Asjaõigusseaduse § 126 ja notari tasu seaduse muutmine

Riigikantselei Meie 20.05.2025 nr 1.1-10.1/2381-1 Asjaõigusseaduse § 126 ja notari tasu seaduse muutmine Austatud riigisekretär Esitame Vabariigi Valitsuse istungile heakskiitmiseks asjaõigusseaduse § 126 ja notari tasu seaduse muutmise seaduse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Jürgen Ligi rahandusminister Lisad: 1) eelnõu 2) seletuskiri 3) rakendusaktide kavandid (seletuskirja lisa 1) 4) kooskõlastustabel (seletuskirja lisa 2) Helje Päivil 5885 1353 [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272  EELNÕU 16.04.2025 Asjaõigusseaduse § 126 ja notari tasu seaduse muutmise seadus § 1. Asjaõigusseaduse § 126 muutmine Asjaõigusseaduse § 126 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda. Riik ja kohaliku omavalitsuse üksus kinnisomandist loobuda ei saa. (11) Isikul ei ole õigust kinnisomandist loobuda, kui: 1) ta on jätnud täitmata kinnisasjaga seotud kohustused, mis tulenevad detailplaneeringust, ohutus- ja keskkonnanõuetest, haldusorgani ettekirjutusest; 2) kinnisasi on koormatud hüpoteegiga; 3) kinnistu kohta on kinnistusregistriosa kolmandasse jakku kantud isiklik kasutusõigus, kasutusvaldus, märge üürilepingu kohta või kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendus; 4) kinnisasjale on püstitatud ebaseaduslik ehitis või ei vasta ehitise dokumentatsioon nõuetele või puudub dokumentides kajastatud ehitis; 5) tema suhtes on alustatud pankroti- või likvideerimismenetlus; 6) kinnisomandi üle on käimas kohtumenetlus. (2) Tehing, millega kinnisomandist loobutakse, peab olema notariaalselt tõestatud vormis. Käesoleva paragrahvi lõike 11 punktides 1 ja 4 nimetatud asjaolude esinemise või puudumise kohta esitab kinnisasja asukoha järgne kohaliku omavalitsuse üksus notarile tõendi kahe kuu jooksul vastava päringu saamisest. Käesoleva lõike teises lauses nimetatud tähtaega võib vajadusel pikendada kuni kaks kuud. (3) Kui kinnisomandist on loobutud, läheb kinnisasja omand üle kinnisasja asukoha järgsele kohaliku omavalitsuse üksusele alates tema kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, välja arvatud käesoleva paragrahvi 5. lõikes sätestatud juhul. Kohaliku omavalitsuse üksuse kui puudutatud isiku nõusolek ei ole sellise kande tegemiseks vajalik. (4) Kui kohaliku omavalitsuse üksus on omandanud kinnisasja käesolevas paragrahvis sätestatud alusel ja kinnisasi on koormatud reaalkoormatisega, on kohaliku omavalitsuse üksuse vastutus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest piiratud kinnisasja väärtusega. (5) Kui kinnisomandist loobub kinnisasja kaasomanik, läheb tema kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Sellisel juhul ei kohaldata käesoleva paragrahvi lõiget 11. (6) Käesolevas paragrahvis kinnisomandist loobumise kohta sätestatu kehtib ka korteriomandist loobumise kohta.“. § 2. Notari tasu seaduse muutmine Notari tasu seaduse § 31 täiendatakse punktiga 44 järgmises sõnastuses: „44) asjaõigusseaduse § 126 alusel kinnisasjast loobumise tehingu tõestamine – 200 eurot. “. § 3. Seaduse jõustumine Käesolev seadus jõustub 2026. aasta 1. jaanuaril. Lauri Hussar Riigikogu esimees Tallinn, „.....“....................2025. a Algatab Vabariigi Valitsus „.....“.......................2025. a (allkirjastatud digitaalselt)  Asjaõigusseaduse § 126 ja notari tasu seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus 1.1.Sisukokkuvõte Asjaõigusseaduse kohaselt võib kinnisomandist loobuda riigi kasuks. Praktikas on selgunud, et kohalikke olusid ja arenguid teadmata on riigil keeruline leida loovutatud kinnisasjadele, millele nende omanikud ei ole leidnud mõistlikku kasutust, parimat kasutust. Probleem tõusetus teravalt siis, kui riigile hakati loovutama halvas seisukorras korteriomandeid tühjenevates korterelamutes, millel ei ole turuväärtust ja millele riik ei leia kasutust, kuid mis on indikatsiooniks eelkõige sotsiaalsete probleemide kuhjumisest kohalikus elukeskkonnas. Kuna kohaliku omavalitsuse üksus on talle Eesti Vabariigi põhiseadusega tagatud autonoomia alusel õigustatud ja samas ka kohustatud tegelema kohaliku elu küsimustega, peaks ka loovutatud kinnisasjadega analoogselt pärimisseaduse alusel pärijateta varaga tegelemine olema eelkõige vara asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse ülesanne. Käesoleva eelnõu eesmärgiks on astuda samm laiema probleemistiku lahendamise suunas ja muuta asjaõigusseaduses käsitatud kinnisomandist loobumise regulatsiooni selliselt, et loovutatud kinnisasja omand ei läheks üle riigile nagu see on kehtivas seaduses, vaid kohaliku omavalitsuse üksusele, kelle põhiülesannetega on seotud atraktiivse elukeskkonna kujundamine oma territooriumil. Koos nimetatud põhimõttelise muudatuse tegemisega seaduses nähakse riigi poolt kohaliku omavalitsuse üksustele ette rahalised toetusmeetmed, mis katavad tegelikud kulutused. Muudatusega kaasnevate meetmete mõjul on kohaliku omavalitsuse üksustel võimalik lahendada suur osa kinnisomandist loobumisega seotud kohaliku elu probleeme, eelkõige kohaliku elukeskkonna paremaks ja atraktiivseks muutmiseks, mida riik teha ei saa, kuna ei ole kohalike oludega kursis. 1.2 Eelnõu ettevalmistaja Eelnõu ja seletuskirja ettevalmistamisel on kasutatud 2018. aasta Justiitsministeeriumi ettevalmistatud asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu teksti ja põhjendusi. Eelnõu on ette valmistanud Rahandusministeeriumi riigivara osakonna jurist Helje Päivil, ([email protected], 5885 1353), sama osakonna endine projektijuht Dmitri Moskovtsev. Eelnõu ja seletuskirja juriidilist kvaliteeti kontrollis Rahandusministeeriumi personali- ja õigusosakonna õigusloome valdkonna juht Virge Aasa ([email protected], 5885 1493), keeleliselt toimetas sama osakonna keeletoimetaja Sirje Lilover ([email protected], 5885 1468) 1 1.3 Märkused Eelnõu ei ole seotud ühegi teise menetluses oleva eelnõuga ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega. Eelnõu on seotud notari tasu seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõuga 1, kuna ka käesoleva eelnõuga soovitakse muuta notari tasu seadust ja täiendada paragrahvi 31. Eelnõu on seotud varasema Vabariigi Valitsuse valitsuskoosseisu tegevusprogrammi 2021– 2023 punktidega 4.12 ja 7.12. ning valitsuskabineti 9. detsembri 2021. a otsusega kohustati riigihalduse ministrit esitama asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 126 muutmise, kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) muutmise ja vajaduse korral teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu tühjenevate korterelamute probleemi lahendamiseks. Kuna õigusliku analüüsi2 tulemusena esitati KAHOSe osas palju muutmisettepanekuid, mida tuli veel analüüsida ja koostada väljatöötamiskavatsus, ei esitata käesoleva eelnõuga KAHOSe muutmise regulatsiooni. Praeguseks on KAHOS muutmise eelnõu läbinud kooskõlastusringid ning tegeletakse mõjude analüüsi täiendamisega3. Eelnõuga muudetakse asjaõigusseaduse redaktsiooni (RT I, 17.03.2023, 58) ja notari tasu seaduse redaktsiooni ( RT I, 06.07.2023, 58). Eelnõu vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus. 2. Seaduse eesmärk 2.1. Eelnõu algatamise vajadus ja eesmärk Käesoleva eelnõu eesmärk on muuta AÕS §-s 126 käsitatud kinnisomandist loobumise regulatsiooni selliselt, et loovutatud kinnisasja omand ei läheks üle riigile nagu see on kehtivas seaduses, vaid kohaliku omavalitsuse üksusele (edaspidi KOV). Just KOVi põhiülesannetega on seotud atraktiivse elukeskkonna kujundamine oma territooriumil ning KOV saaks leida loobutud varadele parima kasutuse kohalikke arenguid silmas pidades, samuti leida lahendus sotsiaalsele probleemile, mille indikaatoriks kinnisomandist loobumine on. Kuna kinnisomandist loobumise õigus hõlmab endas ka korteriomandist loobumist, siis saigi peamiseks põhjuseks eelnõu algatamisel korraga suurema arvu korteriomandite loovutamine riigile, millega tegelemisel puutus riik kokku murettekitavate tendentsidega mõnede piirkondade kohaliku elu arengus ja mida riigil ilma KOVi abita ei olnud võimalik lahendada. Reeglina on tegemist korteritega, mis on väga halvas seisus ja mille järele pole nõudlust ning sageli asuvad need korterid tühjenevates korterelamutes. Need tendentsid viitasid otseselt, et KOVide ees seisavad probleemid, mida tuleb lahendada kompleksselt, arvestades kohaliku 1 Notari tasu seaduse ja teiste seaduste muutmise seadus (Toimik nr 24-0780) 2 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 3 KAHOS muutmise eelnõu (Toimik 23-0959) 2 elukeskkonna arengut ning ruumiplaneeringut, kuid paljudele KOVidele käib nende probleemide lahendamine olemasolevate vahenditega üle jõu. Vastavalt 2020. aastal valminud hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegiale4 võib Eestis aastaks 2050 kasutusest välja langeda suurusjärgus 5300 korterelamut (~5 mln m²5), mis on 23% kõikidest korterelamutest, ja suurusjärgus 40 000 üksikelamut (~4,9 mln m²), mis on 26% kõikidest üksikelamutest. Elamumajanduse korraldamise ja ettevõtluskeskkonna kontekstis on probleemistiku kirjeldus järgmine: vähenev rahvaarv (suremus ja väljaränne), kasvav tühjade korterite arv, süvenevad turutõrked eluasemeturul, vähenev kinnisvara väärtus, vähenev nõudlus eluruumide järele, vähenev tõenäosus vara võõrandamiseks, vähenev motivatsioon elamufondi investeeringuteks, halvenev elamufondi seisukord, kasvav inimeste rahulolematus, kasvavad omanike ja korteriühistute (KÜ) võlgnevused, sh võrguteenuste pakkujate ees, mille tulemusena on pärsitud elutähtsate teenuste toimimine. Tühjalt ja kasutuseta seisvad majad mõjutavad negatiivselt sama piirkonna teiste hoonete turuväärtust, on ohtlikud seoses võimaliku lagunemisega ning on ühtlasi erinevate õnnetusjuhtumite (eelkõige tulekahjude) sündmuspaikadeks, mis suurendavad omakorda rahvaarvu vähenemist ja halvendavad oluliselt nende piirkondade elu- ja ettevõtluskeskkonda. 2019. aastal Rahandusministeeriumi poolt kolme KOViga koostöös käivitatud projekti „Kahaneva rahvastikuga piirkondades probleemsete korterelamute elanike ümberasustamine ja kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamine“ (edaspidi pilootprojekt) käigus ja tulemusena on läbiviidud mitmed analüüsid, juhendid ja praktilised näited ettetulevate kitsaskohtade lahendamiseks. Projektiga on testitud õiguslikke ja praktilisi lahendusi elanike ümberkolimiseks jätkusuutlikesse korterelamutesse ning tühjana seisvate ja osaliselt eraomanikele kuuluvate korterelamute lammutamiseks. Pilootprojekt on käesolevaks ajaks lõppenud ning selle teostamise käigus saadud teadmised ja kogemused kinnitavad teema olulisust ning on jõutud järeldusele, et probleemi kõige efektiivsem lahendamine saab toimuda KOV-i tasandil. Pilootprojekti6 ja uuringute alusel7 on peamised järeldused tühjenevate korterelamute probleemi lahendamisel järgmised: 1. KOVi tasand on kõige õigem probleemi lahendamiseks, sest korterelamute tühjenemine on ainult üks elanikkonna kahanemise tagajärgedest. On oluline, et KOVidel tekiks visioon ja ruumiline arenguplaan oma territooriumil, kuidas kohandada elukeskkonda vastavalt elanike 4 Hoonete rekonstrueerimise pikaajaline strateegia 2020 aasta, Tallinna Tehnikaülikool. 5 Siin ja järgmises lauseosas mõeldud hoonete suletud netopinda 6 https://www.fin.ee/riigihanked-riigiabi-osalused-kinnisvara/riigi-kinnisvara/tuhjenevate-korterelamute-projekt 7 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022. Lüganuse valla ruumilise kahanemise analüüsi kokkuvõte 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Valga valla korterelamute uuring ja nende jätkusuutlikkuse analüüs 2020. aasta, Tartu Regiooni Energiaagentuur. 3 arvule ja vajadustele. Elamumajanduse ümberkorraldamisega on seotud ka infrastruktuuri arendamine ja teenuste pakkumine. Tühjenevate korterelamute lahendamisel on tähtis elanikega vahetu suhtlus, eriti tühjenevate korterelamute viimaste elanikega, kes võivad vajada ka KOVi teisi teenuseid (nt sotsiaalteenuseid). Probleemi kompleksseks lahendamiseks on vajalik leida lahendus keerukates kaasnevates tegevustes, mida on vaja teha ja ka planeerida just kohalikul tasandil:  korterelamute puhul perspektiivsuse määramine ümberkolimise korraldamisel (et ei korraldataks kolimist peagi tühjenevasse elamusse või piirkonda, kasutusse jätmisel eelistataks väärtuslikke (arhitektuur, kultuuriloolisus, sh kohalik) hooneid);  korterelamute puhul elanike kompleksprobleemide võimalikult bürokraatiavaba lahendamine (sotsiaaltoetused, lasteaia/kooli/hooldekodukohad, muud vajadused näiteks liikumisprobleemide arvestamine asenduskorteri pakkumisel);  korterelamute puhul ümberkorraldamise järjekorra määramine, arvestades võrkudest lahtiühendamise võimalusi, planeerides võrkudes muudatusi, sh näiteks reoveepuhastite (ka reoveepuhastid vajavad töötamiseks teatavat püsikoormust millele need on arvestatud), kaugküttevõrkude ümberdimensioneerimist;  ümberkorraldamisest teavitamine, elanikega suhtlemine, et vältida investeeringute tegemist mitteperspektiivsetesse hoonetesse;  ümberkolimisel arvestada asenduselukohal elanike sotsiaalset sobivust ja tasakaalustatust,  ehitusõiguse määramisel arvestada tulevikumuudatustega ja selle ajalise horisondiga. 2. KOVi sekkumine on põhjendatud ja vajalik, sest tühjeneva korterelamu probleem ei lahene iseenesest. Riigile loovutamisel jäid korteriomandid peamiselt seisma, neile leiti alguses uusi omanikke vähe ja vaevaliselt. Selliste riigi omandis olevate korteriomandite puhul tasub riik küll nende ülalpidamiskulud, umbes 200 000‒300 000 eurot aastas, kuid korterelamud tervikuna lagunevad edasi ja on nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus elukeskkonnas. KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi lahendusi ja võimalusi: inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, korterelamu lammutada või võimaluste olemasolu korral ka renoveerida ja võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. Oluliseks asjaoluks on see, et omandireformi järgselt on igal korteriomandil eraldi omanik, millest tulenevalt on korterelamud mitme erineva isiku omandis. Isegi suure huvi korral oleks eraisikutel keeruline täielikult omandada juba tühjaks jäänud korterelamut (teadmata asukohaga omanikud, võlad, keelumärked jt). Samuti on vähetõenäoline stsenaarium, et tühjenev ja halvas seisukorras korterelamu uuesti asustatakse ja renoveeritakse. KOVi potentsiaalsete uute elanike jaoks pole selline eluase atraktiivne. Seega on probleemi süsteemseks lahenduseks alakasutatud ja väheväärtusliku kinnisvara hulga vähendamine, et viia eluasemeturg tasakaalu. Vabanenud ja omandatud maade arvelt saab KOV kasvatada enda käsutuses oleva maaressurssi, mis on Eestis ajaloolistel põhjustel väga väike ning seejärel kasutada neid alasid elukeskkonna ja ettevõtluse arendamisel. 3. Protsess on aeganõudev ja vajab täiendavat rahastamist – ühe korterelamu küsimuste terviklik lahendamine võtab pilootprojekti kogemuse baasil aega umbes 2‒3 aastat kuni 4 lammutamiseni ja korteriomandite kinnistusraamatust kustutamiseni, sõltuvalt selle maja suurusest ja olukorrast. KOVi poolt on vaja panustada arvestavat tööjõuressurssi, eriti kui on vaja korraga lahendada mitu korterelamut. Korterite omandamise ja viimaste elanike ümberkolimisega kaasnevad suured kulud, milleks KOVid vajavad ilmselgelt lisavahendeid. Seetõttu nähakse lisaks seaduses põhimõttelise muudatuse tegemisele riigi poolt KOVidele ette ka rahalised toetusmeetmed. Lõppenud pilootprojekti järeldustest tulenevalt on koostatud vastavad õiguslikud analüüsid ja praktilised juhendid ettetulevate õiguslike probleemide ning kitsaskohtade lahendamiseks. Nimetatud juhendid on Rahandusministeeriumi veebilehel 8 ning neid saavad KOVid juba praegu kasutada. 2.2. Senine õiguslik regulatsioon ja rakendamise praktika Kehtiva õiguse kohaselt annab AÕS § 126 kinnisasja omanikule õiguse loobuda temale kuuluvast kinnisasjast, mille omand läheb loobumisel üle riigile. Omand läheb üle alates vastava kande tegemisest kinnistusraamatusse ning riigi kui puudutatud isiku nõusolek ei ole sellise kande tegemiseks vajalik. Kinnisomandist loobumise õigus hõlmab endas ka korteriomandist loobumist. Säte on AÕS-is selle vastuvõtmisest alates (1993), kuigi 2003. aastal seda muudeti, mil sätestati, et loovutatud kinnisasja (kui peremehetu vara) hõivamise õigus (mitte kohustus) on riigil, seega kinnisasja omand ei läinud riigile üle automaatselt. Praegusel kujul kehtestati säte 2014. aastal, millega tuldi uuesti algse põhimõtte juurde, et loovutatud kinnisasi läheb otse riigi omandisse ning lisati kohustuste täitmise piirangu säte (vastutus kohustuste täitmise eest on piiratud kinnisasja väärtusega). Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes9 selgitatakse kinnisasjast loobumise regulatsiooni järgmiselt:  kinnisomandist loobumine on üks kinnisomandi lõppemise erivorme;  regulatsioon on üle võetud Saksa õigusest (Saksamaa tsiviilseadustik BGB);  kinnisomandist loobumine on harvaesinev võimalus, mida tuleb peamiselt ette kriiside ajal (inflatsioon, sundmüük või näiteks jääb kinnisasi looduskaitse kaitserežiimi alla, mis teeb selle kasutamise võimatuks). Kuigi AÕS kommenteeritud väljaandes on loobumise põhjuste näited toodud, siis seadus ei nõua kinnisasjast loobumiseks ühegi põhjuse esitamist – kinnisasja omanik on vaba otsustama, kas või millal ta kinnisasja omandist loobub. Kui algselt oligi kinnisomandist loobumine harvaesinev (vähem kui 15 kinnistut aastas), kasvas 2016. aasta lõpus ja 2017. aastal korterite riigile loovutamine olulisel määral. 2018–2021. aastatel on loovutatud 48‒95 kinnistut aastas, 2022. aastal loovutamiste arv vahepeal vähenes 32 kinnistuni aastas, kuid 2023. aastal see jälle suurenes ‒ 41 kinnisasja. Kokku on alates 2011. aastast 2023. aasta lõpuni loovutatud riigile 580 kinnistut, millest suurema osa moodustavad korteriomandid (448 korterit ehk 77% loovutatud varadest). Korteriomanditele järgnevad 8 https://www.fin.ee/riigihaldus-ja-avalik-teenistus-kinnisvara/riigi-kinnisvara/tuhjenevate-korterelamute-projekt KAHOS rakendamise õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend, Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 9 Autorid Priidu Pärna ja Villu Kõve, Tallinn 1996, lk 224, 225 5 transpordimaa otstarbega kinnistud (70 kinnistut ehk 12% loovutatud varadest), millest ligi pooled on üle antud asukoha KOVidele. Korteriomanditest loobujad on nii KOVid, eraisikud, ettevõtjad kui ka korteriühistud. Riigi omandis on 2024.a lõpu seisuga 350 loovutatud korteriomandit, valdav enamus korteritest asuvad Ida-Virumaal – ca 230 korterit Kohtla-Järve linnas ja ca 50 korterit Lüganuse vallas. Neist 20 korterit aga asusid hoonetes, mis on tänaseks KOVide poolt juba lammutatud. 2024. aastal loovutati riigile 23 korterit, seega on näha loovutatavate korterite arvu vähenemise tendentsi, kuid muutuvas majandusolukorras ei saa seda eeldada pikemaajaliselt. Omandist loobumine riigi kasuks pakub ajutist leevendust tühjade korterite kulude katmisel, kuid pikemas perspektiivis ei lahenda see probleemi. Esialgu õnnestus riigil edasi võõrandada vaid väike osa riigile loovutatud korteritest, vahepealsel kahel aastal õnnestus müüa rohkem kortereid: 2022. aasta müügisumma oli 94 572 eurot ja, 2023. aasta müügisumma 121 941 eurot, kuid 2024. aastal see vähenes oluliselt − loovutatud korterite müügist saadi 27 175 eurot. Reeglina on aga tegemist korteritega, mis on väga halvas seisus ja mille järele pole suurt nõudlust. Sageli asuvad need korterid tühjenevates korterelamutes, kus on vaja aidata viimaseid elanikke uue elamispinna leidmisel perspektiivsemates korterelamutes ja tühjaks jäänud hoone lammutada. Perspektiivsetes majades asuvad korterid on võimalik kasutada asenduspindadena tühjenevatest korterelamutest elanike ümberkolimisel. Mõlemad tegevused on KOV pädevuses ja need piloteeriti eelkirjeldatud projektis. Korterite loovutamine otse KOVidele kiirendaks korterelamute tühjenemise probleemi lahendamist, võimaldaks operatiivsemalt teada saada probleemsetest majadest ning suurendaks võimalusi korraldada elamumajandust. Tühjenevate korterelamute puhul on tegemist probleemiga, mida ei ole osatud vastava regulatsiooni kehtestamisel asjaõigusseaduses ette näha. Seetõttu võimaldab praegune õiguslik regulatsioon ükskõik millise kinnisasja omanikul loobuda oma kinnisasjast riigi kasuks. Lisaks eraisikutest kinnisasja omanikele on loobumise võimalus ka KOVidel, võimaldades neil vabaneda pärimise teel või muul viisil nende omandisse sattunud väheväärtuslikest kinnisasjadest. Enamik omavalitsusi ei ole seda võimalust kasutanud, kuid Kohtla-Järve linna poolt 2016. aastal riigile varade loovutamine algatas arutelud loovutamise sätte olemuse ja selle muutmise vajaduse kohta. See oli pretsedenditu, kuna riigile loovutati 30 korteriomandit eesmärgiga vabaneda tülikast kohustusest tegeleda tühjenevate korterelamutega ja kohaliku elanikkonna eluaseme probleemidega. Lisaks loovutamisele on see juhtum tõstatanud küsimuse KOVi rollist elamumajanduse korraldamisel ja oma territooriumi ruumilisel planeerimisel. Käesolev eelnõu ei lahenda elamumajanduse ja elukeskkonna kahanemisega kohandamise problemaatikat, see on teiste seaduste nagu kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS), planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) jt reguleerimisala. Käesolev eelnõu üksnes täpsustab varade loovutamise õiguslikke aluseid muutunud olukorras ning on samas üheks meetmeks tühjenevate korterelamute probleemi lahendamisel, luues eelduse, et loovutatud varad suunatakse edaspidi riigi asemel otse KOV omandisse. KOVini jõuab sel juhul info probleemi ulatuse kohta võimalikult kiiresti ning on võimalik asuda seda lahendama. Nn tühjenevate korterelamute probleemi juurpõhjuseks on viimaste aastakümnete jooksul aset leidnud rahvastiku vananemine, inimeste koondumine suurematesse linnadesse ning ulatuslik 6 väljaränne maapiirkondadest. See on tekitanud teatud Eesti piirkondades mitmeid sotsiaalmajanduslikke probleeme, sh on selle tendentsi tagajärjel tühjenenud elanikest hulk korterid ja ülejäänud majas elavatele korteriomanikele on aina kasvavate kommunaalmaksete tasumine ülejõukäiv, tekkivad võlad, varade väärtus langeb. Selliste korterite loovutamine riigile on omanike poolt sageli viimane samm, kuid riigile ja avalikkusele on see oluline indikatsioon sügavamast probleemist, mis vajab lahendamist riigi ja KOVide koostöös. Tegemist on riiklikku sekkumist vajava regionaalse probleemiga, mille lahendamiseks töötatakse välja vastavad meetmed. Meetmete elluviimisega hakkab tegelema KOV, kelle ülesandeks on KOKS järgi elamumajanduse ja ruumilise planeerimise korraldamine oma territooriumil. Lahendus algabki ruumilisest planeerimisest, mis peab enamikes omavalitsustes võtma suuna kasvamiselt kahanemisele ja kohandama elukeskkonna muutustele vastavaks, sh vähendama eluasemete arvu (eelkõige korterelamutes) tagamaks kvaliteetne elukeskkond KOVi elanikele ja ennetamaks sotsiaalsete ja julgeoleku probleemide teket. Kuigi enamik loovutatud varadest on korteriomandid, ei ole selle probleemi lahendamiseks eelduse loomine eelnõu ainus eesmärk. 2024.a lõpu seisuga riigile loovutatud varadest vaid 22% (135 kinnistut) ei ole korteriomandid ning neist on valdavalt tegemist hoonestamata maadega. Nendest kinnistutest omakorda on 52% (71 kinnistut) transpordimaa sihtotstarbega, 13% (17 kinnistut) elamumaa sihtotstarbega ning 12% (16 kinnistut) sotsiaalmaa sihtotstarbega, mis on samuti KOKS §st 6 lähtudes otseselt seotud KOVi ülesannetega täitmisega. Vaid 3% kõikidest loovutatud kinnistutest ei ole seotud KOKSist lähtudes KOV ülesannete täitmisega (11 tootmismaad, 7 maatulundusmaad ja 1 sihtotstarbeta maa). Seega on enamik (97%) kõikidest loovutatud varadest seotud KOV ülesannete täitmisega ja ka nende loovutamine oleks otstarbekas suunata edaspidi KOVi, et KOV saaks operatiivselt probleemiga tegeleda. Kui vara tuleks loovutada riigi asemel KOVile, võimaldaks see KOVil kasutada seda kohaliku elukeskkonna kujundamise ja elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil. KOVile vara loovutamine võimaldab märgata tõusetuvaid probleeme enne nende eskaleerumist ning ajendada tegelema tühjenevate korterelamute probleemistikuga juba enne, kui võlgnevused korteriga seotud kulude osas on muutunud nii suureks, et hakkavad mõjutama kogukonna toimimist tervikuna ja enne, kui varade kasutamine muutub ohtlikuks või hakkab mõjutama elukeskkonna kvaliteeti. Kuna üldise olukorra lahendamine tühjenevate korterelamutega toob kaasa täiendavad kulud, siis on riik töötanud välja erinevad meetmed, mis aitaksid probleemiga tegeleda kohalikul tasandil ning on ette näinud ka vastavad rahalised vahendid. Rahandusministeerium on seisukohal, et selliselt on võimalik leida kompleksne lahendus loovutatud varade teemaga tegelemiseks. Tabelis 1 on ülevaade riigile loovutatud varadest. 7 Tabel 1. 2011‒2024 riigile loovutatud kinnistute arv Sihtotstarve 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Kokku 2023 2024 Korteriomand 1 1 5 5 16 111 85 66 60 40 29 29 23 471 Elamumaa 5 3 2 1 3 1 3 17 Transpordimaa 5 8 7 7 13 7 1 1 11 4 6 1 71 Maatulundusmaa 3 1 1 1 1 7 Tootmismaa 2 1 1 3 1 2 1 11 Sotsiaalmaa/üldkasut. 