3. isiku vastus vaidlustusele

Riigihangete Vaidlustuskomisjon Tallinn Tartu mnt 85, Tallinn 17.06.2025 Digiallkirjastatud Edastatud e-posti teel: [email protected] Kolmas isik: Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara Registrikood: 10886401 Veskiposti tn 2, 10138, Tallinn e-post: [email protected] Esindajad: vandeadvokaadid Kadri Härginen ja Mario Sõrm Advokaadibüroo Sorainen Rotermanni 6, 10111, Tallinn Tel: 6 400 900 e-post: [email protected] [email protected] Vaidlustaja: Lelle 22 Holding OÜ Registrikood: 12786616 Tartu mnt 14, 10117, Tallinn e-post: [email protected] Esindajad: vandeadvokaat Erki Fels advokaat Gregor Saluveer Advokaadibüroo TGS Baltic AS Ahtri 6a, 10151, Tallinn e-post: [email protected] Hankija: Eesti Energia AS Registrikood: 10421629 Lelle tn 22, 11318, Tallinn e-post: [email protected] Esindaja: vandeadvokaat Diana Minumets Advokaadibüroo WIDEN OÜ Rävala 4, 10143 Tallinn e-post: [email protected] KOLMANDA ISIKU VASTUS VAIDLUSTUSELE  Sorainen – 2/5 – 1. TAOTLUSED 1. Jätta vaidlustus RHS § 197 lg 1 p 4 alusel rahuldamata. 2. Jätta kolmanda isiku menetluskulud vaidlustaja kanda. Mõista kolmanda isiku kantud menetluskulud kolmanda isiku kasuks välja vaidlustajalt. 2. SISSEJUHATUSEKS 1. Nagu ka AS Eesti Energia (edaspidi ka hankija) selgitab vastuses vaidlustusele, on hankija püüdnud endale ja oma kontserni teistele äriühingutele leida uut üüripinda alates 2023. aasta novembrist. Selle eesmärgiga seonduvalt peeti vaidlustuskomisjonis (edaspidi ka VaKo) ja kohtutes kaks vaidlust riigihangete 270064 ja 280484 alusdokumentide (edaspidi RHAD) üle. Viimase vaidluse initsieeris Lelle 22 Holding OÜ (edaspidi vaidlustaja), kuid tema kassatsioonkaebust ei võtnud Riigikohus haldusasjas 3-24-2374 menetlusse, millega vaidlus riigihankes 280484 ka 19.12.2024 lõppes. 2. Vaidlustaja majanduslik huvi selliseid vaidlusi pidada on arusaadav, kuna vaidlustaja on Eesti Energia OÜ praeguse peakontori pinna üürileandja ja üürileping hankija ning vaidlustaja vahel lõpeb 31.12.2026. Nagu hankija kirjeldas vastuses vaidlustusele, saavutas vaidlustaja RHAD üle peetava vaidluse kaudu siiski selle, et hankija ei saanuks tõenäoliselt üüripinna riigihankega 280484 jätkata nii, et üüripind saaks olla hiljemalt 30.04.2027 kasutusele võetud. Eeltoodu tähendas, et hankija pidi asuma kaaluma üüripinna leidmist olemasolevate ehitiste ja arenduste seast. 3. Käesolev vaidlus lepingu tühisuse tuvastamise üle on lihtsalt järgmine vaatus vaidlustaja ponnistustest takistada ankurüürniku väljakolimist Lelle 22 hoonest. 3. VAIDLUSTUS PÕHINEB EBAÕIGETEL EELDUSTEL JA ON ÜKSNES OLETUSLIK 4. Kui tutvuda vaidlustusega, siis on selle sisuks kokkuvõtlikult eeldus, et hankijal polnud õiguslikku alust RHS § 11 lg 1 p-d 7 kohaldada ja nõnda leping kolmanda isikuga sõlmida. 5. Põhjendamaks väiteid sellest, et hankija ei saanud RHS § 11 lg 1 p 7 alusel õiguspäraselt kolmanda isikuga lepingut sõlmida, keskendub vaidlustaja peaasjalikult sellele, mida hankija oli soovinud riigihangete 270064 ning 280484 RHAD-de alusel tellida. Samuti spekuleerib vaidlustaja selle üle, et äkki seadis hankija siiski kolmanda isiku ehitisele selliseid nõudeid, mis annaks aluse järelduseks, et kolmas isik rajab ehitise olulisel määral hankija seatud tingimustel. 6. Kumbki eeldustest aga õiguslikult ega faktiliselt paika ei pea, mis toob endaga kaasa ka tagajärje, et vaidlustus tuleb jätta rahuldamata. Asjaolu, et hankija on varem püüdnud üüripinda hankida riigihanke teel, ei oma RHS § 11 lg 1 p 7 kohaldamisel mingit tähtsust. Seega, enne siirdumist vaidlustaja kahe ebaõige eelduse juurde, käsitleb kolmas isik põgusalt RHS § 11 lg 1 p 7 õiguslikku raamistikku. 