Kinnistu detailplaneering

Töö nr: 1 7 /20 Huvitatud isik: A-VARAHALDUSE OSAÜHING reg kood 10877307 Kontaktisik: Hillar-Peeter Luitsalu +372 5040 244 [email protected] RAHUMÄE TEE 3G KINNISTU DETAILPLANEERING PLANEERINGU ALGATAMISE TAOTLUS Koostaja: R U U M J A M A A S T I K O Ü Väike-Ameerika 20 10129 Tallinn Tel: 6 615 645 www.ruumjamaastik.ee Kontaktisik: Maarja Zingel Tel: 52 24 292 ruumilise keskkonna planeerija maastikuarhitekt Muinsuskaitseameti pädevustunnistus PT 607/2012 [email protected] Arhitektuurne kontseptsioon: ARHITEKTIBÜROO PEIL OÜ Tallinn 20 2 2 Olemasoleva olukorra kirjeldus Planeeritav kinnistu paikneb Tallinnas Kristiine linnaosas Järve asumis ja hõlmab Rahumäe tee 3g kinnistut ( 7840 7 : 703 :09 60 ) suurusega 10250 m 2 . Planeeritav ala paikneb Kristiine ja Nõmme linnaosa de piiril , Mustamäe linnosa st, mis jääb lääne kaarde , ca 325 m kaugusel. Kinnistu on hoonestatud ärimaa Rahumäe tee ja Tervise tänava nurgal. Rahumäe tee 3g Kinnistu suurus 10250 m² Maakasutuse sihtotstarve ärimaa 100% Katastritunnus 7840 7 : 7 0 3 :09 60 Hoonestus väravavalvehoone (ehr kood 101021514); ladu (101021561); ladu-katusealune (220391211, 220391213, 220391212, 220391245); hoone (101021560); ladu (101021515) Korruselisus 1 Täisehituse % 16 % Rohttaimestikuga kaetud ala 17% Omandivorm eraomand Planeeritava kinnistu kohta ei ole koostatud detailplaneeringuid. Planeerit ava alaga piirnevad järgmised kinnistud: Aadress katastritunnus maakasutuse sihtotstarve maaüksuse suurus, m 2 Rahumäe tee 3f 7840 7 : 703 :0 045 elamumaa 100% (garaažid) 1629 Energia tn 8//Tervise tn 8 78401:101:1282 ühiskondlike ehitiste maa 100% 27799 Rahumäe tee T3 78408:801:0163 t ranspordimaa 100% 32551 3527425 1165225 PLANEERITAV KINNISTU 0 0 PLANEERITAV KINNISTU 2662293 1353098 0 0 2462530 1965960 Foto 1 Ortofoto www.maaamet.ee Planeerita v kinnistu on hoonestatud laohoonete ning varjualustega . Põhjapoolsele kinnistupiirile on rajatud garaažiboksid. Olemasolev juurdepääs on Rahumäe teelt kinnistu loodeosas. Kinnistul ei kasva kõrghaljastus, valdavalt on tegemist pinnasekattelise alaga, kus väheldaselt kasvab ka rohttaimestik. Tehnovõrkudega varustatus on vee ning sidega. Ala läbib elektriõhuliin, alale ulatub riigikaitselise ehitise Rahumäe linnaku kaitsevöönd. Planeeritav a la ei paikne miljööalal ning loodus- ja muinsuskaitselasi piiranguid kinnistul ei ole. Olemasoleva olukorra analüüs i alusel ei ole võimalik ette näha võimalust rakendada ala ning hoonestuse jätkusuutlikku ja keskkonnasäästlikku kasutamis t . Tegemist on amortiseerunud ja kasutusest välja langenud endise tootmiskompleksiga. Kinnistu on s u letud territoorium ja piiratud tänava te alast sobimatu kõrge plankaiaga , ka puudub avalik linnaruum. Maapinna reljeef on vahelduv, kõrguse vahed on 4 meetri vahemikus - reljeefi tõus on loodest kagusuunal . Lähiala linnaruum on mitmepalgeline: garaažide kompleks, endine tööstusala ja laod, kalmistu. Suuremas pildis paikneb ala oluliste riigikaitse - ning tervishoiuasutuste piirkonnas. Nõukogude ajal väljaehitatud elamupiirkond paikneb ca 65 meetrit põhjasuunas. Piirkond on Tervise tänava läbimurde alas alles arengujärgus. Kontaktalas on koostamisel mitmed suuremastaabilised detailplaneeringud: PPA kvartal 5,2 ha suurusel alal (Rahumäe tee 6//Tervise tn 20) ning Tervise tänav 5 ja lähiala ca 5 ha suurusel alal ning tervishoiuasutuste piirkonnas Lastehaigla ehitus , kuhu on kavandatud hoonete korruselisus 6-12. Linnaruumiline areng ja arendamise võimalused on juba olemasolevate senini ebaefektiivses kasutuses olevate aladele terviklahenduste koostamine. Mida mitmekesisem , atraktiivsem ja tihedam on linnaruum, seda keskkonda säästvamalt on võimalik seda ka ellu viia. Piirkonnad mis on aktiivses arenduses ning muutumises ( www.maaamet.ee ) . - planeeritud ala 5043805 561975 0 0 926465 802005 0 0 4227195 1785106 0 0 4018076 1232535 0 0 2007235 2945130 0 0 3912756 3116897 Tervise tänav 0 0 Tervise tänav 4818380 3090545 kalmistu 0 0 kalmistu 4791075 156210 Pärnu mnt 0 0 Pärnu mnt 3735705 873124 Tervise tn 5 0 0 Tervise tn 5 174836 2066902 Tammsaare tee 0 0 Tammsaare tee 4838700 2275840 kalmistu 0 0 kalmistu 2509520 1812291 Rahumäe tee 0 0 Rahumäe tee 3449320 2605014 0 0 3447787 1059743 0 