1 1 5 6 1 2 16 Ühisk.ehitiste maa 5 5 1 1 12 Sihtotstarbeta maa 1 1 Loobutud kokku 5 12 12 13 13 40 124 96 71 74 48 32 41 26 606 Tabelis 1 olevad andmed näitavad, et valdavalt (97%) on loovutatud kinnistute sihtotstarbed seotud KOVi ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 ja 2. Sealjuures 606-st loovutatud kinnistust vaid 19 kinnistut (ehk 3%) ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud ülesannetega (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa). Praegune õiguslik regulatsioon võimaldab aga lisaks füüsilisest isikutest korteriomanikele ka KOVidel loovutada riigile nende omandis olevast väheväärtuslikku vara, näiteks pärimise teel või muul viisil omandatud korteriomandeid. See võimaldab muu hulgas vabaneda võrdlemisi tülikast kohustusest tegeleda tühjenevate korterelamutega ja kohaliku elanikkonna probleemidega. Enamik varade loovutajaid on olnud füüsilised isikud, kuid loovutajate seas on olnud ka korteriühistuid, ettevõtjaid ja KOVe, täpset statistikat selles osas tehtud ei ole. Elamumajandusega seotud kinnistud on valdavalt Rahandusministeeriumi valitsemisel, osad on võõrandatud RKASile (loovutamiste aktiveerumise esimesel aastal käsitleti neid kui mittevajalikku vara, mis kuulub üleandmisele RKASile, kuid see peatati kiiresti), osa loovutatud kinnistutest on võõrandatud enampakkumisel. 7 korterit on antud (valitseja muutus) Haridus- ja Teadusministeeriumile õpetajate majutuseks Ida-Virumaal. Transpordimaadest on teid antud nii KOVidele kui jäetud riigile sõltuvalt tee omanikust. Osa hoonestamata kinnistuid on antud üle Maa-ametile, kes tegeleb riigi maareservi haldamisega ja riigile mittevajalike maade võõrandamisega. Tabelis 2 on ülevaade riigi edasistest toimingutest loovutatud varadega. Tabel 2. 2011‒2024 riigile loovutatud kinnistutega seotud menetlused Sihtotstarve Võõrandatud Võõrandatud Üle antud Valitseja RAM KOVidele enampakkumisel RKASile muutmine valitsemisel seisuga 31.12.2024 Korteriomand 51 106 19 7 336 Elamumaa 5 1 8 4 Transpordimaa 27 1 24 8 8 Maatulundusmaa 9 2 Tootmismaa 3 1 2 Sotsiaalmaa/üldkasutatav 3 10 1 Ühiskondlike ehitiste maa 10 2 Sihtotstarbeta maa 1 KOKKU 374 Senine praktika on näidanud, et KOVide valmisolek loovutatud varasid riigilt vastu võtta on erinev. Sageli peetakse varade KOVidele üleandmiseks ajamahukaid läbirääkimisi kahe osapoole vahel, mitmed KOVid ei ole altid vastu võtma ka neid varasid, mis on seotud nende ülesannete täitmisega. Ühe alternatiivina oli kaalumisel, kas ei peaks sõltuvalt sihtotstarbest reguleerima, milline vara tuleks loovutada riigile, milline KOVile, kuid praktika on näidanud, et varade automaatne selekteerimine ainuüksi sihtotstarbe järgi ei taga, et vara suunatakse kohe õige „peremehe“ juurde. See tähendab, et ei ole võimalik õigusaktis üheselt mõistetavalt eristada, millised varad tuleks loovutada KOVile, millised riigile. Kuna valdav enamik loovutatud varadest on seotud KOKSis sätestatud KOVi ülesannete täitmisega, on otstarbekas adresseerida seaduse tasemel loovutatud varade vastuvõtjaks KOV. Neil kinnisomandist loobumise juhtumitel, kui tegemist ei ole elukeskkonnaga või ettevõtluskeskkonna arendamisega seotud kinnisomandiga ja kui ei ilmne ka muud otsest seost kohaliku elu küsimusega (näiteks teatud juhtudel maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa vms), tuleb KOVil leida võimalus panna kinnisasi tulu teenima parimal võimalikul viisil, näiteks kas võõrandada või anda kasutusse. Samuti on senine praktika näidanud, et sõltumata sellest, kes loovutatud vara haldamise eest vastutab, tuleb ette näha eelarvelised vahendid vara haldamiseks. Vara haldamisega seotud kulud ei sõltu oluliselt sellest, kas haldajaks on riik või KOV, vaid vara liigist ja tegelikust vajadusest. 2.3 Lahendused eesmärgi saavutamiseks KOKS § 6 lõike 1 kohaselt kuulub KOVi ülesannete hulka muu hulgas ka kohaliku valla või linna ruumilise planeerimise ja elamumajanduse korraldamine ning eelnõu üheks eesmärgiks on regulatsiooni muutmisega tõsta KOVi teadlikkust ja motivatsiooni, aga ka määratleda selgelt tema kohustus tegeleda tema territooriumil paiknevate väheväärtuslike kinnisasjade ja tühjenevate korterelamutega ning kohaliku elanikkonna eluaseme probleemidega. Seetõttu muudetakse AÕS § 126 regulatsiooni nii, et loovutatud kinnisasja omand läheks üle riigi asemel KOVile. See muudatus võimaldaks KOVil saada juba üksikute korteriomandite või muu vara loovutamise kaudu selgeid märke võimalike probleemide tekkimisest konkreetsetes korterelamutes või piirkonnas ning võimaldaks KOVidel enne probleemide eskaleerumist nendega operatiivsemalt tegelema hakata. Muu hulgas peaks see KOVe ajendama tegutsema tühjenevate korterelamute probleemistikuga juba siis, kui võlgnevused on muutunud nii suureks, et hakkavad mõjutama kogukonna toimimist tervikuna ja enne, kui varade kasutamine 9 muutub ohtlikuks või hakkab mõjutama elukeskkonna kvaliteeti. Selliste tühjenevate korterelamute puhul, mille rekonstrueerimine ei ole otstarbekohane ja mille peaks ohutuse ja elukeskkonna kvaliteedi tõstmise eesmärgil lammutama, tuleks KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel KOVi poolt kogu korterelamus asuvad korteriomandid omandada, et KOV saaks korteriomandite ainukese omanikuna tegeleda maja lammutamisega ning korteriomandite kinnistusraamatust kustutamisega. See aga tähendas, et sellistes majades elanike poolt varem riigile omandatud korteriomandid tuli riigil võõrandada omakorda KOVile. Samuti on eelnõus välja pakutud muudatuste oluliseks eesmärgiks välistada võimalus, et KOV ise loobub temale kuuluvast kinnisasjast riigi kasuks ja panna neile seeläbi täielik vastutus oma territooriumil asuvate kinnisasjade, sh ka korteriomandite majandamise eest. Käesoleva eelnõu ettevalmistamisel analüüsiti 2018. aastal eelnõu kooskõlastamisel esitatud tagasisidet ja võimalusi jätta loovutatud varade vastuvõtjaks kas täielikult või osaliselt riik. Analüüsi tulemusel leiti, et kõige terviklikum lahendus on siiski määrata loovutatud varadega tegelemine KOVi ülesandeks, kuid selle ülesande täitmiseks tuleb ette näha ka vajalikud meetmed ja kulude rahastamise mehhanism, mis aitavad probleemiga tegeleda kohalikul tasandil. Pooltargumendid selle lahenduse kasuks (eelised ja võimalused): 1) Tegemist ei ole riikliku ülesandega. Enamik loovutatud varast on kohaliku elu korraldamisega seotud ja riigil ei ole ilma KOVita nende varadega midagi peale hakata peale kulude katmise. KOVi jaoks tekib võimalus saada senisest operatiivsemalt infot lahendamist vajavate probleemide kohta. 2) Lahendus, kus varad tulevad esmalt riigile ja seejärel antakse KOVile, on koormav ja kõrgete tehingukuludega. 3) Kehtiv KAHOS sätestab väiksematele korterelamutele väga kõrge tühjade korterite kriteeriumi. Näiteks 16 korteriga elamu puhul peab olema tühi vähemalt 13 korterit ning 12 korteriga elamu puhul peab olema tühi vähemalt 10 korterit. Seega võib tulla ette olukordi, kus KAHOS sätestatud kriteeriumid pole täidetud ja KOV ei saa menetlust alustada, aga seda on selgelt vaja teha. AÕS § 126 alusel loovutamine KOVile võib aidata teatud olukordades kriteeriumit täita. 4) Analoogia pärimisega. Loovutamine on oma olemuselt sarnane pärimise juhtudega, kus pärijad puuduvad või puudub pärijate tahe pärandit vastu võtta ja kus vastav kohustus on suunatud KOVile (pärimisseaduse §-dega 11 ja 18, mille kohaselt on pärijate puudumisel seadusjärgseks pärijaks pärandi avanemise koha KOV). 5) KOVidele laienevad võimalused oma territooriumil maade kasutuse korraldamiseks, see on kooskõlas nende ülesandega planeerida oma territooriumi arengut. Varade suunamine otse KOVi suurendab omavalitsuse võimalusi hakata suunama oma territooriumi ruumi planeerimist. 6) Välistatud on võimalus, et madalama vastutustundega KOV loobub kinnisasjast, millega tegelemine on mingil põhjusel ebamugav. KOVi kohustus tegeleda kohaliku elu korraldamisega hõlmab ka kohustust tegeleda ebameeldivate teemadega. 10  Vastuargumendid (riskid ja ohud): 1) KOVidel ei pruugi olla kompetentsi ja ressurssi tegevuseks. Riski maandamiseks luuakse vastavad kompetentsi toetamise ja kulude rahastamise mehhanism. 2) Eesti Linnade ja Valdade Liidu (edaspidi ELVL) ja Riigikohtu hinnangul on vastuolu Eesti Vabariigi põhiseaduse § 154, § 157 lõikest 2 ja Euroopa kohaliku omavalitsuse harta artiklist 9 tuleneva kohaliku omavalitsuse finantsgarantiiga. Analüüsimisel, kas tegemist on oma olemuselt riikliku või KOVi ülesandega, jõuti järeldusele, et tegemist ei ole riikliku ülesandega. Samas, isegi kui tegemist oleks riigi ülesandega, siis vajalike toetusmeetmete loomise ja rakendamisega ning eelarveliste vahendite planeerimisega langeks see vastuargument ära. 3) Tekib risk, et KOV võib teha omanikule ettepaneku, et omanik loobuks AÕS § 126 alusel omandist ka juhul, kui oleks vaja läbi viia KAHOS menetlus. Selliseks loobumiseks ei ole KOVi nõusolek vajalik ning nad ei pea tehingus ise osalema. Juhul kui KOV omandaks tühjenevas majas korterid ilma KAHOS menetlust läbi viimata, ei teki pooltevahelist kokkulepet ning omanikele ei ole tagatud KAHOSes ettenähtud tasud ja hüvitised. Risk on maandatud läbi selle, et KOVide jaoks on välja töötatud vastavad juhendid KAHOSe kohase menetluse läbiviimiseks10 ning rakendatavad vastavad toetusmeetmed. 4) Risk, et loovutatud varade suunamisega otse KOVi ja vastavate rahastamismeetmete loomisega kaob riigil ülevaade, kui palju varasid on loovutatud ja millised on peamised probleemid, mis vajavad riigiüleselt lahendamist ja poliitikate muutmist. Riski maandamiseks on vaja leida võimalused vastava info keskseks kogumiseks. Eelnõu osas on väljatöötamiskavatsus (edaspidi VTK) koostatud Justiitsministeeriumi poolt 2018. aastal11 ning sama aasta novembris saatis Justiitsministeerium kooskõlastamisele käesoleva eelnõuga samasisulise asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu. Eelnõu menetlus peatati, sest sellele oli vastuseisu ja kriitikat eelkõige ELVLi poolt, kuna antud sätte muutmine ei lahendanuks nn tühjade korterite probleemi ega selle tekkepõhjust ning eelnõu koostamise käigus ei olnud hinnatud asjaõigusseaduse muutmisega kaasnevaid KOVide tegelikke kulusid ega KOVide finantsgarantiid. Peatatud eelnõu menetluse tulemusena anti AÕS muudatuse menetlemise ülesanne 2019. aastal Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi 2019–2023 (VVTP) punktiga 5.15 riigihalduse ministrile tähtajaga september 2019. Sama programmiga sai riigihalduse minister ülesandeks läbi viia tühjenevate korterelamute pilootprojekt. Olles tutvunud ülesande saamise järel eelnõu tagasisidega ja suhelnud osapooltega, leidis Rahandusministeerium, et eelnõu esitamise tähtaeg ei ole realistlik, kuna probleemi lahendamiseks on vaja seda põhjalikumalt analüüsida, sh kasutada tühjenevate korterelamute pilootprojektist saadavaid kogemusi. Käesoleva eelnõu esitamisel on arvestatud 2018. a eelnõu kooskõlastamisel esitatud kriitikat, 10 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 11 EIS toimik nr 18-0435 11 kaalutud alternatiivseid lahendusi, koostatud mitmeid analüüse12 ja uuringuid, testitud toimivaid lahendusi läbi pilootprojekti ning kavandatud KOVile riigi poolt rahalised toetusmeetmed. 3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Seaduseelnõu sisuks on kolm paragrahvi: esimene reguleerib AÕS § 126 teksti muutmist, teine notari tasu seaduse muutmist ning kolmas on seaduse jõustumissäte. § 1 AÕS § 126 muutmine Muudatuste kohta saab üldistatult öelda, et peaaegu kõik, mis seni on kehtinud riigi kui uue omaniku õigusliku positsiooni (õigused, kohustused) kohta, hakkab tulevikus kehtima KOVi kohta. Muudatuse koostamise eesmärgiks ei ole olnud kinnisomandist loobumise kontseptsiooni põhimõtteline muutmine. AÕS § 126 muutmine käesoleva seaduse alusel ei seisne aga ainult selles, et kinnisasja loovutamisel läheks kinnisomand riigi asemel KOVile, vaid muudatusega sätestatakse üheselt mõistetavalt ka asjaolu, et sellega ei kaasne riigile õigust omakorda ühepoolselt KOVi kasuks kinnisomandist loobuda. Riik saab küll KOVile kinnisomandi tehinguliselt üle anda riigivaraseaduses sätestatud alusel, kuid see eeldab ka KOVi nõusolekut ja tahet. Seega ei saa riik olukorras, kus temale kuulub väheväärtuslik või majanduslikult ebarentaabel kinnisasi, sellest ühepoolse notariaalse tahteavaldusega loobuda ja jätta see KOVi majandada. Samamoodi sätestatakse sõnaselge välistus, et ka KOV ise ei saa kinnisomandist loobuda. See keeld on küll tõlgendamise kaudu tuletatav AÕS § 126 lõikest 3 (et KOV saab loobutud kinnisomandi omanikuks, siis see tähendab ühtlasi, et ta iseendale ei saa kinnisomandit loovutada), kuid selguse mõttes lisatakse see seaduse teksti. Lõike 1 osas jääb kehtima põhimõte, et kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda, kuid sättele lisatakse teise lausega erisus, et riik ja ka kohaliku omavalitsuse üksus kinnisomandist loobuda ei saa. Riigi keeld on põhjendatud sellega, et olukorras, kui riigil ei ole mingit kinnisomandit vaja, siis on tal võimalus see kas võõrandada või anda sissemakseks eraõiguslikule juriidilisele isikule riigivaraseaduses sätestatud alustel, kuid mitte ühepoolselt loobuda. Samuti lisatakse seadusesse, et ka KOV ise ei saa kinnisomandist loobuda. Kuigi see keeld on tõlgendamise kaudu tuletatav AÕS § 126 lõikest 3, et KOV saab loobutud kinnisomandi omanikuks, mis tähendab ühtlasi, et iseendale ei saa kinnisomandit loovutada, on mõistlik selline sõnaselge keeld ka seadusesättesse lisada. 12 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022. Lüganuse valla ruumilise kahanemise analüüsi kokkuvõte 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Valga valla korterelamute uuring ja nende jätkusuutlikkuse analüüs 2020. aasta, Tartu Regiooni Energiaagentuur. 12 Lõikega 11 tuuakse sisse uus põhimõtteline muudatus: lisatakse asjaolude loetelu, millistel juhtudel ei ole kinnisasjast loobumine lubatud, eelkõige tulenevad need kinnisasjadega seotud kohustustest või kinnisasjal asuvate ehitiste ja rajatiste kasutamise eripäradest. Nagu eespool mainitud, on kinnisasjast loobumise regulatsioon üle võetud saksa õigusest ning kinnisasjast loobumist on loetud üheks kinnisomandi lõppemise erivormiks, kuid seda eeldati kasutatavat pigem harvaesineva võimalusena, mida tuleb ette peamiselt kriiside ajal (inflatsioon, sundmüük või näiteks jääb kinnisasi looduskaitse kaitserežiimi alla, mis teeb selle kasutamise võimatuks). Kuigi AÕS kommenteeritud väljaandes on loobumise põhjuste näited toodud, siis seadus ei nõua kinnisasjast loobumiseks ühegi põhjuse esitamist – kinnisasja omanik on vaba otsustama, kas või millal ta kinnisasja omandist loobub ning see on toonud kaasa ebameeldivaid olukordi, mil loovutatud kinnisasjadel lasuvad peal erinevad kohustused ja millega kaasnevad palju keerukamad õiguslikud probleemid, kui seda on korteriomanditest loobumine tühjenevates kortermajades. Paljudel juhtudel saab lugeda sellist kinnisomandist loobumist pahatahtlikuks, kuna see toob riigile (või ka edaspidi KOVile) ebaproportsionaalselt suuri kohustusi, mistõttu on eelnõu autorid leidnud, et sellistel juhtudel ei peaks kinnisomandist loobumise õigust olema. Seetõttu lisatakse seadusesse loobumist välistavad asjaolud, mis on eelkõige seotud kinnisasja omaniku või kasutaja tegevusega (sh tootmise- ja muu äritegevusega), sellele tegevusele või kinnisasjale esitatud seadustest tulenevate erinõuete täitmisega või mitmepoolsetest kokkulepetest tulenevate kohustustega, mille täitmine riigi või KOVi poolt oleks ebamõistlikult ressursimahukas või võimatu ning tooks kaasa keerukaid juriidilisi probleeme. Loobumist välistavad asjaolud ei kohaldu käesoleva paragrahvi lõikes 5 nimetatud juhtudel, st kui loovutaja on kinnisasja kaasomanik, millisel juhul läheb tema kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele. Punktis üks tuuakse välja, et kinnisasjast ei või loobuda, kui isikul on jäetud täitmata selle kinnisasjaga seotud kas detailplaneeringust (DP), ohutus- ja keskkonnanõuetest ning haldusorgani ettekirjutusest tulenevad kohustused. DP-st tulenevate kohustuste täitmatajätmise all mõeldakse reaalsest elust tulenevaid näiteid, mil näiteks kinnisvaraarendustega tegelevad ettevõtjad on loobunud kinnisasja(de)st, millel lasub DP kohaselt arendatavas piirkonnas kohustus välja ehitada teede- ja tänavate infrastruktuur, kuid ettevõtjad on jätnud teed ja tänavad välja ehitamata. Ohutus- ja keskkonnanõuetest tulenevate kohustuste all mõeldakse erinevaid kohustusi, mis paljudel juhtudel on seotud ohtlike ehitistega, samuti tootmismaaga, kus toimuvad tegevused, mille kohaselt tuleb täita kas jäätmeseadusest, veeseadusest, maapõueseadusest, kiirgusseadusest, looduskaitseseadusest, metsaseadusest, tööstusheite seadusest või teistest seadustest tulenevaid keskkonnakohustusi ja -nõudeid. Ohtlike ehitiste korral peab ehitise omanik ehitusseadustiku kohaselt võtma tarvitusele abinõud, et tagada ehitiste ohutus või need lammutama. 13 Näitena võib siin tuua ka kaevanduste maad, kus maapõueseaduse §-st 80 tulenev uuritud ja kaevandatud maa korrastamise kohustus on jäetud täitmata. Samuti kui kinnistul on hoiustatud keelatud jäätmeid või on jäätmevaldaja jätnud täitmata kohustused jäätmete hoiustamise lõpetamiseks jäätmeseaduse kohaselt, likvideerimata on reostus. Haldusorgani ettekirjutus võib olla näiteks Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti ettekirjutus ehitise lammutamiseks või Keskkonnaameti ettekirjutus reostuse likvideerimiseks. Punktis kaks sätestatakse loobumise keeluna asjaolu kui kinnisasi on koormatud hüpoteegiga. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omandi üleminekul on tavapärases tsiviilkäibes eelduseks alati kokkulepe, et uus omanik on teadlik kohustustest, mida tagab omandataval kinnistul hüpoteek ning enamasti võtab uus omanik ka kohustuse hüpoteegiga tagatud nõuded täita või täitmist tagada. Kuna AÕS § 126 kohane loobumine toimub ühepoolselt loobuja tahteavalduse alusel, jäetakse siin kinnisasja omandaja keerulisse olukorda, kus ta ühelt poolt ei ole üldse teadlik, milliseid kohustusi hüpoteek tagab, samuti ei saa ta kuidagi sekkuda kolmandate osapoolte lepingusse. Sellisel juhul ei ole tegemist ainult asjaoluga, et kinnisasjaga seotud kohustuste täitmine oleks KOVile kui kinnisasja omandajale rahaliselt koormav, vaid ka sellega, et KOVil ei olegi võimalik sellist kohustust täita. Punktis kolm on loobumist välistavaks asjaoluks kinnistusregistriosa kolmandasse jakku kantud järgmised kitsendused: isiklik kasutusõigus, kasutusvaldus, märge üürilepingu kohta või kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendus. Näiteks käib siia alla kolmanda isiku eluaegne korteris või majas sees elamise õigus (isiklik kasutusõigus) või märge sõlmitud üürilepingu kohta. Oluline on siinkohal teha vahet laiemalt kinnisomandi kitsenduste (AÕS 3. peatüki 3. jagu) ja kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsenduste osas. Kinnisomandi kitsendustest kõik ei ole kinnisomandist loobumise välistavaks asjaoluks, näiteks tehnorajatiste talumiskohustus, avaliku tee piirangutest tulenevad kitsendused jms. Kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused aga välistavad kinnisomandi loobumise õiguse, selliseks kitsenduseks võib olla kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud kinnisomandi käsutuskeeld, näiteks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 378 alusel hagi tagamiseks või täitemenetluse seadustiku § 54 alusel vara arestimise tagajärjel antud käsutuskeeld, mis kantakse kinnistusregistriosa kolmandase jakku keelumärkena omandi, piiratud asjaõiguse või varalise õiguse käsutamise keelamiseks. Punktis neli on kinnisasja loovutamist keelavaks asjaoluks olukord, kui kinnisasjale on püstitatud ebaseaduslik ehitis või ei vasta ehitise dokumentatsioon projektile või muudele nõuetele või puudub dokumentides kajastatud ehitis. Siin on mõeldud erinevaid olukordi, mil näiteks ehitisregistris ei kajastu üldse ehitist, mis reaalselt on olemas, aga see on püstitatud ebaseaduslikult, ei vasta nõuetele või puuduvad nõuetekohased dokumendid, näiteks ehitusluba, ehitusteatis või kasutusluba vms. Teisalt on esinenud ka teistpidi olukordi, mil dokumentide kohaselt on ehitis olemas, aga tegelikkuses seda pole. Näiteks 2022. a loovutas üks juriidiline isik riigile Tallinnas kuus kinnisasja, mis olid kõik korterelamus asuvad mitteeluruumid suuruses 9,6 kuni 14 m2 (kokku on hoones ca 300 korteriomandit). Kui Rahandusministeeriumi esindaja läks neid mitteeluruume üle vaatama, 14 selgus, et neid ei ole reaalselt olemas. 20 aastat tagasi hoone ehitamise käigus kaldus arendaja (kes oli antud juhtumis kinnisomandist loobuja) projektist kõrvale ja tegi ehitamisel olulisi muudatusi. Seetõttu neid konkreetseid mitteeluruume välja ei ehitatud ning need eksisteerivad vaid kinnistusraamatu kannetena. Pärast hoone valmimist tellitud inventariseerimine teostati ainult dokumentide alusel. Tegelikkuses on loovutatud kahe mitteeluruumi asukohal garaažist sisse- ja väljasõit, kolme mitteeluruumi asukohal on sein ja ruum ning kuuenda mitteeluruumi asemel on õues trepp. Nimetatud kinnisasjade omanikuna sai riik kohustuse olematute kinnistute kulud kanda – vastavalt dokumentides kajastatud pinna propotsioonile haldus- ja hooldustasu, korrashoiu ja ka ühiselt kasutatava elektri eest. Võimalus on alustada välja ehitamata mitteeluruumide registriosade sulgemiseks vajaliku menetlusega: koostama uue hoonejaotusplaani ning küsima selleks kõikide korteriomanike (ca 300) notariaalsed nõusolekud või nõuda nõusolekuid kohtu kaudu. Juhul kui kinnistusraamatust õnnestub eelnimetatud korteriomandid kustutada, tuleks jagada riigile kuuluv mõtteline osa teiste korteriomanike vahel ära ja alles seejärel saaks riik vabaneda kohustustest seoses olematute kinnisasjadega. Kõik see on väga aja- ja ressursimahukas tegevus, mille kinnisomandist loobuja jättis pahatahtlikult 20 aasta jooksul tegemata ning on nüüd riigi kohustus. 2024. aastal loobus Valgas kinnisvaraga tegelev juriidiline isik korraga neljast korterist, mis tegelikult on reaalselt üks suur ruum, mida ei ole võimalik korterina kasutada. Paljudel juhtudel on aga tegemist lihtsalt ebaseaduslike ehitistega, mille osas tekib kohustus ja vajadus need kas likvideerida või lammutada. Punktis viis tuuakse asjaoluna välja olukord, mil isiku (loobuja) suhtes on alustatud pankroti- või likvideerimismenetlus. Isikule kuuluv vara loetakse pankrotimenetluses pankrotivaraks ning sellest ühepoolne loobumine pankrotimenetluse keskel võib kahjustada võlausaldajate huve. Ka likvideerimismenetlusega kaasnevad isiku seniste kohustuste ja võlgade inventeerimise kohustus, kõikide nõuete täitmise kohustus ning ühepoolne varast loobumine võib kahjustada võlausaldajate huve või kahjustada isiku enda finantsolukorda ning viia pankrotimenetluseni. Punktiga kuus välistatakse loobumine juhuks, kui kinnisomandi üle on käimas kohtumenetlus, mis võib omada olulist tähtsust kinnisomandi väärtuse ning sellega kaasnevate kohustuste suhtes. Kinnisomandist loobumise keelu põhiseaduspärasuse analüüs Kui isikutel keelata teatud asjaoludel kinnisasja omandiõigusest loobumine, võib olla tegemist käsutusõiguse piiramisega, mis võib tähendada Eesti Vabariigi Põhiseaduse (edaspidi PS) § 32 lõike 2 järgi omandipõhiõiguse riivet. Asja käsutamine on asja juriidilise staatuse määramine, kusjuures käsutusõiguse piirang kujutab endast omandipõhiõiguse riivet13. 13 Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm 15. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020 15 Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega14 PS § 12 lõike 1 kohaselt. AÕS § 68 lg 1 sätestab15, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. AÕS kommenteeritud väljaande autorid on leidnud, et privaatautonoomia ehk enesemääramisõigus tähendab üksikisiku vabadust ise oma elu korraldada, eelkõige ise vabalt luua, muuta ja lõpetada õigussuhteid tehingute abil16. Samas AÕS § 68 lg 2 sätestab, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Sisuliselt kordab sätte lõige 2 PS §i 32. Teiste isikute õigusteks, mis omandit võivad kitsendada, on näiteks kasutus- ja realiseerimisõigused (reaalkoormatis, kasutusvaldus; vallaspant, hüpoteek), samuti naabrusõigused17. PS § 32 lg 2 lause 2 seab omandiõiguse piiramisele lihtsa seadusereservatsiooni – omandiõigust võib üldjuhul piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus 18. Sisuliselt saavad kitsendused olla üksnes sellised, mis ei sea kahtluse alla omandi kui instituudi säilimist. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandikitsendused, mis on sätestatud seaduses, peavad olema PSga kooskõlas ning nende põhiseaduspärasuse tuvastamisel tuleb lugeda seaduspäraseks seadusandja iga eesmärk, mis pole PSga vastuolus19. Järgnevalt hindame, kas seadusemuudatus on eelnimetatud põhiõiguste osas (omandipõhiõigus ‒ PS § 32 lg 2 ja võrdsuspõhiõigus ‒ PS § 12 lg 1 lause 1) põhiseaduspärane. Omandipõhiõigus (PS § 32 lg 2) Asja käsutamine on asja juriidilise staatuse määramine, kusjuures käsutusõiguse piirang kujutab endast omandipõhiõiguse riivet20. Omandipõhiõiguse riive legitiimne eesmärk Omandipõhiõigusesse sekkumine võiks olla materiaalselt õiguspärane siis, kui see on kooskõlas PS §-s 11 sätestatud nõuetega ja proportsionaalne ka kitsamas tähenduses21. PS §-st 11 tulenevalt peab põhiõiguse riivel olema põhiseadusega kooskõlas olev (legitiimne) eesmärk ning riive peab olema eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne (sobiv, vajalik ja mõõdukas) abinõu. Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele. Abinõu on vajalik aga üksnes juhul, kui eesmärki pole võimalik saavutada mõnda teist, 14 Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm 24. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020 15 AÕS § 68 lg 1 „Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.“ 16 Kull, I. AÕS § 68/3.6.1. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Tallinn: Juura 2014 17 Kull, I. AÕS § 68/3.6.1. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Tallinn: Juura 2014 18 RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37 19 RKPJKo 30.04.2004, 3-4-1-3-04, p 27 20 Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm 15. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020 21 vt RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 14 16 põhiõigusi vähem piiravat meedet kasutades. Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust22. Eelnõuga kavandatakse AÕS § 126 lõike 1 muudatust, mille kohaselt isik kinnisomandist teatud tingimustel loobuda ei saa. Muudatuse eesmärk on tagada, et isikud, kes ei soovi vastutada kinnisasjadel lasuvate või kinnisasjadega seonduvate kohustuste eest (näiteks keskkonnanõuded), ei saaks kohustustest vabanemiseks loobuda kinnisomandist vaid enese tahteavalduse alusel. Sellisel juhul läheks kinnisasja, mille osas on isik omandiõigusest loobunud, omand üle KOVile ning kinnisasjast lähtuvad või kinnisomandiga kaasnevad kohustused jääksid samuti KOVi kohustuseks. KOVil ei ole võimalik otsustada sellise kinnisasja omandiõiguse vastuvõtmise üle, mis võib aga KOVile tähendada ebaproportsionaalsete ning KOVi enese tahtest sõltumatute kohustuste teket. Sellise olukorra ilmekaks näiteks on lk 14 kirjeldatud 2022. a juhtum, mil üks juriidiline isik loovutas riigile kuus kinnisasja, mis olid kinnistusraamatusse kantud kui korterelamus asuvad mitteeluruumid, aga mida reaalselt olemas ei olnud ning olukorra lahendamine 300 korteriomandiga majas nõudis ebaproportsionaalselt suurt aja- ja ressursimahukat tegevust riigilt, mille kinnisomandist loobuja jättis pahatahtlikult 20 aasta jooksul tegemata. Samuti loobus Valgas kinnisvaraga tegelev ettevõtja korraga neljast korterist, mis tegelikult on reaalselt üks suur ruum, mida ei ole võimalik korterina kasutada. Lisaks on esinenud olukordi, mil kinnisvaraarendaja jättis detailplaneeringukohase tee välja ehitamata ning loovutas selle tee riigile ning ka KOV ei olnud nõus riigilt tänavat tasuta üle võtma enne, kui riik on selle vastatavalt detailplaneeringus sätestatule välja ehitanud. Eeldatavad kulud ca 80 000 eurot. Selliseid teid ja tänavaid ei ole võimalik ka enampakkumisel müüa, kuna see on praktikas toonud kaasa ebasoovitavaid tagajärgi, kui sellise tänava on ostnud pahatahtlik isik, kes ei luba teistel tasuta tänavat kasutada. Riigile on loovutatud ka näiteks Tudulinna tuuleveski ja Rakke lubjatehase varemed. Sellisele varale on väga raske uut omanikku leida ning riigil puudub vajadus neid oma ülesanneteks kasutada. Ei ole mõeldav, et riigile või KOVile loovutatakse kinnisasjad, millel asuvaid tootmishooneid ei ole võimalik enam käitada ja nende tööst kasumit teenida. Ettevõtjad peaksid nt tootmishoonete puhul nende käitamise lõpus leidma lahendused nende korrastamiseks/uuendamiseks või siis need ise lammutama, mitte minema kergema vastupanu teed, loovutades terved kinnisasjad või siis jagades kinnisasjad osadeks ja loovutades neist laguneva tootmishoonega tükid. Kui ettevõtja oma kasumliku tegevuse lõppedes on andnud kinnisasjad ja nendega seotud kohustused üle riigile, võib teatud juhtudel tekkida küsimus ka keelatud riigiabi osas. Eelnimetatud näidetes on kehtiva seaduse alusel loovutatud probleemsed kinnisasjad riigile, kuid seaduse muutmise järel oleks samasuguste probleemide ees KOVid. 22 RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 15 17 Seega, kavandatud muudatusest tuleneva omandipõhiõiguse riive legitiimseks eesmärgiks on tagada, et isikud, kes soovivad vabaneda kinnisasjadega kaasnevatest teatud kohustustest, ei loobuks raskuste tekkimisel ainult ühepoolse avalduse alusel kinnisasja omandist. Sellise loobumisõiguse võimaldamine tähendab, et KOV võib koos kinnisasja omandiõiguse saamisega omandada ebamõistlikud kohustused, mille haldamine ei pruugi kuuluda KOVi seadusjärgsete ülesannete hulka. Selliste kohustuste omandamise tagajärjel võib tekkida ebaproportsionaalne surve KOVi rahalistele vahenditele. See omakorda aga tähendab, et KOVi üksustel oleks kinnisasja omandiõiguse saamise tagajärjel vähem rahalisi vahendeid selleks, et täita oma seadusjärgseid ülesandeid, mis aitavad korraldada ja juhtida kohalikku elu23. Eelnevast lähtuvalt on kavandataval omandipõhiõiguse riivel legitiimne eesmärk. Riive proportsionaalsus PS §s 32 sätestatud põhiõiguse riive põhiseaduspärasuse hindamisel tuleb arvestada PS §-st 11 tuleneva proportsionaalsuse põhimõttega. Seadusandja peab kaaluma riive eesmärgiks olevaid üldisi huvisid ja üksikisiku põhiõiguse riivet, et leida nende vahel mõistlik tasakaal24. Kavandatav omandipõhiõiguse riive on eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne abinõu, olles sobiv, vajalik ja mõõdukas. Eelnevalt on selgitatud, et omandipõhiõiguse riive legitiimseks eesmärgiks on see, et isikud ei saaks kasutada kinnisomandist loobumise õigust selleks, et vabaneda kinnisasjast tulenevatest tülikatest kohustustest, mille tagajärjel võivad vastavad kohustused muutuda kinnisomandi KOVile üleminekul KOVi kohustusteks vastuolus KOVi enese tahte ja seadusjärgsete ülesannetega.  Sobivus Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele. Kavandatavad kinnisomandist loobumise õiguse piirangud on sobiv abinõu, sest oma tavapärases tegevuses üldjuhul isikud kinnisomandist (välja arvatud korteriomandid) ei loobugi ning praktikas on see ette tulnud üksikutel juhtudel ning see on seotud olnud kas raskustesse sattumise korral kinnisasjaga seotud kohustuste võimaliku äradelegeerimise või tahtmatuse korral keerukaid probleeme lahendada. Kinnisomandist loobumise asemel on raskustesse sattunud isikul võimalus teistest seadustest tulenevaid lahendusi leida oma kohustuste lahendamiseks, nagu näiteks kahepoolsed kokkulepped kinnisasja võõrandamiseks, likvideerimismenetlus, saneerimine, pankrotimenetlus vms  Vajalikkus Abinõu on vajalik aga üksnes juhul, kui eesmärki pole võimalik saavutada mõnda teist, põhiõigusi vähem piiravat meedet kasutades. Nimetatud piiranguga võetakse teatud tingimustel isikult õigus ühepoolse avaldusega kinnisomandist loobuda, mida ei ole võimalik teha ühegi teise meetmega. Piirang on mõeldud kaitsma isikut, kelle kasuks kinnisomandist loobutakse, antud juhul KOVi, kinnisasjaga seotud ebamõistlike kohustuste üleandmise ees, ilma et oleks võimalus nende üle läbi rääkida ja mis ei ole seotud KOVi seadusjärgsete ülesannetega. Isikule 23 Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus § 6 24 RKÜKo 31.03.2011, 3-3-1-69-09, p 59 18 jäävad alles kõik muud võimalused loobuda kinnisomandist kokkuleppel või muude menetluste kaudu.  Mõõdukus Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust. Seega tuleb hinnata, kas legitiimne eesmärk on piisavalt kaalukas, et õigustada kavandatavast abinõust tulenevat PS § 32 lõikes 2 tagatud põhiõiguse riiveid25. Antud seadusemuudatusest tulenev riive ei ole väga intensiivne, kuna oma tavapärases tegevuses üldjuhul isikud kinnisomandist ei loobugi ning ka praktiliselt on seda väga harva ette tulnud (välja arvatud korteriomanditest loobumine mõnedes piirkondades), seega hoolimata sellest piirangust on isikul võimalik endiselt suures mahus omandipõhiõigust teostada: vallata, kasutada ja käsutada. Piiratakse vaid erandlikku võimalust kinnisomandit ühepoolselt käsutada vastuolus teise isiku tahtega. Jätkuvalt oleks tagatud aga see, et isikud saavad KOVile kinnisasja omandi üle anda tehinguliselt muudes seadustes sätestatud alusel, mis eeldab ka KOVi nõusoleku ja tahte olemasolu. Seega ei too kavandatav muudatus kaasa kinnisomandi käsutusõiguse täielikku välistamist või ebaproportsionaalset piiramist, vaid seab omandipõhiõiguse mõistes kitsa piirangu teatud asjaoludel kinnisomandist loobumise õiguse teostamisele. Võrdsuspõhiõigus (PS § 12 lg 1) PS nimetab võrdsust mitme teise põhiõiguse juures, näiteks ka PS § 32 lõikes 1 (isikute omandi võrdne kaitse)26. PS § 12 lõige 1 lause 1 sätestab, et kõik on seaduse ees võrdsed. PSi kommenteeritud väljaande autorid on märkinud, et üldise võrdsuspõhiõiguse isikuline kaitseala (isikute ring, keda põhiõigus kaitseb) hõlmab kõiki isikuid27. Üldise võrdsuspõhiõigus riivega on tegemist siis, kui ebavõrdselt koheldakse sarnases olukorras olevaid isikuid ning seadusloome võrdsuse põhimõtet on rikutud, kui ebavõrdset kohtlemist ei ole võimalik põhiseaduslikult õigustada28. AÕS § 6 lg 1 sätestab, et kõigil omanikel on võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 68 lg 1 sätestab, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 68 lg 2 sätestab, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Eelnõuga soovitakse sätestada, et teatud asjaolude esinemisel ei ole kinnisasja omanikul õigust kinnisomandist loobuda ning see seab sellise kinnisasja omaniku ebavõrdsesse olukorda võrreldes omanikega, kellele sellised piirangud ei kehti. Leiame, et riive on põhiseaduspärane, sest hoolimata seadusega kavandatud piirangutest, on isikute ebavõrdne kohtlemine õigustatud, kuna piirangud kinnisomandist loobumiseks on seotud konkreetsete seadusest või tehingutest tulenevate kohustuste täitmata jätmisega, mis on 25 vt ka RKÜKo 15.02.2023, 3-18-477/73, p 77-78. 26 Kivioja, A., Muller, K., Oja, L. Põhiseaduse § 12 kommentaar, komm 7. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020. 27 RKPJKo 01.10.2007, 3-4-1-14-07, p 13 28 RKPJKo 02.02.2015, 3-4-1-33-14, p 35 19 seotud isiku enda tahtelise tegevusega. Pealegi on isikutel võimalus kinnisomand üle anda muudes seadustes sätestatud alusel (kokkuleppel). Kuna Riigikohus on leidnud, et võrdsuspõhiõiguse piirangu eraldiseisev kontroll pole vajalik, sest sellega saab arvestada teise põhiõiguse või vabaduse piirangu hindamise raames29, leiame, et omandipõhiõiguse riive õiguspärasuse kontrolliga on hõlmatud ka võrdsuspõhiõiguse kontroll ning täiendavat kontrolli võrdsuspõhiõiguse riive suhtes ei teosta. Lõikes 2 jääb kehtima põhimõte, et tehing, millega kinnisomandist loobutakse, peab olema notariaalselt tõestatud vormis. Küll aga täiendatakse lõiget kahe uue lausega, mis tuleneb lõikega 11 lisatud loobumist välistavate tingimuste kontrollimise kohustusest. Kuna tehing tõestatakse notari poolt, peab notar kontrollima ka vastavate asjaolude esinemist või mitteesinemist. Lõike 11 punktides 2 ja 3 nimetatud asjaolusid saab notar kontrollida kinnistusraamatu kinnistu kohta avatud kinnisturegistriosa kannetest. Punkti 5 nimetatud asjaolusid saab notar juriidilise isiku osas kontrollida äriregistrist, füüsilise isiku pankrotimenetluse alustamise osas tuleb teha päring kohtute infosüsteemi. Samuti saab kohtute infosüsteemi kaudu kontrollida, kas nimetatud kinnisomandi üle käib kohtumenetlus, tehes päringu kinnisasja omaniku kohta, kuna vaidlus kinnisasja üle ei saa toimuda ilma kinnisasja omaniku osaluseta. Lõike 11 punktides 1 ja 4 nimetatud asjaolusid aga notar temale kergesti kättesaadavate infosüsteemide alusel kontrollida ei saa, mistõttu peetakse otstarbekaks, et nende tingimuste kontrollimise kohustus tuleb panna KOVile ja seda kahel põhjusel. Esiteks on osa nimetatud punktides mainitud loovutamist välistavad asjaolud KOVi poolt kergemini kontrollitavad, kui mõne teise institutsiooni poolt, näiteks detailplaneeringust tulenevate kohustuste täitmata jätmine või kinnisasjal paikneva ehitise olukord. Teiseks, ka raskemini tuvastatavate asjaolude ilmnemise väljaselgitamine on KOVi enda huvides, kuna KOV ei soovi enda omandisse saada kinnisasju, millega kaasnevad kohustused, mille täitmine KOVi poolt oleks ebamõistlikult ressursimahukas või võimatu ning tooks kaasa keerukaid juriidilisi probleeme. Samuti täidab KOVi poolt vastava tõendi esitamiseks vajalik asjaolude kontrollimise aeg KOVi jaoks nn eelhoiatuse funktsiooni, et kinnisasja loovutamise soov ei tuleks KOVile ootamatult ning annab KOVile võimaluse enne tehingu tegemist välja selgitada omaniku poolt kinnisomandi loovutamise tegelikud põhjused. Lisaks tekib võimalus, et teatud juhtudel saab KOV pakkuda isikule teatud sotsiaalseid toetusi või muid lahendusi, ilma et isik peaks üldse oma kinnisomandist loobuma. Seetõttu on sättesse lisatud täiendavad laused, et lõike 11 punktides 1 ja 4 nimetatud asjaolude esinemise või puudumise kohta esitab kinnisasja asukoha järgne kohaliku omavalitsuse üksus notarile tõendi 2 kuu jooksul vastava päringu saamisest ning et eelnimetatud tähtaega võib vajadusel (näiteks keerukamate juhtumite korral, mil tegelikud asjaolud ei ole kergesti tuvastavad) pikendada kuni 2 kuud. Oluline muudatus on sätestatud lõikes 3, kus ei muudeta küll põhimõtet ennast, kuid muudetakse isikut, kellele loobumisel kinnisomand üle läheb. Sätestatakse, et kinnisasjast 29 RKÜKo 13.11.2012, 3-1-1-45-12, p 29; RKÜKo 9.12.2013, 3-4-1-2-13, p 114 20 loobumisel läheb kinnisasja omand üle mitte riigile, vaid KOVile alates tema kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, kuid lisatakse täiendus, et erisus sellisest loobumisest tuleneb lõikest 5, mis on täiendav säte, kus sätestatakse, et kaasomandist loobudes läheb kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele. Täpsemalt on kaasomandist loobumisest juttu lõike 5 selgituse juures. Kinnistusraamatu pidaja kannab uueks kinnisasja omanikuks KOVi pärast seda, kui talle on esitatud kinnistamisavaldus, millele on lisatud notariaalselt tõestatud loobumise tehing. Lõike 3 teise lause põhimõte jääb samaks kui kehtivas seaduses, milles sätestatakse, et KOVi kui puudutatud isiku nõusolek ei ole sellise kande tegemiseks vajalik. Ka lõike 4 osas jääb kehtima kehtivas seaduses olev põhimõte, et kui kinnisasi on koormatud reaalkoormatisega, on KOVi vastutus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest piiratud kinnisasja väärtusega. AÕS § 126 senisel rakendamisel on korduvalt tõusetunud riigi kui uue omaniku vastutus temale üle läinud kinnisomandil lasuvate kohustustega seoses. Eelkõige on küsimused olnud seotud riigile loovutatud korteriomanditega. Seda küsimust käsitleti ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjas30, milles on välja toodud järgmine lõik (lk 104): „Seejuures tuleb silmas pidada, et omandist loobumisega ei lõpe korteriomaniku need kohustused korteriühistu ees, mis olid tekkinud enne loovutamist, samuti ei ole see vastutus piiratud omandi väärtusega. Omandaja, sh riigi kui n-ö sundomandaja vastutus „vanade võlgade“ eest on piiratud korteriomandi väärtusega (§ 43 lg 2 teine lause).“ Need selgitused on asjakohased ka praegu ja kehtivad ka juhul, kui käesoleva eelnõuga kavandatavad muudatused seaduseks saavad ja edaspidi läheb loovutatud kinnisomand asukohajärgse KOVi omandisse. Lisaks on seni veel teoreetiliste olukordade valguses küsitud, kas loobumise tulemusena uueks omanikuks saanud riik (või KOV) vastutab ka võlaõigusseaduse § 1059 (vastutus ehitise eest) alusel. Lähtuvalt senisest õigusteoreetilisest seisukohast31 on võlaõigusseaduse § 1059 kohaselt omanikuna, kes vastutab ehitisest eraldumise või allalangemise tulemusena tekkinud kahju eest, käsitatav isik, kes on omanik kinnisturaamatu kohaselt, kui kahju tekkis. Seega, kui omanik kinnisomandist loobub ja omanikuks saab AÕS § 126 alusel tulevikus KOV, siis KOV ei vastuta eelmise omaniku omanikuks oleku ajal tekkinud nn purikakahju eest. Keerukam olukord on korteriomanditeks jaotatud kinnisasja puhul. Tulenevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 34 lõikest 3, tuleb võlaõigusseaduse § 1059 alusel tekkinud nõue esitada korteriühistu vastu, mistõttu vastutavad kõik korteriomanikud korteriühistu kahju eest. Korteriomandist loobumisel ei saa tulevikus välistada olukorda, kus korteriomanikuks saanud KOV peab siiski solidaarselt osalema võlaõigusseaduse § 1059 alusel tekkinud kahju hüvitise maksmisel nii nagu seda teevad ka kõik teised korteriomanikud32. 30 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/bb3ae807-c425-4e93-aa0e-66fda4aa904e/korteriomandi-ja- korteriuhistuseadus 31 Tampuu, T., Käerdi, M. VÕS § 1059/3.3. Võlaõigusseadus IV. Komm vlj. Tallinn: Juura 2020. RKTKo 02.11.2005, 3-2-1-105-05, p 27. 32 Riigikohtu 19.03.2021 otsuse nr 2-18-13649/57, p 17. 21 Paragrahvile lisatakse võrreldes kehtiva tekstiga uus lõige 5, mis reguleerib kinnisasja kaasomandi osast loobumist. Seni on olnud ebaselge küsimus, kas AÕS § 126 kohaldub ka kinnisasja kaasomandi osast loobumisele ning õiguskirjanduses on asutud pigem seisukohale, et AÕS § 126 kohaselt ei ole võimalik kinnisasja kaasomanikul oma kaasomandi osast loobuda.33 Tõsi, samas kommentaaris on leitud ka, et sätet ei saa kohaldada ühisele omandile ja korteriomandile, samas kui praktika on olnud teistsugune. Ka ringkonnakohtu praktikas on sellist võimalust jaatatud.34 Kehtiva õiguse kohaselt on kaasomanikul, kes ei soovi enam kaasomanik olla, võimalik esitada vastav nõue teiste kaasomanike vastu (AÕS § 76), kuid teatud juhtudel võib see olla liialt keerukas ja aeganõudev (näiteks on väga palju kaasomanikke, teatud kaasomanikke ei ole võimalik kätte saada jne). Seetõttu on käesolevas eelnõus välja pakutud lahendus, mis selgelt lubaks ka kinnisasja kaasomanikul oma kaasomandi osast loobuda. Vormiliselt peaks see toimuma samamoodi nagu toimub kinnisomandist loobumine – kaasomanik peab tegema ühepoolse notariaalselt tõestatud materiaalõigusliku tehingu (avalduse) ja esitama kinnistamisavalduse, mille alusel tuleb omandist loobumise kohta teha kinnistusraamatusse vastav kanne. Tavalisest kinnisomandist erinevalt tuleb lahendada küsimus, kes saab sellise loobumise tulemusena uueks omanikuks. Arvestades kaasomandi eripära ja õiguslikku tähendust, siis ei ole põhjendatud lubada kaasomandi osa üleminekut kolmandale isikule, näiteks KOVile, nagu seda on tehtud kinnisomandi puhul. Põhjendatud oleks sätestada, et kaasomandi osast loobumisel suureneb kõigi teiste kaasomanike osa kaasomandis olevas kinnisasjas vastavalt nende kaasomandi osade suurusele. Näiteks kui kinnisasjal on kolm kaasomanikku (1/3+1/3+/1/3), siis neist ühe loobumisel suureneb teiste kaasomanike mõtteliste osade suurus võrdselt (1/2+1/2). Kui algselt jaguneb omand näiteks suhtes 1/4+1/4+1/2, siis ühest 1/4 mõttelisest osast loobumisel saab väiksema kaasomandiosa suuruseks 1/3 ja suurema osa suuruseks 2/3. Sarnaselt üldise regulatsiooniga ei oleks ka kaasomandi osast loobumisel ja teiste kaasomanike osade suurenemiseks vajalik teiste kaasomanike nõusolek, vaid kinnistusraamatu pidaja teeb vastavad kanded ära pärast seda, kui talle on esitatud kinnistamisavaldus, millele on lisatud notariaalselt tõestatud loovutamise tehing. Seejuures tuleb arvestada, et kui kinnisasjal on kaasomanikud, kes kõik koos ühe avaldusega loobuvad kinnisomandist, siis ei kohaldu lõikes 5 sätestatu, vaid tegemist on tavalise kinnisomandist loobumisega, mille tulemusena saab uueks omanikuks KOV. Kui tegemist on kinnisasja ühisomanikega (abikaasade ühisvara või kaaspärijad), siis nemad saavad nagunii oma õigust käsutada ainult ühiselt. 2018. aasta eelnõu koostamise käigus kaaluti ka seda, kas kaasomandi osast loobumisele sarnaselt tuleks reguleerida ka korteriomandist loobumist, mis oma olemuselt on kaasomandi osaga väga sarnane. Siiski jõuti järeldusele, et korteriomandit tuleks käsitleda kinnisomandiga analoogiliselt ja mitte võrdsustada kaasomandi osaga. Seda eelkõige põhjusel, et korteriomandist loobumisel peaks seaduse alusel uue omaniku tekkimine olema samasugune 33 Asjaõigusseadus I. 1.–3. osa (§-d 1–167). Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, Juura 2014, § 126 komm 3.3. 34 Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi lahend 19.04.2018, asja number 2-18-5465/4, link lahendile: https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/detailid.html?id=225843791 22 nagu on kinnisomandil. Teiste korteriomanike lugemine uuteks omanikeks tooks kaasa ebamõistlikku segadust. Alternatiivina võiks kaaluda korteriühistu lugemist uueks omanikuks, aga praktikas tähendaks see probleemide veeretamist korteriühistu ja seega teiste korteriomanike õlule. Samas peab silmas pidama, et lõikega 11 lisatud asjaolude loetelu, millistel juhtudel ei ole kinnisasjast loobumine lubatud, antud juhul kaasomandist loobumise korral ei kohaldu. Lõikega 6 sätestatakse põhimõte, et muudetavas sättes kinnisomandi kohta sätestatut kohaldatakse ka korteriomandile. Praktikas on seda ka seni tehtud, nagu näitab riigile loovutatud korteriomandite suur arv, kuid kuna eelnõuga luuakse eriregulatsioon kaasomandi osast loobumise jaoks (lg 5), võib tekkida küsimus, kas korteriomandile peaks kohaldama kinnisomandi või kaasomandi reegleid. Teatavasti on ka korteriomandi aluseks kinnisasja kaasomand – korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub (KrtS § 1 lg 1). Lisatava lõikega 6 see küsimus lahendatakse selliselt, et kui korteriomandist loobub selle ainuomanik või kõik ühised omanikud koos, siis saab omanikuks KOV, kui aga loobub üks korteriomandi kaasomanikest, siis kohaldub lg 5 ehk tema omandi osa jaotub teiste kaasomanike vahel. Sellisel viisil on kõige paremini tagatud tasakaal erinevate huvide vahel. § 2 Notari tasu seaduse muutmine Kuna AÕS § 126 alusel kinnisomandi loobumise tehing tuleb notariaalselt tõestada ning käesoleva eelnõu § 1 alusel muudetava AÕS §le 126 lisatakse lõikega 11 kinnisomandi loobumist välistavad asjaolud, mida notar peab täiendavalt kontrollima, mis toob kaasa sellise tehingu osas täiendava koormuse võrreldes varasema kinnisomandist loobumise tehingu tõestamisega, esitati Notarite Koja poolt ettepanek muuta notari tasu seadust selliselt, et kinnisomandist loobumise tehingu tõestamise eest määratakse kindel tasumäär – 200 eurot (millele lisandub käibemaks). Täiendus lisatakse § 31 punktiks 44 või sealt järgmine punkt, sõltuvalt sellest, kas enne käesoleva seaduse menetlemist jõustub notari tasu seaduse ja teiste seaduste muutmise seadus, mis on käesoleval ajal esitatud Vabariigi Valitsusele heakskiitmiseks.35 Seni on kinnisomandist loobumise tehingu tõestamise eest võetud tasu notari tasu seaduse § 31 p 11 alusel − ühepoolse avalduse tõestamine, mille puhul tehinguväärtust ei määrata − 42,15 eurot (lisaks käibemaks). 4. Eelnõu terminoloogia Eelnõu ei sisalda uusi termineid. 5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele 35 Notari tasu seaduse ja teiste seaduste muutmise seadus (Toimik nr 24-0780) 23 Eelnõu ei ole seotud Euroopa Liidu õiguse ülevõtmise ega rakendamisega. Puudub vajadus hinnata vastavust Euroopa Liidu õigusega. 6. Seaduse mõjud Kavandatav muudatus: kinnisomandi, sh korteriomandite loovutamine kohaliku omavalitsuse üksusele Kuna suurem osa loovutatavast kinnisvarast on seni olnud ja on eeldatavasti ka lähiaastatel siiski korteriomandid korterelamutes, siis on ka mõjude hindamisel keskendutud just selle probleemi mõjudele. Muu loovutatav vara on riigi kogemusel olnud seni marginaalse mahuga ja sellega peab tegelema siis, kui ilmnevad loovutamise kasvamise tendentsid. 6.1. Sotsiaalne, sealhulgas demograafiline mõju 6.1.1 Mõjutatud sihtrühmad Kahaneva rahvastikuga piirkondade (eelkõige Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti mõned piirkonnad) KOVid ja nende elanikkond. Potentsiaalselt võib puudutada ligikaudu 20 KOVi 79st ja nende elanikkonda – ligikaudu 204 000 inimest36, mis moodustab kuni 15% Eesti rahvastikust. Eelnimetatud elanikkonnast üks osa ei pruugi olla mõjust üldse puudutatud ning suur osa on puudutatud vaid kaudselt: elanikud, kes ise ei ela probleemsetes elamutes, kuid elavad tühjenevate korterelamute piirkonnas, saavad mõjutatud läbi üldise elukeskkonna, mida tühjenevad korterelamud kas halvendavad (kui probleem eskaleerub) või parendavad (kui probleemiga hakatakse tegelema ja lahendatakse). Lisaks on sihtrühmaks ka ettevõtjad, kuigi senise praktika põhjal on ettevõtjad loobunud kinnisomandist harva, tuleb sellise võimalusega arvestada. Otseselt mõjutatud sihtrühm on väike, kuna mõju ei avaldu kõikidele potentsiaalselt puudutada võivatele isikutele korraga: Statistikaameti andmete alusel37 (eelnõu koostamise aja seisuga) võib Eesti elanikkond 25 aasta jooksul väheneda 51198 inimese võrra, kellest 24000 elavad kortermajades. Kuivõrd keskmiselt elab igas korteris 2 inimest, tühjeneb 25 aasta jooksul 12000 korterit. Ühe korteri tühjenemisel jääb elamusse (keskmiselt on ühes korterelamus 18,8 korterit) alles keskmiselt 17,8 asustatud eluruumi, milledest igaühes elab keskmiselt 2 inimest, so ühes elamus on ühe korteri tühjenemisel sellest puudutatud inimesi 35,6. Kui igas elamus tühjeneks vaid üks korter, siis 25 aasta jooksul oleks puudutatud (12 000*35,6=427 200) ca 425000 inimest. Iga-aastaselt oleks puudutatud inimesi (425 000/25=17 000) 1700038. See oleks korterite tühjenemisest 36 Sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav elanikkond, kellest suur osa on puudutatud vaid kaudselt. Andmed pärinevad ELVL kodulehelt. 