Andry Krass, Pille Pettai, Ando Eelmaa Teie 20.02.2023 nr KL-1/7
Eesti Omanike Keskliit, advokaadibüroo
LEVIN, Eesti Erametsaliit Meie 31.07.2023 nr 1-11/23/7-2
[email protected]
Märgukiri seoses kinnisasja avalikes
huvides omandamisega
Eesti Omanike Keskliit (edaspidi EOKL) on oma 17.02.2023 märgukirjas nr KL-1/7 esitanud
tähelepanekud kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) ja
kinnisasjade avalikes huvides omandamise menetlusprotsessi kohta. Justiitsministeerium on
14.04.2023 kirjaga nr 10-4/1375-2 EOKL pöördumisele vastates märkinud muuhulgas, et jääb
ootama Keskkonnaministeeriumi, Kaitseministeeriumi ja Maa-ameti seisukohta KAHOS-e
muutmise vajaduse kohta. Tulenevalt eeltoodust esitame Maa-ameti tähelepanekud EOKL-i
märgukirjale.
1.KAHOS § 10
EOKL leiab, et KAHOS § 10 lõigete 1 ja 2 rakendamise aluseid tuleb täpsustada, kuna need
jätavad menetluse läbiviijale liigselt kaalutlusruumi, kas kinnisasi tuleks omandada avalikes
huvides osaliselt või tervikuna. Justiitsministeerium on oma 14.04.2023 vastuskirjas EOKL-le
juba selgitanud, et isiku õiguste kaitse, selgitamis-ja põhjendamiskohustus ning avalike huvide
tasakaalustamine isiku huvidega on haldusorgani ülesanne ja haldusorganile jäetud kaalutlusõigus
on avalik-õiguslikes suhetes tavapärane ja iseloomulik. Kinnisasja avalikes huvides omandamise
menetlus ei ole selles osas kuidagi erakordne. Isikul on menetluse käigus võimalik esitada oma
arvamus omandamise ulatuse osas ja haldusorgan peab põhjendama isiku väidetega nõustumist
või mittenõustumist. Seega on tegemist seadusandja poolt teadlikult jäetud kaalutlusruumiga, mis
võimaldaks arvestada iga omandamisele kuuluva kinnisasja omaniku personaalseid seisukohti ja
konkreetset olukorda. Seetõttu ei ole otstarbekas seaduses reguleerida detailsemalt osaliselt või
tervikuna omandamise vajaduse üle otsustamist.
Lisaks juhime tähelepanu, et mitte kõik piirangud, mida isikud avalikes huvides taluvad, ei kuulu
riigi poolt hüvitamisele. Sealhulgas ei ole riigil kohustust hüvitada kõiki planeeringutest või
muudest avalikes huvides seatud kitsendustest tulenevaid piiranguid. Riigikohtu
põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on otsuse nr 5-21-3 punktis 40 märkinud et põhiseadus
ei nõua igasuguse üldistes huvides isikule seatud omandikitsenduse hüvitamist. Samuti ei tulene
põhiseadusest nõuet, et hüvitise maksmise kohustuse korral oleks hüvitis täielik ja kohene. Isikule
tuleb tema omandile seatud kitsendustega tekitatud kahju hüvitada eelkõige juhul, kui hüvitise
maksmata jätmine läheks vastuollu PS §-st 12 tuleneva võrdsuspõhiõiguse ja PS §-st 11 tuleneva
proportsionaalsuse põhimõttega. Seetõttu on alusetud EOKL-i etteheited, et isikule ei hüvitata
planeeringutest tulenevaid piiranguid, kui need ei ole seotud KAHOS-e alusel läbiviidava
menetlusega ja omandamise eesmärgiga.
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 /
[email protected] / www.maaamet.ee
Registrikood 70003098
2.KAHOS § 12
Seoses väärtuse väljaselgitajaga (KAHOS § 12 lõige 2) ja hindamise lähteülesande koostamisega
(KAHOS § 12 lõige 4 jt) märgime, et põhjendamatud on EOKL-i märkused, nagu Maa-ametil ei
oleks tahet viia menetlusi läbi erapooletult või nagu toimuksid menetlused omandaja huvisid
ettepoole seades. Maa-amet tegutseb menetlusi läbi viies kooskõlas kehtiva õigusega, kaaludes
kõiki asjaolusid. Asjaolu, et Maa-amet püüab omanike huvisid maksimaalselt arvestada ja
põhjendab mittearvestamist omanikele piisavalt, tõendab ka sundvõõrandamise otsuste osakaal,
olles 1% kõikidest omandatud kinnisasjadest.
