Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmine

Justiits- ja Digiministeerium Kliimaministeerium Meie 30.05.2025 nr 1.1-10.1/2563-1 Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmine Austatud ministrid Esitame teistkordseks kooskõlastamiseks kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse, mis on seotud tühjenevate kortermajade probleemistikuga. Eelnõu oli esmakordselt kooskõlastamisel 2023. a suvel ning on eelnõude infosüsteemist EIS leitav toimiku 23-0959 alt. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Jürgen Ligi rahandusminister Lisad: 1) eelnõu 2) seletuskiri 2) kooskõlastustabel Lisaadressaadid: Andmekaitse Inspektsioon Eesti Omanike Keskliit Eesti Korteriühistute Liit MTÜ Ida-Virumaa Omavalitsuste Liit Helje Päivil 5885 1353 [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272  Eelnõu 27.05.2025 Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seadus Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 4 lõike 1 punkt 10 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „10) elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi või kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks, kui loobutud on korterite või kaasomandite kasutamisest, mis moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast, ning korterelamut või kaasomandis olevat elamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida ;“; 2) paragrahvi 4 täiendatakse lõigetega 5 ja 6 järgmises sõnastuses: „(5) Korteriomandi või kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamisel käesoleva paragrahvi lõike 1 punkti 10 alusel peavad nimetatud punktis sätestatud tingimused olema täidetud ainult kinnisasja omandamise menetluse algatamisel. (6) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 10 nimetatud aluse esinemise hindamiseks on menetluse läbiviijal õigus koguda ja töödelda korteriomandi või kaasomandi kohta järgmisi andmeid: 1) elektritarbimise viimase 12 kuu andmed, 2) majandamiskulude võlgnevuse viimase 12 kuu andmed.“; 3) paragrahvi 12 lõiget 2 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses: „Käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel elamumajanduse ümberkorraldamisel võib omandatava eluotstarbelise vara hindaja olla ka isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse.“; 4) paragrahvi 12 lõiget 5 täiendatakse kolmanda lausega järgmises sõnastuses: „Nimetatud nõudeid ei kohaldata käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatava korteriomandiosas.“; 5) paragrahvi 12 täiendatakse lõikega 61 järgmises sõnastuses: „(61) Käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatavate korteriomandite hindamisel võib sama korterelamu kolme korteri hindamise alusel saadud keskmist ruutmeetrihinda rakendada ka samas korterelamus ülejäänud samaväärsete korteriomandite hindamisel.“; 6) paragrahvi 16 täiendatakse pärast tekstiosa „tasust“ tekstiosaga „, kuid mitte vähem kui on 0,4-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk“; 7) paragrahvi 23 lõikes 5 asendatakse tekstiosa „lõikes 1“ tekstiosaga „lõikes 1 või 2“; 1 8) paragrahvi 24 lõiget 4 täiendatakse kolmanda lausega järgmises sõnastuses: „.Käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel kinnisasja omandamisel vahetamise teel võib vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus erineda ka rohkem kui 30 protsenti.“; 9) paragrahvi 30 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(2) Kui tasu ja käesoleva seaduse §-s 16 nimetatud hüvitis tuleb välja maksta isikule, kelle asukoht või arvelduskonto number ei ole teada, või kui menetlusosaline ei ole teada, kantakse need Rahandusministeeriumi hallatavale deposiitkontole või deponeeritakse kohaliku omavalitsuse üksuse hallataval eraldi kontol.“. Lauri Hussar Riigikogu esimees Tallinn, „.....“....................2025. a Algatab Vabariigi Valitsus „.....“.......................2025. a (allkirjastatud digitaalselt) 2  Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus 1.1. Sisukokkuvõte Eelnõuga muudetakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses avalikes huvides elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil korteriomandi omandamiseks vajalikku regulatsiooni. Elamumajanduse ümberkorraldamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse kontekstis tähendab kahaneva rahvastikuga piirkondades eluasemeturu tasakaalustamist selliselt, et tühjenevates kortermajades, mille rekonstrueerimine ei ole otstarbekas, luuakse võimalus pakkuda elanikele sobiv elamispind mujal ja võimaldada tühjade kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamist ning maa-ala kasutamist muul otstarbel. Regulatsiooni muutmise eesmärk on kõrvaldada senised mitmetimõistetavused ja takistused eelnimetatud regulatsioonist menetluse toimimise ja ajalise ressurssi kasutamise tõhustamiseks. Lahendamist vajavad probleemid on järgmised: 1. Seaduses toodud alus avalikes huvides kinnisasjade omandamiseks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil on põhjendamatult piirav, selles toodud kriteeriumid võivad menetluse ajal muutuda ning puudub selge õiguslik alus saada andmeid kriteeriumide täitumise kohta. 2. Kõik seaduses ettenähtud tasud, hüvitised ning tasude arvutamise reeglid ei sobi kinnisasja avalikes huvides omandamisele elamumajanduse ümberkorraldamisel. 3. Kinnisasja omandamisel kohaliku huvi korral ei rakendu kõik samad võimalused, mis riigi huvi korral ning see takistab mõistliku aja jooksul probleemi lahendamist. Lisaks korteriomandi omandamisele elamumajanduse ümberkorraldamisel lisatakse regulatsiooni ka kaasomandis oleva elamu mõtteline osa, sest vahel on kortermajadega seotud analoogsed probleemid ka elamutes, mis on kasutuses kaasomanditena. Eelnõu kohaselt muudetakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seadust järgmiselt: 1. Muudetakse elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandite avalikes huvides omandamise alust, vähendades piiranguid ja laiendades võimalust lisaks korteriomandite omandamisele ka kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks. Lisatakse õiguslik alus saada andmeid kriteeriumide täitumise kohta, et oleks võimalik õigeaegselt reageerida tühjeneva korterelamu või kaasomandis oleva elamu probleemi lahendamiseks, et see ei eskaleeruks ja ei tooks kaasa lisaks sotsiaalsetele probleemidele elukeskkonna halvenemist või lausa ohtlikke olukordi. 2. Muudetakse tasude arvestuse, hindamispõhimõtete, hüvitiste maksmise ja kinnisasjade vahetustehingu väärtuste vahe ülempiiri viisil, mis toetab loogiliselt korteriomandite ja 1  kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamise eesmärki tühjenevas korterelamus või kaasomandis olevas elamus. 3. Täiendatakse seadust kinnisasja omandamise otsustamiseks kohaliku huvi korral, mis võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel operatiivselt tegeleda mistahes probleemi lahendamisega, milleks on vaja omandada avalikes huvides kinnisasju. 1.2. Eelnõu ettevalmistajad Eelnõu ja seletuskirja koostas Rahandusministeeriumi riigivara osakonna jurist Helje Päivil (tel: 5885 1353, e-post: [email protected]). Eelnõu juriidilise ekspertiisi tegi Rahandusministeeriumi personali- ja õigusosakonna õigusloome valdkonna juht Virge Aasa (tel: 5885 1493, e-post [email protected]). Eelnõu toimetas keeleliselt personali- ja õigusosakonna keeletoimetaja Sirje Lilover (töösuhe lõppenud). 1.3. Märkused Eelnõuga muudetakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seadust (RT I, 04.12.2024, 10). Eelnõu ei ole seotud ühegi muu menetluses oleva eelnõuga, Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega. Eelnõu vastuvõtmiseks Riigikogus on vajalik poolthäälte enamus. 2. Seaduse eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS) on kehtinud 2018. aasta 1. juulist ja sellest ajast on selles ka alus korteriomandi omandamiseks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil (KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10). Sätte mõtteks on luua eelkõige tühjenevates kortermajades, mille rekonstrueerimine ei ole otstarbekas, võimalus pakkuda elanikele sobiv elamispind mujal ja võimaldada tühjade kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamist ning maa-ala kasutamist muul otstarbel. Nimetatud aluse lisamise vajadus tulenes suurenevast tendentsist, et kahaneva rahvastikuga piirkondades, eelkõige Ida-Viru, Valga, Jõgeva ja Järva maakondades, hakkasid mitmed kortermajad tühjenema, mis tõid kaasa selles piirkonnas kinnisvara väärtuse vähenemise, korterite müümine neis kortermajades oli väga keeruline ning sellest tekkis allakäiguspiraal – langes nii elukeskkonna atraktiivsus kui piirkonna majanduslik käekäik. Nn tühjenevate korterelamute probleemi juurpõhjuseks on viimaste aastakümnete jooksul aset leidnud rahvastiku vananemine, tööstusalade ümberpaiknemine, inimeste koondumine suurematesse linnadesse ning ulatuslik väljaränne maapiirkondadest. See on tekitanud teatud Eesti piirkondades mitmeid sotsiaalmajanduslikke probleeme, sh on selle tendentsi tagajärjel elanikest tühjenenud hulk kortereid ja samas majas elavatele teistele korteriomanikele on aina kasvavate kommunaalmaksete tasumine ülejõukäiv, tekivad võlad, varade väärtus langeb. 2 Vastavalt 2020. aastal valminud hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegiale 1 on prognoositud, et Eestis aastaks 2050 võib kasutusest välja langeda suurusjärgus 5300 korterelamut (~5 mln m²), mis on 23% kõikidest korterelamutest. Probleemi lahendamise süsteemseks eesmärgiks on kahaneva rahvastikuga piirkondades elamumajanduse ümberkorraldamine ja eluasemeturu tasakaalustamine selliselt, et vähendatakse alakasutatud ja väheväärtusliku kinnisvara hulka ning tasakaalustatakse eluasemeturgu. Selleks omandab KOV suures ulatuses tühjaks jäänud korterelamud, mida ei ole korterelamu auditi kohaselt otstarbekas renoveerida ning neis elavad leibkonnad aidatakse kolida elamiskõlblikusse või rekonstrueerimisele kuuluvasse korterelamusse. Seejärel lammutab KOV tühjaks jäänud kortermajad. Vabanenud ja omandatud maade arvelt saab KOV kasvatada enda käsutuses olevat maaressurssi, mis on Eestis ajaloolistel põhjustel väga väike ning seejärel kasutada neid alasid elukeskkonna ja ettevõtluse arendamisel. Koos korteriomandite omandamisega ja korterelamu lammutamisega tuleb aga lahendada omandiprobleemid, kinnistusraamatusse kantud õiguste ja kohustustega seotud probleemid ning lõpuks kustutada korteriomandid kinnistusraamatust ja korteriühistu korteriühistute registrist. KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10 sellist lahendust võimaldab, kuid seda sätet praktikas mõnda aega ei kasutatud. 