Teaduse tn 5 KÜ Teie 25.02.2025 nr
[email protected]
Meie 28.03.2025 nr 14-5/250635/2502223
Kortermaja olulised ümberkorraldused
Austatud KÜ esindaja
Tänan Teid õiguskantslerile saadetud avalduse eest. Avalduses juhtisite tähelepanu korteriühistu
otsuste vastuvõtmisega seotud probleemidele. Leiate, et Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse
toetustingimused, mille kohaselt nõutakse lifti ehitamiseks kõigi korteriomanike kokkulepet (kõigi
liikmete poolthäält), ei ole põhjendatud.
Mõistagi ei suuda kõik korteriomanikud alati saavutada üksmeelt korteriühistu ja korteriomandi
küsimustes. Mõnel juhul on aga häälteenamus otsuse vastuvõtmise aluseks ning see ei ole vastuolus
põhiseadusega. Korteriomandi puhul tuleb arvestada, et korteriomaniku õigustatud huvide hulka
kuulub nii soov säilitada harjumuspärane elukorraldus kui ka soov vältida ülejõu käivaid kulusid.
Kahjuks pean Teile teatama, et õiguskantsleril ei ole paraku võimalik avaldusealustes küsimustes
aidata. Teie pöördumisest nähtub eelkõige, et kõik korteriomanikud ei ole valmis tegema
kokkulepet kortermajale lifti ehitamiseks. Märgin, et õiguskantsleri pädevusse ei kuulu õigusalaste
selgituste andmine. Õiguskantsler saab tegutseda üksnes oma pädevuse raames. Õiguskantslerile ei
ole antud pädevust lahendada eraõiguslikke vaidlusi, sh korteriühistu liikmete ja kaasomanike
vahelisi vaidlusi elamu ehitustööde üle.
Vastuseks avaldusele selgitan korteriühistu tegevusega seotud regulatsiooni olulisemate
ümberkorralduste (lifti ehitamine) tegemiseks, millest peab ka Ettevõtluse ja Innovatsiooni
Sihtasutus toetuste andmisel lähtuma.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lõike 1 alusel otsustavad korteriomanikud
häälteenamuse alusel korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle.
Kui küsimused ületavad tavapärast valitsemist, siis saab neid otsustada üksnes korteriomanike
kokkuleppega KrtS § 38 lõike 1 alusel.
Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest
ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34). Tavapärase valitsemisena käsitatakse ka
kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti ning laenu või muu laenusarnase mõjuga
rahalise kohustuse võtmist, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta
majandamiskulude summat (KrtS § 35 lg 2 p-d 1 ja 6).
2
Omavahelistes suhetes peavad korteriomanikud järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise
õigustatud huve (KrtS § 12 lg 2). KrtS-is on kehtestatud üldised põhimõtted, mille alusel on
võimalik eristada otsused, mis võetakse vastu häälteenamusega ning mille jaoks on vaja
korteriomanike kokkulepet. Tavapärase valitsemisena käsitatavad olukorrad on sätestatud KrtS §-s
35 lõikes 2.
Niisiis tavapärase valitsemise raames ei saa otsustada selliseid küsimusi, mis eeldavad suuremaid
ümberkorraldusi (sh lifti ehitamine), kui on kaasomandi korrashoiuks vaja (KrtS § 38 lg 1). Selle
jaoks peavad korteriomanikud sõlmima kokkuleppe sõltumata korteriühistu üldkoosoleku
häälteenamusest. Kui kokkulepet ei saavutata ning ehitustööd on vaja teha ära, siis saab pöörduda
kohtu poole, et kohustada korteriomanikku taotletud tööde osas andma nõusolekut korteriomanike
kokkuleppe sõlmimiseks.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Rait Sannik
vanemnõunik
õiguskantsleri volitusel
Rait Sannik 693 8438
[email protected]