Samuti ei saa nõustuda, et Maa-ametil puudub kinnisasjade hindamiseks vajalik pädevus. Maa-
amet on riiklik kinnisasjade võõrandamise tehingute registri pidaja, mis tähendab seda, et Maa-
ametil on olemas kõik vajalikud alusandmed kinnisvara väärtuse analüüsiks, mh kantakse
tehingute andmebaasi maakatastriseaduse § 9 lõikes 22 loetletud andmed. Lisaks on Maa-ametil
olemas ka vajalik inimressursiga seotud pädevus. Maa-ametis töötab käesoleval ajal kolm
pikaajalise hindamiskogemusega kutsega kinnisvara hindajat, kellest kaks omavad kõrgeimat, 7.
taseme kutsetunnistust ja kaks inimest on olnud tegevad EVS 875 standardi väljatöötamisel.
Seoses hindajate kutsetegevusega märgime, et Maa-amet ei ole kinnisvara hindamise kutse
andjaks, vaid seda ülesannet täidab Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing. Ekslik on arusaam, nagu
oleks varasemalt Maa-ameti poolt väljastatud tegevuslitsents sama, mis kutsetunnistus. Maa
hindamise tegevuslitsents, mida Maa-amet väljastas kuni 14.03.2022, oli ette nähtud maa
hindamise seaduse alusel hindamise läbiviimiseks, mis oli aluseks maksustamisel, erastamisel ja
maakorralduse läbiviimisel ning õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel. Maa-amet ei
ole kunagi andnud litsentse, mille eesmärk on tegutsemine tavapärases kutsetegevuses hindajatena,
sh hüvitamise eesmärgil hindamised või krediidiasutustele tagatiste hindamised.
Ekslik on ka arusaam, et Maa-amet annab hindajatele ette hindamismetoodika või et Maa-amet
sekkub kuidagi hindaja kutsetegevusse. Maatüki kasutamise võimalikke perspektiive
analüüsitakse planeeringute info põhjal ja vajadusel tehakse päring kohalikule omavalitsusele.
Hindamise lähteülesande koostamine tellija poolt (ja ka mitmed teised olulised hindamise
läbiviimist puudutavad küsimused) on tänaseks reguleeritud Vabariigi Valitsuse 09.03.2023
määrusega nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ ja Maa-amet tellijana kooskõlastab
hindamise lähteülesande ka omandatava kinnisasja omanikuga. Kahjude hindamisel on
haldusorganil menetluse läbiviijana kohustus lähtuda kehtivast õigusest ja analüüsida ka
iseseisvalt, kas kahjud on tõendatud. Võimalikud õigus- ja hinnavaidlused lahendatakse
läbirääkimise teel.
Praktikas tellitakse hinnang kutseliselt hindajalt (keerulisematel juhtudel) või teostab hindamise
Maa-amet ise KAHOS § 12 lõike 2 kohaselt maa hindamise seaduse alusel kinnitatud metoodika
alusel (lihtsamatel juhtudel). Maa-amet ei hinda hoonestatud kinnisasju ega arendusalasid, selliste
varade hindamine tellitakse kutseliselt hindajalt. Ka hindajad kasutavad alusandmetena Maa-ameti
tehingute andmebaasi. Oluline on märkida, et isegi kui Maa-amet selgitab välja maa väärtuse, siis
ei võta see maaomanikult õigust tellida võrdlev hindamisaruanne. On ka juhtumeid, kus Maa-amet
on kaasanud hindamisvaidluste lahendamisse mitu erinevat eksperti.
Eeltoodust tulenevalt on Maa-amet nii tehinguregistri pidaja staatuse, maa korralise hindamise
ning ka muu hindamiskogemuse kaudu metoodilistes küsimustes eelkõige menetlusosaliste
abistajaks. Hindajale lähteülesande koostamisel tuuakse välja, milliseid võimalikke kaasnevaid
kahjusid hinnata tuleb ning lähteülesanne kooskõlastatakse ka maaomanikuga, kes saab esitada
enne hindajale edastamist või ka hindamise käigus oma seisukoha. Seejuures saab kaasnevate
kahjude hüvitamisel siiski jääda vaid seaduses lubatud piiridesse, tagades samaaegselt ka isikute
võrdne kohtlemine võrreldavates olukordades.
Seoses viitega KAHOS § 12 lõikele 5 osundame, et 16.07.2023 jõustus relvaseaduse muutmise ja
sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus, millega korrigeeriti kulumi arvestamist
hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamisel.
2
3.KAHOS § 24
Seoses KAHOS §-ga 24 peab EOKL vajalikuks, et vahetusmaadega seotud hindamiskriteeriumid
tuleb lahti seletada seaduses ja selle alusel antavas määruses. EOKL leiab, et vahetusmaaks
kõlblikkuse hindamine käib sisuliselt Maa-amet suva järgi ja Maa-amet ei ole motiveeritud
asendusmaad leidma. Selgitame, et vahetamine toodi KAHOS-e regulatsiooni eesmärgiga
hüvitada avalikes huvides vajaliku objekti (nt raudteetrassi) allajääva kinnisasja kaotus ning on
põhjendatud asendada selline kinnisasi võimalikult sarnase kinnisasjaga. Seetõttu on sätestatud ka
KAHOS-es kriteeriumid, mille kohaselt peavad vahetatavad kinnisasjad olema oma
kasutusotstarbelt sarnased ning asuma sarnases turupiirkonnas. Vahetusmaade väljaselgitamisel
vaadatakse kinnisasjade sihtotstarbeid ja üldplaneeringus kavandatud maakasutuse juhtotstarbeid,
kuivõrd vahetada saab ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi ning erandina ka erineva
sihtotstarbega katastriüksusi, kui vahetusmaa maa-ala üldplaneeringus kavandatud perspektiivne
maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele.
Samuti analüüsib Maa-amet vahetatavate kinnisasjade turupiirkondi, kaasates seejuures vajadusel
hindaja. Vara hindamist reguleeriva Eesti Standard EVS 875 osa 10 EVS 875 10:2019 punkti
6.2.3.2 kohaselt iseloomustavad turupiirkonda homogeenne kasutus ja sarnane tulu tootmise
potentsiaal (sarnane väärtustase). Seega on vahetamisel oluline, et kinnisasjadel oleks sarnane
kasutus ja väärtustase. Lisaks eelnevale peab menetluse läbiviija arvestama ka teistes seadustes ja
õigusaktides sätestatuga. Sageli tuleb sobiv vahetusmaa riigile kuuluvast kinnisasjast välja jagada.
Sellisel juhul selgitab menetluse läbiviija välja koostöös kohaliku omavalitsusega, kas ja millistes
piirides on jagamine võimalik, arvestades planeeringutes sätestatut (nt üldplaneeringutes võib olla
kehtestatud jagamisel tekkiva kinnisasja minimaalne suurus) kui ka maakorraldusseaduse § 5
sätestatud maakorralduse nõudeid. Kui soovitud vahetusmaa ei vasta KAHOS-e kriteeriumitele
või ei ole selle moodustamine võimalik teistest õigusaktidest sätestatust tulenevalt, on Maa-amet
sellest osapooli ka teavitanud ning keeldumist põhjendanud. Märgime, et ka vahetamisel peab riik
saama kaaluda põhjendatud huve ja vahetamine on kahepoolne tehing, mis eeldab nii maaomaniku
kui ka riigi nõusolekut.
Kokkuvõtlikult nõustume, et KAHOS-e regulatsiooni ülevaatamine ning vajadusel täpsustamine
on ühese arusaadavuse huvides mõistlik, kuid oluline on rõhutada, et Maa-amet on ka kehtiva
regulatsiooni alusel läbi viidud menetlustes rakendanud talle antud õigusi kohaselt, kaalutletult ja
arvestades igakülgselt võrdse kohtlemise põhimõtet. Juhul kui KAHOS otsustakse avada, on Maa-
amet valmis igakülgselt koostööd tegema parimate lahenduste leidmisel.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Tambet Tiits
peadirektor
Teadmiseks: Justiitsministeerium, Regionaal- ja Põllumajandusministeerium,
Kaitseministeerium
Marje Kolmar-Grüner
5564 4559
[email protected]
Anneliina Siitan
5682 2623
[email protected]
3