Hindamisaruande edastamine

Tallinna Linnavaraamet [email protected] 02.07.2026 nr 7-2/25/17341-7 Hindamisaruande edastamine (Kadaka tee T22) Tallinna Linnavaraamet pöördus 07.11.2025 Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi poole ettepanekuga võõrandada otsustuskorras tasuta Tallinna linnale Mustamäe linnaosas asuv Kadaka tee T22 kinnisasi (katastritunnus 78401:101:2221) riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 19.12.2025 kirjaga nr 13-6/3808-3 nõustuti võõrandama Tallinna linnale Kadaka tee T22 kinnisasjast ligikaudu 3580,7 m² suuruse ala (tee, kergtee ja piirnev roheala) ning ülejäänud 2526,3 m² suurune ala kinnisasja idaservas otsustati säilitada maareservis. Tallinna Linnavalitsus korraldas kinnisasja jagamise ning otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkati jagamise tulemusena moodustatud Kadaka tee T22 kinnisasjaga (katastritunnus 78401:001:0609, pindala 3581 m², sihtotstarve transpordimaa). Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 01.07.2026 koostatud hindamisaruande nr 2606-10847- 01/AT kohaselt on Kadaka tee T22 kinnisasja väärtus 254 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 3 1 või 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Kadaka tee T22 kinnisasja väärtusena 254 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Lisa: Hindamisaruanne Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Aadress: Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT Väärtuse kuupäev: 01.06.2026 Hindamisaruande kuupäev: 01.07.2026 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus 15 3.3. Turustatavuse analüüs 17 4. Turuväärtuse hindamine 18 4.1. Parim kasutus 18 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 18 4.3. Kestlikkus 19 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 19 Lisa 1. Fotod 23 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 24 Lisa 3. Hindamise lähteülesanne 25 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 26 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Aadress Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:001:0609 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 3 581 m2 Sihtotstarve Transpordimaa 100% Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneering Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu ettevõtluse segahoonestusalal ja tööstusettevõtete alal. Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 230 kehtestatud Mustamäe Mustamäe linnaosa linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Kadaka tee T22 kinnisasi tootmise üldplaneering ja/või ärifunktsiooniga arengualal (A-5). Kinnisasjale on üldplaneeringu kohaselt kavandatud uus kõrvaltänav. Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel Ülevaatuse kuupäev 01.06.2026 Väärtuse kuupäev 01.06.2026 Hindamisaruande kuupäev 01.07.2026 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/26/10, tellimus 20.05.2026, nr 3 Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Puuduvad VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 27222350) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 254 000 (kakssada viiskümmend neli tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 27222350). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 21.06.2026; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, minu.kataster.ee-st ja tehinguandmete päringukeskkonnast 21.06.2026 ning tehingute andmebaasist 11.06.2026; • Tallinna Linnavalitsuse kodulehelt 21.06.2026; • kinnisvaraportaalist kv.ee 21.06.2026. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  5 Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.06.2026. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Mustamäe linnaosa Lähiaadress Kadaka tee T22 Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Mustamäe linnaosa põhjapoolses osas Kaugus keskusest Tallinna kesklinnast ca 8 km Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Kirjeldus Mustamäe linnaosa lääneosa, Kadaka asum, tootmise ja ärifunktsiooniga piirkond Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis Kadaka teelt Tehnovõrgud Piirkond on varustatud vajalike tehnovõrkudega Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  7 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 27222350 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kanded kinnistusraamatu Puuduvad kolmandas jaos Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  8 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Hinnatavat kinnisasja koormavad erinevad elektripaigaldise kaitsevööndid kinnisasja põhjaosas. Kuna need on tiheasustuse tavapärased, paiknevad maaüksuse piirialal ja nende ulatus on piiratud, siis oluline mõju väärtusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  9 Aadress Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Katastritunnus 78401:001:0609 Pindala 3 581 m2 Maakasutuse Transpordimaa 100% sihtotstarve Kõlvikuline koosseis Allikas: minu.kataster.ee Kirjeldus Hulknurkne, liigendatud, väljavenitatud, tasane reljeef Hoonestus Puudub Maa maksustamishind (2022. aasta 35 810 € korralise hindamise tulemus) Riigi kinnisvararegistri KV119183 kood Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu ettevõtluse segahoonestusalal ja tööstusettevõtete alal. Tallinna üldplaneering Allikas: Tallinna üldplaneeringu põhijoonis Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  10 Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 230 kehtestatud Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Kadaka tee T22 kinnisasi tootmise ja/või ärifunktsiooniga arengualal (A-5). Kinnisasjale on üldplaneeringu kohaselt kavandatud uus kõrvaltänav. Mustamäe linnaosa üldplaneering Allikas: Mustamäe linnaosa üldplaneering Detailplaneering Puudub Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim. SKP Sisemajanduse koguprodukt suurenes 2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 2,4%. Jooksevhindades moodustas SKP esimeses kvartalis 10,2 miljardit eurot. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning THI töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis mais võrreldes aprilliga 0,4% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,7%. Eelmise aasta maiga võrreldes olid kaubad 3,1% ja teenused 4,6% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine Tööturg töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal. 2026. aasta esimeses kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 68% ja tööjõus osalemise määr 73,2%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tööturu näitajad paranesid, kuid eelnevale kvartalile jäid alla. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  14 Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal pikaajalised kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive oli samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta märtsis 3,75% ja ettevõtete pikaajaliste laenude summaga üle 1 miljoni euro intressimäär 4,39%. Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  15 3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata kinnistute väärtus sõltub eelkõige kinnistu suurusest ning (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõigusest. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on äri- või elamumaaga, kuid üksikud eriti atraktiivsed ärikrundid on siiski pigem kallimad ja tavapärases Üldinfo elamupiirkonnas paiknevad ärikrundid on elamumaast üldjuhul odavamad. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust analüüsida aladel, kus lubatud mahud väiksema piirkonna siseselt võivad olla väga erinevad. See puudutab Mustamäe piirkonda ja ka muid turu kontekstis atraktiivseid ja samas suhteliselt heterogeenseid alasid. Mustamäe ja eriti kesklinnapoolne osa on hinnatasemelt muudest Tallinna piirkondadest selgesti eristuv. Väiksemad elamuarendused ja korterid üldisemalt on tihtipeale kõrge hinnaga ka Põhja-Tallinna linnaosas, eriti Kalamaja asumis. Atraktiivseid äärelinna asukohti (kohalikud keskused jms) leidub kõigis Piirkondlikud linnaosades ja kohati ka väljaspool Tallinna administratiivpiire. Madalama erinevused hinnatasemega piirkondades ehitusõiguse ulatusest tulenev maa hinnaerinevus puudub või see on väike. Maa ruutmeetripõhised ühikuhinnad on sarnased üksikelamukruntide hindadega ja hinnastamise aluseks ongi tavapäraselt maa ruutmeetri hind. Turuolukorda iseloomustab mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²) Mustamäe piirkonnas, mille hinnatase on valdavalt vahemikus ca 600 kuni 800 €/SBPm², kuid eriti atraktiivsetes asukohtades võib seda ka ületada. Võib väita, et parimas asukohas paikneva maaga viimastel aastatel pole tehinguid toimunud, mis jätab mõnevõrra lahtiseks ka absoluutse hinnatipu. Suuremad projektid on riskantsemad ja ehitusõiguse väärtus on nende puhul madalam. Projektide, mille ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või enam, hinnatase on 400 kuni 500 €/SBPm², kuid taas pole põhjust välistada kõrgemaid hindu, kui tegemist on eriti atraktiivse asukohaga. Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on üle 10 000 SBPm², on harvad ja nende Tallinna hinnatase on oluliselt madalam väiksemate projektide omast. Tallinna äärelinnas hoonestamata maa on tehinguhinnad omakorda oluliselt madalamad ning sõltudes projekti suurusest tehingud ja asukoha iseärasustest jäävad tavaliselt vahemikku 100 kuni 200 €/SBPm², väiksemate projektide puhul ulatuvad ka kõrgemale. Tuleb silmas pidada, et hulgiallahindluse mõju on pigem väike, sest vastupidises suunas mõjutab hindu arenduskulude suurus, mis suuremate projektide puhul on mahu kasvades pindalaühiku põhiselt arendaja jaoks soodsam. Hinnadünaamikat on keerukas jälgida, kuna toimub vaid üksikuid tehinguid. Hinnad on mõjutatud eelkõige iga konkreetse maatüki eripäradest ja olukorras, kus vähese hulga tehingute hinnavariatsioon on suur, puudub mõte keskmiste hindade võrdlemiseks. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  16 Hinnad püsivad stabiilsed või kasvavad mõõdukalt. Kuna tehingute arv on nii Prognoos 2026. nõudlusest kui pakkumisest tingituna väike, siis väiksemad hinnamuutused ei aasta kohta pruugi olla tajutavad. Järgnevalt on esitatud Lasnamäe, Mustamäe ja Haabersti linnaosa ehitusõigusega hoonestamata kinnisasjade müügitehingud 2023- 2026 (seisuga 11.06.2026).1 Krundi Ehitus- Hind, Tehingu pindala, õigus, €/SBPm2 Sihtots- Linnaosa Asum kuupäev Hind, € m2 SBPm2 (ilma KM2) KM tarve3 Lasnamäe Mustakivi 21.01.2025 570 960 5 872 1 600 292,5 Jah Ä linnaosa4 asum Lasnamäe Sikupilli 30.12.2024 427 000 1 103 1 655 211,5 Jah E linnaosa asum Lasnamäe Priisle 09.12.2024 915 000 3 603 5 400 138,9 Jah Ä linnaosa asum Lasnamäe Paevälja 05.06.2024 1 220 000 1 899 2 375 421,1 Jah E linnaosa5 asum Lasnamäe Sikupilli 17.06.2024 1 001 250 3 514 linnaosa6 asum 15 800 284,8 Ei T Lasnamäe Sikupilli 17.06.2024 3 498 750 12 277 linnaosa asum Maa ühikuhind Lasnamäe Kuristiku DP 171 €/m2, 12.09.2023 225 720 1 320 Ei Ä linnaosa7 asum puudub müüdud enam- pakkumisel Lasnamäe Ä50%, Väo asum 18.09.2023 505 176 5 208 2 000 252,6 Ei linnaosa8 T50% Mustamäe Kadaka Ä60%, 22.11.2023 890 000 3 707 1 180 314,2 Ei linnaosa9 asum T40% Haabersti Astangu 06.09.2024 719 800 2 950 1 920 200,0 Jah Ä linnaosa10 asum 1 Tehingute valikul on lähtutud sellest, et tegemist oleks tehingutega, mille puhul hinnakujunduses on olnud oluline ehitusõiguse ulatus. Tehingute täpsemat tausta ei ole kontrollitud ja nende hulgas võib olla tehinguid, mis ei vasta vabaturu tingimustele. Kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud rasvases kirjas. 