Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu detailplaneering

TUNNEL KERGLIIKLEJ PLANEE Perspektiivse jalakäijate 1-2K tunneli võimalik asukoht lift varikatus 16.30 3.30 3.50 3.252.003.25 3.50 2.00 2-4K Suur-Sõjamäe 2.50 3.00 5,6 6,5 4,9 5,2 6,2 Hoone 1.korruse sissepääs Hoone 0. korruse sissepääs 2, Hoone 1.korruse 5 olemasoleva rattaparkla ümbertõstmine sissepääs 4K 3, 0 8,9 PARKIMISMAJA 4K Hoone 1.korruse 6, 0 6/-1K sissepääs 4K 3-5/-1K P- 648 9/-1K 5-9/-1K 20,7 28K 16/-2K 10,0 8,1 44.85 4/-2K 21,9 2/-1K 7K 7-9/-1K Perspektiivne Air to Rail koridor 5/-2K Olemasoleva laadimisala asukoht 1 48,0 ÜLEMISTE 4/-2K Ä 60,4 69090 KAUBANDUSKESKUS 16/-3 42500 2 1955 9,3 EHR kood 120223614 107844 m² - 3K 5/-2K Ta 12,4 rtu Perspektiivne P- 235 ma Euroopa väljak an 15,0 tee N 9/-2K W E S 10,0 7,0 4, 0 BUS 15,0 3/-2K 4,0 N W E S 2,5 Planeeritud peasissepääs keskusesse 5 ,5 TINGMÄRGID Autode võimalik juurdepääs krundile Planeeritud ala piir Autode võimalik sissepääs hoonesse Katastriüksuse piir Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse Olemasolev hoone Olemasoleva laadimisala Planeeritud panduse võimalik asukoht Olemasolev autoliikluse ala asukoht Allalastud äärekivi Planeeritud autoliikluse ala Planeeritud tugimüüri võimalik asukoht Olemasolev kergliikluse ala Kõrghaljastuse võimalik asukoht Planeeritud kergliikluse ala 81 ,5 Planeeritud tõstetud ristmik Konteinerhaljastuse võimalik asukoht Planeeritud jalgrattarada 00.00 Orienteeruv planeeritud kõrgusarv Haljasala Likvideeritav objekt Katusehaljastuse võimalik asukoht Likvideeritav haljastus Planeeritud vihmapeenra võimalik asukoht BUS Raudtee kaitsevööndi piir 30 m rööpme teljest Planeeritud maapealne hoonestusala Üle- ja allaehitusservituudi vajadusega ala Planeeritud maa-alune hoonestusala Avalikuks kasutamiseks määratud ala 3-4K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Külgneva detailplaneeringu piir 13,3 5-6K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Naaberplaneeringus planeeritud ala 4,0 4,0 7-8K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Tingmärgid vastavalt naaberplaneeringule (Joonisele kantud vastavalt K-Projekt AS tööle nr 20030 "Ülemiste ühisterminali detailplaneering") 11K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Perspektiivne autoliikluse ala Hooneosad, kus maapealne ala on avatud kergliiklusele Perspektiivne kergliikluse ala Ühendusgalerii võimalik asukoht Lennujaama tee Tulemüüri vajadus Perspektiivne jalgrattarada Planeeritud objektid B/p "Lennujaam" 1 Krundi positsiooni number Ühisterminali teenindav väljak - maastikuarhitektuurse projektiga lahendatav ala SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES Planeeritud Ülemiste ühisterminali hoone ja ühendusgalerii 2.-4. korruse Märkused: KÕRGUS EHITISEALUNE 4K välisseinte gabariidi asukoht ja korruselisus HOONETE 1. Asendiplaanilise ja võimaliku mahulise lahenduse autor on osaühing Esplan. MEETRITES PIND MAAPEAL ARV KRUNDIL Krundi ehitusõigus SUURIM EHITISEALUNE 2. Haljastuse 15% osakaalu sisse arvestatud lisaks maaga seotud haljastusele ka kergliiklejatele mõeldud haljastatud väljakud ja platsid. KORRUSELISUS PIND MAA-ALL 3. Teede, tänavate, parkimise ja haljastuse lahendus on põhimõtteline ning täpsustub ehitusprojektis. P - hoones Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu (Ülemiste keskus) detailplaneering KRUNDI SUURUS 4. Alusplaan: Inseneribüroo REIB OÜ töö nr TT-5843, mõõdistatud 01.2021. P - õues Algatamisettepanek Ä Bürood ja kaubanduspinnad K-Projekt Aktsiaselts, Ahtri tn 6a Tallinn 10151 Eesti M 1:500 Koostatud: 31.05.2022 tel +372 626 4100, [email protected] KÖITE SISUKORD I MENETLUSDOKUMENDID 1. Detailplaneeringu algatamise taotlus II SELETUSKIRI....................................................................................... 