3.1. Riigihangete seaduse § 11 lg 1 p 7 kohaldamise eeldused 7. Riigihangete seaduse § 11 lg 1 p 7 sätestab nn kinnisvaraerandi. Selle sisu on lihtsustatult tõdemus, et hankija ei pea RHS-is sätestatud menetluskorda kohaldama siis, kui sõlmib lepingu kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või kasutamiseks. Tegu on tavapärase aluse ja võimalusega, millega hankijad endale kontoriruume üürivad. 8. Küsimus, kas hankija tohtis erandit kasutada, taandub lihtsustatult sellele, kas hankija hankis kinnisvara sellisena, nagu ta oli või oleks nii kui nii rajatud, või nägi ette spetsiifilisi  Sorainen – 3/5 – nõudeid pinna ehitamisele, mispuhul saaks tegemist olla hoopis ehitustöödega. Sellisel juhul tulnuks hankijal aga riigihange välja kuulutada ning erandi rakendamine olnuks lubamatu. 9. Kinnisvaraerandi kohaldamise õiguspärasus ka käesolevas vaidluses taandub peamiselt vastuse leidmisele küsimusele, kas ehitis on rajatud või rajatakse olulisel määral hankija seatud tingimuste alusel. Sisuliselt vajab kontrollimist see, kas hankija esitas hoone ehitamisele sellised nõuded, milles väljendus hankija otsustav mõju ehitustööde või projekteerimise üle.1 10. Teisisõnu tuleb kontrollida seda, kas hankija seadis projekteerimisele või ehitamisele selliseid nõudeid, mis oluliselt ja märkimisväärselt mõjutasid nii ettevõtja huvi hoonet ehitada kui ka hoonet ennast. 11. Seda, et millised peaksid olema hankija kindlaks määratud nõuded, on Euroopa Kohus kaalunud kaasuses, mille põhikohtuasjas vaieldi lihtsustatult kokku võetuna selle üle, et kas hankija sõlmitud rendileping, millega seonduvalt ehitati büroohoone teatavas ulatuses vastavalt hankija seatud tingimustele, oli tegelikkuses ehitustööde hankeleping.2 12. Euroopa Kohus asus selle vaidluse asjaoludel seisukohale, et hankija otsustavaks mõjuks ehitustööde või projekteerimise üle saab pidada eelkõige seda, kui hankija koostatud kirjeldused lähevad kaugemale rentniku tavalistest nõuetest sellisele ehitisele.3 Kohus ei pidanud aga määravaks seda, kas tingimusi on näiteks arvukalt, vaid pigem seda, kas need tingimused on ehitist arvestades ebatavalised.4 Nii leidis kohus, et hindamaks hankija otsustavat mõju projekteerimisele, tuleb välja selgitada, kas eespool kirjeldatud mõju avaldatakse ehitise struktuurile, nagu mõõtmele, välisseintele ja kandvatele seintele.5 13. Eeltoodu tähendab, et kui hankija ei mõjuta otsustavalt hoone projekteerimist ega ehitamist, siis on lepingu sõlmimine RHS § 11 lg 1 p 7 alusel õiguspärane. Teisisõnu on tegemist tavapärase kinnisasja üürimise tehinguga, millele RHS menetluskord ei rakendu. 14. See aga ei tähenda, et RHS § 11 lg 1 p 7 alusel sõlmitav leping saaks olla õiguspärane üksnes siis, kui mistahes kohandusi ei tehta. Vastupidi, õiguspraktikas on korduvalt rõhutatud, et hankijal kui rentnikul, on õigus seada nõudeid, mida rentnikult võib tavapäraselt eeldada. Nende nõuete seadmist aga ei saa võrdsustada ehitustööde tellimisega ning sellistel tingimustel sõlmitud lepingut ehitustööde hankelepinguga. Seega ei taandu erandi kasutamise õiguspärasus ka tõdemusele, et hankijal tuleks üksnes üürileping üürileandja seatud tingimustel allkirjastada ning et ta ei tohiks üleüldse enda vajaduste tarbeks nõudmisi esitada. 15. Nii taandub vaidlus vastuse leidmisele küsimusele, kas RHS § 11 lg 1 p 7 alusel sõlmitud leping on õiguspärane, millele viitas oma vastuses vaidlustusele hankija. Täpsemalt öeldes sellele, et kas ehitis oleks püstitatud hankija võimalike nõudmisteta või kas see ehitis oleks püstitatud märkimisväärselt teistsugusena.6 Kui vastus mõlemale küsimusele on eitav, siis pole millegi üle vaielda: hankija on sõlminud kehtiva lepingu ja vaidlustus igal juhul rahuldamisele ei kuulu. 