Kiri

Ministeeriumid Eesti Linnade ja Valdade Liit Meie 26.12.2022 nr 1.1-26/10152-1 Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsus Esitame teile käesolevaga kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsuse. Palume teie seisukohta nimetatud väljatöötamiskavatsuse osas 20 tööpäeva jooksul. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Riina Solman riigihalduse minister Lisa: Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsus Helje Päivil 611 3498 [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272  09.12.2022 Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus I. Probleem, sihtrühm ja eesmärk 1. Probleemi kirjeldus ja selle tekke põhjus Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS) on kehtinud 2018. aasta 1. juulist ning sellest ajast on selles ka alus korteriomandi omandamiseks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil (KAHOS § 4 lg 1 p 10). Eesmärgiks on pakkuda elanikele sobiv elamispind ja võimaldada tühjade kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamist ning maa-ala kasutamist muul otstarbel. Nimetatud aluse lisamise vajadus tulenes suurenevast tendentsist, et kahaneva rahvastikuga piirkondades, eelkõige Ida-Viru, Valga, Jõgeva ja Järva maakondades, hakkasid mitmed kortermajad tühjenema, mis tõid kaasa selles piirkonnas kinnisvara väärtuse vähenemise, korterite müümine neis kortermajades oli väga keeruline ning sellest tekkis allakäiguspiraal – langes nii elukeskkonna atraktiivsus kui piirkonna majanduslik käekäik. Nn tühjenevate korterelamute probleemi juurpõhjuseks on viimaste aastakümnete jooksul aset leidnud rahvastiku vananemine, inimeste koondumine suurematesse linnadesse ning ulatuslik väljaränne maapiirkondades. See on tekitanud teatud Eesti piirkondades mitmeid sotsiaalmajanduslikke probleeme, sh on selle tendentsi tagajärjel elanikest tühjenenud hulk kortereid ja samas majas elavatele teistele korteriomanikele on aina kasvavate kommunaalmaksete tasumine ülejõukäiv, tekkivad võlad, varade väärtus langeb. Probleemi üheks lahenduseks on selliste korterelamute lammutamine, milles valdav osa kortereid on kasutusest välja langenud ning mida ei ole korterelamu auditi kohaselt otstarbekas rekonstrueerida. Elamumajanduse korraldamise seisukohalt tuleks kahaneva rahvastikuga piirkondades viia läbi rahvastiku vähenemist arvestav elamupiirkondade ümberplaneerimine selliselt, et suures ulatuses tühjaks jäänud korterelamutes elavad leibkonnad saaks kolida elamiskõlblikusse või rekonstrueerimisele kuuluvasse korterelamusse ning tühjaks jäänud korterelamu oleks võimalik lammutada ning maa-ala võtta kasutusele kohaliku omavalitsuse üksuse (edaspidi KOV) või riigi jaoks vajalikul otstarbel. Selle eelduseks on omandiküsimuste lahendamine, sealhulgas selliste korterite omandamine kohaliku omavalitsuse või riigi poolt, mis asuvad tühjenevates korterelamutes ja mille jätkusuutlik majandamine ei ole võimalik ning mida ei ole otstarbekas rekonstrueerida. KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10 sellist lahendust võimaldab, kuid seda sätet testiti ulatuslikumalt alles 2019. aastast Rahandusministeeriumi poolt kolme KOVi (Kohtla-Järve linn, Lüganuse ja Valga vald) koostöös käivitatud projekti „Kahaneva rahvastikuga piirkondades probleemsete korterelamute elanike ümberasustamine ja kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamine“ (edaspidi pilootprojekt) käigus. Nimelt testiti pilootprojekti käigus õiguslikke ja praktilisi lahendusi KOVi poolt tühjenevates korterelamutes elanikelt korteriomandite omandamiseks. Probleemi süsteemseks lahenduseks on alakasutatud ja väheväärtusliku kinnisvara hulga vähendamine, et viia eluasemeturg tasakaalu selle kaudu, et KOV omandab tühjenevad korterelamud, mida ei ole otstarbekas renoveerida, ning seejärel lammutab kortermajad. Vabanenud ja omandatud maade arvelt saab KOV kasvatada enda käsutuses olevat maaressurssi, mis on Eestis ajaloolistel põhjustel väga väike ning seejärel kasutada neid alasid elukeskkonna ja ettevõtluse arendamisel. Koos korteriomandite omandamisega ja korterelamu lammutamisega tuleb aga lahendada 1 omandiprobleemid, kinnistusraamatusse kantud õiguste ja kohustustega seotud probleemid ning lõpuks kustutada korteriomandid kinnistusraamatust ja korteriühistu korteriühistute registrist. Pilootprojekti käigus selgusid KAHOSe rakendamisel mitmed kitsaskohad, mida käesoleva väljatöötamise kavatsusega (VTK) käsitatakse. VTK-s käsitletavad peamised probleemid on: PROBLEEM 1 KAHOS § 4 lg 1 punktis 10 toodud alus on põhjendamatult piirav, selles toodud kriteeriumid võivad menetluse ajal muutuda ning KOVidel puudub selge õiguslik alus saada andmeid kriteeriumide täitumise kohta 1.1 KAHOS § 4 lg 1 p 10 sätestab, et avalikes huvides korteriomandi omandamine on lubatud juhul, kui kasutusest välja langenud korterite arv ületab piirmäära. Alates 18 korteriga korterelamute puhul on see piirmäär rohkem kui pool (50% +1) ning kuni 18 korteriga korterelamute puhul on piirmääraks rohkem kui kolm neljandikku (75% +1). See tähendab, et näiteks 12 korteriga kortermaja puhul on piirmäär ületatud alles siis, kui on loobutud 10 korteri kasutamisest (arvutuskäik: 12 × 0,75 + 1 = 10) ning 16 korteriga kortermaja puhul 13 korterist (arvutuskäik: 16 × 0,75 + 1 = 13). Nii kõrge piirmäära tõttu ei ole praktikas võimalik paljude kortermajade puhul KAHOS menetlust algatada ning väiksemate kortermajade viimased elanikud on sunnitud oluliselt kauem ootama menetluse alustamist kui suuremate kortermajade puhul. Kõrge piirmäära tõttu KAHOS menetluse algatamise venimisel võib kannatada ka avalik huvi, sest tühjenev kortermaja võib osutuda ohtlikuks juba hetkel, kui alla poolte korterite kasutamisest on loobutud. Samamoodi on sellisel kortermajal negatiivne mõju ümbritsevale elukeskkonnale. Seetõttu oleks mõistlik, et kõikide korterelamute puhul peaks olema sama kasutamisest loobumise piirmäär: „loobutud enam kui poolte korterite kasutamisest“. 