2 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ................................... 2 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................ 2 3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS ......................... 3 4 PLANEERINGUS KAVANDATU ............................................................. 5 III LISAD 1. Planeeringulahenduse illustratiivne materjal IV JOONISED 1. Asukohaskeem 2. Algatamisettepaneku eskiislahendus  II SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on määrata Suur-Sõjamäe tn 4 krundile Ülemiste keskuse laiendamiseks ning avamiseks perspektiivse Euroopa väljaku poole ehitusõigus kuni 16 maapealse korrusega ja 3 maa-aluse korrusega hooneosa ehitamiseks. Kavandatakse olemasoleva kaubanduskeskuse laiendust büroo- ja kaubanduspindade ehitamiseks. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata ka ehitusõigus koostatavas Lennujaama-Ülemiste äripiirkonna struktuurplaanis kavandatud ärihoonete ehitamiseks Tartu maantee äärde. Ühtlasi määrata üldised maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeritav maa-ala asub Lasnamäe linnaosas, Tartu maantee, Suur-Sõjamäe tänava ning Lennujaama tee vahelisel maa-alal. Juurdepääs krundile toimub ala piirnevatelt tänavatelt – Tartu maanteelt, Suur-Sõjamäe tänavalt ning Lennujaama teelt. Ehitisregistri andmetel paikneb krundil 3 ehitist – Ülemiste kaubanduskeskus, Jazz kiirkäsipesula hoone ning Neste automaattankla. Haljastust on krundil vähe, olemasolev haljastus paikneb peamiselt krundipiiride ääres tänavahaljastusena ning parkla-alal. Suurem haljasala on krundi Keevise tänava poolses osas. Maa-alal asuvad kinnistud: Nr Aadress Pindala Registri- Katastritunnus Siht- Omanik m² osa otstarve nr Suur- Ülemiste 1 107844 9079701 78401:101:6957 Ärimaa Sõjamäe tn 4 Center OÜ Suur- Transpordi- Eesti 2 Sõjamäe 965 21417750 78401:101:6958 maa Vabariik tänav T22 Suur- Eesti 3 Sõjamäe tn 120 21417850 78401:101:6959 Ärimaa Vabariik 6b Tehnovõrgud: Piirkond on tehnovõrkudega hästi varustatud. Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 alusel paikneb Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu Tallinna kaugkütte piirkonnas. K-Projekt Töö nr 20172 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu (Ülemiste keskus) detailplaneering Algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20172/Algatamisettepaneku kaust/19106 2/7 17.05.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Krundi tehnovõrkudega varustamine lahendatakse detailplaneeringu koostamisel võrguvaldajate väljastatud tehniliste tingimuste järgi. Kitsendused: Planeeritavale alale jääb nii kinnistusraamatu kannetest tulenevaid tehnovõrkude kitsendusi kui ka kehtivatest määrustest tulenevaid kitsendusi olemasolevate tehnovõrkudele kaitsevööndite ulatuses. 