Taotlus kinnisasjade vahetamiseks avalikul eesmärgil

A B  Maa-amet [email protected] 20.12.2018 nr 15-4/18/60017-1 Laeva veoautode parkla ja puhkekoha projekti kooskõlastamiseks esitamine ja vahetuseks sobivate maaüksuste välja selgitamine Maanteeametil on plaanis alustada 2019. aastal Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha ehitust. Palume kooskõlastada Põhimaantee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 159,7 – 159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojekt. Projekt on kättesaadav järgmiselt lingilt: https://pilv.mkm.ee/s/9xXu6EZlDckmXzz Ühtlasi soovime selgitada välja, millised on võimalused maade vahetamiseks, sest projekti alal asuvate maade omanikud on avaldanud selleks soovi. Maade vahetamiseks on järgmised ettepanekud:  Kanjoni kinnistu, registriosa nr 1777704, katastriüksusest tunnusega 38301:002:0525, sihtotstarve ärimaa 100%, äralõige ca 786 m2, projekti asendiplaanil tähistusega „3“. Kinnistu omanik on avaldanud soovi vahetusmaad kõnealuse katastriüksusega piirnevast reformimata maast, mis on projekti asendiplaanil tähistusega „2“ ning Lisas 1 oleval maade plaanil tähistusega „A“.  Kinnistu registriosa nr 4435304, Alma katastriüksusest tunnusega 79601:001:0200, sihtotstarve tootmismaa 100%, äralõige ca 8428 m2, projekti asendiplaanil tähistusega „4“. Kinnistu omanik on projekteerimise faasis väljendanud soovi saada asendusmaad piirnevatest reformimata maadest. Reformimata maade asukohad on näidatud Lisas 1 tähistega „A“ ja „B“. Palume Maa-ameti seisukohta kas nimetatud reformimata maaüksuseid on võimalik kasutada asendusmaadena, mis on vajalikud Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojekti realiseerimiseks. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Oleg Lužetski Lõuna regiooni ehitusosakonna juhataja Lisa1: Maade plaan Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) Jana Laanemets 7408105 [email protected] 2 (2)  Oleg Lužetski Teie 20.12.2018 nr 15-4/18/60017-1 Maanteeamet [email protected] Meie 08.02.2019 nr 6-3/19/571-3 Põhimaantee 2 (E263) Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa km 159,7 – 159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojekt Austatud Oleg Lužetski Maanteeametil on plaanis alustada 2019. aastal Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha ehitust. Olete edastanud 20.12.2018 kirjaga nr 15-4/18/60017-1 Maa-ametile kooskõlastamiseks Maanteeameti lõuna regiooni tellimusel OÜ Reaalprojekt poolt koostatud „Põhimaantee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 159,7 – 159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojekti“. Samuti olete palunud seisukohta võimalike vahetusmaade osas. Kiri on registreeritud Maa-ameti dokumendiregistris 09.01.2019 nr 6-3/19/571. Projekti kohaselt on kavandatud äralõiked Alma kinnisasja (kü 79601:001:0200) ja maantee vahelisest reformimata maast 2 918 m2 ulatuses (POS 2a) ja 358 m2 ulatuses (POS 2b). OÜ-lt Reaalprojekt 06.02.2019 suuliselt saadud info kohaselt on äralõige POS 2a ettenähtud maantee ehitamiseks ning äralõige POS 2b võimalikuks vahetusmaaks projekti raames eraomandis olevast Kanjoni kinnisasjast (kü 38301:002:0525) tehtava 786 m2 suuruse äralõike vastu. Tartu Vallavalitsuse 01.02.2019 kirja nr 7-3/2-2 kohaselt puuduvad Alma kinnisasja ja maantee vahelise reformimata maa osas teiste isikute taotlused. Maa-amet nõustub „Põhimaantee 2 (E263) Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa km 159,7 – 159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojektiga“ maantee ehitamiseks vajaliku äralõikega POS 2a reformimata maast. Juhime tähelepanu, et reformimata maal tuleb maareform läbi viia enne kavandatud tööde teostamist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 22 lõike 1 punkti 4 kohaselt võib menetluse läbiviija pakkuda kinnisasja omanikule omandamise eesmärgist ja olukorrast tulenevalt maakorralduse läbiviimist. Maakorraldus viiakse läbi maakorraldusseaduses (edaspidi MaaKS) sätestatud korras. Selleks, et Kanjoni kinnisasja omanik saaks kinnisasjast tehtava äralõike võõrandamisel riigile hüvituseks maad, mis piirneb talle allesjääva kinnisasjaga, tuleb muuta kinnisasjade piire MaaKS § 12 lõike 1 alusel. Kinnisasja piiri muutmine on lihtne maakorraldustoiming, mis viiakse läbi kinnisasjade omanike kokkuleppel piiri korrastamiseks ja planeeringu- või maakorraldusnõuetega vastavusse viimiseks. Seejuures on osalisel, kelle kinnisasja väärtus piiri muutmise tulemusena väheneb, õigus väärtuse vähenemise ulatuses nõuda Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee Registrikood 70003098 hüvitist osaliselt, kelle kinnisasja väärtus suureneb. Kinnisasjade väärtuste määramiseks piiride muutmise eelsetes ja järgsetes piirides tuleb korraldada kinnisasjade hariliku väärtuse hindamine vastavalt MaaKS § 23 lõikes 1 sätestatule ning tellida hindamisaruanne kutseliselt hindajalt. Kuna maakorraldust on võimalik läbi viia üksnes kinnisasjadega, algatab Maa-amet POS 2b osas maa riigi omandisse jätmise menetluse. Projektiga on hõlmatud Alma kinnisasi, millest on kavandatud äralõige 8 428 m2 ulatuses. Alma kinnisasja omanik on avaldanud soovi saada vahetusmaa Alma ja Hendriku 3 (kü 38301:002:0439) kinnisasjade vahelisest reformimata maast. Tartu Vallavalitsuse 01.02.2019 kirja nr 7-3/2-2 kohaselt on Alma ja Hendriku 3 kinnisasjade vahelise reformimata maa osas esitatud taotlus maa ostueesõigusega erastamiseks 5 hektari ulatuses. Taotluse menetlemine on peatatud pärimistoimingute tõttu. Kohalik omavalitsus on seisukohal, et kõnealuse maa-ala osas on võimalik teha otsuseid maa riigi omandisse jätmise kohta pärast seda, kui maa ostueesõigusega erastamise menetlus on lõpetatud. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Triinu Rennu peadirektori asetäitja Teadmiseks: Tartu Vallavalitsus Margot Semilarski 675 0119 [email protected] Maarja Virks 665 0673 [email protected] 2  Lembit Tuimets Teie 20.02.2019 e-kiri Maanteeamet [email protected] Meie 29.03.2019 nr 6-3/19/571-5 Maakorralduse läbiviimine Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojekti realiseerimiseks Maanteeamet palus 20.12.2018 kirjaga nr 15-4/18/60017-1 kooskõlastust OÜ Reaalprojekt koostatud „Põhimaantee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 159,7-159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojektile“. Lisaks soovis Maanteeamet välja selgitada, millised võimalused on maade vahetamiseks ning esitas ettepanekud vahetada projekti raames Kanjoni kinnisasjast (katastritunnus 38301:002:0525) ja Alma kinnisasjast (katastritunnus 79601:001:0200) tehtavad äralõiked reformimata maa vastu, mis on tähistatud Maanteeameti kirjale lisatud asendiplaanil „A“ ja „B“. Maa-amet nõustus 08.02.2019 kirjas nr 6-3/19/571-3 nimetatud projektiga kavandatud maantee ehitamiseks vajaliku äralõike ja Kanjoni kinnisasjaga maakorralduse läbiviimiseks vajaliku äralõike tegemisega reformimata maast. Samuti teatas Maa-amet, et maakorralduseks vajaliku äralõike osas algatatakse maa riigi omandisse jätmise menetlus, kuna maakorraldust on võimalik läbi viia üksnes kinnisasjadega. Vastuseks Alma kinnisasja omaniku soovile saada vahetusmaad reformimata maast selgitas Maa-amet, et asendiplaanil „B“ tähistatud reformimata maa osas on esitatud taotlus maa ostueesõigusega erastamiseks, ent taotluse menetlemine on peatatud pärimistoimingute tõttu. Kõnealuse maa-ala osas on võimalik teha otsuseid maa riigi omandisse jätmise kohta pärast seda, kui maa ostueesõigusega erastamise menetlus on lõpetatud. Maanteeamet märkis 20.02.2019 e-kirjas, et Alma kinnisasja omanik täpsustas oma soovi saada kinnisasjast tehtava 8428 m2 suuruse äralõike vastu asendusmaad reformimata riigimaast, mis on tähistatud asendiplaanil „A“. Maa-ameti hinnangul on ka antud juhul otstarbekas viia läbi maakorraldus ning muuta kinnisasjade piire maakorraldusseaduse (MaaKS) § 12 lõike 1 alusel. Maa- amet on alustanud Alma kinnisasja ja maantee vahel asuva reformimata maa osas (riigi reservmaa piiriettepanek AT1903180004) maa riigi omandisse jätmise menetlust. Kinnisasja piiride muutmiseks palume Maanteeametil korraldada kinnisasjade hariliku väärtuse hindamine vastavalt MaaKS § 23 lõikes 1 sätestatule ning tellida hindamisaruanne kutseliselt hindajalt. Palume kooskõlastada riigi omandisse taotletavast maast tehtava äralõike piirid Maa-ametiga hindamise käigus. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Triinu Rennu peadirektori asetäitja Teadmiseks: Tartu Vallavalitsus Lisa: 1. Maanteeameti 20.12.2018 kirja nr 15-4/18/60017-1 lisatud asendiplaan Triinu Suits 675 0190 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee Registrikood 70003098  A B  As 91 92 ul 1 4 ak oh t 91 1 TA LL 91 91 5 IN N 6 91 1 923a 91 91 91 4 4 7 923a 3a 94 91 1 91 91 5 2 1 95 3 95 91 3( 60 m) 91 5 1 95 3 95 92 3d 92 4 91 97 1 1 3 95 91 3 91 1 95 6 Er 91 av al 1 dus 91 5 99 3 91 2a 1 92 4 92 3b 92 92 3a 911 3a PARKLA 4 BUSSILE 5a 92 3d 91 2b 5 TA 91 91 4 91 4 RT U 4 b 976 LE DUA 20 5c UTO 91 5 SÕI RKLA 91 5 91 PA 91 1 92 94 1 3d 4 91 7 911 91 6 5b 4b a 91 976 1 3b 91 1 99 3 96 2 Gri 91 ll 6 3 97 92 4 91 1 91 92 4 3d 3a 911 g tellin 91 1 4a 911 hastus PARKLA Lumepu 16 AU TORONG ILE 96 2 91 1 Reaalprojekt OÜ Töö nimetus Pärnu mnt 463 10916 Tallinn Estonia Mnt nr 2 Tallinn - Tartu - Võru - Luhamaa; km 159,7-159,9 tel +372 608 11 00 www.reaalprojekt.ee Laeva veoautode parkla ja puhkekoht [email protected] 92 4 Tellija Asukoht Maanteeamet Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond 96 2 TINGMÄRGID Joonise nimetus Mõõtkava Insener: Katrin Priks Piiriettepanek Kasutusõiguse ala Teedeala vastutav ASUKOHASKEEM M 1:1000 Äralõike ulatus spetsialist: Madis Mikkor Projektijuht: Töö nr Staadium Köide; eriosa Joonise nr Uku Audova 5 Positsiooni nr Katastriüksuse piir Fail / Kuupäev: P18036_L4_1AS.dwg / 11.10.2018 P18036 - L4 1AS-01  Maa-amet Mustamäe tee 51 Meie 02.05.2019 nr 16-2/18-1406/15785-2 10621, Tallinn [email protected] Vahetusmaa piiride kooskõlastus Seoses põhimaantee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 159,7-159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojekti maade vahetuse menetlusega, palus Maa-amet oma 29.03.2019 kirjas nr 6-3/19/571-5 kooskõlastada riigi omandisse taotletavast maast tehtava äralõike piirid hindamise käigus. Maanteeameti tellimusel on OÜ Kinnisvaraekspert läbi viinud, Laeva veoautode parkla ja puhkekoha ehituseks vajalike, vahetatavate kinnisasjade turuväärtuse leidmise. Hindamisaruande 1903-7956-01/KKO põhjal on Kanjoni kinnistu, registriosa nr 1777704, kinnisasjast tunnusega 38301:002:0525, sihtotstarve ärimaa 100%, äralõike pindalaga 786 m2, turuhinnaks 2499,48 eurot, (3,18 eurot/m2), asukohaskeemil tähistusega „3a“. Vahetusmaana eelnimetatud lõikele on projektis ette nähtud järgmised lõiked:  kinnistu registriosa nr 4435304, Alma kinnisasjast tunnusega 79601:001:0200, sihtotstarve tootmismaa 100%, äralõige pindalaga 429 m2, hindamisaruande 1903-7956-02/KKO alusel 1115,40 eurot (2,60 eurot/m2), asukohaskeemil tähistusega „4b“ ja  reformimata riigimaast, asukohaskeemil positsioon „2b“, tänaseks piiriettepanek AT1902120002, pindalaga 356 m2, hindamisaruande 1903-7956-14/KKO põhjal 1199,72 eurot (3,37 eurot/m2). Kinnistu registriosa nr 4435304, Alma kinnisasjast tunnusega 79601:001:0200, sihtotstarve tootmismaa 100%, äralõiked 8428 m2, asukohaskeemil tähistusega „4a“ ja 429 m2, asukohaskeemil tähistusega „4b“ on OÜ Kinnisvaraekspert hindamisaruande 1903-7956-02/KKO alusel, hinnatud kokku lõike pindalaga 8857 m2, turuväärtuseks 23028,20 eurot (2,60 eurot/m2) Vahetuseks eelnimetatud lõikele Alma kinnisasjast on hinnatud reformimata maa piiriettepanek AT1903180004, mille turuväärtus on hindamisaruande 1903-7956-14/KKO alusel 23999,40 eurot (8955 eurot/ha). Lähtudes OÜ Kinnisvaraekspert poolt koostatud hindamisaruannetest ja KAHOS § 24 lõik 4 lubatud vahetusmaa väärtuse erinevusest on Maanteeamet seisukohal, et reformimata maa piiriettepanekute AT1902120002 ja AT1903180004 põhjal moodustatavad kinnisasjad on vahetuseks sobilikes piirides. Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Lembit Tuimets Maade projektijuht Lisad: Asukohaskeem Lisaadressaadid: Maa-amet Lembit Tuimets 7762068 [email protected] 2 (2)  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Aadress: Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Eksperthinnang nr: 1903-7956-01/KKO Väärtuse kuupäev: 22.02.2019 Hindamisaruande 15.03.2019 kuupäev: Tellija: Maanteeamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9 2.4. Hoonete kirjeldus 9 3. Turuülevaade 10 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 10 3.2. Tartu maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg, sh Tartu valla turg 14 3.3. Turustatavuse analüüs 19 4. Turuväärtuse leidmine 20 4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kvaliteediklass 20 4.4. Kestlikkus 21 4.5. Kinnistu turuväärtuse ja äralõike turuväärtuse leidmine võrdlusmeetodil 21 Lisa 1. Fotod 25 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26 Lisa 3. Kitsenduste kaart 28 Lisa 4. Äralõike asendiplaan 29 Lisa 5. PRIA toetused 30 Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 35 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Aadress Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Omanik OÜ Kaitsmarger (äriregistrikood 10212619, Laeva vald) Katastritunnus 38301:002:0525 Omandivorm Kinnisasi 2 Kinnistu pindala 3 350 m 2 Äralõike pindala 786 m Endise Laeva valla üldplaneeringu järgi paikneb maaüksus reserveeritud Üldplaneering tootmisalal Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja äralõike turuväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 22.02.2019 Väärtuse kuupäev 22.02.2019 Hindamisaruande kuupäev 15.03.2019 Tellija Maanteeamet Tellimusleping Töövõtuleping nr 1-8/19/0338-1 Hindamise eeldused Eeldme, et tegemist on hoonestamata maaüksusega 2 Kinnistu turuväärtus 10 800 € (3,22 €/m taandatuna kinnistu pindalale) 2 Äralõike turuväärtus 2 500 € (3,18 €/m taandatuna äralõike pindalale) Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hinnatud turuväärtused ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Äralõike turuväärtus on leitud lähtuvalt kinnistu turuväärtuse ühikuväärtusest. Mnt nr 2 Tallinn - Tartu - Võru – Luhamaa, km 159,7-159,9 Laeva veoautode parkla ja puhkekoht lõikab hinnatava kinnistu ida poolset osa, mis ei takista hinnatava vara praegust kasutust. Äralõige moodustab kinnisasja kui terviku pindalast 23% ning mõjutab seeläbi oluliselt ka kinnisasja väärtust. HINDAMISTULEMUS Aadressil Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond asuvast maaüksusest (reg osa nr 2 11777704) tehtava äralõike (786 m ) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 2 500 (kaks tuhat viissada) €. Koostaja: Kinnitaja/ läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige (kutsetunnistus nr. 127164) Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas asuv Kanjoni hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704). Hindamisel eeldame, et tegemist on hoonestamata maaüksusega. Töö koostatakse kasutamiseks Maanteeametile. Hindamise eesmärgiks on leida mnt nr 2 Tallinn - Tartu - Võru – Luhamaa, km 159,7-159,9 Laeva veoautode parkla ja puhkekohta lõikava hinnatava maaüksuse turuväärtus ja äralõike turuväärtus, et Maanteeamet saaks sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikega. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus ja äralõike turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Eseme harilik väärtus on selle kohalik müügihind (turuhind). (TSÜS) Nii antud töös kui ka hindamise praktikas laiemalt mõistetakse hariliku väärtuse all turuväärtust. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.3.1.11.) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4.) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5). See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6). 1.2. Hindamise eeldused Eeldme, et tegemist on hoonestamata maaüksusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  5 Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust;  Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist;  Tartu valla kodulehelt;  kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Kristel Kivioja tegi hinnatava vara ülevaatuse 22.02.2019. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Tartu maakond Omavalitsus Tartu vald Asustusüksus Valmaotsa küla Lähiaadress Kanjoni Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav paikneb Tartu vallas Valmaotsa külas Kaugus keskusest Tallinn ca 165 km ja Tartu linn ca 25 km kaugusel Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Mikroasukoht Hinnatavat vara ümbritseb tankla, hoonestatud tootmismaa (Valio Eesti AS) ja Kirjeldus riigimaantee Asfaltkattega Tallinn - Tartu - Võru – Luhamaa riigimaanteelt läbi Tankla Juurdepääs maaüksuse OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  7 Kommunikatsioonid Olemas Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr. 1777704 Omandivorm Kinnisasi Omanik OÜ Kaitsmarger (äriregistrikood 10212619, Laeva vald) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  8 Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded:  Tähtajatu veejuhtimisservituut Tartu maakonna kinnistu nr 9650 igakordse omaniku kasuks vastavalt 18.11.2004 lepingu punktile 4. 18.11.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 12.01.2005. Kohtunikuabi A.Perv.  Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus elektripaigaldise - maakaabelliini, õhuliini ja mastalajaama ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks osaühingu Jaotusvõrk (reg.kood 11050857, Tallinn) kasuks tasuta või arvates seadusega kasutusõiguse eest tasumäärade kehtestamisest tasu eest vastavalt seaduses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 13.06.2005 lepingu punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 13.06.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.06.2005. Kohtunikuabi E.Nemvalts. Piirangud ja kitsendused  Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu ja isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt lepingu punktidele kolm (3) ja neli (4) ning lepingu lisaks olevale plaanile. 3.07.2017 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 12.07.2017. Kohtunikuabi Anu Kuus. Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:  elektripaigaldise kaitsevöönd 110 m ulatuses; 2  avalikult kasutatava tee kaitsevöönd ca 1 051 m ulatuses. 2 Maakasutuse kitsendused ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust ning seetõttu kitsenduste mõju vara väärtusele puudub (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart) Hüpoteek summas 325 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma 1 Hüpoteegid kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 5.12.2018 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 14.12.2018. Kohtunikuabi Mare Tomingas Hindaja on 18.02.2019.a. e-kirja teel kinnisasja omanikku teavitanud hindamise teostamisest. Omaniku OÜ Kaitsmarger juhatuse liikme Rendilepingud (Maarja-Liisa Pettai-Pluum) sõnul üüri-ja rendilepingud puuduvad. Maaükusel on PRIA toetused (Lisa 5) 1 Hindamisel ei arvestata kehtivate hüpoteekidega OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  9 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Katastritunnus 38301:002:0525 2 Pindala 3 350 m Maakasutuse Ärimaa 100% sihtotstarve Kõlvikuline 2 2 Looduslik rohumaa 1 564 m (47%) ja muu maa 1 786 m (53%) koosseis Kirjeldus Hulknurkne väljavenitatud kuju, maaüksuse ida poolne osa on ebatasane Üldplaneering Endise Laeva valla üldplaneeringu järgi paikneb maaüksus reserveeritud tootmisalal Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puuduvad Äralõige tehakse kinnistu idapoolsest küljest. Äralõige tehakse ca 100% ärimaast. Äralõike kirjeldus Äralõike asendiplaan on esitatud lisas 4 2.4. Hoonete kirjeldus Hindamisel eeldame, et tegemist on hoonestamata maaga. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  10 Terass Ehitusaasta Ehitisregistri andmetel on see ehitamisel Ehitisregistrikood 120603222 Kasutusotstarve Muu teenindushoone Põhimaterjal Ehitisregistris andmed puuduvad 2 Ehitisealune pind 97,4 m Einelaua hoone Ehitusaasta Esmase kasutuselevõtu aasta 2018, mida võib pidada ka ehitusaastaks Ehitisregistrikood 120813031 Kasutusotstarve Muu toitlustushoone Põhimaterjal Ehitisregistri andmetel puit 2 Ehitisealune pind 284,5 m Einelaua hoone Ehitusaasta Ehitisregistris andmed puuduvad Ehitisregistrikood 104029599 Kasutusotstarve Kiirtoitlustushoone Põhimaterjal Ehitisregistri andmetel puit 2 Ehitisealune pind 92 m 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2017. aastal 2016. aastaga võrreldes 4,9%. 2017. aastal oli SKP jooksevhindades 23 miljardit €. 2017. aastal oli Eesti majanduskasv viie aasta kiireim. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, info ja side valdkond ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Aasta jooksul suurenes järk- järgult ka töötleva tööstuse panus majanduskasvu. Aasta kokkuvõttes ükski tegevusala majanduskasvu märgatavalt ei pidurdanud. Ka SKP alates 2016. aasta teisest kvartalist majanduskasvu pidurdanud põllumajandus hakkas aasta teises pooles suurenema. Samal ajal oli aasta teises pooles peamine majanduskasvu aeglustaja kaubandus, mis 2016. aastal oli majanduskasvu eestvedaja. SKP suurenes 2018. aasta III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (12. septembril 2018) kohaselt on majanduskasv 2018. aastal 3,6%, 2019. aastal 3,0%, 2020. aastal 2,9%, 2021. aastal 2,8% ja 2022. aastal 2,7%. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  11 SKP kasv Eestis 2018.-2022. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (12. septembril 2018) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. Tarbijahinnaindeksi THI muutus oli 2019. aasta jaanuaris võrreldes 2018. aasta detsembriga -0,2% ning võrreldes eelmise aasta jaanuariga 2,7%. Kaubad olid 2018. aasta jaanuariga võrreldes 1,5% ja teenused 4,9% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta jaanuariga võrreldes tõusnud 4,0% ja mittereguleeritavad hinnad 2,3%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (12. septembril 2018) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,8%, 2020. aastal 2,4%, 2021. ja 2022. aastal 2,0%. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 12 10 8 6 4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 -2 2019.-2022. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (12. septembril 2018) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2017. aastal 5,8%, tööhõive määr 67,5% ja tööjõus osalemise määr 71,6%. Töötuse määr oli 2018. aasta III kvartalis 5,2%, tööhõive määr 68,2% ja tööjõus osalemise määr 72,0%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (12. septembril 2018) kohaselt on töötuse määr 2018. aastal 5,7%, 2019. aastal 6,0%, 2020. aastal 6,1%, 2021. aastal 6,4% ja 2022. aastal 6,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud Üldinfo ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100,000 6000 5000 80,000 4000 60,000 3000 40,000 2000 20,000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 932 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 6%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,7%. Kui võrrelda 2018. aasta teist poolaastat 2017. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 24% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kahanenud 13%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal novembri seisuga Eluaseme- (11 kuud) 9,4% 2017. aasta sama perioodiga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas laenud ja 2018. aastal novembri seisuga 7,0% võrreldes 2017. aasta sama perioodiga. pikaajalised Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal (novembri seisuga) 2,3- laenud 2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal ettevõtetele (novembri seisuga) vahemikus 2,0-3,1%. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  14 3.2. Tartu maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg, sh Tartu valla turg Tartu maakonna hoonestamata äri- ja tootmiskruntide turg Maakond asub Ida- ja Lõuna-Eesti piiril Peipsi järve ja Võrtsjärve vahel. Ta piirneb põhjas Jõgeva, läänes Viljandi ning lõunas Põlva ja Valga maakonnaga. 2 Üldinfo Tartu maakonna pindala on 3 349 km ja rahvaarv 151 122 (01.01.2018). Tartu maakond koosneb ühest linnast (Tartu linn) ja seitsmest vallast (Elva vald, Kambja vald, Kastre vald, Luunja vald, Nõo vald, Peipsiääre vald, Tartu vald). Tootmismaa 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 11 134 788 12 253 316 911 206 222 000 0,14 21,40 0,89 3,98 2014 13 49 408 3 801 276 570 1 162 000 0,00 106,25 3,56 19,54 2015 22 132 802 6 036 1 247 963 148 276 000 0,46 30,17 7,80 9,09 2016 44 401 808 9 132 1 952 822 2 435 000 0,00 66,89 3,28 8,27 2017 19 190 910 10 048 261 412 1 130 000 0,00 17,30 1,67 3,74 2018 36 150 300 4 175 2 110 143 1 477 600 0,00 400,00 9,60 37,48 2019 (seisu- 7 121 917 17 417 67 095 1 30 000 0,00 9,47 1,02 2,79 ga 12.03) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Keskmine, vasak skaala Ärimaa 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 16 124 565 7 785 1 071 822 50 371 442 0,38 156,30 8,59 20,52 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  15 2014 21 41 670 1 984 900 207 70 300 000 0,79 205,06 6,46 25,17 2015 14 91 612 6 544 950 381 12 000 180 000 2,96 23,00 8,17 11,59 2016 12 54 488 4 541 1 375 200 2 800 288 000 0,75 133,78 26,11 34,76 2017 27 173 976 6 444 4 583 276 1 700 1 800 000 0,20 163,52 12,66 27,32 2018 23 122 376 5 321 8 048 564 1 500 1 589 664 5,03 352,87 38,35 74,23 2019 (seisu- 5 27 534 5 507 401 800 11 300 185 390 1,88 160,71 24,05 42,53 ga 12.03) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond 100 50 40 75 30 50 20 25 10 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 (seisuga 12.03) Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Keskmine, vasak skaala 2017. aastal kasvas tehinguaktiivsus hoonestamata ärimaade (+56%) ning langes hoonestamata tootmismaade (-57%) puhul. 2018. aastal langes tehinguaktiivsus hoonestamata ärimaade (-15%) ning tõusis hoonestamata tootmismaade (+47%) puhul. Erinevused hinnatasemetes on aastate lõikes Hinnatasemed suured ning selle põhjal ei ole võimalik välja tuua hinnadünaamikat. 2 Hoonestamata tootmismaa kõrgeim mediaanhind oli 2018. aastal, 9,60 €/m . 2 Hoonestamata ärimaa kõrgemi mediaanhind oli samuti 2018. aastal, 38,35 €/m . Valdav osa äri- ja tootmismaa tehingust on toimunud maakonna keskuses, Tartu linnas. Tartu valla hoonestamata äri- ja tootmiskruntide turg Tartu vald moodustati 2017. aastal Tartu valla, Laeva valla, Piirissaare valla ja 2 Üldinfo Tabivere valla ühinemisel. Tartu valla pindala on 742 km ja rahvaarv 10 536 (01.01.2018). Tootmismaa 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 3 5 462 1 821 *** *** *** *** *** *** *** 2014 1 575 575 *** *** *** *** *** *** *** OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  16 2015 5 12 805 2 561 8 950 700 3 500 0,46 22,58 0,56 5,47 2016 6 24 406 4 068 19 052 252 5 000 0,22 2,08 0,98 1,13 2017 2 2 126 1 063 *** *** *** *** *** *** *** 2018 7 32 124 4 589 69 100 100 27 000 1,48 225,81 2,02 35,31 2019 (seisu- *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ga 12.03) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Ärimaa 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 3 68 542 22 847 *** *** *** *** *** *** *** 2014 5 12 852 2 570 54 596 70 27 000 0,80 8,20 3,07 3,44 2015 3 15 933 5 311 *** *** *** *** *** *** *** 2016 3 11 693 3 898 *** *** *** *** *** *** *** 2017 2 10 405 5 203 *** *** *** *** *** *** *** 2018 3 14 140 4 713 *** *** *** *** *** *** *** 2019 (seisu- 2 14 965 7 483 *** *** *** *** *** *** *** ga 12.03) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Tartu vallas on hoonestamata äri- ja toormismaa tehingute arv väga madal. Hinnatasemed Tehinguid on toimunud väga vähe, mistõttu ei ole võimalik välja tuua hinnadünaamikat. Tartu maakonna (v.a Tartu linn) hoonestamata äri-, tootmis- ja elamumaa tehingud perioodil 2018-2019 (seisuga 19.02) Tehinguhind, 2 2 Küla Kuupäev Pindala, m Tehinguhind, €/m Sihtotstarve € Tila küla 18.12.2018 192 000 3 387 56,69 Ä100% Tila küla 18.12.2018 240 000 4 252 56,44 Ä100% Vahi alevik 27.04.2018 65 000 1 412 46,03 E100% Tila küla 07.08.2018 178 000 4 166 42,73 Ä50% ja T50% Vahi alevik 11.06.2018 44 400 1 085 40,92 E100% Vahi alevik 28.03.2018 250 000 6 501 38,46 Ä100% Tila küla 20.04.2018 148 764 4 508 33,00 E100% Vahi alevik 23.01.2019 40 000 1 216 32,89 E100% Vahi alevik 28.03.2018 60 000 2 032 29,53 E100% Kõrveküla 05.09.2018 38 900 1 332 29,20 E100% alevik Vahi alevik 21.08.2018 33 000 1 180 27,97 E100% Vahi alevik 22.05.2018 40 000 1 453 27,53 E100% Vahi alevik 09.05.2018 26 500 1 200 22,08 E100% OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  17 Vahi alevik 12.10.2018 51 600 2 337 22,08 E100% Võibla küla 06.07.2018 51 600 2 351 21,95 E100% Kõrveküla 18.06.2018 40 000 1 872 21,37 E100% alevik Tila küla 04.09.2018 32 000 1 511 21,18 E100% Vahi alevik 26.04.2018 30 000 1 422 21,10 E100% Tila küla 19.01.2018 32 000 1 545 20,71 E100% Kõrveküla 03.04.2018 29 000 1 428 20,31 E100% alevik Vahi alevik 03.09.2018 76 000 3 770 20,16 E100% Kõrveküla 23.10.2018 32 000 1 592 20,10 E100% alevik Vahi alevik 30.10.2018 32 000 1 878 17,04 E100% Tila küla 02.01.2019 27 900 2 012 13,87 E100% Kõrveküla 15.08.2018 94 999 7 309 13,00 96 alevik Tila küla 28.12.2018 20 000 1 575 12,70 E100% Tila küla 26.03.2018 18 800 1 715 10,96 E100% Tila küla 26.03.2018 17 200 1 575 10,92 E100% Kõrveküla 20.12.2018 16 530 1 703 9,71 E100% alevik Kõrveküla 20.12.2018 15 210 1 571 9,68 E100% alevik Kõrveküla 11.12.2018 14 000 1 688 8,29 E100% alevik Kõrveküla 15.02.2018 30 000 3 933 7,63 Ä50% ja T50% alevik Lähte alevik 18.01.2019 25 000 3 311 7,55 E100% Äksi alevik 21.09.2018 20 000 2 886 6,93 E100% Tabivere 16.03.2018 9 500 1 584 6,00 E73% ja T27% alevik Äksi alevik 01.02.2018 10 500 1 882 5,58 E100% Tila küla 09.11.2018 8 500 1 560 5,45 E100% Tila küla 05.12.2018 8 500 1 560 5,45 E100% Lombi küla 29.05.2018 24 900 5 246 4,75 E100% Lähte alevik 04.10.2018 13 900 3 008 4,62 E100% Lähte alevik 19.11.2018 14 000 3 057 4,58 E100% Lähte alevik 09.03.2018 15 000 4 146 3,62 E100% Tila küla 06.08.2018 50 000 13 944 3,59 Ä48%, T48% ja MU 4% Tila küla 28.12.2018 5 000 1 714 2,92 E100% Vesneri küla 15.08.2018 7 500 3 500 2,14 E100% Vesneri küla 15.08.2018 7 500 3 500 2,14 E100% Vedu küla 28.03.2018 27 000 13 361 2,02 T100% Valgma küla 12.07.2018 6 500 3 778 1,72 E100% Valmaotsa 15.05.2018 10 000 6 136 1,63 T100% küla OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  18 Voldi küla 06.07.2018 12 005 10 900 1,10 E100% Vahi alevik 22.05.2018 3 200 3 770 0,85 E100% Lombi küla 02.02.2018 20 000 24 600 0,81 E100% Võibla küla 24.01.2019 1 000 2 163 0,46 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 307 0,43 E100% Võibla küla 24.01.2019 1 000 2 310 0,43 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 347 0,43 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 351 0,43 E100% Võibla küla 24.01.2019 1 000 2 359 0,42 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 495 0,40 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 543 0,39 E100% Siniküla 22.06.2018 7 000 19 878 0,35 E100% Vahi alevik 23.03.2018 1 496 4 611 0,32 E100% Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas Tartu maakonna (v.a Tartu linn) hoonestamata äri- ja tootmismaa pakkumised 2 Pakkumishind, Asukoht Pakkumishind, € Pindala, m 2 Kommentaar €/m Ärimaa, paikneb Tartu vald, Tila, Rähni 105 000 34 900 3,01 Tartu linna piiril Detailplaneeringuga äri-ja tootmismaa arendusprojekt Tartu vald, Maramaa, Äri 250 000 210 639 1,19 Tartu-Jõgeva mnt. ääres, Tartust 4 km kaugusel Detailplaneering Nõo vald, Nõgiaru, Tõlli 38 000 8 525 4,46 tehtud Detailplaneering tehtud. Tartu- Tallinn Tartu vald, Laeva küla, Savi 36 900 28 000 1,32 maantee ca 500m (hinnatav vara ca 1 km) Allikas: kv.ee OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  19 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on ettevõtjad. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on erineva suurusega antud piirkonnas tunnused tegutsevad ettevõtted. Vastavus turusegmendi nõuetele Hinnatava vara näol on tegemist aktiivses ettevõtluspiirkonnas paikneva kasutuses oleva ärimaaga Konkureeriv pakkumine Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalides kv ja city konkureeriv pakkumine Tartu vallas on väga vähe. Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Kuna maaüksus paikneb suure maantee ääres on elamuotstarbeline kasutus ebatõenäoline, pigem võib alternatiiviks olla tootmisotstarbeline kasutus. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  20 4. Turuväärtuse leidmine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Maa-ameti avaliku teenuse järgselt on sihtotstarbeks ärimaa 100%. Kinnistu piirneb ida poolt maanteega. Hinnatavat vara ümbritseb tankla, hoonestatud tootmismaa ja riigimaantee. Seetõttu leiame, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on ärimaa. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method) – lähtutakse turupõhisest käsitlusest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Hindamisel võrdlusmeetodiga antakse hinnang vara väärtusele sarnaste varadega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Käesolevas hinnangus teostatakse hindamine võrdluskõlbulike kinnistutega teostatud tehingute põhjal. Võrdlusobjektide erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnistu turuväärtuse leidmisel on aluseks kinnistu tervikuna. Äralõike turuväärtus on leitud lähtuvalt kinnistu turuväärtuse ühikuväärtusest. 4.3. Kvaliteediklass Hinnatava vara kvaliteediklass Standard EVS 875-10:2013 näeb ette kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil varade jagamist kvaliteediklassidesse (A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim). Kvaliteediklass näitab kinnisvara konkurentsivõimet olla Kvaliteediklassi atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon hindamise teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja põhimõtted efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel: OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  21  asukoht ja krundi kasutus (siinkohal hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja vara kasutusviisi, infrastruktuuri laiemas ja kitsamas tähenduses, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, haljastust, kommunikatsioonidega varustatust jms. tegureid); Kvaliteediklassi  ehitise / ehitise osa kvaliteet (siinkohal antakse hinnang arhitektuurilisele hindamise lahendusele, funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning põhimõtted sise- ja välisviimistluse seisukorrale);  kinnisvara juhtimine (siinkohal hinnatakse vara haldamist, rentnike olemasolul renditasu ja vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, jäätmete käitlemist, elektrienergiat säästvate meetmete rakendamist ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid). Asukoha ja Ehitise kvaliteedi Kinnisvara- Hinnang Koondhinnang krundi alusel alusel juhtimise alusel kvaliteediklassile A - - A-- 4.4. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist ärimaaga, mille puhul kestlikkuse põhimõtte järgimine on seotud eelkõige säästliku kasutuse loomise kaudu. Antud vara puhul on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid silmas pidades piirkonna kui terviku arengut ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. 4.5. Kinnistu turuväärtuse ja äralõike turuväärtuse leidmine võrdlusmeetodil Turuväärtuse leidmine võrdlusmeetodil Käesoleva eksperthinnangu punktis 3.2 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnased tehinguobjektid. Vaadeldud on Tartu valla hoonestamata äri-, tootmis- ja elamumaa müügitehingud 2018-2019.(seisuga 19.02) Võrdlustehingute aasta tehinguid. Üheks võrreldavaks varaks on võetud hoonestamata elamumaa valik tehingud, kuna sarnases piirkonnas hoonestamata maid on väga vähe. Antud piirkonnas piiratud nõudluse tõttu puudub väärtuse kontekstis oluline vahe hoonestamata elamumaa, tootmismaa ja ärimaa vahel. Tehingu- Tehingu- Käibemaksu Võrdlustehingute Pindala, Asukoht Kuupäev summa, summa, 2 sisaldumine valik 2 m € €/m hinnas OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  22 Tartu vald, Valmaotsa 15.05.2018 10 000 1,63 6 136 Ei küla Tartu vald, 28.03.2018 27 000 2,02 13 361 Ei Vedu küla Tartu vald, 09.03.2018 15 000 3,62 4 146 Ei Lähte alevik Võrdlusühikuks on valitud ruutmeetri ühikuhind – tervikhinna kasutamine võrdlusühikuna ei ole hoonestamata kinnistute puhul hindaja arvates põhjendatud ennekõike seetõttu, et kinnistud võivad üksteisest pindala ning potentsiaalse Võrdlusühiku valik ehitusõiguse suuruse poolest oluliselt erineda. Sellistes piirkondades on nõudlus maa järgi siiski piiratud ja ehitusõigus ei ole määrav, mistõttu on selle mõju väga väike. Tehingute toimumise ajast märts 2018- mai 2018 kuni käesoleva hinnangu väärtuse Tehingute kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida saaks pidada ajaldamine püsivaks suundumuseks. Seetõttu pole kohandamisel teostatud tehinguhindade ajaldamist. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava objekti iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma.  Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha (nähtavuse) ja juurdepääsu tee osas ollakse nõus enam maksma.  Pindala Võrdluselementide o Suuremate maaüksuste ühikuhind on madalam valik  Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide puudumine mõjutab kinnistu väärtust kuni 10%.  Kinnistu kuju o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.  Maakasutuse sihtotstarve ja potentsiaal o Atraktiivses asukohas ärimaa on tootmismaast ja elamumaast pigem pisut kallim. Maatulundusmaa on oluliselt odavam. Võrreldavatele varadele kaalude andmisel on lähtutud põhimõttest, et vähem kohandatud võrreldavale varale antakse suurem kaal võrreldes enam kohandatud võrreldava varaga. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  23 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald Valmaotsa küla Valmaotsa küla Vedu küla Lähte alevik Kanjoni Tehinguhind, € 10 000 27 000 15 000 2 Tehinguhind, €/m 1,63 2,02 3,62 Tehingu aeg 15.05.2018 28.03.2018 09.03.2018 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 2 1,63 2,02 3,62 tehinguhind, €/m Hinnatav paikneb Võrreldav paikneb Võrreldav paikneb Võrreldav paikneb Tartu vallas Tartu vallas Tartu vallas Vedu Tartu vallas Lähte Valmaotsa külas. Valmaotsa külas. Makroasukoht külas. Tallinn ca alevikus. Tallinn ca Tallinn ca 165 km ja Tallinn ca 165 km ja 185 km ja Tartu linn 190 km ja Tartu linn Tartu linn ca 25 km Tartu linn ca 25 km ca 20 km kaugusel ca 15 km kaugusel kaugusel kaugusel Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hinnatavat vara ümbritseb tankla, hoonestatud Ümbruses Ümbruses tootmismaa (Valio Ümbruses hoonestamata hoonestatud Eesti AS) ja hoonestatud elamumaa ja tootmismaa ja Mikroasukoht ja riigimaantee. tootmismaa. hoonestamata üldkasutatav maa. juurdepääs Juurdepääs Juurdepääs elamumaa. Juurdepääs asfaltkattega Tallinn - kruuskattega Juurdepääs kruuskattega Tartu - Võru – erateelt asfaltkattega avalikult teelt Luhamaa avalikult teelt riigimaanteelt läbi Tankla maaüksuse Halvem juurdepääs (avalikult teelt Halvem juurdepääs Kommentaar Sarnane juurdepääs puudub) ja nähtavus ja nähtavus Kohandus 30% 20% 0% 2 Pindala, m 3 350 6 136 13 361 4 146 Kommentaar Sarnane Suurem Sarnane Kohandus 0% 10% 0% Kommunikatsioonid Olemas Läheduses olemas Olemas Krundi piiril Kommentaar Halvem Sarnane Pisut halvem Kohandus 10% 0% 5% Hulknurkne Sarnane. Sarnane. väljavenitatud kuju, Parem. Tasane Kinnistu kuju Nelinurkne, Nelinurkne, maaüksuse ida poolne pinnas ebatasane pinnas ebatasane pinnas osa on ebatasane OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  24 Kommentaar Sarnane Sarnane Parem Kohandus 0% 0% -10% Maakasutuse sihtotstarve ja Ärimaa Tootmismaa Tootmismaa Elamumaa potentsiaal Kommentaar Halvem Halvem Halvem Kohandus 10% 10% 10% Summaarne 50% 40% 5% kohandus Summaarne 2 0,81 0,81 0,18 kohandus, €/m Kohandatud 2 2,44 2,83 3,80 tehinguhind, €/m Kohanduste absoluutväärtuste 50% 40% 25% summa Kaalud 0,2 0,3 0,5 Kaalutud keskmine 2 3,24 0,49 0,85 1,90 tehinguhind, €/m Turuväärtus, € 10 844,21 Ümardatud 11 000 turuväärtus, € 2 Äralõike pindala, m 786 Äralõike 2 547 turuväärtus, € Ümardatud äralõike 2 500 turuväärtus, € 2 Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval 10 800 € (3,22 €/m taandatuna kinnistu pindalale). 2 Äralõike turuväärtus on väärtuse kuupäeval 2 500 € (3,18 €/m taandatuna äralõike pindalale). OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  25 Lisa 1. Fotod OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  26 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  27 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  28 Lisa 3. Kitsenduste kaart OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  29 Lisa 4. Äralõike asendiplaan OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  30 Lisa 5. PRIA toetused OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  31 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  32 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  33 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  34 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  35 Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja/ läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert DTZ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja (kutsetunnistus nr. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 127164) Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  36 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 11777704) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-01/KKO  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Aadress: Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Eksperthinnang nr: 1903-7956-14/KKO Väärtuse kuupäev: 31.03.2019 Hindamisaruande 12.04.2019 kuupäev: Tellija: Maanteeamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Tartu maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg, sh Tartu valla turg 14 3.3. Eesti põllumajandusmaa turg 19 3.4. Tartu valla haritava maa turg 26 3.5. Turustatavuse analüüs 29 4. Turuväärtuse leidmine 30 4.1. Parim kasutus 30 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 30 4.3. Kvaliteediklass 31 4.4. Kestlikkus 31 4.5. Maaüksuse ja piiriettepanekute turuväärtuste leidmine võrdlusmeetodil 32 Lisa 1. Fotod 47 Lisa 2. Kitsenduste kaart 48 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 49 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Aadress Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Omanik Eesti Vabariik EHAK 8966 Maaüksuse pindala Maa-ameti kaardilt mõõdetuna ca 3,01 ha Piiriettepaneku number AT1902120002 2 Maa-ameti kaardilt mõõdetuna ca 356 m näidatud lõike pindala Piiriettepaneku number AT1903180004 Maa-ameti kaardilt mõõdetuna ca 2,68 ha näidatud lõike pindala Endise Laeva valla üldplaneeringu järgi (kehtestatud 2009) paikneb Üldplaneering maaüksus reserveeritud tootmisalal, perspektiivsel kogujatee alal ning munitsipaalomandisse taotletaval alal Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja piiriettepanekute turuväärtuste hindamine Ülevaatuse kuupäev 31.03.2019 Väärtuse kuupäev 31.03.2019 Hindamisaruande kuupäev 12.04.2019 Tellija Maanteeamet Tellimusleping Lisatöö seoses lepinguga 1-8/19/0338-1 Hindamise eeldused Hindamisel eeldame, et maaüksuse idapoole osa (ca 28%) on ärimaa potentsiaaliga Maaüksuse turuväärtus 28 000 € (9 302 €/ha taandatuna maaüksuse pindalale) 2 Piiriettepaneku number AT1902120002 1 200 € (3,37 €/m taandatuna piiriettepaneku number AT1902120002 näidatud lõike turuväärtus näidatud lõike pindalale) Piiriettepaneku number AT1903180004 24 000 € (8 955 €/ha taandatuna piiriettepaneku number näidatud lõike turuväärtus AT1903180004 näidatud lõike pindalale) Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hinnatud turuväärtused ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Aadressil Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond asuvast maaüksusest (EHAK kood 8966) tehtava 2 piiriettepaneku number AT1902120002 näidatud lõike (356 m ) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 1 200 (üks tuhat kakssada) €. Aadressil Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond asuvast maaüksusest (EHAK kood 8966) tehtava piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike (2,68 ha) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 24 000 (kakskümmend neli tuhat) €. Aadressil Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond asuva maaüksuse turuväärtus on väärtuse kuupäeval 28 000 (kakskümmend kaheksa tuhat) €. Koostaja: Kinnitaja/ läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige (kutsetunnistus nr. 127164) Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas asuv hoonestamata reformimata riigimaa maaüksus (EHAK kood 8966). Töö koostatakse kasutamiseks Maanteeametile. Hindamise eesmärgiks on leida mnt nr 2 Tallinn - Tartu - Võru – Luhamaa, km 159,7-159,9 Laeva veoautode parkla ja puhkekohta lõikava hinnatava maaüksuse turuväärtus, piiriettepaneku number AT1902120002 ja piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike turuväärtused, et Maanteeamet saaks sellele tuginedes teostada maade vahetust. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.3.1.11.) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida terviku turuväärtus ja piiriettepanekute turuväärtused väärtuse kuupäeva seisuga. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4.) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5). See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6). 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldame, et maaüksuse idapoole osa (ca 28%) on ärimaa potentsiaaliga. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  5 hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust;  Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist;  Tartu valla kodulehelt;  kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Kristel Kivioja tegi hinnatava vara ülevaatuse 31.03.2019. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Tartu maakond Omavalitsus Tartu vald Asustusüksus Valmaotsa küla Lähiaadress - Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav paikneb Tartu vallas Valmaotsa külas Kaugus keskusest Tallinn ca 165 km ja Tartu linn ca 25 km kaugusel Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Mikroasukoht Hinnatavat vara ümbritseb tankla, hoonestatud ärimaa (HollyFood resto), haritav Kirjeldus maa, hoonestatud tootmismaa (Valio Eesti AS) ja riigimaantee Juurdepääs Juurdepääs asfaltkattega avalikult teelt OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  7 Kommunikatsioonid Olemas Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted EHAK kood 8966 Omanik Eesti Vabariik Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:  maaparandushoiuala 20 006 m ulatuses; 2  avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 8 252 m ulatuses; 2  eesvoolu kaitsevöönd 1 450 m ulatuses; 2  ranna või kalda ehituskeeluvöönd 2 848 m ulatuses; 2 Kitsendused  ranna või kalda piiranguvöönd 5 446 m ulatuses; 2  ranna või kalda veekaitsevöönd 220 m ulatuses; 2  elektripaigaldise kaitsevöön 1 443 m ulatuses; 2  sideehitise kaitsevöönd 584 m ulatuses. 2 Esitatud kitsendused ei mõjuta otseselt hinnatavat väärtust. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  8 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond EHAK kood 8966 Pindala Maa-ameti kaardilt mõõdetuna 3,01 ha Kõlvikuline Maaameti kaardilt mõõdetuna haritav maa ca 72% ja looduslik rohumaa ca 28% koosseis Kirjeldus Hulknurkne väljavenitatud kuju, idapoolne osas on ebatasane OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  9 Endise Laeva valla üldplaneeringu järgi (kehtestatud 2009) paikneb maaüksus reserveeritud tootmisalal, perspektiivsel kogujatee alal ning munitsipaalomandisse taotletaval alal. Üldplaneering Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puuduvad PRIA Registreeritud PRIA põllumassiivide registris (PRIA veebikaardilt möödetuna ca 2,23 põllumassiivide ha) register Hinnataval maaüksusel on valdavalt M“a mullad, vähemal määral LP, LkI,D ja Go mullad Mullastik OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  10 Piiriettepanek on tehtud maaüksuse idapoolsest osast. Äralõige tehakse 100% looduslikust rohumaast (perspektiivne ärimaa). Äralõige kavatsetakse liita Kanjoni (38301:002:0525) kinnistuga. Piiriettepaneku number AT1902120002 Piiriettepanek on tehtud maaüksuse läänepoolsest osast. Äralõige tehakse 20% looduslikust rohumaast (perspektiivne tootmismaa) ja 80% haritavast maast. Äralõige kavatsetakse liita Alma (79601:001:0200) kinnistuga. Äralõikse suurus on Maa-ameti kaardilt mõõdetuna ca 2,68 ha 2 19% ärimaa → 5 128 m 81% haritav maa → 2,1672 ha Piiriettepaneku number AT1903180004 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2017. aastal 2016. aastaga võrreldes 4,9%. 2017. aastal oli SKP jooksevhindades 23 miljardit €. 2017. aastal oli Eesti majanduskasv viie aasta kiireim. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, info ja side valdkond ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Aasta jooksul suurenes järk- järgult ka töötleva tööstuse panus majanduskasvu. Aasta kokkuvõttes ükski tegevusala majanduskasvu märgatavalt ei pidurdanud. Ka SKP alates 2016. aasta teisest kvartalist majanduskasvu pidurdanud põllumajandus hakkas aasta teises pooles suurenema. Samal ajal oli aasta teises pooles peamine majanduskasvu aeglustaja kaubandus, mis 2016. aastal oli majanduskasvu eestvedaja. SKP suurenes 2018. aasta III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (12. septembril 2018) kohaselt on majanduskasv 2018. aastal 3,6%, 2019. aastal 3,0%, 2020. aastal 2,9%, 2021. aastal 2,8% ja 2022. aastal 2,7%. SKP kasv Eestis 2018.-2022. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (12. septembril 2018) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  12 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. Tarbijahinnaindeksi THI muutus oli 2019. aasta jaanuaris võrreldes 2018. aasta detsembriga -0,2% ning võrreldes eelmise aasta jaanuariga 2,7%. Kaubad olid 2018. aasta jaanuariga võrreldes 1,5% ja teenused 4,9% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta jaanuariga võrreldes tõusnud 4,0% ja mittereguleeritavad hinnad 2,3%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (12. septembril 2018) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,8%, 2020. aastal 2,4%, 2021. ja 2022. aastal 2,0%. Tarbijahinnaindeks Eestis 12 10 8 6 4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 -2 2019.-2022. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (12. septembril 2018) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2017. aastal 5,8%, tööhõive määr 67,5% ja tööjõus osalemise määr 71,6%. Töötuse määr oli 2018. aasta III kvartalis 5,2%, tööhõive määr 68,2% ja tööjõus osalemise määr 72,0%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (12. septembril 2018) kohaselt on töötuse määr 2018. aastal 5,7%, 2019. aastal 6,0%, 2020. aastal 6,1%, 2021. aastal 6,4% ja 2022. aastal 6,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud Üldinfo ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100,000 6000 5000 80,000 4000 60,000 3000 40,000 2000 20,000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 932 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 6%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,7%. Kui võrrelda 2018. aasta teist poolaastat 2017. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 24% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kahanenud 13%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal novembri seisuga Eluaseme- (11 kuud) 9,4% 2017. aasta sama perioodiga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas laenud ja 2018. aastal novembri seisuga 7,0% võrreldes 2017. aasta sama perioodiga. pikaajalised Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal (novembri seisuga) 2,3- laenud 2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal ettevõtetele (novembri seisuga) vahemikus 2,0-3,1%. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  14 3.2. Tartu maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg, sh Tartu valla turg Tartu maakonna hoonestamata äri- ja tootmiskruntide turg Maakond asub Ida- ja Lõuna-Eesti piiril Peipsi järve ja Võrtsjärve vahel. Ta piirneb põhjas Jõgeva, läänes Viljandi ning lõunas Põlva ja Valga maakonnaga. 2 Üldinfo Tartu maakonna pindala on 3 349 km ja rahvaarv 151 122 (01.01.2018). Tartu maakond koosneb ühest linnast (Tartu linn) ja seitsmest vallast (Elva vald, Kambja vald, Kastre vald, Luunja vald, Nõo vald, Peipsiääre vald, Tartu vald). Tootmismaa 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 11 134 788 12 253 316 911 206 222 000 0,14 21,40 0,89 3,98 2014 13 49 408 3 801 276 570 1 162 000 0,00 106,25 3,56 19,54 2015 22 132 802 6 036 1 247 963 148 276 000 0,46 30,17 7,80 9,09 2016 44 401 808 9 132 1 952 822 2 435 000 0,00 66,89 3,28 8,27 2017 19 190 910 10 048 261 412 1 130 000 0,00 17,30 1,67 3,74 2018 36 150 300 4 175 2 110 143 1 477 600 0,00 400,00 9,60 37,48 2019 (seisu- 7 156 186 19 523 733 545 1 670 000 0,00 22,26 0,67 4,05 ga 31.03) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 (seisuga 31.03) Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Keskmine, vasak skaala OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  15 Ärimaa 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 16 124 565 7 785 1 071 822 50 371 442 0,38 156,30 8,59 20,52 2014 21 41 670 1 984 900 207 70 300 000 0,79 205,06 6,46 25,17 2015 14 91 612 6 544 950 381 12 000 180 000 2,96 23,00 8,17 11,59 2016 12 54 488 4 541 1 375 200 2 800 288 000 0,75 133,78 26,11 34,76 2017 27 173 976 6 444 4 583 276 1 700 1 800 000 0,20 163,52 12,66 27,32 2018 23 122 376 5 321 8 048 564 1 500 1 589 664 5,03 352,87 38,35 74,23 2019 (seisu- 7 34 816 4 974 613 800 10 400 201 600 1,88 160,71 24,05 36,67 ga 31.03) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond 100 50 40 75 30 50 20 25 10 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 (seisuga 31.03) Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Keskmine, vasak skaala 2017. aastal kasvas tehinguaktiivsus hoonestamata ärimaade (+56%) ning langes hoonestamata tootmismaade (-57%) puhul. 2018. aastal langes tehinguaktiivsus hoonestamata ärimaade (-15%) ning tõusis hoonestamata tootmismaade (+47%) puhul. Erinevused hinnatasemetes on aastate lõikes Hinnatasemed suured ning selle põhjal ei ole võimalik välja tuua hinnadünaamikat. 2 Hoonestamata tootmismaa kõrgeim mediaanhind oli 2018. aastal, 9,60 €/m . 2 Hoonestamata ärimaa kõrgemi mediaanhind oli samuti 2018. aastal, 38,35 €/m . Valdav osa äri- ja tootmismaa tehingust on toimunud maakonna keskuses, Tartu linnas. Tartu valla hoonestamata äri- ja tootmiskruntide turg Tartu vald moodustati 2017. aastal Tartu valla, Laeva valla, Piirissaare valla ja 2 Üldinfo Tabivere valla ühinemisel. Tartu valla pindala on 742 km ja rahvaarv 10 941 (01.01.2019). OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  16 Tootmismaa 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 3 5 462 1 821 *** *** *** *** *** *** *** 2014 1 575 575 *** *** *** *** *** *** *** 2015 5 12 805 2 561 8 950 700 3 500 0,46 22,58 0,56 5,47 2016 6 24 406 4 068 19 052 252 5 000 0,22 2,08 0,98 1,13 2017 2 2 126 1 063 *** *** *** *** *** *** *** 2018 7 32 124 4 589 69 100 100 27 000 1,48 225,81 2,02 35,31 2019 (seisu- *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ga 31.03) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Ärimaa 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 3 68 542 22 847 *** *** *** *** *** *** *** 2014 5 12 852 2 570 54 596 70 27 000 0,80 8,20 3,07 3,44 2015 3 15 933 5 311 *** *** *** *** *** *** *** 2016 3 11 693 3 898 *** *** *** *** *** *** *** 2017 2 10 405 5 203 *** *** *** *** *** *** *** 2018 3 14 140 4 713 *** *** *** *** *** *** *** 2019 (seisu- 2 14 965 7 483 *** *** *** *** *** *** *** ga 12.03) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Tartu vallas on hoonestamata äri- ja toormismaa tehingute arv väga madal. Hinnatasemed Tehinguid on toimunud väga vähe, mistõttu ei ole võimalik välja tuua hinnadünaamikat. Tartu maakonna (v.a Tartu linn) hoonestamata äri-, tootmis- ja elamumaa tehingud perioodil 2018-2019 (seisuga 10.03) Tehinguhind, 2 2 Küla Kuupäev Pindala, m Tehinguhind, €/m Sihtotstarve € Tila küla 18.12.2018 192 000 3 387 56,69 Ä100% Tila küla 18.12.2018 240 000 4 252 56,44 Ä100% Vahi alevik 27.04.2018 65 000 1 412 46,03 E100% Tila küla 07.08.2018 178 000 4 166 42,73 Ä50% ja T50% Vahi alevik 11.06.2018 44 400 1 085 40,92 E100% Vahi alevik 28.03.2018 250 000 6 501 38,46 Ä100% Tila küla 20.04.2018 148 764 4 508 33,00 E100% Vahi alevik 23.01.2019 40 000 1 216 32,89 E100% Vahi alevik 28.03.2018 60 000 2 032 29,53 E100% OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  17 Kõrveküla 05.09.2018 38 900 1 332 29,20 E100% alevik Vahi alevik 21.08.2018 33 000 1 180 27,97 E100% Vahi alevik 22.05.2018 40 000 1 453 27,53 E100% Vahi alevik 09.05.2018 26 500 1 200 22,08 E100% Vahi alevik 12.10.2018 51 600 2 337 22,08 E100% Võibla küla 06.07.2018 51 600 2 351 21,95 E100% Kõrveküla 18.06.2018 40 000 1 872 21,37 E100% alevik Tila küla 04.09.2018 32 000 1 511 21,18 E100% Vahi alevik 26.04.2018 30 000 1 422 21,10 E100% Tila küla 19.01.2018 32 000 1 545 20,71 E100% Kõrveküla 03.04.2018 29 000 1 428 20,31 E100% alevik Vahi alevik 03.09.2018 76 000 3 770 20,16 E100% Kõrveküla 23.10.2018 32 000 1 592 20,10 E100% alevik Vahi alevik 30.10.2018 32 000 1 878 17,04 E100% Tila küla 02.01.2019 27 900 2 012 13,87 E100% Kõrveküla 15.08.2018 94 999 7 309 13,00 96 alevik Tila küla 28.12.2018 20 000 1 575 12,70 E100% Tila küla 26.03.2018 18 800 1 715 10,96 E100% Tila küla 26.03.2018 17 200 1 575 10,92 E100% Kõrveküla 20.12.2018 16 530 1 703 9,71 E100% alevik Kõrveküla 20.12.2018 15 210 1 571 9,68 E100% alevik Kõrveküla 11.12.2018 14 000 1 688 8,29 E100% alevik Kõrveküla 15.02.2018 30 000 3 933 7,63 Ä50% ja T50% alevik Lähte alevik 18.01.2019 25 000 3 311 7,55 E100% Äksi alevik 21.09.2018 20 000 2 886 6,93 E100% Tabivere 16.03.2018 9 500 1 584 6,00 E73% ja T27% alevik Äksi alevik 01.02.2018 10 500 1 882 5,58 E100% Tila küla 09.11.2018 8 500 1 560 5,45 E100% Tila küla 05.12.2018 8 500 1 560 5,45 E100% Lombi küla 29.05.2018 24 900 5 246 4,75 E100% Lähte alevik 04.10.2018 13 900 3 008 4,62 E100% Lähte alevik 19.11.2018 14 000 3 057 4,58 E100% Lähte alevik 09.03.2018 15 000 4 146 3,62 E100% Tila küla 06.08.2018 50 000 13 944 3,59 Ä48%, T48% ja MU 4% Tila küla 28.12.2018 5 000 1 714 2,92 E100% OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  18 Vesneri küla 15.08.2018 7 500 3 500 2,14 E100% Vesneri küla 15.08.2018 7 500 3 500 2,14 E100% Vedu küla 28.03.2018 27 000 13 361 2,02 T100% Valgma küla 12.07.2018 6 500 3 778 1,72 E100% Valmaotsa 15.05.2018 10 000 6 136 1,63 T100% küla Voldi küla 06.07.2018 12 005 10 900 1,10 E100% Vahi alevik 22.05.2018 3 200 3 770 0,85 E100% Lombi küla 02.02.2018 20 000 24 600 0,81 E100% Võibla küla 24.01.2019 1 000 2 163 0,46 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 307 0,43 E100% Võibla küla 24.01.2019 1 000 2 310 0,43 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 347 0,43 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 351 0,43 E100% Võibla küla 24.01.2019 1 000 2 359 0,42 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 495 0,40 E100% Võibla küla 12.04.2018 1 000 2 543 0,39 E100% Siniküla 22.06.2018 7 000 19 878 0,35 E100% Vahi alevik 23.03.2018 1 496 4 611 0,32 E100% Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas Tartu maakonna (v.a Tartu linn) hoonestamata äri- ja tootmismaa pakkumised 2 Pakkumishind, Asukoht Pakkumishind, € Pindala, m 2 Kommentaar €/m Detailplaneeringuga äri-ja tootmismaa arendusprojekt Tartu vald, Maramaa, Äri 250 000 210 639 1,19 Tartu-Jõgeva mnt. ääres, Tartust 4 km kaugusel Detailplaneering Nõo vald, Nõgiaru, Tõlli 38 000 8 525 4,46 tehtud Elamumaa, maaüksus on Tartu vald, Siniküla, võimalik 16 000 18 986 0,84 Siniküla tee 2 väiksemateks elamumaa kruntideks jagada Allikas: kv.ee OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  19 3.3. Eesti põllumajandusmaa turg1 Haritav maa ja loodusliku rohumaa Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:  haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik potentsiaal;  metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;  ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne kõlvik ja põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega. Kuna kasutusvaldusega koormatud maaüksuste hindamisel Üldist lähtutakse üksnes maaüksuse põllumajanduslikust potentsiaalist, siis sellest tulenevalt eeldatakse hindamisel, et ehituslik potentsiaal puudub. Seda ka siis, kui see tegelikkuses olemas on. Sellest tulenevalt ei käsitle turuülevaade ehituslikust potentsiaalist tulenevat väärtust. Lisaks haritavale maale ja looduslikule rohumaale eristatakse kõlvikutena metsamaad, õuemaad ja muud maad. Kõlvikuid eristatakse eelkõige maatulundusmaa puhul, aga seda võidakse teha ka mõne muu sihtotstarbe puhul. Seisuga 31.12.2017 oli Eestis 1 042 595 ha haritavat maad ning 294 833 ha looduslikku rohumaad. Kogu Eesti pindalast (va Peipsi ja Võrtsjärv) moodustab see vastavalt 24,0% ja 6,8%. 2017. aastal Haritava maa ja loodusliku müüdi 23 346 ha haritavat maad ja 6 112 ha looduslikku rohumaad. rohumaa pindala Eestis, turu Seega vahetas omanikku veidi üle 2% nende tervikpindalast. 2018. maht aastal turuaktiivsus pigem langes pisut. Kõige suurem põllumajandusmaa osakaal (39,1%) on Tartu ja Põlva ning kõige väiksem Hiiu (20,2%) ja Ida-Viru (15,8%) maakonnas. Kõige rohkem haritavat maad on Lääne-Viru, Pärnu ja Tartu maakonnas, 2017. aasta lõpu seisuga üle 100 000 ha. Väikseim haritava maa pindala on Hiiu maakonnas, mis on samuti ootuspärane, kuna maakond ongi pindalalt väikseim. Kõige rohkem (üle 2 000 ha) Haritava maa pindala maakonniti haritavat maad müüdi 2017. aastal Lääne-Viru, Jõgeva, Võru, Pärnu ja Viljandi maakonnas. Kõige vähem (alla 1 000 ha) haritavat maad müüdi Hiiu, Lääne ja Ida-Viru maakonnas. Lähtudes osakaalust on enim haritavat maad (3,1%) müüdud Jõgeva ja Võru ning kõige vähem (1,6% – 1,7%) Tartu ja Järva maakonnas. Kõige enam (üle 30 000 ha) oli looduslikku rohumaad 2017. aasta lõpu seisuga registreeritud Harju ja Pärnu ning kõige vähem (alla 10 000 ha) Hiiu maakonnas. Looduslikku rohumaad müüdi 2017. aastal Loodusliku rohumaa pindala kõige enam (üle 600 ha) Võru, Harju ja Pärnu maakonnas ning kõige maakonniti vähem (alla 100 ha) Hiiu maakonnas. Teistest maakondadest enam (2,8% loodusliku rohumaa pindalast) müüdi looduslikku rohumaad Valga ja Võru ja vähem (1,2% loodusliku rohumaa pindalast) Hiiu maakonnas. 1 Turuülevaates on lähtutud Maa-ameti poolt koostatud haritava maa turuülevaatest 2017. 2017. aasta kohta käivad arvnäitajad pärinevad Maa-ameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast, kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa-ameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa-ameti päringukeskkonna andmete põhjal. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  20 Tehingud haritava maa ja loodusliku rohumaaga Haritava maaga tehti 2017. aastal 1 035 tehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2017. aastaga 13,7% väiksem. Mõned aastad varem oli tehingute arv veelgi suurem. 2013. ja 2014. aastal tulenes see olulisel määral riigi omandis olnud maatükkide müügist. Seejuures enamus riigi maatükkidest müüdi era- ja juriidilistele isikutele, kelle kasuks oli eelnevalt seatud kasutusvaldus. 2015-2017 oli riigi maatükkide müük varasemaga võrreldes märkimisväärselt väiksem ning 2017. aastal moodustas riigimaade müük vaid 10,2% tehingutest (2013. aastal oli Tehingute arv ja koguväärtus see näitaja 29,9%). 2018. aasta kohta hetkel andmed puuduvad. Haritava maa tehingute koguväärtus oli 2017. aastal 38,2 miljonit €, mis võrreldes 2016. aastaga langes 6,9%. Kuivõrd tehingute arv langes veelgi enam, siis viitab see keskmise tehinguhinna suurenemisele. Sama trend jätkus ka 2018. aastal. Müüdud maatüki keskmine tehinguhind suurenes 2017. aastal võrreldes 2016. aastaga 4,3%. Müüdud haritava maa keskmine pindala on olnud viimastel aastatel 9,3 – 11,3 ha. Keskmine pindala on ajas pigem pisut vähenenud, erandiks oli 2016. aasta. Haritava maa müügitehingute arv maakonniti Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  21 Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala on viimastel aastatel olnud maakonniti suhteliselt sarnane. See sõltub eelkõige maaüksuste Keskmine pindala ajaloolisest suurusest ja seeläbi on erinevused maakondade vahel suhteliselt suured. Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond 2015.-2017. aasta tehingute osakaal kuude lõikes oli vahemikus 5,7% – 11,0%. Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid: märtsis (11,9%), aprillis (9,9%) ja mais (9,3%). Suvel tehingute Sesoonsus arv langeb taas ja saavutab madalaima taseme augustis (6,6%) ja septembris (5,7%). Seejärel tehingute arv kasvab ning detsembris (9,5%) tehakse samas suurusjärgus tehinguid kui kevadkuudel. Võib väita, et tegemist on kinnisvaraturule kui tervikule omase sesoonsusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  22 2013-2017 on enim haritava maa müüjaid olnud eraisikute hulgas (45,8% – 56,7% kõigist müüjatest). Alates 2016. aastast on oluliselt rohkem tehinguid, kus müüjaks on juriidiline isik. 2016-2017 tõusis juriidilistest isikutest müüjate osakaal ligikaudu 40% juurde. Välismaalaste osakaal müüjatest on olnud läbi aastate väga madal ning 2017. aastal moodustas see vaid 0,7%. Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud. Juriidiliste isikute osakaal kõikidest haritava maa ostjatest on suurenenud ning 2017. aastal oli see 78,9%. Eraisikutest haritava maa ostjate osakaal on seevastu vähenenud ning 2017. aastaks oli langenud 20,0%-ni. Välismaalaste osakaal haritava maa ostjatest moodustas 2017. Ostjad ja müüjad aastal vaid 0,3%. Küll aga võib välismaalasi olla juriidiliste isikute omanike hulgas. Üha enam on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus varasemalt võis olla tegemist monopoolses seisundis olevate ostjatega. Ühtlasi on see elavdanud haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid. Teatava ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära. Tehingud haritava maaga ei ole koondunud mõnda üksikusse piirkonda. Kõige rohkem tehinguid oli 2017. aastal Lääne-Viru (163) maakonnas, järgnesid Tartu (118), Viljandi (106), Jõgeva (101) ning Pärnu (101) maakond. Kõige vähem oli 2017. aastal tehinguid Hiiu (22) maakonnas, mis on ka kõige väiksema pindalaga maakond Eestis. Kõige kõrgem Tehingute jagunemine tehingute koguväärtus (5,7 miljonit €) oli 2017. aastal Lääne-Viru maakonniti maakonnas, kus tehti ka enim tehinguid. Tehingute koguväärtuse poolest järgnesid Harju (5,4 miljonit €) ja Jõgeva (4,6 miljonit €) maakond, kus ühtlasi olid ka kõrgeimad tehinguhinnad. Väikseim tehingute koguväärtus oli 2017. aastal Hiiu maakonnas, kus see oli vaid 0,2 miljonit €. Põhjuseks väike tehingute arv ning ka madalaimad tehinguhinnad. Haritava maa ja loodusliku rohumaa tehingute osakaal 2017. aastal Katastrisse Katastrisse Müüdud Müüdud Müüdud Müüdud kantud kantud haritava haritava loodusliku loodusliku haritava loodusliku maa maa rohumaa rohumaa maa rohumaa pindala osakaal pindala osakaal pindala pindala tuh ha tuh ha % tuh ha tuh ha % Harju maakond 74,1 1,5 2,1 38,0 0,7 1,8 Hiiu maakond 13,3 0,3 2,1 7,5 0,1 1,2 Ida-Viru maakond 34,5 0,8 2,3 12,5 0,3 2,3 Jõgeva maakond 71,7 2,2 3,1 14,3 0,3 2,4 Järva maakond 86,2 1,5 1,7 10,9 0,2 1,7 Lääne maakond 31,6 0,7 2,2 17,1 0,4 2,2 Lääne-Viru maakond 114,4 2,8 2,4 26,6 0,5 2,0 Põlva maakond 58,5 1,4 2,4 12,8 0,3 2,0 Pärnu maakond 108,5 2,1 2,0 34,9 0,6 1,7 Rapla maakond 74,5 1,7 2,3 13,9 0,3 2,4 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  23 Saare maakond 54,3 1,2 2,3 24,8 0,5 2,0 Tartu maakond 106,9 1,7 1,6 24,1 0,4 1,7 Valga maakond 49,6 1,2 2,4 14,2 0,4 2,8 Viljandi maakond 94,8 2,1 2,2 18,9 0,4 2,4 Võru maakond 69,6 2,1 3,1 24,2 0,7 2,8 Eesti kokku 1042,6 23,3 2,3 294,8 6,1 2,1 Allikas: Maa-amet, haritava maa turuülevaade 2017 2 Mediaanhinnad Mediaanhinnad on viimastel aastatel pidevalt kasvanud. Võrreldes 2017. aastaga kasvas hektari mediaanhind 2018. aastal 6,2% ja ulatus tasemeni 3 006 €/ha. Haritava maa 2014-2018 tõusis haritava maa hektari mediaanhind 2216 €/ha tasemelt tasemeni mediaanhinnad 3006 €/ha (35,7% võrra). Haritava maa hinna kujunemisel on olnud oluline roll EL-i pindalatoetustel. Haritava maa mediaanhinnad, €/ha Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond 2 Maa-ameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  24 Võrdlemaks haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevust on Maa-amet analüüsinud maatulundusmaid, millest vähemalt 90% moodustavad loodusliku rohumaa kõlvikutega kaetud maad. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute Haritava maa ja hektari keskmine hind oli 2017. aastal 1 391 €. Loodusliku rohumaa hinnad olid loodusliku rohumaa 2017. aastal ligikaudu 2,1 korda madalamad kui haritava maa hinnad. Samas hinnaerinevus parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemele ja kehvematel muldadel paikneva haritava maa hinnatase läheneb looduslikule rohumaale iseloomulikele hindadele (vt ka järgnevat haritava maa väärtust mõjutavate tegurite analüüsi boniteedi kohta). Metsamaa puhul on peale üldise turusituatsiooni toormepuidu turul olulisteks väärtust mõjutavateks teguriteks:  tagavara ja juurdekasv;  liigiline koosseis;  lubatud raiete maht; Metsamaa hinnad  metsa väljaveovõimalused ning kaugus kokkuostupunktidest Metsamaa hinnad võivad sellest tulenevalt olla väga erinevad. Kui kvaliteetse raieküpse metsaga metsamaa hind võib olla haritavast maast oluliselt kallim, siis noorendike, raiesmike ja madala kvaliteediga puistute puhul võib hinnatase olla haritava maaga võrreldes oluliselt odavam. Keskmine hinnatase on haritava maa ja metsamaa puhul siiski suhteliselt samas suurusjärgus. Kõrgeim haritava maa hektari mediaanhind oli 2017. aastal Jõgeva maakonnas, kus see tõusis tasemeni 3 406 €/ha. Üle 3 000 €/ha oli 2017. aastal haritava maa mediaanhinnad Järva, Põlva, Lääne-Viru, Tartu ja Viljandi maakonnas, kus need on jäid vahemikku 3 000 – 3 328 €/ha. Üheks Jõgeva, Järva ja Lääne-Viru kõrgemate mediaanhindade põhjuseks on kõrgem mullaviljakus. Madalaimad Haritava maa hektari mediaanhinnad olid Hiiu ja Lääne maakonnas, kus need jäid alla 2 000 mediaanhinnad €/ha. Võrreldes 2016. aastaga tõusis 2017. aastal haritava maa hektari maakonniti mediaanhind kümnes maakonnas. Üle 10% tõusis hektari mediaanhind Valga (17,6%), Viljandi (12,0%) ja Järva (10,9%) maakonnas. Lisaks kasvas hektari mediaanhind Jõgeva, Lääne-Viru, Põlva, Pärnu, Saare, Tartu ja Võru maakonnas. Võrreldes 2016. aastaga on hektari mediaanhind jäänud samaks Rapla maakonnas. Kõige rohkem (14,0%) vähenes haritava maa hektari mediaanhind Hiiu maakonnas. Kõrgema hinnatasemega omavalitsused paiknevad pigem Eesti keskosas ning madalama hinnatasemega omavalitsused Eesti lääneosas ja saartel. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2017. aastal vähemalt 3 800 € neljas omavalitsuses: Jõgeva maakonna Mustvee vallas (3 850 €/ha), Tartu maakonna Nõo vallas (3 849 €/ha) ning Lääne-Viru maakonna Vinni ja Väike-Maarja vallas (mõlemas 3 800 3 Mediaanhinnad €/ha). Neist Nõo ja Väike-Maarja vallas olid haritava maa hinnad kõrgeimad ka omavalitsuste kaupa eelneval aastal. Alla 2 000 € on haritava maa hektari mediaanhind jäänud viies omavalitsuses: Hiiu maakonna Hiiumaa vallas (1 721 €/ha), Pärnu maakonna Lääneranna vallas (1 800 €/ha), Ida-Viru maakonna Narva-Jõesuu linnas (1 801 €/ha), Harju maakonna Lääne-Harju vallas (1 929 €/ha) ja Lääne maakonna Lääne-Nigula vallas (1 947 €/ha). Seejuures on neis kõigis omavalitsustes olnud madalamapoolsed hinnatasemed ka eelneval aastal. Haritava maa hinnad on viimastel aastatel kiirelt kasvanud ning selle põhjuseks on Ajaline dünaamika suuresti EL-i pindalatoetuste süsteemi rakendamine. 3 Maa-amet on analüüsis arvesse võtnud vaid need omavalitsused, kus on toimunud aasta jooksul vähemalt viis vabaturu müügitehingut. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  25 Haritava maa väärtust mõjutavad tegurid Maa-amet analüüsis haritava maa väärtust mõjutavaid tegureid esitades analüüsi Üldist tulemused pindala, boniteedi, PRIA põllumassiivide registris registreerimise ehk toetuskõlbulikkuse, kraavide ja elektriliinide olemasolu ning juurdepääsu kohta. Maa-ameti analüüsi põhiselt on haritava maa pindala ja hektari mediaanhinna vahel seos: mida suurem on haritava maa pindala, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kuni 5-hektarilise haritava maa mediaanhind on kolme viimase aasta jooksul olnud 2 600 €/ha. Maatükkide, mille pindala on 5,1 – 10,0 hektarit, mediaanhind on olnud 5,4% kõrgem ehk 2 740 €/ha. Maatükid pindalaga üle 10 hektari on müüdud veel kõrgema hinnaga – 2 948 €/ha. Haritava maa pindala Pindala kasvades 1 hektari võrra suureneb mediaanhind keskmiselt 16 €/ha. Kuigi Maa- ameti analüüs näitab mõningase mõju olemasolu, tuleb selle suhtes olla siiski ettevaatlik, sest suurema pindalaga võib mh kaasneda see, et maatükk on kompaktsem ja paremini ligipääsetav ehk siis mõju ei pruugi olla üheselt seotud vaid pindalaga. Kui juurdepääsu on eraldi analüüsitud, siis maatüki kompaktsuse kohta seda tehtud ei ole. Mulla boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, niiskusrežiimist jms tulenevat võimalikku tootlikkust. Maa-ameti analüüsi kohaselt on enamik haritava maa tehinguid tehtud maadega, mille mulla boniteet on vahemikus 40 – 51 ehk siis keskmise või keskmisest kõrgema viljakusega maadega. Boniteediga kuni 35 ehk madala viljakusega muldadega maadega on tehinguid tehtud üsna vähe (6,6%), mis on ootuspärane, kuna madala viljakusega mullal haritava maa kasutamine tulu teenimise eesmärgil ei ole kuigi otstarbekas. Selliste maatükkide kolme aasta (2015- 2017) hektari mediaanhind on olnud 2 428 €. Keskmise viljakusega maatükkidega (boniteet 36 – 44) on tehinguid tehtud märksa rohkem ning ka maatükkide mediaanhind on olnud kõrgem – 2 571 €/ha. Boniteediga alates 45 ehk kõrge viljakusega muldadega maadega on tehtud tehinguid kõige rohkem ning ka hektari mediaanhind on olnud Boniteet kõige kõrgem ning ulatunud 2 921 €-ni. Mediaanhind üle 3 000 €/ha on olnud maatükkidel, mille boniteet on 54 või kõrgem. Madala ja keskmise viljakusega muldade hinnavahe on väiksem kui keskmise ja kõrge viljakusega muldade hinnavahe. Kui mulla boniteet suureneb ühe ühiku võrra, siis haritava maa mediaanhind kasvab keskmiselt 29 €/ha. Boniteedist tulenevate suhteliste erinevuste arvesse võtmiseks on hindamisel võimalik kasutada 2001. aasta maksustamisväärtusi, mis maakonna siseselt erinesid just boniteedi näitajate põhjal. Samas tuleb arvestada sellega, et tollaseid erinevusi ei saa üle kanda üksüheselt, sest boniteedi tegelik mõju on oluliselt väiksem. Samuti tuleb silmas pidada, et väga madala mullaviljakusega maade puhul on väärtustase suhteliselt sarnane looduslikule rohumaale (tihtipeale on ka boniteedi näitajad sarnased ja kõlviku määratlemine võib kohati olla ka suhteliselt subjektiivne). Registreeringu olemasolu võimaldab maaomanikul või rentnikul taotleda maatükile toetusi. Maa-ameti analüüsi kohaselt oli 2015-2017 tehingutest üle 90% tehtud selliste maatükkidega, mille pindala on vähemalt 87% ulatuses registreeritud PRIA põllumassiivide registris. Selliseid müüdud haritava maa maatükke, kus PRIA põllumassiivide registriga pole üldse kattuvust, on vaid ligikaudu 3%. Seega on PRIA põllumassiivide pigem tähelepanu all, kui palju mõjutab maa väärtust PRIA-s registreeritud maa registris osakaalu suurus. Kui võrrelda maatükkide hindu selle alusel, kui suur osa on PRIA registreerimine põllumassiivide registris, siis on näha, et mida suurem osa on registreeritud, seda kõrgem on maatüki mediaanhind. Kui registreeritud on 85% maatüki pindalast, siis mediaanhind on olnud 2 363 €/ha, kuid kui registreeritud on kogu maatükk, siis 3 034 €/ha. Kui PRIA põllumassiivide registris suureneb pindala 1% võrra, siis haritava maa mediaanhind kasvab keskmiselt 43 €/ha. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  26 Kraavide mõju uurimisel võttis Maa-amet arvesse kraavide olemasolu, kuid ei vaadelnud, kus täpsemalt kraav maatükil paikneb ning ei arvestatud ka kraavi pindalaga. Müüdud haritavad maad jagunevad enamvähem võrdselt nendeks, Kraavide ja millel paikneb kraav ja nendeks, millel kraave pole. Kraavidega maatükkide elektriliinide olemasolu mediaanhind oli 2 683 €/ha ja ilma kraavideta maa puhul 8,9% kallim ehk 2 923 €/ha. Tegemist võib mh olla niiskusrežiimi mõjuga. Uuritud on ka elektriliinide mõju haritava maa väärtusele, kuid eeldatavat mõju ei täheldatud. Maa-ameti poolt koostatud analüüsi kaasatud maatükkidest oli juurdepääs olemas Juurdepääs 88,6% juhul. Maatükkidel, millel juurdepääsu ei olnud, oli mediaanhind 2 553 €/ha ja kui maatükile oli juurdepääs, siis oli mediaanhind 9,7% kallim ehk 2 800 €/ha. Haritava maa renditurg Haritava maa renditurg on viimastel aastatel kiirelt arenenud ja muutunud efektiivsemaks. Siiski puudub tänaseni avalik andmebaas rendiandmete kohta ning renditasemed võivad muus osas sarnaste näitajatega maade puhul erineda olulisel määral. 2017.