Pr Liisa-Ly Pakosta Teie 30.06.2026 nr 8-1/5036-1
Justiits- ja Digiministeerium
[email protected] Meie 15.07.2026 nr 6-3/26-1348-2
Arvamus võlaõigusseaduse ja teiste
seaduste muutmise seaduse (üüriõigus)
eelnõule
Lugupeetud justiits- ja digiminister
Tänan võimaluse eest avaldada arvamust võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse
(üüriõigus) eelnõule (edaspidi eelnõu).
Eelnõuga tutvumise järgselt laekus arvamusi mitmelt Harju Maakohtu kohtunikult.
Kohtunikud tõid üldise tähelepanekuna välja, et eelnõu kiireloomulisuse ei saa põhjendada
sellega, et teemaga tegelemine on koalitsioonilepingus kokku lepitud. Kiireloomulisus eeldab
mingit objektiivset, ootamatult ühiskonnas esile kerkinud takistust tavapärasele tsiviilkäibele,
mille reguleerimine on seaduse tasandil vajalik nii, et ei toimu tavapärast huvigruppidega
konsulteerimist ja sisukat mõjude hindamist.
Eelnõu seletuskirjast ei nähtu, et oleks kaalutud erinevate põhiõiguste- omandiõiguse ja kodu
puutumatuse õiguse vahel, samuti ei ole kaalutud muid meetmeid probleemi, kui see üldse
eksisteerib, lahendamiseks. Näiteks võimaldada üürileandjale teha üürniku osas parem
taustauuring, julgustada küsima tagatisraha suuremas ulatuses, kui ühe kuu üür jne.
Eelnõu mõjuhinnangust ei selgu, kui palju on tegelikult väidetavaid „puuküürnike“ ja kui suur
on tegelik probleem ühiskonnas. Avalikest allikatest on teada, et Omanike Keskliit, kui
kinnisvara omanike ühendav organisatsioon ei näe vajadust uue regulatsiooni järgi. Eelnõus on
selgitatud, et üürileandjate olukord üürilepingu lõppemisel muutub paremaks, kuid puudub
Lubja 4, Tallinn 10115 Telefon 620 0100
Registrikood 74001728 e-post
[email protected] www.kohus.ee
igasugune majandusliku mõju hinnang üüriturule üldiselt. Kui üürilepingu erakorraline
lõpetamine muutub ülilihtsaks, siis mõjub see üürituru usaldusväärsusele laiemalt.
Eelnõu seletuskirjas puudub adekvaatne mõjuhinnang kohtute tegevusele. Seletus kiri sedastab,
et kohtustatistika ei võimalda määrata täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i
muudatus puudutab. Eelnõu sedastab, et kohtute jaoks on uus kohustus teavitada valla- või
linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud
teovõimega isik. Nõue tähendab teatavat töökoormuse suurenemist, kuid eeldatavasti on
sellised juhtumid harvad. Pole selgitatud, millistele allikatele selline lootus tugineb.
Eelnõu seletuskiri väidab, et seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega
kulusid. Kohtunikud ei saa selle väitega nõustuda. Igasugune seaduse muudatus, mis lisab
töökoormust, muudab ka kohtute kulusid tööjõule, tekib vajadus koolituse järgi, vajalik on
tööprotsessid ümber kujundada jne.
Järgnevalt tähelepanekud eelnõu enda ja selle aluseks oleva Tartu Ülikooli koostatud uuringu
kohta (A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs.
2026.) Pan vajalikuks märkida, et 15.07.2026 seisuga ei ole eelnõu seletuskirjas olev link
uuringu asukohale töökorras ja ministeeriumi kodulehel ei ole uuring leitav. .
Uuring väidab et kehtiva õiguse kohaselt muutub üür vaikimisi sissenõutavaks vastava
arvestusperioodi lõpus (VÕS § 294). Võrdluses mitme teise Euroopa riigiga, kus vaikimisi on
üüri maksetähtaeg arvestusperioodi alguses, nihutab Eesti õigus juba rikkumise esmast
tuvastamist ajaliselt edasi ja jätab ajariski süsteemselt üürileandja kanda. Uuringus ei ole välja
toodud, kas see väide tugineb vaid õiguse tõlgendamisele või on ka tegelikult uuritud Eesti
üürisuhete praktikat. Kohtunike kogemus menetletavate kohtuasjade pinnalt on teistsugune.
Üldjuhul on üürilepingus sätestatud üüri tasumine ettemaksuna tulevase kuu eest.
Eelnõuga muudetakse VÕS § 316 lõiget seatakse üürilepingu enne tähtaegse lõpetamisele kaks
tingimust: 1 ) üürnik viivitab üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende
olulise osa maksmisega ja 2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele
kuuluva üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe
kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja
parenduskulud. Eelnõu seletuskiri väidab, et ennetähtaegse lõpetamise võimalus tekib siis, kui
üürnik on võlgu ühe kuu üüri või kõrvalkulud.
Kohtunike hinnangul tuleb seadust tõlgendada selliselt, et koosmõjus VÕS § 316 lg 1 ja lg 6
sätetega on võimalik üürileping ennetähtaegselt üles öelda juba siis, kui võlgnetav on üksnes
poole kuu üür või kõrvalkulud.
Tuleb märkida, et kõrvalkulud on muutuvad arvestades hooaega (küttekulud ja elekter) seega
võib üürileandja tegelikkuses lepingu ennetähtaegselt üles öelda suhteliselt marginaalse
võlgnevuse puhul. Kohtunike hinnangul ei ole proportsionaalne ega hea usu põhimõttega
kooskõlas, et poole kuu kõrvalkulude tasumata jätmine toob kaasa kodu kaotamise.
Eelnõuga täiendatakse TsMS § § 445 lõigetega 11 ja 12, mis kohustavad kohttuid andma
vabatahtliku täitmise tähtaja. Puudub igasugune mõjuhinnang, kui palju selliseid kohtuasju saab
olema, ja millistele kaalutlustele või andmetele tuginedes kohus tähtaega andma hakkab. Kas
tähtaja pikkuse määramiseks vajalikud andmed, nagu näiteks üürituru olukord ja samaväärse
eluaseme leidmise võimalikkus, lähendaste olemasolu, kelle juures ajutiselt peatud, KOV
võimekus tagada sotsiaalne eluruum jne, esitavad ja tõendavad menetlusosalised või peab
kohus need ametiülesande korras ise välja uurima. Eelnõust ei selgu, kas tähtaeg on nõude osa,
mis tähendab, et seda peab nõudma ja tõendama hageja, või vastuväite osa, mis tähendab, et
seda peab vastu väitma ja tõendama kostja. Kui eesmärgiks on ühekordne vabatahtliku täitmise
tähtaja andmine, siis peaks olema sõnaselgelt sätestatud, et enne selle saabumist ei ole võimalik
täitemenetluse alustamine ja vastav piirang peab olema sätestatud TMS-is. Eelnõu kohaselt ei
pea täitur enam vabatahtliku täitmise tähtaega andma. Eelnõus ei arvestata sellega et
kohtulahendi jõustumise ja täitmise vahel võib olla siiski pikk aeg ja asjaolud muutuvad sellel
ajal. Ei näe põhjust, miks tuleb teha üüriasjades erisus, et vabatahtlikku tähtaega ei anta
Puudub ka mõjuhinnang kui palju hakatakse üürivaidluskomisjoni või kohtulahendeid edasi
kaebama üksnes seetõttu, et pikendada vabatahtliku täitmise tähtaega. Pole ka selge, millisel
alusel on sätestatud maksimaalseks tähtajaks kolm kuud.
Eelnõuga täiendatakse TsMS 460 lg 1.p 1ja sätestatakse, et üürniku suhtes tehtud jõustunud
kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi
väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta kehtib ka isikute suhtes, kes on oma
kasutusõiguse saanud üürnikult.
Kohtunike hinnangul toob niivõrd abstraktne sõnastus kaasa üksnes terve rea uusi
kohtuvaidluseid. Puuduvad kriteeriumid ja ajalised raamid, mille alusel seda hinnata.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Kai Härmand
osakonnajuhataja
kohtunik