Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)

Rahandusministeerium Meie 16.12.2019 nr 8-1/7003 [email protected] Suur-Ameerika 1 10122, Tallinn Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted) Edastame kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu (üürisuhted). Eelnõu saadeti esimest korda kooskõlastamisele 2018. aasta lõpus, kuid kuna pärast seda on muutunud Vabariigi Valitsuse koosseis ning eelnõus on esimese kooskõlastuse tagasisidele tuginedes tehtud ka mitmeid olulisi sisulisi muudatusi (eelkõige korrashoiukohustuse ja üüritõusu osas), esitatakse eelnõu uuesti kooskõlastamisele. Kooskõlastused ja arvamused palume esitada 3 nädala jooksul alates eelnõu kättesaamisest. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Raivo Aeg minister /*Lisaadressaadid: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Tartu Ülikooli õigusteaduskond Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituut Tallinna Ülikooli õigusakadeemia Eesti Pangaliit Eesti Omanike Keskliit Eesti Kinnisvarafirmade Liit Eesti Ehitusettevõtjate Liit Sihtasutus KredEx Domus Kinnisvara Lumi Capital OÜ Investorite esindajad Eesti Linnade ja Valdade Liit Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected] / www.just.ee Registrikood 70000898 Notarite Koda Harju Maakohus Viru Maakohus Tartu Maakohus Pärnu Maakohus Tartu Halduskohus Tallinna Ringkonnakohus Tartu Ringkonnakohus Riigikohus Kaidi Urgas 620 8153 [email protected]  EELNÕU 11.12.2019 Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted) § 1. Võlaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 284 lõike 3 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Kui üürnik saab käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud teate, võib ta lepingu 30 päeva jooksul teate saamisest arvates üles öelda, teatades ülesütlemisest 30 päeva ette.“; 2) paragrahvi 284 lõikes 2 asendatakse sõna „suurenemisest“ sõnaga „tõstmisest“; 3) paragrahv 287 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 287. Leppetrahvikokkulepe eluruumi üürimisel (1) Kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse rahalise kohustuse rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine. (2) Kokkulepe, millega eluruumi üürniku käesolevas peatükis ettenähtud õiguse kasutamine seotakse mingi rahasumma maksmisega, on tühine. (3) Üürileandja ja eluruumi üürnik võivad kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida leppetrahvi maksmises, kui üürnik rikub mitterahalist kohustust. Rikkumine, mille puhul leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab olema täpselt kindlaks määratud. (4) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ei tohi ületada 10 protsenti kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühe kuu kohta. Üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada 20 protsenti kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühe kuu kohta. (5) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvikokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja rahuldada tagatisraha arvelt.“; 4) seadust täiendatakse §-ga 2871 järgmises sõnastuses: „§ 2871. Viivisekokkulepe eluruumi üürimisel (1) Eluruumi üürilepingu korral võivad üürileandja ja üürnik leppida kokku käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastav kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. 1 (2) Kokkulepe, millega antakse üürileandjale õigus nõuda eluruumi üürnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist, mis ületab enam kui kolm korda käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära, on tühine.“; 5) seaduse 15. peatüki 3. jao pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „3. jagu Üür, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud“; 6) paragrahv 292 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 292. Kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud „(1) Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. (11) Eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine. (2) Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega.“; 7) paragrahvi 294 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Kui üür on arvestatud ajavahemike järgi, tuleb üüri, kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud lepingu lõppemisel.“; 8) paragrahv 295 tunnistatakse kehtetuks; 9) paragrahvi 296 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.“; 10) paragrahvi 299 pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 299. Üüri tõstmine“; 2 11) paragrahvi 299 lõike 1 punktis 1 asendatakse sõnad „kuue kuu“ sõnaga „aasta“; 12) paragrahvi 299 lõike 2 punktis 2 asendatakse sõna „üür suureneb“ sõnadega „üüri tõstetakse“; 13) paragrahvi 299 täiendatakse lõikega 5 järgmises sõnastuses: „(5) Vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingus võib kokku leppida, et üürileandjal on õigus ühepoolselt üüri tõsta või käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud viisil lepingut muuta. Nimetatud kokkulepe on kehtiv üksnes tingimusel, et üürileandjal on õigus üüri tõsta mitte rohkem kui kord aastas. Üüri tõstmise või lepingu muu ühepoolse muutmise alus peab olema lepingus täpselt kindlaks määratud.“; 14) paragrahv 300 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 300. Eluruumi üüri perioodilise tõusmise kokkulepe (1) Kokkulepe eluruumi üüri perioodilise tõusmise kohta kehtib üksnes juhul, kui: 1) üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja 2) üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja 3) üüri tõusmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina. (2) Üüri perioodilise tõusmise kokkulepe võib olla sõlmitud selliselt, et üür tõuseb lepingus kokkulepitud tähtpäevadel või üürniku teavitamisel. Kui pooled on kokku leppinud, et üür tõuseb üürniku teavitamisel, teatab üürileandja üüri tõusmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette.“; 15) paragrahvi 301 lõiked 1 ja 2 tunnistatakse kehtetuks; 16) paragrahvi 301 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(3) Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see on majanduslikult põhjendatud. Üüri tõstmine on majanduslikult põhjendatud eelkõige, kui: 1) see põhineb samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise üüri tõusul; 2) kasvavad üürileandja poolt eluruumile tehtavad kulutused või tema kohustused või 3) üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas üüritava ruumi või hooneosa seisundi parandamiseks seisundini, millele selline ruum või hooneosa tavaliselt vastab, energiatõhususe parandamiseks või muul viisil kasutusväärtuse tõstmiseks.“; 17) paragrahvi 301 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses: „(4) Üürileandja võib üüri tõsta proportsionaalses ulatuses, võttes eelkõige arvesse parenduste ja muudatuste tegemiseks vajalike kulude mõistlikku amortisatsiooniaega.“; 18) paragrahvi 302 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Üürnik võib eluruumi üüri vaidlustada ja nõuda selle alandamist üüriarvestuse aluse olulise muutumise, eelkõige kulude vähenemise tõttu, alates avalduse esitamisest üürikomisjonile või kohtule.“; 3 19) paragrahvi 303 pealkirjast jäetakse välja sõnad „või suurenemise“; 20) seadust täiendatakse §-ga 3031 järgmises sõnastuses: „§ 3031. Eluruumi üürilepingu erakorraline ülesütlemine üüri tõstmise tõttu Kui üürileandja tõstab üüri käesoleva seaduse § 299 alusel, on üürnikul õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette. Kui üürnik ütleb üürilepingu käesoleva paragrahvi alusel üles, ei loeta üüri tõstetuks.“; 21) paragrahvi 308 lõike 1 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses või kuni Eesti keskmise brutokuupalga ulatuses, mille Statistikaamet on avaldanud lepingu sõlmimisele eelnenud kalendriaasta kohta, sõltuvalt sellest, kumb on suurem.“; 22) paragrahvi 308 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Kui üürileandja on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu, võib ta üürnikult nõuda tagatisraha taastamist eluruumi üürilepingus kokkulepitud ulatuses. Üürnik võib tagatisraha taastada käesoleva paragrahvi lõike 1 teises lauses sätestatud korras. Esimene osa tuleb maksta pärast seda, kui üürileandja esitab nõude tagatisraha taastamiseks.“; 23) paragrahvi 308 täiendatakse lõigetega 4 ja 5 järgmises sõnastuses: „(4) Tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu. (5) Üürnik võib kokkuleppel üürileandjaga tagatisraha asendada muu samaväärse tagatisega käesoleva seaduse § 98 lõigetes 1 ja 2 sätestatud tingimustel.“; 24) paragrahvi 316 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või 3) võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. (2) Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üüri, kõrvalkulude, tagatisraha või hoone korrashoiu- ja parenduskulude nõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. (3) Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. 4 (4) Täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. (5) Kui üürnik viivitab tasumisega, võib üürileandja üürilepingu käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel üles öelda täiendavat tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles lõikes 3 nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. (6) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punkti 1 tähenduses on tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluline osa vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.“; 25) paragrahvi 319 lõike 1 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmise tagatist.“; 26) paragrahvi 323 lõike 1 teine lause tunnistatakse kehtetuks; 27) paragrahvi 323 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut ei kohaldata juhul, kui tegemist on eluruumi üürilepinguga, välja arvatud juhul, kui üüritud asi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses.“; 28) paragrahvi 328 lõike 1 punkt 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „1) üürnikul on võlg üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest;“; 29) paragrahvi 334 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses: „(21) Eluruumi üürilepingu korral võivad pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatu ei kohaldu asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse.“; 30) paragrahvi 334 lõiget 4 täiendatakse pärast sõna „kahjuhüvitist“ sõnadega „, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 21 sätestatud kulude kandmise kokkulepe või vastav kokkulepe äriruumi üürilepingus“; 31) paragrahv 337 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 337. Ettemakstud üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tagastamine Kui üürnik on üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest ette maksnud, peab üürileandja ettemaksu koos käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressiga üürnikule tagastama.“. 5 § 2. Käesolev seadus jõustub 2021. aasta 1. jaanuaril. Riigikogu esimees Henn Põlluaas Tallinn, Toompea „........”...........................” 2019. a. ___________________________________________________________________________ Algatab Vabariigi Valitsus „........”...........................” 2019. a. 6  Võlaõigusseaduse muutmise seaduse (üürisuhted) eelnõu seletuskiri 1. SISSEJUHATUS 1.1. Sisukokkuvõte Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) 15. peatükis sätestatud üüriregulatsioon on peaaegu 20 aastat püsinud muutmata kujul ning turuosalised on viidanud vajadusele seda ajakohastada. Eelkõige viidatakse asjaolule, et eluruumi üüriregulatsioon, tulenevalt oma võrdlemisi imperatiivsest iseloomust, keelab mitmeid pooltevahelisi kokkuleppeid, mille järele praktikas on vajadus tekkinud. Samuti on möödunud aeg võimaldanud tuvastada võlaõigusseaduses sätteid, mis võivad olla mitmeti tõlgendatavad või praktikas raskesti kohaldatavad. Seega soovitakse muudatuste tulemusena võimaldada turuosalistel reguleerida omavahelisi suhteid veidi paindlikumalt ning seaduse täpsustamise teel võimaldada selle tõhusamat rakendamist. Eelnõu koostamise peamiseks eesmärgiks on elavdada ja arendada üüriturgu ning pakkuda seeläbi inimestele elukoha üürimise näol mõistlikku alternatiivi kodu omamisele. Üürituru efektiivseks toimimiseks tuleb soodustada pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke üürisuhteid, mis tagavad üürileandjale kindla pikaajalise kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja kindlustunde. Kuigi üüriõigusega kaasnevate sotsiaalsete aspektide ja üürileandja majanduslike huvide vahel tuleb muudatuste tegemisel leida mõistlik tasakaal, tuleb tagada üürniku kui suhte nõrgema pole kaitse ning vältida üürileandja äritegevusest tulenevate riskide ebamõistlikus ulatuses ülekandmist üürnikule. Teisalt peab arvestama, et sotsiaalsed riskid ei saa jääda vaid eraisikutest üürileandjate kanda ning üürileandja huvide kaitseks tuleb tagada tõhusad õiguskaitsevahendid kohustusi rikkunud üürnikega tegelemiseks. Eeltoodust lähtuvalt on eelnõuga kavandatavad peamised muudatused järgmised:  Kaotatakse eluruumi üürilepingute puhul absoluutne leppetrahvi keeld. Samas sätestatakse leppetrahvi kokkuleppe võimalus ainult mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks, kus kahju tõendamine võib olla keerulisem ning kus leppetrahvil võib olla oluline preventiivne mõju. Samuti sätestatakse piirangud leppetrahvi suurusele.  Täpsustatakse viivise regulatsiooni eluruumi üürilepingute puhul. Seaduses sätestatakse sõnaselgelt, et pooled võivad kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Seejuures sätestatakse eluruumi üürniku kaitseks viivise maksimaalne määr.  Lubatakse senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel. Samuti võimaldatakse eluruumide puhul kokku leppida, et üürnik tagastab asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab 1  üürnik sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Samas sätestatakse sellistele kokkulepetele eelnõus mitmed piirangud, tagamaks üürniku piisav kaitse.  Antakse üürileandjale teatud juhtudel võimalus nõuda senisest suuremat tagatisraha, sidudes tagatisraha ülemmäära alternatiivselt ühe kuu Eesti keskmise brutopalgaga. Muudatus on mõeldud lahendama olukordi, kus üüritav eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad ja kehtiv tagatisraha ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamise puhul. Lisaks nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus.  Luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmiseks tähtajalise lepingu puhul ning täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid. Üürniku kaitseks sätestatakse erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav, ning välistatakse sellisel juhul üüritõus kuni lepingu lõppemiseni.  Makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral. Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandjale ulatuslikum teavitamiskohustus.  Tehakse teatud muudatused üürilepingu ülesütlemise õiguse regulatsioonis omanikuvahetuse korral. Pankroti- või täitemenetluse käigus toimunud müügi puhul antakse uuele omanikule võimalus talle üleläinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada. Seevastu tavapärase müügi puhul soovitakse senisest enam kaitsta üürniku huve, millest tulenevalt kaotatakse võimalus tavapärase müügi korral lõpetada leping tungiva omavajaduse tõttu. 1.2. Eelnõu ettevalmistajad Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna eraõiguse talituse nõunikud Kaidi Urgas ([email protected], 620 8153) ja Kristiina Koll ([email protected], 620 8265) ning eraõiguse talituse endine juhataja Indrek Niklus. Eelnõu ettevalmistamisel on olulise panuse andnud Tartu Ülikooli tsiviilõiguse õppejõud Ave Hussar ja Tartu Ülikooli tsiviilõiguse professor Irene Kull. Eelnõu seletuskirja mõjude analüüsi osa on koostanud Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse talituse nõunik Uku-Mats Peedosk ([email protected], 620 8187). Eelnõu on keeleliselt toimetanud Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse talituse toimetaja Mari Koik ([email protected], 620 8270). 1.3. Märkused Eelnõu ei ole seotud muu menetluses oleva eelnõuga ega Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga. Samuti ei ole eelnõu seotud Euroopa Liidu õiguse rakendamisega. 2 Eelnõuga muudetakse võlaõigusseaduse redaktsiooni RT I, 20.02.2019, 8. Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus. 2. SEADUSE EESMÄRK Eesti üüriturg on võrreldes teiste Euroopa riikidega võrdlemisi väike ning seda iseloomustab suur füüsilisest isikust üürileandjate hulk ning väike institutsionaalsete investorite roll. Eluasemeid üürivad välja peamiselt era(väike)investorid, kellel tihtipeale napib oskusi ja võimalusi üüriruumi professionaalseks haldamiseks, nad on vähem riskialtid ning võivad suurema tõenäosusega üüriruumi ise mingil hetkel vajada. Eelnõuga soovitakse muuta üüriturgu investeerimine üürileandjate jaoks atraktiivsemaks ning seeläbi avardada üürnike võimalusi sobiva eluruumi leidmiseks. Üürileandjate huve esindavad huvirühmad on viidanud probleemile, et võlaõigusseaduses sätestatud üüriregulatsioon on liialt üürniku poole kaldu ning pärsib seetõttu üürituru arengut. Välja on toodud kehtiva regulatsiooni liigne jäikus ning praktikale mittevastavus. Huvirühmad on seisukohal, et võimaldades üürisuhetes rohkem paindlikkust, kui hetkel seadus võimaldab, suureneks oluliselt erasektori valmisolek üürisektorisse investeerimiseks ning seeläbi kasvaksid oluliselt üürnike valikuvõimalused sobiva eluaseme leidmisel. Muudatuste vajadusest räägitakse eelkõige eluruumide üürimise kontekstis, kuna erinevalt äriruumide või muude asjade üürimisest on eluruumi üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvale kalduvad kokkulepped õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas tühised. Kokkuvõtlikult soovivad üürileandjad üürisuhetes suuremat tasakaalu, tõhusamat kaitset oma kohustusi rikkunud üürnike vastu ning kokkuleppevabaduse laiendamist. Justiitsministeerium asus eeltoodust tulenevalt analüüsima kehtivat üüriregulatsiooni ning turutavasid. Kuigi järelduseks oli, et võlaõigusseaduses sätestatud üüriregulatsioon ei ole üldiselt kaldu ei üürniku ega üürileandja poole, leiti, et teatud küsimustes oleks võimalik seadust täpsustada ning lepingupooltele anda suurem lepinguvabadus, võtmaks arvesse eluruumi üürisuhete eripära ning praegust sotsiaalmajanduslikku olukorda. Lähtudes eesmärgist soodustada professionaalsete eluruumi üürileandjate ja pikaajaliste usaldusväärsete üürnikega turu ning hea kvaliteediga üürielamufondi kujunemist, on eelnõus tehtud ettepanekud anda lepingupooltele teatud küsimustes suurem kokkuleppevabadus. Seejuures on aga silmas peetud vajadust lähtuda tasakaalustatud lahendustest, mis väldiksid liigseid võimalusi kuritarvitusteks. Samuti on seaduse tõhusamaks rakendamiseks tehtud täpsustavaid muudatusi. Plaanitavad muudatused, senine õiguslik regulatsioon ja selle rakendamise praktika on avatud seletuskirja punktis 3. 3 Eelnõu põhineb üüriregulatsiooni muutmise väljatöötamiskavatsusel (edaspidi VTK)1 ja selle kohta esitatud tagasisidel. Samuti on eelnõus arvestatud, nii palju kui võimalik, eelnõu esimesel kooskõlastamisel saadud tagasisidet. Eelnõu esitatakse uuesti kooskõlastamisele, kuna pärast esimest kooskõlastamist on muutunud Vabariigi Valitsuse koosseis ning kuna eelnõus on esimese kooskõlastuse tagasisidele tuginedes tehtud olulisi sisulisi muudatusi. Kõige enam on muutunud korrashoiukohustuste ja üüritõusu osa. Eelnõu kohta esitatud seisukohtade arvestamise kohta on selgitusi antud eelnõu võrdlevas osas iga konkreetse teema juures ning eelnõu seletuskirja lisaks olevas kooskõlastustabelis. 3. EELNÕU SISU JA VÕRDLEV ANALÜÜS § 284 Lõige 2 Lõikes 2 asendatakse sõna „suurenemisest“ sõnaga „tõstmisest“. Muudatus on tingitud sõnastuse ühtlustamisest (vt § 299 lg 5 selgitusi). Lõige 3 Paragrahvi 284 lg 3 esimeses lauses muudetakse tähtaega, mille jooksul on üürnikul õigus üürileping üles öelda asjale tehtavate parenduste või muudatuste ning üüritõusu tõttu. Kehtiva õiguse kohaselt on selleks tähtajaks 14 päeva, mida saab aga lugeda liiga lühikeseks, võttes arvesse, et selle aja jooksul tuleks üürnikul kogu oma elukorraldusega seonduvad võimalikud muudatused läbi mõelda (uus elukoht, lasteaed, töö jne) ja langetada sobiv otsus. Seetõttu soovitakse seda tähtaega pikendada 30 päevani, mida ei saa lugeda ka üürileandja seisukohalt ebamõistlikult pikaks või koormavaks. Lisaks soovitakse esimeses lauses täpsustada ülesütlemisest etteteatamise tähtaega. Kehtiv regulatsioon sätestab, et üürnik peab ülesütlemisest teatama vähemalt 30 päeva ette. See ei taga aga piisavat õigusselgust küsimuses, kui pikaks võib see tähtaeg lõpuks kujuneda. Seda enam, et § 284 lõike 3 teise lause kohaselt ei tohi üürileandja ülesütlemise korral parenduste või muudatuste tegemisega alustada enne lepingu lõppemist, mis tähendab, et üürileandja õigus parendusi ja muudatusi teha võiks olla teadmata ajaks takistatud. Seega otsustati eelnõus sätestada konkreetselt 30-päevane tähtaeg. § 287 Kehtiva § 287 kohaselt on keelatud leppida eluruumi üürimisel kokku, et eluruumi üürnik peab lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi. Selline kokkulepe on § 287 kohaselt tühine. Eelnõuga tehakse ettepanek võimaldada eluruumi üürnikuga piiratud ulatuses leppetrahvi maksmises kokku leppida. 1 Üüriõiguse võimalikke muudatusi käsitlev VTK saadeti teistele ministeeriumidele ning sidusrühmadele kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks 22.12.2017. Arvutivõrgus kättesaadav: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/d4a06ece- 2089-4bd1-95d0-f924fa6b0b8a. 4 Seadusandja on soovinud VÕS §-ga 287 välistada üürileandjate võimalikke kuritarvitusi, sätestades rahalise hüvitise saamiseks üürileandja kohustuse tõendada iga üürnikupoolse lepingurikkumise korral kahju tekkimist. Samas võib üürilepingute puhul lepingu rikkumine sageli seisneda just sellistes asjaoludes, mille puhul võib kahju tekkimise ja ka selle suuruse tõendamine olla väga keeruline (nt kodulooma pidamise keelu rikkumine, naabrite häirimine jms). Sellistel juhtudel võiks leppetrahv lihtsustada üürileandjale tekkinud kahju hüvitamist, sest tõendada tuleb üksnes lepingurikkumist, mitte aga tegeliku kahju suurust. Samuti võiks leppetrahvil olla ka oluline preventiivne mõju ja see võiks ennetada selliste rikkumiste toimepanemist, mille suhtes on pooled leppetrahvis kokku leppinud. Lisaks väärib märkimist, et teistes võlasuhte nõrgema poole kaitseks sätestatud normides, nt tarbija- või töölepingu puhul, ei ole sätestatud VÕS §-ga 287 sarnast absoluutset leppetrahvi keeldu. Nii on näiteks väljaspool äriruume sõlmitava lepingu ja sidevahendi abil sõlmitava lepingu puhul leppetrahvi kokkuleppe sõlmimine piiratud juhul, kui tingimus raskendab tarbija seadusest tuleneva taganemisõiguse kasutamist (VÕS § 493 lg 9 ja § 562 lg 9). Töölepingu seaduses (TLS) on samuti leppetrahvi kokkulepe teatud kohustuste rikkumise puhuks lubatud ja seejuures just selliste kohustuste, mille korral oleks tööandjal kahju tõenäoliselt keeruline tõendada, nt saladuse hoidmise kohustuse või konkurentsipiirangu kohustuse rikkumine (TLS § 22 lg 2 ja § 26). Tarbijakrediidi regulatsioonis VÕS § 415 lõikes 1 on ette nähtud, et tühine on kokkulepe, millega võimaldatakse nõuda tarbijalt maksega viivitamisel käsiraha või leppetrahvi. Ka tüüptingimuste regulatsioon ei keela täielikult leppetrahvi kokkulepet, vaid sätestab tühisuse tagajärje leppetrahvi puhul, mis on ebamõistlikult suur. Eelnõu koostamisele eelnenud VTK-s analüüsiti sellise absoluutse piirangu õigustatust ja võimalikke variante selle muutmiseks. Valdav enamus VTK-le vastanud isikutest ja asutustest toetas kehtivas õiguses sätestatud absoluutse leppetrahvikeelu leevendamist. Eeltoodut silmas pidades on eelnõus loobutud täielikust leppetrahvide keelust. Muudatuse eesmärk on ühest küljest tagada üürileandjatele senisest tõhusamad võimalused tagada üürnikupoolne asja eesmärgipärane kasutamine ja sanktsioneerida selle kohustuse rikkumine leppetrahviga. Teisalt on eelnõus üürniku kaitseks ja võimalike kuritarvituste vältimiseks tehtud ettepanek sätestada sellise kokkuleppe kohta siiski teatud piirangud. Seeläbi tagatakse mõistlik tasakaal üürileandja majanduslike huvide ja eluruumi üürniku kaitse vajaduse vahel. Nagu kehtivas õiguses, reguleerib § 287 ka edaspidi üksnes leppetrahvi kokkulepet eluruumi üürilepingus. Äriruumi puhul on regulatsioon dispositiivne, v.a § 334 lõikes 4 sätestatud ulatuses. Üldise leppetrahvi keelu leevendamiseks tuleb muuta kõnealuse paragrahvi pealkirja nii, et see käsitleks üldiselt leppetrahvi kokkulepet eluruumi üürimisel, mitte enam täielikku keeldu leppetrahvis kokku leppida. Lõige 1 5 Eelnõuga tehakse ettepanek eristada leppetrahvi kokkuleppe puhul eluruumi üürniku rahalisi ja mitterahalisi kohustusi. Kui mitterahaliste kohustuste rikkumise korral on eelnõu järgi teatud ulatuses leppetrahvi kokkulepe lubatud (vt täpsemalt § 287 lg-d 3–5), siis eelnõukohases § 287 lõikes 1 sätestatakse, et üürniku rahalise kohustuse rikkumise puhuks ettenähtud leppetrahvi kokkulepe on tühine. Eelnõus kasutatud väljend „rahalised kohustused“ hõlmab mis tahes üürniku poolt tehtavaid makseid, millega üürnik võib teoreetiliselt viivitusse jääda, näiteks üüri, kõrvalkulusid, tagatisraha jne. Kahtlemata on üürniku makseviivitused tema rahaliste kohustuste täitmisel üürileandja jaoks probleemsed. Kuid üürniku makseviivituse korral rakenduvaid üürileandja õigusi suurendatakse juba teiste eelnõus ettenähtavate muudatusega. Nimelt lühendatakse tähtaega, mille möödudes on üürileandjal õigus üürniku makseviivituse tõttu leping üles öelda (vt eelnõukohane § 316), sh nähakse üürileandjale ette ka üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus tagatisraha tasumisega viivitamise puhuks. Samuti sätestatakse eelnõus sõnaselgelt poolte õigus leppida rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral kokku seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas määras (vt eelnõukohane § 2871). Rahaliste kohustustega viivitamisel ongi esmaseks asjakohaseks õiguskaitsevahendiks eelkõige viivis, mis kompenseerib (vähemalt osaliselt) viivitusest tingitud kahju. Lisaks on üürileandjast võlausaldajal võimalik nõuda üürnikult võla sissenõudmisega seotud kulude hüvitamist VÕS §-s 1132 sätestatud piirides. Võimalik leppetrahv ei omaks rahalistes raskustes oleva võlgniku suhtes distsiplineerivat mõju, vaid pigem suurendaks lootusetuse tunnet võlgnevuste likvideerimise suhtes.2 Seetõttu on eelnõus rahaliste kohustuste rikkumise puhul siiski leppetrahvi keeld säilitatud. Kui pooled sellise kokkuleppe sõlmivad, on see tühine, teisisõnu ei ole sellel algusest peale õiguslikke tagajärgi. Lõige 2 Lõikes 2 on sätestatud, et tühine on ka selline kokkulepe, millega eluruumi üürniku kõnesolevas peatükis ettenähtud õiguse kasutamine seotakse mingi rahasumma maksmisega. Sätte eesmärk on tagada, et selline kokkulepe ei saaks tulevikus viisiks, mille abil oleks võimalik piirata üürniku võimalusi oma õigusi üürileandja vastu maksma panna. Oma õiguste kasutamisel mingi rahasumma maksmisega arvestamine mõjuks kindlasti üürnikule heidutavalt ja võiks teda suunata oma õigusi pigem mitte kasutama. Seetõttu ongi kõnealuses lõikes ette nähtud, et selline kokkulepe on tühine. Osaliselt kattub lõikes 2 sätestatu VÕS § 334 lõikes 4 sätestatuga, mille kohaselt on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Viidatud säte piirab selliseid kokkuleppeid eelkõige seoses lepingu lõpetamise õigusega. Eelnõukohane § 287 lõige 2 on aga laiema kohaldamisalaga, välistades lisaks lepingu lõpetamise piiramisele mis tahes VÕS-i üürilepinguid reguleerivast 15. peatükist tuleneva õiguse kasutamise piiramise kokkuleppe abil, 2 VTK, lk 17. 6 millega nähakse üürnikule ette kohustus maksta mingi rahasumma. Näiteks võib selliseks õiguseks lisaks ülesütlemisõigusele olla ka mõni VÕS §-s 278 nimetatud üürniku õigus. Lõige 3 Eelnõuga tehakse ettepanek lubada teatud tingimustel leppetrahvi kokkuleppeid üürnikupoolse mitterahalise kohustuse rikkumise korral. Lisaks üürniku põhikohustusele maksta üüritud asja kasutamise eest üüri (ja kokkuleppel ka kõrvalkulusid), mis kujutab endast rahalist kohustust, on üürnikul seaduse kohaselt ka mitmeid mitterahalisi kohustusi. Eelkõige võib siinkohal välja tuua VÕS § 276 lõigetes 2 ja 3 sätestatud kohustused. Nimelt peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Selliste kohustuste rikkumise korral võib aga üürileandjale tekkiva kahju kindlaksmääramine olla keeruline (nt suitsetamisest tingitud kahju üüripinnale) või võib ka olla tegemist olukorraga, kus kahju otseselt ei tekigi, kuid kahju tekkimise risk suureneb (nt suitsuanduri patareide eemaldamine või õigeaegselt vahetamata jätmine). Selliste rikkumiste puhul ei pruugi üürileandjal olla veel VÕS § 315 lg 2 järgi lepingu ülesütlemise õigust, samas peaks üürileandjal olema siiski võimalik oma õigusi tõhusalt kaitsta. Seetõttu soovitaksegi eelnõuga mitterahaliste kohustuste puhul leppetrahvi teatud ulatuses lubada. Seejuures ei anta muudatusega õigust pooltel kokku leppida, et lepptrahv tagaks mingit muud üürniku kohustust, kui kehtiv õigus võimaldab – leppetrahvi kokkuleppest ei saa tuleneda üürniku jaoks uut iseseisvat kohustust. Eelnõu koostamisel kaaluti ka, kas oleks võimalik täpsemalt määratleda selliste mitterahaliste kohustuste ring, mille rikkumise korral võiks kohalduda leppetrahv. Sellise ammendava kohustuste loetelu kehtestamine osutuks aga ilmselt liialt kasuistlikuks ning selle puhul oleks ka oht, et seadusandja ei suuda kõiki elulisi asjaolusid ette näha ja seega võiksid nimekirjast jääda välja teatud kohustused, mille rikkumise korral võiks leppetrahv siiski õigustatud olla. Seetõttu on eelnõus lihtsalt eristatud rahalisi ja mitterahalisi kohustusi ning leppetrahvi kokkulepe on lubatud vaid mitterahalise kohustuse rikkumise korral. Lõike 3 kohaldamisel tuleb aga arvestada, et teatud piirangud mitterahaliste kohustuste tagamisele leppetrahviga tulenevad VÕS § 334 lg-st 4, mis sisuliselt välistab üürniku ja üürileandja leppetrahvi kokkuleppe, milles fikseeritakse eelnevalt mingid asja tagastamisel sissenõutavaks muutuvad kohustused, kui asi teatud tingimustele või seisukorrale ei vasta.3 Nii peaks olema välistatud leppetrahvi kokkulepe VÕS § 334 lõikes 1 sätestatud üürniku kohustuse puhul tagastada üüritud asi koos päraldistega pärast lepingu lõppu seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Samuti peaks see olema välistatud § 334 lg-s 21 sätestatud üürniku kokkuleppelise kohustuse puhul tagastada eluruum sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine, halvenemine ja muud 3 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2007 (edaspidi VÕS komm II), lk 277. 7 muutused. Eeltoodud välistusi saab lugeda põhjendatuks, kuna loodava regulatsiooni peamine eesmärk on leppetrahvi kokkulepet lubada eelkõige juhul, kui üürileandjal on kahju hüvitamise eeldusi keeruline tõendada. Viidatud juhtudel ei peaks see seda olema. Samuti on nt VÕS §-s 335 ette nähtud üürniku tagastamiskohustuse rikkumise korral selge eriregulatsioon viivitamisel tekkinud kahju hüvitamiseks. Seega puudub eelnimetatud rikkumiste puhul leppetrahvi nõudmise õiguse lubamiseks samaväärne vajadus võrreldes teiste mitterahaliste kohustuste rikkumisega. Selleks et üürnikule oleks võetava kohustuse sisu kokkuleppe sõlmimise ajal ettenähtav ja selgelt arusaadav, peaksid pooled siiski ise konkreetse kohustuse, mille rikkumisele järgneb leppetrahv, täpselt määratlema. Pelgalt mitterahalisele kohustusele viitamine ei pruugi olla üürniku jaoks, kes ei ole tõenäoliselt üüriõiguse asjatundja, piisavalt selge ega arusaadav. See tähendab, et poolte vahel sõlmitavas leppetrahvi kokkuleppes tuleks sellised kohustused täpsemalt kindlaks määrata. Vastav kohustus on sätestatud lõike 3 teises lauses. See jätab pooltele piisavalt paindlikkust omavaheliste suhete kujundamiseks ja võimaldab neil arvestada mh konkreetse üüripinna eripäradega. Kui leppetrahvikokkuleppes ei järgita täpse määratletuse nõuet, on kokkulepe § 275 alusel tühine. Kuigi üürilepingule endale ei ole sätestatud vorminõuet (§ 274 näeb üle üheaastase tähtajaga eluruumi üürilepingu puhul üksnes ette, et kui leping ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, siis loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult), nähakse eelnõukohases § 287 lõikes 3 leppetrahvi kokkuleppele ette kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 79 tähenduses. TsÜS § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Sellise kokkuleppe puhul kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõudmise eesmärk on tagada, et üürnik oleks kohustuse võtmisest teadlik ning mõtleks kokkuleppe sõlmimise vajaduse üle järele. Kui vorminõue täidetud ei oleks, oleks nende eesmärkide täitmine ebatõenäolisem. Seetõttu on üürniku kaitse tagamiseks vajalik, et vorminõuet rikkuv kokkulepe oleks tühine. Samuti ei peaks olema võimalik tugineda kokkuleppele, milles ei ole järgitud lõike 3 teises lauses sätestatud rikkumiste piisavalt selge kindlaksmääramise nõuet. Vorminõue teenib nii üürniku kui ka üürileandja huve. Üürniku vaatevinklist on oluline tagada, et üürnik oleks võetava kohustuse sisust võimalikult hästi teadlik. Üürileandja huvides on välistada igasugused tulevased vaidlused leppetrahvi kokkuleppe olemasolu ja täpse sisu üle. Lõige 4 Kui lõikes 3 sätestatakse mitterahalise kohustuse puhul võimalus leppetrahvis kokku leppida, siis lõigetes 4 ja 5 sätestatakse sellele õigusele üürniku kaitse eesmärgil teatavad piirangud. Lõikes 4 on sätestatud eluruumi üürnikult nõutavatele leppetrahvidele summaline piirang. Nimelt ei tohi ühe rikkumise tarbeks kokkulepitava leppetrahvi suurus ületada 10% ühe kuu üürist ning kui neid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, siis ka kõrvalkuludest ning 8 hoone korrashoiu- ja parenduskuludest ühe kuu kohta. Seega 10% arvutatakse sellelt summalt, mis on lepingu kohaselt üürniku kanda jäetud. Selline lahendus on valitud, et välistada erineva tulemuseni jõudmine olukorras, kus lepingus on kokku lepitud üürisummas, mis juba hõlmab kõrvalkulusid ja nn remondifondimakset, ning olukorras, kus üürniku kanda on jäetud sisuliselt samasugused kulud, kuid need on lihtsalt vormistatud eraldiseisvalt üürina, kõrvalkuludena ning pärast eelnõus vastavate muudatuste jõustumist ka terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalike kuludena ehk hoone korrashoiu- ja parenduskuludena. Samuti ei tohi üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide suurus kokku ületada 20% ühe kuu üürist ning kui neid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, siis ka kõrvalkuludest ning hoone korrashoiu- ja parenduskuludest. Ühe kuu ülempiir hõlmab tegelikult ühes kuus toimunud võimalikele rikkumistele kohalduvate leppetrahvide suurust. Sellise ülempiiri määramine (st konkreetse ülempiiri valik) on hinnanguline küsimus. Eelnõu koostamisel on peetud sellist piiri mõistlikuks, et arvestada piisavalt üürileandja huviga sanktsioneerida üürnikupoolset kohustuse rikkumist adekvaatse suurusega leppetrahviga, kuid samas välistada üürniku liigset kahjustamist leppetrahvidega, mis võivad (mh aja jooksul kumuleerudes) osutuda tema jaoks ebamõistlikult suureks ja mida üürileandja võiks pahatahtliku käitumise korral kasutada täiendava tuluteenimise allikana. Paralleelselt kohalduvad ka VÕS-i üldosast tulenevad kaitsemehhanismid, täpsemalt tüüptingimuste regulatsioon (VÕS § 42 lg 3 p 5) ja leppetrahvi vähendamise regulatsioon (VÕS § 162). Seega kaaluti eelnõu koostamisel, kas lõikes 4 sätestatu näol eluruumi üürnikule täiendava kaitse andmine on vajalik. Tüüptingimuste regulatsioonis on § 42 lg 3 punkti 5 kohaselt tühine tüüptingimus, millega teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi. Eelnõukohases § 287 lõikes 4 sätestatu on aga täpsem, sätestades konkreetse ülempiiri, mistõttu ei pea ei pooled ise ega vaidluse korral kohus sellise tingimuse ebamõistlikkust hindama. Samuti on lõikes 4 sätestatu laiema kohaldamisalaga, kohaldudes ka individuaalselt kokku lepitud tingimustele, mitte ainult tüüptingimustele VÕS § 35 tähenduses. Vastavalt VÕS §-le 162 võib kohus ebamõistlikult suurt leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel. Teisisõnu peaks üürnik seda kohtult ise taotlema. Eelnõukohase § 287 lõike 4 esimese lause kohaselt on aga leppetrahvi kokkulepe, mis ületab kõnealuses lõikes sätestatud piirmäära, automaatselt tühine. Kui pooltevaheline vaidlus on jõudnud kohtusse, tuleb arvestada, et tehingu tühisust peab kohus hindama oma ametiülesannetest tulenevalt. Sellest aspektist on eelnõukohane regulatsioon üürnikule soodsam. Lõike 4 teises lauses sätestatud piirang, millega soovitakse välistada üürniku jaoks liiga suure kohustuse tekkimist leppetrahvinõuete kumuleerumise tõttu, annab üürnikule õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist. Seejuures on kohtul võimalik tugineda konkreetsele ülempiirile, mistõttu puudub vajadus kokkuleppe ebamõistlikkust eraldi hinnata. Eespool kirjeldatut arvestades peeti eelnõu koostamise käigus siiski põhjendatuks lõikes 4 eraldi leppetrahvi suuruse piiramist. Kui tundub, et üürnik rikub oma kohustusi järjepidevalt ja 9 lõikes 4 sätestatud ülempiir ei võimalda üürileandja hinnangul üürniku rikkumistele piisavalt reageerida, siis on ilmselt tegemist juba VÕS §-s 315 sätestatud olukorraga ja üürileandja käsutuses on võimaliku õiguskaitsevahendina ka lepingu ülesütlemise õigus. Samuti ei välista leppetrahvi kokkuleppe VÕS § 161 lõikest 2 tulenevalt üürileandja kahju hüvitamise nõuet osas, mida leppetrahv ei katnud. Tulenevalt VÕS §-st 275 on eluruumi üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. See tähendab ühtlasi, et tulevikus on tühine leppetrahvi kokkulepe, mis näeb ette lõikes 4 sätestatust suurema leppetrahvi. Lõige 5 Kõnealuses lõikes sätestatakse täiendav piirang, mille kohaselt ei saa üürileandja leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet rahuldada tagatisraha arvelt. Pidades silmas, et eelnõuga tehakse ettepanek senisest üldisest leppetrahvi keelust loobuda, on lõike 5 eesmärk näha ette üürniku huvides täiendav kaitsemehhanism, millega pannakse leppetrahvi nõude maksmapanemise koormus üürileandjale. See tähendab, et juhul kui üürnik ei ole nõus leppetrahvi vabatahtlikult maksma, on üürileandja see pool, kes peab omapoolse nõude esitama kohtusse. Üürnik ei peaks olema see pool, kes peab ise olema aktiivne ja vaidlustama tagatisraha kasutamist, mida ta ei pea õigustatuks. See välistab olukorra, kus üürileandja saaks tagatisraha üsna hõlpsalt kasutada ja põhjendada seda hiljem erinevate leppetrahvinõuetega, millest üürnik ei pruugi teadlik olla või millega ta ei pruugi nõus olla. Selline lahendus tagab leppetrahvinõuete võimalikult suure läbipaistvuse. § 2871 Eelnõus tehakse ettepanek täiendada VÕS-i üürilepingute regulatsiooni §-ga 2871, mis näeb ette võimaluse leppida eluruumi üürilepingu korral kokku seadusjärgsest viivisemäärast maksimaalselt kolm korda suuremas viivises. Kehtivas õiguses puudub eriregulatsioon eluruumi üürilepingus nõutava võimaliku viivise kohta. Samas on varem tekkinud küsimus VÕS § 275 (mis keelab kokkulepped eluruumi üürniku kahjuks) mõjust olukorras, kui soovitakse kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast suuremas viivises. VÕS § 275 kommentaar ei sisalda viidet seaduses sätestatud viivise suurusele kui eluruumi üürilepingu puhul kohaldatavale viivisemäärale, küll on selline viide aga tehtud VÕS § 287 (leppetrahvi kokkuleppe keeld eluruumi üürimisel) kommentaaris, kus viitega VÕS §-le 275 leitakse, et eluruumi üürniku suhtes ei saa pooled kokku leppida seaduses sätestatust suuremas määras.4 Kohtupraktika erineb küsimuses, kas VÕS § 275 keelab ka pooltevahelised kokkulepped seadusjärgsest kõrgemas viivisemääras. Ühest küljest on võimalik tõlgendus, et üürilepingutes 4 VÕS komm II, lk 182. 10 saab kokku leppida ka kõrgemas viivisemääras võrreldes VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud seadusjärgse viivisemääraga. Riigikohtu 2016. aastal tehtud lahendis ei lugenud kohus ebamõistlikult suure viivisemäära kokkulepet tühiseks VÕS § 275 alusel, vaid kontrollis kokkuleppe võimalikku tühisust ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusena. 5 Riigikohtu seisukoha järgi tuleb eelduslikult VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel lugeda ebamõistlikult kahjustavaks ja seega tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära. Riigikohtu põhjenduste kohaselt on eluruumi üürnik VÕS § 1 lg 5 ja § 42 lg 3 tähenduses tarbija, st ta on sõlminud lepingu väljaspool majandus- või kutsetegevust. Viivisemäär 0,5% päevas tähendab 182,5% suurust aastamäära (võttes aasta pikkuse määramisel aluseks 365 päeva). Kui seda võrrelda VÕS §-s 94 sätestatud seadusliku intressimääraga, millele lisandub VÕS § 113 lg 1 kohaselt kaheksa protsenti aastas, oleks seadusjärgne viivisemäär suurusjärgus 8,05–8,15% aastas (s.o u 0,022% päevas) ehk kokkulepitud viivis oli üle kahekümne kahe korra suurem kui seaduslik viivisemäär. Ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi kokkuleppimine tüüptingimustes toob kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel. Samas on varasem kohtupraktika lubatava viivisemäära suuruse küsimuses olnud ebajärjekindel. Tartu Ringkonnakohus näiteks leidis6, et seadus ei sätesta eluruumi üürimisel imperatiivselt maksmata jäänud üürilt ja kõrvalkuludelt tasutava viivise ülemmäära, mistõttu ei kuulu kohaldamisele ka VÕS § 275, kuna üürilepingus puudub säte, mis kaldub kõrvale seadusega sätestatust üürniku kahjuks. Edasi tugines kohus võrdlusele korteriühistu seaduse § 7 lõikele lõikega 4, mille kohaselt võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% päevas, ja leidis, et tegemist on võrreldavate olukordadega, mistõttu ei saa lugeda ebamõistlikult kahjustavaks üksnes 0,03% suuremat viivisemäära (0,1% päevas) üürilepingu järgsete maksete tasumisega viivitamisel. Samu argumente kasutas hiljem ka Tartu maakohus7, lugedes viivise 0,1% päevas kehtivaks. Varem oli Tartu Maakohus sarnases olukorras lugenud kokkulepitud viivisemäära 0,1% päevas VÕS § 275 alusel tühiseks.8 Kohtu põhjenduste kohaselt tulenes viivisekokkuleppe tühisus VÕS § 41, § 42 lg 1 ja § 42 lg 3 p 5 koosmõjust. Kohtu hinnangul tuleb üürilepingu suhtes kohaldada analoogia korras VÕS § 415 lg-t 1 ja võlgnetavate maksete tasumisega viivitamisel tuleb kohaldada üksnes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud viivisemäära. Kohtu järelduste kohaselt olid pooled seega leppinud kokku hea usu põhimõttega vastuolus olevas tingimuses ja rikkunud seadusest tulenevaid sätteid. Individuaalkokkuleppes aga on lepinguvabadusele viidates loetud kehtivaks ja VÕS §-ga 275 mitte vastuolus olevaks viivisemäär 0,25% päevas võlgnetavalt summalt, kuivõrd kokkulepitu vastab VÕS § 113 lg 1 tingimustele.9 Eeltoodu põhjal võib järeldada, et kehtiv õigus võimaldab eluruumi üürnikult nõutava viivise suuruse küsimuses mitmeid tõlgendusvariante. 5 RKTKo 3-2-1-118-16 p 16-17. 6 Tsiviilasi 1.05.2016 nr 2-14-41188/32. 7 Tsiviilasi 01.07.2016 nr 2-15-127868. 8 Tsiviilasi 10.12.2015 nr 2-14-41181/18 ja 22.07.2015 nr 2-14-41169/13. 9 Tsiviilasi 26.05.2015 nr 2-14-15952/19. 11 2018. aasta juunikuus on aga Riigikohus teinud otsuse10, milles võeti seisukoht konkreetselt VÕS §-st 275 tuleneva piirangu ja lubatava viivisemäära kohta. Riigikohus leidis, et VÕS § 113 lg-s 1 sätestatust ei tulene, et viivist saaks nõuda üksnes VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud määras. Kuigi VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt loetakse küll viivisemääraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas, tuleneb VÕS § 113 lg 1 kolmandast lausest, et kui lepinguga on ette nähtud seadusjärgsest viivisemäärast kõrgem intressimäär, loetakse viivisemääraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Seega lubab VÕS § 113 lg 1 kokku leppida VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Eelnevast tulenevalt ei kaldu eluruumi üürilepingu pooled seadusega sätestatust kõrvale, kui lepivad kokku, et eluruumi üürnik peab üüri tasumisega viivitamise korral tasuma VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast suuremat viivist, ning seetõttu ei ole selline kokkulepe ka VÕS § 275 järgi tühine. Kuigi Riigikohus on tänaseks andnud selge juhise VÕS § 275 ja § 113 suhte määratlemisel, näitab kohtute varasem praktika, et kehtiv regulatsioon võimaldab mitmeid tõlgendusi ning võib seega olla seaduse rakendajale raskesti mõistetav. Seega otsustati eelnõu koostamisel, et üürnikult nõutava viivise lubatavat suurust võiks VÕS-i üürilepingute peatükis selgemalt reguleerida. Ka VTK-le saabunud tagasisides pooldas valdav enamik vastanutest õigusselguse huvides viivisega seonduva täpsemat reguleerimist. Seda tehaksegi nüüd eelnõukohase § 2871 loomisega. Eelnõuga loodav regulatsioon puudutab üksnes eluruumi üürilepinguid, äriruumi üürilepingutes jääb viiviseregulatsioon endiselt täielikult dispositiivseks. Vastava regulatsiooni asukoht §-s 2871 valiti põhjusel, et see järgneb vahetult juba olemasolevale leppetrahvi regulatsioonile ning selliselt on leppetrahvi ja viivise sätted, mis oma olemuselt on mõnevõrra sarnased, sätestatud üksteise järel. Eelnõuga loodava §-ga 2871 reguleerimata osas kohaldub viivisele (mh selle sissenõutavaks muutumisele) endiselt VÕS üldosas sätestatud üldregulatsioon. Samuti on oluline rõhutada, et kõnealuses sättes nähakse ette üksnes võimalus seadusjärgsest viivisemäärast suuremas viivises kokku leppida ja sätestatakse sellise viivise ülempiir. Kui pooled viivisemääras kokku ei lepi, kohaldub seadusjärgne viivise regulatsioon. Lõige 1 Eelnõukohases lõikes 1 sätestatakse esmalt, et üürileandja ja eluruumi üürnik võivad kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Seadusjärgne viivisemäär on VÕS § 113 lõike 1 teise lause kohaselt VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 94 viitab Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatavale viimasele intressimäärale enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, mille avaldamist korraldab Eesti Pank11. 10 RKTKo 2-15-8794. 11 Teave viidatud intressimäärade kohta on arvutivõrgus kättesaadav: https://www.eestipank.ee/volasuhete-intressimaar. 12 Lõikes 1 sätestatu eesmärk on tuua seaduses üheselt välja, et hoolimata VÕS §-s 275 sätestatust on eluruumi üürilepingu korral põhimõtteliselt lubatud kokkulepped, milles nähakse ette seadusjärgsest viivisemäärast kõrgem viivisemäär. Seeläbi soovitakse kõrvaldada kehtiva õiguse pinnalt tekkinud mitmeti tõlgendatavus selles küsimuses. Sarnaselt eelnõukohases §-s 287 leppetrahvide kohta sätestatud regulatsiooniga tuleb selline kokkulepe sõlmida vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Vorminõue teenib nii üürniku kui ka üürileandja huve. Üürniku kaitseks on vaja tagada tema teadlikkus kohalduvast suuremast viivisemäärast ja vorminõue aitab sellele kaasa. Üürileandja huvides on aga suurema viivisemäära kokkulepe korrektselt fikseerida ja vältida võimalikke tulevasi vaidlusi selle üle. TsÜS § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Sellise kokkuleppe näol on tegemist kõrvalekaldega seadusjärgsest viivisemäärast. Sellise kokkuleppe puhul kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõudmise eesmärk on tagada, et üürnik oleks sellise kohustuse võtmisest teadlik ning mõtleks kokkuleppe sõlmimise vajaduse üle järele. Kui vorminõue täidetud ei oleks, oleks nende eesmärkide täitmine ebatõenäolisem. Seetõttu on üürniku kaitse tagamiseks vajalik, et vorminõuet rikkuv kokkulepe oleks tühine, ja selle asemel kohaldub seadusjärgne viivisemäär. Lõige 2 Kui lõikes 1 tuuakse eelkõige üürileandja huvides üheselt välja, et pooled võivad leppida kokku seadusjärgsest viivisemäärast suurema määraga viivises, siis lõikes 2 nähakse eluruumi üürniku kaitseks ette ülempiir, millest suuremas viivises pooled kokku leppida ei tohi. Lõike 2 kohaselt on selleks ülempiiriks kolmekordne seadusjärgne viivisemäär. Sellega võetakse sisuliselt üle Riigikohtu tõlgendus lahendis 3-2-1-118-16, et üürniku suhtes on ebamõistlikult kahjustav viivisemäär, mis on suurem kolmekordsest seadusjärgsest viivisemäärast. Sellise ülempiiri sätestamist toetas ka valdav enamus VTK-le vastanud isikutest ja asutustest. Tegemist on tasakaalustatud lahendusega, mis võimaldab ühest küljest üürileandjal eluruumi üürniku makseviivituse sanktsioneerimiseks leppida kokku kolm korda suuremas viivisemääras võrreldes sellega, mida seaduses sätestatud standardne lahendus ette näeb, kuid teisest küljest kaitseb eluruumi üürnikku kui lepingulise suhte nõrgemat poolt ebamõistlikult suure viivise eest. Oluline on rõhutada, et kui viivisekokkulepe oleks ette nähtud tüüptingimustes, kohalduks viidatud Riigikohtu tõlgendus nii või teisiti ka ilma selle sätteta. Kuid eelnõuga sätestatakse see sõnaselgelt seadusetekstis. Üürileandja, kes soovib üürnikuga seadusjärgsest viivisemäärast suuremas määras kokku leppida, saaks seda teha lihtsalt pärast seaduse lugemist, ta ei peaks end viima kurssi vastava Riigikohtu praktikaga, mis võib mittejuristile olla kindlasti keerulisem kui seaduses sätestatud regulatsiooniga tutvumine. 13 Eelnõu kohaselt kohaldub vastav ülempiir aga nii tüüptingimustele kui ka individuaalkokkulepetele. See tagab regulatsiooni lihtsama ja ühetaolisema kohaldamise (st puudub vajadus hinnata, kas tegemist oli ikkagi individuaalselt kokkulepitud tingimusega). Samuti tuleb arvestada, et seadusest tuleks ülalkirjeldatud lahenduse puhul üheselt välja, et üürnikult võib nõuda ka seaduses sätestatust suuremat viivist, mistõttu paraneb üürileandja positsioon ja suureneb ilmselt nende juhtumite hulk, kus üürnikult suuremat viivist nõutakse. Üürniku huvide paremaks kaitseks on seega õigustatud seaduses sätestatud viivise ülempiiri ettenägemine nii tüüptingimuste kui ka individuaalse kokkuleppe puhul. Kõnealune piirang kohaldub lõike 2 järgi üksnes sellisele kokkuleppele, milles nähakse ette eluruumi üürniku kohustus maksta mõne rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Kuigi üürilepingu puhul on teise poole ees rahalised kohustused eelkõige üürnikul, ei ole välistatud, et ka üürileandjal tekib üürniku ees mõni rahaline kohustus (nt üürnikule kulutuste hüvitamine vms). Kui pooled sooviksid ka selliste olukordade tarbeks viivisemääras kokku leppida, ei kohaldu sellisele kokkuleppele lõikes 2 ettenähtud piirangud, sest üürileandja kui lepingulise suhte tugevam pool ei vaja eluruumi üürnikuga samaväärset kaitset. Lõikes 2 üürniku kaitseks sätestatud ülempiiri ületav viivisekokkulepe on tühine. Kui selline kokkulepe on siiski sõlmitud, ei ole sellel õiguslikke tagajärgi ja selle asemel kohaldub seadusjärgne viivisemäär. Lisaks on oluline rõhutada, et endiselt kohaldub kõnealuse regulatsiooniga paralleelselt ka tüüptingimuste regulatsioon. Seda ei välista otseselt ka VÕS § 42 lõikes 2 sätestatu, kuna seadusjärgsest viivisemäärast kõrgema viivisemäära kohaldamine eeldab pooltevahelist kokkulepet.12 Seega kuigi eelnõukohases § 2871 lõikes 2 sätestatakse viivisekokkuleppe ülempiir, ei ole välistatud, et nimetatud viivisemäärast väiksem viivisemäär võiks osutuda tühiseks tüüptingimuste regulatsiooni alusel (VÕS § 42 lg 3 p 5 ja lg 1). § 292 Eelnõuga täpsustatakse ja täiendatakse ka kehtivat üüri kõrvalkulude regulatsiooni. Paragrahv 292 on olemuslikult seotud §-ga 276, mis reguleerib üürileandja kohustust anda asi üürnikule kokkulepitud ajal üle sellises seisundis, mis on vajalik asja lepingujärgseks kasutamiseks, ja hoida seda lepingu kestel sellises seisundis. Paragrahviga 276 on omakorda seotud § 334, mis reguleerib üüritud asja tagastamist ja üürniku vastutust seejuures. Eelnõus on tehtud ettepanek § 334 muutmiseks nii, et see võimaldaks pooltele rohkem kokkuleppevabadust. Eeltoodust lähtuvalt tuleb silmas pidada, et tehtavad muudatused arvestaksid süsteemselt viidatud sätete omavahelist koosmõju. Samuti tuleb silmas pidada, et üürileandja tehtavad parendused üüritud 12 VÕS § 42 lg 2 kohaselt ei loeta tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavaks, kui tingimuse sisu tugineb õigusaktile, millest ei saa lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda. Euroopa Kohus on öelnud, et ebaausate tüüptingimuste direktiivi 93/13/EMÜ art 1 lg-t 2 (mis on Eesti õigusesse üle võetud VÕS § 42 lg-ga 2) tuleb tarbijakaitse eesmärki silmas pidades tõlgendada kitsalt ning direktiivi kohaldamisala välistust tuleks laiendada vaid sellistele riigisisestele sätetele, mis kohalduksid poolte vahel olenemata nende valikust, ja sätetele, mis kohalduksid seadusest tulenevalt ehk kui pooled ei ole selles teisiti kokku leppinud (3. aprilli 2019. aasta kohtuotsus Aqua Med sp. z o.o. vs.Irena Skóra, C-266/18, p 33-34). 14 asjas alluvad üüri tõstmise regulatsioonile. Kavandatavad muudatused peavad seega sobima kokku ka üüri tõstmise reeglitega. Kehtiva VÕS § 292 lõike 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS-i kommentaarides on selgitatud, et kui kulul puudub seos asja kasutamisega, kuid pooled lepivad siiski kokku, et eluruumi üürnik kannab selle kulu, tuleb see kokkulepe lugeda tühiseks § 275 alusel. Näitena sellise tühise kokkuleppe kohta on kommentaarides toodud kokkulepe üürnikupoolse remondikulude kandmise kohta.13 Seega sarnaselt kehtivas §-s 276 sätestatud üürileandja korrashoiukohustusega ei ole võimalik kanda üürnikule üle remondiga seotud kulude, sh nn remondifondi (eelkõige kõigi korteriomanike kantavad maja korrashoiu ja remondiga seotud kulud) makseid. Kõikvõimalikud sellised kulud peaks üürileandja soovi korral arvestama juba üüri sisse. Remondikulude kandmise kohustuse panemine üürnikule on ka kohtupraktikas loetud vastuolus olevaks VÕS §-ga 275, kuivõrd VÕS § 276 lg 1 järgi on see üürileandja kohustus ja seega ei saa sellest üürniku kahjuks kõrvale kalduda.14 Remondikuludega võrdseks on loetud ka remondifondimaksed, mille maksmise kohustust ei saa panna üürnikule VÕS § 292 lg 1 alusel.15 Üürikomisjoni praktikast leiab aga näiteid, kus kokkuleppe, et üürnik tasub ka remondifondi maksed, on tunnistatud kehtivaks.16 Seega on korrashoiukohustuse ja sellega seotud kulude kandmise praktika mõnevõrra ebaühtlane. Samuti võib remondifondi väljaarvamine üldisest korteriühistu esitatavast kõrvalkulude arvest tekitada teatud lisakoormuse üürniku ja üürileandja vahelises rahalise arvestuse pidamises17 ja kui arvel on vaid üldine kulurida nimetusega „hoolduskulu“, „halduskulu“ vms, ei pruugi olla võimalik kõrvalkulusid muudest kuludest täpselt eristada. Neid probleeme silmas pidades pakuti üüriõiguse VTK-s välja, et pooltele võiks ka remondiga seotud kulude küsimuses anda senisest suurem võimalus omavaheliste kokkulepete sõlmimiseks. VTK tagasisides pigem toetati seda võimalust, samas kritiseeriti seda õiguskirjanduses18. Eelnõus pakutakse kaalumiseks välja muudatused asja korrashoiu kohustustega seotud kulude kandmiseks. Esiteks piiritletakse eelnõus senisest selgemalt kõrvalkulude mõiste. Teiseks lubatakse senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel. Kuivõrd § 292 ei reguleeri eelnõu järgi enam ainult kõrvalkulusid, vaid ka korrashoiu- ja parendamiskulusid, on vaja muuta ka § 292 pealkirja ja üldisemalt 3. jao pealkirja. 13 VÕS komm II, lk 195. 14 Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas 2-12-50732/18. 15 Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas 2-10-43785/24. 16 Üürikomisjoni otsus üürivaidlusasjas nr 11-1/1/16; üürikomisjoni otsus üürivaidlusasjas nr 11-1/76/16. 17 VTK, lk 46. 18 K. Saarmann, K. Sein. Kõrvalkulude kandmine eluruumi üürilepingu puhul, Juridica 2018/1, lk 3–15. 15 Lõige 1 Lõikes 1 piiritletakse senisest täpsemalt kõrvalkulude mõiste, rõhutades, et tegemist peab olema kuludega, mis ei seondu lepingueseme parendamise või sellelt puuduse kõrvaldamisega. Kehtivas õiguses on kõrvalkulud tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Näitena kõrvalkulude kohta on kirjanduses toodud näiteks üürieseme kütte-, vee- ja elektrikulud, samuti ka kulutused kinnistu tavapäraseks koristamiseks või valveks. Remondikulud reeglina kõrvalkulude hulka ei kuulu, kuna pole seotud asja kasutamise, vaid pigem üürileandja korrashoiukohustusega.19 Seega on kujundatud seos kõrvalkulude ja asja korrashoiu kohustuse vahel, nimelt asja korrashoidmisega seotud kulud ei ole kõrvalkulude osa. Eelnõuga tehakse ettepanek sätestada see põhimõte üheselt ka seaduses. Muudatus tehakse eelkõige selguse huvides. Lõikes 1 kavandatava täienduse sõnastamisel on võetud eeskujuks õiguskirjanduses tehtud ettepanek20, samuti Saksa õiguses kasutatud lahendus, kus on sõnaselgelt sätestatud, et kõrvalkulud on kulud, mis ei seondu kasutusaja jooksul lepingueseme lepingutingimustega vastavuses hoidmisega, et kõrvaldada regulaarselt kulumise, vananemise ja ilmastiku mõjul tekkinud ehituslikke või muid puudusi (korrashoiukohustusega seotud kulud).21 Sisuliselt on tegemist kuludega, mis ei ole seotud lepingueseme lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmisega, sh remondiga. Samas kuivõrd eelnõuga loodavas § 292 lõikes 11 on lubatud nüüd ka teatud üldised remondikulud üürnikule üle kanda, võib küsida, kas selline kõrvalkulude täpsem määratlemine on vajalik. Piiritlemine on siiski vajalik, sest alati ei pruugita leppida kokku selles, et kõikvõimalikud kulud jäävad üürniku kanda. Võimalikud on endiselt kokkulepped, kus üürniku kanda jäävad üksnes kõrvalkulud § 292 lõike 1 tähenduses, ning ka sellisel juhul on oluline need üheselt määratleda. Eelnõuga lõikes 1 loodav lahendus aitab sellele kaasa. Samuti nähakse lõikes 1 ette kõrvalkulude kokkuleppe kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. See tagab lepingu mõlema poole jaoks suurema selguse ja võimaldab vältida hilisemaid võimalikke tõenduslikke vaidlusi. Kuna kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue nähakse ette ka eelnõukohase § 292 lõikes 11, on samasuguse vorminõude kehtestamine ka lõikes 1 süsteemsuse huvides. Lõige 11 Lõikes 11 nähakse pooltele ette võimalus jätta üürniku kanda lisaks kõrvalkuludele lõike 1 tähenduses terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikud kulud. Regulatsioon kohaldub üksnes eluruumi üürilepingutele, sest teiste üürilepingute puhul on pooltel nii või teisiti selline võimalus olemas, kuna vastavad reeglid on dispositiivsed. Eluruumi 19 P. Kalamees, M. Käerdi, S. Kärson, K. Sein. Lepinguõigus, Tallinn, Juura, 2017, lk 176; K. Saarmann, K. Sein. Kõrvalkulude kandmine eluruumi üürilepingu puhul, Juridica 2018/1, lk 3–15. 20 K. Saarmann, K. Sein. Kõrvalkulude kandmine eluruumi üürilepingu puhul, Juridica 2018/1, lk 3–15, joonealune märkus 59. 21 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten § 1 (2) 2. 16 üürilepingute puhul on kokkuleppevõimaluse eraldi sätestamine vajalik VÕS §-s 275 sätestatust tulenevalt. Nagu kõrvalkulude puhul, ei ole ka siin tegemist seadusjärgse reegliga, vaid üürnikul tekib selline kohustus üksnes juhul, kui pooled on selles kokku leppinud. Sellise kokkuleppe sõlmimisel tuleb eelnõu kohaselt arvestada mitmete piirangutega. Esiteks on kokkuleppe kohta ette nähtud kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. TsÜS § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Sellise kokkuleppe näol on tegemist kõrvalekaldega seadusjärgsest üldreeglist, mille kohaselt on hoone korrashoiu ja parendamise kulude kandmine üürileandja kohustus. Sellise kokkuleppe puhul kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõudmise eesmärk on tagada, et üürnik oleks sellise kohustuse võtmisest teadlik ning mõtleks kokkuleppe sõlmimise vajaduse üle järele. Kui vorminõue täidetud ei oleks, oleks nende eesmärkide täitmine ebatõenäolisem. Seetõttu on üürniku kaitse tagamiseks vaja, et vorminõuet rikkuv kokkulepe oleks tühine. Sellisel juhul kohaldub seadusjärgne regulatsioon, mille kohaselt on selliste kulude kandmise kohustus üürileandjal. Vorminõue aitab vältida ka hilisemaid vaidlusi kokkuleppe olemasolu ja sisu üle. Teiseks on selle kokkuleppe sõlmimine võimalik üksnes esialgse üürilepingu sõlmimisel, mitte aga lepingu kestel. Vastasel juhul ei pruugi see olla üürniku jaoks piisavalt ettenähtav, et ta oskaks sellise lisakohustuse tekkimisega arvestada ja vastavalt sellele pidada läbirääkimisi kokkulepitava üüri suuruse üle, mis peaks sellise kohustuse üürnikule panemisel kindlasti olema väiksem kui ilma sellise kohustuseta. See lahendus on sarnane § 334 lg-s 21 loodava regulatsiooniga ja vastab VTK kooskõlastamisel saadud tagasisidele. Kui sellist piirangut ei oleks, tuleks mõelda hilisemas faasis sõlmitavate kokkulepete puhul teistsugustele piirangutele, mis oleks aga väga keeruline ja muudaks loodava regulatsiooni oluliselt keerulisemaks. Täiendavate piirangutena on eelnõus sätestatud, et vastavad kulud saab üürnikule panna mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses. Selle eesmärk on vältida olukorda, kus üürniku kanda jääksid ebaproportsionaalselt suured ja koormavad kulud. Kulud on mõistlikud, kui tehakse töid, mis on asjakohased ja mille maksumus vastab sellele, mida tavapäraselt turul selliste tööde eest makstakse. Kulude proportsionaalsuse nõudega on soovitud tagada, et üürnik ei peaks näiteks väga lühikese aja jooksul maksma kinni terve hoone ulatusliku renoveerimisega seotud kulusid, kui tema jaoks on samas siiski tegemist üürikoduga, mida ta kasutab üksnes lühiajaliselt. Kulude ettenähtavusega soovitakse tagada, et kulud oleksid üürniku jaoks kindlaks määratavad ja ette teada ning et lepingulise suhte jooksul ei suureneks üürniku kanda jäävad kulud märkimisväärselt. Kui esialgse kokkuleppe sõlmimisel võis üürnik arvestada kindla suurusjärguga, mis remondifondimaksetega iga kuu kaasneb, ning pooled on arvestanud seda mh üüri suuruse määramisel, siis selle reegliga tagatakse, et olukord ei muutuks näiteks aasta möödudes oluliselt üürniku kahjuks. See ei tähenda, et asja parendus- ja korrashoiukulud peaksid iga kuu täpselt ühesugused olema, vaid sätte eesmärk on tagada, et kulud ei suureneks hüppeliselt. Näiteks kui mõne üksiku vajaliku töö tõttu on vastavad kulud mõnel kuul veidi suuremad, siis see ei tohiks olla probleemne, samas siis, kui majas hakatakse näiteks tegema ulatuslikke renoveerimistöid, ei saa esialgse kokkuleppe alusel üürnikule langev kohustus muutuda näiteks kolmekordseks. Üürileandja huvid on tagatud seeläbi, et kui tema kohustused 17 reaalselt suurenevad, kuid neid ei saa kõnealuse reegli alusel üürnikule üle kanda, võib ta kasutada üüri tõstmise võimalust, arvestades samas üüri tõstmise regulatsioonis ette nähtud piiranguid. Oma sisult võib poolte kokkulepe selliste kulude kohta hõlmata nii hoone lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmise ehk asja korrashoiu ja säilitamise kulusid kui ka asja parendamise kulusid. Edaspidi nimetatakse selliseid kulusid lühendatult korrashoiu- ja parendamiskuludeks. Kuna praktikas võibki korteriühistu esitatavatel arvetel remondifond või hoolduskulud vms hõlmata nii asja korrashoiuks kui ka parendamiseks vajalike kulude komponenti, on mõistlik, et pooled saaksid omavahel tervikuna selliste kulude kandmise küsimuses kokku leppida. Sellisel juhul puudub vajadus ühe n-ö kulurea sees erinevaid kulusid eristada. Silmas on peetud selliseid kulusid, mis puudutavad tervet hoonet (nt koridori või katuse hooldus), mitte aga konkreetset eluruumi (nt remont konkreetses korteris). Tavapärase kortermaja puhul tähendab see kõigi korteriomanike kaasomandis olevat osa. Samas kuna üürida võidakse ka selliseid eluruume, mis ei asu majades, kus on moodustatud korteriomandid (nt ridaelamud), siis ei ole eelnõus selliseid termineid kasutatud, vaid kasutatud on väljendit terve hoone. Terminit hoone on kasutatud ka üüri tõstmise regulatsioonis. Tervet hoonet puudutavaid kulusid on reguleeritud põhjusel, et raskused kulude eristamisel on tekkinud eelkõige üldiste, kogu maja puudutavate kulude puhul, mitte niivõrd üksiku eluruumi korrashoiuga seotud kulude puhul. Samuti on konkreetset eluruumi puudutavate kulude kohta olemas kokkuleppevõimalus eelnõukohases § 334 lg-s 21. Samas, kuivõrd hõlmatud on ka terve hoone parendamise kulud, mis üldiselt alluvad üüri tõstmise regulatsioonile, ei tohi praktikas koos rakendada üüri tõstmist ja kokkuleppeliselt kõigi kulude üürniku kanda jätmist. See tähendab, et kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku üürniku kohustuses kanda terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, ei ole üürileandjal õigust samal ajal vastavate parenduste tõttu üüri tõsta. Sellisel juhul on üüri tõstmine tühine. Lõige 2 Lõikes 2 tehtav muudatus on tingitud §-i 292 lõike 11 lisamisest. Kui sätestada pooltele võimalus leppida kokku, et üürnik kannab sarnaselt kõrvalkuludega ka terve hoone korrashoiuks või parendamiseks vajalikud kulud, siis peaks ka selliste kulude puhul kohalduma lõikes 2 sätestatu. Ka nende kulude korral peab üürnikul olema võimalus tutvuda nimetatud kulusid tõendavate dokumentidega. Lõikes 2 tehtava muudatusega antakse üürnikule selline õigus. § 294 Paragrahvis 294 sätestatakse, milliste ajavahemike jooksul tuleb üürnikul üüri ja kõrvalkulusid tasuda. Nimelt kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. 18 Paragrahvis 294 tehtav muudatus on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kuivõrd puudub põhjus käsitleda kõnealuses sättes hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid teisiti kui kõrvalkulusid, lisatakse viide hoone korrashoiu- ja parendamiskuludele. Seega tuleb reeglina ka hoone korrashoiu- ja parendamiskulud maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. See peaks vastama ka kehtivale praktikale, kus n-ö remondifondimaksed tasutakse iga kuu. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma hoone korrashoiu- ja parendamiskulud lepingu lõppemisel. § 295 Eelnõuga tehakse ettepanek tunnistada kehtetuks VÕS § 295, kuna sättel ei ole kehtivas õiguses praktilist ega regulatiivset mõju. Säte on jõudnud võlaõigusseadusesse Šveitsi õiguse mõjul, kus aga on sätestatud üürniku õigus ka esialgset üüri vaidlustada, kui see on oluliselt suurem üürist, mida üürileandja sai eelmise üürilepingu järgi. Kuna Eesti õiguse kohaselt üürnikul sellist õigust ei ole, saab üürnik kasutada seda infot üksnes üürilepingu sõlmimise üle otsustamisel. Samas on vajalik informatsioon üüri turutaseme kohta laialdaselt kättesaadav ja võrreldav ka eriteadmisi omamata.22 Eeltoodust tulenevalt peeti mõistlikuks üürileandja vastavast kohustusest vabastada. Sätte kehtetuks tunnistamist toetati ka VTK-le esitatud tagasisides. § 296 Lõikes 1 muudatus on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid, kokkuleppeliselt üürniku kanda. Paragrahv 296 lõige 1 sätestab üürniku õiguse keelduda üüri ning kõrvalkulude maksmisest ajavahemiku eest, mil ta ei saa asja sihtotstarbeliselt kasutada. Kuivõrd puudub põhjus käsitleda kõnealuses sättes kõrvalkulusid teisiti kui hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid, lisatakse viide hoone korrashoiu- ja parendamiskuludele. Seega ei pea üürnik sarnaselt üüri ja kõrvalkuludega maksma hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada võlaõigusseaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. § 299 VÕS 15. ptk 3. jaos sätestatud üüri suuruse regulatsioonis oluliste muudatuste tegemise vajadust ei ole tuvastatud eelnõule eelnenud analüüsis ega kohtupraktikas23 ning üldkokkuvõttes võib öelda, et kehtiv regulatsioon on piisavalt tasakaalus. Samas on analüüsis 22 VTK, lk 39. 23 Samas ei pruugi tähtajalise lepingu raames üüri tõstmisega seonduvad probleemid kohtupraktikas kajastuda seetõttu, et sellised lepingud ei olegi praktikas tavapärased. 19 leitud, et teatud küsimustes on siiski võimalik seadust täpsustada. Ka eelnõu koostamise käigus peetud aruteludes on selgunud uusi aspekte, mis vajaksid selgemat reguleerimist. Muudatusi on täpsemalt kirjeldatud järgnevalt. Lõige 1 Eelnõuga tehakse ettepanek muuta lõike 1 punktis 1 sätestatud perioodi, mille möödudes saab üürileandja tähtajatu lepingu puhul üüri ühepoolselt tõsta. Kehtiva regulatsiooni kohaselt on selleks intervalliks kuus kuud, eelnõuga pakutakse välja üheaastane intervall. VTK koostamise käigus vaadeldi kõnealuse perioodi pikkust ka mitmes teises Euroopa riigis ning võrreldavates riikides oli selleks vahemikuks kuus kuud kuni poolteist aastat. Kuue kuu pikkust perioodi tuleks vaadelda kui minimaalset intervalli, mille järel üürnik peaks üüri tõstmist taluma ja sellega oma elu kohandama. Üüri tõstmise intervalli pikendamist ühelt poolt VTK tagasisides toetati, teiselt poolt leiti, et kehtiv regulatsioon on sobiv. Eelnõu kohaselt otsustati siiski üüri tõstmise perioodi pikendamise kasuks, kuna üürituru näol ei ole tegemist nii volatiilse turuga, et üür tuleks iga kuue kuu järel üle vaadata.24 See võimaldab tagada, et üürnikule oleks tema kohustuste ulatus teatud optimaalseks perioodiks ettenähtav. Lisaks oleks üheaastane tähtaeg kooskõlas üüri tõstmise või tõusmise sagedusega tähtajatu lepingu raames (§ 299 lg 5, § 300 lg 1 p 2). Eeltoodu kehtib ka muude lõike 1 punktis 1 nimetatud üüriesemete puhul, millest tulenevalt otsustati ühetaolise tähtaja kasuks kõikide lõikes 1 nimetatud üüriesemete puhul. Lõige 2 Paragrahvi 299 lõike 2 punktis 2 asendatakse sõna „suureneb“ sõnadega „üüri tõstetakse“. Muudatus tuleneb soovist ühtlustada üüri tõstmist käsitlevates sätetes (vt § 299 lg 5 selgitusi). Lõige 5 Eelnõu esmakordse kooskõlastamise käigus välja pakutud lahendusest, mis oleks võimaldanud üürileandjal seadusest tulenevalt tähtajalise eluruumi lepingu raames ühepoolselt üüri tõsta hoone energiatõhususe parandamiseks vajalike parenduste tõttu, on loobutud. Seda põhjusel, et eelnõule antud tagasisides vastavat muudatust ei toetatud või toodi välja selle kitsaskohti. Selle asemel on otsustatud eelnõus täpsustada nii üüri tõstmise ja suurenemise kui ka vaidlustamise sätteid, mis peaksid andma suurema selguse, kas ja millistel tingimustel on pooltel võimalik kokku leppida tähtajalise lepingu raames üüri tõstmises (sh tulenevalt energiatõhusust taotlevate parenduste või muudatuste puhul) ning millistel tingimustel on üürnikul võimalik kokkuleppel põhinevat üüri tõstmist vaidlustada. 24 VTK, lk 42. 20 Eeltoodu valguses täiendatakse § 299 lõikega 5, mille esimese lause kohaselt võib vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingus kokku leppida, et üürileandjal on õigus ühepoolselt üüri tõsta või § 299 lõikes 4 nimetatud viisil lepingut muuta. Muudatuse eesmärgiks on ühest küljest selgelt sätestada, et üürnikul ja üürileandjal on õigus tähtajaliste lepingute puhul kokku leppida, millistel alustel võib üürileandja ühepoolselt üüri tõsta. Täpsustamise vajadus on tingitud sellest, et kehtivas õiguses ei ole üheselt selge, kas tähtajalise lepingu puhul on sellist kokkulepet võimalik sõlmida või on üüri tõstmine lubatud ainult §-s 300 sätestatud nö üüri perioodilise suurenemise kokkuleppe alusel. Seejuures ei ole üheselt selge, milliseid üüri perioodilise suurenemise kokkuleppeid § 300 lubab. Kahjuks puudub tähtajalise lepingu raames sõlmitavate üüri tõstmise kokkuleppe lubatavuse kohta ka selgeid suuniseid andev kohtupraktika. Ühest küljest võib kehtivast regulatsioonist välja lugeda, et seadus lubabki tähtajalise lepingu puhul üüri tõsta ainult perioodilise suurenemise teel § 300 alusel. Seejuures viitab sõnastus „üüri perioodiline suurenemine“ justkui üüri suurenemisele, mis peaks toimuma üsnagi kindlalt määratletavas ulatuses ning kindlaksmääratud intervallide tagant. Sellisele järeldusele võiks jõuda ka sätte allikmaterjalideks olnud Saksa ja Šveitsi regulatsioone25 vaadates, mis räägivad perioodilise suurenemise puhul kokkulepetest, kus üür suureneb lepingus kokkulepitud konkreetse summa võrra, ja indekseerimise kokkulepetest, kus üüri suurenemine on seotud ametliku tarbija- või elukallidusindeksiga. Samas on õiguskirjanduses ja akadeemilistes töödes tõlgendatud § 300 laiemalt. Nii on asutud VÕS kommentaarides näiteks seisukohale, et juhul kui tähtajaline üürileping sõlmitakse piisavalt pikaks ajaks või kui objekt on seotud arvestatavate riskidega (üürileandja kohustuste kandmisega seotud kulutuste suurenemise oht või samaväärsete üürihindade tõusu oht), tasuks juba lepingu sõlmimisel kokku leppida, mis tingimustel üür suureneb või millistel tingimustel üürileandja ühepoolselt üüri tõstab.26 Muudatustega soovitakse viimati toodud seisukohta paremini sätetes kajastada. Ühelt poolt soovitakse §-des 299 ja 300 tehtavate muudatustega selgelt öelda, et tähtajalise eluruumi üürilepingu raames on pooltel võimalik kokku leppida üüri tõstmise alustes ning üürileandja õiguses üüri selle alusel ühepoolselt tõsta ning need kokkulepped ei ole piiratud vaid n-ö astmelise ega indekseeritud üüri suurenemisega. Teisalt soovitakse selgemalt eristada üürileandja ühepoolset üüri tõstmist, kus üüri tõstmise aeg ja ulatus ei ole kindlaks määratud ja üüri tõusmist lepingu alusel, mille puhul on üüri tõusmine kindlaks määratud konkreetse summa, protsendimäära või indeksiga ehk kui üüri tõusmise ulatus on konkreetne või põhineb mingil konkreetsel alusel ja on seega üürnikule piisavalt ettenähtav ning toimub enamasti teatud kindlaksmääratud intervallide tagant. Esimesel juhul kasutatakse eelnõus läbivalt kausatiivset tegusõna (mis väljendab tegevuse põhjustamist või esile kutsumist) tõstma ja selle tuletist tõstmine ning teisel juhul enesekohast tegusõna tõusma ja selle tuletist tõusmine. 25 BGB 557, 557a ja 557b OR art 269b ja 269c. 26 VÕS komm II, lk 210. 21 Vastav vahetegu on vajalik eelkõige eristamaks neid kokkuleppeid, mille alusel tõstetud üür allub vaidlustamise regulatsioonile, ja neid, mille alusel vastavat õigust üürnikul ei ole (vt ka § 303 selgitusi). Eeltoodust tulenevalt soovitakse muuta ka kehtiva § 299 lg 2 punkti 2, § 300 pealkirja, § 300 lg 1 punktide 2 ja 3 ning § 303 pealkirja sõnastust. Lõikes 5 öeldakse selgelt, et üürileandja võib üüri tähtajalise eluruumi üürilepingu raames ühepoolselt tõsta, kui pooled on vastava õiguse lepingus ette näinud. Sama kehtib ka teiste ühepoolsete lepingumuudatuste korral (sellisel juhul kohalduvad vastavalt ka üürniku vaidlustamis- ning ülesütlemisõigus). Samas on selline õigus endiselt antud vaid vähemalt kolmeaastase tähtajaga lepingute puhul ning üürileandjal ei ole õigust üüri tõsta sagedamini kui kord aastas. Paragrahvi 299 lõike 5 teise lause kohaselt peab üüri tõstmise või lepingu muu ühepoolse muutmise alus olema lepingus täpselt kindlaks määratud. See vastab sisuliselt kehtiva § 300 p 3 teisele alternatiivile, mille eesmärgiks on sätestada, et kokkulepe, millega antakse üürileandjale lepingu ühepoolse muutmise võimalus, peaks olema siiski lepingus täpselt kindlaks määratud. Eesmärgiks on tagada, et üüri tõstmise võimalikud stsenaariumid oleksid üürniku jaoks siiski piisavalt kindlad, ning vältida kokkuleppeid, kus üürileandjale antakse sisuliselt piiramatu õigus lepingu ühepoolseks muutmiseks. Seega peavad pooled määrama üüri tõstmiseks aluseks olevad asjaolud piisavalt täpselt, nt leppides kokku, et üürileandjal tekib õigus üüri tõsta juhul, kui peaks tõusma elektri- või veehind (eeldusel, et kõrvalkulude tasumise kohustus on üürileandjal) või turuüür või kui elamus vahetatakse soojussõlm välja tänapäevasema vastu või soojustatakse katust. Kui seda kohustust on rikutud, on kokkulepe § 275 alusel tühine. Kuna üüri ühepoolse tõstmise korral otsustab sisuliselt üürileandja selle üle, millal, millisel alusel ning millises ulatuses ta üüri tõstab, peab ka tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul olema tagatud üürniku kaitse nii üüri vaidlustamise kui ka §-s 299 sätestatud formaalsete nõuete täitmise kaudu. Olulise aspektina tuleb tähele panna, et kuigi §-s 299 ei sätestata sisulisi piiranguid poolte vahel sõlmitavale kokkuleppele, on üürniku kaitse tagatud sellega, et tal on õigus üüri tõstmine vaidlustada § 303 alusel, kui see ei vasta §-s 301 toodud tingimustele. See tähendab, et kokkulepe peaks eelkõige vastama majandusliku põhjendatuse kriteeriumile, aga ka üüritõusu ulatus peaks olema proportsionaalne. Sisuliselt sätestatakse pooltele kriteeriumid, millest üüri ühepoolse tõstmise kokkulepete sõlmimisel lähtuda, et üürnikul ei tekiks hiljem õigust üüri tõstmist vaidlustada. Seejuures soovitakse eelnõus täpsustada põhjuseid, mille esinemisel saab lugeda üüri tõstmist õigustatuks, ja kriteeriume, mille alusel tuleks hinnata, kas üüri tõstmist saab lugeda ülemääraseks või mitte (vt selle kohta täpsemalt § 301 kohta antud selgitusi). Selleks, et üürnik oleks piisavalt informeeritud ning tal oleks võimalik hinnata, kas üüri tõstmine on ülemäärane või mitte, peavad ka tähtajalise eluruumi üürilepingu raames tõstetava üüri puhul olema täidetud § 299 lg-s 2 sätestatud vorminõuded. See tähendab, et üürileandjal on kohustus teatada üüri tõstmisest üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis 22 vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendada. Teates peavad olema märgitud üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; üüri tõstmise aeg; üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Üürileandja kohustus tuua üüriteates välja nii üüri tõstmise põhjendus kui ka arvestus kehtib ka tähtajaliste lepingute puhul, olenemata sellest, et vastav üüri tõstmise alus tuleneb lepingust. St olukorras, kus üürileandja leiab, et ta on tulenevalt poolte kokkuleppest õigustatud üüri tõstma, peab ta andma põhjenduse, miks konkreetsel juhul üüri tõstetakse. Nagu Riigikohus on tähtajalise lepingu kohta juba leidnud, ei ole § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue täidetud, kui üürileandja teeb mingi üldise viite, nt märgib üüri tõstmise põhjuseks üksnes vajaduse teha kapitaalremonti. Üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis kapitaalremondi käigus teha.27 Nt kui üürileandja soovib üüri tõsta teatud parenduste tõttu, peab ta üüriteates täpselt välja tooma asjaolud, mida üürnik vajab, et hinnata esiteks, kas vastav põhjendus on nende üüri tõstmise kokkuleppega hõlmatud (kui mitte, on üüritõus tühine ning üürnik ei pea seda vaidlustama), ning teiseks, kas tegemist on ülemäärase üüri tõstmisega § 301 mõttes, sh kas vastavate töödega kaasnev üüritõus on üürnikule üle kantud ikka proportsionaalses ulatuses (vt § 301 lg 4). Kui üürileandja lõikes 2 toodud vorminõudeid ei järgi, on üüri tõstmine § 299 lg 3 kohaselt tühine. Lisaks on lõikest 3 tulenevalt üüri tõstmise tühisuse aluseks ka see, kui üürileandja üürnikku hoiatab, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta lepingu üles. Kuigi eeltoodu peaks üürileandjat korrale kutsuma eelkõige tähtajaliste üürilepingute puhul, kus üürileandjal ongi võimalik leping vaid korralist ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, peaks see kohalduma ka tähtajaliste lepingute puhul, võttes arvesse, et VÕS kommentaaride kohaselt võivad kõnesoleva sätte kohaldamisalasse kvalifitseeruda ka olukorrad, kus üürileandja näiteks ähvardab, et üüri vaidlustamise korral teeb ta kõik endast oleneva, et üürnikust vabaneda.28 Kuna pooltele antakse üpriski lai võimalus kokku leppida üüri tõstmises tulevikus asetleidvate sündmuste tõttu, mille puhul ei pruugi olla teada, kas need toimuvad või kui suureks üür lõppastmes võib kujuneda, antakse üürnikule lisaks vaidlustamisõigusele ka õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, vältimaks üürniku sattumist olukorda, kus tõstetud üür muutub tema jaoks liiga koormavaks (vt täpsemalt § 3031 selgitusi). Tulenevalt asjaolust, et § 299 kohaldamisalasse soovitakse hõlmata üüri tõstmine ka tähtajaliste lepingute raames, jäetakse sätte pealkirjast välja sõnad „tähtajatu üürilepingu puhul“. § 300 Lõige 1 Kuigi muudatuste kohaselt muutub § 300 kohaldamisala kitsamaks, ei toimu sisuliselt väga suurt muudatust, kuna § 299 lg 5 kaudu on lubatud ka laiemad üüri tõstmise kokkulepped. Sätte 27 RKTKo 3-2-1-109-05, p 12. 28 VÕS komm II, lk 208. 23 kohaldamisala sooviti kitsendada, et selle sisu vastaks paremini selle sõnastusele ning võimaldaks eristada kahte tüüpi üüri tõstmise võimalust tähtajalise eluruumi üürilepingu raames. Kõige suuremaks muudatuseks ongi see, et §-is 300 määratakse konkreetselt, milliseid kokkuleppeid tuleks lugeda üüri perioodilise tõusmise kokkulepeteks. Endisel kujul jäävad kehtima punktides 1 ja 2 toodud tingimused, mille kohaselt on lubatud üüri perioodilise tõusmise kokkulepped juhul, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas, kuid punktis 3 on täpsustatud, et üüri tõusmise ulatus või selle arvestamise alus peab olema täpselt kindlaks määratud kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina. Eesmärk on seega tuua § 300 alla kokkulepped, mille puhul on üüri potentsiaalne tõusu ulatus üürniku jaoks selgelt ettenähtav. Sellisteks kokkulepeteks on näiteks kokkulepped, mille kohaselt üür tõuseb 20 eurot või 5 protsenti aastas, või vastavalt tarbijahinnaindeksile.29 Peamine eesmärk, miks selliseid kokkuleppeid selgelt eristada, tuleneb vajadusest luua selgus, milliste kokkulepete alusel tõstetud üüri peaks üürnikul olema õigus vaidlustada ning milliste puhul mitte. Eelnõu koostamisel on lähtutud põhjendusest, et eeltoodud juhtudel, kus üüritõus on seotud konkreetse summa, protsendimäära või indeksiga, ei esine vajadust kaitsta üürnikku kontrollimatu ja prognoosimatu üüritõusu eest, kuna üüritõusu ulatus on kokkuleppe sõlmimise ajal tema jaoks piisavalt ettenähtav. Sellises olukorras peaksid pooled saama õigustatult eeldada, et üürileping kehtib seal toodud tingimustel kuni tähtaja lõpuni. Kui üürnikul oleks ka sellistel juhtudel õigus üüri vaidlustamiseks (või ka eelnõus väljapakutu kohaselt ülesütlemiseks), oleks tegemist üürileandja jaoks üsnagi ebaõiglase olukorraga, kus lepingus selgelt kokkulepitu jääks tema jaoks realiseerimata. Seda võttes arvesse, et nimetatud kokkuleppe alusel tõstetud üür ei saa üürnikule tulla kuidagi üllatuslikult. Eelnõus pakutud lahendus järgiks seega ka paremini kehtiva õiguse loogikat, mille kohaselt algselt kokkulepitud ebamõistlikku üüri üürnik vaidlustada ei saa. Selliste kokkulepete puhul kohalduksid üürniku kaitseks üldregulatsioonist tulenevad kaitsemehhanismid, nt tüüptingimuste või tehingu kehtetuse regulatsioon. Kõnesolevas sättes toodud üüri perioodilise tõusmise kokkuleppe alla peaks esiteks langema olukorrad, kus pooled on lepingus konkreetselt määratlenud, millise perioodi tagant üür tõuseb, ehk kus üüri tõusmine toimub n-ö automaatselt lepingu alusel ehk see ei eelda üürileandja tegevust. Kui üürilepingus on kokku lepitud, et üür suureneb iga aasta 1. jaanuaril 5 protsenti, siis peavad pooled arvestama, et kokkulepitud tähtpäevast alates üüri suurus muutub. Paragrahvi 300 kohaldamisalasse ei langeks aga sellised kokkulepped, kus määratakse üüri tõusmise ulatus, mitte konkreetne summa, kuna sellisel juhul ei saa lugeda üüritõusu üürniku jaoks piisavalt ettenähtavaks. 29 Statistikaameti kodulehel (https://www.stat.ee/stat-tarbijahinnaindeksi-muutus) esitatud andmete kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aastaga aastatel 2006 kuni 2008 jäänud vahemikku -0,5 kuni 10,4. 24 Kuna §-i 300 täiendatakse teise lõikega, loetakse sätte senine tekst lõikeks 1. Paragrahv 300 pealkirjas, lõike 1 sissejuhatavas lauses ja punktis 3 tehtavate muudatusetega soovitakse mh ühtlustada sõnakasutust (vt § 299 lg 5 selgitusi). Lõige 2 Lisaks lõikes 1 toodule peaks § 300 kohaldamisalasse langema sellised kokkulepped, kus üüri tõusmise ulatus on punkti 3 kohaselt täpselt kindlaks määratud, kuid ei ole sätestatud n-ö fikseeritud perioodi, mille möödudes see lepingust tulenevalt automaatselt toimuks. Sellisel juhul sõltub üüri suurenemise hetk vaid sellest, millal üürileandja üürnikule sellest teatab (seejuures ei tohi see toimuda sagedamini kui kord aastas), kuid üüri tõstmine ja selle suurus on üürniku jaoks olnud siiski piisavalt ettenähtav. Seega saab üürileandja nt otsustada, et ta iga aasta või iga marginaalse muutuse tõttu ei pea vajalikuks hakata üüri suurust muutma. Sellist lahendust saab pidada ka üürnikule soodsamaks. Seetõttu on eelnõu § 300 lg-s 2 selgelt välja toodud, et üüri perioodilise tõusmise kokkulepe võib olla sõlmitud selliselt, et üür tõuseb lepingus kokkulepitud tähtpäevadel aga ka selliselt, et üür tõuseb üürniku teavitamisel. Juhul, kui pooled on kokku leppinud, et üür tõuseb üürniku teavitamisel, ei kohaldu §-is 299 lg-s 2 toodud vorminõuded kuna ei ole vajadust esitada üürnikule infot selle kohta, mis ulatuses üür tõuseb ega ka selle põhjendatuse kohta, kuna see tuleneb juba poolte kokkuleppest. Samuti ei esine vajadust viidata vaidlustamisõigusele kuna sellise kokkuleppe puhul vastav õigus puudub. Samas on selge, et üürileandja peab üüri tõusust üürniku teavitama ning seega on eelnõus ette nähtud, et sarnaselt § 299 lg 2 regulatsiooniga, tuleb üürnikku üüri tõusust teavitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kuigi võimaliku üüri tõusmise ulatus on üürnikule ettenähtav, ei ole teada hetk, millal üürileandja soovib üüri suurenemisest teatada, ja seetõttu on sarnaselt § 299 lg-ga 2 ettenähtud ka üürileandja kohustus üüri tõusmisest vähemalt 30 päeva ette teavitada. § 301 Lõigete 1 ja 2 kehtetuks tunnistamine Paragrahvis 301 tehakse mitmeid muudatusi, mille eesmärgiks on eelkõige muuta lihtsamaks ja selgemini hinnatavaks kriteeriumid, mille alusel hinnata üüri tõstmise ülemäärasust. Eesmärgiks on muuta poolte jaoks prognoositavamaks üüri tõstmise õiguspärasus ja seda ka juhul, kus vastav õigus on üürileandjale antud tähtajalise lepingu puhul. Eelkõige soovitakse üüri ülemäärasuse hindamine lahti siduda § 301 lg-s 1 sätestatud „ebamõistliku kasu“ kriteeriumist, mille hindamine ning tõendamine võib osutuda praktikas keeruliseks. Samuti võib § 301 lõigetes 1 ja 2 sätestatu viia eksliku järelduseni, mille kohaselt kohalduks üüri ülemäärasuse regulatsioon ka algsele üüri suuruse kokkuleppele ning ka üüri tõstmise korral tuleks üüri ülemäärasuse hindamisel võtta igal juhul aluseks võrdlus samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalise üüriga. Paragrahvis 301 sätestatud üüri ülemäärasuse süsteem sarnaneb suuresti Šveitsi üüriregulatsiooniga, mis aga mitmes olulises 25 aspektis ei ühti VÕS-i üüriregulatsioonis sätestatud põhimõtetega (eelkõige piirangute osas üüri esialgsele suurusele).30 Seega pakutakse eelnõus välja tunnistada § 301 lõiked 1 ja 2 kehtetuks ning lähtuda üüri ülemäärasuse hindamise kriteeriumide sätestamisel Riigikohtu sätestatud suunistest. Riigikohus on leidnud, et: „ … üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. Eelkõige on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud“.31 Lõige 3 Eeltoodust tulenevalt soovitakse Riigikohtu suuniste järgi lähtuda § 301 lg-s 3 üüri tõstmise ülemäärasuse hindamisel selle majanduslikust põhjendatusest. See tähendab, et üüri tõstmist tuleks pidada põhjendatuks, kui mingid rahaliselt hinnatavad asjaolud on alates üüri suuruse kokkuleppimisest muutunud, eelkõige üürileandja kulutused suurenenud või kasumlikkus vähenenud. Seda kriteeriumi tuleks pidada n-ö esimeseks sammuks üüri tõstmise ülemäärasuse hindamisel. Samas sätestatakse lõikes 3 need juhtumid, millal saab eelduslikult pidada üüritõusu majanduslikult põhjendatuks. Need juhtumid on suuresti üle võetud kehtiva § 301 lõikest 3, kuid lisaks on lõikest 2 lõikesse 3 üle toodud n-ö turuüüri tõus üüri tõstmise alusena ning täpsustatud, millistel juhtudel tuleks lugeda üürileandja tehtavad muudatused või parendused mõistlikeks. Sätte parema mõistetavuse huvides on § 301 lõige 3 jagatud punktideks. Eelnõu § 301 lg 3 teise lause kohaselt on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud eelkõige siis, kui üüri tõstmine põhineb: 1) samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise üüri tõusul; 2) kasvavad üürileandja poolt eluruumile tehtavad kulutused või tema kohustused; või 3) üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas üüritava ruumi või hooneosa seisundi parandamiseks seisundini, millele selline ruum või hooneosa tavaliselt vastab, energiatõhususe parandamiseks või muul viisil kasutusväärtuse tõstmiseks. Paragrahvi 301 lg-s 3 sätestatakse küll need üüri tõstmise põhjendused, mida praktikas kõige sagedamini kasutatakse, kuid § 301 lg-s 3 sätestatud loetelu ei ole ammendav ning välistatud ei ole ka mingi muu majanduslik põhjus. Lõike 3 punkt 1 Kuigi kehtiv § 301 lg 3, mis sätestab need juhtumid, millal üüri tõstmist ei tuleks lugeda ülemääraseks, ei sisalda eluruumi keskmise turuhinna tõusu, on Riigikohus seda üüri tõstmise alusena kinnitanud.32 Seega ei tähenda § 301 lg 3 punktis 1 toodu sisulist muudatust võrreldes kehtiva õigusega. Samas, tunnistades kehtiva § 301 lg 2 kehtetuks, välistatakse tõlgendus, mille kohaselt tuleks ülemäärasuse hindamisel igal juhul lähtuda turuüürist, kuna see võiks viia ebaõigele järeldusele, et sellest tuleks lähtuda ka juhul, kui üür on algselt kokku lepitud alla või üle turuüüri. Eeltoodu rikuks aga oluliselt poolte esialget üüri suuruse kokkulepet. Hinnates, kas üüritõus turuüüri tõusu tõttu on põhjendatud, tuleks lähtuda sellest muudatusest, mis turul on toimunud. Kui hinnad on võrreldes selle ajaga, kui pooled üüri suuruses kokku leppisid, 30 Vt võrdlev-õiguslik analüüs, punkt 3.5. 31 RKTKo 3-2-1-76-05, p 16, RKTKo 2-16-10710 p 11. 32 RKTKo 3-2-1-76-05, p 16. 26 tõusnud 10 protsenti, siis tuleks lugeda põhjendatuks üüriõus 10 protsenti, mitte igal juhul kehtiva turuüüri tasemeni. Lõikesse 3 on toodud üle ka lõike 2 põhimõtted, mida tuleb keskmise üüri suuruse määramisel arvesse võtta. Nimelt peab üüri tõstmine põhinema samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise üüri tõusul. Eestis puudub ametlik statistika keskmise turuüüri kohta ning üürileandjal tuleb tõendada, et konkreetse eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi keskmine üür on tõusnud. Riigikohus on öelnud, et sellisel juhul on VÕS § 299 lg 2 p-s 3 nimetatud arvestusena käsitatav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon, mis võib muu hulgas tugineda ka eksperdiarvamusele.33 Lõike 3 punkt 3 Punktis 3 ei tehta samuti olulisi muudatusi võrreldes kehtiva õigusega. Muudatustega soovitakse vaid anda täiendavaid suuniseid hindamaks, milliseid muudatusi ja parendusi tuleks lugeda punkti 3 kohaselt mõistlikuks ehk mis õigustaksid üüri tõstmist. Seejuures soovitakse vastavate täpsustuste kaudu soodustada ka elamufondi kvaliteedi parandamist. Elamufondi kvaliteedi parandamine on Eestis seatud üldiseks eesmärgiks ning mitmeid ettekirjutusi energiatõhususe edendamise meetmete kohta teeb ka energiatõhususe direktiiv 2012/27/EL34. Sättes täpsustatakse, et mõistlikuks tuleks lugeda parendusi ja muudatusi, mis on vajalikud üüritava ruumi või hooneosa energiatõhususe parandamiseks. Ei saa küll väita, et kehtiva regulatsiooni ja kohtupraktika valguses ei oleks võimalik VÕS § 301 lg 3 raames juba eelnimetatud seisukohale jõuda, kuid muudatusega soovitakse anda selles asjas selgem suunis, mis võiks suurendada üürileandjate kindlust võtta ette energiatõhususe suurendamise töid.35 Punktis 3 nimetatuna tuleks mõista nii selliseid töid, mida teostatakse energiatõhususe suurendamiseks konkreetses eluruumis kui ka suurema ulatusega rekonstrueerimistöid (nt elamu otsaseinte soojustamine, akende vahetus, küttesüsteemi väljavahetamine jms). Teiseks soovitakse hõlmata ka muud muudatused või parendused, mille tulemusena paraneb eluruumi või hooneosa kasutusväärtus. Vajadusele soodustada ka selliste tööde tegemist juhtis kooskõlastamise käigus tähelepanu Rahandusministeerium, kes märkis: „Kui eesmärk on tagada üürileandjale võimalus elamufondi kvaliteedi parandamiseks rekonstrueerimistööde tõttu kasvanud kulude katteks üüri tõsta, siis ei peaks need tööd olema seotud üksnes energiatõhususe parandamisega. Analoogselt panustavad elamufondi kvaliteedi tõusu ka teised tehnosüsteemide parendused (näit. korterelamus ligipääsetavuse tagamiseks paigaldatav trepironija või lifti paigaldamise investeeringud) või näiteks sisekliima parandamise (ventilatsioon, millega ilmtingimata energiamärgis või energiatõhusus ei parane) ja ohutusega (ATS süsteemi paigaldus, radoonieemaldussüsteemi paigaldus) seonduvad investeeringud.“ Justiitsministeerium kaalus seda ettepanekut ning leidis, et see on põhjendatud, võttes arvesse 33 RK 3-2-1-76-05, p 16. 34 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2012/27/EL, 25. oktoober 2012, milles käsitletakse energiatõhusust, muudetakse direktiive 2009/125/EÜ ja 2010/30/EL ning tunnistatakse kehtetuks direktiivid 2004/8/EÜ ja 2006/32/EÜ; EMPs kohaldatav tekst; ELT L 315, 14.11.2012, lk 1–56. Vt ka Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development (BBSR) within the Federal Office for Building and Regional Planning (BBR) (ed.), Tenancy law and energy renovation in European comparison, arvutivõrgus kättesaadav: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/EN/Publications/OnlinePublications/2016/bbsr-online-14-2016- dl.pdf?__blob=publicationFile&v=4. 35 VTK, lk 40. 27 nii üldisi elamumajanduses seatud eesmärke kui ka seda, et nimetatud muudatused võivad paljudel juhtudel olla ka üürnikule kasulikud. Oluline on märkida, et parenduste tõttu üüri tõstmisele tuleb piirang eelnõu § 292 lg 11 teisest lausest, mis sätestab, et kui üürnik ja üürileandja on kokku leppinud, et üürnik tasub terve hoone parendamiseks vajalikud kulud, ei ole üürileandjal õigust samal ajal nende parenduste tõttu üüri tõsta. Selline piirang on ette nähtud, kuna mõlemad sätted võimaldavad hoone parendamiseks vajalikke kulusid üle kanda üürnikule (ühel juhul lepingu sõlmimisel kokkuleppega terve hoone parenduskulude tasumise kohta ning teisel juhul üürileandjapoolse üüri tõstmise teel), kuid välistada tuleks olukord, kus üürnik oleks kohustatud neid kulusid kandma topelt. St kui pooled on näiteks lepingu sõlmimisel kokku leppinud, et üürnik on kohustatud tasuma kulutused, mis tulenevad akende vahetamisest, millega soovitakse tagada hoone parem soojuspidavus, ei või üürileandja hiljem nende tööde tõttu üüri sellele tuginedes enam tõsta. Lõige 4 Kuigi lõikes 3 on sätestatud juhtumid, mille korral saaks pidada üüri tõstmist õigustatuks, ei tähenda see seda, et üürileandjal peaks olema õigus kanda kõik kulud täies ulatuses olemasolevale üürnikule üle, vaid üürileandja peab seda tehes ikkagi lähtuma proportsionaalsuse põhimõttest. Eeltoodu kajastamiseks soovitakse § 301 täiendada lõikega 4, mille kohaselt võib üürileandja üüri tõsta proportsionaalses ulatuses, võttes eelkõige arvesse parenduste ja muudatuste tegemiseks vajalike kulude mõistlikku amortisatsiooniaega. Ei saa õigustatuks pidada, et üürileandjal oleks võimalik kõik kulutused ka siis, kui need on vajalikud objektiivselt mõistlike parenduste tegemiseks, üürnikule üle kanda, kuna lõppkokkuvõttes ei ole üürnik asja omanik, tema huvi ei ole eluruumi väärtuse tõstmine pikemas perspektiivis ning ta ei pruugi kõikidest parendustest alati ka kasu saada. Seega peaks üürileandja arvestama, et kui ta peab vajalikuks kulusid mõistlikus ulatuses siiski üürnikule üle kanda, ei saa see olla ebaproportsionaalne võrreldes ajaga, mille jooksul üürnik eluruumi kasutab. Seega kui üürileandja soovib kulusid üürnikule üle kanda, on ta kohustatud need amortiseerima mõistliku aja peale, ilma et see muudaks tasutava üüri üürniku jaoks liiga koormavaks. Küsimusele, mis ulatuses saab parenduste tegemise eesmärgil üüri tõstmist lugeda põhjendatuks, kehtiv õigus selget vastust ei anna. VÕS-i kommentaarides § 301 kohta antud selgituste kohaselt on üüri tõstmine ülemäära suur, kui tõstmise tagajärjel vastab muutunud üür § 301 lõikes 1 sätestatule ehk kui üürileandja saab üürimisest ebamõistlikku kasu. Kuid siiski ei ole eluruumi üüri tõstmine ülemäärane, kui see põhineb lõikes 3 toodud asjaoludel.36 Kuigi lõikes 3 toodud alustel üüri tõstmise korral on üüri ülemääraseks lugemine välistatud, ei tulene sättest ühtegi piirangut üüri ulatusele. Samas on kommentaarides märgitud, et kui üüri suurendamine on vajalik mõistlike muudatuste ja parenduste tegemiseks, siis tuleks hinnata ka seda, millise perioodi jooksul oleks nende muudatuste tegemine mõistlik. Lisaks on märgitud, et üüri tõstmisel remondikulude suuruse arvessevõtmisel võiks hinnata ka seda, et kui üürileandja võtaks vastavate kulutuste tegemiseks tavalistel tingimustel piisavalt pikaajalise laenu, kui suureks kujuneks laenu tagasimakse. Ehk üüri ülemäärasuse hindamisel võiks sellisel juhul lähtuda näiteks laenu tagasimakse suurusest. Seda ka siis, kui üürileandja laenu tegelikult ei võta või võtab seda oluliselt lühemaks perioodiks või turul olevatest tingimustest 36 VÕS II kommentaar, lk 213. 28 ebasoodsamatel tingimustel.37 Eeltoodust tuleneb, et tegelikult on juba kehtiva regulatsiooni tõlgendamisel lähtutud vajadusest arvesse võtta kulude üürnikule ülekandmise proportsionaalsust, mis nüüd aga sätestatakse sõnaselgelt seaduses. Samas ei ole kõnesoleva sätte eesmärgiks reguleerida seda, mis aja jooksul ja milliseid muudatusi või parendusi üürileandja teha tohib38, vaid seda, milliste tööde puhul ja millises ulatuses saab õigustatuks lugeda üüri tõstmist. Seega isegi kui üürileandja või korteriomanikud on otsustanud lühema perioodi jooksul võtta ette suure maksumusega muudatus- või parendustööd ning seadus seda ka lubaks (ei ole välistatud, et ka üürniku huvides on tööde tegemine võimalikult lühikese aja vältel, et ta saaks kiiremini vabaneda nendest tingitud ebamugavustest), ei peaks praeguse üürniku üürikoormuse tõus sellest lähtuma. Parenduskulude ülekandmisel võib võrdluseks tuua Saksa õiguse, kus olukorras, kus üürileandja on teinud parendusi, mis on viinud energia- või veesäästuni, parandanud elamistingimusi, mis mh on tõstnud ka eluruumi kasutusväärtust, võib ta tõsta üüri vastavatest kuludest kuni 8 % aastas39 ehk sisuliselt saab ta need kulud amortiseerida 10 aastaga. Samas ei soovita eelnõuga ette näha konkreetset määra, milleni tõstmist saaks üüri tõstmist lugeda õigustatuks, kuna see ei haakuks kehtiva regulatsiooni loogikaga, mille kohaselt ei ole üüri algsele suurusele ega selle tõstmise ulatusele mingeid konkreetseid piiranguid seadusega sätestatud. Üüri tõstmise ulatusele piirangute sätestamist VTK ja eelnõu kohta esitatud tagasisides üldiselt ei toetatud, tuues välja, et see peaks jääma turu reguleerida. Samuti tuleb arvestada, et § 301 lg 3 kohaldamisalasse võivad jääda väga erinevad olukorrad ning võimalike muudatuste ja parenduste tegemise ulatus võib olla väga erinev. Samas peaks üldine loogika olema ühesugune, st kogu parendustest või muudatustest tulenev kulu ei peaks jääma praeguse üürniku kanda, vaid see tuleks proportsionaalselt ajatada. Kui kulud kantakse üürnikule üle mõistlikus ning proportsionaalses ulatuses, ei peaks see kehtivat hästi toimivat üürisuhet oluliselt mõjutama. Üürnik, kes aga leiab, et ka proportsionaalses ulatuses tõstetud üür ei ole talle sobilik, saab lepingu etteteatamistähtaega järgides üles öelda (§ 3031). Üüri tõstmise ulatuse arvestus peaks § 299 lg 2 punkti 3 kohaselt sisalduma ka üüri tõstmise teates40, et üürnikul oleks võimalik hinnata selle proportsionaalsust. § 302 lõige 1 Kuna §-st 301 on kaotatud ülemäärase kasu hindamise kriteerium ning säte reguleerib vaid üüri tõstmise juhtumeid, kaotatakse vastav kriteerium ka § 302 lg-st 1. Nii muudetakse § 301 lõiget 1 sätestades, et üürnik võib eluruumi üüri ülemäärase suuruse vaidlustada ja nõuda selle alandamist üüriarvestuse aluse olulise muutumise, eelkõige kulude vähenemise tõttu alates avalduse esitamisest üürikomisjonile või kohtule. Muudatuse kohaselt ei tule üüri alandamise lubatavuse hindamisel enam üürnikul ära näidata, et üürileandja saab üürist ebamõistlikku kasu ning üüri alandamise eeldused tulenevad muudatuse kohaselt vaid §-st 302. Muudetud § 302 lg 1 kohaselt tuleb endiselt üüri 37 VÕS II kommentaar, lk 213. 38 Seda küsimust reguleerib VÕS § 284. 39 Võrdlev-õiguslik analüüs, lk 16. Varasemalt oli piirmääraks 11 %, kuid 01.01.2019 jõustunud muudatuse kohaselt on uueks piirmääraks 8 % (vt BGB § 569 lg 1). 40 VÕS II kommentaar, lk 208. 29 alandamiseks üürilepingu kehtivuse ajal üürnikul tõendada, et oluliselt on muutunud üüri arvestamise alus. VÕS kommentaaride kohaselt on paragrahvist tuleneva kaitse rakendamise vältimatuks eelduseks see, et muutuvad mingid majanduslikud asjaolud (näiteks vähenevad üürileandja kulud või kohustused: laenuintresside alanemine või küttehinna alanemine vms).41 Eeltoodu vastab seega §-s 301 sätestatud majandusliku põhjendatuse kriteeriumile, mis on ette nähtud üüri tõstmise puhuks. § 303 Paragrahvist 303 tuleneb üürniku õigus vaidlustada üüri ülemäärane tõstmine. Kuigi lõige 1 räägib ainult üüri tõstmisest, viidates seega justkui olukordadele, kus üüri üürileandja poolt ühepoolselt tõstetakse, tuleneb sätte pealkirjast, et vastav õigus peaks olema ka juhtudel, kus üür suureneb perioodilise suurenemise kokkuleppe ehk § 300 alusel. Samale seisukohale on asutud ka õiguskirjanduses.42 Kui lähtuda kehtiva õiguse kohaselt antud tõlgendusest, kus üüri perioodilise suurenemise kokkuleppe alla langevad ka sellised juhtumid, kus üürniku jaoks on üüritõusu ulatus etteaimamatu, saab eeltoodut pidada ka põhjendatuks. Samas tähendab eeltoodu, et vaidlustada saaks ka selliseid kokkuleppeid, mille kohaselt on pooled üüri tõusmise ulatuse lepingus väga täpselt kindlaks määranud (nt kokkulepe, et üür tõuseb 5 protsenti aastas või sõltuvalt tarbijahinnaindeksist). Sellisel juhul on üürniku jaoks olnud üüri tõusmine konkreetses ja ettenähtavas ulatuses teada, ta on saanud piisavalt võimalikke riske hinnata ning ta on sellega nõustunud. Ka Saksa ja Šveitsi õiguses, mis on olnud Eesti üüriregulatsiooni eeskujuks, on selliste kokkulepete puhul üürniku vaidlustamisõigus välistatud. Eelnõu koostamisel jõuti järeldusele, et sellised kokkulepped ei peaks vaidlustamisele alluma, ning seetõttu on muudatuste kaudu soovitud selgemini eristada üüri perioodilise tõusmise ja üüri tõstmise kokkuleppeid (vt § 299 ja 300 selgitusi). Seda eristust tuleks arvesse võtta ka § 303 juures, mis lõike 1 kohaselt sätestab üüri vaidlustamise õiguse üüri tõstmise puhuks, ja seda olenemata sellest, kas üürileandja on üüri tõstnud ühepoolselt seaduse (tähtajatute üürilepingute puhul) või poolte kokkuleppe alusel (tähtajaliste lepingute puhul). Tähtajaliste lepingute puhul ei tekiks üürnikul vaidlustamisõigust siiski juhul, kui pooled on sisuliselt kokku leppinud üüri perioodilises tõusmises, kuid üüri tõstmise hetk on seotud üürileandja vastava avaldusega (vt § 300 lg 2 selgitusi). Kuna eelnõu muudatuste kohaselt kitsendatud tähenduses üüri perioodilise tõusmise kokkuleppe alusel tõusnud üüri vaidlustada ei saa, ning sõnast „suurenemine“ üüri tõusu kontekstis on eelnõus loobutud, kustutatakse eelnõu pealkirjast vastav viide. Lisaks üüri tõstmise vaidlustamisele lõikes 1 sätestab § 303 lg 2, et isegi kui üürilepinguga on kokku lepitud, et üürileandja võib ühepoolselt muuta lepingutingimusi, mis ei puuduta üüri 41 VÕS II kommentaar, lk 215; 42 VÕS II kommentaar, lk 216. P. Kalamees, M. Käerdi, S. Kärson, K. Sein. Lepinguõigus, Tallinn, Juura, 2017, lk 178-179. 30 suurust, võib üürnik siiski vaidlustada ka tema kahjuks üürileandja poolt ühepoolselt tehtud muudatuse, eelkõige oma seni üürnikule pakutavate teenuste vähendamise või üürnikule uute kõrvalkulude panemise. See põhimõte jääks endiselt kehtima ning seda ka juhul, kui pooled on vastavas üürileandja õiguses kokku leppinud § 299 lg 5 kohaselt tähtajalise lepingu raames. Kuna sisuliselt on üürileandja poolt üürnikule näiteks uute kõrvalkulude panemine võrdsustatav üüri tõstmisega, tuleks ka sellisel juhul hinnata, kas muudatus on majanduslikult põhjendatav, ehk toodud näite puhul, kas vastavad kõrvalkulud on hiljem reaalselt lisandunud. § 3031 Sarnaselt üürileandja õigusega muutuvatele oludele kehtiva lepingu raames reageerida, olgu selleks siis turusituatsiooni muutus või parenduste tegemise vajadus, soovitakse eelnõuga anda eluruumi üürnikule õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui talle ei ole uus, üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür, olenemata sellest, kas tähtajalise või tähtajatu lepingu raames, subjektiivselt vastuvõetav. Selleks täiendatakse võlaõigusseadust §-ga 3031, kus nähakse ette vastav erakorralise ülesütlemise alus. Antud valiku kasuks otsustati eelnõu koostamise käigus, kuna erinevalt üüri perioodilise tõusmise kokkulepetest, kus üüri tõusmine toimub poolte kokkuleppel ning on üürnikule piisavalt ettenähtav, ei pruugi üürilepingu ühepoolse tõstmise korral üüri tõstmise alused ega ulatus olla üürniku jaoks nii hästi prognoositavad. Seega ei ole välistatud, et üürniku majanduslik seis ei pruugi võimaldada tõstetud üüri tasuda ning tema jaoks võiks sobivaks lahenduseks olla hoopis oma võimalustele vastava uue eluruumi leidmine. Seega soovitakse vältida olukorda, kus üürnik satuks ettenägematu või ootamatu üüritõusu tõttu makseviivitusse. Ka üürileandja huvides ei oleks lepingu jätkamine makseraskustes üürnikuga, mis võiks lõpuks lõppeda niikuinii üürileandja poolt lepingu erakorralise ülesütlemisega, vaid eelistatud lahenduseks on, et leping lõpetatakse ning üürileandja saab otsida uue üürniku, kelle jaoks on ka uus, tõstetud üür jõukohane. Eelkõige omab säte mõju tähtajaliste lepingute puhul, mida üürnikul ei oleks võimalik ilma mõjuva põhjuseta üles öelda. Kuigi tähtajatu leping on pooltel igal juhul võimalik korraliselt üles öelda kolmekuulise etteteatamistähtajaga, oleks sellise eriõiguse mõjuks see, et üürnikul säiliks kuni lepingu lõppemiseni õigus üüri tasuda kehtivas suuruses. Erakorralise ülesütlemise õigus on kehtivas regulatsioonis üürnikule antud ka VÕS § 284 lõike 3 kohaselt üüritõusu tingivate oluliste muudatuste ja parenduste tegemise korral. VÕS §-dest 299 ja 301 tuleneb aga üürileandja õigus üüri tõsta ka muudel juhtudel kui ainult parendustest ja muudatustest tulenevalt. Muudatusega soovitakse erakorralise ülesütlemise õigus anda kõikideks nendeks juhtudeks, kus üürileandja saab üüri ühepoolselt tõsta, nt ka olukorraks, kus turuüür on tõusnud. Samas ei soovita ülesütlemisõigust § 284 lõikes 3 üüritõusu tõttu kaotada, kuna erinevalt §-st 3031 kehtib see ka muude kui eluruumi üürilepingute puhul. Samuti on ülesütlemise tagajärjed eeltoodud sätetes erinevad. Nii on § 3031 tagajärjeks see, et üürileandja saab kuni lepingu lõppemiseni nõuda vaid kehtivat üüri, §-st 284 tuleneb aga üürileandja jaoks keeld töödega enne lepingu lõppemist alustada. 31 Erinevuseks eeltoodud sätete puhul on ka see, et § 284 lg 3 alusel tekib üürnikul ülesütlemisõigus siis, kui üürileandja teavitab § 284 lõike 2 kohaselt, et kavatseb planeeritavate paranduste tõttu üüri tõsta. Paragrahv 3031 annab aga eluruumi üürnikule täiendava võimaluse leping üles öelda üüri tõstmise teate saamisel. Seda saab lugeda põhjendatuks, kuna VÕS § 284 lg 2 kohaselt peab üürileandja parenduste ja muudatuste tegemisest teatama üürnikule vähemalt kaks kuud enne. See tähendab, et üürileandja võib parendustest ja muudatustest üürnikule ette teatada ka pikemalt, näiteks üks aasta ette. Seega võib lugeda põhjendatuks, et üürnik saaks kuni üüri tõstmiseni eluruumis edasi elada. Lisaks teavitab üürileandja VÕS § 284 lg 2 alusel üürnikku parendustest ja muudatustest tuleneda võivast üüritõusust. See ei pruugi aga tähenda, et üürileandja tõstab üüri tingimata täpselt samas ulatuses või et üürileandja reaalselt üldse üüri tõstab. Seega võiks üürniku jaoks reaalse üüritõusu puhuks olla ette nähtud täiendav ülesütlemisõigus. Muudatuse kohaselt on üürnikul õigus leping § 3031 alusel üles öelda 30 päeva jooksul alates hetkest, kui üürileandja on üürnikku § 299 lõike 2 kohaselt teavitanud üüri tõstmisest. Lisaks on sätestatud etteteatamistähtaeg 30 päeva. Eelnõuga otsustati konkreetse etteteatamistähtaja sätestamise kasuks tagamaks, et mõlemal poolel oleks mõistlik aeg ülesütlemisest tulenevate vajalike ümberkorralduste tegemiseks, st et üürnikul oleks piisavalt aega uue elukoha otsimiseks ning üürileandja jaoks ei veniks etteteatamistähtaeg liiga pikaks, kuid oleks samas mõistliku pikkusega, võimaldamaks tal leida uue üürniku. Eeltoodud tähtajad on ühtlustatud ka § 284 lg-s 3 toodud tähtaegadega. § 308 Eelnõuga tehakse ettepanek täpsustada teatud küsimustes VÕS §-s 308 sätestatud tagatisraha regulatsiooni. Kehtiva § 308 kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses (VÕS § 308 lg 1 esimene lause). Üürileandja kohustub tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga ning kogutud intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2). Eelnõu koostamisele eelnenud üüriõiguse VTK-s analüüsiti mitmeid tagatisrahaga seotud probleeme. Esimene neist puudutas tagatisraha suuruse piisavust olukorras, kus seaduses sätestatud eluruumi tagatisraha ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamisega seoses, nt kui eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad, samas ruumi sisustus on siiski väärt sama palju kui kõrgema üüriga piirkondades. VTK kohta saabunud tagasiside selles küsimuses oli vastuoluline. Leidus nii selliseid arvamusi, milles peeti kehtivas õiguses sätestatud kolme kuu reeglit optimaalseks ja seega muutmist mitte vajavaks. Teisalt avaldati ka arvamust, et tagatisrahale seaduses sätestatud ülempiir tuleks täielikult kaotada või siis tõsta 12 kuu üürini. Täiendava ettepanekuna pakuti välja võimalus siduda n-ö alternatiivne määr, mis aitaks lahendada väikeasulates asuvate madala üüriga 32 üüripindade probleemi, keskmise palgaga. Eelnõu koostamisel ei peetud võimalikuks üleüldist loobumist tagatisraha ülemmäärast ega ka selle märkimisväärset tõstmist kõikvõimalike üürilepingute korral, sest selle tulemusel tekiks sisuliselt täiendav takistus üürnike üüriturule pääsemisele, mistõttu ei aitaks see kaasa muudatuste peamisele eesmärgile elavdada üüriturgu. Samuti erineks Eesti regulatsioon sellisel juhul enamikust teistest riikidest, mille vastavaid reegleid VTK koostamise käigus analüüsiti.43 Kuigi tegemist on vaieldava küsimusega, on eelnõu koostamisel siiski vähemalt kaalumiseks välja pakutud alternatiivse tagatisraha määra võimalus. Teine küsimus käsitles tagatisraha eraldi kontol hoiustamise kohustust, kuna selle kohta on tehtud etteheiteid, mille kohaselt olevat tegemist üürileandjale liiga koormava regulatsiooniga, mis tuleks kaotada. Samas tuleb meeles pidada, et selline nõue on kehtivas seaduses sätestatud eelkõige selleks, et vältida tagatisraha kasutamist üürileandja poolt enne nõude tekkimist ning garanteerimaks, et vastav rahasumma vajalikul hetkel alles oleks.44 Lisaks on eraldi hoiustamise eesmärgiks tagada tagatisrahalt arvestatava intressi eristamine. VTK-s asuti seisukohale, et see nõue on sisuliselt põhjendatud ega ole ilmselt ka üürileandja jaoks praktikas tegelikult liiga suur kohustus. VTK tagasiside oli ka selles küsimuses vastuoluline, st tagatisraha üürileandja varast eraldi hoiustamisele oli nii pooldajaid kui ka vastaseid. Eelnõu koostamisel on otsustatud selles küsimuses kehtivat õigust mitte muuta samadel põhjustel, mida VTK-s juba käsitleti ja ka seoses järgmise punktiga, mis puudutab vajadust tagatisraha üürileandja varast eristada. Kolmas küsimus puudutas tagatisrahast olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse pankroti- või täitemenetlus. Kuivõrd kehtivas VÕS §-s 308 puudub VÕS § 626 lõikega 345 sarnane säte, kuulub üürileandja pankroti korral tagatisraha üürileandja pankrotivara hulka. Arvestades, et olemuslikult on tegemist üürileandjale sihtotstarbeliselt makstud summaga, millel on üksnes tagatise funktsioon, avaldati VTK tagasisidena kahtlust, kas see peaks ikka üürileandja pankroti korral üürileandja vara hulka kuuluma. VTK kohta saabunud tagasisides toetas valdav enamik vastanutest ideed eristada tagatisraha selgelt üürileandja varast üürileandja suhtes läbiviidava pankroti- või täitemenetluse korral. Seetõttu pakutakse eelnõukohases § 308 lõikes 4 selline lahendus välja. Lõige 1 Nagu eespool selgitatud, osutus küsimus sellest, kas kehtiv tagatisraha ülempiiri regulatsioon vajaks muutmist või täiendamist, VTK kooskõlastamisel vaieldavaks. Eelnõu koostamisel leiti, et tagatisraha lubatava ülempiiri üldine tõstmine ei oleks põhjendatud. Liialt suur tagatisraha ei tohi takistada üürnikul üüriturule siseneda ning peab arvesse võtma „keskmise üürniku“ 43 Vt selle kohta täpsemalt VTK lk 26–28. 44 VÕS komm II, lk 228. 45 VÕS § 626 lg 3 sätestab, et nõuded ja vallasasjad, mille käsundisaaja omandab käsundi täitmisel oma nimel, kuid käsundiandja arvel, samuti käsundiandja poolt käsundisaajale käsundi täitmiseks üleantud nõuded ja vallasasjad ei kuulu käsundisaaja pankrotivarasse ja neile ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses käsundisaaja vastu. 33 maksevõimet. Praktikas on kolme kuu üüri ulatuses tagatisraha tasumine üürnikele reeglina juba üpriski koormav, võttes arvesse ka asjaolu, et üürilepingu sõlmimisel kohustatakse tihti üürnikku tasuma lisaks ka muid tasusid (nt ettemaksu, maakleritasu jms). Kehtiv regulatsioon on sellise tõrke vältimiseks näinud ette üürnikule võimaluse tagatisraha tasuda mitmes osas (VÕS § 308 lg 1 teine lause). Teatud ulatuses reguleeriks sobiliku tagatisraha määra turg ise, kuid olukorras, kus nõudlus üürieluruumide järele on märkimisväärselt suurem pakkumisest, võiks ilma igasuguse ülempiirita muutuda tagatisraha nõue üürniku jaoks takistuseks sobiva üüripinna leidmisel. Seetõttu on lõikes 1 pakutud välja üksnes lahendus olukordade jaoks, kus üüritav eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad ja kehtiv tagatisraha ülemmäär (kolme kuu üür) ei taga seega piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamisega seoses. Selleks on eelnõus nähtud ette alternatiivne tagatisraha määr, mille kõrval jääb endiselt muutmata kujul kehtima senine kolme kuu üüri reegel. Üürileandjal oleks õigus nõuda tagatisraha kas kolme kuu üüri ulatuses või alternatiivses määras, sõltuvalt sellest, kumb on suurem. Sellise alternatiivse määrana pakutakse eelnõus välja lepingu sõlmimisele eelnenud kalendriaasta Eesti keskmine brutopalk, mille ametliku statistika avaldab Statistikaamet.46 Selle lahenduse eelis on, et alternatiivne tagatisraha ülempiir on seotud objektiivse näitajaga, mis on ajas muutuv, see tähendab, et seaduses ei sätestata fikseeritud määra, mis võib aja möödudes muutuda ebasobilikuks. Samuti on oluline, et see katab kogu Eestit ega ole seetõttu seotud ühe konkreetse piirkonna eripäradega (erinevalt konkreetse piirkonna üüritasemest). Et loodav ülempiir ei oleks liiga kõikuv ja et pooltel oleks võimalik ka lepingu sõlmimisele eelnevate läbirääkimiste käigus tugineda ühesele määrale, mis ei muutuks väga lühikese aja jooksul, on eelnõus pakutud välja siduda ülempiir lepingu sõlmimisele eelneva kalendriaasta keskmise brutopalgaga. Eelnõu koostamise ajal 2018. aastal oli sellele eelnenud ehk 2017. aasta keskmine brutokuupalk 1221 eurot, 2019. aastal oli eelmise ehk 2018. aasta keskmine brutokuupalk 1310 eurot. Lõige 11 Eelnõuga tehakse ettepanek täiendada §-i 308 uue lõikega 11, mis reguleerib tagatisraha taastamist üürniku poolt. Säte kohaldub olukorras, kus üürnik on üürileandjale vastavalt nendevahelisele kokkuleppele tagatisraha maksnud, kuid üürileandja on pidanud seda üürniku vastu tekkinud nõude rahuldamiseks kasutama ja seetõttu ei ole üürileandja võimalikud nõuded üürniku vastu enam eluruumi üürilepingus esialgu ettenähtud ulatuses tagatud. Üürileandja vaatevinklist on tagatisraha taastamise soov igati mõistetav, eriti kui tegemist on pikemaajalise lepinguga, mille jooksul võib tagatisraha kasutamise vajadus esineda lepingu kehtivusajal korduvalt. Samuti, kui üürileandjal on juba olnud põhjust tagatisraha kasutada, näiteks üürniku võlgnevuse tõttu, siis üürniku varasemat maksekäitumist silmas pidades võib üürileandja teatud 46 Asjakohane teave on arvutivõrgus kättesaadav: https://www.stat.ee/stat-keskmine-brutokuupalk. 34 määral kaotada usalduse üürniku vastu ja seda enam on mõistetav, et üürileandja soovib tagatisraha taastamist. Ka kehtiv § 308 ei välista üürileandja nõuet üürniku vastu tagatisraha taastada, sama seisukohta on väljendatud näiteks „Lepinguõiguse õpikus“47. Samuti toetavad seda järeldust Saksmaa tsiviilseadustiku BGB § 551 kohta õiguskirjanduses esitatud tõlgendused48, mida tasub arvestada, sest BGB § 551 on VÕS §-ga 308 väga sarnane ja seda on VÕS-i kommentaarides nimetatud § 308 eeskujuna49. Eelnõuga soovitakse see põhimõte õigusselguse huvides eraldi välja tuua. See on oluline ka eelnõuga kavandatava § 316 muudatusega seoses, mis annab üürileandjale õiguse leping mh tagatisrahaga tasumisega viivitamise tõttu üles öelda. Eelnõu kohaselt on tegemist üürileandja nõudeõigusega üürniku vastu, et tagatisraha esialgu kokkulepitud suuruses taastada. Tagatisraha taastamisele kohaldub samasugune regulatsioon nagu tagatisraha esialgsele maksmisele, sest ka tagatisraha taastamisel võib kogu summa ühe korraga maksmine olla üürnikule liiga koormav ja seega esineb tagatisraha taastamise juures samasugune üürniku kaitsevajadus nagu tagatisraha esialgsel maksmisel (veelgi enam, kui tagatisraha on kasutatud üürniku makseviivituse tõttu). Eelnõu kohaselt ei pea üürnik seda tegema ühe korraga, vaid võib seda teha kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast seda, kui üürileandja esitab nõude tagatisraha taastamiseks. Lõige 4 Lõikes 4 sätestatakse, et tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu. Muudatuse eesmärk on vältida üürileandja maksejõuetuse või tema suhtes läbiviidava täitemenetluse korral sissenõude pööramist üürniku poolt tasutud tagatisrahale. Lõike 4 eeskuju on VÕS § 626 lõikes 3 sätestatu, milles on ette nähtud vastav reegel käsunduslepingu korral. Nimelt on VÕS § 626 lõikes 3 sätestatud, et nõuded ja vallasasjad, mille käsundisaaja omandab käsundi täitmisel oma nimel, kuid käsundiandja arvel, samuti käsundiandja poolt käsundisaajale käsundi täitmiseks üleantud nõuded ja vallasasjad ei kuulu käsundisaaja pankrotivarasse ja neile ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses käsundisaaja vastu. Kõnealuse muudatuse tulemusel ei kuulu tagatisraha ja sellelt teenitud intress võlgniku (kõnealusel juhul üürileandja) vara hulka, mis pankrotiseaduse (edaspidi PankrS) § 108 kohaselt muutub pankrotivaraks, mida kasutatakse sihtvarana võlausaldajate nõuete rahuldamiseks ja pankrotimenetluse läbiviimiseks. PankrS § 123 alusel ei kuulu pankrotivara hulka esemed, mis kuuluvad kolmandale isikule. Kui kolmandal isikul on nõue talle kuuluva eseme väljaandmiseks, peab haldur eseme tagastama (vara välistamine). Vara välistamist 47 P. Kalamees, M. Käerdi, S. Kärson, K. Sein. Lepinguõigus, Tallinn, Juura, 2017, lk 200. 48 BeckOK BGB/Wiederhold BGB § 551 Rn. 32; Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 551 Rn. 91–97. 49 VÕS komm II, lk 227. 35 nõudev isik ei ole välistamisnõude suhtes pankrotivõlausaldajaks. Seega oleks üürnikul õigus nõuda pärast üürilepingu lõppemist tagatisraha välistamist ja ta ei peaks osalema panrotimenetluses tavapärase võlausaldajana. Täitemenetluses võib kolmas isik (kõnesoleval juhul üürnik) esitada täitemenetluse seadustiku (edaspidi TMS) § 77 alusel aresti alt välistamise avalduse või TMS § 222 alusel hagi vara arestist vabastamiseks ja sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks. Oluline on märkida, et VÕS § 308 lõikes 3 sätestatud üldine reegel, mille kohaselt võib üürnik tagatisraha tagastamist nõuda siis, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu, kehtib endiselt edasi. Seega nimetatud õigused saaksid üürnikul olla üksnes siis, kui tal oleks õigus saada tagatisraha tagasi VÕS § 308 lõike 3 alusel. VÕS § 626 lõike 3 kohta, mis oli kõnealuse muudatusettepaneku eeskuju, on kommenteeritud väljaandes selgitatud, et käsundisaaja peab käsundiandja liigitunnusega asju eraldatult hoidma, samuti raha eraldi kontol ja väärtpabereid EVK esindajakontol.50 See on ka üks põhjustest, miks eelnõu koostamisel ei soovitud tagatisraha eraldi hoiustamise nõudest loobuda. Lõige 5 Eelnõuga tehakse ettepanek täiendada §-i 308 uue lõikega 5, mille eesmärk on tuua üheselt välja, et lisaks tagatisrahale on pooltel võimalik leppida kokku ka teistes võimalikes tagatistes. See on ka kehtiva õiguse kohaselt nii – tagatisraha on vaid üks võimalik tagatisevorm.51 Näiteks ei ole välistatud, et pooled lepivad kokku, et tagatisraha asemel kasutatakse hoopis käendust, garantiid vms. Eelnõuga loodava lõikega 5 soovitakse see lihtsalt õigusselguse huvides üheselt välja tuua. Nagu tagatisrahas kokkuleppimine, eeldab ka mõnes muus samaväärses tagatises kokkuleppimine poolte kokkulepet, see tähendab mh, et kui pooled on nt juba leppinud kokku tagatisraha tasumises, siis ei saa üürnik ühepoolselt ilma üürileandja nõusolekuta seda mõne tema hinnangul samaväärse tagatisega asendada. Samamoodi on see reguleeritud VÕS § 98 lõikes 1, millele kõnealune säte viitab. Nimelt on VÕS § 98 lõikes 1 sätestatud, et kui isik peab oma kohustuse täitmiseks andma tagatise, ilma et tagatis oleks täpselt määratletud, võib tagatise andja valida tagatise liigi.52 Samuti tuuakse viitega § 98 lõikele 2 välja, et juhul kui tagatisraha asemel on valitud mingi muu tagatis ja see muutub mingil võlausaldajast mittesõltuval põhjusel ebapiisavaks, siis peab võlgnik tagatist täiendama või selle asendama. § 316 50 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2009, lk 22. 51 See tuleb mh välja VÕS-i kommentaaridest tagatisraha regulatsiooni kohta, vt VÕS komm II, lk 227. 52 Selline tõlgendus on VÕS §-le 98 antud ka VÕS-i kommentaarides, vt P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, K. Sein. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura 2016 (edaspidi VÕS komm I), lk 462–463. 36 Lõige 1 Eesmärgiga tagada üürileandja tõhusam õiguskaitse maksega viivitava üürniku suhtes, vähendatakse § 316 lõike 1 punktides 1–3 sätestatud erakorralise ülesütlemise õiguse tekkimise aluseks oleva viivituse aega ning võlgnevuse suurust. Ülesütlemist õigustava võlgnevuse perioodi lühendamist ning võlgnevuse vähendamist toetati enamasti ka VTK-le antud tagasisides. Sellist muudatust saab lugeda põhjendatuks ka võrdluses teiste riikidega. Kehtiva regulatsiooni kohaselt annab üürileandjale erakorralise ülesütlemise õiguse üürniku poolt kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval üüri, kõrvalkulude või nende olulise osaga viivitamine või kolme kuu üüri või kõrvalkuludele vastav võlgnevus. Paragrahvi 316 lõike 1 punktides 1–3 tehakse muudatused, mille kohaselt annab üürileandjale ülesütlemisõiguse kahel maksetähtpäeval aset leidnud kõrvalkulude, üüri või nende olulise osaga viivitamine ning kahe kuu üüri või kõrvalkuludele vastav võlgnevus. Eeltoodut peeti eelnõu väljatöötamisel poolte huvide tasakaalu kõige paremini tagavaks lahenduseks, mida toetasid ka mitmed tagasiside esitanud. VTK kohta esitatud tagasisides esitati ka ettepanekuid, mille kohaselt võiks üürileandjal tekkida ülesütlemisõigus veel lühema viivituse või väiksema võlgnevus korral, kui eelnõus pakutud. Samuti tehti ettepanek siduda erakorralise ülesütlemise õigus üürniku poolt tasutud tagatisraha suurusega. Kuigi konkreetse võlgnevuse suuruse või aja sätestamine erakorralise ülesütlemise alusena on suuresti hinnanguline, lähtuti eelnõu koostamisel põhimõttest, mille kohaselt saab erakorralise ülesütlemise õigus tekkida vaid tõeliselt oluliste rikkumiste puhul ning oluline on säilitada piisav kaitse üürnikule, kellele sätte rakendamine võib tähendada elukoha kaotust. Seega ei saa toetada lepingu erakorralise ülesütlemise õiguse andmist ebaproportsionaalselt väikse võlgnevuse korral. Samadel põhjusel ei toetatud ka ettepanekut seada ülesütlemisõiguse tekkimine sõltuvusse tasutud tagatisraha suurusest. Lisaks võiks viidatud lahendus viia põhjendamatult üürnike ebavõrdse kohtlemiseni ning takistada üürnike sisenemist üüriturule. Samuti tuleb arvestada, et tagatisraha maksmine ei ole kohustuslik, vaid sõltub poolte omavahelisest kokkuleppest. Igal juhul ei peetud sobivaks lahenduseks, et tagatisraha kokkuleppe puudumisel jääks üürnik olukorda, kus juba ka ühekordne makseviivitus võiks tähendada üürilepingu lõppemist. Eelnõu koostamisel kaaluti, kas eeltoodud muudatus tuleks teha vaid seoses eluruumi üürilepinguga või hõlmata ka muud üürilepingud. Pigem asuti seisukohale, et erisuse tegemine sellisel viisil ei ole põhjendatud ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Ei saa asuda seisukohale, et muude üürilepingute puhul oleks seadusjärgse regulatsiooni kohaldamisel üürniku suurem kaitse põhjendatud. Samas säilib muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppega seaduses sätestatust kõrvale kalduda. Kuigi muudatustega pannakse üürileandjatele täiendav teavitamis- ja hoiatamiskohustus, saab seda lugeda asjakohaseks ka nt äriruumide lepingute puhul, võimaldamaks üürnikul efektiivselt planeerida oma majandustegevust. Seega otsustati ka siin ühtse regulatsiooni kasuks. Samas, nagu öeldud, on mitteeluruumide puhul tegemist dispositiivse sättega ja ka siin säilib poolte võimalus teisiti kokku leppida. 37 Lõike 1 punktide 1 ja 3 muudatused on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kuna hoone korrashoiu- ja parenduskulud võivad moodustada sama olulise summa kui kõrvalkulud, peeti põhjendatuks anda üürileandjale õigus üürileping ka nende kuludega viivitamise korral erakorraliselt üles öelda. Kuigi hoone korrashoiu- ja parendamiskulud võivad samas moodustada teatud juhtudel ka võrdlemisi marginaalse osa üürniku kohustustest, ei tahetud luua erisust võrreldes kõrvalkuludega, kus võib juba kehtiva regulatsiooni kohaselt tekkida sama küsimus. Riigikohus on küll öelnud, et VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel on põhjus ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja kohus ei pea erinevalt lõikes 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid, kuid samas on Riigikohus ka viidanud, et huvitatud isikule jääb siiski võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Seega jääks olukorras, kus õiguskaitsevahendi kasutamine oleks ebaproportsionaalne võrreldes rikkumise raskusega, üürnikule endiselt võimalus tugineda hea usu põhimõttele53. Lisaks, võttes arvesse, et üürileandja õiguste kaitseks on üheks olulisemaks ning tõhusamaks vahendiks üürniku poolt tasutud tagatisraha, täiendatakse § 316 lõike 1 punkti 2 erakorralise ülesütlemise alusega, mille kohaselt tekib üürileandjal üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus ka siis, kui üürniku poolt võlgnetav tagatisraha ületab kahe kuu üüri suuruse summa. See tähendab, et eeltoodud suuruses tagatisraha võlgnevust saab lugeda niivõrd oluliseks rikkumiseks, et see õigustab üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Lõike 1 punktis 1 vastavat muudatust ei tehta, kuna tagatisraha tasumise kohustus ei ole iseenesest kestva iseloomuga. Kuigi tagatisraha tasumisega viivitamise tõttu üürilepingu ülesütlemine ei pruugi kehtiva õiguse kohaselt olla välistatud VÕS § 313 lõike 1 ehk üldisel alusel, soovitakse eelnõuga see õigus sõnaselgelt sätestada. Siiski ei omaks see ka ainult täpsustavat iseloomu, vaid nagu juba öeldud, ei pea VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel (§-d 314–319) kohus erinevalt lõikes 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid.54 Samuti oleks muudatuse mõjuks see, et tõendamise koormus muutuks, kuna § 313 lõikes 2 viidatud juhtudel on põhjus eelduslikult mõjuv ning vastupidine jääb huvitatud isiku tõendada.55 Sarnaselt tagatisraha esmakordse tasumisega lepingu sõlmimisel langeb sätte kohaldamisalasse ka olukord, kus üürileandja on lepingu kestuse ajal tagatisraha arvelt rahuldanud nõudeid üürniku vastu ning üürileandja esitab nõude tagatisraha taastamise kohta. Üürileandja nõudeõigus tagatisraha taastamise suhtes on selguse mõttes sätestatud ka eelnõu § 308 lõikes 11. Vt selle kohta täpsemalt 308 lõikes 11 selgitusi. Ülesütlemise alus otsustati siduda üüri suurusega tulenevalt §-st 308, mis sätestab eluruumi üürilepingu puhul tagatisraha ülempiiri reeglina lähtuvalt üüri suurusest. Tagatisraha suuruse 53 RKTKo 3-2-1-4-05; RKTKo 3-2-1-24-05. 54 VÕS komm II, lk 239. 55 RKTKo 3-2-1-24-05. 38 kindlaksmääramisel saab lugeda üürist lähtumist ilmselt praktikas kõige levinumaks lahenduseks. Kuigi eelnõu §-s 308 lõikes 1 on alternatiivina välja pakutud tagatisraha ülemmäära suuruse sidumine ühe keskmise brutokuupalgaga, on otsustatud § 316 alusel ülesütlemisõiguse andmisel lähtuda siiski vaid üüri suurusest. Esiteks on alternatiivne määr mõeldud eelkõige erandlikeks juhtudeks, kus üüriga seotud ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamisega seoses. See aga tähendab, et kui pooled on otsustanud tagatisraha siduda brutokuupalgaga, siis on see kõrgem kui üür ja seega oleksid üürileandja õigused üürilepingu ülesütlemiseks § 316 lg 1 p 2 alusel igal juhul kaitstud. Näib põhjendatud anda üürileandjale õigus leping üles öelda samas suuruses tagatisraha tasumisega viivitamise korral, kui suure üüri tasumisega viivitamise korral on see õigus. Lõige 2 VÕS § 316 lg 2 esimene lause tunnistatakse kehtetuks, kuna see läheks vastuollu täiendava tähtaja andmise kohustuse eesmärgiga, mis eelnõuga sätestatakse sõnaselgelt lõikes 3. Nimelt kehtib täiendava tähtaja andmise kohustuse puhul põhimõte, et võlausaldaja on kohustatud võlgnikupoolset sooritust aktsepteerima vaid kuni täiendava tähtaja möödumiseni ning pärast seda on üürileandjal võimalik keelduda soorituse vastuvõtmisest ning leping lõpetada. VÕS § 316 lg 2 teist lauset saab pidada erisätteks VÕS § 107 suhtes, mis võimaldab üürnikul heastada oluliselt lihtsamatel eeldustel, st igal juhul, kui üürnik on kohustuse täitnud enne ülesütlemist. VÕS § 107 kohaselt, kui võlgnik on teatanud heastamisest ja on täidetud antud sätte lõikes 1 nimetatud tingimused, peab võlausaldaja hüvitamist lubama heastamise ajal, st ta ei tohiks heastamise ajal kasutada õiguskaitsevahendina ülesütlemist. Küsimust, kas heastamise võimalus peaks säilima ka pärast täiendava tähtaja andmist (mida võimaldab kehtiva § 316 lg 2 esimene lause), on analüüsinud ka Riigikohus ning leidnud, et kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmise ja heastamise eesmärgid paljuski kattuvad, kuna mõlema instituudi eesmärgiks on säilitada õigussuhe pärast ühe poole lepingurikkumist, kusjuures erinev on tahteavaldust tegev pool. Seetõttu on Riigikohus leidnud, et täiendava tähtaja andmist ja heastamist tuleb käsitada kui üksteist olemuslikult välistavaid õiguskaitsevahendeid.56 See tähendab, et olukorras, kus võlausaldaja on andnud võlgnikule täiendava tähtaja, on võlgniku poolt heastamine välistatud. Juhul kui täiendava tähtaja andmine ning selle järgimata jätmise korral ülesütlemise avaldus sisalduvad juba ühes avalduses, kattuvad täiendava tähtaja möödumise ja ülesütlemise hetk ning sellisel juhul ei olegi võimalik, et üürnikul oleks võimalik kohustus täita pärast täiendava tähtaja andmist ja enne ülesütlemist. Kui aga üürileandja teeb need kahe eri avaldusena, on see võimalik ja seda olukorda soovitakse lõike 1 kehtetuks tunnistamisega vältida. Paragrahvi 316 lõike 2 teises lauses toodud põhimõte, mille kohaselt on ülesütlemine tühine, kui üürnikul on õigus oma võlgnevus tasaarvestada ja ta teeb seda viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist, soovitakse erinevalt esimesest lausest säilitada. Sätte eesmärgiks 56 RKTKo 2-15-3695, p 18. 39 on leping säilitada olukorras, kus rikkumine on lihtsasti kõrvaldatav, ning seeläbi vältida lepingu lõppemist. Samasugune põhimõte on sätestatud ka võlaõigusseaduse üldosas §-s 193, mille kohaselt on taganemine olulise lepingurikkumise tõttu tühine, kui lepingupool, kelle suhtes lepingust taganeda sooviti, võib kohustuse lõpetada tasaarvestusega ja teatab tasaarvestusest viivitamata pärast teise lepingupoole poolt lepingust taganemisest teatamist. Kuigi § 193 räägib taganemisest, on sätte kohaldatavust analoogia korras ka erakorralise ülesütlemise puhul jaatatud.57 Seega on antud säte pigem kohaldatav ka kestvuslepingute puhul, kuid §-s 316 on selline võimalus sõnaselgelt ette nähtud. Kuna eelnõuga soovitati igal juhul see põhimõte üürilepingu puhul säilitada, otsustati § 316 lg 2 teine lause säilitada, vältimaks tõlgendust, et seadusandja on soovinud üürilepingu puhul sellise võimaluse välistada. Lisaks soovitakse eelnõuga täpsustada sätte sõnastust selles, milliseid nõudeid võib üürnik tasaarvestada. Kehtiva § 316 lõike 2 teine lause ütleb, et ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada, ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. VÕS § 197 lg 1 kohaselt on tasaarvestuseks oluline see, et tasaarvestuse pooltel on kohustus maksta teineteisele rahasumma ning tasaarvestaval poolel on õigus täita oma kohustus ja nõuda teiselt poolelt selle kohustuse täitmist. Võib küsida, kas seadusandja on mingil kindlal põhjusel § 316 lg 2 teise lause puhul soovinud muud nõuded peale üürinõude välistada, kuid mõistlikku põhjendust sellele ei tundu olevat. Pigem ei saa lugeda põhjendatuks üürniku panemist halvemasse olukorda võrreldes teiste lepinguliste suhetega, kus ei ole piiratud, millise nõude võiks võlgnik tasaarvestada. Lähtudes sätte eesmärgist leping säilitada, kui rikkumise saab lihtsasti kõrvaldada, ei nähtu põhjust, miks üürnik ei võiks võlgnevust likvideerida näiteks ka kõrvalkulude või eelnõuga ettenähtud hoone korrashoiu- ja parendamiskulude või tagatisraha tasumise nõudeid tasaarvestades. Eeltoodust tulenevalt ei viidata enam sättes vaid üürinõudele, vaid üldisemalt § 316 kohaldamisalasse jäävatele nõuetele. Lõige 3 Paragrahvi 316 täiendatakse lõikega 3, mille kohaselt saab üürileandja lõikes 1 toodud alustel lepingu üles öelda vaid juhul, kui ta on edutult andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja ning hoiatanud üürnikku, et juhul kui võlgnevust täiendava tähtaja jooksul ei tasuta, ütleb üürileandja lepingu üles. Täiendava tähtaja andmise ja hoiatamise kohustuse ettenägemist toetati ka VTK tagasisides. Kuigi täiendava tähtaja andmise kohustus VÕS § 316 kohaldamisel eksisteerib ka kehtiva õiguse kohaselt58, soovitakse see seaduses sõnaselgelt välja tuua. Eesmärgiks on sätestada üürileandjale täiendava tähtaja andmise kohustus võimalikult selgelt, et vältida üürileandja ebameeldivat üllatust, kui ta ei saa oma ülesütlemisõigust teostada. Teiselt poolt soovitakse üürnikku kaitsta, sätestades seaduses täiendava tähtaja minimaalne pikkus ning üürileandja kohustus üürnikku selgelt teavitada oma soovist leping tasumata jätmise korral lõpetada. Lisaks võiks muudatus aidata teatud määral vältida võimalikke vaidlusi VÕS § 114 lg-s 1 sätestatud mõistliku täiendava tähtaja sisustamisel, kuna sätestatakse täiendava tähtaja minimaalne 57 VÕS komm I, lk 952. 58 Seda on Riigikohus korduvalt kinnitanud, vt nt RKTKo 3-2-1-146-04, RKTKo 3-2-1-24-05, RKTKo 3-2-1-20-06. 40 pikkus. Selleks et vältida võimalikke tõendamisprobleeme, sätestatakse täiendava tähtaja andmise teatele ning hoiatusele kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. Kuigi täiendava tähtaja andmine eelnõu lõikes 3 on erinormiks § 114 suhtes, kehtivad sättes reguleerimata osas üldised täiendava tähtaja andmise põhimõtted. Seega näiteks vaatamata sellele, et seaduses sätestatakse minimaalne etteteatamise tähtaeg, ei pruugi see alati tähendada, et antud tähtaeg on mõistlik § 114 lõike 1 esimese lause mõttes, vaid seda peab igal konkreetsel juhul hindama. Samuti on üürileandjal õigus § 114 lg-st 3 tulenevalt keelduda oma kohustuse täitmisest või nõuda rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist ning viivise maksmist kuni üürnikupoolse kohustuse täitmiseni ning § 114 lg-st 4 tulenevalt leping ka enne täiendava tähtaja möödumist üles öelda, kui üürnik teatab, et ta kohustust ei täida. Lõige 4 Paragrahvi 316 täiendatakse lõikega 4, mille kohaselt võib üürileandja juba täiendava tähtaja andmisel määrata, et juhul, kui üürnik selle jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja lepingu pärast täiendava tähtaja möödumist ülesöelduks. See tähendab, et üürileandjal on võimalik täiendav tähtaeg määrata ja ülesütlemisavaldus teha ühe avaldusega, mis vähendab üürileandja koormust – ta ei pea tegema mitut tahteavaldust. Kuigi analoogne säte on juba ette nähtud VÕS üldosas § 116 lg-s 5 taganemise puhuks ning selle kohaldatavust analoogia korras kestvuslepingutele on kinnitanud ka Riigikohus59, soovitakse mitme teavitamiskohustuse ning avalduse sätestamisel §-s 316 selgelt sellisele võimalusele viidata. Lõige 5 Paragrahvi 316 täiendatakse lõikega 5, mille kohaselt võib üürileandja tasumisega viivitamise korral üürilepingu lõike 1 alusel üles öelda täiendavat tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral tasunud võlgnevuse alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. Kui üürnik on kahel korral viivitanud maksega VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud ulatuses või tähtaegadel ning üürnik jääb taas (ehk kolmandat korda) VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud ulatuses või tähtaegadel võlgnevusse, võib üürileandja üürilepingu üles öelda ilma täiendavat tähtaega andmata. Eesmärgiks on välistada olukord, kus üürileandja peaks korduvate oluliste rikkumiste puhul muudkui andma üürnikule võimaluse võlgnevus täiendava tähtaja jooksul tasuda, kuigi tegelikult on asjaoludest juba näha, et üürniku maksehäired ei ole enam ajutise iseloomuga. VTK kohta esitatud tagasisides tehti ettepanek lisada ka nn kroonilise viivitamise takistamiseks ülesütlemise alus, kui üürnik üle kolme või nelja korra kalendriaastas viivitab üüri maksmisega rohkem kui 10 päeva. Kuigi on mõistetav, et selline üürnike ebakorrapärane maksekäitumine võib olla üürileandja jaoks koormav või tülikas, asuti eelnõu koostamisel seisukohale, et §-s 316 on seadusandja soovinud sätestada sellised olulised lepingurikkumised, mille korral on põhjus üürilepingu ülesütlemiseks eelduslikult alati mõjuv. Eeltoodu ei pruugi seda olla. Arvesse tuleb ka võtta, et üürileandjal on õigus tasumisega viivitamise korral nõuda viivist ning lisaks on üürileandjal võimalik oma nõudeid rahuldada tagatisraha arvelt. Üürnikupoolsete väiksemate, kuid süsteemsete rikkumiste puhul, mis on kogumis üürileandja jaoks siiski 59 RKTKo 3-2-1-5-10. 41 koormavad, tuleks üürileandjal pigem tugineda VÕS §-le 313 ehk üldalusele, mis kohustab iga kord kaaluma kõiki asjaolusid ning arvestama mõlema poole huvisid. Seda, et üürilepingu ülesütlemine makseviivituse tõttu on võimalik ka VÕS § 313 alusel, on Riigikohus kinnitanud ka lahendis 3-2-1-54-10. Kuigi viidatud lahend puudutas äriruumi üürilepingut ning ei saa üheselt väita, et §-d 316 ja 275 koosmõjus võimaldavad samasugust tõlgendust, on üürileandjal võimalik pahatahtlikult maksega viivitava üürniku puhul tugineda siiski ka hea usu põhimõttele. Lõige 6 Paragrahvi 316 täiendatakse lõikega 6, mille kohaselt lõike 1 punkti 1 tähenduses loetakse tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluliseks osaks vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. See tähendab, et sätet täpsustatakse selles, mis ulatuses saab lugeda üürniku võlgnevust oluliseks osaks § 316 lg 1 p 1 mõttes. Seejuures ei sätestata seda absoluutse suurusena, vaid nähakse ette võlgnevuse miinimumsuurus. Seega näiteks, kui pooled on kokku leppinud teatud kõrvalkulude kandmises üürniku poolt ja üürnik on kolmel üksteisele järgneval tähtpäeval olnud nendega teatud ulatuses viivituses, kuid võlgnetav summa ei ületa ühe kuu eest tasumisele kuuluvate kõrvalkulude summat, ei ole üürileandjal õigust lepingut § 316 lg 1 p 1 alusel üles öelda. Täpsustusega soovitakse vältida vaidlusi lepingu lõpetamise õiguspärasuse üle viivitamise korral väiksemate summadega, mida ei saa lugeda piisavalt olulisteks, et rääkida lepingu erakorralise ülesütlemise õiguse tekkimisest. Seejuures ei välista aga säte seda, et konkreetse juhtumi eripära silmas pidades võib oluliseks osaks lugeda ka suurema summa kui ühe kuu eest tasumisele kuuluv üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. § 319 Muudatus on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kuivõrd puudub põhjus käsitleda kõnealuses sättes kõrvalkulusid teisiti kui hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid, lisatakse siia viide hoone korrashoiu- ja parendamiskuludele. Seega juhul, kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude kõrval ka hoone korrashoiu- ja parendamiskulude maksmise tagatist. § 323 Eelnõuga tehakse ettepanek muuta üürileandja õigust öelda leping üürilepingu üleminekul üles. VÕS §-s 323 sätestatu on olemuslikult seotud VÕS § 291 regulatsiooniga. VÕS § 291 kohaselt lähevad üüritud kinnisasja võõrandamise korral üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist asja omandajale üle. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad asja omandajale üle ka siis, kui kinnisasi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, selles mõttes kohaldub kehtiv regulatsioon ühetaoliselt. Üürileping läheb uuele omanikule üle tingimusel, et üürnik on saanud üüritud 42 kinnisasja valduse. Seega on oluline õigussuhete selgus ja kehtiva üürilepingu objektiivne nähtavus omandaja jaoks, mis Eesti õiguses on eelduslikult tagatud valduse nõudega üürilepingu ülemineku eeldusena. 60 Samuti on oluline rõhutada, et üle läheb üksnes leping, mille eest makstakse tasu. Nimelt on üürileping VÕS § 271 kohaselt tasuline leping. Tasuta kasutamise lepingu jaoks ei ole sarnast regulatsiooni ette nähtud. Kohtupraktikas on leidnud kinnitust ka asjaolu, et tegemist ei saa olla sümboolse üüriga üürilepinguga (RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15).61 Üüriõiguse VTK-s analüüsiti ka § 291 muutmise vajadust ning asuti seisukohale, et kõnealune regulatsioon on sisuliselt põhjendatud ega vaja põhimõttelisi muudatusi. Seda järeldust ei seatud ka VTK kooskõlastamisel saabunud vastustes kahtluse alla. Seetõttu ei ole eelnõus § 291 muutmise ettepanekuid esitatud. Küll aga pakutakse eelnõus välja § 323 muudatused. Eelnõuga tunnistatakse kehtetuks § 323 lõike 1 senine teine lause, mis nägi ette, et kinnisasja omandaja võib üürilepingu üleminekul elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. VTK-s toodi välja, et praktikas on osutunud tihti ületamatult raskeks VÕS § 323 lg 1 teise lause täitmine, mis lubab lepingu üles öelda üksnes juhul, kui uus üürileandja vajab üüritud ruumi tungivalt ise.62 Näiteks on Riigikohus selgitanud, et VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud uue üürileandja omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.63 Kui eeldada, et üürilepingu üleminek üüritud kinnisasja võõrandamisel rakendub üksnes eeldusel, et omandaja teab või peab teadma kehtiva üürilepingu olemasolust, siis võib küsida, milline omandaja ülekaalukas huvi õigustaks lepingu ülesütlemist? Teisisõnu, kas tungiva omavajaduse olemasolu saab jaatada olukorras, kus, arvestades üürniku valdust, pidi omandaja arvestama, et ta ei saa eluruumi ise kasutada. Seega tekitab omavajaduse regulatsioon VÕS §-s 323 küsimusi ja on praktikas segane. Ühest küljest on üürileandja poolelt seda keeruline rakendada. Teisest küljest vaadatuna ei ole üürnikul siiski lõplikku kindlust omanikuvahetuse mõjust tema üürilepingule. Seetõttu tehakse eelnõus ettepanek loobuda seaduses selle kontseptsiooni kasutamisest. Eelnõus nähakse selle asemel ette lepingu ülesütlemise erireeglid üksnes eluruumi üürilepingute kohta, kuivõrd nende puhul on üürniku kaitsevajadus kõige suurem. Samuti on äriruumide regulatsioon dispositiivne ja pooled saaksid ka praegu vastava kokkuleppe sõlmimisega samasuguse tulemuseni jõuda. Eelnõu kohaselt hakkab äriruumidele seadusjärgselt kohalduma tavapärane ülesütlemise regulatsioon, mis on sätestatud § 323 lõike 1 esimeses lauses. 60 VÕS komm II, lk 191; VTK, lk 52. 61 VTK, lk 62. 62 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, T. Puri. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2014 (edaspidi AÕS komm I), lk 179. 63 Riigikohtu otsus 3-2-1-100-13 punkt 11. 43 Eluruumi üürilepingute puhul eristatakse olukordi, kui asi võõrandatakse n-ö tavapärases korras, olukordadest, kus seda tehakse täite- või pankrotimenetluse käigus. Selline lahendus pakuti välja ka üüriõiguse VTK-s, kuivõrd varem on selle teemaga seoses juhitud Justiitsministeeriumi tähelepanu just probleemidele, mis tekivad, kui täitemenetluse ajal või vahetult enne seda tekivad kinnisasjale üllatuslikult üürilepingud, millega üritatakse muuta sellise kinnisasja enampakkumist vähem atraktiivseks. Samuti tekib küsimus, kas sellisel juhul on täite- või pankrotimenetluses võimalik piisavalt arvestada esialgse üürileandja võlausaldajate huvidega, kelle soov oleks kinnisasi võimalikult tõhusalt võõrandada, et oma nõuded võimalikult suures ulatuses ja kiirelt rahuldada. Ka teiste riikide regulatsioonidest võib tuua näiteid täitemenetluses kinnisasja võõrandamisel üürilepingu ülemineku erandite kohta.64 Eluruumi üürilepingu müümisel n-ö tavapärasel viisil ei kohaldu eelnõu järgi § 323 lõike 1 esimeses lauses sätestatu. Samuti ei ole sellistele lepingutele enam ette nähtud eriõigust lepingu ülesütlemiseks olukorras, kus uus omanik vajab ruumi tungivalt ise. Seega ei ole eluruumi üürilepingut eelnõu kohaselt võimalik üles öelda põhjusel, et üüritav eluruum on võõrandatud. Kui üürileandja soovib lepingut lõpetada, peab tal olema selleks mõni muu VÕS-s ettenähtud alus, näiteks tähtajatu lepingu saab üürileandja §-de 311 ja 312 alusel korraliselt üles öelda, samuti kohalduvad §-s 313 ja järgmistes paragrahvides sätestatud lepingu erakorralise ülesütlemise alused, näiteks on see endiselt võimalik üürniku makseviivituse korral § 316 kohaselt (kusjuures eelnõuga muudetakse vastavat regulatsiooni üürileandja suhtes soodsamaks). Paragrahvis 323 kavandatava muudatuse tulemusel muutub regulatsioon seega asja tavapärase müügi korral eluruumi üürniku suhtes kaitsvamaks. Seevastu eluruumi võõrandamisel täite- või pankrotimenetluses muutub regulatsioon asja uue omaniku ehk uue üürileandja suhtes soodsamaks. Nimelt ka sellisel juhul ei kohaldu enam tungiva omavajaduse regulatsioon. Samuti on eelnõus ette nähtud üldise eluruumidele ettenähtud erandi välistus. Selle tulemusel kohaldub täite- ja pankrotimenetluses toimuva müügi korral § 323 lõike 1 esimeses lauses sätestatu, mis võimaldab uuel üürileandjal üürileping kolme kuu jooksul §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Endiselt säiliks aga üürniku võimalus välistada ülesütlemisõigus üürilepingu kohta käiva märkuse kandmisega kinnistusraamatusse VÕS § 324 kohaselt. Siiski tuleb arvestada, et märkus üürilepingu kohta on järjekorrasuhtes, millele viitab selgelt ka TMS § 161 teine lause, mille kohaselt ei või ostja üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. Seega tuleb arvestada, et märkuse võib kustutada, kui see on tagapool õigusest (eelkõige hüpoteegist), mille realiseerimiseks täitemenetlus läbi viidi.65 Sellest tuleneb seega, et alati ei ole võimalik märke kaudu üürilepingu ülesütlemist välistada. Eelnõu koostamisel kaaluti täite- ja pankrotimenetluses toimuva müügi korral ka teistsuguste ülesütlemistähtaegade kehtestamist, mis oleks iseenesest samuti täiesti mõeldav. Seeläbi saaks 64 Vt täpsemalt VTK punkt 7.3.1 ning võrdlev-õigusliku analüüsi lisa tabel nr 4, arvutivõrgus kättesaadav: https://www.just.ee/sites/www.just.ee/files/eluruumi_uurioiguse_analuus.pdf. 65 AÕS komm I, lk 180. 44 regulatsiooni muuta üürnikku rohkem kaitsvaks, kui näha ette võrreldes § 312 sätestatuga pikem tähtaeg, või vastupidi – eelistada enam üürileandja huve, nähes ette § 312 sätestatust lühema tähtaja. Eelnõuga loodava lahenduse eelis on võimalikult lihtsa ja ühetaolise reeglistiku loomine. Samuti on §-s 312 sätestatud kolmekuuline tähtaeg mõistlik nii üürniku kui ka üürileandja õigustatud huve silmas pidades. Seetõttu otsustati eelnõu koostamisel selle lahenduse juurde jääda. § 328 Paragrahvi 328 lõige 1 sätestab lahtise loetelu juhtudest, millal üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega ning tingiks üürniku üürilepingu pikendamise rahuldamata jätmise. Paragrahvi 328 lg 1 p-s 1 tehtav muudatus on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kuivõrd puudub põhjus käsitleda kõnealuses sättes kõrvalkulusid teisiti kui hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid, lisatakse siia viide ka hoone korrashoiu- ja parendamiskuludele. Ehk üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks ei rahuldata, kui üürnikul on hoone korrashoiu- ja parendamiskulude tasu võlg. § 334 Lõige 21 Paragrahv 334 reguleerib üüritud asja tagastamist ja üürniku vastutust seejuures. See on olemuslikult seotud §-ga 276, mis kohustab üürileandjat andma asi üürnikule üle sellises seisundis, mis on vajalik asja lepingujärgseks kasutamiseks, ja hoidma seda lepingu kestel sellises seisundis. Paragrahvi 276 lg-s 1 sätestatud kohustus on üks üürileandja põhikohustustest. Põhimõtteliselt on kõik VÕS §-s 280 sätestatud pisipuuduse mõiste alt väljuvad puudused ja takistused üürileandja kõrvaldada66. VÕS §-s 276 sätestatud üürileandja korrashoiukohustusest kõrvalekaldumisel tuleb arvestada VÕS §-s 275 sätestatuga. Eluruumi üürilepingu korral on sellised kokkulepped eluruumi üürnikku kahjustavad ja seega tühised. See ei tähenda aga, et üürileandja ei võiks asja korrashoiuga seotud kohustusi või kulusid üldse üürnikule üle kanda. Kehtiva regulatsiooni loogika seisneb selles, et remondikulud tuleks juba arvestada üüri sisse või siis peaks üürnikul olema võimalik üüri rahas maksmise asemel teha lepingulise vastusooritusena asja korrashoiuks vajalikke töid, selliselt juhul peab üüri rahas maksmise kohustus olema vastavas osas väiksem. Seega võimaldab ka kehtiv regulatsioon selles küsimuses siiski teatud määral paindlikkust. Samas käsitleti VTK-s ka mõningaid küsitavusi, mis on kehtiva regulatsiooni juures ilmnenud. Nimelt kui remondiga seotud kulud saab üüri kaudu kanda üle üürnikule, siis tekib küsimus, miks ei võiks olla võimalik seda sarnaselt kõrvalkuludega selgelt üürist eristada ja kokkuleppe alusel panna nende maksmise kohustus siiski üürnikule. Samuti toodi VTK-s välja, et ka 66 VÕS komm II, lk 168. 45 kohtute ja üürikomisjoni praktika on korrashoiukohustuse ja sellega seotud kulude küsimuses mõnevõrra ebaühtlane. Sellest tulenevalt pakuti VTK-s välja võimalus lubada asja korrashoiu kohustuses senisest enam kokkuleppevabadust. Selles küsimuses oli VTK kooskõlastamise järel ministeeriumini jõudnud tagasiside vastuoluline. VTK kohta saabunud arvamustes pigem toetati senisest suuremal määral kokkuleppevabaduse andmist. Samas oli sellele ka vastaseid (või sooviti teistsuguseid reegleid võrreldes sellega, mida VTK-s kirjeldati), samuti on VTK-s väljapakutut kritiseeritud õiguskirjanduses.67 Eelnõus pakuti siiski kaalumiseks välja võimalikud muudatused kehtiva regulatsiooni täpsustamiseks. Eelnõu kooskõlastamisel oli remondikohustustega seonduv üks kõige keerulisematest teemadest, mille kohta esitati küllaltki põhimõttelisi märkusi ning juhiti tähelepanu probleemidele, mis võiksid mõningate eelnõus välja pakutud lahendusega kaasneda. Pärast kooskõlastamist on seetõttu eelnõu mõnevõrra muudetud. Eelnõu esialgses versioonis sisaldus muudatusettepanek täiendada § 276 lõikega 11, mis võimaldas pooltel kokku leppida, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes asja hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise ja halvenemise ja muud muutused või kannab sellega seotud mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed kulud. Pärast eelnõu kooskõlastamist on otsustatud tuua kõnealune regulatsioon (mõnevõrra muutunud kujul) § 334 alla. Seda põhjusel, et ka eelnõu eelmises versioonis oli see sätestatud mitte kohustusena jooksvalt erinevaid hooldus- ja remontöid teha, vaid kohustusena tagastada asi pärast lepingu lõppu sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine, halvenemine ja muud muutused. Eelnõu kooskõlastamisel toodi välja, et seda reeglit võib pigem mõista võimalusena kalduda lepinguliselt kõrvale § 334 lõike 2 teisest lausest, mitte aga niivõrd § 276 lõikes 1 sätestatust. Süstemaatiliselt sobiks selline reegel seega pigem § 334 juurde. Seetõttu on eelnõu muudetud selliselt, et varem §-s 276 kavandatud muudatused on nüüd ette nähtud § 334 muudatustena. Üldreegel, mille kohaselt lasub üüritud asja korrashoiu kohustus seaduse järgi üürileandjal, jääb samaks. Üürnikul endal ei pruugi olla piisavalt oskusi ja võimalusi kõrvaldada probleeme ja puudusi, mis väljuvad §-s 280 sätestatud pisipuuduse mõiste alt. Selline kohustus peaks lasuma üürileandjal, kes on eelduslikult professionaal.68 Samuti tuleb arvestada, et üürilepingu alusel on üürnikul kõigest õigus üüriasja teatud aja jooksul kasutada, tema kohustusi ei saa seega samastada asja omaniku kohustustega. Üürnik ei peaks seaduse järgi olema kohustatud panustama oma aega ja raha sellise asja korrashoidmiseks, mille omanik on keegi teine ja mille suhtes lõpevad üürnikul lepingu lõppedes igasugused õigused. Seejuures oleks omanikul pärast lepingu lõppu võimalik värskelt remonditud asja välja üürida kõrgema hinnaga. Seega ka eelnõu kohaselt on seadusjärgne asja korrashoiu kohustus ikkagi üürileandjal – § 276 lõige 1 jääb muutmata kujul kehtima. See tähendab mh, et kui üüritud asjal ilmneb üürilepingu ajal mõni puudus, on selle kõrvaldamine endiselt üürileandja kohustus. Sellist jooksvat korrashoiukohustust ei ole võimalik üürnikule lepinguliselt üle kanda. Nii on see näiteks üldise 67 K. Saarmann, K. Sein. Kõrvalkulude kandmine eluruumi üürilepingu puhul, Juridica 2018/1, lk 3-15. 46 veeavarii, elektriprobleemide, kodutehnika rikete jms korral, mille kõrvaldamisega seotud võimalikud kulud võiksid osutuda üürniku jaoks ka ebaproportsionaalselt suurteks. Samamoodi jääb seadusjärgseks reegliks § 334 lõikes 2 sätestatu. Paragrahvi 334 lõike 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Erinevalt lõike 2 esimeses lauses viidatud asja kahjustamisest, mille eest üürnik vastutab ja peab üürileandjale tekitatud kahju hüvitama, on asja lepingujärgse hariliku kasutamisega tekkiv mõningane kulumine tavapärane ja enamikul juhtudel ka ilmselt paratamatu. Sellist tavapärast kulumist katabki asja kasutamise eest makstav üür. Seetõttu jääb § 334 lõige 2 muutumatul kujul seadusjärgse üldreeglina edasi kehtima. Kuid eelnõuga võimaldatakse kokkuleppeliselt sellest reeglist teatud ulatuses kõrvale kalduda. Eelnõu kohaselt võivad pooled leppida kokku selles, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes asja hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise ja halvenemise. Seega saavad pooled leppida kokku selles, et üürnik viib asja sisuliselt samaväärsesse seisundisse, nagu see oli siis, kui ta selle üürileandjalt sai. Teisisõnu eemaldab ta sellelt sellised kahjulikud „jäljed“, mis on tekkinud seetõttu, et ta on eluruumi kasutanud. Seevastu selliste probleemide kõrvaldamine, mis ei ole üürniku kasutusega kuidagi seotud, näiteks kui katus on läbi lasknud ja seetõttu on tekkinud veekahjustus, ei ole kõnealuse muudatusega hõlmatud. Regulatsiooni eesmärk on võimaldada kokkuleppeid üürniku enda kasutusest tuleneva eluruumi kulumise kõrvaldamise kohta. Kõnealune muudatus ei hõlma selliseid olukordi, kus üüritud ruumi on kasutatud selliselt, et seda on kahjustatud, lõhutud või sellel on ilmnenud sellised negatiivsed muutused, mis ei vasta asja tavapärasel kasutamisel ilmnevatele muudatustele (st need muutused on ulatuslikumad). Nende puhul kohaldub nagu ka kehtivas õiguses § 334 lõike 2 esimene lause, mille kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, ning üürileandjal tekib üürniku vastu kahju hüvitamise nõue. Kavandatav muudatus hõlmab üksnes asja tavalist kulumist. Eluruumi kulumise või halvenemise kõrvaldamiseks vajalikeks remonditöödeks võib pidada nt lagede ja seinte värvimist, tapeedi vahetamist, täkete pahteldamist seintel, põranda süvapuhastust või muud sellist tööd, millega üürnik saab reeglina ilma erioskusi omamata hakkama. Mõeldud ei ole aga n-ö kapitaalremonti, mh näiteks sanitaartehnika või küttesüsteemide uuendamist, põrandakatte või vannitoaplaatide väljavahetamist jne, kuna see võib kujutada endast asja sellist uuendamist, mis ei ole tegelikus seoses üürnikupoolse asja kasutusega ega sellest tingitud kulumisega. Üürniku remondi- ja hooldustööde kohustuse ulatus sõltub eluruumi seisukorra reaalsest halvenemisest ning kulumisest. Aja jooksul võib üüritud asjal ilmneda ka selliseid muutusi, mida ei saa pidada halvenemiseks ja millest hoolimata võib üüritud asi iseenesest olla endiselt samaväärses seisundis, nagu see oli üürilepingu sõlmimise ajal. Samuti on võimalik, et üürnik on eluruumi hoidnud nii hästi või kasutanud niivõrd vähe, et remondikohustust ei tekigi. Eelnõust on pärast kooskõlastamist eemaldatud nõue, mille järgi sai üürnikule remondikohustuse panemises kokku leppida üksnes selliste lepingute puhul, mis on sõlmitud 47 üle kolmeaastase tähtajaga või kestavad üle kolme aasta. Seda eelkõige seoses tähtajatute lepingutega seonduvate võimalike probleemidega. Samas võib aeg, mille jooksul on üüritud asja kasutatud, olla üüritud ruumi tegeliku kulumise hindamisel endiselt oluline faktor. Eelnõus ei ole silmas peetud seda, et asi tuleks tagasi anda täiesti identses seisundis ilma igasugusete muutusteta, vaid just varasemaga samaväärses seisundis. Eelnõu uuenenud sõnastustest on sel põhjusel eemaldatud ka viide „muudele muutustele“ ja jäetud alles üksnes viited „kulumisele“ ja „halvenemisele“. Alati ei pruugi täpselt samasuguse seisundi saavutamine olla võimalik ka põhjusel, et ehituslikud lahendused on muutunud või täpselt samad värvid vms ei ole enam saadaval. Seega oluline on samaväärsus, mitte identsus. Paragrahvi 334 lõikega 21 lubatava kokkuleppe alla ei kuulu sellised juhtumid, kus üürile antakse remonti vajav eluruum ning lepitakse kokku, et üürnik peaks selle tagastama remondituna – üürnik ei saa selle kokkuleppe alusel olla kohustatud eluruumi tagastama paremas seisus, kui see oli temale üleandmisel. Selline kokkulepe on küll ka kõnealuse regulatsiooni kohaselt iseenesest võimalik, kuid sellisel juhul ei ole tegemist enam ruumilt selle üürnikupoolsel kasutamisel tekkinud kulumise ja halvenemise kõrvaldamisega, vaid eelduslikult ulatuslikuma parendamise kohustusega, mis toob endaga kaasa ka suurema rahalise kohustuse ja mille puhul tuleks kokku leppida selliste tööde tegemine üüri arvelt. Seega sellisel juhul peaks olema võimalik selgelt ära näidata, missuguses ulatuses on üürnik sellisel juhul pidanud vähem üüri maksma. Eelnõus pakutakse välja kokkuleppevõimalus asja kordategemiseks just lepingu lõppemisel ja mitte n-ö jooksva korrashoiukohustusena, sest vahepealsed muudatused ei pruugi üürniku jaoks olulised olla. Näiteks kui üürnikul on väiksed lapsed või koduloomad, võib ta arvestada, et nii või teisiti tekib üüripinnal jooksvalt väiksemaid kahjustusi (näiteks täkkeid seintele vms) ja üürnik võib võtta seda kui paratamatust. Teisalt ei pruugi ka üürileandjal olla erilist huvi, et kõik sellised väiksemad kahjustused saaksid kohe kõrvaldatud. Pigem huvitab teda see, et ta saaks just lepingu lõppedes tagasi üüripinna, mis on korda tehtud ja mida ta saab hõlpsasti kohe uuesti välja üürida. Teise võimalusena on kõnealuses sättes eraldi välja toodud, et lisaks võimalusele leppida kokku, et üürnik ise kõrvaldab lepingujärgse kasutamisega kaasnenud kulumise, võivad pooled leppida kokku ka selles, et üürnik mitte ei tee ega lase vastavaid töid ise teha, vaid kannab lihtsalt sellega seotud kulud. Üürniku kaitseks on ette nähtud, et poolte vahel kokkulepitavad kulud peavad olema vajalikud ja mõistlikud. See tähendab, et üürnik peab sisuliselt maksma kinni üksnes sellises ulatuses eluruumi remondi tegemise, mis on vajalik asja hariliku kulumise kõrvaldamiseks, mitte aga tööd, mis oma mahult selliseid kohustusi ületavad. Ka siin tuleb rõhutada, et üürnik on kohustatud tasuma vaid vajalikud kulud, st kulutused, mis tulenevad eluruumi reaalsest kulumisest või halvenemisest. Samuti peavad tööde maksumus ja sellest tulenevalt ka kõnealused kulud vastama reaalsele turuhinnale. Pooltel on lepingus võimalik kokku leppida täpsemas kulude arvestamises eeldusel, et selline arvestusmetoodika vastab seaduses sätestatud üldistele kriteeriumidele. See tagaks kulude suurema ettenähtavuse üürniku jaoks, samas üürileandja jaoks aitaks see ennetada võimalikke vaidlusi kulude suuruse üle. 48 Kulude hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks pärast lepingu lõppemist ning siis selgub ka üürniku kulude tasumise kohustuse ulatus. Üürniku hüvitamiskohustus tekib seejuures olenemata sellest, kas üürileandja tasutud hüvitise eest ka reaalselt eluruumi remondib. See on üürileandja otsustada, kas ta soovib saadud hüvitise eest viia eluruumi paremasse seisundisse või lepib eluruumi väljaüürimisega madalama üüri eest. Kuivõrd üürniku kohustuste ulatus selgub alles üürilepingu lõpus, kui on võimalik hinnata, kui palju on eluruumi seisukord reaalselt kahjustunud või halvenenud, ei saa üürileandja vastavaid kulusid nõuda ettemaksuna. Eelnõukohases § 334 lõikes 21 on aga ette nähtud ka teatud piirangud, mille eesmärk on tagada sõlmitavate kokkulepete võimalikult suur läbipaistvus ja välistada olukord, kus üürniku kanda jäetakse ebaproportsionaalselt suured kohustused. Et tagada üürniku piisav informeeritus tema kohustustest ja nende täpsest ulatusest, on eelnõus nähtud ette sellise kokkuleppe puhul kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. Vorminõue teenib ka üürileandja huve, sest see võimaldab ära hoida hilisemaid vaidlusi kokkuleppe olemasolu üle. TsÜS § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Sellise kokkuleppe näol on tegemist kõrvalekaldega seadusjärgsest reeglist. Sellise kokkuleppe puhul kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõudmise eesmärk on tagada, et üürnik oleks sellise kohustuse võtmisest teadlik ning mõtleks kokkuleppe sõlmimise vajaduse üle järele. Kui vorminõue täidetud ei oleks, oleks nende eesmärkide saavutamine ebatõenäolisem. Seetõttu on üürniku kaitse tagamiseks vajalik, et vorminõuet rikkuv kokkulepe oleks tühine. Seega, kui kokkuleppele ei ole antud kirjalikku taasesitamist võimaldavat vormi, on see tühine ja selle asemel kohaldub seadusjärgne reegel, mille kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Täiendava piiranguna on eelnõus ette nähtud, et pooled saavad üürnikule sellise kohustuse panemises kokku leppida üksnes esialgse üürikokkuleppe sõlmimisel. Vastasel juhul ei pruugi lisakohustus olla üürniku jaoks piisavalt ettenähtav, et ta oskaks selle tekkimisega arvestada ja vastavalt sellele pidada läbirääkimisi kokkulepitava üüri suuruse üle, mis peaks sellise kohustuse korral kindlasti olema väiksem kui ilma selleta. See lahendus vastab VTK kooskõlastamisel saadud tagasisidele ja seda ei seatud kahtluse alla ka eelnõu kooskõlastamise käigus (siis esitati üksnes sõnastuslikke märkusi). Kui sellist piirangut ei oleks, tuleks mõelda hilisemas faasis sõlmitavate kokkulepete puhul teistsugustele piirangutele, mis oleks aga väga keeruline ja muudaks ka loodava regulatsiooni oluliselt keerulisemaks. Loodava lõike 21 teises lauses välistatakse esimeses lauses viidatud kokkulepete kohaldumine asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse. Ka eelnõu eelmise versiooni koostamisel peeti silmas üürnikupoolsest kasutusest tulenevate kulumisjälgede kõrvaldamist üüritud eluruumi seintelt, lagedelt, põrandatelt, ustelt ja akendelt. Ehk siis üüritud asjalt endalt, mitte aga selle sisustuselt. Eelnõu kooskõlastamise ajal toodi välja, et kõnealuse regulatsiooni kohaldumine asjadele on ebaselge. VÕS § 272 lõikes 3 on ette nähtud, et elu- ja äriruumide üürilepingu kohta sätestatut kohaldatakse ka asjade üürimisele, mille üürileandja annab koos ruumidega üürniku kasutusse. Sellest võiks (ilma selge erireegli loomiseta) 49 järeldada ka seda, et remondikohustuste kokkulepe võiks põhimõtteliselt laieneda ka asjadele või siis vähemasti võiks see küsimus jääda vaieldavaks. Erinevate tõlgenduslike vaidluste ja ka üürniku jaoks ebamõistlike tagajärgede vältimiseks on pärast eelnõu kooskõlastamist otsustatud välistada koos eluruumiga üürniku kasutusse antavate asjade suhtes selliste kokkulepete sõlmimine, millega üürnik võtab endale kohustuse tagastada need sellises seisundis, et neilt oleks kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kanda sellega seonduvad kulud. Kodutehnika ja mööbli tavapärasel kasutamisel on nende teatav kulumine vältimatu. Kodusisustuse ja -tehnika puhul on oluline see, et teatud aja möödudes need ka lihtsalt vananevad, teatud amortisatsioon on nende puhul paratamatu. Isegi korrapärase hoolduse ja vähese kasutuse korral on viis aastat pärast sissekolimist ikkagi tegemist viis aastat vana boileri, teleri ja pesumasinaga. Mingil määral on kindlasti kulunud ka näiteks lükanduksed, köögitehnika, pehme mööbel jne. Kuigi mõnede asjade puhul võib olla mõeldav teatud hooldustööde tegemine, siis on palju selliseid asju, mille puhul ei ole eluruumis n-ö sanitaarremondi tegemisega võrreldava remondi tegemine sisustuse puhul võimalik. Sellisel juhul ei olekski võimalik muul viisil asja tavapärast kulumist eemaldada ega sissekolimise ajaga samaväärset seisundit saavutada, kui asi täielikult asendades. Seega kui võimaldada sellise kokkuleppe laiendamist ka üürniku kasutusse antud asjadele, võiks see teatud juhtudel viia olukorrani, kus üürnikul on kohustus vastav kodutehnika täielikult välja vahetada. See oleks üürniku jaoks ebaproportsionaalselt koormav tagajärg eelkõige seetõttu, et see võib kaasa tuua märkimisväärse rahalise kohustuse, mis ei ole ilmselt üürilepingu sõlmimisel iseenesestmõistetav ega üldsõnalise remondikohustuse kokkuleppe puhul ka piisavalt arusaadav ega ettenähtav. Samuti ei pruugiks see ka praktikas alati vajalik olla, sest sõltuvalt konkreetsest olukorrast võib olla ka sellist kodutehnikat ja mööblit, mida saaks iseenesest veel endiselt edukalt kasutada ja mis ei vaja ilmtingimata ümbervahetamist. Seega oleks ebamõistlik, kui üürilepingus sisalduv tingimus üürnikku selleks kohustaks. Teisalt jällegi, kui üürnik on kolinud sellisele üüripinnale, mis ei ole värskelt sisustatud ja milles sisalduv mööbel ja tehnika on juba pikemat aega kas omaniku enda või siis eelmiste üürnike kasutuses olnud, siis ei peaks praeguse üürniku kanda jääma uue asja muretsemine või selle maksumuse tasumine üksnes põhjusel, et just sel ajal, kui see oli tema kasutuses, lõpetab nõudepesumasin töötamise või diivani vedrustus vajub lõplikult ära. Eelnimetatud põhjustel on piiritletud lõikes 21 sätestatav remondikohustuse kokkulepe selliselt, et see ei kohaldu asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse. Sellisteks asjadeks võivad olla näiteks mööbliesemed, kodutehnika ja muu sisustus. Eelnõu koostamisel on soovitud hõlmata teise lause alla ka sissehitatud või integreeritud mööbel. Seda põhjusel, et ka selle puhul võivad esineda täpselt samasugused probleemid, nagu eespool üldiselt asjade kohta kirjeldatud on, eelkõige võib tavapärast kulumist olla võimatu muul viisil eemaldada kui asja asendamisega ning see võib olla üürniku jaoks selgelt ebamõistlik ja liiga kulukas. See tähendab, et asjade puhul tuleb nende kulumine ja amortisatsioon arvestada lihtsalt üüri sisse. 50 Selline lahendus vastab ka Saksamaal väljakujunenud praktikale n-ö Schönheitsreparatur’i läbiviimisel, mis on olnud üheks eeskujuks eelnõukohase regulatsiooni väljatöötamisel. Õiguskirjanduse ja väljakujunenud praktika kohaselt hõlmab see tapetseerimist, lagede või seinte värvimist või valgendamist, põrandate, radiaatorite ja torude, siseuste, akende ja välisukse sisekülje värvimist.69 Selles loetelus ei ole asju, sh eluruumiga püsivalt ühendatud asju. Kohtupraktikas on leitud, et Schönheitsreparatur’i kohustus asjadele, sh sisseehitatud asjadele, ei laiene.70 Lisaks sanitaarremondi teostamise (või vastavate kulude kandmise) kohustusele võib Saksamaal leppida kokku ka selles, et üürniku kanda jäävad väiksemate puuduste kõrvaldamisega seotud kulud (Bagatellschäden), vrdl VÕS § 280.71 Ka eelnõuga § 334 lõikes 21 kavandatavate muudatuste kõrval kohaldub üürnikule endiselt eluruumi sisustuses olevate asjade suhtes § 280 sätestatud pisipuuduse kõrvaldamise kohustus, mida eelnõuga ei muudeta. Seega tavapärane hooldamine, puhastamine jms on ka eluruumi sisustuse puhul endiselt tagatud. Täiendavad sisulised piirangud üürniku ja üürileandja vahel sõlmitavale kokkuleppele võivad tuleneda ka VÕS-i üldosas sätestatud tüüptingimuste regulatsioonist, kui remondikohustustes on kokku lepitud tüüptingimusena. See annab laiema üldisema turvavõrgu lepingu lõppemisel tekkivate remondikohustuste kokkulepete puhul lisaks nendele tingimustele, mis on eelnõus üürniku kaitseks juba ette nähtud. Kui leping lõpeb kas üürniku- või üürileandjapoolse ülesütlemisega, võivad praktikas olukorda mõjutada ka erinevad ülesütlemistähtajad. Korralise ülesütlemise puhul kehtib vastavalt §-le 312 kolmekuuline etteteatamistähtaeg, mis on ilmselt piisav aeg, et mõistliku pingutusega korraldada asja remont, et taastada selle esialgne seisund. Samas erakorralise ülesütlemise puhul, mis ei nõua mingit etteteatamistähtaega, võib see osutuda keerulisemaks. Kuivõrd pooled on üürniku sellises kohustuses kokku leppinud, on üürileandjal üürniku vastu kohustuse täitmise nõue. Kui üürnik oma kohustust rikub ja keeldub asjalt hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud muutusi kõrvaldamast, on üürileandjal võimalik vastav korrashoiukohustus ise täita ning nõuda üürnikult vastavalt kulude hüvitamist. Üürileandja nõuded üürniku vastu aeguvad VÕS §-s 338 ettenähtud kuuekuulise tähtaja jooksul. Kõnealune säte viitab sõnasõnaliselt küll üksnes üürileandja nõudele üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitist saada, kuid olemuslikult peaks ka üürniku remondikohustuse täitmata jätmine tekitama üürileandjale võrreldava kahju hüvitamise nõude. Ka selliste nõuete puhul oleks mõistlik esitada nõuded ja lahendada nendega seotud vaidlused võimalikult kiiresti. Kuivõrd § 338 ühe eeskujuna on VÕS-i kommentaarides72 mainitud Saksmaa BGB § 548, mis on VÕS §-ga 338 väga sarnase sõnastusega, on asjakohane märkida, 69 VTK lk 48, Eluruumi üüriõiguse analüüs lk 67–68. Sama nt BeckOK Bambereger/Roth/Hau/ Poseck, BGB/Zehelein § 535 Rn 414; Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 538 Rn. 71; Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 535 Rn. 434-442 70 LG Berlin: Einbaumöbel umfassende Dekorationsklausel in Miet-AGB unwirksam, NZM 2016, 125, sama MüKoBGB/Wurmnest BGB § 307 Rn. 122. 71 Eluruumi üüriõiguse analüüs lk 68. 72 VÕS komm II, lk 281. 51 et samamoodi on seoses üürniku võetud remondikohustusega tõlgendatud ka BGB §-s 548 sätestatut.73 Kõnealune muudatus puudutab üksnes eluruumi üürilepinguid. Muude üürilepingute regulatsioon on nii või teisiti dispositiivne ja seega puudub vajadus nende puhul kokkuleppevõimalusi laiendada. Lõige 4 Paragrahv 334 lg 4 sätestab, et kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist, on tühine. Lõikest 4 tuleneva keelu eesmärgiks on eelkõige tagada, et lepingus kokkulepitud hüvitisnõue ei piiraks seadusest tuleneva ülesütlemisõiguse teostamist.74 Riigikohus on selgitanud, et sätte kohaselt on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul lepingu lõppemisel mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis.75 Eeltoodud keeld lähtub eeldusest, et asja kulumine on kaetud üüritasuga. Kuivõrd § 334 lg-s 21 nähakse ette poolte õigus kokku leppida, et üürnik kohustub tasuma lepingu lõppedes eluruumi hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise ja halvenemisega seotud kulutused, välistatakse sellised kokkulepped § 334 lg 4 kohaldamisalast. Vastasel juhul tekiks § 334 lõigete 21 ja 4 vahel vastuolu. Nagu eespool selgitatud, reguleerib § 334 lg 21 üksnes eluruumi üürilepingutega seonduvat, sest äriruumide puhul on kõnealune regulatsioon nii või teisiti dispositiivne, Paragrahvi 334 lõige 4 on aga üldise kohaldamisalaga. Kui välistada lõike 4 alt üksnes lõikes 2 1 viidatud kokkulepped, siis oleksid sisuliselt välistatud üksnes eluruumi üürilepingute kohta sõlmitavad kokkulepped ja äriruumide kohta jääks endiselt kehtima täielik keeld. See tähendaks aga, et äriruumide kohta käiv regulatsioon oleks võrreldes eluruumi üürilepingute regulatsiooniga rangem. Et sellist tulemust vältida, on eelnõu kooskõlastamise järel lisatud lõikesse 4 viide vastavatele kokkulepetele äriruumi üürilepingus. Seejuures ei ole mõeldud seda, et äriruumi kohta sõlmitud kokkulepe peaks vastama samasugustele tingimustele, mis on sätestatud eluruumidele lõikes 21. Oluline on rõhutada, et muudatusega ei soovita muuta lõikes 4 toodud üldpõhimõtet, et välistatud peaksid olema kokkulepped, mis kahjustaks üürniku võimalusi oma õigusi kasutada. Samas on § 334 lg-s 21 sätestatud üürniku kohustuse kindlaksmääramiseks mitmed kaitsemehhanismid ning üürnikule peaks olema tema poolt võetavad kohustused lepingu lõppemise puhuks piisavalt selged ja ettenähtavad. Seega peaksid § 334 lg-s 21 toodud nõuded välistama, et eluruumi üürnik võtaks endale selliseid kohustusi, mis mõjuksid talle üürilepingu lõpetamisel heidutavalt. § 337 73 MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 548 Rn. 11, BGH NJW 1980, 389 (390). 74 VÕS komm II, lk 276. 75 RKTKo 3-2-1-65-15, p 11. 52 Paragrahv 337 reguleerib üürileandja kohustust tagastada lepingu lõppemisel üürnikule ettemakstud üür ja kõrvalkulud ja maksta selle pealt ka VÕS §-s 94 sätestatud intressi. Paragrahvis § 337 kavandatav muudatus on seotud muudatusega §-s 292, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kui pooled on § 292 kohaselt leppinud kokku, et lisaks kõrvalkuludele kannab üürnik hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikud kulud, ning üürnik on vastavate kulude katteks teinud üürileandjale ettemakse, peaks üürileandja ka sellised ettemakstud kulud lepingu lõppedes tagastama. Sellise olukorra saavutamine ongi §-s 337 kavandatava muudatuse eesmärk. 4. EELNÕU TERMINOLOOGIA Eelnõus võetakse kasutusele termin „hoone korrashoiu- ja parendamiskulud“. Sisuliselt tähendab termin hoone lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmise ehk asja korrashoiu ja säilitamise kulusid ning ka asja parendamise kulusid. Kuna neile kuludele viidatakse mitmes sättes, on soov lühemat terminit kasutades teksti lugemist lihtsustada. 5. EELNÕU VASTAVUS EUROOPA LIIDU ÕIGUSELE Üüriõigus ei ole EL tasandil harmoneeritud. Tulenevalt üüriõiguse iseloomust on see siiski kaudselt seotud eri valdkondade poliitika ja õigusega. Nii on kõnesoleval eelnõul teatud puutumus EL energiapoliitikaga. Energiatõhususe nõuete aluseks on Euroopa Liidu toimimise lepingu artikkel 194. Artikli 194 lg 1 kohaselt on liidu energiapoliitika üheks eesmärgiks edendada energia tõhusat kasutamist ja säästmist ning uute ja taastuvate energiaallikate väljaarendamist. Artikli 194 lg 2 kohaselt kehtestab eesmärkide saavutamiseks vajalikud meetmed Euroopa Parlament ja nõukogu seadusandliku tavamenetluse kohaselt. Direktiiv 2012/27/EL76 näeb ette mitmeid energiatõhususe edendamise meetmeid ning üüriõiguse regulatsiooni puhul on asjakohane direktiivi artikkel 19, mis sätestab, et piiramata liikmesriikide asjaõiguse ja rendiõiguse aluspõhimõtteid, hindavad liikmesriigid õigusnormidega seotud ja muid tõkkeid energiatõhususe saavutamisele ning vajaduse korral võtavad nende kõrvaldamiseks asjakohased meetmed eelkõige seoses järgmisega: hoone omanikku ja üürnikku või eri omanikke mõjutavate stiimulite erinevused, et nimetatud osalisi ei takistaks tõhususe parandamisse investeerimast asjaolu, et nemad ise ei saa sellest kogu kasu või et puuduvad eeskirjad kulude ja kasu jagamiseks nende vahel, sealhulgas riiklikud eeskirjad ja meetmed, millega reguleeritakse otsustusprotsesse mitme omanikuga hoonete puhul. Tõkete kõrvaldamise meetmeteks võivad olla stiimulite pakkumine, õiguslike või regulatiivsete sätete 76 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2012/27/EL, 25.10.2012, milles käsitletakse energiatõhusust, muudetakse direktiive 2009/125/EÜ ja 2010/30/EL ning tunnistatakse kehtetuks direktiivid 2004/8/EÜ ja 2006/32/EÜ; EMPs kohaldatav tekst; ELT L 315, 14.11.2012, lk 1–56. 53 tühistamine või muutmine, juhiste ja tõlgendavate teatiste vastuvõtmine või haldusmenetluste lihtsustamine. Võttes arvesse eeltoodut ning Eesti elamufondi kvaliteedi üldist mahajäämust, tehakse eelnõus teatud muudatused ning täpsustused, mis peaksid motiveerima eluruumi üürileandjaid hoonete energiatõhusust parandama, tagades, et sellisteks töödeks tehtavad kulutused on võimalik mõistlikus ulatuses üle kanda üürnikule. Eeltoodu peaks olema kooskõlas direktiivi 2012/27/EL artiklis 19 sätestatud eesmärgiga, mille kohaselt liikmesriigid peaksid hindama ja vajadusel võtma kasutusele meetmeid energiatõhususe saavutamiseks. 6. SEADUSE MÕJUD Eelnõuga tehakse seitse peamist muudatust, mille mõjusid järgnevalt vaadeldakse: 1. asja korrashoiu kohustuse kandmisel ning hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel lubatakse eluruumi üürilepingus poolte vahel senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid; 2. lubatakse leppetrahvi kokkuleppeid eluruumi üürilepingus mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks; 3. määratletakse üheselt eluruumi üürilepingu puhul viivisemäära ülempiir; 4. võimaldatakse üürileandjal kolme kuu üüri suuruse tagatisraha asemel alternatiivselt nõuda tagatisraha keskmise kuutöötasu ulatuses ning välistatakse tagatisraha kuulumine üürileandja pankrotivarasse ja sellele sissnõude pööramine üürileandja suhtes läbiviidavas täitemenetluses; 5. luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmisele tähtajalise lepingu raames ning täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid, tasakaalustades sellele vastavalt üürnike õiguste kaitset; 6. muudetakse üüri- või kõrvalkulude võlgnevuste suurusi ja viivitusaega, mida saab lugeda piisavaks, et üürileandjal tekiks üürilepingu ülesütlemise õigus, ning sätestatakse üürileandja erakorralise ülesütlemise õigus tagatisraha ning korrashoiu- ja parendamiskulude tasumisega viivitamise korral; 7. üürilepingu ülemineku regulatsioonis eristatakse kinnisasja tavapärast müüki ning täite- või pankrotimenetluse käigus toimuvat müüki ning kaotatakse uue üürileandja õigus leping üles öelda tungiva omavajaduse tõttu. Sihtrühmad: 1. Üürnikud ja üürileandjad Arvestades, et hinnanguliselt elab 15–20% leibkondadest üüritud elamispinnal ning et Eestis on kokku umbes 600 000 leibkonda, võib üüritavate eluruumide arvuks hinnata 90 000–120 000. Osa nendest eluruumidest moodustavad kohaliku omavalitsuse üksuste ning juriidiliste isikute poolt üürile antavad eluruumid, mille osakaal on aga võrdlemisi väike. Seda arvestades võib hinnanguliselt oletada, et füüsiliselt isikult füüsilisele isikule üüritakse ligikaudu 100 000 eluaset ning üürileandjate arv jääb alla 90 000. 54  2. Pankrotihaldurid ja täiturid Eestis on kokku 47 kohtutäituri ametikohta, mis jaotuvad vastavalt: Harju tööpiirkond – 16 ametikohta; Viru tööpiirkond – 8 ametikohta; Tartu tööpiirkond – 12 ametikohta; Pärnu tööpiirkond – 11 ametikohta. Eestis töötab kokku 44 pankrotihaldurit: Harju piirkond – 15 pankrotihaldurit; Viru piirkond – 7 pankrotihaldurit; Tartu piirkond – 12 pankrotihaldurit; Pärnu piirkond – 10 pankrotihaldurit. Kavandatav muudatus I: asja korrashoiu kohustuse kandmisel ning hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel lubatakse poolte vahel senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid. Kehtiva korra järgi lasub eluruumi korrashoiu kohustus üürileandjal, välja arvatud pisipuuduste osas. Üürniku kohustuseks on elamispinda kasutada hoolikalt ja üürnik on kohustatud omal kulul kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada elamu harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Pooltel on võimalik kokkuleppega jätta üürniku kanda vaid asjaga seotud kõrvalkulud ning maksud ja koormised, kuid mitte korrashoiu- ja parendamiskulud. Muudatusega antakse üürileandjale ja üürnikule võimalus omavahel kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või üürnik kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Samuti lubatakse muudatusega kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmiseks. Seeläbi võimaldatakse üürniku ja üürileandja vahelises suhtes senisest suuremat kokkuleppevabadust. Tagamaks üürniku piisav kaitse, sätestatakse eelnõus sellistele kokkulepetele mitmed piirangud (näiteks on välistatud selliste kokkulepete sõlmimine lepingu kestel). Sihtrühm I-I. Üürileandjad ja üürnikud Kaasnev mõju I-I: majanduslik mõju 1) Kavandatud võimalus korrashoiukohustuse või sellega seonduvate kulude kandmises kokku leppida peaks endaga kaasa tooma kulude vähenemise mõlema osapoole jaoks. Juhul kui üürnik on huvitatud eluaseme remontimisest, kõrvaldamaks hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine ja halvenemine, ja suuteline seda tegema, väheneb tema üürimakse, üürileandja aga lepib väiksema üürimaksega arvestades, et suurem tasu ei korvaks sama teenuse tellimisega kaasnevat kulu. Korrashoiukohustuse või sellega seonduvate kulude kandmise muudatuse tagajärjel kujuneb üürisuhe senisest paindlikumaks ning osapooltel avaneb võimalus optimeerida oma kulusid: üürnik saab asendada rahakulu oma tööjõu kuluga ning üürileandja saavutab üüripinna korrashoiu väiksemate kuludega ja saab pärast üürilepingu lõppemist eluruumi kohe uuesti välja üürida. 55 Muudatuse sihtrühm ei hõlma kõiki üürnikke, vaid üksnes pikaajalisi üürnikke, kes on valmis sellist kokkulepet sõlmima, mistõttu potentsiaalne sihtrühm ei ole väga suur. Muudatuse ulatus on pigem mõõdukas – ka varem on olnud üürileandjal võimalus hõlmata remondikulud üürihinna sisse või kokku leppida üüri rahas maksmise asemel remondi tegemises. Soovimatud kõrvalmõjud võivad kaasneda juhul, kui lepingus jäetakse täpselt määratlemata, millised hooldus- ja remonditööd jäävad üürniku kanda – ilmselt võib selline olukord lõppeda vaidlusega. Samas on pooltel võimalik need kohustused täpsemalt lepingus määratleda. Muudatusega seonduvaid riske on osaliselt maandatud kulude vajalikkuse, mõistlikkuse ja proportsionaalsuse nõude sätestamisega ning ajalise piirangu seadmisega üürilepingu kestusele – kokkulepped on võimalikud vähemalt kolmeaastase kestusega üürilepingute puhul ning juba sõlmitud lepingu kehtivuse ajal muudatusi tingimustesse teha ei saa. 2) Terve hoone korrashoiu- ja parendamiskuludega seonduva muudatuse tagajärjel laieneb kulude ring, mida on võimalik kokkuleppeliselt üürniku kanda jätta. Muudatusega vähendatakse ebaselgust, mis tuleneb korrashoiukohustuse ja sellega seotud kulude kandmise praktikast. Samuti vähendatakse üürileandjate ja üürnike lisakoormust rahaliste arvestuste pidamisel. Muudatuse sihtrühm ei hõlma kõiki üürnikke ja üürileandjaid, vaid ainult neid, kes soovivad terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude kandmises üürniku poolt kokku leppida. Selliste kokkulepete sõlmimist võib praktikas lugeda siiski üpriski sagedaseks (ja seda juba praegu, kuigi seadus selliseid kokkuleppeid ei luba). Seega võiks potentsiaalse sihtrühma lugeda keskmiseks. Kuigi ka kehtiva regulatsiooni kohaselt on üürileandjal võimalik need kulud arvestada üüri sisse, võimaldab kokkulepe paremini arvesse võtta kulude võimalikku muutumist eri makseperioodidel. Samuti välditakse muudatusega riski, et üürileandja peaks vaidluse korral varem tasutud terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulud üürnikule tagastama. See aitaks kaasa üürileandjate kindlustundele ning stabiilsema üürisuhte kujunemisele. Kokkuvõttes võib muudatuse ulatust pidada pigem mõõdukaks. Kavandatav muudatus II: lubatakse leppetrahvi kokkuleppeid eluruumi üürilepingutes mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks, näiteks majaelanike või naabrite huvidega mittearvestamine jms. VÕS kehtiva regulatsiooni järgi on tühised eluruumi üürnikuga sõlmitud kokkulepped, mille alusel üürnik kohustuks lepingu rikkumisel tasuma leppetrahvi, st leppetrahvi kokkulepped eluruumi üürisuhtes ei ole lubatud. Muudatusega kaotatakse eluruumi üürilepingute puhul absoluutne leppetrahvi keeld. Õigus leppetrahve määrata sätestatakse ainult mitterahaliste kohustuste rikkumiste puhuks, kus kahju tõendamine on keeruline ning kus leppetrahvil võib olla oluline preventiivne funktsioon (näiteks võib osutuda keeruliseks tõendada suitsetamiskeelu rikkumisest tekkinud kahju üüripinnale). Samuti sätestatakse üürnike õiguste kaitseks piirangud, nt ei tohi üksiku leppetrahvi suurus ületada 10% ühe kuu üürist. Sihtrühm II-I. Üürileandjad (alla 90 000) Kaasnev mõju II-I: majanduslik ja sotsiaalne mõju Muudatus annab üürileandjale võimaluse kokku leppida leppetrahvis juhtudeks, kus tekkinud kahju ei ole rahaline ning kahju määratlemine rahalises väärtuses on keeruline, näiteks 56 korterelamus korra rikkumine ja seeläbi naabrite häirimine või tegutsemine eluruumis lepingus keelatud moel. Muudatuse eesmärk on avaldada ennetavat mõju ja suunata üürnikku käituma lepingus sätestatud moel. See annab üürileandjale võimaluse tagada eluruumi ja ka hoone korrashoid ning majarahu läbi üürniku korrektse käitumise. Otsest majanduslikku kasu üürileandjale ei teki, kuid avaneb võimalus vältida võimalikke ootamatuid kulusid (näiteks trahv ühistu põhikirjaga määratletud majakorra või avaliku korra rikkumise eest). Kaudse mõjuna peaks kaasnema eluruumi parem säilimine ja kaaselanike suurem rahulolu. Korrektselt käituvad elanikud, sealhulgas üürnikud, tõstavad omakorda korterelamu elukeskkonna kvaliteeti ja seeläbi rahalist väärtust. Sihtrühm II-II. Üürnikud (alla 120 000) Kaasnev mõju II-II: majanduslik ja sotsiaalne mõju Majanduslik mõju kaasneb üürnikule üksnes juhul, kui üürnik rikub kohustust, mille puhuks on leppetrahv kokku lepitud, ning üürileandja nõuab leppetrahvi tasumist. Kohustusi korrektselt täitvaid üürnikke muudatus ei puuduta, st muudatuse eesmärk ei ole tekitada üürnikele uusi väljaminekuid, vaid võimaliku rahalise kaotuse riski kaudu tingida muutus käitumises. Võimalik majanduslik mõju (väljaminek leppetrahvi näol) toob endaga kaasa sotsiaalse mõju, mis väljendub korrektses käitumises kokkulepitud kohustuste järgimise näol ja on ühtlasi muudatuse eesmärk. Üürnike õiguste kaitseks määratletakse, et tühised on sellised kokkulepped, millega eluruumi üürnikule võlaõigusseaduse 15. peatükis ettenähtud õiguse kasutamine seotakse leppetrahvi maksmisega. Samuti on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Sellised piirangud väldivad negatiivsete kõrvalmõjude ilmnemist (milleks oleks antud juhul üürniku heidutamine tema õiguste kehtestamisel ja kaitsel). Samuti ei saa piirangutest tingituna leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet üürileandja arvestada tagatisraha arvelt. Üürnike ja üürileandjate sihtrühma, keda muudatus mõjutaks, on keskmine. Samas võttes arvesse, et muudatus ei pruugi puudutada pooli sageli (üksnes juhul, kui on leppetrahvis kokku lepitud, ja ka siis on leppetrahvi maksimaalne määr 10% kuuüürist), võib muudatuse mõju lugeda pigem mõõdukaks. Kavandatav muudatus III: määratakse eluruumi üürilepingute puhul üheselt kindlaks viivisemäära ülempiir. Kehtiva regulatsiooni kohaselt võivad osapooled viivisemääras üldjuhul vabalt kokku leppida, kokkuleppe puudumise korral kohaldatakse seaduses sätestatud viivist. Samas on viivise regulatsiooni praktikas erinevalt tõlgendatud ja see ei ole piisavalt selge. Muudatusega sätestatakse selgelt lepingupoolte õigus leppida kokku seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras, kuid määratakse viivisemäära ülempiir eluruumi lepingute puhul, milleks on kolmekordne seadusjärgne viivisemäär. Sihtrühm III. Üürilepingu osapooled (üürnikud ja üürileandjad) Kaasnev mõju III: mõju majandusele ja õiguskeskkonnale 57 Muudatuse eesmärk on eelkõige seaduse üheselt mõistetavuse tagamine. Kehtiv regulatsioon võimaldab mitmeid tõlgendusi ning võib seega olla seaduse rakendajale raskesti mõistetav, muudatus loob osapoolte jaoks vajaliku õigusselguse. Ühelt poolt tuuakse eelkõige üürileandja huvides üheselt välja, et pooled võivad leppida kokku seadusjärgsest viivisemäärast kõrgema määraga viivises, teiselt poolt nähakse eluruumi üürniku kaitseks ette konkreetne ülempiir, millest suuremas viivises pooled kokku leppida ei tohi. Arvesse tuleb võtta, et Riigikohtu praktika kohaselt on tüüptingimustes ebamõistlikult kahjustavaks viivisemäär, mis on suurem kolmekordsest seadusjärgsest viivisemäärast. Seega kui viivise kokkulepe oleks ette nähtud tüüptingimuses, kohalduks viidatud Riigikohtu tõlgendus nii või teisiti ka ilma loodava sätteta. Eelnõu kohaselt kohaldub vastav ülempiir siiski ka individuaalkokkulepetele, mis tagab üürnike parema kaitse ka väljaspool tüüptingimusi. Kaudselt mõjutab muudatus ka kohtute tööd – õigusselgus vähendab üürilepingu vaidluste tekkimise tõenäosust ja võimaldab neid hõlpsamalt lahendada. Üldine mõju avaldub vähesel määral ka kogu üürisektori majandustegevusele, selgem õiguskeskkond hõlbustab ja elavdab äritegevust. Kuigi muudatusega kaasneb kaudselt suurem õigusselgus, on muudatuse ulatus väga väike, tegu on pigem õigustehnilise täpsustuse kui kardinaalse süsteemimuutusega. Kavandatav muudatus IV: võimaldatakse üürileandjal kolme kuu üüri suuruse tagatisraha asemel alternatiivselt nõuda tagatisraha keskmise kuutöötasu ulatuses ning välistatakse tagatisraha kuulumine üürileandja pankrotivarasse ja sellele sissnõude pööramine üürileandja suhtes läbiviidavas täitemenetluses. Kehtiva regulatsiooni kohaselt on maksimaalseks tagatisraha piirmääraks kolme kuu üür ja üürileandjal lasub kohustus hoida tagatisraha oma varast eraldi. Tagatisraha kuulub üürileandja pankroti korral üürileandja pankrotivara hulka ning välistatud ei ole sellele sissenõude pööramine täitemenetluses. Muudatusega antakse üürileandjale teatud juhtudel võimalus nõuda senisest suuremat tagatisraha, sidudes tagatisraha ülemmäära alternatiivselt ühe kuu Eesti keskmise brutopalgaga. Muudatus on mõeldud lahendama olukordi, kus üüritav eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad ja kehtiv tagatisraha ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamisega seoses. Lisaks nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus (tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu). Sihtrühm IV-I. Üürnikud Kaasnev mõju IV-I: majanduslik mõju, mõju regionaalarengule Mõju avaldub neile üürnikele, kes üürivad või soovivad üürile võtta madala üürihinnaga eluaset – tekib võimalus, et poolte kokkuleppest tulenevalt kohustub üürnik tasuma varasemaga võrreldes suuremat tagatisraha. Majanduslik mõju avaldub regionaalselt ja sissetulekurühmade lõikes. Väiksema sissetulekuga piirkondades on üürihinnad ebaproportsionaalselt madalad võrreldes Eesti keskmisega, näiteks portaali www.kv.ee andmetel on Võru linnas keskmine üüripakkumine neli eurot ja Kohtla-Järvel kaks eurot ruutmeetri kohta, samas kui Eesti keskmine pakkumishind on 9,3 eurot ruutmeetri kohta. Seetõttu on olemas risk, et avaldub 58 soovimatu regionaalpoliitiline ja sotsiaal-majanduslik mõju, kus madalama sissetulekuga üürnike jaoks osutub üürilepingu sõlmimine suure tagatisraha tõttu keeruliseks ning võib mõjutada leibkonna üldist sissetulekut. Samas, arvestades, et väga harva nõutakse maksimaalset, kolme kuu üüri suurust tagatisraha, võib oletada, et mõju oluliselt ei avaldu ja haavatavate ühiskonnagruppide toimetuleku halvenemise ebasoovitav risk ei realiseeru. Olukorras, kus üürituru keskmine üür on madal, on ühtlasi madal ka üürniku maksejõud ja suurem tagatisraha üüripakkumise puhul võib tähendada seda, et pinnale üürnikku ei leita. Võimalik, et sellises olukorras, kus ei ole võimalik kokku leppida suuremas tagatisrahas, teeb üürileandja eelnevalt põhjalikuma taustakontrolli, vältides sedasi võimaliku kahju tekkimist. Teine muudatuse osa (tagatisraha välistamine üürileandja pankrotivarast ja sellele sissenõude pööramise välistamine täitemenetluses) annab üürnikele kindlustunde tasutud tagatisraha säilimises ja tekitab enam usaldust. Teadmine tagatisraha turvalisest säilimisest ka üürileandja suhtes läbiviidava täite- või pankrotimenetluse korral võib üürnikku kallutada nõustuma ka suurema tagatisraha tasumisega. Sihtrühm IV-II. Üürileandjad Kaasnev mõju IV-II: majanduslik mõju Muudatuse tulemusel avaneks üürileandjatele võimalus nõuda suuremat tagatist olukorras, kus üür on suhteliselt madal, ja seeläbi luua endale lisagarantii eluaseme väärtuse säilimiseks (maandada risk, et tekkiv kahju jääb korvamata). Samas, üürnikult on võimalik tekkinud kahju ka teisel moel sisse nõuda, esiteks kui üürnik on vabatahtlikult nõus kahju hüvitama ja teiseks kohtu kaudu. Praktikas on maksimaalset tagatist kasutatud väga harva, mis tähendab, et üürileandjatel võib puududa piisav huvi. Huvipuudus ei ole tingitud ükskõiksusest oma omandi säilimise vastu, vaid üürituru olukorrast, kus odavamate eluruumide üürnikel ei ole suutlikkust maksta suurt tagatisraha. Muudatuse teine pool, tagatisraha säilimise tagamine ka üürileandja suhtes algatatud pankroti- või täitemenetluse käigus senise üürileandja huve eriti ei mõjuta. Muudatus mõjutab kaudselt üürileandja võlausaldajaid – muudatuse kohaselt nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus. Üürileandja võlausaldajatele tähendab see, et tagatisraha välistamise tõttu vähenevad saadaolevad vahendid üürileandja võlausaldajate nõuete rahuldamiseks (kehtiva õiguse kohaselt oleks üürnik nt tagatisraha osas tavapärane pankrotivõlausaldaja, vara välistamist nõudev isik seda välistamisnõude osas aga ei ole). Samas on muudatus õigustatud, kuna tagatisraha puhul on olemuslikult tegemist üürileandjale sihtotstarbeliselt makstud summaga, millel on üksnes tagatise funktsioon ning mida ei peaks kasutama teiste võlausaldajate nõuete rahuldamiseks. Sihtrühm IV-III. Pankrotihaldurid ja täiturid Kaasnev mõju IV-III: majanduslik mõju Pankrotihalduritele ja kohtutäituritele avaldub muudatuse tagajärjel kaudne mõju – nad peavad oma tegevuses arvestama uue regulatsiooniga ja sellest tulevikus lähtuma. Märkimisväärset töökoormust ja halduskoormust muudatus endaga kaasa ei too, tegu on ühekordse 59 ümberorienteerumisega seadustes. Töökoormus võib suureneda nendes harva esinevates olukordades, kus pankrotihaldurid ja kohtutäiturid peavad menetluse käigus hakkama hindama tagatisraha välistamise või arestist vabastamise avaldusi. Muudatuse otsene sihtrühm ja esinemise sagedus on väikesed ning ulatust ei saa pidada suureks – muudatus puudutaks neid kohtutäitureid ja pankrotihaldureid, kes rahuldavad võlausaldajate nõudeid vara arvelt, mis on koormatud üürilepinguga ning millest tulenevate nõuete tagamiseks on tasutud tagatisraha. Muudatus täpsustaks olemasolevat regulatsiooni ja tagab kehtivate põhimõtete tõhusama rakendamise ning aitab seeläbi kaasa õiguse jõustamisele, kuid ühiskonna tasandil ei osutu muudatusega kaasnev mõju oluliseks. Kuna mõju avaldumine on pigem harv, sihtrühm ja ulatus väikesed, siis võib eeldada, et negatiivset kõrvalmõju regionaalarengule pigem ei avaldu – üürituru keskmine maksevõime ja piisav konkurents välistavad liialt suure tagatisraha kokkulepped. Kavandatav muudatus V: luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmisele tähtajalise lepingu raames ning täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid, tasakaalustades sellele vastavalt üürnike õiguste kaitset. Kehtiva regulatsiooni kohaselt on tähtajaliste üürilepingute puhul üüri suurendamine võimalik poolte vastava kokkuleppe alusel ja tähtajatute üürilepingute korral on üürileandjal võimalik eluruumi üüri ühepoolselt tõsta VÕS-st tulenevalt iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest vähemalt ühe kuu pikkuse etteteatamistähtajaga. Puuduvad piirangud algsele üürile ja üüri tõstmise ulatusele. Üürnikul on õigus vaidlustada üüri suurus juhul, kui üüri tõstmine on ülemäärane või kui üür on lepingu kehtivuse ajal muutunud üüriarvestuse aluse olulise muutumise tõttu ülemääraseks. Täpsustatakse üürileandja võimalusi üüri ühepoolseks tõstmiseks ning üüri tõstmise aluseid, samuti üüri vaidlustamise võimalusi. Muudetakse perioodi, mille möödudes saab üürileandja tähtajatu lepingu puhul üüri ühepoolselt tõsta: kehtiva regulatsiooni kohaselt on selleks intervalliks kuus kuud, eelnõuga pakutakse välja üheaastane intervall. Üürniku kaitseks on seatud eelnõus piirangud, mille kohaselt tuleb tähtajalise lepingu puhul üüri ühepoolseks tõstmiseks täita kolm eeldust: üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üüri ei tõsteta rohkem kui üks kord aastas ning üüri tõstmise või muu lepingu ühepoolse muutmise alus peab olema lepingus täpselt kindlaks määratud. Samuti on üürnikul võimalus kokkuleppe alusel tõstetud üüri vaidlustada, kui see on ülemäärane. Lisaks määratakse, et kui üürnik ja üürileandja on kokku leppinud asja parendamiseks vajalike kulude kandmises üürniku poolt, ei ole üürileandjal õigust samal ajal parenduste tõttu üüri tõsta. Samuti tasakaalustatakse olukorda üürniku huvides, sätestades üürniku õiguse leping erakorraliselt üles öelda, kui üürniku jaoks osutub tõstetud üür liiga koormavaks. Sihtrühm V-I. Üürileandjad Kaasnev mõju V-I: majanduslik mõju Planeeritavad muudatused suures osas täpsustvad kehtivat regulatsiooni, kuid lisaks antakse muudatustega pooltele täiendavaid õigusi. Täpsemad tingimused annavad üürileandjale parema aimuse ja arusaamise, millal ja mis tingimustel üüritõus võib toimuda. Muudatused peaksid vähendama üüri tõstmisega seotud vaidluste niigi tagasihoidlikku arvu ning julgustama 60 üürileandjaid säilitama kehtivaid stabiilseid üürisuhteid ning võtma ette eluruumi või hoone kvaliteedi parandamiseks vajalikke meetmeid. Suurem õigusselgus julgustab inimesi osalema üüriturul, nii üürileandjate kui üürnikena, kuna üürisuhe on arusaadav ja prognoositav ning ebameeldivad üllatused on vähem tõenäosed. Ei saa otseselt prognoosida, et üüri asutakse tõstma senisest sagedamini ja kõrgemale (taas, võimalused selleks on üldiselt olemas ka praegu). Ka ei pruugi muudatusega kaasneda keskmise üürihinna tõusu. Nimelt üürileandja, teades, et üüri tõstmine on mõjuvatel asjaoludel (tähtajaliste lepingute puhul vastava kokkuleppe olemasolul) lubatud, võib määrata esialgu madalama üürihinna. Seda seetõttu, et üürileandja ei pea lepingut sõlmides ja hinda määrates arvestama võimalike eesseisvate üürituru hinnatõusude või parendustöödega, vaid võib eeldada, et hinda saab vajaduse korral tõsta ka pärast. Üldiselt võib väita, et muudatusega ei kaasne väga suurt mõju, selle eesmärk on pigem õigusselguse ja paindlikkuse loomine üürisuhtes ja muudatusest ei saa kohe järeldada üürihindade tõusu. Sihtrühm V-II: Üürnikud Kaasnev mõju V-II: majanduslik mõju Ka üürnikule ei tooks kavandatav muudatus kaasa ulatuslikku muudatust, pigem selgema üürisuhte. Üürnik teab edaspidi täpsemalt jälgida ja arvestada, millistel juhtudel võib ees oodata üüritõus. Samuti teab üürnik, et kokkulepitud üüri tõsta üksnes teatud perioodi järel. Juhul kui senise kuue kuu asemel sätestada pikem, näiteks aastane intervall, võib see suurendada üürisuhte stabiilsust. Tähtajaliste lepingute puhul võib üüritõus olla teatud juhtudel üürniku jaoks vähem prognoositav. Samas saab see põhineda vaid poolte kokkuleppel ning üürnikul säilib sellistel juhtudel võimalus ülemäärane üür vaidlustada ning vajadusel ka selline üürileandja õigus kokkuleppega välistada. Lisaks on kaalutava muudatusena üürnikul õigus leping üürileandja ühepoolse üüri tõstmise korral erakorraliselt üles öelda, kui uus üür ei tundu talle vastuvõetav. Muudatuste tagajärjel muutub üürihinna tõstmine läbipaistvamaks ja arusaadavamaks ning võimaldab teatud juhtudel rohkem paindlikkust. Muudatuse sihtrühm (üürnikud ja üürileandjad) on pigem suur, kuna hõlmatud on kõik sihtrühma liikmed. Loodud regulatsioon ei puuduta osapooli sageli, pigem harva (üüri tõstmise puhul kõige sagedamini kord aastas ning tähtajalistest lepingutest vaid vähemalt kolmeaastase tähtajaga üürilepinguid), muudatuse ulatus on väike, tegemist on osaliselt tehnilise muudatusega, mille eesmärgiks on luua õigusselgust üürisuhtesse. Kavandatav muudatus VI: muudetakse üüri- või kõrvalkulude võlgnevuse suurust ja viivitusaega, mida saab lugeda piisavaks, et üürileandjal tekiks üürilepingu ülesütlemise õigus, ning sätestatakse üürileandja erakorralise ülesütlemise õigus tagatisraha ning korrashoiu- ja parendamiskulude tasumisega viivitamise korral. Võlaõigusseaduse kehtiva regulatsiooni järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui (1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega; (2) kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; või (3) kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. 61 Makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral – muudatuse kohaselt annab üürileandjale ülesütlemisõiguse kahel maksetähtpäeval kõrvalkulude, üüri või nende olulise osaga viivitamine ning kahe kuu üüri või kõrvalkuludele vastav võlgnevus. Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandjale ulatuslikum teavitamiskohustus, samuti on jätkuvalt ülesütlemine tühine, kui üürnikul on võimalik oma võlgnevus tasaarvestada ja ta teeb seda viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Sihtrühm VI-I. Üürileandjad Kaasnev mõju VI-I: majanduslik mõju Muudatuse eesmärk on tagada üürileandja tõhus õiguskaitse üürimaksega viivitava üürniku suhtes. Muudatusega lühendatakse võlgnevusperioode ja summasid, mis annavad üürileandjale õiguse leping üles öelda. See võimaldab üürileandjal võlgnevuses oleva üürnikuga juba varajasemas staadiumis tegelema hakata. Muudatuse eesmärgiks on kaitsta üürileandjaid pahatahtlike või püsivalt maksevõimetute üürnike eest, mitte õõnestada nende üürnike turvalisust, kelle makseraskused on ajutised – sellest tulenevalt ei tekiks üürileandjal ülesütlemisõigust väikese või lühiajalise võlgnevuse tõttu. Lisaks on ülesütlemisõiguse tekkimiseks ette nähtud üürnikule antava täiendava tähtaja minimaalne pikkus ning ka kohustus üürnikku teavitada soovist võlgnevuse mittetasumise korral leping lõpetada. See peaks heausksele üürnikule andma vajaliku aja oma rahaliste vahendite planeerimiseks ning võimalusel võlgnevuse kõrvaldamiseks. Muudatus vähendab üürileandjate riski võlgnevusest tekkiva kahjumi kandmiseks ja suurendab seeläbi üürileandjate majanduslikku turvalisust. Parem majanduslik kindlus ning vähem laekumata jäänud makseid stabiliseerib kaudselt üüriturgu ja vähendab hinnataset – kindlam majanduskeskkond ja selgelt reguleeritud turg tagavad pikemas perspektiivis paremad üürihinnad, mis on selgelt ka üürnike huvides. Sihtrühm ei ole suur ega puuduta otseselt kõiki üürileandjaid. Otsene mõju avaldub nendele üürileandjatele, kellele üür või muud kulud ei ole korrapäraselt tasutud, st kelle üüripinnal on võlgnevuses olevad üürnikud. Sihtrühm VI-II. Üürnikud, laiem sihtrühm alla 120 000, otseselt mõjutatud sihtrühm (võlgnikest üürnikud) oluliselt väiksem Kaasnev mõju VI-II: majanduslik mõju, sotsiaalne mõju Otseselt avaldub muudatusega kaasnev mõju üüri või kõrvalkuludega viivituses olevatele üürnikele – lüheneb periood ja väheneb võlgnevuse suurus, mis annavad üürileandjale õiguse lõpetada võlgnevuse tõttu üürileping, seega lüheneb periood, mille jooksul üürnikul on seaduse järgi võimalik tegeleda oma võlgnevuse kõrvaldamisega. Lisaks on muudatuse kohaselt mõjutatud ka üürnikud, kes viivitavad korrashoiu- ja parenduskulude või tagatisraha tasumisega. Makseviivituses olevad üürnikud võib tinglikult jagada kolmeks: need, kelle maksejõuetus on ajutine ja tingitud ettenägematutest asjaoludest, üürnikud, kelle võlgnevus on pidev või korduv ja tingitud puudulikust maksevõimest, mis ei võimalda antud eluaset üürida, 62 ning kolmandaks pahatahtlikud üürnikud, kelle eesmärgiks on eluruumi tasuta kasutada ning kes ei kavatsegi üürimakseid tasuda. Kuna muudatuse eesmärk ei ole vähendada inimeste sotsiaalset kindlust ega sundida kedagi asjatult loobuma kasutatavast eluasemest, siis esimese grupi võlgnikest üürnike jaoks on ette nähtud hoiatamiskohustus ning piisav aeg, mille jooksul võla kõrvaldamisega tegeleda. Juhul kui üürileandja on veendunud üürniku heausklikkuses ning suutlikkuses võlgnevus tasuda, võib võla kõrvaldamiseks anda ka pikema perioodi kui seaduses sätestatud – regulatsiooniga antakse üürileandjale lühim aeg, millega ta peab üürilepingu lõpetamisel arvestama. Teine võlgades üürnike grupp moodustub inimestest, kelle sissetulekud ei võimalda üüritud eluaseme eest õigeaegselt ja regulaarselt tasuda. Kolmanda grupi moodustavad üürnikud, kes kuritarvitavad seadusest tulevat üürileandja kohustust taluda kolme kuu pikkust või kolme kuu üürile või kõrvalkuludele vastavat võlgnevust kui viiteaega enne üürilepingu lõpetamise õiguse tekkimist. Nende võlgnike puhul, kelle maksejõuetus on tingitud eluaseme üürimiseks ebapiisavatest sissetulekutest, on nii üürileandja kui ka üürniku enda huvides leping võimalikult kiiresti lõpetada, vältida lisanduva võlgnevuse teket ning otsida uus, jõukohane eluase. Väike osa üürnikest tegutseb pahatahtlikult, tekitades üürivõlgnevuse teadlikult, ning kasutab seadusega antud sotsiaalseid garantiisid vältimaks üürilepingu ülesütlemist. Muudatus teeb pahatahtliku võlgnevuse tekitamise keerukamaks, vähendab võimaliku võlgnevuse suurust ja annab üürileandjale võimaluse varasemast kiiremini reageerida. Seeläbi peaks vähenema pahatahtlike üürnike hulk ja paranema maksedistsipliin. Üürnikke, kellel võlgnevusi ei ole tekkinud, muudatus otseselt ei puuduta, küll aga võib avalduda kaudne mõju – üürileandjate majandusliku kindluse paranedes võivad üüriturul vähesel määral langeda üürihinnad või väheneda nõutav tagatisraha suurus. Muudatus aitab kaasa parema maksedistsipliini tekkele ning üürnikud peavad oma maksejõulisust täpsemalt hindama, kuna võrreldes kehtiva olukorraga võib võlgnevusse jäämine juba lühema aja jooksul või väiksema summaga tähendada üürilepingu lõpetamist ja eluaseme kaotust. Kavandatav muudatus VII: üürilepingu ülemineku regulatsioonis eristatakse kinnisasja tavapärast müüki ning täite- või pankrotimenetluse käigus toimuvat müüki ning kaotatakse üürileandja õigus leping lõpetada tungiva omavajaduse tõttu. Kehtiva regulatsiooni kohaselt lähevad üüritud kinnisasja võõrandamise korral üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist asja omandajale üle. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad asja omandajale üle ka siis, kui kinnisasi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, selles mõttes kohaldub kehtiv regulatsioon ühetaoliselt. Üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib elu- või äriruumi üürilepingu uus üürileandja üles öelda juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Plaanitava muudatusega tehakse teatud muudatused üürilepingu ülesütlemise õiguse regulatsioonis omanikuvahetuse korral. Pankroti- või täiemenetluse käigus toimunud müügi puhul antakse uuele omanikule võimalus talle üleläinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada. Seevastu tavapärase müügi puhul soovitakse vastukaaluks senisest enam kaitsta üürniku huve, 63 millest tulenevalt kaotatakse tavapärase müügi korral võimalus lõpetada leping tungiva omavajaduse tõttu. Sihtgrupp VII-I. Üürnikud Kaasnev mõju VII-I: majanduslik mõju Need üürnikud, kes elavad eluasemes, mille omaniku suhtes viiakse läbi täite- või pankrotimenetlust, võivad sattuda olukorda, kus uus omanik eelistab üürilepingu üles öelda. Tuleb märkida, et uus omanik ei pruugi lepingut üles öelda, kuid tal avaneb selleks hõlpsam võimalus. Samas on endiselt võimalik üürnikul välistada üürileandja ülesütlemisõigus kinnistusraamatusse kantud üürimärkega. Juhul, kui kirjeldatud olukord realiseerub, tuleb üürnikul elamispinda vahetada koos kõigi kaasnevate ebamugavuste ja kuludega. See võib omakorda tekitada üürnikule majanduslikke toimetulekuraskusi. Samas tavamüügi korral on üürniku huvid põhimõtteliselt rohkem kaitstud, kuivõrd senine uue üürileandja tungiva omavajaduse tõttu lepingu lõpetamise regulatsioon ei kohaldu. Sihtgrupp VII-II. Üürileandjad ja kinnisasja ostjad Kaasnev mõju VII-II: majanduslik mõju Isikud, kes ostavad pankroti- või täitemenetluse raames müüdava kinnisasja, võivad arvestada, et juhul, kui ostetava kinnisasja kasutamiseks on sõlmitud üürileping, on võimalik see üles öelda. See avardab kinnisvara käitlemise ja arendamise võimalusi ning seega tõstab müügihinda. Kõrgem müügihind on omakorda esialgse üürileandja võlausaldajate huvides, kes soovivad tasumata võlad võimalikult suurel määral tagasi saada. Tavamüügi korral muutub lepingu lõpetamine teoreetiliselt küll raskemaks, kuid arvestades, et tungiva omavajaduse tõttu lepingu lõpetamine on praktikas osutunud väga keeruliseks, ei ole muudatus tegelikult sisuliselt suur. Kaudne majanduslik mõju avaldub ka õiguskeskkonnale, kuna muudatus väldib vaidlusi tungiva omavajaduse ebamäärase mõiste üle. Ühtlasi väheneb seeläbi kohtute vaev mõiste tõlgendamisel ning väheneb selliste vaidluste koguarv. Sihtgrupp VII-III. Pankrotihaldurid ja täiturid Kaasnev mõju VII-III: majanduslik mõju Pankrotihalduritele ja kohtutäituritele tekib ühekordne mõju ajakulu näol, kui nad on sunnitud end uue regulatsiooniga kurssi viima ja edaspidi vastavalt talitama. Pikaajalist ega olulist mõju muudatusest ei tulene. 7. SEADUSE RAKENDAMISEGA SEOTUD RIIGI JA KOHALIKU OMAVALITSUSE TEGEVUSED, EELDATAVAD KULUD JA TULUD Seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega kulusid. 8. RAKENDUSAKTID Seaduse rakendamiseks ei ole vaja kehtestada uusi rakendusakte ega muuta olemasolevaid. 64 9. SEADUSE JÕUSTUMINE Seadus jõustub 2021. aasta 1. jaanuaril. Selline jõustumisaeg valiti, arvestades eelnõu menetlemise eeldatavat aega ning vajadust jätta seaduse rakendajatele ettevalmistusaeg uue regulatsiooni kohaldama hakkamiseks. 10. EELNÕU KOOSKÕLASTAMINE, HUVIRÜHMADE KAASAMINE JA AVALIK KONSULTATSIOON Eelnõu esitati kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile, Rahandusministeeriumile ja Sotsiaalministeeriumile. Eelnõu esitati arvamuse avaldamiseks Tartu Ülikooli õigusteaduskonnale, Tallinna Ülikooli õigusakadeemiale, Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituudile, Sihtasutusele KredEx, Eesti Pangaliidule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Kinnisvarafirmade Liidule, Eesti Ehitusettevõtjate Liitudele, investorite esindajatele, Eesti Linnade Liidule, Eesti Maaomavalitsuste Liidule, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Kojale, Notarite Kojale, Harju Maakohtule, Viru Maakohtule, Tartu Maakohtule, Pärnu Maakohtule, Tallinna Halduskohtule, Tartu Halduskohtule, Tallinna Ringkonnakohtule, Tartu Ringkonnakohtule ja Riigikohtule. Rahandusministeerium kooskõlastas eelnõu märkustega, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium kooskõlastas eelnõu vaikimisi. Eelnõu kohta esitasid märkused Riigikohus, Tallinna Ringkonnakohus, Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Omanike Keskliit, Eesti Pangaliit, Pankrotihaldurite ja Kohtutäiturite Koda, Lumi Capital, väikeinvestorid. Kõik märkused ja Justiitsministeeriumi seisukohad nende suhtes on esitatud eelnõu kooskõlastustabelis. 65  Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja lisa 1 Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu kooskõlastustabel Nr. Ettepaneku/märkuse sisu Arvestatud JM seisukohad / vastused / Mitte- arvestatud Rahandusministeerium 1. Rahandusministeerium Arvestatud Kuivõrd kolme aasta reegli juures toodi kooskõlastab eelnõu kooskõlastamisel välja mitmeid võlaõigusseaduse muutmise probleeme, on see kooskõlastamise seaduse eelnõu järgmiste järgselt eelnõust välja jäetud. märkustega arvestamisel. Eelnõu § 1 punkt 1 on arusaamatu osas, mis puudutab tähtajatult sõlmitud lepinguid, kuid mis kestavad kauem kui 3 aastat. Kui on teada, et leping kestab kauem, kui 3 aastat, siis võib olla tegemist tähtaegse üürilepinguga. Või selgub see, et tähtajatu leping kestab kauem kui 3 aastat üürimise käigus, samas sama lõike viimase lause kohaselt lepingu kestel kokkulepet sõlmida ei saa. 2. Eelnõuga § 1 punkti 1 juures Arvestatud Justiitsministeerium pidas eelnõu tuleb arvestada, et punkt koostamisel silmas siiski üksnes üüritud kohaldub ka üürilepinguga ruumis remondi tegemist. Eelnõus on §- kaasnevate asjade üürimisele, i 334 (kuhu on üle viidud varem §-s 276 mille üürileandja koos kavandatud muudatused) täiendatud ruumidega üürniku kasutusse sõnaselge välistusega eluruumiga koos annab. üürniku kasutusse antavate asjade suhtes Eelnõu täiendab ning seletuskirjas esitatud selle kohta võlaõigusseaduse (edaspidi selgitusi ja põhjendusi. VÕS) §-i 276 lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Eluruumi üürilepingu korral, mis sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult ja kestab kauem kui kolm aastat, võivad pooled kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine, halvenemine ja muud muutused, või kannab sellega seotud mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed kulud. Lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa.“; Seletuskirja kohaselt tähendab see, et pooled saavad leppida kokku selles, et „üürnik viib asja sisuliselt samaväärsesse seisundisse, nagu see oli, kui ta selle üürileandjalt sai. Teisisõnu eemaldab ta sellelt sellised „jäljed“, mis on tekkinud seetõttu, et ta on eluruumi kasutanud. Eelnimetatu saavutamiseks vajalikeks remonttöödeks võib pidada nt seinte värvimist, tapeedi vahetamist, täkete pahteldamist seintel või muud sellist tööd, millega üürnik saab reeglina ilma erioskusi omamata hakkama“. Juhime tähelepanu, et vastavalt VÕS § 272 lõikele 3 kohaldatakse elu- ja äriruumide üürilepingu kohta sätestatut ka asjade üürimisele, mille üürileandja koos ruumidega üürniku kasutusse annab. Niisiis võimaldab kavandatav muudatus oma praeguse sõnastuse juures tõlgendust, mille kohaselt oleks üürileandjal alati õigus nõuda üürnikult eluruumis sisalduva kodutehnika, mööbli jm sisseseade uuega asendamise kulude kandmist, kuna muul moel pole nende „hariliku lepingujärgse kasutamisega“ tekkinud „kulumise ja muude muutuste“ kõrvaldamine ilmselt võimalik. Seletuskirjas on viidatud, et üürnik võib eluruumi hoida „nii hästi, et remondikohustust ei tekigi“, kuid et kodutehnika ja mööbli tavapärasel kasutamisel on nende teatav kulumine (sõltumata sellest, kas see avaldub silmaga nähtavate kahjustuste või nende funktsioneerimise halvenemisena või mitte) vältimatu, pole remondi (asendamise) kohustuse vältimine nende puhul üürniku jaoks ilmselt võimalik, kui üürileandja otsustab seda nõuda. Seletuskirjas toodud näidete põhjal pole selge, kas eelnõu koostamisel on sellist tagajärge silmas peetud; kui see ka nii on, et pruugi see üürnikule vastava kokkuleppe sõlmimisel ettenähtav olla. Teeme ettepaneku sätestada, et kui sellist kokkulepet soovitakse sõlmida ka asjade suhtes, mille üürileandja koos ruumidega üürniku kasutusse annab, tuleb selle kehtivus üürilepinguga kasutusse antavate asjade osas lepingus eraldi välja tuua. 3. Eelnõu § 1 punktis 2 Vastatud VÕS § 284 lg 3 muudatuste eesmärgiks muudetakse VÕS § 284 lõike ei olnudki seatud anda üürileandjale igal 3 esimest lauset selliselt, et juhul võimalus just kahe kuu pärast peale üürnik võib lepingu 30 päeva muudatuste ja parenduste tegemisest jooksul üles öelda, teatades teavitamist nendega alustada. ülesütlemisest 60 päeva ette. Seega võib minna VÕS § 284 muudatuse, millega maksimaalselt 90 päeva pikendatakse ülesütlemistähtaega 30-le üürilepingu ülesütlemise päevale, eesmärgiks on tagada üürnikule jõustumiseni. Samas teatab pikem aeg üürilepingu ülesütlemise üle sama paragrahvi lõike 2 otsustamiseks kuna kehtivat 14-päevast kohaselt üürileandja ette kaks tähtaega saab pidada kuud (umbes 60–61 päeva) ebaproportsionaalselt lühikeseks. enne parenduste või muudatuste tegemise Teise muudatuse eesmärgiks, millega alustamist. Tundub, et sätestatakse konkreetne üürileandjal siiski ei teki etteteatamistähtaeg, oli saavutada võimalust kahe kuu pärast eelkõige üürileandja huvides parenduste ja muudatuste õigusselgus küsimuses, kui pikaks võib tegemisega alustada, kui üürniku poolt esitatud üürniku ülesütlemine ei ole etteteatamistähtaeg kujuneda (kehtiv veel jõustunud ja VÕS § 284 sõnastus vähemalt 30 päeva ei pruugi lõike 3 teise lause kohaselt ei seda tagada). Konkreetse tohi alustada ka enne lepingu etteteatamistähtaja sätestamisega lõppemist. kaasneb aga siiski ka üürileandja kindlus, et tal on õigus parenduste ja muudatuste tegemisega teatud maksimaalse perioodi möödudes töödega alustada. Esmakordselt kooskõlastamisele esitatud eelnõus sooviti etteteatamistähtaega ka pikendada, kuid kuna vastavat muudatust eelnõule esitatud tagasisides pigem ei toetatud, ning ka Justiitsministeerium nendib, et see võib omada negatiivset mõju juhtudel, kus üürnik sooviks üürilepingu lõpetada lühema etteteatamistähtajaga, otsustati jääda 30-päevase tähtaja juurde. Seetõttu on iseenesest hetkel eelnõus sätestatu kohaselt üürileandjal ka kindlus, et ta saab alustada muudatuste ja parenduste tegemist hiljemalt 60 päeva möödudes nendest teatamisest (30 päeva on üürnikul ülesütlemise otsustamiseks + maksimaalselt 30 päeva etteteatamistähtaeg). 4. Eelnõu 1 punktis 12 Osaliselt Eelnõu koostamisel on muudatusest täiendatakse paragrahvi 299 arvestatud sellisel kujul loobutud, st et üürileandjal lõikega 11 järgmises Vastatud/ oleks võimalus seadusest tulenevalt sõnastuses: tähtajalise eluruumi lepingu raames „(11) Üürileandja võib ühepoolselt üüri tõsta hoone vähemalt kolmeaastase energiatõhususe parandamiseks vajalike tähtajaga sõlmitud eluruumi parenduste tõttu. üürilepingu puhul tõsta üüri iga ühe aasta möödumisel Samas on eelnõus välja pakutud lepingu sõlmimisest hoone muudatused, mis ütlevad selgemini, et energiatõhususe pooltel on võimalus tähtajalise lepingu parandamiseks vajalike raames lepingus kokku leppida üüri muudatuste või parenduste tõstmise alustes, milleks võivad olla mh tegemiseks. Üürileandja võib nii parendused ja muudatused ruumi või üüri eelnimetatud põhjusel hooneosa energiatõhususe tõsta vaid tingimusel, et parandamiseks, kui ka muul viisil pooled ei ole kokku leppinud kasutusväärtuse tõstmiseks. Viimast on üüri perioodilises täpsustatud ka §-s 301 punktis 3, mis suurenemises.“; Hoone sätestab alused üüri tõstmiseks tähtajatu energiatõhususe parandamist lepingu puhul ning millega tuleb on mainitud ka eelnõu punktis arvestada ka tähtajalise lepingu puhul. 15 VÕS § 301 lõike 3 puhul. Seletuskirjas tuleks selgitada, miks on vajalik energiatõhususe parandamiseks tehtavate parenduste eelistamine ja eraldi välja toomine? Kui eesmärk on tagada üürileandjale võimalus elamufondi kvaliteedi parandamiseks rekonstrueerimistööde tõttu kasvanud kulude katteks üüri tõsta, siis ei peaks need tööd olema seotud üksnes energiatõhususe parandamisega. Analoogselt panustavad elamufondi kvaliteedi tõusu ka teised tehnosüsteemide parendused (näit. korterelamus ligipääsetavuse tagamiseks paigaldatav trepironija või lifti paigaldamise investeeringud) või näiteks sisekliima parandamise (ventilatsioon, millega ilmtingimata energiamärgis või energiatõhusus ei parane) ja  ohutusega (ATS süsteemi paigaldus, radoonieemaldussüsteemi paigaldus) seonduvad investeeringud. Teeme ettepaneku selgitada, miks eelistatakse energiatõhusust kvaliteetsele sisekliimale, ohutusele ja ligipääsetavusele. 5. Seletuskirja punktis 2 Arvestatud Sõnastus parandatud „Seaduse eesmärk“ 4. lõigus tumedalt toodud osas peab „eelnõu“ asemel olema „seletuskirja“. Riigikohus 1. § 276 lg 11 Arvestatud Paragrahvis 276 lõikes 11 kavandatud Lisatud lõige sobiks paremini muudatus on eelnõu kooskõlastamise 1 § 334 juurde, nt lg 1 (või ka järgselt viidud üle § 334 lõikeks 21. lg 21 või lg 41), kuna kõnealune lõige kehtestab erisuse § 334 lg-tes 1, 2 ja 4 sätestatust. Sisuliselt on lisatavas § 276 lg-s 11 tegemist nõuetega tagastatavale üüripinnale, mitte aga üürniku jooksva kohustusega hoida üüritud asi üürilepingu täitmise ajal pidevalt korras (nagu on üürileandja korrashoiukohustus VÕS § 276 lg 1 järgi). Eelnevat kinnitab ka seletuskirjas öeldu, mille kohaselt „remondi-kohustuse täitmise või vastavate kulude kandmise nõue muutub sissenõutavaks pärast lepingu lõppemist“ ning „[e]elnõus pakutakse välja kokkuleppevõimalus asja kordategemiseks just lepingu lõppemisel ja mitte n-ö jooksva korrashoiukohustusena“. Seetõttu on ka kaheldav, kas lisatavat lg-t 11 saab tõlgendada kui erikokkulepet § 276 lg-s 1 sätestatud  üürileandja korrashoiukohustuse kohta. Pigem on sätet võimalik mõista erandina § 334 lg-st 1, mille kohaselt peab üürnik asja tagastama „seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele“, ning lg-st 2, mille teise lause kohaselt „ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega“. Samuti näeb säte ette erandi § 334 lg-st 4, mille järgi on üldjuhul tühine „kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu sõlmimist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist“. Lepingu kehtivuse ajal aga säilib üürileandjal endiselt VÕS § 276 lg-st 1 tulenev kohustus tagada üüritud asja hoidmine lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. 2. Sätte sõnastuse osas jääb Arvestatud Eelnõust on kustutatud viide kulude seletuskirja põhjal ebaselgeks proportsionaalsusele, kuivõrd kulude sõnade „mõistlikud, vajalikud mõistlikkus ja vajalikkus annavad ja proportsionaalsed“ soovitud mõtte juba edasi. iseseisev tähendus ja vajalikkus. Seletuskirjast nähtub, et „vajalikud“ viitab sellele, et kulutused peavad olema tehtud eluruumi taastamiseks, „mõistlikud“ aga sellele, et kulutused peavad olema mõistliku suurusega, sh vastama tegelikule turuhinnale. Ebaselgeks jääb, millist nõuet tähistab sõna „proportsionaalsed“ ning mille poolest see erineb nõudest, et kulud peavad olema vajalikud ja mõistlikud. 3. Seletuskirjas on märgitud, et Arvestatud Üks võimalus oleks tõepoolest sätestada „[v]orminõuet rikkuv osaliselt seaduses otsesõnu, et vorminõude  kokkulepe on tühine ja selle järgimata jätmisel on tehing tühine. Kuid asemel kohaldub seadusjärgne kuna sellist praktikat on VÕS-is üpris reegel, mis paneb asja vähe kasutatud (kuigi mõningaid näiteid korrashoiu kohustuse, v.a § on), peame mõistlikumaks selgitada 280 nimetatud pisipuuduse vorminõude küsimust täpsemalt eelnõu korral, üürileandjale“ (lk 7). seletuskirjas. TsÜS § 83 lg 1 järgi on tehingu seaduses sätestatud Oleme seletuskirja täiendanud selgituste vormi järgimata jätmise korral ja põhjendustega selle kohta, miks peaks tehing tühine, kui seadusest eelnõu koostajate arvates vorminõude või vormi nõudmise rikkumisega vormi nõudmise eesmärgist eesmärgist ei tulene teisiti. tulenevalt kaasnema sellise kokkuleppe Seletuskirjast ei nähtu, kas ja tühisus. miks tuleneb antud juhul vormi nõudmise eesmärgist, et Sellise kokkuleppe näol on tegemist selle järgimata jätmise korral kõrvalekaldega seadusjärgsest reeglist. on tehing tühine. Kaaluda Kirjalikku taasesitamist võimaldava võiks seaduses otsesõnu vormi nõudmise eesmärk on tagada, et sätestamist, et vormi järgimata üürnik oleks sellise kohustuse võtmisest jätmise korral on kokkulepe teadlik ning mõtleks kokkuleppe tühine. See kommentaar sõlmimise vajaduse üle järele. Kui puudutab ka teisi sätteid, vorminõue täidetud ei oleks, oleks nende millega eelnõu võimaldab eesmärkide täitmine ebatõenäolisem. pooltel sõlmida eluruumi Seetõttu on üürniku kaitse tagamiseks üürilepingu korral seadusest vajalik, et vorminõuet rikkuv kokkulepe kõrvale kalduva kokkuleppe oleks tühine. tingimusel, et see on kirjalikku taasesitamist Samasugused selgitused on lisatud ka § võimaldavas vormis (nt § 287 287, § 2871 ja § 292 seletuskirja. lg 3, § 2871 lg 1). 4. Sätte teise lause („Lepingu Arvestatud Eelnõu sõnastus on § 334 juures (kuna § kestel sellist kokkulepet 276 muudatus on sinna üle viidud) sõlmida ei saa.“) asemel võiks vastavalt muudetud. Enam ei ole kaaluda sõnastada tingimust, tegemist eraldiseisva lausega. Selle et vastav kokkulepe peab asemel on asjaolu, et kokkulepe tuleb olema sõlmitud lepingu sõlmida eluruumi üürilepingu sõlmimisel, sätte esimeses sõlmimisel liidetud toodud välja § 334 lauses. Nt „Eluruumi lõike 21 esimeses lauses. üürilepingu sõlmimisel, mis sõlmitakse tähtajaga üle ..“ või „Eluruumi üürilepingu korral, mis sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult, võivad pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida ..“). Lisaks ei ole väide, et lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida „ei saa“, ka päris  korrektne, kuna kokkulepet saab küll sõlmida, aga see on tühine. 5. Lõikes viidatud kokkulepe Arvestatud Kuivõrd kolme aasta reegli juures toodi tuleb sõlmida üürilepingu osaliselt eelnõu kooskõlastamisel välja mitmeid sõlmimise ajal. Sel ajal aga ei probleeme eelkõige just seoses ole veel pooltele teada, kui tähtajatute lepingutega, otsustati see kaua leping tegelikult kestab, eelnõust tervikuna välja jätta. sh kas see kestab kauem kui kolm aastat. Seega oleks loogilisem panna üürilepingu tegelikust kestusest sõltuma mitte kokkuleppe kehtivus, vaid kokkuleppe täitmine. Võimalik sõnastus, mida kaaluda, on nt järgmine: „Eluruumi üürilepingu korral, mis sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult, võivad pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et .. Üürileandja ei saa nõuda nimetatud kokkuleppe täitmist, kui üürileping kestab vähem kui kolm aastat.“ Ühtlasi on küsitav, kas on põhjendatud piirata üürileandjal kõnealuse nõude esitamist alati, kui leping kestab tegelikult vähem kui kolm aastat. Tähtajatu lepingu puhul annaks see üürnikule võimaluse vältida kohustuse tekkimist sellega, et ta ütleb lepingu enne kolme aasta möödumist korraliselt üles. Samas, kuna vastav kokkulepe tuleb sõlmida lepingu sõlmimise ajal, peab üürnik olema selle kohustusega arvestanud, samuti on kohustuse ulatus piiratud tingimusega, et hüvitatavad kulud peavad olema vajalikud, mõistlikud ja proportsionaalsed. Seetõttu ei ole olulist põhjust eelistada üürniku huve üürileandja  huvide ees ning kaaluda võiks lahendust, mille kohaselt üürileandja nõudeõigus on välistatud üksnes juhul, kui üürilepingu lõppemine enne kolme aasta möödumist on tingitud üürileandjast endast, nt: „Üürileandja ei saa nõuda nimetatud kokkuleppe täitmist, kui üürileping kestab vähem kui kolm aastat üürileandjast endast tuleneva asjaolu tõttu.“ 6. § 287 Arvestatud Eelnõu on muudetud selliselt, et sõnad Lõige 2. Leppetrahvi „leppetrahvi maksmisega“ on asendatud definitsiooni kohaselt on see sõnadega „mingi rahasumma „lepingus ettenähtud lepingut maksmisega“. rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma“ (VÕS § 158 lg 1). Seega ei ole lg-s 2 viidatud olukorras, kus poolte kokkuleppel on üürniku teatud õiguse kasutamine seotud mingi rahasumma tasumisega, tegemist leppetrahviga VÕS § 158 lg 1 tähenduses. Kaaluda võiks lg-s 2 sõnade „leppetrahvi maksmisega“ asemel muu sõnastuse kasutamist, nt „mingi rahasumma maksmisega“ või „rahalise kohustuse täitmisega“. Vastasel juhul kasutatakse lisatavas sättes sõna „leppetrahv“ erinevas tähenduses kui mujal VÕS-is. 7. Lõige 3. Sõnade „sõnaselgelt Arvestatud Eelnõu on muudetud nii, et selles on määratletud“ asemel võiks kasutatud sõnastust „täpselt kindlaks kasutada mõnda VÕS-is juba määratud“. Selline sõnastus on valitud kasutusel olevat sarnast keeletoimetaja soovitusel ning põhjusel, terminit, nt „täpselt et samasugust sõnastust oleme määratletud“ (§ 98 lg 1, § 370 kasutanud ka eelnõukohases § 299 lõikes lg 3, vt ka § 42 lg 3 p 19) või 5 ja §-s 300. Kui kasutame seda ka §-s ka „piisavalt määratletud“ (§ 287, siis on üüriregulatsiooni sõnastus 16 lg 1, vt ka § 42 lg 3 p 36). ühtne. 8. Lõige 4. Lõike esimese lause Arvestatud Eelnõu on muudetud nii, et tekstis on sõnastust saaks täpsustada, nüüd eraldiseisvalt käsitletud piirangut arvestades, et seletuskirja ühe rikkumise ning piirangut ühe kuu  kohaselt on selle eesmärk kohta. Samuti on kõnealusest lõikest sätestada, et ühe rikkumise eemaldatud viited seaduses sätestatud tarbeks kokkulepitava ülempiiri ületavate kokkulepete leppetrahvi suurus ei tohi tühisusele, kuna tõepoolest oleks see nii ületada 10% ühe kuu üürist. või teisiti tuletatav VÕS-i § 275 Praeguses sõnastuses ei ole sätestatust. Vastav selgitus on lisatud ka sätte esimesest lausest selgelt eelnõu seletuskirja. aru saada, et mõeldud on leppetrahvi ühe rikkumise kohta. Lisaks, kuna VÕS §-st 275 tuleneb niikuinii üürniku kahjuks seadusest kõrvale kalduvate kokkulepete tühisus, piisaks ka sellest, kui näha kõnealuses lg-s 4 ette keeld teatud suurust ületavas leppetrahvis kokku leppida. Sättes ei ole vaja näha ette vastavat keeldu rikkuva kokkuleppe tühisust. Võimalik sõnastus oleks nt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ja üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada kümmet protsenti kokkulepitud üürist ühe kuu kohta.“ 9. Lõige 5. Sättes kasutatud Arvestatud Eelnõu on vastavalt muudetud. sõnad „nõuet .. arvestada tagatisraha arvelt“ ei tundu õigusterminoloogiliselt korrektsed. Ka seletuskirjas kasutatud termin „tagatisraha kasutamine“ ei ole päris täpne. Kõne alla võiks tulla väljend „nõude rahuldamine tagatisraha arvelt“. Lõike 5 võimalik sõnastus oleks seega: „Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja rahuldada tagatisraha arvelt.“ 10. § 2871 Vastatud Eelnõuga soovitakse sätestada Seletuskirja põhjal saab maksimaalne lubatav viivisemäär, milles järeldada, et sättes ettenähtud pooled võivad omavahel üürilepingus regulatsioon sarnaneb kehtiva kokku leppida. Eelnõuga ei välistata õigusega, arvestades tüüptingimuste regulatsiooni  Riigikohtu tõlgendusi VÕS § kohaldumist. Seega on võimalik, et ka 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 kohta eelnõukohases §-s 2871 sätestatud (nt RKTKo 3-2-1-25-16, p 13; ülempiirist väiksem viivisemäär osutub 3-2-1-118-16, p 17) ning VÕS konkreetses olukorras üürnikku § 113 lg 1 ja § 275 ebamõistlikult kahjustavaks. See on omavahelise suhte kohta. nüüd ka eelnõu seletuskirjas selgemalt Samas puudutab Riigikohtu välja toodud. Kuid mööname, et seisukoht, et tühiseks tuleb mistahes ülempiiri loomisega kaasneb lugeda vähemalt selline risk, et see saab n-ö normiks, see risk on viivisekokkulepe, kus ka vastava sätte loomisel olemas. Samas kokkulepitud viivisemäär tagab see muudatus siiski ületab kolmekordset individuaalkokkulepetele samuti seadusjärgset viivisemäära, ülempiiri olemasolu, mida kehtivas olukorda, kus õiguses ei ole. Seetõttu on eelnõu viivisekokkulepe on ette koostajate hinnangul siiski tegemist nähtud tüüptingimusena. asjakohase muudatusega. Eelnõu järgi kohaldub §-s 2871 ette nähtav viivise ülemmäär ka individuaalkokkulepetele. Seetõttu saab nõustuda eelnõu seletuskirjas esitatud põhjendustega sätte vajalikkuse kohta. Praktikas esineb siiski oht, et kohtud hakkavad ka tüüptingimusena ette nähtud viivisemäära puhul lähtuma eeldusest, et alla kolmekordset seadusjärgset viivisemäära jääv viivisekokkulepe on kehtiv, hindamata nendel juhtudel konkreetset kokkulepet täiendavalt VÕS § 43 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel. Ei ole aga välistatud, et teatud juhtudel võib ka viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ei ületa kolmekordset seadusjärgset viivisemäära, olla üürnikku ebamõistlikult kahjustav ja seega tüüptingimusena tühine. 11. Sätte sõnastust oleks võimalik Arvestatud Eelnõu on muudetud lähtuvalt tehtud paremaks teha (nt ei ole tegu ettepanekutest, kuid säilitatud on siiski „üürileandja ja eluruumi kaks eraldi lõiget nii, et sätte struktuur üürnikuga“, vaid ka oleks võrreldav leppetrahvi puudutava üürileandja on käsitatav sätte struktuuriga. eluruumi üürileandjana; selle  asemel, et viivise kokkulepe kohustaks üürnikku viivist maksma, annab see pigem üürileandjale õiguse teatud suuruses viivist nõuda; viivise nõue tekib üksnes rahalise kohustuse täitmisega viivitamise, mitte üldiselt lepingu rikkumise korral jne). Kaaluda võiks nt „Eluruumi üürilepingu korral võivad üürileandja ja üürnik leppida kokku käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastav kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja see ei [anna üürileandjale õigust nõuda üürnikult // kohusta üürnikku maksma] [rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral] viivist määras, mis ületab enam kui kolm korda käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära.“ 12. § 292 Mitte- Oleme nõus, et see muudatus ei ole Lõige 1. Kuna kulud, mis on arvestatud ilmtingimata vajalik ja saame iseenesest seotud lepingueseme / vastatud aru ka sellest argumendist, et see võib parendamise või selle puuduse tekitada küsimuse, kas ilma sellise kõrvaldamisega, ei ole seotud täienduseta ei oleks tegemist asja „kasutamisega“ ega ole kõrvalkuludega. Samas leiame, et see seega käsitatavad siiski loob mõnevõrra suuremat selgust kõrvalkuludena, ei ole lg-sse 1 ja aitab eristada kõrvalkulusid lisatav välistus otseselt eelnõukohases lõikes 11 nimetatud vajalik. Pigem võib sellest kuludest, mille suhtes kehtivad jääda mulje, et ilma vastava mõnevõrra teistsugused reeglid (nt ei saa välistuseta oleksid need kulud neis lepingu kehtivuse ajal kokku käsitatavad „kõrvalkuludena“. leppida). 13. Lõige 11. Seletuskirjast ei Arvestatud Eelnõu seletuskirja on lisatud juurde selgu, mida tähendab, et kulud täiendavaid selgitusi kulude peavad olema „mõistlikud, mõistlikkuse, proportsionaalsuse ja proportsionaalsed ja ettenähtavuse kohta. ettenähtavad“, sh mille poolest need tingimused üksteisest erinevad. 14. Lõike teise lause („Lepingu Arvestatud Eelnõu on muudetud vastavalt kestel sellist kokkulepet Riigikohtu pakutud esimesele sõlmida ei saa.“) võiks ettepanekule. asendada esimeses lauses sõnastusega, mille kohaselt peab vastav kokkulepe olema sõlmitud lepingu sõlmimisel, nt: „.. üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud ..“. Alternatiivne variant oleks näha teise lause asemel ette lause „Nimetatud kokkulepe, mis on sõlmitud lepingu kestel, on tühine.“, kuna vastavat kokkulepet saab faktiliselt küll sõlmida ka lepingu kestel, kuid sel juhul ei ole see kokkulepe kehtiv. 15. Lõike kolmandas lauses jääb Arvestatud Jah, „asja parendamiseks vajalike kulude ebaselgeks, mida on mõeldud / vastatud all“ on mõeldud parendamist ilma „asja parendamiseks vajalike korrashoiukohustusteta, sest just kulude“ all. Kas silmas on seejuures võib tekkida peetud eespool viidatud piiritlemisküsimus üüri tõstmise „hoone kui terviku õigusega. Lause esimest osa on parendamiseks vajalikke muudetud tehtud ettepaneku alusel ning kulusid“, s.o sättes viidatud „terve hoone parendamiseks defineeritud „hoone vajalikele kuludele“. korrashoiu- ja parenduskulud“, aga ilma Lause teises osas on samuti võetud korrashoiu-kuludeta? Sel eeskuju tehtud ettepanekust ja toodud juhul saaks lauset täiendada ja selgelt välja üüri tõusu tühisus. täpsustada nt järgmiselt: „Kui üürnik ja üürileandja lepivad Eelnõus on kõnealune lause sõnastatud kokku, et üürnik kannab hoone nüüd järgmiselt: „Kui üürnik ja tervikuna parendamiseks üürileandja lepivad kokku, et üürnik vajalikke kulusid, ei ole kannab terve hoone parendamiseks üürileandjal õigust vastavate vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõsta parenduste tõttu üüri tõstmine tühine.“ ning kokkulepe, millega nähakse ette üüri perioodiline suurenemine selliste parenduste tõttu, on tühine.“ 16. § 301 Arvestatud Eelnõus on võetud kasutusele “keskmine Sättes on võetud kasutusele üür”. Sõna “kohalik” jäeti samas välja uus õigustermin „keskmine kuna see aspekt on juba sättes kajastatud, turuüür“. Kuivõrd sõna nähes ette et üüri tõstmine ei ole „turuüür“ tähistabki ülemäärane, kui see põhineb eelduslikult mingi piirkonna samasuguse asukoha ja seisundiga  (ehk turu) keskmise üüri taset, eluruumide keskmise üüri tõusul. on täiend „keskmine“ Eeltoodud sõnastus põhineb kehtiva § ebavajalik. Palume siiski 301 lõikel 2. täiendavalt kaaluda ka uue termini „turuüür“ kasutuselevõtmise vajalikkust. Alternatiivselt oleks võimalik kasutada sõnu „eluruumi üüri keskmine turuhind“ (vt RKTKo 3-2-1- 76-05, p 16) või ka lihtsalt „kohalik keskmine üür“ (sarnane TsÜS §-s 65 sätestatud „turuhinna“ definitsiooniga). 17. Lisaks võiks sõnastuse Arvestatud Sätet on muudetud, kuid parema mitmetimõistetavuse loetavuse huvides jagatud ka punktideks. vältimiseks täiendada sätte esimest lauset pärast sõnu „keskmise turuüüriga,“ ja enne sõnu „kui kasvavad üürileandja poolt“ sõnaga „või“. 18. § 308 Mitte- Mööname, et selline teine võimalus On küsitav, kas tagatisraha arvestatud tagatisraha arvutamiseks ei pruugi maksimaalse summa sidumine / praktikas olla väiksema üüri eest keskmise brutopalgaga on Vastatud üüritavate pindade puhul alati realistlik. põhjendatud, arvestades seda, Paratamatult määrab selle, mis ulatuses et keskmise brutopalga suurus lubatava tagatisraha ülempiiri raames võib olulisel määral ületada tegelikult tagatisraha makstakse, ära kolme kuu üüri summat. Kui tegelik turuolukord. inimene üüribki väga madala üüriga eluruumi, on see Sellise regulatsiooni loomine ei tähenda tõenäoliselt valitud selle järgi, kohustust suuremat tagatisraha maksta. mida ta endale lubada saab, Nagu Riigikohus ka oma märkuses välja ning keskmise brutopalga toob, on tegemist ülempiiriga. Kui maksmine tagatisrahana võib väiksema üüriga kohtades ei ole käia tal üle jõu ning takistada võimalik jõuda kokkuleppele tagatisraha eluruumi üürimist. sellises suuruses maksmises, siis saavad Üürileandja huve võimaldab pooled endiselt leppida kokku sellises kaitsta ka kahju hüvitamise summas, mis jääb allapoole ülempiiri. nõue, kui üürnik kahjustab üüripinda tagatisraha suurust Eelnõus pakutav võimalus loob lihtsalt ületavas ulatuses. Samas juurde ühe lisavõimaluse ja muudab mööname, et tegemist on seeläbi regulatsiooni mõnevõrra üksnes maksimaalse lubatud paindlikumaks. Oleme seetõttu eelnõus tagatisrahaga ning selle ka endiselt selle lahenduse juurde summa, mida üürileandjad jäänud. tegelikult tagatisrahana küsivad, paneb paika üüriturg,  mis peab arvestama ka üürnike võimalustega. Kui suurema tagatisraha kogumise järgi esineb praktiline vajadus, on keskmise brutopalga kasutamine võrdlusobjektina põhjendatud, kuna see on lihtsalt tuvastatav suurus ning muutub ajas vastavalt majanduskeskkonnale. 19. Lõige 1. Sõna „alternatiivselt“ Arvestatud Eelnõu on vastavalt muudetud. on sättes üleliigne, kuna lõikes viidatud kaks varianti ei ole alternatiivid, vaid lähtuda tuleb ühest kindlast summast, s.o sellest, kumb on pakutud kahest variandist suurem. 20. Lõige 11. Sätte sõnastust on Arvestatud Eelnõu sõnastust on muudetud tehtud võimalik täpsemaks muuta. osaliselt / esimese ettepaneku alusel. Esimese Üürileandja „ei pea“ vastatud lause esimene pool on sõnastatud tagatisraha kasutama, vaid see järgmiselt: „Kui üürileandja on on tema õigus. Termin rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude „tagatisraha kasutamine“ ei üürniku vastu…“. anna aga soovitud tähendust kõige täpsemalt edasi. Mis puudutab teist ettepanekut, siis selle Kaaluda võiks nt: „Kui puhul näib meile, et eelnõu esialgne üürileandja on rahuldanud sõnastus väljendab sätte mõtet veidi tagatisraha arvelt oma nõude paremini. See on ilmselt küll ka üürniku vastu, võib ta ..“ Vt ka hinnanguline, kuid „taastamise“ puhul märkus § 287 lg 5 kohta. on keeleliselt selgem, et üürileandjal ei Lisaks, VÕS § 98 lg 2 räägib ole õigust saada midagi lisaks esialgu olukorras, kus tagatis on kokkulepitule täiendavalt juurde, vaid muutunud ebapiisavaks, üksnes seda, et tema käsutuses oleks „tagatise täiendamisest“. Ehk uuesti tagatisraha sellises suuruses, oleks võimalik kasutada uue milles pooled esialgu kokku leppisid. mõiste „tagatisraha Mõistame paralleeli § 98 lõikega 2, kuid taastamine“ asemel viidatud sättes ette nähtud regulatsioon olemasolevat terminit, on mõnevõrra laiem. Näiteks on VÕS-i rääkides nt „tagatisraha kommentaarides toodud näidetena täiendamisest, et see vastaks olukordadest, kus on tegemist tagatise eluruumi üürilepingus ebapiisavaks muutumisega käendaja kokkulepitud summale“. pankrot ja pandi eseme kahjustumine.1 Nende puhul ei saaks tõepoolest rääkida üksnes tagatise „taastamisest“. Kuid tagatisraha kontekstis on selline sõnakasutus ministeeriumi hinnangul asjakohane. 1 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, K. Sein, Võlaõigusseadus I, Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2017, lk 463. 21. § 316 lg 2 VÕS § 316 lg 2 lause 1 näol on tegemist Seletuskirja lk-l 38 on sätte ainulaadse sättega VÕS regulatsioonis. esimese lause („Üürileandjal Sätet saab pidada erisätteks VÕS § 107 ei ole käesoleva paragrahvi suhtes, mis võimaldab üürnikul lõikes 1 nimetatud heastamist oluliselt lihtsamatel eeldustel, ülesütlemise õigust, kui st igal juhul, kui üürnik on kohustuste üürnik täidab oma kohustused täitnud enne ülesütlemist. VÕS § 107 enne ülesütlemist.“) kehtetuks kohaselt, kui võlgnik on teatanud tunnistamist põhjendatud heastamisest ja on täidetud antud sätte sellega, et see läheks vastuollu lõikes 1 nimetatud tingimused, peab täiendava tähtaja andmise võlausaldaja hüvitamist lubama kohustuse puhul kehtiva heastamise ajal, st ta ei tohiks heastamise põhimõttega, et võlausaldaja ajal kasutada õiguskaitsevahendina on kohustatud aktsepteerima ülesütlemist. võlgniku sooritust vaid kuni täiendava tähtaja Seejuures on seatud kahtluse alla, kas möödumiseni ning pärast seda heastamise võimalus peaks säilima ka on üürileandjal võimalik pärast täiendava tähtaja andmist (mida keelduda soorituse võimaldab kehtiv § 316 lg 2 lause 1). vastuvõtmisest ning leping lõpetada. Kõnealuse lause Eeltoodut on analüüsinud ka Riigikohus kehtetuks tunnistamisega on ning leidnud, et kohustuse täitmiseks tahetud vältida olukorda, kus täiendava tähtaja andmise ja heastamise üürnik tasub kohustuse pärast eesmärgid paljuski kattuvad kuna täiendava tähtaja andmist, aga mõlema instituudi eesmärgiks on enne lepingu ülesütlemist säilitada õigussuhe pärast ühe poole üürileandja poolt. lepingurikkumist, kusjuures erinev on Sellega seoses märgime, et tahteavaldust tegev pool. Seetõttu on vaatamata VÕS § 316 lg 2 Riigikohus leidnud, et täiendava tähtaja esimese lause kehtetuks andmist ja heastamist tuleb käsitleda kui tunnistamisele võib üksteist olemuslikult välistavaid üürileandja õigust üürileping õiguskaitsevahendeid (RKTKo 2-15- üles öelda pärast seda, kui 3695, p 18). Ehk olukorras, kus üürnik täidab oma kohustused võlausaldaja on andnud võlgnikule pärast täiendava tähtaja täiendava tähtaja, on võlgniku poolt lõppemist, piirata siiski ka hea heastamine välistatud. usu põhimõte. Vt selle kohta Riigikohtu 12. detsembri Võttes eelmainitud arvesse ongi asutud 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2- eelnõu koostamisel seisukohale, et § 316 17-9391, p-d 16.2 ja 16.3. lg 2 lause 1 ei haaku hästi täiendava Seega võib VÕS § 316 lg 2 tähtaja andmise kohustuse olemusega, esimese lause väärtust näha mis on üldreeglina üürilepingu selles, et säte reguleerib makseviivituse tõttu ülesütlemise kõnealust olukorda üheselt eelduseks. Samuti võib säte tekitada ning võimaldab ennetada teatud põhjendamatud ebavõrdust teiste vaidlusi selle üle, kas lepinguliste suhete puhul, kus saab konkreetsel juhul, kus üürnik vähemalt samaväärselt jaatada nõrgema täidab oma kohustused enne poole kaitsevajadust (nt lepingu ülesütlemist, võiks tarbijakrediidilepingute puhul). ülesütlemine olla hea usu  põhimõttega vastuolus ja Sätte kustutamine ei välistaks aga seega tühine või mitte. iseenesest üürniku poolt heastamist olukorras, kus üürileandja ei ole täiendavat tähtaega andnud ning kui on täidetud VÕS § 107 eeldused. Samuti jääks endiselt kehtima võimalus välistada ülesütlemine vastusolu tõttu hea usu põhimõttega, kuid Justiitsministeerium peab üürilepingu poolte suhete tasakaalustamise vaatest sobilikumaks, et sellistel juhtudel tuleks lahendatakse vaidlusi konkreetse juhtumi põhiselt. 22. § 316 lg 5 Arvestatud Sõnastust on ühtlustatud. Sõnade „täiendavat tähtaega määramata“ asemel võiks kasutada „täiendavat tähtaega andmata“, kuna see läheks paremini kokku seaduse muude sätete sõnakasutusega (nt sama paragrahvi lg 4). Tallinna Ringkonnakohus 1. Esmalt märgime, et Arvestatud Oleme igati nõus, et üürilepingute üürilepingutel on Eesti inimeste osaliselt / regulatsioonil on väga oluline praktiline jaoks nii oluline majanduslik vastatud ja eluline tähendus. Oleme seda ka kui ka eluline tähendus. eelnõu koostamisel läbivalt silmas Märkimisväärne osa tsiviilasju pidanud. lahendavate kohtute tööst puudutab üürivaidlusi. Alates VÕS-i vastuvõtmisest on Üürilepingute osas on alates üüriõiguse regulatsioon püsinud võlaõigusseaduse jõustumisest sisuliselt muutumatuna. Selle aja jooksul tekkinud mahukas on tõepoolest tekkinud selle kohtupraktika. Üürilepingute regulatsiooni kohta rakenduslik praktika. osas on avaldatud ka Samas on see aeg piisavalt pikk, et õigusteaduslikke arvamusi ja koostatud analüüse. Seega on ilmneksid ka mõningad probleemid ja äärmiselt tähtis arvestada küsimused, mis on jäänud kehtiva üürilepingu normistikus regulatsiooni pinnalt kahjuks põhimõtteliste muudatuste ebaselgeks. Eelnõuga soovitakse tegemisel seda, et nende lahendada just selliseid küsimusi. tagajärjel ei saa käibeosalised Muudatuste tulemusena võimaldatakse tugineda enam kui 15 aasta turuosalistel reguleerida omavahelisi jooksul väljakujunenud suhteid veidi paindlikumalt ning seaduse kohtupraktikale ja analüüsidele, täpsustamise teel võimaldatakse selle muudatused põhjustavad tõhusamat rakendamist. õigusselgusetust ja ebakindlust ning õigusvaidluste tulemused Justiitsministeerium ei ole eelnõuga ei ole ennustatavad. Seda kavandatavaid muudatusi pakkunud olukorras, kus normistik, mida välja kergekäeliselt, vaid sellele on soovite muuta, puudutab ka eelnenud mitu põhjalikku analüüsi ning inimeste eksistentsi ühte eelnõu väljatöötamiskavatsuse  põhialust – eluaset, samuti kooskõlastamine. Samuti oleme me majandustegevuse vältimatut arvestanud üürniku kui nõrgema poole osa – äriruume. kaitsevajadusega ega ole seetõttu Eespool toodust tulenevalt pakkunud välja väga radikaalseid palume õiguskindluse ja muudatusi, mis olemasoleva süsteemi stabiilsuse tagamiseks loobuda täielikult ümber kujundaks. Oleme ka muudatustest, mille tegemine ei eelnõu kooskõlastamise käigus jätnud ole hädavajalik või mis ei ole arvestama sellised ettepanekud, mis piisavalt selged ja võivad olemasolevat süsteemi põhimõttelised põhjustada ebaselgust ja muudaksid. ebakindlust pikaks ajaks. Õiguskorra stabiilsus, Samas oleme eelnõu kohta saabunud väljakujunenud kohtupraktika tagasiside, sh kriitika põhjalikult läbi ja seaduste kohaldamise prognoositavus on väga analüüsinud ning teinud selle pinnalt ka olulised eesmärgid, mille kavandatavates muudatustes mitmeid tagamine on meie ühine korrektuure, mis aitavad mh kaasa eesmärk ja mille saavutamisel muudatuste selgusele ja lasuvad Justiitsministeeriumil üheseltmõistetavusele. Samuti oleme suured ootused. Stabiilse lisanud täiendavaid selgitusi ja näiteid õiguskorra nimel tuleb vältida eelnõu seletuskirja. Mõistame, et iga muudatusi, mis muudaksid muudatusega harjumine ja uue praktika seadust võib-olla natukene tekkimine võtab aega, kuid loodame, et paremaks, kuid mis ei ole nendest selgitustest on seejuures abi. vältimatult vajalikud, mille tagajärjel ei muutu asjad põhimõtteliselt paremaks ja mille tõttu muutub kasutuks õiguskorra aastatepikkusest toimimisest tulenev stabiilsus. Samuti tuleks eelnõu osas määratleda selge eesmärk ja iga muudatuse osas hinnata, kas muudatus täidab eesmärki ja kas muudatus on eesmärgi saavutamiseks hädavajalik. 2. Kommunaalkulud ja üür Vastatud Oleme nõus, et kindlasti on võimalikud Eelnõuga soovitakse täiendada sellised kokkulepped, nagu on VÕS § 276 lg-ga 11. kirjeldatud Ringkonnakohtu teises Muudatusega soovitakse näites. Me ei välista, et esimeses näites sisuliselt lahendada praktikas viidatud kokkuleppeid oleks võimalik eluruumide üürimisel tekkinud kehtiva õiguse alusel sõlmida, kuid probleemi, kus eluruumi nende puhul võib meie hinnangul siiski üürnikud on keeldunud esineda vaidluse risk just selles osas, kus tasumast osasid kuluridasid üldine viide kommunaalkuludele kommunaalkulude arvetel, kui hõlmab lisaks kõrvalkuludele VÕS § need puudutavad lepingu eseme 292 lõike 1 tähenduses ka nn remonti või parendamist. remondifondimakseid. Seega kaasneb Esiteks rõhutame, et ka täna meie hinnangul sellise kokkuleppe kehtiva õiguse pinnalt ei ole välistatud tõlgendus, mille sõlmisega õiguslik ebakindlus. Eelnõu kohaselt eluruumi üürilepingu §-s 292 kavandatavate muudatustega soovitakse selline ebakindlus kõrvaldada  puhul lepitakse kokku selliselt, ning näha ette sõnaselged reeglid selle et üür moodustub kindlast kohta, mis tingimustel on võimalik summaarselt kokku lepitud selliseid kulusid kokkuleppeliselt summast ja summast, mis üürniku kanda jätta. vastab kommunaalkulude arve suurusele. Teise võimalusena, kui üürileandja eluruumi üürilepingu puhul soovib saada näiteks 200 eurot üüri ja hüvitist 100 euro suuruste kommunaalkulude eest, võivad eluruumi üürilepingu pooled kokku leppida, et üür on 300 eurot. 3. Välja pakutud muudatuse Vastatud Tõepoolest on tegemist olulise kohaselt loodaks olukord, kus muudatusega, mille teadvustamine ja eluruumi üürnikule võidakse millega harjumine nii üürnike kui ka sisuliselt panna kohustus teha üürileandjate seas võtab kindlasti oma lepingu lõppedes remont, aja. Oleme nõus ka sellega, et kuivõrd millega tuleb üürnikul viia üür on tasu asja kasutamise eest, siis lepingu ese sellisesse peaks see katma asja tavapärase seisundisse, milles see oli kasutamise tagajärjel tekkiva tavalise lepingu sõlmimisel. Sellise kulumise ja muud sarnased muutused. muudatuse kohaselt muutuks See põhimõte jääb ka eelnõus küsitavaks üüri mõte ja sisu. väljapakutud lahenduse korral endiselt Üür on tasu asja kasutamise kehtima. Eelnõus võimaldatakse pooltel ees, mida makstakse selle eest, et üürnik võib asja kasutada ja aga kokkuleppeliselt jätta eluruumis millega kaetakse asja tekkinud kahjulike muudatuste lepingujärgsest kasutamisest eemaldamine üürniku kohustuseks. tulenevad tagajärjed. Tegemist Sellise kokkuleppe sõlmimisega peaks oleks väga põhimõttelise käima kaasas üürisumma vastavas osas muudatusega, mis oleks Eesti vähendamine. Seega kui tavapäraselt on õiguskorras uus ja millega Eesti üürisumma üheks komponendiks ka inimesed ei ole kindlasti selline summa, mida üürileandja harjunud ning millega võiksid arvestab selleks, et pärast lepingu lõppu inimesed võtta endale vajadusel üüritud ruumi värskendada, teadmatusest majanduslikult siis sellise kokkuleppe sõlmimisel peaks rasked tagajärjed, millega nad üür olema vastavas osas väiksem. See ei arvesta ja mis avalduvad alles peaks suunama üürnikku üüritud peale lepingu lõppemist, olgugi eluruumi paremini hoidma, sest nii on tal et nad on üürilepingu eset võimalik oma kulusid vähendada. kasutanud lepinguga kooskõlas. See, et kokkulepe Lisaks on eelnõus sätestatud sellistele tuleb sõlmida kirjalikku kokkulepetele ka teatud piirangud. Üks taasesitamist võimaldavas nendest on tõepoolest vorminõue. vormis, ei taga kindlasti seda, et Teiseks saab sellise kokkuleppe sõlmida inimesed mõtlevad seetõttu üksnes esialgse üürilepingu sõlmimisel, eluruumi üürilepingu iga lause mitte aga lepingulise suhte kestel, nii on läbi ja analüüsivad kõike, mis tagatud võimalus võtta seda arvesse ka sellega võib kaasneda. üüri üle läbirääkimiste pidamisel.  Kolmandaks on eelnõu täiendatud selliselt, et see kokkulepe ei laiene eluruumiga koos üürniku kasutusse antavatele asjadele. Neljandaks on eelnõus ette nähtud, et juhul kui üürniku kanda jäävad remondi- või hooldustöödega seotud kulud, peavad need olema mõistlikud ja vajalikud. Siinkohal on oluline märkida seda, et meie kehtiv õigus, mis praegu üldse selliste kokkulepete sõlmimist ei luba, on võrdluses teiste Euroopa riikidega pigem erandlik. Nendest riikidest, mille reegleid enne eelnõu koostamist uuriti, oli niivõrd range piirang nähtud ette üksnes Šveitsis. Kui sarnased reeglid, nagu eelnõus on välja pakutud, toimivad teistes riikides, siis võiksid need Justiitsministeeriumi hinnangul toimida ka siin. 4. Muudatusega ei saavutata Mitte- Mõistame, et nagu iga muudatuse puhul, suuremat õigusselgust ja arvestatud võib ka siin uue regulatsiooni muudatus võib põhjustada / vastatud kehtestamisel paratamatult tekkida vaidlusi ja erinevaid tõlgendusi. esialgu küsimusi. Oleme eelnõu Muudatuse esmasel lugemisel seletuskirjas üritanud kavandatavat võiks seda mõista selliselt, et regulatsiooni selgitada ning oleme pärast lepingu sõlmimisel võib eelnõu kooskõlastamist neid selgitusi ka edaspidi kokku leppida, et juurde lisanud. üürnikul tuleb lepingu lõppedes teha remont või maksta remont Eelnõu mõte ei seisne selles, et üürnik kinni. Tegelikult on selline peaks igal juhul üüritud ruumis remondi järeldus võimalik üksnes juhul, tegema, sõltumata ruumi tegelikust kui üürnikule antakse lepingu kulumisest ja remondivajadusest. sõlmimisel üle värskelt remonditud eluruum, mida ei Eelnõuga võimaldatakse pooltel kokku ole keegi teine kasutanud, ning leppida, et üürnik tagastab eluruumi täpselt samal tasemel remondi sellises seisundis, et sellelt on tegemine on lepingu lõppedes kõrvaldatud hariliku lepingujärgse võimalik. Teatavasti ei saa ka kasutamisega tekkinud kulumine ja edaspidi eluruumi üürilepingus halvenemine. Sisuliselt peaks üürnik üürniku kahjuks seaduses viima asja samaväärsesse seisundisse, sätestatust kõrvale kalduda, nagu see oli, kui ta selle üürileandjalt sai. välja arvatud juhul, kui seadus Kui ruume on üksnes vähesel määral sellise võimaluse otse ette näeb. kasutatud või neid on hästi ja Seega ei saa kehtida selline heaperemehelikult hoitud, siis ei pruugi eluruumi üürilepingu nendel üldse mingit halvenemist tekkida. kokkulepe, mille kohaselt peab Sellisel juhul ei tekiks eelnõu kohaselt üürnik tagastama lepingu üürnikul ka üldse kohustust kulumist ega lõppedes üürileandjale halvenemist kõrvaldada. Eelnõu  eluruumi, mis oleks algsega seletuskirja on lisatud selgitus, mille võrreldes paremas seisundis. kohaselt ei tähenda eelnõus sätestatu, et Seega juhul, kui üürileandja üüritud ruum tuleks anda tagasi identsel annab üürnikule üle eluruumi, kujul, vaid see tähendab, et tagastatav mis on küll heas korras, kuid ruum peab olema võrdväärses seisundis. mis ei ole värskelt remonditud, See tähendab, et kui asja on küll on kaheldav, kas üürnikult saab kasutatud, aga tegelikkuses ei ole selle nõuda uue ja värske remondi seisund muutunud, siis ei teki üürnikul tegemist lepingu lõppedes. ka remondikohustust. Samuti kui näiteks Samuti ei leia eelnõust vastust ehituslikud lahendused on aja jooksul küsimusele, millise valemi muutunud, siis tuleb lihtsalt leida selline alusel tuleks üürnikul lahendus, mis annaks oma sisult sarnase remondikulude eest tasuda tulemuse. See ei pea aga olema täpselt olukorras, kus eluruum oli üürnikule üleandmisel natuke sama, eriti olukorras, kus täpselt sama kasutatud või täpselt tulemuse saavutamine ei ole enam samasuguse remondi tegemine võimalik. ei ole muutunud ehituslahenduste tõttu enam Eelnõuga ei ole kooskõlas olukord, kus võimalik. Lahendus, mille üürnik peaks andma üüritud ruumi kohaselt peaksid inimesed, üürileandjale pärast lepingu lõppu tagasi kellel ei ole oma eluaset, paremas seisundis kui see, milles ta selle sellistes küsimustes tulevikus sai, saamata ise selle eest mingit kulude ebaselgust kohtumenetlustes kokkuhoidu vastu. Eelnõu seletuskirja selgeks vaidlema, ei ole on täiendatud lisaselgitustega selle vastutustundlik ega inimeste kohta, et sellisel juhul tuleks leppida huvides. kokku tööde tegemine üüri arvelt. Seega sellisel juhul peaks olema võimalik selgelt ära näidata, missuguses ulatuses on üürnik sellisel juhul pidanud vähem üüri maksma. 5. Välja pakutud muudatusest jääb Arvestatud Eelnõu on vastavalt muudetud. ebaselgeks, millal võivad eluruumi üürnik ja üürileandja kasutamisest tekkinud kulumise kõrvaldamise kohustuses kokku leppida. Eelnõu sisaldab lauset, mille kohaselt lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa. Selgusele aitaks kaasa, kui eelnevas lauses oleks öeldud, et sellekohase kokkuleppe saab sõlmida lepingu sõlmimisel. 6. Leppetrahv Mitte- Justiitsministeerium ei ole nõus Eelnõuga soovitakse muuta arvestatud seisukohaga, et kehtivas õiguses saab VÕS § 287 selliselt, et edaspidi / vastatud leppetrahvi kokku leppida mitterahalise oleks võimalik eluruumi kohustuse rikkumise puhuks. üürilepingus kokku leppida Leppetrahvi mõiste tuleneb VÕS-i §-st selles, et eluruumi üürnikul 158, mis ei piira selle kasutamist üksnes tekib kohustus maksta mitterahaliste kohustustega, ning leppetrahvi igasuguse kehtivas §-s 287 on sätestatud üldine „mitterahalise kohustuse leppetrahvi kokkuleppe keeld eluruumi rikkumise“ eest. Mitterahalised üürimisel, mis hõlmab nii rahalisi kui ka kohustused on kõik need mitterahalisi kohustusi. kohustused, mis ei seisne raha maksmises. Mitterahaliste Mööname, et tegemist on muudatusega, kohustustena tuleb käsitada nii mis on pigem kasulik üürileandjale. mittevaralisi kohustusi kui ka Samas, nagu ka eelnõu seletuskirjas on kõiki varalisi kohustusi, mis ei selgitatud, on lausaline leppetrahvikeeld seisne otseselt raha maksmises. võrreldes teiste samaväärsete Välja pakutud muudatus on lepingutega (näiteks töölepingu ja eksitav ja demagoogiline, sest erinevate tarbijalepingutega) pigem kehtiva õiguse kohaselt saabki erandlik. leppetrahvi kokku leppida üksnes mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks. Raha Oleme nõus sellega, et rahaliste maksmise kohustuse rikkumise kohustuste rikkumisel oleks üürisuhete puhuks näeb seadus ette viivise puhul kohasem viivise nõudmine. maksmise kohustuse. Seega, Seetõttu on eelnõus ette nähtud juhul kui justiitsminister leiab, leppetrahvi nõudmise võimalus üksnes et see on eluruumi üürilepingu mitterahalise kohustuse rikkumise jaoks, puhul üürisuhete ja eluruumi kuna nende puhul on tõenäolisem, et üürilepingust kaitset vajavate rikkumise käigus tekkivat kahju on inimeste huvides, oleks selge ja keeruline ära näidata, samas ei pruugi iga arusaadav, kui kehtestataks, et üksik rikkumine olla niivõrd oluline, et edaspidi on eluruumi üürileandjal tekiks lepingu erakorraline üürilepingu puhul leppetrahvi ülesütlemisõigus, mis tähendab ühtlasi, kokkulepped lubatud. et üürileandjal on väga keeruline sellises Sellise muudatuse olukorras üürniku vastu mõnda põhjendatuses tuleb siiski õiguskaitsevahendit kasutada. tõsiselt kahelda. Ka kehtiva õiguse kohaselt on üürileandjal Lisaks on eelnõus nähtud ette võimalik nõuda üürniku käest summalised piirangud eluruumi igasuguse kahju hüvitamist, üürnikuga kokkulepitava leppetrahvi mida üürnik tekitab suuruse osas. üürileandjale. Leppetrahvi võimaldamine muudaks kahju Endiselt kohaldub paralleelselt ka üldine hüvitamise nõuete leppetrahviregulatsioon, sh võimalus realiseerimise lihtsamaks pelgalt üürileandja jaoks, sest leppetrahvi VÕS-i § 162 alusel üürileandjal ei tule edaspidi vähendada. kahju suurust tõendada. Samas tekib oht, et üürileandja nõuab Seeläbi on eelnõus üritatud leida eluruumi üürnikult tegelikku mõistlik kompromiss üürniku ja kahju ületava leppetrahvi üürileandja huvide vahel. maksmist, mille vältimiseks tuleks eluruumi üürnikul suuta tõendada, et rikkumisega tekitatud tegelik kahju oli väiksem ning leppetrahvi vähendamine on kõiki asjaolusid arvestades põhjendatud. Samuti tekib oht,  et leppetrahv lepitakse eluruumi üürilepingutes kokku selliste rikkumiste osas, mille puhul varalist kahju üleüldse ei tekigi. Tegemist oleks oluliste ja põhimõtteliste muudatustega, mis asetaksid eluruumi üürnikud mitte üksnes teoreetiliselt aga ka praktiliselt märksa halvemasse olukorda, mille vältimiseks tuleks eluruumi üürnikel edaspidi oma õiguste kaitsmiseks kohtutes olulisi jõupingutusi teha, milleks keskmine eluruumi üürnik ilma professionaalse õigusabita iseseisvalt suuteline ei ole. Seetõttu palume justiitsministril siiski veelkord tõsiselt järele mõelda, kas sellised muudatused on põhjendatud nende Eesti inimeste suhtes, kelle kodu ei ole nende omandis. 7. Leppetrahvi muudatuste osas Vastatud Eelnõu mõte on ikkagi selles, et ühe pakutakse välja ka piirang, rikkumise korral kehtib 10 %-line mille kohaselt ei või ühes kuus ülempiir. Ühe kuu jaoks ette nähtud nõutavate leppetrahvide summa ülempiiri mõte on just välistada olukord, ületada 10% üürist ühe kuu kus mitmete väiksemate leppetrahvide kohta. See muudatus ei taga näol tekitatakse üürnikule kokkuvõttes seda, et üürileandja ei jaga märkimisväärne kohustus. Kirjeldatud rikkumisi, mis toimuvad ühe näide ei oleks eelnõus sätestatud ühe kuu korraga lühikese aja jooksul või ülempiiri mõttega kooskõlas. Eelnõu n-ö kestvaid rikkumisi, mitmete seletuskirja on selguse huvides lisatud kuude peale selliselt ära, et täiendav selgitus, et ühe kuu ülempiir üürnikul tuleb püsivalt 10% hõlmab tegelikult ühes kuus toimunud suuremat üüri tasuda. võimalike rikkumistele kohalduvate leppetrahvide suurust. 8. Viivis Vastatud Eelnõuga ei looda regulatsiooni, mille Eelnõuga soovib kohaselt saaks eluruumi üürnikult nõuda justiitsminister kehtestada, et tänasega võrreldes kolm korda suuremat eluruumi üürnikelt saaks nõuda viivist. Riigikohus on enda lahendis 2- tänasega võrreldes kolm korda 15-8794 selgitanud, et eluruumi suuremat viivist (VÕS-i üürilepingus on võimalik kokku leppida täiendamine §-ga 2871). ka VÕS-i § 113 lõikes 1 sätestatud Rõhutame, et paljude suuremas viivises, VÕS-i §-s 275 võlasuhete puhul ei saa nõuda sätestatu ei piira seda. Eelnõuga suuremat viivist, kui näeb ette soovitakse aga kehtestada selliste seaduses sätestatud määr. kokkulepete korral kohalduv ülempiir Seaduses sätestatud lubatavale viivise suurusele. See viivisemäära puhul on tegemist ülempiir kehtib nii tüüptingimustele, määraga, mille puhul on  seadusandja leidnud, et see vastates nii Riigikohtu praktikale, kui ka võiks olla rahalise kohustuse individuaalkokkulepetele, mille puhul täitmisega viivitamise korral praegu mingit sellist piirangut ei õiglane. Sellest määrast enam eksisteeri. Muudatuse eesmärk on tagada kui kolm korda suurema viivise üürniku kaitse ning võimalikult suur kokkuleppimist on õigusselgus. Lisaks kohaldub tarbijalepingute puhul peetud paralleelselt endiselt tüüptingimuste kohtupraktikas ebamõistlikult üldine regulatsioon. Seega ei ole kahjustavaks ja tühiseks. Eestis välistatud, et eelnõukohase § 2871 lõikes on reeglina võimalik saada 2 ette nähtud viivisemäärast väiksem tarbijalaene intressiga, mille viivisemäär võiks osutuda tühiseks suurus on vähem kui tüüptingimuste regulatsiooni alusel kolmekordne seadusjärgne (VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1). Vastavad viivisemäär. Sellises kontekstis soovib justiitsminister selgitused on lisatud eelnõu seletuskirja. kehtestada võimalust eluruumi Mööname, et igasuguse ülempiiri üürilepingu puhul kokku kehtestamisega võib kaasneda oht, et leppida, et eluruumi üürnikul seda hakatakse tõlgendama kui „normi“, tuleb maksta maksimaalset kuid teisalt ei oleks ilma selle ülempiirita võimalikku viivist, mida individuaalkokkulepete puhul üldse kohtupraktika tarbijalepingute mingit piirangut. Seetõttu peab puhul üleüldse võimaldab. Justiitsministeerium muudatust siiski Sellise muudatuse põhjendatus asjakohaseks. ei ole arusaadav. Samas on üürileandjal ka muud kaitsevõimalused olemas – võimalus nõuda viivist seadusjärgses määras, tagatisraha kokkuleppimise ja selle arvelt nõuete rahuldamise võimalus, võimalus öelda üürileping üles makseviivituse tõttu (seda võimalust soovib justiitsminister käesoleva eelnõuga märkimisväärselt üürileandjale tõhusamaks muuta). 9. Energiatõhusus Vastatud/ Eelnõu koostamisel on muudatusest Eelnõuga soovitakse kehtestada Osaliselt sellisel kujul loobutud, st et üürileandjal muudatust, mille kohaselt võib arvestatud oleks võimalus seadusest tulenevalt eluruumi üürilepingu puhul tähtajalise eluruumi lepingu raames üürileandja tõsta üüri iga aasta ühepoolselt üüri tõsta hoone selleks, et muuta üürilepingu eset energiatõhusamaks. Selle energiatõhususe parandamiseks vajalike muudatuse puhul ei tulene parenduste tõttu. Samas on eelnõus välja eelnõust selgesti ja pakutud muudatused, millest tuleneb arusaadavalt, et juhul kui selgemini välja, et pooltel on võimalus üürileandja kasutab seda õigust, tähtajalise lepingu raames lepingus siis kas ja kuidas mõjutab see kokku leppida üüri tõstmises. üürniku õigust vaidlustada üüri tõstmist. Igasugune Seejuures on selgelt ka välja toodud, et energiatõhususe tõstmine ja olukordades, kus üüri tõstmise ulatus ei  igasuguses mahus ole üürnikule kokkuleppe sõlmimise ajal energiatõhususe suurendamine piisavalt ettenähtav, on üürnikul ei saa olla üüri tõstmise alus, võimalus üüri tõstmist vaidlustada. see ei saa tulla alati ja täies mahus eluruumi üürniku arvelt. Samuti on kehtivat regulatsiooni Ka majanduslikult ei tarvitse täpsustatud (sh tähtajalise lepingue kõik energiatõhususe puhul) võimaliku üüri tõstmise ulatuse muudatused kajastuda osas. Nii on §-i 301 täiendatud lõikega 4, võrdeliselt üürniku küttekulude mille kohaselt võib üüri tõstmisel vähenemises. Juhul, kui soovitakse vastavat muudatust üürileandja üüri tõsta proportsionaalses siiski sisse viia, tuleks selles ulatuses, võttes eelkõige arvessesse osas selgus luua. parenduste ja muudatuste tegemiseks vajalike kulude mõistlikku amortisatsiooniaega. 10. Tagatisraha Mitte- Oleme nõus, et tagatisrahaga ei olegi Eelnõuga soovitakse muuta arvestatud võimalik kõikvõimalikke riske, mida VÕS § 308 lg 1 selliselt, et / üürileandja seoses asja üürniku tagatisraha võiks kokku leppida Vastatud kasutusse andmisega kannab, ära katta. mitte üksnes üüri suurusest Üüri võlgnevuse riski maandamiseks on lähtuvalt, vaid ka keskmisest tõepoolest kehtiv tagatisraha ülempiir brutopalgast lähtuvalt. Sellise igati asjakohane. Samas on enne eelnõu muudatusega võimaldataks koostamist viidatud olukordadele, kus kokku leppida tagatisraha üür ise on näiteks mõnes maapiirkonnas sellises suuruses, mis ei oma küllaltki väike, samas on üüritud ruum konkreetse eluruumi üüriga ega hästi sisustatud ja näiteks sisustuse ka mitte konkreetse eluruumiga võimalike kahjustuste katteks ei ole vähimatki seost. Loomulikult ei kehtiv ülempiir madala üüritaseme ole välistatud, et üürileandjal tekib üürniku suhtes kolme kuu korral piisav. Seetõttu on eelnõuga üüri summat ületav kahju pakutud välja võimalus valida enda hüvitamise nõue, kuid senini on lepingulises suhtes ka kehtivast tagatisraha puhul lähtutud brutopalgast lähtuvalt. sellest, et see tagab teatud tüüpilisi riske (näiteks kui tekib Sellise regulatsiooni loomine ei tähenda üüri võlgnevus). Üürnikud ei igal juhul kohustust suuremat tagatisraha tarvitse teenida keskmist Eesti maksta. Tegemist on ülempiiriga. brutopalka ning üüriobjekti ja Paratamatult määrab selle, mis ulatuses keskmise brutopalga vahel lubatava tagatisraha ülempiiri raames puudub igasugune seos. Sellise tegelikult tagatisraha makstakse, ära muudatuse põhjendatus jääb tegelik turuolukord. Kui väiksema arusaamatuks. üüriga kohtades ei ole võimalik jõuda kokkuleppele keskmise brutopalga suuruses tagatisrahas, siis saavad pooled endiselt leppida kokku sellises summas, mis jääb allapoole kõnealust ülempiiri. Eelnõus pakutav võimalus loob lihtsalt juurde ühe lisavõimaluse ja muudab seeläbi regulatsiooni mõnevõrra paindlikumaks. Oleme seetõttu eelnõus  ka endiselt selle lahenduse juurde jäänud. 11. Eelnõuga plaanitakse täiendada Arvestatud Eelnõule eelnenud arutelude käigus on VÕS § 316 lg-ga 5, mille osaliselt huvirühmad viidanud, et üürileandjatel kohaselt ei ole vaja määrata puudub efektiivne võimalus üürilepingu üürnikule rikkumise lõpetamiseks olukordades, kus üürnik lõpetamiseks täiendavat tasub korduvalt üüri hilinemisega või tähtaega, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta alles täiendava tähtaja jooksul. Eelnõu § jooksul vähemalt kahel korral 316 lg-ga 5 soovitakse seda välistada. viivitanud kohustuste Justiitsministeerium nõustub, et täitmisega. Selline muudatus võib põhjustada olulist täiendava tähtaja andmise kohustust võib ebaselgust ja õiguskindlusetust kindlasti pidada vajalikuks ja kasulikuks ning sellel võivad olla üürniku ning nii mõneski olukorras jaoks rasked tagajärjed. tulemuslikuks kuna võlgnikule Rikkumise lõpetamiseks meenutatakse, et tema kohustus on määratav tähtaeg on täitmata ning antakse talle selle ülesütlemise eeldusena väga täitmiseks lisavõimalus. Eelnõu § 316 lg oluline selleks, et üürnik saaks 3 kohaselt tuleb üürnikule ka täiendava rikkumise lõpetada ja lepingu lõppemist kui väga rasket tähtaja andmisel selgelt signaliseerida, et tagajärge vältida. Praktikas on antud tähtaja jooksul võlgnevuse tavaline ka see, et üürnik ei saa tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üüriarveid kätte või tekib üles. Samas tuleks leida mõistlik segadus kommunaalarvete tasakaal nii üürniku kui üürileandja saamisel, maksmisel või huvide vahel. Muudatusega soovitakse laekumisel. Paljudel juhtudel üürileandjale anda erakorraline maksab üürnik üüri küll ülesütlemisõigus ainult juhul, kui üürnik ebaregulaarselt, kuid juhul, kui talle võlgnevust meelde on kahel võlgnevusele eelnenud aasta tuletatakse, tasub kogu jooksul vähemalt kahel korral täitnud võlgnevuse. Juhul kui selliseid kohustused alles täiendava tähtaja olukordi on tekkinud aasta jooksul või peale seda (s.t et üürnik on jooksul kahel korral, võib juba võlgnevusele eelnenud aasta lepingu üles öelda. Oluline on jooksul olnud kahel korral võlgnevuses ka see, et eelnõuga plaanitakse kahel järjestikkusel maksetähtpäeval või lühendada aega, mille vältel kahele kuule vastavas summas) ning ta üüri maksmisega viivitamine annab üürileandjale lepingu satub taas makseviivitusse. Ehk ülesütlemise õiguse. Üürnik ei soovitakse üürileandja õigusi kaitsta tarvitse isegi teadvustada, et olukorras, kus üürnik rikub oma nüüd on aasta jooksul teda maksmise kohustusi süstemaatiliselt või hoiatatud üüri maksmisega sageli või käitudes pahatahtlikult viivitamise eest ja kolmandal kasutab ära VÕS § 316 lg-s 1 sätestatut. korral kaasnevad olulised Justiitsministeerium on arvamusel, et tagajärjed. Ebaselgeks jääb see, millistest kuupäevadest täpselt selline käitumine viitab pigem aastast perioodi arvestada tuleb. püsivamatele makseraskustele ning Vältida tuleks olukordi, kus sellises olukorras tuleks anda üürnik või üürileandja peavad hiljem kohtus vaidlema selle  üle, kas ikka olid täidetud kõik üürileandjale selgem alus üürilepingu hoiatamise eeldused, mis lõpetamiseks. peavad olema täidetud selleks, et üürilepingut makseviivituse Märkusena on toodud, et lõike 5 puhul tõttu ilma rikkumise jääb ebaselgeks, millistest kuupäevadest lõpetamiseks täiendavat tuleb aastast perioodi arvestada. Eelnõu tähtaega määramata lõpetada. lõige 5 sätestab, et kui üürnik viivitab Kavandatav muudatus ei anna tasumisega, võib üürileandja üürilepingu üürileandjale märkimisväärset üles öelda täiendavat tähtaega andmata, eelist, samas põhjustaks see olulisi küsitavusi ja võimalikke kui üürnik on võlgnevusele eelnenud vaidlusi ning võib põhjustada aasta jooksul vähemalt kahel korral eluruumi üürnike jaoks raskeid täitnud kohustused alles lõikes 3 tagajärgi. Eespool toodust nimetatud täiendava tähtaja jooksul või tulenevalt tuleks muudatus pärast seda. Seega tuleb aastast tähtaega eelnõust välja jätta. lõike 5 kohaselt arvestada alates võlgnevuse § 316 lg-s 1 toodud ulatuses sissenõutavaks muutumisest. Seoses märkusega, et lõike 5 kohaldamise eelduste täitmise tõendamine võib tekitada vaidlusi märgime, et eelnõuga on sätestatud täiendava tähtaja määramisele ja hoiatamisele kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue, mis peaks lihtsustama ka tõendamist võimaliku vaidluse korral. 12. Üürilepingu üleminek Mitte- VÕS § 291 kohaselt on üürilepingu Eelnõuga soovitakse muuta arvestatud ülemineku eelduseks asjaolu, et VÕS § 323 selliselt, et eluruumi / vastatud üürnikule on kinnisasja valdus üle antud. üürilepinguga koormatud Üürniku valdus peaks tegema üürisuhte kinnisasja võõrandamise korral ka väljapoole nähtavaks ja seetõttu peaks ei ole kinnisasja omandajal (vähemalt üldreeglina) olema kinnisasja võimalik eluruumi üürilepingut omandajale üürilepingu olemasolu § 323 alusel üles öelda. teada. Me ei välista tõepoolest Tegemist oleks põhjapaneva võimalust, et võib esineda olukordi, kus muudatusega, mis põhjustaks uus omanik ei tuvasta enne kinnisasja olulisi riske kogu kinnisvara ostmist, et tegemist on üüripinnaga. käibe jaoks. Kehtiva õiguse Kuid eelduslikult on need olukorrad kohaselt, kui võõrandatakse siiski pigem harvad. kinnisasja, mis on koormatud üürilepinguga, lähevad kinnisasja üürilepingust Mõistame, et see võib esmapilgul tulenevad üürileandja õigused tunduda oluline muudatus, mis näib ja kohustused üle kinnisasja nõrgendavat uue omaniku ehk uue omandajale (VÕS § 291). See üürileandja positsiooni. Kuid on oluline on oluline risk tsiviilkäibele, märkida, et kehtivas õiguses kohaldub sest kinnisasja omandaja peab üürileandja ülesütlemisõigus üksnes arvestama, et talle lähevad juhul, kui uus üürileandja vajab eluruumi üürileandja kohustused üle tungivalt ise. Analüüsisime seda teemat sõltumata sellest, kas ta enne eelnõu koostamist ning selle üürilepingu olemasolust teab analüüsi tulemusel selgus, et või teadma peab. Kinnisasja tegelikkuses on VÕS-i § 323 sätestatud väärtus sõltub olulisel määral „tungiva omavajaduse“ kontseptsiooni sellest, kas omandatav kinnisasi üürileandjal väga keeruline rakendada. on vaba koormatistest või peab Näiteks on Riigikohus selgitanud, et kinnisasja omanik taluma enda VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud uue kinnisasjal üürilepingut. Kuigi üürileandja omavajadus tähendab VÕS § 291 näeb üürilepingust üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid tulenevate kohustuste ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme ülemineku eeldusena ette selle, kasutamiseks. Omavajadus ei pea et asi peab olema üürniku tingimata seisnema selles, et üürileandja valduses, ei muuda see on äärmises häda- või sunniolukorras, kinnisasja omandaja riske vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks olematuks, sest juhul kui kinnisasi on koormatud omandatud ruumide kasutamisega mitmete üürnike oluliselt kokku hoida oma kulusid. See üürilepingutega või kui on eelnõu koostajate hinnangul üsna kinnisasjal asuvad kellegi kõrge standard, lihtsalt soov ostetud asjad, ei ole välistatud, et kinnisasja ise kasutada selle alla ei kinnisasja omandajal ei tarvitse kvalifitseeruks. Seega ei pruugi selline olla võimalik enne kinnisasja muudatus tegelikkuses uue omaniku omandamist tõsikindlalt võimalusi märkimisväärselt mõjutada, tuvastada, et asi ei olnud kuivõrd sellele sättele tuginemise määraval hetkel üürniku võimalused on niigi väga piiratud. Seda valduses. Nende kogu tõdeti ka eelnõu koostamisele eelnenud kinnisvaraturgu mõjutavate VTK tagasisides. riskide vältimiseks on alates võlaõigusseaduse jõustumisest Samuti on oluline vaadelda seda kehtinud kinnisasja omandajaid küsimust laiemas perspektiivis. Enne kaitsev reegel, mille kohaselt eelnõu väljatöötamist koostati Tartu on kinnisasja omandajal Ülikoolis võrdlev-õiguslik analüüs ning võimalik talle üle läinud sellest nähtus, et Eestis kehtiv erilise üürileping omandamisest alates ülesütlemise regulatsioon on teiste kolme kuu jooksul üles öelda, riikide võrdluses pigem erandlik. eeldusel, et üürilepingu kohta ei Üldiselt nendes riikides, kus lepingu ole kinnistusraamatusse tehtud ülemineku eelduseks on üürniku valdus, märget. Sellisest kaitsest ei saa mis peab üürniku olemasolu ostjale kinnisasjade omandajaid ilma jätta. Vastasel korral läheks signaliseerima (analoogselt nt kinnisasja omandajate ja registrikandega), uuele üürileandjale üürnike õiguste tasakaal erilist ülesütlemisõigust ei anta. Šveitsi selliselt paigast, et muudatuste õiguses, kust omavajaduse tingimus tagajärjel kujunev normistik jõudis Eestisse, ei ole jällegi valduse võib osutuda põhiseaduse tingimust. Kui selline lahendus toimib vastaseks, rääkimata teistes riikides, siis on tõenäoline, et see märkimisväärselt suurenevatest hakkab toimima ka Eestis. majanduslikest riskidest, mis kaasneksid tulevikus kinnisasja Teisalt on laiem vaade oluline ka selles omandajatele. Eespool toodust võtmes, et eelnõu üldine eesmärk on tulenevalt tuleks sellest tagada üürituru areng. Ühest küljest kavandatud muudatusest soovitakse eelnõuga muuta üüriõiguse loobuda. reegleid veidi liberaalsemaks ja anda  üürileandjale tõhusamad võimalused oma kohustusi mittetäitva üürniku vastu oma õigusi kaitsta. Teisest küljest ei arene üüriturg olukorras, kus üürniku jaoks ei ole üürisuhe piisavalt stabiilne ega kindel. Kõnealune muudatus on suunatud oma kohustusi korralikult täitva üürniku jaoks suurema kindluse tagamisele. 13. Eelnõuga kavandatakse VÕS Vastatud Vastatud eespool. § 334 muutmist. Muudatused seonduvad sooviga võimaldada panna eluruumi üürnikule kohustus viia eluruum lepingu lõppedes seisundisse, milles see oli üürnikule üleandmisel. Selles osas vt VÕS § 276 muudatusettepanekute osas tehtud märkusi. Eesti Kinnisvarafirmade Liit 1. VÕS § 276 1¹ Arvestatud Kuna kavandatavad muudatused ja Viide mõistlikele, vajalikele ja osaliselt / sellega kaasnev suurem paindlikkus on proportsionaalsetele kuludele Vastatud pigem kasulik üürileandjale, peab on vaieldav. Peale selle tekib Justiitsministeerium vajalikuks eelnõus sõnastusest küsimus, kas siiski ka teatud üürnikku kaitsvaid lepingus peaksid olema kulud piiranguid. Seetõttu on säilitatud nõue, et täpsemalt määratletud. kulud peavad olema mõistlikud ja Lepingu sõlmimise hetkel ei vajalikud. Kuna me ei saa seaduses ole võimalik neid kulusid täpseid kulusid ette näha, on teatud prognoosida. Isegi kui pooled hinnangute andmine ja mõningane lepingus proovivad viidata tõlgendamine paratamatult vajalik, me ei sellistele kuludele, jääb pea seda aga pooltele praktikas täielikult üürnikul ikka võimalus üle jõu käivaks kohustuseks. Eelnõust on vaidlustada lepingu punkt aga eemaldatud viide kulude viitega, et kokku lepiti proportsionaalsusele, kuna kulude ebamõistlikes, mittevajalikes vajalikkuse ja mõistlikkuse nõue on ja ebaproportsionaalsetes ilmselt üürniku huvide kaitseks piisavad. kuludes. Seda enam, et lepingu kestel sellist Eelnõu kohaselt ei ole nõutav, et pooled kokkulepet sõlmida ei või peaksid need kulud ilmtingimata ning lepingu lõppemisel on lepingus täpselt kindlaks määrama. keeruline üürnikuga vastavaid Eelnõu seletuskirjas on viide sellele, et kokkuleppeid sõlmida. pooltel on lepingus võimalik kokku Sõnastuse kohaselt peaks leppida täpsemas kulude arvestamises eeldus „ mõistlikud, vajalikud eeldusel, et selline arvestusmetoodika ja proportsionaalsed“ esinema vastab seaduses sätestatud üldistele üheaegselt, mis teeb kriteeriumidele. Kuid kuna üürileandjale kulude remondivajadus ja tehtavate tööde ulatus  hüvitamise nõude liigselt sõltub sellest, kas üldse ja kui siis, mil keerukaks. Põhimõte on sobiv määral on asi üürniku kasutuse ajal kuid sõnastus võib praktikas kulunud ja halvenenud, siis ei olegi tekitada tõlgendusprobleeme. täpseid kulusid (täpseid summasid) võimalik lepingu sõlmimisel ette näha. See ei ole eelnõu mõte. 2. VÕS § 287 Arvestatud Mööname, et konkreetse summalise Peame põhimõtet, millega osaliselt / ülempiiri valik on hinnanguline ja lubatakse mitterahaliste vastatud lõppastmes on tegemist poliitilise kohustuste rikkumise korral otsusega. Arvestades, et regulatsioon eluruumi üürniku suhtes muutub nii või teisiti üürileandjale leppida kokku leppetrahvi soodsamaks (ja seda mitte ainult kohustuses, õigeks ja leppetrahvi regulatsiooni juures), peeti proportsionaalseks. Samas eelnõu koostamisel vajalikuks eelnõus sisalduv piirang 10% leppetrahvi kokkulepetele siiski teatud ühe kuu üüri osas ning osas, et piirangute kehtestamist. Leppetrahvi ühes kuus ei või üürnikult piirangut 10 % ühe kuu üürist peeti nõuda leppetrahvi rohkem kui eelnõu koostamise ajal mõistlikuks 10% ühe kuu üürist, ei soosi kompromissiks. eesmärki, millega leppetrahvinõue lubatavaks 10 % ühe kuu üürist võib teatud tehakse. 10% üürist on väga olukordades tunduda väike summa, väike summa ja see ei teisalt võib see pisemate rikkumiste distsiplineeri üürnikku. Kuna korral või majanduslikult leppetrahvinõude üks eesmärk vähemkindlustatud üürniku puhul peaks olema kahjunõude tunduda jällegi suur summa. See on asemel kompensatsiooni paratamatult hinnanguline. saamise lihtsustamine üürniku poolse rikkumise korral, siis ei Pärast eelnõu koostamist on täpsustatud, ole usutav, et näiteks 400 euro et 10 %-line ülempiir arvestatakse ühe suuruse kuuüüri puhul 40 kuu üüri ning kui neid peab kokkuleppe eurot kataks üürileandjale kohaselt kandma üürnik, siis ka tekkivat kahju. Samuti on kõrvalkulude ja hoone korrashoiu- ja sellise nõude maksmapanek parenduskulude pealt. See aitab vältida ebaproportsionaalselt olukorda, kus ülempiiri arvestus erineks kulukam kui summa väärtus, ainuüksi sõltuvalt sellest, kas lepingus mis selgelt raskendab selliste on kokku lepitud üürisummas, mis juba nõuete reaalset esitamist. hõlmab kõrvalkulusid ja nn Leiame, et ka eluruumi remondifondimakset, või on üürniku üürisuhetes peab kehtima kanda jäetud sisuliselt samasugused põhimõte, et leppetrahv peab kulud, kuid need on lihtsalt vormistatud olema asjaoludele vastavalt eraldiseisvalt. mõistlik. VÕS § 162 lg 1 kohaselt võib kohus Samuti on eelnõu kooskõlastamise leppetrahvi suurust järgselt tõstetud kõigi ühes kuus vähendada, mistõttu on nõutavate leppetrahvide ülempiir 10 %- üürniku õigused kaitstud läbi lt 20 %-le. kohtuliku kontrolli. Palume kaaluda leppetrahvi piirangu Kui üürileandjale tekkinud tegelik kahju välja jätmist eelnõust. on suurem kui 10 % (või 20 %) ühe kuu  üürist, on tal võimalik nõuda üürnikult kahju hüvitamist. Märgime veel, et seadusest tulenev leppetrahvi ülempiir ei saagi olla selline, et see igal juhul kataks ära kõikvõimalikud kahjud, mis üürileandjal üldse seoses mittevaralise kohustuse rikkumisega tekkida võivad. See on lisavõimalus eelkõige selliste rikkumiste jaoks, mille puhul võib olla tegeliku kahju äranäitamine keeruline ning mis eraldiseisvalt ei anna veel alust lepingu ülesütlemiseks. Eelnõu koostamisel kaaluti ka võimalust tugineda üksnes leppetrahvi vähendamise regulatsioonile VÕS-i §-s 162, kuid otsustati seda mitte teha. VÕS § 162 kohaselt võib kohus ebamõistlikult suurt leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel. Teisisõnu peaks üürnik seda kohtult ise taotlema. Eelnõu kohaselt on aga kokkulepe, mis ei vasta § 287 sätestatule automaatselt tühine. Kui pooltevaheline vaidlus on jõudnud kohtusse, tuleb arvestada, et tehingu tühisust peab kohus hindama oma ametiülesannetest tulenevalt. Sellest aspektist on eelnõukohane regulatsioon üürnikule soodsam. Samuti muudavad konkreetsed ülempiirid olukorra kõigi asjaosaliste jaoks selgemaks ning seepärast puudub vajadus kokkuleppe ebamõistlikkust eraldi hinnata. 3. VÕS § 292 Mitte- Arvestades, et see regulatsioon muutub Lõike 1¹ sõnastus, milles arvestatud nii või teisiti üürileandja jaoks oluliselt viidatakse“ mõistlikus, / vastatud soodsamaks, peab Justiitsministeerium proportsionaalses ja vajalikuks eelnõus siiski ka teatud ettenähtavas ulatuses“ on üürnikku kaitsvaid piiranguid. Seetõttu vaidlusi tekitav. Kuna on säilitatud nõue, et kulud peavad kokkulepet saab sõlmida olema mõistlikud, proportsionaalsed ja lepingu sõlmimisel, mitte ettenähtavad. Selle eesmärk on esiteks hilisemal muutmisel, on vältida olukorda, kus üürniku kanda üürnikul võimalik kuludega jääksid ebaproportsionaalselt suured ja eelnevalt tutvuda. Seetõttu ei koormavad kulud. Teiseks soovitakse tule kulu suurus üürniku jaoks tagada, et kulud oleksid üürniku jaoks üllatuslikult ning võetakse konkreetselt määratletavad ja ette teada. teadlik kohustus konkreetsete Tõepoolest on üürnikul võimalik tutvuda kulude eest ja teadaolevas näiteks korteriühistu arvetega enne  summas. Tuleks jätta poolte lepingu sõlmimist ja seeläbi sel hetkel läbirääkimiste küsimuseks, kehtivatest kuludest teada saada. Kulude kui suures ulatuses kulusid ettenähtavuse nõudega tagatakse ka üürnik enda kanda võtab. seda, et lepingulise suhte jooksul ei Samas on sõnastuses nagunii tõuseks üürniku kanda jäävad kulud viidatud „vajalikele“ märkimisväärselt. Nende tähendust on kulutustele, mis annab eelnõu seletuskirjas ka täpsemalt avatud üürniku jaoks piisava kaitse. ja toodud ka täiendavaid näiteid. Lisaks leiame, et ajaline piirang kolm aastat ei ole põhjendatud ja on vastuolus kehtiva praktikaga. Praktikas soovib iga üürileandja olenemata lepingu kestvusest, et üürnik kannaks remondifondiga seotud kulud. Piirangu olemasolu tähendaks, et sisuliselt ei antaks ikkagi üürileandjale võimalust remondifondi makseid üürnikuga kokku leppida ja teema jääb endiselt niinimetatud halli alasse. Sõnastusettepanek: (1¹) Eluruumi üürilepingu korral, peab üürnik kandma hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku asja parendamiseks vajalike kulude kandmises, ei ole üürileandjal õigust samal ajal parenduste tõttu üüri tõsta ega kokku leppida üüri perioodilises suurenemises. 4. VÕS § 296 lg 1 Kehtiv § 296 lg 1 sätestab üürniku õiguse Täienduse kohaselt ei peaks keelduda üüri ning kõrvalkulude eest, üürnik korrashoiu- ja mis üürnik ei saanud asja parenduskulusid maksma kui sihtotstarbeliselt kasutada üürileandjast asja ei saa kasutada tulenevatel põhjustel. Seejuures ei ole § otstarbekohaselt. See ei ole 296 lg-s 1 sätestatud tasumisest  põhjendatud, sest hoone keeldumise õigus piiratud vaid üldine korrashoid ja parendus kõrvalkuludega, vaid üürnikul on õigus toimub sellele vaatamata, kas keelduda ka üüri tasumisest. eluruumis on näiteks elektri Justiitsministeerium ei näe põhjust, miks või vee tarbimise rike. Nagu peaks korrashoiu- ja parenduskulude kavandatav § 292 ja eelnõu puhul nägema eelnevast erandi. seletuskiri selgelt ütlevad, ei Tegemist on endiselt olukorraga, kus ole parendus -ja remondikulud üürileandja on lepingut rikkunud ning asja kasutamisega seotud üürniku võimalus asja kasutada on selle kulud. Sel põhjusel ei peaks ka tõttu välistatud. asja kasutamise takistus mõjutama nende kulude eest tasumise kohustust. 5. VÕS § 299 Vastatud Eelnõu koostamisel on muudatusest Energiatõhususele viidates sellisel kujul loobutud, st et üürileandjal üüri suurendamine tekitab oleks võimalus seadusest tulenevalt vaidlusi kuna vastavate tähtajalise eluruumi lepingu raames parenduste sidumine üüri ühepoolselt üüri tõsta hoone suurusega tähendab keerukat energiatõhususe parandamiseks vajalike tõendamiskoormust parenduste tõttu. Samas on eelnõus välja üürileandjale. Samas on sätte pakutud muudatused, mis ütlevad praktiline tähendus selgemini, et pooltel on võimalus tõenäoliselt vähene, sest tähtajalise lepingu raames lepingus pikemaajalistes lepingutes kokku leppida üüri tõstmises. lepitakse tavaliselt kokku üüri perioodilises suurenemises. Endiselt on pooltel võimalik kokku leppida üüri perioodilises tõusmises, kuid § 300 lg-s 1 on täpsustatud vastava kokkuleppe sisu. Oluline on aga rõhutada, et eeltoodud täpsustus ei kitsenda oluliselt kehtivas regulatsioonis toodut kuna § 299 lõikest 5 tuleneb poolte õigus leppida kokku ka teistes üüri tõstmise alustes. 6. VÕS § 301 tervikuna Mitte- Kokkuleppel on üürilepingu pooltel alati Üüri suurus peab olema arvestatud lepingu tingimusi (sh üüri suurust) tänapäeva kinnisvaraturul võimalik muuta. Seejuures on oluline lepingupoolte kokkulepe, märkida, et Eesti eristub enamikest mille määrab turg. Tegemist Euroopa riikidest selle poolest, et üüri on iganenud sättega, mis oli algset suurust ei ole kuidagi piiratud. ette nähtud sundüürnike Lisaks on mitmetes riikides sätestatud kaitseks. Seadusega ei ole konkreetsed piirmäärad ka üüri tõusule. vajadust enam reguleerida ülemääraselt kõrget üüri ega Ehk kehtiv üüriregulatsioon on selles vaidlustamise korda. küsimuses vägagi paindlik ning üürileandjasõbralik. Igal juhul võimaldab kehtiv regulatsioon üürileandjal omandi kasutusse anda turuhinnaga ning kanda üürnikule üle  mõistlikud muudatuste ja parendustega kaasnevad kulud. Eeltoodu tasakaalustamiseks saab pidada igati mõistlikuks, et üürnikule on antud õigus vaidlustada üüri tõstmist võttes arvesse, et paljudel juhtudel on tegemist olukorraga, kus üürileandja tõstab üüri ilma üürniku nõusolekuta ühepoolselt. Seejuures on eelnõuga soovitud §-s 301 toodud üüri tõstmise aluseid täpsustada, et muuta selle rakendamine praktikas selgemaks ja ettenähtavamaks. 7. VÕS § 303 ¹ Arvestatud Sõnastust täpsustatud Teeme ettepaneku täpsustada sätte sõnastust selliselt, et see kehtib ainult eluruumi üürilepingu puhul. Vastasel korral peab äriruumi üürilepingutes lisandunud sätet välistama ja see oleks täiendav koormus äriruumi üürileandjatele. Eelnõu seletuskirjast nähtub, et eeskätt soovitakse uue sättega kaitsta eluruumi üürnikku. 8. Peale selle teeme ettepaneku Mitte- Justiitsministeerium on seisukohal, et lühendada üürnikupoolse arvestatud 14-päevane ülesütlemistähtaeg on liiga lepingu ülesütlemise tähtaega lühike võttes arvesse, et selle aja jooksul 30 päevalt 14 päevale. Kui tuleks üürnikul kogu oma üürnik on üüri tõstmise teate elukorraldusega seonduvad võimalikud kätte saanud, on piisav 14 muudatused läbi mõelda (uus elukoht, päeva otsustamaks, kas üürnik lasteaed, töö jne) ja langetada sobiv suudab/tahab kõrgemat üüri otsus. Eeltoodud kaalutlustel soovitakse maksta või mitte. 60 päeva uue elukoha leidmiseks on aga muuta ka § 284 lõiget 3, kus soovitakse mõistlik. 14-päevase ülesütlemistähtaeg asendada 30-päevase tähtajaga. Kooskõlastamisele saadetud eelnõus sooviti etteteatamistähtaega ka pikendada, kuid kuna vastavat muudatust eelnõule esitatud tagasisides pigem ei toetatud, ning ka Justiitsministeerium nendib, et see võib omada negatiivset mõju juhtudel, kus üürnik sooviks üürilepingu lõpetada  lühema etteteatamistähtajaga, otsustati jääda 30-päevase tähtaja juurde. 9. VÕS § 308 lg 1 Mitte- Justiitsministeerium ei toeta igasuguse Oleme seisukohal, et arvestatud tagatisraha piirmäära seadusest tagatisrahale ei ole vaja / vastatud väljajätmist. seadusega seada piirmäära. Eelduseks on lepingupoolte Tagatisraha regulatsiooni üldine läbirääkimised ja kokkulepe, eesmärk on üürileandja varaliste huvide milles suuruse määrab kaitse. Kuid selleks, et üürnik ei peaks pakkumise-nõudluse suhe. üürilepingu sõlmimise nimel maksma Piirkonniti on üürimäärad üürileandjale ebaproportsionaalselt suuri täielikult erinevad, mistõttu ei summasid, on seaduses sätestatud ole ka tagatisraha suuruse tagatisrahale summaline ülempiir. Kuigi seadusega määratlemine ülempiiri suurus on hinnanguline (ning õiglane. Muus osas nõustume eelnõus pakutakse välja lisaks kolme sätte muudatustega. kuu üürile ka alternatiivne võimalus tagatisraha ülempiiri määratlemiseks), on ülempiiri kui sellise regulatsioon meie hinnangul asjakohane ja üürniku huvides ka vajalik. Nagu ka eelnõu koostamisele eelnenud VTK-s välja toodi, on tagatisraha suuruse osas kolme kuu üür n-ö Euroopa standard. Kolm kuud on sätestatud Soomes, Rootsis, Saksamaal, Šveitsis, Itaalias. Üks kuu on ette nähtud Hispaanias ja Prantsusmaal. Austrias on see määr kujunenud kohtupraktika kaudu. Arvestades üürileandja huve (eluruumi väärtus, suurus), on Austria kohus pidanud mõistlikuks ka kuue kuu üürile vastavat tagatisraha. Igasuguse ülempiiri kaotamisega eristuks Eesti regulatsioon selgelt viidatud riikide reeglitest. Kui ülempiir täielikult kaotada, ei ole välistatud, et üürileandjad hakkaksid nõudma niivõrd kõrget tagatisraha, et sellest tekiks täiendav takistus üürnike üüriturule pääsemisele, mistõttu ei aitaks see kaasa muudatuste peamisele eesmärgile elavdada üüriturgu. Mõistame muidugi ka seda, et üürihinnad võivad piirkonniti olla erinevad, kuid sellisel juhul ongi ilmselt ka õigustatud see, et tagatisraha suurus vastavalt erineks. Selliste olukordade  tarbeks, kus see ei tagaks väga madala üüri korral piisavat tagatisraha, on eelnõus ette nähtud alternatiivne tagatisraha määr. 10. VÕS 316 Mitte- Justiitsministeerium ei pea Palume üle vaadata arvestatud proportsionaalseks sätestada väiksemas viivitamiseks lubatavad ajad. ulatuses viivitust erakorralise Ka kaks kuud on liigselt pikk ülesütlemise alusena §-s 316. Lepingu aeg, tekitades ülemäärast erakorraline ülesütlemine on koormust üürileandjale, põhjendatud vaid mõjuva põhjuse samuti ka liigset esinemisel ehk kui ülesütlemist soovivalt võlakoormust üürnikule lepingupoolelt ei saa kõiki asjaolusid endale. arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Seega tuleb ka üürilepingust tulenevate maksetega viivitamisel kaaluda, kas ülesütlemine on proportsionaalne, võttes sh arvesse, et ülesütlemine võib üürniku jaoks kaasa tuua väga rasked tagajärjed. VÕS §-des 314-319 sätestatud erakorralise ülesütlemis aluseid on seadusandja sätestanud sellised juhud, kus eelduslikult saab enamikel juhtudel jaatada mõjuva põhjuse esinemist üles ütlemiseks. Justiitsministeerium on arvamusel, et ühekordset või väikses ulatuses võlgnevust ei saa selliseks juhtumiks pidada. Seejuures tuleb arvesse võtta, et eelnõuga plaanitakse juba oluliselt vähendada viivituse aega ning võlgnevuse suurust, mis annavad üürileandjale lepingu ülesütlemise õiguse. 11. Lisaks märgime, et lõike 5 Arvestatud Sõnastust täpsustatud, et tuleks sõnastus võib tekitada selgemalt välja, et lõike 5 kohaselt, st küsimusi, kas viivitus täiendavat tähtaega andmata, on tähendab lg 1 nimetatud üürileandjal võimalik üürileping üles rikkumisi või on võimalik ka öelda, kui üürnikul on taas tekkinud lühema viivituse korral üles võlgnevus § 316 lõike 1 tähenduses. ütlemine, kui varasemalt on oldud korduvas rikkumises. Palume sätet täpsustada. Muus osas on muudatused sobivad. 12. VÕS § 334 Vastatud Vastatud eespool.  Vastavalt kommentaarile § 276 lg 1 ¹ juures palume ka siin sõnastus üle vaadata 13. EKFL on varasemalt teinud Mittearves Kohtumenetluse ressurss on piiratud ja ettepaneku üle vaadata ka tatud/ kõik kohtumenetlused on olulised. menetluslikud küsimused nn vastatud Kiirendatud menetluse loomine puuküürnike problemaatikat üürivaidlustele tähendaks, et selliste puudutavas osas ning on vaidluste lahendamine toimuks teiste soovitanud ette näha eraldi kohtumenetluste arvelt. Üürivaidlusi ei menetlusliik saa pidada olemuslikult tähtsamateks tsiviilkohtumenetluse perekonna-, pärimis-, töö-, asja, seadustikus, mis lühemate maksejõuetusõiguse, võlaõiguslikest, tähtaegade kehtestamise läbi intellektuaalomandiõigust puudutavatest lihtsustaks üürivaidluste vms vaidlustest. Kiireloomuliste pidamist. Samuti on sellega menetlustena käsitletakse lastesse seoses vajalik täiendada ka puutuvaid ja isikuõiguste piiramist täitemenetluse seadustikku. käsitlevaid kohtuasju. Palume ka sellekohane ettepanek arvesse võtta ja Muude menetlusküsimuste analüüsimise algatada täiendav ja eelnõu algatamise vajadust eelnõumenetlus. analüüsitakse edaspidi. Eesti Omanike Keskliit 1. Eesti Omanike Keskliit Teadmisek Justiitsministeerium on selle seisukoha esindab kinnisvaraomanike s võetud teadmiseks võtnud. huve ja paljud neist on osalised üürisuhetes üürileandjatena. EOKL peab seetõttu esitatud eelnõud väga oluliseks ja sammuks õiges suunas ning ootab selle kiiret menetlemist ka pärast Riigikogu valimisi. Oleme teinud üüriseadusandluse kaasajastamise ettevalmistamisel koostööd Eesti Kinnisvarafirmade Liiduga ja teatame, et toetame nende esitatud seisukohti eelnõule. Lisaks esitab EOKL käesolevaga täiendava arvamuse ja ettepanekud VÕS muutmise seaduseelnõule. 2. EOKL on seisukohal, et VÕS Teadmisek Üürileandjaid esindavad huvirühmad on üürilepingu peatükk vajab s väljendanud korduvalt seisukohta, et radikaalsemaid muudatusi, võetud/Va võlaõigusseaduses sätestatud kuna pea 20 aasta jooksul on statud üüriregulatsioon on üürniku poole kaldu. ühiskonnas toimunud olulised Eeltoodud väite kontrollimiseks on muudatused ning lahenduse Justiitsministeerium tellinud Tartu leidnud ka nn sundüürnike Ülikoolilt võrdlevõigusliku analüüsi, probleemid. Eelkõige on mille tulemused olid kokkuvõtlikult, et üüriturul piisavalt pakkumises eelkõige võrdlusriikide, aga ka laiemalt erinevaid üürikortereid, neid Euroopa riikidega võrreldes, ei ole Eesti lisandub hoogsalt juurde ning üüriõigus üldises plaanis kaldu ei me ei pea lähtuma sel määral üürniku ega üürileandja poole. Kõikides saksa õigusest lähtuvast võrreldavates elementides leidub üürnikekaitsest lähtuvast võrdlusriigiti nii rangemaid kui regulatsioonist, mis kujunes leebemaid kaitsemeetmeid ning välja sõjapurustustejärgse seejuures on kõikides riikides normistik eluruumide defitsiidi suures ulatuses üürniku kaitseks tingimustes ja kus veel tänagi kohustuslik. on omanikukorterite osakaal rahvaarvust kümneid kordi Tuleb arvestada, et eluruumi väiksem kui Eestis. üürilepingu regulatsiooni esemeks on inimese kodu, mis paratamatult toob EOKL arvates tuleb üürisuhet kaasa poolte ebavõrdsuse. Seejuures tänases Eestis vaadelda kuulub põhiseaduslikku kaitse alla lepinguvabadusest ja omandi kõrval ka kodu (PS § 33). privaatautonoomiast lähtuvalt võrdsete osapoolte VÕS § 275 kehtetuks tunnistamist kokkuleppena, kus üürnik ei Justiitsministeerium ei toeta. Oluline on pea seadusega saama erilisi rõhutada, et lepingulise suhte olemust privileege. Sellistel oluliselt ühe poole kahjuks moonutavad tingimustel, mis on kajastatud tingimused ei ole jõustatavad ka kehtivas seaduses, lepingusse tsiviilõiguse üldnormide alusel, olgu astumisega asetab omanik end selleks siis vastuolu tõttu tüüptingimuste vabatahtlikult nõrgema regulatsiooniga või hea usu positsiooni, mis teeb tal enda põhimõte/heade kommetega. Samas on omandi kasutamise ja mitmete eeltoodud normide haldamise kaheldavaks ning kohaldamine oma abstraktsuses koormab kulukate keerulisem. Seega saab pidada kohtuvaidlustega. Seadus kasulikuks §-iga 275 sätestatud selgemat peab jätma omanikule raamistikku, mis võimaldab mõlema võimaluse oma vara kasutada lepingu poole jaoks muuta enda sellisel moel, mis võimaldab tegevusega kaasnevad tagajärjed tal takistada pahatahtlike prognoositavamaks. Samadel üürilevõtjate poolt tekitatud kaalutlustel ei toeta Justiitsministeerium kahjude minimiseerimist. ka § 279 lg 4 (pöördumises on küll Oma vara omanikuna on viidatud lg-le 2, kuid eeldame, et on omanik tahes tahtmata soovitud viidata lõikele 4, mis näeb ette tugevam pool, kes määrab ka üürniku kahjuks kõrvalekalduvate tingimused enda vara kokkulepete tühisuse) ja § 322 lg 2 kasutamisel selle kehtetuks tunnistamist. väljaüürimisel, üürnik on üksnes tema vara kasutaja. Arvesse tuleb võtta ka käesoleva eelnõu Põhiseadus kaitseb eesmärki, milleks on üürituru esmajärjekorras omandit ja arendamine. Seniste uuringute üldine mitte selle kasutajat. järeldus on olnud, et üürniku kaitse Seejuures ei saa üks läbi taseme ja sektori suuruse vahel selget teiseta ja ollakse vastastikku seost ei ole (Eluruumi üüriõiguse  vajalikud. Seega puudub võrdlevõiguslik analüüs, 2016, Tartu omanikul põhjus üürisuhtes Ülikool, A. Hussar, arvutivõrgus vastasseisu tekitamiseks, sest kättesaadav: sellisel juhul asetab ta enese https://www.just.ee/sites/www.just.ee/fi tingimustesse, kus pole enam les/eluruumi_uurioiguse_analuus.pdf, lk kliente (üürnikke). 7). Praktikast on aga tuua näiteid, kus nõrgenenud üürniku kaitse tase pärsib Eeltoodust tulenevalt EOKL pikaajalise nõudluse teket (Soome teeb ettepaneku tühistada näitel), mis omakorda õõnestavad VÕS §275, kuna riigil pole üürileandjate võimalust tagada endale vajadust sekkuda kahe kindel ja stabiilse sissetuleku. Ehk osapoole vahel sõlmitud muudatuste tegemisel tuleb arvesse võtta vabatahtlikku lepingusse, ka nende võimalikku pikemaajalist milles osapooled on mõju. kinnitanud kokkulepitut. Samal põhjusel tühistada Samas on Justiitsministeerium §279 lg 2 ja §322 lg 2 keeld. tuvastanud, et teatud küsimustes oleks võimalik lepingupooltele anda suurem lepinguvabadus, mille põhjal ongi välja pakutud vastavad muudatusettepanekud. Seejuures on aga silmas peetud vajadust lähtuda tasakaalustatud lahendustest, mis väldiksid liigseid võimalusi kuritarvitusteks. 3. Eelnõu ei lahenda kahjuks nn Mittearves Kohtumenetluse ressurss on piiratud ja puuküürnike probleemi, mille tatud/ kõik kohtumenetlused on olulised. tõttu üüriseadusandluse vastatud Kiirendatud menetluse loomine uuendamine üldse päevakorda üürivaidlustele tähendaks, et selliste tõusis ja ministrid korraldasid vaidluste lahendamine toimuks teiste telekaamerate ees kohtumenetluste arvelt. Üürivaidlusi ei erikomisjonide istungeid. saa pidada olemuslikult tähtsamateks Mööname, et üürniku õigused perekonna-, pärimis-, töö-, asja-, võivad vajada kaitset omaniku maksejõuetusõiguse, võlaõiguslikest, omaabi suhtes, kui tegu on intellektuaalomandiõigust puudutavatest lepingulise vaidlusega vms vaidlustest. Kiireloomuliste üürisuhte lõppemise osas. menetlustena käsitletakse lastesse Seetõttu on oluline üle vaadata puutuvaid ja isikuõiguste piiramist menetluslikud küsimused nn. käsitlevaid kohtuasju. puuküürnike problemaatikat käsitlevas osas ning kaaluda Ilma täitedokumendita sundtäitmine ei eraldi menetlusliigi ole põhjendatud ega lubatav. kehtestamist tsiviilkohtumenetluses, kus Muude menetlusküsimuste analüüsimise lühemate tähtaegade ja eelnõu algatamise vajadust kehtestamine lihtsustaks analüüsitakse edaspidi. üürivaidluste menetlemist ega tekitaks üürileandjale asjatut kahjude suurenemist. Alternatiivina tuleks kaaluda üürilepingu ülesütlemisel  valduse kohest ülevõtmist täituri poolt, kui üürnik pole esitanud taotlust täitemenetluse peatamiseks ja kui talle oli antud piisav tähtaeg valduse vabastamiseks. 4. Meie täpsemad ettepanekud, Mitte- Justiitsministeerium ei pea tehtud mis samuti enamuses lähtuvad arvestatud ettepanekut põhjendatuks. Paragrahv lepinguvabaduse põhimõttest, / vastatud 286 reguleerib olukorda, kus üürnik ja on järgmised. üürileandja on leppinud kokku selles, et üürnik teeb asjale parendusi. Kui VÕS § 286 osas tuleks sisse üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja viia täiendus, et lepingu väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud sõlmimisel võivad osapooled parenduste või muudatuste tõttu oluliselt välistada üürniku hüvitise suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest nõudmise õiguse. mõistlikku hüvitist. Meie hinnangul on see mõlema poole huvisid arvestav tasakaalustatud lahendus ja meieni ei ole jõudnud teavet selle kohta, et nimetatud sättega esineks praktikas probleeme. Seetõttu ei pea Justiitsministeerium selle reegli muutmist asjakohaseks. 5. VÕS § 287 osas on EOKL Mitte- Justiitsministeerium ei toeta ettepanek jätta nimetatud arvestatud üüriregulatsioonist leppetrahvi leppetrahvi säte üldse / vastatud piirangute kaotamist. Eelnõuga seadusest välja, kuna üürniku muudetakse leppetrahvi regulatsiooni õigused on läbi kohtuliku üürileandjale soodsamaks, senine täielik kontrolli VÕS § 162 lg 1 leppetrahvi keeld asendatakse kohaselt kaitstud. võimalusega leppida teatud tingimustel kokku leppetrahvis mittevaralise kohustuse rikkumise puhul. Et selline muudatus ei oleks liiga ühekülgne ning arvestaks ka üürniku kui lepingulise suhte nõrgema poole huvidega, on eelnõus nähtud ette teatud kaitsemehhanismid. Nimelt peab leppetrahvi kokkulepe olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning ühe rikkumise eest nõutav leppetrahv ei tohi ületada 10 % ühe kuu üürist. Ühes kuus ei tohi kõigi rikkumiste eest nõutav leppetrahvide kogusumma ületada 20 % ühe kuu üürist (eelnõu kooskõlastamise järgselt tõsteti see 10 %-lt 20 %-le). Eelnõu koostamisel kaaluti ka võimalust tugineda üksnes leppetrahvi vähendamise regulatsioonile VÕS-i §-s  162, kuid otsustati seda mitte teha. VÕS § 162 kohaselt võib kohus ebamõistlikult suurt leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel. Teisisõnu peaks üürnik seda kohtult ise taotlema. Eelnõu kohaselt on aga kokkulepe, mis ei vasta § 287 sätestatule, automaatselt tühine. Kui pooltevaheline vaidlus on jõudnud kohtusse, tuleb arvestada, et tehingu tühisust peab kohus hindama oma ametiülesannetest tulenevalt. Sellest aspektist on eelnõukohane regulatsioon üürnikule soodsam. Samuti on eelnõus välja toodud konkreetsed ülempiirid, mis muudavad olukorra kõigi asjaosaliste jaoks selgemaks, ning seepärast puudub vajadus kokkuleppe ebamõistlikkust eraldi hinnata. 6. Teeme ettepaneku tühistada Mitte- Selle reegli eesmärk on tagada § 291 VÕS § 291 lg 4 – eelmise arvestatud lõigetes 1–3 sätestatu tegelik toimimine üürileandja seadmine / vastatud seeläbi, et üürileandjal ei oleks võimalik käendaja rolli on ebaõige, sest võõrandada eluruumi pahatahtlikult uus üürileandja peab ise isikule, kes paneb toime selliseid vastutama seadusest lepingurikkumisi, mille eesmärk on tulenevate kohustuste suunata üürnikku ise lepingut lõpetama2. rikkumise eest Kuivõrd eelmine üürileandja vastutab nagu käendaja, kohaldub ka VÕS-i § 152 sätestatu. Nimelt läheb põhivõlgniku kohustuse täitnud käendajale üle võlausaldaja nõue põhivõlgniku vastu. Seega kui uus üürileandja rikub lepingut, siis lõppastmes ei jää selle eest siiski eelmine üürileandja vastutama. Kuigi me mõistame muidugi, et see võib tekitada eelmisele üürileandjale ajutiselt täiendavaid kohustusi ja ebamugavust. Kuna aga Justiitsministeeriumini ei ole jõudnud infot selle kohta, et selle sättega esineks praktikas probleeme ning meie hinnangul on need põhjused, miks selline reegel on loodud, endiselt asjakohased, ei poolda me § 291 lg 4 kehtetuks tunnistamist. 7. VÕS § 296 lg 2 tuleb sätestada Mitte- Hinna alandamise kui üüri alandamise nõudena ja arvestatud õiguskaitsevahendi üldine regulatsioon mitte üürniku õigusena üüri / vastatud on sätestatud VÕS-i §-s 112. Üüri 2 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, VÕS II Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 193–194.  ise alandada (nagu kehtiv alandamine on sisuliselt hinna norm). Lg 3 on õiglane alandamise erivorm. VÕS-i § 112 lõikes sõnastada " Üürnik peab üüri 1 on sätestatud, et kui lepingupool võtab maksma ka aja eest, mil ta ei vastu kohustuse mittekohase täitmise, saanud asja kasutada temast võib ta alandada tema poolt selle eest oleneval põhjusel, eelkõige tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt oma äraoleku tõttu“, sest kohustuse mittekohase täitmise väärtuse teoreetiline omaniku poolt suhtele kohase täitmise väärtusesse. kokkuhoitu ei puutu Hinna alandamise õigus on sätestatud üürnikusse. kujundusõigusena. Hinda alandada sooviv lepingupool ei pea seda teiselt poolelt nõudma, vaid ta võib vastavas osas lihtsalt vähem maksta, tehes selle kohta teisele poolele vastava avalduse. Üüri alandamise regulatsioon lähtub samast loogikast. Oleks ebasüstemaatiline reguleerida üüri puhul hinna alandamist kuidagi teisiti. Meie hinnangul on asjakohane ka lõikes 3 sätestatud reegel. Üürnik peab üüri maksma ka asja eest, mil ta ei saanud endast tuleneval põhjusel asja kasutada. See ei ole tingitud üürileandjast ega asja puudusest, seega on ka mõistlik, et üürnikul säilib üüri maksmise kohustus. Samas kui on selge, et üürileandja saab seeläbi täiendavat tulu, näiteks lubab lühiajaliselt asja kasutada mõnel teisel isikul, kes selle eest samuti üüri maksab, siis on samas siiski õiglane, et esialgse üürniku üür väheneb vastavalt. 8. Leiame, et VÕS § 300 tuleks Mitte- Tähtajaliste lepingute regulatsiooni tühistada kui ebavajalik ja see arvestatud/ eesmärgiks on üldjuhul tagada pooltele piirab ebamõistlikult vastatud suuremal määral teatud ettearvatavaks lepinguvabadust. Samuti on ajaks stabiilsus, st üürileandja jaoks iganenud VÕS § 301, kuna garanteeritakse teatavaks perioodiks seadusega pole vaja piisav kasumlikkus ning üürniku jaoks reguleerida ülemääraselt üüri ja muude üürilepinguga seotud kõrget üüri, sest üüri suurus on kulude piisav ettenähtavus. lepinguosaliste kokkulepe, mille määrab turg. Samas on eelnõus välja pakutud muudatused, mis ütlevad selgemini, et pooltel on võimalus tähtajalise lepingu raames lepingus kokku leppida üüri tõstmises. Seega kui eluruumi puhul on oodata nt kulude või turuüüri tõusu, on pooltel võimalik seda lepingu sõlmimisel  arvesse võtta. Samuti jääb alati võimalus sõlmida tähtajalisi üürilepinguid, mille puhul on võimalik üürileandjal seaduses nimetatud juhtudel üüri ühepoolselt tõsta. Kokkuleppel on üürilepingu pooltel alati lepingu tingimusi (sh üüri suurust) võimalik muuta. Seejuures on oluline märkida, et Eesti eristub enamikest Euroopa riikidest selle poolest, et üüri algset suurust ei ole kuidagi piiratud. Lisaks on mitmetes riikides sätestatud konkreetsed piirmäärad ka üüri tõusule. Ehk kehtiv üüriregulatsioon on selles küsimuses vägagi paindlik ning üürileandjasõbralik. Üüri regulatsioon võimaldab üürileandjal omandi kasutusse anda turuhinnaga ning soovi korral kanda üürnikule üle ka mõistlik osa kulutustest. Eeltoodu tasakaalustamiseks saab pidada aga mõistlikuks, et üürnikule on antud õigus vaidlustada üüri tõstmist, võttes arvesse, et tegemist on juhtudega, kus üürileandja tõstab üüri ühepoolselt. Seega saab põhjendatuks pidada § 301 säilitamist, mis sätestab kriteeriumid üüri tõstmise ülemäärasuse hindamiseks. Samas on eelnõu §-i 301 täpsustatud, mis peaks muutma üüri tõstmise põhjendatuse hindamise ettenähtavamaks, selgemaks ning praktikas selgemini rakendatavaks. 9. VÕS § 303 osa on meie Osaliselt Justiitsministeerium on seisukohal, et ettepanek sätestada arvestatud 14-päevane ülesütlemistähtaeg on liiga üürnikupoolse lepingu lühike võttes arvesse, et selle aja jooksul ülesütlemise tähtajaks 14 tuleks üürnikul kogu oma päeva ja 30 päeva uue elukoha elukorraldusega seonduvad võimalikud leidmiseks on üürnikule piisav muudatused läbi mõelda (uus elukoht, aeg. lasteaed, töö jne) ja langetada sobiv otsus. Eeltoodud kaalutlustel soovitakse muuta ka § 284 lõiget 3, kus soovitakse 14-päevase ülesütlemistähtaeg asendada 30-päevase tähtajaga.  Kooskõlastamisele saadetud eelnõus sooviti etteteatamistähtajaks sätestada 60 päeva, kuid kuna vastavat muudatust valdavalt eelnõule esitatud tagasisides ei toetatud, ning ka Justiitsministeerium nendib, et see võib omada negatiivset mõju juhtudel, kus üürnik sooviks üürilepingu lõpetada lühema etteteatamistähtajaga, otsustati jääda 30- päevase tähtaja juurde. 10. VÕS § 308 osas oleme Mitte- Justiitsministeerium ei toeta igasuguse seisukohal, et tagatisrahale arvestatud tagatisraha piirmäära seadusest pole vaja seada seadusega / vastatud väljajätmist. piirmäära. Eelduseks on mõlema osapoole vaheline Tagatisraha regulatsiooni üldine kokkulepe. Lõige 2 ära jätta eesmärk on üürileandja varaliste huvide kui praktikas mitte kasutust kaitse. Kuid selleks, et üürnik ei peaks leidev ja eluvõõras säte üürilepingu sõlmimise nimel maksma tagatisraha eraldi hoiustamise üürileandjale ebaproportsionaalselt suuri kohta. summasid, on seaduses sätestatud tagatisrahale summaline ülempiir. Kuigi ülempiiri suurus on hinnanguline (ning eelnõus pakutakse välja lisaks kolme kuu üürile ka alternatiivne võimalus tagatisraha ülempiiri määratlemiseks), on ülempiiri kui sellise regulatsioon meie hinnangul asjakohane ja üürniku huvides ka vajalik. Nagu ka eelnõu koostamisele eelnenud VTK-s välja toodi, on tagatisraha suuruse osas kolme kuu üür n-ö Euroopa standard. Kolm kuud on sätestatud Soomes, Rootsis, Saksamaal, Šveitsis, Itaalias. Üks kuu on ette nähtud Hispaanias ja Prantsusmaal. Austrias on see määr kujunenud kohtupraktika kaudu. Arvestades üürileandja huve (eluruumi väärtus, suurus), on Austria kohus pidanud mõistlikuks ka kuue kuu üürile vastavat tagatisraha. Igasuguse ülempiiri kaotamisega eristuks Eesti regulatsioon selgelt viidatud riikide reeglitest. Kui ülempiir täielikult kaotada, ei ole välistatud, et üürileandjad hakkaksid nõudma niivõrd kõrget tagatisraha, et sellest tekiks täiendav takistus üürnike üüriturule pääsemisele, mistõttu ei aitaks see kaasa muudatuste peamisele eesmärgile elavdada üüriturgu. Mis puudutab § 308 lõikes 2 sätestatud tagatisraha eraldi hoiustamise regulatsiooni, siis selle võimalikku kaotamist analüüsis Justiitsministeerium põhjalikult nii VTK koostamise kui ka kõnealuse eelnõu koostamise käigus. Selline nõue on kehtivas seaduses sätestatud eelkõige selleks, et vältida tagatisraha kasutamist üürileandja poolt enne nõude tekkimist ning garanteerimaks, et vastav rahasumma vajalikul hetkel alles oleks. Samuti on eraldi hoiustamise eesmärgiks tagada tagatisrahalt arvestatava intressi eristamine. Lisaks on oluline tuua välja seos tagatisraha eraldi hoiustamise reegli ning eelnõukohases § 308 lõikes 4 sätestatud reegli vahel, mille kohaselt ei kuulu tagatisraha ja sellelt kogunenud intress üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu. Sellise reegli loomisel on oluline tagada, et oleks võimalik tagatisraha mingil kujul üürileandja isiklikust varast eristada. See tähendab, et üürnik peaks olema valmis esitama tõendeid selle kohta, et ta on üürileandjale tagatisraha maksnud. Teisalt tuleks ennetada olukorda, kus vahetult enne pankrotimenetluse algust oleks võimalik hõlpsasti välistada võlgnike sõprade ja sugulaste taotlusel pankrotivarast erinevaid summasid ettekäändel, et tegemist on erinevate tagatisrahadega, kuigi üürilepingute olemasolu on kaheldav. Olukorras, kus tagatisraha oleks kohe algusest peale hoitud eraldi kontol, oleks sellise kuritarvituse oht väiksem.  Samuti peab mainima, et VÕS § 626 lõike 3 kohta, mis oli § 308 lõikes 4 väljapakutud muudatusettepaneku eeskuju, on kommenteeritud väljaandes selgitatud, et käsundisaaja peab käsundiandja liigitunnusega asju eraldatult hoidma, samuti raha eraldi kontol ja väärtpabereid EVK esindajakontol. Seega tagab tagatisraha eraldi kontol hoidmine siiski põhimõtteliselt suurema kindluse. Konto avamine on tänapäeval küllaltki lihtne (eriti kui olla juba sama krediidiasutuse klient) ega ole seotud suurte kulutustega. Seega me ei näe siin ka suurt praktilist probleemi nende reeglite täitmisega. Eespool toodut silmas pidades ei toeta Justiitsministeerium § 308 lõikes 2 sätestatu kehtetuks tunnistamist. 11. VÕS § 316 osas oleme Mitte- Justiitsministeerium ei pea seisukohal, et ülesütlemise arvestatud proportsionaalseks sätestada väiksemas aluseks peab piisama ühe kuu ulatuses viivitust erakorralise pikkusest võlgnevusest, kui ülesütlemise alusena §-s 316. Lepingu siis lisada veel ka erakorraline ülesütlemine on ülesütlemisega hoiatamise põhjendatud vaid mõjuva põhjuse kohustus. esinemisel ehk kui ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Seega tuleb ka üürilepingust tulenevate maksetega viivitamisel kaaluda, kas ülesütlemine on proportsionaalne, võttes sh arvesse, et ülesütlemine võib üürniku jaoks kaasa tuua väga rasked tagajärjed. VÕS §-des 314-319 sätestatud erakorralise ülesütlemis aluseid on seadusandja sätestanud sellised juhud, kus eelduslikult saab enamikel juhtudel jaatada mõjuva põhjuse esinemist üles ütlemiseks. Justiitsministeerium on arvamusel, et ühekordset või 1 kuu ulatuses võlgnevust ei saa selliseks juhtumiks pidada. Seejuures tuleb arvesse võtta, et  eelnõuga plaanitakse juba oluliselt vähendada aega ning võlgnevust, mis annavad üürileandjale lepingu ülesütlemise õiguse. 12. VÕS § 323 peame Mitte- Me mõistame, et esmapilgul võib uue ilmtingimata vajalikuks arvestatud üürileandja ülesütlemisõiguse kaotamine säilitada eluruumi omandaja / vastatud tema tungiva omavajaduse korral õigus üürileping üles öelda, tunduda oluline muudatus, mis näib kui omandaja vajab seda nõrgendavat uue omaniku ehk uue tungivalt ise – siia jäetakse ju üürileandja positsiooni. Analüüsisime üürikomisjonile seda teemat enne eelnõu koostamist ning kaalutlusõigus, mis peab selle analüüsi tulemusel selgus, et tagama üürnike kaitse. tegelikkuses on VÕS-i § 323 sätestatud Paragrahvi lg 2 ja lg 3 tuleks „tungiva omavajaduse“ kontseptsiooni tühistada, kuna uus omanik üürileandjal väga keeruline rakendada. peab vastutama ise oma Näiteks on Riigikohus selgitanud, et tegude eest vastavalt VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud uue seadusele. üürileandja omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. See on eelnõu koostajate hinnangul üsna kõrge standard, lihtsalt soov ostetud kinnisasja ise kasutada selle alla ei kvalifitseeruks. Seega ei pruugi selline muudatus tegelikkuses uue omaniku õigusi märkimisväärselt mõjutada. Seda kinnitati ka eelnõu koostamisele eelnenud VTK kohta esitatud tagasisides. Samuti on oluline selgitada, et VÕS § 291 kohaselt on üürilepingu ülemineku eelduseks asjaolu, et üürnikule on kinnisasja valdus üle antud. Üürniku valdus peaks tegema üürisuhte ka väljapoole nähtavaks ja seetõttu peaks (vähemalt üldreeglina) olema kinnisasja omandajale üürilepingu olemasolu teada. Enne eelnõu väljatöötamist koostati Tartu Ülikoolis võrdlev-õiguslik analüüs ning sellest nähtus, et Eestis kehtiv erilise ülesütlemise regulatsioon on  teiste riikide võrdluses pigem erandlik. Üldiselt nendes riikides, kus lepingu ülemineku eelduseks on üürniku valdus, mis peab üürniku olemasolu ostjale signaliseerima (analoogselt nt registrikandega), uuele üürileandjale erilist ülesütlemisõigust ei anta. Šveitsi õiguses, kust omavajaduse tingimus jõudis Eestisse, ei ole jällegi valduse tingimust. Kui selline lahendus toimib teistes riikides, siis on tõenäoline, et see hakkab toimima ka Eestis. Mis puudutab lõigete 2 ja 3 kohta tehtud ettepanekut, siis on oluline esmalt selgitada, et need sätted rakenduvad olukorras, kus uus omanik on kasutanud oma seadusest tulenevat ülesütlemisõigust ja lõpetanud tähtajalise üürilepingu. Vastava õiguse kasutamisega ei pane uus üürileandja toime rikkumist ning üürnikul ei teki seega uue üürileandja vastu lepingu ülesütlemisest tulenevalt mingeid nõudeid. Samas võib üürnik nõuda endiselt üürileandjalt sellise kahju hüvitamist, mis tekib uue üürileandjapoolsest lepingu ülesütlemisest.3 Seega uue omaniku vastu üürnikul mingisugust nõudeõigust ei tekigi. Me ei tea, et selle reeglistikuga oleks praktikas probleeme ilmnenud, seega ei näe me hetkel ka põhjuseid selle muutmiseks. 13. VÕS § 324 tuleb täpsustada, et Mitte- Meile jääb märkuse pinnalt üürnik võib märke tegemist arvestatud arusaamatuks, miks on kehtivas õiguses nõuda omanikult ja mitte otse / vastatud ette nähtud lahendus probleemne. kinnistusraamatupidajalt, Hoolimata sellest, kes esitab kuna see poleks kooskõlas kinnistusraamatupidajale avalduse kinnistusraamatuõigusega. märke kinnistusraamatusse kandmiseks, kehtib igal juhul kinnistusraamatu § 341 tulenev nõue, mille kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Kõnealusel juhul on puudutatud isikuks kinnisasja omanik, 3 P. Varul, I.Kull, V. Kõve, M. Käerdi, VÕS II Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 256.  seega isegi kui avalduse teeb üürnik, peab üürileandjast omanik andma selleks oma nõusoleku. 14. VÕS § 325 lg 3 - 5 tuleb Eluase seondub kõige otsesemalt terve tühistada, kuna üürniku perekonna vajadustega ja vajab seetõttu abikaasa nõusoleku saamine spetsiifilist kaitset. Käesoleva sätte kujutab nende perekonna eesmärk on kaitsta eelkõige üürnikuga sisesuhet ja sellel ei saa olla koos elavat abikaasat üürniku enda tähendust välissuhtes tegevuse eest ehk välistada, võimalus, et üürileandjaga. üürilepingu pooleks olev abikaasa teeb ühise eluaseme osas otsuse, mis võib tuua negatiivsed tagajärjed tervele perekonnale. Samadest põhjustest lähtuvalt on perekonnaseaduse § 271 kohaselt piiratud ka abikaasa õigust käsutada või kohustuda käsutama abikaasa lahusvaraks olevat perekonna eluaset, või omanikuks mitteoleva abikaasa poolt eraldi kasutatavat eluruumi, ilma abikaasa vastava nõusolekuta. Lepingpooleks mitteolevate isikute teatud õigusi ja kohustusi saabki mitmetel juhtudel põhjendada perekonnasuhete spetsiifikast tulenevalt. Niisamuti nagu käesoleval juhul antakse üürniku abikaasale õigus otsustada üürilepingu ülesütlemise üle, võib üürniku abikaasale tulla perekonna eluaseme üürilepingust ka kohustusi. Nii sätestab nt perekonnaseaduse § 18 lg 1, et tehingust, mille abikaasa teeb ühise majapidamise korraldamise või laste huvides või perekonna muude tavapäraste vajaduste katmiseks, tekib abikaasade solidaarkohustus, kui tehingu ulatus ei ületa abikaasade elutingimuste kohast mõistlikku määra. Eeltoodud eluaseme kaitse eesmärgi kõrval ei saa pidada üürileandjat liiga koormavaks kohustuseks veenduda, et üürniku abikaasa on andnud nõusoleku eluruumi ülesütlemiseks. Justiitsministeeriumile ei ole teada, et käesoleva sätte rakendamine praktikas probleeme tekitaks.  Lõige 5 teeb viite lõigetele 1 – 4, see tähendab, et see ei puuduta üksnes abikaasalt nõusoleku saamise küsimust, vaid ka ülesütlemisavaldusele kehtivaid vormi- ja sisunõudeid. Justiitsministeerium leiab, et üürilepingu ülesütlemise avalduse formaalsete nõuete järgimata jätmise korral saab pidada põhjendatuks tagajärjena vastava avalduse tühisuse kaasatoomist, kuna üürilepingu ülesütlemisavaldus sisaldab üürniku jaoks olulist teavet, mis on talle vajalik oma edasise tegevuse planeerimiseks, sh ülesütlemisavalduse õiguspärasuse hindamiseks. 15. VÕS § 327 tuleb seadusest Mitte- Oleme nõus, et hea usu põhimõtte üldine välja jätta, kuna hea usu arvestatud olemus tuleneb tsiviilseadustiku üldosa põhimõte on sisustatud / vastatud seadustikust. Samas on kõnealuses sättes tsiviilseadustiku üldosas ja nähtud ette mõned tüüpilisemad sellise pedagoogilise sätte juhtumid sellistest olukordadest järgi puudub vajadus. üüriõiguse kontekstis, mida ei saa pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Mööname, et need ei ole ilmselt tõepoolest ilmtingimata vajalikud, kuid meie hinnangul tagavad need siiski täiendavat selgust. Seetõttu ei näe me mõjuvaid põhjuseid nende sätete kehtetuks tunnistamiseks.  16. VÕS § 335 jätta välja esimese Mitte- Paragrahvis 335 on sätestatud reeglid, lause teine pool: "välja arvestatud mis kohalduvad juhul, kui üürnik arvatud juhul kui üürnik peab / vastatud viivitab pärast lepingu lõppu üüritud asja asja õigustatult kinni tema tagastamisega. Sellisel juhul on poolt tehtud kulutuste üürileandjal endiselt õigus kokkulepitud tasumise tagamiseks", kuna üürile või üürile, mis on samasuguses asja reaalne kasutamine asukohas samasuguse asja puhul üürniku poolt peab olema ka tavaline. Samas ei ole üürileandjal seda üürileandjale tasustatud ja õigust, kui üürnik peab asja õigustatult samas ei välista see üürniku kinni tema poolt tehtud kulutuste kulude hüvitamise või tasumise tagamiseks. See kujutab endast tasaarvestamise nõuet. Selle sisuliselt olukorda, kus üürnikul on põhimõtte sätestamine on üürileandja vastu nõue, mida viimane ei oluline nn puuküürnike ole täitnud. Üldisemalt väljendab sama tegevuse piiramiseks. põhimõtet VÕS-i üldosas sätestatud omapoolse kohustuse täitmisest keeldumise regulatsioon §-des 110 ja 111. VÕS-i kommentaarides on selgitatud, et kinnipidamisõigus annab üürnikule õiguse keelduda asja tagastamisest, kuid kinnipidamisõigus ei anna üürnikule õigust asja edaspidi kasutada. Asja kasutamise õigus tuleneb üürniku jaoks üürilepingust. Kui üürileping on lõppenud, siis asja kasutamise õigus enam kehtida ei saa. Seega tuleb hinnata, kas mingi seaduse mingi norm näeb endisele üürnikule asja kasutamise õiguse ette. Kui mitte, siis võiks käesoleva paragrahvi alusel nõuda üürniku käest üüri ka asja eest, mil ta oli küll õigustatud asja kinni pidama, kuid ei olnud kasutuseks õigustatud.4 Kui lähtuda sellisest tõlgendusest, nagu VÕS-i kommentaarides on välja toodud, siis ei ole selle sättega ilmselt ka praktilist probleemi, sest see ei anna ka üürnikule õigust asja pärast lepingu lõpetamist ise edasi kasutada, vaid üksnes kinnipidamisõiguse. Kinnipidamisõiguse kaotamist, olukorras, kus üürnikul on üürileandja vastu õigustatud nõue, ei pea Justiitsministeerium põhjendatuks. 4 P. Varul, I.Kull, V. Kõve, M. Käerdi, VÕS II Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 278.  17. VÕS § 337 ära jätta osa: Mitte- Me ei pea seda ettepanekut "...koos käesoleva seaduse § arvestatud/ põhjendatuks. Mõistagi võivad pooled 94 sätestatud intressiga", sest vastatud ise leppida kokku kohalduvas intressi kohaldamine peaks intressimääras, kuid kõnealuse reegliga olema osapoolte kokkuleppe soovitakse tagada seadusjärgse intressi küsimus. maksmise kohustus olukorras, kus ühe isiku kasutuses on teise isiku raha. Arvestades, et praegu on Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär 0,0%5, ei ole eeldatavasti tegemist ka praktikas märkimisväärseid probleeme tekitava reegliga. Seetõttu ei poolda Justiitsministeerium väljapakutud muudatuse tegemist. Pangaliit 1. Eelnõu § 1 lg 23 ja 24, mis Mitte- Me mõistame, et tavapärasel müügil uue puudutavad VÕS §-i 323 arvestatud üürileandja ülesütlemisõiguse kaotamine muutmist. / vastatud tema tuginva omavajaduse korral võib Toetame, et äriruumi esmapilgul tunduda oluline muudatus, üürilepingu lõpetamisel antud mis näib nõrgendavat uue omaniku /uue sätte alusel ei kehti enam üürileandja positsiooni. Analüüsisime eluruumi üürilepinguga seda teemat enne eelnõu koostamist ning sarnast piirangut (et uus selle analüüsi tulemusel selgus, et omanik peab tõendama tegelikkuses on VÕS-i § 323 sätestatud tungivat vajadust äriruumi „tungiva omavajaduse“ kontseptsiooni järgi) ja sellele kehtib VÕS §- üürileandjal väga keeruline rakendada. i 323 lg 1 lauses 1 toodud Näiteks on Riigikohus selgitanud, et üldregulatsioon. Samuti VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud uue toetame põhimõtet, et üürileandja omavajadus tähendab eluruumi müügil täite- ja üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid pankrotimenetluses ei pea uus ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme omanik tõendama, et te vajab kasutamiseks. Omavajadus ei pea eluruumi tungivalt ise. tingimata seisnema selles, et üürileandja Samas peame mõistlikuks, et on äärmises häda- või sunniolukorras, eluruumi üürilepingu korral vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks jääks uuele omanikule ka omandatud ruumide kasutamisega edaspidi õigus leping antud oluliselt kokku hoida oma kulusid. See alusel (§hetumine) üles öelda, on eelnõu koostajate hinnangul üsna kui ta vajab üüritud ruumi kõrge standard, lihtsalt soov ostetud tungivalt ise. kinnisasja ise kasutada selle alla ei Põhjused: kvalifitseeruks. Seega ei pruugi selline 1) Kuna puudub register, kus muudatus tegelikkuses uue omaniku üürilepinguid registreeritakse, õigusi märkimisväärselt mõjutada. siis võib selguda üürilepingu olemasolu alles pärast vara Samuti on oluline selgitada, et VÕS § omandamist, mistõttu ei ole 291 kohaselt on üürilepingu ülemineku 5 Intressimäära info avaldab oma veebilehel Eesti Pank: https://www.eestipank.ee/volasuhete-intressimaar uue omaniku olukorra eelduseks asjaolu, et üürnikule on halvendamine võrreldes kinnisasja valdus üle antud. Üürniku hetkel kehtiva seadusega valdus peaks tegema üürisuhte ka põhjendatud. väljapoole nähtavaks ja seetõttu peaks 2) Enamik kinnisasjade (vähemalt üldreeglina) olema kinnisasja müüke toimub laenusaaja omandajale üürilepingu olemasolu makseraskuste korral teada. Me mööname, et võib esineda vabakäelise müügina (ehk juhtumeid, kus uus omanik ei tuvasta vara omaniku poolt). Kui enne kinnisasja ostmist, et tegemist on eelnõus toodud muudatus üüripinnaga. Kuid eelduslikult on need jõustub seadusena, siis olukorrad siiski pigem harvad ning nagu halvendatakse oma eluruumid eespool selgitatud, ei ole ka kehtivas üürile andnud varaomanike õiguses tungivale omavajadusele huve, sest nende varade tuginemine lihtne. müügil ei saa uus omanik üürilepingut lõpetada Enne eelnõu väljatöötamist koostati põhjusel, et ta vajab antud Tartu Ülikoolis võrdlev-õiguslik analüüs eluruumi tungivalt ise, see aga ning sellest nähtus, et Eestis kehtiv võib alandada vara erilise ülesütlemise regulatsioon on müügihinda. Täite- ja teiste riikide võrdluses pigem erandlik. pankrotimenetlustes müük Üldiselt nendes riikides, kus lepingu toob alati kaasa vara müügiga ülemineku eelduseks on üürniku valdus, seotud kulutuste tõusu (täituri mis peab üürniku olemasolu ostjale ja halduri tasud), mis viib signaliseerima (analoogselt nt makseraskustes varaomaniku registrikandega), uuele üürileandjale veel raskemasse erilist ülesütlemisõigust ei anta. Šveitsi majanduslikku seisu. õiguses, kust omavajaduse tingimus jõudis Eestisse, ei ole jällegi valduse Eeltoodust tulenevalt teeme tingimust. Kui selline lahendus toimib ettepaneku: teistes riikides, siis on tõenäoline, et see 1) muuta VÕS-i § -i 323 lg 1 hakkab toimima ka Eestis. teist lauset ja sõnastada see näiteks sellises sõnastuses: Kahtlemata mõjutab kinnisasja kohta sõlmitud üürileping potentsiaalsete „Eluruumi üürilepingu võib ostuhuviliste tehinguotsust. Kuid me ei omandaja sel põhjusel üles ole nõus väitega, et üürileping vähendab öelda üksnes juhul, kui ta alati müüdava kinnisasja väärtust. Kui vajab üüritud eluruumi asja koormab üürileping, siis ilmselt ei tungivalt ise või kui üüritud paku see tõepoolest huvi sellisele ostjale, eluruum on omandatud täite- kes otsib endale kodu. Kui see võib või pankrotimenetluses seevastu vägagi pakkuda huvi toimunud võõrandamisel.“ võimalikele investoritele, kes soovikski 2) mitte täiendada antud §-i kinnisasja soetada just väljaüürimise uue lõikega (lg 11). eesmärgil. Kui asjal on juba hästi toimiv üürileping korraliku üürnikuga, siis võiks see kinnisasja väärtust isegi tõsta. Kui üürnik aga enda kohustusi ei täida, on üürileandjal võimalik kasutada tema vastu õiguskaitsevahendeid ning vajadusel ka leping üles öelda.  Eelnõu üldine eesmärk on tagada üürituru areng. Ühest küljest soovitakse eelnõuga muuta üüriõiguse reegleid veidi liberaalsemaks ja anda üürileandjale tõhusamad võimalused oma kohustusi mittetäitva üürniku vastu oma õigusi kaitsta. Teisest küljest ei arene üüriturg olukorras, kus üürniku jaoks ei ole üürisuhe piisavalt stabiilne ega kindel. Kõnealune muudatus on suunatud oma kohustusi korralikult täitva üürniku jaoks suurema kindluse tagamisele. Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda 1. Teeme ettepaneku täpsustada Paragrahv 319 lg 1 muudatuse näol on eelnõu § 1 punktis 22, kellelt tegemist peamiselt redaktsioonilise võib üürileandja nõuda üürniku muudatusega, täpsustades, et lisaks pankroti väljakuulutamisel kehtivale sättele, mis võimaldab tagatist. Kas üürnik ise saab üürileandjal üürniku pankroti korral üldse mingit tagatist anda? nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude Oleme seisukohal, et tagatise maksmise tagatist, on üürileandjal õigus peab andma kolmas isik, et nõuda ka eelnõuga ette nähtud hoone sellel ka reaalne kate oleks. korrashoiu- ja parenduskulude Juriidilisest isikust üürniku maksmise tagatist. puhul oleks võimalik antud tagatis lugeda Seejuures märgime, et VÕS § 319 lg 1 massikohustuseks PankrS § 148 lg 1 p 2 tähenduses. Samas lause 1 on sõnastatud piisavalt mis füüsilisest isikust üürniku võimaldab tagatiseks sätte tähenduses pankroti väljakuulutamisel ei lugeda nii asjaõiguslikke kui ole selline lähenemine võlaõiguslikke tagatisi ning välistatud ei põhjendatud. Võlgnikule ole ka tagatise andmine kolmanda isiku sissetulekut ei arestita TMS § poolt. Seetõttu on Justiitsministeerium 132 lg 1 alusel, kui see ei ületa seisukohal, et säte ei vaja muutmist. ühe kuu eest ettenähtud palga alammäära suurust. Eluruumi üür ja kõrvalkulud tuleks tasuda sissetuleku mittearestitavast osast. Kui pankrotistunud füüsiline isik püsivat sissetulekut ei oma, siis ei ole tal ka mittearestitavat sissetulekut. Seega on ettepanek täpsustada sätet, et üürileandja võib tagatist nõuda ka kolmandalt isikult käenduse vormis. 2. Lisaks on pankrotimenetluste Pankrotimenetluse käigus esitatud praktikas tekkinud probleem, et ülesütlemisavaldusele kehtivad üldised pankrotimenetluses olevale tsiviilseadustiku üldosa seaduses üürnikule ei ole võimalik kätte sätestatud tahteavalduse kättesaamise toimetada üürilepingu reeglid. Ülesütlemiseavalduse näol on ülesütlemisavaldust ning seega tegemist kindlale isikule suunatud ei saa alustada ka üüripinna ühepoolse vastuvõtmist vajava vabastamise toimingutega. tahteavaldusega, mis jõustub Ettepanek on võimaldada kättesaamisega (TsÜS § 69 lg 1). taoliste ülesütlemisavalduste Tingimus, mille kohaselt peab avaldamist väljaandes tahteavaldus olema selle saaja poolt Ametlikud Teadaanded. kättesaadud, kannab endas eesmärki informeerida teist lepingupoolt õigussuhetes toimuvatest muudatustest, mis on eriti oluline olukordades, kus tahteavaldus võib endaga kaasa tuua selle saaja jaoks rasked tagajärjed, nagu nt kodu kaotuse. Justiitsministeerium ei pea põhjendatuks teha pankrotimenetluse käigus tehtavate tahteavalduste kättesaamise reeglitele erisusi. Ettepanekut, mille kohaselt saaks ülesütlemisavalduse lugeda kättesaaduks, kui see on avalikult esitatud, ei saa pidada proportsionaalseks ega kehtiva süsteemiga haakuvaks. Kuigi üürilepingu ülesütlemisel ei kohaldata tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) sätestatud dokumentide kättetoimetamise regulatsiooni, märgime, et ka menetlusdokumentide kättetoimetamisel peetakse avalikku kättetoimetamist, nagu seda on avaldamine väljaandes Ametlikud Teadaanded, viimaseks abinõuks, mida kasutatakse vaid juhtudel, mil muul viisil ei ole dokumenti olnud võimalik kättetoimetada. 3. Samuti on vajalik lahendada Mittearves TsMS § 383 lg 1 kohaselt võib kohus juhtumid, kus üürnik vaidlustab tatud/ teha hagi tagamine sõltuvaks tagatise pankrotimenetluses oleva vastatud andmisest vastaspoolele tekkiva üürileandja esitatud üürilepingu võimaliku kahju hüvitamiseks. Seega on ülesütlemisavalduse. Kui kohtule antud selles küsimuses üürnik on üüri ja teenuste eest kaalutlusõigus ning kui ta näeb vajadust ka võlgu ning taotleb kohtult tagatise küsimiseks, on see võimalus hagi tagamise korras üürisuhte kehtivas seaduses olemas. Kostjal on jätkumist, siis kuidas tagada võimalik kohtu tähelepanu pöörata üüri ja teenuste eest tasumine?  Ettepanek on, et kohus peab sellele, et tal võib tekkida hagi tagamise nõudma taolisel juhul hagi tulemusena kahju. Tagatist võib nõuda tagamise avaldusega kaasnevalt sõltumata haginõude sisust kõigil üüri- ja teenuste raha kohtu juhtudel, mil hagi tagamine võib deposiiti tasumist (vajadusel ka põhjustada kostjale kahju, sh ka mitmes jaos) ning tuvastushagi tagamiseks. kohtuvaidluse lõppemisel Eriregulatsiooni loomine spetsiifiliselt deposiit kas tagastatakse või olukorraks, kus: tehakse sellest väljamakse üüri - üürileandja suhtes toimub ja teenuste eest tasumiseks. pankrotimenetlus; - üürnik vaidlustab üürilepingu ülesütlemisavalduse; - üürnikul on võlgnevus üüri ja teenuste eest; - üürnik taotleb hagi tagamise korras üürisuhte jätkumist, oleks kasuistlik ega ei ole põhjendatud. Kehtiv õigus võimaldab antud olukorras hagejalt tagatise nõudmist. Lumi Capital 1. Paragrahv 276 Arvestatud Eelnõus on kolme aasta reeglist Toetame ideed, et eluruumi loobutud. korrashoiu kohustust (NB! lihtsustatud sõnastus) võiks olla võimalik leppida kokku erinevalt kui tänane VÕS ette näeb – nii, et seda kannab üürnik. Sellisel muudatusel võiks olla mõju, et üürileandja saab üüri vähendada, sest ei pea enam ise eluruumi korrashoiu kulusid katma vaid neid teeb üürnik. Lisaks suurendab see motivatsiooni üürnikul oma pinda heas korras hoida ja seeläbi enda kantud otsekulusid vähendada. Kuid planeeritud seadusemuudatuste sõnastusega tekib mitu küsimust. Esiteks ja kõige olulisemana näen suurt probleemi selle kokkuleppe praktilisel rakendamisel. Nimelt näeb kavandatud seadus ette minimaalselt 3 aastase faktilise üüriperioodi, millal vastav säte kehtima hakkaks. Kuidas on seadusandja mõelnud sellise sätte rakendamist 3me aastase lisanõudega koos? Toon näite. Sõlmitakse üürileping, kus üürnik kannab korrashoiu kohustust, mistõttu võimaldab üürileandja üürnikul tasuda madalamat üüri. Vahetult enne 3me aasta täitumist on üürnikul suur huvi üürileping lõpetada, et pääseda korrashoiu kohustusest. Eestis puudub pikaajaliste ilma lõpetamisõigusteta eluruumi üürilepingute sõlmimise kogemus, mis võimaldaks uut seadust ära kasutada. Ma ei ole ka kindel, et isegi selliste üürilepingute sõlmimisel kohus neid jõustaks – kui üürnikul näiteks muutub töökoht ja see liigub uude linna, siis on ilmselt väga raske üürileandjana kohtus vaielda, et üürnik peab jätkama üürimakseid vanas korteris. Lisaks ei arva ma ka, et sellised pikad lõpetamatud lepingud on suund, kuhu Eesti üüriturg soovib liikuda. Pigem võiks olla eeskujuks Soomes hästi toimiv üüriturg, kus lepingud on igal ajahetkel mõlemalt poolelt võrdlemisi lihtsasti lõpetatavad. Ettepanek oleks loobuda 3me aastasest nõudest, mis võimaldaks seadust rakendada ka tänases üürilepingute pikkuse turupraktikas. Seletuskirjas olev jutt, et vähem kui 3me aastaga ei teki üüripinnal kulumist on täiesti vale. Kulumine tekib koheselt üürniku sissekolimisel, küsimus on, mis määras. On  olukordi, kus mõnikord suudetakse lühikese aja jooksul (päevade või nädalatega) märkimisväärselt kulumist tekitada, ning mõte ju ongi, et selle eest saaks vastutada üürnik. 2. Paragrahv 287 Arvestatud Mööname, et konkreetse summalise Toetame EFKLi osaliselt / ülempiiri valik on hinnanguline ja tähelepanekut, et 10% vastatud lõppastmes on tegemist poliitilise piirmäär üürist leppetrahvina otsusega. Arvestades, et on selgelt liiga vähe. Eriti üüriregulatsioon muutub nii või teisiti väikelinnades, kus kuuüürid üürileandjale soodsamaks (ja seda mitte on madalamad (näiteks ainult leppetrahvi regulatsiooni juures), ekstreemsemates olukordades peeti eelnõu koostamisel vajalikuks võis kriisi ajal üürida korterita leppetrahvi kokkulepetele siiski teatud ilma üüri maksmata, makstes piirangute kehtestamist. Leppetrahvi vaid kommunaale. Kas piirangut 10 % ühe kuu üürist peeti viimasel juhul ei olekski eelnõu koostamise ajal mõistlikuks õigust leppetrahvi teha? Siin kompromissiks. peaks mõtlema välja mingi teise viisi kuidas tagada See võib teatud olukordades tunduda trahvide mõistlikkust väike summa, teisalt võib see pisemate mõlemale poolele, ideaalis rikkumiste korral või majanduslikult sidudes selle lahti vähemkindlustatud üürniku puhul üürisummast (mis võib olla tunduda jällegi suur summa. See on väga väikene). Või siis tõsta paratamatult hinnanguline. märkimisväärselt trahvide piirmäärasid (näiteks 30% ühe Peame endiselt õigeks ka seda, et trahvijuhu puhul kuni 100%, ülempiir on seotud konkreetse asja aga kui üüri pole siis näiteks üürimiseks kokkulepitud üüriga. Oleks jätta õigus minimaalselt 20 ebamõistlik, kui üürnikult saaks nõuda euri per kord trahviga). leppetrahvi, mis on võrreldes tema Kogu trahvide ülemmäär ja põhikohustusega ehk üüri maksmise ühe trahvi ülemäär peaksid kohustusega ebaproportsionaalselt suur. olema erinevad piirmäärad. Kui üürileandjale tekkinud tegelik kahju Muidu tekib olukord, kus on suurem kui 10 % ühe kuu üürist, on üürnik teab, et mingis kuus ei tal võimalik nõuda üürnikult kahju ole talle võimalik lisatrahvi hüvitamist. enam teha, kuna piirmäär on käes, mis ei soosi korralikku Eelnõu kooskõlastamise järgselt on käitumist. tõstetud kõigi ühes kuus nõutavate leppetrahvide ülempiir 10 %-lt 20 %-le. Mis puudutab olukorda, kus üürniku kanda jäävad üksnes kommunaalkulud, siis esmalt tuleks hinnata, kas tegemist on üldse üürilepinguga või on tegemist tasuta kasutamise lepinguga.  Seda küsimust laiemalt vaadates tuleb möönda, et kui arvestada leppetrahvi suurust üksnes üüri pealt, tuleb möönda, et sellisel juhul võib tekkida ebavõrdseid olukordi sõltuvalt sellest, kuidas on pooled üüris ja muudes üürniku kanda jäävates kuludes kokku leppinud. Selleks, et välistada erineva tulemuseni jõudmine olukorras, kus lepingus on kokku lepitud üürisummas, mis juba hõlmab kõrvalkulusid ja nn remondifondimakset, ning olukorras, kus üürniku kanda on jäetud sisuliselt samasugused kulud, kuid need on lihtsalt vormistatud eraldiseisvalt üüri, kõrvalkulude ning pärast eelnõus vastavate muudatuste jõustumist ka hoone korrashoiu- ja parenduskuludena, on eelnõu muudetud selliselt, et 10 % ülempiir hõlmab lisaks üürile ka kõrvalkulusid ning ka hoone korrashoiu- ja parenduskulusid. See lahendab ära ka probleemi Lumi Capitali toodud näite puhul, kus üüri kui sellist maksta ei tule, aga üürniku kanda on jäänud erinevad kommunaalkulud. Kui sellisel juhul on tegemist üürilepinguga, siis saaks 10 % ülempiiri arvestada kommunaalkulude summalt. 3. Väga oluline on lisaks Mittearves Kohtumenetluse ressurss on piiratud ja võlaõigusseadusele vaadata tatud/ kõik kohtumenetlused on olulised. üle ka EFKLi poolt tõstatatud vastatud Kiirendatud menetluse loomine teised seadused – eelkõige üürivaidlustele tähendaks, et selliste kohtumenetluse seadus ja vaidluste lahendamine toimuks teiste täitemenetluse seadus. Need kohtumenetluste arvelt. Üürivaidlusi ei seadused on otseselt seotud saa pidada olemuslikult tähtsamateks võlaõigusseadmise täitmisega perekonna-, pärimis-, töö-, asja-, ning võlaõigusseaduse maksejõuetusõiguse, võlaõiguslikest, muutmine teisi seadusi intellektuaalomandiõigust puudutavatest uuendamata on selgelt poolik vms vaidlustest. Kiireloomuliste lahendus. menetlustena käsitletakse lastesse puutuvaid ja isikuõiguste piiramist käsitlevaid kohtuasju. Muude menetlusküsimuste analüüsimise ja eelnõu algatamise vajadust analüüsitakse edaspidi. Väikeinvestorid 1. Oleme tänulikud, et Mittearves Ilma täitedokumendita sundtäitmine ei Justiitsministeeriumi tatud/ ole lubatav ega põhjendatud. Lisaks eestvedamisel liiguvad vastatud kehtib täitemenetluses formaliseerituse võlaõigusseaduse muudatused printsiip, mis tähendab, et kohtutäituril üüriõiguse osas edasi. ei ole pädevust kontrollida Olles põhjalikult tutvunud materiaalõiguslikke asjaolusid ega varasema võlaõigusseaduse mõista õigust, sh ei oma täitur pädevust muutmise seaduse eelnõu hinnata seda, kas üürileping on võltsitud väljatöötamise kavatsusega või mitte. Õigust mõistab Eesti (üüriõigus) 22.12.2017 8- Vabariigis Põhiseaduse § 146 kohaselt 1/8964 ja olles andnud sellele üksnes kohus. põhjalikud kaalutletud vastused koos näidetega ning Kohtumenetluse ressurss on piiratud ja nüüd olles tutvunud kõik kohtumenetlused on olulised. põhjalikult Võlaõigusseaduse Kiirendatud menetluse loomine muutmise seaduse eelnõuga üürivaidlustele tähendaks, et selliste (üürisuhted) 29.11.2018 8- vaidluste lahendamine toimuks teiste 1/7414 panime tähele, et kohtumenetluste arvelt. Üürivaidlusi ei endiselt on lahendamata saa pidada olemuslikult tähtsamateks probleem ebamõistliku perekonna-, pärimis-, töö-, asja-, venitamiseta otsese valduse maksejõuetusõiguse, võlaõiguslikest, kattesaamisega intellektuaalomandiõigust puudutavatest probleemsetelt üürnikelt. vms vaidlustest. Kiireloomuliste Seetõttu soovime veelkord menetlustena käsitletakse lastesse kinnitada kinnisvara puutuvaid ja isikuõiguste piiramist väikeinvestoritena, kes me käsitlevaid kohtuasju. oleme täna peamised uuripindade Muude menetlusküsimuste analüüsimise pakkujad kogu Eestis: meil ei ja eelnõu algatamise vajadust ole soovi üürnike kiusata analüüsitakse edaspidi. paevapealt väljatõstmise ja muu analoogsega. Vastupidi, igapäevane konkurents üürniku saamiseks on muutunud uha pingelisemaks ning me kohaneme sellega pakkudes üha paremat teenust parema kvaliteediga üüripinnal. Rõhutame selgelt: meil ei ole ja ei ole olnud soovi kedagi päevapealt välja tõsta, isegi probleemseid üürnikke mitte. Üürileandjatena on meie sooviks, et probleemsetelt üürnikelt otsese valduse kättesaamiseks oleks selge protsess, üheselt arusaadava tähtajaga. Sellist protsessi käesolev Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu ei paku. Võimalik, et seda pole võimalik Võlaõigusseaduse raames pakkuda ja sellisel juhul palume ette võtta teiste selleks vajalik seaduste muutmine, sealhulgas Täitemenetluse seadustikku muutmine. Otsese valduse kättesaamise probleem probleemsetelt üürnikelt vajab lahendamist, kuna algusest peale on käesoleva protsessi eesmärgiks olnud üüripindade pakkumise suurendamine. Viimastel aastatel on lisandunud päris palju väikeinvestoreid Eestist ning väljaspoolt. Samal ajal on kasvanud ka pettunud investorite osakaal – peale kogemust esimeste probleemsete üürnikega saadakse aru kui kaitsetud on kinnivara omanikud Eestis ja loobutakse korterite väljaüürimisest (neid hoitakse tühjana edasi hinna kasvu lootuses). Järgnev on vabas tekstis kirjeldus, kuna keegi meist ei ole juriidilise haridusega. Oleme kindlad, et Justiitsministeeriumis on piisavalt pädevaid ja kompetentseid inimesi, kes suudavad järgneva kirjelduse põhjal tuvastada milliseid õigusakte ning millisel viisil on vaja muuta, et saavutada soovitud tulemus: üheselt mõistetava tähtaja jooksul otsese valduse kättesaamine probleemsetelt üürnikelt pakkumaks elukohta mõistliku hinnaga mõistlikele inimestele. Taust: Meie hinnangul on täna kohtumenetlus liiga pikk ja kulukas. Samuti usume, et seda pole võimalik muuta lühemaks ja odavamaks – pigem aja jooksul kohtumenetluse kulud kasvavad veelgi. Probleemsed üürnikud on tihti tavapärastest üürnikest teadlikumad õigussüsteemi nõrkustest ja venitamistaktikatest, mistõttu võib öelda, et nad kuritarvitavad õigussüsteemi enda eesmärkide saavutamiseks (valduse vabastamisega viivitamine). Kuna probleemsete üürnike peamine eesmärk on valduse vabastamisega viivitamine, siis oleme veendunud, et on vajalik konkreetse tähtajaga valduse vabastamise protseduur, mis ei sõltuks muude menetluste käekäigust. Kohtumenetlus on endiselt õige tuvastamaks üürnikule tekkinud kahju ning vajadusel peaks üürileandja selle üürnikule huvitama rahaliselt. Täna viivitavad probleemsed üürnikud valduse vabastamisega teades, et üürileandjal ei võimalik pikka aega midagi teha ning hilisem üürileandja kahju väljanõudmine üürnikult on samuti võimatu, kuna sellisel üürnikul puudub enamasti vara. Peame ebanormaalseks tänast reaalses elus toimivat lahendust – pahatahtliku üürniku väljapressimise tulemusena üürileandjad loobuvad võlgnevuste sissenõudmisest ja maksavad lisaks probleemsele üürnikule „valduse vabastamise tasu” suurusega paarsada eurot. Kuna see on juba üsna laialt levinud, siis sama isik kolib järgmisele üüripinnale ja kordab sellist väljapressimist üha uuesti. Seetõttu ei tasu põhjendada probleemi puudumist kohtuasjade vähesusega – kohtusse jõuab reaalselt väga väike osa probleemse üürniku valduse mitte vabastamise juhtumitest. Lahendus ehk üheselt mõistetava tähtaja jooksul otsese valduse kättesaamine probleemsetelt üürnikelt Kinnisvara omanikul peaks olema võimalus pöörduda otse kohtutäituri poole otsese valduse kättesaamiseks. Kohtutäitur koostaks omaniku tellimusel väljatõstmisteate ning toimetakse selle kohale pinnal elavatele / tegutsevatele / olevatele isikutele (ükskõik mis alusel need isikud seal on; selline lai käsitlus on oluline seetõttu, et esineb võltsitud üürilepingute / kasutuslepingute kasutamist ja kui sellise võltsinguga saaks protsessi peatada, siis muutuks kogu protsess kasutuks). Selline väljatõstmisteade peaks sisaldama konkreetset tähtaega, mis ei oleks vaidlustatav, ja mis võiks olla mitte vähem kui näiteks 90 päeva (see on enam kui piisav aeg uue elukoha leidmiseks). Tähtaja saabudes kohtutäitur vabastaks valduse kõigist sel pinnal viibijatest.  Kui pinnal viibijatel tekib sellest valduse vabastamisest kahju, siis see oleks rahaliselt sissenõutav läbi kohtu kinnisvara omanikult. Erinevalt probleemsetest üürnikest, on kinnisvara omanikul vara mille vastu nõudeid suunata. Viimane (ehk oht oma varast ilma jääda) välistaks meie hinnangul pahatahtlikud väljatõstmiste algatamised. Probleemse üürniku teemat kokku võttes: Eesmärk on otsese valduse kättesaamine ebamõistliku venitamiseta ja samas jättes üürnikule mõistliku aja uus elukoht leida (mitte teha Arkansast). Eeltoodud probleemi lisakasu oleks kohtute töökoormuse vähenemine, sest nagu eelnevalt sai mainitud, siis vaieldakse täna tihti kohtutes tegeliku eesmärgiga väljatõstmise aega maksimaalselt edasi lükata. 2. § 276 1¹ kohta: Arvestatud Eelnõust on välja jäetud viide kulude Arusaamatuks jääb mida osaliselt / proportsionaalsusele. Samas kulude mõeldakse „mõistlikud, Vastatud mõistlikkuse ja vajalikkuse nõue on vajalikud ja proportsionaalsed endiselt säilitatud. Tõepoolest on nende kulud” sõnastusega? Kuna üldisem eesmärk tagada, et üürnikule eespool on selgelt välja langev koormus oleks remondi- ja toodud „pärast lepingu hooldustööde eest maksmisel lõppemist tagastab üürnik samasugune nagu siis, kui ta lihtsalt ise eluruumi sellises seisundis, et asja kasutamisel tekkinud kulumise ja sellelt on kõrvaldatud hariliku halvenemise kõrvaldaks. lepingujärgse kasutamisega Justiitsministeeriumi hinnangul aitavad tekkinud kulumine, need seda mõtet paremini edasi anda ja halvenemine ja muud kulude kandmise kohustust veidi muutused”, siis meie täpsemalt avada. Eelnõu seletuskirjas on ettepanek on jätta kulude selgitatud, et üürnik peab sisuliselt hüvitamise osas täiendav maksma kinni üksnes sellises ulatuses täpsustus tegemata ehk eluruumi remondi tegemise, mis on sõnastada: „või kannab vajalik asja hariliku kulumise sellega seotud kulud.” kõrvaldamiseks, mitte aga tööd, mis oma mahult selliseid kohustusi ületavad. Ka siin tuleb rõhutada, et üürnik on  kohustatud tasuma vaid vajalikud kulud, st kulutused, mis tulenevad eluruumi reaalsest kulumisest või halvenemisest. Samuti peavad tööde maksumus ja sellest tulenevalt ka kõnealused kulud vastama reaalsele turuhinnale. 3. Millele tugineb kolme aasta Arvestatud Eelnõus on kolme aasta reeglist reegel? Eelnõu seletuskirjas loobutud. on öeldud, et see on hinnanguline küsimus ja toodud näide, et lühema kasutusaja jooksul ei pruugi olla vajadust remondiks. Tuginedes pikaajalisele praktilisele kogemusele teame, et remondi vajadus ja remondi ulatus ei ole üks ühele seotud kasutusajaga. See võib olla vastupidine tavaarusaamale, kuid pikaajalised üürnikud hoiavad enda kodu üldjuhul heas seisukorras ise proaktiivselt üürikorteris pisiparandusi tehes. Meile on tagastatud remonti vajavaid kortereid peale paarikuist kasutust ning on tagastatud mitte mingit remonti vajavaid kortereid ka peale kolme ja enama aastast kasutust. Remondi vajadus sõltub eelkõige üürniku elamisviisist, käitumisest ning aktiivsusest aukude ja muude kahjustuste tekitamisel seintesse. 4. Kokkuvõtvalt palume § 276 Arvestatud Selgitused on esitatud kahe eelmise 11 ümber sõnastada: osaliselt punkti all. „(11) Eluruumi üürilepingu korral võivad pooled kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et parast lepingu loppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine,  halvenemine ja muud muutused, või kannab sellega seotud kulud. Lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa.” Nimetud uus sõnastus lubaks hakata ka Eestis pakkuma üürikortereid sellisel kujul nagu seda tehakse vanemates lääneriikides: kogu korter on värvitud valgeks ning üürnikul on lubatud enda kulul tellida selle ümbervärvimine talle sobivaks, samuti on lubatud piltide, riiulite, nipsasjade ja muu kinnitamine seintele. Uurilepingu lõppedes tuleb üürnikul taastada esialgne olukord ehk siis lasta augud ja kahjustused likvideerida ning värvida kogu korter uuesti valgeks. Praeguses sõnastuses hakkab § 276 1 tekitama1 hulgaliselt vaidlusi suure tõlgendusruumi tõttu. 5. § 284 lõige 3 kohta: Osaliselt Justiitsministeerium on seisukohal, et Tahtaegade pikendamine ei arvestatud 14-päevane ülesütlemistähtaeg on liiga ole mõistlik, kuna lühike, võttes arvesse, et selle aja jooksul uurikorteri leidmine käib tuleks üürnikul kogu oma täna kiiresti (kasutades elukorraldusega seonduvad võimalikud internetis muudatused, mis ei piirdu vaid uue kinnisvaraportaalides olevat elukoha leidmisega, läbi mõelda (uus infot). Turuhinnaga korteri elukoht, lasteaed, töö jne) ja langetada leiab vähem kui nädalaga. sobiv otsus. Võrreldes 7 kuni 10 aasta taguse ajaga on üürnikud Kooskõlastamisele saadetud eelnõus uurimise protsessist palju sooviti etteteatamistähtaega ka teadlikumad ning uurisuhte pikendada, kuid kuna vastavat alustamine on inimestele muudatust eelnõule esitatud tagasisides lihtne ja kiire. pigem ei toetatud, ning ka Tahtaegade pikendamine Justiitsministeerium nendib, et see võib suurendab pingete tekkimise omada negatiivset mõju juhtudel, kus tõenäosust üürniku ja üürnik sooviks üürilepingu lõpetada üürileandja lühema etteteatamistähtajaga, otsustati vahelises suhtes (näiteks kuna jääda 30-päevase tähtaja juurde. üürnik leiab vaga kiiresti uue elukoha, siis pole mõistlik sundida teda üürisuhet  jätkama enam kui varasemalt paika pandud 30 päeva). 6. § 287 kohta: Arvestatud Peame esmalt oluliseks märkida, et kõik Üldine põhimõte, et osaliselt / need kokkulepped, millele mitterahalist kohustuse vastatud väikeinvestorite esindaja on viidanud, on rikkumise korral saab kehtiva õiguse kohaselt tühised ja need rakendada leppetrahvi, vastab on sõlmitud seaduse vastaselt. Eelnõus meie soovile. Toime välja sätestatu muudab leppetrahvide näidisloetelu tagasisides regulatsiooni üürileandjate jaoks seaduse eelnõu väljatöötamise soodsamaks. Selleks, et tagada samas kavatsusele. mõlema lepingupoole õiguste ja huvide Eelnõus välja pakutud mõistlik tasakaal, tuleb seaduses piirangud võivad muuta sätestada üürniku kaitseks ka teatud leppetrahvi kaitsemehhanismid. Üheks selliseks mittekasutatavaks või isegi mehhanismiks on lubatava leppetrahvi vastupidist tulemust toovaks summaline piiramine. (kuni 10% ühe kuu üürist ja maksimaalselt kuus kuni 10% Mööname, et konkreetse summalise ühe ülempiiri valik on hinnanguline ja kuu uurist). Nagu seletuskirigi lõppastmes on tegemist poliitilise ütleb, on see ülempiiri otsusega. Leppetrahvi piirangut 10 % seadmine hinnanguline ühe kuu üürist peeti eelnõu koostamise küsimus. ajal mõistlikuks kompromissiks. Meie hinnangul peab leppetrahv olema See võib teatud olukordades tunduda rakendatav kõikide (erineva väike summa, teisalt võib see pisemate hinnaga) eluruumide korral rikkumiste korral või majanduslikult ja kõikides vähemkindlustatud üürniku puhul majandustsüklites. Nagu tunduda jällegi suur summa. See on toime välja tagasisides paratamatult hinnanguline. seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele, siis esineb Peame endiselt õigeks ka seda, et perioode kus kortereid antakse ülempiir on seotud konkreetse asja uurile ainult kõrvalkulude eest üürimiseks kokkulepitud üüriga. Oleks (majanduslanguse perioodil) ebamõistlik, kui üürnikult saaks nõuda ning seetõttu ei sobi ülempiiri leppetrahvi, mis on võrreldes tema sidumine üüriga ilma põhikohustusega ehk üüri maksmise alternatiivset määra kohustusega ebaproportsionaalselt suur. kasutamata. Teise näitena Kui üürileandjale tekkinud tegelik kahju peab olema leppetrahv on suurem kui 10 % ühe kuu üürist, on kasutatav ka tal võimalik nõuda üürnikult kahju mikrokorterite ja möbleeritud hüvitamist. Näide selle kohta, et tubade puhul kus üürid leppetrahvi suurus võrdub suitsupaki algavad Tallinnas 150 eurost hinnaga, tundub pigem ülepingutatud. kuus ning väiksemates asulates võivad uurid olla ka Märgime samas, et eelnõu vaid paarkümmend eurot kooskõlastamise järgselt on tõstetud kuus. 10% sellisest summast kõigi ühes kuus lubatavate leppetrahvide on võrreldav suitsupaki ülempiir 10 %-lt 20 %-le. hinnaga ehk sisuliselt võib selline leppetrahv toimida Mis puudutab olukorda, kus üürniku hoopis vastupidi – üürnik kanda jäävad üksnes kommunaalkulud, tõlgendab, et kui ta maksab siis esmalt tuleks hinnata, kas tegemist 10% üürist kuus on üldse üürilepinguga või on tegemist leppetrahvi, siis ta võib tasuta kasutamise lepinguga. suitsetada. Meile teadaolevalt kasutatakse täna selliste Seda küsimust laiemalt vaadates tuleb odavama otsa pindade puhul möönda, et kui arvestada leppetrahvi leppetrahvi kokkulepet alates suurust üksnes üüri pealt, võib tekkida 25 eurost rikkumise korra ebavõrdseid olukordi sõltuvalt sellest, kohta ning see tundub ka kuidas on pooled üüris ja muudes meile minimaalne motiveeriv üürniku kanda jäävates kuludes kokku summa. Tõsisemate leppinud. Selleks, et välistada erineva rikkumiste korral nagu tulemuseni jõudmine olukorras, kus suitsuanduri ja vinguanduri lepingus on kokku lepitud üürisummas, kinnikatmine või mis juba hõlmab kõrvalkulusid ja nn eemaldamine, tuletekkide remondifondimakset, ning olukorras, eemaldamine, iseseisev kus üürniku kanda on jäetud sisuliselt elektrisüsteemide samasugused kulud, kuid need on lihtsalt ümberehitamine, iseseisev vormistatud eraldiseisvalt üüri, torude ümberehitamine ja kõrvalkulude ning pärast eelnõus mistahes muude hoone vastavate muudatuste jõustumist ka konstruktsioonide hoone korrashoiu- ja parenduskuludena, muudatused, lepitakse kokku on eelnõu muudetud selliselt, et 10 % trahv 75 eurot ja enam, mis ülempiir hõlmab lisaks üürile ka mõnel juhul on kuu üüriga kõrvalkulusid ning ka hoone korrashoiu- võrdne summa või Tallinna ja parenduskulusid. See lahendab ära ka odavama otsa pindade puhul probleemi väikeinvestorite toodud näite pool kuuüürist. puhul, kus üüri kui sellist maksta ei tule, Kokkuvõtvalt palume aga üürniku kanda on jäänud erinevad loobuda piirmaara kommunaalkulud. Kui sellisel juhul on kasutamisest, kuna selline tegemist üürilepinguga, siis saaks 10 % piirmäär muudaks paljudel ülempiiri arvestada kommunaalkulude juhtudel leppetrahvi summalt. kokkuleppe naeruvaarseks (leppetrahvi kokkuleppe eesmark peaks olema motiveerida üürnikku vastavat tegevust mitte tegema) või isegi toimiks vastupidi (tasudes suitsupaki hinna võin suitsetada). Üürileandjate eesmärk pole leppetrahve koguda, vaid motiveerida üürnikku loobuma teatud kahjulikest või ohtlikest tegevustest. 7. Mõistame lõike 5 kavatsust ja Mitte- Lõikes 5 sätestatud regulatsiooni peame seda mõistlikuks arvestatud eesmärk on sisuliselt reguleerida seda, üürisuhte kestel, kuid / vastatud kellel lausub leppetrahvi nõude üürisuhte lõpetamisel peaks maksmapanemise koormus. olema lubatud leppetrahvi kinnipidamine tagatisraha Eelnõus sätestatu tagab, et juhul kui arvelt. Põhjus tuleneb üürnik ei ole nõus leppetrahvi reaalsest elust: peale üürisuhte vabatahtlikult maksma, on üürileandja lõppu on üürileandjal pea see pool, kes peab omapoolse nõude võimatu üles leida või isegi esitama kohtusse. Üürnik ei peaks olema kontakti saada endise see pool, kes peab ise olema aktiivne ja üürnikuga. Sellise vaidlustama tagatisraha kasutamist, regulatsiooni korral peaks mida ta ei pea õigustatuks. See kehtib suutma üürnikku veenda, et ta meie hinnangul nii lepingu kestel kui ka kannaks üle leppetrahvi enne lepingu lõpetamisel. Rõhutame kui talle tagastatakse veelkord, et leppetrahvi regulatsioon tagatisraha – üürnikul tekib muutub eelnõuga üürileandjale õigustatud küsimus, miks ei soodsamaks, kuid seejuures on vaja anda või teha tasaarveldust ja talle üürnikule siiski piisav kaitse võimalike üle kanda ülejäävat osa. Kui kuritarvituste vastu. üürileandja peaks kõigepealt tagastama tagatisraha ja seejärel asuma leppetrahvi sisse nõudma – kui me raagime 10% üürist, siis sissenõudmise kulud, isegi maksekäsu kiirmenetluse kaudu, oleks sellises olukorras ebamõistlikult kulukas. Sisuliselt annab lõige 5 pahatahtlikule üürnikule võimaluse vältida leppetrahvi tasumist, sest üürileandjale on väikese summa sissenõudmine ebamõistlikult kulukas. 8. § 2871 kohta: Mitte- Justiitsministeerium ei pea seda Tagasisides seaduse eelnõu arvestatud ettepanekut põhjendatuks. Viivist väljatöötamise kavatsusele / vastatud puudutavate muudatuste üks tõime välja, et kolme kordne eesmärkidest on õigusselguse tagamine, VOS § 113 lõike 1 teises seejuures tugineb see muudatus lubatava lauses sätestatud viivisemäär viivisemäära suuruse osas suuresti ei ole üürnikele piisavalt Riigikohtu praktikale. motiveeriv. See on võrreldav krediitkaardi intressimääraga. Võrdlus maksimaalselt lubatava krediidi Seetõttu teeme ettepaneku kulukuse määraga ei ole meie hinnangul lähtuda maksimaalsest asjakohane, sest need kaks näitajat ei ole lubatud krediidi kulukuse omavahel üheselt võrreldavad. Krediidi määrast tarbimislaenudele kulukuse määr on krediidi kogukulu ehk olla sellega võrdne tarbijale, mis on väljendatud aastase  (31.05.2018 seisuga 3 x protsendimäärana kasutusse võetud 19,97% ehk 59,91% aastas). krediidisummast või krediidi ülempiirist, eeldusel et tarbijakrediidileping kehtib kokkulepitud tähtaja jooksul ning et krediidiandja ja tarbija täidavad oma kohustusi tarbijakrediidilepingus kokkulepitud tingimustel ja tähtaegadel. Krediidi kulukuse määr hõlmab selliseid tasusid, mida tarbija peab krediidi kasutamise eest maksma, eelkõige intressi ja erinevaid lepingutasusid. Intressi ja muude tasude maksmine on aga krediidilepingu puhul tarbija põhikohustus, see on tasu raha kasutamise eest. Üürilepingu puhul on intressiga võrreldav üüri maksmise kohustus, mitte viivis. Seega ei pea me tehtud ettepanekut asjakohaseks. Isegi, kui tuua paralleel sellega, et üürnik võiks üüri tasumiseks võtta krediiti ja peaks seejuures krediidi kasutamise eest intressi, ei ole meie hinnangul põhjendatud eeldus, et üürnik võtaks igal juhul kõige kallima turul saadava krediidi, mis jääb napilt nendesse piiridesse, mida seadusandja on veel pidanud lubatavaks krediidi kulukuse määraks. See ei peaks olema see mõõdupuu, mille järgi seadusandja määrab hoopis teise lepinguliigi juures lubatavate viivisekokkulepete ülempiiri. 9. § 292 kohta: Arvestatud Eelnõus on kolme aasta reeglist 1 1 eesmärgiks on laialt loobutud. levinud kokkulepete reguleerimine VÕS-is. Seetõttu tekib mitu küsimust millele ei paku ka seletuskiri ühest vastust. Reaalses elus kohaldatakse juba täna kõigi perioodide korral kokkulepet tasuda remondifondi ja korteriühistu laenumakseid, eelnõus nimetatud kui hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke  kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud). Seetõttu on ebamõistlik seada nõue, et üürileping peab olema tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatu. 10. Kasutatud on mitmeti Mitte- Arvestades, et see regulatsioon muutub mõistetavat ja vaidlusi arvestatud nii või teisiti üürileandja jaoks oluliselt tekitavat sõnastust / vastatud soodsamaks, peab Justiitsministeerium „mõistlikus, vajalikuks eelnõus siiski ka teatud proportsionaalses ja üürnikku kaitsvaid piiranguid. Seetõttu ettenähtavas ulatuses”. on säilitatud nõue, et kulud peavad Kuna üürnikul on võimalik olema mõistlikud, proportsionaalsed ja enne lepingu sõlmimist ettenähtavad. Selle eesmärk on esiteks tutvuda korteriühistu vältida olukorda, kus üürniku kanda arvetega, siis on tal võimalik jääksid ebaproportsionaalselt suured ja kuludega eelnevalt tutvuda. koormavad kulud. Teiseks soovitakse tagada, et kulud oleksid üürniku jaoks konkreetselt määratletavad ja ette teada. Tõepoolest on üürnikul võimalik tutvuda näiteks korteriühistu arvetega enne lepingu sõlmimist ja seeläbi sel hetkel kehtivatest kuludest teada saada. Kulude ettenähtavuse nõudega tagatakse ka seda, et lepingulise suhte jooksul ei tõuseks üürniku kanda jäävad kulud märkimisväärselt. Nende tähendust on eelnõu seletuskirjas ka täpsemalt avatud ja toodud ka täiendavaid näiteid. 11. Oleme nõus, et lepingu Arvestatud Eelnõus kavandatavale regulatsioonile ei kesktel ei peaks saama sellist osaliselt / ole ette nähtud tagasiulatuvat jõudu. See kokkulepet lisada, kuid vastatud hakkab kehtima edasiulatuvalt selliste vähemalt esialgu on vaja lepingute suhtes, mis sõlmitakse pärast üleminekusätet, et hetkel uue regulatsiooni jõustumist. Kehtiva kehtivad üürilepingud lugeda õiguse kohaselt on sellised kokkulepped § 292 11 kooskõlas olevaks ja tühised. See on olnud kehtiva mitte tekitada vajadust regulatsiooni loomisel seadusandja tahe. lõpetada suhteid praeguste üürnikega. Praktikas TsÜS-i § 84 lõike 1 kohaselt ei ole kasutatakse tihti sõnastust: tühisel tehingul algusest peale õiguslikke Lisaks üürile maksab üürnik tagajärgi. Samas aga võimaldab TsÜS-i üürileandjale korvalkulud § 84 lg 3 tühise tehingu kinnitamist, järgnevalt: KÜ osutatavad juhul kui tehingu tühisuse kaasa toonud teenused (seal hulgas asjaolu on ära langenud. remondifond ja laenumakse). TsÜS-i kommentaarides on TsÜS § 83 lõike 3 kohta ühe näitena selgitatud, et kui seadusest tulenes mingi keeld ja kui  seadust muudetakse nii, et keeld kaotatakse, siis keelu kehtivuse ajal tehtud tehing on tühine. Kuid pärast seadusemuudatuse jõustumist on tühisust tingiv asjaolu äralangemisel. Tehingu teinud isik võib tehingu nüüd kehtivaks muuta, avaldades, et ta soovib tehingu kehtivust. Sellise avalduse tegemine on tehingu kinnitamine. Mitmepoolse tehingu ehk lepingu korral peavad tehingut kinnitama kõik lepingupooled.6 Kõnealune olukord vastab ministeeriumi hinnangul sellele näitele, sest ka siin on tegemist olukorraga, kus seadus muutub ja tulevikus saab selliseid kokkuleppeid § 292 sätestatud tingimustel sõlmida. TsÜS § 83 lg 3 võimaldaks varem sõlmitud kokkulepped kinnitamise teel kehtivaks muuta. Kõigi selliste kokkulepete tagantjärgi kehtivaks muutmine ei oleks Justiitsministeeriumi hinnangul põhjendatud. Seega ei ole selleks ka eraldi üleminekusätet loodud. Kuid pooltel on võimalik olemasolevate kokkulepete puhul kasutada TsÜS § 83 lõikes 3 sätestatud võimalust, mis on ka Rõhutame, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on võimalik üksnes § 311– 319 sätestatud alustel. 12. Kokkuvõtvalt palume Arvestatud Vastused on eelmiste punktide all. loobuda praktiga osaliselt vastuolevast loogikast ning sõnastada § 292 11 järgnevalt: „(11) Eluruumi üürilepingu korral, peab üürnik kandma hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist 6 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommenteeritud väljaanne, lk 264.  võimaldavas vormis kokku lepitud. Lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku asja parendamiseks vajalike kulude kandmises, ei ole üürileandjal õigust samal ajal parenduste tõttu üüri tõsta ega kokku leppida üüri perioodilises suurenemises.” Samuti palume lisada üleminekusätte, et olemasolevaid üürisuhteid ei peaks lõpetama. 13. § 299 kohta: Justiitsministeeriumi hinnangul saab Ei toeta üüri tõstmise pidada üüri tõstmise intervallina 1- harvemaks muutmist ehk aastase tähtaja sätestamist palume jätta paragrahvi 299 tasakaalustatud lahenduseks, võttes lõike 1 punkt 1 samaks nagu arvesse, et üürituru näol ei ole tegemist see on kehtivas seaduses niivõrd volatiilse turuga ning omaette (kuue kuu möödumisel). väärtuseks saab pidada ka üürniku jaoks Meile ei ole teada mõistlikku pikkusega stabiilse üüri üürileandjaid, kes tõstaksid perioodi tagamist. Samuti haakuks see uuri iga kuue kuu tagant, kull tähtaeg eluruumide puhul §-s 300 aga on esinenud kiireid sätestatud tähtajaga. üürikasvu perioode, kus selline tihedam uuri Mitteeluruumide puhul on tegemist ülevaatamine oleks õigustatud dispositiivse sättega ehk pooltel on selleks, et vältida üürniku vajaduse esinemisel võimalik teisiti pahameelt mis kaasneks korra kokku leppida. aastas suurema tousuga. Juhime ka eelnõu koostajate Eelnõude infosüsteem (EIS) annab tähelepanu sellele, et avaliku ligipääsu eelnõudele ja nende paragrahvi 299 lõike 1 menetlemisele. Samuti on võimalik punkt 1 puudutab palju portaali kaudu kõigil huvigruppidel laiemat hulka osapooli arvamust avaldada. (lisaks äripindade, maade, laevade, lennukite omanikud) kui vaid eluasemete üürileandjad ning teiste osapooltega pole konsulteeritud selle muudatuse mõju osas. 14. 299 lõike 1 punkt 11 lisamine Vastatud Eelnõu koostamisel on muudatusest ei oma praktilist väärtust ja sellisel kujul loobutud, st et üürileandjal võib pigem tekitada oleks võimalus seadusest tulenevalt üürnikku kahjustavaid tähtajalise eluruumi lepingu raames olukordi ja konflikte ning ühepoolselt üüri tõsta hoone  see muudab üürnikule energiatõhususe parandamiseks vajalike keerulisemaks end kulude parenduste tõttu. Samas on eelnõus välja prognoosimise. Pikemaid pakutud muudatused, mis ütlevad kui kolmeaastaseid selgemini, et pooltel on võimalus lepinguid kasutatakse harva tähtajalise lepingu raames lepingus ning hoone energiatohususe kokku leppida üüri tõstmise alustes. parandamisega seotud maksed sisalduvad tavaliselt Seejuures on eelnõu koostamisel arvesse korteriühistu arves võetud ka asjaolu, et üürnik võib hoone (remondifondis). Seega parandamise kaasnevaid kulutusi tasuda sisuliselt lubatakse lisaks nö remondifondimaksetena. Selle tõusvale hoone korrashoiu- vältimiseks on § 292 lg-s 11 sätestatud ja parenduskuludele samal piirang, mille kohaselt on üürileandjal ettekäändel ka üüri keelatud parenduste tõttu üüri tõsta, kui samaaegset tõstmist. Usume, üürnik ja üürileandja on kokku leppinud et see pole olnud eelnõu vastavate kulude kandmises üürniku koostajate kavatsus, kuid poolt. praegusel kujul võib seda nii tolgendada. Seletuskirjas on küll välja toodud, et igakuised kõrvalkulud võiksid väheneda, kuid enamasti remondifondi maksed (korrashoiu- ja parenduskulud) suurenevad natuke rohkem kui on kõrvalkulude (soojusenergia) vähenemine (keskmiselt ühe kuu kohta aastases arvestuses). 15. § 301 ja § 302 kohta: Mitte- Paragrahvides 301 ja 302 tehtavad Tutvustate uusi mõisteid arvestatud/ muudatused järgivad kehtivast „keskmine turuüür” „üüri Vastatud regulatsioonist tulenevad põhimõtet, suhe kokkuleppeaegse mille kohaselt võivad üürilepingu pooled keskmise turuüüriga”. üüri algses suuruses ilma piiranguteta Nende mõistete kokku leppida. kasutuselevõtt tekitaks ebamõistlike vaidlusi. Samas on seadusandja üüriregulatsooni Vaidluste vahendamiseks puhul arvesse võtnud, et poolte poolt oleks üürileandjatele ainus algselt kokku lepitud üür ei saa kehtida võimalus hakata enda lõpmatult muutumatuna ning seetõttu on kaitseks ostma ettenähtud ka tingimused, mille kokkuleppeaegse keskmise esinemisel saaks üüri muutmist pidada turuüüri määramise teenust põhjendatuks. ning see kulu tuleks lisada kas uurilepingu sõlmimise Seejuures on eelnõus üüri tõstmise ja tasuna või üürile. alandamise regulatsiooni muudatuste § 301 kohta: kohaselt loobutud terminist „mõistlik kasu“ ning välja pakutud praktilisemad Meie parim soovitus: kriteeriumid, mille puhul üüri Muutke § 301 kehtetuks. Me ülemäärasust hinnata. ei tea millistel kaalutlustel § 301 on kunagi loodud, kuid Üheks selliseks kriteeriumiks on ka see paistab väga pärinevat keskmise üüri tõus, mis on üüri tõstmise ajast kui Eestis oli veel aluseks ka kahtiva õiguse kohaselt. sunduurnikke. Sellele viitab Justiitsministeerium on seisukohal, et näiteks „ebamõistlikku kasu” üüri tõusu tõendamine ei ole ületamatu mõiste. Eestis on tänu probleem. Samas peab arvestama, et kinnisvaraportaalidele kehtivast keskmisest üürist lähtumine ei üüriinfo kõigile kättesaadav viiks alati õiglase tulemuseni. ja seetõttu praktiliselt ei Paragrahvi 301 muudatustega soovitakse eksisteeri olukordi kus üürnik välistada tõlgendus, et algselt kokku poleks teadlik turuüürist. Küll lepitud üüri saaks turumuudatuse korral oleme kohanud olukordi kus igal juhul tõsta turuüürini. üürileandja ei ole teadlik turuüürist ja on seetõttu Seoses §-iga 301 selgitame üldiselt, et sõlminud üürilepingu võlaõigusseadus sätestab piirangud vaid turuüürist oluliselt juhuks, kui üüri tõstetakse, mitte üüri madalama üüriga. algsele suurusele. Samuti on Üürileandjate teadmatus on kokkuleppel üürilepingu pooltel alati pigem kasvav nähtus, kuna lepingu tingimusi (sh üüri suurust) üha enam kasutatakse võimalik muuta. Seejuures on oluline kinnisvarahalduri teenust. märkida, et Eesti eristub enamikest Laisk haldur kasutab vana üüri Euroopa riikidest selle poolest, et üüri kuniks üürileandja saab algset suurust ei ole kuidagi piiratud. kolmandate isikute kaudu Lisaks on mitmetes riikides on sätestatud teadlikuks tegelikust konkreetsed piirmäärad ka üüri tõusule. turuüürist. Vana (madalam) Ehk kehtiv üüriregulatsioon on selles uur võimaldab halduril teha küsimuses vägagi paindlik ning vähem tööd uue üürniku üürileandjasõbralik. Igal juhul leidmiseks. võimaldab kehtiv regulatsioon Kui mingil argumenteeritud üürileandjal omandi kasutusse anda põhjusel pole võimalik § 301 turuhinnaga ning kanda üürnikule üle kehtetuks muuta, siis palun mõistliku osa lisandunud kulutustest, jätta lõikest 3 välja „arvestades varem Eeltoodu tasakaalustamiseks saab kokkulepitud üüri suhet pidada aga mõistlikuks, et üürnikule on kokkuleppeaegse keskmise antud õigus vaidlustada üüri tõstmist, turuüüriga”. Sellist võttes arvesse, et tegemist on kokkuleppeaegset keskmist olukorraga, kus üürileandja tõstab üüri turuüüri pole võimalik ühepoolselt. Seega saab põhjendatuks mõistliku pidada § 301 säilitamist, mis sätestab pingutusega välja selgitada. kriteeriumid üüri tõstmise ülemäärasuse Kui üürileandja teaks hindamiseks. täpselt hetke keskmist turuüüri, siis ta kasutaks Samas on eelnõus üüri tõstmise aluseid seda. Reaalses elus on sobiva täpsustatud, mis peaks muutma üüri üüri määramine siiski tõstmise põhjendatuse hindamise  läbirääkimiste teema ettenähtavamaks, selgemaks ning üürileandja ja üürniku vahel. praktikas selgemini rakendatavaks. 16. § 302 kohta: Vastatud Justiitsministeerium leiab, et Meie parim soovitus: võlaõigusseaduses sätestatud üürniku Muutke § 302 kehtetuks. õigus alandada üüri hilisemalt esinevate Nagu § 301 nii ka § 302 asjaolude tõttu on tasakaalukas lahendus paistab olevat loodud üürileandja õiguse kõrval üüri muutunud sundüürnike kaitseks. Sellele asjaolude tõttu tõsta. Ei ole võimalik viitab samuti mõiste leida mõjuvat põhjust, miks peaks „ülemäärast kasu” vastavat riski kandma vaid üürnik. kasutamine. Kui mingil argumenteeritud Endiselt on pooltel võimalik jõuda üüri põhjusel pole võimalik § 302 suuruses kokkuleppele, kuid § 302 annab kehtetuks muuta, siis oleme üürnikule õiguse üüri vaidlustada vastu välja pakutud üürniku üürikomisjonis või kohtus juhul, kui õigusele nõuda üüri üürileandja keeldub üüri alandamisest. langetamist keskmise turuüüri languse tõttu. Samas on loobutud sättes keskmist üüri Mõistlik üürileandja tuleb üüri puudutavast täpsustusest. langetamise soovile vastu hirmust heast üürnikust ilma jääda. Samas kui üürileandja leiab, et ta saab kellelegi teisele olemasoleva üüriga väljaüürimist jätkata, siis peaks tal see võimalus olema. Olemasoleval üürnikul, kui ta leiab, et tal on odavam mujal elada, on võimalus üürileping üles öelda järgides tavapärast lõpetamise korda. 17. § 3031 kohta: Osaliselt Justiitsministeerium on seisukohal, et Kuna uue üürikorteri arvestatud/ 14-päevane ülesütlemistähtaeg on liiga leidmisele kulub reaalselt Vastatud lühike võttes arvesse, et selle aja jooksul kuni nädal, siis peame seda tuleks üürnikul kogu oma uut paragrahvi mõistlikuks elukorraldusega seonduvad võimalikud kui üürnikul on õigus 14 muudatused läbi mõelda ja langetada päeva jooksul alates uuri sobiv otsus. Seejuures ei ole ei ole tõstmise teate saamisest elukoha vahetus üürniku jaoks seotud üürileping üles öelda, vaid uue sobiva elukoha otsinguga vaid teatades sellest 30 päeva see võib tingida mitmeid olulisi ette. elumuutusi (vajadus leida nt uus töökoht, Lisaks juhime tähelepanu kool, lastead), mille ümberkorraldamine sellele, et § 3031 sõnastuseset nõuab rohkem aega. Eeltoodud ei selgu, et see kohanduks kaalutlustel soovitakse muuta ka § 284 ainult eluruumidele. lõiget 3, kus 14-päevane ülesütlemistähtaeg asendatakse 30- päevase tähtajaga.  Kooskõlastamisele esitatud eelnõus sooviti etteteatamistähtajaks sätestada 60-päevane tähtaeg, kuid kuna muudatust eelnõule esitatud tagasisides pigem ei toetatud, ning ka Justiitsministeerium nendib, et see võib omada negatiivset mõju juhtudel, kus üürnik sooviks üürilepingu lõpetada lühema etteteatamistähtajga, otsustati jääda 30-päevase tähtaja juurde § 3031 sõnastust on täiendatud täpsustamaks, et säte kehtib vaid eluruumi üürilepingutele. 18. § 308 kohta: Mitte- Justiitsministeerium ei toeta igasuguse Kõige mõistlikuma oleks arvestatud tagatisraha piirmäära seadusest tagatisraha piirmäärast / vastatud väljajätmist. loobuda, kuid kui selleks puudub valmisolek, siis Tagatisraha regulatsiooni üldine eelnõus välja pakutud eesmärk on üürileandja varaliste huvide alternatiivne piirmäär on kaitse. Kuid selleks, et üürnik ei peaks meile vastuvõetav. üürilepingu sõlmimise nimel maksma üürileandjale ebaproportsionaalselt suuri summasid, on seaduses sätestatud tagatisrahale summaline ülempiir. Kuigi ülempiiri suurus on hinnanguline (ning eelnõus pakutakse välja lisaks kolme kuu üürile ka alternatiivne võimalus tagatisraha ülempiiri määratlemiseks), on ülempiiri kui sellise regulatsioon meie hinnangul asjakohane ja üürniku huvides ka vajalik. Nagu ka eelnõu koostamisele eelnenud VTK-s välja toodi, on tagatisraha suuruse osas kolme kuu üür n-ö Euroopa standard. Kolm kuud on sätestatud Soomes, Rootsis, Saksamaal, Šveitsis, Itaalias. Üks kuu on ette nähtud Hispaanias ja Prantsusmaal. Austrias on see määr kujunenud kohtupraktika kaudu. Arvestades üürileandja huve (eluruumi väärtus, suurus), on Austria kohus pidanud mõistlikuks ka kuue kuu üürile vastavat tagatisraha. Igasuguse ülempiiri kaotamisega eristuks Eesti regulatsioon selgelt viidatud riikide reeglitest.  Kui ülempiir täielikult kaotada, ei ole välistatud, et üürileandjad hakkaksid nõudma niivõrd kõrget tagatisraha, et sellest tekiks täiendav takistus üürnike üüriturule pääsemisele, mistõttu ei aitaks see kaasa muudatuste peamisele eesmärgile elavdada üüriturgu. 19. Eelnõust on tähelepanuta Mitte- Justiitsministeerium analüüsis VÕS-i § jäänud § 308 lõige 2, mis arvestatud 308 lõikes 2 sätestatud regulatsiooni ja tuleks muuta kehtetuks. / selle võimalikku kehtetuks tunnistamist Nagu kirjutasime tagasisides Vastatud põhjalikult nii VTK koostamise kui ka seaduse eelnõu väljatöötamise kõnealuse eelnõu koostamise käigus. kavatsusele, siis suheldes sadade üürileandjatega pole Selline nõue on kehtivas seaduses õnnestunud kohata sätestatud eelkõige selleks, et vältida üürileandjat, kes täna tagatisraha kasutamist üürileandja poolt hoiustaks tagatisraha eraldi enne nõude tekkimist ning kontol. Üürnikud pole selleks garanteerimaks, et vastav rahasumma soovi avaldanud. vajalikul hetkel alles oleks. Samuti on § 308 lõige 2 on ilmselgelt eraldi hoiustamise eesmärgiks tagada mõne teise riigi tagatisrahalt arvestatava intressi seadusandluse üks ühele eristamine. tõlkimisega kogemata VOS- i sattunud ja pole kooskolas Lisaks on oluline tuua välja seos Eesti väljakujunenud tagatisraha eraldi hoiustamise reegli ning praktikaga. eelnõukohases § 308 lõikes 4 sätestatud Eraldi hoiustamisega reegli vahel, mille kohaselt ei kuulu kaasneks üürnikule tagatisraha ja sellelt kogunenud intress kontohaldustasu, mis oleneb üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei pangast, kuid juriidilisele saa pöörata sissenõuet täitemenetluses isikule on 1 euro kuus (mitte üürileandja vastu. residendist tegelike kasusaajatega juriidilisele Sellise reegli loomisel on oluline tagada, isikule on alates 01.01.2019 et oleks võimalik tagatisraha mingil kuutasu 20 eurot kuus kujul üürileandja isiklikust varast arveldusarve kohta). eristada. See tähendab, et üürnik peaks Kohalik keskmine intress on olema valmis esitama tõendeid selle 0% või kohati isegi negatiivne kohta, et ta on üürileandjale tagatisraha kui eluruumi omanikul on maksnud. Teisalt tuleks ennetada teatud piirmäärast rohkem olukorda, kus vahetult enne rahalisi vahendeid pankrotimenetluse algust oleks võimalik konkreetses kommertspangas. hõlpsasti välistada võlgnike sõprade ja Selline negatiivne intress sugulaste taotlusel pankrotivarast vähendaks üürniku erinevaid summasid ettekäändel, et tagatisraha. tegemist on erinevate tagatisrahadega, Eeltulenevast lähtuvalt ei kuigi üürilepingute olemasolu on pea me tagatisraha eraldi kaheldav. Olukorras, kus tagatisraha hoiustamise nõuet oleks kohe algusest peale hoitud eraldi mõistlikuks.  Kogemusele toetused saame kontol, oleks sellise kuritarvituse oht tõdeda, et pole kohanud väiksem. vaidlusi hoiustamise koha osas, on vaid vaidlused Samuti peab mainima, et VÕS § 626 tagatisraha jäägi osas peale lõike 3 kohta, mis oli § 308 lõikes 4 nõuete tasaarveldamist. väljapakutud muudatusettepaneku Üürnike huvitab palju tagasi eeskuju, on kommenteeritud väljaandes saab peale üürisuhte selgitatud, et käsundisaaja peab loppemist. käsundiandja liigitunnusega asju eraldatult hoidma, samuti raha eraldi kontol ja väärtpabereid EVK esindajakontol. Seega tagab tagatisraha eraldi kontol hoidmine siiski põhimõtteliselt suurema kindluse. Konto avamine on tänapäeval küllaltki lihtne (eriti kui olla juba sama krediidiasutuse klient) ega ole seotud suurte kulutustega. Seega me ei näe siin ka suurt praktilist probleemi nende reeglite täitmisega. Eespool toodut silmas pidades ei toeta Justiitsministeerium § 308 lõikes 2 sätestatu kehtetuks tunnistamist. 20. § 316 kohta: Mitte- Eelnõu koostajad ei pea Kolme kuu asendamine arvestatud proportsionaalseks sätestada 1 kordset kahega on edasiminek, kuid või 1 kuu ulatuses viivitust erakorralise see on endiselt pikk periood. ülesütlemis alusena §-s 316. Lepingu Selle perioodi teeb pikaks erakorraline ülesütlemine on justnimelt see, et kahe kuu põhjendatud vaid mõjuva põhjuse möödumine ja 14 päevase esinemisel ehk kui ülesütlemist soovivalt täiendava tähtaja andmine lepingupoolelt ei saa kõiki asjaolusid ei tähenda veel eluruumi vabastamist. Heatahtlike arvestades ja mõlemapoolseid huvisid üürnikega saadakse nagunii kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist varem kokkuleppele eluruumi jätkab. Seega tuleb ka üürilepingust vabastamise osas, kuid need tulenevate maksetega viivitamisel tähtajad muutuvad oluliseks kaaluda, kas ülesütlemine on just pahatahtlike üürnikega proportsionaalne, võttes sh arvesse, et asju ajades. ülesütlemine võib üürniku jaoks kaasa Seetõttu on meie ettepanek tuua väga rasked tagajärjed. VÕS §-des asendada praegu kolm kuud 314-319 sätestatud erakorralise ühe kuuga ja 7 päevase ülesütlemis aluseid on seadusandja täiendava tähtajaga. sätestanud sellised juhud, kus Kui lahenduse saab tegeliku eelduslikult saab enamikel juhtudel väljatõstmise probleem ehk tekib võimalus kiirendatud jaatada mõjuva põhjuse esinemist üles korras vabaneda üürnikust ütlemiseks. Eelnõu koostajad on  kellele ülesütlemine on arvamusel, et viidatud rikkumist ei saa jõustunud, siis võiks antud selliseks juhtumiks pidada. perioodi uuesti pikendada kahele kuule. Lisaks on üldiseks eelduseks kõikide Palume algatada selleks lepinguliikide puhul, et eelnevalt antakse vajalik Täitemenetluse kohustusi rikkunud poole täiendav seadustiku muutmise tähtaeg täitmiseks. Eelnõu koostajad ei eelnõu. ole pidanud põhjendatuks üürilepingute puhul sellest erisust teha ning soovivad säilitada kohustuse enne üürilepingu ülesütlemist veel selgelt üürnikule signaliseerida, et edasise viivituse puhul kavatseb üürileandja lepingu üles öelda. Ilma täitedokumendita sundtäitmine ei ole lubatav ega põhjendatud. Lisaks kehtib täitemenetluses formaliseerituse printsiip, mis tähendab, et kohtutäituril ei ole pädevust kontrollida materiaalõiguslikke asjaolusid ega mõista õigust. Õigust mõistab Eesti Vabariigis Põhiseaduse § 146 kohaselt üksnes kohus. 21. § 334 kohta: Arvestatud Vastatud eespool. § 334 lõige 2 palume mitte osaliselt lisada täiendit „mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed” sõna kulud ette kuna see tekitab ebamõistlikke vaidlusi. 22. Eelnõu seletuskirja kohta: Märgime, et VÕS § 274 lg 4 punkti 4 Eelnõu seletuskirja on jäetud kohaselt ei kohaldata elu- ja äriruumide lisamata lk 57 punkti 7 alla üürimise kohta sätestatut (seaduse rakendamisega üürilepingutele, mille esemeks on seotud riigi ja kohaliku eluruum, mille riik, kohaliku omavalitsuse tegevused, omavalitsuse üksus või muu avalik- eeldatavad kulud ja tulud): õiguslik juriidiline isik on oma seadusest Kuna kohalikud tulenevate ülesannete täitmiseks andnud omavalitused pakuvad uha üürile eluruumi hädasti vajavatele enam üürikortereid (selleks isikutele või haridust omandavatele on isegi spetsiaalne isikutele, kui üürnikule teatati lepingu toetusmeede Majandus- ja sõlmimisel ruumi sihtotstarbest. Seega Kommunikatsiooniministee on kohalikul omavalitsusel suurel osal riumi eestvedamisel), siis on juhtudest, olulisemalt laiemad õigused enamik neid muudatusi ja erinevate üürilepingu täitmist parandusi vajalikud ka puudutavate kokkulepe sõlmimisel. kohalikele omavalitsustele, et nende üürikorterid oleksid pikemaajaliselt kasutatavad (see pikemaajalisem kasutamine koos vähema renoveerimisvajadusega on eeldatav kulu vähenemine). Tõime selle kohta näiteid saadetud tagasisides seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele, mis tasuvad siinkohal üle kordamist: „Kuna meil (väikeinvestoritel) õnnestus 12. oktoober 2017 külastada Tallinna linna poolt arendatud Õpetajate kodu ning üheks vastuvõtjaks oli Tallinna Linnavaraametis töötav üürimajade haldur, siis võime tõdeda, et leppetrahvide lubamise kokkulepe võimaldaks kohalikel omavalitsustel lõpuks samuti sanktsioneerida kõikvõimalikke kortereid hävitavaid tegevusi. Nagu kuulsime, siis näiteks Tallinnal on üürnike, kelle vastu aitavad loomakaitsjad alles siis kui iga m2 kohta on kass ette näidata ehk on inimesi, kes uurivad 30 m2 korterit ja peavad seal 20+ kassi ja Tallinn ei saa midagi teha, kuna täna puudub alus sellist tegevust sanktsioneerida või piirata. Lisaks muud tegevused nagu korteris suitsetamine mida nad ei saa keelata, suitsuandurite rikkumised ja eemaldamised mida nad ei saa sanktsioneerida. Saime selle külastuse kaigus teada, et Tallinna linna puhul kehtib ebanormaalne olukord, kus peaaegu iga korter vajab peale igat üürnike vahetust renoveerimist.”