Hindamisaruande edastamine (Aiamaa)

Viljandi Linnavalitsus [email protected] 16.01.2025 nr 7-1/23/5436-7 Hindamisaruande edastamine (Aiamaa) Viljandi Linnavalitsus teavitas 19.05.2023 kirjas nr 4-5/23/1149-1 Maa-ametit (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet), et soovib omandada linnale riigis omandis oleva, Viljandi maakonnas Viljandi linnas asuva Leola tn 59 kinnisasja (katastritunnus 89701:001:0458), et võimaldada antud asukohas kogukonna ühise aiapidamise jätkumist. Kirjas märgiti, et kehtivas Viljandi linna üldplaneeringus olev kinnisasja maakasutuse juhtfunktsioon korruselamumaa ei ole enam antud asukohas perspektiivne ning linnavalitsus on valmis viima maa sihtotstarbe vastavusse maa tegeliku kasutusega ning määrama kinnisasja sihtotstarbeks üldkasutatav maa. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium vastas 05.07.2023 kirjas nr 15-2/575 (digiallkirjastatud 06.07.2023), et riigivara otsustuskorras võõrandamisel peab linna üldplaneering toetama taotletud eesmärki. Võttes arvesse Viljandi Linnavalitsuse soovi võimaldada antud kinnisasjal kogukonna ühise aiapidamise jätkumist ning asjaolu, et kinnisasi on linnale vajalik tema seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks, peab ministeerium põhjendatuks Leola tn 59 kinnisasja võõrandamist linnale aiamaadena kasutuses oleva maa ulatuses. Kirjas märgiti, et kui kehtiv üldplaneering võimaldab määrata võõrandamiseks vajalikule maale üldkasutatava maa sihtotstarbe, siis nõustub ministeerium Leola tn 59 kinnisasja jagamisega. Linnavalitsus korraldas kinnisasja jagamise ning otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkatakse jagamise tulemusena moodustatud Aiamaa kinnisasjaga (katastritunnus 89701:001:0882, pindala 13 062 m², sihtotstarve üldkasutatav maa). RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa-amet 30.09.2024 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 24-5343) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa-amet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 20.12.2024 koostatud hindamisaruande nr 2412-10259- 01/KKO kohaselt on Aiamaa kinnisasja väärtus 96 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31-5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee Registrikood 70003098 sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ja anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Aiamaa kinnisasja hariliku väärtusena 96 000 eurot ning tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 852,78 eurot (koos käibemaksuga). Ühtlasi märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka Viljandi Linnavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud linnavalitsusele. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakonna juhataja Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 20.12.2024 hindamisaruanne nr 2412-10259-01/KKO Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Eva Männiste 5385 3615 [email protected] 2  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Aadress: Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Eksperthinnang nr: 2412-10259-01/KKO Väärtuse kuupäev: 30.11.2024 Hindamisaruande 20.12.2024 kuupäev: Tellija: Maa-amet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Viljandi linna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 19 4. Turuväärtuse hindamine 20 4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kestlikkus 21 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodi 21 Lisa 1. Fotod 26 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29 Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  3 Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Aadress Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 89701:001:0882 Sihtotstarve Üldkasutatav maa 100% Maaüksuse pindala 13 062 m2 Omandivorm Kinnisasi Kehtiva Viljandi linna üldplaneeringu (kehtestatud Viljandi Linnavolikogu 30.06.2010 Üldplaneering otsusega nr 71) kohaselt on kinnisasja maakasutuse funktsioon korruselamumaa ning kinnisasi jääb alale, kus kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse Hinnangu eesmärk määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1 Ülevaatuse kuupäev 30.11.2024 Väärtuse kuupäev 30.11.2024 Hindamisaruande kuupäev 20.12.2024 Tellija Maa-amet Tellimusleping Hindamise tellimus nr 6 (raamleping 4-2/24/8), tellimus 21.11.2024 Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus 96 000 € Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida Hinnang likviidsusele hinnatud turuväärtuse korral kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Aadressil Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond asuva kinnistu (reg osa nr 25102750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 96 000 (üheksakümmend kuus tuhat) €. Koostaja: Kinnitaja/ läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 219393) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond asuv hoonestamata kinnistu. Töö eesmärgiks on kinnisasja turuväärtuse hindamine. Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13:2016, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust (02.12.2024); • Maa-ameti avalikust teenusest (02.12.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist (11.11.20241); 1 Maa-ameti tehingute andmebaasi kuupäev on väärtuse kuupäevast varasem, kuna tehinguandmeid tellitakse kord kuus Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  5 • kinnisvaraportaalist kv.ee (02.12.2024); • Viljandi linna koduleheküljelt (02.12.2024). Hindaja Kristel Kivioja tegi hinnatava vara ülevaatuse 30.11.2024. Ülevaatus tehti valdavale osale maaüksusest. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Viljandi maakond Omavalitsus Viljandi linn Asustusüksus Viljandi linn Lähiaadress Aiamaa Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav maaüksus asub Viljandi linna põhjaosas Leola asumis Tallinna kesklinnast (Viru väljak) ca 150 km ja Viljandi linna keskusest ca 1,5 Kaugus keskusest km kaugusel Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatava vara asukoht on tähistatud punase punktina Mikroasukoht Lähedal paiknevad erinevad äri- ja tootmishooned, üksikud korterelamud ja Kirjeldus üksikelamud ning metsamaa ja haritav maa. Juurdepääs Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub. Avalik tee ca 45 m kaugusel Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  7 Lähiümbruses olemas. Alajaam ca 20 m kaugusel. Olemasolev vee- ja kanalisatsioonitrass jookseb mööda Tallinna mnt (hinnatavast ca 150 m kaugusel). Liitumised on tegemata. Kommunikatsioonid Allikas: Viljandivesi kodulehekülg; Viljandi linna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2020-2031 (Viljandi linna põhjaosa ja Jämejala küla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise plaan) Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr. 25102750 Omandivorm Kinnisasi Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  8 Omanik Eesti Vabariik Registriosa esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad. Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused ja piirangud Allikas: Maa-ameti kitsenduste rakendus Maaüksuse kitsendustel puudub negatiivne mõju vara väärtusele. Hüpoteegid Puuduvad Kinnisasja koormavate Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega lepingute andmed rendilepinguid. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  9 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega Aadress Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Katastritunnus 89701:001:0882 Pindala 13 062 m2 Maakasutuse Üldkasutatav maa 100% sihtotstarve Haritav maa 10 498 m2 (80%), metsamaa 969 m2 (7%), õuemaa 67 m2 (1%) ja muu Kõlvik maa 1528 m2 (12%) Kompaktne kuju. Valdavalt tasane reljeef. Maaüksusel paiknevad kohalike inimeste Kirjeldus aiamaad. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  10 Kehtiva Viljandi linna üldplaneeringu (kehtestatud Viljandi Linnavolikogu 30.06.2010 otsusega nr 71) kohaselt on kinnisasja maakasutuse funktsioon korruselamumaa ning kinnisasi jääb alale, kus kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus (alad, mille kasutamiseks on lubatud kõik juhtfunktsioonid). Üldplaneering Allikas: Viljandi linna kodulehekülg; Viimsi linna üldplaneeringu põhijoonis Detailplaneering Detailplaneering puudub Hoonestus Maaüksusel paikneb mitmed kasvuhooned ja kuurid (ehitisregistris info puudub) Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. SKP kiirhinnangu kohaselt majanduslangus 2024. aasta III kvartalis aeglustus, kuid oli siiski 0,7% 2023. aasta III kvartaliga võrreldes. Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga on majandus jäänud samale tasemele. Majanduslangus on kestnud üle kahe aasta. Eesti Panga majandusprognoosi SKP kohaselt (avalikustatud 24.09.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,4%, 2025. aastal prognoositakse taas tõusu 1,9% ning 2026. aastal 3,0%. 27.08.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2024. aastal majanduslangus 1,0%, 2025. aastal majanduskasv 3,3% ning 2026. aastal sama Eesti Panga prognoosiga. SKP kasv Eestis 2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024). Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7% odavam. THI Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta oktoobris võrreldes 2024. aasta septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Võrreldes 2023. aasta septembriga olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2024. aastal 3,5%, 2025. aastal 3,9% ja 2026. aastal 3,6%. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024). Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus osalemise määr 73,9%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%- ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist Tööturg pöördus taas kasvule. 2024. aasta II kvartalis oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,4%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on töötuse määr 2024. aastal 7,6%, 2025. aastal 7,7% ning 2026. aastal 7,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud Üldinfo ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa-amet Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga Kinnisvaraturu võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). aktiivsus ja Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal on tehingute arv kuude maht lõikes olnud volatiilne võrreldes eelmise aasta samade kuudega, st mõnel kuul toimus rohkem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul ning mõnel kuul toimus vähem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul. Kokku on 2024. aasta kümne kuu jooksul toimunud 2% vähem ostu-müügitehinguid võrreldes 2023. aasta kümne kuuga. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa-amet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV Eluaseme-laenud kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra. ja pikaajalised laenud Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis ettevõtetele 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Viljandi linna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg Viljandi linn on linn Lõuna-Eestis, Viljandi maakonna halduskeskus. Viljandi linna Viljandi linna elanike arv on 16 825 (seisuga 01.10.2024). Viljandi linna pindala on 14,65 km2. üldinfo Allikas: Viljandi linna kodulehekülg Äri- ja tootmismaa puhul on olulisemateks väärtust mõjutavateks teguriteks asukoht (kaugused tõmbekeskustest ja magistraalteedest), hea ligipääs, planeeringud (sh ehitusõiguse ulatus), varustatus kommunikatsioonidega, pinnase kvaliteet, tööjõu olemasolu piirkonnas jne. Viljandis on välja arendatud kolm tööstuspiirkonda: Rohelise tänava (hinnatavast üle Äri- ja Tallinna mnt idasse jääv osa), Kantremaa, ja Männimäe tööstuspiirkond. tootmismaa turg Viimaste aastate Viljandi linna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingustatistika näitab, et turg on suhteliselt passiivne, aastas toimub keskmiselt 1 – 3 tehingut. Viljandi linnas ja selle lähiümbruses jäävad hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguhinnad viimastel aastal valdavalt 20-50 €/m2 suurusjärku. Viljandi linna keskuses ja äriliselt atraktiivsetes magistraalteede ääres paiknevate maaüksuste hinnad ulatuvad ca 100 €/m2. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  16 Tehinguinfo Analüüsitav Kuna Viljandi linnas on viimastel aastatel toimunud väga vähe äri- ja tootmismaa piirkond ja tehingud on järgnevas tabelis esitatud 2019.- 2024 (seisuga 02.12). aasta sihtotstarbed müügitehingute hinnainfo äri- ja tootmismaa kohta Viljandi maakonnas. Pindala, Maa- Hind, € Hind, €/m2 Aasta Sihtotstarve Arv m2 kond Keskm Kokku Min Max Min Max Med Keskm ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** 2019 tootmismaa 7 26 957 243 546 84 73 000 0,3 110,5 1,8 17,3 ärimaa 7 4 074 189 769 1 000 81 101 0,4 17,7 4,2 6,3 2020 tootmismaa 6 11 971 164 360 99 100 000 0,2 4,9 1,6 2,3 ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** 2021 tootmismaa 10 16 991 1 266 270 500 858 000 0,1 27,1 1,4 4,3 Viljandi maakond ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** 2022 tootmismaa 6 7 076 91 246 80 67 200 0,1 9,7 2,7 4,1 ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** 2023 tootmismaa 7 3 419 38 430 2 220 11 300 0,2 32,2 4,8 7,0 2024 ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** (seisu- ga tootmismaa 12 7 087 211 176 3 80 000 0,6 281,5 1,3 28,1 02.12) Hoonestamata tootmismaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m 2) Viljandi maakonna 14 6 12 5 10 4 8 3 6 2 4 2 1 0 0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 (seisuga 02.12) Tehingute arv, vasak skaala Mediaan, m2; parem skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  17 Viljandi linna ja selle lähiümbruses hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingud 2022.– 2024 (kuni 11.11). aastal2 KM Maa- sisaldu- Tehingu- Tehingu- üksuse Sihtots- Küla/linn Kuupäev mine hind, Kommentaar hind, € pindala, tarve3 tehingu €/m2 m2 -hinnas Detailplaneering kehtestatud. Projekteerimistingimused olemas ärihoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus Viljandi linn 29.08.2024 457 500 Jah 19 631 23,30 Ä100% polüfunksionaalse keskuse maale. Ümbruses hoonestatud äri- ja tootmismaa. Paikneb tiheda liiklusega mnt ääres. Juurdepääs avalikult teelt. Detailplaneering kehtestatud. Projekteerimistingimused olemas teenindushoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus korruselamumaa ning Viljandi linn 24.09.2024 915 000 Jah 9 246 98,96 Ä100% kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Ümbruses üksikelamud ja hoonestamata üldkasutatav maa. Paikneb Viljandi järve ääres. Juurdepääs avalikult teelt. Detailplaneering kehtestatud. Projekteerimistingimused olemas olemasoleva hoonestuse lammutamiseks ja ärihoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb Viljandi linn 29.08.2024 457 500 Jah 1 993 229,55 Ä100% maaüksus polüfunksionaalse keskuse maale. Ümbruses hoonestatud äri- ja tootmismaa. Paikneb tiheda liiklusega mnt ääres. Juurdepääs avalikult teelt. VÕL toimus 30.04.2024 Detailplaneering kehtestatud. Projekteerimistingimused olemas teenindushoone Viljandi linn 05.03.2024 207 400 Jah 1 138 182,25 Ä100% püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus polüfunksionaalse keskuse maale. Maaüksus 2 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingud Viljandi linnas ja selle ümbruses. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 3 Ä-ärimaa, T-tootmismaa Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  18 paikneb Viljandi linna keskuses. Juurdepääs avalikult teelt. Detailplaneering kehtestatud max kahe tootmishoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb Viljandi maaüksus tööstushoonete 26.09.2024 28 670 Jah 1 124 25,51 T100% linn alale ja kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Ümbruses tööstushooned, raudtee ja üksikelamud. Juurdepääs avalikult teelt. Detailplaneering kehtestatud ärihoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus väikeelamumaa alale ja kõrvalfunktsioonina on lubatud Viljandi linn 15.06.2023 190 000 Ei 3476 54,66 Ä100% polüfunktsionaalsus. Ümbruses üksikelamud ja ärihooned. Juurdepääs avalikult teelt. Tegemist oli komplekstehinguga, müüdi ka hoonestatud naaberkrunt Detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus segahoonestuse