Arvamuse edastamine

Justiits- ja Digiministeerium Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn E-post [email protected] Koopia: Karin Maisvee [email protected] Kooskõlastuse andmine 20.07.2026.a. Austatud seaduseelnõu väljatöötajad Käesoleval ajal on menetluses võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu, mille kohta oodatakse ka huvigruppide seisukohti. Eelnõuga kavandatakse mitmete sätete muutmist seoses üürilepingu lõpetamise ning üüripinna vabastamise regulatsiooniga. Maxima Eesti OÜ sai eelnõu kohta informatsiooni Kaupmeeste Liidult ning sooviks omalt poolt esitada väljatöötavale eelnõule tähelepanekud. 1. Võlaõigusseaduse § 334 täiendamine Eelnõust nähtub, et põhifookus on füüsilisest isikust üürnikega sõlmitud eluruumide üürilepingutel ning eluruumi vabastamisega seotud probleemidel. Äriruumide üürisuhted pole nii põhjalikult reguleeritud (kuna puudub füüsilise isiku üürisuhtega kaasas käiv eluaseme kaitse kui olulise põhiõiguse tagamise institutsioon) ning lepingulised suhtes äriruumi üürimisel lähtuvad üldjuhul poolte võrdsusest. Siiski on oluline välja tuua, et äriruumide üürimisel on puuküürnikud ning makseraskustes üürnikud siiski sage probleem, kuid õiguskaitsevahendid nende olukordade lahendamisel on võrdlemisi piiratud ning oluline oleks võimaldada ka äriruumi üürileandjal problemaatilise lepingu lõppemise korral lihtsamalt ja efektiivsemalt taastada äriruumi otsene valdus. Näiteks võiks olla selliseks meetmeks eelnevalt kokkulepitud õigus vahetada üüripinnal lukud ja/või hoiustada turvaliselt ning kontrollitult üürniku vara väljaspool üüripinda ning mõistlik oleks siis ka sisse kirjutada vastavate kulude tasumise kohustus üürnikule. Üürisuhtest tulenevaid rahalisi vaidlusi on võimalik jätkuvalt lahendada kohtumenetluses. Samas, arvestades äriruumi kasutamise eesmärki – teenida selle omanikule tulu –, peaks üürileandjal lepingu lõppemisel olema võimalus keskenduda uue üürisuhte sõlmimisele, mitte jääda sõltuvusse üüripinna vabastamisega seotud menetlustest. Eeltoodust tulenevalt teeb Maxima Eesti OÜ järgmise muudatusettepaneku: Täiendada võlaõigusseaduse § 334 selliselt, et sellesse lisatakse täiendav lõige järgmises sõnastuses: “Äriruumi üürilepingu lõppemise korral, kui üürnik ei ole äriruumi lepingu lõppemise hetkeks või lepingus kokku lepitud tähtajaks pärast lepingu lõppemist tagastanud või keeldub alusetult äriruumi tagastamisest, on üürileandjal õigus rakendada viivitamatuid meetmeid äriruumi valduse otsese valduse üle võtmiseks. Käesolevas lõikes nimetatud juhul käesolevas lõikes sätestatud meetmete rakendamiseks tehtavad kulud kohustub kandma täies ulatuses üürnik.” 2. Võlaõigusseaduse § 318 lg 1 täiendamine Võlaõigusseaduse § 318 lg 1 näeb ette, et kumbki lepingupool võib pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist võlaõigusseaduse §-s 312 sätestatud tähtaega järgides üles öelda. Nimetatud lõige põhineb lahendusel, mille eesmärk on vältida pikaajalisi ja majanduslikult jäigas vormis kestvaid suhteid ning tagada pooltele võimalus sellistest lepingutest väljuda. Praktikas on äriruumide üürilepingute kontekstis oluline, et lepingupoolel on põhjendatud huvi end pikemaajaliselt siduda ning välistada seadusest tulenevat erakorralist ülesütlemisõigust. Selline võimalus tagaks üürnikule pikemaajalise õiguskindluse, eriti eeskätt juhtudel, kus üürnik on teinud üüritud asjale investeeringuid (statsionaarne MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X sisseseade, ümberehitused jmt). Sätte kohaldamine võib mõjutada üürituru stabiilsust ning luua üürnikele ebakindlust. Kuna hetkel on seaduses nimetatud säte imperatiivne oleks lepinguvabaduse suurendamise ja majanduslike eesmärkide arvestamiseks oluline muuta säte dispositiivseks ning võimaldada pooltel sellest sõlmitavas lepingus kõrvale kalduda. Eelnevast tulenevalt teeb Maxima Eesti OÜ järgmise muudatusettepaneku: Täiendada võlaõigusseaduse § 318 lõiget 1 teise lausega järgmises sõnastuses: „Pooled võivad lepinguga kokku leppida käesolevas lõikes sätestatud ülesütlemisõiguse kohaldamata jätmises, samuti selle õiguse teostamise teistsugustes teostamise tingimustes kui on sätestatud käesolevas lõikes.