Kiri

Ministeeriumid 19.01.2023 nr 1-4/23/275 Vabariigi Valitsuse määruse eelnõu kooskõlastamiseks esitamine Esitame kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ eelnõu. Palume saata tagasiside eelnõule 10 tööpäeva jooksul. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Madis Kallas Minister Lisad: 1. Määruse eelnõu 2. Määruse eelnõu lisad 1–9 3. Määruse eelnõu seletuskiri Sama: Eesti Linnade ja Valdade Liit, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Omanike Keskliit, Eesti Erametsaliit, Eesti Põllumajandus-Kaubanduskoda, Eesti Keskkonnaühenduste Koda Elina Lehestik, 626 2904 [email protected] Paldiski mnt 96/ Tallinn 13522/ 626 2802/ [email protected]/ www.envir.ee/ Registrikood 70001231  EELNÕU 08.01.2023 VABARIIGI VALITSUS MÄÄRUS Kinnisasja erakorralise hindamise kord Määrus kehtestatakse maa hindamise seaduse § 8 lõike 2 ning riigivaraseaduse § 181 lõike 4 ja § 46 lõike 5 alusel. 1. peatükk Üldsätted § 1. Reguleerimisala Määrusega kehtestatakse kinnisasja ja sellega seotud piiratud asjaõiguste ja teiste rahaliselt hinnatavate õiguse ja kohustuste erakorralise hindamise kord ning nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele. § 2. Määruse kohaldamine Määrust kohaldatakse järgmistel eesmärkidel hindamistoimingu tegemisele: 1) riigile kuuluva kinnisasja kasutamiseks andmine, võõrandamine, vahetamine ja kinnisasja üleandmine mitterahalise sissemaksena eraõiguslikule juriidilisele isikule; 2) maakorraldustoimingu läbiviimine; 3) kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamine; 4) muul seaduses sätestatud juhul. § 3. Hindaja (1) Hindaja on üldjuhul kutsetunnistusega hindaja, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse (edaspidi kutseline hindaja). Eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv 6. taseme kinnisvara hindaja kutse, välja arvatud seaduses sätestatud juhul. (2) Õigusaktis sätestatud juhul võib kinnisasja hinnata Maa-amet (edaspidi Maa-amet) või menetlust läbiviiv haldusorgan, sealhulgas riigivara valitseja (edaspidi menetleja) või tema volitatud asutus. (3) Kasvava metsa väärtust võib hinnata metsakorraldustööde tegevusluba ja metsakorraldaja kutsetunnistust omav isik (edaspidi metsakorraldaja) ning inventeerimisandmete olemasolu korral menetlust läbiviiv haldusorgan. (4) Hindamisse kaasatakse vajaduse korral ka teisi valdkonnas kutset omavaid eksperte (edaspidi vastava valdkonna ekspert). § 4. Hindamise üldised põhimõtted (1) Hindamisel lähtutakse õigusaktidest ning hindamise headest tavadest ja rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetest (edaspidi – hindamisstandardid). 1 (2) Kinnisasja hindamise põhikriteerium on selle kasulikkus, mistõttu on hindamise üldine eesmärk hinnatava kinnisasja kasulikkuse kindlaksmääramine ja sellele rahaliselt mõõdetava hinnangu andmine ehk väärtuse hindamine. Hindamisel võetakse arvesse kõik õiguslikud, füüsilised, funktsionaalsed, majanduslikud ja keskkonnategurid, mis mõjutavad kinnisasja väärtust. Kasulikkust mõõdetakse pikaajalises perspektiivis, arvestades üldjuhul kinnisasja tavalist kasulikku majanduslikku eluiga. (3) Hindamisel arvestatakse kinnisasja koormavate asjaõiguslike ja võlaõiguslike kasutuslepingutega ja teiste asjaõigustega, mida nende olemuse tõttu ei ole võimalik kinnistusraamatust kustutada, ning seadusest tulenevate kinnisomandi kitsendustega. (4) Kinnisasja hindamist ja hindamismeetodi valikut mõjutab hinnatav väärtuse liik, kasutada olevad andmed ning viis, kuidas kinnisasja kasutatakse ja kuidas sellega tavaliselt turul kaubeldakse. (5) Hindamisel lähtutakse parimast kasutusest, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 6 sätestatud juhtudel. Parim kasutus on kõige tõenäolisem kasutus, mis on õiguslikult lubatav, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena omandab hinnatav kinnisasi kõrgeima väärtuse. (6) Riigile kuuluva kinnisasja hindamisel lähtutakse parima kasutuse asemel alternatiivsest kasutusest, kui: 1) kinnisasi võõrandatakse teadaoleva või tõenäolise eesmärgiga võtta see kasutusse alternatiivsel otstarbel, eeldades kasutusotstarbe või sihtotstarbe muutmist ning arvestades kinnisasja arendamise võimalusi; 2) kinnisasi antakse kasutusse alternatiivsel otstarbel, mis eeldaks kasutus- või sihtotstarbe muutmist; 3) kutseline hindaja leiab, et väärtust või kasutustasu ei ole olemasoleva kasutuse põhjal võimalik hinnata, kuid on mõistlik eeldada kinnisasja kasutusotstarbe või sihtotstarbe muutmist; 4) kutseline hindaja leiab, et kinnisasja alternatiivne kasutus oleks majanduslikult otstarbekam. § 5. Kinnisasja hindamine osadena Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või hinnata üksnes kinnisaja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes või õigusaktides sätestatud juhtudel. § 6. Hindamistoiming (1) Hindamistoiming hõlmab tegevusi, mille eesmärk on jõuda hindamistulemuseni, mis vormistatakse hindamisaruandena. Hindamistoiming koosneb järgmistest etappidest: 1) hindamisaruande tellimine; 2) andmete kogumine ja analüüs; 3) hindamismeetodite valik ja rakendamine; 4) hindamisaruande koostamine; 5) hindamisaruande vastuvõtmine. (2) Kui hindamisaruanne tellitakse kutseliselt hindajalt või Maa-ametilt, osaleb menetleja üksnes käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 5 nimetatud etappides. Punktides 2–4 nimetatud etappide toimingud teeb kutseline hindaja või Maa-amet ning menetleja võib osaleda vaid ulatuses, mis on vajalik hindamistoimingu õiguspäraseks tegemiseks. 2 (3) Kui kogu hindamistoimingu teeb menetleja, siis käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 5 nimetatud etappe ei toimu. § 7. Hindamisaruande tellimine (1) Hindamisaruande tellimisel koostatakse lähteülesanne, mis vormistatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Lähteülesandes esitatakse info olemasolu korral vähemalt järgmised andmed: 1) kinnisasja koha-aadress, kinnistu registriosa number ja katastritunnus, katastriüksuse sihtotstarve ja pindala, hoonestatud kinnisasja puhul hoonestuse suletud netopind ja kasutusotstarve; 2) riigile kuuluva kinnisasja riigi kinnisvararegistri objekti kood; 3) hindamise eesmärk, mis sisaldab viidet õigusakti sättele, mille alusel hindamine tellitakse; 4) viited hindamisaruandele kehtivatele nõuetele; 5) kinnisasja koormavate lepingute andmed; 6) kinnisasjaga seotud planeeringute info; 7) info kinnisasja kasutuse kohta; 8) viited hindamise alusdokumentidele, sealhulgas asukohaskeemidele; 9) riigile kuuluva kinnisasja kasutamiseks andmisel kasutustasu hindamise korral sõlmitava kasutuslepingu olulised tingimused, sealhulgas kinnisasja väärtust või kasutustasu mõjutavate kohustuste jaotus poolte vahel. (2) Hindamisaruande tellimisel teavitatakse kutselist hindajat, et hindamisaruanne on avalik, välja arvatud osas, millele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud. (3) Hindaja kinnitab hindamistellimuse vastuvõtmisega, et vastab sõltumatuse ja erapooletuse nõuetele õigusaktide ja hindamisstandardite käsitluses. § 8. Nõuded andmete kogumisele (1) Hindaja lähtub hindamisel lähteülesandes sätestatust ja tellija esitatud andmetest, vajaduse korral kogub ja analüüsib muud hindamiseks vajalikku infot, sealhulgas kogub lisainfot menetlejalt, kinnisasja omanikult, kohalikult omavalitsuselt ja teistelt puudutatud isikutelt. (2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikud kohustuvad andma infot kümne kalendripäeva jooksul vastavasisulise taotluse saamisest tellijalt või hindajalt. Tähtajaks vastamata jätmise korral tehakse hindamistoiming ilma vastava lisainfota. (3) Kinnisasja omanik peab võimaldama ülevaatuse tegemist kinnisasjal kümne kalendripäeva jooksul või tellijaga kokkuleppel kuni 20 kalendripäeva jooksul hindajalt sellekohase taotluse saamisest. Kui ülevaatust nimetatud tähtaja jooksul ei võimaldata või kui kinnisasja omanik ei ole teada, tehakse vara ülevaatus ulatuses, mida võimaldavad õigusaktides sätestatud nõuded võõral kinnisasjal viibimise kohta. Kui kinnisasjal viibimine ei ole lubatud, siis tehakse hindamistoiming ilma vara ülevaatuseta. § 9. Hindamismeetodid Kinnisasja hindamise kolm põhimeetodit on: 1) turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod, millega hinnatakse väärtus sarnaste kinnisasjadega toimunud tehingute analüüsimisel; 2) tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod, millega hinnatakse väärtus kohese saadava tuluna või oodatava tulu nüüdisväärtusena; 3 3) kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod, millega hinnatakse kinnisasja arendamise igal etapil tehtud kulusid. § 10. Nõuded hindamisaruandele (1) Hindamisaruanne peab olema kergesti arusaadav, selge ja võimalikult terviklik. Hindamisaruandes kasutatud teoreetilised alused ja hindamistoimingu eri etappide kirjeldused peavad olema omavahel kooskõlas. (2) Hindamistulemuse ajakohasuse hindamiseks esitatakse hindamisaruandes erinevad kuupäevad järgmiselt: 1) väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus on esitatud; 2) hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud; 3) ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal tehti hinnatava kinnisasja ülevaatus, kui ülevaatus on nõutav. (3) Hindamisaruandes esitatav hindamistulemus on rahas väljendatud hinnang kinnisasja väärtuse või kasutustasu kohta. Hindamistulemust ei esitata täpsemalt kui hindamistoimingus kasutatud kõige madalama täpsusega algandmed seda võimaldavad. Hindamistulemus esitatakse ümardatult ühe euro täpsusega, pindalaühikule taandatud hindamistulemus esitamisel ühe sendi täpsusega. (4) Hindamisel kasutatud lähteandmete ja hindamistulemuse juures täpsustatakse, kas lähteandmed ja tulemus sisaldavad käibemaksu. Kui hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, siis täpsustatakse, kas hindamistulemusele võib lisanduda käibemaks. § 11. Hindamisaruande vastuvõtmine Hindamisaruande vastuvõtmisel kontrollib menetleja selle vastavust lähteülesandes ja õigusaktides sätestatule. Mittevastavuse korral on menetlejal õigus nõuda hindamisaruande vastavusse viimist nimetatuga. 2. peatükk Hariliku väärtuse hindamine § 12. Harilik väärtus (1) Hariliku väärtuse (edaspidi väärtus) hindamiseks tellitakse üldjuhul turuväärtuse hindamine kutseliselt hindajalt, lähtudes käesoleva määruse §-s 13 sätestatust. (2) Turuväärtuse asemel võib kasutada muud turupõhist väärtust, milleks on: 1) müügitehingute analüüsil hinnatud väärtus; 2) turuanalüüsil hinnatud väärtus; 3) maa maksustamishind; 4) kasvava metsa turupõhine väärtus; 5) kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus. (3) Riigile kuuluva kinnisasja hindamisel võib juhul, kui turuväärtust või muud turupõhist väärtust ei ole võimalik hinnata, kasutada kinnisasja jääkmaksumust bilansis, kui kinnisasja jääkmaksumus bilansis kajastab õiglast väärtust ja kinnisasi võõrandatakse või antakse kasutusele avaliku sektori üksusele. § 13. Turuväärtus 4 (1) Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest kinnisasja omand peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (2) Turuväärtuse hindamisel tehakse hinnatava kinnisasja ülevaatus. Ülevaatuse võib hindaja ja tellija kokkuleppel jätta tegemata järgmistel juhtudel: 1) korduval hindamisel ühe aasta jooksul pärast esialgse hinnangu ülevaatuse kuupäeva, kui omanik kinnitab, et kinnisasja seisukord pole muutunud; 2) ligipääsematutel kinnisasjadel, kus kinnisasja seisukorda on võimalik usaldusväärselt kirjeldada ja hinnata avalike andmekogude alusel või muul viisil; 3) muul põhjendatud juhul. (3) Turuväärtuse hindamisel saab kasutada kõiki käesoleva määruse §-s 9 nimetatud hindamise meetodeid, kui kõik lähteandmed on tuletatud turult ja vastavad vaba turu tingimustele. (4) Turuväärtuse hindamisaruanne koostatakse hindamisstandarditele vastavas vormis, arvestades käesoleva määruse §-s 10 sätestatut järgmiselt: 1) üldjuhul kasutatakse eksperthinnangu vormi; 2) kinnisasja võõrandamisel või kasutamiseks andmisel avaliku enampakkumise teel võib kasutada ekspertarvamuse vormi; 3) hindamisaruande ajakohastamiseks võib kasutada lisahinnangu vormi, kui hindamise teeb sama hindaja, kes koostas algse eksperthinnangu või ekspertarvamuse. § 14. Müügitehingute analüüsil hinnatud väärtus (1) Müügitehingute analüüsil hinnatakse väärtus hinnatava kinnisasjaga sarnaste tehingute võrdlemisel, kasutades maakatastri tehingute andmebaasi tehinguid, andmekogudes olevaid andmeid ja avalikke andmeallikaid toimunud tehingute ja pakkumiste infoga ning avalikke turuanalüüse. (2) Müügitehingute analüüsil põhinevat väärtust hindab Maa-amet või isik, kellel on maakatastriseaduse § 6 lõike 10 alusel õigus tutvuda ja saada väljavõtteid tehingute andmebaasi andmetest. (3) Hindamisaruanne sisaldab, välja arvatud juhul, kui hinnatava kinnisasja omadustest tulenevalt andmed puuduvad või ei ole hindamiseks olulised, järgmiseid andmeid: 1) kinnisasja koha-aadress, kinnistu registriosa number ja katastritunnus, katastriüksuse sihtotstarve ja pindala, hoonestatud kinnisasja puhul hoonestuse suletud netopind ja kasutusotstarve; 2) riigile kuuluva kinnisasja riigi kinnisvararegistri objekti kood; 3) hindamise eesmärk, mis sisaldab viidet õigusakti sättele, mille alusel hindamine tellitakse; 4) kinnisasja jääkmaksumus bilansis; 5) maa maksustamishind; 6) maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja mullastiku kirjeldus ja metsa kvaliteet ning selle mõju kinnisasja väärtusele; 7) kinnisasjaga seotud planeeringute info ja planeeringute mõju kinnisasja väärtusele; 8) kinnisasja koormavate lepingute analüüs ja lepingute mõju kinnisasja väärtusele; 9) kinnisasjal lasuvad piirangud, kitsendused, piiratud asjaõigused ja nende mõju kinnisasja väärtusele; 10) parima kasutuse analüüs; 5 11) turuanalüüs, sealhulgas ülevaade sarnaste kinnisasjadega toimunud müügitehingutest ja sarnaste kinnisasjade müügipakkumiste info; 12) hindamiskäigu selgitus, sealhulgas andmete kogumise ja analüüsi ning hindamismeetodite valiku ja rakendamine selgitus; 13) hindamistulemusena hinnatud väärtus; 14) riigivaraseaduse § 46 lõike 2 punktis 2 nimetatud juhul viide kutselise hindaja kinnitusele aktiivse turu puudumise kohta; 15) käesoleva määruse § 4 lõike 6 rakendamisel põhjendus alternatiivsest kasutusest lähtumiseks ja hindamistulemuse juures täpsustus, et tegemist on alternatiivset kasutust arvestava väärtusega; 16) hindaja nimi. § 15. Turuanalüüsil hinnatud väärtus (1) Menetleja võib väärtuse välja selgitada turuanalüüsi teel, kui kinnisasja kasutus vastab parimale kasutusele ja eeldatav hindamistulemus on väiksem kui kümnekordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva kalendriaasta keskmine brutokuupalk. (2) Turuanalüüsil hinnatud väärtus hinnatakse, kasutades avalikke andmeallikaid toimunud tehingute ja pakkumiste infoga, avalikke turuanalüüse, konsultatsiooni kutseliselt hindajalt või muult valdkonna eksperdilt ja muud teadaolevat infot. (3) Hindamisaruanne sisaldab käesoleva määruse § 14 lõikes 3 nimetatud andmeid, välja arvatud juhul, kui hinnatava kinnisasja omadustest tulenevalt sellised andmed puuduvad või ei ole hindamiseks olulised. § 16. Maa maksustamishind Maa maksustamishinda võib kasutada väärtuse kajastajana juhul, kui maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele ja maa maksustamishind on ajakohane. § 17. Kasvava metsa ja metsaga kinnisasja hindamine Kasvava metsa ja metsaga kinnisasja hindamisel lähtutakse käesoleva määruse 5. peatükis sätestatust. Kasvava metsa väärtusteks on käesoleva määruse § 36 kohane kasvava metsa turupõhine väärtus ja § 37 kohane kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus. § 18. Väärtuse hindamine vahetamisel (1) Vahetatavate kinnisasjade hindamisaruanded koostab üldjuhul sama kutseline hindaja, sama menetleja või Maa-amet, välja arvatud põhjendatud juhtudel. (2) Vahetatavate kinnisasjade hindamisel peavad kinnisasjad olema hinnatud samadel alustel ja hindamise tulemused olema kooskõlas vahetamise eesmärgiga. (3) Vahetatavate kinnisasjade väärtused hinnatakse võimaluse korral sama väärtuse kuupäeva seisuga, aga mitte rohkem kui 60 kalendripäeva erinevusega, tingimusel, et turuolukord ei ole muutunud. § 19. Väärtuse hindamine mitterahalise sissemakse tegemiseks 6 Eraõiguslikule juriidilisele isikule kinnisasja mitterahalise sissemakse tegemisel kohaldatakse käesolevat määrust, arvestades raamatupidamise seaduse § 35 lõike 5 alusel kehtestatud määruses ja äriseadustikus sätestatut. § 20. Väärtuse hindamine kinnisasja võõrandamisel selle kasutajale (1) Väärtuse hindamisel ei arvestata kinnisasja koormavat kasutuslepingut, kui kinnisasi võõrandatakse otsustuskorras selle senisele kasutajale või kui koormav kasutusleping või asjaõigus lõpetatakse enne omandi üleandmist. (2) Kui kinnisasja kasutaja on teinud kinnisasjale parendusi ja parenduste hüvitamises on kasutuslepingus kokku lepitud, esitatakse hindamisaruandes parenduste mõju väärtusele. § 21. Väärtuse hindamine maakorraldusel (1) Maakorralduse läbiviimisel hinnatakse kinnisasja väärtus maakorraldustoimingute eelsetes ja maakorralduskavaga määratud piirides. (2) Kui kogu kinnisasja hindamine ei ole otstarbekas, võib maakorralduse käigus hinnata ka ainult kinnisasjast eraldatava või vahetatava osa väärtust, arvestades selle parima kasutuse muutust maakorralduse tulemusel. § 22. Väärtuse hindamine kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamisel (1) Väärtuse hindamisel kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamisel lähtutakse looduskaitseseadusest ning käesoleva määruse 2. peatükist ja §-des 34- 37 sätestatust. (2) Erandina käesoleva määruse § 4 lõikes 3 sätestatust ei arvestata kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamise eesmärgil hindamisel kinnisasja omandamise aluseks olevast kaitsekorrast tulenevate kinnisomandi kitsendustega. § 23. Väärtuse hindamine hüvitamise eesmärgil Kinnisasja hüvitamisel lähtutakse käesoleva määruse 2. ja 4. peatükis sätestatust ning metsaga kinnisasja hindamisel 5. peatükis sätestatust. 3. peatükk Kasutustasu hindamine § 24. Kasutustasu hindamise üldpõhimõtted (1) Kasutustasu on turupõhine kasutustasu või vähemalt majandusliku säilimise kulusid kattev kasutustasu. (2) Turupõhise kasutustasu hindamiseks tellitakse üldjuhul tururendi hindamine kutseliselt hindajalt, lähtudes käesoleva määruse §-s 25 sätestatust. Turupõhise kasututasu võib välja selgitada Maa-amet või menetleja, lähtudes §-des 26 ja 27 sätestatust. (3) Kasutustasu hinnatakse sõlmitava kasutuslepingu tingimustest lähtudes. Kasutustasu sisaldab kõikide teenuste kulu, mis jäävad kasutusse andja kohustuseks. Kui kasutusse antakse osa kinnisasjast, arvestatakse kulude hindamisel proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega. 7 (4) Kasutuslepinguga koormamisel ei pea hindama kogu kinnisasja, vaid üksnes kasutuslepinguga koormatavat osa. (5) Hindamisaruandes kajastatakse hinnatud kasutustasus sisalduvad teenused vastavalt riigivaraseaduse § 91 lõike 1 alusel antud määruses sätestatud teenuste valdkondadele. (6) Kui kasutustasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot, määratakse kasutustasuks kümme eurot või rakendatakse perioodilise tasu asemel ühekordset kasutustasu kogu kasutusperioodi kohta järgmiselt: 1) vähemalt kümneks aastaks või tähtajatult sõlmitavas lepingus on ühekordseks kasutustasuks kinnisasja kasutuslepinguga koormatava osa väärtus; 2) lühemaks kui kümneks aastaks kasutamiseks andmisel on ühekordseks kasutustasuks kinnisasja kasutusperioodile vastav osa. § 25. Tururent (1) Tururent on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks olema väärtuse kuupäeval välja renditud tehingut sooritada soovivalt rendileandjalt tehingut sooritada soovivale rentnikule tavapärastel turutingimustel sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat turundustegevust, milles pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. Tururent on hinnatav võrreldavate varade eest tasutud ja küsitud renditasude analüüsimisel. Tururent sõltub turusituatsioonist ja vara konkurentsivõimest turul ning võib vara majandusliku eluea jooksul korduvalt muutuda. (2) Tururendi hindamisel järgitakse käesoleva määruse §-s 13 sätestatud nõudeid turuväärtuse hindamisele. § 26. Muu turupõhine kasutustasu (1) Muu turupõhine kasutustasu on turuanalüüsi teel või muudel lihtsustatud alustel hinnatud kasutustasu. (2) Muu turupõhise kasutustasu võib hinnata väärtuse kaudu järgmiselt: 1) viis protsenti aastas kasutusse antava hoonestatud kinnisasja või selle osa väärtusest; 2) kolm protsenti aastas kasutusse antava hoonestamata kinnisasja või kinnisasja hoonestamata osa väärtusest. § 27. Majandusliku säilimise kulusid kattev kasutustasu (1) Majandusliku säilimise kulude suuruse selgitab välja menetleja kasutusse antava kinnisasja kulude analüüsi ja turuanalüüsi teel. (2) Majandusliku säilimise kuludeks loetakse haldamine, tehnohooldus, väline heakord, remonttööd ja omanikukohustused vastavalt riigivaraseaduse § 91 lõike 1 alusel kehtestatud määruses sätestatud teenuste valdkondadele. § 28. Kasututasu hindamisaruanne Kasutustasu hindamisaruanne sisaldab, välja arvatud juhul, kui hinnatava kinnisasja omadustest tulenevalt andmed puuduvad või ei ole konkreetse hindamise kontekstis olulised, vähemalt järgmiseid andmeid: 8 1) kinnisasja koha-aadress, kinnistu registriosa number ja katastritunnus, katastriüksuse sihtotstarve ja pindala, hoonestatud kinnisasja puhul hoonestuse suletud netopind ja kasutusotstarve; 2) riigile kuuluva kinnisasja riigi kinnisvararegistri objekti kood; 3) hindamise eesmärk, mis sisaldab viidet õigusakti sättele, milleks hindamine tellitakse; 4) kinnisasja jääkmaksumus bilansis; 5) maa maksustamishind; 6) maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja mullastiku kirjeldus ja metsa kvaliteet ning selle mõju kasutustasule; 7) parima kasutuse analüüs; 8) turuanalüüs, sealhulgas ülevaade sarnaste kinnisasjade kasutamiseks andmise tehingutest ja sarnaste kinnisasjade kasutamiseks andmise pakkumistest; 9) hindamiskäigu selgitus, sealhulgas andmete kogumise ja analüüsi ning hindamismeetodite valiku ja rakendamise selgitus; 10) hindamistulemusena hinnatud kasutustasu suurus ühe kuu, ühe aasta või muu asjakohase perioodi kohta; 11) loetelu teenustest, mille tasu sisaldub kasutustasus; 12) soovitused üüri- ja kõrvalteenuste kohustuste vahekorra muutmiseks koos korrigeeritud hindamistulemusega, kui sõlmitava kasutuslepingu tingimused ei vasta turul tavaks olevale teenuste jaotusele; 13) soovitused kasutustasu muutmiseks lepinguperioodil; 14) käesoleva määruse § 4 lõikes 6 sätestatud juhul põhjendus alternatiivsest kasutusest lähtumiseks ja hindamistulemuse juures täpsustus, et tegemist on alternatiivset kasutust arvestava kasutustasuga; 15) riigivaraseaduse § 181 lõike 2 punktis 7 nimetatud juhul viide vastava kutsetunnistusega hindaja kinnitusele aktiivse turu puudumise kohta; 16) hindaja nimi. 4. peatükk Hindamine hüvitamise eesmärgil § 29. Hüvitamise eesmärgil hindamise üldpõhimõtted (1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusakt või tehing näeb ette kinnisasja või piiratud asjaõiguse omaniku asetamise olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. (2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. (3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes selgelt välja. (4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral äralõike väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. § 30. Kinnisasja äralõike hindamine (1) Kui kinnisasjast on tarvis tehingu või õigusaktis nimetatud toimingu tegemiseks teha vaid äralõige, siis hinnatakse äralõike väärtus kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena või äralõike väärtusena. 