2 KM- käibemaks 3 Ä- ärimaa, E- elamumaa, T- tootmismaa, TR- transpordimaa 4 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna ehitustihedus (FAR) on erandlikult madal (0,3) 5 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna asukoht on oluliselt atraktiivsem 6 Ei ole kasutatud koos järgneva tehinguga kohandamisel, kuna tehingu detailid ei ole teada 7 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana ja enampakkumisel toimunud tehinguga 8 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana tehinguga ja osaliselt tootmismaaga 9 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna hind on erandlikult kõrge ja DP on osaliselt kehtetuks tunnistatud 10 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna valiku tegemisel eelistati kahte Lasnamäe tehingut ja Haabersti tehingut, mis oli hinnatava varaga sarnasem Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  17 Väike- Haabersti Õismäe 04.07.2024 736 000 6 258 5 006 147,0 Ei TR linnaosa asum Haabersti Pikaliiva 03.06.2026 2 356 000 11 787 8 251 285,5 Jah Ä linnaosa11 asum Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas Hoonestamata tootmis- ja ärimaa müügipakkumised Mustamäe linnaosas seisuga 21.06.2026 Aadress Hind, € Maaüksuse Maapealne Hind, Kommentaar pindala, m² ehitusõigus, €/SBPm2 SBPm2 70% tootmismaa ja 30% Kassi tn 19 498 000 844 911 547 ärimaa, ehitusloa taotlemise protsess pooleli DP kehtestatud, hinnale Mäealuse tn 5 ja 7 950 000 4 816 6 100 156 lisandub käibemaks Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendajad, kui kõrvale jätta kasutajad pärast hoonestuse valmimist Lõppkasutajaid Väiksemad ja keskmise suurusega arendajad iseloomustavad tunnused Vastavus turusegmendi Vastab turusegmendi nõuetele, kuid samas segmendis on nõuetele atraktiivsemaid varasid Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat Lõppkasutajate hulk on arenduspotentsiaalist lähtuvalt piiratud vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv.ee on Mustamäe linnaosas vaid kaks mõnevõrra sarnase vara pakkumist (vt 3.2.) Müügiperiood (likviidsus) Müügiperiood on kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Võimalik kasutada liiklemisalana 11 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna ehitusõigus on suhteliselt suur Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  18 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatava kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on transpordimaa, kuid arvestades hindamise eesmärki ja lähteülesannet hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Kui maa müüdaks, siis tehtaks seda tõenäolist ehituslikku potentsiaali arvestades. Kadaka tee T22, Tallinn kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on transpordimaa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 3 581 m 2. Kinnisasi paikneb Tallinnas Mustamäe linnaosa edelapoolses osas, kaugus kesklinnast ca 8 km. Kinnisasi jääb Mustamäe linnaosa üldplaneeringu (kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 230) kohaselt tootmise ja/või ärifunktsiooniga arengualale (A-5). Kinnisasjale on üldplaneeringu kohaselt kavandatud uus kõrvaltänav. Detailplaneering puudub. Kinnisasja vahetus ümbruses on peamiselt äri- ja tootmismaa. Lähteülesandest tulenevalt peab eirama olemasolevat kasutust transpordimaana ning tuleb lähtuda Mustamäe linnaosa üldplaneeringust, mille kohaselt on tegemist tootmise ja/või ärifunktsiooniga arengualaga (A-5). Seejuures tuleb eirata ka üldplaneeringu kohast kavandatava kõrvaltänava kasutust. Samas tuleb arvesse võtta, et krundi kuju on hoonestamiseks ebasobilik. Lähtudes kehtivast Mustamäe elamualade üldplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud maakasutusest on parimaks kasutuseks tootmis- ja ärimaa. Selline kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi rakendamisel on ülimalt oluline ehitustiheduse määratlemine. Seda tuleb teha olukorras, kus seda planeeringutes või muul moel määratletud ei ole. Lähtutud on lähipiirkonna sarnase kasutusega kinnisasjade detailplaneeringute andmetest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  19 Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse. 