0 -3175 3086735 0 0 2673338 1182513 0 0 1265543 975864 0 0 3809700 639816 0 0 2232025 1372870 0 0 Planeeritava ala asub Tallinna Linnavolikogu 03.11.2016 otsusega nr. 172 kehtestatud Kr i stiine linnaosa üldplaneeringu kohase l magistraaltänava äärse s ärivööndis segahoonestusalal. Planeeritav ala arendatakse välja Kristiine linnaosa üldplaneeringu põhimõtteid arvestades. right 216535 PLANEERITAV ALA RAHUMÄE TEE 3G PLANEERITAV ALA RAHUMÄE TEE 3G 2624455 1703070 0 0 1300480 1122045 0 0 919480 150495 0 0 1405254 636269 0 0 right 473710 SEGAHOONESTUAL A SEGAHOONESTUAL A right 893445 MAGISTRAALTÄNAVATE ÄÄRNE ÄRIVÖÖND 0 0 MAGISTRAALTÄNAVATE ÄÄRNE ÄRIVÖÖND right 1522095 PERSPEKTIIVNE MAGISTRAALTÄNAV 0 0 PERSPEKTIIVNE MAGISTRAALTÄNAV Skeem 1 . Väljavõte Kristiine linnaosa üldplaneeringu maakasutusplaanist . Linnaosa üldplaneeringus on määratud ulatuslikumad arendus- ja uusehituspiirkonnad (ptk. 3.3): Olulisemad Tallinna üldplaneeringuga võrreldes muutuvad piirkonnad, kuhu Kristiine linnaosa üldplaneeringuga on määratud senise ettevõtlusala asemel segafunktsioonilise ala juhtotstarve, on Endla tn ja Paldiski mnt ristmiku lõunakülg, Tulika-Madara tn vaheline piirkond, Tondi tn raudteeülesõidu piirkond ja Järve tn pikenduse ning Tervise tänava vaheline ala. Neis piirkondades on senine tootmistegevus lõppenud ja sõltuvalt konkreetsest asukohast on võimalik ja lubatud ehitada nii äri- ja büroohooneid kui ka elamuid. Pla neeritav a ala Tervise tänava piirkonnas on endine tööstushoonete ala, millele on kõrval paikneva le elamupiirkonna le sujuvaks üleminekuks võimalik kavandada ka korruselamuid, oluline on tagada linnaruumiline sujuv üleminek ning senise monofunktsionaalsuse täiendamine polüfunktsionaalsusega. Linnaruum peab olema mitmekesine nii funktsioonilt kui hoonete kõrguslikus üleminekus, eraldi rõhutades teede ristmikku (Rahumäe ja Tervise tänava ristmik). Funktsionaalne mitmekesisus on tagatud büroode, toitlustuse- ja äripindade ja vähesel määral korterelamu osakaalu ning osaliselt seenioride korterite /teenusmajade kavandamisel. Asukoht ja paiknemine tervishoiu asutuste lähedal loob võimaluse seeniorkorterite arendamiseks. Segahoonestusala Alale võib kavandada elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm . linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone. Alale ei tohi rajada tööstusettevõtteid. Olemasolevate korterelamute kvartalite üldkasutatavaid hoovialasid ei ole ette nähtud hoonestada. Segahoonestusaladeks on määratud piirkonnad, kus praegu domineerivad maakasutuses ja hoonestuses mitmekorruselised korterelamud, kuid kus paikneb arvukalt ka väiksemaid kaubandus- ja teenindusettevõtteid, asutusi, ühiskondlikke hooneid ja tehnoehitisi. Samuti paiknevad seal varem sõjaväe ja tööstuse kasutuses olnud alad, mis nüüdseks on endise funktsiooni minetanud. Segahoonestusaladel saab hoonestada üksikuid, valdavalt olemasoleva hoonestuse vahel paiknevaid tühje krunte ning suuremate arendusprojektidena endisi sõjaväe- ja tööstusalasid. Uue hoonestuse kavandamisel tuleb arvestada tänava väljakujunenud hoonestuse paiknemise rütmi, mahulist lahendust, hoonete kõrgust, arhitektuuristiili, sh katusekaldeid ja räästajoone kõrgust, ning paigutada uus hoone sobivalt ümbritsevasse tänava- ja linnaruumi. Samuti tuleb krundi asendiplaanilisel kavandamisel, sh eluruumide akende, hoonete ja abihoonete paigutamisel, arvestada naabrite privaatsusvajadusega. Üldjuhul peavad hoonete peasissepääsud avanema tänavale, et suurendada tänavate turvalisust. Hoonete tänavaga külgnevas osas ei ole tänavatasandile soovitatav parkimiskorruseid kavandada. Segafunktsiooniga alal tuleb uute elamute õuealale kavandada majaelanike ühiselt kasutatav välisruum, sh väikelaste mänguväljak. Magistraaltänavaäärne ärivöönd Ärivööndi laiuseks loetakse tinglikult ligikaudu 50 m, kuid täpne ulatus määratakse detailplaneeringus. Hoonete kõrgus määratakse detailplaneeringus. Hoonete kõrguse kavandamisel tuleb arvestada konkreetsest asukohast ja lähiümbrusest tingitud linnaruumilisi iseärasusi ja maakasutuspiiranguid (nt Tallinna vanalinna muinsuskaitseala vaatesektoritest või riigikaitselistest ehitistest tulenevaid piiranguid). Tervise tänava ääres on ärivööndi k runtide hoonestustihedus ligikaudu 3,0 . Seejuures tuleb vältida väljakujunenud naa ber hoonestuse häirimist nt lisanduva liiklusega, tagada naaberhoonestuse valgustingimused ja linnaehituslik sobivus, sh kõrguste sujuv üleminek kõrgemalt korruselisuselt madalamale. Haljastuse osakaal üldjuhul 15%, selle hulka ei kuulu katuse- ja garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Piirkon nas paiknevad arvuka d riikliku tähtsusega ühiskondlik ud hoon e id ja erinevaid sotsiaalobjekt id : Põhja prefektuuri Lääne-Harju Politseijaoskond, Eesti Kohtuekspertiisi Instituut, Välisluureamet, Põhja-Eesti regionaalhaigla, Tallinna Lastehaigla Ida-Tallinna Keskhaigla Taastus- ja Hooldusravikliinik, Õendus- ja hooldusabikliinik . Nõmme linnaosa territooriumil paiknevad Rahumäe kalmistu ning kinnistu Tervise tänavast lõunas Rahumäe Juudi kalmistu. Ligikaudu 315 m kaugusel kulgeb raudtee ja asetseb ülelinnalise tähtsusega Järve keskus. Lähim ühistranspordi peatus on „Järve haigla“ „Energia“ bussipeatused. Lahenduse koostamisel on tuginetud Põhja-Tallinna linnaosas , Maleva tn 18 kinnistu le on 2021 aastal ehitatud korterelamu . Korterelamu on ehitatud sotsiaalmajaks (Seeniorkodu). Hoone lahendust analüüsides on elamumaa kinnistule, mis on avalik-õiguslik maaomand ehitatud 5-korruselise line korterelamu, milles on 80 korterit. Korterite suurus on vahemikus 28,2- 57,3 ning õuealal on 42 parkimise kohta (kohtade arv korteri kohta 0,52) , mis on valdavalt kasutamata . Korterite jaotus tubade alusel on : 76 korterit on 1-toalised ning neli korterit on 2-toalised. Hoone on ehr.ee andmetel (ehr kood 11222) muu kolme või enama korteriga elamu. Väljavõte maa-ameti ortofotost Maleva tn 18 kinnistu asukoht Maleva tn 18 hoovivaade. Parkimiskohad on suures osas vakantsed. Detailplaneeringu koostamise eesmärk Arhitektuurse kontseptsiooni väljatöötamisel ning detailplaneeringu koostamisel oleme aluseks võtnud muutuva linnaruumi kontseptsiooni, mis arvestab tulevikusuundumusi ja teadmist, et väärtustades ja korrastades planeeritavat kinnistut ning lähialal toimuvat, on võimalik luua inimsõbralik ja tasakaalustatud linnaruum. Lahenduse koostamisel on oluliseks peetud kogu piirkonna jätkusuutlikku arengut arvestades selle eripära ja arengu vajadustega. Lisaks arvestab lahendus ka avalikke huve , nii on Tervise tänava läbimurde ning Tallinna väikese ringtee väljaarendamiseks vajalik maa-ala ette nähtud eraldi transpordimaa krundina, mis antakse tasuta linna omandisse. Kavandatav teemaa moodustav ca 20% planeeritavast alast , selle täpne suurus täpsustub planeeringuprotsessi käigus. Arhitektuu rse kontseptsiooni ja lahenduse eskiisversiooni on koostanud ARHITEKTIBÜROO PEIL OÜ, vt illustreeriv materjal. Planeeringulahenduses käsitletakse Rahumäe tee 3g kinnistut. Detailplaneeringu eesmärgiks on määrata moodustatud kruntide maakasutuse sihtotstarbed ning ehitusõigus. Planeeringu lahendusskeemi koostamise aluseks on võetud K-Projekt Aktsiaseltsi poolt koostatud Tervise tänava ja Viljandi mnt . läbimurde liiklusskeemi võima l ik lahendusvariant. Planeeringu koostamisel soovime täpsust ada Rahumäe tee 3g kinnistust moodustatava transpordimaa krundi osa (30 meetri laiune teekoridor) ning eeldame, et see praeguse lahendusega võrreldes väheneb. Linnaruumiline asukoht , lahenduse kontseptsioon Senine suletud avaliku ruumita territoorium asendub avatud kvaliteetse multifunktsionaalse linnaruumiga , kus avalik kasutus on nii Tervise tänava läbimurdel e lisaks ka kõnniteede ja haljastusega ala . Suureneb linnaruumi kvaliteet ja piirkonna atraktiivsus. Piirkonda linnaruumi visuaalselt mõjutavad olulised ehitised (andmed: Tallinna linnamudel) : PERH i 14 -korruselisus , millele lisandub lähiaastatel Lastehaigla 6-12 korruselise korpuse väljaehitamine . PPA koondumine naaberkinnistu kvartalisse Rahumäe tee 6//Tervise tn 20 kinnistule . Rahumäe tee 3g kinnistu on linnaehitusliku mõjurina olulisel koha kogu piirkonna terviklikul arendam isel , tegemist on suure arengpotentsiaaliga piirkonnaga. Selleks , et Tervise tänava läbimurret kavandada tuleb Rahumäe tee 3g kinnistu lahendus sellest lähtuvalt läbi töötada ja ei ole mõeldav, et toimub üksnes transpordikoridori väljaarendamine ning ülejäänud kinnistuosa (ca 80%) jääb välja arendamata. Tuleb silmas pidada, et linnaruumiline lahendus oleks arengut toetav , ratsionaalne ning maakasutus sobiks magistraal tänava äärde ning teenindaks lähiala ja sotsiaalfun k tsioonis ka kogu linna/linna lähipiirkonna eakaid elanikke. Funktsionaalsus ning tihedus võimaldab ellu viia nii magistraaltänava kui segafun k tsioonilise ala arenguid , mida linnaosa üldplaneeringut koostades on antud kohas silmas peetud. Ühiskondlike hoonete piirkonda rikastab kindlasti nii äri- kui elamufunktsiooni lisandumine . Samuti lubab esimese korruse kõrgem , hoonemahte ühendav äri ja kaubanduskorrus , luua vajaliku mürabarjääri Rahumäe tee äärsetele olemasolevatele 5 -k orruselistele korterelamutele ning potentsiaalsele arendusele amortiseerunud garaažikoperatiivi krundile. Jätkusuutlikud ja ressursisäästlikud lahendused on olulised nii linnaruumiliselt kui keskkonna säästu aspektist . Oluline on hea ühistranspordi ühendus nii Rahumäe teel kui ka Tervise tänaval, mis kindlasti pareneb veelgi peale Viljandi mnt. l äbimurde rajamist ning potentsiaalse uue raudteepeatuse lisandumist Järve keskuse piirkonda. Samuti on hea piirkonna tehnovõrkudega varustatud . Ruumimuudatus maakasutuse osas ei ole nii suur, kuna senisele ärimaa maakasutusele lisandub nii elamu- kui seeniorkorterite funktsioon. Linnaruumiline muudatus on kindlasti suur- kui kavandatakse suuremahuline transpordikoridor, senine suletud linnaruum saab avatuks ning lao- ja tootmishooned asenduvad korrus majadega . Linnaruumi kvaliteeti mõjutava d asjaolud, et parkimine kavandatakse maa-alustel korrustel, rajatakse uued kõrghaljastusega haljastatud alad , puudegrupid Tervise tänava äär de ning tervise- ja mänguväljak . Hoonete kõrguse ning krundi hoonestustiheduse kavandamisel on arvesse võetud kontaktalal asuvate hoonete nii praegust kui planeerituid hoonekõrguseid/korruselisust ning vaadates piirkonda terviklikult - sobituvad planeeritavad mahud piirkonda. Ruumimuudatuse vajadus on ilmselge nagu ka kvaliteetne linnaruum, mis avaldab positiivset mõju piirkonna arengus, täiendades seenioridele mõeldud turvalist ning lähiala teenustele toetuvat elukeskkonda. Eesti demograafiline olukord vajab lisaks riigi ning omavalitsuse toetusele ka ettevõtjate toetust tagades vanemale generatsioonile mugavad lähialal paiknevad terviseteenuse d . Kavandatud hoonestuse paiknemisel kruntidel on määratud ehitusjooned nii Rahumäe teel kui planeeritud alal Tervise tänava poolses osas (vt. allolev joonise väljavõte) : Lisaks piirkonna linnaruumilistele sujuvatele üleminekutele on ka krundil asuvate hoonete puhul võetud aluseks sujuva d lahendus ed – hoonete kõrgused ja paiknemine ning haljastatud alad on vahelduvas rütmis. Ala arengupotentsiaalina näeme polüfunktsionaalsu st ning kindlasti ka eakamat elanikkonda toetavat tegevust. Ülevaade detailplaneeringus kavandatust ning seostest Kristiine linnaosa üldplaneeringu põhimõttega Üldplaneeringus üldise d maakasutustingimused SEGAHOONESTUSALAL Üldplaneeringus ü ldised maakasutustingimused MAGISTRAALTÄNAVAVA-ÄÄRNE ÄRIVÖÖND Arhitektuurne kontseptsioon ja detailplaneeringu lahendus Alale võib kavandada elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone. Alale ei tohi rajada tööstusettevõtteid. Olemasolevate korterelamute kvartalite üldkasutatavaid hoovialasid ei ole ette nähtud hoonestada Alale võib kavandada põhiliselt ärifunktsiooniga hooneid, nagu kaubandus-, teenindus- ja toitlustusettevõtteid, mitmefunktsioonilisi büroohooneid jm magistraaltänavate äärde linnaehituslikult kohaseid ehitisi. Põhjendatud juhtudel võib kavandada ka elamuid tingimusel, et nende alakorrustel paiknevad peatänavale avaneva sissepääsuga äriruumid ning võetakse ehituslikke meetmeid, et leevendada hoonetes magistraaltänavast tuleneva müra mõju. Lahendus äri- ja elamufunktsiooni ning seeniorkorterite kavandamine on kooskõlas linnaosa ÜP põhimõtetega Tööstusettevõtteid ei ole kavandatud 1. Maa-ala üldine iseloomustus Endine tööstusala, mis nüüdseks on funktsiooni minetanud. Hoonestada alasid suuremate arendusprojektidena endistel sõjaväe- ja tööstusaladel Piirkondade määramisel on arvestatud asukohtade otstarbekust tulenevalt linnaehituslikest, logistilistest ja keskkonnahäiringulistest kaalutlustest. Ärivööndi laiuseks loetakse