9 (2) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga. (3) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike tõttu muutub. § 31. Ehitise asendamise kulu hindamine (1) Kui ehitisega kinnisasja turuväärtus ei kata omanikule tekkivat kahju seetõttu, et omanik on teinud turuväärtuses mittesisalduvaid kulutusi, samuti kui õigusakt või tehing näeb ette kinnisasja asendamise või ülesehitamise kulu katmise, siis hinnatakse ehitisega kinnisasja asendamise kulu. (2) Ehitise asendamise kulu hindamisel hinnatakse ehitise maksumus kulupõhiselt, lähtudes ehitusvaldkonna eksperdi hinnangust ning arvestades hinnatava ehitise erisusi ning füüsilist ja funktsionaalset kulumit. Kulumit ei arvestata, kui omandataval äralõikel asuvad ehitised moodustavad ühtse terviku allesjääval kinnisasjal asuvate ehitistega. (3) Ehitise asendamise kuluna võib käsitleda ehitise jääkmaksumust bilansis järgmiste tingimuste samaaegsel esinemisel: 1) jääkmaksumus bilansis väljendab omaniku tehtud kulutusi ja on käsitletav kaasneva kahjuna, eeldusel, et sama kahju ei ole arvesse võetud teiste samas projektis omandatavate kinnisasjade väärtuses; 2) kahju saaja esitab audiitori kinnituse selle kohta, et jääkmaksumus bilansis kajastab ehitise ajakohast ja õiglast väärtust Eesti finantsaruandluse standardite tähenduses; 3) puudub notariaalselt kinnitatud arenduskokkulepe, milles on kokku lepitud rajatiste tasuta üleandmises kohalikule omavalitsusele. (4) Asendamise kulusid analüüsitakse, hinnatakse ja hüvitatakse kasutuskõlblikul õiguslikul alusel püstitatud ehitisel ja kasutuskõlblikul ehitisel, mis on võimalik õigusaktidega kooskõlla viia. § 32. Otsesese varalise kahju hindamine (1) Otseseks varaliseks kahjuks loetakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega saamata jäävas tulus. Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju. (2) Ei hinnata ega hüvitata järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mille mõju projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Äralõike tegemisel on otseseks varaliseks kahjuks kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenev allesjääva kinnisasja väärtuse vähenemine. 10 (4) Ehitise likvideerimisel või kasutuks muutumisel, samuti muude parenduste kasutuks muutumise (edaspidi ehitise likvideerimine) hindamisel lähtutakse järgmisest: 1) kui ehitise likvideerimisel tekkiv kahju käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 3 nimetatud viisil asendatakse, siis loetakse kahju hüvitatuks asendamisega ja ehitist eraldiseisvalt ei hinnata; 2) kui kinnisasja teenindav taristu, sealhulgas teed ja tehnovõrgud, likvideeritakse, siis hinnatakse taristu likvideerimisest tulenev kahju kinnisasja omanikule kinnisasja väärtuse vähenemisena. (5) Istandike või muu taimestiku hävimise hindamisel lähtutakse järgmisest: 1) koduaia dekoratiivtaimede ja mitmeaastaste aiataimede hävimisega põhjustatud kahju hüvitatakse kulupõhiselt tegelikult tehtud kulude (soetusmaksumus) või hinnakirjade alusel hinnatud kuludena (eeldatav soetusmaksumus), millele lisatakse põhjendatud juhul istutamise ja üheaastaseks kasvatamise kulu; 2) koduaia viljapuude likvideerimisega seotud kahju hindamisel ja hüvitamisel lähtutakse käesoleva lõike punktist 1, millele arvestatakse puu väärtusele lisaks 20% üheaastase viljapuu hinnast iga aasta kohta kuni kuuenda aastani; 3) tootmisaia puhul kaasatakse vastava valdkonna eksperdid ning kahju hinnatakse tulumeetodil, arvestades prognoosiperioodi pikkuseks kümme aastat. (6) Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimise või pikenemise (edaspidi juurdepääsu pikenemise) hindamisel lähtutakse järgmisest: 1) juurdepääsu pikenemist hinnatakse juhul, kui projektlahendusega ei leita senise olukorraga samaväärset lahendust ning pikeneb kinnistule juurdepääs avalikult teelt; 2) juurdepääsu pikenemist hinnatakse võrreldes senise olukorraga, arvestades teekonna pikenemisest tulenevat ajakulu ja sõiduki kasutamisega seotud kulu; 3) juurdepääsu pikenemise hindamisel lähtutakse kinnisasja tegelikust kasutusest ja sellega seotud liikumisvajadusest vastavalt käesoleva määruse lisale 1. (7) Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamise ning ehitusvõimaluse vähenemise või kaotamise (edaspidi ehitusvõimaluse kaotamine) hindamisel lähtutakse järgmisest: 1) äralõikest allesjääva kinnisasja ehitusvõimaluse kaotamist hinnatakse turupõhiselt kehtestatud detailplaneeringust lähtudes; 2) kui detailplaneeringut ei ole kehtestatud, kuid kaob üldplaneeringukohane eeldatav ehitusvõimalus, siis arvestatakse ehitusvõimaluse kaotamisega kuni 50% ulatuses ja üksnes juhtudel, kui ehitusvõimaluse realiseerimine oleks turu nõudlust arvestades tõenäoline kümne aasta jooksul; 3) detailplaneeringu- või üldplaneeringukohase ehitusvõimaluse kaotamisel hinnatakse kahju vara likviidsuse ja turuväärtuse vähenemise tõttu kuni 100 meetri laiuses mõjualas kahju tekitavast objektist väärtuse langusena kuni 50% ulatuses; 4) ehituskulude suurenemist muutunud projektlahenduse tõttu hinnatakse ja hüvitatakse kulupõhiselt; 5) kui ühele omanikule kuulub mitmest maatükist koosnev osa detailplaneeringu alast, võib seda hinnata kogumina, kui see on omaniku jaoks soodsam üksikkruntidena hindamisest. (8) Muuks otseseks varaliseks kahjuks võib olla: 1) privaatsuse vähenemisega seotud kahju uute ehitiste püstitamise või kõrghaljastuse vähenemise tõttu eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotsatarbelistel kinnisasjadel, kui seda ei ole käsitletud tervikvara turuväärtuse vähenemise hindamisel või äralõikest allesjääva osa väärtuse vähenemise hindamisel; 2) äralõikega seotud kinnisasja pindala vähenemisest põhjustatud kahju kinniasja kasutatavusele või ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt tervikvara turuväärtusele; 11 3) kinnisasjale tehtud kasulikud kulutused, mille mõju ei avaldu turuväärtuses, eeldusel, et nendega on kinnisasja oluliselt parandatud ja kulutused on tehtud viimase kümne aasta jooksul väärtuse määramise kuupäevast, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksusmus bilansis käesoleva määruse § 31 lõikes 3 sätestatud tingimustel; 4) kolimiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud või vastava valdkonna eksperdiga koostöös välja selgitatud kulud, kui need on tekkinud seoses hüvitamise eesmärgi täitmisega; 5) ettevõtte tegevuse ümberkorraldamise või lõpetamisega seotud kulud. § 33. Saamata jääva tulu hindamine (1) Saamata jäävaks tuluks loetakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jäävaks tuluks on eelkõige kasvavalt viljalt, metsalt ja maavaralt tulusaamise võimaluse kadumine. (2) Saamata jäävaks tuluks võib olla sõlmitud üüri- või rendilepingutest või piiratud asjaõigusest saamata jääv tulu, kui leping tuleb õigusaktis sätestatud toimingu või tehingu tõttu enne tähtaega lõpetada. (3) Tegutseva ettevõtte puhul on saamata jäävaks tuluks eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jääv tulu. Saamata jääva tuluna käsitletakse üksnes seda osa ettevõtte väärtusest, mis kaotatakse üksnes konkreetse kinnisasjaga seotud tulu arvestades. Saamata jääva tuluna ei käsitleta ega hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid, välja arvatud juhul, kui kinnisasja omanik on teinud ettevalmistusi äriplaanide realiseerimiseks. (4) Maavara omandiõiguse kaotamisel võetakse hüvitamise eesmärgil hindamisel arvesse maaomanikule kuuluvate maavarade tulupotentsiaal. Maavara kaevandamisest saamata jääva tuluga arvestatakse kaeveloa olemasolu korral või kui maaomanik on teinud loa saamiseks ettevalmistusi ja kaeveloa saamine on võimalik. Hindamisel on aluseks tuleviku tulude ja kulude diskonteerimisel hinnatud väärtus. 5. peatükk Metsaga kinnisasja ja kasvava metsa hindamine § 34. Metsaga kinnisasja hindamise üldpõimõtted (1) Metsaga kinnisasja väärtus hinnatakse: 1) tervikuna, eristamata maa ja kasvava metsa väärtust, lähtudes käesoleva määruse paragrahvides 12, 13 või 14 sätestatust, või 2) osade kaupa maatüki väärtuse ja sellel kasvava metsa väärtuste summana, lähtudes käesolevas peatükis kirjeldatud metoodikast. (2) Osade kaupa hindamisel hinnatakse maatüki väärtus käesoleva määruse §-st 14 lähtudes kõlvikute kaupa, sealhulgas metsamaa kõlviku väärtus hinnatakse metsaeraldiste kaupa. Metsaeraldiste maa väärtus hinnatakse metsata metsamaa tehingute keskmise hinna ja kvaliteediteguri, mis väljendab kasvukohatüübi, metsamaa boniteedi ja kuivenduse mõju, korrutisena, lähtudes keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ § 14 lõikest 3. Kui kinnisasja tegelik kõlvikuline koosseis erineb Eesti Topograafia Andmekogu andmetest, siis lähtutakse kõlvikute määramisel metsaseaduses sätestatust ja olukorrast looduses. 12 (3) Kasvava metsa väärtus hinnatakse tulumeetodil inventeerimisandmetes esitatud metsa eraldiste kaupa järgmiselt: 1) kasvava metsa turupõhine väärtus, lähtudes hindamise hetkel olemasolevast kogutagavarast puistut raieküpseks kasvatamata ja rahavoogusid diskonteerimata; 2) kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, lähtudes metsa tulevikutuludest ehk metsa teoreetilisest raieküpseks kasvatamisest ja rahavoogude diskonteerimisest. § 35. Hindamisel kasutatavad lähteandmed (1) Kasvava metsa väärtuse hindamisel kasutatakse lähteinformatsioonina: 1) sortimentide koguse määramisel võimalikult ajakohaseid, kuid mitte vanemaid kui kolme aasta vanuseid metsa inventeerimise andmeid metsaeraldiste lõikes, eeldusel, et need vastavad kvaliteedi, seisundi, raie liigi ja raiemahu poolest metsa tegelikule olukorrale. Inventeerimise andmete vastavust tegelikule olukorrale kontrollitakse paikvaatlusega; 2) inventeerimise andmetest lähtuvaid ja paikvaatlusega tuvastatud metsaseadusega reguleeritud biootiliste või abiootiliste kahjustuste mõju sortimentide kogustele. Paikvaatlusel tuvastatud kahjustused määratakse kõigi kahjustuste kohta puistuelementide lõikes ning kahjustuse andmed esitatakse metsaregistri andmeformaadis; 3) sortimenteerimisel arvestatakse inventeerimisandmetes määratud kahjustustega käesoleva määruse lisas 5 kirjeldatud viisil; 4) kui kahjustused puuduvad, siis märgitakse inventeerimise andmetes kahjustuseks 1% ja sortimenteerimisel kahjustustega ei arvestata ning kui kahjustusi või kahjustuste puudumist määratud ei ole, siis kasutatakse arvutustes kahjustuse määra käesoleva määruse lisas 5 kirjeldatud viisil; 5) kasvava metsa turupõhise väärtuse hindamisel kasutatakse kõikidele sortimentidele ühikuhinna määramisel Riigimetsa Majandamise Keskuse avaldatud kinnisasja hindamisele eelneva viimase kuu metsamaterjali müügistatistikas vastava sortimendi müügi tehingute vahelao hinda. Kui mõne sortimendi müügihinda viimases avaldatud müügistatistikas ei ole, kasutatakse Riigimetsa Majandamise Keskuse väljastatavat hindamisele eelneva kalendriaasta aritmeetilist keskmist sortimendi hinda; 6) kui müügistatistikas on kõrgema klassi sortimendi hind madalam kui madalama klassi sortimendi hind või kui sortimendi hind puudub, kasutatakse selle sortimendi puhul madalama klassi sortimendi hinda; 7) kasvava metsa hindamisel hüvitamise eesmärgil kasutatakse Riigimetsa Majandamise Keskuse avaldatud hindamisele eelneva 12 kalendrikuu puidu müügihindade statistikat. 8) kui suuremate kokkuostjate hinnapakkumuses puidusortimentide keskmine lõpplao hind, millest on maha arvestatud veokaugusest sõltuv transpordikulu vahelaost lõpplattu, erineb Riigimetsa Majandamise Keskuse müügistatistikas avaldatud sortimentide keskmisest vahelao hinnast rohkem kui 20%, lähtutakse suuremate kokkuostjate hindadest, viidates kasutatavale andmeallikale. Kui suuremate kokkuostjate hinnapakkumuses mõne sortimendi hind puudub, kasutatakse Riigimetsa Majandamise Keskuse müügistatistikas avaldatud vastava sortimendi hinda; 9) transpordikulu arvestamisel lähtutakse Riigimetsa Majandamise Keskuse avaldatud veotariifidest; 10) kasvava metsa ülestöötamise kulude hindamiseks kasutatakse Riigimetsa Majandamise Keskuse avaldatud raieliigile, tüvemahule ja kokkuveokaugusele vastavaid ülestöötamis- ja kokkuveokulusid 1 m3 kohta ja määratud kokkuveo kaugust, seejuures loetakse kokkuveo kauguseks teekonna pikkust hinnatavalt objektilt lähima metsaveoautoga ligipääsetava pealelaadimiseks sobiva alani. (2) Hindamisaruandes kajastatakse kasvava metsa inventeerimise andmete täpsust, lähtudes keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruses nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ sätestatust. 13 (3) Kui inventeerimise andmete määramise täpsuse üle on tekkinud vaidlus või kui paralleelselt kehtivad inventeerimise andmed erinevad, teeb Keskkonnaagentuur kontrollmõõdistamise nendel eraldistel, millel väidetav erinevus inventeerimise andmetega võrreldes on suurem kui keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ § 13 lõigetes 1–4 sätestatud lubatud vea piir. Kui kontrollmõõdistamise tulemusel jääb andmete erinevus lubatud vea piiridesse, määratakse kasvava metsa väärtus, lähtudes esialgsetest või paralleelselt kehtivate andmete korral hilisematest inventeerimise andmetest. Kui andmete erinevus on lubatust suurem, inventeeritakse mets uuesti, lähtudes Keskkonnaagentuuri ettekirjutusest. (4) Kui metsa inventeerimisest on möödunud terve vegetatsiooniperiood või rohkem, kasvatatakse andmeid enne kasvava metsa väärtuse hindamist, kasutades käesoleva määruse lisas 3 esitatud algoritmi. Juurdekasvu arvutamisel lähtutakse keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ lisas 12 avaldatud juurdekasvu arvutamise mudelist, mille alusel leitakse iga-aastane juurdekasv eraldiste kaupa, võttes arvesse puude arvu vähenemist aastas. § 36. Kasvava metsa turupõhine väärtus (1) Metsa turupõhine väärtus hinnatakse käesoleva määruse lisas 2 kirjeldatud viisil, arvestades likviidset puitu, raidmeid, põõsarinnet, mille hulka loetakse ka alusmets, üksikpuude rinne ning kütteväärtusega surnud puud ja lamapuit. Turupõhise väärtuse hindamiseks summeeritakse sooritatud arvestusliku sortimenteerimise tulemusena leitud sortimentide mahtude ja neile vastavate ühikuhindade korrutised käesoleva määruse lisas 5 kirjeldatud viisil, kasutades lisas 5 esitatud algoritme, ning seejärel lahutatakse käesoleva määruse lisas 7 kirjeldatud viisil arvestatud metsamaterjali ülestöötamise kulud. (2) Kasvava metsa turupõhise väärtuse hindamise akt koostatakse käesoleva määruse lisas 8 sätestatud vormil. § 37. Kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus (1) Kasvava metsa tulevikutulude ja -kulude nüüdisväärtuse arvutamisel kasutatakse diskonteerimise perioodi pikkusest tulenevat muutuvat diskontomäära, mis leitakse käesoleva määruse lisa 2 kohaselt. Diskontomäära minimaalne väärtus on Eesti Panga statistikaaruande „Eesti mittefinantsettevõtetele antud laenude intressimäärad tegevusalade lõikes“ pikaajaliste laenude real „Põllumajandus, metsandus ja kalandus“ avaldatud kinnisasja omandamisele eelnenud 12 kalendrikuu intresside aritmeetiline keskmine, kuid mitte väiksem kui 2%, ja maksimaalne väärtus on kahekordne eelnenud aasta intresside aritmeetiline keskmine, kuid mitte suurem kui 5%. (2) Noorema kui latimetsa ja keskealise piiril oleva metsa väärtus hinnatakse üksikpuude rinde tagavara arvestusliku sortimenteerimise tulemusena leitud sortimentide mahtude ja neile vastavate ühikuhindade korrutiste summana, millest lahutatakse käesoleva määruse lisas 7 kirjeldatud viisil arvestatud metsamaterjali ülestöötamise kulud. Kui mets on uuenenud, siis lisatakse saadud väärtusele uuenenud metsa väärtus. (3) Uuenenud metsa väärtuse hindamiseks kasutatakse Riigimetsa Majandamise Keskuse poolt väljastatavat hindamisele eelneva kalendriaasta aritmeetilist keskmist metsauuendustööde kulu. Uuenduskulu korrigeeritakse vastava puuliigi koefitsiendiga ning istutusele järgnevatel aastatel hinnatakse metsa väärtus puistu kõrguse alusel käesoleva määruse lisas 2 kirjeldatud viisil. Arvutus tehakse lineaarse võrrandi alusel, mille alguspunktiks võetakse uuenenud metsa 14 väärtus ja lõpp-punktiks latimetsa ja keskealise piiril oleva metsa arvestuslik tulevikuväärtus, mis leitakse puuliigi ning kõrgusindeksi (H100) kaudu. (4) Arenguklasside „keskealine“ ja „valmiv“ korral hinnatakse kasvava metsa väärtus puistu raieküpseks kasvatamise kaudu, lähtudes keskkonnaministri 27. detsembri 2006. a määrusega nr 88 kehtestatud „Metsa majandamise eeskirjas“ sätestatud uuendusraie ja harvendusraie tingimustest. Metsa väärtuse hindamiseks kasutatakse käesoleva määruse lisas 2 esitatud metoodikat ning lisades 3, 4 ja 6 esitatud algoritme. (5) Arenguklasside „keskealine“ ja „valmiv“ metsa väärtuse hindamiseks summeeritakse käesoleva määruse lisas 5 kirjeldatud viisil sooritatud arvestusliku sortimise tulemusena leitud sortimentide mahtude ja neile vastavate ühikuhindade korrutised ning seejärel lahutatakse käesoleva määruse lisas 7 kirjeldatud viisil arvestatud metsamaterjali ülestöötamise kulud. Hinnatakse tulude ja kulude nüüdisväärtust. (6) Puistus, kus on vastavalt keskkonnaministri 27. detsembri 2006. a määruse nr 88 „Metsa majandamise eeskiri“ §-le 3 uuendusraie lubatud, hinnatakse kasvava metsa väärtus puistut kasvatamata olemasoleva tagavara alusel sortimentide hindade summana ning seejärel lahutatakse käesoleva määruse lisas 7 kirjeldatud viisil arvestatud metsamaterjali ülestöötamise kulud. (7) Kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hindamise akt koostatakse käesoleva määruse lisas 9 sätestatud vormil. (8) Kui metsaga kinnisasja turupõhise väärtuse hindamise tulemus on kõrgem kui hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, kasutatakse hüvitamisel turupõhist väärtust. Kui käesoleva määruse kohaselt hüvitamise eesmärgil hinnatud kasvava metsa väärtus on kõrgem kui turupõhine väärtus, käsitletakse väärtuste vahet saamata jääva tuluna. 6. peatükk Lõppsätted § 38. Rakendussäte Käesoleva määruse jõustumisel kehtivatele riigivaraseaduse alusel seatud servituutidele, välja arvatud kasutusvaldus, rakendatakse käesoleva määruse § 24 lõiget 6. § 39. Vabariigi Valitsuse määruse muutmine Vabariigi Valitsuse 8. juuli 2004. a määruses nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvid 71 ja 72 tunnistatakse kehtetuks; 2) määrust täiendatakse §-ga 73 järgmises sõnastuses: „§ 73. Kinnisasja väärtuse määramine Kinnisasja, sealhulgas metsaga kinnisasja väärtuse määramisel lähtutakse maa hindamise seaduse § 8 lõike 2 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse määrusest.“; 3) määruse lisad 1–7 tunnistatakse kehtetuks.“ 15 § 40. Vabariigi Valitsuse määruste kehtetuks tunnistamine Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrus nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“ ja Vabariigi Valitsuse 14. juuli 2016. a määrus nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ tunnistatakse kehtetuks. 16  Vabariigi Valitsuse …. a määrus nr … „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ Lisa 1 Tabel juurdepääsu kadumise või halvenemise hüvitamise kohta Hoonestatud elukondlik kinnistu -teekonna pikenemine hüvitatakse 10 aasta eest ja aluseks 0,3 €/km Teekonna pikenemine km Aastaste sõitude arv Summaarne hüvitis 1 365 1095 2 365 2190 3 365 3285 4 365 4380 5 365 5475 6 365 6570 7 365 7665 8 365 8760 9 365 9855 10 365 10950 Põllumajandusmaa -teekonna pikenemine hüvitatakse 10 aasta eest ja aluseks 1 €/km Teekonna pikenemine km Aastaste sõitude arv Summaarne hüvitis 1 10 100 2 10 200 3 10 300 4 10 400 5 10 500 6 10 600 7 10 700 8 10 800 9 10 900 10 10 1000 Metsamajandusmaa -teekonna pikenemine hüvitatakse 10 aasta eest ja aluseks 1 €/km Teekonna pikenemine km Aastaste sõitude arv Summaarne hüvitis 1 2 20 2 2 40 3 2 60 4 2 80 5 2 100 6 2 120 7 2 140 8 2 160 9 2 180 10 2 200 Metsamajandusmaa elukondlikus kasutuses oleva elamuga sama kinnisasja koosseisus (metsamajandusmaal on elukondlikku kasutust toetav funktsioon) -teekonna pikenemine hüvitatakse 10 aasta eest ja aluseks 0,3 €/km Teekonna pikenemine km Aastaste sõitude arv Summaarne hüvitis 1 50 150 2 50 300 3 50 450 4 50 600 5 50 750 6 50 900 7 50 1050 8 50 1200 9 50 1350 10 50 1500  Vabariigi Valitsuse …. a määrus nr … „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ Lisa 2 Metsa väärtuse arvutamise käik Igale metsaeraldisele leitakse kaks väärtust: turupõhine väärtus ja hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus. Turupõhise väärtuse arvutamisel kasutatakse tulude ja kulude arvutamisel punktides 2.5 ja 2.6 kirjeldatud metoodikat. Metsa hüvitamise eesmärgil hinnatava väärtuse arvutamine sõltub metsa arenguklassist ja diameetrist. Kui metsa arenguklass on latimets või noorem ja puistu enamuspuuliigi diameeter on alla 12 cm, siis kasutatakse metsa väärtuse arvutamiseks punktides 1.1 kuni 1.6 kirjeldatud metoodikat. Kui puistu arenguklass on keskealine või vanem või enamuspiiliigi diameeter on vähemalt 12 cm, siis kasutatakse metsa väärtuse arvutamisel punktides 2.1 kuni 2.9 esitatud metoodikat. 