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Ehitustiheduse määratlemisel on analüüsitud lähedal paiknevate maade detailplaneeringuid. Vahemaa mõttes lähedal paiknevad kolm sarnase kasutusega Ehitustiheduse DP ala. Kadaka tee 78d puhul on ehitustihedus ca 0,7, Kadaka tee 183 puhul ca määratlemine 0,3 ja Kadaka tee 167 ja 169 puhul ca 0,5. Kuigi omavahelised erinevused on suured, on hindamisel lähtutud ehitustihedusest 0,5. Punktist 3.2 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava maaüksusega võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Võrreldavate varade valikul on arvestatud maaüksuste asukohta, sihtotstarvet, ehituslikku potentsiaali ning tehingu toimumise aega. Tehingu- Tehingu- summa ilma Asukoht Kuupäev SBPm2 summa, Võrdlustehingute käibemaksu- €/SBPm2 valik ta, € Lasnamäe linnaosa, Priisle 09.12.2024 750 000 5 400 139 asum Lasnamäe linnaosa, Sikupilli 30.12.2024 350 000 1 655 211 asum Haabersti linnaosa, Väike- 04.07.2024 736 000 5 006 147 Õismäe asum Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind, €/SBPm2 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  20 Tehingud pärinevad 2024. aastast, sest hilisemate tehingute hulgas piisavalt Tehingute sarnased varad puuduvad. Sellele järgneval ajal kuni väärtuse kuupäevani on ajaldamine toimunud mõõdukas hinnatõus, mistõttu kõiki hindu on ajaldatud 5%. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Asukoht, juurdepääs o Parema asukoha eest ollakse turul nõus kõrgemat hinda maksma. Makroasukoha puhul vaadeldakse eelkõige kaugusi keskustest ning olulisest taristust. Mikroasukoha puhul vaadeldakse vara lähiümbrust, kaugust ühistranspordipeatusest jms. Ärikruntide puhul on olulisteks samuti juurdepääs, nähtavus, parkimisvõimalused piirkonnas. Kui võrreldavad varad on sama makroasukohaga, siis erisused ei ole tavaliselt suured ja jäävad üldjuhul 5-10% piiresse. • Ehitusõiguse ulatus o Suurem ehitusõigus kätkeb endas suuremat riski ja tavaliselt kehtib mastaabiefekt. Samas on suur maht eelis, sest võimaldab mastaabi arvelt arenduskulusid kokku hoida. • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada vara väärtust sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine läheb. Tüüpilises linnalises asustuses ja suhteliselt kõrge maa väärtuse puhul ei ole sellest tulenevad erisused tavaliselt märkimisväärsed. • FAR (ehitusõigus / kinnistu pindala) Võrdluselementide o Madalam hoonestustihedus on enam hinnatud, sest see loob avarust, valik ja võimaldab hoonestamata maad kasutada muudel eesmärkidel, avab kohandamise vaateid jms. põhimõtted • Kinnistu kuju o Kuju, mis raskendab krundi funktsionaalset kasutust alandab väärtust. Negatiivse mõju suurus sõltub sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Kui kuju muudab hoonestamise keerukaks, ei tähenda see ilmtingimata ehitusliku potentsiaali puudumist, sest naabermaatükke võib olla võimalik ühendada. • Sihtotstarve o Elamumaa väärtus on võrreldes ärimaaga elamupiirkondades kõrgem. Ärimaa suhteliselt kõrgem väärtus on omane üksikutes äriliselt eriti atraktiivsetes asukohtades. • Detailplaneering o Detailplaneeringu puudumine võib avaldada kinnistu väärtusele negatiivset mõju juhul, kui detailplaneeringu olemasolu on kohustuslik. Detailplaneeringu olemasolul on oluline ka see, millal detailplaneering on kehtestatud, sest vanemate detailplaneeringute