Kinnistu detailplaneering

MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING DP043870 Tallinn, Kesklinn Tellija: Tallinna Linnaplaneerimise amet, +372 640 4375, Vabaduse väljak 7 Tallinn 15198 Huvitatud isik: Fausto Capital OÜ, esindaja Kenneth Karpov, [email protected], +372 7 412 494, Küütri tn 8 Tartu 51007 Projekti juht: Mart Hiob, [email protected], +372 501 4767, Küütri tn 14 Tartu 51007 Maastikuarhitekt: Tanel Breede, [email protected], +372 521 7478, Küütri tn 14 Tartu 51007 Arheoloogiamälestise Asulakoht, 13.-16. saj (reg nr 2594) Keemilise puhastuse ja värvimistööstuse hoone Maakri tn 23, 20. saj. algus (reg nr 8164) Töö nr: 1911DP1 Tartu 2022 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING Esikaanel: väljavõte maa-ameti kaardiserverist AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 S ISUKORD Seletuskiri ................................................................................................................................................ 5 1 Planeeritud maa-ala asukoha kirjeldus .................................................................................... 5 2 Planeeritud maa-ala ruumilise arengu eesmärgid................................................................... 5 3 Planeeringus kavandatu........................................................................................................... 6 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus ...................................................................................... 6 3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted............. 6 3.3 Ehitusõigus .......................................................................................................................... 7 3.4 Hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja maaüksuste koormusnäitajad ...................... 7 3.5 Vertikaalplaneerimise põhimõtted..................................................................................... 7 3.6 Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted ...................................................... 8 3.7 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted .................................................. 8 3.8 Tänavate ja avaliku ruumi planeerimise põhimõtted ......................................................... 9 4 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted .............................................................................. 10 4.1 Üldosa ............................................................................................................................... 10 4.2 Sidevarustus...................................................................................................................... 10 4.3 Elektrivarustus .................................................................................................................. 10 4.4 Veevarustus, kanalisatsioon, sademeveekanalisatsioon.................................................. 11 4.5 Soojus- ja gaasivarustus .................................................................................................... 12 5 Kehtivad ja planeeritud kitsendused ..................................................................................... 13 5.1 Kehtivad kitsendused........................................................................................................ 13 5.2 Planeeritud kitsendused ................................................................................................... 13 6 Nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks ............................................................ 14 6.1 Üldised arhitektuurinõuded ............................................................................................. 14 6.2 Muinsuskaitse tingimused ................................................................................................ 17 6.3 Liiklus ja parkimine ........................................................................................................... 17 6.4 Haljastus ........................................................................................................................... 17 6.5 Tuleohutusnõuded ........................................................................................................... 18 6.6 Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused .................................................... 18 6.7 Keskkonnanõuded ............................................................................................................ 18 6.8 Nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas ....................... 19 7 Kavandatu vastavus planeeritud ala ruumilise arengu eesmärkidele ................................... 21 8 Kavandatu vastavus avalikele huvidele ja väärtustele ning mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele .................................................................................. 21 9 Vastavus lähtedokumentidele ............................................................................................... 21 AB Artes Terrae 3 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 9.1 Tallinna linna üldplaneering .............................................................................................. 21 9.2 Kehtiv detailplaneering ..................................................................................................... 22 9.3 Maakri tn 23 ja 23a krundi detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused ................... 22 9.4 Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus” ................................................................ 23 9.5 Siseministri 30.03.2017 a määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“................................................................................................. 23 9.6 Tallinna Linnavolikogu 28. novembri 2018 otsus nr 149 „Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a kinnistu detailplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine Kesklinnas“ .. 23 9.7 Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“ .................................................................. 24 9.8 Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a kinnistute KSH. Alkranel OÜ 2021. ................................... 24 9.9 Eesti standard EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.”......................................................................................... 26 9.10 Detailplaneeringu ja KSH eelnõu avalikul väljapanekul tehtud ettepanekute arvestamine ................................................................................................................................... 26 10 Planeeringu elluviimise kava .................................................................................................. 27 Joonised ................................................................................................................................................. 29 1 Asukohaskeem ....................................................................................................................... 29 2 Põhijoonis ............................................................................................................................... 