3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS Piirkonnas on Ülemiste ühisterminali ehitusplaanidega seoses toimumas suured muudatused: terminali planeeringus on kavandatud avar linnaväljak Peterburi teest kuni Suur-Sõjamäe tn 4 krundini. Lennujaama-Ülemiste ärilinnaku struktuurplaan näeb ette Ülemiste ühisterminali ja Tallinna Lennujaama ühendamiseks väljaku pikendamist lennujaamani nn Euroopa väljakuna. Väljakuäärse linnaruumi kujundamiseks atraktiivseks, inimestele suunatud kasutusotstarbega hoonestusega on lisaks täiesti uuele hoonestusele vajalik üle vaadata ka võimalused olemasoleva hoonestuse sidumiseks uue väljakuruumiga. Osaliselt kulgeb planeeritav väljak Suur-Sõjamäe tn 4 krundi idasosas. Struktuurplaanis on kavandatud ärihoonestus ka Tartu maantee äärde, praeguse parkla asukohta. Struktuurplaan näeb ette Keevise tn 2 // Suur-Sõjamäe tn 10, Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistule kuni 28-korruselise kõrghoone. Sarnaselt on asunud oma arenguplaane kavandatava Euroopa väljakuga siduma naaberkinnistute omanikud: Tallinna Linnavalitsuse 13.04.2022 korraldusega nr 355 on vastu võetud Ülemiste ühisterminali detailplaneering (DP038610), milles on planeeritavast alast kirdepoole kavandatud reisiterminali lõunapoolne jaland koos terminalihoonet teenindava väljakuga. Kehtivas Keevise tn 6 kinnistu ja lähiala detailplaneeringus (DP030940), kehtestatud Tallinna Linnavalitsuse 22.08.2012 korraldusega nr 1140-k, on kavandatud Keevise tn 6, Keevise tn 10, Lennujaama tee 5, Lennujaama tee 7 ja Keevise tn 14 // Lennujaama tee 9 kinnistute piiride ja maakasutuse sihtotstarbe muutmine ning moodustatavatele ärimaa sihtotstarbega kruntidele ehitusõiguse määramine kolme kuni kümnekorruseliste äri- ja büroohoonete ehitamiseks. Keevise tn 4a kinnistu jaoks on väljastatud detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused (nr 2011002/10359, 14.04.2021) kuni 7-korruselise äri- ja külaliskorteritega hoone kavandamiseks ning Keevise tn 6 kinnistu jaoks on koostamisel hoonestuse ideelahendus võimaliku uue detailplaneeringu algatamiseks. Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu järgi paikneb krunt ettevõtlusalal (B), mis on ette nähtud kaubandus-, teenindus-, toitlustus- ja büroohoonete ning asutuste, samuti vaba aja veetmise võimalusi pakkuvate ettevõttete rajamiseks. K-Projekt Töö nr 20172 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu (Ülemiste keskus) detailplaneering Algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20172/Algatamisettepaneku kaust/19106 3/7 17.05.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Haljastusega alade osakaal kinnistul peaks olema vähemalt 15%. Väljavõte Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu maakasutusplaanist (planeeringuala märgitud kollase ovaaliga). Teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ loetakse kõrghooneks hoonet, mis on kõrgem kui 45 m. Kõrghoonete kavandamisel piirkonda tuleb teha aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiis. Teemaplaneeringu koostamise ajal ei olnud Ülemiste piirkonna arengud sellised nagu need on täna – Ülemiste on kiirelt arenev ärilinnak, millest kujuneb oluline sõlmpunkt erinevate transpordiühenduste (Tallinna lennujaam, Ülemiste ühisterminal) ja linnakeskuse vahel. Ülemiste piirkond ei jää teemaplaneeringu kohaselt kõrghooneteks sobivale alale. Samas on struktuurplaanis Ülemiste piirkonda ette nähtud kõrgemaid hoonemahte. See loob eelduse kõrgemate hoonemahude kavandamiseks, mis maamärgina teevad linnaruumis inimestele orienteerumise lihtsamaks. Kruntide maapind tõuseb sujuvalt idasuunas, idaküljel on kõrgustevahe suurem, seal on ca 2 m kõrgune nõlv. Kruntide absoluutkõrgus jääb vahemikku 38.30-43.62 m. K-Projekt Töö nr 20172 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu (Ülemiste keskus) detailplaneering Algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20172/Algatamisettepaneku kaust/19106 4/7 17.05.