3.2. Üüripinna riigihangetes seatud tingimused ei puutu asjasse 16. Vaidlustaja on vaidlustuses arvukalt lehepinda omistanud spekulatsioonidele sellest, et kuna hankija püüdis kaks korda riigihangete 270064 ja 280484 alusel üüripinda hankida, ju siis 1 EKo C-451/08, Helmut Müller, p 64-69; C-213/13, Impresa Pizzarotti, p 44. 2 EKo C-537/19, komisjon vs. Austria (Location d’un bâtiment non encore construit). 3 Ibid., p 51. 4 Ibid., p 90. 5 Ibid., p 53. 6 RHS kommentaarid, § 11 komm., p 36.  Sorainen – 4/5 – püüdis hankija ka nüüd samadel tingimustel „üüripinda hankida“, kuid ei korraldanud selleks õigusvastaselt riigihanke menetlust. Vaidlustaja eksib siin aga kontseptuaalselt. 17. Esiteks on vastuoluline vaidlustaja viide riigihankele 270064 ja selle olemasolule, kuna kohtuasjas 3-24-2374 esitatud täiendavas seisukohas oli vaidlustaja hoopiski seisukohal, et sellist riigihanget ei eksisteerinudki, kuna hankija tunnistas riigihanke menetluse kehtetuks.7 Seega on vaidlustaja lühikese aja jooksul vastupidistel seisukohtadel – 2024. aasta septembris oli vaidlustaja seisukohal, et sellist riigihanget polnud olemas, kuid 2025. aasta juunis hoopis seisukohal, et riigihankel, mida justkui olemas polnud, on praeguses vaidluses mingi tähendus. 18. See ei ole aga isegi vaidlustaja argumentatsiooni peamine probleem. Korrates mõneti juba eespool kirjeldatut, siis vaidlustaja väidab ju sisuliselt seda, et kuna hankija korraldas üüripinna hankimiseks ühe või mitu hankemenetlust, milles olid seatud üksikasjalikud tingimused mh ka büroohoone kavandamisele, projekteerimisele, ehitamisele või rekonstrueerimisele, siis tähendas see vaidlustajat tsiteerides, et: [...] on selge, et hankija ei tee kinnisvaratehingut, vaid sõlmib ehitustööde lepingu.8 19. Millel vaidlustaja selgus selles kõiges põhineb, ei ole teada. Liiatigi olukorras, kus vaidlustaja ise ka väidab, et ta ei ole teadlik, milliseid päringuid hankija teistele ettevõtjatele esitas. Küll aga on vaidlustaja vaieldamatult teadlik sellest, et nii, nagu varasemast riigihankest ei saa üldjuhul teha järeldusi tulevase riigihanke kohta, ei saa ka ühest või mitmest varasemast riigihankest teha järeldusi RHS § 11 lg 1 p 7 alusel sõlmitud lepingu ja selle tingimuste kohta. 20. Selliselt rõhutas vaidlustaja ise haldusasjas 3-24-2374 esitatud täiendava seisukoha p-s 2.18 järgmist: Ka VAKO on selgitanud, et iga riigihanget tuleb vaadelda iseseisvalt ning varasemates riigihangetes kehtestatud RHADist või tehtud otsustest ei tulene mingeid kohustusi nendega arvestamiseks hilisemates riigihangetes, isegi siis, kui tegemist on sama hankijaga.9 21. Kui vaidlustaja arvates pole kaks riigihanget omavahel sarnased ja nende omavaheliste seoste pinnalt ei peaks üldse midagi järeldama, siis tõenäoliselt adub vaidlustaja ka seda, et paralleelid varasema ühe või mitme riigihanke tehniliste kirjeldustega asjasse ei puutu. Ka hankija on vastuses vaidlustusele selgitanud ja tõendanud, et ta pole varasemate riigihangetega samaväärseid nõudeid lepingu sõlmimisel kolmanda isikuga kohaldanud. Seetõttu ei vii vaidlustaja mõttearendused selles vallas mitte kuhugi. 22. Tõde peitub siinkohal selles, et kuivõrd vaidlustaja haldusasjaga 3-24-2374 uue üüripinna riigihanget piisavalt venitas, siis pidigi hankija RHS § 11 lg 1 p 7 kohaldamiseks leppima nende arendustega, mis kinnisvaraerandi kasutamise üle otsustamise ajahetkel teada olid. Paratamatult tähendas see, et hankija pidi tõenäoliselt mitmetest oma täiesti mõistlikest soovidest loobuma ja sõltus oma vajaduste rahuldamiseks sellest, mida kinnisvaraturg tol hetkel pakkus ja millistel tingimustel pakkus. Neid mööndusi on hankija kirjeldanud ka oma vastuses vaidlustusele. 