37 Statistikaameti koduleht 38 Nimetatud arv lähtub olukorrast, kui korterelamus on tühjenenud vaid 1 korter ehk välja toodud teoreetiline maksimaalselt puudutatud isikute arv järgmise uuringu põhjal: Üleriigiline uuring elamute kasutuse 24 puudutatud isikute teoreetiline maksimum, kui üheski elamus ei tühjeneks üle ühe korteri. Tõenäoline on siiski, et paljudes elamutes tühjeneb mitu korterit, mistõttu on korterite tühjenemisest tegelikult puudutatud inimeste arv oluliselt väiksem. Kuna eelnõuga kavandatava meetme rakendumiseks peab olema elamus tühjenenud vähemalt pool korteritest (so keskmiselt 9,9 korterit ühes elamus), siis oleks meetmest puudutatud elamuid 25 aasta jooksul kokku maksimaalselt suurusjärgus (12 000/9,9=1212) 1200 ja ühe aasta jooksul 48. Nendes 48 elamus oleksid kuni pooltes korterites (ca 480 korterit) elanikud, igas korteris keskmiselt 2 inimest. Seega oleks igal aastal meetmest puudutatud isikuid (48*9,9*2=950) suurusjärgus kuni üks tuhat inimest (so inimesed, kes tühjenevas elamus elavad). Kui elamus tühjeneb enne meetme rakendumist üle poole korteritest, on seal ka puudutatud isikuid selle võrra vähem. 6.1.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Mõju avaldumise ulatus piirdub peamiselt kahaneva elanikkonnaga piirkondadega Ida- Virumaal ja Lõuna-Eestis ja sõltub KOVi tegevusest elanike sotsiaalsete probleemide (töötuks jäämine, makseraskused, võlgade kuhjumine jms) varasemal märkamisel, ennetamisel ja lahendamisel. Mõju elanike turvalisusele seisneb elanike elukeskkonna parandamises nende ümberkolimise ning tühjenenud korterelamute ohutuse tagamise ja vajadusel ka lammutamise kaudu. Kuigi sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav elanikkond, siis suure osa jaoks on eelnõuga kaasneva muudatuse mõju ulatus kaudne ning sellega ei kaasne eeldatavalt kohanemisraskusi, kuna muudatuse mõju elukeskkonna parendamise eesmärgil tegutsemiseks on positiivne. Inimeste jaoks, kes ise loovutama hakkab, ei ole oluline, kas ta loovutab riigile või KOVile, samas neile, kes sellesse korterelamusse elama jäävad, kus korteriomanditest loobutakse, on oluline, et riigi asemel hakkab nende probleemidega tegelema KOV, kes tunneb kohalikke olusid paremini. Kuna probleemiga hakkab riigi asemel tegelema KOV, kelle käes on ka hoovad kohalikul tasandil kiiremaid ja mõjuvamaid lahendusi leida (näiteks leida tühjenevas kortermaja viimastele elanikele samas piirkonnas uus elamispind, teha ruumiplaneeringulisi otsuseid, millistel kortermajadel on potentsiaali rekonstrueerimiseks ja täiendavaks asustamiseks, millistel mitte) ning arvestades muudatustega kaasnevate meetmete rakendamist, paraneb eelduslikult mõjutatud KOV elanikkonna elukeskkond võrreldes praegusega. Läbi probleemsete kinnisasjade ja korteriomandite loovutamise saab KOV selge signaali loobumiste tegelikest põhjustest ja tagamaadest ning probleemi võimalikust eskaleerumisest ning võimaldab võtta kasutusele ennetavad meetmed. Ebasoovitavate mõjude risk seisneb selles, et mõne kahaneva rahvastikuga piirkonna KOVi võimekus selliseid probleeme lahendada ei ole piisav, kuid kavandatavate toetusmeetmete abil, sealhulgas arvestades juba pilootprojekti kogemusi ja väljatöötatud üksikasjalikke juhendeid, peaks see risk olema väike. Ebasoovitavate mõjude risk võib tuleneda siiski ka juhul, kui kavandatud toetusmeetmed ei kata sotsiaalselt nõrgemate ja niigi raskustes olevate KOVide väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022. 25 ressursivajadusi. Riski saab maandada võimalikult paindlike toetusmeetmete väljatöötamisega, et vajadusel suunata operatiivselt ressursse kõige kriitilisemate probleemidega KOVidele. Loobumist välistavate asjaolude lisamine seadusesse toob küll uue olukorra ja tundub oluliselt piiravam senisest regulatsioonist, kuid tuleb arvestada, et kõige suurem osa kinnisomandi loovutajatest on olnud füüsilistest isikutest korteriomanikud, keda lisatud piirangud ei oleks senise praktika põhjal mõjutanud. Lisatavad piirangud mõjutavad oluliselt isikuid, kes sooviksid loobuda just selliste probleemidega seotud kinnisomandist, millest nad muudetud regulatsiooni alusel enam ühepoolselt loobuda ei saaks ning peaksid olukorra lahendamiseks otsima aktiivselt lahendusi ja kokkuleppeid. Ettevõtjate sihtrühma mõju ulatus ehk muudatustega kohanemise vajadus on väike, kuna ka senise praktika kohaselt on ettevõtjate (juriidiliste isikute) kinnisasjadest loovutamisi olnud vähe ja harva ning seda on kasutatud erandkorras pigem pahasoovlikult keeruliste probleemidega seotud kinnisasjadest vabanemiseks. Senine statistika AÕS § 126 alusel kinnisomandist loobumise osas näitab, et juriidilised isikud on kinnisomandist loobunud viimasel kahel aastal kokku 10 kinnisajast. Toimivad juriidilised isikud kinnisomandist ühepoolse loobumise võimaluse kasutamist pigem eeldama ei peaks. Loobumist välistavate asjaolude lisamisega ebasoovitavate mõjude risk pigem väheneb, sest jäävad ära pahasoovlikud loobumised probleemsetest kinnisasjadest, millega ettevõtja peaks ise toime tulema. Samas võib suureneda ebasoovitavate mõjude risk nende ettevõtjate osas, kes on majanduslikes raskustes ja kinnisasjast loobumist kaalutakse võimaliku lahendusena olukorra leevenemiseks, kuid neil puudub võimalus kinnisasjast loobuda. Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitavate mõjude risk väike. 6.1.3 Hinnang mõju olulisusele Muudatustega kaasnev mõju on väheoluline, samas teatud probleemsetes piirkondades võib olla ka oluline. Võrreldes kehtiva olukorraga, mil loovutatakse riigi kasuks, peaks muudatuse mõju olema kokkuvõttes positiivne, kuna KOVil on hoovad kohalikul tasandil kiiremaid ja mõjuvamaid lahendusi leida (näiteks leida tühjenevas kortermaja viimastele elanikele samas piirkonnas uus elamispind, teha ruumiplaneeringulisi otsuseid, millistel kortermajadel on potentsiaali rekonstrueerimiseks ja täiendavaks asustamiseks, millistel mitte). 6.2. Mõju majandusele 6.2.1. Mõjutatud sihtrühmad Võlgades kinnisasjade, eelkõige korterite, nii füüsilisest isikust kui ka ettevõtjatest omanikud. Eesti notarid (kokku 87 notarit). Otseselt on mõjutatud kõik notarid, kuid eelduslikult teistest enam on mõjutatud probleemsete piirkondade notarid. Sihtrühma suurus väike. 6.2.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Eelnõuga kavandatavad muudatused ei tekita korteriühistute ja korteriomanikele täiendavaid kohustusi ega kehtesta uusi nõudeid ega kohanemisraskusi võrreldes kehtiva olukorraga. Teisalt 26 muudatuse tulemusena koos riigi toetusmeetmetega soodustab probleemiga tegelemist kohalikul tasemel ning hoiab olemasolevate varade väärtust ja võimaldab teadlikumalt kasutada investeeringuid, mis mõjutab positiivselt kohalikku elukeskkonda ja vähendab nii elanike kui ettevõtjate otsust piirkonnast lahkuda. Eelnõuga tõuseb mõnevõrra notarite töökoormus, kuna lisandub kinnisomandist loobumise välistamist tingivate asjaolude kontrollimise kohustus. Osa asjaolusid saavad notarid kontrollida avalikest andmebaasidest: kinnistusraamatust, äriregistrist või kohtute infosüsteemist, kuid osade asjaolude (AÕS § 126 lõike 11 punktides 1 ja 4 nimetatu kohta) esitab notarile kinnisasja asukoha järgne KOV. Töökoormuse suurenemise kompenseerimiseks muudetakse ka notari tasu seadust, lisades kindla tasumääraga notariaaltoimingute loetelusse kinnisomandist loobumise tehingu tõestamise eest tasuks 200 eurot. Nii nagu on eelnevalt kirjeldatud, et kogu eelnõust tulenevatest muudatustest ei ole ühetaoliselt puudutatud kõik Eesti piirkonnad ja elanikkond, siis samamoodi ei ole seda ka kõik Eesti notarid, vaid puudutatud on eelkõige notarid, kelle tööpiirkonda jäävad probleemsed kinnisasjad/korteriomandid. Üle Eesti on kinnisomandi loobumise tehinguid tõestatud järgmiselt: Kui 2012−2015 tõestati keskmiselt 12−13 tehingut aastas, siis 2016. aastal 40 tehingut ja 2017. aastal juba 124 tehingut, aastatel 2018 – 2024 on kinnisomandist loobumise tehingute arv stabiliseerunud, keskmiselt 60 tehingut aastas. Tabel 2011‒2024 loovutatud kinnisomandite arv 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kokku 5 12 12 13 13 40 124 96 71 74 48 32 41 26 606 Mõju ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike. 6.2.3. Hinnang mõju olulisusele Kinnisasjade, sh korteriomandite loovutamise puhul füüsiliste isikute poolt ei ole nende jaoks oluline, kas seda tehakse riigile või omavalitsusele, kuna asja maksumus sellest ei muutu. Seetõttu pole korteriomanike käitumises oodata muutust ega teki vajadust muutustega kohaneda. Notaritele on mõju samuti väheoluline, kuna kinnisomandist ühepoolse loobumise tehinguid ei ole kokkuvõttes aasta peale palju ning töökoormuse osaline kasv kompenseeritakse notari tasu suurendamisega kinnisomandist loobumise tehingu eest. Mõju on väheoluline. 6.3. Mõju regionaalarengule 6.3.1. Mõjutatud sihtrühmad Kahaneva rahvastikuga piirkondade (eelkõige Ida-Virumaal ja Lõuna-Eestis) KOVid (ligikaudu 20 KOVi 79st) ja elanikkond.39 39 Suurus sama, mis punktis 6.1.1 27 6.3.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Muudatuse mõju regionaalarengule on eelduslikult suurem piirkondades, kus paikneb enam probleemseid korterelamuid (näiteks kõikidest riigile seni loovutatud korteritest asub valdav enamus, ligikaudu 67% Ida-Virumaal – ca 230 korterit Kohtla-Järve linnas ja ca 50 korterit Lüganuse vallas) ja kus esineb turutõrkest tulenevalt suurem huvi loovutada kortereid. Üldiselt on mõju suurem piirkondades, kus kinnisvarahinnad on muu Eestiga võrreldes 30–40% madalamad. Arvestades, et mõju regionaalarengule avaldab loovutatud/kasutamisest loobutud kinnisasjade (eelkõige korteriomandid) hulk, mitte niivõrd omandaja (riik või KOV), ei ole antud muudatusel otsest mõju regionaalarengule. Muudatuse mõju on piirkonnale eeldatavalt positiivne, kuna see on üheks teguriks kompleksse probleemistiku tõhusamaks lahendamiseks. Positiivse mõju ulatus sõltub KOVide valmisolekust ja soovist tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks ja selleks vajalike vahendite stabiilsest kättesaadavusest. Ka ebasoovitavad mõjud on sellistes piirkondades suuremad, kuna sealsete omavalitsuste suutlikkus omandajana kinnisvara edaspidi hallata on väiksem, kuid kavandatavate toetusmeetmete ja pilootprojekti põhjal väljatöötatud juhendite abil peaks see risk olema väike. Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike. 6.3.3. Hinnang mõju olulisusele Mõju kogu regionaalarengule on väheoluline, samas probleemsemate piirkondade KOVide ja nende elanike jaoks võib mõju olla oluline, kuna sellistes piirkondades on rohkem loovutatud kortereid, samas just neile suunatakse ka mõju leevendavad toetusmeetmed. Mõju on oluline, kuid mitte sedavõrd oluline, samuti mitte negatiivne, et seda oleks vaja täiendavalt analüüsida. 6.4. Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele, kuludele ja tuludele 6.4.1. Mõjutatud sihtrühmad Kõik Eesti KOVid 79, aga eelkõige on mõjutatud KOVid, mis asuvad kahaneva rahvastikuga ja madala kinnisvaraväärtusega piirkondades, eelduslikult 20 KOVi kõigist KOVidest40, riik (Rahandusministeerium). 6.4.2 Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Mõju avaldumise osas tuleb eristada kõiki Eesti KOVe tervikuna ning neid KOVe, mis asuvad kahaneva rahvastikuga ja madala kinnisvaraväärtusega piirkondades. Muudatus puudutab vahetumalt KOVe eelkõige Ida- ja Lõuna-Eestis, kus asub muude piirkondadega võrreldes teistest rohkem probleemseid korterelamuid, kuna kaob omavalitsuste võimalus kinnisvara riigile loovutada ning lisaks sellele hakkaksid ka eraisikutest omanikud kortereid riigi asemel edaspidi KOVidele loovutama. Võttes arvesse kõik need piirkonnad ja KOVid, kus viimasel ajal on aeg-ajalt probleeme tekkinud, võib oluline mõju avalduda potentsiaalselt ligikaudu 20 KOVile 79st. 40 Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022. 28 Muudatus sunnib probleemsete korterelamutega KOVe varakult probleemide ennetamisega tegelema, sh taotlema riigilt toetusi ning tegelema kohaliku elamufondiga senisest mõnevõrra intensiivsemalt, et vältida loovutatavate korterite saamist neile täiendavaks koormaks. Teised KOVid võivad esialgu tegutseda oma ressurssidest lähtuvalt või saada toetusi konkreetsete prioriteetsete piirkondade probleemidega tegelemiseks Loovutatud kinnisomandiga tekivad KOVil kui omanikul kohustused vara korras hoida: kinnisomand tõstab omavalitsusüksuse töökoormust, kuna vajalik on teostada omandi ülevõtmisega seotud ülevaatusi, seisukorra kontrolle, igakuiselt tasuda arveid, lahendada haldus- ja hooldusküsimusi, osaleda korteriühistu tegevustes ning teostada muid vajalikke toimingud. Senini on enamik riigi kasuks AÕS § 126 alusel loovutatud kinnisomanditest korteriomandid. Nõustuda saab ELVL seisukohaga, et vältimaks elamu kokkuvarisemist ja sellest tuleneva kahju tekkimist, tuleb kanda kulusid elamu ohutus seisukorras hoidmiseks. Seni on riigile loovutatud korterite puhul see esinenud harva ja tegu on pigem erakorralise kuluga, mille suurust on keeruline prognoosida ja kui KOV on hoones üks korteriomanikest, siis on tema kohustus kulude kandmisel proportsionaalne korteriomandi osakaaluga. ELVL oli seisukohal, et varasema sellekohase eelnõu puhul ei olnud arvestatud kuludega, mis kaasnevad kasutuskõlbmatute elamute korterite avalikes huvides omandamise, selliste elamute lammutamise ning korteriomanike ümberasustamisega. Probleemi süsteemseks lahendamiseks on Ida-Viru maakonna osas välja töötatud ning üle-eestiliselt väljatöötamisel täiendav riiklik meede tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks KOVi territooriumil, mis hõlmab kasutuskõlbmatute elamute korterite avalikes huvides omandamist, majas elavate korteriomanike ümberasustamist ja elamute lammutamist. Tulevikus loovutatavate kinnisomandite arvu pole täpselt võimalik prognoosida, kuid senine riigi kasuks varast loobumine ja rahvastiku kahanemise tendents viitab pigem probleemi eskaleerumisele ja negatiivset mõju paljudele leibkondadele, kuigi üksikute aastate lõikes võib toimuda kõikumisi ka vähenemise suunas, nagu see on toimunud 2022 − 2024. a näitajate alusel. Tühjenenud korterelamutes ei pruugi korteriomand KOVile tekitada suuri rahalisi kulutusi, kuna korterelamu on asustamata ning puuduvad tarbimisteenuste ja muud kulud. Siiski on vajalik hoone konserveerida, et tagada ohutus. Ühe hoone konserveerimisega seotud kulusid on keeruline prognoosida, sest see sõltub hoone eripärast ja suurusest. Lammutuskulude osas saadi ülevaade pilootprojektis osalenud KOVide aruannetest, ning need olid orienteeruvalt 25 eurot ruutmeetri kohta. Loovutatud korterite võõrandamisel saadud tulud on mõningatel juhtudel marginaalsed ja korterite väärtused on madalad. Kahaneva rahvastikuga piirkondade tühjenevates korterelamutes ei pruugi kinnisomandi turuväärtus katta selle omanikukohustuse täitmise kulusid. 29 Eelmise kinnisomandi omaniku poolt tekitatud võla olemasolul kinnisomandi võõrandamisel vastutab KOV uue omanikuna üksnes loovutatud vara väärtuse ulatuses, seega võla tasumise kuludega arvestama ei pea. Riigile loovutatavate korterite arv kasvas mitmel aastal, eelkõige aastatel 2017‒2021. Kui 2013–2015 loovutati riigile vaid üksikuid kortereid, siis 2017. a hakkas selliste korterite arv järsult kasvama ning jõudis 2018. a kevadeks umbes 180 korterini, sh ka mitu korterelamut. Alates 2022 aastast on loovutamisi olnud vähem: 2022. ja 2023. aastal on mõlemal aastal kortereid loovutatud 29 korral ning 2024. aastal on loovutatud 23 korral, mis on oluliselt vähem kui varasematel aastatel. Kortereid on riigile loovutanud nii füüsilised isikud kui juriidilised isikud, samuti KOVid ja korteriühistud. Selliste korterite järele ei ole riigil vajadust, kuid neid ei ole ka lihtne võõrandada, kui 2023. aastal suurenes vahepeal eraisikute huvi selliste korterite omandamise vastu ning riigil õnnestus võõranda 37 korterit, siis 2024. aastal see huvi vaibus. Üheks põhiliseks kaasnevaks püsikuluks on korterite kütmine, kuid tsentraalne küte mitmetes korterelamutes ja korterites puudub, seega oleksid korterite mainitud püsikulud siiski väiksemad. KOVide kulude kasvule vastukaaluks ei kasvaks aga muudatuse järel enam riigi kulud selliste korterite ülalpidamise eest. Kui 2017. aastal kulus riigi valitsemisel olevate korterite ülalpidamiseks ligi 50 000 eurot, siis loovutatud korterite arvu kasvades ka kulud kasvasid, näiteks 2020. aastal oli kulu kokku 194 807 eurot, 2021. aastal 242 269 eurot, 2022. aastal 242 123 eurot, 2023. aastal 242 125 eurot ning 2024. aasta korterite ülalpidamise kulu oli 250 250 eurot. Kuigi viimastel olid ülalpidamise kulud sarnased ega kasvanud, võib siiski arvata, et seoses üldise elukalliduse suurenemisega kasvavad mõnevõrra ka kulud loovutatud kinnisasjade korrashoiuks. Hetkel on riigi omandis ligikaudu 350 korterit. Kui kortereid loovutatakse edaspidi KOVi kasuks, siis sõltub loovutatavate korterite arv edaspidi suuresti sellest, millised on KOVide võimalused loovutatud korteritega midagi ette võtta, et loovutamisega kaasnevaid püsikulusid pikemas perspektiivis vähendada. KOVi jaoks on sellise muudatuse mõju majandusele kaudne, see on vaid üks tegur kompleksses probleemistikus, millega tegelemine on vajalik. Kui ülejäänud KOVide suhtes on muudatuse mõju avaldumise ulatus väike, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike, siis probleemsete korterelamutega KOVides on muudatuse mõju avaldumise ulatus keskmine, sagedus keskmine ja ebasoovitavate mõjude risk väike. 6.4.3. Hinnang mõju olulisusele Ka mõju olulisuse osas tuleb eristada KOVe, mis asuvad kahaneva rahvastikuga ja madala kinnisvaraväärtusega piirkondades. Riigile loovutatud korterite arv võrrelduna kõigi Eesti korteriomanditega on hetkel siiski marginaalne, moodustades alla 0,05% kõigist korteritest, mis ei muutu ka seadusemuudatuse jõustudes koheselt ka kõikide KOVide jaoks probleemiks, mistõttu võiks selles osas öelda, et tervikuna ei ole mõju oluline. 30 Muudatusega kaasnevad suuremad kohanemisraskused ja mõju neile omavalitsustele, eelkõige Lõuna- ja Ida-Eestis, kus asub muude piirkondadega võrreldes teistest rohkem probleemseid korterelamuid. Alarmeeriv on asjaolu, et probleemsete korterelamute hulk moodustas aastal 2013 ligi 2% kõigist korterelamutest Eestis ning toonase prognoosi kohaselt võiks see kuni kahekordistuda järgneva kümmekonna aasta jooksul, mis võib edaspidi hakata kasvatama ka omavalitsustele edaspidi loovutatavate korterite arvu. 2022. aastal läbiviidud üleriigilise uuringu 41 alusel oligi juba kuni 7% kõikidest Eesti korterelamutest tühjad. Eelnimetatud uuringu ja Statistikaameti andmete alusel elanikkonna vähenemise osas tühjeneks 25 aasta jooksul ligikaudu 17 900 eluruumi (arvestusega 2 inimest eluruumi kohta ja keskmise eluruumi suuruseks 52 m 2), mis teeks keskmiselt 716 eluruumi aastas. Siinjuures tuleb aga tähele panna, et iga tühjenev eluruum ei tähenda siiski, et see eluruum oleks probleemne või elamiskõlbmatu. See tähendab tõenäoliselt rohkem hoonestatud pinda inimese kohta: rohkem avaramaid kortereid, rohkem teisi ja isegi kolmandaid kodusid. Seega ei järgne elamute tühjenemine otseselt demograafilistele muutustele. Uuringus märgitakse, et elukeskkonna kohandamisel vastavaks elanike arvule peaksid omavalitsused seadma eesmärgiks vähemalt 90% asustatud eluruumide osakaalu, kõigi tühjade eluruumide likvideerimine ei ole mõistlik eesmärk. Eelnevast tulenevalt ei tähenda eelduslikult tühjenevate korterite hulk ka samaväärset korteritest loobumise hulka. Näiteks kui loobutakse pooltest tühjenevatest korteritest, siis nende ülalpidamise kulu oleks aastas ligikaudu 358 000 eurot ja 25 aasta peale 8 950 000 eurot. Tühjenevas korterelamus KAHOS alusel korterite omandamisel, asenduskorterite omandamisel ja tühjenenud korterelamu lammutamisel oleksid maksimaalsed vajaminevad toetussummad järgmised:  korteriomandite omandamine 1 020 000 eurot (maksimaalselt 340 korterit aastas, keskmise hinnaga 3000 eurot üks korter);  asenduskorterite omandamine 150 000 eurot (maksimaalselt 15 korterit aastas kuni 10 000 eurot üks korter);  renoveerimisele mittekuuluvate korterelamute lammutuskulud oleks keskmiselt 465 000 eurot aastas. Siinjuures tuleb arvestada, et see on teoreetiline arvestus maksimaalsest vajadusest, sest võib eeldada, et nimetatud komponendid toetuste vajadusteks ei rakendu ellu üheaegselt. Kuna loovutatud korterite hulk aastas jaotub laiali erinevate korterelamute peale üle Eesti, siis ühes korterelamus paari tühjenenud või loovutatud korteri korral ei kvalifitseeru terve korterelamu sellele, et KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel saaks KOV hakata ülejäänud korterelamu kortereid elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil omandama. KAHOS 41 Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 2022. 31 aluse rakendamiseks peaks olema korterelamus loobutud rohkem kui poolte korterite kasutamisest. Isegi kui neid loobumisi toimub probleemsetes piirkondades rohkem kui teistes piirkondades, ei ole tõenäoline, et kõikides neis korterelamutes, kus loobumisi esineb, saavutatakse koheselt ka vajalikud kriteeriumid KAHOSe alusel korterite KOVile omandamiseks. Prognoos on selline, et tempoga 1‒2 tühjenevat korterit ühes ja samas majas (aasta jooksul) kuluks 5‒10 aastat, et selle elamu korterite omandamine KOVi poolt KAHOS alusele kvalifitseeruks ja seega ka toetusmeetme alusel abikõlblik oleks. Seega näitab prognoos, et mitmeid aastaid on vajadus toetuse järele väiksem kui aastane keskmine ja samas võib tekkida aastaid, kui seda toetust oleks vaja korraga rohkem kui hetkel prognoositud aastane maksimaalne keskmine. Kuna selline korteriomandite loovutamise praktika on rohkem hakanud levima alles hiljaaegu, ei ole ka riigil pikaajalist kogemust sellest lähtuva probleemiga tegelemisel. Enamik kasutuseta kortereid on kuulunud ja kuulub praegugi KOVidele, kelle võimekus on viimastel aastatel samuti veidi muutunud, kuna haldusreformi tulemusena on mitmed neist liidetud või omavahel liitunud, omades eelduslikult sellevõrra ka rohkem vahendeid, et kerkivate probleemidega komplekssemalt tegeleda. KOVidele avalduvate ebasoovitavate mõjude riski saab vähendada mitmete meetmetega, sh ka riiklike toetusmeetmetega. Osa meetmetest on juba sihtgrupile suunatud, mille hulka kuulub lisaks hoonete rekonstrueerimistoetusele ka lammutustoetus, samuti KOVi elamufondi arendamiseks juhtumipõhise investeeringutoetuse meede, mis on suunatud elamufondi investeeringute hoogustamisele piirkondades, kus esinevad turutõrked, sh tühjenevate haldamata korterelamute probleemi lahendamiseks vajalike eluruumide pakkumiseks sotsiaalmajanduslikult vähekindlustatud sihtgrupile, mh tühjenevatest haldamata korterelamutest KOVi poolt pakutavasse üürikorterisse ümber kolida soovivate isikute tarbeks. Käesoleval ajal on toimunud kaks taotlusvooru Ida-Viru maakonna KOVidele summas kokku ligikaudu 3,7 mln eurot, mida rahastatakse riigieelarve vahenditest, Ida-Virumaa programmist. Pärast käesoleva seaduse muutmist kavandatakse veel kahte uut meedet, mida on põhjalikumalt kirjeldatud järgmises punktis. Kokkuvõttes võib öelda, et eeldatav mõju lähiaastail suuremale osale KOVidele ei ole oluline ning vahetumalt puututavate KOVide osas on oluline ning sõltub pikemas perspektiivis riigi poolt kavandatavate lisameetmete tõhususest. Ka mõju riigile, eelkõige Rahandusministeeriumile, kelle valitseda on riigile loovutatud kinnisvara, ei ole oluline, kuna seaduse muutmisel uusi loovutatud kortereid enam riigile ei lisandu ning kui eeldatavalt õnnestub olemasolevaid võõrandada, siis kulud sellise vara ülalpidamisele järk-järgult vähenevad. Vastukaaluks on riigi kohustus toetada KOVe rahaliste meetmetega, kuid sealjuures tuleb arvestada, et ühe toetusmeetme ‒ Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks – on 1,7 miljoni euro suuruses juba taotlusvoor avatud. Pikemalt meetmetest punkti 7 juures. 32 Kavandatavate muudatuste mõju korteriomanike ja elanike halduskoormusele ei ole oluline, kuna senise praktika põhjal on põhilisteks loovutajateks olnud omanikud, kelle osas kinnisomandist loobumise uued piirangud ei kohalduks. Viimaste aastate loovutatud korteriomandite statistika ei ennusta selles osas hüppelist muutust ka lähitulevikuks. Korterelamutesse alles jäävate elanike jaoks halduskoormus ei kasva, sest kui KOV hakkab probleemsete kortermajadega süsteemselt tegelema, viib KOV ise kõik vajalikud toimingud läbi, arvestades korteriomanike ja elanike huvidega nende elukeskkonna parandamiseks. 