“ 3. Äriruumi üürlepingu korralisest ülesütlemisest Kehtivas õiguses puudub selge ning mõistlik regulatsioon äriruumide üürilepingute korralise ülesütlemise osas üldse. See on aga oluline küsimus, kuivõrd korralise ülesütlemise osas kasutatakse praktikas etteteatamise tähtaegadena ilmselgelt ebamõistlikke tähtaegasid, näiteks 12 kuud, mis päris kindlasti ei ole ei normaalne, mõistlik ega ka põhjendatud, kuivõrd see võib omada väga kahjulikku mõju äriruumi üürniku ärile, kui üürnik on sunnitud ebamõistlikult pika korralise ülesütlemisest ette teatamise tähtaja tõttu olema majanduslikult kahjulikus üürisuhtes. Lähtuvalt sellest on ka väga keeruline pidada üürilepingu tingimuste osas läbirääkimisi, kuna selge regulatsioon puudub ning üürileandja saab seetõttu esitada väga ebamõistlikke tingimusi seoses korralise ülesütlemisega. Siin oleks hea ja tegelikult ka vajalik kehtestada mingi ajaline lagi, milline võiks näiteks olla mitte pikem kui 6 kuud. Eelnevast tulenevalt võiks võlaõigusseaduse 5 jagu täiendada täiendava sättega „Tähtajalise äriruumi üürilepingu korraline ülesütlemine“ järgmises sõnastuses: “Tähtajalise äriruumi üürilepingu korralisel ülesütlemisel ei saa ülesütlemisest etteteatamise tähtaeg olla pikem kui kuus kuud.” 4. Üüri ülemäärane tõstmine ja selle vaidlustamine äriruumi üürilepingute puhul Kehtiv õigus ei reguleeri üüri ülemäärast tõstmist äriruumi üürilepingu puhul. See on aga äriruumi üürisuhte puhul sama oluline nagu see on eluruumi üürisuhte puhul. Ehk siis oleks põhjendatud rakendada eluruumide üüri ülemäärase tõstmise ja selle vaidlustamisele sarnast regulatsiooni nagu see on eluruumide puhul (VÕS § 301 ja 302). Seega oleks see küsimus kõige lihtsamini lahendatav läbi võlaõigusseaduse §-de 301 ja 302 muutmise rakendades kõnealuseid §-e ka äriruumi üürilepingutele. Lugupidamisega /allkirjastatud digitaalselt/ Rainis Nagel vanemjurist MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X  VOLIKIRI NR. 2025/28 POWER OF ATTORNEY No 2025/28 MAXIMA Eesti OÜ, registrikood 10765896, aadress MAXIMA Eesti OÜ, registry code 10765896, address Aiandi tn 13/2, 12918 Tallinn (edaspidi nimetatud Aiandi tn 13/2, 12918 Tallinn (hereinafter the „Ettevõte“), mida esindab juhatuse liige Diana Gegelyte, „Company“), represented by Diana Gegelyte, Member of the Management Board, volitab Rainis Nagel’it (isikukood 37504304221): authorizes Rainis Nagel (personal identification code 37504304221): 1) esindama Ettevõtet kohtu ja kohtueelses menetluses 1) represent the Company in court and pre-trial proceedings väärteo-, tsiviil-, kriminaal- ja haldusasjades, sh in misdemeanour, civil, criminal and administrative järelevalvemenetluses; matters, including supervisory proceedings; 2) esindama Ettevõtet täitemenetluses; 2) represent the Company in enforcement proceedings; 3) esindama Ettevõtet kõikides Ettevõtte või tema 3) represent the Company in all matters related to the töötajate ja esindajate tegevusega seotud küsimustes riigi- activities of the Company or its employees and ja kohaliku omavalitsuse asutuste ees, sh representatives before state and local government agencies, töövaidluskomisjonides; including labour dispute committees; 4) seoses eeltoodud punktidega 1-3 volitab Ettevõte Rainis 4) in connection with the clauses 1-3 above, the Company Nagel-it Ettevõtte nimel vastu võtma, esitama, välja authorizes Rainis Nagel to receive, submit, request and sign nõudma ja allkirjastama kõiki eelnimetatud ülesannete on behalf of the Company all documents, declarations of täitmiseks vajalikke dokumente, tahteavaldusi, sh intent, including procedural documents, inquiries, and menetlusdokumente, järelpäringuid ja vastuseid responses to requests from authorities, and to perform all ametiasutuste pöördumistele, ning teostama kõiki activities related to this authorization; toiminguid, mis on seotud käesoleva volitusega; 5) esindama Ettevõtet lepingulistes suhetes, kui Ettevõtte 5) representing the Company in contractual relationships, nimel tuleb saata teisele lepingupoolele lepingu alusel where it is necessary to send notifications or demands for teavitusi või leppetrahvi nõudeid. Selguse huvides on contractual penalties to the other party of the contract on täpsustatud, et käesolevaga pole antud õigust Ettevõtte behalf of the Company. For the sake of clarity, it is specified nimel lepinguid sõlmida. that this does not grant the authority to enter into contracts on behalf of the Company. Volikiri on välja antud edasivolitamise õiguseta ning The Power of Attorney have been issued without the right kehtib alates allkirjastamisest kuni 31.12.2026 või to delegate the authority and is valid from signing until volikirja tagasivõtmiseni või kui Rainis Nageli töösuhe 31.12.2026 or until the power of attorney is withdrawn or lõppeb MAXIMA Eesti OÜ-s. Vastuolude korral kehtib upon the termination of Rainis Nagel employment with eestikeelne tekst. MAXIMA Eesti OÜ. In case of discrepancies, the Estonian text shall prevail. Allkirjastatud digitaalselt/signed digitally Diana Gegelyte Juhatuse liige/Member of the Management Board MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X Saatja: "Rainis Nagel" <[email protected]> Saaja: "Justiits- ja Digiministeerium" <[email protected]>, "Karin Maisvee - JUSTDIGI" <[email protected]> Teema: arvamus ja ettepanekud võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõule Kuupäev: 2026-07-20 13:14 Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada. Austatud seaduseelnõu väljatöötajad, Käesolevaga edastan Teile MAXIMA Eesti OÜ poolse arvamuse ja ettepanekud võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõule. Lugupidamisega/Best Regards Rainis Nagel Vanemjurist/Senior lawyer _____ MAXIMA EESTI OÜ Aiandi 13/2 EE-12918 Tallinn Eesti / Estonia mobiiltelefon / mobile +37258870520 E-post / e-mail <http://www.maxima.ee/> www.maxima.ee _____ Selle kirja saite MAXIMA Eesti OÜ e-posti süsteemilt ja see on ette nähtud ainult adressaadile. Kirjas ja selle lisades olev informatsioon võib olla konfidentsiaalne ja selle kasutamine või avaldamine on piiratud. Kui Te saite selle kirja eksituse tõttu, informeerime, et selle kirja ja tema lisade avaldamine teistele isikutele, kopeerimine ja muul viisil levitamine on rangelt keelatud ja võib olla seadusevastane. Palume tagastada see kiri ja kõik lisad saatjale e-posti teel ning kustutada see kiri koos kõikide lisadega. MAXIMA Eesti OÜ ametliku tegevusega mitteseotud arvamused, järeldused ja muu informatsioon ei saa olla tõlgendatav kui ettevõtte poolt esitatav või toetatav. Privaatsusteatis. Sellele elektroonilisele kirjale rakenduvate MAXIMA Eesti OÜ privaatsuspõhimõtetega saate tutvuda sellel <http://www.maxima.ee/privaatsus> lingil. This message has been sent by e-mail system of MAXIMA Eesti OÜ and it is intended for the addressee only. It may contain confidential or legally privileged information. If you received this e-mail in error, you are hereby notified that any disclosure, copying, distribution of this information is strictly prohibited and may be unlawful. Please return this e-mail without producing, distributing or retaining copies thereof. Opinions, conclusions and other information in this message that do not relate to the official business of MAXIMA Eesti OÜ shall be understood as neither given nor endorsed by it. Personal data notice. Information about Privacy policy of MAXIMA Eesti OÜ that is applied to this electronic message can be reached <http://www.maxima.ee/privaatsus> here. _____