3.3. Hankija ei avaldanud otsustavat mõju ehitustööde või projekteerimise üle 23. Hankija on oma vastuses vaidlustusele detailselt selgitanud, kuidas kolmanda isikuga lepinguni jõuti ja ka tõendanud, et hankijal polnud otsustavat mõju projekteerimise ega ka tulevaste ehitustööde üle. Hankija soovid üüripinna suhtes olid rangelt sellised, mida sai mistahes rentnikult tavapäraselt eeldada. Seda keelt räägib selgelt ka kogu projekti kronoloogia. 24. Kõnealuse hoone eskiis valmis juba 2023. aastal, mis on põhiplaanilt sama, nagu tänanegi projekt ja hoone projekteerimistöödega alustati 2024. aasta novembris. Seega oli kolmas isik 7 Lelle 22 Holding OÜ 16.09.2024 täiendav seisukoht haldusasjas 3-24-2374, p 2.14-2.18. 8 Vt vaidlustuse p 2.4. 9 Lelle 22 Holding OÜ 16.09.2024 täiendav seisukoht haldusasjas 3-24-2374, p 2.14-2.18.  Sorainen – 5/5 – ehitise rajamist kavandanud ammuilma enne hankijaga lepingu sõlmimist ja igal juhul ka enne seda, kui hankija tema poole pöördus. 25. Seda keelt räägib ka hankija vaidlustuse vastuse lisa 1 (nn Colliers uuring), mis esitas teavet 2024. aasta oktoobri seisuga. Juba selles ülevaates oli kolmanda isiku pakutav hoone nn „ready to go“ ehitisena nimetatud. Korrektne on ka hankija vastuses vaidlustusele märgitud teave, et ehitusloa taotluse esitas kolmas isik 20.12.2024 ehk igal juhul enne seda, kui hankija kolmanda isiku poole pöördus. Kolmas isik on kõnealuse hoone sama üüripinda ka võimalikele teistele ankurüürnikele pakkunud, mis ilmestab samamoodi, et tegemist ei ole hoonega, mis oleks projekteeritud hankija nõudmiste kohaselt või mida ehitataks selliste nõudmiste alusel. Kolmas isik saab vajadusel seda asjaolu ka tõendada. 26. Tõele vastab ka hankija vaidlustuse vastuses esitatud teave, et hoonele väljastati ehitusluba 02.06.2025, mis tähendab lõppastmes, et hankija ei mõjutanud ega saanudki mõjutada ainsatki ehitusprojekti olulist osa. Üürileping sõlmiti lähtudes sellest arhitektuursest ja ehituslikust lahendusest, mille kolmas isik oli varasemalt projekteerinud ja hankijale lepingu läbirääkimiste raames pakkunud. 27. Hankija on oma vastuses korrektselt esitanud ka hankija soovid üüripinna suhtes ja need soovid õigesti õiguslikult kvalifitseerinud. Kolmanda isiku jaoks olid need hankija soovid täiesti tavapärased standardlahendused, mis kolmanda isiku jaoks ei tähendanud mingisuguseid vajadusi hoonet teistsuguseks projekteerida või ehitada. 28. Seega oli kolmas isik otsustanud hoone rajada sõltumata hankija võimalikust huvist just selles üüripinna rentimise suhtes, mistõttu ei asutud hoonet projekteerima ega asutud seda ka ehitama vastuseks hankija vajadustele. Kui hoonet ei projekteeritud lähtudes hankija soovidest ja hoone oleks ehitatud sellisena sõltumata sellest, kas hankija soovinuks sinna üüripinda või mitte, siis tähistab see järeldust, et hoone oleks ehitatud ka ilma nö hankija tellimuseta. Kuna kolmas isik rajanuks kõnealuse hoone sõltumata hankija soovidest nii kui nii, siis ei avaldanud hankija ka mistahes otsustavat mõju hoone rajamisele. 29. Kohandused, mida hankija üüripinnalt soovis, ei läinud kaugemale nõuetest, mida saab uue hoone rentnikult tavapäraselt eeldada. Seega on hankija RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit kasutanud õiguspäraselt ja lepingu tühisus tuvastamisele ei kuulu. 4. MENETLUSLIKUD TEATED 30. Tulenevalt VaKo 12.06.2025 kirjaliku menetluse teatest paluti kolmandal isikul esitada oma seisukoht vaidlustuse suhtes hiljemalt 17.06.2025. Seega on seisukoht tähtaegne. 31. Kolmas isik on nõus kirjaliku menetlusega. 32. Advokaadi puhul eeldatakse esindusõiguse olemasolu (RHS § 190 lg 11). Lugupidamisega Kadri Härginen Mario Sõrm vandeadvokaat vandeadvokaat