Vastuskiri

Ardo Lepp Teie 17.03.2021 Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda [email protected] Meie 17.04.2021 nr 1.2-2/11-2 Vastus selgitustaotlusele Esitame vastuse Teie 17.03.2021 esitatud selgitustaotlusele kinnisvaramaaklerite käitumisjuhiste kohta. Selgitustaotlusega olete palunud Rahapesu Andmebüroo käitumisjuhiseid rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise nõuete täitmiseks ning olete oma küsimuse sisustamiseks esitanud kolm näidet praktikast, millega maaklerid oma tegevuse käigus on kokku puutunud. Lisaks olete palunud Rahapesu Andmebüroo tõlgendust mõistele „juhuti tehtavad tehingud“. Kõik selgitustaotluses välja toodud kolm näidet (esitatud selgitustaotluse punktides 1-3) toovad välja olukorra, kus maakleri kliendiks on müüja ning maakleritel esineb probleeme ostja isikusamasuse tuvastamisel või andmete säilitamisel. Vastuseks Teie küsimusele toome välja, et isikusamasuse tuvastamist, samuti teisi hoolsusmeetmeid, tuleb üldjuhul kohaldada vaid oma kliendi osas. Rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse (edaspidi RahaPTS) § 19 lõige 1 sätestab hoolsusmeetmete kohaldamise üldised alused. Lisaks üldistele hoolsusmeetmete kohaldamise alustele kohaldub maaklerite puhul ka RahaPTS § 19 lõikes 22 sätestatud hoolsusmeetmete kohaldamise alus. See tähendab, et maakler peab hoolsusmeetmeid kohaldama asuma järgmistel juhtudel: 1. Ärisuhte loomisel; 2. Ärisuhte väliselt juhuti tehingute korral, kui tehingu väärtus on üle 15 000 euro; 3. Varasemalt kogutud andmete osas kahtluse tekkimisel või nende piisavuse kahtluse tekkimisel; 4. Rahapesu või terrorismi rahastamise kahtluse korral. Eraldiseisvalt üldistest alustest tuleb hoolsusmeetmeid kohaldada, kui maakler vahendab kinnisasja kasutustehingut ning lepingu kuutasu on vähemalt 10 000 eurot. Juhul, kui kasutustehingu väärtus jääb alla vastava piirmäära ei ole maakleri puhul tegemist kohustatud isikuga (RahaPTS § 2 lõige 1 punkt 41), seega ei tulene kohustust kohaldada RahaPTS sätestatud nõudeid. Vastava erisuse juures märgime siiski ära, et maakleril on õigus hoolsusmeetmeid kohaldada kasutustehingute puhul ka enne 10 000 eurost kuutasu seda kindlasti rahapesu või terrorismi rahastamise kahtluse korral ning olukorras, kus lepingu väärtus ühes kuus jääb täpselt alla seaduses sätestatud piirmäära. Eeltoodust lähtuvalt ning maaklerite tegevust arvestades saab maakleril tekkida hoolsusmeetmete kohaldamise kohustuslik alus peamiselt, kui: Pronksi tn 12 / 10117 Tallinn / 612 3840 / [email protected] / www.fiu.ee Registrikood 77001412 1. Ta loob kliendiga ärisuhte; 2. Ta teeb ärisuhte välise juhuti tehingu, mille väärtus on üle 15 000 euro; 3. Ta vahendab kasutustehingut, mille ühe kuu eest tasutav väärtus ületab 10 000 euro piiri. Peaasjalikult loob maakler oma kliendiga ärisuhte ning ärisuhte väliseid tehinguid maakleritel kinnisvara vahendamisel üldjuhul ei toimu. See tähendab, et kliendisuhe luuakse isikuga, kes soovib maaklerilt saada kinnisasja ostu/müügi või kasutamise vahendamise teenust. Toome välja näitlikud olukorrad, kus maakler võib luua kliendiga ärisuhte: 1. Klient pöördub maakleri poole sooviga maakleril vahendada tema kinnisvara müüki; 2. Klient pöördub maakleri poole sooviga maakleril vahendada tema kinnisvara ostu; 3. Klient pöördub maakleri poole sooviga maakleril vahendada kinnisvara kasutamist (seda nii üürile/rendile andmiseks kui ka võtmiseks). Kokkuvõtvalt, kui isik pöördub maakleri poole sooviga saada maaklerilt maakler- ehk vahendamisteenust ongi tegemist ärisuhtega RahaPTS § 3 punkti 4 kohaselt. Hoolsusmeetmed, mida oma kliendi osas kohaldada tuleb on sätestatud RahaPTS § 20, mis toob välja järgmised kohustused: 1) kliendi või juhuti tehtavas tehingus osaleva isiku isikusamasuse tuvastamine ning esitatud teabe kontrollimine usaldusväärsest ja sõltumatust allikast hangitud teabe põhjal, sealhulgas e-identimise ja e-tehingute usaldusteenuste vahendite abil; 2) kliendi või juhuti tehtavas tehingus osaleva isiku esindaja isikusamasuse ja esindusõiguse tuvastamine ning kontrollimine; 3) tegeliku kasusaaja tuvastamine ja tema isikusamasuse kontrollimiseks meetmete