7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud Muudatuste jõustudes kandub edaspidi loovutatavate kinnisomandite haldamisega seotud kulu riigilt üle KOVile. Loovutatud kinnisomandi varasemad tõendatud võlad tuleb KOVil tasuda maksimaalselt aga vaid konkreetse kinnisasja väärtuses. Seega tuleneb lisakulu eelkõige loovutatavate korteriomandite haldamise püsikuludest, mis on arvestuslikult kuni 1000 eurot aasta kohta ühel korteriomandil ning sellest väiksemad, kui korterelamus puudub nt tsentraalne küte. Lähiaastail on selliste püsikulude hulk arvatavalt suurusjärgus kuni 200 000 eurot aastas sõltuvalt probleemi ulatusest. Teisalt näitab riigi kogemus loovutatud kinnisvara haldamisel, et ajapikku õnnestub siiski ka loovutatud vara võõrandada ja seetõttu ei pruugi püsiv vajadus iga- aastaseks loovutatud vara haldamiseks jääda ühtlaselt suureks. Näiteks loovutatud korterite müügitulu oli riigil 2022. aastal 94 572 eurot, 2023. aasta müügisumma oli 121 941 eurot, samas 2024. a oli see ainult 27 175 eurot. Võib eeldada, et kiiremale elanike arvu vähenemise ning kõrgema töötusemäära tõttu koondub märkimisväärne osa sellest koormusest Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti KOVide kanda. Kui võtta aluseks riigi kulud loovutatud korterite osas, mis asuvad Kohtla-Järve linnas ja Lüganuse vallas, siis eelduse kohaselt oleks Kohtla-Järve püsikulu ca 160 000 eurot aastas ja Lüganusel ca 42 000 eurot aastas. Viimase aasta jooksul on aga märgata korteriomandite loovutamise suurenemistendentsi ka Võrumaal. Rahvastiku vähenemine on muu Eestiga võrreldes suurem aga ka Põlva-, Jõgeva-, Järva- ja Läänemaal. Kulude katmiseks on hetkeseisuga kavandatud 3 toetusmeedet, mis on suunatud tühjenevate korterelamute probleemiga tegelevatele KOVidele: 1. Toetusmeede42 Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks – suunatud ainult Ida-Viru maakonna KOVidele. Sellekohase riigihalduse ministri 21. detsembri 2022 määruse nr 66 „Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede“ alusel on toimunud kaks toetusmeetme vooru. Esimese vooru maht oli ligikaudu 1,7 mln eurot ning arvestati järgmiste ühikuhindadega: a) tühjeneva korterelamu ühe omandatava korteriomandi omandamise kulu (tk) 3000 eurot, 42 https://www.rtk.ee/ida-viru-maakonna-tuhjenevate-korterelamute-probleemistiku-lahendamise-toetusmeede 33  b) ühe asenduskorteri kulu (tk) 10 000 eurot; c) tühjeneva korterelamu netopinna ühe ruutmeetri lammutamise kulu 25 eurot. Taotluse esitasid Narva-Jõesuu linn, Kohtla-Järve linn, Toila vald, Lüganuse vald. Projektid hõlmavad kokku 25 tühjeneva korterelamu probleemide lahendamist ning on menetluses ja elluviimisel. Teise vooru maht oli ligikaudu 2 mln eurot. 2. Üleriigiline toetusmeede KOVidele tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks (korterite omandamiseks ja lammutamiseks). Koostatakse analoogne määrus punktis 1 nimetatud Ida-Viru maakonna meetme määruse põhjal. 3. Toetusmeede KOVile AÕS § 126 alusel loovutatud vara kahe aasta ülalpidamiskulude katmiseks. Jooksvad kulud on enamjaolt seotud just korterite ülalpidamise ja omanikukohustuste täitmisega, kuna paljud korterid asuvad keskküttega korterelamutes. Kuigi toetusmeede näeb ette ühe korteri kaheaastaste kulude katmise, hüvitatakse selliste lisanduvalt loovutatud korterite kulusid KOVidele pikaajaliselt vastavalt vajadusele. Toetus võimaldaks KOVil katta jooksvaid ja halduskulusid, kuni on korterile leitud uus eesmärgipärane kasutus, see on võõrandatud või probleemne korterelamu on lammutatud. Samas eraldatakse KOVile ühe loovutatud korteri kohta tema taotluse alusel koheselt kahe aasta eeldatava kulude summa, mida KOV ei pea tagastama, kui KOVil õnnestub korterile leida kasutus, võõrandada või elamu lammutada enne kaheaastast perioodi. Toetusmeetme kaheaastane periood peaks motiveerima KOVi aktiivselt tegutsema, kuna kahe aasta möödumisel tuleks KOVil katta loovutatud korteri kulusid oma eelarvest, kiiremini tegutsedes jääks aga ülejääv raha KOVi kasutusse. Siiski on võimalik ka pärast 2 aasta möödumist taotleda KOVi poolt korteri ülalpidamiseks täiendavaid vahendeid, kui objektiivsetel põhjustel ei ole õnnestunud kahe aasta jooksul korterile mõistlikku kasutust leida ning korteri kulud on vaja katta kauem kui kaks aastat. Näiteks võib tekkida olukord, kui loovutatud korter asub tühjenevas korterelamus, mille osas on loovutatud juba mitmeid kortereid ja prognoos on, et lähiajal saavad täidetud KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kriteeriumid ning KOV peab hakkama omandama ka ülejäänud kortereid antud korterelamu lammutamise eesmärgil. Vastavate kriteeriumide täitumine ja ka KAHOS menetluse algatamine on aga aeganõudev protsess, kuid prognoosist sõltuvalt ei ole võimalik sellises korterelamus asuvale korterile anda sel ajal mõistlikku kasutust ega võõrandada, kuid teatud ülalpidamiskulud sellel siiski kestavad kuni kogu korterelamu lammutamiseni. Täiendava taotluse korral peab KOV juurde esitama tegevuskava, millest nähtuks, milliseid võimalusi on senise 2 aasta jooksul kaalutud või proovitud, et korterit saaks anda tasu eest või KOV avaliku funktsiooni täitmise eesmärgil kasutusse või võõrandada või lammutada. Teises ja kolmandas punktis kavandatud meetmed rakendatakse pärast käesoleva eelnõu seadusena jõustumist ning rahalised vahendid selleks nähakse ette riigieelarvest alates 2026. aastast. Kui algselt oli kavandatud eelnimetatud kulud katta omandireformi reservfondi (edaspidi ORF) laekunud ja laekuvatest rahalistest vahenditest, siis Vabariigi Valitsuse 14.11.2024 kabinetinõupidamise otsusel alustatakse ettevalmistusi omandireformi reservfondi 34 likvideerimiseks ning alates 2026. aastast kantakse seni ORFi laekunud vaba jääk ja edaspidi maa erastamise järelmaksulepingutest tulenev tulu otse riigieelarvesse ning selle kasutamine muutub tavalise eelarveprotsessi osaks. Loovutatud kinnisasjade ning tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks on eelnimetatud kabinetiotsuse kohaselt ette nähtud eraldada 2026. ja 2027. kummalgi aastal 1 mln eurot ning järgnevatel aastatel 2 mln eurot aastas. Aastal 2030 peab andma ülevaate toetusmeetme kasutamisest ja siis otsustatakse edasine toetusvajadus. Käesoleva eelnõuga samaaegselt menetletakse erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse kehtetuks tunnistamise ja muude seaduste muutmise seaduse eelnõud, millega nähakse ette ORFi likvideerimine ning sellesse laekunud ja tulevikus laekuvate summade edasine kasutamine läbi tavapärase riigieelarve protsessi. Mõlemaid nimetatud eelnõusid on võimalik menetleda, arvestades 2026. aasta riigieelarve seaduse heakskiitmist ning riigi eelarvestrateegia 2026−2029 kinnitamist. Enne seaduse vastuvõtmist tuleb veenduda, et meetmeteks vajalik raha on planeeritud 2026. a riigieelarvesse ning 2026−2029 aasta riigi eelarvestrateegiasse. 8. Rakendusaktid Eelnõu seadusena vastuvõtmisel tuleb kehtestada ka rakendusaktid, millega nähakse ette vajalikud elamumajanduse ümberkorraldamise toetusmeetmed, mis toetaks omavalitsuste tegevusi nii loovutatud korteriomandite ülalpidamiskulude katmisel, elanike ümberkorraldamise, omandiküsimuste lahendamisel kui ka kasutusest väljalangenud majade lammutamisel. Toetusmeetmete määrused kehtestatakse riigieelarve seaduse § 531 alusel. Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede on riigihalduse ministri 21. detsembri 2022 määrusega nr 66 juba kehtestatud. Määruste kavandid on lisatud eelnõule: 1) ministri määruse „Tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede“ kavand; 3) ministri määruse „Toetusmeede asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud vara ülalpidamiskulude katmiseks“ kavand. Kavandid 1 ja 2 on esialgne põhimõtteline toetuse andmise tingimuste tööversioon, täpsemad tingimused töötatakse välja, arvestades Ida-Virumaal käivitatud toetusmeetme rakendamise kogemustest ja kohandamisest üleriigiliseks vajadusteks ning Rahandusministeeriumi kulusid seni riigile loovutatud korteriomanditele. 9. Seaduse jõustumine Seadus on kavandatud jõustuma 2026. aasta 1. jaanuaril, kuna KOVidele toetusmeetmeteks vajalikud rahalised vahendid planeeritakse 2026. a riigieelarvesse, mis samuti jõustub 2026. aasta alguses, samuti kajastatakse need vahendid 2026−2029 aasta riigi eelarvestrateegias. 35 10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon Eelnõu esitati 2022. aasta lõpul kooskõlastamiseks ministeeriumidele ja Eesti Linnade ja Valdade Liidule (ELVL), Eesti Korteriühistute Liidule ja Eesti Omanike Keskliidule (EOKL). Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ja Siseministeerium kooskõlastasid eelnõu märkusteta ning Keskkonnaministeerium esitas märkuse. ELVL ja EOKL ei olnud AÕS § 126 muutmisega nõus. ELVL esindajatega on korraldatud täiendavaid kohtumisi (12.01.2023 ja 21.11.2023), mil on selgitatud täiendavaid võimalusi toetusmeetmete rahastamiseks, samuti selle korralduslikku poolt. Eelnõu esitati 2023. aasta lõpul teistkordseks kooskõlastamiseks Justiitsministeeriumile ja lisaks Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile, kelle valitsemisalasse kuulub regionaalpoliitika ja -arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine. Eelnõu saadeti uuesti arvamuse avaldamiseks ELVLile, kes ei toetanud endiselt eelnõukohast muudatust. Justiitsministeerium ja Regionaal- ja Põllumajandusministeerium kooskõlastasid eelnõu märkustega, mida on võimalusel arvestatud. Vastused ja selgitused märkuste ning arvamuste osas on kajastatud täiendustena seletuskirjas ning seletuskirjale lisatud kooskõlastustabelis. Enne eelnõu esitamist Vabariigi Valitsusele on eelnimetatud ministeeriumitele saadetud täiendatud eelnõu koos esitatud märkustega arvestamise või mittearvestamise selgitustega töökorras ülevaatamiseks. Töökorras esitatud märkusi on võimalusel arvestatud. Eelnõu esitati juulis 2024 Vabariigi Valitsusele istungile esitamiseks, kuid Justiitsministeeriumi ning Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi ettepanekute kohaselt jõuti kokkuleppele teha eelnõus veel muudatusi, mistõttu Rahandusministeerium võttis eelnõu tagasi. Eelnõud täiendati Justiitsministeeriumi ettepanekul eraldi lõikega (lg 11), milles tuuakse välja asjaolude loetelu, millistel juhtudel ei ole kinnisasjast loobumine lubatud, eelkõige tulenevad need kinnisasjadega seotud kohustustest või kinnisasjal asuvate ehitiste ja rajatiste kasutamise eripäradest. Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi ettepanek oli, et eelnõu kohaselt tulenevad rahalised meetmed KOVidele tuleks rahastada tavapärase riigieelarve protsessi kaudu, mitte ORFi kaudu nagu oli kavandatud eelnõu varasema versiooni kohaselt. Selle ettepanekuga saab arvestada, kuna Vabariigi Valitsuse 14.11.2024 kabinetinõupidamise otsusel alustatakse ettevalmistusi omandireformi reservfondi likvideerimiseks ning alates 2026. aastast kantakse seni ORFi laekunud vaba jääk ja edaspidi maa erastamise järelmaksulepingutest tulenev tulu ning selle kasutamine muutub tavalise eelarveprotsessi osaks. Loovutatud kinnisasjade ning tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks on eelnimetatud kabinetiotsuse kohaselt ette nähtud eraldada 2026. ja 2027. kummalgi aastal 1 mln eurot ning järgnevatel aastatel 2 mln eurot aastas. Aastal 2030 peab toetusmeetmete rakendaja (eeldatavasti Regionaal- ja Põllumajandusministeerium) andma ülevaate toetusmeetme kasutamisest ja siis otsustatakse edasine toetusvajadus. 36 Täiendatud eelnõu on saadetud töökorras arvamuse avaldamiseks ELVLile ja Notarite Kojale ning täiendavaks kooskõlastamiseks Justiits- ja Digiministeeriumile ning Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile. ELVL jäi varasema arvamuse juurde, et eelnõu muutmise asemel tuleks riiklikul tasandil tegeleda elamispindade tühjenemise põhjustega. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium nõustus eelnõuga tingimusel, et seaduse jõustumisel on KOVide rahalisteks toetusmeetmeteks ettenähtud rahalised vahendid ette nähtud 2026. aasta riigieelarves ja riigi eelarvestrateegias. Justiits- ja Digiministeerium nõustus eelnõu ja seletuskirja täiendustega. 37  Asjaõigusseaduse § 126 ja notari tasu seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja juurde Lisa 1 Rakendusaktide kavandid KAVAND 1 MINISTER MÄÄRUS Tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede Määrus kehtestatakse riigieelarve seaduse § 531 lõike 1 alusel. 1. peatükk Üldsätted § 1. Reguleerimisala ja meetme rakendamise piirkond Määrusega kehtestatakse tingimused tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeetmest (edaspidi meede) toetuse (edaspidi toetus) andmiseks, kasutamiseks ja tagasinõudmiseks. § 2. Toetuse andmise eesmärk ja tulemus (1) Toetuse andmise eesmärk on parandada elukeskkonna kvaliteeti ja elanikkonna elutingimusi ning tõsta elukondliku kinnisvara väärtust, vähendades riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuste koostöös väheväärtuslike ja alakasutatud korterelamute hulka. (2) Määrusega panustatakse meetme tulemusnäitajate saavutamisse, milleks on toetuse abil vähendatud amortiseerunud ja alakasutatud korterelamute netopinna ruutmeetrite arv ja nendes paiknevate korteriomandite arv. (3) Toetusega panustatakse väljundnäitaja saavutamisse, milleks on: 1) kaardistatud tühjenevate korterelamute arv; 2) tühjenevast korterelamust ümberkolimisel abistatud leibkondade arv; 3) nende kinnisasjade arv, kus on korteriomandid ja korteriühistu lõpetatud. § 3. Meetme rakendamine (1) Meetme töötab välja ja selle rakendamise eest vastutab …ministeerium. (2) Meetme rakendamist korraldab Riigi Tugiteenuste Keskus (edaspidi RTK), kelle ülesanne on korraldada taotlusvoor kohaliku omavalitsuse üksustele, teha oma veebilehel teatavaks toetusmeetme rakendamise alusdokumendid, nõustada kohaliku omavalitsuse üksust meetmega seotud küsimustes, menetleda esitatud taotlusi, teha väljamakseid, kontrollida vahendite kasutamist, teha tagasinõudeid ning korraldada seiret ja aruandlust. 2. peatükk  Taotlemise tingimused, toetatavad tegevused, toetuse suurus, abikõlblikud kulud ja abikõlblikkuse periood § 4. Tingimused toetuse taotlejale ja taotluse esitamisele (1) Toetust võib taotleda kohaliku omavalitsuse üksus (edaspidi ka taotleja). (2) Taotlemise eeltingimuseks on kohaliku omavalitsuse üksuse kehtestatud õigusakt, milles on taotlejale kohalduvate nõuete täitmiseks täpsustatud tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise tingimused oma haldusterritooriumil, sealhulgas vähemalt: 1) linna- või vallavalitsuse ülesanded tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamisel; 2) asenduskorteri omandamise kompensatsiooni maksmise kord, milles on arvesse võetud §-s 9 sätestatud nõudeid. (3) Toetuse taotlemiseks esitatakse taotlus koos selle juurde kuuluvate dokumentidega (edaspidi taotlus) RTK-le Vabariigi Valitsuse 31. juuli 2014. a määruses nr 121 „Struktuuritoetuse registri pidamise põhimäärus” nimetatud struktuuritoetuse registri e-toetuse keskkonna (edaspidi e-toetuse keskkond) kaudu. § 5. Toetatavad tegevused (1) Meetme raames antakse toetust kohaliku omavalitsuse üksusele tema haldusterritooriumil tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks, mis hõlmab tühjenevate korterelamute väljaselgitamist, asustatuse ja seisundi hindamist, tühjeneva korterelamu kõigi korteriomandite omandamist, leibkondade ümberkolimist ja omandatud tühjenevate korterelamute lammutamist ning muid kaasnevaid tegevusi, panustades seeläbi §-s 2 nimetatud eesmärgi, tulemus- ja väljundnäitajate saavutamisse. (2) Meetme rakendamisel käsitatakse termineid järgmises tähenduses: 1) korterelamu – elamu, milles on kolm või enam korteriomandit; 2) tühjenev korterelamu – alates 18 korteriga korterelamu, mille rohkem kui poolte korterite ja muudel juhtudel rohkem kui kolme neljandiku korterite kasutamisest on loobutud ning korterelamut ei ole tehniliselt või majanduslikult otstarbekas rekonstrueerida; 3) korter – korterelamus paiknev korteriomand, mida kasutatakse eluruumina; 4) leibkond – isik või ühist kodust majapidamist jagavad isikud; 5) leibkonna ümberkolimine – leibkonna abistamine uue elukoha leidmisel ja kolimisel; 6) korterelamu ümberkorraldamine – kohaliku omavalitsuse üksuse tegevused, mis on suunatud tühjeneva korterelamu täielikuks omandamiseks, viimaste elanike abistamiseks ümberkolimisel ja korterelamu lammutamiseks ning korteriomandite ja korteriühistu lõpetamiseks; 7) asenduskorteri omandaja – füüsiline isik, kes on õigustatud taotlema, taotleb või on saanud asenduskorteri omandamise kompensatsiooni; 8) seotud isik – isiku abikaasa, abieluga sarnanevas suhtes olev elukaaslane, vanavanem, isiku või tema abikaasa või elukaaslase vanem, isiku vanema alaneja sugulane, isiku laps ja lapselaps, isik, keda seob isikuga ühine majapidamine. § 6. Projekt ja selle etapid (1) Toetust taotletakse ja kasutatakse ühele projektile kahes etapis. (2) Projekt hõlmab ühe või mitme korterelamu ümberkorraldamist. (3) Projekti esimeses etapis on toetatavad järgmised tegevused: 1) projektijuhtimine;  2) korterelamute asustatuse, tehnilise seisukorra ja rekonstrueerimise otstarbekuse hindamine, sealhulgas korterelamute vastavuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile; 3) korterelamute tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike ekspertiiside ja hinnangute tellimine ja koostamine. (4) Projekti teises etapis on toetatavad järgmised tegevused: 1) projektijuhtimine; 2) tühjeneva korterelamu tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike ekspertiiside ja hinnangute tellimine ja koostamine; 3) tühjeneva korterelamu korteriomandite omandamine või sundvõõrandamine, sealhulgas KAHOS-es sätestatud vastava menetluse läbiviimine; 4) korteriomandi väärtuse hindamine; 5) asenduskorteri omandamine ja renoveerimine; 6) leibkonnale asenduskorteri omandamise toetamine; 7) leibkonna ümberkolimisega seotud tegevused; 8) tühjeneva korterelamu ja selle ümbruse ohutust tagavate meetmete rakendamine hoone lammutuseni; 9) taotleja omandatud korterelamu lammutamine ja kinnisasja korrastamine. (5) Lõike 4 punktis 6 nimetatud asenduskorterina käsitatakse leibkonna ümberkolimiseks sobivat korterit, mis ei asu tühjenevas korterelamus ja vastab leibkonna põhjendatud vajadustele. (6) Lõike 4 punktis 9 nimetatud omandatud korterelamuna käsitatakse tühjenevat korterelamut, mille kõik korteriomandid on toetatud tegevuse tulemusena omandanud kohaliku omavalitsuse üksus kui taotleja. (7) Projekti järeltegevuseks on taotleja omandatud ja lammutatud korterelamu korteriomandite ja korteriühistu lõpetamine ning § 10 lõikes 2 sätestatud tingimuste täitmise kontrollimine. § 7. Toetuse suurus (1) Toetuse suurus on kuni 100 protsenti projekti abikõlblikest kuludest vastavalt projektis sisalduvatele ühikutele, nende arvule ja ühikule kehtestatud hinnale (edaspidi ühikuhind). (2) Abikõlblike kulude ühikud on järgmised: 1) tühjeneva korterelamu ühe omandatava korteriomandi omandamise kulu, mis sisaldab § 8 lõigetes 2 ja 3 nimetatud kulu, välja arvatud lõike 3 punktides 6, 7 ja 13 nimetatud kulu; 2) ühe asenduskorteri kulu, mis sisaldab § 8 lõike 3 punktides 6 ja 7 nimetatud kulu; 3) tühjeneva korterelamu netopinna ühe ruutmeetri lammutamise kulu, mis sisaldab § 8 lõike 3 punktis 13 nimetatud kulu. (3) Lõikes 2 nimetatud abikõlblike kulude ühikute ühikuhinnad kehtestatakse § 12 lõikes 1 nimetatud käskkirjaga. (4) Kui kohaliku omavalitsuse üksuse toetatava tegevuse kulud on suuremad kui eraldatud toetuse suurus, katab toetuse suurust ületavad kulud kohaliku omavalitsuse üksus omafinantseeringuna. (5) Kasutamata jäänud toetus vastavalt ühikutele ja ühikuhindadele või taotleja makstud kompensatsioon, mis on tagasi nõutud või toetusest loobumisel tagasi makstud, tagastatakse RTK- le. § 8. Abikõlblikud ja abikõlbmatud kulud toetuse kasutamisel  (1) Meetme raames loetakse abikõlblikuks kuluks kohaliku omavalitsuse üksuse tehtud kulud, mis on otseselt vajalikud §-s 2 nimetatud toetuse eesmärgi saavutamiseks ja § 6 lõigetes 3 ja 4 nimetatud tegevusteks ning mis on tehtud projekti abikõlblikkuse perioodil ja arvestades määruses sätestatud piiranguid. (2) Esimese etapi tegevuste abikõlblikud kulud on: 1) projektijuhtimiseks ja projekti tulemuste saavutamiseks vajalik tööjõukulu; 2) tühjeneva korterelamu tehnilise ja muu meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku ekspertiisi ning hinnangu koostamise kulu; 3) meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku õigusnõustamise kulu. (3) Teise etapi tegevuste abikõlblikud kulud on: 1) projektijuhtimise ja projekti tulemuste saavutamiseks vajalik tööjõukulu; 2) tühjenevate korterelamute tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike ekspertiiside ja hinnangute koostamise kulu; 3) meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku õigusnõustamise kulu; 4) korteriomandi väärtuse, sealhulgas KAHOS §-des 11–17 sätestatud tasu ja täiendavate hüvitiste hindamisega seotud kulu; 5) korteriomandi omandamise kulud, sealhulgas KAHOS §-des 11–17 sätestatud tasu ja täiendavad hüvitised; 6) asenduskorteri omandamise ja renoveerimise kulu; 7) leibkonnale asenduskorteri omandamise kompenseerimise kulu; 8) leibkonna ümberkolimise kulu; 9) korteriomandi omandamisega seotud seadusest tulenevad kulud; 10) omandatud korteriomandite haldus- ja majandamiskulud ning omanikukohustuste täitmisega seotud kulud; 11) tehno- ja kommunikatsioonisüsteemidega liitumise või nendega ühenduse katkestamise kulu; 12) tühjeneva korterelamu ajutise sulgemise ja konserveerimisega seotud kulud; 13) tühjeneva korterelamu lammutamise ja kinnisasja korrastamise kulu, sealhulgas ehitise lammutamise projekteerimise, omanikujärelevalve, lammutusjäätmete käitlemise ja haljastamise kulud; 14) korteriomandite ja korteriühistu lõpetamisega seotud kulud; 15) muud projekti eesmärgi saavutamiseks vajalikud ja põhjendatud kulud. (4) Lõike 3 punktides 6 ja 7 nimetatud kulud on abikõlblikud järgmistel tingimustel: 1) omandatava eluruumi ostuhind ei ole suurem kui viiekordne § 12 lõikes 1 nimetatud käskkirjaga kehtestatud asenduskorteri kulu ühikuhind; 2) asenduskorteri võtab oma alalise elukohana kasutusse kohaliku omavalitsuse üksuse omandatavast tühjenevast korterelamust ümber kolinud leibkond; 3) asenduskorter võetakse leibkonna alalise elukohana kasutusse kohaliku omavalitsuse üksusega sõlmitud üürilepingu alusel või omandades selle asenduskorteri omandamise kompensatsiooni kasutades; 4) asenduskorter peab omandamisel või pärast renoveerimist vastama ehitusseadustiku § 11 lõike 4 alusel antud määruses eluruumile kehtestatud nõuetele; 5) asenduskorter ei ole omandamise ajal seotud isiku omandis. (5) Lõike 3 punktis 7 nimetatud kulu on abikõlblik 100 protsenti, kuid mitte rohkem kui § 12 lõikes 1 nimetatud käskkirjaga kehtestatud asenduskorteri kulu ühiku ühikuhind. Kui asenduskorteri omandamise kulu ületab abikõlbliku kulu ühiku ühikuhinda, peab asenduskorteri omandaja tagama ülejäänud maksumuse omafinantseeringuna. (6) Lõike 3 punktis 7 nimetatud kulu on abikõlblik, kui asenduskorteri ostuhind vastab kohalikule turuhinnale. Kohaliku omavalitsuse üksuse omandis oleva asenduskorteriks sobiva korteri väärtuse määramiseks tellib kohaliku omavalitsuse üksus selle väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt.  (7) Teise etapi tegevustega seotud kulud on abikõlblikud tingimusel, et esimese etapi tegevused on lõpetatud ja tegevusi tõendava vahearuande on RTK kinnitanud. § 9. Asenduskorteri omandajale esitatavad nõuded asenduskorteri omandamise kompensatsiooni kasutamise korral (1) Asenduskorteri omandamist toetatakse juhul, kui: 1) asenduskorteri omandaja on füüsiline isik; 2) asenduskorteri omandaja omandis on tühjenevas korterelamus asuv ja leibkonna alalise elukohana kasutatav korter, mille omandab kohaliku omavalitsuse üksus §-s 2 nimetatud toetuse andmise eesmärgi saavutamiseks; 3) asenduskorteri omandaja alaline elukoht on kohaliku omavalitsuse üksuse omandatavas tühjenevas korterelamus asuvas korteris vähemalt selle ajani, kui kohaliku omavalitsuse üksus on alustanud tühjeneva korterelamu suhtes projekti esimese etapi tegevusi; 4) asenduskorteri omandaja või tema leibkonnaliikmete omandis ei ole muud eluruumina kasutatavat kinnisasja, korteriomandit, hoonestusõigust või korterihoonestusõigust ega sellise kinnistu kasutusõigust kui toetusmeetme eesmärgi saavutamiseks võõrandatav korteriomand. (2) Asenduskorteri omandajal ei või olla: 1) avalike andmebaaside andmetel võlgnevusi suuremas summas kui 1500 eurot, välja arvatud juhul, kui need on ajatatud; 2) võlgnevusi korteriühistu ees enda omandis oleva korteri eest suuremas ulatuses kui kolme kuu majanduskulude summa, välja arvatud juhul, kui need on ajatatud. (3) Asenduskorteri omandaja suhtes ei või: 1) olla algatatud füüsilise isiku pantrotimenetlust või kohtumäärusega välja kuulutatud pankrotti, välja arvatud juhul, kui asenduskorteri omandaja on vabastatud pankrotimenetluses täitmata jäänud kohustustest; 2) olla pooleli täitemenetlust rahalise nõude rahuldamiseks. (4) Kohaliku omavalitsuse üksus maksab asenduskorteri omandamise kompensatsiooni asenduskorteri omandaja näidatud notarikontole, seejuures osaleb valla- või linnavalitsuse volitatud esindaja asenduskorteri omandamise notariaalses tehingus, ning kui tehingu tingimused vastavad § 4 lõikes 2 nimetatud õigusaktis ja asenduskorteri omandamisele seatud tingimustele, annab nõusoleku määratud toetuse kandmiseks notarikontolt asenduskorteri müüjale. § 10. Täiendavad tingimused asenduskorteri omandamise korral (1) Ühe leibkonna asenduskorteri omandamist on meetmest võimalik toetada üks kord. (2) Asenduskorter peab olema vähemalt neli aastat omandamise kuupäevast alates, välja arvatud juhul, kui tegemist on vääramatu jõu tagajärjel tekkinud muutusega, asenduskorteri omandaja: 1) omandis või kaas- või ühisomandis; 2) alaline elukoht; 3) elukoht rahvastikuregistri andmetel. (3) Lõike 2 punktis 2 nimetatud alalise elukohana käsitatakse elukoha aadressi, kus isik veedab enamiku oma igapäevasest puhke- ja uneajast. (4) Asenduskorteri omandaja loetakse lõike 2 punktis 1 nimetatud tingimust rikkunuks ka juhul, kui asenduskorteri võõrandamine toimub täite- või pankrotimenetluse tõttu. (5) Lõikes 2 nimetatud nõuete täitmata jätmise korral on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus tagasi nõuda asenduskorteri omandamise kompensatsioon järgmistel tingimustel:  1) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid ühe aasta jooksul alates asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 100 protsenti väljamakstud kompensatsioonist; 2) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid teise aasta jooksul alates asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 75 protsenti väljamakstud kompensatsioonist; 3) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid kolmanda aasta jooksul alates asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 50 protsenti väljamakstud kompensatsioonist; 4) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid neljanda aasta jooksul alates asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 25 protsenti väljamakstud kompensatsioonist. § 11. Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood ja projekti kestus (1) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood on taotluse rahuldamise otsuses määratud ajavahemik, mille kestel tehakse projekti tegevusi ja tekivad projekti kulud. (2) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood algab taotluse esitamise tähtpäeval. (3) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood on kuni 18 kuud, arvestades lõikes 4 sätestatud tegevuste etappide tähtaegu. RTK võib erandkorras pikendada toetuse kasutamise abikõlblikkuse perioodi kuni kuus kuud, kui projekti kestust on vaja pikendada kohaliku omavalitsuse üksusest mitteoleneval põhjusel ja kohaliku omavalitsuse üksus on esitanud vastavasisulise põhjendatud taotluse. (4) Projekti esimese etapi tegevuste abikõlblikkuse periood on kuni kuus kuud ja teise etapi tegevuste abikõlblikkuse periood kuni 18 kuud taotluse esitamise tähtpäevast alates. (5) Paragrahvi 6 lõikes 7 nimetatud järeltegevuse periood on kaks aastat lõpparuande esitamisest arvates. (6) Projekt loetakse lõppenuks pärast järelaruande kinnitamist. 3. peatükk Taotlusvooru korraldamine, taotluste menetlemine, otsused, aruandlus ja toetuse tagasinõudmine § 12. Taotlusvooru korraldamiseks antava toetuse suurus (1) Taotlusvooru rahaline maht, meetme rakendaja halduskulud, kulude ühikute ühikuhinnad ja kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse maksimaalne summa taotlusvoorus kehtestatakse riigihalduse ministri käskkirjaga. (2) Kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse indikatiivne suurus taotlusvoorus otsustatakse järgmiselt: 1) 50 protsenti taotlusvooru vahenditest jaotatakse kohaliku omavalitsuse üksuste vahel võrdselt; 2) 50 protsenti taotlusvooru vahenditest jagatakse vastavalt kohaliku omavalitsuse üksuses elavate inimeste arvule. (3) Taotlusvooru rahalise mahu ja kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse maksimaalse summa arvestamiseks saadab Rahandusministeerium kohaliku omavalitsuse üksustele teabe taotlusvooru tingimuste ja vooru vahendite riigi rahalise toetuse maksimaalse võimaliku summa kohta. Kohaliku omavalitsuse üksus esitab Rahandusministeeriumile kirjalikult teada antud tähtpäevaks andmed summa kohta, mille ulatuses on kohaliku omavalitsuse üksus valmis taotlusvoorus osalema. (4) Kui kohaliku omavalitsuse üksus ei soovi taotlusvoorus osaleda või taotlusvooru vahendeid võimalikus maksimaalses summas kasutada, võib voorust üle jäänud vahendid jagada teiste kohaliku omavalitsuse üksuste vahel lähtuvalt lõikes 2 toodud põhimõtetest, suurendades lõike 2 punktis 1 kavandatud kohaliku omavalitsuse üksuse maksimaalset summat. § 13. Taotlusele esitatavad nõuded (1) Taotlusi saab esitada taotlusvoorus. (2) Taotluses esitatakse vähemalt järgmine informatsioon: 1) taotleja nimi; 2) tegevuse eesmärgid, väljundid ja tulemused; 3) tegevuse ajakava ja tegevusplaan, mis sisaldab muu hulgas infot tegevuse raames planeeritud hinnatavate ja ümber korraldatavate korterelamute kohta; 4) tegevuse algus- ja eeldatav lõpptähtpäev; 5) kinnitus määruses sätestatud toetuse kasutamise põhimõtete järgmise kohta; 6) tegevuse eelarve vastavalt § 7 lõikes 2 nimetatud kulu ühikute arvule; 7) viide kehtestatud § 4 lõikes 2 nimetatud õigusaktile. (3) Taotluste vastuvõtmise alustamisest ja taotluse esitamise tähtpäevast teavitab RTK piirkonna kohaliku omavalitsuse üksusi kirjalikult. (4) Taotluse esitab kohaliku omavalitsuse üksuse esindaja e-keskkonna kaudu digitaalselt allkirjastatuna. § 14. Taotleja ja taotluse nõuetele vastavuse kontroll (1) Taotluse menetlemine koosneb taotluse ja taotleja nõuetele vastavuse kontrollist ning taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse tegemisest. (2) RTK kontrollib taotluse ja taotleja vastavust §-des 2, 4–8, 11 ja 13 esitatud nõuetele. (3) Taotluse menetlemise käigus võib RTK nõuda taotlejalt taotluse täiendamist või muutmist, kui taotlus ei ole piisavalt selge või selles esinevad puudused. (4) Taotluse menetlemise tähtaeg on kuni 20 tööpäeva taotluse esitamise tähtpäevast alates. Kui taotluses avastatakse puudusi, teavitab RTK sellest viivitamata taotlejat ja annab puuduste kõrvaldamiseks aega üldjuhul kuni kümme tööpäeva, mille võrra pikeneb taotluse menetlemise tähtaeg. (5) Kui taotlus ei vasta nõuetele ja taotleja ei vii seda lõikes 4 nimetatud tähtaja jooksul nõuetega vastavusse, teeb RTK taotluse rahuldamata jätmise otsuse. (6) Kui taotleja või taotlus ei vasta §-des 2, 4–8, 11 ja 13 esitatud nõuetele, teeb RTK taotluse rahuldamata jätmise otsuse. § 15. Taotluse rahuldamine ja rahuldamata jätmine (1) Taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse teeb RTK. (2) Taotluse rahuldamise otsus tehakse nõuetele vastavaks tunnistatud taotluste puhul.  (3) Taotluse rahuldamise otsuses esitatakse järgmised andmed: 1) otsuse tegemise kuupäev; 2) taotleja nimi ja aadress; 3) taotluse nimetus ja number; 4) toetuse summa; 5) tegevuse eesmärk, toetatavad tegevused ja nende tegemise eeldatav ajakava; 6) tegevuse abikõlblikkuse periood; 7) kohaliku omavalitsuse üksuse kohustused; 8) toetuse maksmise aluseks olevate dokumentide, teabe ja aruannete esitamise kord; 9) toetuse tagasinõudmise alused ja taotluse rahuldamise otsuse kehtetuks tunnistamise alused; 10) viide otsuse vaidlustamise tähtaja ja korra kohta; 11) otsuse tegija andmed; 12) toetuse maksmise tingimused; 13) muu vajalik teave. (4) Taotlus ja selle kohta täiendavalt esitatud teave on taotluse rahuldamise otsuse lahutamatu lisa. Taotluse rahuldamise otsuses võib jätta märkimata taotluses sisalduva teabe ja sellele viidata, kui teave võetakse otsustamisel arvesse taotluses esitatud sõnastuses. (5) Taotluse rahuldamata jätmise otsuses esitatakse järgmised andmed: 1) otsuse tegemise kuupäev; 2) taotleja nimi, aadress ja registrikood; 3) taotluse nimetus; 4) otsuse põhjendus; 5) selgitus otsuse vaidlustamise tähtaja ja korra kohta, kui taotlejal on vaide esitamise õigus; 6) otsuse tegija andmed; 7) muu vajalik teave. (6) Taotluse osalise rahuldamise otsus tehakse juhul, kui taotluse täielik rahuldamine ei ole võimalik eraldatud vahendite ebapiisavuse tõttu. Osalise rahuldamise otsuse puhul on vajalik taotleja nõusolek kas ümber korraldatavate korterelamute arvu vähendamise või taotleja omafinantseeringu suurendamise kohta, mille puudumise korral teeb rakendusüksus taotluse rahuldamata jätmise otsuse. § 16. Toetuse tagasinõudmine (1) Otsus toetuse tagasinõudmise või toetuse osalise tagasinõudmise kohta tehakse järgmistel juhtudel: 1) ilmneb asjaolu, mille korral taotlust ei oleks rahuldatud; 2) toetust taotletakse või on makstud abikõlbmatule kulule; 3) kohaliku omavalitsuse üksus on jätnud taotluse rahuldamise otsuses toodud tingimuse või nõude osaliselt või täielikult täitmata ning see on mõjutanud kulu abikõlblikkust; 4) ilmneb, et projekti eesmärkide saavutamine ei ole võimalik või projekti tegevuste tähtaegu ei ole järgitud; 5) kohaliku omavalitsuse üksuse avaldust taotluse rahuldamise otsuse muutmise kohta ei rahuldata ja kohaliku omavalitsuse üksusel ei ole toetuse kasutamist ettenähtud tingimustel võimalik jätkata; 6) kohaliku omavalitsuse üksus esitab avalduse toetusest loobumise kohta. (2) Toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsust ei tehta, kui: 1) puudus on võimalik kõrvaldada või kohustus või nõue täita ettekirjutuse täitmisega; 2) kohaliku omavalitsuse üksus on avastanud ja teatanud RTK-le esimesel võimalusel kirjalikult, et talle on hüvitatud abikõlbmatu kulu, ning tagastanud RTK nõusolekul toetuse kümne tööpäeva jooksul RTK-lt kirjalikult või registri kaudu edastatud nõusoleku saamisest arvates; 3) kohaliku omavalitsuse üksuselt tagasi nõutav summa jääks alla 100 euro.  (3) Toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsuse võib teha kahe aasta jooksul kohaliku omavalitsuse üksuse viimase kohustuse täitmise lõppemisest arvates. (4) Kui toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsuse tegemisel ei ole kohustuse või nõude täitmata jätmise laadist tulenevalt võimalik selle rahalise mõju suurust hinnata, kuid esineb põhjendatud oht, et kohustuse või nõude täitmata jätmine toob kaasa rahalise mõju, vähendatakse toetust kaalutlusõigust kohaldades 2, 5, 10, 25 või 100 protsenti. (5) Toetuse osalise tagasinõudmise otsuse tegemisel vähendatakse taotluse rahuldamise otsuses sätestatud toetuse summat. Kui vähendamise aluseks oleva kulu katteks on toetus välja makstud, märgitakse otsuses tagastamisele kuuluv toetuse summa. (6) Kui toetuse tagasinõudmise otsuse kohaselt kuulub tagasimaksmisele kogu taotluse rahuldamise otsuses nimetatud toetus, tunnistatakse taotluse rahuldamise otsus kehtetuks. Otsuses märgitakse tagastamisele kuuluv toetuse summa. (7) Kohaliku omavalitsuse üksus peab maksma tagasi toetuse tagasimaksmise või osalise tagasimaksmise otsuses nimetatud tagasimaksmisele kuuluva toetuse 60 kalendripäeva jooksul otsuse kehtima hakkamise päevast alates, välja arvatud juhul, kui tagasimaksmine on ajatatud kohaliku omavalitsuse üksuse põhjendatud taotluse alusel. Ajatamise taotlus tuleb esitada hiljemalt toetuse tagasimakse tähtpäeval. § 17. Aruannete esitamine (1) Kohaliku omavalitsuse üksus esitab RTK-le aruanded toetuse kasutamise ning saavutatud väljundite ja tulemuste kohta taotluse rahuldamise otsuses sätestatud tähtaegadel e-toetuse keskkonna kaudu. (2) Kohaliku omavalitsuse üksus esitab RTK-le järgmised aruanded: 1) vahearuanne, mis sisaldab esimese etapi tegevuste tulemusi; 2) lõpparuanne, mis sisaldab teise etapi tegevuste tulemusi; 3) järelaruanne, mis sisaldab projekti järeltegevuste tulemusi ja mis esitatakse kaks kalendriaastat pärast lõpparuande kinnitamist. (3) RTK menetleb lõikes 2 nimetatud aruannet maksimaalselt 20 tööpäeva selle esitamisest arvates. Kui aruande kontrollimisel avastatakse ebatäpsusi, teavitatakse sellest viivitamata kohaliku omavalitsuse üksust ja määratakse tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Puuduste kõrvaldamiseks antakse tähtaeg kuni kümme tööpäeva, sealjuures pikeneb aruande menetlemise tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks antud aja võrra. (4) RTK kehtestab aruande vormid ja teeb need kättesaadavaks oma veebilehel. (5) Vahearuandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus muu hulgas: 1) ülevaate esimese etapi käigus hinnatud korterelamutest ja nende vastavusest KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile; 2) täpsustatud tegevuse eelarve vastavalt esimese etapi käigus täpsustatud § 7 lõikes 2 nimetatud kulu ühikutele. (6) Kui lõikes 5 nimetatud vahearuandest selgub, et hinnatud korterelamu ei vasta KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile, siis selle korterelamu ümberkorraldamisega tegevuste teisel etapil ei jätkata. Esimese etapi tegevusteks nõuetekohaselt kasutatud toetust tagasi ei nõuta. (7) Kui lõikes 5 nimetatud vahearuandest selgub, et ükski tegevuse esimese etapi raames hinnatud korterelamutest ei vasta KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile või toetatud tegevusega ei ole võimalik muul põhjusel jätkata, siis loetakse vahearuanne lõpparuandeks ja kinnitatakse lõpparuandena. Kirjeldatud juhul eraldi lõpparuannet ega järelaruannet ei esitata.  (8) Kui esimese etapi käigus on selgunud, et on vajadus teha muudatusi teisel etapil ümber korraldatavate korterelamute nimekirjas, esitab kohaliku omavalitsuse üksus vahearuandes vastava muudatusettepaneku koos täpsustatud eelarvega. RTK-l on õigus aktsepteerida ümberkorraldatavate korterelamute nimekirja ja toetuse summa muudatus vastavate eelarveliste vahendite olemasolul, tingimusel et ümberkorraldatavate korterelamute arv ei suurene. (9) Lõpparuandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus muu hulgas: 1) ülevaate teise etapi käigus ümber korraldatud korterelamutest, sealhulgas omandatud korteriomandite arvu ja lammutatud korterelamute netopinna ruutmeetrite arvu; 2) ülevaate asenduskorteritest, mille võtsid kasutusele teise etapi käigus tühjenevatest korterelamutest ümber kolinud leibkonnad, sealhulgas asenduskorteri omandaja omandatud asenduskorteritest; 3) asenduskorterite arvu. (10) Kui lõpparuande esitamise ajaks omandatakse vähem korteriomandeid, lammutatakse vähem korterelamute netopinna ruutmeetreid või võetakse kasutusele vähem asenduskortereid, kui oli esitatud vahearuandes, kohustub kohaliku omavalitsuse üksus tagastama kasutamata jäänud toetusvahendid vastavalt ühikuhinnale ja ühikute arvule. (11) Järelaruandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus: 1) ülevaate taotleja poolt teise etapi käigus ümber korraldatud korterelamute korteriomandite ja korteriühistu lõpetamisest; 2) ülevaate toetuse kasutamise vastavusest § 10 lõikes 2 sätestatud tingimustele ning § 10 lõike 5 alusel tagasi nõutud kompensatsioonist. (12) RTK-l on õigus teostada kohaliku omavalitsuse üksuses kohapealset toetuse kasutamist kajastavate andmete ja dokumentide kontrolli. RTK-l on õigus nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt projektiga seotud toetatud tegevuste ja kulude kohta mistahes täiendavate andmete ja dokumentide esitamist. § 18. Toetuse väljamaksmine (1) RTK maksab toetuse kohaliku omavalitsuse üksusele välja ettemaksena üldjuhul kümne tööpäeva jooksul järgmiselt: 1) pärast taotluse rahuldamise otsuse tegemist esimese etapi tegevusteks kümme protsenti toetuse kogusummast; 2) pärast vahearuande kinnitamist teise etapi tegevusteks vahearuandes täpsustatud ülejäänud toetuse summa. (2) RTK loeb ettemakse tõendatuks pärast vahearuande või lõpparuande kinnitamist. 4. peatükk Kohaliku omavalitsuse üksuse õigused ja kohustused § 19. Kohaliku omavalitsuse üksuse õigused Kohaliku omavalitsuse üksusel on õigus saada RTK-lt informatsiooni ja nõuandeid, mis on seotud määruses sätestatud nõuete ja kohustuste täitmisega. § 20. Kohaliku omavalitsuse üksuse kohustused Kohaliku omavalitsuse üksus kohustub tagama määruses ja taotluse rahuldamise otsuses sätestatud kohustuste täitmise, sealhulgas:  1) panustama meetme eesmärkide saavutamisse taotluses esitatud tulemuste osas ja korraldama tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamist oma territooriumil; 2) edastama RTK-le hiljemalt taotluse esitamisel teabe § 4 lõikes 2 nimetatud kehtiva õigusakti kohta; 3) tagama projekti elluviimise taotluse rahuldamise otsuses sätestatud ajakavas; 4) kontrollima asenduskorteri omandaja vastavust §-s 9 ja omandatava asenduskorteri vastavust § 8 lõikes 4 sätestatud tingimustele; 5) nõudma asenduskorteri omandamise kompensatsiooni tagasi, kui asenduskorteri omandaja ei ole täitnud määruse § 10 lõikes 2 nimetatud nõudeid, välja arvatud juhul, kui tegemist on vääramatu jõu tagajärjel tekkinud muutusega; 6) kandma projekti elluviimisel vabanenud toetuse, tagasi nõutud kompensatsiooni ja kasutamata jäänud toetusvahendid vastavalt ühikutele ja ühiku hinnale tagasi RTK arvelduskontole hiljemalt otsuses märgitud tähtpäevaks; 7) esitama RTK-le ette nähtud vormil e-toetuse keskkonna kaudu aruanded projekti vahendite kasutamise kohta; 8) esitama RTK määratud tähtajaks nõutud informatsiooni; 9) säilitama toetuse andmise ja kasutamisega seotud dokumente dokumentide tekkimisele järgneva seitsme aasta jooksul. 5. peatükk Vaidemenetlus § 21. Vaide esitamine ja menetlemine Kohaliku omavalitsuse üksusel on õigus esitada RTK otsuse või toimingu peale vaie haldusmenetluse seaduses sätestatud korras. Vaide lahendab RTK.  Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja juurde Lisa 1 Rakendusaktide kavandid KAVAND 2 MINISTER MÄÄRUS Asjaõigusseaduse § 126 alusel kohalikule omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandi ülalpidamiskulude katmiseks antav toetus Määrus kehtestatakse riigieelarve seaduse § 53¹ lõike 1 alusel. 1. peatükk Üldsätted § 1. Reguleerimisala Määrusega kehtestatakse toetuse andmise alused asjaõigusseaduse § 126 alusel kohaliku omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandi ülalpidamiskulude katmiseks antava toetuse alused ja kord. § 2. Toetuse eesmärk Toetuse andmise eesmärk on hüvitada kohaliku omavalitsuse üksuse jooksvad ja halduskulud, mida nad kannavad asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud korteriomandite ülalpidamisel. § 3. Toetuse rakendamine Toetuse taotlusi menetleb, väljamakseid teeb ja järelevalvet teostab…. (edaspidi toetuse rakendaja). 2. peatükk Toetuse andmise alused, toetuse taotlemine ning nõuded taotlejale ja taotlusele § 4. Toetuse andmise alused Toetust antakse kohaliku omavalitsuse üksusele, kellele on asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomand. § 5. Toetuse suurus ja arvestus (1) Toetuse suuruseks on kohalikule omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandite arvule vastav kahe aasta ülalpidamiskulu ühe korteriomandi kohta. (2) Ühe korteriomandi ülalpidamiskuluna arvestatakse 1000 eurot aasta kohta. § 6. Toetuse taotlemine (1) Taotlusvooru avamisest annab toetuse rakendaja teada oma veebilehel ja e-teeninduses. (2) Kohaliku omavalitsuse üksus võib toetust taotleda üks kord kvartalis. (3) Digitaalselt allkirjastatud taotluse esitab taotleja esindusõiguslik isik toetuse rakendajale. § 7 Nõuded toetuse taotlejale Taotlejaks on Eestis asuv kohaliku omavalitsuse üksus, kellele on asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud korteriomand. § 8 Nõuded toetuse taotlusele Taotluses esitatakse vähemalt järgmine informatsioon: 1) taotleja nimi; 2) loovutatud korterelamute nimekiri, mis sisaldab teavet korterelamute asukoha, suuruse ja…kohta; 3) … 4. peatükk Taotluse menetlemine ja toetuse maksmine § 10. Taotluse menetlemine (1) Taotluse menetlemine koosneb: 1) taotluse läbivaatamisest; 2) vajadusel selgituste ja lisateabe küsimisest; 3) taotluse rahuldamisest või mitterahuldamisest. (2) Taotluse menetlemise tähtaeg on kuni … tööpäeva alates taotlusvooru tähtpäevast. Toetuse rakendaja võib taotluse menetlemise aega põhjendatud juhtudel pikendada kuni kümne tööpäeva võrra, millest teavitab oma veebilehel. (3) Kui taotluses avastatakse puudusi, teatatakse sellest viivitamatult taotlejale ja antakse puuduste kõrvaldamiseks kuni kolmetööpäevane tähtaeg, mille võrra pikeneb taotluse menetlemise tähtaeg. Toetuse rakendaja teeb taotluse rahuldamata jätmise otsuse, kui taotleja ei ole tähtaja jooksul puudusi kõrvaldanud. § 11. Taotluse rahuldamine või rahuldamata jätmine (1) Nõuetele vastava taotleja ja taotluse osas teeb toetuse rakendaja taotluse rahuldamise otsuse või taotluse osalise rahuldamise otsuse. (2) Taotluse rahuldamata jätmise otsus tehakse juhul, kui taotleja või taotlus ei vasta määruses sätestatud tingimustele. (3) Taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse teeb taotlejale toetuse rakendaja. § 12. Toetuse maksmise tingimused Toetus makstakse toetuse saajale kümne tööpäeva jooksul pärast taotluse rahuldamise otsuse tegemist. 5. peatükk Toetuse saaja ning toetuse rakendaja õigused ja kohustused § 13. Toetuse saaja õigused ja kohustused  (1) Toetuse saajal on õigus saada toetuse rakendajalt teavet ja selgitusi, mis on seotud õigusaktides sätestatud nõuete ja toetuse saaja kohustustega. (2) Toetuse saaja kohustub: 1) esitama toetuse rakendaja nõudmisel teavet ettenähtud viisil ja tähtajal; 2) võimaldama toetuse rakendajal teha kohapealset kontrolli ja järelevalvet toetusega seotud dokumentide üle; 3) säilitama taotlusega seonduvat dokumentatsiooni ja materjale kümme aastat pärast toetuse väljamaksmist; 4) teavitama viivitamata kirjalikult toetuse rakendajat kõigist esitatud andmetes toimunud muudatustest või asjaoludest, mis võivad mõjutada toetuse saaja kohustuste täitmist; 5) maksma toetus osaliselt või täielikult tagasi, kui selgub, et toetuse saaja rikub määruses sätestatud tingimusi või on kaldunud muul viisil kõrvale taotluses või taotluse rahuldamise otsuses sätestatust. § 14. Toetuse rakendaja õigused ja kohustused (1) Toetuse rakendajal on õigus: 1) teostada kohapealset kontrolli; 2) nõuda taotluses sisalduva kohta täiendavate andmete ja dokumentide esitamist; 3) nõuda toetuse osalist või täielikku tagastamist, kui toetuse saaja on rikkunud määruses sätestatud tingimusi või on kaldunud muul viisil kõrvale taotluses või taotluse rahuldamise otsuses sätestatust. (2) Toetuse rakendajal on kohustus: 1) nõustada taotlejaid taotlusega seotud küsimustes; 2) teha taotlusvorm ja asjakohased juhendmaterjalid kättesaadavaks oma veebilehel; 3) toetuse tagasinõudmisel sätestada vastavas otsuses tagasinõudmise alus, tagasinõutav summa, otsuse täitmise tähtaeg ja muu otsusega seotud oluline teave; 4) mitte avaldada taotlejate ja taotluste kohta menetluse käigus saadud teavet ega dokumente; 5) säilitada toetuse andmisega seotud dokumente kümme aastat arvates viimasest toetuse andmisest; 6) pärast rahuldamise otsust teha oma veebilehel kättesaadavaks toetuse saaja nimi ja toetuse summa. § 15. Toetuse tagastamine (1) Toetuse rakendaja võib teha toetuse osalise või täies ulatuses tagasinõudmise otsuse, kui: 1) toetuse saaja on taotlemisel esitanud ebaõiget teavet või teave on jäetud esitamata; 2) toetuse saaja on jätnud osaliselt või täielikult täitmata käesolevas määruses nimetatud kohustuse; 3) ilmneb asjaolu, mille korral taotlust ei oleks rahuldatud. (2) Toetuse tagasinõude otsuse võib teha ühe aasta jooksul toetuse saaja viimase kohustuse täitmise lõppemisest arvates, välja arvatud juhul, kui riigiabi andmist reguleerivast õigusaktist tuleneb teisiti. (3) Toetuse saaja peab tagasinõutud toetuse tagasi maksma 60 kalendripäeva jooksul otsuse kehtima hakkamise päevast alates. (allkirjastatud digitaalselt) rahandusminister  Asjaõigusseaduse § 126 ja notari tasu seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja lisa nr 2 Eelnõu kooskõlastamise käigus esitatud märkuste ja ettepanekutega arvestamise tabel Kooskõlastaja/ Märkused/ettepanekud Seisukoht või selgitus Justiitsministeerium 1) Palume omaniku korteriomandist loobumise korral kaaluda lahendust, mille 1) Mittearvestatud. Selgitatud kohaselt läheks korteriomand esmalt üle korteriühistule. Kaalusime ettepanekut, et korteriomand läheks loobumisel esmalt üle korteriühistule (KÜ), kuid ei toeta ettepanekut järgmistel põhjustel:  riigil oleks KÜdele rahalisi toetusmeetmeid eraldada keerulisem kui KOVidele  selliste tühjenenud kortermajade KÜd ei ole tihti eriti tegutsemisvõimelised või piisavalt pädevad või ei saada kvoorumit kokku, sest mitmete korteriomanike asukoht on teadmata ja KÜl puuduvad võimalused neid leida. 2) Palume arvestada kooskõlastuskirja lisas esitatud eelnõu seletuskirja failis jäljega 2) Arvestatud. tehtud normitehniliste ja keelemärkustega ning märkustega eelnõu mõjude kohta. Eelnõu seletuskirjas on normitehnilised parandused vastavalt ettepanekutele tehtud ning mõjude analüüsi oluliselt täiendatud. Justiitsministeerium II kooskõlastusting Rahandusministeerium on esitanud Justiitsministeeriumile kooskõlastamiseks Arvestatud asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise Eelnõu teksti on vastavalt ettepanekutele täpsustatud ning seletuskirja seaduse eelnõu (eelnõu). Justiitsministeerium kooskõlastab eelnõu. Palume arvesse täiendatud võtta käesoleva kirja lisades esitatud normitehnilised ja keelemärkused, samuti seletuskirja failis tehtud täiendused ja märkused eelnõu mõju kohta. 1 Regionaal- ja Põllumajandusministeerium Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, olles tutvunud kooskõlastamiseks esitatud eelnõuga, tunnustab Rahandusministeeriumi ja eelnõu autoreid korterite loovutamisega seotud probleemistiku põhjaliku ja detailse käsitluse eest. Korterite ja elamute loovutamisega seotud probleemistik on hästi avatud ja sõltumata seadusemuudatusest, on selle lahendamiseks vajalik disainida toetusmeetmed ja näha ette piisav katteallikas. Võib nõustuda, et loovutatud korterite üksikjuhtudega tegelemine ja elamumajanduse korraldamine probleemipüstituse vaatest, sh sotsiaalsete probleemide lahendamine sellistes korterelamutes elava sihtgrupi puhul, on otstarbekam kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) tasandil. Samas tuleb ka tunnistada, et üldine rahvastiku kahanemine väheperspektiivsetes piirkondades ja erastamise järgselt tekkinud omanike paljusus korterelamutes, mis ei ole soodustanud korterelamute korrastamist ja elujõulisemaks muutumist perspektiivitutes piirkondades, ei ole vaid KOV spetsiifiline probleem ja selle lahendamisse või mõjude leevendamisse peab panustama riik tervikuna. Samas mõjutab eelnõu ka muu vara loovutamist, mille osas on mõjuhinnangud napid ja millega kaasnevate kulude kompenseerimist eelnõuga ei kavandata. Seetõttu kooskõlastame asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu vaid juhul, kui punktides 1–3 toodud märkustega arvestatakse. Arvestatud I. Põhimõttelised märkused, mille arvestamine on eelnõu kooskõlastamise Nõustusime ettepanekuga ning eelnõu lõikesse 1 lisasime välistuse, et eelduseks juriidiline isik kinnisomandist loobuda ei saa, kuid Justiitsministeerium leidis, 1. Eelnõu §-ga 1 muudetakse asjaõigusseaduse §-i 126. Antud muudatus peaks et see on juriidilisi isikuid liiga piirav ning tegi ettepaneku esitada kõikidele lähtuma samast loogikast, mille alusel võib KOV pärida eraisiku omandis olevat vara kehtivad nn välistavad asjaolud, mille esinemise korral ei ole nii füüsilisel kui (nt pärimisseaduse § 18). See võib hõlmata nii eluhooneid, elamumaad, kui ka juriidilisel isikul õigust kinnisomandist loobuda (lisatud lõige 11). Nimetatud eraisikute metsa või metsamaad. Juriidiline isik ei saa olla pärandajaks, sest tema ei asjaolud töötasime välja koostöös JuM ja ReMiga (konsulteerides ka Notarite sure, vaid likvideeritakse. Temaga seotud vara pärijaks on kas füüsiline isik või teine Kojaga) ning on saanud töökorras nende heakskiidu. juriidiline isik. Meie hinnangul on eelnõu praeguses versioonis väga ebamäärane ja KOV vaatest ohtlik juriidilise isiku vara ja varaga kaasnevate kohustuste loovutamise õigus KOVile. 2 Hetkel nähtub eelnõu (§ 1) tekstist, et KOVidele on võimalik loovutada mistahes vara nii eluruumide, põllumaa, metsamaa, vanade tööstushoonete varemete, karjääride või lagunevate muinsuskaitse all olevad objektide näol. KOV vastutab reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest piiratud kinnisasja väärtusega, kuid juhul kui KOV seda vara müüa ei suuda või lammutada ei saa, siis peab ta kulud kandma ise. Seega, palume eelnõu §-s 1 (AÕS § 126 lg 1 või 3) selgelt välistada võimalus, et ettevõtted, kes ei tule vara haldamisega toime või ei soovi varaga seotud kaasnevaid kohustusi (nt koormavad keskkonnanõuded) täita, saaksid oma vara ja varaga kaasnevad jooksvad kohustused seaduslikult ja mugavalt KOVile loovutada. Sellised juriidilise isiku varad võivad olla väga suure mastaabiga hooned ja kinnistud ning KOVil ei oleks esiteks nendega midagi otstarbekat ette võtta. Teiseks, võib nende lammutamine olla kulukas. Kolmandaks võivad selle varaga kaasas käia vara liigist või omandi iseloomust tulenevad suured kohustused (nt keskkonnatasud, lõivud, trahvid), mis ei ole piiritletud vara väärtusega, vaid on vältavad. Võib tekkida olukord, kus põllumajandustootja ei tule toime loomade pidamisega ja otsustab nt vara anda üle KOVile, aga sellega kaasneb vallasvara (näiteks omanikuta põllumajanduslikud loomad KOVile jääma ei peaks). Sellisel juhul peab KOV hakkama omakorda vallasvara õige kuuluvuse järgi edasi jagama, kuid seniks tagama sobivad hoiu- ja säilitamistingimused. Samuti saavad praeguse sõnastuse järgi oma vara KOVile loovutada ka riigiettevõtted. Eelnõuga kavandatud muudatusega lisatakse §-i 126 lõige 5 järgmises sõnastuses: „Kui kinnisomandist loobub kinnisasja kaasomanik, läheb tema kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele“. Märgime, et juhul, kui isik saab sunniviisiliselt ilma tahteavalduseta kinnisomandi osa Selgitatud omanikuks, võib tegemist olla olulise omandiõiguse riivega, mis vajab põhjalikumat Selline sõnastusettepanek oli algses JUM eelnõus sees ja ka seletuskirja osa mõjude analüüsi. Kinnisomandiga kaasnevad lisaks õigustele ka kohustused. põhineb tolleaegasest JuM seletuskirjast. Kaasomandis oleva kinnisasja puhul saab kaasomand teisele kaasomanikule üle minna ainult tema nõusolekul. Nimelt peab analoogselt pärimismenetlusega jääma kinnisasja omandajale õigus sellest loobumiseks. Seesugust põhiõiguste riivet eraisikutele või eraõiguslikele juriidilistele isikutele tuleks kavandatavate muudatustega vältida. Juhul, kui seadusandja peab oluliseks, et kaasomanikel oleks 3 eelis ise omanikuks saada enne omandiosa kohalikule omavalitsusele üle minemist, võib kaaluda regulatsiooni, mille kohaselt oleks kaasomandiosast loobumise puhul teistel kaasomanikel küll eelis saada omanikeks, kuid see oleks nende vaba valik ja eeldaks nende tahtevaldust või vähemalt võimalust omandatavast kaasomandiosast loobumiseks. Juhul, kui teised kaasomanikud teevad tahteavalduse omandatavast osast loobumiseks, siis läheks omandiosa kohaliku omavalitsuse omandisse. 2. Seletuskirjas on selgitatud, et 2014. a hakkas kehtima selge põhimõte, et kinnisasja Selgitatud. saab ühepoolselt riigile loovutada, mida käesolev eelnõu põhjendatult muudab. Kui Nimetatud andmeid RaMil ei ole võimalik, palume seletuskirjas selgitada, miks 2014. a selline valik tehti, et vara Seletuskirja lk 10-11 on käsitletud, miks kinnisomandist loobumine on omanikuks peaks olema just riik. Nõustume, et elamumaade osas on sarnaselt mõistlik suunata KOVidele, samas on riik võtnud endale ülesandeks pärimisele KOV õigem ja kohasem otsustustasand, kellel on hoovad ka probleemi loovutatud kinnisasjadest olulisema osaga tegelemist rahastada. Märgime lõpuni lahendamiseks, mis loob eeldused pidada ülesannet pigem omavalitsuslikuks. veelkord, et iga kinnisasjast loobumine ei ole praegu olnud riigile ja ei ole Kuid asjaolu, et ülesanne on seni olnud riiklik ja puudutab mistahes otstarbega edaspidi KOVile tingimata rahaliselt kahjulik. varasid, muudab selle määratlemise keeruliseks. Seega oleks vajalik, et eelnõu seletuskiri tooks esile tookordsed ajaloolised kaalutlused, miks valik langes just riigi kasuks. Selle pinnalt saab omakorda hinnata, kellele ülesanne olemuslikult kuulub. Praeguse teadmise pinnalt näeme, et probleemi lahendamine on riigi ja KOVi ühispädevuses ehk probleemi lahendab KOV, kuid riik peab KOVi rahaliselt aitama. Nii nagu see on olnud Ida-Virumaa pilootprojektis. Meie hinnangul on oluline keskenduda eelnõus rohkem elamumaadele, sest selliselt võiks pigem möönda ülesande omavalitsuslikku iseloomu KOKS § 6 lg 1 elamumajanduse mõistes, samas kui kõik teised loovutatavad kinnisasja liigid, mida KOVile loovutada saab, lisavad ülesandele paratamatult riiklikku olemust. 3. Eelnevast punktis välja toodud ülesande määratlusest sõltub ka viis, kuidas KOVe Arvestatud ülesande täitmisel rahastatakse. Kui ülesanne osutub riiklikuks, siis õiguslikust küljest Kui algselt nähti ette toetusmeetmeid rahastada omandireformi reservfondi pole põhimõttelist erinevust, kas riikliku ülesande täitmine pannakse KOV-le seaduse (ORF) rahastuse kaudu, siis Vabariigi Valitsuse 14.11.2024 või kokkuleppega. Viimane ei tohi olla riigile vahend, vähendamaks kulutusi oma kabinetinõupidamise otsusel on alustatud ettevalmistusi omandireformi ülesannete täitmisel (RKPJKo 08.06.2010, 3-4-1-1-10, p 75). Kui ülesanne on reservfondi likvideerimiseks ning alates 2026. aastast kantakse seni ORFi omavalitsuslik, siis peavad olema tagatud KOVile tulubaasis tervikuna piisavad laekunud vaba jääk ja edaspidi maa erastamise järelmaksulepingutest vahendid ülesande täitmiseks või nähakse ette võimalus toetada KOVe läbi tulenev tulu ning selle kasutamine muutub tavalise eelarveprotsessi osaks. toetusmeetmete. Loovutatud kinnisasjade ning tühjenevate kortermajade probleemi 4 Eelnõu seletuskirja kohaselt laekuvad rahalised vahendid ORFi maa erastamisest ning lahendamiseks on eelnimetatud kabinetiotsuse kohaselt ette nähtud maa erastamise lepingute järelmaksust. Maksed laekuvad stabiilselt, kuid eraldada 2026. ja 2027. kummalgi aastal 1 mln eurot ning järgnevatel aastatel erastamisprotsessi vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070. Hetkel on 2 mln eurot aastas. Aastal 2030 peab toetusmeetmete rakendaja andma reservfondi kasutamata jääk umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna ülevaate toetusmeetme kasutamisest ja siis otsustatakse edasine järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro, lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 toetusvajadus. miljon eurot. Rahalised vahendid täiendusena lisatava sihtotstarbe vajadusteks eraldatakse ORFist Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile, kes koostab vastavad toetusmeetmed ja tegeleb nende ellu rakendamisega. Juhime tähelepanu, et ORF vahendid ei pruugi alltoodut arvestades ka täies mahus olla piisavad ja eelnõu § 2 muudatusega luuakse vaid võimalus vahendite kasutamiseks, kuid samadele vahenditele konkureerivad ka mitmed teised valdkonnad. 3.1 Eelnõus on tulevikku vaatavalt oluline arvestada, et sellal kui ORFi vahendid järk- järgult kahanevad, siis seoses elamu- ja hoonefondi haldamisega seotud kohustuste ja kulude maht ajas teataval määral paratamatult kasvab. See koos seletuskirjas mainitud rahavastiku- ja liikumistrendidega annab aluse oodata pigem vara loovutamisjuhtumite kasvu. Kui vaadata ainult elamuvaldkonna kinnisvara loovutamisega kaasnevaid kulusid, saab välja tuua kaks vaadet. Selgitatud. 1) Kitsamas vaates saab anda kuludele hinnangu senise kogemuse põhjal, mille puhul Arvutused 2022. a uuringu Üleriigiline uuring elamute kasutuse on loovutamine toimunud järgmiselt: 4 aastat tagasi loovutati riigile ca 100 korterit väljalangevusest ja tühjenemise mustritest siiski ei toeta hoonete aastas (suurimad loovutajad Ida-Virumaa KOVid), 2023 aastal ca 20. Seejuures tuleb rekonstrueerimise pikaajalisele strateegias väljatoodud kõige mustemat arvestada, et nt Ida-Virumaa KOVid pigem viimasel aastal ei loovutanud, kuna stsenaariumit, et Eestis võib aastaks 2050 kasutusest välja langeda ootavad lahendust ja/või lahendavad olukorda tühjenevate korterelamute suurusjärgus 5300 korterelamut, mis on 23% kõikidest korterelamutest. probleemistiku lahendamise pilootmeetme (REM) raames. Riik kattis seejuures sel Eelviidatud uurimuse alusel on KOVi rahvaarvu muutus maakonna perioodil lisaks pilootprojektile vaid üksikute korterite ülalpidamise ja üksikjuhtumitel rahvastikuprognoosi järgi (aastaks 2040) ja lisanduvate asustamata ka hoone elementaarse ohutustamise kulud. eluruumide arv omavahel suhtes suurusjärgus 2:1. 2) Laiemas vaates võib vastavalt 2020. aastal valminud hoonete rekonstrueerimise Statistikaameti hinnangul võib Eesti elanikkond 25 aasta jooksul väheneda 35 pikaajalisele strateegiale Eestis aastaks 2050 kasutusest välja langeda suurusjärgus 800 inimese võrra. Arvestades eluruumide jagunemist korterelamute, 5300 korterelamut (~5 mln m²), mis on 23% kõikidest korterelamutest, ja paariselamute ja üksikelamute vahel, võib neist suurusjärgus 24 000 elada suurusjärgus 40 000 üksikelamut (~4,9 mln m²), mis on 26% kõikidest üksikelamutest. korterelamutes. Keskmiselt elab ühes eluruumis 2 inimest, seega tühjeneb Üksikelamute puhul on tühjenemise sotsiaalsed mõjud lokaalsed ja pigem väikesed, 25 aasta jooksul 12 000 korterit (mitte korterelamut), keskmiselt 480 korterit varaga kaasnevad kohustused pigem väikesed ja varal (maa) säilib mingigi väärtus, aastas. mistõttu on loovutamine ebatõenäoline ja loovutamise korral müük pigem reaalne. 5 Korterelamute tühjenemine toimub järkjärgult kuni mingil hetkel ei ole osaliselt Ühe korteri tühjenemisel jääb elamusse (keskmiselt on ühes korterelamus tühjade korteritega elamu elanikud enam võimelised iseseisvalt korterelamut korras 18,8 korterit) alles keskmiselt 17,8 asustatud eluruumi, millest igaühes elab hoidma ja ühiseid kohustusi kandma. Kes saavad, need lahkuvad, kui omandit ei keskmiselt 2 inimest, so ühes elamus on puudutatud inimesi 35,6. Kui igas õnnestu müüa (sh hüpoteekide tõttu), siis omand loovutatakse. Negatiivne mõju on elamus tühjeneb vaid 1 korter, siis on puudutatud isikuid ühes aastas 480 ülekanduv nii teistele omanikele/elanikele (sh loovutamise puhul KOV), korterelamu kohta kokku 17 tuhat. Kuna meetme rakendumiseks peab olema võrguettevõtetele, linnaruumile jne. Korterelamute tühjenemise mõju ei avaldu tühjenenud vähemalt pool korteritest, siis allesjäänud korterites (so teised lineaarselt. Kui tühjenemise osakaal ületab kriitilise piiri, toimuvad muutused 480 korterit või vähem) oleks meetmest puudutatud isikuid suurusjärgus forsseeritult. 1000 inimest aastas ja 25 000 inimest 25 aasta jooksul. Võttes Ida-Virumaal rakendatava toetusmeetme näitel kalkulatsiooni aluseks korterelamu, milles oleks vaja omandada 40 korterit hinnanguliselt 3000 eurot korteri kohta, tagada asenduskorter 10-le leibkonnale ostuhinnaga 10 000 eurot korteri kohta ja lammutada 2000 m2 suuruse netopinnaga hoone, ühikhinnaga 25 eurot m2 kohta, kujuneks ühe sellise korterelamu probleemi lahendamise maksumuseks suurusjärgus 270 000 eurot (arvestus on tehtud 2022.a hindades ja tuleb rakendamise perioodil inflatsiooniga korrigeerida, samuti asenduskorterite omandamine kuni 10 000 eurot üks korter ei ole üle-eestilise meetme puhul reaalne ja võib töötada vaid üksikutes piirkondades ning algusjärgus). Probleemistiku lahendamise kogumaksumuse leidmiseks tuleks see korrutada potentsiaalselt kasutuseta jäävate korterelamute arvuga, mis võib hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegia kohaselt olla kuni 5300. Seega, erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmine ja ORF-i vahendite kasutus saab olla vaid üks osa lahendusest ja valmisolek riigieelarvest täiendavate vahendite kaasamiseks peaks sisalduma muudatuse järgselt seaduses endas, mitte vaid seletuskirjas. 3.2. Lisaks märgime, et ORF-i raha saab kasutada taotlemise ja sellel järgneval aastal. See tähendab, et iga kahe aasta kaupa peab nt Regionaal- ja Põllumajandusministeerium raha taotlema. Rahandusministeerium hindab taotlust ja Vabariigi Valitsus otsustab igakordselt raha andmise. Seega puudub garantii, et KOVidele on ülesande täitmiseks püsiv rahastus tagatud, sest Vabariigi Valitsus võib raha eraldamise taotluse jätta rahuldamata. Riigikohtu 16.03.2010. a lahendi nr 34-1-8-09 kohaselt ei tohi KOVide rahastamine sattuda sõltuvusse igakordsetest Vabariigi Valitsuse otsustest. Probleemi lahendamine on nii KOVi kui riigi ühine huvi. 6 Kokkuvõttes, kuna ülesanne sisaldab ka riikliku ülesande elemente (vt punkt 1) ja Arvestatud eelnõus ei ole ülesande olemus selgelt välja toodud (vt punkt 2), tuleb tagada, et Nagu eelpool märgitud, on alustatud ORF likvideerimist ja toetusmeetmeid ORF-i vahendite ebapiisavuse või lõppemise korral oleks tagatud omavalitsustele rahastatakse tavapärase riigieelarve protsessis. Algselt kasutatakse stabiilne rahastusallikas kas läbi riigieelarve või tagatud toetuste näol. Palume toetusmeetmete rahastamiseks ORFI laekunud ja ka maade järelmaksuga lisada vastav säte ülesande täitmisega kohalikele omavalitsustele kaasnevate erastamise lepingutest veel edaspidi laekuvatest rahadest, siis nende kulude katmise kohta riigieelarvest seaduseelnõusse endasse, mitte selgitava ammendumisel muudest riigieelarve tuludest. tekstina seletuskirja. Teeme ettepaneku täiendada eelnõuga muudetavat AÕS § 126 lõikega 7 järgmises sõnastuses: „(7) Lõikes 1 sätestatud ülesandega kohaliku omavalitsuse üksusele kaasnevad kinnisasja omandamise, võõrandamise, lammutamise või omandi hoidmisega kaasnevad kulud kaetakse omandireformi vahendite ebapiisavuse korral riigieelarvest.“ . II. Muud olulised märkused eelnõu osas Mittearvestatud 4. Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise Sellise sätte lisamine AÕSi ei ole olemuslikult sobiv, riigipoolne rahastamine korra muutmisel palume kaaluda, kas eraldi oleks vaja punktis 1 sätestatud on reguleeritud teiste seadustega, eelkõige riigieelarve baasseadusega. muudatuse puhul välja tuua ka loovutatud korteriomandiga seotud püsikulude katmine või on see teie hinnangul pakutud sõnastusega juba kaetud. Juhime tähelepanu, et ORF vahenditest on kavandatud rahastada ka kavandina esitatud püsikulude katmise toetusmeetme elluviimist. 5. Vältimaks olukorda, kus KOV saab ootamatult ja üllatuslikult teada uuest Arvestatud omandist, peaks eelnõu §-s 1 (AÕS § 126 lg 2) olema sätestatud eelnev KOVi Kuigi selline teavitamine ei ole eelnõus otsesõnu kehtestatud, kannab sama teavitamise kohustus, et enne tehingu tegemist saab KOV info isiku kinnisomandi rolli lõikesse 2 lisatud täiendus, et KOV peab esitama notari päringu peale 2 loovutamise soovist. KOVil peaks jääma võimalus isikuga ühendust võtta ja selgitada kuu jooksul tõendi, et ei esine kinnisomandi loobumist välistavate asjaolusid välja ka tema otsuse tagamaad. Kuna enamasti on loobumise põhjus majanduslik toimetulek ja eelduslikult isikud oma varast just kergemeelselt loobuda ei soovi, võib KOV nii mõnegi juhtumi suuta ennem vara üleandmise otsuse tegemist lahendada läbi sotsiaalabi andmise. 7 6. Palume kaaluda ka võimaluse loomist, kus KOV saaks Maa-Ameti, Selgitatud. Muinsuskaitseameti või Keskkonnaameti või muu riigiametiga kokku leppida Igasugused kokkulepped on alati võimalikud pärast loovutamist. Kui praegu võimaluses, et muinsuskaitselised varad, põllud, metsad, paisjärved jms saaks KOVi ja loobutakse riigi kasuks, siis riik hakkab otsima võimalusi, mida selle maaga riigi kokkuleppel üle anda riigile. See ei peaks olema ühepoolne õigus KOVile, vaid teha, kellele üle anda või võõrandada. poolte õigus leppida kokku näiteks põllumaa andmises riigile ja vastu küsida riigilt arendusmaad nt tiheasustusalal või selle naabruses. Arvestatud. Võtsime kavanditest välja viited ministri nimetusele. VVS 7. Juhime tähelepanu, et eelnõu ja eelnõu seletuskirja lisaks olevate kavanditega, mis on sisuliselt suunatud tühjenevate korterelamute probleemi lahendamiseks, valdkondade alusel kuulub ReM valitsemisalasse regionaalpoliitika ja - planeeritakse ülesandeid regionaalministri valdkonda, mis ei ole kokku lepitud. arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste Ülesanded võivad kuuluda nii regionaalministri, kelle vastutusalasse kuuluvad finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine (regionaalvaldkond oli kohaliku omavalitsused (KOV) kui ka kliimaministri, kelle vastutusalasse kuulub enne RaM koosseisus), ReM tegeleb juba praegu Ida-Viru maakonna elamumajandus, vastutusalasse. Kokkuleppe saavutamiseni ei ole asjakohane tühjenevate korterite probleemi meetmetega. konkreetseid ministreid/ministeeriume eelnõu kavandites nimetada. 8. Juhul, kui ülesanded jäävad regionaalministri vastutusvaldkonda, tuleb Arvestatud. seletuskirjas kindlasti märkida, et lisatud toetusmeetmete eelnõude kavandid on vaid Täiendatud seletuskirja punkti 8. esmane põhimõtteline toetuse andmise tingimuste tööversioon, kuna oleme nendes tuvastanud mitmeid muutmisvajadusi, mille tõttu Ida-Virumaal käivitatud toetusmeetme tingimused ei ole üks-ühele kohaldatava üleriigilisena. Selgitatud 9. Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse (edaspidi ELRKS) § 7 lõiget 1 Märkus on õige, kuid hetkel on koostamisel ELRKS kehtetuks tunnistamise kavandatakse eelnõu kohaselt täiendada punktiga 8. Juhime tähelepanu seaduse eelnõu ning käesoleva eelnõuga nimetatud seadust ei muudeta ega viitele. Kuna lõikes 1 ei ole alapunkte, siis ilmselt soovitakse täiendada § 7 lõiget 1.1. menetleta. Meenutame, et varasema eelnõu menetluse peatamise üheks põhiargumendiks oli Selgitatud. see, et ei olnud hinnatud KOVide kulusid ega KOVide finantsgarantiid. Nüüd on Arvutused 2022. a uuringu Üleriigiline uuring elamute kasutuse väidetavalt läbi viidud analüüse ja uuringuid (vt viited lk 12). Oleme seisukohal, et väljalangevusest ja tühjenemise mustritest ja Rahandusministeeriumi prognoositavad kulud (vt lk 16) on ebareaalsed. Näiteks nagu juba eelpool välja valitsemisel olevate loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude alusel toodud asenduskorterite omandamine kuni 10 000 eurot üks korter ei ole reaalne. näitavad, et aastane kulu üleriiklikult kuni 2 miljonit eurot on pigem Juhime tähelepanu, et kalkuleeritud kulude hulgas ei ole näiteks arvestatud korterite maksimaalne vajadus. KAHOSe rakendamiseks ja sellekohase meetme remondile kuluvaid summasid. Kokku kavandatakse maksimaalseks toetusvajaduseks vajaduseks peab olema konkreetses kortermajas tühjenenud vähemalt pool aastas kuni 2 miljonit eurot. Samas on arvutuslike kulude hulgast puudu mitmed korteritest. Kortereid loovutatakse ühekaupa ning nende loovutamise 8 rakendusakti kavandis nimetatud kuluartiklid nagu näiteks hindamisteenus, ametnike protsess on hajutatud nii regionaalses kui ka ajalises vaates. Ei ole usutav, et palgad, õigusabiteenus jne. kõik loovutatavad korterid koonduvad ainult üksikutesse korterelamutesse, kus selle tõttu täitub meetme rakendumiseks vajalik piir – vähemalt pool korteritest on tühjenenud. Kuigi korterite tühjenemine mingis konkreetses elamus võib olla ise ennast võimendav ja kiirendav protsess, tekib tühjenenud kortereid ka sellistesse elamutesse, kus enamus kortereid siiski on ja jääb kasutusse. See annab alust prognoosida, et isegi kui üksikult ja üle- eestiliselt neid kortereid päris palju loovutatakse, ei too need siiski kaasa ühekorraga tervete kortermajade kaupa vajaduse KAHOSe kohase menetlusega alustamiseks, kuna kriteeriumid terve kortermaja kohta täituvad ka ühe piirkonna erinevatel kortermajadel erinevatel aegadel. Rahandusministeeriumi ülalpidamiskulud korterite osas on keskmiselt alla 1000 euro aastas korteri kohta. Seletuskirja kohaselt on tegemist tagastamatu toetuse andmisega, kuid eelnõus Selgitatud. antud säte puudub. Nimetatud märkus ei oma enam tähendust, kuna ORF likvideeritakse ja ELRKS tunnistatakse kehtetuks Mõjude hindamisel on leitud, et sotsiaalne mõju on väheoluline, majanduslik mõju Selgitatud on väheoluline, mõju regionaalarengule on väheoluline, mõju riigile, eelkõige RAM- Riigi ja ühiskonna seisukohalt laiemalt ei ole väga suure mõjuga, sest mõju ile aga ka tervikuna ei ole mõju samuti oluline. Samas eelnõuga kavandatud tegevus avaldub pika aja jooksul erinevates piirkondades vahelduvalt hõlmab endas olulises määras finantsressursside kasutamist. Kuna seletuskirja põhjal ei ole võimalik täpselt hinnata, mitme aasta jooksul ja kui suures ulatuses kokku ORF- ist vahendeid kavandatakse, siis julgeme järeldada, et kavandatakse ORF-is olevad ja sinna laekuvad rahalised vahendid pika aja jooksul kasutada nimetatud eelnõu kohaste seadusemuudatuste elluviimiseks. Eelnõu seletuskirjas (lk 15) on väga õigesti märgitud, et „ORF- i laekunud raha Selgitatud kasutamise eesmärk on eelkõige vara tagastamise, kompenseerimise ja erastamise Vajadus ORFi likvideerimisega ära langenud. korraldamise ning muude maa- ja omandireformi läbiviimisega seotud kulude 9 katmine“. Samuti on märgitud, et ORF raha üheks peamiseks kasutusotstarbeks praegusel perioodil on mh „Maa-ameti vajadused ORF vahenditeks maareformiga seotud tegevuste katteks“. Juhime tähelepanu, et planeeritavate seaduse muudatustega ei tohiks antud valdkonnad jääda tähelepanuta. Nimelt kuna kavandatava sätte sõnastus hõlmab mistahes tsiviilõigusikke tahteavaldusi kinnisomandist loobumiseks, siis ei ole tegemist ainult maareformi küsimusega. Seega eelnõus toodud tagastamatu toetuse eesmärk ei haaku ORF-i kasutamise peamise sihtotstarbega. Eelpool toodust tulenevalt teeme ettepaneku täiendada seletuskirjas eelnõu § 2 selgituse viimast lõiku vastava lausega järgmiselt: „ORF-i laekunud raha kasutatakse eelnõuga kavandatud kulude katteks sellises ulatuses, mis võimaldab erastamisest laekuva raha kasutamise põhieesmärgi täitmist ehk omandi- ja maareformi lõpuleviimisega seotud kulude katmist.“. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium esitab andmed maareformi toimingute läbiviimiseks vajalike täiendavate ORF vahendite broneerimiseks hiljemalt 2024. a kolmandas kvartalis. Keskkonnaministeerium Seletuskirja leheküljel 10 on toodud „3)[r]isk, et loovutatud varade suunamisega otse Mittearvestatud, selgitatud KOVi ja vastavate rahastamismeetmete loomisega kaob riigil ülevaade, kui palju Eraldi kohustust KOVidele õigusakti tasemel lisada ei ole kavas, kuid infot on varasid on loovutatud ja millised on peamised probleemid, mis vajavad riigiüleselt võimalik koguda teistmoodi, näiteks korteriomandite osas saab andmed läbi lahendamist ja poliitikate muutmist. Riski maandamiseks on vaja leida võimalused kavandatavate toetusmeetmete kaudu rahastamisel vastava info keskseks kogumiseks (nt Maa-ameti poolt notaritelt kogutava kinnisvaratehingute info laiendamiseks selliselt, et lisaks müügitehingutele kogutakse ka infot loovutamiste, pärimiste jm tehingute kohta).“ Maakatastriseaduse (edaspidi MaaKatS) § 9 lõike 21 kohaselt on tehingute andmebaas moodustatud maa korralise ja erakorralise hindamise alusandmete kogumiseks ja maa väärtust kajastavate andmete töötlemiseks. Andmebaasi kogutakse kõigi kinnisvara võõrandamistehingute andmed üle Eesti notaritelt läbi e- notari infosüsteemi. Võõrandamistehingu liik võib olla müük, vahetus, kinge või muu. Tehingu täpsemat eesmärki tehingu tõestanud notar praegu ei määratle ning seda ei eelda ka MaaKatS, mis sätestab tehingu määratlemise nõuded. Pärimiste kohta 10 praegu Maa-ametile andmeid ei esitata ja muude ühepoolsete avalduste (sh kinnisomandist loobumiste) kohta samuti valdavalt andmed puuduvad. Märgime, et ainuüksi Maa-ameti tehingute andmebaasi pidamise eesmärki silmas pidades ei ole info pärimiste ega kinnisasjade omandi loovutamiste kohta vältimatult vajalik, kuna tehingute andmebaasi peamiseks eesmärgiks on koguda ja töödelda infot maa väärtuse kohta. Juhul, kui peetakse vajalikuks, et Maa-amet hakkaks tehingute andmebaasi koguma andmeid ka AÕS § 126 kohaste kinnisomandi loovutamise tehingute ja pärimiste kohta, on vaja muudatused läbi rääkida notaritega, kes Maa-ametile tehingute andmeid edastavad, samuti on vaja muuta MaaKatS-i ja näha ette andmebaaside arendustööd. Vaja on arendada nii e-notari infosüsteemi kui ka Maa-ameti tehingute andmebaasi selliselt, et lisatakse tehingu eesmärgi andmeväli eristamaks kinnisomandi loovutamise tehinguid. Meie hinnangul ei ole kirjeldatud mahuga muudatused mõistlikud, kuna kinnisomandi loovutamise tehinguid tehakse aastas vaid ligi 50 korral, samuti ei vaja Maa-amet tasuta käsutuste infot maa hindamise ega väärtusega seotud ülesannete täitmiseks. Selliste andmete näol oleks tegemist vaid aruandlusega. Teeme ettepaneku sätestada õigusakti tasandil kohalike omavalitsuste kohustus esitada Rahandusministeeriumile kord aastas ülevaade kinnisomanditest, mille kohalik omavalitsus on muudetava AÕS § 126 alusel omandanud Eesti Linnade ja Valdade Liit Eesti Linnade ja Valdade Liit ei pea võimalikuks kooskõlastada asjaõigusseaduse (AÕS) Võrreldes 2018. aastaga, mil samasugune eelnõu kooskõlastamiseks esitati, § 126 muutmise seaduse eelnõu järgmistel põhjustel. on olukord oluliselt muutunud. Leiame, et asjaõigusseadus tuleb jätta kavandatud viisil muutmata, kuna kavandatav Riik on probleemiga tegelenud ning algatas sellekohase pilootprojekti seadusemuudatus rikub kohaliku omavalitsuse finantsgarantiid ega lahenda nn koostöös 3 kohaliku omavalitsusega (edaspidi KOV), mille käigus on tühjade korterite probleemi. katsetatud läbi erinevad menetlustoimingud mitteatraktiivsete Asjaõigusseaduse muutmise ajendiks on asjaolu, et probleemsetest korteritest riigi korteriomanditega tegelemisel. kasuks loobumine on muutunud riigile kulukaks ning korterite riigile loovutamise Just selle pilootprojekti tulemusena sai selgeks, et riigil ei ole võimalik süveneva tendentsi tõttu suurenevad riigi kulud veelgi. Selle asemel, et riiklikul lahendada tühjenevate kortermajade probleemi ilma KOVide sellekohase tasandil tegeleda rahvaarvu vähenemise, ääremaastumise, töötuse ning tegevuseta. Selliste riigi omandis olevate korteriomandite puhul tasub riik majandusliku toimetuleku probleemidega, soovitakse tekkinud kahjulikud tagajärjed küll nende korterite ülalpidamiskulud, kuid kortermajad tervikuna lagunevad 11 jätta kohalike omavalitsuste kanda. Lisame, et ehkki eelnõu on seletuskirja kohaselt edasi ja on nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus suunatud korterite loovutamise regulatsioonile, puudutab seadusemuudatus elukeskkonnas. tegelikult kõiki kinnisomandeid. Prognoosimatu on, missuguseid ja mis mahus KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse kinnisasju hakatakse tulevikus omanike poolt loovutama ning missugused kulud ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi sellega kaasnevad. lahendusi ja võimalusi: inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, ELVL ei nõustu asjaõigusseaduse muutmisega kavandatud viisil, sest eelnõu ei näe korterelamu lammutada või võimaluste olemasolu korral ka renoveerida ja ette regulatsiooni, mis tagab kohalike omavalitsuste rahastamise võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. seadusemuudatusega ettenähtud kohustuste täitmiseks. Ka seletuskirja lisas toodud Korterelamute tühjenemine on ainult üks elanikkonna kahanemise kavandite kohaselt on meetmed seotud üksnes korteriomanditega. Ülesannet ei saa tagajärgedest ning on oluline, et KOVidel tekiks visioon ja ruumiline määratleda omavalitsuslikuks vaid selle alusel, et kinnisomand asub kohaliku arenguplaan oma territooriumil, kuidas kohandada elukeskkonda vastavalt omavalitsuse territooriumil ja kas eraõiguslik isik soovib jätkata enda vara suhtes elanike arvule ja vajadustele. Elamumajanduse ümberkorraldamisega on omandiõiguse teostamist. Kohalike omavalitsuste ülesannete hulka ei kuulu seotud ka infrastruktuuri arendamine ja teenuste pakkumine. Tühjenevate eraomanike eest nende jaoks mitteatraktiivse ja majanduslikult ebamõistlikuks korterelamute lahendamisel on tähtis elanikega vahetu suhtlus, eriti muutunud varaliste kohustuste üle võtmine ning eraõiguslikest suhetest tekkinud tühjenevate korterelamute viimaste elanikega, kes võivad vajada ka KOVi tagajärgedega tegelemine. Selle asemel, et muuta kohustatud subjekti, tuleks riigil teisi teenuseid (nt sotsiaalteenuseid). töötada välja jätkusuutlikud lahendused ning regulatsioon, mis ei võimaldaks eraomanikel delegeerida enda varalisi kohustusi avalikule võimule ilma vastutuseta. See, mida juba üleskerkinud tühjenevate kortermajade probleemi Juhul, kui kõnealuse seadusemuudatusega ei kaasne kohalike omavalitsusüksuste lahendamisel riigil oli võimalik teha, seda ka tehti: selgitati välja konkreetsed adekvaatset rahastamist, rikub riik Eesti Vabariigi põhiseaduse §-st 154, § 157 lõikest võimalused ja probleemkohad, koostati ruumilised ja õiguslikud analüüsid ja 2 ja Euroopa kohaliku omavalitsuse harta artiklist 9 tulenevat kohalike lahendused, lisaks selgitati välja ka vajalikud kulud ning ette nähti rahalised omavalitsusüksuste finantsgarantiid. Lähtudes eeltoodust teeme ettepaneku jätta vahendid. asjaõigusseadus kavandatud viisil muutmata ning tegeleda riiklikul tasandil Koostatud on praktilised juhendid ja näidisdokumendid ettetulevate elamispindade tühjenemise põhjustega. Juhul, kui kohalike omavalitsusüksuste õiguslike probleemide ning kitsaskohtade lahendamiseks. kanda jäävad kõik loovutatud kinnisomanditega seotud kulud, peab riik tagama kohalikele omavalitsustele nende kulude täieliku rahastamise. Käesoleval ajal on riik alustanud ühe toetusmeetme rakendamist: Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeetme alusel on toimunud kaks taotlusvooru, kokku mahuga ligikaudu 3,7 mln eurot. Taotluse esitasid Narva-Jõesuu, Kohtla-Järve, Toila, Lüganuse. Projektid on menetluses ja elluviimisel. Lisaks on kavas veel 2 meedet (AÕS § 126 muutmise järgselt). Rahandusministeeriumi kasutuses olevate andmete alusel oleks teoreetiline maksimaalne keskmine kulu aastas järgmine: loobutud korterite ülalpidamiskulu aastas ligikaudu 358 000 eurot ja renoveerimisele 12 mittekuuluvate kortermajade lammutuskulud oleks keskmiselt 465 000 eurot aastas, lisaks KAHOS alusel tühjenevas korterelamus korteriomandite omandamine 1 020 000 eurot (maksimaalselt 340 korterit aastas, keskmise hinnaga 3000 eurot üks korter); asenduskorterite omandamine 150 000 eurot (maksimaalselt 15 korterit aastas kuni 10 000 eurot üks korter). Rahalised vahendid nähakse alates 2026. aastast riigieelarves ja riigieelarvestrateegias. Toetusmeetmete elluviija koostab vastavad toetusmeetmed ja tegeleb nende ellurakendamisega. Eeldatavasti on see Regionaal- ja Põllumajandusministeerium kui ministeerium, kelle valdkonda kuulub Vabariigi Valitsuse seaduse alusel regionaalpoliitika ja -arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine. Kaalumisel on ühe meetme rakendamine anda üle Kliimaministeeriumile, selgub menetluse käigus. Meetmed on tõesti seotud otseselt üksnes korteriomanditega, kuid statistika näitab, et muud vara loovutataksegi äärmiselt vähe. Seletuskirjas olev tabel nr 1 näitab, et 97% praegu riigile loovutatud kinnistute sihtotstarbed on seotud KOVi ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 ja 2 ja ainult 3% ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud ülesannetega (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa). Loovutamine on oma olemuselt sarnane pärimise juhtudega, kus puudub pärijate tahe vara vastu võtta ja kus vastav kohustus on suunatud KOVile (pärimisseaduse §-dega 11 ja 18, mille kohaselt on pärijate puudumisel seadusjärgseks pärijaks pärandi avanemise koha KOV). Sealjuures on osa vara selline, mis on KOVile kasulik. Riiklikul tasandil rahvaarvu vähenemise, ääremaastumise, töötuse ning majandusliku toimetuleku probleemidega tegelemine on äärmiselt vajalik ja seda tulebki teha, kuid isegi kui need riigi tegevused suures plaanis positiivselt lahenema hakkavad, ei lahenda see ikkagi konkreetset loovutatud varade probleemi, mida reguleerib AÕS § 126. 13  Tühjenevate kortermajade ja loovutatud korteriomanditega on vaja tegeleda nüüd ja praegu ning läbiviidud pilootprojekt näitas selgelt, et KOV on selles küsimuses keskne lahendaja, mistõttu soovib Rahandusministeerium koos AÕS § 126 muutmisega käivitada meetmed KOVide jaoks tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks, kuna esmased vastavad rahalised vahendid selleks on juba eraldatud. Eesti Linnade ja Valdade Liit II kooskõlastusring Eesti Linnade ja Valdade Liit, tunnustades küll eelnõu koostajate püüdlusi leida Selgitatud. lahendusi eelnevas kooskõlastusmenetluses tõstatatud probleemidele, ei pea siiski Nagu varem oleme märkinud, siis senine analüüs näitab, et need ülejäänud võimalikuks kooskõlastada asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kinnisomandid on samuti suures osas seotud kohalike omavalitsuste kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu esitatud kujul järgmistel põhjustel. ülesannetega. Lisaks on lisatud eelnõusse täiendus, et välistada võimalus, et 1. Jätkuvalt on probleemiks, et ehkki eelnõu on seletuskirja kohaselt suunatud juriidilised isikud saavad samuti kinnisomandist loobuda. korterite loovutamise regulatsioonile, puudutab seadusemuudatus tegelikult kõiki Seetõttu on ka raske analüüsida KOVidele tulevikus tekkivaid kulusid muu kinnisomandeid. Prognoosimatu on, missuguseid ja mis mahus kinnisasju hakatakse loobutud kinnisomandi osas, kuna praegused andmed ei võimalda teha sellist tulevikus omanike (sh juriidiliste isikute) poolt loovutama ning missugused kulud järeldust või konkreetset prognoosi, kas ja kui palju siis ikkagi need muud sellega kaasnevad. Toetusmeetmed on aga ette nähtud üksnes korteriomandite kinnisomandid KOVidele tööd ja kulusid juurde toovad. KOV tegevusega jaoks. Juhul, kui kohalike omavalitsusüksuste kanda jäävad kõik loovutatud mitteseotud vara osas peab KOV ilmselt samal viisil tegelema, nagu on kinnisomanditega seotud kulud, peab riik tagama kohalikele omavalitsustele nende tegelenud seni riik või siis nagu KOV tegeleb näiteks päritud ja peremehetu kulude täieliku rahastamise. varaga: otsida võimalusi kas võõrandada või kasutusele võtta. Olukorda, kui sellist kinnisomandit hakatakse rohkem loovutama, saab täiendavalt analüüsida ikkagi siis, kui selliseid juhtumeid hakkab rohkem ette tulema. 2. Probleemsete korterite üleandmise tempo on eeldatavasti suurem kui kohalike Kuigi probleemsetes piirkondades saab koormus olema suurem, siis teisalt omavalitsuste (edaspidi KOV) võimalus probleemide lahendamisega, ehk on just need piirkonnad osalenud senises pilootprojektis, mille kaudu nad on elamumajanduse ümberkorraldamisega, tegeleda. Ka korteritest loobumine on omandanud olulised teadmised ja kogemused probleemide lahendamise aja- juhuslik ja ei sõltu KOVi plaanidest süsteemselt probleemsete kortermajadega ja ressursikulust. Kogu pilootprojekti ajal oli kaasatud riigi poolt ja riigi tegeleda. Lisanduvad loobutud kinnisomandid suurendavad KOVide ametnike rahastatud õiguslik nõustamine, jooksvate küsimuste pideva lahendamise töökoormust ja selle kompenseerimist ei näe ette ka erastamisest laekuva raha tulemusena on valminud üksikasjalik juhis koos erinevate kirjade, taotluste kasutamise seaduse muudatus. Eelnõu seletuskirja kohaselt eeldatakse intensiivset ja otsuste näidissõnastusega, vt Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend. 14 tegelemist probleemidega, mis omakorda tõstab veelgi töökoormust ja eeldab Kui rääkida Ida-Virumaast kui kõige rohkem selle probleemiga täiendavat tööjõudu. Seadusemuudatusega kaasnev koormus on märkimisväärne kokkupuutuvast piirkonnast, siis sinna on suunatud ja ka juba rakendamisel just piirkondades (Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti), kus inimeste ja KOVide toimetulek on üks toetusmeede https://www.rtk.ee/ida-viru-maakonna-tuhjenevate- suure surve all. See võib viia antud piirkonna KOVid veelgi suurematesse raskustesse. korterelamute-probleemistiku-lahendamise-toetusmeede, mis peaks Mitteatraktiivsete omandite probleemide lahendamine eelnõuga pakutud kujul võib andma ka täpsema ja reaalsema pildi võimalikest rahalistest kulude osutuda ohuks KOVi toimimise jätkusuutlikkusele. Eelnõukohaselt pannakse senine edasiseks prognoosiks. riigi ülesanne KOVidele, kuid arvestamata on jäetud, et tulevikku suunatud riskide puhul on riigil enam võimalusi nendega hakkama saada ja lahendada. Riigi võimekus antud valdkonnas hakkama saada ja lahendusi leida seisnebki 3. Kuna seletuskirjas läbivalt on seotud seadusemuudatus sellega, et valdav selles, et kas kanda selliste varadega seotud otsesed kulud ja võimalusel enamikloovutatud kinnisomandist on seotud kohalike omavalitsuste korraldamise müüki panna/konserveeruda või leida võimalused süsteemseks probleemi seaduses (KOKSis) sätestatud KOVi ülesannete täitmisega, siis kordame juba lahendamise rahastamiseks läbi kohaliku elukeskkonna kujundamise ja varasemalt märgitut, et kohustus korraldada elamu- ja kommunaalmajandust ei sotsiaalsete probleemide lahendamise, aga seda ei suuda riik iseseisvalt hõlma KOVide kohustust omandada kinnisomandeid, mille omanik ei soovi keegi olla. lahendada. Ülesannet ei saa määratleda omavalitsuslikuks vaid selle alusel, et kinnisomand asub kohaliku omavalitsuse territooriumil ja kas eraõiguslik isik soovib jätkata enda vara suhtes omandiõiguse teostamist. Kohalike omavalitsuste ülesannete hulka ei kuulu eraomanike eest nende jaoks mitteatraktiivse ja majanduslikult ebamõistlikuks muutunud varaliste kohustuste üle võtmine ning eraõiguslikest suhetest tekkinud tagajärgedega tegelemine. 4. Juhul, kui loobutakse transpordimaa või ka üldkasutatava maa sihtotstarbega Piiratud asjaõiguste kustutamine on eraldi teema, seda teemat peab eraldi kinnisasjade omandist, võivad kinnistut koormata piiratud asjaõigused. arutama Justiitsministeeriumiga Kinnisasjade, eelkõige transpordimaa ja üldkasutatava sihtotstarbega kinnisasjade, mida koormavad piiratud asjaõigused (reaalservituudid, isiklikud kasutusõigused jne), takistavad KOVidel KOKS § 6 lõikes 1 sätestatud ülesande ja ehitusseadustikust tulenevate tee omaniku kohustuste täitmist. Kinnisasjade omandamisel jäävad piiratud asjaõigused kinnistusraamatusse kantud sisuga kehtima. Sellised piiratud õigused on oma olemuselt vastuolus kinnisasja avaliku kasutamisega, kuna tagavad üksnes teatud isikute õiguse (ka ainuisikuliselt) kinnisasja kasutada, avalik kasutamine tähendab aga kõigi isikute õigust kinnisasja piiramatult kasutada. Seetõttu ei soovi KOVid omandada kinnisasju, mille omandist on loobutud ja mis on piiratud asjaõigustega koormatud. Piiratud asjaõigused takistavad kinnisasja omandiõiguse teostamist, eelkõige kinnisasjadel asuva tee või haljasala avaliku kasutamise tagamist, 15 samuti nende korrashoiu- ja remonttööde tegemist. Piiratud asjaõiguste kustutamine kinnistusraamatust on keerukas ning aega ja ressurssi nõudev tegevus, seda eriti juhul, kui õigustatud isikuteks on korteriomandite omanikud. Servituudi seadmise lepingutes on poolte õigused ja kohustused kokkulepitud väga erinevalt. Näiteks on korrashoiukohustus valitsevate kinnisasjade omanikel, mistõttu ei saa KOV ise kinnisasja korras hoida. Transpordimaa sihtotstarbega kinnisasja omandamisel muutub kinnisasjal asuv tee avalikult kasutatavaks teeks vastavalt EhS § 92 lõikele 5, mistõttu pole juurdepääsuõiguse tagamiseks seatud servituutide järele enam vajadust. Sama on üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnisasja puhul, millel asuv haljasala muutub avalikult kasutatavaks. Samuti ei soovi KOV omandada hüpoteegiga koormatud kinnisasju. Kui hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks kinnisasi müüakse, tekitab see KOVile rahalist kahju, näiteks juhul, kui KOV on teinud kulutusi kinnisasjal asuva tee rekonstrueerimiseks. Samuti ei ole sellisel juhul enam tagatud kinnisasjal asuva tee avalik kasutamine. Antud probleemi lahenduseks võiks olla eelnõusse lisatav säte, mille kohaselt kui loobutakse transpordimaa või üldkasutatava sihtotstarbega kinnisasja omandist, siis kustutatakse kinnistusraamatust kõik kinnisasja koormavad piiratud asjaõigused KOV avalduse alusel ja selleks ei ole vaja piiratud asjaõiguse omaniku (st puudutatud isiku) nõusolekut. 5. Teeme ettepaneku täiendada eelnõu, sõnastades, et kui omandireformi Selgitatud reservfondi(edaspidi ORF) laekunud rahast, mida saab kasutada erastamisest laekuva Sellise sätte lisamine AÕSi ei ole olemuslikult sobiv, riigipoolne rahastamine raha kasutamise seaduse § 7 lõige 1 punkti 8 kohaselt toetuse andmiseks KOVidele, on reguleeritud teiste seadustega, näiteks riigieelarve baasseadusega. kulude katmiseks ei piisa või ei peeta võimalikuks, siis puuduolevad rahalised Rahalised vahendid nähakse alates 2026. aastast riigieelarves ja vahendid KOVidele kaetakse sihtotstarbeliselt riigi eelarvest. Lisaks on ettepanek riigieelarvestrateegias. Tööjõukulude rahaliselt toetatavate tegevuste hulka lisada erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse § 7 lõiget 1 punkti 8 KOV saab arvestada konkreetsemate toetusmeetmete või riigieelarveliste tööjõukulude rahastamine. rahastamisskeemide kaudu. Eesti Omanike Keskliit 16 EOKL ei toeta asjaõigusseaduse § 126 muutmist. Selgitatud. Üldjuhul kaotab omanik oma kinnistu vastu huvi ning loovutab selle riigile, kui Vastab tõele, et üldjuhul kaotab omanik oma kinnistu vastu huvi ning kinnistut ei ole võimalik sihipäraselt kasutada; selle ülalpidamiskulud ületavad loovutab selle riigile, kui kinnistut ei ole võimalik sihipäraselt kasutada; selle kinnistu kasutamisest saadavat kasu ja kinnistul puudub kinnisvaraturul väärtus. ülalpidamiskulud ületavad kinnistu kasutamisest saadavat kasu ja kinnistul Eeltoodud mõjude esile kutsumisel on riigi roll võrreldes kohaliku omavalitsusega puudub kinnisvaraturul väärtus. silmapaistvalt suurem. Toome siinkohal näiteks riiklike muinsuskaitsealade loomise Samas näitab statistika (vt seletuskirjas tabel nr 1), et 97% praegu riigile Vabariigi Valitsuse poolt. Kõik sellekohased otsused on valitsuses langetatud ilma loovutatud kinnistute sihtotstarbed on seotud KOVi elamu- ja kommunaalmajanduse ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 majanduslikke mõjusid analüüsimata. Sh ei selgita(nud) Vabariigi Valitsus välja, kas ja 2 ja ainult 3% ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud ülesannetega otsusega ligi 100 000 omanikule kaasneva suureneva vastutuse, omandiõiguse (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa). piirangute, suurenevate korrashoiu- ja ülalpidamiskulude ning topelt Praegusel ajal on aga enamasti loovutatud korteriomandeid tühjenevates halduskoormuse tingimustes kinnistul mingigi väärtus säilib. Sama kortermajades. tegutsemispraktika on kasutusel ka uute muinsuskaitsealade moodustamisel Muude varade osas peaks kehtima analoogia olukorraga, mis kehtib KOVi (Sillamäe) ja olemasolevate laiendamisel. poolt vara pärimisega, kusjuures osa sellist vara on KOVile vajalik ja kasulik. Ka maapiirkondades asuvate korteriomandite väärtusetuks muutumine on seotud Samuti on senine praktika näidanud, et sõltumata sellest, kes loovutatud vara riigi otsustega, eelkõige eluasemestrateegiaga, mis suunab inimesi otsima haldamise eest vastutab, tuleb ette näha eelarvelised vahendid vara kvaliteetset ja jätkusuutlikku eluaset piirkondadest, kus eluasemefondi uuenemine haldamiseks. Vara haldamisega seotud kulud ei sõltu oluliselt sellest, kas toimub vabaturu tingimustes, kinnisvaraturg on likviidne, riiklikke omandipiiranguid haldajaks on riik või KOV, vaid vara liigist ja tegelikust vajadusest. on vähe ning avalike teenuste kvaliteet ja hinnatase on atraktiivne. Samuti kiirendab Riik käivitas 2019. aastal tühjenevate kortermajade pilootprojekti koostöös 3 maapiirkondades asuvate korteriomandite hülgamist 2018 jõustunud KrtS, mis KOViga, mille käigus on katsetatud läbi erinevad menetlustoimingud muutis oluliselt korteriomanike kokkuleppe-, eriomandi eseme ja kaasomandi eseme mitteatraktiivsete korteriomanditega tegelemisel. muutmise ja korteriühistu vastutuse tingimusi, tekitades juurde terve rea uusi Just selle pilootprojekti tulemusena sai selgeks, et riigil ei ole võimalik korteriomandite väärtusetuks muutumise riske ja võimalusi. lahendada tühjenevate kortermajade probleemi ilma KOVide sellekohase tegevuseta. Selliste riigile loovutatud korteriomandite puhul tasub riik küll Sõltumata sellest, milline on riigi tahe kinnistute väärtust ja omanikutunde nende ülalpidamiskulud, kuid kortermajad tervikuna lagunevad edasi ja on vähenemist mõjutavate otsuste juures, peab kinnistute omanikel, ja kinnisvaraturul nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus elukeskkonnas. laiemalt, säilima kindlustunne selles, et riik tunnetab oma otsuste tagajärgi. Seetõttu KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse leiab EOKL, et täna kehtiv AÕS-s sätestatud regulatsioon, kus väärtusetuks muutunud ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi lahendusi ja võimalusi: inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, 17 kinnisvara omanikuks saab riik, on sobivaim viis kinnistuomanike ja riigi vastanduvate korterelamu lammutada või võimaluste olemasolu korral ka renoveerida ja huvide tasakaalustamiseks. võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. On koostatud vastavad ruumilised ja õiguslikud analüüsid ja praktilised EOKL on hea meelega valmis tegema Rahandusministeeriumiga koostööd juhendid ettetulevate õiguslike probleemide ning kitsaskohtade väärtusetuks muutunud kinnistute probleemile sobivate lahenduse leidmisel. Kuna lahendamiseks ning arvestatud välja kulud ning koostamisel on vastavad probleemi tegelik ulatus on tänaseks loovutatud kinnistutega võrreldes sadu kordi rahalised meetmed. suurem, siis ei ole KAHOS-e regulatsiooni abil seda võimalik lahendada. Seetõttu oleme seisukohal, et lisaks kohalikele omavalitsustele tuleb lahendusse haarata Eelnõud on pärast kooskõlastamisel käimist täiendatud erastamisest laekuva seaduse muutmise ettepanekuga, seaduse § 7 lõiget 1 täiendatakse uue korteriühistud ja muuta KrtS-i ja MuKS-i regulatsioone. punktiga 8, millega antakse õigus omandireformi reservfondi (edaspidi ORF) laekunud raha kasutada ka toetuse andmiseks KOVidele asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks, samuti samuti KAHOS § 4 lg 1 p 10 kohase korteriomandi omandamise, sellest tuleneva kortermaja ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks. Hetkeseisuga on riik Ida- Viru maakonna KOVide kulude katmiseks läbi taotlusvooru eraldanud 1,7 miljonit eurot ning lähima paari aasta (AÕS § 126 muutmise järgselt) kulude jaoks on riik eraldanud rahalisi vahendeid veel kokku summas 3,660 miljonit eurot. Muinsuskaitseliste ning korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenevate probleemidega tuleb loomulikult tegeleda, need ettepanekud edastame Justiits- ja Kultuuriministeeriumile, kelle tegevusvaldkonnaga on vastavad seadused seotud. Rahandusministeerium soovib hetkel koos AÕS § 126 muutmisega käivitada meetmed KOVide jaoks tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks, kuna vastavad rahalised vahendid lähiaastateks on juba eraldatud. 18