tinglikult ligikaudu 50 m, kuid täpne ulatus määratakse detailplaneeringuga. Arendusprojekt endisel tööstusalal ning mitmekesine maakasutus võimaldab ellu viia ÜP eesmärgid 2. Arendamise eesmärk Traditsioonilise mitmefunktsioonilise urbanistliku linnakeskkonna täiendamine, piirkonna üldist välisilmet säilitades linnaruumi kvaliteetne tihendamine üksikute hajali paiknevate tühjade või ebaotstarbekalt kasutatud kruntide hoonestamise ning ümbruse heakorrastamise teel. Piirkondade arendamise põhieesmärk on suurendada linnaosa peatänavate atraktiivsust, tagada kaubandus ja teenindusasutuste hea kättesaadavus ning võimalus luua büroohoonetes paiknevaid töökohti kesklinnast mõnevõrra kaugemal, kuid suure veovõimsusega ühistranspordiliinide ja magistraaltänavate naabruses, ning tekitada mürabarjäär elurajooni kaitseks. Mitmefunktsioonili sus, linnaruumi tihendamine ning tänavaruumi artaktiivsus loob uusi töö- ja elukohtasid. Eraldi on keskendutud seeniorkorterite väljaarendamiseks 3. Lubatud kasutus- funktsioonid Üksikute ehituslünkade täitmiseks ja planeeringus tähistatud arengupiirkondade väljaarendamiseks on alale lubatud detailplaneeringuga kavandada ja rajada uusi elamuid ja muid elamute naabrusse sobivaid äri- või ühiskondlikke hooneid, tehnoehitisi jt, kui nendest tulenev häiring ei kahjusta märkimisväärselt naabruses paiknevaid elamuid. Alale võib kavandada põhiliselt ärifunktsiooniga hooneid, nagu kaubandus-, teenindus- ja toitlustusettevõtteid, mitmefunktsioonilisi büroohooneid jm magistraaltänavate äärde linnaehituslikult kohaseid ehitisi. Alale võib põhjendatud juhtudel kavandada ka elamuid tingimusel, et nende alakorrustel paiknevad peatänavale avaneva sissepääsuga äriruumid ning võetakse ehituslikke meetmeid, et leevendada hoonetes magistraaltänavast vm tuleneva müra mõju. Mitmefunktsionaalsus, samuti tänavatasapinna l paikenvad avatud kaubandus/ teenindus - ettevõtted toeta vad ÜP elluviimist 4. Korruselisus ja kõrgus Üldjuhul kuni 18 m, täpsustatakse detailplaneeringuga, arvestades konkreetsest asukohast ja lähiümbrusest tingitud linnaruumilisi iseärasusi ja maakasutuspiiranguid (sh Tallinna vanalinna muinsuskaitseala vaatesektoritest või riigikaitselistest ehitistest tulenevaid piiranguid). Arengualadena tähistatud segahoonestusaladel määratakse hoonete kõrgus detailplaneeringuga. Hoonete kõrgus määrtakse detailplaneeringuga. Hoonete kõrguse kavandamisel tuleb arvestada konkreetsest asukohast ja lähiümbrusest tingitud linnaruumilisi iseärasusi ja maakasutuspiiranguid (nt Tallinna vanalinna muinsuskaitseala vaatesektoritest või riigikaitselistest ehitistest tulenevaid piiranguid). Üldpõhimõte on vältida naaberhoonestusega võrreldes järske kontraste ning säilitada külgnevate elamute privaatsus ja valgustustingimused. Hoonete korruselisus ning kõrgus põhineb piirkonna ja kontaktala vastaval analüüsil. Järske korruselisus e üleminekuid ei ole kavanda tud. Ala arendamist ei kitsenda Tallinna vanalinna muinsuskaitseala vaatesektor 5. Piirkonnale iseloomulik keskmine soovituslik hoonestustihedus täpsustatakse detailplaneeringuga. Arengualana tähistatud segahoonestusaladel kuni 2.0 hoonestustihedus ligikaudu 3,0. Seejuures tuleb vältida väljakujunenud naaberhoonestuse häirimist nt lisanduva liiklusega, tagada naaberhoonestuse valgustustingimused ja linnaehituslik sobivus, sh kõrguste sujuv üleminek kõrgemalt korruselisuselt madalamale. On lubatud hoonestustihedust ning haljastatud pinna osatähtsust mõningal määral suurendada või vähendada kui seda tingib avalik huvi või tänavaruumi kujundamise vajadus (Kristiine ÜP seletuskiri lk.33 ) Hoonestustihedus tagab linnaruumilise kvaliteedi , naaberalade le häiringuid ei lisandu kuna Tervise tänava läbimurre on kavandatud planeeritud alale ja eemale olemasolevates elamutest . Hoonestustiheduse kuni 3,0 kavandami ne on ÜP tingimuste osas võimalik 6. Haljastatud pinna osatähtsus krundist Üldjuhul 20% , selle hulka ei kuulu katuse- ja garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus Üldjuhul 15% , s elle hulka ei kuulu katuse- ja garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Haljastuse osakaal 15 % on tagatud, lisaks sellel on haljastatud ka parklakorruse pealne ala Linnaehituslikud lisasuunised detailplaneeringute või projekteerimistingimuste koostamiseks 7. Hoonestusviis Lahtine või poolkinnine, arengualadel määratakse detailplaneeringuga Ei reguleerita Hoonestusviis on poolkinnine- esimese korruse osas plokistatud 8. Moodusta - tavate kruntide minimaal suurus ja krundijaotus - tingimused Detailplaneeringu alusel moodustatavate kruntide minimaalsuurust ei reguleerita. Moodustatavatele kruntidele tuleb tagada juurdesõiduvõimalus avalikult kasutatavalt tänavalt. Detailplaneeringu alusel moodustatavate kruntide minimaalsuurust ei reguleerita. Moodustatavatele kruntidele tuleb tagada juurdesõiduvõimalus avalikult kasutatavalt tänavalt. Detailplaneering määrab moodustatud kruntide suuruse. Tervise tänava läbimurde osa on ca 20% olemasolevast kinnistust 9. Ehitusjoon Uued hooned planeerida tänaval väljakujunenud ehitusjoonele üldjuhul piki tänavat, säilitades tagumise krundiosa õuealana. Kui krundi kuju ei võimalda hoonet piki tänavat paigutada, on peamine planeerimiskriteerium naaberkruntide õuealade privaatsuse säilitamine. Vastavalt tänaval väljakujunenud ehitusjoonele või sellest tagapool. Rahumäe tee ehitusjoon on määratud olemasolevate korterelamute ehitusjoonest lähtuvalt. Tervise tänava ehitusjoon on määratud arhitektuursest kontseptsioonist lähtuva l t 10. Hoonestusala paigutus krundil Lahtise hoonestusviisi puhul planeerida uus põhihoone külgmisest krundipiirist üldjuhul 4 m kaugusele. Kinnise hoonestusviisi puhul võib hoone ulatuda külgmise krundipiirini. Kaugus tagumisest krundipiirist määratakse detailplaneeringuga, arvestades naaberkrundi hoonestuse iseloomu ja valgustustingimusi. Soovitatavalt võiks see olla võrdne hoone kõrgusega, aga mitte vähem kui 4 m. Lahtise hoonestusviisi puhul kaugus külgmisest krundipiirist üldjuhul 4 m. Kaugus tagumisest krundipiirist määratakse detailplaneeringuga, arvestades naaberkrundi hoonestuse iseloomu ja valgustustingimusi. See võiks olla võrdne hoone kõrgusega, aga vähemalt 4 m. Lähemale võib ehitada naaberkrundi omanike kirjalikul nõusolekul. Maapealne hoonestusala piir on hoonestatud kinnistust 4 m kaugusel 11. Abihoonete paigutus - - Abihooneid ei ole ette nähtud 12. Haljastus ja heakord Detailplaneeringutega tuleb säilitada kinnistul paiknevad 1. ja 2. väärtusklassi puud. Uue tänavaäärse hoonestuse kavandamisel pöörata tähelepanu ka fassaadiesise haljastuse või eesaia kvaliteetsele kujundusele. Detailplaneeringutega tuleb säilitada kinnistul paiknevad 1. ja 2. väärtusklassi puud. Uue tänavaäärse hoonestuse kavandamisel pöörata tähelepanu ka fassaadiesise haljastuse (nn eesaia) kvaliteetsele kujundusele. Ärihoonete suured parklad eraldada külgnevatest elamukruntidest haljasekraaniga (soovitatavalt vähemalt 6 m laiune kõrghaljastatud puhverala) ning jaotada haljasribadega u 20 autokohaga osadeks. Hoonete ette tänava äärde piirdeid üldjuhul mitte kavandada. Alal ei kasva kõrghaljastust. Ala haljastamine ja kõrghaljastuse kavandamine on detailis käsitletud 13. Parkimiskohtade vajadus Parkimine tagada üldjuhul oma krundil. Parkimiskohtade vajaduse arvutusel lähtuda kehtivatest Tallinna õigusaktidest. Parkimine tagada üldjuhul oma krundil. Parkimiskohtade vajaduse arvutusel lähtuda kehtivatest Tallinna õigusaktidest. Normatiivsete parkimiskohtade vajadus lähtub kehtivast normatiivist 14. Linnaehituslikud lisasuunised Avalikult kasutatava tänava äärde tuleb hoone üldjuhul paigutada nii, et selle pikitelg oleks tänavaga paralleelne. Uue hoonestuse kavandamisel tuleb arvestada tänaval väljakujunenud hoonestuse paiknemise rütmi, mahulist lahendust, hoonete kõrgust, arhitektuuristiili, sh katusekaldeid ja räästajoone kõrgust, ning paigutada uus hoone sobivalt ümbritsevasse tänava- ja linnaruumi. Samuti tuleb krundi asendiplaanilisel kavandamisel, sh eluruumide akende, hoonete ja abihoonete paigutamisel, arvestada naabrite privaatsusvajadusega. Üldjuhul peavad hoonete peasissepääsud avanema tänavale, et suurendada tänavate turvalisust. Hoonete tänavaga külgnevas osas ei ole tänavatasandile soovitatav parkimiskorruseid kavandada. Segafunktsiooniga alal tuleb uute elamute õuealale kavandada majaelanike ühiselt kasutatav välisruum, sh väikelaste mänguväljak. Uue hoonestuse kavandamisel tuleb arvestada väljakujunenud tänavapilti ja sobitada uus hoone ümbritseva miljööga. Samuti tuleb hoonete krundi asendiplaanilisel kavandamisel. Hooned peavad olema peatänavale kohase väärika arhitektuurilahendusega. Üldjuhul peavad hoonete peasissepääsud avanema tänavale, et suurendada tänavate turvalisust, ning olema ligipääsetavad ka ratastooli kasutajatele. Hoonete tänavaga külgnevas osas ei ole tänavatasandile parkimiskorruseid soovitatav kavandada. Peatänavaäärse uushoonestuse kavandamisel tuleb hoone pikitelg üldjuhul paigutada paralleelselt tänavaga, et tõkestada müra levikut naabruses paiknevale elamualale. Elamute rajamisel ärifunktsiooniga alale tuleb üldjuhul kavandada esimestele korrustele äriruumid ning elu- ja tööruumides järgida müra ja vibratsiooni vähendavaid ehitusnõudeid. Samuti tuleb tagada ühiskasutuses oleva välisruumi, sh väikelaste mänguväljaku olemasolu. Kavandatud hoonete paiknemine lähtub ilmakaartest ning asendist linnaruumis. Hoonete esimesel korrusel on tänava tasapinnalt juurdepääsetavad äri- ja teenindusettevõtted Õuealale on mänguväljak kavandatud Kruntide moodustamine . Maakasutuse sihtotstarve Detailplaneering näeb lahendusskeemis ette kolme krundi moodustamise, mis planeeringu koostamisel täpsustub . Moodustatud pos . nr 1 krundi maakasutuse sihtotstarbeks on määratud elamu- ja ärimaa, pos . nr 2 krundi maakasutuse sihtotstarbeks on määratud elamu -, äri- ja ühiskondlike ehitiste maa ning pos . nr 3 krundi maakasutuse sihtotstarbeks on määratud transpordimaa. Pos nr 2 krundi elamu-, äri - ja ühiskondlike ehitiste maa maa kasutus täpsustub detailplaneeringu koostamisel. Alternatiivina võib korteritele m.h. kavandada ka sotsiaalhoolekande funktsioon i . Piirkonnale on iseloomulik sotsiaalteenust pakkuvad ettevõtted - Põhja-Eesti regionaalhaigla, Tallinna Lastehaigla Ida-Tallinna Keskhaigla Taastus- ja Hooldusravikliinik, Õendus- ja hooldusabikliinik. Arhitektuurne kontseptsioon toetab olemasoleva sotsiaalse funktsiooni tugevdamist ning toetavate teenuste pakkumist. Kavandatud kruntide suurused täpsustatakse detailplaneeringu koostamisel lähtuvalt Tervise tänava teelahendusest. Positsioon nr 3 transpordimaa krunt on vajalik Tervise tänava läbimurde kavandamiseks. Krunt kavandatakse erakinnistust (ca 20% kinnistu pindalast) ning detailplaneeringu koostamisel täpsustatakse tingimused selle võõrandamisel Tallinna linnale. Kavandatud hooned pos nr 1 ja 2 krundil Arhitektuurne eskiislahendus näeb ette moodustatud krundile hoone ehitamise. Pos nr 1 krun d i hoone koosneb kolmest eraldi hoonemahust ning pos nr 2 hoone koosneb kahest eraldi hoonemahust. Hoonemahtusid seovad nii 1- korruseline maapealne kui maa-alused parkimiskorrused. Kuna maapealsed hooneosad on ühendatud maa-aluse korrusega, siis on detailplaneeringus käsitletud maapealseid hooneosasid eraldi. Krundi reljeefis ja linnaehituslikust analüüsist lähtuvalt on hoonete korruselisus lahendatud astmelise rütmiga 12-10-8- 7 - 6 -korrust . Rahumäe tee ja perspektiivse Tervise tänava teekoridori nurgale on planeeritud 12-korruseline hoone osa , mis oleks sissejuhatuseks Tallinna sisemisele ringteele. Kavandatud hoone osade esimestele korrustele on kavandatud äri - ja teenindusettevõtted . Hoonete vahelised alad on haljastatud, osaliselt paikneb haljastus ning aktiivsem kasutus ka parklakorruse pealsel terrassil. Lahendus näeb ette Tervise tänava äärde kõrghaljastatud ala ning parkimisvõimalused . Juurdepääsud krundile on kavandatud olemasolevalt Rahumäe tee juurdepääsuteelt ning täiendavalt on ette nähtud juurdepääs Tervise tänavalt krundi idapiiril . Mõlemalt juurdepääsult on juurdepääsud maa-alusel e parkimiskorrusele. Kavandatud hoonete korruselisus 6- 12 korrus elised hooneosad ning 1-korrus 2 maa-alust korrust Kavandatud hoonete suurim kõrgus 44 .5 meetrit Kavandatud hoonete maapealne ehitisealune pind on 4650 m 2 Kavandatud maa-alune ehitisealune pind on 6000 m 2 Kavandatud hoonestatuse protsent on 45 % Hoonestuse maapealne suletud brutopind on 25 675 m 2 Kavandatud hoonestustihedus 2,70 Kavandatud parkimiskohtade arv 4 11 Kavandatud haljastuse osakaal 15 % Joonised Joonis nr 1 Asukohaskeem Joonis nr 2 Ruumilise keskkonna analüüs Joonis nr 3 Põhijoonis Joonis nr 4 Parkimisskeem Joonis nr 5 Hoonestuse kõrguste analüüs