2019. aastal käivitas Rahandusministeerium projekti „Kahaneva rahvastikuga piirkondades probleemsete korterelamute elanike ümberasustamine ja kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamine“ (edaspidi pilootprojekt). Pilootprojektis osalenud kolmes kohaliku omavalitsuse üksuses (Kohtla-Järve, Lüganuse ja Valga) oli 2018. aasta andmetel 20%‒30% kõikidest eluruumidest korterelamutes asustamata. Mõnes piirkonnas oli asustamata eluruumide osakaal kuni 50%. Prognooside kohaselt lisandub nendes kohalikes omavalitsuses 20 aasta jooksul veel samas suurusjärgus asustamata eluruume. Pilootprojekti käigus testiti koos Kohtla-Järve linna, Lüganuse valla ja Valga vallaga õiguslikke ning praktilisi lahendusi KOVi poolt tühjenevates korterelamutes elanikelt korteriomandite omandamiseks. Eelpoolnimetatud pilootprojekti käigus koostati mitmeid uuringuid ja analüüse2, mis andsid sisendi KAHOS rakendamisel selgunud probleemkohtade lahendamise vajadusest ja võimalustest. Eelnõu eesmärgiks on täpsustada ja täiendada pilootprojekti läbiviimise käigus tuvastatud KAHOS regulatsiooni õiguslikke probleeme. Eelnõu koostamisele eelnes seaduseelnõu väljatöötamiskavatsuse3 koostamine ja selle kooskõlastamise menetlus. Eelnõus on võetud arvesse väljatöötamiskavatsuse kooskõlastamisel esitatud märkuseid ja ettepanekuid. Eelnõu järgib väljatöötamiskavatsuses välja toodud probleeme ja nende lahendusettepanekuid. 1 Hoonete rekonstrueerimise pikaajaline strateegia. 2020 aasta, Tallinna Tehnikaülikool. 2 Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks. 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium. Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend 2022. aasta, Advokaadibüroo LEXTAL 3 EIS toimik nr 22-1613 3 Käesolevas eelnõus käsitatavad probleemid ja nende lahendused on võimalik tinglikult jaotada kolmeks: Probleem 1 KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 toodud alus on põhjendamatult piirav, selles toodud kriteeriumid võivad menetluse ajal muutuda ning KOVidel puudub selge õiguslik alus saada andmeid kriteeriumide täitumise kohta. Probleemi lahendamiseks muudetakse elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandite avalikes huvides omandamise alust, vähendades piiranguid ja laiendades võimalust lisaks korteriomandite omandamisele ka kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks. Lisatakse õiguslik alus saada andmeid kriteeriumide täitumise kohta, et oleks võimalik õigeaegselt reageerida tühjeneva korterelamu või kaasomandis oleva elamu probleemi lahendamiseks, et see ei eskaleeruks ja ei tooks kaasa lisaks sotsiaalsetele probleemidele elukeskkonna halvenemist või lausa ohtlikke olukordi. Probleem 2 Kõik KAHOSes ettenähtud tasud, hüvitised ning tasude arvutamise reeglid ei sobi § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud alusel omandamisele. Probleemi lahendamise tulemuseks on selge regulatsioon tasude arvestuse, hindamispõhimõtete, hüvitiste maksmise ja kinnisasjade vahetustehingu väärtuste vahe ülempiiri osas, mis toetab loogiliselt korteriomandite omandamise eesmärki tühjenevas korterelamus. Probleem 3 KOVile ei kohaldu kõik samasuguseid võimalused kui riigile. Probleemi lahendamise tulemuseks on süsteemne ja arusaadav regulatsioon kinnisasja omandamise otsustamiseks kohaliku huvi korral, mis võimaldab KOVil operatiivselt tegeleda mistahes probleemi lahendamisega, milleks on vaja omandada avalikes huvides kinnisasju. 3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Eelnõu koosneb üheksast punktist. Punktiga 1 täiendatakse ja täpsustatakse KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10, mis annab aluse omandada kinnisasja avalikes huvides elamumajanduse ümberkorraldamisel. Kehtiva KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10 seab avalikes huvides omandamisel elamumajanduse ümberkorraldamisel järgmised kriteeriumid: 1) loobutud on alates 18 korteriga korterelamus rohkem kui poolte korterite kasutamisest; 2) muudel juhtudel rohkem kui kolme neljandiku korterite kasutamisest; 3) korterelamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida. 4 Vastavalt KAHOS seletuskirjale tulenesid osakaalud Rahandusministeeriumi poolt koostatud korterelamute ülevaatusest Kohtla-Järvel, kus paiknevad riigile 2017. aastal loovutatud korterid. Need olid esimesed riigile loovutatud korterid ning selleaegne parim teadmine. Alates sellest ajast on tühjenevate korterelamute probleemi põhjalikumalt uuritud ning pilootprojekti käigus analüüsitud ka KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 rakendamist erinevate korterelamute suhtes. Pilootprojekti käigus sai kinnitust, et alla 18 korteritega korterelamute kasutusest loobutud korterite piirmäär on põhjendamatult kõrge (rohkem kui kolm neljandikku), muutes väiksemate kortermajade puhul sätte rakendamise praktikas peaaegu võimatuks. Korterelamute suurus ei ole aga antud küsimuses oluline, kuna rohkem kui poolte korterite kasutamisest loobumisel ei ole korterelamu korras hoidmine ja majandamine enam korralikult võimalik ega jätkusuutlik nii väiksemas kui ka suuremas hoones. Alla 18 korteriga tühjeneva korterelamu puhul peab haldusorgan aga täiendavalt ootama kuni probleemid piisavalt suurenevad, kuigi hoones on kasutuses vähem kui pool korteriomanditest. Näiteks 12 korteriga maja puhul oleks tingimus „rohkem kui kolm neljandikku“ täidetud alles siis, kui on loobutud 10 korteri kasutamisest. Kui sätte rakendamiseks peab ootama, kuni maja on juba nii suures ulatuses kasutusest välja langenud, kannatavad korterelamu viimased elanikud ja kohalik elukeskkond, kuna hoone võib olla tehnilise seisukorra tõttu ohtlik. Kuid ka alates 18-korteriga kortermajades ei ole oluline niivõrd loobutud korteriomandite arv, kuivõrd kasutusest väljalangenud pinna suurus. Tuleb arvestada, et korterid ei ole hoones ühesuurused ja alati ei pruugi tegemist olla tüüpelamutega (tüüp-korruselamud, barakid, endised ühiselamud, kööktubadega puithooned jne). Väikeasulates on korterelamutena kasutusel ka endised meiereihooned, endised elamu- ärihooned jne, mistõttu pooled korterid ei pruugi moodustada poolt korteriomandite kogupinnast. Tihti on kortereid kokku ehitatud ja esinevad muud eristuvad olukorrad. Ka omanike kulud on korteriomandite puhul enamasti seotud nii hoone kui terviku suuruse kui ka korteri pinnaga. Seetõttu muudetakse avalikes huvides korteriomandite omandamiseks elamumajanduse ümberkorraldamisel piirmäära, et kasutusest peab olema välja langenud rohkem kui pool kortermaja korteriomandite üldpinnast, mitte aga korterite arvust. Samuti võimaldab kehtiv sõnastus omandada üksnes korteriomandeid, mistõttu ei ole võimalik sellel alusel omandada kaasomandisse kuuluvat elamu osa, mis ei ole korteriomanditeks jagatud. Juhul, kui kaasomandis olev elamu ei ole ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav või ohtlik, ei ole selle omandamine KAHOS § 4 lõike 1 punkti 9 alusel samuti võimalik. Vastasel juhul peaks KOV enne KAHOS menetluse algust veenma omanikke kaasomandit lõpetama ja kinnistu korteriomanditeks jagama. Enne sellise muutuse tegemist oleks tarvilik selgitada välja, kui palju on selliseid korterelamuid, kus pole korteriomandeid moodustatud. 5 Seetõttu lisatakse võimalus omandada ka kaasomandis oleva elamu, mille osas kehtib samuti aluse rakendamiseks tingimus, et kasutusest peab olema välja langenud rohkem kui pool elamu üldpinnast. Põhiseaduse (edaspidi PS) § 32 sätestab omandipõhiõiguse, selle lõike 1 kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandipõhiõigus on küll täielikult ja tervikuna kaitstav, kuid tegemist ei ole siiski piiramatu õigusega: omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Seaduses sätestatud juhtudel ja korras tähendab, et omaniku nõusolekuta võõrandamine eeldab seaduslikku alust. Ilma seadusliku aluseta toime pandud omanikupositsioonist ilmajätmine on PS-ga keelatud.4 KAHOS § 4 lõige 1 näeb ette juhud, millal on kinnisasja omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine lubatav. Põhjalikum analüüs omandipõhiõiguse riive kohta sundvõõrandamise korral on leitav 2018. aasta KAHOS eelnõu seletuskirjast5. Käesoleva eelnõuga täpsustatakse § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud alust, et kinnisasjade (korteriomandite ja elamu mõttelise osa) omandamine elamumajanduse ümberkorraldamisel teeniks selgemalt ja eesmärgipärasemalt üldiseid huve. Üldise huvi olemasolu tuleb igal konkreetsel juhul eraldi hinnata. Seetõttu tuleb ka selliste kortermajade ja kaasomandis oleva elamu osas läbi viia vastav audit, millega oleks tõendatud, et korterelamut või kaasomandis olevat elamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida ning selle lammutamise eesmärgil korteriomandite või kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade omandamine on vajalik üldistes huvides vältimaks elukeskkonna halvenemist või ohtlikult lagunevaid hooneid. Hüvitise õiglus sõltub konkreetsest situatsioonist. KAHOS näeb ette, et kinnisasja hindamine viiakse läbi hüvitamise eesmärgil. Tasu kinnisasja eest peab sisaldama kinnisasja väärtust, otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäänud tulu. Hüvitus peab olema kohene. Hüvituse kohesuse nõudest tuleneb, et isikul on õigus saada hüvitis hiljemalt samal ajal omaniku nõusolekuta võõrandamise menetluse lõpuleviimisega.6 KAHOSe kohaselt makstakse isikutele tasu ja täiendavad hüvitised välja pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist. Kinnisasja valduse ülevõtmine ja omandi ülekandmine on võimalik alles pärast tasu ja hüvitiste maksmist või väljamaksmise võimatuse korral pärast raha deponeerimist. Käesolev eelnõu järgib eelnimetatud põhimõtteid ja kokkuvõttes võib öelda, et eelnõu on põhiseadusega kooskõlas. Punktiga 2 täiendatakse § 4 lõigetega 5 ja 6. 4 RKÜKo 03.12.2007, 3-3-1-41-06, p 27. 5 Riigikogu eelnõu 598 SE 6 RKPJKo 08.11.1996, 3-4-1-2-96, p 5. 