-2018. aastal olid Maa-ameti andmetel riigimaade mediaanrendid vahemikus 61 (Hiiumaa) kuni 150 (Tartumaa) €/ha aastas. Üldist Võrreldes mediaanrente mediaanhindadega, on tootlused vahemikus 2,4% (Harju, Lääne-Viru, Põlva, Valga) kuni 5,0% (Saaremaa). Kuna erainvestorid on üha aktiivsemalt põllumaid omandamas, siis võib eeldada, et rendid pigem tõusevad. Samas on rendid oluliselt mõjutatud EL-i pindalatoetuste tasemest: nende suurenedes võib oodata ka rentide jätkuvat kasvu, kuid oluline vähenemine võib rente pigem alandada. 3.4. Tartu valla haritava maa turg Haritava maa hinnatasemed on läbi teinud kiire hinnakasvu, mis on omane kogu Eestile. Kui 2017. aastal küündis mediaanhind 3 023 €/ha tasemele, siis 2018. Haritava maa aastal tõusis tasemeni 3 900 €/ha. Enim tehingud toimus 2014. aastal, 71 müügitehingud müügitehingut. 2019 (seisuga 14.03) . aastal on toimunud üks haritava maa tehing. Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 36 246,70 6,85 549 753 500 78 400 162 3 900 2 225 2 132 2014 71 601,61 8,47 1 563 246 500 100 000 168 5 403 2 197 2 516 2015 33 341,14 10,34 962 808 5 250 119 000 1 337 4 778 2 674 2 774 2016 23 173,02 7,52 494 010 1 257 120 050 262 4 728 2 800 2 725 2017 27 160,57 5,95 538 965 4 900 85 000 1 463 5 969 3 023 3 093 2018 36 492,05 13,67 1 906 631 6 300 197 964 3 000 4 356 3 900 3 801 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  27 Haritava maa tehingute arv, keskmine hind ja mediaanhinnad Tartu vallas, €/ha 4000 100 3000 75 2000 50 1000 25 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Keskmine, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond 4 Tartu valla tehingud haritava maaga 2018.-2019 (seisuga 10.03) aastal Maaüksuse Haritava maa Haritava maa Küla Kuupäev Hind, € Hind, €/ha pindala, ha pindala, ha osakaal, % Voldi küla 20.12.2018 58 000 4,7 4,6 12 340,43 98% Lombi küla 16.03.2018 55 000 9,22 8,24 5 965,29 89% Kobratu küla 05.04.2018 38 250 8,78 8,78 4 356,49 100% Kobratu küla 05.04.2018 28 750 6,6 6,6 4 356,06 100% Viidike küla 15.11.2018 18 806 4,43 4,25 4 245,15 96% Valmaotsa küla 06.08.2018 76 721 18,66 17,75 4 111,52 95% Toolamaa küla 24.08.2018 43 000 10,6 10,11 4 056,60 95% Haava küla 15.06.2018 21 800 5,43 4,33 4 014,73 80% Laeva küla 06.08.2018 76 791 19,34 18,59 3 970,58 96% Laeva küla 06.08.2018 197 964 50,76 50,59 3 900,00 100% Laeva küla 06.08.2018 29 874 7,66 7,59 3 900,00 99% Valmaotsa küla 06.08.2018 60 138 15,42 15,23 3 900,00 99% Laeva küla 06.08.2018 24 570 6,3 6,2 3 900,00 98% Laeva küla 06.08.2018 103 818 26,62 26,19 3 900,00 98% Laeva küla 06.08.2018 101 244 25,96 25,34 3 900,00 98% Valmaotsa küla 06.08.2018 54 834 14,06 13,54 3 900,00 96% 4 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud maatulundusmaa tehingud, mille haritava maa osakaal vähemalt 70%. Valimist on välja jäetud tehingud, millel hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on markeeritud paksus kirjas. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  28 Laeva küla 06.08.2018 46 137 11,83 11,14 3 900,00 94% Kärevere küla 06.08.2018 73 320 18,8 17,61 3 900,00 94% Kärevere küla 06.08.2018 50 037 12,83 12 3 900,00 94% Valmaotsa küla 06.08.2018 67 353 17,27 16,13 3 900,00 93% Valmaotsa küla 06.08.2018 178 113 45,67 41,47 3 900,00 91% Laeva küla 06.08.2018 138 840 35,6 32,2 3 900,00 90% Laeva küla 06.08.2018 53 430 13,7 11,8 3 900,00 86% Siniküla 06.08.2018 90 090 23,1 22,98 3 900,00 99% Laeva küla 06.08.2018 41 457 10,63 10,55 3 900,00 99% Laeva küla 06.08.2018 159 705 40,95 38,76 3 900,00 95% Valmaotsa küla 06.08.2018 64 740 16,6 15,19 3 900,00 92% Soeküla 05.04.2018 33 000 9,1 9,05 3 626,37 99% Nigula küla 02.10.2018 24 000 6,77 5,12 3 545,05 76% Nigula küla 17.10.2018 18 000 5,1 4,9 3 529,41 96% Laeva küla 20.06.2018 14 075 4,02 3,78 3 501,24 94% Juula küla 11.09.2018 29 680 8,48 8,42 3 500,00 99% Juula küla 11.09.2018 22 050 6,3 5,57 3 500,00 88% Juula küla 12.07.2018 22 500 6,75 6,75 3 333,33 100% Kobratu küla 08.05.2018 12 500 3,8 3,68 3 289,47 97% Kikivere küla 07.09.2018 41 824 13,07 10,82 3 200,00 83% Metsanuka küla 08.05.2018 10 000 3,24 2,44 3 086,42 75% Kõduküla 08.02.2018 14 000 5,3192 5,2492 2 631,97 99% Allikas: Maa-ameti tehinguregister Tartu maakonnas haritava maa pakkumised (seisuga 31.03.2019) Küla, aadress Pindala, ha Hind, € Hind, €/ha Kommentaar Kahest kinnistust kokku koosnev 16,84 ha suurune maatulundusmaa. Kungla, Karijärve, Elva vald 16,8 84 200 5 011,90 Haritav maa 11.32 ha, looduslik rohumaa 0,51 ha, metsamaa 0,08 ha ja muu maa 1,63 ha Mitmeotstarbeline kinnistu kogupindalaga 29,84 ha, millest Udre, Kõivuküla, Kastre vald 29,8 159 000 5 335,57 metsamaa 7,74 ha, haritav maa 19,97 ha Kinnistu kogusuuruseks on 3.5 ha, Hugovälja, Kirtsi, Peipsiääre vald 3,5 8 800 2 514,29 sellest 3.4 ha ka PRIAs ristiku all arvel olnud Allikas: kv.ee OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  29 3.5. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on ettevõtjad. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on erineva suurusega antud piirkonnas tunnused tegutsevad ettevõtted. Vastavus turusegmendi nõuetele Hinnatava vara näol on tegemist aktiivses ettevõtluspiirkonnas paikneva kasutuses oleva tootmismaaga Konkureeriv pakkumine Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalides kv ja city konkureeriv pakkumine Tartu vallas on väga vähe. Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  30 4. Turuväärtuse leidmine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Ülplaneeringu järgi on tegemist tootmismaa perspektiiviga maaüksus. Hinnatavat vara ümbritseb tankla, hoonestatud ärimaa (HollyFood resto), haritav maa, hoonestatud tootmismaa (Valio Eesti AS) ja riigimaantee. Seetõttu leiame, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on ärimaa ja haritav maa. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method) – lähtutakse turupõhisest käsitlusest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Hindamisel võrdlusmeetodiga antakse hinnang vara väärtusele sarnaste varadega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2). Hindamine tehakse võrdluskõlbulike tehingute põhjal. Erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Maaüksuse turuväärtuse leidmisel lähtutakse kõlvikulisest jaotusest ja ärimaa persektiivist. Tervik koosneb Maa-ameti kaardilt mõõdetuna haritavast maast ca 2,1672 ha (72%) 2 ja looduslikust rohumaast (perspektiivne ärimaa) ca 8 428 m (28%). Eraldi leitakse tervikust haritava maa osa väärtus ning perspektiivse ärimaa osa väärtus ning kogu maaüksuse turuväärtus on nende kahe väärtuse summa. Piiriettepaneku number AT1902120002 näidatud lõike turuväärtuse leidmisel oleme lähtunud 100% 2 ärimaast ning oleme hinnanud seda koos Kanjoni (38301:002:0525) kinnistu pindalaga (3 350 m ). 2 Piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike turuväärtuse leidmisel oleme lähtunud 5 128 m (19%) perspektiivsest ärimaast (paikneb Tallinn-Tartu maanteeääres) ja 2,1672 ha (81%) haritavast maast. Eraldi leitakse tervikust perspektiivse ärimaa osa väärtus ning haritava maa osa väärtuse oleme hinnanud koos Alma (79601:001:0200) haritava maa pindalaga (17,47 ha). OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  31 4.3. Kvaliteediklass Hinnatava vara kvaliteediklass Standard EVS 875-10:2013 näeb ette kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil varade jagamist kvaliteediklassidesse (A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim). Kvaliteediklass näitab kinnisvara konkurentsivõimet olla Kvaliteediklassi atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon hindamise teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja põhimõtted efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel:  asukoht ja krundi kasutus (siinkohal hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja vara kasutusviisi, infrastruktuuri laiemas ja kitsamas tähenduses, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, haljastust, kommunikatsioonidega varustatust jms. tegureid); Kvaliteediklassi  ehitise / ehitise osa kvaliteet (siinkohal antakse hinnang arhitektuurilisele hindamise lahendusele, funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning põhimõtted sise- ja välisviimistluse seisukorrale);  kinnisvara juhtimine (siinkohal hinnatakse vara haldamist, rentnike olemasolul renditasu ja vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, jäätmete käitlemist, elektrienergiat säästvate meetmete rakendamist ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid). Asukoha ja Ehitise kvaliteedi Kinnisvara- Hinnang Koondhinnang krundi alusel alusel juhtimise alusel kvaliteediklassile A - - A-- 4.4. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist äri ja haritava maaga, mille puhul kestlikkuse põhimõtte järgimine on seotud eelkõige säästliku kasutuse loomise kaudu. Antud vara puhul on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid silmas pidades piirkonna kui terviku arengut ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  32 4.5. Maaüksuse ja piiriettepanekute turuväärtuste leidmine võrdlusmeetodil Turuväärtuse leidmine võrdlusmeetodil Terviku hindamisel oleme lähtunud kõlvikulisest jaotusest ja ärimaa persektiivist:  haritav maa 72% → 2,1672 ha  looduslik rohumaa (perspektiivne ärimaa) 28% → 8 428 m 2 Piiriettepaneku AT1902120002 turuväärtuse hindamisel oleme lähtunud 100% perspektiivsest ärimaast ning oleme hinnanud seda koos Kanjoni (38301:002:0525) Võrdlustehingute 2 kinnistu pindalaga (3 350 m ). valik Piiriettepaneku AT1903180004 turuväärtuse hindamisel oleme lähtunud 19% perspektiivsest ärimaast ja 81% haritavast maast ning oleme hinnanud seda koos Alma (79601:001:0200) kinnistu haritava maa pindalaga (17,47 ha).  19% ärimaa → 5 128 m 2  81% haritav maa → 2,1672 ha Maaüksuse ärimaa ja piiriettepaneku lõike hindamine Käesoleva eksperthinnangu punktis 3.2 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnased tehinguobjektid. Vaadeldud on Tartu valla hoonestamata äri-, tootmis- ja elamumaa müügitehingud 2018-2019.(seisuga 19.02) Võrdlustehingute aasta tehinguid. Üheks võrreldavaks varaks on võetud hoonestamata elamumaa valik tehingud, kuna sarnases piirkonnas hoonestamata maid on väga vähe. Antud piirkonnas piiratud nõudluse tõttu puudub väärtuse kontekstis oluline vahe hoonestamata elamumaa, tootmismaa ja ärimaa vahel. Tehingu- Tehingu- Käibemaksu Pindala, Asukoht Kuupäev summa, summa, 2 sisaldumine 2 m € €/m hinnas Tartu vald, Võrdlustehingute Valmaotsa 15.05.2018 10 000 1,63 6 136 Ei valik küla Tartu vald, 28.03.2018 27 000 2,02 13 361 Ei Vedu küla Tartu vald, 09.03.2018 15 000 3,62 4 146 Ei Lähte alevik Võrdlusühikuks on valitud ruutmeetri ühikuhind – tervikhinna kasutamine võrdlusühikuna ei ole hoonestamata kinnistute puhul hindaja arvates põhjendatud ennekõike seetõttu, et kinnistud võivad üksteisest pindala ning potentsiaalse Võrdlusühiku valik ehitusõiguse suuruse poolest oluliselt erineda. Sellistes piirkondades on nõudlus maa järgi siiski piiratud ja ehitusõigus ei ole määrav, mistõttu on selle mõju väga väike. Tehingute toimumise ajast märts 2018- mai 2018 kuni käesoleva hinnangu väärtuse Tehingute kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida saaks pidada ajaldamine püsivaks suundumuseks. Seetõttu pole kohandamisel teostatud tehinguhindade ajaldamist. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  33 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava objekti iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma.  Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha (nähtavuse) ja juurdepääsu tee osas ollakse nõus enam maksma.  Pindala Võrdluselementide o Suuremate maaüksuste ühikuhind on madalam valik  Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide puudumine mõjutab kinnistu väärtust kuni 10%.  Kinnistu kuju o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.  Maakasutuse sihtotstarve ja potentsiaal o Atraktiivses asukohas ärimaa on tootmismaast ja elamumaast pigem pisut kallim. Maatulundusmaa on oluliselt odavam. Võrreldavatele varadele kaalude andmisel on lähtutud põhimõttest, et vähem kohandatud võrreldavale varale antakse suurem kaal võrreldes enam kohandatud võrreldava varaga. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  34 Terviku ärimaa hindamine Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald Valmaotsa küla Valmaotsa küla Vedu küla Lähte alevik Reformimata maa (perspektiivne ärimaa) Tehinguhind, € 10 000 27 000 15 000 2 Tehinguhind, €/m 1,63 2,02 3,62 Tehingu aeg 15.05.2018 28.03.2018 09.03.2018 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 2 1,63 2,02 3,62 tehinguhind, €/m Hinnatav paikneb Võrreldav paikneb Võrreldav paikneb Võrreldav paikneb Tartu vallas Tartu vallas Tartu vallas Vedu Tartu vallas Lähte Valmaotsa külas. Valmaotsa külas. Makroasukoht külas. Tallinn ca alevikus. Tallinn ca Tallinn ca 165 km ja Tallinn ca 165 km ja 185 km ja Tartu linn 190 km ja Tartu linn Tartu linn ca 25 km Tartu linn ca 25 km ca 20 km kaugusel ca 15 km kaugusel kaugusel kaugusel Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hinnatavat vara ümbritseb tankla, hoonestatud ärimaa Ümbruses Ümbruses (HollyFood resto), Ümbruses hoonestamata hoonestatud haritav maa, hoonestatud elamumaa ja tootmismaa ja Mikroasukoht ja hoonestatud tootmismaa. hoonestamata üldkasutatav maa. juurdepääs tootmismaa (Valio Juurdepääs elamumaa. Juurdepääs Eesti AS) ja kruuskattega Juurdepääs kruuskattega riigimaantee. erateelt asfaltkattega avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt asfaltkattega avalikult teelt Kommentaar Halvem Halvem Sarnane Kohandus 20% 10% 0% 2 Pindala, m 8 428 6 136 13 361 4 146 Kommentaar Sarnane Pisut suurem Pisut väiksem Kohandus 0% 5% -5% Kommunikatsioonid Läheduses olemas Läheduses olemas Olemas Krundi piiril Kommentaar Sarnane Parem Pisut parem Kohandus 0% -10% -5% Hulknurkne Sarnane. Sarnane. Parem. Tasane Kinnistu kuju väljavenitatud kuju, Nelinurkne, Nelinurkne, pinnas ebatasane pinnas ebatasane pinnas ebatasane pinnas Kommentaar Sarnane Sarnane Parem OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  35 Kohandus 0% 0% -10% Maakasutuse sihtotstarve ja Ärimaa Tootmismaa Tootmismaa Elamumaa potentsiaal Kommentaar Halvem Halvem Halvem Kohandus 10% 10% 10% Summaarne 30% 15% -10% kohandus Summaarne 2 0,49 0,30 -0,36 kohandus, €/m Kohandatud 2 2,12 2,32 3,26 tehinguhind, €/m Kohanduste absoluutväärtuste 30% 35% 30% summa Kaalud 0,35 0,30 0,35 Kaalutud keskmine 2 2,58 0,74 0,70 1,14 tehinguhind, €/m Turuväärtus, € 21 730,39 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  36 Piiriettepaneku number AT1902120002 näidatud lõike turuväärtus hindamine Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald Valmaotsa küla Valmaotsa küla Vedu küla Lähte alevik Piiriettepaneku number AT1902120002 Tehinguhind, € 10 000 27 000 15 000 2 Tehinguhind, €/m 1,63 2,02 3,62 Tehingu aeg 15.05.2018 28.03.2018 09.03.2018 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 2 1,63 2,02 3,62 tehinguhind, €/m Hinnatav paikneb Võrreldav paikneb Võrreldav paikneb Võrreldav paikneb Tartu vallas Tartu vallas Tartu vallas Vedu Tartu vallas Lähte Valmaotsa külas. Valmaotsa külas. Makroasukoht külas. Tallinn ca alevikus. Tallinn ca Tallinn ca 165 km ja Tallinn ca 165 km ja 185 km ja Tartu linn 190 km ja Tartu linn Tartu linn ca 25 km Tartu linn ca 25 km ca 20 km kaugusel ca 15 km kaugusel kaugusel kaugusel Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hinnatavat vara ümbritseb tankla, Ümbruses Ümbruses haritav maa, Ümbruses hoonestamata hoonestatud hoonestatud hoonestatud elamumaa ja tootmismaa ja Mikroasukoht ja tootmismaa (Valio tootmismaa. hoonestamata üldkasutatav maa. juurdepääs Eesti AS) ja Juurdepääs elamumaa. Juurdepääs riigimaantee. kruuskattega Juurdepääs kruuskattega Juurdepääs erateelt asfaltkattega avalikult teelt asfaltkattega avalikult avalikult teelt teelt Halvem juurdepääs (avalikult teelt Halvem juurdepääs Kommentaar Sarnane juurdepääs puudub) ja nähtavus ja nähtavus Kohandus 30% 20% 0% 2 5 Pindala, m 3 706 6 136 13 361 4 146 Kommentaar Sarnane Suurem Sarnane Kohandus 0% 10% 0% Kommunikatsioonid Olemas Läheduses olemas Olemas Pisut halvem Kommentaar Halvem Sarnane Sarnane Kohandus 10% 0% 5% 5 Pindala on ligikaudne ning sisaldab Kanjoni (38301:002:0525) kinnistu pindala (3 350 m2) ning ligikaudset võõrandatavat osa reformimata (piiriettepaneku number AT1902120002) maaüksusest (356 m2). Pindala määratlemisel on lähtutud sellest, et reformimata maast võõrandatav osa (3 350 m2) liidetakse Kanjoni (38301:002:0525) kinnistuga OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  37 Sarnane. Sarnane. Hulknurkne kuju, Parem. Tasane Kinnistu kuju Nelinurkne, Nelinurkne, ebatasane pinnas pinnas ebatasane pinnas ebatasane pinnas Kommentaar Sarnane Sarnane Parem Kohandus 0% 0% -10% Maakasutuse sihtotstarve ja Ärimaa Tootmismaa Tootmismaa Elamumaa potentsiaal Kommentaar Halvem Halvem Halvem Kohandus 10% 10% 10% Summaarne 50% 40% 5% kohandus Summaarne 2 0,81 0,81 0,18 kohandus, €/m Kohandatud 2 2,44 2,83 3,80 tehinguhind, €/m Kohanduste absoluutväärtuste 50% 40% 25% summa Kaalud 0,2 0,3 0,5 Kaalutud keskmine 2 3,24 0,49 0,85 1,90 tehinguhind, €/m Reformimata maast eraldatakse Kanjoni (38301:002:0525) koosseisu piiriettepaneku number 2 AT1902120002 näidatud lõike alusel ligikaudu 356 m suurune maatükk. Piiriettepaneku number 2 2 AT1902120002 näidatud lõike väärtus on 3,24 €/m * 356 m = 1 153,44 ~ 1 200 € OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  38 Piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike (ärimaa) turuväärtus hindamine Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald Valmaotsa küla Valmaotsa küla Vedu küla Lähte alevik Piiriettepaneku number AT1903180004 (ärimaa) Tehinguhind, € 10 000 27 000 15 000 2 Tehinguhind, €/m 1,63 2,02 3,62 Tehingu aeg 15.05.2018 28.03.2018 09.03.2018 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 2 1,63 2,02 3,62 tehinguhind, €/m Hinnatav paikneb Võrreldav paikneb Võrreldav paikneb Võrreldav paikneb Tartu vallas Tartu vallas Tartu vallas Vedu Tartu vallas Lähte Valmaotsa külas. Valmaotsa külas. Makroasukoht külas. Tallinn ca alevikus. Tallinn ca Tallinn ca 165 km ja Tallinn ca 165 km ja 185 km ja Tartu linn 190 km ja Tartu linn Tartu linn ca 25 km Tartu linn ca 25 km ca 20 km kaugusel ca 15 km kaugusel kaugusel kaugusel Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hinnatavat vara ümbritseb tankla, Ümbruses Ümbruses haritav maa, Ümbruses hoonestamata hoonestatud hoonestatud hoonestatud elamumaa ja tootmismaa ja Mikroasukoht ja tootmismaa (Valio tootmismaa. hoonestamata üldkasutatav maa. juurdepääs Eesti AS) ja Juurdepääs elamumaa. Juurdepääs riigimaantee. kruuskattega Juurdepääs kruuskattega Juurdepääs erateelt asfaltkattega avalikult teelt asfaltkattega avalikult avalikult teelt teelt Halvem juurdepääs (avalikult teelt Halvem juurdepääs Kommentaar Sarnane juurdepääs puudub) ja nähtavus ja nähtavus Kohandus 30% 20% 0% 2 Pindala, m 5 128 6 136 13 361 4 146 Kommentaar Sarnane Suurem Sarnane Kohandus 0% 10% 0% Kommunikatsioonid Olemas Läheduses olemas Olemas Pisut halvem Kommentaar Halvem Sarnane Sarnane Kohandus 10% 0% 5% Sarnane. Sarnane. Hulknurkne kuju, Parem. Tasane Kinnistu kuju Nelinurkne, Nelinurkne, ebatasane pinnas pinnas ebatasane pinnas ebatasane pinnas OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  39 Kommentaar Sarnane Sarnane Parem Kohandus 0% 0% -10% Maakasutuse sihtotstarve ja Ärimaa Tootmismaa Tootmismaa Elamumaa potentsiaal Kommentaar Halvem Halvem Halvem Kohandus 10% 10% 10% Summaarne 50% 40% 5% kohandus Summaarne 2 0,81 0,81 0,18 kohandus, €/m Kohandatud 2 2,44 2,83 3,80 tehinguhind, €/m Kohanduste absoluutväärtuste 50% 40% 25% summa Kaalud 0,2 0,3 0,5 Kaalutud keskmine 2 3,24 0,49 0,85 1,90 tehinguhind, €/m Reformimata maast eraldatakse Alma (79601:001:0200) koosseisu piiriettepaneku number 2 AT1903180004 näidatud lõike alusel ligikaudu 5 360 m suurune ärimaa perspektiiviga maatükk. 2 2 Piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike turuväärtus on 3,24 €/m * 5 128 m = 16 614,72 € OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  40 Maaüksuse haritava maa hindamine Haritava maa pindala on 2,1672 ha. Käesoleva eksperthinnangu punktis 3.4 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud müügitehingud, mille kohta hindajal on olemas piisavalt detailne informatsioon. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Esimene võrreldav tehing Võrdlustehingute on toimunud Maa-ameti enampakkumise tulemusel . 6 valik Asukoht Kuupäev Tehingu- Tehingu- Pindala, Käibemaksu summa, summa, ha sisaldumine € €/ha hinnas Viidike küla 15.11.2018 18 806 4 245,15 4,43 Ei Toolamaa küla 24.08.2018 43 000 4 056,60 10,60 Ei Nigula küla 17.10.2018 18 000 3 529,41 5,10 Ei Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud ühikuhind, €/ha Tehingute toimumise ajast august 2018- november 2018 kuni käesoleva hinnangu Tehingute väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida saaks ajaldamine pidada püsivaks suundumuseks. Seetõttu pole kohandamisel teostatud tehinguhindade ajaldamist. 6 Enampakkumise alghind oli 15 510 € (enampakkumine toimus 24.08.2018) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  41 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Kuna hinnad on üle Eesti pigem ühtlustumas, siis makroasukoha mõju on vähenemas. Kui tegemist on mõnekümne kilomeetri raadiuses paiknevate üksustega, siis erisused tavaliselt puuduvad.  Mikroasukoht ja juurdepääs o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed.  Maatüki suurus o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mastaabist tulenevat allahindlust ei esine või on mõju isegi vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa 5-10% piiri. Võrdluselementide  Kõlvikuline koosseis valik ja o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas kohandamise suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga põhimõtted võrreldes tavaliselt odavamad. Alates 01.01.2019 hakkas Maa-amet uuendama kõlvikute koosseisu, kuid enne seda toimunud tehingutel on kõlvikuline koosseis tehingu kuupäeva seisuga.  Mullastik ja niiskusrežiim o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. On siiski tavapärane, et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis omakorda väljendub ka hindades.  PRIA põllumassiivide register o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks.  Kuju ja reljeef o Kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Alljärgnevates tabelites on toodud võrdlustehingute detailsemad andmed ning teostatud ühtlasi ka võrdlustehingute kohandamine. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  42 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald Valmaotsa küla Viidike küla Toolamaa küla Nigula küla Reformimata maa (haritav maa) Tehinguhind, € 18 806 43 000 18 000 Tehinguhind, €/ha 4 245,15 4 056,60 3 529,41 Tehingu aeg 15.11.2018 24.08.2018 17.10.2018 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 4 245,15 4 056,60 3 529,41 tehinguhind, €/ha Hinnatav paikneb Asub Tartu vallas Asub Tartu vallas Asub Tartu vallas Tartu vallas Viidike külas. Viidike külas. Nigula külas. Tallinn Valmaotsa külas. Makroasukoht Tallinn ca 200 km ja Tallinn ca 185 km ja ca 190 km ja Tartu Tallinn ca 165 km ja Tartu linn ca 15 km Tartu linn ca 20 km linn ca 25 km Tartu linn ca 25 km kaugusel kaugusel kaugusel kaugusel Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Ümbruses haritav Ümbruses haritav Ümbruses haritav Hinnatavat vara maa, metsamaa ja maa, metsamaa ja maa, metsamaa ja ümbritseb haritav hajali paiknevad hajali paiknevad hajali paiknevad Mikroasukoht ja maa ja riigimaantee. elamud. elamud. elamud. juurdepääs Juurdepääs Juurdepääs Juurdepääs Juurdepääs asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt (avalik tee) (avalik tee) (avalik tee) (avalik tee) Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Maatüki suurus, ha 2,1672 4,43 10,60 5,10 Kommentaar Pisut suurem Suurem Pisut suurem Kohandus -5% -10% -5% Haritav maa 95%, Haritav maa 96%, metsamaa 1%, Haritav maa 99% ja Kõlvikuline koosseis Haritav maa 100% looduslik rohumaa looduslik rohumaa muu maa 1% 3% ja muu maa 1% 1% ja muu maa 3% Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hinnataval maaüksusel on Võrreldaval Võrreldaval Võrreldaval Mullastik ja valdavalt valdavalt maaüksusel on Dg, maaüksusel on maaüksusel on niiskusrežiim M“a mullad, vähemal LP, Koe, M" ja LkI valdavalt GI ja LPg valdavalt LP mullad määral LP, LkI,D ja mullad mullad Go mullad Oluliselt parem Parem Parem Kommentaar mullastikutüüp mullastikutüüp mullastikutüüp Kohandus -20% -10% -10% OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  43 Registreeritud PRIA Registreeritud PRIA Registreeritud PRIA Registreeritud PRIA PRIA põllumassiiv põllumassiivide põllumassiivide põllumassiivide põllumassiivide registris registris registris registris Kommentaar Sama Sama Sama Kohandus 0% 0% 0% Korrapärane Korrapärane Korrapärane Korrapärane Kinnistu kuju ja hulknurkne kuju, hulknurkne kuju, hulknurkne kuju, hulknurkne kuju, reljeef ebatasane reljeef ebatasane reljeef ebatasane reljeef ebatasane reljeef Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne -25% -20% -15% kohandus Summaarne -1 061,29 -811,32 -529,41 kohandus, €/ha Kohandatud 3 183,86 3 245,28 3 000,00 tehinguhind, €/ha Kohanduste absoluutväärtuste 25% 20% 15% summa Kaalud 0,20 0,30 0,50 Kaalutud keskmine 3 110,36 636,77 973,58 1 500,00 tehinguhind, €/ha Turuväärtus, € 6 740,77 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  44 Piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike (haritav maa) turuväärtus hindamine Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald Valmaotsa küla Viidike küla Toolamaa küla Nigula küla Piiriettepaneku number AT1903180004 (haritav maa) Tehinguhind, € 18 806 43 000 18 000 Tehinguhind, €/ha 4 245,15 4 056,60 3 529,41 Tehingu aeg 15.11.2018 24.08.2018 17.10.2018 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 4 245,15 4 056,60 3 529,41 tehinguhind, €/ha Hinnatav paikneb Asub Tartu vallas Asub Tartu vallas Asub Tartu vallas Tartu vallas Viidike külas. Tallinn Viidike külas. Tallinn Nigula külas. Tallinn Valmaotsa külas. Makroasukoht ca 200 km ja Tartu ca 185 km ja Tartu ca 190 km ja Tartu Tallinn ca 165 km ja linn ca 15 km linn ca 20 km linn ca 25 km Tartu linn ca 25 km kaugusel kaugusel kaugusel kaugusel Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hinnatavat vara ümbritseb tankla, Ümbruses haritav Ümbruses haritav Ümbruses haritav hoonestatud ärimaa maa, metsamaa ja maa, metsamaa ja maa, metsamaa ja Mikroasukoht ja (HollyFood resto) ja hajali paiknevad hajali paiknevad hajali paiknevad juurdepääs haritav maa. elamud. Juurdepääs elamud. Juurdepääs elamud. Juurdepääs Juurdepääs asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt asfaltkattega (avalik tee) (avalik tee) (avalik tee) avalikult teelt Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% 7 Maatüki suurus, ha 19,64 4,43 10,60 5,10 Kommentaar Oluliselt väksem Pisut väiksem Oluliselt väiksem Kohandus 10% 5% 10% Haritav maa 95%, Haritav maa 96%, Kõlvikuline metsamaa 1%, Haritav maa 99% ja Haritav maa 100% looduslik rohumaa koosseis looduslik rohumaa muu maa 1% 3% ja muu maa 1% 1% ja muu maa 3% Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% 7 Pindala on ligikaudne ning sisaldab Alma (79601:001:0200) kinnistu haritava maa pindala (17,47 ha) ning ligikaudset võõrandatavat osa reformimata (piiriettepaneku number AT1903180004) maaüksusest (2,1672 ha). Pindala määratlemisel on lähtutud sellest, et reformimata maast võõrandatav osa (2,1672 ha) liidetakse Alma (79601:001:0200) kinnistuga OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  45 Hinnataval Võrreldaval Võrreldaval Võrreldaval maaüksusel on maaüksusel on maaüksusel on Dg, maaüksusel on Mullastik, valdavalt M", LkI ja valdavalt LP mullad. LP, Koe, M" ja LkI valdavalt GI ja LPg niiskusrežiim ja Ke mullad. 2001. 2001. aasta mullad. 2001. aasta mullad. 2001. aasta viljakus aasta maksustamisväärtus maksustamisväärtus maksustamisväärtus maksustamisväärtus 268 €/ha 275 €/ha 198 €/ha 131 €/ha Kommentaar Oluliselt parem Oluliselt parem Parem Kohandus -20% -20% -10% Registreeritud PRIA Registreeritud PRIA Registreeritud PRIA Registreeritud PRIA PRIA põllumassiiv põllumassiivide põllumassiivide põllumassiivide põllumassiivide registris registris registris registris Kommentaar Sama Sama Sama Kohandus 0% 0% 0% Korrapärane Korrapärane Korrapärane Korrapärane Kinnistu kuju ja hulknurkne kuju, hulknurkne kuju, hulknurkne kuju, hulknurkne kuju, reljeef ebatasane reljeef ebatasane reljeef ebatasane reljeef ebatasane reljeef Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne -10% -15% 0% kohandus Summaarne -424,51 -608,49 0,00 kohandus, €/ha Kohandatud 3 820,63 3 448,11 3 529,41 tehinguhind, €/ha Kohanduste absoluutväärtuste 30% 25% 20% summa Kaalud 0,2 0,3 0,5 Kaalutud keskmine 3 563,27 764,13 1 034,43 1 764,71 tehinguhind, €/ha Reformimata maast eraldatakse Alma (79601:001:0200) koosseisu piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike alusel ligikaudu 2,1672 ha suurune haritava maa üksus. Piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike turuväärtus on 3 563,27 €/ha * 2,1672 ha = 7 722,31 € OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  46 Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval:  looduslik rohumaa (ärimaa) 21 730,39 €  haritav maa 6 740,77 € Kokku : 28 471,16 ~ 28 000 € (9 302 €/ha taandatuna maaüksuse pindalale) Piiriettepaneku number AT1902120002 näidatud lõike turuväärtus on väärtuse kuupäeval 1 200 € (3,37 2 €/m taandatuna piiriettepaneku number AT1902120002 näidatud lõike pindalale) Piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike turuväärtus on väärtuse kuupäeval:  looduslik rohumaa (ärimaa) 16 614,72 €  haritav maa 7 722,31 € Kokku : 24 337,03 ~ 24 000 € (8 955 €/ha taandatuna piiriettepaneku number AT1903180004 näidatud lõike pindalale) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  47 Lisa 1. Fotod OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  48 Lisa 2. Kitsenduste kaart OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  49 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja/ läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja (kutsetunnistus nr. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 127164) Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  50 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Reformimata riigimaa (EHAK kood 8966) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1903-7956-14/KKO  Maanteeamet Selgitus hinnangute kehtivuse kohta 1 9 . 