29 3 Tehnovõrgud .......................................................................................................................... 29 4 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 S ELETUSKIRI 1 Planeeritud maa-ala asukoha kirjeldus Planeeritud maa-ala suurusega 0,31 ha asub Tallinna Kesklinna linnaosas Rävala puiestee, Liivalaia, Maakri ja Tornimäe tänava vahelises kvartalis ning hõlmab Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a kinnistut ja Lennuki tänav // Maakri tänav kinnistu osa ja Tormimäe tänav kinnistu osa. 2 Planeeritud maa-ala ruumilise arengu eesmärgid Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid on: - korrigeerida krundipiire vastavalt hoonete tegelikule kasutusele; - tihendada kvartalit ja kasutada olemasolevat infrastruktuuri efektiivsemalt; - kavandada miljöösse sobiv hoone; - tagada mälestiseks tunnistatud Maakri tn 23 hoone säilimine ja vaadeldavus. AB Artes Terrae 5 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 3 Planeeringus kavandatu 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus Krunt Pos 1 moodustatakse:  Maakri tn 23 kinnistust (ajutine krunt Pos 1a);  Maakri tn 23a kinnistust (ajutine krunt Pos 1b). Krunt Pos 2 moodustatakse:  Maakri tn 23a kinnistust (ajutine krunt Pos 2a). Kruntide olemasolevad ja planeeritud sihtotstarbed on esitatud põhijoonisel. Kinnistu Lennuki tänav // Maakri tänav ja kinnistu Tormimäe tänav piire ei ole ette nähtud muuta. 3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted Maakri 23a kinnistu paikneb Maakri kõrghoonete piirkonna keskel, olles suurematest tänavatest eemal. Praegune 14-korruseline hoone ei kasuta kinnistu potentsiaali ära, jäädes naaberhoonetega võrreldes väikesemahuliseks. Olemasolev, 2-7 korruselise hooneosa on kavandatud lammutada ning kõrgem, 14-korruseline hooneosa säilitada ja kuni kaks korrust lisada. Madalama hooneosa lammutamise järel tekib võimalus kasutusele võtta nii krundi maa-alune osa kui rajada kõrgem hooneosa, mis täiendab Maakri tänava kõrghoonete ansamblit. Maakri tänava poole on kavandatud 2-korruseline hooneosa, mis moodustab olemasolevate ajalooliste hoonetega suuruselt haakuva lahenduse. Hoone kõrgem, 28-korruseline hooneosa on kavandatud Maakri tänavast keskmiselt 20 m tagasiastuvana, moodustades koos olemasoleva ja laiendatava hooneosaga ühtse terviku. Maakri tänava äärde on kavandatud 2-korruseline hooneosa, et uushoone ei hakkaks konkureerima Maakri tänava äärsete ajalooliste hoonetega. Kõrgeima hooneosa kavandamisel on lähtutud põhimõttest, et selle kõrgus ei ületaks teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ Maakri kõrghoonete piirkonna, kvartalis nr 5 hoonete lubatud suurimat abs kõrgust 130.00 m BK77 süsteemis, mis kehtiva EH2000 süsteemi teisendatult on 130.24 m ja insolatsiooni kestus lähialale jäävates eluruumides jääks vastav Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi insolatsiooni kestuse arvutamise juhendile. Krundi Pos 2 Maakri tänava poolne ehitusjoon on määratud Maakri tn 23 ehitismälestise põhiosa järgi. 6 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 3.3 Ehitusõigus Kruntide ehitusõigus on antud alljärgnevas tabelis ja põhijoonisel. Tabel 1. Kruntide ehitusõigus. Hoonete Hoonete suurim Krundi Suurim maapealne Suurim maa- suurim absoluutkõrgus Krundi Pos nr kasutamise hoonete alune alune hoonete lubatud ja suurim ja aadress sihtotstarve pindala alune pindala arv kõrgus maapinnast 1 17.30 m/ Ärimaa 100% 1 423 m² 423 m² Maakri tn 23 12,5 m 1770 m² 2 28-korruselise 112.10 m/ Ärimaa 100% 2 hooneosa suurim 1800 m² Maakri tn 23a ehitisealune pindala 107,0 m on 450 m² Transpordimaa sihtotstarbega Lennuki tänav // Maakri tänav kinnistu ja Tormimäe tänav kinnistu ehitusõigust ei ole ette nähtud muuta. 3.4 Hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja maaüksuste koormusnäitajad Planeeritud kruntide lubatud kasutusotstarvete loetelu majandus- ja kommunikatsiooniministri 02.06.2015 määruse nr 51 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu" lisa klassifikatsiooni järgi on: POS 1  12200 Büroohooned;  12300 Kaubandus- ja teenindushooned; POS 2  12100 Majutus- ja toitlustushooned;  12200 Büroohooned;  12300 Kaubandus- ja teenindushooned;  12600 Meelelahtutus,- haridus-, tervishoiu- ja muud avalikud hooned. Hoonestustihedus on Pos 1 krundil 1,5 ja Pos 2 krundil 7,6. 3.5 Vertikaalplaneerimise põhimõtted Olemasolevat maapinna kõrgust ei planeerita muuta. Pos 2 hoonestusala keskmine maapinna absoluutkõrgus on 5.10. AB Artes Terrae 7 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 3.6 Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted 3.6.1 Haljastus ja heakord Maakri tn 23 krundil puid ei kasva. Maakri tänava ääres eesaias kasvavad kadaka ja männi põõsad ning püsililled. Haljastus on planeeritud säilitada. Maakri tn 23a krundil väikesel haljassaarel kasvab üks läänepärn, mis on planeeritud säilitada. Piirdeaedasid planeeritud kruntidele ei ole lubatud paigaldada. Hoovialale sissesõidu tõkestamiseks on soovitav kasutada maa seest tõusvaid pollareid või tõkkepuud. Uue kõrghaljastuse kavandamiseks on planeeringualal väga vähe ruumi. Maakri tänava kavandatav hoonefront on planeeritud tagasiastega, mis võimaldab tänava äärde istutada puuderea. Haljastuse osakaalu tõstmiseks on soovitatav kavandada katusehaljastust, konteinerhaljastust hoovialale ja ka vertikaalhaljastust. Pos 1 maapinnale rajatud haljastuse osakaal on 9,6%. Pos 2 maapinnale rajatava haljastuse osakaal on 4,1% 3.6.2 Likvideeritavate üksikpuude esialgne asendusistutuste arvutus Planeeringualalt puid ei likvideerita. 3.6.3 Jäätmekäitlus Jäätmekäitlus tuleb lahendada vastavalt Tallinna jäätmehoolduseeskirjale. Jäätmed tuleb koguda liigiti. Jäätmete kogumiseks võimalikud kohad asuvad hoovis või lahendatakse hoones. 3.7 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted Planeeringuala asub Maakri ja Tornimäe tänava ääres. Mõlemad tänavad on ühesuunalise liiklusega. Juurdepääs planeeringuala toimub Maakri tänavalt. Lähimad bussi- ja trammipeatused asuvad Rävala puiesteel, Liivalaia tänaval ja Tartu maanteel 100…150 m kaugusel. Mootorsõidukitega juurdepääs kruntidele Pos 1 ja Pos 2 on planeeritud Maakri tänavalt praegusest asukohast. Juurdepääsutee on kavandatud minimaalselt 3,5 m laiune ning on ühine nii sõidukitele kui jalakäijatele. Eraldi sissepääs on planeeritud Pos 2 hoone keldriparklasse. Sissepääsu ette on planeeritud vähemalt 6 m pikkune ja 5,5 m laiune ooteala. Mootorsõidukite parkimiskohtade arvu vajaduse planeerimisel on võetud aluseks Tallinna Linnavolikogu 17. septembri 2020 otsus nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“. Planeeritud ala jääb otsusekohasesse südalinna. Südalinnas rakendatakse mootorsõidukite parkimisnormi suurima lubatud väärtusena. Tabel 2. Mootorsõidukite parkimiskohtade arvu kontrollarvutus. Krundi aadress Suletud bruto- Normatiivne suurim lubatud Planeeritud parkimiskohtade pind parkimiskohtade arv (asutus 1/200) arv krundil Pos 1 914 914/200=5 3 Pos 2 16086 16086/200=81 40 8 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 Jalgrataste parkimiskohtade arvu vajaduse planeerimisel on võetud aluseks Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“ kesklinna normatiiv, mis seab vähima lubatud parkimiskohtade arvu. Tabel 3. Jalgrataste parkimiskohtade arvu kontrollarvutus. Krundi Suletud Normatiivne vähim lubatud Planeeritud parkimiskohtade arv aadress brutopind parkimiskohtade arv (asutus 1/150) krundil Pos 1 914 914/150=7 7 Pos 2 16086 16086/150=108 108 Lisaks sõiduautode parkimiskohtadele on planeeritud üks bussi parkimiskoht krundi Pos 2 hoovialale. Põhijoonisel on esitatud jalgrattaparklate orienteerivad asukohad, mida täpsustatakse ehitusprojektis. Juurdepääsude ja parkimise lahendust täpsustatakse ehitusprojektis. 3.8 Tänavate ja avaliku ruumi planeerimise põhimõtted Uusi tänavaid kavandatud ei ole. Planeeringuala hõlmab Maakri ja Tornimäe tänava avalikku ruumi planeeritud kruntidega piirnevas osas. Juurdepääs kruntidele on lahendatud selliselt, et kõnnitee juurdepääsu kohas ei katke ja säilib jalakäijate eelistus. Pos 1 ja Pos 2 vaheline õueala on avalikkusele juurdepääsetav, kuhu piiratakse sõidukite sisenemist, kuid jalakäijatele on hoov avatud ning seal asuvad hoonesse sissepääsud. Maakri tänava avalikule ruumile lisab esteetilist väärtust krundile Pos 2 Maakri tänava äärde planeeritud kõrghaljastus. AB Artes Terrae 9 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 4 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted 4.1 Üldosa Detailplaneeringus on määratud tehnovõrkude ja -rajatiste võimalik asukoht. Ehitusprojektis tuleb tehnovõrkude asukohta täpsustada. Vajadusel võib võrgu asukohta ka muuta, kuid viimasel juhul tuleb tagada kõigile planeeritud võrkudele piisav ruum. Kasutusest välja jäävad tehnovõrgud on määratud likvideeritavaks. 4.2 Sidevarustus Sidevarustuse planeerimise alus on Telia Eesti ASi 26.02.2020 tehnilised tingimused nr 33472268. Krundil Pos 1 (Maakri tn 23) säilib olemasolev sidevarustus kaevust nr 9291A. Krundil Pos 2 (Maakri tn 23a) säilib olemasolev sidevarustus kaevudest 9961 ja 9964. Skeem 1. Väljavõte tehnilistest tingimustest. Tagada olemasolevate siderajatiste säilimine. Täpne sidevarustuse lahendus määratakse ehitusprojektis. 4.3 Elektrivarustus Elektrivarustuse planeerimise alus on Elektrilevi OÜ 11.02.2020 tehnilised tingimused nr 343294. 10 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 Maakri tn 23a hoonesisese alajaama nr 1594 seadmed on ette nähtud demonteerida ning asenda uute seadmetega. Uus alajaam on ette nähtud 10 kV toitele – selleks on vaja võrgus teha ümberehitustöid. Ehituse ajaks tuleb näha ette ajutine alajaam kõikide olemasolevate klientide elektrivarustuse tagamiseks. Peale uue alajaama valmimist suurendatakse Maakri 23a olemasolevate liitumispunktide 2x (3x400 A) peakaitsmed 2x (3x630 A)-ni. Maakri tn 23 krundil säilib olemasolev elektri liitumine. Olemasolevad elektrikaablid, mis väljuvad planeeritud krundilt Maakri tänavale ning kaablid mis varustava elektriga Maakri 23 kinnistut rekonstrueeritakse vastavalt vajadusele – täpne lahendus määrtakse ehitusprojektis. Tänavavalgustus säilib olemasolev ning rekonstrueeritakse vastavalt vajadusele. Hooviala valgustus on kavandatud hoone külge paigaldatavate valgustitega. Täpne elektrivarustuse ja tänavavalgustuse lahendus määratakse ehitusprojektis. 4.4 Veevarustus, kanalisatsioon, sademeveekanalisatsioon 4.4.1 Üldosa Veevarustuse ning reovee ja sademevee ärajuhtimise planeerimise alus on AKTSIASELTSi TALLINNA VESI 02.04.2020 tehnilised tingimused nr PR/2019489-1. 4.4.2 Veevarustus Planeeringuala olme- ja sisetulekustutusvesi (8,9 l/s ja 20 l/s) on lahendatud Tornimäe tn DN250 de280 veetorust. Krundi Pos 1 (Maakri tn 23) vee liitumine säilib olemasolev. Krundi Pos 2 (Maakri tn 23a) hoone laiendamisel suurenev veevajadus on planeeritud lahendada olemasoleva Tornimäe tänava veeühenduse rekonstrueerimisel. Sprinklersüsteemi toimimiseks on planeeritud krundile Pos 2 dubleeriv veeühendus. Täpne lahendus määratakse ehitusprojektis. 4.4.3 Tuletõrje veevarustus Välistulekustutusvesi 30 l/s on tagatud Tornimäe tänava ühisveetorustikul paiknevast hüdrandist (T-1297). Projekteerimisel tuleb arvestada Eesti Standardi EVS 812-6:2012 Ehitise tuleohutus osa 6: Tuletõrje veevarustus nõudeid. 4.4.4 Kanalisatsioonivarustus ja sademeveekanalisatsioon Piirkonna kanalisatsioonisüsteem on lahkvoolne. Planeeringuala reovesi (30 m³/d) ning sademe- ja drenaažvesi on planeeritud juhtida Maakri tänava D1120 kanalisatsioonitorusse. Planeeringuala siseselt on kanalisatsioon lahendatud lahkvoolselt. Valdavas osas säilivad olemas olevad kanalisatsioonitorud, mis vajadusel rekonstrueeritakse. Reo- ja sademevesi on planeeritud juhtida kokku kinnistu olemasolevas liitumispunktis Maakri tänaval. Planeeringualalt ärajuhitav sademevee vooluhulk tuleb ühtlustada planeeringuala piires. Kinnistusisene liitumispunkti ühendatav isevoolne sademeveetoru võib olla läbimõõduga maksimaalselt de110 ning languga, mis täistäite korral laseb sademevett läbi kuni 10 l/s. Skepast&Puhkim OÜ koostatud tööd nr 2017-0084 „Kesklinna idaosa ühisvoolse kanalisatsiooni valgala lahkvoolseks muutmise uurimistöö skeem“ järgi on planeeritud sademeveetoru Maakri AB Artes Terrae 11 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING tänaval pikendada kuni Lennuki tänavani, mis võimaldab ka Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a krundil perspektiivse sademeveetoruga liituda. Täpne lahendus määratakse ehitusprojektis. 4.5 Soojus- ja gaasivarustus Soojusvarustuse planeerimise alus on AS Utilitas Tallinn 11.03.2020 tehnilised tingimused nr 21300- 01-20/7. Planeeritud ala asub kaugküttepiirkonnas, kuid olemasolevad hooned on gaasiküttel. Planeeringuala juures asuvatel tänavatel kaugküttetorustik puudub. Kuna olemasolevatel hoonetel kaugküte puudub on planeeritud kruntidele uued liitumised. Ühenduskoht kaugküttevõrguga asub Maakri tänaval paikneval eelisoleeritud soojustorustikul DN200 Maakri tn 30 kinnistu juures. Skeem 2. Väljavõte tehnilistest tingimustest. Kaugküttetoru on planeeritud pikendada Maakri tänaval kuni planeeritud liitumispunktideni. Olemasolevad hooned võivad jääda gaasiküttele kuni hoone rekonstrueerimiseni. Olemasoleva hoonestuse rekonstrueerimisel tuleb liituda kaugküttega. Täpne lahendus määratakse ehitusprojektis. 12 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 5 Kehtivad ja planeeritud kitsendused 5.1 Kehtivad kitsendused Kitsendused on graafiliselt esitatud põhijoonisel ja tehnovõrkude joonisel. Kinnistusraamatusse on kantud isiklik kasutusõigus AS Gaasivõrgud kasuks Maakri tn 23 krundil asuva gaasitoru kasutamiseks ja teenindamiseks. Maakri tn 23a kinnistu ei ole kinnistusraamatu andmete põhjal servituutide ega isiklike kasutusõigustega koormatud. Kogu planeeritud ala asub arheoloogiamälestisel 13.-16. saj pärit asulakohal (reg nr 2594) ja Tallinna linnapea 3.01.2017 käskkirjaga nr LSB-28/2 kinnitatud Tallinna riskianalüüsi 2016 kohasel AKTSIASELTSi TALLINNA VESI Järvevana tee 3 kinnistul asuva veepuhastusjaama kloorilao ohualal. Suurõnnetust võib põhjustada puhastusjaamas kasutatav kloor juhul, kui kloorihoidlas tekib suur kloorileke. Pos 2 asub Maakri tn 23 ehitismälestis 20 saj alguses ehitatud Keemilise puhastuse ja värvimistööstuse hoone (reg nr 8164). Mälestise kaitsevöönd on krunt. 