Indrek Kukk Teie 30.12.2024 nr
TGS Baltic
[email protected] Meie 07.02.2025 nr 14-5/250217/2500849
Lugupeetud Indrek Kukk
Palusite kontrollida, kas Transpordiameti (TRAM) tegevus Teie kliendi kinnisasjast äralõike
avalikes huvides omandamisel vastab põhiõiguste kaitse põhimõtetele ja hea halduse tavale.
Palusite ka hinnangut, kas kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS) on
põhiseadusega (PS) kooskõlas, arvestades, et see ei sätesta tähtaegu kinnisasja omandamise
menetluse algatamiseks ega läbiviimiseks.
Teie mure lähtub mitmest kaua aega tagasi tehtud otsusest (planeeringust) ning teadaolevalt ei ole
ühtegi varasemat otsust vaidlustatud. Õiguskantsler jätab avalduse üldjuhul läbi vaatamata, kui
avaldus on esitatud pärast ühe aasta möödumist ajast, kui isik sai või pidi saama teada oma õiguste
rikkumisest. Samuti ei võta õiguskantsler lahendada avaldust juhul, kui isikul on võimalus kasutada
õiguskaitsevahendeid või kui isik on jätnud sellise võimaluse kasutama (õiguskantsleri seadus § 25
lõige 3 punktid 3 ja 4). Kuigi õiguskantsler ei saa Teid aidata, sest efektiivset lahendust Teie
tõstatatud probleemile õiguskantsleril praegu kahjuks pakkuda ei ole, on õiguskantsler Teile tänulik
enda kogemuse jagamise eest. Lähtudes varasematest kogemustest tuleb möönda, et enne seda, kui
õiguskantsler saab esitada ettepaneku, millest lähtudes muudetakse kas õigusnorme (vt KAHOS
ettepanek) või halduspraktikat (looduskaitseliste omandipiirangute ettepanek), on vaja saada
mitmekesine ülevaade asjaomastest juhtumitest, et nende pinnalt veenev ettepanek koostada.
Arusaadavalt ei aita teabe kogumine kuigivõrd neid inimesi, kelle mure vajab kohest lahendust.
Teisalt, kui õiguskantsler esitaks ettepaneku, mis ei leiaks toetust, siis ei muutu inimeste olukord
samuti kuigivõrd paremaks.
Taristu kavandamine ja rajamine on pikaajaline protsess ning selle juures omanike huvide ja õiguste
kaitse on vaieldamatult oluline. Paraku ei ole praegu sellega kaasnevate avalike ja erahuvide
tasakaalustamiseks välja pakkuda häid lahendusi.
Teie avalduses esitatud teave ei anna alust pidada kinnisasja avalikes huvides omandamise
menetluse algatamise ja läbiviimise tähtaegade puudumist KAHOS-s põhiseadusega (PS § 32 lõige
1) vastuolus olevaks. Kui seadus tähtaegu ei sätesta, tuleb menetlus algatada ja läbi viia mõistliku
aja jooksul.
2
Kui leiate, et TRAM viivitab menetluse läbiviimisega põhjendamatult, on Teil õigus esitada
halduskohtule kohustamiskaebus menetluse kiirendamiseks. Samuti on Teil õigus vaidlustada
halduskohtus kinnisasja äralõike eest määratud hüvitise suurus, kui Te sellega ei nõustu.
Kinnisasja omandamise menetlus algab kinnisasja omaniku teavitamisega menetluse algatamisest
(KAHOS § 7). Menetlus lõpeb kinnisasja omanikuga saavutatud kokkuleppe sõlmimisega (§ 27)
või selle mittesaavutamisel kinnisasja sundvõõrandamise otsusega (§ 29).
Kuigi KAHOS sätestab mitmel juhul tähtajad erinevate menetlustoimingute tegemiseks (nt § 12
lõige 1, § 27 lõige 2), ei sätesta see üldist tähtaega menetluse algatamiseks ja läbiviimiseks. Hea
halduse põhimõtte kohaselt peab haldusmenetlus toimuma eesmärgipäraselt, tõhusalt ning
võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides põhjendamatuid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele
(haldusmenetluse seadus (HMS) § 5 lõige 2). Kui seadus ei sätesta konkreetseid tähtaegu, tuleb
menetlustoimingud ja otsused teha viivituseta ehk mõistliku aja jooksul. Mõistliku aja määratlemine
sõltub lahendatava küsimuse keerukusest, vajalikest menetlustoimingutest ja muudest
objektiivsetest asjaoludest, mis võivad mõjutada menetluse kestust (RKHKo 25.02.2016, 3-3-1-69-
15, p 16).
Menetluse algatamist saab vajadusel kiirendada ka kinnisasja omanik ise, esitades taotluse
omandamiseks, kui kehtestatud kitsendused takistavad kinnisasja kasutamist senisel sihtotstarbel
(KAHOS § 4 lõige 3). See võib olla oluline olukorras, kus pärast omandipiirangu kehtestamist ei
algata riik või kohalik omavalitsus kohe omandamismenetlust.
Omandamismenetluse kestuse mõistlikkuse hindamisel tuleb silmas pidada, et kinnisasja avalikes
huvides omandamine peab toimuma õiglase hüvitise eest. See tähendab, et kinnisasja omanik peab
saama sellise tasu, mis võimaldab tal osta teise kinnisasja, mis on väärtuselt ja omadustelt
samaväärne omandatud kinnisasjaga. Seetõttu ei tohi kinnisasja väärtuse hindamise ja selle
omandamise otsustamise vaheline aeg olla ebamõistlikult pikk. Teisalt tuleb arvestada, et KAHOS
regulatsioon toetab kinnisasja omandamiseks kokkuleppe saavutamist kinnisasja omaniku ja
menetluse läbiviija vahel. See eeldab läbirääkimiste pidamist omanikule sobivaima lahenduse
leidmiseks. Kokkuleppe saavutamiseks peetavad läbirääkimised ei saa aga kesta lõputult. Kui
kokkulepet ei saavutada, on lubatud sundvõõrandamine.
Põhiseaduse § 32 lõike 1 teises lauses on sätestatud, et kui riik otsustab vara sundvõõrandada, peab
riik maksma sundvõõrandatava vara omanikule õiglast hüvitist. Selle nõude täitmiseks tuleb
kinnisasja avalikes huvides omandamisel tagada, et omanik saab hüvitise, mis kompenseerib
omandi kaotusega kaasneva kahju. Sama eesmärki kannab ka KAHOS, mis sätestab, et kinnisasja
väärtust hinnatakse nii, et omanik jääks võimalikult sarnasesse varalisse olukorda, nagu ta oleks
olnud kui omandamist poleks toimunud (KAHOS § 12 lõige 3).
Omanikule makstav hüvitis koosneb kahest põhikomponendist - kinnisasja enda väärtusest ja
lisahüvitisest, mis katab otsese varalise kahju ning võimaliku saamata jäänud tulu (KAHOS § 11
lõige 2). Sellega tagatakse, et hüvitis ei hõlma ainult vara otsest rahalist väärtust, vaid võtab arvesse
ka majanduslikku kahju, mida omandamine võib omanikule põhjustada.
Kui omanik ei ole rahul talle tehtud hinnapakkumisega ega pea seda õigeks, on tal õigus esitada
läbirääkimistele omapoolne võrdlev hindamisaruanne (KAHOS § 26 lõige 7). Kui omaniku
hindamisaruandes toodud põhjendused on asjakohased ja tõendatud, peab menetluse läbiviija neid
arvesse võtma ning vajadusel tegema hinnapakkumises muudatusi (RKPSJKo 6.06.2023 nr 5-22-
15, punkt 55).
3
Hetkel ei ole teada, et TRAM kavatseks õiglase hüvitise määramise põhimõtteid eirata või
menetlusega viivitada. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda
kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus (PS § 32 lõige 1).
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Evelin Lopman
ettevõtluskeskkonna osakonna juhataja-õiguskantsleri nõunik
õiguskantsleri volitusel
Mariann Salomets 693 8410
[email protected]