võtmine ulatuses, mis võimaldab kohustatud isikul veenduda selles, et ta teab, kes on tegelik kasusaaja, ja saab aru kliendi või juhuti tehtavas tehingus osaleva isiku omandi- ja kontrollistruktuurist; 4) ärisuhtest, juhuti tehtavast tehingust või toimingust arusaamine ja asjakohasel juhul selle kohta täiendava teabe kogumine; 5) teabe hankimine asjaolu kohta, kas isik on riikliku taustaga isik, tema pereliige või tema lähedaseks kaastöötajaks peetav isik; 6) ärisuhte seire. See tähendab, et hoolsusmeetmeid peab maakler kohaldama oma kliendi osas, ehk kõiki eeltoodud hoolsusmeetme liike tuleb kohaldada isiku osas, kes maaklerilt teenust soovib saada. Selleks võib olla nii isik, kes soovib maakleri kaudu oma vara müüa, kui isik, kes soovib maakleri kaudu omale vara soetada. Peamiselt on maakleri kliendiks siiski vara müüjad. Hoolsusmeetmeid tuleb kohaldada hetkel, kui isik pöördub maakleri poole sooviga teenust saada, sest sellel hetkel luuakse isikuga ärisuhe ning hoolsusmeetmeid tuleb kohaldada enne ärisuhte loomist. Kuigi maakleri tasud on seotud kinnisvaraga tehtud eduka tehinguga, siis RahaPTS mõistes luuakse ärisuhe kliendi poolt maaklerteenuse saamiseks maakleri poole pöördumisega. Teie poolt kirjeldatud kolme näite puhul (näited selgitustaotluse punktides 1-3) on tehingus ostja puhul tegemist Teie kliendi kliendiga ning tema osas tuleb hoolsusmeetmeid kohaldada vaid RahaPTS § 20 lõike 1 punkti 4 ja sama paragrahvi lõike 2 ulatuses. Eelmises lauses viidatud 2 sätete hulka ei kuulu isikusamasuse tuvastamine, sest nagu Te olete oma pöördumises viidanud on see üldjuhul võimatu. Kinnisvara võõrandamise tehingu osaliseks muutuvad mõlemad pooled notari juures, kes peab hoolsusmeetmeid kohaldama nii ostja, kui müüja osas sõltumata asjaolust, kas üks pooltest on varasemalt kasutanud maaklerteenust või mitte. Maakleri kliendiks on aga vaid isik, kes maaklerteenust soovib ning teine pool on maaklerteenuse pakkuja kliendi klient. Näitena toome siia viite krediidiasutustest. Krediidiasutuse klient on isik, kes kasutab krediidiasutuse teenust, näiteks pooled on sõlminud ärisuhte ning isik omab krediidiasutuses pangakontot. Krediidiasutuse kliendiks on pangakonto omanik ning krediidiasutustele ei tulene RahaPTS-ist kohustust tuvastada iga pangakontol tehtud ülekande puhul teise poole isikusamasus, see on peaaegu kõikidel juhtudel ka võimatu (välja arvatud olukorras, kus makse teine pool on samuti sama krediidiasutuse klient). Juhuti tehingud on tehingud, kus poolte vahel ei teki ärisuhet. Sellised tehingud on näiteks vallasasjade ost või müük – kaupluses toidukaupade ostmine, sõiduki ostmine, notari juures tehtavad tehingud (üldjuhul), valuutavahetus. Sellisete tehingute korral on pooltel vaid juhuti kokku puutumine konkreetse ühe teenuse saamiseks ning selle tehinguga ei teki täiendavat ootust uuteks tehinguteks/toiminguteks või muuks taoliseks. Ärisuhtega ei ole tegemist aga näiteks olukorras, kus üks ja sama isik vahetab valuutat mitmel järjestikul päeval, sest tegemist on ühekordse tehinguga. Küll aga on ärisuhe poolte vahel, kus üks isik on kokku leppinud valuutavahetus teenuse pakkujaga, et igakuiselt käib isik valuutavahetusteenust saamas ning seeläbi on isikule lubatud teatud soodusprotsent või muu taoline asjaolu (tegemist on kirjeldava juhuti tehingu mõistet ilmestava näitega). Maaklerteenuse puhul ei ole maakleri kliendi kliendi puhul tegemist isikuga, kellega maakler teeb juhuti tehingu, sest maakleri teenus on pakkuda oma kliendile kinnisvara võõrandamise/kasutamise tehingu sõlmimist ning maakleri kliendi teise poole puhul on tegemist vaid maakleri kliendi kliendiga, kelle osas tuleb hoolsusmeetmeid kohaldada oma kliendi tehingust aru saamiseks ning rahapesu ja terrorismi rahastamise kahtluse tekkimisel. Näiteks näeb maakler, et tema klient kavatseb tehingu sõlmida isikuga, kelle osas on varasemalt avalikult teada, et tegemist on või võib olla isikuga, kes on seotud kuritegeliku tegevusega või kes on toime pannud kuritegusid. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Marget Lundava Juhtumianalüüsi osakond osakonnajuhataja Rahapesu Andmebüroo juhi ülesannetes 3