5.2 Planeeritud kitsendused Kitsendused on graafiliselt esitatud põhijoonisel ja tehnovõrkude joonisel. Tabel 5. Planeeritud kitsendused Teeniv kinnisasi Kitsendus Pos 1 Servituudid on vaja seada järgmiste tehnovõrkude hooldamiseks järgmises ulatuses võrguvaldaja kasuks.  elektriliin – koridor 1 m mõlemale poole elektrikaablit  kanalisatsioonitoru – koridor 2 m mõlemale poole torustikku Pos 2  Juurdepääsutee kasutamiseks servituudi vajadus krundi Pos 1 omanike kasuks 313 m² ulatuses Servituudid on vaja seada järgmiste planeeritud tehnovõrkude ja rajatiste rajamiseks ja hooldamiseks võrguvaldaja kasuks järgmises ulatuses  hoonesisene alajaam 2 m alajaama ruumist  elektriliin – koridor 1 m mõlemale poole elektrikaablit  sideliin - koridor 1 m mõlemale poole side kanalisatsiooni  kanalisatsioonitoru – koridor 2 m mõlemale poole torustikku  sademeveetoru – koridor 2 m mõlemale poole torustikku AB Artes Terrae 13 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 6 Nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks 6.1 Üldised arhitektuurinõuded 1. Pos 2 hoone parima lahenduse väljaselgitamiseks korraldada koostöös Tallinna linna ja Eesti Arhitektide Liiduga arhitektuurivõistlus vastavalt Eesti Arhitektide liidu juhendile. 2. Hoonete arhitektuur peab olema kõrge kvaliteediga ja esinduslik ning arvestama piirkonna eripära nii arhitektoonika kui ka materjalide osas. Fassaadid liigendada, vältida pikki monotoonseid fassaadilahendusi. 3. Pos 2 krundile kavandatud uus hoonestus peab olema kõrgetasemelise arhitektuuriga ja kvaliteetsete välisviimistlusmaterjalidega. 4. Pos 2 krundile hoone projekteerimisel lähtuda määratud ehitusjoonest (lubatud on kõrgema osa nihutamine terve Pos 2 hoonestusala piires). 5. Pos 2 puhul kasutada madalamatel hooneosadel (2 korrust) katusehaljastusega lamekatust. 6. Pos 2 välisviimistlusmaterjalid: krohv, betoon, klaas, metall, puitlaudis, vineer, sh nende kombinatsioonid. 7. Maa-alused hooneosad ei tohi ulatuda ümbritsevast maapinnast kõrgemale. 8. Pos 1 hoonet restaureerida vastavalt muinsuskaitse eritingimustele. 9. Maapinna kõrgust ei ole lubatud mälestise ümber tõsta. 10. Kinnistule ja/või hoonetesse näha ette jalgrataste parkimiskohad, rattaparklate asukohad täpsustada projektis. 11. Arvestada liikumispuudega inimeste ligipääsetavusega. 12. KSH aruandest lähtuvad leevendusmeetmed: Pinnas o enne hoone projekteerimisega alustamist teha alal ehitusgeoloogiline uuring pinnasevee juurdevoolu hulga ja kaasneva depressioonilehtri ulatuse detailide täpsustamiseks; o vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna hoonete kaitseks tuleb rakendada veetõrjemeetmeid. 3 allmaakorruse rajamise puhul peab veejuurdevoolu tõkestusefektiivsus olema vähemalt 90%, 2 allmaakorruse rajamisel minimaalselt 75% (sulundseina või puurvaiadega, vaivundamendi kasutamisel). Puurvaiade puhul järgida paigaldustehnoloogia puhul, et välditakse reostuskomponentide (sh naftasaaduste) sattumist põhjavette ning survelise põhjavee tõusu ehituskaevikusse; o ehitusjärgne pinnaseveerežiimiga võib kaasneda ca 0,1 – 0,3 m paisutus (veetaseme tõus pinnases), mida projekteerimisel arvestada ning ette näha pinnasevee drenaaži kasutamine; o vee kõrvaldus – ehitus ja -järgne vesi juhtida kanalisatsioonitorustikesse, mis kulgevad Maakri ja Tornimäe tn ehk Liivalaia 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistul. Tingimused täpsustada projekteerimisel; 14 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 o hoidmaks kontrolli all võimalikke kahjustusi ümbruskonna hoonetel, tuleb lähimatele hoonetele kohaldada nn geotehnilist kontrolli (paigaldada seintesse ajutisi reepereid ja mõõta nende paigutusi ehitustööde perioodil); Elustik o klaasile lisaks kasutada läbipaistmatuid ehitusmaterjale (lisaks linnustiku aspektile toetab ka energia kokkuhoidu); o vältida hoone konstruktsioonis kohti, kus maastik või taevas paistab läbi hoone (nt lõpuni klaasitud nurgad või kitsad hoone osad). Hoone nurgad peaksid olema vähese läbipaistvusega vähemalt 5 m ulatuses kummaski suunas; o vähese läbipaistvusega klaaside (nt mattklaas, klaasplokid jms) kasutamine. Peegeldusvõime soovitatavalt alla 15%, kombineerituna visuaalsete märgistega (riba (vertikaalselt), punkti jms kujulised). Efektiivsust suurendab märgistus, mis katab klaaspinna lausaliselt ning on tihe ja kontrastne; o vähendada päikese otse klaasile paistmist. Rakendada varikatuseid ja läbipaistmatust materjalist rõduseinasid, koos eelnevalt kirjeldatud märgistusega; o vältida tupikuid, kus lendu suunavad hoone osad lõpevad klaaspindadega; o välisvalgustus suunata ülalt alla ning valguse levikut horisontaal- ja vertikaalsuunas takistada, samuti mitte kasutada lahendusi, mis eeldavad prožektoreid või lasereid; o vältida klaaspindade juures objekte, mis lindudele kutsuvad on, eelkõige puud, aga ka marjukandvad põõsad, toidumajad jms; o haljastuse osakaalu tõstmiseks tuleks iga senise hoone renoveerimisel kaaluda nt vertikaalhaljastust, samas arvestades ka linnustikuga seonduvaid meetmeid; o suurelehist pärna kaitsta vigastuste ja kuivamise eest. Rakendada „Tallinna linna kaevetööde eeskiri“ (Tallinna Linnavolikogu 2.09.2004 määrus nr 32) § 24 toodud meetmeid. Eriti jälgida kaitsemeetmeid puu juurte kaitseks. Kaevetööd (puu juurte piirkonnas, tihedamalt 40 cm paksuses maapinnalähedases mullakihis) teostada käsitsi labidaga või Air Spade meetodil; o kaevetööde ajal vältida säilitatava puu tüve vigastamist. Tüvi katta vähemalt 2 m kõrguste kaitselaudadega kuni võra alumiste oksteni; o ehitussüvendist väljapumbatava veega ei tohi püsivalt üle ujutada suurelehise pärna võra-alust; o hoone tehisvalgustuse osakaalu vähendada vähemalt lindude rändeperioodil. Valgustuse tehniliste lahendite ning kasutamisparameetrite väljatöötamisse / parendamisse kaasata ornitoloog; o vältida toataimede paigutamist vahetult läbipaistvate klaaspindade lähedusse; o klaaspindade hoolduse ajastamise parameetrite väljatöötamisse / parendamisse kaasata ornitoloog; o suurelehise pärna tervislikku seisundit jälgida visuaalselt kord aastas. Puu halvenevast tervislikust seisundist annab tavaliselt märku hõredaks muutuv latv, samuti okste kuivamine ladvas. Kui külgharu murdumiskoha juurde tekivad seente AB Artes Terrae 15 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING viljakehade kogumikud, tuleb hinnata puu tüve seisukindlust kasutades resistograafi. Pärna külgharu murdumiskoha ümbrust kontrollida 5 a tagant, arboristi poolt, et anda hinnang puu tüve seisukindlusele; o suurelehise pärna ida- ja kirdepoolseid oksi, mis kasvavad vastu Maakri tn 23 hoonet, regulaarselt lühendada; Kliima o hoone projekteerimise faasis teostada tuulekoridoride riskide analüütilised arvutused, võimaldamaks efektiivsete arhitektuursete lahenduste rakendamist ja sobiva taristu kavandamist; o kõik alternatiivid - haljastuse osakaalu tõstmiseks tuleks iga senise hoone renoveerimisel kaaluda nt vertikaalhaljastust, samas arvestades ka linnustikuga seonduvaid meetmeid; Müra o akende valikul pöörata tähelepanu nende heliisolatsioonile transpordimüra suhtes. Kui aken moodustab 50% (või rohkem) välispiirde pinnast, võtta akna nõutava heliisolatsiooni suuruseks välispiirde õhumüra indeks; o välispiirde nõutava heliisolatsiooni tagamisel tuleb arvestada, et ventileerimiseks ettenähtud elemendid (tuulutusavad aknakonstruktsioonis või värskeõhuklapid välisseinas) ei vähendaks välispiirde heliisolatsiooni sel määral, et lubatav müratase ruumis oleks ületatud; o rõdude korral kaaluda suletud (klaasitud) lahendusi, mis vähendavad avatäidetele mõjuvaid liiklusmüratasemeid ca 5 dB võrra; o vaikust nõudvaid ruume mitte paigutata, võimaluse korral, tiheda liiklusega sõidutee poolsele küljele; o hoone tehnokommunikatsioonide (vee-, kanalisatsiooni- kütte-, ventilatsiooni ja jahutusseadmed, liftid) välisosad projekteerida hoone sellistesse osadesse, kus nende mõju ümbritsevale keskkonnale ja lähimatele müratundlikele hoonetele oleks minimaalne (ventilatsiooni- ja jahutusseadmete välisosasid ei suunata elu- /büroohoonete poole ja/või need tuleb varustada mürasummutitega ja/või kasutada tõkkeid, bokse vms, võimaldamaks vajadusel muuta ka müra suunda); o tööde ajastamine – väga mürarikkaid (nt vundamendi vaiade puurimine / sulundseinade teostamine) töid mitte planeerida õhtusele (19.00 – 23.00) ja öisele (23.00 – 7.00) ajavahemikule ning puhkepäevadele; o kohalike elanike ja avalikkuse teavitamine väga mürarikastest töödest. Vajadusel (õhtusel ajal) kasutada müra vähendavaid lahendusi (nt ajutised ja teisaldatavad ekraanid, summutid, korpused); o seadmete ja masinate regulaarne korrashoid ja hooldus ning vältida tarbetut masinate töötamist, lülitada seadmed välja, kui need pole kasutuses; o võimalusel kasutada elamualade läheduses tagurdussignaalide alternatiivseid variante (nt muutuva helitugevusega signaalid või suunamoduleeritud signaalid); 16 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 o kaubavedudeks soovitatav ajavahemik 7.00-22.00; o prügivedu on soovitatav korraldada tööpäevadel, päevasel ajal; Radoon o Radooniohu välistamiseks on soovitav projekteerimisel teha täiendav pinnaseuuring. Liikluskorraldus o määrata DP alal autotranspordi parkimisalade hulgaks kokku 40. St Maakri tn 23a kinnistule planeeritaks kaks sõiduauto ning üks bussi parkimiskoht maa peale ning maa-alusesse parklasse kuni 37 parkimiskohta; o projekteerimise raames, läbi kaaluda ka panduse (kaldpind) abil tagatav liikluslahendus. Teostada võrdlus autoliftiga (sissepääsu paiknemine hoonestuse sisehoovis) ja valida lõplik lahendus (kaalukaimaks valiku kriteeriumiks ohutus- ja liikluskorraldus). 6.2 Muinsuskaitse tingimused 1. Enne ehitus- ja kaevetöid tuleb teha arheoloogilised uuringud. Tingimus täpsustatakse olenevalt kavandatavate kaevetööde ulatusest. Maa-aluste tehnovõrkude rajamisel tuleb tagada kaevetöödel arheoloogiline jälgimine. 2. Säilitada ja vajadusel näha ette restaureeritavana kaitsealune Maakri tn 23 hoone, juurdeehitisi mitte kavandada (lubatud on ehitada naaberkrundile Maakri tn 23a krundipiirile kohas, kus juba olemasolev hoonestus plokistatud). Maakri tn 23 hoone restaureerimiseks koostada muinsuskaitse eritingimused, eritingimustele vastav projekt, mis tuleb kooskõlastada Muinsuskaitseametiga ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakonnaga. Restaureerimisel tagada muinsuskaitseline järelevalve. 6.3 Liiklus ja parkimine 1. Juurdepääsud kinnistutele lahendada ehitusprojekti koostamisel. Kavandada Pos 1 ja Pos 2 krundile ühine juurdepääs sõidukitele. 2. Teede, sh kõnniteede, parkimiskohtade (sh hoonesiseste parkimiskohtade) mõõtmete, parkimiskohtadele juurdepääsuks manööverdusruumi ning muude liiklusrajatiste projekteerimisel võtta aluseks Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“. 3. Jalgrataste parklate asukoht määrata hoonete ja hooviala projekteerimisel vastavalt sellele, kuhu tulevad hoonete sissepääsud. 4. Jalgrattahoidjad peavad võimaldama jalgratast raamist lukustada. Soovitatav on paigutada jalgrattaparkla varikatuse alla või hoone siseruumidesse. Jalgrattaparklasse on soovitatav paigaldada videovalve. 5. Jalgrataste parkimiskohtade arv määrata Eesti standardi EVS 843:2016 Linnatänavad järgi. 6.4 Haljastus Haljastuse projekteerimiseks ja rajamiseks on määratud järgnevad nõuded: AB Artes Terrae 17 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1. Pos 2 puhul kasutada madalamatel hooneosadel (2 korrust) )katusehaljastusega lamekatust ja võimalusel fassaadidele vertikaalhaljastust, et kompenseerida piirkonna haljastuse vähesust; 2. esitada ehitusprojektis inimmõõtmelisusest lähtuv hooviala kujundus, mille projekteerimisse kaasata kutsetunnistusega (tase 7 või tase 8) maastikuarhitekt. Detailplaneeringus esitatud väliala lahendus on põhimõtteline, mistõttu täpne lahendus esitada ehitusprojektis; 3. hoone ehitusprojekt kooskõlastada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametiga; 4. uushaljastuse kavandamisel lähtuda Eesti standardist EVS 939:1010 „Puittaimed haljastuses“; 5. kõik istikud peavad olemas elujõulised ning vabad haigustest; projektis määrata istikute liigid ja minimaalsed mõõtmed; 6. haljastuse projekteerimisel tuleb arvestada Eesti standardit EVS 843:2016 „Linnatänavad“; 7. ehitustööde ajal tuleb olemasolevale puule tagada juurestiku, tüve ja võra kaitsemeetmed; puude ankurjuuri mitte läbi lõigata. 6.5 Tuleohutusnõuded Tuleohutuse tagamiseks on määratud järgnevad nõuded: 1. Minimaalne tulepüsivusklass on TP1. 6.6 Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused Kuritegevuse riskide vähendamiseks on määratud järgnevad nõuded: 1. tuleb tagada jälgitavus (videovalve); 2. tuleb kasutada vastupidavaid ja kvaliteetseid materjale (uksed, aknad, lukud, märgid); 3. juurdepääsutee ja hooviala valgustada. 6.7 Keskkonnanõuded Keskkonnakaitseks on määratud järgnevad nõuded: 1. sademevee käitlemiseks kasutada innovaatilisi lahendusi ja maa-aluste parklate heitvesi puhastada lokaalselt ning juhtida olmereoveekanalisatsiooni; 2. kruntidele ette näha jäätmete liigiti kogumine; 3. prügikonteinerite orienteerivad asukohad on esitatud põhijoonisel, mida võib ehitusprojektis täpsustada; 4. vertikaalplaneerimisega juhtida sademevesi sademeveekanalisatsiooni. Vältida vertikaalplaneerimisega sademevee valgumist naaberkinnistutele. Täpne vertikaalplaneerimise lahendus anda ehitusprojektis; 5. teede ja tehnovõrkude ning planeeritud hoonete ehitusprojektid kooskõlastada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametiga. 18 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 6.8 Nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas 6.8.1 Elektrivarustus 1. Tööprojektide koostamisel ja tööde tegemisel lähtuda lubatud kaugustest ja liinirajatiste kaitsevööndis tegutsemise korrast. Valdaja peab kinni pidama ehitusseadustiku §77st (elektripaigaldise kaitsevöönd). 2. Objektil või selle lähiümbruses olemasolevate elektripaigaldiste vigastamise ohu korral ehitustegevuse tõttu näha ette kaitsmise meetmed ning lahendused. 3. Täpne elektrivajaduse maht määrata projekteerimisel. 4. Tööjoonised tuleb kooskõlastada täiendavalt OÜga Elektrilevi. Tööjooniste staadiumiks taotleda uued tehnilised tingimused täpsustatud koormusega. 5. Tööjooniste staadiumiks taotleda uued tehnilised tingimused täpsustatud koormustega. 6.8.2 Sidevarustus 1. Tööde teostamisel tuleb lähtuda sideehitise kaitsevööndis tegutsemise eeskirjast. 2. Tööde teostamiseks planeeritud piirkonnas on vaja täiendavalt esitada tööjoonised. 3. Tegevuse jätkamiseks on vajalik tellida Telia Eesti ASi täiendavad tehnilised tingimused. 4. Maa-alal paikneb Telia Eesti ASile kuuluv sideehitis. 5. Enne ehitustööde alustamist teostada Telia järelevalve esindajaga objektiülevaatus, mille käigus fikseerida olemasolevate liinirajatiste asukohad. 6. Liinirajatise kaitsevööndis on liinirajatise omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib ohustada liinirajatist. 7. Telia siderajatistega ühendamine on lubatud teostada ainult sidetööde litsentsi omaval firmal ja Telia poolt väljastatud tööloa alusel. 6.8.3 Gaasivarustus 1. Ehitusprojektid kooskõlastada ASga Gaasivõrk. 2. Gaasitorustike ehitamise tööprojektide koostamiseks vajalikud tehnilised lähteandmed väljastab AS Gaasivõrk kehtestatud detailplaneeringu, tellija liitumise avalduse ja eelnevalt sõlmitava maagaasi võrguteenuse lepingu alusel. 6.8.4 Soojusvarustus 1. Üksikute objektide soojusvarustuse projekteerimiseks on vaja taotleda AS Utilitas Tallinn konkreetsed tehnilised tingimused. 2. Järgmises projekteerimisetapis vajadusel täiendada soojustorustiku kulgemisjoont viisil, et oleks tagatud standardiga EVS-EN13941 lubatud piiridesse jäävad torustiku paigalduspinged ja –pikkused. 6.8.5 Veevarustus, kanalisatsioon ja sademevesi 1. Sademevee käitlemiseks kasutada innovaatilisi lahendusi ja maa-aluste parklate heitvesi puhastada lokaalselt ning juhtida olmereoveekanalisatsiooni. AB Artes Terrae 19 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 2. Täpsed vooluhulgad tuleb määrata ehitusprojektis. 3. Enne järgnevaid projekteerimisstaadiumeid taotleda AKTSIASELTSi TALLINNA VESI tehnilised tingimused. 4. Vertikaalplaneerimisega vältida sademe- ja liigvee valgumine naaberkinnistutele. 20 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 7 Kavandatu vastavus planeeritud ala ruumilise arengu eesmärkidele Planeeritud lahenduses on: - korrigeeritud krundipiire vastavalt hoonete tegelikule kasutusele; - Maakri tn 23a krundile on kavandatud uus hoonestus, olemasoleva infrastruktuuri kasutus muutub efektiivsemaks; - kavandatud Maakri kõrghoonete alale täiendus uue kõrghoone näol; - planeeritud lahendus tagab mälestiseks tunnistatud Maakri tn 23 hoone vaadeldavuse. Vaadeldavuse tagamiseks on planeeritud uus hoone samale ehitusjoonele mälestisega krundil Maakri tn 23, lisaks on kõrgem hooneosa planeeritud ehitusjoonest kaugemale krundi sisemusse. 8 Kavandatu vastavus avalikele huvidele ja väärtustele ning mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele Kavandatu vastab avalikele huvidele, millega luuakse võimalus laiendada Maakri ärikvartalit luues võimalusi uute töökohtade ja teenuste tekkeks. Planeeringulahendus on kooskõlas üldplaneeringuga. Maakri tänava äärde kavandatava hoonega muutub ühtlasemaks ja linlikumaks tänavapilt ning suureneb töökohtade arv kesklinnas. Kesklinna hoonestuse tihendamise läbi paraneb avalikuks kasutuseks ette nähtud taristu – tehnovõrkude, ühistranspordi jms – kasutamise efektiivsus. Piirkonna kaasajastamine ning sobiliku kasutuse ja ehitusõiguse määramine suurendab ka ümbritsevate kinnisasjade väärtust, sest planeeritud ala tervikilme paraneb. Tagatud on Maakri tn 23 asuva ehitismälestise säilimine ja vaadeldavus. Planeeritud ala Maakri tänava poolsesse ossa on kavandatud kõrghaljastust, mis lisab esteetilist väärtus avalikule tänavaruumile. 9 Vastavus lähtedokumentidele 9.1 Tallinna linna üldplaneering Planeeritud ala Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001. a määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve on kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid välja arvatud keskkonda saastavaid ettevõtteid. Kavandatud ärihooned on üldplaneeringus määratud juhtotstarbega kooskõlas. Planeeritud ala jääb Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009. a otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kohasesse Maakri kõrghoonete piirkonna kvartalisse nr 5, kuhu on lubatud püstitada hooneid absoluutkõrgusega kuni 130 m. Kavandatud ärihoonete suurim absoluutkõrgus on planeeritud 112,1 m. Antud kvartali maksimaalne hoonestustihedus on 5,5. Kogu kvartali maksimaalsest brutopinnast on realiseeritud ca 70%, realiseerimata brutopind on 42 456 m². AB Artes Terrae 21 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING Käesolevas analüüsis on vaadeldud kvartaliosa, mille moodustavad Maakri 23 ja 23a kinnistud ning neid ümbritsevad tänavad tänava telgjooneni. Vaadeldava kvartaliosa pindala on 0,31 ha ning lähtuvalt hoonestustihedusest 5,5 on maksimaalne brutopind ca 17 000 m². Vaadeldaval alal paikneb ehitismälestis Maakri 23 (reg nr 8164, Keemilise puhastuse ja värvimistööstuse hoone, 20. saj. algus), millele juurdeehitamise võimalus puudub ja mille suletud brutopind on 914 m². Seega Maakri 23a kinnistu maksimaalne võimalik suletud brutopind on 16 086 m². Olemasoleva hoone brutopind on 9743 m². Planeeringuala hoonestustihedus on 5,5. Planeeringulahendus on kooskõlas teemaplaneeringuga. 9.2 Kehtiv detailplaneering Maakri tn 23 kinnistu, Lennuki tänav // Maakri tänav kinnistu osa ja Tormimäe tänav kinnistu osa kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 18.06.1998. a. otsusega nr 82 kehtestatud Liivalaia, Maakri ja Kivisilla tänavate ning Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuur. Detailplaneeringu järgi on Maakri tn 23 krundile määratud ehitusõigus kuni 80% suuruse täisehitusprotsendiga ja kuni 2 korruselisele ärihoonele ja Maakri tn 23a krundile määratud ehitusõigus 80% suuruse täisehitusprotsendiga ja kuni 14 korruselise äri- ja büroohoonele. Lennuki tänav // Maakri tänav kinnistu osale ja Tormimäe tänav kinnistu osale on kehtivas detailplaneeringus kavandatud tehnovõrgud ja tänavarajatised. Planeeringulahendus on ellu viidud. Uue detailplaneeringu koostamine on vajalik kõrgema hoone kui 14 m ehitamiseks. Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub Maakri ja Kivisilla tänavate ning Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuur käesolevas detailplaneeringus planeeritud maa-ala ulatuses kehtetuks. 9.3 Maakri tn 23 ja 23a krundi detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused 1. Enne ehitus- ja kaevetöid tuleb teostada arheoloogilised uuringud. Tingimus täpsustatakse olenevalt kavandatavate kaevetööde ulatusest. Maa-aluste tehnovõrkude rajamisel tuleb tagada kaevetöödel arheoloogiline jälgimine. - Tingimus lisatud ptk 1. 2. Säilitada ja vajadusel näha ette restaureeritavana kaitsealune Maakri tn 23 hoone, juurdeehitusi mitte kavandada (lubatud on ehitada naaberkrundile Maakri tn 23a krundipiirile kohas, kus juba olemasolev hoonestus plokistatud). Maakri tn 23 hoone restaureerimiseks koostada muinsuskaitse eritingimused, eritingimustele vastav projekt, mis tuleb kooskõlastada Muinsuskaitseametiga ja Tallinna linnavalitsuse linnaplaneerimise ameti muinsuskaitse osakonnaga. Restaureerimisel tagada muinsuskaitseline järelevalve. - Tingimus lisatud ptk 1. 3. Vastavalt teemaplaneeringule “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” on Maakri tn 23a krundile lubatud püstitada hooneid absoluutkõrgusega kuni 130 m, mis võib aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiisi tulemusel ka suurem olla. Rävala pst, Liivalaia, Lennuki, Maakri ja Tornimäe tänavaga piiratud kvartali suurim hoonestustihedus on 5,5. - Vastavust teemaplaneeringule on kirjeldatud peatükis 9.1. 22 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 4. Maakri tn 23a krundile kavandatud uus hoonestus peab olema kõrgetasemelise arhitektuuriga ja kvaliteetsete välisviimistlusmaterjalidega. - Tingimus lisatud ptk 6.1. 5. Detailplaneering tuleb kooskõlastada Muinsuskaitseametiga ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakonnaga. - Detailplaneering on kooskõlastatud. Kooskõlastused asuvad lisade kaustas. 9.4 Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus” Planeeringuala asub kaugküttepiirkonnas ning planeeritud kruntide soojusvarustus on planeeritud kaugkütte baasil. 9.5 Siseministri 30.03.2017 a määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ Juhul kui hoonete vaheline kuja on väiksem kui 8 m tuleb tuleohutus tagada tulemüüri või muude ehituslike meetmetega. Tulemüüri vajadus on detailplaneeringus määratud vt põhijoonist. Kavandatud hoone nõutav tulepüsivusklass on määratud (vt seletuskirja ptk 6.5). Tuletõrje veevarustus on tagatud olemasolevate hüdrantidega Maakri ja Tornimäe tänaval. 9.6 Tallinna Linnavolikogu 28. novembri 2018 otsus nr 149 „Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a kinnistu detailplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine Kesklinnas“ Vastavus detailplaneeringu algatamise korralduses esitatud lisatingimustele: 1. määrata Maakri tänava poolne ehitusjoon Maakri tn 23 ehitismälestise põhiosa järgi; - täidetud. 2. kavandada uute hoonete katusele katusehaljastust ja võimalusel fassaadidele vertikaalhaljastust, et kompenseerida piirkonna haljastuse vähesust - tingimus lisatud ptk 3.6.1 ja ptk 6.4. 3. kavandada Maakri tänava äärde puuderivi - täidetud 4. määrata parkimiskohtade arv Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006–2014“ toodud põhimõtete – linnakeskuse normi järgi, rakendades äriruumide tarbeks parkimiskohtade kavandamisel koefitsienti 0,5 - parkimiskohtade arvu määramiseks on kasutatud uut normatiivi - Tallinna Linnavolikogu 17. septembri 2020 otsus nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“, mille kohaselt rakendatakse parkimisnormatiivi linnakeskuse alal suurima lubatud väärtusena. 5. arvestada detailplaneeringu koostamisel Skepast&Puhkim OÜ koostatud tööd nr 2017-0084 „Kesklinna idaosa ühisvoolse kanalisatsiooni valgala lahkvoolseks muutmise uurimistöö skeem“ - planeeringu koostamisel arvestatud, vt ptk 4.4.4. AB Artes Terrae 23 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 6. määrata ehitusprojekti koostamiseks nõue esitada ehitusprojektis inimmõõtmelisusest lähtuv hooviala kujundus, mille projekteerimisse kaasata maastikuarhitekt; mitte projekteerida suuri klaaspindu või kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks; sademevee käitlemiseks kasutada innovaatilisi lahendusi ja maa-aluste parklate heitvee puhastamine näha ette lokaalselt ning heitvesi juhtida olmereoveekanalisatsiooni. - nõuded lisatud ptk 6.1, 6.4, 6.7 ja 6.8.5. 9.7 Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“ Vastavus tabelile 9.7 – sõiduauto parkimiskoha mõõtmed sõltuvalt parkimisnurgast. Planeeringus esitatud parkimiskoha mõõdud on 2,7x5m ja manööverdusala pikkus 7 m, seega vastab planeeringulahendus standardile. Lisaks on määratud nõudeid ehitusprojekti koostamiseks. Vt ptk 6.3. 9.8 Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a kinnistute KSH. Alkranel OÜ 2021. 9.8.1 Pinnas ja veerežiim Hüdrogeoloogilise eksperthinnangu (OÜ REI Geotehnika töö nr 4812-12) kohaselt tuleb vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna hoonete kaitseks rakendada veetõrjemeetmeid, eeskätt võimalikult vettpidavat ja võimalikult sügavat sulundseina ehitusel, seda nii 3 allmaakorrusega või ka alternatiivse 2 allmaakorrusega ehitise rajamisel. Hoidmaks kontrolli all võimalikke kahjustusi ümbruskonna hoonetel pinnaseveetaseme depressioonilehtri keskosas, tasuks lähimatele hoonetele kohaldada nn geotehnilist kontrolli (paigaldada seintesse ajutisi reepereid ja mõõta nende paigutusi ehitustööde perioodil). Enne hoone projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring. Selle tulemusena saab täpsustada ka pinnasevee juurdevoolu hulka ehitussüvendisse ja kaasneva depressioonilehtri ulatust ümbruskonnas. Nõuded lisatud ptk 6.1. 9.8.2 Elustik – linnustik Linnustiku eksperthinnangu (Eesti Ornitoloogiaühing MTÜ, 2021) kohaselt ei ole planeeringuala oluline lindude elupaik ja enamus lindude rändest toimub planeeritavatest hoonetest kõrgemal. Kõrghoonete koondumine ühte piirkonda on positiivsema mõjuga kui üksikul paiknevad kõrghooned. Peamiseks ohuteguriks on lindude kokkupõrge ehituse klaaspindadega. Leevendusmeetmetena vähendavad kokkupõrkeohtu poolläbipaistev ja vähese peegeldumisvõimega klaasi kasutamine. Lisaks ka visuaalsete märgiste kandmine klaasile või märgistega klaasi kasutamine ja tehisvalgustuse mõistlik (vähene) kasutamine. Kui ehitustegevus langeb kevadsuvele tuleb veenduda et hooned poleks asutatud (räästapääsukesed, piiritajad). Asustatusekorral tuleb ehitustegevus lükata edasi pesitsusperioodi (aprill… juuli) lõppu. Nõuded lisatud ptk 6.1. 9.8.3 Elustik – haljastus Puittaimestiku haljastusliku hinnangu (Olev Abner, 2020) kohaselt kasvab Maakri tn 23 krundil u 140 a vanune kolmandasse väärtusklassi kuuluv Suurelehine pärn. Vaatamata murdunud harule on puu hea kuid murdunud haru tõttu halvenevas tervislikus seisukorras ning tuleb kindlasti säilitada. Soovitav on lasta arboristil murdunud haru kohta üle vaadata ning hinnata mädanikukahjustusi. Puu säilitamiseks ja kahjustuste vältimiseks tuleb ehituse ajal kasutusele võtta vajalikud meetmed 24 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 vastavalt „Tallinna linna kaevetööde eeskirjale“. Maakrit n 23 hoone poolseid oksi tuleb regulaarselt kärpida. Puu on planeeritud säilitada. Nõuded lisatud ptk 6.1 ja ptk 6.4. 9.8.4 Kliima (sh tuulekoridorid ja soojussaared) KSH kohaselt nähtub, et ebaregulaarselt (risti-rästi) paigutatud hoonete vahel moodustuvad vaid lühikesed koridorijupid, milledes õhuvoolude põrkumisel tuul majade vahel sumbub. Oluline on hinnata võimendust (positiivset või negatiivset ehk tuule tugevnemist või nõrgenemist), mis tekiks peale hoone valmimist (st projekteerimisel) eelneva olukorra suhtes. Hoonete projekteerimise faasis tuleb ümbruskonna arenduste korral läbida ka tuulekoridoridega seonduvad arvutused, et hoone kuju (nt kaarjad servad) jm asjakohasega vähendada ka väheseid negatiivseid mõju eeldusi. Nõue on lisatud ptk 6.1 Kuna käesoleva planeeringuga kavandatakse hoonestust olemasolevate hoonete kohale puudub ohtu ka soojussaare suurenemisele. 