1. Metsa väärtuse hindamine, kui enamuspuuliigi diameeter on alla 12 cm või mets on noorem kui keskealine 1.1. Leitakse metsa uuenduskulu, mis saadakse RMK-lt eelmise aasta metsauuendustööde (kõik tööd kuni metsa uuenenuks arvestamiseni) keskmise kulu (baaskultiveerimiskulu) ja puuliigipõhise koefitsiendi korrutisena. Arvutus toimub koefitsiendi põhisena ja arvestades 1500 puuga hektaril. Seega kui koefitsiendiga 1 puid on hektari kohta 1500 või rohkem, siis edasised arvutused teostatakse koefitsiendiga 1 puude koosseisu järgi. Kui koefitsiendiga 1 puid on hektaril alla 1500, siis kaasatakse arvutustesse koefitsiendiga 0,2 puid ja vajadusel koefitsiendiga 0,1 puid nii, et puude arv hektaril on 1500. Kui kõikide noorte puude arv hektaril jääb alla 1500, siis arvutatakse summa olemasolevate puude koosseisu järgi ning puidu lõplik hüvitusväärtus arvutatakse punkti 1.6 alusel . Puuliigipõhised koefitsiendid: A. Kultiveeritud MA, SD, LH, KU, NU, TS, TO, TA, SA, JA, VA, KP, PN, KS, HB, LM - 1 ja LV – 0,1. B. Looduslik uuendus MA, KU, TA, SA, JA, VA, KP – 0,2; PN, KS, HB, LM ja LV – 0,1. 1.2. Arvutatakse hind kui puistu oleks latimetsa ja keskealise metsa piiril (diameeter 12 cm või vanus 0,5 küpsusvanust): 1.2.1. Arvutatakse teoreetilised tulevikus lageraielt ja harvendusraietelt saadavad sortimendid (palk, peenpalk, paberipuit ja küttepuit) valemiga (konstandid a ja b on tabelis 1.1): 𝐻100 𝑏 𝑚 =𝑎∙( ) 𝐻100 + 1 1.2.2. Arvutatakse teoreetilised keskmised tüvemahud harvendus- ja lageraie korral ning raieteni kuluv aeg (konstandid a ja b on tabelis 1.2): 𝐻100 𝑏 𝑣, 𝐴𝐸𝐺 = 𝑎 ∙ ( ) 𝐻100 + 1 1.2.3. Punktis 1.2.1 leitud sortimendid korrutatakse sortimentide vahelaohindadega (kui kasutatakse lõpplaohindasid, siis vahelaohinna saamiseks lahutatakse lõpplaohinnast maha transpordikulu – punkt 3.1) ning liidetakse kokku. Saadud summast lahutatakse maha ülestöötamiskulud, mille valem on toodud käesoleva määruse lisas 7. Keskmine tüvemaht arvutatakse punktis 1.2.2 toodud valemiga. Eraldi harvendusraie ja lageraie kulud ja tulud diskonteeritakse. Selleks kasutatakse punktis 1.2.2 leitud raieni kuluvat aega ning intressi, mille arvutamine on käesoleva lisa punktis 2.7. Kui harvendusraiest saadav puhastulu (tulud – kulud) on negatiivne, siis võrdsustatakse see nulliga. Tabel 1.1. Sortimendi tulevikuhindade arvutusvalemite konstandid sõltuvalt puuliigist ja raieliigist Lageraie Harvendusraie Puu- Kons- peen- paberi- kütte- peen- paberi- kütte- Liik tant Palk Palk palk puit puit palk puit puit a 559,5 71,6 33,3 25,9 286,9 143,6 44,1 20,6 MA b 27,43 21,66 -2,86 17,8 44,54 34,12 8,98 19,36 a 508,4 61,8 114,1 102,4 95 32,8 20,1 14,5 KU b 23,36 10,73 23,61 22,66 22,54 6,04 6,2 5,82 a 40054,6 907,1 233 67,9 2086 3307,7 91,2 10,9 KS b 184,58 114,08 22,46 20,75 172,99 174,65 27,31 6,58 a 22359,4 0 557 31,5 0 0 282,6 23,6 HB b 204,2 0 34,9 11,92 0 0 64,08 45,06 a 111859,6 0 0 423,3 167209 0 0 268,9 LM b 225,52 0 0 27,21 300,2 0 0 41,35 a 71111,2 0 0 1019,4 0 0 0 13322,4 LV b 221,26 0 0 59,28 0 0 0 195,92 Tabel 1.2. Keskmise tüvemahu ja keskmise aja arvutamise valemite konstandid Puu- Kons- Keskmine tüvemaht Aeg liik tant Harvendusraiel lageraiel harvendusraieni lageraieni a 0,53 1,26 25,58 42,94 MA b 20,80 13,99 7,29 -8,05 a 0,53 1,33 12,93 32,18 KU b 21,23 21,47 -8,37 -5,76 a 0,77 3,51 5,26 40,94 KS b 47,22 57,22 -13,80 2,56 a 0,37 1,66 0,67 13,36 HB b 54,21 52,34 -26,89 -10,24 a 1,13 4,35 3,71 45,69 LM b 56,91 65,78 -11,96 7,01 a 0,21 1,47 0,36 15,00 LV b 68,43 73,32 87,82 0,00 1.3. Kui punktis 1.2 arvutatud hind (HindL) on väiksem kui punktis 1.1 leitud hind (HindA), siis võrdsustatakse hind punktis 1.2 saadud hind punktis 1.1 leitud hinnaga. 1.4. Arvutatakse teoreetiline latimetsa ja keskealise piiril oleva puistu kõrgus (valemi konstandid c, d ja f on toodud tabelis 1.3): 𝐻𝑚𝑎𝑘𝑠,𝑀𝐴,𝐾𝑈,𝐿𝑀 = 𝑐 + 𝑑 ∙ ln(𝐻100 ), 2 𝐻𝑚𝑎𝑘𝑠,𝐾𝑆,𝐻𝐵 = 𝑐 + 𝑑 ∙ 𝐻100 + 𝑓 ∙ 𝐻100 , 𝐻𝑚𝑎𝑘𝑠,𝐿𝑉 = 𝑐 ∙ 𝑒 𝑑∙𝐻100 . Tabel 1.3. Latimetsa ja keskealise piiril oleva puistu kõrguse arvutamise konstandid Puuliik c D f MA -0,4373 3,2674 KU -10,018 6,4518 KS -8,349 1,3114 -0,0176 HB -1,0615 0,4291 0 LM -22,228 10,607 LV 0,8909 0,0802 1.5. Arvutatakse metsa hind (H – puistu kõrgus, m) (𝐻𝑖𝑛𝑑𝐿 −𝐻𝑖𝑛𝑑𝐴 )∙(𝐻−0,3) 𝐻𝑖𝑛𝑑 = 𝐻𝑖𝑛𝑑𝐴 + (𝐻𝑚𝑎𝑘𝑠 −0,3) . 1.6. Kui puistus on hektari kohta alla 1500 elujõulise puu, siis punktis 1.5 leitud hind korrutatakse läbi elujõuliste puude arvuga hektaril ja jagatakse 1500-ga. 2. Metsa väärtuse hindamine, kui enamuspuuliigi diameeter on vähemalt 12 cm või mets on arenguklassiga keskealine või vanem 2.1. Kontrollitakse, kas mets on küps. Selleks võrreldakse esimese rinde puuliikide kaalutud vanust, enamuspuuliigi diameetrit või täiust küpsusnormatiivides sätestatud normidega (Keskkonnaministri määrus nr 88 „Metsa majandamise eeskiri“, vastu võetud 27.12.2006 § 3). Kui mets on küps, tehakse arvestuslik lageraie. Selleks antakse muutujale Rok väärtuseks 1 (Rok = 1) ning suundutakse punkti 2.4 juurde. Kui mets ei ole küps, suundutakse punkti 2.2 juurde. 2.2. Kontrollitakse, kas mets vajab harvendusraiet. Selleks kasutatakse määruse lisas 4 ja 6 esitatud algoritme. Kui mets ei vaja harvendusraiet, suundutakse punkti 2.3 juurde. Kui mets vajab harvendusraiet, on lisas 3 arvutatud abisuurus Rok, mida kasutatakse raiemahtude hindamisel, ning suundutakse punkti 2.4 juurde. Harvendusraiet ei tehta, kui küpsusvanuseni on jäänud kümme või vähem aastat. 2.3. Kasvatatakse metsade andmeid ühe aasta võrra. Selleks kasutatakse määruse lisas 3 esitatud algoritmi. Pärast kasvatamist suundutakse uuesti punkti 2.1 juurde. 2.4. Leitakse raiest saadavad sortimendid. Sortimentide leidmiseks kasutatakse lisa 5, mis omakorda kasutab sama määruse lisa 6. Leitakse raietulud, korrutades sortimentide kogused sortimentide ühikuhindadega (kui kasutatakse lõpplaohindasid, siis vahelaohinna saamiseks lahutatakse lõpplaohinnast maha transpordikulu – lisa 7). Kui esineb surnud puid või lamapuitu ja puistu ei ole küps, siis teostatakse sanitaarraie ja puit arvestatakse küttepuidu sortimenti. Suundutakse järgmise punkti juurde. 2.5. Raiekulud arvutatakse määruse lisa 7 põhjal. Raidmete lisamisel tulude hulka arvestatakse, et keskmiselt kogutakse 70% raidmete mahust, va KL, KN, LL, LU ja SM kasvukohatüübist, kus raidmete kogumine ei ole lubatud. 2.6. Leitakse tuludele ja kuludele nüüdisväärtus. Selleks korrutatakse raietest saadavad tulud ja kulud läbi diskonteerimisteguriga. 2.7. Diskonteerimistegur leitakse valemiga: 1 DK  , 1  INTR 100AEG kus DK – diskonteerimistegur; INTR – intressimäär, mis on sõltuv ajast ja määruse § 37 lõike 1 alusel leitud intressimäärast (INTRmin) järgmistel tingimustel: 1) kui INTRmin < 2%, siis INTRmin = 2%; 2) kui INTRmin > 5%, siis INTR min = 5%; 3) INTRmaks = 2·INTRmin; 4) kui INTRmaks > 5%, siis INTRmaks = 5%; 5 𝐴𝐸𝐺 1,4 5) 𝐼𝑁𝑇𝑅 = 𝐼𝑁𝑇𝑅𝑚𝑖𝑛 + 1,11598 ∙ (𝐼𝑁𝑇𝑅𝑚𝑎𝑥 − 𝐼𝑁𝑇𝑚𝑖𝑛 ) ∙ (𝐴𝐸𝐺 1,4 +14) ; AEG – aeg käesolevast aastast kuni teoreetilise raieaastani, aastates. 2.8. Kui oli tegemist harvendusraiega, jätkatakse arvutusi, suundudes tagasi punkti 2.1 juurde. Lageraie korral suundutakse punkti 2.9 juurde. 2.9. Metsa väärtuse leidmiseks liidetakse kõikidest raietest saadud tulude ja kulude nüüdisväärtused (mis arvutatud käesoleva lisa punktide alusel). Punkti 2.9 täitmisega lõpeb eraldisel kasvava metsa väärtuse arvutamine.  Vabariigi Valitsuse …. a määrus nr … „Kinnisasja erakorralise hindamise kord” Lisa 3 Metsa kasvatamise algoritmid 1. Leitakse puude arv rindes (Nsum). Selleks liidetakse rinde kõikide elementide puude arvud ha-l 2. Leitakse rinde hõredus: L = 10 000/Nsum0,5, kus L – puistu hõredus, cm; Nsum – puude arv rindes, tk/ha. 3. Kasvatatakse kõikide puistuelementide kõrgust, kasutades järgmisi A. Kiviste moodpuistute mudeleid. Kõrguse juurdekasvu arvutamiseks kasutatakse 4 erinevat valemit alltoodud järjekorras: betH = c4– 493×Log(OHOR+1)+1355×k×kP; dH = betH/50c1; rH = SQRT((H–dH)2+4×betH×H/Ac1); zH = (H+dH+rH)/(2+4×betH×(A+1)(–c1)/(H–dH+rH)) –H, kus zH – kõrguse juurdekasv, m; betH, dH, rH – abimuutujad; c1, c4, kP – tabelis 2.1 toodud valemi parameetrid; OHOR – kõduhorisondi tüsedus, cm; k – kui kultuur, siis 1, muul juhul 0; SQRT – ruutjuur; A – puistuelemendi vanus, a; H – puistuelemendi kõrgus, m. Tabel 2.1. Metsa kasvatamise valemite kasutamiseks vajalikud parameetrid Puuliik c1 c4 kP MA, LH, SD 1,58 8319 1 KU, NU, TS, TO 1,71 12867 1 KS, PN 1,48 4990 0 HB, PP 1,30 3882 0 LM 1,41 4228 0 LV 1,38 2749 0 TA 1,61 6742 0 SA 1,35 3732 0 Muud 1,48 4990 0 Kui mulla organogeense horisondi tüsedus (OHOR) ei ole takseerandmetes kirjeldatud, võetakse see näitaja kasvukoha tüübist lähtuvalt tabelist 2.2: Tabel 2.2. Kasvukohatüübile vastav organogeense horisondi tüsedus  KKT OHOR cm KL, ND, SL, LP, SP, MP, SP 1 LL, LU 2 SM, PH, JP, JK 4 KN 5 JM 6 MS, AN 10 KM 13 SJ, TA 15 SN, OS, TR, KR 20 RB, SS, MD, LD, MO, JO, TP 50 4. Leitakse I-le rindele kasvatatud puude arv, arvestades loomulikku väljalangevust: Nuus = Nsum*0,997; KN = Nuus/Nsum, kus Nuus –kasvatatud metsa puude arv I-s rindes; KN –puude arvu muutumise koefitsient; Nsum – I rinde puude arv. 5. Leitakse igale puistuelemendile tagavara juurdekasv zM: 5.1. leitakse igale puistuelemendile boniteediklass, milleks kasutatakse Keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ lisas 10 esitatud valemeid; 5.2. leitakse igale puistuelemendile täius, milleks kasutatakse Keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ lisa 11 punktis 2 esitatud valemeid. Samuti liidetakse kokku I rinde puistuelementide täiused; 5.3. leitakse igale puistuelemendile tagavara juurdekasv, milleks kasutatakse Keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ lisas 12 esitatud valemeid. 6. Arvutatakse igale puistuelemendile diameetri juurdekasv zD: 6.1. Leitakse igale puistuelemendile normaalpuistu tagavara Mn kasutades kõrguse sisendiks kasvatatud kõrgust H + zH ning Keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ lisa 11 punktis 1.2 esitatud valemit. 6.2. Leitakse igale puistuelemendile täius peale kasvatamist: T = (M + zM)*100/Mn, kus T – puistuelemendi täius, %; M – puistuelemendi tagavara enne kasvatamist, m3; zM – puistuelemendi juurdekasv, m3 (vt punkt 5); Mn – normaalpuitu tagavara peale kasvatamist, m3 (vt punkt 6.1). 6.3. Leitakse puistuelemendi ristlõikepindala G kasutades punktis 6.2 arvutatud täiust ning Keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ lisa 11 punktis 2 esitatud valemeid. 6.4 Arvutatakse igale puistuelemendile diameeter peale kasvatamist: D = SQRT(40000*G/π/Nuus), kus D – puistuelemendi diameeter peale kasvatamist, cm; SQRT – ruutjuur; G – puistuelemendi ristlõikepindala, m2(vt punkt 6.3); Nuus – puistuelemendi puude arv peale kasvatamist (vt punkt 4). 7. Omistatakse igale puistuelemendile uued tunnuste väärtused: vanus (A = A + 1), kõrgus (H = H + zH), diameeter (D) ja puude arv (N = Nuus).  Vabariigi Valitsuse …. a määrus nr … „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ Lisa 4 Harvendusraie määramine ja teostamine 1. Leitakse metsa raie-eelne (Lre) ja raiejärgne (Lrj) hõredus järgmiste valemitega: Lre = (re1+re2×d–re3×h100) ×0,95 Lrj = rj1+rj2×d–rj3×h100, kus Lre – raie-eelne hõredus, cm Lrj – raiejärgne hõredus, cm d – enamuspuuliigi keskmine diameeter, cm re1, re2, re3, rj1, rj2, rj3 – tabelis 3.1 toodud valemi parameetrid Tabel 3.1. Harvendusraie normatiivide valemi parameetrid Puuliik re1 re2 re3 rj1 rj2 rj3 rmax1 rmax2 MA, LH, SD 143,6 14,2 3,4 166,8 15,2 3,7 49 0,89 KU, NU, TS, TO 91,8 12,9 1,2 121,6 13,3 1,9 53 1,45 Lehtpuud 71,4 14,7 0 105 16,8 0 60 1,15 2. Leitakse puistu hõredus: 2.1. Leitakse puude arv I rindes (kui I rinnet ei ole, siis kas II rindes või üksikpuude rindes) kokku (Nsum), st liidetakse rinde kõikide puuliikide arvud hektari kohta. Kui puude arvu andmetes ei ole, siis tuleb lähtuda käesoleva lisa punktist 3. 2.2. Leitakse tegelik hõredus: L = 10 000/Nsum^0,5 3. Leitakse puude arv: 3.1. Arvutatakse ühe keskmise puu tüvemaht, kasutades lisas 6 toodud R. Ozolinši puu tüvemoodustaja mudelit. Keskmise puu tüvemahu arvutamisel on sortimendi alguseks 0 ja lõpuks puu kõrgus. Tulemiks on tüvemaht v. 3.2. Leitakse puude arv (n – puude arv (tk); M – tagavara (m3); v – tüvemaht (m3)): n = M/v 4. Kui punktis 2 leitud hõredus L on väiksem või võrdne raie-eelse hõredusega Lre, siis teostatakse harvendusraie: 4.1. Raiutavate puude arv hektari kohta: Nr = Nsum–100000000/Lrj/Lrj, kus Nr – raiutavate puude arv, tk/ha Nsum – puude arv, tk/ha Lrj – raiejärgne hõredus, cm 4.2. Leitakse raiutavate puude osakaal: Rok = Nr/Nsum, kus Rok – raiutavate puude osakaal Nr – raiutavate puude arv, tk/ha  Vabariigi Valitsuse …. a määruse nr … „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ Lisa 5 Arvestuslik sortimenteerimine 1. Arvestuslik sortimenteerimine tehakse puistuelementide lõikes. Arvestusliku sortimenteerimise lõpptulemusena liidetakse kõikide puistuelementide sortimenteerimisel saadud tulemused. Puistuelemendi arvestuslikul sortimenteerimisel kasutatakse takseertunnuseid: puuliik, diameeter – d (cm), kõrgus – h (m), tagavara – M (m3), kahjustatud puude osakaal – k (%). 2. Puud jagatakse diameetriklassidesse. Diameetriklassidesse jagamine on esitatud tabelis 4.1. Ülemisel real on diameetriklassi suhtelised suurused võrrelduna keskmise diameetriga ning alumisel real puude arv vastavas diameetriklassis. Jaotus on esitatud 1000 puu kohta. Tabel 4.1. Puude jagamine suhtelistesse diameetriklassidesse ds 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 13 n" 7 35 95 161 184 181 89 63 33 15 5 1 1 3. Leitakse kõrgusekõvera parameeter kh: kh = h'/(1,3 + c1 × (d'/(d' + c2))^c3), kus kh – kõrgusekõvera parameeter; h' – kasvatatud kõrgus, m; d' – kasvatatud diameeter, cm; c1, c2, c3 – tabelis 4.2 esitatud kõrgusekõvera parameetrid. Tabel 4.2. Kõrgusekõvera parameetrid Puuliik c1 c2 c3 MA, SD, LH, TO 32,7621 1,1 9,9241 KU, NU, TS 37,2351 1,3 10,858 LM, HB, PP, TL 31,6953 4,3 2,4979 TA, SA, JA, VA, KP 35,8659 1,6 8,2934 KS, LV, PN, RE, PA, muud 31,9851 8 1,4625 4. Leitakse diameetriklassides olevatele puudele sortimendid. Arvutus on vaja teha kõikide tabelis 4.1 esitatud diameetriklasside kohta. Alljärgnevalt on kirjeldatud arvutust ühe diameetriklassi kohta (kõikide diameetriklasside puhul toimub arvutamine analoogselt). 4.1. Leitakse diameetriklassi suurus D (ds – suhteline diameeter tabelist 4.1, d' – kasvatatud diameeter): D = ds × d' 4.2. Leitakse diameetriklassile vastav kõrgus H (kh – punktis 3 leitud parameeter; c1, c2 ja c3 – tabelis 4.2 esitatud valemi parameetrid): H = kh × (1,3 + c1 × (D/(D + c2))^c3) 4.3. Arvutatakse diameetriklassi ühe puu sortimendid. Sisendid on puuliik, D ja H. Tabelis 4.3 on esitatud puuliikide kaupa erinevate sortimentide mõõdud. Sortimendid, millel müügihind puudub, sortimenteeritakse madalamasse klassi. Tabel 4.3. Sortimentide loend kooreta diameetrite ja pikkustega Diameeter, cm Pikkus, m Ülemõõt, mis Puuliik Sortiment min. maks. min. samm maks. lahutatakse mahust Jämepalk 18 99 3,1 0,3 6,1 0,1 Peenpalk 13 18 3,1 0,3 6,1 0,1 MA, SD, Peenpalk 2 10 13 3,1 0,3 6,1 0,1 LH Paberipuit 5 99 3,0 0 3,0 Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 Jämepalk 18 99 3,1 0,3 6,1 0,1 Peenpalk 13 18 3,1 0,3 6,1 0,1 KU, NU, Peenpalk 2 10 13 3,1 0,3 6,1 0,1 TS Paberipuit 5 99 3,0 0 3,0 Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 Spoonipakk 25 99 2,8 0,1 3,4 0,1 Vineeripakk 16 99 2,8 0,1 3,4 0,1 KS Peenpalk 12 16 2,8 0,1 3,4 0,1 Paberipuit 5 99 3,0 0 3,0 Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 Palk 16 99 2,5 0,3 3,4 0,1 Peenpalk 12 16 2,5 0,3 3,4 0,1 HB Paberipuit 5 99 3,0 0 3,0 Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 Palk 16 99 2,5 0,3 3,4 0,1 LM, PN Peenpalk 12 16 2,5 0,3 3,4 0,1 Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 Palk 16 99 2,5 0,3 3,1 0,1 LV Peenpalk 12 16 2,5 0,3 3,1 Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 Palk 16 99 3,1 0 3,1 0,1 TA Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 SA, VA, Palk 16 99 3,1 0 3,1 0,1 JA, KP Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 Teised Küttepuit 3 99 3,0 0 3,0 Arvutamise käik, mille tulemusena saadakse ühe puu maht (mpu) ning sellest saadavate sortimentide kogused. Arvutuskäik on alljärgnev: 4.3.1. Kui puu on väike – diameetriga alla 8 cm või kõrgusega alla 5 m –, siis arvutatakse vaid terve puu maht mpu ja sortimentide kogused on 0. Puu maht arvutatakse järgmise valemiga:  mpu = 0,000019+0,00001142×(D+2)^2,61614×H^0,76489. 4.3.2. Muudel juhtudel sortimenteeritakse puu järgmiselt: 4.3.2.1. Arvutatakse terve puu maht (vastavalt lisas 6 toodud mudelile, kusjuures sortimendi alguseks on 0 ja lõpuks puu kõrgus) (mpu). 4.3.2.2. Leitakse koore osamaht KOOR (a1, a2 ja a3 on valemis kasutatavad parameetrid, mis on esitatudtabelis 4.4): KOOR = (a1×(D+a2)/(D+a2+1))^a3/100. Tabel 4.4. Koore suhtelise mahu arvutamise valemi parameetrid Puuliik a1 a2 a3 MA, SD, TO 6,0 10 –17,5 KU, LH, NU, TS 8,0 2 –4,9 KS, PN 11,1 3 –4,9 HB, PP, TA, SA, VA, JA, KP, TL 12,0 2 –3,2 LM, LV, RE, muud 10,8 2 –4,0 4.3.2.3. Arvutatakse kännu kõrgus koos saetee paksustega. Kui D ≤ 30 cm, siis kännu kõrgus on HS = 0,1. Kui D > 30, siis kännu kõrgus on HS = D/300. 4.3.2.4. Vastavalt puuliigile alustatakse sortimentide leidmist alustades suurima minimaalse diameetriga sortimendist. Iga sortimendi eemaldamise järgselt saadakse uus sortimendi alguse kõrgus HS. Esmalt kontrollitakse, kas antud sortimenti on võimalik saada. Selleks arvutatakse tüve diameeter kõrgusel HS + 0,01 + Lmin (sortimendi minimaalne pikkus). Kui diameeter on suurem või võrdne sortimendi minimaalse diameetriga, siis jätkatakse arvutamist selle sortimendiga. Vastasel korral valitakse järgmine sortiment ning alustatakse selle punktiga algusest. Sortimendi pikkuse leidmiseks kasutatakse minimaalset (Lmin) ja maksimaalset pikkust (Lmaks) ning pikkuse sammu (Lsamm). Leitakse puu diameetrid kõrgustel HS + 0,01 + Hmin kuni kõrguseni HS + 0,01 + Hmaks muutes kõrgust sammu Lsamm võrra. Iga uue kõrguse juures arvutatakse kooreta diameeter ning kontrollitakse kas see on suurem vastava sortimendi minimaalsest kooreta diameetrist. Kui diameeter on väiksem kui viimati arvutatud tüve diameeter, siis kasutatakse sortimendi pikkusena eelmist pikkust kus diameeter oli suurem või võrdne sortimendi minimaalsest diameetrist. Kui tüve diameeter kõrgusel HS + 0,01 + Hmaks on suurem minimaalsest sortimendi diameetrist, siis teostatakse arvutus uuesti kõrgustel HS + 0,02 + 2·Hmin kuni kõrguseni HS + 0,02 + 2·Hmaks, vajadusel kõrgustel HS + 0,03 + 3·Hmin kuni kõrguseni HS + 0,03 + 3·Hmaks jne. Diameetri leidmisel on lähtetunnusteks puuliik, puu kõrgus – H (m), puu diameeter – D (cm) ja soovitud diameetri kõrgus – HS (m). Diameetri leidmiseks kasutatakse järgmisi valemeid, mis annavad diameetri DS (cm): abi1 = 1,3/H abi2 = (((((a6 × abi1 + a5) × abi1 + a4) × abi1 + a3) ×abi1 + a2) × abi1 + a1) × abi1 + a0 abi3 = HS/H abi4 = (((((a6 × abi3 + a5) × abi3 + a4) × abi3 + a3) × abi3 + a2) × abi3 + a1) × abi3 + a0 abi5 = p × (H – h0) + q × (D – d0) DS = D × (1 + (abi3 × abi – 0,01) × abi5) × abi4/((1 +(abi1 × abi1 – 0,01) × abi5) × abi2), kus DS – leitud diameeter kõrgusel HS, cm abi1, abi2, abi3, abi4, abi5 – abimuutujad a0, a1, a2, a3, a4, a5, a6, p, q, h0, d0 – tabelis 5.1 (lisas 6) olevad valemi parameetrid. Koore paksusega korrigeerides saadakse kooreta diameeter: DS = DS/(1 + KOOR)^0,5 4.3.2.5. Kui sortimendi maht arvestatakse ülemõõduta, siis arvutatakse iga sortimendi tüükapoolsest otsast maha ülemõõdu pikkusega tüvelõigu maht. 4.3.2.6. Valitakse sortimentide tabelist järgmine sortiment ning siirdutakse uuesti punkti 4.3.2.4 juurde kuni tabelis on kõikide sortimentide kogused leitud. 4.3.2.7. Sortimenteerimise käigus kontrollitakse pidevalt, kas puu kõrgus H on väiksem juba sortimentidesse järgatud puutüve pikkuse ja järgmise sordimendi pikkuse summast. Kui on, siis arvutatakse ladva maht lisas 6 kirjeldatud viisil, kus sortimendi alguseks on eelmise sortimendi lõpp tüvel ning lõpuks on puu kõrgus. 4.3.2.8. Kõikide sortimenide mahud on koos koorega mahud. Kuna jämepalkide, palkide, peenpalkide ja paberipuidu arvestus käib ilma kooreta mahtudega, siis on vaja enne sortimenteerimise lõpetamist arvutada vastavatele sortimentidele ilma kooreta mahud. Selleks korrutatakse vastavate sortimentide kogused läbi avaldisega 1 – KOOR. 4.4. Korrutatakse saadud sortimentide kogused puude arvuga diameetriklassis (tabelis 4.1) ning jätkatakse arvutamist järgmise diameetriklassiga. 5. Igas diameetriklassis saadud puude mahud (mpu) ja sortimentide mahud liidetakse kokku ning korrutatakse tegeliku mahu (M') ja 1000 puu mahu suhtega. Lisaks leitakse raidmete maht, mis saadakse eelpool leitud ladvamahtude ning okste mahu summana. Okste mahud arvutatakse tagavara korrutamisel puuliigipõhise koefitsiendiga 0,07 (MA, SD, LH), 0,08 (KU, TS, NU, TO, HB, PP, LM, LV), 0,1 (TA, SA) või 0,06 (kõik teised puuliigid). 6. Kui kahjustust ei ole puistuelemendile metsas määratud, korrigeeritakse sortimentide koguseid vastavate mudelitega (punkt 8). Kui on kahjustuse osakaal metsas hinnatud, siis arvutatakse kahjustatud puude tõttu sortimentide koguste korrigeerimised punktis 7 toodud metoodika alusel. Kui ühel puistuelemendil esinevad erinevad kahjustused, siis arvutatakse sortimentide koguste muutused selle kahjustuse alusel, mida esineb kõige rohkem. Kui puistuelemendil on määratud üks kahjustus kahjustuse määraga 1%, siis loetakse puistuelement sortimenteerimisel riketeta elemendiks. 7. Korrigeeritakse sortimentide koguseid kahjustustega alljärgnevalt. 7.1. Kahjustatud puudest saadavast tarbepuidu (palgid ja paberipuit) dimensioonidega sortimentidest küttesse mineva puidu osakaal võetakse tabelist 4.5. 7.2. Kahjustatud puudest saadava tarbepuidu palgi fraktsioonist paberipuiduks mineva puidu osakaal võetakse tabelist 4.5. Tabel 4.5. Sortimentide koguste muutmiseks vajalikud näitajad Kahjustatud Kahjustatud Kood Kahjustaja Puuliik puude puudest  tarbepuidu saadava jämedusega tarbepuidu sortimentidest palgi küttepuiduks fraktsioonist mineva puidu paberipuiduks osakaal, % mineva puidu osakaal, % 1 Tuli MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 2 Üleujutus MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 Lehtpuud 100 0 3 Torm MA 0 50 KU 0 75 Teised okaspuud 0 0 KS, HB 0 100 Teised lehtpuud 100 0 6 Külm MA 0 50 KU 0 75 Teised okaspuud 0 0 KS, HB 0 100 Teised lehtpuud 100 0 7 Lumi MA 0 50 KU 0 75 Teised okaspuud 0 0 KS, HB 0 100 Teised lehtpuud 100 0 10 Ulukid MA 0 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 38 tüve putukkahjurid MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 39 võra putukkahjurid MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 40 Juurepess MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0  KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 49 teised tüvemädanikud (seened) MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 43 männi koorepõletik MA 50 50 44 Haavataelik HB 50 100 48 viirushaigused (vähid) MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 50 muul põhjusel tekkinud MA 50 50 kahjustused KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 52 langala (põlevkivikaevandused) MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 53 mehaanilised vigastused MA 50 50 KU 50 75 Teised okaspuud 75 0 KS, HB 50 100 Teised lehtpuud 100 0 54 Saaresurm SA 100 0 8. Kui inventeerimisandmetes puuduvad kahjustuse kohta kirjed, korrigeeritakse sortimentide koguseid kahjustustega alljärgnevalt. 