Hr. Taivo Kivistik
Riigihangete Vaidlustuskomisjon
Edastatud digitaalselt allkirjastatuna aadressile
[email protected]
27. juuni 2025
HANKIJA SEISUKOHT VAIDLUSTAJA 20.06.2025 SEISUKOHALE
JA
HANKIJA TÄIENDAV MENETLUSKULUDE NIMEKIRI
Vaidlustuse ese: Vaidlustus lepingu tühisuse tuvastamiseks, mille Eesti Energia AS
on sõlminud uue üüripinna hankimiseks
Vaidlustuse esitaja: Lelle 22 Holding OÜ
registrikood: 12786616
Tartu mnt 14, 10117 Tallinn
Esindajad: Vandeadvokaat Erki Fels
Vandeadvokaadi abi Georg Saluveer
Advokaadibüroo TEGOS
Liivalaia 36, 10132 Tallinn
E-post:
[email protected]
Hankija: Eesti Energia AS
registrikood: 10421629
Lelle tn 22, 11318 Tallinn
E-post:
[email protected]
Esindaja: Vandeadvokaat Diana Minumets
Advokaadibüroo WIDEN OÜ
Rävala 4, 10143 Tallinn
E-post:
[email protected]
Kolmas isik: Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara
registrikood 10886401
Veskiposti 2, 10138 Tallinn
Esindajad: Vandeadvokaat Kadri Härginen
Vandeadvokaat Mario Sõrm
Advokaadibüroo Sorainen
E-post:
[email protected],
[email protected]
I SISSEJUHATUS
1. Riigihangete vaidlustuskomisjoni (edaspidi: VAKO) menetluses on vaidlustus Eesti Energia AS
(edaspidi: hankija) ja Aktsiaseltsi Kaamos Kinnisvara (edaspidi: kolmas isik) vahel sõlmitud
üüripinna lepingu tühistuse tuvastamiseks.
2. Oma 20.06.2025 täiendavas seisukohas väidab vaidlustaja, et RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud
erand ei kohaldu, sest hankija poolt läbirääkimistel kolmandale isikule esitatud nõuded
mõjutavad ehitatava hoone kavandamist ning pole viimistluslikud ega kosmeetilised nõuded.
Samuti esitas vaidlustaja taotluse teabe väljastamiseks.
1
3. Hankija ei nõustu vaidlustaja väidetega ning leiab, et vaidlustaja seisukohad on väärad ning
vastuolus Euroopa Kohtu praktikaga. Käesolevaga esitab hankija seisukoha vaidlustaja
20.06.2025 täiendavale seisukohale, milles soovib täiendavalt rõhutada järgmist.
II VASTUVÄITED VAIDLUSTAJA TÄIENDAVATELE SEISUKOHTADELE
4. Vaidlustaja seisukoht, et RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud kinnisvaratehingu erand vaidlusalusel
juhul ei kohaldu, on väär. Vaidlustaja tugineb eelkõige asjaolule, et hankija esitas
läbirääkimistel kolmanda isikuga nõuded, mis vaidlustaja hinnangul mõjutavad ehitatava hoone
kavandamist. Hankija leiab, et tegemist on nõuetega hoone sisemise lahenduse osas, mida iga
üürnik sellise kinnisvara objekti üürile võtmisel mõistlikult võttes esitaks.
5. On ilmselge, et turul saadaolevates projekteeritud sobivatest hoonetest õigete ülesleidmiseks
on hankijal vaja teavitada potentsiaalseid arendajaid, millised on hankija vajadused (inimeste
arv, võimalik pindala, parkimiskohtade vajadus jne) sobiva üüriobjekti osas. Mõistetavalt ei pea
hankija üürima hoonet, mis tema vajadustele ei vasta. See, et hankija avaldas enda vajadused,
ei tähenda aga ühelgi juhul seda, et hankija oleks andnud sisendi olemasoleva hoone
projekteerimiseks või ehitamiseks. Nagu hankija on juba vastuses välja toonud, siis ei saanudki
hankija seda teha, kuna hoone oli juba valmis projekteeritud enne hankija poolt üldse kolmanda
isiku poole pöördumist – hoone ehitusloa taotlus oli esitatud juba enne läbirääkimiste algamist
2024.a. detsembrikuus.
6. Teiseks, vaidlustaja poolt viidatud Euroopa Kohtu lahendis C-213/13 andis hankija sisendi kogu
kohtuhoone kujundamiseks, millise olukorraga praegusel juhul tegemist ei ole. Otsuse kohaselt
avaldati koos teatega dokument, milles oli määratletud kavandatud kohtumaja ehitamise
„struktuuriliste, funktsionaalsete ja organisatoorsete nõuete ametlik raamistik“ (otsuse p 9).
Eelnevast tuleneb, et märgitud kohtuasjas oli eesmärgiks ehitada täpselt hankija vajadustele ja
soovidele vastava hoone. Tegemist ei olnud juba valmis projekteeritud lahendusega nagu
praegusel juhul.
7. Kõik hankija poolt antud sisendid jäävad nende juhiste juurde, mida tavapäraselt iga sellise
hoone üürnik oma ruumide kohendamise osas annaks. Euroopa Kohus on selgitanud, et on
tavapärane, et ettevõtja – nii era kui avalik –, kes soovib rentida kontorihoonet, esitab teatavad
soovid nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata
sellest, kas tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses
tehakse remonditöid, ja see ei anna alust rendilepingu ümberklassifitseerimiseks ehitustööde
riigihankelepinguks.1
8. Ka on Euroopa Kohus oma praktikas leidnud, et kui hoone on projekteeritud kui klassikaline
büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi ja on
sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatud ka tulevaste rentnike jaoks, siis on seda
arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv rentnik esitab teatavad soovid nende
omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas
tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse
renditöid.2 Veel peab Euroopa Kohus siseviimistlustöid puudutavaid taotlusi otsustavat mõju
avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest.3 Käesoleval
juhul seda ei nähtu, et hankija soovitud sisekujunduslahendused erineksid tavapärasest kuidagi
oma eripära või ulatuse poolest. Iga üürnik sooviks täpsustada ning rääkida kaasa
sisekujunduse, turvanõuete, logo paigutuse, siseseinte paigutuse jne väljatöötamisel.
9. Hankija ei ole avaldanud ega saanud avaldada ehitise projekteerimisele ega ehitamisele olulist
mõju, kuna väljavalitud üüriobjekt (Siriuse hoone) oli valmis projekteeritud ning selle alusel
ehitusloa taotlus nr 2411271/15371 ehitisregistrile esitatud juba 20.12.2024 (vt hankija
11.06.2025 vastuse lisa 4) ehk enne seda, kui hankija üldse omapoolsed hinnapäringud välja
saatis (15.01.2025; vt hankija 11.06.2025 vastuse lisa 2). Üürileping (hankija 11.06.2025
vastuse lisa 3) sõlmiti 09.05.2025 ning ehitusloa nr 2512271/10850 sai objekt 02.06.2025.
1
EKo C-537/19 Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 81.
2
EKo C-537/19 Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 80–81.
3
EKo C-537/19 Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 53.
2
Järelikult ei saanud hankija mõjutada ühtegi ehitusprojekti olulist osa, mis oleks võinud
tingida ehitusloa muutmist või andmist algsest erineval viisil.
10. Seega on ilmne, et hankija poolt antud juhised on tavapärased üürniku poolt üürileandjale
antavate juhiste pinna üürimiseks. Selliste juhiste andmine ei kvalifitseeru sellisteks juhisteks,
mis saavad otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist. VAKO saab hankija poolt
edastatud dokumentatsiooni alusel kontrollida, et hankija pole andnud juhiseid, mida saaks
käsitleda olulise mõjuna valitud üüriobjekti projekteerimisele või ehitamisele.
III HANKIJA TÄIENDAV MENETLUSKULUDE NIMEKIRI
11. Hankija esitab enda täiendava menetluskulude nimekirja lisaks 20.06.2025 esitatud nimekirjale.
12. Hankijale on pärast 20.06.2025 vaidlustusmenetluses õigusabi osutanud vandeadvokaat Diana
Minumets tunnihinnaga 220 eur/h (+ käibemaks) järgmiste lepingulise esindaja poolt osutatud
õigusabi tööde eest:
Kestus Summa
Kuupäev Kommentaarid
(h) (EUR)
Vaidlustaja 20.06.2025 seisukoha analüüs, e-kirjavahetus
25.06.2025 0,50 110,00
kliendiga.
26.06.2025 Hankija täiendava seisukoha koostamine. 3,00 660,00
3,50 770,00
13. Kokku on hankija menetluskulud pärast 20.06.2025 770 eurot (käibemaksuta). Koos
20.06.2025 nimekirjaga on hankija kulud õigusabile kokku summas 4 334,00 eurot + 770
eurot = 5104 eurot (käibemaksuta).
14. Hankija kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva menetlusega ning on põhjendatud
ja vajalikud.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Diana Minumets
vandeadvokaat
3