0 6 .20 20 Kinnisvaraekspert OÜ koostas 2 2 .0 2 .201 9 väärtuse kuupäeva seisuga e ksperthinnangu d 1 903 -7 956 -0 1 /KK O ( Kanjoni , Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond ; katastritunnus 79601:001:0200 ) ja 1 903 -7 956 -0 2 /KK O ( Alma, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond; katastritunnus 38301:002:0525 ) ning 31.03.2019 väärtuse kuupäeva seisuga eksperthinnangu 1903-7956-14/KKO (reformimata riigimaa , Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond, EHAK kood 8966) . Oleme analüüsinud hindamistulemus t e võimalikku muutumist väärtuse kuupäevale järgneva aja jooksul ja leiame, et 2 2 .0 2 .201 9 ja 31.03.2019 väärtuse kuupäeva seisuga leitud hindamistulemused kehtivad ka 1 8 .0 6 .20 20 seisuga. Seega on Kanjoni, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond (katastritunnus 79601:001:0200) 786 m 2 suuruse äralõike turuväärtus (harilik väärtus) kaks tuhat viiss ada ( 2 500 ) € (3,18 €/m 2 ) , Alma, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond (katastritunnus 38301:002:0525) 8 857 m 2 suuruse äralõike turuväärtus (harilik väärtus) kakskümmend kolm tuhat (23 000) € (2,60 €/m 2 ) . R eformimata riigimaa (p iiriettepaneku number AT1902120002, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond ) 356 m 2 suuruse osa turuväärtus (harilik väärtus) on üks tuhat kakssada (1 200) € (3,37 €/m 2 ) . Reformimata riigimaa (p iiriettepaneku number AT1903180004, Valmaotsa küla, Tartu vald, Tartu maakond) 2, 68 ha suuruse osa turuväärtus (harilik väärtus) on kakskümmend kolm tuhat (23 000) € (8955 €/ha) . Lugupidamisega, / allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson , MRICS OÜ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr VH 151718, endine nr VH 095313 ) litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh ) -864235 -144145 0 0 KÄSKKIRI Kinnisasja avalik e s huvides riigile omandamine vahetamise teel (Kanjoni) Käskkiri kehtestatakse riigivaraseaduse (RVS) §4 lõike 1, § 35 lõik 1 punkti 1, kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse ( edaspidi KAHOS ) § 3 lõike 1 punkti 2 ning § 2 4 alusel. 1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK E hitusseadustiku § 99 l õigete 1 ja 2 alusel algatas Maanteeamet 29.01.2018 projekteerimistingimuste menetluse põhimaantee 2 (E263) Tallinn -Taru-Võru-Luhamaa km 159,7-159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhi projekti koostamiseks, eesmärgi ga rajada tee lõigule veoautode parkla ja puhkekoht , mille liikluskorraldus oleks reguleeritud koos juuresolevate teenustega ning määrata tehniliselt vajalik teemaa . Projekteerimistingimused on kinnitatud Maanteeameti lõuna regiooni ehitusvaldkonna juhi 12 .0 3 .201 8 korraldusega nr 1-3/1 8 / 052 „ Projekteerimistingimuste andmine riigitee 2 (E26 3 ) Tallinn -Tartu-Võru-Luhamaa km 159,7-159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhi projekti koostamiseks“ . Krundijaotuskavaga on määratud ehitamiseks vajalikud ära lõiked era- ja riigile kuuluvatest kinnisasjadest . Krundijaotuskava aluseks võttes teavitas Maanteeamet maaomanikke menetluse algatamisest maa omandamiseks avalikes huvides ja väljastas 11.01.2019 teate kirja 16-2/18-1406/161 2 -1 , OÜ Kaitsmarger - i le (äriregistrikood 10212619 , Tartu maakond Tartu vald Valmaotsa küla ) neile kuuluva kinnistu, registriosa nr 17777 04 , kooseisus olevast Kanjoni katastriüksusest, tunnusega 38301 :00 2 :0 525 , äralõike , ligikaudse pindalaga 786 m 2 , võõrandamiseks riigile. Teatele kinnisasja omandamise menetluse algatamise kohta, vastas 16.01.2019 OÜ Kaitsmarger esindaja Maarja-Liisa Pettai - Pluum telefoni teel, et on huvitatud asendusmaast ja on ka sellest teada andnud projekteerimistingimuste menetluse käigus ning ootab asendusmaa pakkumist OÜ Reaalprojekt poolt valminud krundijaotuse kohaselt reformimata maast , 358 m 2 ulatuses ehk p os 2b ja piirnevast Alma kinnisasjast 429 m 2 ulatuses, plaanil näidatud kui p os 4b . Projekteerimistingimuste menetluses , maaomanike kaasamisel, ilmnenud vahetusmaa soovist lähtuvalt, palus Maanteeamet juba p õhiprojekti valmimise käigus , lisaks projekti kooskõlastusele , Maa-ametilt 20.12.2018 kirjaga nr 15-4/18/60017-1 , v ahetuseks sobivate maaüksuste välja selgitamist . V astuskirja s 8.02.2019 nr 6-3/19/571-3 , kinnitas Maa-amet asendusmaaks sobiva reformimata maa ettepaneku , projekti kohaselt pos 2b, 358 m 2 ulatuses ja palus kooskõlastada riigi omandisse taotletavast maast tehtava äralõike piirid Maa-ametiga hindamise käigus. Maanteeamet edastas 2.05.2019 Maa-ametile kirja nr 16-2/18-1406/15785-2 „Vahetusmaa piiride kooskõlastus“ , milles kajastus OÜ Kinnisvaraeksperti poolt koostatud hindamisaruannetes märgitud kinnisasjade harilik väärtus. Hindamisaruande 1903-7956-01/KKO kohaselt on eraomandis oleva Kanjoni kinnis asjast äralõige suurusega 786 m 2 , asukohaskeemil tähistusega „3a“ , hinnatud hariliku väärtusega 3,18 eurot/m 2 . Maanteeameti poolt läbi viidud maakorraldustööde alusel , omandab riik 11.10.2019 maakatastris registreeritud äralõike „3a“ järgse transpordimaa katastriüksuse, 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee, tunnusega 79601:001:0914, pindalaga 786 m 2 , harilik u väärtus ega 2499, 48 eurot . H indamisaruande 1903-7956-14/KKO kohaselt on asukohaskeemil positsioon „2b“ reformimata riigimaast, piiriettepanek AT1902120002 , hinnatud hariliku väärtusega 3,37 eurot/m 2 . Maa-ameti poolt riigi omandisse jäetud ning 14.08.2019 maakatastris registreeritud Luhaserva kinnisasja, sihtotstarbega maatulundusmaa (üldplaneeringu alusel tootmismaa), katastritunnusega 79601:001:0823, pindalaga 358 m 2 harilik väärtus on 1206,46 eurot . Kuivõrd hindamisaruanded riigivara võõrandamise otsuse tegemise ajal ei tohi olla vanemad kui kuus kuud, on Maanteeamet tellinud OÜ Kinnisvaraeksperdilt selgituse hinnangu kehtivuse kohta ning 19.06.2020 selgituse kohaselt ei ole hinnad muutunud. Lähtudes eeltoodust andis Keskkonnaministeerium riigivara valitsejana 07.05.2020 käskkirjaga nr 1-2/20/226, Maa-ameti poolt riigi omandisse jätmise menetlusel, vahetusmaaks moodustatud, Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas asuva Luhaserva kinnisasja (kinnistusregistriosa nr 1 5796050 , katastritunnus 79601:001:0 823 , pindala 358 m 2 , sihtotstarve maatulundusmaa 100%, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV8 3789 ) üle Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele ja ministeerium volitatud asutusele Maanteeametile. 21.08.2020 Tallinna notar Maive Ottas notaribüroos sõlmitud vahetuslepingu alusel omandas Eesti Vabariik , asendamise eesmärgil , VALIO EESTI AKTSIASELTS ilt (registrikood 1061303, Tartu maakond Tartu vald Valmaotsa küla) neile kuuluva kinnistu (registriosa nr 4435304) kooseisus ol nud Uus-Kanjoni kinnisasja, sihtotstarbega ärimaa, katastri tunnusega 79601:001:0 909 , pindalaga 425 m 2 , mille harilik väärtus o n hindamisaruande 1903-7956-02/KKO kohaselt 1105,00 euro t. Uus-Kanjoni kinnisasi r egistreeritud kinnistu sraamatus, registriosa number 17837150 ning RKVR numbri KV87169 . Tulenevalt OÜ Kinnisvaraekspert poolt koostatud hindamisaruannetest ja arvestades KAHOS § 24 lõik 4 lubatud vahetusmaa väärtuse erinevusest on reformimata maast vahetuseks moodustatud Luhaserva kinnisasi ning vahetuslepingu alusel omandatud Uus-Kanjoni kinnisasi, vahetuseks kinnistu, registriosa nr 1777704 , registreeritud transpordimaa katastriüksuse, 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee, tunnusega 79601:001:0914, pindalaga 786 m 2 , vastu , sobilikes piirides. 2. ÕIGUSLIKUD PÕHJENDUSED KAHOS § 3 lõike 1 punkti 2 kohaselt otsustab riigi huvi korral valdkonna eest vastutav minister kinnisasjade vahetamise. KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel on kinnisasja lubatud omandada riigitee ehitamiseks. KAHOS § 6 lõike 3 kohaselt võib menetluse läbiviija riigi huvi korral olla Maanteeamet. KAHOS § 12 lõike 6 kohaselt lähtutakse kinnisasjade vahetamisel ja riigile kuuluva kinnisasja võõrandamisel kinnisasja turuväärtusest, mis määratakse käesoleval juhul KAHOS § 12 lõikes 2 sätestatu kohaselt. KAHOS § 12 lõike 2 kohaselt tellitakse vajadusel kinnisasja väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. KAHOS § 17 lõike 1 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Statistikaameti andmetel oli eelneva aasta keskmine brutotunnipalk 8, 37 eurot, seega täiendav hüvitis asjaajamise kulude eest on 13 4 eurot (16 x 8, 37 eurot). KAHOS § 24 lõike 1 kohaselt võib kinnisasja vahetada kinnisasja omandajale kuuluva teise kinnisasja vastu. KAHOS § 24 lõikest 3 tulenevalt vahetatakse ühesuguse sihtotstarbega sarnases turupiirkonnas paiknevaid katastriüksusi, kuid erandina võib vahetada erineva sihtotstarbega katastriüksusi, kui vahetusmaa maa-ala üldplaneeringus kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele. KAHOS § 24 lõike 4 kohaselt hüvitatakse kinnisasja omanikule vahetatavate kinnisasjade väärtuste vahe rahas, kui kinnisasi omandatakse vahetamise teel. Vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus ei tohi erineda rohkem kui 30%, kui kinnisasjade vahetamisel tekib hüvitamiskohustus kinnisasja omanikul, kes omandab vahetuse teel riigile kuuluvat kinnisasja. KAHOS § 27 lõigete 1ja 6 kohaselt, kui kinnisasja omanik nõustub menetluse läbiviija pakkumusega, esitab ta nõusoleku, mille alusel kinnisasja omandamise otsustaja otsustab kinnisasja omandamise raha eest ja määrab kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja. Tähtaeg võib olla kuni kaks kuud kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates. RVS § 4 lõike 1 kohaselt korraldab riigivara valitseja riigi nimel vara riigile omandamist, riigivara valdamist, kasutamist ja käsutamist. Riigivaraseaduse (RVS)§ 7 lõike 1 kohaselt loetakse riigi omandatav vara selle riigivara valitseja valitsemisele kuuluvaks, kellele see vara seaduse või tehingu alusel tuleb üle anda või kes on õigustatud või kohustatud selle vastu võtma. RVS § 29 lõike 1 punkti 1 kohaselt võib riigivara võõrandada, kui see ei ole riigivara valitsejale vajalik. 3. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 3 lõike 1 punktist 2, § 4 lõike 1 punktist 7, § 24, §27 lõigetest1ja 6, RVS§ 7 lõikest 1ning § 50 lõikest 1: 3.1.Omandada vahetamise teel OÜ Kaitsmarger-ile (äriregistrikood 10212619 ) omandis Tartu maakon nas Tartu val las Valmaotsa küla s asuva kinnistu ( registriosa nr 1777704 ) kooseisu kuuluv , 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee, (katastri tunnus 79601:001:0914, pindala 786 m 2 , sihtotstarve transpordimaa , hariliku väärtusega 2499,48 eurot ) kinnisasi Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisel oleva te Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas asuva te Luhaserva kinnisasja (registriosa nr 15796050, katastritunnus 79601:001:0823, pindala 358 m 2 , sihtotstarve maatulundusmaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV83789 , hariliku väärtusega 1206,46 eurot ) ja Uus-Kanjoni kinnisasja (registriosa nr 17837150 , katastritunnus 79601:001:0 909 , pindala 425 m 2 , sihtotstarve ärimaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV 87169 , hariliku väärtusega 1 1 0 5 , 00 eurot.) vastu. 3.2.Kuivõrd eraomanikule kuuluva kinnisasja harilik väärtus on kõrgem, hüvitab riik eraomanikule vahetatavate kinnisasjade hariliku väärtuste vahe 188,02 eurot. Täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest on 13 4 eurot. 3.3.Teen ülesandeks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi esindajale volituse alusel alla kirjutada kinnisasjade vahetamiseks sõlmitavale notariaalsele lepingule. 3.4.Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumil korraldada kannete tegemine riigi kinnisvararegistris riigivara võõrandamise ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele vara arvele võtmise kohta ning riigivara võõrandamisest teatamine 10 päeva jooksul, arvates võõrandamise jõustumisest, väljaandes Ametlikud Teadaanded. 4. VAIDLUSTAMINE Käskkirja on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul arvates käskkirja teatavaks tegemisest halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Taavi Aas majandus-ja taristuminister Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium [email protected] Meie 14.09.2020 nr 16-2/18-1406/42253-1 Suur-Ameerika 1 10122, Tallinn Taotlus kinnisasjade vahetamiseks avalikul eesmärgil Võttes aluseks kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 4 lg 1 p 7 ja asjaolu, et Maanteeameti tellimusel on Reaalprojekt OÜ poolt koostatud „Põhimaantee 2 (E263) Tallinn- Taru-Võru-Luhamaa km 159,7-159,9 asuva Laeva veoautode parkla ja puhkekoha põhiprojekt“ (töö nr P18036), siis nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Maanteeameti kaudu omandada, OÜ Kaitsmarger (registrikood 10212619) omandis Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas oleva kinnistu registriosa nr 1777704 koosseisu kuuluv 2 Tallinn—Tartu—Võru—Luhamaa tee, katastritunnus 79601:001:0914, pindala 786 m2. Maanteeamet on algatanud menetluse ja läbirääkinud maaomanikuga vajaliku maa võõrandamiseks, vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusele (KAHOS). Maaomanik OÜ Kaitsmarger, kelle omandis on 2 Tallinn—Tartu—Võru—Luhamaa tee katastriüksus tunnusega 79601:001:0914, mis on kinnisasja avalikes huvides riigile vajalik, soovib teemaa vahetada riigile kuuluva Luhaserva kinnisasja, (registriosa nr 15796050, katastritunnus 79601:001:0823, pindala 358 m2, sihtotstarve maatulundusmaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV83789 ja Uus-Kanjoni kinnisasja, (registriosa nr 17837150, katastritunnus 79601:001:0909, pindala 425 m2, sihtotstarve ärimaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV87169, vastu. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisalas tegutsev Maanteeamet teavitas 20.12.2018 kirjas nr 15-4/18/60017-1, et Laeva veoautode parkla ja puhkekoha projekti raames läbiviidavates omandamise menetlustes on kinnisasjade omanikud avaldanud soovi saada vahetusmaaks Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas asuvaid reformimata maaüksusi. Maa-amet viis läbi maa riigi omandisse jätmise menetluse ning moodustas vahetusmaaks Luhaserva kinnisasja. Kuna kinnisasi on vajalik Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisala ülesannete täitmiseks, on otstarbekohane kinnisasja valitsemine üle anda. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes riigivaraseaduse § 4 lõikest 1, § 11 lõigetest 1 ja 2, § 12 lõikest 1 ja § 13-st, otsustas Keskkonnaministeerium 07.05.2020 käskkirjaga nr 1-2/20/226, anda üle Tartu maakonnas Tartu vallas Valmaotsa külas asuv Luhaserva kinnisasi (kinnistusregistriosa nr 15796050, katastritunnus 79601:001:0823, pindala 358 m2, sihtotstarve maatulundusmaa, riigi Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) kinnisvararegistri objekti kood KV83789), Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi andis kinnisasja 18.05.2020 riigivara valduse üleandmise-vastuvõtmis aktiga nr 1.9-3/20-027 Maanteeametile kui riigivara valitsema volitatud asutusele. 21.08.2020 Tallinna notar Maive Ottas notaribüroos sõlmitud vahetuslepingu alusel omandas Eesti Vabariik, asendamise eesmärgil, VALIO EESTI AKTSIASELTSilt (registrikood 1061303, Tartu maakond Tartu vald Valmaotsa küla) neile kuuluva kinnistu (registriosa nr 4435304) kooseisus oleva Uus-Kanjoni kinnisasja, sihtotstarbega ärimaa, katastritunnusega 79601:001:0909, pindalaga 425 m2. Vahetamise eesmärgil tekkinud Uus-Kanjoni kinnisasi, registriosa number 17837150 ja RKVRis registreeritud objekti kood KV87169. Kinnisasjad vastavad KAHOS § 24 sätestatud tingimustele ning on sobilikud vahetuseks: asuvad samas piirkonnas ja vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus ei erine rohkem kui 30 protsenti. Palume korraldada kinnisasjade vahetamine avalikul eesmärgil. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Raido Randmaa teehoiudirektor Lisad: Lisa 1 - Vahetuseks sobivate maade välja selgitamine. Lisa 2 - Maa-ameti esimene seisukoht. Lisa 3 - Maa-ameti teine seisukoht. Lisa 4 – Vahetusmaa piiride kooskõlastus läbi väärtuse. Lisa 5 – Kanjoni kinnisasja hinnang. Lisa 6 – Reformimata maa hinnang. Lisa 7 – Hinnangute kehtivuse kinnitus. Lembit Tuimets 5018463 [email protected] 2 (2)