8.1. Leitakse suhtarv, mis saadakse kui jagatakse arv üks puistuelemendi sortimentide summaga: 1/(palgid + paberipuit + küttepuit). 8.2. Punktis 8.1 saadud suhtarvuga korrutatakse kõik sortimendid ja tüvemahud (mpu). 8.3. Arvutatakse palkide mahu vähenemine: 𝐴 𝐴 𝑛 𝑎+𝑏∙ln( )+𝑐∙[ln( )] ∆= 𝑒 𝐴+1 𝐴+1, kus Δm – mahu erinevus, A – puistuelemendi vanus (aasta), n – astendaja (tabel 4.6), a, b, c – kordajad, mis arvutatakse valemiga: 𝑎, 𝑏, 𝑐 = 𝑘 + 𝑙 ∙ 𝐵𝑛 + 𝑚 ∙ 𝐵𝑛2 , kus a, b, c – valemi kordajad, Bn – puistu boniteedi klass mis arvutatakse kõrgusindeksi H100 järgi (33,5 - H100)/4, k, l, m – kordajad (tabel 4.6). Tabel 4.6. Mahu muutmisvalemite astendajad ja kordajate a, b ja c arvutamisvalemi kordajad Kons- Valemi kordajad Puuliik Valem tant k l m n  a -2.259 0.24693 -0.01345 palgi vähendamine b 11.35752 -2.10076 0.1712 3 c 894.235 -304.766 28.869 Mänd a -3.3503 0.0159 -0.0013 küttepuidu b 1.5375 -0.0271 0.0022 2 suurendamine c 1.5328 -0.0261 0.0021 a -0.89371 -0.13886 0.01049 palgi vähendamine b 29.4603 4.36432 -0.33114 4 c -366800 -228124 -4093 Kuusk a -1.66542 -0.06081 0.0012 küttepuidu b 29.59224 0.27817 0.09189 4 suurendamine c -115756 -24063 89.533 a -0.39607 0.06595 -0.0032 palgi vähendamine b 28.784 -1.088 0.042 5 c 3829316 885112 80082 a -1.67591 0.01012 -0.00097 küttepuidu Kask b 25.21899 -0.21777 0.02076 4 suurendamine c -211985 7782.9 -749.88 a -2.7282 -0.2457 -0.0683 Spoonipaku b 30.281 12.921 -1.639 4 väljatulek c 12.655 0.8226 0.2254 a 0.09015 0.01429 -0.00061 palgi vähendamine b 27.49482 -0.06593 -0.01049 4 c -150369 7285 -387 Haab a -1.34789 -0.01386 0.0011 küttepuidu b 46.31225 0.04688 -0.00447 5 suurendamine c 10507971 920148 -82200 a -0.1908 0.02548 -0.00134 küttepuidu Sanglepp b 40.93382 0.00426 -0.0413 6 suurendamine c -450926217 59320849 -4532195 a -0.82187 -0.30129 0.00434 b 58.03680 -0.13325 5.87003 küttepuidu Hall-lepp c - 7 suurendamine 3048222944 28871836903 42416424549 88 1 77 8.4. Analoogselt punktis 8.3 kirjeldatuga arvutatakse küttepidu suurendamise suhtarv. 8.5. Küttepuidu suhtarvule liidetakse eelmises punktis leitud suhtarv. 8.6. Kuna erinevaid palgisortimente võib olla mitu, siis leitakse palkide korrigeerimiseks abimuutuja. Viimase arvutamiseks jagatakse punktis 8.3 leitu palgisortimentide suhtarvude (punktis 8.2 arvutatud) summaga. Kui saadud tulemus on suurem kui 1, siis antakse abimuutujale väärtuseks 1. 8.7. Kõikide palgisortimentide puhul korrutatakse punktis 8.2 leitud palgisortimentide suhtarvud avaldisega 1 miinus punktis 8.6 leitud abimuutuja. 8.8. Leitakse paberipuidu suhtarv, mille saamiseks lahutatakse 1-st palgisortimentide suhtarvud (punkti 8.7 tulemused) ja küttepuidu suhtarv (punktis 8.5 arvutatud). 8.9. Tegelikud sortimentide kogused saadakse kui punktides 8.5, 8.7 ja 8.8 saadud suhtarvud korrutatakse puistuelemendi tagavara ja kogupuu suhtarvu (punkt 8.2) jagatisega.  Vabariigi Valitsuse …. a määruse nr … „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ Lisa 6 R. Ozolinši tüvemoodustaja mudel ja selle kasutamine 1. Arvutamiseks on vaja lähtetunnuseid: puuliik, sortimendi algus (kaugus juurekaelast) – alg (m), sortimendi lõpp (kaugus juurekaelast) – lop (m), puu kõrgus – h (m), puu diameeter – d (cm). 2. Mudelis kasutatakse tabelis 5.1 toodud parameetreid. Tabelis 5.1 on toodud 9 erinevat puuliiki, kuid on ka teisi puuliike. Puuduva puuliigi puhul kasutatakse tabelit 5.2, kust selgub, millise puuliigi valemit kasutada. Tabel 5.1. R. Ozolinši tüvemoodustaja valemi parameetrid pl a0 a1 a2 a3 a4 a5 a6 h0 d0 p q MA 118,981 – 277,578 1140,525 – 3037,487 4419,682 – 3361,78 997,657 26 30 0,007 – 0,007 KU 113,939 – 203,061 827,209 – 2161,251 2732,076 – 1699,667 390,755 33 36 0,0087 – 0,0097 KS 120,567 – 312,074 1388,288 – 3725,819 5197,005 – 3788,858 1120,891 20 28 0,021 0 LM 120,224 – 310,985 1450,125 – 4238,703 6644,011 – 5408,312 1743,64 14 12 0,0264 – 0,0017 HB 110,428 – 143,288 530,481 – 1643,304 2606,605 – 2212,94 752,018 18 20 0,0074 0,0002 LV 118,56 – 263,482 988,135 – 2376,874 3045,214 – 2137,684 626,131 16 16 0,0168 – 0,0103 TA 120,958 – 354,769 2022,206 – 6736,346 11231,25 – 9254,632 2971,333 14 20 0,0263 0,0005 SA 117,999 – 282,941 1411,064 – 4542,395 7964,66 – 7175,007 2506,62 21 20 – 0,002 0 PN 110,428 – 143,287 530,477 – 1643,287 2606,569 – 2212,906 752,006 16 12 0,0061 0 Tabel 5.2. Puuliikide asendatavus Puuliik R. Ozolinši valemis Samade parameetritega puuliigid MA MA, SD, LH, TO KU KU, NU, TS KS KS LM LM  HB HB, PP, TL LV LV, RE, PA, PI, TM, KD TA TA, VA, JA, KP SA SA PN PN 3. Arvutamise käik 3.1. Kui puu on väike – diameeter alla 8 cm või kõrgus alla 5 m, siis arvutatakse vaid terve puu maht mpu ja likviidsete sortimentide kogus on 0. Puu maht arvutatakse järgmise valemiga: mpu = 0,000019+0,00001142×(D+2)^2,61614×H^0,76489. 3.2. Sortimendi mahu arvutamiseks on alljärgnevalt toodud 33 valemit, mis järjestikku kasutades annavad sortimendi mahu – m (m3). Kuna eespool olevate valemitega arvutatakse muutujad, mida kasutatakse järgmistes valemites, on valemite kasutamise järjekord oluline: abi1 = 1,3/h abi2 = (((((a6×abi1+a5)×abi1+a4)×abi1+a3)×abi1+a2)×abi1+a1)×abi1+a0 abi3 = p×(h – h0)+q×(d–d0) abi4 = 1 – 0,01×abi3 c1 = abi4×a0 c2 = abi4×a1/h c3 = (abi4×a2+abi3×a0)/(h^2) c4 = (abi4×a3+abi3×a1)/(h^3) c5 = (abi4×a4+abi3×a2)/(h^4) c6 = (abi4×a5+abi3×a3)/(h^5) c7 = (abi4×a6+abi3×a4)/(h^6) c8 = abi3×a5/(h^7) c9 = abi3×a6/(h^8) d1 = c1×c1 d2 = c1×c2 d3 = (c2×c2+2×c1×c3)/3 d4 = (c1×c4+c2×c3)/2 d5 = (c3×c3+2×c2×c4+2×c1×c5)/5 d6 = (c1×c6+c2×c5+c3×c4)/3 d7 = (c4×c4+2×c3×c5+2×c2×c6+2×c1×c7)/7 d8 = (c1×c8+c2×c7+c3×c6+c4×c5)/4 d9 = (c5×c5+2×c4×c6+2×c3×c7+2×c2×c8+2×c1×c9)/9 d10 = (c2×c9+c3×c8+c4×c7+c5×c6)/5 d11 = (c6×c6+2×c5×c7+2×c4×c8+2×c3×c9)/11 d12 = (c4×c9+c5×c8+c6×c7)/6 d13 = (c7×c7+2×c6×c8+2×c5×c9)/13 d14 = (c6×c9+c7×c8)/7 d15 = (c8×c8+2×c7×c9)/15 d16 = c8×c9/8 d17 = (c9×c9)/17  abi5 = ((((((((((((((((d17×alg+d16)×alg+d15)×alg+d14)×alg+d13)×alg+ +d12)×alg+d11)×alg+d10)×alg+d9)×alg+d8)×alg+d7)×alg+ +d6)×alg+d5)×alg+d4)×alg+d3)×alg+d2)×alg+d1)×alg abi6 = ((((((((((((((((d17×lop+d16)×lop+d15)×lop+d14)×lop+d13)×lop+ +d12)×lop+d11)×lop+d10)×lop+d9)×lop+d8)×lop+d7)×lop+ +d6)×lop+d5)×lop+d4)×lop+d3)×lop+d2)×lop+d1)×lop v = (abi6 – abi5)×d×d×π/(((1+(abi1×abi1 – 0,01)×abi3)×abi2)^2)/40000, kus v – sortimendi maht (m3); abi1, abi2, abi3, abi4, abi5, abi6, c1, c2, c3, c4, c5, – abimuutujad c6, c7, c8, c9, d1, d2, d3, d4, d5, d6, d7, d8, d9, d10, d11, d12, d13, d14, d15, d16, d17 a0, a1, a2, a3, a4, a5, a6, p, q, h0, d0 – tabelis 5.1 olevad valemi parameetrid; h – puu kõrgus, m; d – puu diameeter, cm; alg – sortimendi algus (kaugus juurekaelast), m; lop – sortimendi lõpp (kaugus juurekaelast), m; π – 3,14159...  Vabariigi Valitsuse …. a määrus nr … „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ Lisa 7 Likviidse metsamaterjali ülestöötamise kulude arvutamine 1. Raiekulu arvutamise valem Likviidset metsamaterjali andvate metsaraiete raiekulu arvutatakse järgmise valemiga: 𝒂 𝟏 𝑹𝑲 = 𝒂𝟎 + 𝒂 +𝒗 + 𝒂𝟑 ∙ 𝒗𝒂𝟒 + 𝒂𝟓 ∙ 𝑲𝑽𝑲, 𝟐 kus RK – raiekulu €/m3; v – keskmine raiutav tüvemaht m3(=1 kui keskmine tüvemaht on suurem kui 1 m3); KVK – keskmine kokkuveokaugus m; a0, a1, a2, a3, a4, a5 – konstandid, mis sõltuvad raieviisist. Raidmete puhul kasutatakse vaid kokkuveokulu, mis arvutatakse järgmise valemiga: 𝑹𝑲𝑹𝒂𝒊𝒅𝒎𝒆𝒅 = 𝒃𝟎 + 𝒃𝟏 ∙ 𝑲𝑽𝑲 − 𝒃𝟐 ∙ 𝑲𝑽𝑲𝟐 , kus RKRaidmed – raidmete kokkuveo kulu €/m3; KVK – keskmine kokkuveokaugus m b0, b1, b2 – konstandid. 2. Metsamaterjali ülestöötamise kulu arvutamine Metsamaterjali ülestöötamise kulu leitakse raiekulu (eurot/m3) ja määruse lisas 5 kirjeldatud viisil sooritatud arvestusliku sortimenteerimise tulemusena leitud likviidsete sortimentide mahtude summeerimisel saadud kogumahu korrutisena. Raidmete kulu arvutatakse kokkuveo kulu korrutamisel raidmete kogusega. 3. Kulude arvutamiseks vajalike muutujate leidmine: Keskmine raiutav tüvemaht (v) määratakse määruse lisade 3–5 parameetritele ja valemitele tuginedes. Lähima võimaliku esmase vahelaoplatsi asukoha andmed määratakse metsa inventeerimisel, paikvaatlusega või kaardimaterjali alusel ja näidatakse punktina inventeerimisandmetes sisalduval digitaalsel metsakaardil. Kokkuveokaugus (KVK) määratakse meetrites kinnistu tsentroidist lähima võimaliku esmase laoplatsi asukoha punktini. Raie- ja kokkuveokulu valemite konstantide a0, a1, a2, a3, a4, a5, b0, b1 ja b2 hinnangud leitakse regressioonanalüüsiga RMK väljastatud vastavate andmete järgi (raiekulu jaoks tabel, milles on raiekulud keskmise tüvemahu ja raieliigi kaupa ning kokkuveo kulu jaoks tabel, milles on erinevate kokkuveokauguste kaupa kokkuveokulud). 3. Transpordikulu arvutamine lõpplao hindade korral Lõpplao hindade puhul lahutatakse hinnast maha transpordikulu, milleks kasutatakse RMK-s kasutusel olevaid transpordikulusid. Transpordikulu sõltub veokaugusest, mis arvutatakse alljärgnevalt: 𝑉𝑒𝑜𝑘𝑎𝑢𝑔𝑢𝑠 = 0,00125 ∙ √(𝑥1 − 𝑥2 )2 + (𝑦1 − 𝑦2 )2 , kus Veokaugus – veokaugus, km; x1, y1 – vahelao koordinaadid, m; x2, y2 – lõpplao koordinaadid, m.  Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ kehtestamine on ajendatud sellest, et 01.01.2022 jõustus maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seadus, millega muudeti muuhulgas maa hindamise seadust (MHS) ning sätestati, et erakorralise hindamise korra, sealhulgas kasvava metsa hindamise metoodika, kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Vabariigi Valitsuse 25.10.1996 määrusega nr 260 on kehtestatud maa erakorralise hindamise kord, mille järgi rakendatakse seda korda ka kasvava metsa hindamiseks, kuid see määrus ei reguleeri kasvava metsa hindamist piisavalt selgelt. Samuti ei reguleeri olemasolev kord hüvitamise eesmärgil hindamist, kuid need põhimõtted peaksid samuti olema erakorralise hindamise korras selgelt sätestatud. Lisaks reguleerivad kinnisasja hindamist ka Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määrus nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ ning Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrus nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“. Seega on kinnisasja hindamise põhimõtted käesoleval ajal killustunud mitme õigusakti vahel, seejuures ei ole neis kehtestatud reeglid piisavalt selged. Sellise ebamõistliku olukorra lahendamiseks on vaja ühtlustada kinnisasjade hindamist käsitlevad reeglid ja koondada need ühte määrusesse ning täiendada metsa hindamise ning hüvitamise eesmärgil hindamise uute põhimõtetega. Metsa hindamine on praegu Eestis täpsemalt reguleeritud vaid looduskaitseseaduse (LKS) alusel kaitstavat loodusobjekti sisaldavate kinnisasjade riigile omandamise menetlustes1 ning üldist korda kinnisasjal kasvava metsa hindamise reguleerimiseks kehtestatud ei ole. Samuti ei reguleeri kasvava metsa hindamist riiklikud varahindamise standardid2 (edaspidi ka hindamisstandardid). Metsa puhul on olemas metsa takseerimise ehk metsa parameetrite hindamise reeglid, kuid puuduvad reeglid takseerimise seostamiseks väärtusega. Samas nõuavad standardid, et pädevuse puudumisel mingis valdkonnas peab kutseline hindaja kaasama vastava eriala spetsialiste, kuid metsa hindamine on kutsealana reguleerimata. Metsakorraldustööde tegevuslubade andmist reguleerib keskkonnaministri 01.09.2017 määrus nr 82 „Metsakorraldaja katsetöödele ja eksamitele esitatavad nõuded, katsetööde ja eksamite korraldamise, tulemuste hindamise ning metsakorraldaja tunnistuse andmise, pikendamise ja kehtetuks tunnistamise kord“. Metsakorraldaja tegevuse hulka kuulub kasvava metsa takseerkirjelduse koostamine ja metsamajanduse tegevuskavade koostamine, aga mitte kasvava metsa hindamine. Seega saab metsaekspert määrata küll kasvava puistu koosseisu ja muud takseerandmed, aga kasvava metsa väärtuse määramiseks puudub riiklikult tunnustatud kompetents. Sellises olukorras on tavapärane, et eri metoodikate alusel ja erinevate ekspertide tehtud hinnangud annavad erinevaid tulemusi ja põhjustavad vaidlusi, milles erialateadmisi mitteomaval tellijal on raske orienteeruda. 1 Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrus nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ 2 Riiklikud Eesti varahindamise standardid: https://ekhy.ee/tegevus/standardid/riiklikud-eesti-varahindamise- standardid/. 1 Vajadus metsaga kinnisasja hindamise teenuse järele on olemas, sest Eesti maismaast ligikaudu 50% on metsaga kaetud ning metsaga kinnisasjadega tuleb teha tehinguid mitmel eesmärgil. Metsaga kinnisasja väärtuse määrab eelkõige kinnisasjal kasvav mets, seetõttu on tehingute tegemiseks oluline tuvastada õigesti ja õiglaselt kasvava metsa väärtus. Seetõttu on otstarbekas kehtestada ühtne kasvava metsa hindamise regulatsioon, mida oleks võimalik kasutada menetlustes eelkõige avalikul sektoril, aga soovi korral ka erasektoril hindamisteenuse tellimisel. Lähtudes eesmärgist vähendada erinevate, osaliselt kattuvate regulatsioonide hulka, ühildatakse eelnõuga omavahel järgmised Vabariigi Valitsuse määrused, mida täiendatakse metsa hindamist ja kinnisasja hüvitisväärtuse leidmist reguleerivate sätetega: 1) Vabariigi Valitsuse 25.10.1996 määrus nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“; 2)Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määrus nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“; 3) Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrus nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“. Seoses määruste ühildamisega tunnistatakse punktides 1 ja 2 nimetatud määrused kehtetuks ning muudetakse punktis 3 nimetatud määrust. Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Maa-ameti juhtkonna nõunik kinnisvara hindamise osakonna juhataja ülesannetes Veronika Ilsjan ([email protected]; tel 5683 3535), maakorralduse osakonna juhataja Merje Krinal ([email protected]; tel 5306 6247), kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialistid Rudolf Halapuu ([email protected]; tel 5688 7554) ja Natalja Rüütel [email protected]; tel 5304 4453) ning õigusosakonna juhataja Mari-Liis Mikli ([email protected]; telefon 5681 8794). Eelnõu ja seletuskirja keeletoimetaja on Keskkonnaministeeriumi õigusosakonna peaspetsialist Aili Sandre ([email protected]; telefon 626 2953) ja õigusekspertiisi on teinud sama osakonna nõunik Elina Lehestik ([email protected]; telefon 626 2904) ja kuni 16.12.2022 riigivara osakonna nõunik Ele Kutti. 2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Määrus reguleerib kinnisasja hindamist võõrandamisel, kasutamiseks andmisel, omandamisel, vahetamisel, hüvitamisel ja maakorralduse tegemisel. Määrus ei reguleeri kinnisasjade hindamist laenamise, finantsaruandluse ja kindlustamise eesmärgil hindamisel. Määrus kehtestatakse MHSi alusel ja seda rakendatakse eelkõige riigivaraseaduse (RVS) ja LKSi alusel tehtavates menetlustes, aga selles olevaid põhimõtteid on võimalik rakendada ka maakorraldusseaduse (MaaKS) ja kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel tehtavates menetlustes. Määrus reguleerib üksnes kinnisasja väärtuse hindamist, kuid ei reguleeri menetlusprotsessi ega põhimõtteid, mille alusel tehinguid tehakse ja hüvitatakse. Kuigi määrust täiendatakse uute sätetega hüvitamise eesmärgil hindamise osas ning ühtlustatakse hindamise metoodikat, eelkõige metsa hindamisel, ei muudeta seadustes olevaid hüvitamise põhimõtteid. 2 Eelnõu koosneb viiest peatükist ja 40 paragrahvist. 1. peatükis „Üldsätted“ käsitletakse määruse reguleerimisala, hindamise üldiseid põhimõtteid, erinevaid võimalikke hindajaid, hindamistoimingut, hindamisaruannet jm. Hindamisega seotud käsitluste põhjalik avamine määruses on vajalik, kuna reeglina tellitakse väärtuse hindamine kutseliselt hindajalt, kes lähtub hindamisel hindamisstandarditest, kuid standardid ei ole enamikule tellijatest vabalt kättesaadavad või tuttavad. Praktikas põhjustab ebaselge või ebapiisav tellimus olukordi, kus tellimust on vaja täiendada ja hindamistöid ümber teha, mis on halduskoormav ja kulukas nii tellijatele kui hindajatele. Samuti on vajalik täpsemalt reguleerida, millised on erinevate osapoolte kohustused hindamistoimingus. Seadustega on lubatud teatud tingimustel väärtus välja selgitada ka Maa-ametil, riigivara valitsejal või muul menetlust läbi viival isikul. Määrusega täpsustakse selliste hindamiste reegleid. 2. peatükis „Hariliku väärtuse hindamine“ täpsustatakse erinevaid väärtuse liike ja erinevatel eesmärkidel hindamise erisusi. Väärtuse liigid vajavad detailset käsitlust, kuna tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-s 65 toodud hariliku väärtuse definitsioon („kohalik keskmine müügihind“) on üldsõnaline. Hindamisstandardite kohaselt tuleb hariliku väärtuse hindamisel hinnata turuväärtust, mis on standardites detailselt reguleeritud, kuid neid kahte mõistet ei saa siiski alati samastada, sest alati ei ole turuväärtuse hindamine võimalik või otstarbekas. 3. peatükis „Kasutustasu hindamine“ sätestatakse kasutustasu hindamise üldpõhimõtted, kasutustasu liigid ja kasutustasu hindamisaruande erisused. 4. peatükis „Hindamine hüvitamise eesmärgil“ sätestatakse hüvitamise eesmärgil hindamise üldpõhimõtted ning kinnisasja äralõike, ehitise asendamise kulu, otsese varalise kahju ja saamata jääva tulu hindamise. 5. peatükis „Metsaga kinnisasja ja kasvava metsa hindamine“ sätestatakse metsaga kinnisasja hindamise üldpõhimõtted, hindamisel kasutatavad lähteandmed ning kasvava metsa turupõhise väärtuse ja hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtuse hindamise. 6. peatükiga „Lõppsätted“ muudetakse kahte ja tunnistatakse kehtetuks üks Vabariigi Valitsuse määrus seoses määruste ühildamisega eelnõukohasesse määrusesse. 2.1. Hindamise üldsätted Määruse 1. peatükk reguleerib hindamise üldsätteid. Paragrahvid 1 ja 2 reguleerivad määruse reguleerimisala ja kohaldamise võimalusi. Määrusega kehtestatakse kord kinnisasja ja sellega seotud piiratud asjaõiguste ja teiste rahas hinnatavate õiguse ja kohustuste erakorraliseks hindamiseks ning nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele. Määrust kohaldatakse järgmistel eesmärkidel hindamistoimingule: 1) riigile kuuluva kinnisasja kasutamiseks andmisel, võõrandamisel, vahetamisel ja kinnisasja üleandmisel mitterahalise sissemaksena eraõiguslikule juriidilisele isikule; 2) maakorraldustoimingu läbiviimisel; 3) kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamisel; 4) muul seaduses sätestatud juhul. Paragrahvis 3 defineeritakse erinevad hindajad, kes sõltuvalt hindamise eesmärgist konkreetset asja võivad hinnata. Regulatsioon on vajalik, kuna erinevate hindajate pädevus on 3 eri õigusaktides killustunud ning selguse tagamiseks on vaja defineerida üheselt eri liiki hindajaid. Hindajateks võivad olenevalt menetlustest olla erinevad isikud, mistõttu sisustatakse paragrahvis ka võimalikud rollid. Üldjuhul on hindajaks kutsetunnistusega hindaja, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, seejuures võib eluotstarbeliste varade (näiteks korterid, üksikelamud, paariselamud, ridaelamud, korterelamud, suvilad ja nendega kaasnevad krundid, elamumaal asuvad konteinerelamud) hindaja olla ka isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv 6. taseme kinnisvara hindaja kutse, välja arvatud seaduses sätestatud juhul. Nii näiteks on MHSi § 4 lõike 1 kohaselt maa hindaja isik, kellel on kehtiv vara hindaja 7. taseme kutse ning eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik, kellel kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Samas 6. taseme kinnisvara hindaja ei tegutse enda pädevuse piirides näiteks olukordades, kus maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjal asub amortiseerunud üksikelamu ja enamik kinnisasjast on kasutuses hoopis põllu- või metsamajanduslikul eesmärgil ning kus hinnatava vara turuväärtus seisneb eelkõige põllu- või metsamajanduslikus kasutuses. Lisaks nähakse ette, et õigusaktides sätestatud juhtudel võib hindamist teha Maa-amet või menetlust läbiviiv haldusorgan, sealhulgas riigivara valitseja ehk menetleja, ning kasvava metsa väärtust võib hinnata metsakorraldustööde tegevusluba ja metsakorraldaja kutsetunnistust omav isik ja inventeerimisandmete olemasolu korral menetlust läbiviiv haldusorgan. Jäetakse võimalus kaasata vajaduse korral ka teisi valdkonnas kutset omavaid eksperte. Ekspertide kaasamise vajadus võib olla väga erinev, näiteks istandike puhul (puit)taimede hindamise ekspert (arborist või puittaimede hindaja), ehitusvaldkonna eksperdid (eelkõige ehitusinsenerid, aga ka üksiktööde puhul näiteks müürsepad, ehitusviimistlejad, elektrikud, elektriinsenerid, ehituspuusepad, vee- ja kanalisatsioonispetsialistid jne), küttekollete seisukorra puhul kutselised korstnapühkijad, samuti õigusvaldkonna eksperdid, raamatupidajad, audiitorid jne. Paragrahvis 4 sätestatakse hindamise üldised põhimõtted, mille lõike 1 kohaselt lähtutakse hindamisel hindamise headest tavadest ja rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetest, st riiklikest varahindamise standarditest. Lõikes 2 sisustatakse kasulikkus kui kinnisasja hindamise põhikriteerium ja selle mõõtmise viisid. Kui vara (kinnisasi) ei ole kasulik, siis ei ole sellel ka väärtust. Hindamise üldine eesmärk on hinnatava kinnisasja kasulikkuse määratlemine ja sellele rahaliselt mõõdetava hinnangu andmine ehk väärtuse hindamine, seejuures tuleb arvesse võtta kõikvõimalikke kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid, millest sõltub kinnisasja võime toota tulu ning mis on ajas muutuv suurus. Lisaks sätestatakse lõikes 3 õigused, millega tuleb hindamisel arvestada. Lõikes 4 esitatakse peamised asjaolud, mis mõjutavad hindamist ja hindamismeetodi valikut: hinnatava väärtuse liik, kasutada olevad andmed ning viis, kuidas vara kasutatakse ja tavaliselt turul kaubeldakse. Lõigetega 5 ja 6 reguleeritakse parima ja alternatiivse kasutusega arvestamist. Lõige 5 sätestab reegli, mille kohaselt tuleb hindamisel lähtuda kinnisasja parimast kasutusest, välja arvatud lõikes 6 sätestatud juhtudel, st juhul, kui lähtutakse alternatiivsest kasutusest. Parim kasutus on kõige tõenäolisem kasutus, mis on õiguslikult lubatav, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena omandab hinnatav kinnisasi kõrgeima väärtuse. Sarnaselt kasulikkusele on ka parima kasutuse põhimõte üks hindamise aluspõhimõtteid, eelkõige turuväärtuse hindamisel. Kuna eelnõukohase määruse käsitluses on valdavaks turupõhine lähenemine, seda ka kasutustasu hindamisel, siis on parima kasutuse põhimõte esitatud üldise põhimõttena. Lõige 6 on sisuliselt tervikuna üle võetud kehtetuks tunnistatava Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 1 lõikest 4, mis sätestab alternatiivsest kasutusest lähtumise tingimused ning mille kohaselt 4 lähtutakse riigile kuuluva kinnisasja hindamisel parima kasutuse asemel alternatiivsest kasutusest, kui: 1) kinnisasi võõrandatakse teadaoleva või tõenäolise eesmärgiga võtta see kasutusse alternatiivsel otstarbel, eeldades kasutus- või sihtotstarbe muutmist ning arvestades kinnisasja arendamise võimalusi; 2) kinnisasi antakse kasutusse alternatiivsel otstarbel, mis eeldaks kasutus- ja/või sihtotstarbe muutmist; 3) kutseline hindaja leiab, et väärtust või kasutustasu ei ole olemasolevast kasutusest lähtudes võimalik hinnata, kuid mõistlik on eeldada kinnisasja kasutus- või sihtotstarbe muutmist; 4) kutseline hindaja leiab, et kinnisasja alternatiivne kasutus oleks majanduslikult otstarbekam. Paragrahvis 5 sätestatakse kinnisasja osadena hindamise põhimõte. Üldjuhul hinnatakse kinnisasja alati tervikuna, arvestades kinnisasja olulisi osi. Hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja kasutusest, kinnisasja eripärast lähtudes või õigusaktides sätestatud juhtudel võib hinnata üksnes kinnisasja osa või hinnata kinnisasja osadena. Näiteks võib hinnata vaid osa kinnisajast juhul, kui võõrandatakse või antakse kasutusse vaid osa kinnisasjast. Samuti võib näiteks kasvava metsaga kinnisasja hinnata osade kaupa, eristades maa ja metsa väärtust, kuid sellisel juhul tuleb lähtuda määruse 5. peatükis sätestatust. Kinnisasja võib hindamisel jagada osadeks, kui kinnisasja osad on erinevas kasutuses, näiteks koosneb tüüpiline maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksus eraldi kõlvikutest (õuemaa, haritav maa, metsamaa), mida hindamisel käsitletakse eraldi osadena. Osadeks jagamisel kasutuse järgi võib lähtuda keskkonnaministri 07.07.2022 määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ §-st 6. Paragrahvidega 6–11 reguleeritakse hindamistoimingu tegemist ja hindamisaruande tellimist, sealhulgas seda, millistest etappidest hindamistoiming koosneb, milline on eri osapoolte osalemise ulatus ja kohustused hindamistoimingu tegemisel, mida peab sisaldama hindamisaruande tellimisel koostatav lähteülesanne, millised on nõuded andmete kogumisele ja hindamisaruandele jms. Paragrahviga 6 reguleeritakse hindamistoimingut kui tegevust, mille eesmärk on jõuda hindamistulemuseni, mis vormistatakse hindamisaruandena. Lõikes 1 jagatakse hindamistoiming viieks etapiks: hindamisaruande tellimine, andmete kogumine ja analüüs, hindamismeetodite valik ja rakendamine, hindamisaruande koostamine ja hindamisaruande vastuvõtmine. Lõigete 2 ja 3 kohaselt, kui hindamisaruanne tellitakse kutseliselt hindajalt või Maa-ametilt, osaleb menetleja üksnes hindamisaruande tellimises ja vastuvõtmises ning vahepealsed etapid (andmete kogumine ja analüüs, hindamismeetodite valik ja rakendamine ning hindamisaruande koostamine) on hindaja, st kas kutselise hindaja või Maa-ameti ülesandeks. Menetleja võib neis osaleda vaid ulatuses, mis on vajalik hindamistoimingu õiguspäraseks tegemiseks. Menetleja sekkumine võib olla vajalik näiteks juhul, kui kutseline hindaja ise küsib menetlejalt lisaselgitusi või kui see on vajalik korrektseks hindamiseks, näiteks kui hindaja on eksinud hindamistoimingus, st hindamisel on tehtud viga või jäetud arvestamata olulise, lõpptulemust mõjutava asjaoluga. Paragrahvis 7 sätestatakse nõuded hindamisaruande tellimisele. Seejuures, kui hindamistoimingusse kutselist hindajat või Maa-ametit ei kaasata ning kogu hindamistoimingu teeb menetleja, siis §-d 7 ja 11 ei kohaldu, st nõudeid hindamisaruande tellimisele ja vastuvõtmisele ei rakendata, kuivõrd sisuliselt esitaks menetleja sellisel juhul tellimuse iseendale ja võtaks ka pärast hindamisaruande vastu. 5 Hindamisaruande tellimisel koostatakse lähteülesanne, milles tuleb esitada vastava info olemasolul vähemalt lõike 1 punktides 1–9 nimetatud andmed. Seletuskirja lisas on esitatud ka lähteülesande näidis (RVSi alusel läbiviidava menetluse kohta), mille kasutamine pole küll kohustuslik, kuid toetab tellijat oma lähteülesande koostamisel. Lõige 2 sätestab, et hindamisaruande tellimisel tuleb kutselist hindajat teavitada, et hindamisaruanne on avalik, välja arvatud juhul, kui juurdepääs on seadusega kehtestatud korras piiratud. Selliseks seadusega piiratud juurdepääsuks võib olla näiteks MaaKatSi § 6 lõike 10 kohane juurdepääsupiirang tehinguandmetele. Lõikes 3 sätestatakse nõue, et hindaja, kellelt hindamine tellitakse, peab olema erapooletu ja vastama sõltumatuse nõuetele, st hindaja ei või lähtuda ühe poole huvidest või esineda erapooletu hindajana ning samal ajal tegelikult tegeleda nõustamisega, mis on suunatud ühe poole jaoks võimalikult hea tulemuse saavutamisele. Seejuures kohaldub põhimõte kõikidele määruse §-s 3 nimetatud hindajatele, st nii kutselistele hindajatele, Maa-ametile kui hindajale, menetlejale kui ka haldusmenetlust läbiviivale haldusorganile, samuti metsakorraldajale kui kasvava metsa hindajale. Hindaja kinnitab seda hindamistellimuse vastuvõtmisega. Seejuures ei ole rikutud erapooletuse ja sõltumatuse nõuet näiteks juhul, kui hindaja jagab mõlemale tehingu osapoolele üldiseid vajalikke selgitusi hindamistoimingu kohta. Määrus ei reguleeri, kuid heaks tavaks on, et menetleja teavitab hindamistoimingust ka kinnisasja omanikku või omaniku esindajat (näiteks riigivara valitsejat). Vajaduse ja võimaluse korral saadetakse kinnisasja omanikule enne hindamise tellimist ka lähteülesande projekt. Keerukamate hindamiskaasuste puhul võib olla põhjendatud tellida hindamisaruanne kahes etapis, et ennetada hilisemaid eriarvamusi. Sellisteks keerukamateks juhtumiteks on eelkõige hüvitamise eesmärgil hindamised, kus on eeldatavalt vajalik välja selgitada kahjud ja saamata jääv tulu. Esimeseks etapiks on sellisel juhul lähteülesande koostamine, mille käigus täpsustatakse hindamise lähtealused. Teiseks etapiks on hindamine, mille käigus vormistatakse eksperthinnang lähteülesande järgi. Paragrahviga 8 kehtestatakse nõuded andmete kogumisele kui hindamistoimingu ühele etapile. Lõike 1 kohaselt tuleb hindajal lähtuda lähteülesandes sätestatust ning vajaduse korral koguda ja analüüsida muud hindamiseks vajalikku infot. Määrus nimetab lisainfo allikana selgesõnaliselt ära menetleja, kinnisasja omaniku ja KOVi, kuid lisaks võib olla vajalik koguda ja analüüsida infot ka teistelt menetlusosalistelt, näiteks üürnikult ja piiratud asjaõiguste omajalt. Seega tuleb hindajal mitte piirduda vaid rangelt menetluse läbiviija poolt lähteülesandes määratust, vaid küsida vajaduse korral menetluse läbiviijalt juurde infot ning nõustada oma pädevuse piires menetluse läbiviijaid hüvitamise alustes, samuti küsida kinnisasja omanikult, KOVilt ja teistelt puudutatud isikutelt sisendit nende poolt nähtavate otseselt kaasnevate kahjude ja saamata jääva tulu kohta, kui tegemist on näiteks hüvitamise eesmärgil hindamisega. Omaniku hinnangu väljaselgitamine kahjude kohta on eriti vajalik, kuna hüvitamisele kuuluva saamata jääva tulu ja otseselt kaasneva varalise kahju hindamine on peale objektikesksuse ka subjektikeskne. Selleks, et menetlus ei jääks põhjendamatult venima, sätestatakse lõikes 2 kohustus anda lõikes 1 nimetatud isikutel (menetlejal, kinnisasja omanikul, KOVil ja teistel puudutatud isikutel) hindajale tema küsitud infot kümne kalendripäeva jooksul vastavasisulise pöördumise saamisest. Kui infot ei esitata, tehakse hindamistoiming ilma vastava sisendita. See on põhjendatud, kuna vastasel juhul võib hindamine jääda teadmata ajaks põhjendamatult venima, seega on eriti kinnisasja omanikul kohustus ka ise aktiivselt kaasa aidata hindamistoimingute tegemisele. See tagab ühtlasi, et kinnisasja omaniku enda riisikoks on see, kui ta oma huve 6 aktiivselt ei esinda. Kui omanikku pole võimalik tuvastada või kätte saada (nt pooleliolev pärimismenetlus, välisriigi kodanikud jne), siis ei takista see hindamist. Lisaks peab lõike 3 kohaselt kinnisasja omanik võimaldama kinnisasja ülevaatust kümne kalendripäeva jooksul või tellijaga kokkuleppel kuni 20 kalendripäeva jooksul hindajalt vastava taotluse saamisest. Kui seda ei võimaldata või kui kinnisasja omanik ei ole teada, tehakse hindamine ilma ülevaatuseta. Konkreetse kohustuse sätestamine kinnisasja omanikule on vajalik, kuna praktikas on kinnisasja omanikud pahatahtlikult venitanud hindamise tegemist ja lükanud ülevaatuse aega põhjendamatult edasi. Edaspidi lasub kinnisasja omanikul vastutus ülevaatuse lubamiseks kindla tähtaja jooksul, st tema tegevusest sõltub ka otseselt, et hindamistulemus kajastab kõiki (tema jaoks) olulisi asjaolusid. Paragrahv 9 nimetab kinnisasja hindamise meetodeid, milleks on turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod, tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod ning kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod. Viidatud meetodid tulenevad hindamisstandarditest. Hindamisel võidakse kasutada ka meetodite kombinatsioone ning meetodid ei ole otseselt seotud väärtuse liigiga. Nii võib hinnata turuväärtust kõigi kolme meetodiga, kui meetodis kasutatavad sisendandmed on leitud turuanalüüsil. Tavaliselt kasutatakse ühes hindamises korraga ühte või kahte meetodit. Nagu määruse § 4 lõikes 4 märgitud, mõjutab meetodi valikut see, kuidas kinnisasja kasutatakse ja kuidas sellega (eeldatavalt) turul kaubeldakse. Sellest tuleb ka võrdlusinfo kättesaadavus. Näiteks on elamumaade puhul tavapäraseks müügiturg, see tähendab, et saab kasutada müügitehingute andmeid ja võrdlusmeetodit. Seevastu büroohoonetega kinnisasjadel on tavapäraseks nende kasutusse andmine üürilepinguga, mistõttu on rohkem kasutada andmeid tururentide kohta ja eelistatud meetodiks on tulumeetod. Tootmishoonetega või eriotstarbeliste hoonetega kinnisasjadel ei pruugi olla kasutada ei müügi- ega rendiinfot ning sellisel juhul võidakse rakendada ka kulumeetodit (näiteks jääkasendusmaksumust). Oluline on rõhutada, et kui kulumeetodi (tavaliselt jääkasenduskulu meetodi) rakendamisel tuletatakse sisendandmed turult, siis jõutakse turupõhise väärtuseni, aga kui kulumeetodit rakendatakse konkreetse ehitise asendamise kulu hindamiseks eelnõu § 31 käsitluses, ei ole tegemist turuväärtuse ega muu turupõhise väärtusega, vaid kulupõhiselt hinnatud asendamise kuluga, mis ei ole hindamisstandarditele vastav väärtuse liik ega metoodika. Samuti võib konkreetne hindamismeetod olla kohustuslikuna reguleeritud ka õigusaktiga. Nii näiteks sätestab LKS (§ 20 lõige 21), et kinnisasja väärtus, välja arvatud metsaga kinnisasja väärtus, määratakse tehingute võrdlemise meetodil, st puudubki võimalus kasutada erakorrakorralise hindamise määruses nimetatud teisi alternatiive. Paragrahvis 10 sätestatakse üldnõuded hindamisaruandele. Hindamisaruanne peab olema arusaadav, selge, terviklik ja loogiline, st ilma sisemiste vastuoludeta. Hindamistoimingu lõpptulemusel koostatud hindamisaruandes eristatakse hindamistulemuse ajakohasuse hindamiseks väärtuse kuupäeva, hindamisaruande kuupäeva ja ülevaatuse kuupäeva (kui ülevaatus on nõutav), mille definitsioonid on toodud lõikes 2. Erinevate kuupäevade eristamine hindamisaruandes on vajalik, kuna hindamistoimingu kestvus võib olenevalt hinnatava vara ja hindamistellimuse keerukusest olla väga erineva pikkusega. Hindamistulemust ei esitata täpsemalt kui hindamistoimingus kasutatud kõige madalama täpsusega algandmed seda võimaldavad. Hindamistulemus esitatakse kinnisasja (või selle hinnatud osa) väärtuse või kasutustasu kohta ümardatult ühe euro täpsusega. Üldjuhul esitatakse hindamistulemus koondsummana kogu kinnisasja (või selle hinnatud osa) kohta, kuid juhtudel, kui pindala ei ole hindamise hetkel teada, võidakse hindamistulemust soovida ka pindalaühikule taandatuna (näiteks kas maa või ehitise pindala kohta), sellisel juhul esitatakse 7 hindamistulemus ühe sendi täpsusega (näiteks 0,27 €/m²). Lisaks tuleb hindamistulemuse juures täpsustada, kas lähteandmed ja tulemused sisaldavad käibemaksu. Paragrahviga 11 kehtestatakse nõuded hindamisaruande vastuvõtmisele. Hindamisaruande vastuvõtmisel kontrollib menetleja selle vastavust lähteülesandes ja õigusaktides sätestatule, st menetleja peab töö vastuvõtmisel veenduma, et sellel on vähemalt lähteülesandes ja õigusaktides sätestatud kvaliteet. Seejuures kehtivad kutselisele hindajale igal juhul sõltuvalt talle konkreetselt omistatud kutsetasemest kutsestandardis nimetatud nõuded, samuti nähtub hindaja vastutuse ulatus vastavuskinnituses märgitust. Kui menetleja tuvastab hindamisaruande vastuvõtmisel hindamisaruandes vead, sealhulgas vastuolu lähteülesandes või õigusaktides sätestatuga, tuleb hindajal need parandada. Nõue lähtuda hindamisel õigusaktidest ja hindamisstandarditest tuleneb eelnõu § 4 lõikest 1. Nõuded hindamisaruannetele sõltuvad seejuures hinnatavast väärtusest, hindamise eesmärgist ja konkreetsest hindajast (nõuded kutselisele hindajale, riigivara valitsejale, metsa hindajale jne). Tulenevalt § 6 lõikest 2, mis piirab menetleja õigust hindamistoimingu etappides osaleda, on oluline rõhutada, et menetleja ei sekkuks analüüsi ega hindamise tegevustesse, välja arvatud juhul, kui hindaja seda taotleb. 2.2. Hariliku väärtuse hindamine Määruse 2. peatükk reguleerib hariliku väärtuse hindamist. Paragrahvis 12 sätestatakse, et hariliku väärtuse hindamiseks tellitakse üldjuhul turuväärtuse hindamine kutseliselt hindajalt, lähtudes määruse §-s 13 sätestatust. Turuväärtuse asemel võib kasutada muud turupõhist väärtust, mille hindab Maa-amet või õigusaktis sätestatud juhtudel menetleja. Muuks turupõhiseks väärtuseks on müügitehingute analüüsil hinnatud väärtus, turuanalüüsil hinnatud väärtus, maa maksustamishind, kasvava metsa turupõhine väärtus ja kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus. Hariliku väärtuse jagunemist turuväärtuseks ja muuks turupõhiseks väärtuseks iseloomustab joonis 1. Joonis 1. Hariliku väärtuse jagunemine turuväärtuseks ja muuks turupõhiseks väärtuseks Muu turupõhine väärtus on väärtus, mis ei vasta täpselt turuväärtuse käsitlusele, kuid vastab hariliku väärtuse käsitlusele. Selle hindamisel kasutatakse lihtsustatud viisi, mis tugineb õigusaktiga kehtestatud metoodikale ja andmete analüüsile, mis järgib hindamisstandardite 8 nõudeid üldisemalt, seejuures ei tehta reeglina kinnisasja ülevaatust ja tuginetakse eelkõige andmekogudes olevatele andmetele. Nii näiteks kasutatakse muud turupõhist väärtust RVSi § 46 lõike 2 punktis 2 sätestatud juhul, kui harilikku väärtust ei ole võimalik hinnata aktiivse turu puudumise või võrdlusandmete ebapiisavuse tõttu, selle kohta on vastava kutsetunnistusega hindaja kirjalik kinnitus ning võõrandamise tasus lepitakse kokku muudel põhjendatud alustel. Näiteks võib kasutada ajakohast maa maksustamishinda või menetleja poolt turuanalüüsil hinnatud väärtust või tellida müügitehingute analüüsil hinnatud väärtus Maa-ametilt. Maa maksustamishinna kasutamisel tuleb arvestada, et see sisaldab üksnes maa väärtust ja ei sisalda hoonete ega kasvava metsa väärtust (vt maksustamishinna erisused ka § 16 selgituste juures). Ehitiste puhul võib kaaluda ehitusmaksumuse hinnangu tellimist vastava valdkonna eksperdilt (ehituseksperdilt). Kasvava metsa hindamisel lähtutakse kasvava metsa hindamise sätetest. Riigile kuuluva kinnisasja hindamisel võib kasutada kinnisasja jääkmaksumust bilansis juhul, kui turuväärtust või muud turupõhist väärtust ei ole võimalik hinnata, järgmiste tingimuste samaaegsel esinemisel: 1) kinnisasja jääkmaksumus bilansis kajastab vara õiglast väärtust, st juhul kui jääkmaksumus õiglast väärtust ei kajasta, siis seda kasutada ka ei saa. Vastavust õiglasele väärtusele hindab menetleja, kelleks on reeglina riigivara valitseja; 2) kinnisasi võõrandatakse või antakse kasutusele avaliku sektori üksusele. Viidatud sättega kaetakse mh ka eelnõukohase määrusega kehtetuks tunnistatav Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 9 punkt 4, mille kohaselt käsitletakse hariliku väärtusena kohalikule omavalitsusele avalikult kasutatava olemasoleva või rajatava tee jaoks võõrandataval kinnisasjal, mida kinnisasja kujust ja suurusest tulenevalt ei ole muul otstarbel võimalik kasutada, kinnisasja jääkmaksumus bilansis. Juhtudel, kus ühes hindamistoimingus on mitu väärtust, tuleb hindamistulemuste võrdlemisel arvestada, et võrrelda on võimalik üksnes samadel alustel (väärtuse liik, eesmärk, ulatus) ja sama väärtuse kuupäevaga ning nõuetele vastavalt leitud hindamistulemusi. Erinevate hindamistulemuste korral eelistatakse tulemust, mis on leitud põhjalikumal analüüsil. Paragrahvi 13 alusel kutselise hindaja hinnatud turuväärtus on põhjalikum ja täpsem kui muud turupõhised väärtused. Muudest turupõhistest väärtustest on kõige põhjalikum eelnõu § 14 kohane müügitehingute analüüsil hinnatud väärtus, kuna see tugineb tehtud tehinguhindade analüüsile. Eelnõu § 15 kohane turuanalüüsil hinnatud väärtus on ligikaudne ja tugineb üldistustel, selle kasutamist tuleb võimaluse korral vältida, kuid lihtsamatel juhtudel on selle kasutamine siiski põhjendatud väikese halduskoormuse tõttu. Paragrahvi § 15 alusel hinnatud väärtuse kõrval tuleks kindlasti kaaluda § 16 kohast maa maksustamishinda, mis on küll masshindamise tulemusel hinnatud väärtus, kuid selle aluseks on ühtne metoodika. Paragrahviga 13 reguleeritakse turuväärtuse hindamist. Oluline on, et turuväärtuse hindamine eeldab aktiivset turgu. Turuväärtuse hindamine eeldab turu toimimist selliselt, et tehingute tegemine ei oleks olulisel moel piiratud ja turg oleks piisavalt aktiivne turuväärtuse kohta usaldusväärsete tõendusandmete leidmiseks. Aktiivse turu puudumisel ei ole võimalik turuväärtust hinnata ja seetõttu kasutakse muud turupõhist väärtust. Turuväärtuse hindamisel lähtutakse vara parima kasutuse analüüsi tulemustest, seejuures on parima kasutuse analüüs loogiline jätk turuanalüüsile ja eeldus kasutatava hindamismeetodi valikule. Turuväärtuse hindamisel võib kasutada nii võrdlusmeetodit, tulumeetodit kui kulumeetodit, kui kõik lähteandmed on tuletatud turult ja vastavad selle tingimustele. 9 Paragrahviga reguleeritakse ka kinnisasja ülevaatuse tingimusi, st turuväärtuse hindamisel tuleb teha hinnatava kinnisasja ülevaatus. Erandina on lubatud jätta ülevaatus hindaja ja tellija kokkuleppel tegemata järgmistel juhtudel: 1) korduval hindamisel ühe aasta jooksul pärast esialgse hinnangu ülevaatuse kuupäeva, kui kinnisasja omanik kinnitab, et kinnisasja seisukord pole muutunud – siinkohal on silmas peetud kinnisasja füüsilise seisukorra muutust (näiteks metsa puhul raie, kahjustused, istutus, muudel juhtudel reostus, kahjustused, parandused ja/või nende likvideerimine jne). Oluline on, et ülevaatuse võib tegemata jätta hindaja ja tellija kokkuleppel, st hindamise tellijal tuleb otsustada, kuivõrd usaldusväärne on kinnisasja omaniku kinnitus kinnisasja seisukorra muutumatuse kohta. Kinnisasja hõlmavad planeeringud jms võivad olla muutunud, kuid neid muutusi on võimalik tuvastada ilma ülevaatuseta; 2) ligipääsematutel kinnisasjadel, kus kinnisasja seisukorda on võimalik usaldusväärselt kirjeldada ja hinnata avalike andmekogude alusel või muul viisil. Tegemist on erandliku olukorraga, kus ligipääs kinnisasjale (nii hoonestatud kui ka hoonestamata) peab olema mitte ainult keerukas või tülikas, vaid ka reaalselt raske või võimatu. Nii näiteks võib teatud juhtudel olla keeruline teha ülevaatust soistel ja liigniisketel aladel, kui see nõuab eraldiseisva veetranspordi rentimist, või keelatud looduskaitseliste piirangute tõttu, samuti näiteks olukorras, kus kinnisasjale minek võiks tuua kaasa reaalse ohu elule. Seejuures tuleb silmas pidada, et kinnisasja seisukorda oleks võimalik objektiivselt kirjeldada ehk kirjeldus peab vastama hetkeolukorrale; 3) samuti võib olla põhjendatud ülevaatuse tegemata jätmine muudel põhjendatud juhtudel, mis on hindaja ja tellija kokkuleppel piisavad ülevaatuse mittetegemiseks. Lisaks sätestatakse paragrahvis täiendavad täpsustavad nõuded turuväärtuse hindamisaruandele, mille kohaselt kasutatakse üldjuhul eksperthinnangu vormi, või kinnisasja võõrandamisel ning kasutamiseks andmisel avaliku enampakkumise teel ekspertarvamuse vormi. Kui hindamisaruannet on vaja ajakohastada, võib kasutada lisahinnangu vormi, kuid seda vaid juhul, kui hindamise teeb sama hindaja, kes koostab algse eksperthinnangu või ekspertarvamuse. Seejuures ei sätestata määrusega tähtaega, kui kaua võib esialgsest hinnangust möödas olla, kuid sellised ajalised piirangud võivad tulla teistest õigusaktidest. Hindamisaruande ajakohasus sõltub kinnisvaraturul toimunud arengutest, näiteks võib kiirete muutuste korral juba 1–2 kuu vanune hindamisaruanne vajada ajakohastamist, seevastu väheaktiivsetes turusegmentides võib väärtus olla ajakohane ka 1–2 aasta möödumisel. Neil juhtudel, kui ühes menetluses on kaks kutselise hindaja tehtud hinnangut, tuleks analüüsida, kas hindamise eesmärk, alused ja väärtuskuupäevad on samad. Kui samadel alustel tehtud hindamisaruannete hindamistulemused ei erine üksteisest rohkem kui hindamistäpsuse ulatuses, siis tuleks halduskoormuse vähendamiseks kaaluda hindamistulemuste aritmeetilise keskmise kasutamist. Kui hindamistulemuste erinevus on suurem, tuleks kaaluda hindamisaruande läbivaatuse või kolmanda hindamisaruande tellimist. Paragrahviga 14 reguleeritakse müügitehingute analüüsil hinnatud väärtust. Müügitehingute analüüsil hinnatakse väärtus hinnatava kinnisasjaga sarnaste tehingute võrdlemisel, kasutades maakatastri tehingute andmebaasi tehinguid, andmekogudes olevaid andmeid ja avalikke andmeallikaid toimunud tehingute ja pakkumiste infoga ning avalikke turuanalüüse. Varem reguleeris Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määrus nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ turuanalüüsi teel hindamist (§ 7). Eelnõus on see jagatud kaheks: 1) Maa-amet või keegi teine, kellel on juurdepääs tehingute andmetele; 2) menetleja, kes ei saa kasutada tehinguandmeid. 10 Seega üldpõhimõttena hindab müügitehingute analüüsil väärtust Maa-amet või isik, kellel on MaaKatSi § 6 lõike 10 alusel õigus tutvuda ja saada väljavõtteid tehingute andmebaasi andmetest. Seejuures ei tähenda siinkohal „Maa-amet“ kõiki Maa-ameti töötajaid, vaid üksnes Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna töötajaid, kellel on selleks pädevus ja juurdepääs tehingute andmetele. Näiteks Maa-ameti menetlejad, kes vastavat juurdepääsu ei oma, ei saa ka tehinguandmeid kasutada. MaaKatSi § 6 lõike 10 kohaselt on õigus tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja nendest väljavõtteid saada isikul, kellel on selleks õigustatud huvi. Sama paragrahvi lõike 11 kohaselt ei pea õigustatud huvi tõendama maa hindaja oma kutsepädevuse kohaseks hindamiseks, riikliku statistika tegija ning avalik-õiguslikust juriidilisest isikust teadus- ja arendusasutus seadusega pandud avalik-õigusliku ülesande täitmiseks ning tegevusloa kohustusega ja Finantsinspektsiooni järelevalvele allutatud krediidiasutused seoses tagatise hindamisega. Seega isikud, kellele MaaKatSi § 6 lõige 11 ei rakendu, peavad tehinguandmetele ligipääsu taotledes põhjendama oma õigustatud huvi. Samuti võib juurdepääsu lubamine olla põhjendatud seoses seadusest tulenevate ülesannete täitmisega. Samuti sätestatakse paragrahvis nõuded hindamisaruandes sisalduvatele andmetele. Muuhulgas tuleb hindamisaruandes välja tuua hindamiskäigu selgitus, milles tuleb selgitada andmete kogumise ja analüüsi ning hindamismeetodite valikut ja rakendamist. Tegemist on sisuliselt hindamistoimingu 2. ja 3. etapi tegevustega, mille tulemus peab nähtuma ka hindamisaruandes. Samuti tuleb hindamisaruandes näidata hindamistulemusena hinnatud väärtus, lähtudes muuhulgas eelnõu § 10 (nõuded hindamisaruandele) nõuetest. Paragrahviga 15 reguleeritakse turuanalüüsil hinnatud väärtust. Lõike 1 kohaselt võib menetleja väärtuse välja selgitada turuanalüüsi teel juhul, kui kinnisasja kasutus vastab parimale kasutusele ja kui eeldatav hindamistulemus on väiksem kui 10kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva kalendriaasta keskmine brutokuupalk (2021. aastal 1548 eurot). Ehk näiteks kui 2022. aasta hindamistulemus tuleb eelduslikult väiksem kui 10-kordne 2021. aasta brutokuupalk, st 15 480 eurot, siis võib menetleja väärtuse välja selgitada turuanalüüsi teel. Turuanalüüsil hinnatud väärtus hinnatakse, kasutades avalikke andmeallikaid toimunud tehingute ja pakkumiste infoga, avalikke turuanalüüse, konsultatsiooni kutseliselt hindajalt või muult valdkonna eksperdilt ja muud teadaolevat infot. Hindamisaruanne sisaldab, välja arvatud juhul, kui hinnatava kinnisasja omadustest tulenevalt sellised andmed puuduvad või ei ole hindamiseks olulised, eelnõu § 14 lõikes 3 nimetatud andmeid, st andmeid, mida sisaldab ka müügitehingute analüüsil hinnatud väärtuse hindamisaruanne. Paragrahviga 16 reguleeritakse maa maksustamishinna kasutamist. Maa maksustamishind on masshindamise tulemusena hinnatud turupõhine väärtus, mille üldistustase on oluliselt suurem kui §-des 13 kuni 15 käsitletud väärtused. Maa maksustamishind sisaldab üksnes maa väärtust, ei sisalda sellel asuvate ehitiste ega kasvava metsa väärtust ega arvesta enamikel juhtudel planeeringute, maakasutuspiirangute ja kolmandate isikute õiguste mõju (vt ka 2022. aasta maa korraline hindamine). Seepärast tuleb maksustamishinna kasutamisse hariliku väärtuse kajastajana suhtuda kaalutlevalt, seda võib teha üksnes madalate väärtustasemete korral ja olukordades, kus võimalik erinevus turuväärtusest ei ole suur. Maksustamishind kajastab turuväärtust paremini tüüpilisematel maatükkidel, näiteks tehnovõrkudega varustatud elamumaadel, kuid ei kajasta turuväärtust maatükkidel, mis on küll elamumaad, kuid ei ole veel varustatud selleks vajalike kommunikatsioonidega. Maksustamishinna kasutamine on põhjendatud aktiivse turu puudumisel, st eelkõige sihtotstarvetel, mis kuuluvad maa korralise hindamise metoodika alusel aktiivse turuta maa rühma (07.07.2022 määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ § 15) ja kus kutselised hindajad ei saa turuväärtust hinnata. 11 Maa maksustamishinda võib kasutada väärtuse kajastajana juhul, kui maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele ja kui maa maksustamishind on ajakohane. Maksustamishinna kasutamisel hindamisaruannet ei koostata, vajadusel asendab hindamisaruannet väljavõte maakatastrist. Seejuures tuleb silmas pidada, et teatud juhtudel on viidatud õigusaktis konkreetselt maksustamishinna kasutamisele ning teatud juhtudel näiteks harilikule väärtusele, turupõhisele väärtusele või korralise hindamise metoodika alusel hinnatud väärtusele. MHSiga on maksustamishinna kasutamiseks ette nähtud rakendussätted (§-d 12 ja 121), mille kohaselt võetakse 2022. aasta maa korralisel hindamisel määratud maa maksustamishinnad kasutusele 2024. aasta 1. jaanuaril ja 2001. aasta maa korralise hindamise tulemusi rakendatakse maa maksustamishinna arvutamisel kuni 2023. aasta 31. detsembrini. Seega kui õigusaktis või lepingus on viide maa maksustamishinnale, siis rakendatakse 2001. aasta maa maksustamishinda veel kuni 31.12.2023 ning alates 01.01.2024 võetakse kasutusele 2022. aasta maksustamishind, välja arvatud juhul, kui õigusaktides ei ole teisiti sätestatud (nt maareformi seaduse §-s 223, Vabariigi Valituse määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ punktis 23). Erisusi võib tulla juhtudel, kus õigusaktis on viide harilikule väärtusele või turupõhisele väärtusele, mille hindamise pädevus või rakendamine võivad sõltuvalt konkreetsest õigusaktist erineda (nt kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus vs riigivaraseadus), kuid mis seejuures võivad lõpptulemusena ka vastata maksustamishinnale. Paragrahvis 17 sätestatakse, et kasvava metsa ja metsaga kinnisasja hindamisel lähtutakse määruse 5. peatükis sätestatust. Kasvava metsa väärtusteks on eelnõu § 36 kohane kasvava metsa turupõhine väärtus ja § 37 kohane kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus. Paragrahviga 18 reguleeritakse väärtuse hindamist kinnisasjade vahetamisel. Lõikes 1 sätestatud üldpõhimõttena koostab vahetatavate kinnisasjade hindamisaruanded sama hindaja, Maa-amet või need tellitakse samalt vastava kutsetunnistusega hindajalt, välja arvatud põhjendatud juhul. Olukorraks, kus ei ole võimalik samalt hindajalt tellida, on näiteks riigihangete seadusest tulenevad piirangud, kus hankeleping ei pruugi rahaliselt ära katta mitme kinnisasja hindamist sama hindaja poolt ja hankelepingus kokkulepitu ei võimalda hanget vastavalt suurendada. Lõige 2 sätestab, et vahetatavate kinnisasjade hindamisel peavad hindamise tulemused olema kooskõlas vahetamise eesmärgiga ja hinnatud samal alusel, ning lõige 3 täpsustab, et väärtused hinnatakse võimaluse korral sama väärtuse kuupäeva seisuga, aga mitte suurema kui 60 kalendripäeva vahega, tingimusel, et turuolukord ei ole muutunud. Turuolukord hõlmab nii hindasid kui ka likviidsust, samuti üldisemat turuosaliste käitumist ja ümbritsevat (majandus)keskkonda. 60 päeva jooksul võivad muutuda üsna palju näiteks puidu hinnad, muu kinnisvaraturg on pigem stabiilsem. Seega metsamajanduslike varade hindamisel on eriti oluline, et vahetatavate kinnisasjade väärtuse kuupäev oleks sama. Seejuures asub vahetusmaa sobivuse kaalutlus menetlejal. Paragrahvis 19 sätestatakse hariliku väärtuse hindamine mitterahalise sissemakse tegemiseks, mille kohaselt lähtutakse eraõiguslikule juriidilisele isikule kinnisasja mitterahalise sissemakse tegemisel määruse nõuetest, arvestades raamatupidamise seaduse § 35 lõike 5 alusel kehtestatud määruses (rahandusministri 11.12.2003 määrus nr 105 „Avaliku sektori finantsarvestuse ja- aruandluse juhend“) ja äriseadustikus sätestatut. St määruse kohaldamine on võimalik ulatuses, mida võimaldavad viidatud määruses sätestatud (§ 18 lõige 4 jj) nõuded. Paragrahvis 20 sätestatakse hariliku väärtuse hindamine kinnisasja võõrandamisel selle kasutajale, mille kohaselt ei arvestata hariliku väärtuse hindamisel kinnisasja koormavat kasutuslepingut, kui kinnisasi võõrandatakse otsustuskorras selle senisele kasutajale või kui koormav kasutusleping või asjaõigus lõpetatakse enne omandi üleandmist. Kui kinnisasja 12 kasutaja on teinud kinnisasjale parendusi ja parenduste hüvitamises on kasutuslepingus kokku lepitud, esitatakse hindamisaruandes parenduste mõju harilikule väärtusele. Paragrahviga 21 reguleeritakse hariliku väärtuse hindamist maakorraldusel. Maakorralduse hindamise põhimõtted on juba praegu sätestatud maakorraldusseaduse §-s 23. Sama paragrahvi lõike 1 kohaselt korraldab maakorralduse läbiviija kinnisasja hariliku väärtuse hindamise. Vajaduse korral kaasatakse kutsetunnistusega hindaja, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja hariliku väärtuse võib selgitada Maa-amet MaaKatSi § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Eelnõukohase määruse § 21 kohaselt fikseeritakse hindamise käigus kinnisasja väärtus maakorralduse eelsetes ja järgsetes piirides. Kui kogu kinnisasja hindamine ei ole otstarbekas, võib maakorralduse käigus hinnata ka ainult kinnisasjast eraldatava või vahetatava osa väärtust ning arvestada selle parima kasutuse muutust maakorralduse tulemusel. Kogu kinnisasja hindamine ei pruugi olla otstarbekas näiteks juhul, kui kinnisasjad koosnevad mitmest erineva kasutusega osast ning maakorralduse käigus muutub vaid ühe osa pindala ja muud omadused. Sellistel puhkudel ei ole otstarbekas hinnata kogu kinnisasja, vaid võib piirduda selle osa hindamisega, mis muutub maakorralduse käigus. Samuti, tervikuna hindamisel võivad erinevad osad olla erineva väärtusega ja käsitledes kinnisasja tervikuna võib väikesepinnaliste osade puhul terviku turuväärtuse muutus olla arvutuslikult null või nullilähedane. Sama käib hoonestatud kinnisasjade kohta, kui muutub hoonestusest eemal asuv hoonestamata osa. Paragrahviga 22 reguleeritakse väärtuse hindamist kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamisel. Lõike 1 kohaselt lähtutakse väärtuse hindamisel kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamisel LKSist ning määruse 2. peatükist (harilik väärtus) ja §-s 34 (üldpõhimõtted metsaga kinnisasja hindamisel), §-s 35 (hindamisel kasutatavad lähteandmed) ja §-s 37 (kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus) sätestatust. LKSiga arvestamine ja sellele viitamine on oluline, kuna LKS sätestab üldised põhimõtted nii metsaga kinnisasja väärtuse kui ka metsata kinnisasja väärtuse hindamiseks. Nii tuleb LKSi § 20 lõike 21 kohaselt kinnisasja väärtus, välja arvatud metsaga kinnisasja väärtus, määrata tehingute võrdlemise meetodil ehk sisuliselt välistab LKS teised, eelnõu §-s 9 nimetatud võimalikud meetodid (tulupõhine käsitlus ja kulupõhine käsitlus). Samuti tuleb LKSi kohaselt arvestada kinnisasja väärtuse määramisel asjaõigustega, mida nende olemuse tõttu ei ole võimalik kinnistusraamatust kustutada (näiteks servituudid, naabrusõigused), samuti seadustest, välja arvatud kinnisasja omandamise aluseks olevast kaitsekorrast tulenevate kinnisomandi kitsendustega. Metsaga kinnisasja hindamisel sätestab LKSi § 20 lõige 22, et metsaga kinnisasja väärtus määratakse maatüki ja sellel kasvava metsa väärtuste summana. Seega erisusena erakorralise hindamise määruse § 34 lõikest 1, mis sätestab metsaga kinnisasja väärtuse hindamiseks kaks võimalust (tervikuna ja osade kaupa), tuleb LKSi kohaselt hinnata metsaga kinnisasja vaid osade kaupa maatüki väärtuse ja sellel kasvava metsa väärtuse summana. Ehk metsaga kinnisasja väärtuse hindamisel on sisuliselt võimalik rakendada erakorralise hindamise määruse § 34 lõike 1 punkti 2 (osadena hindamine), mitte punkti 1 (tervikuna hindamine). Lõike 2 kohaselt, erandina § 4 lõikes 3 sätestatust (hindamisel arvestatakse kinnisasja koormavate asjaõiguslike ja võlaõiguslike kasutuslepingutega ja teiste asjaõigustega, mida nende olemuse tõttu ei ole võimalik kinnistusraamatust kustutada ning seadusest tulenevate kinnisomandi kitsendustega) ei arvestata kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamise eesmärgil hindamisel kinnisasja omandamise aluseks olevast kaitsekorrast 13 tulenevate kinnisomandi kitsendustega. Tegemist on sisuliselt LKSi § 20 lõike 21 teise lausega, mis on selguse huvides ka määrusesse toodud. Paragrahvis 23 sätestatakse üldine viide, et kinnisasja hindamisel hüvitamise eesmärgil lähtutakse määruse 2. ja 4. peatükis sätestatust ning metsaga kinnisasja hindamisel 5. peatükis sätestatust. 2.3. Kasutustasu hindamine Määruse 3. peatükk reguleerib kasutustasu hindamist. Kasutustasu hindamise sätteid saab rakendada ka sundvalduse tasu hindamisele, kuid sundvalduse puhul tuleb lisaks analüüsida võimalikke otseselt kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Paragrahvis 24 sätestatakse üldnõuded kasutustasu hindamisele. Kasutustasu on turupõhine kasutustasu või vähemalt majandusliku säilimise kulusid kattev kasutustasu. Seejuures tuleb turupõhise kasutustasu hindamiseks tellida üldjuhul tururendi hindamine kutseliselt hindajalt. Erandina võib turupõhise kasutustasu välja selgitada Maa-amet või menetleja, arvestades § 26 (muu turupõhine kasutustasu) ja § 27 (majandusliku säilimise kulusid kattev kasutustasu). Kasutuslepinguga koormamisel ei pea hindama kogu kinnisasja, vaid üksnes kasutuslepinguga koormatavat osa, samuti kui kasutusse antakse vaid osa kinnisasjast, arvestatakse kuludega proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega. Hindamisaruandes kajastatakse hinnatud kasutustasus sisalduvad teenused vastavalt riigivaraseaduse § 91 lõike 1 alusel antud määruses sätestatud teenuste valdkondadele, st vastavalt Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruses nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ sätestatule. Kui kasutustasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot, määratakse (ehk tegemist ei ole hindamistulemuse ümardamisega, vaid sisuliselt juba ümardatud hindamistulemuse ümardamisega menetleja poolt) kasutustasuks kümme eurot või rakendatakse perioodilise tasu asemel ühekordset kasutustasu kogu kasutusperioodi kohta (st kui kasutab kasvõi üks päev, siis maksab ikka 10 eurot, ühekordne tasu on asjakohane pikema perioodi korral) järgmiselt: 1) vähemalt kümneks aastaks või tähtajatult sõlmitavas lepingus on ühekordseks kasutustasuks kinnisasja kasutuslepinguga koormatava osa väärtus; 2) lühemaks kui kümneks aastaks kasutamiseks andmisel kasutusperioodile vastav osa, näiteks viieaastase lepingu puhul viiekordne kasutustasu. Paragrahviga 25 reguleeritakse tururenti, mis on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks olema väärtuse kuupäeval välja renditud tehingut sooritada soovivalt rendileandjalt tehingut sooritada soovivale rentnikule tavapärastel turutingimustel sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat turundustegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja sunduseta. Tururendi hindamisel järgitakse §-s 13 sätestatud nõudeid turuväärtuse hindamisele. On oluline märkida, et rent on majandusteaduslik üldmõiste, st olenevalt kasutussuhte liigist nimetatakse renditasu ka üüritasuks ehk üüriks, hoonestusõiguse tasuks, kasutusvalduse tasuks, servituuditasuks jms. Paragrahviga 26 reguleeritakse muu turupõhise kasutustasu hindamist, mis on turuanalüüsi teel või muudel lihtsustatud alustel hinnatud kasutustasu, mida võib hinnata väärtuse kaudu järgmiselt: 1) viis protsenti aastas kasutusse antava hoonestatud kinnisasja või selle osa väärtusest; 14 2) kolm protsenti aastas kasutusse antava hoonestamata kinnisasja või kinnisasja hoonestamata osa väärtusest. Paragrahviga 27 reguleeritakse majandusliku säilimise kulusid katvat kasutustasu, mille kohaselt loetakse majandusliku säilimise kuludeks haldamine, tehnohooldus, väline heakord, remonttööd ja omanikukohustused RVSi § 91 lõike 1 alusel kehtestatud määruses (VV 26.01.2017 määrus nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“) sätestatud teenuste valdkondadele. Majandusliku säilimise kulude suuruse selgitab välja menetleja kasutusse antava kinnisasja kulude analüüsi ja turuanalüüsi teel. Nõuded kasutustasu hindamisaruande on reguleeritud §-s 28. 2.4. Hindamine hüvitamise eesmärgil Määruse 4. peatükk reguleerib hindamist hüvitamise eesmärgil. Paragrahvis 29 sätestatakse hüvitamise eesmärgil hindamise üldised põhimõtted. Lõike 1 kohaselt hinnatakse kinnisasja hüvitamise eesmärgil, kui õigusakt või tehing näeb ette kinnisasja või piiratud asjaõiguse omaniku asetamise olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Tegemist on oma sisult võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lõikes 1 nimetatud kahju hüvitamise eesmärgiga, mille kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hindamisel hüvitamise eesmärgil on see eesmärk kitsam, käsitledes kinnisasja omandamist kui hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu. Lõike 2 kohaselt leitakse sellisel eesmärgil hindamisel kinnisasja väärtus ning juhul, kui see ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. Lõike 3 kohaselt tuleb hindamisaruandes ka kirjeldada, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes selgelt välja. Oluline on, et hindamistulemus esitatakse võimaluse korral komponentide kaupa, st hindamistulemuses eristatakse äralõike väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (lõige 4). Otsese varalise kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik omandamise tõttu saab. Lisaks hindab kinnisasja väärtust, kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu üldjuhul samas hindamistoimingus sama hindaja. Seega peab hindaja hindama ja analüüsima kõiki võimalikke kahjusid, samuti arvestama kinnisasja omaniku hinnangut võimalikule kahjudele ja põhjendama hindamisaruandes omaniku esitatud kaasnevate kahjudega arvestamist või mittearvestamist. Paragrahv 30 reguleerib kinnisasja hindamist äralõike tegemisel. Lõikes 1 sätestatud üldpõhimõtte kohaselt, kui kinnisasjast on tarvis tehingu või õigusaktis nimetatud toimingu tegemiseks teha vaid äralõige, hinnatakse äralõike väärtus kas kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena või äralõike väärtusena. Äralõike hindamisel on kaks võimalust, sõltuvalt sellest, kas äralõige on iseseisvalt kasutatav või mitte. Kui on äralõige on iseseisvalt kasutatav (lõige 2), hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav (lõige 3), hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui kinnisasi 15 koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike tõttu muutub. Seejuures tuleb kinnisasjast äralõike tegemisel hindajal hindamisaruandes analüüsida, kajastada ja kinnitada kõiki hindamise aluseks olevaid asjaolusid ja järeldusi, st hindamiskäik peab olema üheselt arusaadav ja selge. Ehk näiteks kui kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast ja hindaja otsustab hinnata ainult ühte osa, kuna teiste osade väärtus ei muutu, peab sellekohane analüüs ja selgitus nähtuma ka hindamisaruandest. Samuti peab hindamistulemusest nähtuma (§ 29 lõige 4), kuidas jagunevad hinnatavad komponendid, st kas ja kuidas on arvestatud otsest varalist kahju ja saamata jäänud tulu. Paragrahviga 31 reguleeritakse ehitise asendamise kulu hindamist ehk olukorda kus hinnatakse seda, milline hüvitis on õige ehitise asendamise kulu katmiseks. Oma olemuselt jagunevad kulupõhised käsitlused kolmeks: jääkasenduskulu, ehitise asendamise kulu ja ehitise jääkmaksumus bilansis, mida iseloomustab joonis 2. Joonis 2. Kulupõhised käsitlused Seejuures reguleerib § 31 vaid ehitise asendamise kulu hindamist, kui hindamine tehakse hüvitamise eesmärgil. Lõike 1 kohaselt, kui ehitistega kinnisasja turuväärtus ei kata omanikule tekkivat kahju seetõttu, et omanik on teinud turuväärtuses mittesisalduvaid kulutusi või õigusakt või tehing näeb ette kinnisasja asendamise või ülesehitamise kulu katmise, siis hinnatakse ehitistega kinnisasja asendamise kulu. Lõike 2 kohaselt hinnatakse sellise kulu hindamisel ehitise maksumus kulupõhiselt, lähtudes ehitusvaldkonna eksperdi hinnangust ning arvestades hinnatava ehitiste erisusi ning füüsilist ja funktsionaalset kulumit. Kulumit ei arvestata, kui äralõikel asuvad ehitised moodustavad ühtse terviku allesjääval kinnisasjal asuvate ehitistega. Ehitusvaldkonna eksperdi kaasamine on oluline, kuivõrd hindajal puuduvad reeglina piisavad teadmiseks ehitise hindamiseks, arvestades selles kasutatud materjale ja üldist ehituskvaliteeti. Erandlikel juhtudel võib lähtuda lõikes 3 sätestatud ehitise jääkmaksumusest bilansis järgmiste tingimuste samaaegsel esinemisel: 1) jääkmaksumus bilansis väljendab omaniku tehtud kulutusi ja on käsitletav kaasneva kahjuna, eeldusel, et sama kahju ei ole arvesse võetud teiste samas projektis omandatavate kinnisasjade väärtuses; 2) kahju saaja esitab audiitori kinnituse selle kohta, et jääkmaksumus bilansis kajastab ehitiste ajakohast ja õiglast väärtust Eesti finantsaruandluse standardite tähenduses; 3) puudub notariaalselt kinnitatud arenduskokkulepe, milles on kokku lepitud rajatiste ehitiste tasuta üle andmises kohalikule omavalitsusele. 16 Lisaks on oluline, et asendamise kulusid analüüsitakse, hinnatakse ja hüvitatakse üksnes kasutuskõlblikel ja õiguslikel alustel püstitatud hoonetel, samuti hoonetel, mida on võimalik õigusaktidega kooskõlla viia (lõige 4). Võimalus õigusaktidega kooskõlla viia on oluline, kuna ka sellised ehitised on hõlmatud maaomaniku omandiõigusega. Põhiseaduse kohaselt tuleb omandiõiguse võõrandamise eest tagada õiglane ja kohane hüvitis, seega ei ole õiglase ja kohase hüvitamise aluseks iseenesest ehitise õiguspärasus ehk selle vastavus avalik-õiguslikele normidele. Paragrahviga 32 reguleeritakse otsese varalise kahju hindamist. Lõikes 1 reguleeritakse üldine põhimõte, et otseseks varaliseks kahjuks loetakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega saamata jäävas tulus. Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju. Lõikes 2 nimetatakse kahjud, mida ei hinnata ega hüvitata otsese varalise kahjuna määruse alusel (seejuures ei ole välistatud kahjude hüvitamine eraldiseisvalt näiteks VÕSi alusel): 1) mittevaraline kahju ehk kahju VÕSi § 128 lõike 5 mõttes, mis hõlmab eelkõige kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning kannatusi; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olev püsivalt mõõdetav kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase, st isegi näiteks juhul, kui omandamisega kaasneb kinnisasja omanikule teatud müra seoses taristu ehitamisega lähipiirkonda, siis seda ei hüvitata, kui see ei ületa vastavaid keskkonnanõudeid; 3) ehitiste likvideerimisest tekkivaid kahjusid, mille mõju projekti käigus teise sama funktsionaalsusega rajatisega asendamise kaudu hüvitatakse ehk juhul, kui projekti käigus juba planeeritakse näiteks piirdeaia vms rajatise ümberpaigutamist või metsa realiseerib omanik, siis puudub alus selliseid kahjusid hinnata või hüvitada. Seejuures on oluline, et varalise kahju hindamine puudutab vaid konkreetset hinnatava kinnisasja omanikku. St otsest varalist kahju ei saa näiteks määruse alusel nõuda isik, kes ei ole hindamise osapooleks. Lõikega 3 reguleeritakse äralõike tegemisega kaasnevat varalist kahju, mis üldpõhimõtte kohaselt võib tekkida nii kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest. Kui äralõike väärtus hinnatakse väärtuse vähenemisena, sisalduvad nimetatud kahjud üldjuhul hinnatud väärtuses. Kui äralõike väärtus hinnatakse eraldi võõrandatava kinnisasja väärtusena, ei sisaldu nimetatud kahjud üldjuhul hinnatud väärtuses ja kahjude esinemisel tuleb neid hinnata eraldi otsese varalise kahjuna. Lõikega 4 reguleeritakse ehitise likvideerimisel või kasutuks muutumisel, samuti muude paranduste kasutuks hindamisel arvesse võetavaid tingimusi, st mõeldud on nii hoonete kui ka rajatiste likvideerimist või kasutuks muutumist. Lõike 4 punkti 1 kohaselt, kui ehitise likvideerimisel tekkivaid kahjusid sama paragrahvi lõike 2 punktis 3 nimetatud viisil asendatakse, st ehitise likvideerimisest tekkivat kahju mõju hüvitatakse projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu, siis loetakse kahju hüvitatuks asendamisega ja ehitist eraldiseisvat ei hinnata. Punkti 2 kohaselt, kui kinnisasja teenindav taristu, sealhulgas teed ja tehnovõrgud, likvideeritakse, siis hinnatakse taristu likvideerimisest tulenev kahju kinnisasja omanikule kinnisasja väärtuse vähenemisena. Taristu omanikule kahjude hüvitamise vajalikkust tuleb põhjalikult kaalutleda ja see on põhjendatud vaid juhul, kui taristult laekub tõendatav tulu, näiteks servituuditasu ulatuses, mis ületab korrashoiukulusid, millisel juhul hüvitatakse kahju saamata jääva tuluna. Arendatavate 17 kinnisasjade puhul sisaldub taristu mõju müüdud kinnisasjade väärtuses ja selle täiendav hüvitamine ei ole põhjendatud. Lõikes 5 sätestatakse tingimused istandike või muu taimestiku hävimise hindamiseks. Koduaia dekoratiivtaimede ja mitmeaastastele aiataimede hävimisega põhjustatud kahjud hüvitatakse soetusmaksumuse või eeldatava soetusmaksumuse alusel, millele põhjendatud juhul lisatakse istutamise ja üheaastaseks kasvatamise kulu. Seega on hindaja ülesandeks hinnata, kas istutamise ja üheaastaseks kasvatamise kulu on põhjendatud, mis võib sõltuda näiteks taime liigist. Koduaia viljapuude likvideerimisega seotud kahju hindamisel ja hüvitamisel lähtutakse koduaia dekoratiivtaimede ja mitmeaastaste aiataimede hävimisega põhjustatud kahju hindamisest, kuid sellel lisatakse kuni kuuenda aastani puu väärtusele iga aasta kohta juurde 20% üheaastase viljapuu hinnast, st kuni kuuenda aastani lisatakse puu väärtusele iga aasta kohta 20% viljapuu hinnast. Tootmisaia puhul hinnatakse kahju tulumeetodil, arvestades prognoosiperioodi pikkuseks kümme aastat, samuti tuleb kaasata vastava valdkonna eksperdid. Lõikes 6 sätestatakse tingimused avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimise või pikenemise hindamisele. Juurdepääsu pikenemist hinnatakse juhul, kui projektlahendusega senise olukorraga samaväärset lahendust ei leita ning kinnistule juurdepääs avalikult teelt pikeneb, seejuures võrreldakse juurdepääsu pikenemist senise olukorraga, arvestades teekonna pikenemisest tulenevat ajakulu ja sõiduki kasutamisega seotud kulu. Kui enne omandamist ei piirne kinnisasi avalikult kasutatava teega, juurepääsutee puudub või juurdepääsuks tuleb läbida naaberkinnisasju, kuid servituudid puuduvad, siis juurdepääsu pikenemist ei arvestata. Juurdepääsu pikendamise hindamise lihtsustamiseks on toodud tabel juurdepääsu kadumise või halvenemise hüvitamise kohta (eelnõu lisa 1). Lõikega 7 reguleeritakse saamata jääva tuluna olukorda, kus detailplaneeringut ei ole kas osaliselt või tervikuna võimalik ellu viia ning seetõttu väheneb või kaob ehitusvõimalus. Näiteks punkti 1 järgi käsitletakse alles jääva kinnisasja ehitusõiguse vähenemist või kadumist otsese kaasneva kahjuna, seejuures hinnatakse ehitusvõimaluse vähenemist või kadumist kehtestatud detailplaneeringu põhjal. Punkti 2 järgi arvestatakse juhul, kui detailplaneeringut ei ole kehtestatud, kuid kaob üldplaneeringu kohane eeldatav ehitusvõimalus, selle ehitusvõimaluse kaotamisega kuni 50% ulatuses ja üksnes juhtudel, kui ehitusvõimaluse realiseerimine oleks turu nõudlust arvestades tõenäoline kümne aasta jooksul. Selleks võib olla näiteks olukord, kus üldplaneeringu kohaselt on minimaalne ehituskrunt 1500 m2, aga kuna äralõike tõttu jääb alles 1400 m2, siis seda enam hoonestada ei saa. Punkti 3 kohaselt hinnatakse detailplaneeringu või üldplaneeringu kohase ehitusvõimaluse vähenemisel kaasnevat kahju vara likviidsuse ja turuväärtuse vähenemise tõttu kuni 100 meetri laiuses mõjualas kahju tekitavast objektist kuni 50%lise langusena. Täpsustus on vajalik, seadmaks hindajatele teatud mõjuala, mille sees tekkiva kahju hindamine on põhjendatud. Vastav mõjuala on piiratud 100 meetriga, kuna selles mõjualas asuvale kinnisasjale võiks rajataval objektil olla ka kõige reaalsem mõju, näiteks otseselt mõjutada müügivõimalust (pikem müügiaeg, odavamad hinnad jm). Seejuures, mida suurema välismõjuga taristuga on tegemist, seda laiema mõjualaga arvestada tuleb. Eraldi on punktis 4 sätestatud, et ehituskulude suurenemist muutunud projektlahenduse tõttu hinnatakse ja hüvitatakse kulupõhiselt. Selline võib olla näiteks olukord, kus varem maa peale planeeritud parkimisala tuleb viia hoopis hoonesse, mille projektlahendusega võivad tõenäoliselt kaasneda lisakulud. Lisaks, punkti 5 kohaselt, kui ühele omanikule kuulub mitmest maatükist koosnev osa detailplaneeringu alast, võib seda hinnata kogumina, kui see on omaniku jaoks soodsam kui üksikkruntide hindamine. 18 Lõikes 8 reguleeritakse muid otseseid varalisi kahjusid, seejuures peavad kõik kahjud olema tõendatavad ja hinnatavad. Nii näiteks võivad muudeks kahjudeks olla privaatsuse vähenemine hinnataval kinnisasjal, kinnisasja pindala vähenemisest tulenev mõju kinnisasja kasutatavusele või ühiku väärtusele, sellest tulenevalt terviku turuväärtusele (eelkõige põllumajanduslikel maadel ja arenduspiirkondades). Lisaks võivad muudeks kahjudeks olla kinnisasjale tehtud kasulikud kulutused, mille mõju ei avaldu turuväärtuses, eeldusel, et nendega on kinnisasja oluliselt parendatud ja kulutused on tehtud viimase kümne aasta jooksul väärtuse määramise kuupäevast. Sellisteks parendusteks võivad eelkõige olla kulud maaparandussüsteemi ja tehnovõrgu ehitamisele ning detailplaneeringule. Juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul võib aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis, arvestades § 31 lõikes 3 sätestatud tingimusi. Muuks kahjuks võivad olla ka kulud kolimisele, st kui isik on hüvitamise eesmärgi täitmiseks sunnitud tellima kolimisteenuse (mida tuleks dokumentaalselt, näiteks arvetega tõendada) või kui isik kolib ise, kuid sellega kaasnevad tegelikud kulud (näiteks kulud kütusele ühest sihtkohast teise), mida on tuginedes vastava valdkonna eksperdi sisendile (näiteks kolimisteenuseid pakkuva ettevõtte hinnakiri, sisend vms) võimalik hinnata. Muuks kahjuks võivad olla ka ettevõtte tegevuse ümberkorraldamise või lõpetamisega seotud kulud, mis ei ole nimetatud kuludega juba kaetud. Nii näiteks võivad ümberkorraldamise või lõpetamisega seotud kuludeks olla tegevuskoha muutusega kaasnev kulu olemasolevate reklaamvahendite asendamisele või sisseseade demonteerimise ja uues kohas monteerimisele, samuti omandamisest tulenev tegevusvõimaluste piiramine, mis toob kaasa kulud koondamisele. Paragrahviga 33 reguleeritakse saamata jääva tulu hindamist. VÕSi § 128 lõike 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Saamata jääva tulu hindamisel tuleb põhjalikult kaalutleda selle seost hinnatud väärtuse ja saadud kahjudega, et seda ei võetaks arvesse topelt. - Kui väärtus on hinnatud turuväärtusena (tavapärane olukord), siis see sisaldab endas juba turu keskmisele tasemele vastavat tulevikutulu, kuna turuväärtus on hinnanguline ostu- müügihind, mille puhul müüja loobub igasugustest tulevikutuludest kohese müügihinna vastu. Seetõttu on turuväärtuse puhul saamata jäävaks tuluks vaid see osa võimalikest tulevikutuludest, mis ületab turuväärtust, näiteks keskmisest kõrgema hinnaga üürilepingus turutaset ületav osa. - Kui hindamisel on aluseks võetud ehitise asendamise kulu (eelnõukohase määruse § 31), siis ei ole saamata jääva tuluga arvestamine põhjendatud, kuna kogu kahju hüvitatakse kulupõhiselt. Paragrahvi 33 lõikes 1 täpsustatakse, et saamata jäävaks tuluks loetakse seda osa kasust, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, ja otseselt kaasnevas varalises kahjus, mida isik oleks tema enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Seejuures tuleb saamata jääva tulu puhul arvestada ka kuludega tulu saamiseks, st tuleb arvestada puhta tegevustuluga EVS 875-9 mõistes. Eelkõige loetakse saamata jäävaks tuluks kasvavalt viljalt, metsalt ja maavaralt tulusaamise võimaluse kaotamist. Metsa hindamisel on seejuures oluline ka tähele panna, et kui hindamine on juba määruse 5. peatüki alusel tehtud, st kasvava metsa väärtus on hinnatud § 34 lõike 3 punkti 2 ja § 37 järgi, siis see arvestab juba metsast saamata jääva tuluga ja seda täiendavalt ei arvestata. Paragrahvi 33 lõike 1 viimases lauses esitatud loetelu ei ole seejuures lõplik, st saamata jääva tuluna võib arvestada ka muid tulusid, kui see on põhjendatud. Lõike 2 järgi võib saamata jäävaks tuluks olla ka näiteks üüri- või rendilepingutest või piiratud asjaõigusest saamata jääv tulu, kui leping lõpetatakse enne tähtaega. Sellisel juhul hinnatakse 19 saamata jääva tuluna kasu, mida omanik oleks saanud kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta, aga mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses, ning arvesse saab võtta üksnes sellistest lepingutest saadavat tulu, mis on sõlmitud enne kinnisasja omandamise menetluse algatamist. Lõike 3 kohaselt on tegutseva ettevõtte puhul saamata jäävaks tuluks eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jääv tulu, seejuures käsitletakse saamata jääva tuluna üksnes seda osa ettevõtte väärtusest, mis kaotatakse, võttes arvesse üksnes konkreetse kinnisasjaga seotud tulu. Saamata jääva tuluna ei käsitleta ega hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid, välja arvatud juhul, kui kinnisasja omanik on teinud ettevalmistusi äriplaanide realiseerimiseks, seega äririsk ei kuulu hüvitamisele. Lõike 4 kohaselt võetakse maavara omandiõiguse kaotamisel hüvitamise eesmärgil hindamisel arvesse maaomanikule kuuluvate maavarade tulupotentsiaali. Maavara kaevandamisest saamata jääva tuluga arvestatakse kaeveloa olemasolu korral või kui maaomanik on teinud selle saamiseks ettevalmistusi ja kaeveloa saamine võimalik. Kaevandamistuludega saab arvestada üksnes juhul, kui maaomanik on teinud kaevandamise ettevalmistamiseks reaalseid ettevalmistusi ja kui kaevandamise võimalus on realistlik. Üksnes maardla olemasolu ei anna veel õigust maavara kasutusse võtta. Tihti jätkub maardlatel tavapärane maatulunduslik maakasutus ning tulusid hinnatakse sellisel juhul kasvava metsa tulevikutulude kaudu. Hindamisel on aluseks tuleviku tulude ja kulude diskonteerimisel hinnatud väärtus. Kaevandamise tasu diskonteeritakse, kasutades sobivat alust, näiteks Eesti Panga statistikaaruannet „Eesti mittefinantsettevõtetele antud laenude intressimäärad tegevusalade lõikes“. 2.5 Metsaga kinnisasja ja kasvava metsa hindamine Määruse 5. peatükk reguleerib metsaga kinnisasja ja kasvava metsa hindamist ning sellega korrigeeritakse senist kasvava metsa väärtuse hindamise regulatsiooni, mille üldist killustatust iseloomustab joonis 3. Tehing Kinnisasja omandamine Võõrandamine LKS Seadus metoodika KAHOS RVS Eksperthinn ang + Määrus nr Kaitseministri Määrus nr 242 + MA metsakorral Õiguslik alus 242 käskkiri nr 139 juhend daja akt Metsakorraldaja akt Menetleja KeM KaM Maa-amet, MKM Maa-amet Väärtuse liik Väärtus Hüvitusväärtus Turuväärtus LKS piirangutega maa omandamine maaomaniku Riik omandab maa sundolukorras, hüvitada tuleb Eesmärk soovil kaasnev kahju ja saamata jääv tulu Turutingimustel tehing Meetod Tulumeetod (tulud ja kulud) Metoodika Metsa teoreetiline kasvatamine Ei kasvatata Diskonteerimin e Jah Ei Kuni 20 a raieni 20  Pikaajaliste laenude 3a 6 kuu Pikaajaliste laenude intresside EURIBOR + 1a (2,94%) või 3a keskmine panga marginaal intresside keskmine Diskontomäär (2,93%) 2% (2,93%) Ei 1-2% Lähteandmed Inventeerimise andmed Müügistatistika RMK Erametsakeskus (EMK) Puiduhindade Viimase poolaasta Kõrgema hinna periood 3a 3 kõrgemat kuud periood 1a või 3a Viimane kvartal Ülestöötamis kulu + RMK Ülestöötamiskulu + 3 a keskmine RMK 1 või 3 a metsauuendus keskmine kulu, metsauuenduskulu, EMK ülestöötamiskulu + Kulud maamaks Ülestöötamiskulu maamaks transpordikulu Joonis 3. Kasvava metsa hindamise hetkeolukord Metsa hindamine on praegu Eestis täpsemalt reguleeritud vaid LKSi alusel kaitstavat loodusobjekti sisaldavate kinnisasjade riigile omandamise menetlustes ning üldist korda kinnisasjal kasvava metsa hindamise reguleerimiseks kehtestatud ei ole. LKSi-kohase metoodika ja uue, 5. peatükiga kehtestatud metoodika erinevused on välja toodud joonisel 4. Tehing Kinnisasja omandamine või võõrandamine (otsustuskorras) Seadus LKSi metoodika KAHOS, MaaKS, RVS, MaaRS, LKS Õiguslik alus VV määrus nr 242 VV määrus "Kinnisasja erakorralise hindamise kord" Menetleja KKA/KeM Maa-amet, TRAM, RKIK, SiM, KOVid, KKA/KeM Hüvitamise eesmärgil hinnatav Väärtuse liik Väärtus Turupõhine väärtus väärtus Kinnisasjade vahetamine LKSi piirangutega maa Maakorraldus omandamine MRSi alusel kasutusvaldusesse Eesmärk maaomaniku soovil antud maa võõrandamine Kahjude hüvitamine Meetod tulumeetod (tulud ja kulud) Alla keskealise vanuse jäävad metsad hinnatakse kultiveerimiskulust lähtudes lineaarse arvutusmudeli alusel. Igas vanuses metsa Alates keskealisest kasvatamine Metsa ei kasvatata, lähtutakse arenguklassist kasvatatakse Metoodika raieküpseks olemasolevast metsa tagavarast mets raieküpseks. Diskonteerimine Jah Ei Jah Diskonteermise perioodi pikkusest sõltuv muutuv diskontomäär. Min määr pikaajaliste laenude 1 a keskmine, aga mitte vähem kui Pikaajaliste laenude 3 a 2% ja maksimaalne määr intresside keskmine kahekordne minimaalne aga Diskontomäär (2,93%) Ei mitte rohkem kui 5%. Kuni 5 a vanused Lähteandmed inventeerimise andmed Kuni 3 a vanused inventeerimise andmed + paikvaatlus RMK või suuremate kokkuostjate hind, kui see erineb rohkem kui Müügistatistika RMK 20% 21 Puiduhindade periood 3a Viimane kuu Eelneva 12 kuu keskmine Ülestöötamiskulu + RMK 3 a keskmine metsauuenduskulu, Kulud maamaks RMK avaldatud ülestöötamiskulu Joonis 4. Kehtetuks muudetava LKSi metoodika ja uue metoodika võrdlus Eelnõukohase määruse 5. peatükis kirjeldatud metoodikat kasutatakse juhul, kui kinnisasja parim kasutus on maatulunduslik ja kinnisasjal kasvav mets vastab metsaseaduses sätestatud metsa mõistele. Metsaseaduse § 3 kohaselt on mets ökosüsteem, mis koosneb metsamaast ja sellel kasvavast taimestikust. Metsamaa on maa, mis vastab vähemalt ühele järgmistest nõuetest: 1) on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse; 2) on maatükk pindalaga vähemalt 0,1 hektarit, millel kasvavad puittaimed kõrgusega vähemalt 1,3 meetrit ja puuvõrade liitusega vähemalt 30 protsenti. Metsamaaks ei loeta õuemaad, elamumaad, pargi, kalmistu, haljasala, marja- ja viljapuuaia, puukooli, aiandi, dendraariumi ning puu- ja põõsaistandike maad. Üldpõhimõttena on metsa väärtuse metoodika loodud selliselt, et kasvava metsa väärtus selgitatakse välja metsa takseerandmete ja puidusortimentide hinnastatistika alusel. Takseerandmed sisaldavad puistu liigilist koosseisu, metsa vanust, kõrgust ja täiust, maa kasvukohatüüpi, boniteeti jne. Lisaks takseerandmetele mõjutab kasvava metsa hinda konkreetse puistu raievanus, väljaveokaugus jms metsamajanduslikud näitajad. Paragrahvis 34 sätestatakse metsaga kinnisasja hindamise üldpõhimõtted. Lõikes 1 sätestatakse, et metsaga kinnisasja väärtust on võimalik hinnata kahel viisil: 1) tervikuna, lähtudes määruse §-st 12 (harilik väärtus), §-st 13 (turuväärtus) või §-st 14 (üldjuhul Maa-ameti poolt müügitehingute analüüsil hinnatud väärtus); 2) osade kaupa maatüki väärtuse ja sellel kasvava metsa väärtuste summana, lähtudes 5. peatükis kirjeldatud metoodikast. Lõige 2 reguleerib osade kaupa hindamist, mille puhul hinnatakse metsaga kinnisasja väärtus maatüki hariliku väärtuse ja sellel kasvava metsa väärtuste summana. Maatüki harilik väärtus hinnatakse § 14 (müügitehingute analüüsil hinnatud väärtus) kohaselt kõlvikute kaupa, sealhulgas metsamaa kõlviku väärtus hinnatakse metsaeraldiste kaupa. Metsaeraldiste maa väärtus hinnatakse metsata metsamaa tehingute keskmise hinna ja kvaliteediteguri, mis väljendab kasvukohatüübi, metsamaa boniteedi ja kuivenduse mõju, korrutisena, lähtudes keskkonnaministri 07.07.2022 määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ § 14 lõikes 3 esitatud tabelist. Seejuures, kui kinnisasja tegelik kõlvikuline koosseis erineb Eesti Topograafia Andmekogu (ETAK) andmetest, lähtutakse kõlvikute määramisel olukorrast looduses. ETAKi andmete ja loodusliku olukorra mittevastavusest tuleb hindajal isikul teavitada Maa-ametit. Metsata metsamaa tehingute keskmise väärtuse hindamisel võetakse aluseks kas turupiirkonna või kogu vabariigi tehingud selliselt, et tehingute arv oleks piisav tavapärase hindamistäpsuse piires hindamiseks ning tehingud oleksid võimalikult ajakohased. Alternatiivselt võib aluseks võtta Maa-ameti eelneva kalendriaasta või mõnes teises asjakohases turuülevaates esitatud metsata metsamaa tehinguhindade keskmise, mida võib vajaduse korral indekseerida ajakohaseks juhtudel, kui hindamise hetkel erineb turuolukord oluliselt turuülevaatega hõlmatud olukorrast. Lõige 3 reguleerib kasvava metsa väärtuse hindamist, mille kohaselt hinnatakse tulumeetodil inventeerimisandmetes esitatud metsa eraldiste kaupa järgmiselt: 1) kasvava metsa turupõhine väärtus, lähtudes hindamise hetkel olemasolevast kogutagavarast puistut raieküpseks kasvatamata ja rahavoogusid diskonteerimata; 2) kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, lähtudes metsa tulevikutuludest ehk metsa teoreetilisest raieküpseks kasvatamisest ja rahavoogude diskonteerimisest. 22 Paragrahvis 35 sätestatakse hindamisel kasutatavad lähteandmed. Lõikes 1 loetletakse hindamisel kasutatav lähteinformatsioon. Punkt 1 sätestab, et metsa väärtuse hindamiseks kasutatavad metsainventeerimise andmed peavad olema võimalikult ajakohased ja mitte vanemad kui kolm aastat. Hindaja peab paikvaatlusel veenduma hindamiseks kasutatavate andmete vastavuses tegelikule olukorrale. Hindamise eesmärgil kasutatavates andmetes on vaja erilist tähelepanu pöörata metsa kvaliteedile ehk kahjustustele, mis võivad olulisel määral mõjutada sortimenteerimise tulemusi. Kui varem koostatud inventeerimisandmed on ebatäpsed, tuleb koostada uus takseerkirjeldus. Punktid 2, 3 ja 4 käsitlevad kahjustusi ja nende määramist. Hindamise seisukohast on kahjustuste määramisel väga oluline roll, sest need mõjutavad otseselt kasvavast metsast saadavaid puidusortimentide koguseid ja kvaliteeti. Hindamisel tuleb paikvaatlusega kontrollida kahjustusi. Kui kahjustused esinevad, tuleb need kirjeldada takseerandmetes metsaressursi arvestuse riikliku registri (edaspidi metsaregistri) formaadis. Kui mets on terve ja kahjustused täielikult puuduvad, siis tuleb märkida kahjustuse osakaaluks 1%. Sellisel juhul sortimenteerimisel kahjustustega ei arvestata. Kui kahjustusi takseerandmetes märgitud ei ole, siis kasutatakse sortimenteerimisel kahjustuse määra ehk lähtutakse olukorrast, et mets on keskmisel määral kahjustunud, ning kasutatakse lisas 5 kirjeldatud arvutusmudeleid. Punktid 5, 6 ja 7 käsitlevad hindamisel kasutatavate sortimentide müügistatistikat. Hindamisel kasutatakse kõige värskemat kättesaadavat müügistatistikat. Kuna Riigimetsa Majandamise Keskus (RMK) koostab müügistatistikat tegelikult toiminud tehingute põhjal ja sortimentide hinnad leitakse müügimahtude kaalutud keskmiste alusel, siis kajastab RMK müügistatistika kõige täpsemalt toimunud tehinguid. Turuväärtuse hindamisel kasutatakse RMK viimase kuu metsamaterjali müügistatistikas avaldatud vastava sortimendi müügi tehingute vahelao hinda. Väiksema nõudlusega puidusortimendi müügi tehingute hinna puudumisel RMK müügistatistikas kasutatakse eelneva kalendriaasta vastava sortimendi aritmeetilist keskmist hinda. Samas tuleb arvestada, et RMK koostab müügistatistikat tehingute järel, millest tekib kuni kahekuuline viivitus võrreldes puiduturu hetkeolukorraga. Periooditi võib turul tekkida suurem nõudlus kindlate sortimentide järele, mis võib põhjustada seda, et madalama kvaliteediklassi sortimendi hind võib tõusta kõrgemaks kõrgema kvaliteediklassi sortimendi hinnast. Sellisel juhul tuleb kõrgema kvaliteediklassi sortimendi tulu hindamisel kasutada madalama kvaliteediklassi sortimendi hinda. Näiteks kui peenpalgi hind on müügistatistikas madalam paberipuu hinnast, siis tuleb peenpalgi tulu leida paberipuu hinna kaudu. Samuti juhul, kui müügistatistikas mõne sortimendi hind puudub, puudub järelikult sellel perioodil nõudlus selle konkreetse sortimendi vastu turul ning tulude arvutamisel tuleb kasutada madalama kvaliteediklassi sortimendi hinda. Kasvava metsa hindamisel hüvitamise eesmärgil kasutatakse RMK avaldatud hindamisele eelneva 12 kalendrikuu puidu müügihindade statistikat.. Hindamispõhimõtete kohaselt tuleb tulevikutulude ja -kulude hindamisel aluseks võtta stabiliseeritud sisendid, mistõttu analüüsitakse pikema perioodi tulude ja kulude andmeid ning välistatakse suuremad kõrvalekaldumised tavalisest olukorrast. Oluliste kõrvalekallete puhul nendes näitajates selgitatakse kõrvalekallete põhjused ja tehakse vajaduse korral kohandused. Kasvava metsa hindamise kontekstis on tulevikutulude ja -kulude arvestamine oluline hüvitamise eesmärgil hindamisel. Stabiliseerimist vajavad seejuures ennekõike tulud, sest puidu turuhinnad on üsna suure kõikumisega, seevastu kulud on pigem ühtlased ja eraldi stabiliseerimist ei vaja. Kuna puiduhinnad on viimastel aastatel olnud üsna kõikuvad, on kasvava metsa tulevikutulude ja -kulude hindamisel otstarbekas lähtuda viimase 12 kuu andmetest, sellest pikema perioodi andmed võivad olla mõjutatud ka üldisest turutõusust (turumuutusest), seevastu lühema perioodi andmed ei pruugi objektiivselt iseloomustada pikaajalist tulutootmise potentsiaali. 