6 Lõige 5 sätestab, et piirmäärad peavad olema täidetud ainult menetlust alustades, kuna eeldus, et loobutud on vajalikul määral korterite kasutusest, võib menetluse kestel muutuda. Seega võib tekkida olukord, kus menetlus on õiguspäraselt algatatud, aga omandamise otsuse tegemise hetkel ei ole kinnisasja avalikes huvides omandamise alused enam täidetud. HMS § 54 alusel peab haldusakt olema andmise hetkel kehtiva õigusega kooskõlas. Eelnevalt kirjeldatud olukorras ei oleks KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel korterite omandamine enam võimalik. Kirjeldatud probleemi ei tekiks, kui kõik korterid omandatakse KOVi asemel ühe omaniku (nt arendaja) poolt eesmärgiga teostada maja rekonstrueerimine või lammutamine. Sellisel puhul saavutaks KOV oma eesmärgi korrastada elamufondi ning eemaldada sealt tühjenevad ja lagunevad kortermajad. Korterite kasutusele võtmine on aga probleem, kui maja rekonstrueerimist või lammutamist ei teostata või see tegevus on pelgalt näilik. Selliselt jääb lagunev ja tühjana seisev kortermaja elamufondi alles ning sellest tulenevaid ohtusid ja negatiivseid mõjusid ei likvideerita. Ühtlasi on menetluse ajal korterite kasutusele võtmine probleemiks juhul, kui mõni üksik elanik soovib kogu menetlust takistada või venitada, väites, et on endale kuuluva korteri kasutusse võtnud. Seega on mõistlik sätestada, et kasutusest välja langenud korterite määra ja rekonstrueerimise otstarbekuse tingimused peavad olema täidetud üksnes menetlust algatades. Lõikega 6 antakse avalikes huvides omandamise menetluse läbiviijale õigus § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud aluse esinemise hindamiseks koguda ja töödelda andmeid, sealhulgas elektritarbimise kohta võrguettevõtjalt ja korteriühistu või kaasomandis oleva elamu majandamiskulude võlgnevuse andmeid korteriühistult. Andmeid küsitakse viimase 12 kuu kohta. KOVil puudub praegu selge õiguslik alus saada korterelamute ja elanike/omanike kohta andmeid, et uurida korterelamu vastavust KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusele. Kuna tarbimisandmed on teave, mida on võimalik seostada korteri omanikuks oleva füüsilise isikuga, siis on kaudselt tegemist isikuandmetega, mille kogumiseks peab olema seaduslik alus7, mistõttu haldusmenetluses ettenähtud haldusorgani uurimispõhimõte ei ole antud juhul piisav. Kuigi kohaliku omavalitsuse korraldamise seaduse § 6 lõige 1 paneb KOVile ülesandeks korraldada vallas või linnas elamumajandust ning KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel, toimub kinnisasja omandamine elamumajanduse ümberkorraldamise raames, ei tulene neist sätetest, et näiteks elektri ja vee tarbimisandmete ning korteriühistu (edaspidi KÜ) majandusnäitajate töötlemine on taolise seadusest tuleneva kohustuse tarbeks vajalik. Mõistlik lahendus on, et KAHOSt täiendatakse paragrahviga, milles sätestatakse, et menetluse läbiviijal on õigus eelmainitud andmeid koguda ja töödelda eesmärgiga tuvastada KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kasutusest väljalangenud korterite arvu konkreetses majas, mille osas on KOVil eelteadmine muude andmete alusel. 7 Isikuandmete kaitse seadus § 10 lg 2 7 Eelteadmine muude andmete alusel jõuab tavaliselt KOVini läbi probleemide, kui näiteks korterelamut ei köeta korteriomanike võlgnevuste tõttu KÜ ees või kortermaja on osaliselt tühjenenud ja KÜ ei suuda kortermaja toimimist korraldada või KÜ ei ole enam tegevusvõimeline. Pilootprojekti raames läbiviidud menetluste puhul sai selgeks, et elektri tarbimisandmete kasutamine on üks täpsemaid viise hinnata eluruumide kasutamist ja nende pinnalt sisustada kasutusest väljalangenud korterite määra. Ühtlasi loodaks sedasi seadusesse loetelu andmetest, mida on asjakohane koguda selleks, et sisustada konkreetsete korterite kasutusest välja langemist. Näiteks kui korteris on viimase 12 kuu elektritarbimine alla 100 kWh, on põhjust eeldada, et selline korter on kasutusest välja langenud. Majandamiskulude võlgnevuse andmed annavad täiendavat infot juhul, kui eelmiste andmete alusel võib jääda kahtlus, et aeg-ajalt, näiteks nädalavahetusiti seal keegi siiski elab. Kui võlgnevused on järjest rohkem kui 6 kuu osas, võib eeldada, et tegemist ei ole juhuslike makseraskuste, vaid teadliku valikuga korteriga mitte seotud olla. Hinnatava korteriga seotud elektri ja vee tarbimisandmed on isikuandmed Euroopa Liidu isikuandmete kaitse üldmääruse8 (edaspidi IKÜM) artikli 4 mõistes, sest kuigi andmete kogumisel ja töötlemisel ei ole andmete seostamine isikuga omaette vajadus ega eesmärk, on neid tarbimisandmed võimalik seostada korteri omanikuks oleva füüsilise isikuga. Isegi kui näiteks elektri tarbimisandmed oleksid kortermaja peale koondatud, näiteks ühe kortermaja kohta oleks teada mitmes korteris on aktiivne võrguleping või viimase 12 kuu jooksul tarbimine väiksem kui 100 kWh, oleks tegu isikuandmetega, kuna hilisemal analüüsil on siiski võimalik andmeid kokku viia konkreetse korteriga. Veelgi enam – menetluse käigus need andmed paratamatult ka viidaks kokku. Seega saab öelda, et antud juhul on isikustamata andmete töötlemine võimatu, samas ei saa KOV vajalikku infot kätte mingil muul mõistlikul moel. Pilootprojekti raames osutusid kortermajade tühjenemise hindamisel ühtlasi kasulikuks KÜ majandusnäitajad, millest nähtusid konkreetse korteriomandiga seotud võlgnevus KÜ ees. Konkreetse korteriomandiga seotud pikaaegse võlgnevuse ehk sissenõutavaks muutunud kohustuste info on samuti isikuandmed, sest ka seda teavet on võimalik seostada konkreetse korteri omanikuga. Vajalikke andmeid ei pruugi alati saada KÜ majandusaasta aruandest, sest kuigi KÜ majandusaasta aruanded on äriregistris olemas ja KOVile ligipääsetavad, ei ole tühjeneva kortermaja puhul alati KÜ juhatus aktiivne, mistõttu majandusaasta aruanded ei pruugi olla õigeaegselt esitatud ega ajakohased. Sellest tulenevalt ei saa eeldada, et KOV saab KAHOS menetlust ette valmistades alati KÜ majandusnäitajate osas tugineda äriregistri andmetele (andmed võivad olla puudulikud või vananenud). Eelnimetatud andmete kogumine ei ole KOVi jaoks tingimata kohustuslik igal ettetuleval juhul, sest see ei pruugi iga kortermaja puhul olla vajalik, näiteks kui rohkem kui pooled korteritest 8 Isikuandmete kaitse üldmäärus 8 on mõnes kortermajas juba asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud ning KOVile on seetõttu teada, et KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kriteerium on täidetud, kuna piisavalt suur hulk korteritest on tühjad, sh omanikuta. Sellisel juhul tarbimisandmeid või andmeid pikaaegse võlgnevuse kohta lisaks koguda, töödelda ega analüüsida vaja ei ole. Kuid just kaheldavate juhtude korral, kui KOVile teadaolevate andmete alusel kuulub kortermaja asustatus ja kasutus piiri peale ning on vaja otsustada selle kortermaja suhtes võimalikud arengud, kas seda on otstarbekas rekonstrueerida või hoopis tulevikus lammutada ning ei ole täpselt teada, kas täidetud on KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 toodud kriteeriumid, ilmneb vajadus koguda ja töödelda eelnimetatud andmeid väga piiratud konkreetsel eesmärgil. Seetõttu saab kokkuvõtvalt öelda, et KOVil peab selleks, et teada saada elamus kasutusest väljalangenud üldpinna suurust, esinema eeltoodud andmete töötlemiseks õiguslik alus IKÜM artiklist 6 johtuvalt. KAHOS menetluste iseloomu arvestades on sobilik IKÜM artikkel 6 lõike 1 punkti c kohaldamine (isikuandmete töötlemise vajadus tuleneb vastutava töötleja seadusjärgse kohustuse nõuetekohase täitmise eesmärgist juhul, kui muude võimalustega ei ole võimalik saada teavet selle kohta, kas elamumajanduse ümberkorraldamine KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel on võimalik, eelkõige seda, kas selle aluse kohaldamiseks vajalik kriteerium on täitunud – kasutusest väljalangenud rohkem kui pool elamu üldpinnast). Andmekaitsealane mõjuhinnang on toodud seletuskirja punktis 6.5. Põhiseaduspärasuse analüüs Üks kesksemaid õigusi, mida kaitseb Eesti Vabariigi põhiseadus, on eraelu puutumatuse põhiõigus (PS § 26). Eraelu puutumatus kaitseb üksikisikut riigi ja teiste isikute meelevaldse sekkumise eest tema privaatsusesse ning seda õigust võib piirata üksnes seadusega ja proportsionaalsuse põhimõttest lähtudes (PS § 11). Piiramise eelduseks on legitiimne eesmärk, näiteks avalik kord, julgeolek või teiste inimeste õiguste kaitse. Piirang peab olema vajalik, proportsionaalne ja demokraatlikus ühiskonnas põhjendatud. Seadusandja peab kaaluma riive eesmärgiks olevaid üldisi huvisid ja üksikisiku põhiõiguse riivet, et leida nende vahel mõistlik tasakaal (RKÜKo 31.03.2011, 3-3-1-69-09, p 59). Põhiseaduspärasuse kontroll Kas põhiõigusi on piiratud? PS § 26 sätestab eraelu puutumatuse põhiõiguse. Eelnõuga soovitakse sätestada, et teatud juhtudel võib vajadusel koguda ja töödelda isikuandmeid, st konkreetse korteri (korteriomandi) kohta elektritarbimise andmeid ja majandamiskulude võlgnevuse olemasolu korteriühistu ees. Kuigi andmete kogumisel ja töötlemisel ei ole andmete seostamine isikuga omaette vajadus ega eesmärk, ei ole selliseid andmeid võimalik isikustamata kujul saada ja nende andmete alusel on võimalik teha järeldusi korteriomaniku ja temaga koos elavate lähikondsete elu-olu ning isiklike harjumuste kohta, 9 mistõttu on tegemist isikuandmetega, mille kogumisega ja töötlemisega riivatakse isiku eraelu puutumatust. Põhiõiguse riive legitiimne eesmärk Eraelu puutumatuse riive võiks olla materiaalselt õiguspärane siis, kui see on kooskõlas PS §-s 11 sätestatud nõuetega ja proportsionaalne ka kitsamas tähenduses9. PS §-st 11 tulenevalt peab põhiõiguse riivel olema põhiseadusega kooskõlas olev (legitiimne) eesmärk ning riive peab olema eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne (sobiv, vajalik ja mõõdukas) abinõu. Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele. Abinõu on vajalik aga üksnes juhul, kui eesmärki pole võimalik saavutada mõnda teist, põhiõigusi vähem piiravat meedet kasutades. Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust10. Juhul, kui seaduses sätestatud põhiõiguse riivel ei ole legitiimset eesmärki või kui piirang on legitiimse eesmärgi suhtes ebaproportsionaalne, on tegemist põhiõiguse rikkumisega11. Eelnõuga kavandatakse täiendada KAHOS paragrahvi 4, mille esimene lõige annab alused, millistel juhtudel on kinnisasja võimalik avalikes huvides omandada, eraldi lõikega, millega riigile või kohalikule omavalitsuse üksusele (kinnisasja omandaja) antakse õigus koguda ja töödelda isikuandmeid. Selliste andmete kogumine ja töötlemine on teatud juhtudel vajalik, et tuvastada, millisel hetkel tekib KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 ettenähtud alusel õigus KAHOSe kohaseks avalikul eesmärgil korteri omandamiseks. Seega, kavandatud muudatusest tuleneva eraelu puutumatuse riive legitiimseks eesmärgiks on tagada, et kinnisasja omandaja saaks tõendatud infot, kui suur osa elamust on teadaolevalt tühjenevas kortermajas kasutuses või tühjenenud, et kas on tekkinud alus korteriomandi või kaasomandi KAHOSe alusel omandamiseks ja saaks võtta õigeaegselt kasutusele meetmed elamumajanduse ümberkorraldamiseks. Eelnevast lähtuvalt on kavandataval eraelu puutumatuse põhiõiguse riivel legitiimne eesmärk. Riive proportsionaalsus Kavandatav eraelu puutumatuse põhiõiguse riive on eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne abinõu, kui see on sobiv, vajalik ja mõõdukas. Eelnevalt on selgitatud, et eraelu puutumatuse põhiõiguse riive legitiimseks eesmärgiks on tuvastada seadusliku aluse olemasolu elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi või kaasomandite omandamiseks KAHOSe kohaselt.  Riive sobivus Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele. 9 RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 14 10 RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 15 11 RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 36 10 Kavandatav eraelu puutumatuse õiguse piirang konkreetses vormis on sobiv abinõu, sest kogutavate andmete kaudu on teatud juhtudel võimalik tuvastada, kas on täidetud vajalikud kriteeriumid riigi või KOVi poolt vajalike abinõude kasutuselevõtuks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil.  Vajalikkus Andmete kogumine teatud juhtudel on vajalik abinõu, et probleemsetes tühjenevates kortermajades, kus teadaolevalt esinevad võlgnevuste tõttu kütte- ja muud elamisväärsete olude probleemid, saaks kavandada elamumajanduse ümberkorraldamist ja sel eesmärgil KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel korteriomandite ja kaasomandite omandamist, elanike ümberkolimist ning ohtliku kortermaja (elamu) lammutamist. Varasema pilootprojekti kogemusel on selgunud, et teatud juhtudel ei ole muul moel võimalik saada teada KAHOS § 4 lg 1 p 10 aluse kohaldamise õigust andvate kriteeriumite täitumisest, kuna säte nõudis, et rohkem kui poolte korterite kasutamisest on loobutud. See tähendab, et korteri kasutamisest loobumise tuvastamine ei ole alati võimalik avalikult kättesaadavate mitteisikustatud andmete alusel, mistõttu saab märkida, et abinõu on vajalik, kuna eesmärki ei ole võimalik saavutada mõnda teist, põhiõigusi vähem piiravat meedet kasutades. Näiteks isikute elukoha registreerimine ei anna tegelikku vastust, kas korteris elatakse või mitte. Samas elektritarbimise, veekasutuse, aga ka kommunaalteenuste tasumise (majandamiskulude) võlgnevus kogumina annavad otsese teadmise, kas korterit või kaasomandit on elamiseks kasutatud ja kas selle edaspidist kasutamist on eeldada. Rohkem on andmete kättesaadavuse olukordi selgitatud eespool samas punktis. Samas tuleb märkida, et nimetatud andmete kogumine ei ole tingimata kohustuslik igal ettetuleval juhul, sest see ei pruugi iga kortermaja (elamu) puhul olla vajalik, näiteks kui rohkem kui pooled korteritest on mõnes kortermajas juba asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud ning KOVile on seetõttu teada, et KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kriteerium on täidetud, (loobutud on korterite või kaasomandite kasutamisest, mis moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast). Sellisel juhul tarbimisandmeid või andmeid pikaaegse võlgnevuse kohta lisaks koguda, töödelda ega analüüsida vaja ei ole. Kokkuvõttes - kuigi selliste andmete kogumise ja töötlemisega riivatakse isikute eraelu puutumatust, on see vajalik nii nende isikute endi kui teiste lähikonnas elavate isikute õiguste ja vabaduste kaitseks (õigus tervise kaitsele, õigus elukohale, õigus vabale eneseteostusele, omandipõhiõigus jms), samuti elu- ja looduskeskkonna säästmise kohustuse täitmiseks. Andmete kogumine ja töötlemine annab hädavajaliku teabe, mis võimaldab näiteks ümber korraldada tühjeneva, kütmata või ohtlikul viisil köetava kortermaja sel viisil, et kolida ümber veel kortermajas elavad inimesed, leida neile elamisväärsed asenduskorterid ning ohtlik elamu lammutada. Sellise elamumajanduse ümberkorralduse kaudu paranevad nii korteris veel elavate elanike elutingimused, paraneb nende tervis ning suureneb ohutus, kui ka kogu kohaliku ümbruskonna elukeskkond ning väärtus.  Mõõdukus 11 Abinõu loetakse mõõdukaks, kuna andmete kogumise lõppeesmärk – parem ja tervislikum elukeskkond, kaalub üle eraelu puutumatuse põhiõigusse sekkumise ulatuse ja intensiivsuse, sest isegi kui kogutavaid andmeid on võimalik seostada korteri omanikuga, siis tegelikkuses on suure osa andmete tulemus see, et saadakse teada vaid, et nimetatud omanik ega keegi teine vastavas korteris ei ela. Seega kavandatava põhiõiguse riive eesmärk on piisavalt kaalukas, et õigustada kavandatavast abinõust tulenevat sekkumise võimalikke ebasoodsaid tulemusi. Punktiga 3 täiendatakse § 12 lõiget 2 lausega, millega sätestatakse, et käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel elamumajanduse ümberkorraldamisel omandatava eluotstarbelise vara hindaja võib olla ka isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. KAHOS § 12 lõikes 2 sätestatud kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning varalise kahju hindamiseks 7. taseme hindaja nõue pole tühjenevate kortermajade puhul põhjendatud. Kuigi KAHOS § 12 lõige 2 sätestab, et kutseline hindaja kaasatakse vaid vajadusel, siis tulenevalt KOVide pigem piiratud kogemusest ja pädevusest ei ole praktikas muud võimalust korteriomandite väärtuse määramiseks, kui kaasata kutseline hindaja. KAHOS § 12 lõige 2 sätestab, et sellisel juhul peab kaasama 7. taseme vara hindaja kutsega kutselise hindaja. Praktikas on nii kõrge kutsetaseme nõue tekitanud KAHOS menetluse läbiviimisel mitmeid raskusi. Esiteks tegutsevad 7. taseme vara hindaja kutsega kutselised hindajad ainult Tallinnas ja Tartus, mistõttu nende kaasamine kaugemates väikelinnades ja -valdades on keeruline. Kõrgelt kvalifitseeritud hindajad ei soovi väikelinnades hindamist teostada, kuna töötasu ning aja- ja transpordikulu ei ole korrelatsioonis. Määratud kutsetasemega hindaja kaasamise nõue on oluliseks lisakuluks menetlust läbiviivale KOVile. Kutsetaseme sisu kohaselt on 6. taseme hindajad samuti kvalifitseeritud koostama hindamisaruannet korteriomanditele. See oleks kooskõlas maa hindamise seaduse § 4 lõikes 1 antud maa hindaja määratlusega, mille järgi eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Punktiga 4 täiendatakse § 12 lõiget 5 kolmanda lausega, mille kohaselt samas sättes eelnevalt kehtestatud nõue ei kehti käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatava kinnisvara, s.o korteriomandi või kaasomandis oleva elamu mõttelise osa avalikes huvides omandamise puhul. KAHOS § 12 lõige 5 sätestab, et hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamisel lähtutakse kinnisasja turuväärtusest või maa turuväärtuse ning hoone kulumiga ehitusmaksumuse summast, olenevalt sellest, kumb on suurem. Kui kinnisasja füüsilisest isikust omanikult omandatakse kinnisasi, kus asub tema elamiseks kasutatav hoone, siis lähtutakse kinnisasja väärtuse hindamisel maa turuväärtuse ja hoone ehitusmaksumuse summast 12 KAHOS § 12 lõike 5 sätte kohaldamine KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kinnisasja omandamise puhul ei sobi põhimõtteliselt, kuna tühjeneva kortermaja korteriomandi omandamisel ei oma hoone juurde kuuluva maa väärtus tähtsust ja pigem võib motiveerida omanikke oma vara korrashoidmisest loobuma. Punktiga 5 täiendatakse § 12 lõikega 61, mis annab võimaluse käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatavate korteriomandite hindamisel piirduda kolme korteri hindamisega ning nende alusel saadud keskmist ruutmeetrihinda rakendada ka samas kortermajas ülejäänud samaväärsete korteriomandite hindamisel. Üldine põhimõte on küll, et iga kinnisasi tuleks hinnata eraldi, kuid KAHOS menetluses on korterite hindamine KOVi jaoks oluline kulu, eriti olukorras, kus tuleks kasutada 7. taseme hindajat. KAHOS menetlust läbiviiva KOVi jaoks teeks olukorra täiendavalt lihtsamaks see, kui seaduses oleks sätestatud täpsemalt, millisel tingimusel võib KOV eeldada, et tühjeneva ja laguneva kortermaja korterite väärtus on alla 0,3 keskmise brutokuupalga. Üldjuhul võib eeldada, et kõik majas olevad kasutusest välja langenud korterid on võrreldavas seisukorras ning seega võrreldava väärtusega. Sellisel juhul ei peaks kõiki korteriomandeid ükshaaval hindama ja piisaks mõnest kasutusest välja langenud korteri hindamisest, mille järgselt teiste, sama maja kasutusest välja langenud korterite puhul võiks eeldada samaväärset ruutmeetri väärtust. See aitaks ühtlasi lahendada mitmeid praktilisi probleeme olukorras, kus menetlusosaline ei ole teada või temaga ei ole võimalik kontakti saada, mis teeb korteri hindamise võimatuks, kuivõrd puudub juurdepääs või luba sisenemiseks. Võib eeldada, et iga kortermaja puhul leidub vähemalt kolm sellist kasutusest välja langenud korteri omanikku, keda on võimalik kaasata hindamise teostamisel. Punktiga 6 täiendatakse § 16. KAHOS § 16 sätestatud täiendav hüvitis eluruumi kaotuse eest sõltub omandatava kinnisasja väärtusest (KAHOS § 11 lõikes 2 nimetatud tasust 10 protsenti). Seega olukorras, kus isik elab lagunevas ja tühjenevas kortermajas ning tema korteri väärtuseks hinnatakse 1 euro (kuivõrd korter ei ole turul realiseeritav), muutub sellise korteri kaotusel säte enamasti sisutühjaks, sest selliselt ei ole võimalik saavutada sätte eesmärki, mis seletuskirja kohaselt on emotsionaalse kahju korvamine. Kui lähtuda kehtivatest määradest, siis peaks see olema 0,4 keskmist brutokuupalka. KAHOS § 15 lõike 3 alusel on motivatsioonitasu 20 protsenti kinnisasja väärtusest, kuid mitte vähem kui 0,8 keskmist brutokuupalka. KAHOS § 16 alusel on täiendav hüvitis eluruumi kaotuse eest 10 protsenti kinnisasja väärtusest, seega peaks alammäär olema pool motivatsioonitasu alammäärast ehk 0,4 keskmist brutokuupalka. Seetõttu lisatakse sättesse täiendava hüvitise alammäär, milleks on mitte vähem kui 0,4-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. 13 Punktiga 7 tehakse § 23 lõikes 5 täiendus viitena § 3 lõikele 2, et ka KOV võib juhul, kui kiirmenetluses 30 päeva jooksul kokkulepet ei saavutata, otsustada kinnisasja sundvõõrandamise. Kehtivas seaduses kohaliku huvi korral ei ole antud menetluse läbiviijale kiirmenetluse luhtumise korral õigust koheselt sundvõõrandamise otsustamiseks. KAHOS § 23 lõike 5 sätestab, et kui kiirmenetluses ei saavutata 30 päeva jooksul kokkulepet, võib alustada läbirääkimisi kokkuleppel omandamiseks või KAHOS § 3 lõikes 1 nimetatud isik otsustada asja sundvõõrandamise. See tähendab, et kui KOV algatab kiirmenetluse ning ei saavuta seal 30 päeva jooksul kokkulepet, siis pole kehtiva sätte kohaselt kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik koheselt sundvõõrandamise üle otsustada, vaid tuleb esmalt läbida kokkuleppemenetlus. Juhul, kui kiirmenetluses on selge, et omanikuga ei oleks võimalik kokkuleppele jõuda ka kokkuleppemenetluse käigus, siis tähendaks järgneva puhtformaalse kokkuleppemenetluse läbiviimine asjaosalistele menetluse ebamõistlikku venimist. Seega tuleks KAHOS § 23 lõiget 5 täiendada selliselt, et kohaliku huvi korral oleks kiirmenetluse ebaõnnestumisel ka kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik sundvõõrandamine otsustada koheselt peale kiirmenetluse läbiviimist. Punktiga 8 täiendatakse § 24 lõiget 4, tuues välja erisuse, et käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel kinnisasja omandamisel vahetamise teel võib vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus erineda ka rohkem kui 30%. KAHOS § 24 lõikes 4 sätestatud vahetatavate kinnisasjade väärtuste vahe ülempiir ei võimalda KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandamisel vahetustehinguid teha. KAHOS § 24 lõige 4 sätestab, et erineva väärtusega kinnisasjade vahetamisel peab väärtuslikuma kinnisasja omandaja hüvitama väärtuste vahe ning väärtuste vahe ei või olla rohkem kui 30%, kui väärtuslikuma kinnisasja saab isik, kelle kinnisasi avalikes huvides omandatakse. Teiste sõnadega, KOV võib tühjenevas kortermajas asuva korteri omandada vahetamise teel, andes vastu väärtuslikuma korteri, mille järgselt omanik kohustub KOVile tasuma korterite väärtuste vahe, mis ei või olla suurem kui 30%. Arvestades KAHOS menetluses menetletavate korterite väärtusi, ei ole vahetustehingud sisuliselt võimalikud. Isegi kui KOVi poolt omandatava korteri väärtus hinnatakse kõrgemaks kui 1 euro, on väärtus siiski nii väike, et maksimaalselt 30 protsenti kallimat, kuid elamiskõlblikku korterit ei ole võimalik KOVil vahetusena pakkuda. Seega olukorras, kus KOVi omandis on elamiskõlblikke kortereid, mida isikutele vahetuseks pakkuda, ei ole võimalik väärtuse piirmäära tõttu KAHOS menetluse kohast vahetust teha. Seetõttu on lahenduseks sätestada erand, et kui omandamine toimub KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel oleks lubatud väärtuste vahe näiteks kuni 50 protsenti või ei ole üldse väärtuste vahe ülempiiri või kohaldatakse vahetustehingule KOVi vara valitsemise korda. Samuti oleks võimalik sätestada väärtuste vahe ülempiir kindla summana. 14 Punktiga 9 muudetakse § 30 lõiget 2 nii, et kui tasu ja hüvitis tuleb välja maksta isikule, kelle asukoht või arvelduskonto number ei ole teada, või kui menetlusosaline ei ole teada, kantakse see KOV hallatavale eraldi kontole, mitte aga deposiitkontole, nagu see on kehtivas seaduses. Kuivõrd KOVidele deposiitkonto teenust ei osutata, siis ei ole võimalik KOVidel formaalselt seda tasu väljamaksmise kohustust täita. Praktikas on KOVid määranud ühele oma kontodest deposiitkonto funktsiooni ning deponeerinud vajadusel tasu ja hüvitise sellele kontole. 4. Eelnõu terminoloogia Eelnõuga ei võeta kasutusele uusi termineid. 5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõu ei oma puutumust Euroopa Liidu õigusega. 6. Seaduse mõjud Kavandatavaid muudatusi seoses KAHOS menetluse lihtsustamiseks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil analüüsitakse sihtrühmade kaupa ning eraldi käsitatakse andmekaitsealast mõjuhinnangut. Mõjutatud sihtrühmad I sihtrühm ‒ kahaneva rahvastikuga piirkondade KOVid ja elanikkond II sihtrühm – tühjenevate kortermajade korteriomanikud (kaasomandis olevate elamute kaasomanikud) ja elanikud III sihtrühm – kinnisvarahindajad. 6.1. Sihtrühm I ‒ kahaneva piirkonna KOVid ja elanikkond Sihtrühma suurus: Kahaneva rahvastikuga piirkondade (eelkõige Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti mõned piirkonnad) KOVid ja nende elanikkond. Potentsiaalselt ja kaudselt võib puudutada ligikaudu 20 KOVi 79st ja nende elanikkonda – ligikaudu 204 000 inimest12, mis moodustab kuni 15% Eesti rahvastikust. Mõju regionaalarengule, elukeskkonnale, majandusele ja sotsiaalne mõju Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Muudatuste mõju on eelduslikult suurem nende piirkondade KOVides, kus paikneb enam probleemseid korterelamuid (näiteks kõikidest riigile seni loovutatud korteritest asub valdav enamus, ligikaudu 67% Ida-Virumaal – ca 230 korterit Kohtla-Järve linnas ja ca 50 korterit Lüganuse vallas) ja kus esineb turutõrkest tulenevalt suurem huvi loovutada kortereid. Üldiselt on mõju suurem piirkondades, kus kinnisvarahinnad on muu Eestiga võrreldes 30–40% madalamad. 12 Sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav elanikkond, kellest suur osa on puudutatud vaid kaudselt. Andmed pärinevad ELVL kodulehelt. 15 Sihtrühmana nimetatud elanikkonna absoluutsest suurusest üks osa ei pruugi olla mõjust üldse puudutatud ning suur osa on puudutatud vaid kaudselt: elanikud, kes ise ei ela probleemsetes elamutes, kuid elavad tühjenevate korterelamute piirkonnas, saavad mõjutatud läbi üldise elukeskkonna, mida tühjenevad korterelamud kas halvendavad (kui probleem eskaleerub) või parendavad (kui probleemiga hakatakse tegelema ja lahendatakse). Muudatuste mõju piirkonna elukeskkonnale on eeldatavalt positiivne, kuna võimaldab probleemses piirkonnas tõhusamalt KOVil omandada just selliseid korteriomandeid, mis asuvad lagunevates kortermajades, mille renoveerimine ei ole otstarbekas ja lähevad lammutamisele. Majanduslikus mõttes soodustavad muudatused probleemiga tegelemist kohalikul tasemel ning hoiavad olemasolevate varade väärtust ja võimaldavad teadlikumalt kasutada investeeringuid, mis mõjutab positiivselt kohalikku elukeskkonda ja vähendab elanike otsust piirkonnast lahkuda. Kaudne mõju kahaneva rahvastikuga piirkondade KOVi tulubaasile ja elanikkonnale laiemalt. Sotsiaalse mõju avaldumine sõltub KOVi tegevusest elanike sotsiaalsete probleemide (töötuks jäämine, makseraskused, võlgade kuhjumine jms) varasemal märkamisel, ennetamisel ja lahendamisel. Mõju elanike turvalisusele seisneb elanike elukeskkonna parandamises nende ümberkolimise ning tühjenenud korterelamute ohutuse tagamise ja vajadusel ka lammutamise kaudu. Positiivse mõju ulatus sõltub KOVide valmisolekust ja soovist tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks ja selleks vajalike vahendite stabiilsest kättesaadavusest. Ebasoovitavate mõjude risk seisneb selles, et kuigi käesoleva eelnõu muudatustega püütakse KAHOS menetlust kohandada just korteriomandite omandamiseks sobivamaks, siis hõlmab see menetlus tervet kogumit muid sotsiaalseid ja korralduslikke tegevusi (näiteks leida tühjenevas kortermaja viimastele elanikele samas piirkonnas uus elamispind, teha ruumiplaneeringulisi otsuseid, millistel kortermajadel on potentsiaali rekonstrueerimiseks ja täiendavaks asustamiseks, millistel mitte) ning mõne kahaneva rahvastikuga piirkonna KOVi võimekus selliseid probleeme lahendada ei ole piisav. Käesolev eelnõu on seotud suurema probleemi – tühjenevate ja lagunevate kortermajade probleemi ‒ komplekssemast lahendamise eesmärgist, mille üheks osaks on ka asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 126 muutmine, millega muudetakse regulatsiooni selliselt, et loobutud kinnisomandi omand läheb edaspidi KOVile, mitte riigile (KOVi pädevuses on elamumajanduse korraldamine ning üldiselt elukeskkonna kujundamine oma territooriumil). Koos AÕS § 126 muutmisega nähakse KOVidele ette ka rahalised toetusmeetmed ning just vastavate meetmete rakendamisel on eeldada, et käesoleva eelnõuga muudetavat KAHOSe menetlust hakatakse rohkem kasutamata. Seega kavandatavate toetusmeetmete abil, sealhulgas arvestades juba pilootprojekti kogemusi ja väljatöötatud üksikasjalikke juhendeid, peaks ebasoovitavate mõjude risk olema väike. Ebasoovitavate mõjude risk võib tuleneda siiski ka juhul, kui kavandatud toetusmeetmed ei kata sotsiaalselt nõrgemate ja niigi raskustes olevate KOVide ressursivajadusi. Riski saab maandada võimalikult paindlike toetusmeetmete väljatöötamisega, et vajadusel suunata operatiivselt ressursse kõige kriitilisemate probleemidega KOVidele. 16 Kuigi sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav elanikkond, siis suure osa jaoks on eelnõuga kaasneva muudatuse mõju ulatus kaudne ning sellega ei kaasne eeldatavalt kohanemisraskusi, kuna muudatuse mõju elukeskkonna parendamise eesmärgil tegutsemiseks on positiivne Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike. Hinnang mõju olulisusele Mõju kogu Eesti regionaalarengule, elukeskkonnale, majandusele ja sotsiaalne mõju on väheoluline, samas probleemsemate piirkondade KOVide ja nende elanike jaoks võib mõju olla oluline, kuna sellistes piirkondades on rohkem halvas seisukorras kortermaju, mis vajavad lammutamist ja milles on paljud korteriomandid juba loovutatud. Samas just neile suunatakse ka mõju leevendavad toetusmeetmed. Mõju on oluline, kuid mitte sedavõrd oluline, samuti mitte negatiivne, et seda oleks vaja täiendavalt analüüsida. 6.2. Sihtrühm II – tühjenevate kortermajade korteriomanikud (elamute kaasomanikud) ja elanikud Sihtrühma suurus: Statistikaameti andmete alusel13 (eelnõu koostamise aja seisuga) võib Eesti elanikkond 25 aasta jooksul väheneda 51198 inimese võrra, kellest 24000 elavad kortermajades. Kuivõrd keskmiselt elab igas korteris 2 inimest, tühjeneb 25 aasta jooksul 12000 korterit. Kuna eelnõuga reguleeritava KAHOS menetluse alustamiseks peab olema elamus tühjenenud vähemalt pool korteritest (so keskmiselt 9,9 korterit ühes elamus), siis oleks meetmest puudutatud elamuid 25 aasta jooksul kokku maksimaalselt suurusjärgus (12 000/9,9=1212) 1200 ja ühe aasta jooksul 48. Nendes 48 elamus oleksid kuni pooltes korterites (ca 480 korterit) elanikud, igas korteris keskmiselt 2 inimest. Seega oleks igal aastal puudutatud isikuid (48*9,9*2=950) suurusjärgus kuni üks tuhat inimest (so inimesed, kes tühjenevas elamus elavad). Kui elamus tühjeneb enne KAHOS menetluse alustamist üle poole korteritest, on seal ka puudutatud isikuid selle võrra vähem. Sotsiaalne mõju ja mõju elukeskkonnale Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Muudatus mõjutab omanikke ja elanikke sellistes tühjenevates ja lagunevates kortermajades, mille renoveerimine ei ole otstarbekas ning mille osas KOV alustab KAHOS menetlust korterite omandamiseks (millest ei ole loobutud) eesmärgiga lagunev maja lammutada, elanikud ümber kolida ning lõpetada nii korteriühistu kui korteriomandite kanded kinnistusraamatus. Eelnõuga kavandatavad muudatused ei tekita korteriomanikele täiendavaid kohustusi ega kehtesta uusi nõudeid ega kohanemisraskusi võrreldes kehtiva olukorraga. Vastupidi – eelnõuga kavandatavad muudatused peaksid kohandama KAHOS menetluse lagunevatest majadest KOVi poolt korteriomandite omandamise eripäradele vastavaks ning kohati ka korteriomanikule soodsamaks. Näiteks KAHOS § 16 sätestatud täiendav hüvitis eluruumi kaotuse eest sõltub omandatava kinnisasja väärtusest (KAHOS § 11 lõikes 2 nimetatud tasust 10 protsenti), aga lagunevas kortermajas mõnikord korteril rahalist väärtust ei olegi (kuivõrd korter ei ole turul realiseeritav), mistõttu sellisel juhul muutub säte enamasti sisutühjaks ega ole 13 Statistikaameti koduleht 17 võimalik saavutada sätte eesmärki, mis KAHOSe seletuskirja kohaselt on emotsionaalse kahju korvamine. Muudatustega lisatakse § 16 täiendava hüvitise alammäär, milleks on mitte vähem kui 0,4-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk, mis tagab selle, et ka rahaliselt väärtusetu kodu kaotuse eest korteriomanik ikkagi mingi hüvitise saab. Selliselt kaotatakse ka potentsiaalselt tekkida võiv ebavõrdne olukord, mil osa kinnisasja omanikke saab KAHOSe menetluses eluruumi kaotuse eest hüvitist, osa aga mitte ning muudatuse mõju on muuta kogu protsess, millega kaasneb kortermajades elanike ümberkolimine ning neile asenduspinna leidmine elamisväärses majas, sujuvamaks ja paindlikumaks. Ulatus väike, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike. Hinnang mõju olulisusele Muudatuse tulemusel ei teki senise regulatsiooniga võrreldes korteriomanikele tuntavat mõju ega vajadust muutustega kohaneda. Mõju on väheoluline. 6.3. Sihtrühm III - kinnisvarahindajad Sihtrühma suurus: Eesti kutseregistri14 andmetel on Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poolt väljastatud kehtivaid 6. taseme kinnisvara hindajate kutsetunnistusi 64 isikule ja 7. taseme vara hindajate kutsetunnistusi 54 isikule, kokku 118 kutselist hindajat. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Mõju avaldub eelkõige 6. taseme kinnisvara hindajatele, kuna neile laieneb läbi muudatuse võimalus olla KAHOSe menetluses eluotstarbelise vara hindajaks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil korterite omandamisel (eelkõige siis korterite hindamisel kortermajades), mida neil seni ei ole olnud. Kutsetaseme sisu kohaselt on 6. taseme hindajad samuti kvalifitseeritud koostama hindamisaruannet korteriomanditele. Samas ei teki selliste korterite hindamise vajadust massiliselt üle Eesti ja koos teise kavandatava muudatusega, mille kohaselt võib omandatavate korteriomandite hindamisel piirduda kolme korteri hindamisega ning nende alusel saadud keskmist ruutmeetrihinda rakendada ka samas kortermajas ülejäänud samaväärsete korteriomandite hindamisel, vähendatakse vajadust iga üksiku korteri hindamiseks veelgi. See on leevenduseks KOVidele hindamise tellimise kulude kandmisel. 7. taseme vara hindajatele toob muudatus kaasa pigem kergenduse, kuna praktika on näidanud, et kõrgelt kvalifitseeritud hindajad ei soovi väikelinnades ja – valdades hindamist teostada, kuna väheväärtusliku korteri hindamisega kaasnev töötasu ning aja- ja transpordikulu ei ole korrelatsioonis nende kvalifikatsiooni ja töönõudlusega. Ebasoovitavaid mõjusid mõjusid muudatusega ei kaasne. Ulatus väike, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk puudub. Hinnang mõju olulisusele Mõju on väheoluline. 14 https://www.kutseregister.ee/kutsed 18 6. 5. Andmekaitsealane mõjuhinnang Andmekaitsealase mõju hindamisel tuleb leida vastused järgmistele küsimustele: 1) milliseid andmeid millises ulatuses töödeldakse – andmete koosseis, kuidas andmeid säilitatakse. Mis on andmete töötlemise eesmärgid, kasud avalikkusele? 2) kes on andmete esitamise kohustatud subjektid? 3) isikute kategooriad, kelle andmeid töödeldakse (valimi suurus); 4) vajaduse ja proportsionaalsuse hindamine; 5) riskide tuvastamine ja vähendamise võimalused. Milliseid andmeid kogutakse ja töödeldakse? Eelnõuga antakse avalikes huvides omandamise menetluse läbiviijale õigus § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud aluse esinemise hindamiseks koguda ja töödelda andmeid: elektritarbimise kohta võrguettevõtjalt ning majandamiskulude pikemaajalise võlgnevuse andmeid korteriühistult. Andmete kogumise ja töötlemise eesmärk on saadud teabe alusel otsustada, kas on vajalik kohuselt võtta tarvitusele meetmed tühjeneva kortermaja (elamu) probleemi eskaleerumise peatamiseks: näiteks ümber korraldada tühjeneva, kütmata või ohtlikul viisil köetava kortermaja sel viisil, et kolida ümber veel kortermajas elavad inimesed, leida neile elamisväärsed asenduskorterid ning ohtlik elamu lammutada. Sellise elamumajanduse ümberkorralduse kaudu paranevad nii korteris veel elavate elanike elutingimused, paraneb nende tervis ning suureneb ohutus, kui ka kogu kohaliku ümbruskonna elukeskkond ning väärtus. Sealjuures tuleb rõhutada, et juurdepääsu ei anta kõikide kortermajade või elamutega seotud elektritarbimise või majandusnäitajatele, mida on võimalik seostada omanikuga ehk isikustada, vaid võimaldatakse koguda ja töödelda andmeid minimaalselt vajalikul hulgal konkreetselt juba teadaolevalt probleemse kortermaja korterite (elamu kaasomandi) osas, et selgitada välja korterelamus või elamus tegelikult kasutusest väljalangenud üldpinna suurus. Tuvastamine on vajalik selgitamaks, millisel hetkel tekib KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 ettenähtud alusel õigus KAHOSe kohaseks avalikul eesmärgil korterite või kaasomandite omandamiseks. Vajaduse tekkimisel kogutakse konkreetse kinnisomandi korteriomandite või kaasomandi osade kohta järgmisi andmeid: 1) elektritarbimise viimase 12 kuu andmed; 2) majandamiskulude võlgnevuse viimase 12 kuu andmed; Kahe esimese andmete alusel saaks ilmselt teha järelduse, et kui korteris on viimase 12 kuu elektritarbimine alla 100 kWh, on põhjust eeldada, et selline korter on kasutusest välja langenud. Kommunaalmaksete võlgnevuste andmed annavad aga täiendavat infot juhul, kui elektritarbimise andmete alusel võib jääda kahtlus, et aeg-ajalt, näiteks nädalavahetusiti seal keegi siiski elab. Kui koosmõjus väga vähese elektri tarbimise andmetele on ka 19 kommunaalmaksete võlgnevused järjest rohkem kui 6 kuu osas, võib eeldada, et tegemist ei ole juhuslike makseraskuste, vaid teadliku valikuga korteriga seotud kohustusi mitte täita. Andmete esitamise kohustatud subjektid Elektritarbimise andmete andmise kohustatud subjektiks on Elering AS (äriregistri kood 11022625), kes on elektrituruseaduse mõistes Eesti põhivõrguettevõtja ja süsteemihaldur ning kelle kohustuste hulka kuulub elektrisüsteemi mõõte- ja tarbimisandmete kogumise ja töötlemise tagamine. Kommunaalmaksete võlgnevuse andmete andmise kohustatud subjektiks on korteriühistu või selle puudumisel isik, kes tarbitud teenuste näitusid kommunaalettevõtjale korteriomanike või kaasomanike kokkuleppe alusel kohustub edastama. Potentsiaalselt puudutab see umbes 1713 korteriühistut ehk kuni 7% kogu Eesti korteriühistutest, mida Eestis on 24479. Isikute kategooriad, kelle andmeid kogutakse ja töödeldakse ning valimi suurus: Andmete kogujaks ja töötlejaks on KAHOS § 6 lõikes 2 nimetatud kinnisasja omandajad: kas riik või kohaliku omavalitsuse üksus. Isikud, kelle andmeid kogutakse, on teadaolevalt probleemsete (tühjenevate) kortermajade või kaasomandis olevate elamute korteriomanikud või kaasomanikud. Arvestades punktis 6.2 käsitletud sihtrühma (tühjenevate kortermajade korteriomanikud) suurust − kuni 1000 inimest aastas – võib arvestada enam-vähem sama suurusjärguga, kuigi eeldatavalt ei puuduta andmete kogumine siiski kõiki neist. Vajaduse ja proportsionaalsuse hindamine ning riskide tuvastamine ja vähendamise võimalused on põhjalikumalt kajastatud seletuskirja lk 9−11 põhiseaduspärasuse kontrolli juures. Kokkuvõtvalt on mõju oluline, kuid ebasoovitavate mõjude risk väike, kuna andmed kasutatakse ainult sihipäraselt võimaliku ohuolukorra õigeaegse märkamise ning lahendamise eesmärgil. Riive on põhiseaduspärane. 7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud Kuna eelnõuga ei tekitata KAHOSe kohaselt kinnisasja omandamise lubatavuse aluste (§ 4) juurde täiendavat alust, vaid kohandatakse olemasolevaid sätteid sobivamaks ja toimivamaks korteriomandi omandamiseks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil, siis KAHOSe muudatuste mõju eraldiseisvana ei tekita juurde olulisi tegevusi ega kulusid või tulusid ei riigile ega KOVile. Eelpool mainitud tühjenevate ja lagunevate kortermajade suurema probleemi lahendamisega seotud AÕS § 126 muutmisel on kavandatud KOVidele järgmised rahalised toetusmeetmed: 1) Üleriigiline toetusmeede KOVidele tühjenevate kortermajade probleemistiku lahendamiseks (korterite omandamiseks ja lammutamiseks); 2) Toetusmeede KOVile AÕS § 126 alusel loovutatud vara ülalpidamiskulude ajutiseks katmiseks. 20 Kavandatud meetmed rakendatakse pärast AÕS § 126 muutmise seadusena jõustumist ning rahalised vahendid selleks nähakse ette riigieelarvest alates 2026. aastast. Kui algselt oli kavandatud eelnimetatud kulud katta omandireformi reservfondi (edaspidi ORF) laekunud ja laekuvatest rahalistest vahenditest, siis Vabariigi Valitsuse 14.11.2024 kabinetinõupidamise otsusel alustatakse ettevalmistusi omandireformi reservfondi likvideerimiseks ning alates 2026. aastast kantakse seni ORFi laekunud vaba jääk ja edaspidi maa erastamise järelmaksulepingutest tulenev tulu otse riigieelarvesse ning selle kasutamine muutub tavalise eelarveprotsessi osaks Loovutatud kinnisasjade ning tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks on eelnimetatud kabinetiotsuse kohaselt ette nähtud eraldada 2026. ja 2027. kummalgi aastal 1 mln eurot ning järgnevatel aastatel 2 mln eurot aastas. Aastal 2030 peab andma ülevaate toetusmeetme kasutamisest ja siis otsustatakse edasine toetusvajadus. 9. Seaduse jõustumine Seadus jõustub üldises korras. Eelnõuga plaanitud muudatused ei vaja kohanemisaega ning normiadressaadid ei pea oma tegevust ümber korraldama. 10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon Eelnõu esitati 2023. aasta juunis kooskõlastamiseks ministeeriumidele ja arvamuse avaldamiseks Eesti Linnade ja Valdade Liidule (ELVL) eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu. Ministeeriumid ja ELVL kooskõlastasid eelnõu ning esitati rida ettepanekuid, mida eelnõu koostajad on võimalusel arvestanud. Eelnõu menetlemine peatati põhjusel, kuna see on seotud AÕS § 126 muutmisega ning tolle eelnõu edasise menetluse osas oli mitmeid takistusi. Käesoleval hetkel on AÕS eelnõu kooskõlastamise menetlus lõppjärgus ning esitamisel Vabariigi Valitsusele heakskiitmiseks. Käesolevaga esitame eelnõu teistkordseks kooskõlastamiseks Justiits- ja Digiministeeriumile ning tema ettepanekul esitame eelnõu arvamuse avaldamiseks ka Andmekaitse Inspektsioonile, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Korteriühistute Liidule, Ida-Virumaa Omavalitsuste Liidule. Samuti esitatakse eelnõu kooskõlastamiseks Kliimaministeeriumile. Algatab Vabariigi Valitsus 2025 (allkirjastatud digitaalselt) 21  Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja lisa 1. Eelnõu kooskõlastamise käigus esitatud märkuste ja ettepanekutega arvestamise tabel Jrk Kooskõlastaja/ Märkused/ettepanekud Seisukoht või selgitus nr Justiitsministeerium Eelnõu punktiga 1 muudetakse KAHOS § 4 lg 1 p 10 ja sõnastatakse see järgmiselt: „10) elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi või kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks, kui loobutud on korterite või kaasomandite kasutamisest, mis moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast, ning korterelamut või kaasomandis olevat elamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida ;“ Muudatuse eesmärk on arusaadav, kuid pakutud sõnastus võib tekitada segadust, eelkõige just lause osa „kui loobutud on korterite või kaasomandite kasutamisest, mis moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast“. Esiteks oleks selgem, kui „kaasomandite“ asemel kasutataks näiteks „kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade“ või „mõtteliste osade“, kuna korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kohaselt koosneb korteriomand kaasomandist ja Arvestatud. 