1.2. KAHOS § 4 lg 1 p 10 sätestab kolm eeldust, millised peavad olema samaaegselt täidetud, et kinnisasja avalikes huvides omandamine oleks lubatud. Eeldus, et loobutud on vajalikul määral korterite kasutusest, võib menetluse kestel muutuda. Seega võib tekkida olukord, kus menetlus on õiguspäraselt algatatud, aga omandamise otsuse tegemise hetkel ei ole kinnisasja avalikes huvides omandamise alused enam täidetud. HMS § 54 alusel peab haldusakt olema andmise hetkel kehtiva õigusega kooskõlas. Eelnevalt kirjeldatud olukorras ei oleks KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel korterite omandamine enam võimalik. Kirjeldatud probleemi ei tekiks, kui kõik korterid omandatakse KOVi asemel ühe omaniku (nt arendaja) poolt eesmärgiga teostada maja rekonstrueerimine või lammutamine. Sellisel puhul saavutaks KOV oma eesmärgi korrastada elamufondi ning eemaldada sealt tühjenevad ja lagunevad kortermajad. Korterite kasutusele võtmine on aga probleem, kui maja rekonstrueerimist või lammutamist ei teostata või see tegevus on pelgalt näilik. Selliselt jääb lagunev ja tühjana seisev kortermaja elamufondi alles ning sellest tulenevaid ohtusid ja negatiivseid mõjusid ei likvideerita. Ühtlasi on menetluse ajal korterite kasutusele võtmine probleemiks juhul, kui mõni üksik elanik soovib kogu menetlust takistada või venitada väites, et on endale kuuluva korteri kasutusse võtnud. Seega oleks mõistlik sätestada, et kasutusest välja langenud korterite määra ja rekonstrueerimise otstarbekuse tingimused peavad olema täidetud üksnes menetlust algatades. 1.3. KAHOS § 4 lg 1 p 10 sõnastus võimaldab omandada üksnes korteriomandeid, mistõttu ei ole võimalik sellel alusel omandada kaasomandisse kuuluvat hooneosa, mis ei ole korteriomanditeks jagatud. 2 Juhul, kui kortermaja ei ole ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav või ohtlik, ei ole omandamine KAHOS § 4 lg 1 p 9 alusel samuti võimalik. Vastasel juhul peaks KOV enne KAHOS menetluse algust veenma omanikke kaasomandit lõpetama ja kinnistu korteriomanditeks jagama. Enne sellise muutuse tegemist oleks tarvilik selgitada välja, kui palju on selliseid korterelamuid, kus pole korteriomandeid moodustatud. Seetõttu oleks mõistlik lisada elamumajanduse ümberkorralduse aluse juurde võimalus omandada ka kaasomandis oleva kinnisasja osa või kehtestada eraldi säte kortermaja kui kinnisasja omandamiseks. 1.4. KOVil puudub selge õiguslik alus saada korterelamute ja elanike/omanike kohta andmeid, et uurida korterelamu vastavust KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusele. Pilootprojekti raames läbiviidud menetluste puhul sai selgeks, et elektri tarbimisandmed on hea sisend tuvastamaks tühjenevaid kortermaju. Samuti saab elektri tarbimisandmete pinnalt sisustada kasutusest väljalangenud korterite määra. Pilootprojekti raames osutusid kortermajade tühjenemise hindamisel ühtlasi kasulikuks korteriühistu (edaspidi KÜ) majandusnäitajad (sh korteriomandiga seotud sissenõutavaks muutunud kohustused KÜ ees). Hinnatava korteriga seotud elektri tarbimisandmed on isikuandmed EL isikuandmete kaitse üldmääruse (edaspidi IKÜM) artikli 4 mõistes, sest tarbimisandmed on teave, mida on võimalik seostada korteri omanikuks oleva füüsilise isikuga. Isegi kui elektri tarbimisandmed oleksid kortermaja peale koondatud, näiteks ühe kortermaja kohta oleks teada mitmes korteris on aktiivne võrguleping või viimase 12 kuu jooksul tarbimine väiksem kui 100 kWh, oleks tegu isikuandmetega, kuna hilisemal analüüsil on siiski võimalik andmeid kokku viia konkreetse korteriga. Veelgi enam – menetluse käigus need andmed paratamatult ka viidaks kokku. Konkreetse korteriomandiga seotud sissenõutavaks muutunud kohustuste info on samuti isikuandmed, sest ka seda teavet on võimalik seostada konkreetse korteri omanikuga. KOVil peab seega eeltoodud isikuandmete töötlemiseks esinema õiguslik alus IKÜM artiklist 6 johtuvalt. KAHOS menetluste iseloomu arvestades on sobilik IKÜM artikkel 6 lõike 1 punkti c kohaldamine (isikuandmete töötlemine on vajalik vastutava töötleja seadusjärgse kohustuse täitmiseks). Kuigi KOKS § 6 lg 1 paneb KOVile ülesandeks korraldada vallas või linnas elamumajandust ning KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel toimub kinnisasja omandamine elamumajanduse ümberkorraldamise raames, ei tulene neist sätetest, et just elektri tarbimisandmete ja KÜ majandusnäitajate töötlemine on taolise seadusest tuleneva kohustuse tarbeks vajalik. Mõistlik lahendus oleks, et KAHOSt täiendatakse paragrahviga, milles sätestatakse, et menetluse läbiviija kogub eelmainitud isikuandmeid eesmärgiga hinnata KAHOS § 4 lg 1 p-s 10 nimetatud kasutusest välja langenud korterite arvu, muu hulgas andmeid elektritarbimise kohta võrguettevõtjatelt ja kommunaalteenuste tarbimise kohta korteriühistutelt. Pakutud sõnastuse juures pole nende andmete kogumine KOVi jaoks kohustuslik, sest see ei pruugi iga kortermaja puhul olla vajalik, kuid annab siiski õigusliku aluse selliste andmete töötlemiseks, olles piiratud väga konkreetse eesmärgiga. Sellise sätte jõustumise korral saaks öelda, et KOVil on IKÜM artikli 6 lõike 1 punktides c ja e sätestatud õiguslik alus isikuandmete töötlemiseks olemas. Ühtlasi loodaks sedasi seadusesse loetelu andmetest, mida on asjakohane koguda selleks, et sisustada konkreetsete korterite kasutusest välja langemist. Sealjuures ei määratleta kasutusest välja langemist üheselt üksnes elektri tarbimisandmete või KÜ majandusnäitajate pinnalt. Näiteks jääb võimalus, et korter, kus tarbimine on alla 100 kWh viimase 12 kuu jooksul, loetakse siiski kasutuses olevaks. 3 Sealjuures ei piisa KAHOS menetlust ettevalmistavas etapis tuginemine eranditult KÜ majandusaasta aruandes sisalduvatele andmetele. Kuigi KÜ majandusaasta aruanded on äriregistris olemas ja KOVile ligipääsetavad, ei ole tühjeneva kortermaja puhul alati KÜ juhatus aktiivne, mistõttu majandusaasta aruanded ei pruugi olla õigeaegselt esitatud. Sellest tulenevalt ei saa eeldada, et KOV saab KAHOS menetlust ettevalmistades alati KÜ majandusnäitajate osas tugineda äriregistri andmetele (andmed võivad olla puudulikud või vananenud). Samuti ei ole KAHOS menetlust ettevalmistavas etapis võimalik tugineda HMS § 38 lg 1 sätestatud menetlusosalise ning muu isiku poolt tõendite ja andmete esitamise kohustusele, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja lahendamiseks olulised asjaolud, sest säte reguleerib juba algatatud haldusmenetluse käiku. PROBLEEM 2 Kõik KAHOSes ettenähtud tasud, hüvitised ning tasude arvutamise reeglid ei sobi § 4 lg 1 punktis 10 nimetatud alusel omandamisele 2.1. KAHOS § 12 lg 2 sätestatud kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning varalise kahju hindamiseks 7. taseme hindaja nõue pole tühjenevate kortermajade puhul põhjendatud. Kuigi KAHOS § 12 lg 2 sätestab, et kutseline hindaja kaasatakse vaid vajadusel, siis tulenevalt KOVide pigem piiratud kogemusest ja pädevusest ei ole praktikas muud võimalust korteriomandite väärtuse määramiseks, kui kaasata kutseline hindaja. KAHOS § 12 lg 2 sätestab, et sellisel juhul peab kaasama 7. taseme vara hindaja kutsega kutselise hindaja. Praktikas on nii kõrge kutsetaseme nõue tekitanud KAHOS menetluse läbiviimisel mitmeid raskusi. Esiteks tegutsevad 7. taseme vara hindaja kutsega kutselised hindajad ainult Tallinnas ja Tartus, mistõttu nende kaasamine kaugemates väikelinnades ja -valdades on keeruline. Kõrgelt kvalifitseeritud hindajad ei soovi väikelinnades hindamist teostada kuna töötasu ning aja- ja transpordikulu ei ole korrelatsioonis. Määratud kutsetasemega hindaja kaasamise nõue on oluliseks lisakuluks menetlust läbiviivale KOVile. Kutsetaseme sisu kohaselt on 6. taseme hindajad samuti kvalifitseeritud koostama hindamisaruannet korteriomanditele. See oleks kooskõlas maa hindamise seaduse § 4 lg 1 antud maa hindaja määratlusega, mille järgi eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. 2.2. KAHOS § 12 lg 5 sätte kohaldamine KAHOS § 4 lg 1 p-des 9 ja 10 nimetatud kinnisasja omandamise puhul ei ole põhjendatud ja pigem motiveerib omanikke oma vara korrashoidmisest loobuma. KAHOS § 12 lg 5 sätestab, et kui hoonestatud kinnisvara asendamise kulu ületab vara hüvitusväärtust, lähtutakse väärtuse määramisel kulust, mis katab vara asendamise ning kui ehitise asendamine ei ole võimalik, lähtutakse kulust, mis katab vara ülesehitamise. Seletuskirja järgi on säte mõeldud selliste olukordade jaoks, kus avalikes huvides on vajalik omandada kinnistu (st maatükk) ning sellel asub hoone. Seega ei peaks kasutusest väljalangenud korteriomandite omandamisel kohalduma põhimõte, et kui asendamise kulu ületab vara hüvitusväärtust, lähtutakse väärtuse määramisel kulust, mis katab vara asendamise. 2.3. Täpsustamist vajavad hindamispõhimõtted tühjeneva kortermaja kiirmenetluse ettevalmistamisel. KAHOS menetluses on korterite hindamine KOVi jaoks oluline kulu, eriti olukorras, kus tuleb kasutada 7. taseme hindajat. Seda kulu on võimalik hoida kokku, kui kohaldataks kiirmenetlust, millisel juhul KAHOS § 23 lg 4 alusel hindamist läbi ei viida. 4 KAHOS menetlust läbiviiva KOVi jaoks teeks olukorra täiendavalt lihtsamaks see, kui seaduses oleks sätestatud täpsemalt, millisel tingimusel võib KOV eeldada, et tühjeneva ja laguneva kortermaja korterite väärtus on alla 0,3 keskmise brutokuupalga. Üldjuhul võib eeldada, et kõik majas olevad kasutusest välja langenud korterid on võrreldavas seisukorras ning seega võrreldava väärtusega. Sellisel juhul piisaks vaid ühe kasutusest välja langenud korteri hindamisest, mille järgselt teiste, sama maja kasutusest välja langenud korterite puhul võiks eeldada samaväärset väärtust. See aitaks ühtlasi lahendada mitmeid praktilisi probleeme olukorras, kus menetlusosaline ei ole teada või temaga ei ole võimalik kontakti saada, mis teeb korteri hindamise võimatuks, kuivõrd puudub juurdepääs või luba sisenemiseks. Võib eeldada, et iga kortermaja puhul leidub vähemalt üks selline kasutusest välja langenud korteri omanik, keda on võimalik kaasata hindamise teostamisel. Eelnevast tulenevalt võiks KAHOS § 12 sisaldada lõiget, et KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel omandatavat kasutusest välja langenud korterit ei pea hindama, kui samas kortermajas on juba vähemalt üht kasutusest välja langenud korterit hinnatud. Teine võimalus oleks täiendada KAHOS § 23 lõikega, mis sätestab, et kui omandamine toimub KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel ning üks kasutusest väljalangenud korter on hinnatud alla 0,3 keskmise brutokuupalga, siis võib eeldada, et ka teised kasutusest väljalangenud korterid on sama väärtusega. 2.4. KAHOS § 16 sätestatud täiendav hüvitis eluruumi kaotuse eest on väheväärtusliku kinnisvara puhul sisult tühi. KAHOS § 16 sätestatud täiendav hüvitis eluruumi kaotuse eest sõltub omandatava kinnisasja väärtusest. KAHOS menetluste puhul muutub see säte enamasti sisutühjaks, sest korterite väärtuseks on kõigest 1 euro. Selliselt ei ole võimalik saavutada sätte eesmärki, mis seletuskirja kohaselt on emotsionaalse kahju korvamine. Vajalik oleks sätestada, sarnaselt motivatsioonitasule, täiendava hüvitise alammäär. Kui lähtuda kehtivatest määradest, siis peaks see olema 0,4 keskmist brutokuupalka. KAHOS § 15 lg 3 alusel on motivatsioonitasu 20% kinnisasja väärtusest, kuid mitte vähem kui 0,8 keskmist brutokuupalka. KAHOS § 16 alusel on täiendav hüvitis eluruumi kaotuse eest 10% kinnisasja väärtusest, seega peaks alammäär olema pool motivatsioonitasu alammäärast ehk 0,4 keskmist brutokuupalka. KAHOS menetluste eripärasid arvesse võttes peaks alammäär olema isegi kõrgem, et aidata vältida eluruumiga seotud sotsiaalsete probleemide teket. Olukorras, kus isik elab lagunevas ja tühjenevas kortermajas ning tema korteri väärtuseks hinnatakse 1 euro (kuivõrd korter ei ole turul realiseeritav), ei ole isikul isegi kõrgendatud eluruumi hüvitise korral kiirmenetluses makstava 1,5 keskmise brutokuupalga eest (0,3 + 0,8 + 0,4) võimalik uut elukohta omandada. 2.5. KAHOS § 24 lg 4 sätestatud vahetatavate kinnisasjade väärtuste vahe ülempiir ei võimalda KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel omandamisel vahetustehinguid teha. KAHOS § 24 lg 4 sätestab, et erineva väärtusega kinnisasjade vahetamisel peab väärtuslikuma kinnisasja omandaja hüvitama väärtuste vahe ning väärtuste vahe ei või olla rohkem kui 30%, kui väärtuslikuma kinnisasja saab isik, kelle kinnisasi avalikes huvides omandatakse. Teiste sõnadega, KOV võib tühjenevas kortermajas asuva korteri omandada vahetamise teel andes vastu väärtuslikuma korteri, mille järgselt omanik kohustub KOVile tasuma korterite väärtuste vahe, mis ei või olla suurem kui 30%. Arvestades KAHOS menetluses menetletavate korterite väärtusi, ei ole vahetustehingud sisuliselt võimalikud. Isegi kui KOVi poolt omandatava korteri väärtus hinnatakse kõrgemaks kui 1 euro, on väärtus siiski nii väike, et maksimaalselt 30% kallimat, kuid elamiskõlblikku korterit ei ole võimalik KOVil vahetusena pakkuda. Seega olukorras, kus KOVi omandis on elamiskõlblikke kortereid, mida isikutele vahetuseks pakkuda, ei ole võimalik väärtuse piirmäära tõttu KAHOS menetluse kohast vahetust teha. Üks lahendus olukorrale oleks sätestada erand, et kui omandamine toimub KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel, oleks lubatud väärtuste vahe näiteks kuni 50% või ei ole üldse väärtuste vahe ülempiiri või 5 kohaldatakse vahetustehingule KOVi vara valitsemise korda. Samuti oleks võimalik sätestada väärtuste vahe ülempiir kindla summana. Teisalt võiks juhul, kui omanik on vahetustehingust huvitatud, aga ei ole võimeline väärtuste vahet hüvitama (mh selle tõttu, et KAHOS § 24 lg 2 alusel vahetustehingu puhul motivatsioonitasu ei maksta), ette näha isikule ühekordse toetuse maksmise võimalus. Ühekordse toetuse saaks isikule maksta KOVi määruse alusel. Pilootprojekti praktika pinnalt võib väita, et selline lahendus oleks menetluslikult lihtsam, kui see, et KOV kehtestaks eraldi kohaliku tasandi määruse, millega reguleeritakse asenduskorterite ostmist ja isikutele võõrandamist. PROBLEEM 3 Otsustamise pädevus kohaliku huvi korral ei ole esitatud süsteemselt ja KOVile ei kohaldu kõik samasuguseid võimalused kui riigile 3.1. Kohaliku huvi korral otsustamise pädevust andvad sätted ei ole selgelt ega süstemaatiliselt esitatud. KAHOS § 3 lg 2 annab kohaliku huvi korral kinnisasja omandamise (sh kiirmenetluses ja sundvõõrandamisega), vahetamise ja maakorralduse otsustamise pädevuse kohaliku omavalitsuse üksusele. KOKS § 22 lg 2 alusel tähendab see, et otsustamise pädevus on linna- või vallavolikogul, kes võib küsimuse lahendamise volitada linna- või vallavalitsusele. Samas sätestab KAHOS § 3 lg 3 pädevuse erandi, mille järgi on hoopis linna- või vallavalitsusel otsustamise pädevus, kui omandatakse kinnisasi kiirmenetluses või kokkuleppemenetluses kui kinnisasja väärtus on väiksem kui 50-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk või sellega võrdne. Samuti maakorralduse otsustamine. Seega, kehtib kohaliku huvi korral sarnane pädevuse jagamine nagu riikliku huvi korral. Valdkonna eest vastutav minister kohustub otsustama kokkuleppel suure väärtusega kinnisasja omandamise, kinnisasja vahetamise ja kinnisasja sundvõõrandamise (KAHOS § 3 lg 1). Kiirmenetluses kinnisasja omandamine, kokkuleppel väikse väärtusega kinnisasja omandamine ja maakorraldus otsustatakse Transpordiameti, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse või Maa-ameti poolt (KAHOS § 3 lg 3 ja § 6 lg 3). Ei ole mõttekas anda KAHOS § 3 lõikega 2 kohaliku omavalitsuse üksusele (valla- või linnavolikogule) kinnisasja kokkuleppel ja kiirmenetluses omandamise ja maakorralduse otsustamise pädevust, kui KAHOS § 3 lg 3 sätestab sellest erandi ja annab otsustamise pädevuse valla- või linnavalitsusele. Õigusselguse saavutamiseks tuleks sõnastada KAHOS § 3 lg 2 sarnaselt KAHOS § 3 lõikele 1. 3.2. Kohaliku huvi korral ei ole antud menetluse läbiviijale kiirmenetluse luhtumise korral õigust koheselt sundvõõrandamise otsustamiseks. KAHOS § 23 lg 5 sätestab, et kui kiirmenetluses ei saavutata 30 päeva jooksul kokkulepet, võib alustada läbirääkimisi kokkuleppel omandamiseks või KAHOS § 3 lg-s 1 nimetatud isik otsustada asja sundvõõrandamise. See tähendab, et kui KOV algatab kiirmenetluse ning ei saavuta seal 30 päeva jooksul kokkulepet, siis pole kehtiva sätte kohaselt kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik koheselt sundvõõrandamise üle otsustada, vaid tuleb esmalt läbida kokkuleppemenetlus. Juhul, kui kiirmenetluses on selge, et omanikuga ei oleks võimalik kokkuleppele jõuda ka kokkuleppemenetluse käigus, siis tähendaks järgneva puhtformaalse kokkuleppemenetluse läbiviimine asjaosalistele menetluse ebamõistlikku venimist. Seega tuleks KAHOS § 23 lõiget 5 täiendada selliselt, et kohaliku huvi korral oleks kiirmenetluse ebaõnnestumisel ka kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik sundvõõrandamine otsustada koheselt peale kiirmenetluse läbiviimist. 3.3. KAHOS § 30 lg 2 alusel tuleb tasu ja hüvitis kanda KOVi hallatavale deposiitkontole juhul, kui see tuleb välja maksta isikule, kelle asukoht või arvelduskonto number ei ole teada, või kui menetlusosaline ei ole teada. 6 Kuivõrd KOVidele deposiitkonto teenust ei osutata, siis ei ole võimalik KOVidel formaalselt seda tasu väljamaksmise kohustust täita. Praktikas on KOVid määranud ühele oma kontodest deposiitkonto funktsiooni ning deponeerinud vajadusel tasu ja hüvitise sellele kontole. Seega võiks määrata, et tasu ja hüvitis deponeeritakse kohaliku omavalitsuse üksuse hallataval eraldi kontol. PROBLEEM 4 Üldised probleemid, mis vajaksid täpsustamist KAHOSe rakendamisel 4.1. Tasude arvutamise sätted ei ole selgelt sõnastatud. Ei ole võimalik üheselt aru saada, millist ajaperioodi on silmas peetud keskmiste brutopalkade puhul. Grammatilisel lugemisel tuleks „eelneva aasta“ all mõista tehingule eelnevat kalendriaastat, st nii jaanuaris 2022 kui mais 2022 tehtava tehingu puhul võetakse arvesse aasta 2021 keskmist brutokuupalka ja -tunnipalka. KAHOSe seletuskirjast tuleneb seadusandja tahe viidata tehingule eelneva 12 kuu keskmisele palgale. Eelneva arvutamiseks tuleb menetluse läbiviijal välja võtta viimase nelja kvartali kohta avaldatud andmete keskmine. Kui seadusandja soovib jääda praeguse, seletuskirjas sätestatud põhimõtte juurde, tuleks selguse huvides KAHOSes kasutatav läbiv väljend „eelneva aasta“ asendada väljendiga „eelneva 12 kuu“. Alternatiivselt muuta põhimõtet ja kasutada väljendit „eelnev kalendriaasta“. 4.2. KAHOS § 12 lg 1 sätestatud hindamise tähtaeg ei ole esitatud selgelt. KAHOS § 12 lg 1 sätestab menetluse läbiviijale tähtaja omandatava kinnisasja hindamiseks, mis ei tohi olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Kehtivas sõnastuses ei ole sätte sisu selge ning ei ole põhjendatud hindamise tähtajale alumise piiri seadmine. KAHOS § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja avalikes huvides omandamise eest oluline tasuda õiglane ja kohene hüvitis, mistõttu peab hindamise ja kinnisasja omandamise tehingu vahel olema võimalikult lühike aeg. Eelnev tagab, et omanikule makstakse korteriomandi eest tegelikule turuhinnale võimalikult lähedane tasu. Seega, hiliseima tähtaja seadmine hindamise korraldamisele (nagu ka teistele KAHOS menetluse etappidele) on põhjendatud. Sätte sõnastus ei võimalda üheselt tuvastada, millisest hetkest tuleb KAHOS menetluse puhul alustada hindamise tähtaja arvestamist. Leidub vähemalt kolm võimalikku tõlgendust: (i) arvestada hetkest, mil KOV annab hindajale hindamisülesande, st hetkest, mil KOV ja hindaja sõlmivad vastava teenuse lepingu, (ii), hetkest, mil hindaja teeb esimese hindamiseks vajaliku toimingu või (iii) menetluse algatamisest. Tähtaega puudutava sätte tõlgendamisel tuleb veel arvestada, et KAHOS § 12 lg 2 alusel ei pea igas avalikes huvides omandamise menetluses kaasama kutselist hindajat ja menetluse läbiviija võib ka ise vara väärtust hinnata. Juhul, kui menetluse läbiviija teostab hindamise ise, on oluliselt keerulisem tähtaja algust tuvastada, kuna puudub lepingu sõlmimise kuupäev hindajaga, mida saaks pidada tähtaja kulgemise alguseks. KAHOS § 12 lõiget 1 tuleks seega õigusselguse huvides täpsustada. Sõltumata sellest, millisest hetkest tähtaja algust arvestada, ei ole KAHOS menetluste puhul põhjendatud sellele tegevusele kahe nädalase alampiiri seadmine. Kui KAHOS menetluste raames hinnatakse tühjasid ning kasutusest väljalangenud kortereid, mille hindamine ei ole pikk ega keeruline protsess, ei ole vajadust hindamise kestvuse alampiiri sätestamiseks. Seega tuleks pigem kaotada hindamise tähtaja alampiir ning sõnastada selgemalt tähtaja kulgemise algus. 7 4.3. Kiirmenetluses makstav tasu ei pruugi olla õiglane tasu omanikule praeguse kiirmenetluse kohaldamise väärtuse piiri juures. KAHOS § 23 lg 1 alusel on kinnisasja omandamine lubatud kiirmenetluses, kui selle eeldatav väärtus on alla 0,3 keskmise brutokuupalga. KAHOS § 23 lg 2 alusel makstakse kiirmenetluses kinnisasja omandamise eest tasuna 0,3 keskmist brutokuupalka ning KAHOS § 23 lg 3 alusel ei maksta KAHOS § 17 sätestatud asjaajamise hüvitist. Seletuskirja järgi on omaniku asjaajamiskulu arvestatud kiirmenetluses makstava tasu sisse. Eelnevast tuleneb, et kiirmenetluses võib isik jääda ilma õiglasest hüvitisest. Kui eeldame, et isikul kulub kiirmenetluses võrreldav aeg asjaajamisele, mis kokkuleppemenetluses, siis tuleb omanikule hüvitada 16 töötunni keskmine brutopalk, mis on tänase seisuga 146 eurot (KAHOS § 11 lg 6 alusel makstakse täiendavad hüvitised 1 euro täpsusega). Kui eeldada, et isikul kulub kiirmenetluses poole vähem aega, siis tuleb omanikule hüvitada 8 töötunni keskmine brutopalk, mis tänase seisuga on 73 eurot. Eelneva 12 kuu keskmine brutokuupalk on 1577 eurot, seega oleks 146 eurot umbes 9% ehk 0,09 keskmisest brutokuupalgast ning 73 eurot oleks vastavalt 4,5% ehk 0,045 keskmist brutokuupalka. Kuivõrd kiiremenetluses makstakse omanikule kokku 0,3 keskmist palka, mis peab katma ka asjaajamise hüvitise, siis saab omanik tegelikult oma kinnisasjas eest vaid 0,21 kuni 0,255 keskmist brutokuupalka. Kuivõrd kiirmenetlust võib kohaldada ka juhul kui kinnisasja väärtus on näiteks 0,26 keskmist brutokuupalka, siis on võimalik olukord, kus isik ei saa oma kinnisasja eest õiglast hüvitist. Kirjeldatud probleemile on kaks võimalikku lahendust. Esiteks, tunnistada kehtetuks KAHOS § 23 lg 3 ning tasuda omanikule kiirmenetluses samamoodi KAHOS § 17 alusel asjaajamiskulude eest. Vajadusel võib selle muudatusega koos vähendada kinnisasja hinna ülempiiri, millal on kiirmenetlus lubatud, ja kiirmenetluses makstavat tasu. Eelneval juhul täidaks kiirmenetluses makstav tasu ainult üht eesmärki: hüvitada omanikule võõrandatud kinnisasja väärtus. KAHOS § 23 lg 3 kehtetuks tunnistamise poolt räägib ühtlasi õiguskantsleri 10.06.2022 seisukoht „Ettepanek kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse põhiseadusega kooskõlla viimiseks“, milles järeldatakse, et põhiseadusega pole kooskõlas kui omanik peab ise kandma võrdleva hindamise tellimisega seotud kulud. Kui kiirmenetluse puhul KAHOS § 17 alusel asjaajamiskulu üldse ei maksta, siis pole omanikul võimalust isegi osaliselt katta võrdleva hindamisega seotud kulusid. Teiseks võib alandada KAHOS § 23 lg 1 sätestatud kinnisasja väärtuse piiri, millal on kiirmenetluse kohaldamine lubatud, muutmata samal ajal kiirmenetluses makstavat fikseeritud tasu. Näiteks alandada väärtuse piir 0,2-kordse keskmise brutokuupalga peale. Eelneva lahenduskäigu puhul ei saaks tekkida olukord, kus kinnisasja väärtus langeb kiirmenetluse piiri alla, aga kinnisasja väärtus koos asjaajamiskulude hüvitamisega ületaks kiirmenetluses makstava 0,3-kordse keskmise palga. Sellisel lahendusel on täiendav eelis, sest väheneb risk, et kiirmenetlust kohaldatakse olukorras, kus selle kasutamine ei ole põhjendatud. Eksisteerib võimalus, et kuigi KOV eeldab, et kinnisasja väärtus on alla 0,3-kordse keskmise brutokuupalga, siis kinnisasja tegelik väärtus on näiteks 0,33-kordne keskmine brutokuupalk. Samas, kui KOV peab hindama, kas kinnisasja väärtus on 0,2-kordne keskmine brutokuupalk ja ta teeb samaväärse vea (alahindab väärtust 10% võrra) on isiku õigused siiski kaitstud, sest talle tasutakse KAHOS § 23 lg 2 alusel 0,3kordne keskmine palk, mis katab kaotatud kinnisasja väärtuse. 4.4. Kiirmenetluse luhtumise puhul vajab täpsustamist üleminek teistesse menetlustesse, et omanikku ei pandaks ebamõistlikult kehva positsiooni. KAHOS § 23 lg 5 alusel võib minna üle kokkuleppe- või sundvõõrandamise menetlusse, kui kiirmenetluses 30 päeva jooksul kokkulepet ei saavutata. 8 Kokkuleppemenetluses tuleb KAHOS § 26 lg 2 alusel teha omanikule pakkumus ning KAHOS § 26 lg 3 alusel tuleb pakkumuse tegemisel lähtuda „välja selgitatud tasust.“ Olukorras, kus omandamise menetlust alustatakse kokkuleppemenetlusega, tähendab see tasu, mis on välja selgitatud kinnisvarahindaja poolt. Kui kiirmenetlusest minna üle kokkuleppemenetlusse ning tellida eraldi korteri hindamine ja teha pakkumus selle pinnalt, siis tähendab see alati omaniku jaoks tema olukorra kehvemaks muutumist. Kuivõrd kiirmenetlust kohaldatakse üksnes väga väikese väärtusega kinnisasjade puhul, siis nende hindamisel selguks, et nende väärtus on väiksem kui 0,3-kordne eelneva aasta keskmine brutokuupalk. Vaatluse all olevates KAHOS menetlustes tähendaks see suure tõenäosusega, et omanikule pakutakse 470 euro asemel 1 euro. On küsitav kas on põhjendatud omaniku olukorra nii palju kehvemaks muutmine. Samuti ei saa olla kindel, et kui kiirmenetluses jäi kokkulepe saavutamata, on selle saavutamine kokkuleppemenetluses, omanikule väiksemat tasu pakkudes, võimalik. Lisaks ei ole põhjust arvata, et omanikul jääb õiglane tasu saamata, kui talle kiirmenetluse luhtumise järgselt pakutakse kokkuleppemenetluses uuesti sama suurt tasu. Seda selle tõttu, et kiirmenetluses pakutakse omanikule suuremat tasu kui on kinnisasja eelduslik väärtus. Ühtlasi jääb omanikule KAHOS § 26 lg 7 sätestatud võimalus esitada alternatiivne hindamisaruanne. Eelnevat arvestades tuleks seaduses täpsustada kiirmenetluse luhtumise korral kokkuleppe- või sundvõõrandamise menetlusse üleminekul isikule pakutava või makstava tasu sätteid. 4.5. Menetluse läbiviijale ei tulene seadusest tähtaega, mille jooksul tuleb otsustada omandamine kokkuleppel, kui omanik on oma nõusoleku andnud. See võib viia menetluse venimiseni. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse üks üldine põhimõte on, et kogu protsess ei tohiks võtta liiga kaua aega. Selliselt on tagatud, et isikule makstakse kõige õiglasem tasu (st turuhinnad ei ole muutunud hindamise ja omandamise hetke vahel) ja omandamise asjaolud ei ole eelduslikult muutunud. Samuti ei veniks avalikes huvides ellu viidava projekti täitmine. Selle põhimõtte tagamiseks on KAHOSes sätestatud toimingute teostamiseks tähtajad või menetluse läbiviija kohustus tähtaeg määrata. Näiteks annab menetluse läbiviija omanikule tähtaja pakkumusega nõustumiseks (KAHOS § 26 lg 2) ning omandamise otsuses määratakse tähtaeg omandamise lepingu sõlmimiseks (KAHOS § 27 lg 6). KAHOS § 27 lg 4 sätestab kohustuse määrata tähtaeg, mille jooksul tuleb saavutada kokkulepe, kuid kehtivas korras ei ole omandajale sätestatud tähtaega, mille jooksul tuleb omandamine otsustada juhul, kui omanik on pakkumusele nõusoleku andnud. Isikul, kes on andnud kokkuleppe menetluses pakkumusele oma nõusoleku, on eelduslikult selge huvi, et tehing toimuks võimalikult kiiresti. Tehingu toimumise eelduseks on vastav KOVi otsus. Kuivõrd seadus ei näe ette kindlat tähtaega omandamise otsuse tegemiseks, siis ei ole isikul otsuse tegemise viibimisel väga lihtne vaide- või kohtumenetluses taotleda omandamise otsuse andmist. HKMS § 46 lg 2 viimases lauses sätestatud erand (kohustamiskaebuse haldusorgani tegevusetuse või viivituse korral võib esitada kahe aasta jooksul haldusakti või toimingu taotlemisest arvates) ei kohalduks, sest KAHOS menetluses ei esita isik taotlust selle erandi tähenduses. Tähtaja sätestamisel peaks arvestama kõigi nende juhtudega, kus menetluse läbiviija ei ole tingimata sama, kui omandamise otsustaja. 2. Sihtrühm 9 Eelnõu sihtrühmaks on KOVid kahaneva rahvastikuga piirkondades, eelkõige Ida-Viru, Valga, Jõgeva ja Järva maakondades ning elanikud tühjenevates kortermajades. Mõnede KAHOSe üldisemate probleemide lahendamine mõjutab ka suuremat sihtrühma, ehk nii riigiasutusi kui KOVe (KOVe kokku 79), kes kinnisasju avalikes huvides omandavad ja sellekohaseid otsuseid teevad. 3. Eesmärk ja saavutatava olukorra kirjeldus KAHOS muudatuste eesmärgiks on täpsustada ja täiendada KAHOS regulatsiooni ja sätteid selliselt, et kõrvaldada kitsaskohad ja takistused KOVi poolt korteriomandite omandamisel tühjenevates kortermajades, mille rekonstrueerimine ei ole otstarbekohane ja mille peaks ohutuse ja elukeskkonna kvaliteedi tõstmise eesmärgil lammutama. Probleem 1 Probleemi lahendamise tulemuseks oleks regulatsiooni muutmine tühjeneva kortermaja korterite omandamisel KOVi omandisse sellisel viisil, mis võimaldaks kõigepealt KOVidel saada operatiivsemalt andmeid kasutusest välja langenud korterite kohta nende territooriumil asuvates kortermajades ning seejärel reageerida õigeaegselt tühjeneva korterelamu probleemi lahendamiseks, et see ei eskaleeruks ja ei tooks kaasa lisaks sotsiaalsetele probleemidele elukeskkonna halvenemist või lausa ohtlikke olukordi. Probleem 2 Probleemi lahendamise tulemuseks on selge regulatsioon tasude arvestuse, hindamispõhimõtete, hüvitiste maksmise ja kinnisasjade vahetustehingu väärtuste vahe ülempiiri osas, mis toetab loogiliselt korteriomandite omandamise eesmärki tühjenevas korterelamus. Probleem 3 Probleemi lahendamise tulemuseks on süsteemne ja arusaadav regulatsioon kinnisasja omandamise otsustamiseks kohaliku huvi korral, mis võimaldab KOVil operatiivselt tegeleda mistahes probleemi lahendamisega, milleks on vaja omandada avalikes huvides kinnisasju. Probleem 4 Probleemi lahendamise tulemuseks oleks tõhusam ja arusaadavam regulatsioon, mis vähendab mitmetimõistetavust ja erineva praktika tekkimist kinnisasja omandamise menetluses. . II. Hetkeolukord, uuringud ja analüüsid 4. Kehtiv regulatsioon, seotud strateegiad ja arengukavad Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (RT I, 08.12.2021, 5). KAHOSe kehtima hakkamisest (1. juuli 2018. a) on selles alus korteriomandi omandamiseks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil (KAHOS § 4 lg 1 p 10). Nimetatud aluse lisamine tekkis vajadusest selliste korterelamute likvideerimiseks, milles valdav osa kortereid on kasutusest välja langenud ning mida ei ole korterelamu auditi kohaselt otstarbekas rekonstrueerida. Punkti 10 kohaselt on korterelamus asuva korteriomandi omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine võimalik, kui alates 18 korteriga korterelamus on kasutusest väljalangenud 10 asustamata kortereid rohkem kui pool ning muudel juhtudel rohkem kui kolm neljandikku. Korteriomandi omandamise eelduseks on asjaolu, et korterelamut ei ole selle tehnilise seisukorra tõttu otstarbekas renoveerida. Eesmärgiks aga pakkuda elanikele sobiv elamispind ja võimaldada tühjade kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamist ning maa-ala kasutamist muul otstarbel. 5. Tehtud uuringud Eelnimetatud pilootprojekti käigus on tehtud järgmised uuringud, mis on kaasa aidanud probleemi tuvastamisel ja eesmärgi püstitamisel: Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks. 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium. Lüganuse valla ruumilise kahanemise analüüsi kokkuvõte. 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Kohtla-Järve linna ruumilise kahanemise analüüsi kokkuvõte. 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Valga valla korterelamute uuring ja nende jätkusuutlikkuse analüüs. 2020. aasta, Tartu Regiooni Energiaagentuur. KAHOS-e rakendamise õigusanalüüs tühjenevate korterelamute suhtes ja menetluse läbiviimise juhend 2020 aasta, Advokaadibüroo LEXTAL. Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend 2022. aasta, Advokaadibüroo LEXTAL 6. Kaasatud osapooled VTK ettevalmistamisel on tehtud koostööd pilootprojektis osalevate kohalike omavalitsuse üksustega: Kohtla-Järve Linnavalitsus, Lüganuse Vallavalitsus ja Valga Vallavalitsus, kelle reaalse kogemuse põhjal on advokaadibüroo LEXTAL koostanud õigusliku analüüsi KAHOS probleemidest. Nimetatud ettepanekud saadeti märkuste ja ettepanekute esitamiseks ka Justiitsministeeriumi, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Maa-ameti, Eesti Linnade ja Valdade Liidu esindajatele. III. Probleemi võimalikud mitteregulatiivsed lahendused 7. Kaalutud võimalikud mitteregulatiivsed lahendused  Avalikkuse teavitamine EI  Rahastuse suurendamine EI  Mitte midagi tegemine ehk olemasoleva olukorra säilitamine JAH  Senise regulatsiooni parem rakendamine EI  Muu (palun täpsusta) EI 7.1. Kaalutud võimalike mitteregulatiivsete lahenduste võrdlev analüüs Mitteregulatiivsetest lahendustest oleks põhimõtteliselt võimalik ainult mitte midagi tegemine ehk olemasoleva olukorra säilitamine, sest ka kehtiva regulatsiooni alusel on tegelikult suudetud korteriomandeid KAHOSe alusel avalikul eesmärgil omandada, kuid see on olnud probleemide rohke ja keeruline. Seega olemasolevas olukorras on need probleemid juba olemas, mida lahendada soovime. Ka senise regulatsiooni parem rakendamine ei too kaasa oodatavaid tulemusi, kuna pilootprojekti käigus testiti KAHOSe rakendatavust korteriomandite omandamisel ning see tõigi välja probleemid kehtivas regulatsioonis. 11 Ka mitteregulatiivsed lahendused ei lahenda pilootprojekti käigus ilmnenud probleeme ning muuta tuleb regulatsiooni. IV. Probleemi võimalikud regulatiivsed lahendused 8. Välisriigid, mille regulatiivseid valikuid probleemi lahendamiseks on analüüsitud või on kavas seaduseelnõu koostamisel analüüsida (koos põhjendusega) Välisriigi praktikat korteriomandite omandamisel avalikes huvides ei analüüsitud. 9. Regulatiivsete võimaluste kirjeldus Probleemide lahendamiseks sobiv regulatiivne võimalus on muuta KAHOSe regulatsiooni selliselt, et lisada ja täpsustada sätteid, mis võimaldaks KAHOSt loogiliselt rakendada ka korteriomandite omandamisel tühjenevates kortermajades elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil. V. Regulatiivsete võimaluste mõjude eelanalüüs ja mõju olulisus. 10. Kavandatavad muudatused ja nende mõjud 10.1. Kavandatav muudatus 1: muudetakse elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi omandamise alust ja kriteeriume Teha korteriomandite avalikes huvides omandamise menetluses järgmised muudatused:  kõikide korterelamute puhul peaks olema sama kasutamisest loobumise piirmäär: „loobutud enam kui poolte korterite kasutamisest“ ;  kasutusest välja langenud korterite määra ja rekonstrueerimise otstarbekuse tingimused peavad olema täidetud üksnes menetlust algatades;  lisada elamumajanduse ümberkorralduse aluse juurde võimalus omandada ka kaasomandis oleva kinnisasja osa või kehtestada eraldi säte kortermaja kui kinnisasja omandamiseks;  lisatakse alus andmete kogumiseks eesmärgiga hinnata kasutusest välja langenud korterite arvu. Mõju regionaalarengule, elukeskkonnale ja sotsiaalne mõju Mõjutatud sihtrühm(ad) Kahaneva rahvastikuga piirkondade KOVid, eelduslikult umbes kolmandik kõigist omavalitsustest (ca 26 79st) ja nimetatud KOVide elanikkond Mõju kirjeldus ja järeldus olulisuse kohta Mõju avaldumise ulatus piirdub peamiselt kahaneva elanikkonnaga piirkondadega ja avaldub elanike sotsiaalsete probleemide (töötuks jäämine, makseraskused, võlgade kuhjumine jms) varasemas märkamises, elanike elukeskkonna parandamises nende ümberkolimise ning tühjenenud kortermajade ohutuse tagamise ja vajadusel ka lammutamise kaudu. Laiemas mõttes on mõju ka regionaalarengule, kui vajalikud muudatused võimaldavad kiiremini ja tulemuslikumalt tegeleda probleemsete piirkondade korrastamisega, mõjutades piirkonna atraktiivsust ja külgetõmmet. Kokkuvõttes mõju ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitavate mõjude risk väike ning mõju tervikuna ebaoluline, mistõttu ei ole vaja seda ulatuslikumalt analüüsida. Mõju majandusele Mõjutatud sihtrühmad 12 Võlgades kinnisasjade, eelkõige korterite nii füüsilisest isikust kui ka ettevõtjatest omanikud, võlgades elamispindadel, eelkõige korterites elavad elanikud, ligi 23 000 korteriühistut. Mõju kirjeldus ja järeldus mõju olulisuse kohta Kavandatavad muudatused ei tekita korteriühistute ja korteriomanikele täiendavaid kohustusi ega kehtesta uusi nõudeid võrreldes kehtiva olukorraga. Teisalt muudatuse tulemusena soodustab probleemiga tegelemist kohalikul tasemel ning hoiab olemasolevate varade väärtust ja võimaldab teadlikumalt kasutada investeeringuid, mis mõjutab positiivselt kohalikku elukeskkonda ja vähendab elanike otsust piirkonnast lahkuda. Kaudne mõju kahaneva rahvastikuga piirkondade KOVi tulubaasile ja elanikkonnale laiemalt. Kokkuvõttes ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike ning mõju tervikuna ebaoluline, mistõttu ei ole vaja seda ulatuslikumalt analüüsida. 10.2. Kavandatav muudatus 2: Kohandatakse tasude, hüvitiste ja tasude arvutamise reegleid korteriomandite omandamise eesmärgile Sätestada korteriomandite avalikes huvides omandamise menetluses erisused:  mis lubaks korteriomandite hindamisel madalama tasemega hindajaid;  ei kohalduks põhimõte, et kui asendamise kulu ületab vara hüvitusväärtust, lähtutakse väärtuse määramisel kulust, mis katab vara asendamise;  täpsustada, mitme korteri hindamise järgselt on lubatud eeldada teise samas seisukorras kinnisasja väärtust;  sätestada eluruumi hüvitise alammäär, sarnaselt motivatsioonitasu alammääraga;  vahetustehingul oleks lubatud väärtuste vahe kuni 50% või ei ole üldse väärtuste vahe ülempiiri või kohaldatakse vahetustehingule KOVi vara valitsemise korda. Samuti oleks võimalik sätestada väärtuste vahe ülempiir kindla summana. Mõju kohaliku omavalitsuse korraldusele Mõjutatud sihtrühm(ad) Kohalikud omavalitsused, kes omandavad korteriomandeid KAHOSe alusel. Mõju kirjeldus ja järeldus olulisuse kohta Korteriomandite omandamise menetlus tühjenevates kortermajades muutub efektiivsemaks ja kiiremaks, kuna tasud ja hüvitised motiveerivad omanikke kiiremini jõudma kokkuleppele. Kokkuvõttes ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike ning mõju tervikuna ebaoluline, mistõttu ei ole vaja seda ulatuslikumalt analüüsida. 10.3. Kavandatav muudatus 3: Esitatakse süsteemselt otsustamise pädevus kohaliku huvi korral ja ühtlustatakse riigi ja KOVi võimalusi menetlustes Vajalikud järgmised muudatused:  ühtlustada otsustamise pädevuse sõnastus nii riigi kui kohaliku huvi korral;  kiirmenetluse ebaõnnestumisel oleks võimalik sundvõõrandamise otsustamine koheselt peale kiirmenetluse läbiviimist ka kohaliku omavalitsuse üksusel sarnaselt riigiga;  võimaldada KOVidel kasutada alternatiivset kontot tasude ja hüvitiste väljamaksmisel deposiitkonto asemel, kuna KOVidele deposiitkonto teenust ei osutata Mõju kohaliku omavalitsuse korraldusele Mõjutatud sihtrühm(ad) Kohalikud omavalitsused (kokku 79), kes omandavad kinnisasju avalikes huvides 13 Mõju kirjeldus ja järeldus olulisuse kohta Muudatused võimaldaksid KOVidel viia läbi avalikes huvides kinnisasjade omandamise menetlusi operatiivsemalt ja süsteemsemalt, mis toob kaasa efektiivsema ja mõjusama probleemi lahendamise. Kokkuvõttes ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike ning mõju tervikuna ebaoluline, mistõttu ei ole vaja seda ulatuslikumalt analüüsida. 10.4. Kavandatav muudatus 4: Üldised probleemid, mis vajaksid täpsustamist Vajalikud järgmised muudatused:  täpsustada mõistet „eelnev aasta“;  kaotada KAHOS § 12 lg 1 sätestatud hindamise tähtaja alampiir ning sõnastada selgemalt tähtaja kulgemise algus;  maksta omanikele kiirmenetluses samuti asjaajamise hüvitist;  täpsustada kiirmenetluse luhtumise korral kokkuleppe- või sundvõõrandamise menetlusse üleminekul isikule pakutava või makstava tasu sätteid;  omandamise otsustajale sätestatakse kindel tähtaeg, mille jooksul tuleb omandamise otsus vastu võtta. Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele Mõjutatud sihtrühm(ad) Kohalikud omavalitsused (kokku 79) ja riigiasutused, kes omandavad kinnisasju avalikes huvides. Mõju kirjeldus ja järeldus olulisuse kohta Muudatuste tagajärjel peaks tekkima tõhusam ja arusaadavam regulatsioon, mis vähendab mitmetimõistetavust ja erineva praktika tekkimist. Kokkuvõttes ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike ning mõju tervikuna ebaoluline, mistõttu ei ole vaja seda ulatuslikumalt analüüsida. 11. Muudatuste koondmõju ettevõtete ja/või kodanike halduskoormusele Muudatustega ei kaasne ettevõtete ega kodanike halduskoormuse suurenemist ega vähenemist, sest muudatused puudutavad riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevust avalikes huvides kinnisasjade omandamisel, eelkõige kohalikku omavalitsust, kes peab tegelema tühjenevate kortermajade probleemidega ja kohaliku elukeskkonnaga elamumajanduse ümberkorraldamisel. 12. Muudatuste rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse eeldatavad kulud ja tulud Selgem ja arusaadavam regulatsioon peaks hoidma kokku ajalist ja rahalist ressurssi nii riigi kui KOV vaates. 13. Edasine mõjude analüüs Mõjude eelanalüüsi põhjal ei too ükski kavandatud muudatus kaasa olulist mõju sihtrühmadele. Seega pole põhjalikuma mõjude analüüsi koostamine põhjendatud ega vajalik. VI. Kavandatav õiguslik regulatsioon ja selle väljatöötamise tegevuskava 14 14. Valitav lahendus Valitav lahendus on regulatiivne, see tähendab, et muudetakse ja täpsustatakse sätteid, mis võimaldaksid KAHOST rakendada loogiliselt ka korteriomandite omandamisel tühjenevates kortermajades elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil. 14.1. Töötatakse välja uus tervikseadus 14.2. Muudatused tehakse senise seaduse struktuuris X 15.3 Selgitus 15. Puudutatud ja muudetavad õigusaktid Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus 16. Edasine kaasamise plaan – keda, millal ja kuidas kaasatakse VTK esitatakse kooskõlastamiseks ministeeriumidele, Eesti Linnade ja Valdade Liidule. 17. Eeldatav eelnõu avaliku konsultatsiooni ja Aprill 2023 kooskõlastamise aeg 18. Õigusakti eeldatav jõustumise aeg 01.01.2024 19. Vastutavate ametnike nimed ja kontaktandmed Helje Päivil ([email protected], tel 611 3498) 15 EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: RAM/22-1613 - Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsus Kohustuslikud kooskõlastajad: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium; Haridus- ja Teadusministeerium; Justiitsministeerium; Kultuuriministeerium; Kaitseministeerium; Siseministeerium; Maaeluministeerium; Rahandusministeerium; Eesti Linnade ja Valdade Liit; Sotsiaalministeerium; Keskkonnaministeerium; Välisministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Kooskõlastamise tähtaeg: 24.01.2023 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/8d7ff2e7-38b2-4ce0-9239-8605a8125149 Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/8d7ff2e7-38b2-4ce0-9239-8605a8125149?activity=1 Eelnõude infosüsteem (EIS) https://eelnoud.valitsus.ee/main