23 Punktid 8 ja 9 võimaldavad kiiresti muutuva puiduturu korral operatiivselt reageerida ja kasutada metsa tulude hindamisel suuremate kokkuostjate hinnapakkumistes kajastatud valitud kvaliteedile vastavate müügiartiklite keskmisi hindu. Erasektori hindasid, viitega andmeallikatele, kasutatakse juhul, kui kokkuostjate puidusortimentide keskmine vahelao hinnaks teisendatud lõpplao hind erineb RMK müügistatistikas avaldatud sortimentide keskmisest vahelao hinnast rohkem kui 20%. Suuremate kokkuostjate hinnapakkumise andmeid avaldab igakuiselt Maaleht. Samuti on andmeid võimalik töötlemata kujul saada nende ettevõtete kaudu, kes hinnainfot koondavad. Suuremate kokkuostjate lõpplao hindade vahelao hindadeks teisendamisel kasutatakse veokaugusest sõltuva transpordikulu arvutamiseks RMK veohindu. Veokauguseks loetakse vahemaad hinnatava katastriüksuse puidu ladustamise punktist lähima vastavat sortimenti kokku ostva ettevõtteni (L-EST koordinaatsüsteemis) linnulennult korrutatuna 1,25ga. Punkti 10 kohaselt hinnatakse ülestöötamist ja kokkuveokulusid, lähtudes metsa inventeerimise või paikvaatluse käigus määratud lähimast võimalikust puidu ladustamise kohast ja 1 m³ kohta raieliigile, tüvemahule ja kokkuveokaugusele vastavatest RMK avaldatud ülestöötamise ja kokkuveokuludest. Kogu likviidse metsamaterjali ülestöötamise kulu leitakse raiekulu (eurot/m3) ja likviidsete sortimentide mahtude summeerimisel saadud kogumahu korrutisena. Lõiked 2–4 reguleerivad metsa inventeerimise andmeid. Hindamisaruandes tuleb kajastada kasvava metsa inventeerimise täpsus, lähtudes metsa korraldamise juhendist. Kui inventeerimise andmete määramise täpsuses on tekkinud vaidlus või kui paralleelselt kehtivad inventeerimise andmed erinevad, teeb Keskkonnaagentuur kontrollmõõdistamise nendel eraldistel, kus väidetav erinevus inventeerimise andmetega võrreldes on suurem kui keskkonnaministri 16. jaanuari 2009. a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ § 13 lõigetes 1–4 sätestatud lubatud vea piir. Seejuures, kui metsainventeerimisest on möödunud rohkem kui terve vegetatsiooniperiood, tuleb enne kasvava metsa väärtuse hindamist kasvatada andmeid, kasutades määruse lisas 3 esitatud algoritmi. Paragrahviga 36 reguleeritakse kasvava metsa turupõhise väärtuse hindamist. Metsa turupõhine väärtus hinnatakse lisas 2 kirjeldatud viisil, arvestades likviidset puitu, raidmeid, põõsarinnet, mille hulka loetakse ka alusmets, üksikpuude rinne ning kütteväärtusega surnud puud ja lamapuit. Väärtuse hindamiseks summeeritakse lisas 5 kirjeldatud viisil ja kasutades esitatud algoritme ning seejärel lahutatakse lisas 7 kirjeldatud viisil arvestatud metsamaterjali ülestöötamise kulud. Kasvava metsa hindamise akt koostatakse lisas 8 kirjeldatud vormil. Paragrahviga 37 reguleeritakse kasvava metsa hindamist hüvitamise eesmärgil. Lõige 1 sätestab, et kasvava metsa tulevikutulude ja -kulude nüüdisväärtuse arvutamisel kasutatakse diskonteerimise perioodi pikkusest tulenevat muutuvat diskontomäära, mis on leitud lisa 2 kohaselt, ja hüvitusväärtus hinnatakse tulevikutulude ja kulude kaudu. Väärtuse hindamisel arvestatakse nii likviidset puitu kui ka kütteväärtusega surnud puud ja lamapuitu. Samuti hakkepuidu tooraineks olevaid raidmeid, põõsarinnet ja alusmetsa. Kasvava metsa tulevikutulude ja -kulude nüüdisväärtuse arvutamisel kasutatakse muutuvat diskontomäära, mis sõltub diskonteerimise perioodi pikkusest (aeg küpsusvanuseni). Minimaalne diskontomäär ei saa olla väiksem kui 2% ja maksimaalne on kahekordne eelnenud 12 kalendrikuu intresside aritmeetiline keskmine, kuid mitte suurem kui 5%. Lõige 2 kirjeldab noorema kui latimetsa ja keskealise piiril oleva metsa hüvitusväärtuse hindamist. Üksikpuude rinde esinemisel hinnatakse see sarnaselt turuväärtuse hindamisele sortimentide mahtude ja neile vastavate ühikuhindade korrutiste summana, millest lahutatakse 24 lisas 7 kirjeldatud viisil arvestatud metsamaterjali ülestöötamise kulud. Vajadusel liidetakse saadud summale uuenenud metsa väärtus. Lõige 3 reguleerib uuenenud metsa väärtuse hindamist. Latimetsal ja sellest noorematel puistutel (puistu enamuspuuliigi diameeter on alla 12 cm) leitakse väärtus lisas 2 kirjeldatud viisil, lähtudes RMK eelneva aasta kuusekultuuride keskmisest rajamiskulust (baaskultiveerimiskulust) ja puuliigipõhisest koefitsiendist. Seejärel toimub teoreetiline kasvatamine, kuni puistu on latimetsa ja keskealise metsa piiril (diameeter 12 cm või vanus 0,5 küpsusvanust), ning arvutatakse teoreetilised harvendus- ja lageraiest saadavad sortimendid, keskmised tüvemahud ning raieteni kuluv aeg. Leitud sortimentide (jämepalk, peenpalk, paberipuit ja küttepuit) kogused korrutatakse vastavate sortimentide vahelao hindadega ja liidetakse. Saadud summast lahutatakse ülestöötamiskulud (leitakse lisas 6 toodud valemi järgi). Harvendusraie ja lageraie tulud ja kulud diskonteeritakse, kasutades raieni kuluvat aega ning intressimäära. Kui harvendusraiest saadav puhastulu osutub suurte kulude tõttu negatiivseks, võrdsustatakse see nulliga. Kui puistu teoreetiline väärtus latimetsa-keskealise piiril osutub metsa uuenduskulust väiksemaks, siis kasutatakse viimast. Edasi arvutatakse teoreetiline latimetsa ja keskealise piiril oleva puistu kõrgus ning puistu väärtus. Kui puistus on hektari kohta alla 1500 elujõulise puu, korrutatakse leitud hind läbi elujõuliste puude arvuga ja jagatakse 1500. Lõige 4 sätestab, et arenguklasside „keskealine“ ja „valmiv“ korral hinnatakse kasvava metsa väärtus puistu raieküpseks kasvatamise kaudu, lähtudes keskkonnaministri 27.12.2006 määrusega nr 88 kehtestatud „Metsa majandamise eeskirjas“ sätestatud uuendusraie ja harvendusraie tingimustest ning hindamiseks tuleb kasutada lisas 2 esitatud metoodikat ning lisades 3, 4 ja 6 esitatud algoritme. Lõige 5 kirjeldab kasvava metsa hüvitusväärtuse leidmist keskealiste ja valmivate metsade korral. Selleks summeeritakse lisas 5 kirjeldatud viisil sooritatud arvestusliku sortimenteerimise tulemusena leitud sortimentide mahtude ja neile vastavate ühikuhindade korrutised ning seejärel lahutatakse lisas 7 kirjeldatud viisil arvestatud metsamaterjali ülestöötamise kulud. Lõige 6 kirjeldab „küpse“ metsa arenguklassile vastava puistu hüvitusväärtuse arvutamist. Küpsusnormatiivides (keskkonnaministri 27.12.2006 määruse nr 88 „Metsa majandamise eeskiri“ § 3) sätestatud vanuse ja diameetriga kasvava metsa hüvitusväärtus saadakse raietulude ja -kulude summeerimisel. Raietulu arvutatakse olemasolevast tagavarast saadavate sortimentide koguste korrutamisel ühikuhindadega. Raiekulude arvutamise valem on toodud lisas 7. Sarnaselt kirjeldatule arvutatakse hüvitusväärtus ka puistutele, mille enamuspuuliigil on lageraie lubatud igas vanuses või mille esimese rinde täius on ≤40%. Lõige 8 sätestab, et määruse alusel arvutatud kasvava metsa turuväärtuse ja hüvitusväärtuse vahe on metsa kasvatamisest saamata jääv tulu, mida isik oleks saanud, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Kui turuväärtus osutub hüvitusväärtusest kõrgemaks, siis metsast saamata jäävat tulu ei teki ja hüvitusväärtusena kasutatakse kõrgeimat leitud väärtust. Kasvava metsa hüvitamise eesmärgil tehtud hindamise akt tuleb lõike 7 kohaselt koostada lisas 9 sätestatud vormil. 25 2.6 Lõppsätted Paragrahvis 38 sätestatakse rakendussäte, mille kohaselt määruse jõustumisel kehtivatele riigivaraseaduse alusel seatud servituutidele, välja arvatud kasutusvaldus, rakendatakse määruse § 24 lõiget 6: „(6) (6) Kui kasutustasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot, hinnatakse kasutustasuks kümme eurot või rakendatakse perioodilise tasu asemel ühekordset kasutustasu kogu kasutusperioodi kohta järgmiselt: 1) vähemalt 10 aastaks või tähtajatult sõlmitavas lepingus on ühekordseks kasutustasuks kinnisasja kasutuslepinguga koormatava osa väärtus; 2) lühemaks kui 10 aastaks kasutamiseks andmisel kasutusperioodile vastav osa. Kui aastane kasutustasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot, hinnatakse kasutustasuks kümme eurot või rakendatakse perioodilise tasu asemel ühekordset kasutustasu kogu kasutusperioodi kohta.“. Rakendussäte on analoogne eelnõukohase määrusega kehtetuks tunnistatava Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ §-le 12, mille kohaselt nimetatud määruse jõustumisel kehtivatele riigivaraseaduse alusel seatud servituutide, välja arvatud kasutusvaldus, lepingutele rakendatakse § 8 lõiget 3. Viidatud § 8 lõige 3 sätestab omakorda, et kasutustasu ei määrata, kui riigivaraseaduse alusel seatud servituudi, välja arvatud kasutusvaldus, aastatasu kujuneb alla kümne euro. Seega on kasutusvaldusele tehtud teistest servituudilepingutest erisus ning määrus tagasiulatuvalt ei rakendu. Paragrahviga 39 muudetakse Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrust nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“. Punktiga 1 tunnistatakse kehtetuks määruse §-d 71 ja 72, mis reguleerivad kinnisasja väärtuse määramist ja metsaga kinnisasja väärtuse määramist. Paragrahvide kehtetuks tunnistamine on vajalik, kuivõrd neis sisalduvat reguleerib eelnõukohase määrusega kehtestatav kord. Punktiga 2 lisatakse määrusesse § 73, millega lisatakse ühene viide, et kinnisasja, sealhulgas metsaga kinnisasja väärtuse määramisel lähtutakse maa hindamise seaduse § 8 lõike 2 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse määrusest ehk erakorralise hindamise korrast. Punktiga 3 tunnistatakse kehtetuks määruse lisad, kuivõrd need on seotud kehtetuks tunnistatava §-ga 72, st metsaga kinnisasja väärtuse määramisega, mida reguleerivad eelnõukohane määrus ja selle lisad. Paragrahviga 40 tunnistatakse kehtetuks Vabariigi Valitsuse 25.10.1996 määrus nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“ ja Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määrus nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“, kuivõrd nende sisu on integreeritud eelnõukohasesse määrusesse. 3. Eelnõu terminoloogia ja vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõus ei kasutata uusi termineid. Eelnõu reguleerimisala ei puuduta Euroopa Liidu õigust. 4. Määruse mõju Kinnisasja hindamise põhimõtted on praegu sätestatud mitmes õigusaktis, seejuures on regulatsioonid puudulikud metsa hindamiseks ja hüvitamise eesmärgil hindamiseks. Sellise ebamõistliku olukorra lahendamiseks ja maaomanike võrdse kohtlemise tagamiseks on põhjendatud koondada kinnisasja hindamist puudutavad reeglid ühte määrusesse ning vajalikus osas täiendada uute põhimõtetega. 26 Kaasnev mõju Mõju majandusele Sihtrühm. Kinnisasja erakorralise hindamise määruse kehtestamine avaldab potentsiaalselt mõju kinnisasjadega tehinguid tegevatele isikutele (sealhulgas kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omanikele), samuti riigiasutustele ja kohalikele omavalitsustele, kellele kuuluva kinnisasja erakorraliseks hindamiseks määrust kasutatakse või kes hindavad kinnisasju oma menetluste raames. Samuti on sihtrühmaks kutselised hindajad, kes saavad määrust kasutada abivahendina (lisaks hindamisstandarditele) erakorralistel hindamistel. Sihtrühma suurus keskmine. Mõju avaldumise sagedus on keskmine. Määrus avaldab mõju juhul, kui seda kasutatakse kinnisasja erakorraliseks hindamiseks, seejuures on määruses sisalduv olulises osas juba praegu eri õigusaktides reguleeritud. Füüsilistest ja juriidilistest isikutest maaomanikud puutuvad oma kinnisasja hindamisega kokku pigem harva. Maa-amet puutuvad hindamistega kokku iga päev (Maa-ameti hindamisosakond tellib igal aastal üle 200 ja teeb ise üle 2000 hindamise), samuti on hindamine kutseliste hindajate igapäevatöö. Menetlejad ja kohalikud omavalitsused puutuvad erakorralise hindamisega kokku keskmiselt, st juhul, kui hindamine on vajalik nende kinnisasjade hindamiseks või nendega seotud menetluste tarbeks. Mõju ulatus on keskmine. Kuivõrd suures osas on tegemist olemasolevate õigusaktide integreerimisega ja ühtlustamisega, ei ole määrusel tervikuna varasemast oluliselt erinevat mõju. Suuremat mõju omab lisanduv ühtse kasvava metsa hindamise ja hüvitamise eesmärgil hindamise regulatsioon. Eelkõige on positiivne mõju maaomanikule, kuna luuakse ühtsed ja kõigile võrdsed alused metsaga kinnisasja hindamiseks, muuhulgas ka kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja hindamiseks. Samuti kaasneb positiivne mõju seoses hüvitamise eesmärgil hindamisega, sest üksikasjalikum hüvitamise regulatsioon seni puudus. Lisaks mõjutab määrus positiivselt Maa-ametit ja teisi riigiasutusi, kellel on menetlejana õigus erakorralist hindamist teha, kuivõrd annab selleks selgemad ja ühtsemad alused ja hindamisprotsessi kaardistamiseks sõltuvalt hindamise eesmärgist. Samuti mõjutab määrus positiivselt kutselisi hindajad, kelle ülesanded on olnud mitme hindamist reguleeriva akti vahel killustunud – uus määrus reguleerib selgemalt nende õigusi ja kohustusi erakorralisteks hindamisteks. Seejuures on nii kutselisi hindajaid kui ka riigiasutusi, kes erakorralise hindamisega enim kokku puutuvad, kaasatud ka eelnõu väljatöötamisse. Seega muudab määrus hindamise põhimõtted maaomanikele, menetlusosalistele, menetluste läbiviijatele ja hindajatele läbipaistvamaks ning aitab kaasa isikute ühetaolise kohtlemise tagamisele. Ebasoovitavate mõjude risk puudub, kuivõrd määrusega integreeritakse peaasjalikult kokku juba olemasolev regulatsioon ning täiendatakse vajalikuga, st luuakse kõigi jaoks ühtsed ja selged alused erakorralisteks hindamisteks. Seega on määruse mõju majandusele väheoluline. Mõju riigiasutuste töökorraldusele Sihtrühm. Määrus puudutab enim Maa-ametit, samuti teisi riigiasutusi (eelkõige Transpordiametit, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskust, Keskkonnaametit), kelle kinnisasjaga seoses erakorralist hindamist tehes määrust kasutatakse või kes hindavad kinnisasju oma menetluste raames. Seega on sihtrühma suurus väike. 27 Mõju avaldumise sagedus on keskmine. Määrus avaldab riigiasutustele mõju juhul, kui seda kasutatakse kinnisasja erakorraliseks hindamiseks, seejuures on määruses sisalduv olulises osas juba praegu eri õigusaktides reguleeritud, välja arvatud 4. ja 5. peatükk. Mõju ulatus on väike. Kuivõrd suures osas on tegemist olemasolevate määruste integreerimiste ja ühtlustamisega, ei ole määrusel tervikuna varasemast oluliselt erinevat mõju, kuid see kiirendab hindamiste tegemist ja automaatsete hindamismudelite kasutusele võtmist, eriti kasvava metsa hindamisel, aga ka maa hindamisel lihtsamates tehingutes kui kasutatakse maa korralisel hindamisel leitud maa maksustamishinda. Pikemas perspektiivis tekib automaatsete hindamismudelite kasutusse võtmisega võimalus juba planeerimisprotsessi prognoosida omandiõiguse piirangute seadmise hüvitamiseks vajalikke kulusid. Positiivseks mõjuks on ka andmete kvaliteedi paranemine andmekogudes, mida automaatsed hindamismudelid kasutavad. Ebasoovitavate mõjude risk on väike ning seisneb eelkõige arenduskuludes, mis kaasnevad metsa hindamise infosüsteemi arendamisega, et kõikidel riigiasutustel ja soovi korral ka kohalikel omavalitsustel ja võimalusel avalikkusel oleks kiire tehniline võime hinnata metsa kehtestatava metsa hindamise metoodika alusel. Seega on määruse mõju riigiasutuste töökorraldusele väheoluline. 5. Määruse rakendamisega seotud kulud ja tulud ning vajalikud tegevused Määruse rakendamisega vahetult riigieelarvelisi kulusid ei kaasne, kuivõrd olulises osas on tegemist olemasolevate õigusaktide integreerimisega ühte õigusakti. Võimalusega, et hariliku väärtuse hindamist ei pea alati tellima kutseliselt hindajalt, vaid seda võib teha ka Maa-amet, hoitakse kokku eelarvekulusid vähemalt 500 000 eurot aastas. Maa- amet teeb hinnanguliselt 2000 hindamist aastas, tegevuskulud selle teenuse eest on Maa-ametil u 50 000 eurot aastas, st ühe hinnangu kuluks on u 25 eurot/tk. Kui tellida samas mahus ja samal üldistustasemel hindamisteenus kutseliselt hindajalt, oleks kuluks u 600 000–1 000 000 eurot (arvestusega 300–500 eurot/tk), täismahus eksperthinnangu tellimisel kuni kaks korda kallim. Tegemist ei ole otseselt määruse mõjuga, kuna tegemist on aastatepikkuse praktikaga, mille aluseid uue määrusega üksnes täpsustakse, kuid oluline on teadvustada riigi kulude kokkuhoidu, mis tuleneb lihtsustatud hindamisvõimalustest. Kulusid lisandub metsa hindamise infosüsteemi (automaatne hindamismudel) arendamisest metsaregistri juurde, et kõikidel riigiasutustel oleks kiire tehniline võime hinnata metsa kehtestatava korra alusel. Infosüsteemi arenduskuluks kavandatakse hinnanguliselt 100 000 eurot, millele lisandub käibemaks ning mis on kavas taotleda riigieelarvest. Kalkulaatori olemasolu kiirendab kasvava metsa väärtuse hindamist ja menetlusi, võimaldab paremini eelarvestada rahavajadust, samuti võimaldab arvestada ka kogu riigimetsa rahalist väärtust ja aitab kokku hoida riigi kulusid. Näiteks 2022. aasta maa korraliseks hindamiseks välja arendatud maa korralise hindamise infosüsteemiga (automaatne hindamismudel) on ühe maaüksuse väärtuse hindamise kulu umbes 1 euro/tk. Täiendavalt on määrus seotud kaitstavat loodusobjekti sisaldava maa riigile omandamisega seotud kulutustega. Eelnõukohase määruse jõustumisel suureneb tõenäoliselt omandamiseni jõudvate kinnisasjade hulk, kuid arvestades, et viimastel aastatel ei ole omandamiseks riigieelarvest eraldatud summat kogumahus ära kasutatud, ei mõjuta määruse jõustumine otseselt ka iga-aastast eelarvet. Kui kinnisasjade hulk märkimisväärselt tõuseb, võib tekkida 28 olukord, kus omandamiste eelarves ette nähtud summa saab otsa enne aasta lõppu. Sel juhul jätkatakse omandamistega järgneval aastal vastavalt järjekorrale. 6. Määruse jõustumine Määrus jõustub üldises korras, kuivõrd olulises osas sisaldub määrusega reguleeritav juba kehtivates õigusaktides ning määruse jõustumisel hakatakse seni kehtinud õigusaktide asemel rakendama uut. Samuti pole vaja üleminekuaega metsaga kinnisasja hindamiseks, kuna seni ei ole üldist korda kinnisasjal kasvava metsa hindamiseks kehtestatud. Määruse jõustumisel on võimalik hindamistel aluseks võtta ühtsetel alusel loodud metsa hindamise metoodika, mis tagab ka maaomanikele ühetaolised hinnangud. 7. Eelnõu kooskõlastamine Eelnõu esitatakse eelnõude infosüsteemi EIS kaudu kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile, Rahandusministeeriumile, Kaitseministeeriumile, Siseministeeriumile ning arvamuse avaldamiseks Eesti Linnade ja Valdade Liidule, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Erametsaliidule ja Eesti Põllumajandus-Kaubanduskojale. 29  Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ eelnõu seletuskirja lisa HINDAMISE LÄHTEÜLESANDE NÄIDIS (Riigivaraseaduse alusel hindamine) Hinnatav vara Harju maakond, Kuusalu vald, Allika küla, Allika Kinnistu registriosa 2748268 Katastritunnus 66703:001:0309 Pindala 2,50 ha Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Koormatised ja Kinnistusraamatu III jakku kandena nr 1 on 23.11.2010 sisse kantud isiklik kasutusõigus kitsendused Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857, kehtetu ärinimi Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ) kasuks. Isiklik kasutusõigus elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses elektrivõrgu majandamiseks vastavalt 16.11.2010 lepingu punktidele 3, 4 ja 5. Isikliku kasutusõiguse leping on lisatud lähteülesandele (Lisa 1). Omanik Eesti Vabariik Riigi kinnisvararegistri KV11111 kood Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Tellimuse alus Leping nr 12 Hindamise alused Riigivaraseadus; Vabariigi Valitsuse määrus „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“; Standardiseeria EVS 875 „Vara hindamine“ Hinnatav väärtus Turuväärtus Hindamisaruande vorm Eksperthinnang Kaasatavad isikud ja 1. Kaasata kinnisasja omanik ja kinnisasja valdaja ülevaatuse korraldamiseks. Teavitada kontaktandmed nimetatud isikuid hindamisest ja kinnisasja ülevaatusest. Isikute soovi korral pakkuda võimalust viibida ülevaatuse juures. Hindamisaruandes esitada info, millal ja mis vormis esitati isikutele kutse viibida ülevaatuse juures, ning isikute vastused. 2. Vajaduse korral kaasata teiste erialade eksperte. Eksperdi kaasamise tasu tuleb tööde tegijal endal eraldi kokku leppida ning tasuda. Kinnisasja koormavate Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid. lepingute andmed Teadaolev info senise Ortofoto kohaselt on tegemist haritava maaga. Juurdepääs kinnisasjale on avalikult maakasutuse kohta kasutatavalt teelt. Planeeringute info Kuusalu Vallavolikogu 19.12.2001 otsusega nr 68 kehtestatud Kuusalu valla üldplaneeringu kohaselt jääb osa kinnisasjast elamu reservmaa alale, ülejäänud alale maakasutuse juhtotstarvet määratud ei ole. ÜP materjalid: https://www.kuusalu.ee/kehtivad-uldplaneeringud Detailplaneering puudub. Lisatingimused Hindamisaruanne on vastavalt avaliku teabe seadusele avalik, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Lisatud dokument Kinnistusraamatu dokumendid Tellija Maa-amet 30 EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: KEM/23-0072 - Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ eelnõu Kohustuslikud kooskõlastajad: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium; Haridus- ja Teadusministeerium; Justiitsministeerium; Kultuuriministeerium; Kaitseministeerium; Siseministeerium; Maaeluministeerium; Rahandusministeerium; Eesti Linnade ja Valdade Liit; Sotsiaalministeerium; Välisministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Kooskõlastamise tähtaeg: 02.02.2023 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/6b9470dc-7bc6-4edd-9177-e16962ccc799 Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/6b9470dc-7bc6-4edd-9177-e16962ccc799?activity=1 Eelnõude infosüsteem (EIS) https://eelnoud.valitsus.ee/main