Riivo Noor
Anija Vallavalitsus Meie 30.04.2025 nr 7-5/250843/2503142
[email protected]
Elamute vahekauguse nõue üldplaneeringus
Austatud vallavanem Riivo Noor
Õiguskantsleri poole pöördus OÜ Riidran, kuna valla ja naabri tegevuse tulemusel võib osutuda
talle kuuluvale Männituka maaüksusele maja ehitamine võimatuks. Üldplaneeringu järgi peab
hajaasustuses olema elamute vahekaugus vähemalt 100 meetrit. Arvestades naabermaaüksusele
kavandatava elamu asukohta, ei jää Männituka maaüksusele elamu ehitamiseks sobivat maad.
Avaldaja väitel ei näe vald võimalust elamute vahekauguse nõudest erandit teha.
Leian, et kui vald jätab üldplaneeringus ette nähtud kaalutlusõiguse kasutamata, siis ta eirab hea
halduse tava.
Kaalutlusõigus tähendab, et vald peab kaaluma erinevaid lahendusi, võttes arvesse kõiki
konkreetse otsuse juures olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve (vt haldusmenetluse seaduse
(HMS) § 4). Seejuures tuleb vastukäivaid huve kaaludes otsida võimalusi neid omavahel kokku
sobitada (RKHKo 26.05.2021, 3-17-2013, p 27).
Anija valla üldplaneeringu seletuskirjas (lk 17) on järgmine tingimus: „Elamute vahekaugus
naaberelamust on üldjuhul vähemalt 100 m“. Seda nõuet on korratud ka Männituka
projekteerimistingimustes (2411802/03554). Selliselt sõnastatuna ei ole see tingimus range
piirang, vaid sisaldab kaalutlusõigust otsustada teisiti.
Ehitusseadustiku (EhS) § 12 lõike 3 järgi tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud isikute
õigusi ning rakendada abinõusid, mis aitaks vältida nende õiguste ülemäärast kahjustamist.
Kinnisasja kasutamisel tuleb arvesse võtta ka teiste isikute õigustest tulenevaid piiranguid
(asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 2).
Konkreetsel juhul piiratakse ehitusõigust ja seega ka omandiõigust sel juhul, kui naaberkinnisasja
omanik saab ehitusõiguse esimesena ja paigutab oma hoone niiviisi, et sajameetrise vahekauguse
nõude tõttu pole naaberkinnisasjale elamu püstitamine võimalik. Omandiõiguse piirang tekiks ka
teistpidi: kui avaldaja paigutaks oma krundile elamu nii, et naaberkinnisasjale ei oleks enam
sajameetrist vahekaugust arvestades võimalik elamut püstitada.
Vald peab ehitusloa andmisel silmas pidama ehitusloast mõjutatud isikute õigusi. Kuigi põhiliselt
peab ehitusloa andmisel kontrollima vastavust avalik-õiguslikele nõuetele, ei saa kõrvale jätta ka
2
eraõiguslikke aspekte. Ehitusloa menetluses tuleb vallal muu hulgas hinnata, kas ehitusluba tuleb
andmata jätta, kui ehitisega kaasneb kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele püsiv kahjulik
mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS §
44 p 4). See, kui ehitusloa tõttu muutub naaberkinnisasjale ehitise püstitamine sisuliselt võimatuks,
võib üldiselt pidada naaberkinnisasja omandiõigust üleliia koormavaks. Sellist olukorda saab
tagantjärele lahendada kahjuhüvitusnõudega, kuid seda saaks ka ennetada.
Ka kinnisasja omanikel tuleb teha koostööd, et leida lahendus, mis arvestab mõlema õigusi parimal
võimalikul viisil. Selles asjas saab vald kinnisasja omanike huvide konflikti lahendamisele kaasa
aidata, kasutades kaalutlusõigust. Kõigi huve parimal võimalikul viisil arvestav lahendus ei pruugi
aga olla võimalik, kui vald ei nõustu tegema erandit ja lubama elamuid ehitada üksteisele lähemale
kui 100 meetrit.
Kinnisasja omanikel on teineteise suhtes võimalik oma õigusi kaitsta ka eraõiguse alusel,
pöördudes vajadusel maakohtusse. AÕS § 89 alusel võib omanik nõuda omandiõiguse igasuguse
rikkumise kõrvaldamist, välja arvatud siis, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.
Omandiõiguse kaitse hõlmab ka rikkumisest hoidumist (vt RKTKo 11.04.2005, 3-2-1-33-05,
punktid 12, 16).
Kui kavandatava hoone asukoht välistab naaberkinnisasjale elamu ehitamise, tuleb selle
naaberkinnistu omanik kindlasti kaasata ehitusloa menetlusse puudutatud isikuna. Nii
projekteerimistingimuste kui ka ehitusloa menetlusse tuleb kaasata isikud, kelle õigusi need
haldusaktid võivad puudutada (EhS § 31 lg 3, § 42 lg 6, HMS § 11 lg 1 p 3). Menetlusse kaasamata
jätmine võib olla oluline menetlusviga, kui kaasamise tulemusel oleks tõenäoliselt antud
teistsuguse sisuga haldusakt (HMS § 58).
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Ülle Madise
Ago Pelisaar 693 8407
[email protected]