Illustratiivne materjal . Koostaja ARHITEKTIBÜROO PEIL OÜ LEGEND N plan. ala piir 2 1 E15-25% Ä75-85% olemasolev katastriüksuse piir E20-50% Üh40-70% Ä0-10% 44.5m 3300m² 1* 29.5m 12/-2 1350m² 1* plan. krundi piir 8/-2 5400m² 2932m² P-277 plan. positsiooni number P-114 1 J OON plan. maapealne hoonestusala S EHITU 6,5 plan. maa-alune hoonestusala 4 16,4 16,2 17,8 22,3 2 ehitusjoon 17,8 17,8 20 H E E 1-2K plan. hoone/hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 20 BS +7.50 / 43.00 A E 20,3 1 MÄE T D 4 1K 6-8K plan. hoone/hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus C RUUM ATTA- JALG G R 1.50 A BS RAHU B +26.00 /ÜG6IRU JOON 10-12K plan. hoone/hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus G ABS PR UM EHITUS +29.50 / 65.00 6K A ABS JALGRATTA- 2 B S +32.00 / 67.50 RUUM plan. hoone võimalik konsoolne osa ±4.50 = 39.50 A 7K 2 ABS +38.00 / 73.50 ±4.50 = 39.50 A BS 8K perspektiivne teekoridor BS JALGRATTA- 1K 1,75 A RDI +44.50 / 80.00 O RANSP RUUM DAVA T 10K 6 TEENIN KOHT PEATUM IS 1K plan. autoliikluse ala 12K P10 1,8 2,5 P8 plan. avalikuks kasutamiseks mõeldud parkimiskohad EHITUSJOON 0,2 3 0,7 6 P10 plan. panduse võimalik asukoht N 2,5 SJOO plan. jalgrattatee võimalik asukoht TERVISE TÄNAV 18,2 EHITU IDOR PERSP EKTIIVNE TEEKOR 3 plan. kergliikluse ala L100 - plan. haljastus - - - 1918m² - plan. kõrghaljastuse võimalik asukoht plan. katusehaljastus võimalik asukoht KRUNDI KASUTAMISE TINGIMUSTE TABEL plan. katuseterrass krundi kasutamise sihtotstarve ja osakaalu hoonete suurim lubatud ehitisealune pind Minimaalne krundi haljastuse osakaal , % ümbritsevast keskmisest maapinnast (m) hoonete suurim lubatud ehitisalune pind hoonete suurim lubatud kõrgus seotuna plan. jalgrattaruumi võimalik asukoht maapealne suletud brutopind kü kavandatudparkimiskohtade arv maa-alune suletud brutopind kü krundi planeeritud suurus (m2) hoonete suurim korruselisus (maapealsete/maa-aluste) sihtotstarvete kaupa m2 sihtotstarvete kaupa m2 % (KÜ liikide kaupa)** täisehituse protsent hoonete arv krundil plan. mänguväljak hoonestustihedus maapealne (m²) maa-alune (m²) pos. nr plan. kergliiklejate võimalik juurdepääs krundile plan. jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse plan. sõidukite võimalik sissepääs parkimiskorrusele 1 5400 3300 3900 1* 12/-2 44.5 E15-25% Ä75-85% E5120 Ä15355 E1925 Ä5775 61 277 E20-50% Üh40-70% 15% plan. sõidukite juurdepääs krundile 2 2932 1350 2100 1* 8/-2 29.5 E1630 Üh4850 Ä720 E940 Üh2750 Ä410 46 2.70 114 Ä0-10% 3 1918 - - - - - L 100% - - - - 20*** 10250 4650 6000 2 E6750 Ä16075 Üh4850 E2865 Ä6185 Üh2750 45 411 *Hoone koosneb mitmest maapealsest osast, mis on ühendatud maapealse ja maa-aluse korrusega **E- elamumaa, Ä- ärimaa , Üh- ühiskondlike ehitiste maa , L- transpordimaa ***avalikuks kasutamiseks kavandatud parkimiskohad PARKIMISKOHTADE KONTROLLARVUTUS MÄRKUSED: normatiivsete pos. normatiivne planeeritud 1. Topo-geodeetilise alusplaani koostas OÜ Amaate AKM, töö nr T-128-1; ehitise otstarve parkimis-normatiiv* parkimiskohtade nr. parkimiskohtade arv parkimiskohti arvutus 2. Arhitektuurse kontseptsiooni koostas ARHITEKTIBÜROO PEIL OÜ. korterid 1.3 60*1,3=78 78 78 1 NÄITAJAD PLANEERITUD ALA KOHTA: ärihooned sb/60 15355/60=255,9 256 256** PLANEERITUD ALA SUURUS - 1,0 ha RUUM JA MAASTIK OÜ korterid 1.3 19*1,3=24,7 25 25 V Ä I K E - A M E E R I K A 2 0 , T A L L I N N 10129 T E L 6 6 1 5 6 4 5 R E G. K O O D: 1 1 0 3 8 7 1 5 PLANEERITUD KRUNTIDE ARV - 3 2 sotsiaalelamud sb/250 4850/250=19,4 20 20 KAVANDATUD HOONESTUSTIHEDUS - 2.7 Tellija: Projekt: RAHUMÄE TEE 3G KINNISTU DETAILPLANEERING ärihooned sb/60 720/60=12 12 12 A-VARAHALDUS OSAÜHING KRUNDI KASUTAMISE SIHTOTSTARVE JA OSAKAALU % POSITSIOONI KOKKU 391 391 HOONE HOONE Projekti juht: Joonis: PÕHIJOONIS NUMBER KRUNDI KÕRGUS (M) MAAPEALNE HOONETE EHITISEALUNE ARV Maarja Zingel Töö nr: 17/20 *-Vastavalt Tallinna parkimiskohtade arvu normid, Tabel 2 Elamute ja majutusasutuste parkimiskohtade arvunormid, vahevöönd. HOONE SUURIM KRUNDIL KORRUSELISUS PIND (M²) Planeerija: Mõõtkava: 1:500 KRUNDI SUURUS (M²) Maarja Zingel **-43 parkimiskohta on palneeritud pos nr 2 krundile, parkimiskohtade kasutamiseks seatakse servituut. Joonise nr: 3 P-PARKIMISKOHTADE ARV Kerti Saega Kuupäev: 16.03.2022