9.8.5 Müra Liiklusmürast põhjustatud müratasemeid hindas Akukon Eesti OÜ (210465-1.1, 2021) vastavalt Keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ning järeldas, et kavandatava tegevuse elluviimisega müra ja õhusaaste näitajaid oluliselt ei mõjutata. Leevendavate meetmetena on märgitud tavapärasid hoone rajamisel ja rekonstrueerimisel kasutatavaid meetmeid ning planeeringuga seetõttu ei ole täiendavaid erinõudeid projekteerimisele esitatud. Meetmed lisatud ptk 6.1. Liiklusmüra tase planeeritud alal ei ületa Keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ kohast III kategooria ala liiklusmüra piirväärtust 65 dB päeval ja 55 dB öösel. (Täpsemalt vt Lisa 4.1 KSH) 9.8.6 Radoon Radolab OÜ 2021 a töö nr 21/7 kohaselt on radoonitase olemasolevas hoones normaalne. Nii lühi- kui ka pikaajalised mõjud või neid leevendavad meetmed puuduvad. Radooniohu välistamiseks on soovitav projekteerimisel teha täiendav pinnaseuuring. Soovitus on lisatud ptk 6.1. 9.8.7 Insolatsioon ConArte OÜ töö nr 2021_304 „Maakri tn 23 ja Maakri tn 23A kruntide dp Insolatsioonianalüüs“ kohaselt ei mõjuta planeeritav hoonestus Maakri tn 36 hoone eluruume. Ülejäänud naaberhoonetes eluruumid puuduvad. (Täpsemalt vt Lisa 4.1 KSH lisa 6). 9.8.8 Õhusaaste KSH kohaselt ei täheldatud piirtasemete ületamisi ning täiendavaid tingimusi planeeringuga ei seata. 9.8.9 Liiklusuuring Liiklusuuringu (K-Projekt AS töö nr 21044) kohaselt soovitatakse planeeringualale rajada 40 parkimiskohta. Soovitust on arvestatud. Hinnangus tuuakse välja et planeeringuala asub kvartalis, mis on jalakäijatele hästi ligipääsetav. Planeeringu realiseerimisel tekkiv liiklusnõudlus ja parkimisnõudlus on marginaalne ning täiendavate meetmete rakendamine liikluse läbilaskevõime suurendamiseks ei ole vajalik. AB Artes Terrae 25 1911DP1 MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 9.8.10 Kaugvaadete analüüs KAOS Arhitektid OÜ koostatud kaugvaadete analüüsi kohaselt moodustab kavandatav kõrghoone Maakri piirkonnas koos teiste kõrghoonetega tervikliku ansambli ning ei oma Tallinna siluetile domineerivat ega negatiivset mõju. (Täpsemalt vt Lisa 4.1 KSH lisa 7). 9.9 Eesti standard EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.” Kuritegevuse riskide vähendamiseks on määratud järgnevad nõuded:  tuleb tagada jälgitavus (videovalve);  tuleb kasutada vastupidavaid ja kvaliteetseid materjale (uksed, aknad, lukud, märgid);  juurdepääsutee ja hooviala valgustada. Nõuded lisatud ptk 6.6. 9.10 Detailplaneeringu ja KSH eelnõu avalikul väljapanekul tehtud ettepanekute arvestamine - 26 AB Artes Terrae  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 10 Planeeringu elluviimise kava Planeeringu kehtestamise järgselt alustatakse planeeringu kohaste uute kruntide moodustamist – krundipiiri muutmist. Sõlmitakse vastavad servituudid jm kokkulepped. Koostatakse ehitusprojektid, mille alusel taotletakse ehitusload. Peale ehitiste valmimist taotletakse kasutusload. AB Artes Terrae 27  MAAKRI TN 23 KINNISTU ja MAAKRI TN 23A KINNISTU DETAILPLANEERING 1911DP1 J OONISED 1 Asukohaskeem 2 Põhijoonis 3 Tehnovõrgud AB Artes Terrae 29 TINGMÄRGID Planeeringuala piir Olemasolev krundipiir Planeeritud krundipiir / ajutine krundipiir Olemasolev säilitatav hoone / naaberhoone Olemasolev hoone välispiir Planeeritud maapealne hoonestusala Planeeritud maa-alune hoonestusala 16K Olemasoleva rekonstrueeritava hoone võimalik asukoht ja suurim korruselisus 28K Planeeritud hoone võimalik asukoht ja suurim korruselisus* Planeeritud kohustuslik ehitusjoon 78401:101:3185 Ä 100% M Maakri tn 21 609 78401:104:0210 P3 P18 BP1 Planeeritud parkimiskohtade arv väljas / hoones / bussidele aa POS Tornimäe tn 3 12,5 kr 1 4H 02 423 1 Planeeritud teeservituudi vajadusega ala / tehnovõrkudeservituudi vajadusega ala 91 5. E i 2/-1 POS Ä100% i 4. iv tn k t. 1b 60 e Planeeritud ja olemasolev haljasala be b POS Ä100% 4H 20 62 t.k58 20 62 4 1a 81 78401:101:3185 iv 4 549 95 78401:104:0670 5 A 4. Planeeritud puu i Maakri tn 21 4.80 Tornimäe tn 7 21 21 77 4 15 bet.kivi 4. .8 78 4 3 A 4. 19 .9 A 4. 4 23 4.69 Olemasolev hinnatud puu (2 väärtusklass) 9 55 A 8 A 4 4 .6 6 4. 76 . 6 64 65 4 1 4. 11 91 91 9 82 4. NÄITAJAD PLANEERITUD ALA KOHTA .5 4. 11 4 4 55 4. . 5 92 . 4 4.60 Planeeritud maa-ala suurus 0,31 ha Planeeritud jalakäijate ala / planeeritud segaliikluse ala 0 . A 74 58 2H 7 8 4. 8. 2 4.6774 2K H Kavandatud kruntide arv 2 4. .5 4 4. 4. E .5 kill. 78401:104:0090 Olemasolev kõnnitee ala / olemasolev sõidutee ala 60 E 6 66 4. 4 23 401:104:0007 Maakri tn 23 Teemaplaneeringus määratud viisil arvutatud planeeringuala hoonestustihedus 5,5 60 4. 10 4 bet.kivi 10 59 nimäe tänav T3 reg nr 8164 PK 05 Pos 1 hoonestustihedus 1,5 4.6 3 05 4.71 4. 1 et. 4.5 be Juurdepääs krundile jalakäijatele / sõidukitele 4. 9 betkivi t 4 70 4. 8 . 8b 2 77 4.7 4.74 ki 64 4.8 Pos 2 hoonestustihedus 7,6 lill vi Ma 5 4 ed 5 . 5.07 5 90 PK Prügikonteinerite orienteeriv asukoht ki 5 . ak 0 vi .116 16 4. 16K 49 ri 4.62 .7 20 01 5. 14 20 19 4.6 27 20 28 27 krundi sihtotstarve % detail-krundi Kehtiva naaberplaneeringuala piir 2 P3 70 1 4. 5 7 H 15 . 4 75 tn 9 5. 14 one ajutise krundi sihtotstarve % 9 2 1 75 2 4 8 2089 5. 41 99 4.84plaa t 5. 12 aadress planeeringu liikides pindala (m²) ho 0 t. i be Är katastriüksuste liikides 0 5.16 aadress 0 1. Kehtiva detailplaneeringu ala piir 06 l 1234 4. i Ä 100 % 10 l 10 l 5. 10 62 ed 4.68 4.80 2H 90 05 POS POS Ä 100% 05 4. 4. 3 05 E 4 14 05 24,5 m 8A 9 4.8 PK 1a 81 8B Tulemüür või tuletõkke nõuetele vastav seinaosa 59 1 1234 4.78 4.76 9 r. 5.1 5. 1 321 2 .1 A 21 1 2 . 5/-1 0 1 N 5. Nr suurim kõrgus maapinnast hoonetealune 5. hoonete krundi pindala * - Erineva korruselisusega hooneosade paiknemine täpsustatakse edasisel projekteerimisel. Lubatud on kõrgema osa 3 9 betkivi 99 51 0 4.81 .9 1 0 korruste arv pind (m²) arv krundil 16921(16922) 52 4 9 9 1 11 91 P2 18 4.93 8. 11 06 2K nihutamine hoonestusala piires. 28-korruselise hooneosa suurim ehitisealune pindala on 450 m² ja suurim brutopind 6 5. 4.73 4.86 10 5. M aakri tn 78401:104:0100 78401:104:0180 Maakri tn 23a 4.94 1 Maakri tn 34 12600 m². .1 BP1 5 9 28K4H ne .0 5 n kill 5 o MÄRKUSED: an .1 ho 2 4.81 4.92 5 i .1 Är oc 7H 1 * - Topo-geodeetilise alusplaani koostaja on Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ, töö nr TT-5488, 5 .1 km A 5 veebruar 2020. Koordinaadid L-EST '97, kõrgus EH2000 süsteemis. 23A 4 5 .0 2 St .1 .2 * - Planeeringuala asub arheoloogiamälestise Asulakoht 13-16 saj (reg nr 2594) alal. 5. 5 5 4.95 4.88 0 99 * - Planeeringualal asub ehitismälestis Keemilise puhastuse ja värvimistööstuse hoone Maakri tn 23, 20. saj. algus 4. ektor 1120bet 4.96 2H vi 17 E . 2K A bet ki 11 5 (reg nr 8164). al 20 13 11B 5. 543200 13 13 3 in Aj.Rp. 13 2 POS Ä100% .2 * - Planeeringuala asub AKTSIASELTS TALLINNA VESI veepuhastusjaama kloorilao ohutsoonis. se 18 5 H=5.71 5. 12 23 2a l 5. 2120 7 H vi be .2 7 10 5 0 25 50 75 bet ki 5 l aa 29 kol 5. 7 .1 ik 5 78401:101:4619 tr or ient ek Liivalaia tn 49 // 53 48 // Maakri tn 25 5. Y= el 6 09 Nael asf. .0 5. 5 62 H=5.60 5. 5.12 5.31 31 5.06 5. Töö: 5.19 01 40 Maakri tn 23 kinnistu ja Maakri tn 23a kinnistu 19H 5. 5. X= 6588500 58 E 122 08 5. 6. 05 5. 17 5. 40A detailplaneering 5. 5.3120701 20702 Ä 100% 2120 Joonis: Põhijoonis 78401:104:0790 5.25 Maakri tn 36 POS Projektijuht: Tellija: Töö nr: 1911DP1 AB Artes Terrae OÜ Fausto Capital OÜ 2 107,0 Mart Hiob 1770 2 Kuupäev: 20.04.2022 19H 28/-3 Reg nr 12978320 Maastikuarhitekt: Asukoht: Tallinn E Mõõt: 33 5. Tanel Breede 1:500 Küütri 14, Tartu 51007 bet.kivi [email protected] Faili nimi: 1911DP1 Maakri 23a dp joonised.dgn Joonise nr: 2 5.54 5.58