elluviimine võib osutuda keerukaks. Samas annavad need üldjuhul siiski hea aluse silmas pidades hoonestamise mahtu. • Kitsendused o Kitsendustest on linnalises asustuses olulised need, mis takistavad hoonestamist või muudavad kasutuse keerukaks. Enamjaolt on tegemist tehnovõrkudega seotud kitsendustega, millel mõju vara väärtusele puudub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  21 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Mustamäe Lasnamäe Lasnamäe Haabersti Väike-Õismäe Kadaka asum Priisle asum Sikupilli asum asum Kadaka tee T22 Tehinguhind ilma 750 000 350 000 736 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/SBPm2 138,89 211,48 147,02 Tehingu aeg 09.12.2024 30.12.2024 04.07.2024 Kohandus 5% 5% 5% Ajaldatud tehinguhind, 145,83 222,05 154,37 €/SBPm2 Viru väljak ca 8 km, Viru väljak ca 9 Viru väljak ca 3 Viru väljak ca 9 Asukoht, juurdepääs juurdepääs avalikult km, juurdepääs km, juurdepääs km, juurdepääs tänavalt avalikult tänavalt avalikult tänavalt avalikult tänavalt Halvem, sarnane kaugus, kuid Kommentaar Parem Sarnane vähem hinnatud piirkond Kohandus 10% -10% 0% Ehitusõiguse ulatus, 1 791 5 400 1 655 5 006 SBPm2 Kommentaar Suurem Sarnane Suurem Kohandus 10% 0% 10% Tehnovõrgud Läheduses Läheduses Läheduses Läheduses Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% FAR (maapealne ehitusõigus / kinnistu 0,5 1,5 1,5 0,8 pindala) Kommentaar Suurem Suurem Suurem Kohandus 10% 10% 5% Hulknurkne, Hulknurkne, väljavenitatud, Ligilähedaselt ristkülikulaadse Ristküliku kujuga, võimalikku hoonestamist ruudukujuline, Kinnistu kuju põhiplaaniga, kompaktne, silmas pidades kompaktne, kompaktne, tasane reljeef ebasobilik kuju, tasane tasane reljeef tasane reljeef reljeef Parem, kujult Parem, kujult Parem, kujult Kommentaar sobilik sobilik sobilik hoonestamiseks hoonestamiseks hoonestmiseks Kohandus -30% -30% -30% Sihtotstarve Ä ja T Ä100% E100% Ä90%, T10%12 12 Tehingu toimumise ajal oli tegemist transpordimaaga, aga tegemist oli juba siis hoonestamise potentsiaaliga ning hiljem ongi sihtotstarve muudetud ning selleks on 90% ärimaa ja 10% tootmismaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  22 Kommentaar Sarnane Parem Sarnane Kohandus 0% -5% 0% DP puudub, kuid hoonestamine on võimalik Detailplaneering DP puudub DP 2009 DP puudub tõenäoliselt projekteerimis- tingimuste alusel Parem, DP Kommentaar olemas, kuid väga Sarnane Parem vana Kohandus -10% 0% -5% Väärtust Väärtust Maaüksusest ca Kitsendused ja Väärtust mõjutavad mõjutavad mõjutavad 54% jääb lammutamist vajav kitsendused puuduvad kitsendused kitsendused elektripaigaldise hoonestus puuduvad puuduvad kaitsevööndisse Halvem, Kommentaar Sarnane Sarnane elektripaigaldise kaitsevöönd Kohandus 0% 0% 15% Summaarne kohandus -10% -35% -5% Summaarne kohandus, -14,58 -77,72 -7,72 €/SBPm2 Kohandatud 131,25 144,34 146,66 tehinguhind, €/SBPm2 Kohanduste absoluutväärtuste 75% 60% 70% summa Kaalud 0,25 0,40 0,35 Kaalutud keskmine 141,88 32,81 57,73 51,33 tehinguhind, €/SBPm² Turuväärtus, € 254 029 Ümardatud 254 000 turuväärtus, € Enam kohandatud tehingutele on antud väiksem kaal ja vähem kohandatud tehingutele suurem kaal. Hinnatava vara turuväärtus on ümardatult 254 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Hindamistulemuse täpsus on ±20%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  23 Lisa 1. Fotod Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  24 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  25 Lisa 3. Hindamise lähteülesanne Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  26 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT  27 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 27222350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kadaka tee T22, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-01/AT