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Lähimad bussipeatused „Ülemiste jaam“ ja „Järvevana“ asuvad planeeringuala vahetus läheduses Suur-Sõjamäe tänava ääres. Ca 100 m raadiuses asub põhjas Ülemiste rongipeatus, idas trammipeatus „Ülemiste linnak“ ning lõunas bussipeatus „Lindakivi“. Planeeritava krundi kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 01. veebruari 2010 otsusega nr 1837-k kehtestatud „Suur-Sõjamäe tn 2 ja 4 kinnistute detailplaneering“ (DP028440), milles on kavandatud: - muuta Suur-Sõjamäe tn 2 kinnistu sihtotstarve riigikaitsemaast ärimaaks; - liita planeeritud kinnistud ärimaa sihtotstarbega krundiks; - määrata täiendav ehitusõigus kaubanduskeskuse laiendamiseks; - reorganiseerida territooriumi liikluskorraldus. Detailplaneering on ellu viidud. Praeguseks on muutunud linnaehituslik situatsioon: Ülemiste linnaku ja Kaubanduskeskuse vahelisele alale kavandatakse Ülemiste ühisterminali ja Tallinna lennujaama ühendava Euroopa väljaku rajamist. Seoses sellega on vajalik ümber kujundada ka kaubanduskeskus ning avada see Euroopa väljaku suunas. Sellest tulenevalt on huvitatud isiku soov väärtustada kinnistut linnaruumi sobivama ehitusõigusega, mida kehtiv detailplaneering ei võimalda. Detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 01. veebruar 2010 otsusega nr 1837-k kehtestatud „Suur-Sõjamäe tn 2 ja 4 kinnistute detailplaneering“ (DP028440) käesolevas detailplaneeringus planeeritud maa-ala osas. 4 PLANEERINGUS KAVANDATU Algatamisettepaneku väljatöötamisel on hoonestusalade ja hoonete paiknemisel arvestatud Lennujaama-Ülemiste ärilinnaku struktuurplaani ja Esplan OÜ koostatud mahulist ning asendiplaanilist visiooni. Arvestades Ülemiste linnaku arenemist ja muutumist aina enam ühistranspordiga hästi ligipääsetavaks piirkonnaks, on otstarbekas laiendada keskust Euroopa väljaku suunas, et luua uued büroo, teenindus- ja toitlustusruumid ning vaba aja veetmise võimalused, mis mitmekesistab arenevat Ülemiste linnakut. Ruumilise arengu eesmärk on: - Kavandada ruum perspektiivse Euroopa väljaku jaoks Suur-Sõjamäe tn 4 krunti puudutavas osas. - Kavandada Suur-Sõjamäe tn 4 krundile Ülemiste keskuse laiendamiseks ning avamiseks perspektiivse Euroopa väljaku poole täiendav ehitusõigus kuni kuueteistkümne maapealse korrusega ja kolme maa-aluse korrusega hoonestuse ehitamiseks. Kaaluda võimalusi maa-aluste korruste ühendamiseks naaberkruntidele kavandatavate maa-aluste korrustega. - Kavandada Tartu maantee äärde ehitusõigus kuni üheksa maapealse ja kahe maa-aluse korrusega ärihoonete ehitamiseks. K-Projekt Töö nr 20172 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu (Ülemiste keskus) detailplaneering Algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20172/Algatamisettepaneku kaust/19106 5/7 17.05.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  - Kavandada efektiivsem maakasutus paigutades täiendavalt vajalikud parkimiskohad maa-alustele korrustele, mis võimaldab väliruumi jätta kergliiklejate jaoks. - Kavandada kergliiklusala tervikliku väliruumina arvestades ka naaberaladele kavandatavat. - Kavandada logistiliselt heasse asukohta atraktiivne ja pilkupüüdev hoonestus, mis moodustaks kvartaliga tervikliku ruumilise keskkonna, arvestades piirkonnas toimuvaid arenguid sh korrastada linnaruum ja parandada piirkonna arhitektuurset üldilmet. - Kavandada piirkond linnaehituslikult mitmekesisemaks, tekitades lisa teenuste- ja töökohti. Hoonestusala määramisel on arvestatud ümbritsevat keskkonda, ümbruskonnas olevat ja planeeritavat hoonestust. Kavandatakse 2 hoonestusala – üks olemasoleva keskuse laiendamiseks kuni 16-korruselise kõrghooneosaga ning teine Tartu maantee poolsete kuni 9-korruseliste hoonete ehitamiseks. Erinevad hoonestusalad on omavahel ühendatud maa-aluse ühenduskoridori ja maapealse galeriiga. Maa-aluste korruste ning hoonete teise ja kolmanda korruste vahele on kavandatud jalakäijate ühenduskoridor. Hooned on kavandatud selliselt, et kõrgemad hooneosad jäävad magistraaltänavate poole ning madalamad hoonemahud krundi siseosasse. Euroopa väljak koos seda ümbritsevaga kujuneb piirkonnaks, mis loob turistidele esmase mulje Tallinnast. Ülemiste ühisterminali ja Euroopa väljaku realiseerumine loob eelduse keskuse peasissepääsu üle viimiseks kirdeküljele. Sellepärast on detailplaneeringu algatamisettepanekus tehtud ettepanek kavandada kinnistu kirdeosasse 16-korruseline kõrghooneosa, mis moodustaks ühiselt Keevise tn 2 // Suur-Sõjamäe tn 10 krundile kavandatava 28-korruselise hoonega maamärgi. Maamärgid aitavad inimestel linnaruumis lihtsamini orienteeruda – kõrghooned hakkaksid sümboliseerima nn väravaid Ülemiste keskusesse ja Ülemiste Citysse ja Ülemiste ühisterminali. Euroopa väljaku poole on kavandatud konsoolsed hooneosad, et tagada inimestele paremad liikumistingimused ka kehvemate ilmastikuoludega aastaaegadel. 1-16-korruselise hoone maksimaalne kõrgus: 60,4 m (abs 100,6 m) Parkimise viimine uue hoonestuse maa-alustele korrustele ja hoone mahtu võimaldab rajada keskuse Tartu maantee poolse külje ja kavandatud uue hoone vahelisele alale atratktiivse haljasala võimalike immutuspeenardega. Olemasolev keskuse parkimine on hoonesisene – parkimismajas ning maa-aluste korruste parkimisalal, mida laiendatakse täiendavate kohtade kavandamiseks. Juurdepääs krundile on Suur-Sõjamäe tänavalt ning Lennujaama teelt. Maa-alune liikluskorraldus on lahendatud foorisüsteemiga, mis reguleerib tavakasutaja ja kaubaautode liikumist. Kaubaautodele on kavandatud täiendav väljasõit Lennujaama teele. Ülemiste ühisterminali poole on kavandatud peatu ja sõida (eng drop-off ja kiss&ride) parkla. K-Projekt Töö nr 20172 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu (Ülemiste keskus) detailplaneering Algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20172/Algatamisettepaneku kaust/19106 6/7 17.05.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Kõrghoonete teemaplaneeringus ei ole Ülemiste piirkonda käsitletud kõrghoonete alana. Kuna struktuurplaanis on tehtud muudatusettepanek Keevise tn 2 // Suur-Sõjamäe tn 10 krundi osas, teeme ettepaneku kavandada Ülemiste keskuse kirdeosasse kõrgem hooneosa, mis koostoimes naaberkõrghoonetega moodustaks maamärgi. Sellest tulenevalt tehakse ettepanek kavandada hoonestustiheduseks 2,5. Algatamisettepanekus on arvestatud Euroopa väljaku rajamiseks vajaliku avaliku ruumi tagamisega. Kuna osa krundist määratakse Euroopa väljaku rajamiseks avalikuks kasutamiseks ning olemasolev kaubanduskeskus avatakse Euroopa väljaku suunas, teeme ettepaneku lugeda avalikud alad ja immutuspeenrad lugeda haljastuse protsendi osana. Kavandatud haljastuse osakaal koos väljakute alaga on 15%. K-Projekt Töö nr 20172 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu (Ülemiste keskus) detailplaneering Algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20172/Algatamisettepaneku kaust/19106 7/7 17.05.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx