Vastuskiri

Asko Ausmees Teie 17.02.2021 Domus Kinnisvara Vahendus OÜ [email protected] Meie 05.03.2021 nr 1.2-2/8-2 Vastus selgitustaotlusele Edastame vastused Teie 17. veebruaril esitatud ja 25. veebruaril täpsustatud selgitustaotlusele seoses maaklerteenusele kohalduvate rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise põhimõtetega rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadusest (edaspidi RahaPTS). Täpsemalt soovisite vastuseid neljale järgnevale küsimusele: 1. Kas poolte vahel tehtavaid mitmeid tehinguid, kus maakler pakub teisele poolele kasutustehingu vahendamist, tuleb hinnata eraldiseisvatena või tuleb sama kliendi erinevate tehingute käibed liita, seda RahaPTS § 2 lg 1 p 41 mõistes? RahaPTS § 2 lõige 1 punkt 41 sätestab, et seadus kohaldub isikute majandustegevuses, kui isikud vahendavad kinnisasja kasutustehinguid ning tehinguga kokku lepitav kasutustasu on vähemalt 10 000 eurot kuus. See tähendab, et juhul, kui kasutustehing sõlmitakse ühe üürilepinguga, aga see hõlmab endas mitut objekti, ehk ühe tehingu raames lepitakse kokku mitme objekti kasutusse andmine, on tegemist ühe tehinguga ning kui tehingu summa on üle 10 000 euro on maakleri puhul tegemist kohustatud isikuga. Kui erinevate objektide kasutustehingud lepitakse poolte vahel kokku erinevate üürilepingutega, siis tuleb neid tehinguid vaadata eraldiseisvalt ning sellisel juhul on maakleri puhul tegemist kohustatud isikuga vaid juhul, kui ühe lepingu väärtus ületab 10 000 euro piiri ühes kalendrikuus. Kokkuvõtvalt tuleb hinnata kohustatud isikuks olemist iga tehingu raames, kui pooled lepivad kokku mitme objekti kasutustehingu ühe lepinguga on tegemist ühe tehinguga, kui pooled lepivad mitme objekti kasutustehingu kokku mitme lepinguga on tegemist mitme erineva tehinguga ning maakler ei ole sellisel juhul kohustatud isik. 2. Kas kinnisvara eest tasutava summa puhul on RahaPTS § 2 lg 1 p 41 puhul mõeldud summa käibemaksuta või ilma? Vastav muudatus võeti seadusesse vastu seaduseelnõuga 130. Seaduseelnõu juures on avaldatud seletuskiri, mis on kättesaadav järgmisel veebilehel: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/69421167-7e69-4383-b2f8- b9f2912a13e6/Rahapesu%20ja%20terrorismi%20rahastamise%20t%C3%B5kestamise%20seadu se%20ja%20teiste%20seaduste%20muutmise%20seadus, valides „Tekstid“ alt faili „Seletuskiri“. RahaPTS § 2 lõike 1 punkti 41 toob seletuskiri välja järgmist: „Esiteks jagatakse paragrahvi 2 lõike 1 punkti 4 muutmise ja uue punkti 41 kehtestamisega eraldi punktide alla isikud, kes vahendavad kinnisasja omandamisega seotud tehinguid ja isikud, Pronksi tn 12 / 10117 Tallinn / 612 3840 / [email protected] / www.fiu.ee Registrikood 77001412 kes vahendavad tehinguid, mis on seotud kinnisasja kasutusõigusega (nt üürile või rendile andmine). Muudatuse põhjuseks on asjaolu, et viimaste suhtes kuulub direktiiv kohaldamisele üksnes juhul, kui vahendatava kinnisvara kasutusõiguse eest tasutava summa väärtus on vähemalt 10 000 eurot kuus ning seadusega ei soovita rakendada direktiivist karmimaid nõudeid. Muudatuse sisuline mõju praktikas on väike, kuna eelduslikult tegelevad kinnisvara vahendamisega seotud isikud praktikas nii võõrandamis- kui üüritehingute vahendamisega. Siiski tähendab see, et keskendudes üksnes üüri- ja rendilepingute vahendamisele, on maakleril võimalik hoiduda kohustatud isiku staatusest ja sellega kaasnevatest kohustustest (nt riskihinnangu, protseduurireeglite ja sisekontrollieeskirja koostamine), kuni ühegi vahendatud lepingu väärtus ei ületa 10 000 eurot kuus.“ Soovime välja tuua, et seletuskiri viitab tehingu väärtusele, kui lepingu väärtusele. See tähendab, et konkreetse sätte puhul tuleb kohustatud isikuks olemise tuvastamiseks maakleril arvutada kogu tehingu summa kokku, sealhulgas kaasnevad maksud. Kui tehingu tasu ületab või on võrdne 10 000 euro piiriga, siis on maakler kohustatud isik. Sama põhimõte kohaldub ka olukorras, kus üks ja sama tehingu eest tasutakse mitme seotud tehinguga, näiteks ühe tehingu eest tasutakse mitme erineva maksega. 3. Kas selgitustaotluses esitatud juhul nõustub Rahapesu Andmebüroo, et hoolsusmeetmeid kohaldatakse eluruumi omaniku osas, mitte isiku osas, kes vahendustasu maksab? Hoolsusmeetmete kohaldamine on üldjuhul kohustuslik kohustatud isiku kliendi osas. Maakleri puhul on kohustatud isikuks isik, kellele kasutustehingut vahendatakse, ehk isik, kes maakleri poole pöördub. Kui vahendustasu maksab kolmas isik tuleb tema osas hoolsusmeetmeid kohaldada vaid rahapesu või terrorismi rahastamise kahtluse või suure ebaharilikkuse korral, näiteks vahendustasuga seonduvad tingimused ei kattu üldise praktikaga sektoris, vahendustasu soovitakse maksta suuremas summas sularahas, mitme objekti eest kokku, millega isikul seost ei näi või muu taoline ebaharilikkus, mida isik eluliselt usutavate selgitustega ei kõrvalda. Muudel juhtudel isiku osas hoolsusmeetmete kohaldamine vajalik ei ole, sest tegemist ei ole kohustatud isiku kliendiga vaid maakleri kliendiga tehingut tegeva isikuga. 4. Kas broneerimistasu puhul (25. veebruari selgitustaotluse täpsustuses kirjeldatud juhul) on tegemist kliendisuhtega või tuleks seda käsitleda juhuti tehinguga? Konkreetse küsimuse vastus sõltub faktist, kes on kohustatud isiku kliendiks. Kui kliendiks on müüja/üürileandja (üürileandja puhul tuleb, siis hinnata kas tegemist on üle 10 000 euro suuruse tehinguga), siis pole tegemist olukorraga, kus broneerimistasu maksva isiku osas tuleks hoolsusmeetmeid kohaldada. Juhul, kui kohustatud isiku kliendiks on ostja/üürile võtja (arvestada RahaPTS § 2 lõige1 punktis 41 sätestatuga), siis on tegemist ärisuhtega juba kliendi esimesest pöördumisest alates ning hoolsusmeetmeid tuleb kliendi osas kohaldada juba eelnevalt. Isiku vara broneerimistasu mõistes hoiustamisel tuleks hoolsusmeetmeid kohaldada vaid kõrgema rahapesu või terrorismi rahastamise kahtluse korral. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Marget Lundava Juhtumianalüüsi osakond osakonnajuhataja Rahapesu Andmebüroo juhi ülesannetes 2