alale. Ümbruses hoonestatud ja Viljandi hoonestamata vald, 05.04.2023 11 300 Ei 2 105 5,37 T100% tootmismaad. Juurdepääs Viiratsi avalikult teelt. Tegemist oli alevik Viljandi Vallavalitsuse poolt korraldatud enampakkumisega, alghinnaks oli 4 210 € (pakkujaid oli 5) Detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus tööstushoonete alale ja kõrvalfunktsioonina Viljandi linn 19.08.2022 150 000 Ei 2 998 50,03 Ä100% on lubatud polüfunktsionaalsus. Ümbruses tootmis- ja ärihooned. Juurdepääs avalikult teelt. Detailplaneering tehingu hetkel puudus. Viljandi Üldplaneeringu järgi jääb vald, maaüksus ärimaa alale. 25.05.2022 41 000 Ei 5 573 7,36 Ä100% Sinialliku Ümbruses hoonestatud küla üksikelamud. Paikneb tiheda liiklusega mnt ääres. Juurdepääs avalikult teelt. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  19 Viljandi linnas pakkumisel olevad hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumised Aadress Sihtotstarve Pindala, Hind, € Hind €/m2 Kommentaar m2 Detailplaneering kehtestatud. Ärimaa 50%, Ümbruses hoonestatud ja Roheline tn 9, tootmismaa 5 684 125 000 21,99 hoonestamata äri- ning tootmismaad. Viljandi linn 50% Juurdepääs avalikult teelt. Hinnale lisandub km 22%. Detailplaneering kehtestatud. Ehitusluba olemas. Ümbruses Puiestee 27, Ärimaa 1 046 65 000 62,14 hoonestatud äri- ja tootmismaad ning Viljandi linn üksikelamud. Juurdepääs avalikult teelt. Hinnale lisandub km. Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on äri- ja tootmisettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on väiksemad ja keskmised äri- ja tootmisettevõtted. tunnused Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara asukohast, Viljandi linn, on tegemist turu nõuetele kontekstis atraktiivse varaga. Samas puudub kinnistule avalikult teelt juurdepääs, mis avaldab negatiivset mõju. Lõppkasutajate hulk, kes Äri- ja tootmisettevõtted, kes vajavad äri- ja tootmismaad soovivad ja saavad hinnatavat omakasutuseks. Investoritele on projekt liiga väike ning väheatraktiivne. vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga üksikuid hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumisi Viljandi linnas (vt pt 3.2.) Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on elamumaa (üksikelamumaa; elamu kruntideks jagamine). Samas on vastavas piirkonnas nõudlust pigem äri- ja tootmisotstarbeliste varade järele. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  20 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hinnatav maaüksus paikneb Viljandi linna põhjaosas. Katastriandmete põhjal on tegemist üldkasutatava maaga. Lähedal paiknevad erinevad äri- ja tootmishooned, üksikud korterelamud ja üksikelamud ning metsamaa ja haritav maa. Kinnisasja puhul on tegemist valdavalt haritava maa kõlvikuga ning maaüksusel asuvad aiamaad. Kehtiva Viljandi linna üldplaneeringu (kehtestatud Viljandi Linnavolikogu 30.06.2010 otsusega nr 71) kohaselt on Aiamaa kinnisasja maakasutuse funktsioon korruselamumaa ning kinnisasi jääb alale, kus kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Detailplaneering puudub. Võttes arvesse hinnatava vara asukohta (paiknemine linna piiril) ja lähiümbrust (valdavalt on ümbruses äri- ja tootmishooned) siis üldplaneeringu kasutus korruselamumaana ei ole hindaja seisukohalt vajalikult põhjendatud (vastavas piirkonnas on nõudlus pigem äri- ja tootmisotstarbeliste varade järele) ja finantsmajanduslikult otstarbekas. Seega leiame, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on äri- ja tootmismaa, mida üldplaneering otseselt ei välista (kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus- alad, mille kasutamiseks on lubatud kõik juhtfunktsioonid). Seesugune kasutus on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  21 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse. 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodi Turuväärtust mõjutavad tegurid Positiivsed tegurid: Negatiivsed tegurid: Kinnistu paikneb atraktiivses asukohas; Detailplaneering puudub: kommunikatsioonid läheduses olemas. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Punktist 3.2. on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Vaadeldud on 2022.- 2024. (seisuga 11.11) aastal toimunud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguid Viljandi linnas ja selle lähiümbruses. Viiratsi aleviku võrreldav tehing on toimunud valla enampakkumise tulemusel. Kuna pakkujaid oli enampakkumisel mitu, võib käsitleda seda vabaturutehinguna. Tehingu- Käibemaksu Pindala, Tehingu- Võrdlustehingute Asukoht Kuupäev summa, sisaldumine m 2 summa, €/m 2 valik € hinnas Viljandi linn 26.09.2024 23 5004 1 124 20,91 Jah Viljandi vald, 05.04.2023 11 300 2 105 5,37 Ei Viiratsi alevik5 Viljandi vald, 25.05.2022 41 000 5 573 7,36 Ei Sinialliku küla Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m 2), sest äri- ja Võrdlusühiku valik tootmismaa puhul turuosalised teevad oma otsuseid valdavalt lähtuvalt ruutmeetri hinnast. Ühe valitud tehingu puhul on tegemist 2024.a. (september), ühe puhul 2023.a. (aprill) ning ühe puhul 2022.a. (mai) tehinguga. 2022.a. tehing kaasati valikusse, kuna võrreldava asukohaga sarnaste kinnisasjade müüke on viimaste aastate jooksul toimunud minimaalselt. Arenduskruntide hinnad on püsinud Tehingute ajaldamine viimase aasta jooksul suhteliselt stabiilsena. Kinnisvaraturul üldiselt on hinnad viimasel ajal mõnevõrra langenud, samas arenduskruntide puhul (eriti heas asukohas paiknevate maatükkide osas) hinnalangust täheldada ei ole. Põhjuseks ehk nii pakkumiste vähesus kui piisava nõudluse olemasolu. 2024.a. septembri ja 2023. aasta aprillikuu tehingute puhul ajalist kohandamist ei tee, 2022.a. tehingu puhul teeme +5% kohandamise 4 Tehingusumma sisaldas käibemaksu, hindamisel on see maha arvutatud. 28 670 €/ 1,22 = 23 500 € 5 Tegemist oli Viljandi Vallavalitsuse poolt korraldatud enampakkumisega, alghinnaks oli 4 210 € (pakkujaid oli 5) Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  22 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust • Mikroasukoht o Äri- ja tootmismaa puhul on olulisteks väärtust mõjutavateks teguriteks suurte maanteede lähedus ning sellega seoses ka nähtavus, mis on oluline eelkõige ärilist potentsiaali arvestades. • Juurdepääs Võrdluselementide o Parema juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on valik ja kohandamise juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või erateelt, millele on seatud põhimõtted maaomaniku kasuks servituut. Samuti on väärtust tõstvaks teguriks teekatte liik ja kvaliteet. • Pindala o Üldjuhul tekib suurte pindala erinevuste puhul mastaabiefekt, kus suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on madalam kui väiksematel. • Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust. • Kinnistu kuju ja kitsendused o Kuju ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. • Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal o Kehtiva detailplaneeringu olemasolu on enam hinnatud, sest annab ehitusõiguse. Kui kehtiv detailplaneering puudub, siis on oluliseks väärtust mõjutavaks teguriks üldplaneeringus märgitud maakasutuse juhtotstarve. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Viljandi maakond Viljandi maakond Viljandi maakond Viljandi maakond Viljandi linn Viljandi linn Viljandi vald Viljandi vald Viljandi linn Viljandi linn Viiratsi alevik Sinialliku küla Aiamaa Tehinguhind ilma KM, 23 500 11 300 41 000 € Tehinguhind, €/m2 20,91 5,37 7,36 Tehingu aeg 26.09.2024 05.04.2023 25.05.2022 Kohandus 0% 0% 5% Kohandatud 20,91 5,37 7,72 tehinguhind, €/m2 Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  23 Maaüksus asub Maaüksus asub Hinnatav maaüksus Maaüksus asub Viljandi linna Viljandi linnast idas asub Viljandi linna Viljandi linnast idas lääneosas Viljandi vallas põhjaosas Leola Viljandi vallas Viiratsi Makroasukoht Kantreküla asumis. Sinialliku külas. asumis. Viljandi alevikus. Viljandi linna Viljandi linna Viljandi linna linna keskusest ca keskusest ca 4,0 km keskusest ca 2,5 km keskusest ca 7,0 km 1,5 km kaugusel kaugusel kaugusel kaugusel Pisut halvem, Halvem, keskusest Halvem, keskusest Kommentaar keskusest kaugemal