1 eriomandist (§ 1 lg 1). Eelnõu punkti 1 sõnastust täpsustatud Teiseks vajaks täpsustamist, mida peetakse silmas üldpinna all ja kuidas tuvastada, millal on üle poole üldpinna tingimus täidetud. Arvestada tuleb, et alates KrtS-i jõustumisest 01.01.2018 ei kanta kinnistusraamatusse andmeid korteriomandi eriomandi eseme pindala (ruutmeetrite) kohta ja seetõttu ei ole varem kinnistusraamatusse kantud vastavaid andmeid võimalik ka muuta, võimalik on ainult pindala andmete kustutamine. Korteriomandite ruutmeetrite kohta leiab infot ehitisregistrist, kuid nendel andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus (ehitusseadustiku § 61). Kinnistusraamatus kajastub korteriomandi kaasomandi mõttelise osa suurus ja mõtteline osa näitab, milline osa tervikust kuulub korteriomanikule kui kinnisasja kaasomanikule.  Seda arvestades võiks eelnõu sõnastuses üldpinna asemel kasutada kaasomandi suurust. Seetõttu palume KAHOS § 4 lg 1 p 10 sõnastada järgmiselt: „10) elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi või kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks, on loobutud korteriomanditest või kaasomandis oleva elamu mõttelistest osadest, mis moodustavad üle poole selle kinnisasja kaasomandi osadest, ning korterelamut või kaasomandis olevat elamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida ;“ Eelnõu punktiga 2 (KAHOS § 4 lg 6) antakse menetluse läbiviijale õigus koguda ja töödelda isikuandmeid, sealhulgas elektritarbimise ja kommunaalteenuse tarbimise andmeid. Justiitsministeeriumi hinnangul ei ole isikuandmete töötlemist käsitlev norm piisavalt konkreetne, et tõdeda selle vähest mõju eraelu puutumatusele. Seletuskirjas ei ole käsitletud alternatiive ega kaasnevaid riske, puudu on andmekaitse mõjuhinnang (IKÜM artikkel 35) ja meetme sobivuse analüüs (PS § 11). Kuigi seletuskirjas selgitatakse, et eelnõuga luuakse seadusesse loetelu andmetest, mida on asjakohane koguda selleks, et sisustada konkreetsete korterite kasutusest välja langemist, siis normist andmete loetelu ei nähtu. Vastupidi, isikuandmeteks võib olla palju enamat kui selgituste ja näidetena toodud. Arvestades normi võimalikku rakendamise mõju niivõrd laias sõnastuses, ei saa nõustuda järeldusega, et mõju on vähene. Normi lai Arvestatud. sõnastus võib olla aktsepteeritav, kui muu viis ei ole sama tõhus või puudub üldse ning Eelnõus sätet täpsustatud konkreetsete andmetega. 2 kaasnevad andmetöötlusriskid on piisavalt maandatud. Seletuskirjas põhistatakse Seletuskirja vastavalt täiendatud ja parandatud, lisatud andmetöötluse vajadust vastutava töötleja seadusjärgse kohustuse täitmisega, samas andmekaitsealane mõjuhinnang ja põhiseaduspärasuse analüüs tõdetakse, et norm ei ole kohustav, vaid võimalus. Nii jäetakse töötluse minimaalsus ja seega eesmärgipärasus ilma piirideta, mistõttu võib ka riive andmesubjektidele olla omavalitsuste lõikes suuresti erinev. Norm peaks olema kindlasti selgem ning oluliselt täpsem, seda nii adressaadi (kohustatud isik teabe esitamiseks) kui ka andmesubjekti vaatest (kes oskaks vajadusel oma õigusi kaitsta). On selge, et lähtuvalt konkreetsest menetlusest võib andmestik varieeruda, kuid see ei tohiks olla ilma igasuguste raamideta. Osas, mille vajadus on projekti faasis tegelikult teada, tuleks normi vastavalt täpsustada. Nagu seletuskirjas viidatakse, siis on isikuandmete kogumine isiku eraelu puutumatuse ehk põhiseaduse (PS) § 26 kohaldamisalas. PS § 11 järgi peab igasugune põhiõiguste riive olema sobiv, vajalik ja proportsionaalne (mõõdukas). Sobiv on abinõu, mis soodustab eesmärgi saavutamist ning lähtuvalt eelnõu § 4 lõike 1 punktist 10 on võimalik möönda, et inimeste isikuandmeid analüüsides on võimalik hinnata, kui palju inimesi tegelikult kortermajas elab. See tähendab, et abinõu soodustab eesmärgi saavutamist. Samas on konkreetne abinõu vajalik, kui eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise, kuid isikut vähem koormava abinõuga, mis on vähemalt sama efektiivne kui esimene. Normis ei ole isikuandmete töötluse ulatust konkretiseeritud. Arvestama peab, et isikuandmeteks võivad olla ükskõik millised andmed, mis on seostatavad konkreetse füüsilise isikuga. Kui norm on konkretiseerimata, siis võiks tõlgenduses jõuda ka selleni, et eelnõus pakutud norm lubab töödelda ka eriliiki andmeid, mis on samuti isikuandmed. Kui eesmärgiks ongi niivõrd lai ulatus, puuduks üldse vajadus täpsustada, et lubatavateks andmeteks on ka elektri- või muud tarbimisandmed. Pigem näibki murekohaks olevat just ebaselgus andmete ulatuse suhtes. Hetkel ei ole võimalik hinnata, kas korteriühistute esitatud dokumentatsioon on puudulik või vananenud, seda enam, kui andmete esitamisest on huvitatud sama ühistu ise ja puudusi võib esineda näiteks harva. Lisaks tuuakse seletuskirjas, et ka tarbimisandmete alusel ei saa väärtõlgendust välistada. Võõrandamise eelduseks on, et korter on kasutusest välja langenud, samas leitakse seletuskirjas, et ka tarbimisandmete alusel võib jõuda valele tulemusele (ilmselt juhul, kui inimesed kasutavad korterit suvekodu või muu ajutise elamiskohana). Seetõttu leiame, et eesmärgi saavutamine võib olla võimalik muul moel ja alternatiive ei ole piisavalt käsitletud. Arvestades IKÜM-is esitatud põhimõtteid ning eeldust, et andmete töötlemisel tuleks lähtuda ka olemasolevatest tehnilistest võimalustest, millega ei väljastata või ei anta juurdepääsu kogu andmestikule, vaid võimaldatakse töödelda andmeid minimaalsel hulgal konkreetse eesmärgi täitmiseks (sh ei tehta vaikimisi kättesaadavaks kõike ja kõigi osas), on oluline, et töötlemisega seotud osapooled saaksid normist ühtviisi aru. See tähendab, et ilma täiendavate piiritluste ja põhjendusteta ei pruugi kavandatud abinõu olla vajalik ning puudub võimalus hinnata abinõu mõõdukust. Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivust, teiselt poolt eesmärgi tähtsust. Siinkohal oleks oluline hinnata, kas riive inimeste eraelu puutumatusele kaalub üles abinõu eesmärgi või mitte. Kui abinõu eesmärgiks on lubada menetluse käigus töödelda kõiki isikuandmeid, sealjuures ilma täiendavate piiranguteta, ei ole see ilmselgelt mõõdukas. Eeltoodust tulenevalt palume KAHOS §  4 lg 6 sõnastust täpsustada ning eelnõu seletuskirja vastavalt täiendada. Justiitsministeerium on valmis koostööks, et leida probleemile parim lahendus. Eelnõu p 2 (KAHOS § 4 lg 6) – seletuskirja selgitustes lk 8 öeldakse järgmist: „Samuti ei ole KAHOS menetlust ettevalmistavas etapis võimalik tugineda HMS § 38 lõikes 1 sätestatud menetlusosalise ning muu isiku poolt tõendite ja andmete esitamise kohustusele, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja lahendamiseks olulised asjaolud, sest säte reguleerib juba algatatud haldusmenetluse käiku.“ Märgime, et viidatud tõlgendus ei ole asjakohane, sest ka KAHOS menetlust ettevalmistav menetlus on haldusmenetlus. Haldusmenetlus on haldusorgani tegevus määruse või haldusakti andmisel, toimingu sooritamisel või halduslepingu sõlmimisel (HMS § 2). Toiming on haldusorgani tegevus, mis ei ole õigusakti andmine ja mida ei sooritata tsiviilõigussuhtes (HMS § 106 lg 1). See tähendab, et igasugune haldusorgani tegevus, Arvestatud. 3 mida ei sooritata tsiviilõigussuhtes, on haldusmenetlus, ning selle hulka kuulub ka Nimetatud lause seletuskirjast välja võetud. KAHOS menetlust ettevalmistav menetlus. Korterelamu KAHOS § 10 lg 1 p 10 eeldustele vastavuse kontroll KOV poolt on toiming HMS tähenduses ning selle kontrolli teostamine haldusmenetlus HMS tähenduses. Märgime, et haldusorgani initsiatiivil algab haldusmenetlus menetlusosalise suhtes esimese menetlustoimingu sooritamisega (HMS § 35 lg 1 p 3) ning selleks esimeseks menetlustoiminguks võibki olla andmete kogumine kortermaja täituvuse kohta. Palume seletuskirja vastavalt korrigeerida. 4. Eelnõu seletuskirjas sisalduv mõjuanalüüs vajab olulist täiendamist. Eelkõige tuleks põhjalikumalt analüüsida muudatuste regionaalset mõju maapiirkondadele, hinnata, kui Arvestatud. palju tühjenevaid kortermaju on Eestis praegu ja millised on tulevikutendentsid, ning 4 Seletuskirja täiendatud, mõjuanalüüs ümber struktureeritud ja esitada arvandmed, kui paljusid inimesi muudatused otseselt puudutavad. Soovitud täiendatud. mõju kõrval tuleb objektiivselt kirjeldada ka negatiivset mõju ja võimalikke riske. Täpsemad soovitused on lisatud seletuskirja ääremärkustena.  5. Palume arvestada ka käesoleva kirja lisades esitatud eelnõu ja seletuskirja failis jäljega tehtud normitehniliste ja keelemärkustega ning märkustega eelnõu mõju kohta.3 Haridus- ja Teadusministeerium 5 Juhime tähelepanu eelnõu punktile 4, millega kavandatakse täiendada seaduse § 12 Arvestatud. lõiget 5 kolmanda lausega järgmises sõnastuses: „Nimetatud nõudeid ei kohaldata Vastav muudatus eelnõusse tehtud käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatava kinnisvara puhul.“. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses kasutatakse läbivalt terminit „kinnisasi“, mistõttu teeme ettepaneku sätte sõnastuses kasutatud termin „kinnisvara“ asendada terminiga „kinnisasi“. 6 Lisaks märgime, et seletuskirjas on 4. punkti selgituses toodud: „KAHOS § 12 lõike Arvestatud. 5 sätte kohaldamine KAHOS § 4 lõike 1 punktides 9 ja 10 nimetatud kinnisasja Viide § 4 lg 1 p 9 seletuskirjast välja võetud omandamise puhul ei ole põhjendatud ja pigem motiveerib omanikke oma vara korrashoidmisest loobuma.“ Samas ei ole kavandatavas sättes § 4 lõike 1 punktile 9 viidatud. Palume seletuskirja ja eelnõu tekst vastavusse viia. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium 7 1. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium teeb ettepaneku täpsustada ja parandada Arvestatud. seletuskirja osa „Seaduse mõjud“ tekstiosa „avaldub elanike sotsiaalsete probleemide Seletuskirja muudetud ja täiendatud. Käesoleva eelnõuga (töötuks jäämine, makseraskused, võlgade kuhjumine jms) kiiremas lahendamise,“. täpsustatakse ainult KAHOS menetlust, probleemi algpõhjusi Oleme seisukohal, et korterelamute lammutamine ei lahenda neid probleeme. Need on tõesti ei lahendata. pigem probleemi algpõhjus, mitte selle tagajärg, mida üritatakse lahendada. 8 Seaduse eelnõu seletuskirjas puudub analüüs selle kohta, et kohaliku omavalitsuse Selgitatud. üksustes on kinnisvara olukorra halvenemist põhjustanud kolmandatest riikidest pärit Käesoleva eelnõuga nimetatud probleeme ei lahendata ja kodanike tegevusetus. Näitena saab kirjeldada olukorda, kus kolmandatest riikidest kirjeldatud olukorra mõju KAHOS menetlusele ka otseselt ei pärit omanikud on omandanud vara vaid soodsama viisarežiimi saamiseks ning avaldu. reaalsuses vara kasutamiseks ja hooldamiseks neil huvi puudub. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium teeb ettepaneku seda mõju seletuskirjas kirjeldada ja analüüsida.  Välisministeerium 9 Tulenevalt Euroopa Liidu investeeringute kaitse lepingute ning ka Eesti Selgitatud. investeeringute soodustamise ja vastastikuse kaitse lepingu mudeli teistsugusest Käesoleva eelnõuga reguleeritakse kitsalt vaid KAHOS § 4 hüvitise regulatsioonist on ettepanek lisada KAHOS tasu ja hüvitisi puudutavasse lõike 1 p 10 alusel omandamise regulatsiooni täpsustamist. sätetesse viide võimalikule välislepingust tulenevale teistsugusele regulatsioonile. Muud ettepanekud KAHOSe osas edastame Nimetatud välislepingutes on üldjuhul sätestatud, et sundvõõrandamise korral tasutav Kliimaministeeriumile. hüvitis „peab vastama investeeringu (ehk kinnisasja) õiglasele turuväärtusele vahetult enne sundvõõrandamise või eelseisva sundvõõrandamise avalikustamist, olenevalt sellest, kumb on varasem; sellele lisanduvad mõistliku määraga intressid, mida arvutatakse ärilistel alustel alates sundvõõrandamise kuupäevast kuni hüvitise maksmise kuupäevani.“ 10 Lisaks on üldjuhul lepingutes ka nõue, et hindamiskriteeriumid peavad põhinema Sama rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetel ja normidel õiglase turuväärtuse määramisel. Seega võib võrreldes KAHOSega tekkida sundvõõrandamisel makstava tasu suuruses erinevusi (õiglane turuväärtus + intressid (nagu on kirjas välislepingutes) vs. § 12 alusel määratud väärtus ja kahjuhüvitis (KAHOS)). Selleks, et vältida vastuolu seaduse ja välislepingu vahel on vajalik täiendada KAHOS § 11 lõiget 2 kas lausega „Kui käesolevas lõikes sätestatu on vastuolus välislepinguga, kohaldatakse välislepingus sätestatut.“ või lausega „Käesolevas lõikes sätestatut kohaldatakse üksnes ulatuses, milles ei ole välislepingus sätestatud teisiti.“ Eelnõu koostaja võib kasutada ka teistsugust sõnastust, mis aitab saavutada soovitud eesmärgi. Eesti Linnade ja Valdade Liit 11 Täiendada kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 4 lõiget 1 punktiga Selgitatud. 202 ja sõnastada see järgmiselt: „202) kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldava või Käesoleva eelnõuga reguleeritakse kitsalt vaid KAHOS § 4 kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuva kinnisasja, mille lõike 1 p 10 alusel omandamise regulatsiooni täpsustamist. sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord või kaitseeeskiri oluliselt piirab, Muud ettepanekud KAHOSe osas edastame omandamiseks.“. Kliimaministeeriumile.  Põhjendus: Looduskaitseseaduse (edaspidi LKS) § 10 lõike 7 kohaselt võtab kohaliku omavalitsuse tasandil kaitstava loodusobjekti kaitse alla volikogu. LKS § 20 reguleerib kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamist riigile, kuid kohaliku omavalitsuse tasandil kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamist kohalikule omavalitsusele ei ole seaduses reguleeritud. Samas võib kohaliku omavalitsuse tasandil kaitstaval loodusobjektil asuva kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist ala kaitse-eeskiri samuti oluliselt piirata, mis tingib vajaduse kinnisasi kohalikule omavalitsusele omandada. Näiteks on Tallinna linn võtnud kaitse alla Pääsküla raba ja kehtestanud selle kaitse-eeskirja, kuid kaitsealale jäävate kinnisasjade, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitse-eeskiri oluliselt piirab, omandamise võimalust seadus ette ei näe. 12 Tunnistada KAHOSe § 25 lõige 2 kehtetuks. Sama Põhjendus: KAHOSe § 25 lõike 2 kohaselt ei maksta kinnisasja osade vahetamisel ja ümberkruntimisel maakorralduse osalisele KAHOSes sätestatud täiendavaid hüvitisi. KAHOSe § 11 lõigete 1 ja 2 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu, mis koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. KAHOSe üldise põhimõtte kohaselt tuleb kinnisasja omanikule hüvitada kogu kahju, mis tal kinnisasja omandamise või sundvõõrandamisega tekib. Teatud juhtudel KAHOSe § 25 lõikes 2 sätestatud piirang aga seda ei taga. Näiteks on vajalik viia läbi maakorraldus, millega muudetakse KOV omandis oleva kinnisasja ja eraomandis oleva kinnisasja piire selliselt, et piiride muutmise tulemusel läheb eraomandis oleva kinnisasja osa, millel asub ehitis või ehitise osa (mis tuleb lammutada) KOV omandis oleva kinnisasja koosseisu. Sellisel juhul kaasneb kinnistute piiride muutmisega kinnisasja omanikule otsene varaline kahju, kuid KAHOSe § 25 lõige 2 sellisel juhul kahju hüvitamist ette ei näe. Taoline olukord võib olla ka kinnistute ümberkruntimisel. Lisaks võib kinnistute piiride muutmise ja ümberkruntimisega kaasneda kinnisasja omanikule ka muu kahju nagu saamata jääv tulu, kui ehitist kasutati tulu saamiseks ning võimalikud on ka muud KAHOSes nimetatud kulud. 13 Muuta KAHOSe § 271 lõiget 1 ja jätta sellest välja sõnad „kinnisasja omaniku ja“ Sama ja täiendada lõiget 2 ja lisada selle lõppu sõnad „ning sundkustutamise kinnistamisavalduse esitab menetluse läbiviija“. Põhjendus: KAHOSe § 271 lõike 1 kohaselt kustutatakse omandatavat kinnisasja koormav piiratud asjaõigus või märge kinnisasja omaniku ja piiratud asjaõiguse või märke omaja nõusolekul ning lõike 2 kohaselt, kui isik, kelle kasuks on omandatava kinnisasja kinnistusraamatu registriossa kantud piiratud asjaõigus või märge, ei anna nõusolekut piiratud asjaõiguse või märke kustutamiseks, võib omandamise otsustaja põhjendatud juhul otsustada piiratud asjaõiguse või märke sundkustutamise. Meile tundub, et kinnisasja omandamisel kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse või märke kustutamiseks kinnisasja omaniku nõusoleku nõue on sattunud eespool nimetatud sättesse ekslikult, kuna kinnisasja omandamisel ei ole senisel omanikul enam kinnisasja koormavate õigustega puutumust. Samuti ei reguleeri KAHOS (§ 271 lg 2 ), mis saab siis, kui kinnisasja omanik nõusolekut ei anna, sest nimetaud sätte kohaselt võib omandamise otsustaja piiratud asjaõiguse või märke sundkustutamise otsustada üksnes siis, kui piiratud asjaõiguse või märke omaja kande kustutamiseks nõusolekut ei anna. Kui kohalik omavalitsus või riik kinnisasja omandab, kustutatakse piiratud asjaõigus ja märge kinnisasja uue omaniku, st kohaliku omavalitsuse või riigi taotlusel ning kinnisasja eelmise omaniku nõusolekut ei ole selleks vaja. KAHOSe § 271 lõikes 2 on sätestatud üksnes see, et kinnisasja omandamise otsustaja otsustab piiratud asjaõiguse või märke sundkustutamise, kuid reguleerimata on see, kes esitab sundkustutamise korral vastava kinnistamisavalduse, selleks peaks olema sarnaselt KAHOSe §-le 35 menetluse läbiviija 14 4. Täiendada KRS § 341 lõiget 7 punktiga 10 ja sõnastada see järgmiselt: Sama „10) kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse läbiviija taotleb kinnisasja piiride muutmist, ümberkruntimist või kinnisasja jagamist maakorraldustoimingu käigus ja kinnisasja avalikes huvides omandaja on oma otsuses tuvastatud, et see ei kahjusta kinnistusregistriossa kantud isiku õigust.“. Põhjendus: KRS § 341 lõike 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.  Sama paragrahvi lõikes 7 on loetletud, millal ei ole puudutatud isiku nõusolek nõutav. Näiteks kohalikul omavalitsusel on kinnisasju vajalik omandada, sh maakorralduse käigus kinnisasjade piire muuta, kinnisasju ümber kruntida ja jagada, enamasti tee ehitamiseks. Olemasolevate teede katastriüksused on valdavalt suurte pindaladega ning võivad olla koormatud paljude isikute õigustega, sh on mitmed kinnisasjad koormatud ka näiteks üle- või alla ehitamisservituutidega. Kinnisasja avalikes huvides omandamise, sh maakorralduse menetluses, selgitab selle läbiviija (riik või kohaliku omavalitsuse üksus) välja isikud, kelle kinnistusraamatusse kantud õigust maakorralduse tulemusel tehtav kinnistusregistriosas olev kanne kahjustaks. Sellisteks isikuteks saavad olla näiteks isikud, kelle kasuks seatud servituuti teostatakse kogu kinnisasjal või kelle kasuks seatud servituudi teostamise ala kattub maakorraldusega hõlmatud kinnisasja osaga, st kohaga, kus piire muudetakse või ümberkruntimine või jagamine toimub. Juhul kui maakorraldus ei hõlma (kattu ega puuduta) sellise õiguse teostamise ala ja kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse läbiviija on selle tuvastanud, siis sellisel juhul ei kahjusta maakorralduse läbiviimine kinnistusregistriossa kantud õiguse õigustatud isiku õigusi. Näiteks kui 3,5 ha suurust tee kinnistut koormavad servituudid, sh naaberkinnistuteks olevate sadade korteriomandite kasuks ning teemaa laiendamiseks on vaja muuta tee kinnistu ja sellega piirneva mõne hoopis teises kohas asuva naaberkinnistu piire, siis juhul kui piiride muutmiseks oleks vajalik kõigi kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate nõusolekut, sh ka nende mitmesaja korteriomandi omaniku, nõusolekut, oleks kinnistute piiride muutmine sisuliselt võimatu. Seetõttu on vajalik sõnaselgelt sätestada, et eespoolkirjeldatud juhul ei ole kinnistusregistriossa kantud õiguse omaja puudutatud isikuks KRS § 341 lõike 1 mõistes ja tema nõusolek ei ole kinnistusraamatu kande, st maakorralduse tulemusel muutunud katastriüksus(t)e pindala(de) kande, tegemiseks vajalik 15 Lisaks eeltoodule märgime, et KAHOSe muutmise seaduse eelnõu Teema tegeles JDM väljatöötamiskavatsuse raames (Meie kiri 24.01.2023 nr 5-1/407-2 „Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsus“) oleme teinud ettepaneku välja töötada seaduse regulatsioon, et omavalitsustel oleks lihtsustatud korras võimalik seadustada aastatel 2004-2018 lammutatud majades korteromandi lõppemine ja seejärel oleks võimalik ka korteriühistud äriregistrist kustutada ning korrastada ehitisregistris olevaid andmeid. Kahjuks sellist regulatsiooni käesolev eelnõu ei sisalda ja seega palume veelkord kaaluda ja leida lahendus antud probleemile.