oluliselt kaugemal oluliselt kaugemal Kohandus 5% 30% 30% Lähedal paiknevad erinevad äri- ja Ümbruses Ümbruses tootmishooned, tööstushooned, hoonestatud ja Ümbruses üksikud raudtee ja hoonestamata hoonestatud korterelamud ja üksikelamud. tootmismaad. Tiheda elamumaad. Piirneb Mikroasukoht üksikelamud ning Tiheda liiklusega liiklusega Tartu– tiheda liiklusega metsamaa ja haritav Pärnu mnt ca 900 m Viljandi–Kilingi- Imavere - Viljandi - maa. Tiheda ja Riia mnt ca 500 Nõmme mnt ca 1,4 km Karksi-Nuia teega liiklusega Tallinna tn m kaugusel ca 150 m kaugusel Pisut halvem, tiheda Halvem, tiheda Parem, piirneb tiheda Kommentaar liiklusega teedest liiklusega teedest liiklusega teega kaugemal kaugemal Kohandus 5% 20% -10% Juurdepääs avalikult Juurdepääs Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt Juurdepääs avalikult teelt (tee teelt (tee seisukord teelt (tee seisukord puudub. Avalik tee seisukord hea) hea) hea) ca 45 m kaugusel Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Pindala, m2 13 062 1 124 2 105 5 573 Kommentaar Oluliselt väiksem Oluliselt väiksem Väiksem Kohandus -25% -20% -10% Lähiümbruses olemas. Alajaam ca 20 m kaugusel. Elektriliitumine Olemasolev vee- ja Elektriliitumine olemas. olemas. Vesi- ja kanalisatsioonitrass Vesi- ja kanalisatsioonitrass Lähiümbruses olemas Kommunikatsioonid jookseb mööda kanalisatsioonitrass läheduses olemas (liitumised tegemata) Tallinna mnt läheduses olemas (liitumised (hinnatavast ca 150 (liitumised tegemata) tegemata) m kaugusel). Liitumised on tegemata Kommentaar Parem Sarnane Parem Kohandus -5% 0% -5% Kompaktne Kompaktne Kompaktne Kompaktne hulknurkne hulknurkne kuju. hulknurkne kuju. hulknurkne kuju. Kinnistu kuju ja kuju. Väärtust Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad kitsendused mõjutavad kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused puuduvad. puuduvad. puuduvad. puuduvad. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  24 Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% 100% üldkasutatav maa. Kehtestatud detailplaneering puudub. Kehtiva Viljandi linna üldplaneeringu kohaselt on kinnisasja maakasutuse funktsioon Tootmismaa 100%. korruselamumaa Detailplaneering ning kinnisasi jääb kehtestatud max Tootmismaa 100%. Ärimaa 100%. alale, kus kahe tootmishoone Kehtestatud Kehtestatud kõrvalfunktsioonina püstitamiseks. Sihtotstarve, detailplaneering detailplaneering on lubatud Üldplaneeringu järgi detailplaneering ja puudub. puudub. polüfunktsionaalsus. jääb maaüksus potentsiaal Üldplaneeringu järgi Üldplaneeringu järgi Seega leiame, et tööstushoonete jääb maaüksus jääb maaüksus ärimaa hinnatava vara alale ja segahoonestuse alale. alale. parimaks kõrvalfunktsioonina kasutuseks on äri- on lubatud ja tootmismaa, mida polüfunktsionaalsus. üldplaneering otseselt ei välista (kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus- alad, mille kasutamiseks on lubatud kõik juhtfunktsioonid) Parem, Kommentaar detailplaneering Sarnane Sarnane kehtestatud Kohandus -30% 0% 0% Summaarne kohandus -60% 20% -5% Summaarne -12,54 1,07 -0,39 kohandus, €/m2 Kohandatud 8,36 6,44 7,34 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 80% 80% 70% summa Kaalud 0,30 0,30 0,40 Kaalutud keskmine 7,38 2,51 1,93 2,94 tehinguhind, €/m2 Turuväärtus, € 96 356 Ümardatud 96 000 turuväärtus, € Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  25 Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 96 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse kuni 1 aasta. Hindamistulemuse täpsus ±20%. Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  26 Lisa 1. Fotod Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  27 Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  28 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  29 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va. Juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja/ läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 219393) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO  30 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO