EISi teade
Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine.
Eelnõu toimik: KEM/22-0539 - Keskkonnaministri määruse „Maa korralise hindamise metoodika“ eelnõu
Kohustuslikud kooskõlastajad:
Kooskõlastajad: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium; Haridus- ja Teadusministeerium; Justiitsministeerium; Kultuuriministeerium; Kaitseministeerium; Siseministeerium; Maaeluministeerium; Rahandusministeerium; Eesti Linnade ja Valdade Liit; Sotsiaalministeerium; Keskkonnaministeerium; Välisministeerium
Arvamuse andjad:
Kooskõlastamise tähtaeg: 19.05.2022 23:59
Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/24f439a2-c9a5-4b2e-b00d-5276c4586ed6
Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/24f439a2-c9a5-4b2e-b00d-5276c4586ed6?activity=1
Eelnõude infosüsteem (EIS)
https://eelnoud.valitsus.ee/main
Keskkonnaministri määruse
„Maa korralise hindamise metoodika“ eelnõu
SELETUSKIRI
Sisukord
1. Sissejuhatus ............................................................................................................................ 2
2. Eelnõu sisu.............................................................................................................................. 2
2.1. Eelnõu esimene peatükk „Üldsätted“ .............................................................................. 2
2.2. Eelnõu teine peatükk „Tehingute ja kinnisvaraturu analüüs“ ...................................... 3
2.2.1. Tehingute arvestamist välistavad tingimused (§ 2) .................................................. 3
2.2.2. Tehinguandmete kohandamine (§ 3) ........................................................................ 7
2.2.3. Kinnisvaraturu analüüsil kasutatavad täiendavad andmed (§ 4) .............................. 8
2.3. Eelnõu kolmas peatükk „Väärtust mõjutavate tegurite arvestamise erisused“ ............... 9
2.3.1. Asukoha mõju (§ 5) ................................................................................................ 11
2.3.2. Kasutuse mõju (§ 6)................................................................................................ 13
2.3.3. Taristu mõju (§ 7) ................................................................................................... 14
2.3.4 Pindala mõju (§ 8) ................................................................................................... 14
2.3.5. Maa kvaliteedi mõju (§ 9) ...................................................................................... 15
2.3.6. Ehitusõiguse mõju (§ 10) ........................................................................................ 15
2.4. Eelnõu neljas peatükk „Rühmad ja hindamismudelid“ ................................................. 18
2.4.1. Ehitusmaa rühm ja hindamismudel (§ 11) .............................................................. 19
2.4.2. Ehitusõiguse rühm ja hindamismudel (§ 12) .......................................................... 25
2.4.3. Põllumajandusmaa rühm ja hindamismudel (§ 13) ................................................ 27
2.4.4. Metsamaa rühm ja hindamismudel (§ 14) .............................................................. 33
2.4.5. Aktiivse turuta maa rühm ja hindamismudel (§ 15) ............................................... 34
2.5. Eelnõu viies peatükk „Maa maksustamishinna esitamine“ ........................................... 36
2.5.1. Maa maksustamishinna arvutuskäigu esitamine (§ 16) .......................................... 36
2.5.2. Maa maksustamishinna esitamise täpsus (§ 17) ..................................................... 41
3. Eelnõu terminoloogia ja vastavus Euroopa Liidu õigusele .................................................. 41
4. Määruse mõju ....................................................................................................................... 41
5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise
eeldatavad tulud ........................................................................................................................ 42
6. Eelnõu kooskõlastamine ....................................................................................................... 43
1
1. Sissejuhatus
Keskkonnaministri „Maa korralise hindamise metoodika“ määruse eelnõus (edaspidi eelnõu)
sätestatakse maa hindamise seaduse (edaspidi MHS) § 43 lõike 5 alusel maa korralise hindamise
metoodika, mille alusel on kavas teha maa korraline hindamine. MHS-i § 41 järgi on maa
korraline hindamine andmekogude andmetele tuginev turupõhine maa hindamine, mille
tulemusena määratakse igale katastriüksusele maa maksustamishind. Korralist hindamist teeb
Maa-amet, kaasates erialaspetsialiste, sealhulgas kutselisi hindajaid. Korraline hindamine
toimub igal neljandal aastal. Seaduse rakendussätte järgi tehakse järgmine korraline hindamine
2022. aastal. Sellele järgnev korraline hindamine toimub seaduse kohaselt 2026. aastal.
Oluline on rõhutada, et maa korralisel hindamisel ei tehta paikvaatlusi. Kogu hindamine tehakse
andmete alusel: tehinguandmete, maa omadusi kirjeldavate andmete ja muude andmete alusel,
mis on vajalikud kinnisvaraturu analüüsiks (MHS § 42). Seetõttu käsitleb määrus põhjalikult
andmete kasutamist, andmete analüüsi ja analüüsitulemuste esitamist.
Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna Maa-ameti
juhtkonna nõunik Veronika Ilsjan (telefon 5683 3535,
[email protected]),
kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist Britt Suits (telefon 5699 0412,
[email protected]), sama osakonna nõunik Ülleke Eerik (telefon 5697 0919,
[email protected]), õigusosakonna jurist Kadri Vainomäe (telefon 5697 0246,
[email protected]), Keskkonnaministeeriumi riigivara osakonna nõunik Glen
Roosaar (kuni 19.11.2021), sama osakonna nõunik Triin Vokk (kuni 25.02.2022) ja sama
osakonna nõunik Ele Panfilov (telefon 5699 4171,
[email protected]).
Eelnõu ja seletuskirja on keeleliselt toimetanud Keskkonnaministeeriumi õigusosakonna
peaspetsialist Aili Sandre (telefon 626 2953,
[email protected]) ja õigusekspertiisi on teinud
sama osakonna nõunik Marko Lelov (telefon 626 2918,
[email protected]).
Korralise hindamise metoodika on välja töötatud aastatel 2020–2021, kaasates
statistikaeksperte ja kutselisi hindajaid. Hindamismetoodika on testitud 2021. aasta lõpus.
2. Eelnõu sisu
Keskkonnaministri määruse „Maa korralise hindamise metoodika“ eelnõu koosneb viiest
peatükist ja seitsmeteistkümnest paragrahvist.
2.1. Eelnõu esimene peatükk „Üldsätted“
Määruse esimene peatükk „Üldsätted“ koosneb ühest paragrahvist, mis loob seose MHS § 43
lõikega 5 ehk määruse volitusnormiga.
Paragrahv 1 sätestab määruse reguleerimisala. Määruse volitusnormi järgi sätestatakse
määruses maa korralise hindamise metoodika, millega määratakse:
1) maa korralisel hindamisel tehingute arvestamist välistavad tingimused, tehinguandmete
kohandamise alused ja andmed, mida kasutatakse kinnisvaraturu analüüsil (määruse 2.
peatükk);
2) väärtust mõjutavate tegurite arvestamise erisused ja piirkonnad, kus arvestatakse
ehitusõiguse mõju maa väärtusele (määruse 3. peatükk);
3) sarnaste väärtust mõjutavate teguritega maade rühmade kirjeldused ja andmete analüüsi
metoodika ehk hindamismudelid (määruse 4. peatükk);
2
4) maa maksustamishinna arvutuskäigus esitatavad andmed ning maa maksustamishinna
esitamise täpsus (määruse 5. peatükk).
2.2. Eelnõu teine peatükk „Tehingute ja kinnisvaraturu analüüs“
Maa korraline hindamine põhineb tehinguandmetel, mis pärinevad maaregistri osaks olevast
tehingute andmebaasist, kuhu esitavad andmeid notarid. Notari esitatavad andmed kajastavad
näiteks tehingu toimumise aega, tehingu hinda, tehingu liiki ning tehinguobjekti liiki (täpne
loetelu esitatavatest andmetest on esitatud MaaKatS-i § 201 lõikes 2. Eestis on tagatud
tehinguandmete ligilähedaselt 100%-line katvus, see tähendab, et kõigi notariaalselt kinnitatud
võõrandamistehingute kohta jõuavad andmed ka tehingute andmebaasi.
Tehingute andmed võetakse MHS-i § 42 lõike 1 punkti 1 kohaselt aluseks hindamise aasta 30.
juuni seisuga. See kuupäev on valitud lähtudes sellest, et korralisel hindamisel oleks aluseks
võimalikult värsked tehinguandmed, aga samas jääks piisavalt aega andmete analüüsimiseks.
Lisaks tehinguandmetele kasutatakse maa korralisel hindamisel MHS-i § 42 lõike 1 punktis 2
nimetatud maa omadusi kirjeldavaid andmeid (asukohta iseloomustavad näitajad, pindala,
sihtotstarve jms), mis saadakse maakatastrist ja teistest riiklikest andmekogudest. Samas võib
olla tegemist ka andmetega, mille allikaks on mõni muu avalik andmebaas. Muude andmetena
käsitletakse usaldusväärsetest avalikest andmeallikatest, näiteks aadressiandmete süsteemist,
Eesti topograafia andmekogust, Eesti haldus- ja asustusjaotuse klassifikaatorist, Eesti Hariduse
infosüsteemist, kitsenduste infosüsteemist, ehitisregistrist, teeregistrist, Statistikaameti
andmebaasidest ja mujalt saadud andmeid.
MHS-i § 42 lõike 1 punkti 3 kohaselt võetakse maa korralisel hindamisel aluseks ka
kinnisvaraturu analüüsiks vajalikud andmed. Andmed, mida võib kasutada kinnisvaraturu
analüüsil, kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega MHS-i § 43 lõike 5 alusel.
Kinnisvaraturu analüüsil võib kasutada näiteks avaliku sektori tellitud uuringuid
toimepiirkondade ja teenuste kättesaadavuse kohta, erialaspetsialistide eksperdiarvamusi,
avalikest allikatest kättesaadavaid, kutselistele hindajatele ja teistele ekspertidele teadaolevaid
kinnisvara pakkumishindade andmeid, maa renditehingute ning muid andmeid.
Teine peatükk avabki kolme paragrahvi kaudu tehingute ja kinnisvaraturu analüüsi.
2.2.1. Tehingute arvestamist välistavad tingimused (§ 2)
Eelnõu teises paragrahvis on kirjeldatud, millised tehingud jäetakse analüüsidest kõrvale, sest
olenemata rakendatavast metoodikast on tavapärane, et hindamisel kasutatakse vaid osa
tehingutest. Usaldusväärne statistiline analüüs eeldab piisavat andmete hulka ja kvaliteetseid
alusandmeid. Kõiki ostu-müügitehinguid ei saa käsitleda vabaturutehingutena ning lisaks
sellele võib esineda muid asjaolusid, mis muudavad põhjendatuks mõne tehingu analüüsist
kõrvalejätmise. Eelnõus välja toodud tingimuste lähtekohaks on IAAO1 standard „Standard on
Verification and Adjustment of Sales2“ ja Eesti vara hindamise standard EVS 875-11:2020
„Vara hindamine“ (Osa 11: Võrdlusmeetod)3, mille alusel iga ostu-müügitehing on sobiv,
kuniks ei leidu piisavat teavet tõestamaks vastupidist. Tingimused on läbi arutatud maa
korralise hindamise töörühma kuulunud kutseliste hindajatega. Tingimuste seadmise eesmärk
1
IAAO – International Assiociation of Assessing Officers, mis on rahvusvaheline maksustamishindajaid koondav
organisatsioon.
2
Kättesaadav veebilehel https://www.iaao.org/media/standards/Verification_Adjustment_of_Sales.pdf.
3
Eesti vara hindamise standardid on tasu eest kättesaadavad Eesti Standardimis- ja Akrediteerimiskeskuse
kodulehel aadressil https://www.evs.ee/et/search?OnlySuggestedProducts=false&query=evs+875.
3
on jätta analüüsidest välja tehingud, mis võivad moonutada hindamistulemust, ja saada
hindamistulemus, mis oleks võimalikult turulähedane. Tingimuste rakendamisel tugineb Maa-
amet kinnistusregistrist, äriregistrist, notaritelt ja muudest allikatest (näiteks kutselistelt
hindajatelt) pärinevale usaldusväärsele informatsioonile.
Maa korralisel hindamisel analüüsitakse maa väärtuse väljaselgitamisel üldjuhul hoonestamata
maa tehinguid, kuid teatud juhtudel, näiteks asukohaklasside tuvastamisel, on vaja
kinnisvaraturgu analüüsida laiemalt, s.t ka teiste varaliikide lõikes (korteritehingud jm), et
tuvastada piirkonnad, kus väärtustase on sarnane.
Eelnõu § 2 lõige 1 käsitleb tehingute arvestamist välistavaid tingimusi ning need rakenduvad
kõikidele analüüsides kasutatavatele tehingutele.
Esimene tingimus viitab, et hindamisel ja erinevates analüüsides kasutatakse ainult ostu-
müügitehinguid. Notarilepingus tuuakse iga ostu-müügitehingu puhul välja vara müügihind ehk
hind, milles müüja ja ostja on omavahel kokku leppinud, ülejäänud tehinguliikide puhul
märgitakse notarilepingus osapoolte avaldatud vara hinnanguline väärtus, mis on aluseks
notaritasu arvutamisel. Viimase puhul ei ole tegemist turul nõudluse ja pakkumise tingimustes
kokkulepitud summaga ning enamasti reaalset raha liikumist tehingupoolte vahel ei toimu,
mistõttu ülejäänud tehinguliigid (kinkimine, vahetamine, muu tehing) ei ole turul põhinevate
analüüside jaoks sobivad ja jäetakse seetõttu kõrvale.
Teise tingimuse järgi ei kasutata analüüsides tehinguid, kus tehingu üks pool on riik või kohalik
omavalitsus, kuna avaliku sektori tehingute puhul ei ole tehingu hind enamasti kujunenud turul.
Avaliku sektori osalusel toimunud tehingute hind põhineb üldjuhul kas kutselise hindaja või
riigivara valitseja/kohaliku omavalitsuse hinnangul või õigusaktil. Erandina kasutatakse riigi
või kohaliku omavalitsuse avalikul enampakkumisel toimunud ostu-müügitehinguid. Kuigi
hindamisstandardid üldjuhul ei soovita enampakkumise tehingute kasutamist, siis hindamise
praktikas riigi ja kohaliku omavalitsuse hoonestamata maa enampakkumise tehinguid siiski
kasutatakse, kuna maa turutehingute hulk on piiratud ja enampakkumise tehinguid tehakse
tihtipeale piirkondades, kus turg on väheaktiivne. Turuosaliste jaoks on hoonestamata maa
müügi kontekstis enampakkumine tavapärane müügiviis, kuna müügiinfo on avalikult kõigile
huvilistele kättesaadav ja tehingu hind väljendab turutaset. Kui riik või kohalik omavalitsus
müüb enampakkumisel maad, siis tavaliselt on tegemist maksimaalse hinna ootusega. Vastasel
korral oleks valitud võõrandamiseks mõni muu viis.
Kolmanda tingimuse põhjal jäetakse tehing analüüsidest välja juhul, kui see on toimunud
sundolukorras, sealhulgas pankroti- ja täitemenetluse ning kohtumenetluses tehtud lahendi
vabatahtlikuks täitmiseks. Enamasti ei ole selliste tehingute hinnad turutasemel ning tehinguga
võivad kaasneda lisatingimused pankroti- ja täitemenetluste puhul, mistõttu see moonutaks
hindamistulemust. Maa-ameti tehingute andmebaasi kogutakse ainult notari tõestatud tehingud.
Kohtutäitur ei pea omanikuvahetuse kande tegemiseks notari poole pöörduma, samuti võivad
pankroti- ja täitemenetluse tehingud toimuda ettevõtte müügina. Kui sundolukorras toimunud
tehing on notari juures sõlmitud, saab Maa-amet info notarilt, et selline olukord esineb, ja
tehingu saab analüüsidest kõrvale jätta. Tegemist on enamjaolt marginaalse osaga turust, samas
võib sundolukorras tehtud tehingute hulk majandusolukorra halvenemisel kasvada.
Neljanda tingimuse alusel ei kaasata tehinguid hindamisse, kui pooled on omavahel seotud
sugulus- või äriseose kaudu. Sugulaste vahel tehakse tehinguid enamasti küll kinkelepinguna,
kuid esineb ka ostu-müügitehinguid. Ärilise seose all on mõeldud olukordi, kus tehing toimub
omavahel seotud ettevõtete või ettevõttega seotud isikute vahel (näiteks ettevõte müüb vara
füüsilisele isikule, kes on äriregistri andmetel sama ettevõtte juhatuse liige või osanik, samuti
4
müük ettevõtete vahel, milles figureerivad samad isikud). Enamasti on selliste tehingute puhul
tegemist turutasemest madalamate hindadega.
Viienda tingimuse põhjal jäetakse analüüsidest välja tehingud, kus üks pool on erihuvidega isik
(näiteks on ostjaks kõrval asuva kinnistu omanik, ostetakse juba omatavale kinnistule
lisanduvat vaadet või pääsu veekogule jm). See võib tähendada olukorda, kus maatüki eest
makstakse turutasemest rohkem või vaid sümboolne summa.
Lisaks annab punkt 6 võimaluse välistada analüüsidest tehinguid, mille korral esineb muu
asjaolu, mis viitab sellele, et tehing ei ole toimunud vaba turu tingimustes. Ka standard EVS
875-11 jätab loetelu lahtiseks, aga toob sisse kahtluse mõiste. Kahtluse tekkimine on piisav
selleks, et mõni tehing võrdlusest kõrvale jätta. Teoreetiliselt peaks see väljenduma liialt kõrges
või madalas tehinguhinnas, kuid hind ei tohiks olla ainus põhjus. Näiteks notaritel on ülevaade,
kuidas müügihind tasutakse ja kui kasutatakse muid maksevahendeid peale raha või kui
tehinguga kaasnevad muud kohustused, mida pole võimalik otseselt rahaliselt mõõta, kuid
millel on notari hinnangul oluline mõju müügihinnale, tuleks tehing edasisest analüüsist kõrvale
jätta. Sealhulgas võib analüüsitavale tehingute kogumile seada lisaks minimaalseid ja
maksimaalseid piire, jättes välja kõik madalamast piirist odavama ja kõrgemast piirist kallima
ühikuhinnaga tehingud. Selliste piiride seadmisel tuginetakse tehinguandmete analüüsile ja
kutseliste hindajate eksperdiarvamustele.
Piiride seadmise vajaduse tingib suur hindade varieeruvus. Piirhindade kasutamine annab
võimaluse jätta tehingute kogumist välja ka tõenäolised mittevabaturutehingud (hind üle või
alla valdava turutaseme viitab sellele) ja jõuda sel moel adekvaatsema hindamistulemuseni.
Haritava maa tehingute korral on piirhindade seadmise eesmärk mh ehituspotentsiaaliga maade
välistamine tehingute kogumis. Kui elamumaa hinnatase on piirkonniti väga erinev ja
piirhindasid seatakse väiksemate piirkondade kohta, siis haritava maa hinnatase on üle Eesti
üsna ühtlane ja saab lähtuda samadest piiridest asukohast sõltumata. Hindamisse kaasatud
kutseliste hindajate eksperdiarvamuste kohaselt on 2022. aasta korralise hindamise haritava
maa hindamismudeli koostamise jaoks sobivate tehingute madalaimaks piiriks 1501 €/ha ja
kõrgeimaks 7000 €/ha.
Sarnaselt haritavale maale on metsamaa tehingute analüüsi puhul piirhindade seadmise eesmärk
ehituspotentsiaaliga maade välistamine tehingute kogumis. Lisaks on metsamaa korral oluline
see, et analüüsitaks vaid kasvava metsata maid. Hindamisse kaasatud kutseliste hindajate
eksperdiarvamuste kohaselt on 2022. aasta korralise hindamise metsamaa hindamismudeli
koostamise jaoks sobivate tehingute madalaimaks piiriks 401 €/ha ja kõrgeimaks 4000 €/ha.
Eelnõu § 2 lõige 2 käsitleb tehingute arvestamist juhul, kui analüüsitaval perioodil on tehtud
mitu ostu-müügitehingut. Maa korralisel hindamisel analüüsitakse pikema perioodi tehinguid
(vähemalt viis aastat), mistõttu tehingute kogumis on kinnistuid, mida analüüsitaval perioodil
on müüdud korduvalt. Selleks, et sama tehinguobjektiga toimunud tehingud ei hakkaks
hindamistulemust moonutama, jäetakse lõike 2 kohaselt tehingute kogumist välja
korduvtehingud ja analüüsidesse jäetakse vaid ajaliselt hiliseim ostu-müügitehing. Lõike 2 teise
lause kohaselt võetakse juhul, kui kinnistut on samal kuupäeval müüdud mitu korda, arvesse
kõrgeima hinnaga toimunud tehing, mis on kõige tõenäolisem turutasemel toimunud tehing.
Eelnõu § 2 lõige 3 täiendab lõikes 1 ja 2 sätestatud tingimusi. Kui lõiked 1 ja 2 käsitlevad
kõikide analüüsiks kasutatavate varade tehinguid, siis lõige 3 täpsustab hoonestamata maa
tehingute välistamise tingimusi. Maatehingute analüüsides välistatakse hoonestatud
kinnisasjade tehingud, kuna hoone(te) ja maa hinda ei ole võimalik eristada. Notariaalse tehingu
tegemisel avaldatakse hind kinnisasja kohta tervikuna. Kõrvale jäetakse tehingud, kus
5
kinnisasjast on müüdud mõtteline osa, sest enamasti ei ole selliste tehingute korral tegemist
vabaturutehingutega (näiteks kaasomanike vaheline tehing jms), samuti tehingud, mis on tehtud
muul kasutuseesmärgil kui katastrijärgne sihtotstarbeline või kõlvikuline kasutus (näiteks on
Maa-ametile teada, et katastrijärgne maatulundusmaa kinnisasi on üldplaneeringu,
müügikuulutuse või muude andmete järgi müüdud ehitamise perspektiivi silmas pidades või
nähtub ortofotolt, et katastrijärgsele haritavale maale on kasvanud mets). Välistamise eesmärk
on saada analüüsideks tehingute kogum, milles tehinguobjektid oleksid sarnased.
Ühes notarilepingus võib vahel olla mitu kinnistu tehingut, mis võivad, aga ei pruugi olla sama
liiki. Näiteks võib olla müüdud sama lepinguga kõrvuti paiknevad hoonestamata kinnisasi ja
hoonestatud kinnisasi. On tõenäoline, et sellisel juhul sama lepinguga müüdud hoonestamata
maa käib hoonestatud maa juurde ja maa hind võib olla sümboolne või müüdi sama lepinguga
erineva maakasutusega kinnisasju ning hindade jaotus on sellistel puhkudel tihtipeale juhuslik
ega pruugi iseloomustada turutaset. Lisaks välistatakse analüüsidest kinnisasjade tehingud, kui
müüdud kinnisasi on koormatud hoonestusõiguse, kasutusvalduse või muu piiratud asjaõiguse
või seadusest tuleneva kitsendusega, mis eelduslikult mõjutab oluliselt kinnisasja kasutust ja
seeläbi võib olla mõjutanud ka hinda.
Sama notarilepinguga võib olla toimunud mitu hoonestamata maa tehingut, millel ei esine
eelnõu § 2 lõikes 4 (elamumaa) või 5 ja 6 (maatulundusmaa) välistavaid tingimusi. On
tavapärane, eriti maatulundusmaade puhul, et korraga müüakse mitu kinnisasja ja tehingu
osapoolte jaoks on kokkulepitud ühtne hind. Notaritasu arvutamiseks tuuakse lepingus välja ka
iga kinnisasja eraldi hind, kuid tihti on see jaotus juhuslik või on lepingus jagatud hinnad
võrdselt. Kinnisasjad sellises tehingus ei pruugi aga olla sarnaste omadustega, mistõttu selliselt
jaotatud tehinguhinnad ei anna objektiivset pilti õigetest turutasemetest iga maatüki kohta
eraldi. Seetõttu käsitletakse ühe notarilepingu raames müüdud maatehinguid hindamise
analüüsides sageli ühe tehinguna, s.t vaadatakse koguhinda ja summeeritud pindala.
Eelnõu § 2 lõigetes 4, 5 ja 6 on sätestatud täpsustavad tingimused hoonestamata elamumaa ja
maatulundusmaa tehingute analüüsideks, mida kasutatakse eelnõu §-des 11, 13 ja 14 esitatud
hindamismudelite loomisel. Analüüsides kasutatakse tehinguid, mis on 100% elamumaa või
maatulundusmaa sihtotstarbega. Segasihtotstarbega tehinguid hindamismudelite loomisel ei
kasutata, kuid selliseid tehinguid kasutati asumi ruutmeetri väärtuste määramiseks ehitusõiguse
mudelis ja asukohaklassi madalaima ruutmeetri väärtuse määramiseks aktiivse turuta maa
mudelis.
Elamumaa tehingute analüüsil jäetakse hindamisest välja ja ehitusmaa hindamismudelis
(eelnõu § 11) ei arvestata tehingutega, mille pindala on väiksem kui 501 m2 või suurem kui
20 000 m2, kuna pindalalt liiga suured või liiga väikesed kinnisasja tehingud on turul harvad,
võivad olla eristuva hinnatasemega ja seetõttu hindamistulemust moonutada. Vahemik katab
ära aiandusühistute kinnisasjad, mis on enamasti pindalalt väiksemad, aga ka hajaasustuse
kinnisasjad, mis on üldjuhul pindalalt suuremad. Suuremate linnade südalinnas võib olla ka alla
501 m2 suuruseid kinnisasju, mis on hoonestatavad või hoonestatud, kuid need on pigem
üksikud erandid ja väärtus on võimalik välja selgitada suuremate maaüksuste tehingutele
tuginedes.
Põllumajandusmaa ja metsamaa hindamismudelis (eelnõu §-d 13 ja 14) kasutatakse tehinguid,
kus katastriüksuse haritava maa või metsamaa kõlviku osakaal moodustab üle 80%
katastriüksuse kõlvikulisest koosseisust ning müüdud kinnisasja pindala on üle 2 hektari.
Eesmärk on arvestada tehingutega, mis tõenäoliselt osteti põllu- või metsamajanduslikul
eesmärgil ja mille korral tehingu hind (€/ha) väljendab haritava maa või metsamaa hinnataset.
Põllumajandusmaa mudelis on lisatingimuseks, et metsamaa osakaal ei tohi olla üle 10%.
6
Hoonestamata elamumaa hindamisel ei kasutata tehinguid, mille käigus on müüdud üle kahe
katastriüksuse (eelnõu § 2 lõike 4 punkt 1). Mitmest katastriüksusest koosnevad elamumaa
tehingud on tihtipeale arendusalade tehingud. Sellised tehingud võivad olla vabaturutehingud,
kuid kutseliste hindajate kogemus viitab, et sagedasti on tegemist seotud poolte vaheliste
tehingutega.
Mitmest katastriüksusest koosnevad tehingud on siiski väga levinud maatulundusmaade korral.
Näiteks kinnisasjad, mis koosnevad mitmest haritava maa kõlvikuga katastriüksusest, on
enamasti turutaseme hinnaga ja pelgalt asjaolu, et kinnistu koosneb mitmest üksusest, ei ole
maatulundusmaadel turu kontekstis põhjus tehingu kogumist väljajätmiseks. Seetõttu eelnõu §
2 lõigetes 5 ja 6 sellist tingimust ei ole.
Kuna maa korralisel hindamisel hinnatakse maa väärtust, siis analüüsitakse vaid kasvava
metsata metsamaa tehinguid. Selliste tehingute tuvastamiseks kasutatakse orto- ja
satelliidifotode ja metsaregistri (metsateatiste) infot.
2.2.2. Tehinguandmete kohandamine (§ 3)
Eelnõu paragrahvis 3 on selgitatud tehinguandmete kohandamist, kuivõrd on oluline, et kõik
hindamismetoodikas kasutatavad tehingud oleksid omavahel võrreldavad.
Hindamisel kasutatakse vähemalt viie aasta tehinguid MHS-i § 42 lõike 1 punkt 1 kohaselt
hindamise aasta 30. juuni seisuga. Lõige 1 sätestab tehinguandmete ajalise mõju kohandamist,
mida tehakse maakatastri tehingute andmebaasis olevate hindade muutust arvestava
hinnaindeksiga. Tehinguhindade toomiseks hindamise aasta 30. juuni tasemele korrigeeritakse
tehinguhindu indeksiga, mis on kalkuleeritud vastava rühma aastase tehinguandmete libiseva
keskmise või mediaani silutud tulemustest. Iga päevase indeksi arvutamiseks kasutatakse
tehinguid valimiperioodiga üks aasta. Indeksi nimikuupäevaks on määratud aastase perioodi
viimane kuupäev, mis võrdsustatakse 1-ga. Näiteks, 30.06.2022 indeksi leidmiseks kasutatakse
tehinguandmeid aasta enne ehk vahemikus 01.07.2021–30.06.2022.
Elamumaa tehingute hinnatase on erinevates piirkondades erinev, mistõttu on erinevates
piirkondades erinev hinnadünaamika. Suurema varieeruvuse tõttu on erinevalt haritavast maast
tehingute hindu logaritmitud. Kuivõrd ehitusmaa hindamismudel luuakse eraldi
asukohaklassides 1–3, 4–5 ja 6–8, siis ka indeksite arvutuste aluseks on samad asukohaklassid.
Arvutus indeksite leidmiseks ehitusmaa hindamismudeli jaoks igas erinevas asukohaklasside
grupis on järgmine:
1) leitakse iga tehingu logaritmitud hind €/m2 (lnP);
2) arvutatakse päevase sammuga logaritmitud hindade aastase perioodi keskmine;
3) võetakse eksponent iga perioodi logaritmitud hindade keskmisest;
4) silutakse tulemused LOESS meetodil;
5) indeksi väärtuse (Ielamumaa_turupiirkonnagrupp) arvutamiseks jagatakse baasperioodi silutud
keskmine hind (exp(lnPbaasperiood)(loess)) uuritava perioodi silutud keskmise hinnaga
(exp(lnPuuritavperiood)(loess)):
exp(𝑙𝑛𝑃 )(𝑙𝑜𝑒𝑠𝑠)
𝐼𝑒𝑙𝑎𝑚𝑢𝑚𝑎𝑎_𝑡𝑢𝑟𝑢𝑝𝑖𝑖𝑟𝑘𝑜𝑛𝑛𝑎𝑔𝑟𝑢𝑝𝑝 = exp(𝑙𝑛𝑃 𝑏𝑎𝑎𝑠𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑜𝑑 )(𝑙𝑜𝑒𝑠𝑠) (1)
𝑢𝑢𝑟𝑖𝑡𝑎𝑣𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑜𝑑
Haritaval maal ei ole piirkondlik eristamine vajalik, kuna turudünaamika on erinevates
asukohtades sarnane ning indeks leitakse Eestile tervikuna. Indeksi arvutuslikud etapid on
järgmised:
7
1) igaks päevaks leitakse aastase valimiperioodi põhjal tehinguhindade mediaanhind (P);
2) leitud aastaste mediaanhindade aegrida silutakse LOESS meetodil;
3) indeksi väärtuse (Iharitav_maa ) arvutamiseks jagatakse baasperioodi silutud mediaanhind
(Pbaasperiood(loess)) uuritava perioodi silutud mediaanhinnaga (Puuritavperiood(loess)):
𝑃 (𝑙𝑜𝑒𝑠𝑠)
𝐼ℎ𝑎𝑟𝑖𝑡𝑎𝑣_𝑚𝑎𝑎 = 𝑃 𝑏𝑎𝑎𝑠𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑜𝑑 (𝑙𝑜𝑒𝑠𝑠) (2)
𝑢𝑢𝑟𝑖𝑡𝑎𝑣𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑜𝑑
Ka metsamaal piirkondlikku eristamist ei tehta ning indeks leitakse Eestile tervikuna. Indeksi
arvutuslikud etapid on järgmised:
1) igaks päevaks leitakse aastase valimiperioodi põhjal tehinguhindade mediaanhind (P);
2) leitud aastaste mediaanhindade aegrida silutakse LOESS meetodil;
3) indeksi väärtuse (Imetsamaa) arvutamiseks jagatakse baasperioodi silutud mediaanhind
(Pbaasperiood(loess)) uuritava perioodi silutud mediaanhinnaga (Puuritavperiood(loess)):
𝑃 (𝑙𝑜𝑒𝑠𝑠)
𝐼𝑚𝑒𝑡𝑠𝑎𝑚𝑎𝑎 = 𝑃 𝑏𝑎𝑎𝑠𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑜𝑑 (𝑙𝑜𝑒𝑠𝑠) (3)
𝑢𝑢𝑟𝑖𝑡𝑎𝑣𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑜𝑑
Eelnõu § 3 lõikes 2 kirjeldatakse, kuidas võetakse hindamisel arvesse käibemaksu. Tehingute
hinnad võivad sisaldada käibemaksu (näiteks kui on tegemist arendusalas asuva krundiga või
uue korteriga). Tehinguhinna analüüsimisel tuleb silmas pidada, kuidas seesuguste varadega
turul tavaliselt kaubeldakse ja milline on käibemaksu mõju tehingu hinna kujunemisele.
Tegemist ei ole määratlusega, kes on käibemaksukohustuslane, vaid selles, kuidas turg toimib.
Kui vara tüüpiline ostja ei ole käibemaksukohustuslane, pole käibemaksu sisaldumine
tehinguhinnas olulise mõjuga või sellekohane mõju võib üldse puududa. Elamumaa puhul on
üldjuhul ostjaks eraisik ja oluline on tehingu hind tervikuna, mistõttu käibemaksu tehingu
hinnast maha ei arvata. Maatulundusmaa puhul (sealhulgas haritaval maal) käibemaksu
üldjuhul tehinguhinnas ei ole, kuid erandlikel juhtudel (näiteks on investeeritud
maaparandussüsteemi) võib siiski käibemaks tehinguhinnas sisalduda. Sarnaselt elamumaaga
ei ole käibemaksu eristamine turu seisukohast põhjendatud. Äri- ja tootmismaade puhul on aga
vastupidi, sest ostjaks on enamasti juriidiline isik. Seetõttu tuleks tehingute kasutamisel
käibemaks tehinguhinnast maha arvata. Sellist käsitlust rakendatakse ka hindamise
tavapraktikas.
2.2.3. Kinnisvaraturu analüüsil kasutatavad täiendavad andmed (§ 4)
Kinnisvaraturu analüüsi eesmärk on eelkõige leida sarnase hinnatasemega piirkonnad
(asukohaklassid) ning eelnõu §-s 4 tuuaksegi välja andmed, mida võib selleks veel kasutada.
Eestis on viimastel aastatel tehtud aastas ligikaudu 50 000 kinnisvara ostu-müügitehingut,
millest umbes 13 000 hoonestamata kinnisasjadega. Hoonestamata maa tehingutest on
maatulundusmaa tehinguid olnud ligikaudu 70% ja elamumaa tehinguid ligikaudu 20%.
Erandiks on olnud 2021. aasta, mille jooksul tehti üle 60 000 kinnisvara ostu-müügitehingu,
millest ligikaudu 17 000 hoonestamata kinnisasjadega. Hoonestamata maa tehingutest
ligikaudu 60% moodustasid 2021. aastal maatulundusmaa ja 30% elamumaa tehingud.
Ülejäänud 10% on tehingud kõikide muude sihtotstarvetega maadega (tootmismaa, ärimaa,
mitme sihtotstarbega ja muu sihtotstarbega maad, sealhulgas veekogude maa, transpordimaa,
jäätmehoidla maa, riigikaitsemaa, kaitsealune maa, mäetööstusmaa, turbatööstusmaa,
ühiskondlike ehitiste maa, üldkasutatav maa ja sihtotstarbeta maa). Hoonestamata
maatulundusmaa tehingutest on valdavaks metsamaad sisaldavad tehingud, neist omakorda
valdav osa (ligikaudu 80%) kasvava metsaga, mida aga ei saa maa hindamisel
võrdlusinformatsioonina kasutada.
8
Tehingute arv mõningate sihtotstarvetega maaga võib tunduda esmapilgul piisav, kuid
hindamisel on probleemiks tehingute ebaühtlane piirkondlik jaotus. Näiteks hoonestamata
elamumaadel järgib tehingute piirkondlik jaotus üldiselt rahvastiku piirkondlikku jaotust – seal,
kus elab rohkem rahvast, on ka aktiivsem turg. 43% tehingutest on Harju maakonnas, 18%
Tartu maakonnas, 11% Pärnu maakonnas, 5% Saare maakonnas, ülejäänud maakondade
osakaalud jäävad vahemikku 1–4%. Samas on mitmes linnas viie aasta jooksul toimunud vaid
üksikud hoonestamata elamumaa tehingud. Maatulundusmaa haritava maa tehingute jaotus on
seevastu piirkondlikult ühtlasem – kõige enam tehinguid on tehtud Lääne-Viru maakonnas
(11%), Tartu maakonnas (10%) ning Pärnu ja Harju maakonnas (mõlemas 9%), ülejäänud
maakondade osakaal jääb vahemikku 2–8%. Ka hinnatasemed ei erine haritaval maal üle Eesti
kordades, vaid jäävad samasse suurusjärku. Seetõttu on kinnisvaraturu analüüsi vaja eelkõige
ehitusmaa hindamiseks.
Kuna võrreldavaid maatehinguid ei pruugi igas piirkonnas piisavalt olla, siis kasutatakse
sarnase hinnatasemega turupiirkonna välja selgitamiseks (asukohaklasside moodustamiseks) ka
korteritehinguid. Kui kahes piirkonnas on korterite hinnatase sarnane ning ühes neist on
hoonestamata maaga tehinguid tehtud ja teises pole, siis võib eeldada, et mõlemas piirkonnas
on ka hoonestamata maa hind sarnase hinnatasemega. Tehinguandmetele lisaks võib analüüsida
avalikest allikatest kättesaadavaid, kutselistele hindajatele ja teistele ekspertidele teadaolevaid
kinnisvara pakkumishindade andmeid ning vajaduse korral ka maa renditehingute hindu.
Äripindade puhul pigem ongi renditurg aktiivsem kui müügiturg ning rendiinfot rohkem.
Kinnisvaraturu analüüsil kasutatakse riikliku statistika andmeid. Näiteks analüüsitakse
muuhulgas rahvaarvu ja elanike arvu muutuste andmeid. Ruumiandmete seaduse § 43 lõike 2
tähenduses analüüsitakse unikaalaadressi nõudega alade piiride andmeid. Unikaalse aadressi
nõue on piirkondades, kus paikneb rohkem elanikke, mistõttu on need alad heaks indikaatoriks
sarnase hinnatasemega piirkondade eristamisel.
Ka planeeringute andmed on olulised asukohaklasside leidmisel. Maakonnaplaneeringute
toimepiirkondade ja teenuste kättesaadavuse andmeid saab kasutada teenuskeskuste
diferentseerimisel. Samuti on võimalik kasutada muid planeeringute jaoks tehtud uuringuid.
Näiteks väikeasulate uuringus on juba kokku kogutud erinevad näitajad asulate kohta, mis
võimaldavad asulaid omavahel võrrelda (eeldusel, et samade makronäitajatega asulates on
sarnased hinnatasemed).
Kinnisvaraturu analüüsil võib kasutada lisaks muid riikliku statistika andmeid (näiteks
brutotulu, rahvastiku sotsiaal-majandusliku staatuse, töörände, eluruumide andmeid), aga ka
kutseliste hindajate eksperdiarvamusi.
2.3. Eelnõu kolmas peatükk „Väärtust mõjutavate tegurite arvestamise erisused“
Eesti vara hindamise standard EVS 875-1:2015 (Osa 1: Hindamise mõisted ja põhimõtted) toob
välja kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid. Väärtust mõjutavad tegurid võib jagada nelja
gruppi:
1) sotsiaalsed tegurid;
2) majanduslikud tegurid;
3) õiguslikud tegurid;
4) keskkonnategurid.
Sotsiaalsed tegurid kajastuvad eelkõige demograafilistes näitajates, kuna selles avaldub turu
nõudlus. Kinnisvara väärtus ei ole mõjutatud mitte ainult rahvastiku arvulistest ja
9
struktuurilistest muudatustest, vaid kogu inimtegevusest selle laiemas mõttes (näiteks haridus,
elustiil jms).
Majanduslike tegurite analüüs hõlmab paljusid näitajaid: SKT, tööjõuturu näitajad,
sissetulekud, tööstuse areng, laenukapitali hind ja kättesaadavus, ehituskulud jms. Peale selle
otseselt kinnisvaraga seotud näitajad, nagu pakkumisel olev kinnisvara, kavandamisel ja juba
ehitamisel olevad uued arendusprojektid, hõive (vakantsi) tasemed, müügi- ja rendihinnad. Nii
riigi kui ka kohaliku omavalitsuse kehtestatud planeeringutel ja kinnisvaravaldkonda
reguleerivatel õigusaktidel on kinnisvara väärtusele suur mõju. Need tegurid võivad
konkreetses asukohas ja konkreetsel ajahetkel suurel määral mõjutada ka loomulikku nõudluse
ja pakkumise vahekorda. Lisaks kehtestatud planeeringutele ja kinnisvaravaldkonda
reguleerivad õigusaktidele on kinnisvaraturu seisukohast olulised tegurid ka konkreetselt
kinnisvara omandamist ja kasutamist piiravad sätted (nt üüri piirmäärad, piirangud maa müügis
jms), riigi ja omavalitsuse regionaalpoliitika, avalike teenuste osutamine (näiteks infrastruktuur
laiemas mõttes) jms ning riigi ja omavalitsuse fiskaalpoliitika (näiteks maksuseadused).
Keskkonnateguritest mõjutavad kinnisvara väärtust nii looduslikud kui ka inimtegevusest
tulenevad tegurid. Looduslikest teguritest võivad kinnisvara väärtust mõjutada looduslikud
tõkked, näiteks jõed, järved või sood, samuti kliima, reljeef, mullastik. Inimtegevusest
tulenevate tegurite all võib nimetada ühelt poolt väärtust kahandavaid tegureid, eelkõige
saastatus, teiselt poolt väärtust suurendavaid tegureid, nagu ühendusteed, sillad, raudteed,
lennujaamad, sadamad jms ehk infrastruktuur. Ka kinnisvara asukohta mõjutavad tegurid on
seotud keskkonnaga. Kitsamas tähenduses on asukoha ajaline kaugus vaatlusaluse kinnisvara
ja oluliste väärtust mõjutavate objektide vahel (näiteks teenuskeskused), kusjuures
keskkonnategurid võivad suurel määral piirata kauguse (näiteks linnulennult asub lähim asula
lähedal, kuid sellele ligipääs on takistatud jõe tõttu). Asukohategurite all võib konkreetse
kinnisvara korral analüüsida näiteks ümbritsevat loodus- ja tehiskeskkonda, tehnilist ja
sotsiaalset infrastruktuuri. Laiemalt asukohta analüüsides on olulised regionaalsed aspektid,
turupiirkonna atraktiivsus, mis omakorda võib tuleneda majanduslikest jm näitajatest.
Kõikide nende tegurite koostoime avaldab mõju iga kinnisvara väärtusele. Siiski ei ole võimalik
kõiki nimetatud tegureid üheselt, objektiivselt ja otseselt arvesse võtta. Osade tegurite mõju
võetakse arvesse kaudselt, eelnõu §-s 4 nimetatud kinnisvaraturu analüüsil.
Eesti vara hindamise standardi EVS 875-11:2020 (Osa 11: Võrdlusmeetod) järgi käsitletakse
erakorralisel hindamisel üldjuhul võrdluselementidena järgmisi näitajaid: asukoht, sihtotstarve
ja kõlvik, vara füüsilised näitajad (suurus jms), vara majanduslikud näitajad (rahavoogu
genereeriva vara hindamisel) ning muud sarnased näitajad.
Maa korralise hindamise metoodika väljatöötamisel kaaluti erinevate väärtust mõjutavate
tegurite arvesse võtmist rühmade kaupa järgmiste sammudena:
1) esmalt koostati koostöös kutselistest hindajatest kinnisvaraturu ekspertidega nimekiri
kõikvõimalikest vastava rühma väärtust mõjutavatest teguritest;
2) seejärel analüüsiti, kas nende tegurite mõju mõõtmiseks ja hindamiseks on olemas
kõikehõlmavad masinloetavad andmed. On väga oluline, et kõik tegurid, mis
hindamismudelitesse kaasatakse, põhineksid täielikel ja usaldusväärsetel andmekogudel, vaid
see tagab kõikide suhtes õiglase kohtlemise;
3) seejärel analüüsiti, kas neil teguritel on statistiliselt oluline mõju väärtusele;
4) koostöös kutseliste hindajate ja statistikaekspertidega tehti lõplik valik teguritest. Valiti välja
kõige olulisemad tegurid, mis koosmõjus annavad kõige täpsema võimaliku tulemuse, mida
masshindamisel on võimalik saavutada.
10
MHS-i § 43 lõike 2 järgi on maa väärtust mõjutavaid tegureid kuus:
1) asukoht;
2) kasutus (ja selle piirangud);
3) taristu;
4) pindala;
5) maa kvaliteet;
6) ehitusõigus.
Eelnõu kolmas peatükk koosneb kuuest paragrahvist, millest igaüks reguleerib ühe väärtust
mõjutava teguri arvestamist hindamisel.
2.3.1. Asukoha mõju (§ 5)
Eelnõu §-s 5 tuuakse välja asukoha mõju arvestamise erisused. Korralise hindamise üks
olulisem väärtust mõjutav tegur on asukoht. Lõige 1 sätestab, et asukoha mõju arvestamiseks
jaotatakse kõik katastriüksused asukohaklassidesse. Seejuures mõeldakse asukohaklasside all
sarnase väärtusega piirkondi. Oluline on, et ka väärtuse tekkemehhanism oleks sarnane ehk
oleks tagatud, et sarnase väärtuse taga on sarnased tegurid. Asukohaklassidesse jaotamine
toimub eelkõige elamumaa väärtustaseme järgi, kuid kui piirkonnas ei ole piisaval hulgal
võrreldavaid tehinguid tehtud, siis kasutatakse ka eelnõu §-s 4 sätestatud andmeid.
Asukohaklasse kasutatakse katastriüksuste rühmadesse jaotamisel ja hindamismudeli valikus.
Samas on asukohaklasse vaja eristada ka järgmistes hindamise etappides:
1) lähimate tehingute leidmine ainult samast asukohaklassist;
2) eraldi hinnaindeksite loomine erineva väärtusega piirkondadele;
3) eraldi hinnamudelite loomine erineva väärtusega piirkondadele.
Asukohaklasside leidmiseks on vaja kõigepealt leida väärtused väiksematele
piirkonnaüksustele – mikropiirkondadele. Mikropiirkondade moodustamiseks on kutseliste
hindajate eksperdiarvamuste kohaselt kõige sobivam asustusüksuste kombineerimine
unikaalaadressi nõudega alade ja kompaktaladega. Lisaks täiendatakse asustusüksusi
suuremates linnades asumitega ning Tallinnas ja Tartus eristab mikropiirkondi veel lisaks
ehitusõiguse tsoon. Sellisel moel tekib üle Eesti ligi 6000 mikropiirkonda.
Mikropiirkondadesse väärtuste leidmise protsess toimub paralleelselt nii hoonestamata
elamumaa- kui ka korteriväärtustega. Igasse mikropiirkonda, kus on valimiperioodil toimunud
vähemalt kolm vabaturutehingut, leitakse mediaanhind. Enamikus mikropiirkondades
mediaanhindasid leida pole võimalik, kuna pole tehtud piisaval hulgal tehinguid. Nendesse
piirkondadesse leitakse väärtused mudelite abil, mis võtavad arvesse järgmisi näitajaid:
1) asustusüksuse tüüp rahvastiku sotsiaal-majandusliku seisu järgi;
2) asustusüksuse tüüp keskmise brutotulu järgi;
3) asustusüksuse tüüp töörände järgi;
4) asustusüksuse tüüp elanike arvu trendi järgi;
5) asustusüksuse rahvaarv;
6) asustusüksuses alates 2011. aastast ehitatud eluruumide arv;
7) mikropiirkonna tehinguaktiivsus.
Mikropiirkondadele, millel ei ole võimalik leida väärtust ei mediaanhinna ega makronäitajate
järgi, leitakse väärtus ruumianalüüsiga. See tähendab, et väärtus leitakse ümbritsevate väärtuste
keskmisena.
Selleks, et leida mikropiirkondadele väärtusklassid, tuleb kõigepealt leida klassid eraldi
korterite ja hoonestamata elamumaa väärtuste põhjal. Klasside leidmiseks järjestatakse kõik
11
mikropiirkonnad väärtuse järgi kahanevalt. Mikropiirkonna väärtuse valikul võetakse
esmajärjekorras arvesse mediaanhinda, seejärel mudeliväärtust ning viimasena ruumianalüüsi
väärtust.
Asukohaklassi leidmiseks võetakse kaalutud keskmine korterite ja hoonestamata elamumaa
klasside mediaanhindadest. Seejuures on tiheasustuses suurem kaal korterite klassil ja
hajaasustuses hoonestamata elamumaa klassil.
Viimase etapina korrigeeritakse asukohaklasse kutseliste hindajate eksperdiarvamustele
tuginedes. 2021. aasta II pooles tehti testhindamine ja moodustati ülal kirjeldatud viisil
asukohaklassid kogu Eesti kohta (vt joonis 1). Testhindamisel kasutati viie aasta tehingute
andmeid seisuga 30.06.2021.
2022. aasta korralisel hindamisel kasutatakse andmeid seisuga 30.06.2022 ehk lisanduvad ühe
aasta andmed. Nende andmete ja võimalike muude muutunud ja lisandunud andmete alusel
täpsustatakse asukohaklasside piire. Sama tehakse ka edaspidi, järgnevatel korralistel
hindamistel: andmete lisandumisel asukohapiire täpsustatakse.
Eelnõu § 5 lõikes 1 on sätestatud elamumaa väärtustaseme põhjal katastriüksuste jaotamise
vahemikud. Asukohaklasside väärtustasemed on eelduslikud ja nende põhjal määratakse igale
katastriüksusele asukohaklass, kuid korralisel hindamisel arvestatakse ka muude väärtust
mõjutavate teguritega ning hindamise tulemusena ei pruugi katastriüksuse väärtus jääda ette
antud väärtustaseme piiridesse. 2022. aastal kasutatakse maa korralisel hindamisel kaheksat
asukohaklassi eelduslikes väärtusvahemikes.
Joonis 1. Asukohaklassid testhindamise tulemusel (seisuga 31.12.2021).
Eelnõu § 5 lõikes 2 viidatakse asukoha mõju hindamiseks rakendatavatele teguritele. Sõltuvalt
maa rühmast kasutatakse erinevaid tegureid. Nii ehitusmaa kui ka põllumajandusmaa rühmas
on üheks asukoha mõju hindavaks ja kõige enam väärtust mõjutavaks teguriks lähimate
12
tehingute tegur. Lähimate tehingute tegur näitab otseselt piirkonna hinnataset, sisuliselt on
tegemist baashinnaga. Mõlemas rühmas võetakse arvesse kümne lähima tehingu hinnad, mis
kaalutakse kauguse ja ajaga. Ehitusmaa puhul on tehingud lisaks standardiseeritud pindalaga,
mis tähendab, et võetakse arvesse lähimate tehingute katastriüksuste suurust võrreldes
katastriüksuste keskmiste suurustega.
Teiseks sarnaseks teguriks nii ehitus- kui ka põllumajandusmaa rühmal on kaugus
teenuskeskusest: mida lähemal see paikneb, seda kõrgemalt hinnatud on katastriüksus. Kuna
erinevates mudelites mõõdetakse kaugust teenuskeskustest veidi erinevalt, on neil teguritel ka
veidi erinevad nimed (ehitusmaal tõmbekeskuse tegur, põllumajandusmaal asustuse tegur).
Ehitusmaa rühma juures arvestatakse asukoha tegurina ka veekogu lähedust, millel on
statistiliste analüüside järgi väärtust suurendav tegur.
Lisaks arvestatakse asukoha mõju ehitusõiguse mudelis, kus erinevatel asumitel ja asumi osadel
rakendatakse asukoha mõjust tulenevalt erinevaid väärtustasemeid (eelnõu § 12 lg 2).
Nii põllumajandus- kui ka ehitusmaa hindamismudeli arendamine toimus nende maatükkide
analüüsil, millega on tehtud tehinguid. Need on tavaliselt tüüpilised maaüksused, kuid hinnata
tuleb ka vähem tüüpilisi, millega tehakse tehinguid harvem ja mis võivad olla tüüpilisest
maaüksusest kõrgemalt või madalamalt hinnatud.
Lõige 3 sätestab, et statistilistes analüüsides on erinevaid võimalusi selliste eristuste
arvestamiseks, seepärast jätab ka metoodika võimaluse rakendada selleks sobivaimat
valikunihke korrigeerimise meetodit. Ehitusmaa korral võetakse valikunihke korrigeerimisel
arvesse asukoha mõjuna nii teenuskeskuse kaugust kui ka veekogu lähedust.
2.3.2. Kasutuse mõju (§ 6)
Eelnõu § 6 hõlmab kasutuse mõjuga arvestamist. Lõige 1 toob välja, et kasutuse mõju
arvestamiseks jagatakse katastriüksused sarnase kasutuse järgi rühmadesse ja rakendatakse
sarnase kasutusega maadele sarnaseid hindamismudeleid.
Kasutuse järgi moodustatakse neli rühma maa olemuse järgi: ehitusmaa, põllumajandusmaa,
metsamaa ja aktiivse turuta maa, millel on põhjalikumalt peatutud 4. peatükis, kus iga rühm
leiab käsitlemist eraldi paragrahvis. Lisaks moodustatakse Tallinna ja Tartu kesklinna
piirkondades ehitusõiguse mõju arvestav ehitusõiguse rühm, mida on samuti käsitletud eraldi
paragrahvis.
Lõikes 2 tuuakse välja tegurid, mida erinevates rühmades kasutatakse. Siia kuuluvad nii need
tegurid, mis soodustavad maakasutust, kui ka need, mis piiravad.
Maakasutuse tegur põllumajandusmaa mudelis väljendab PRIA registris registreeritud
püsirohumaa maakasutuse proportsiooni terve katastriüksuse pindalast. Põllumajandusmaa
rühmas kasutatakse kasutuse mõju hindamiseks ka kompaktsuse tegurit, mis väljendab
katastriüksuse korrapärasust ja kuju sobivust harimiseks.
Nii ehitusmaa, põllumajandusmaa kui ka metsamaa rühmas arvestatakse
maakasutuspiirangutega. Ehitusmaa rühmas on oluline ehituskeeluvööndi tegur, mis arvestab
ehituskeeluvööndi ulatust ehk seda, kui suurele osale ehitusmaast ei ole võimalik keeluvööndi
tõttu ehitada. Põllumajandusmaa ja metsamaa rühmas arvestatakse olulisemate
looduskaitseliste piirangutega. Metsamaa korral võetakse arvesse looduskaitselisi piiranguid,
kasutades kas koefitsienti või fikseeritud madalaima väärtus.
13
Nii põllumajandus- kui ka ehitusmaa hindamismudeli arendamine toimus nende maatükkide
analüüsil, millega on tehtud tehinguid. Need on tavaliselt tüüpilised maaüksused, kuid hinnata
tuleb ka vähem tüüpilisi, millega tehakse tehinguid harvem ja mis võivad olla tüüpilisest
maaüksusest kõrgemalt või madalamalt hinnatud.
Lõige 3 sätestab, et statistilistes analüüsides on erinevaid võimalusi selliste eristuste
arvestamiseks, seepärast jätab ka metoodika võimaluse rakendada selleks sobivaimat
valikunihke korrigeerimise meetodit.
Põllumajandusmaa puhul võetakse valikunihke korrigeerimisel arvesse nii looduskaitselisi
piiranguid kui ka PRIA osakaalu. Tüüpiline põllumajandusmaa on ilma looduskaitseliste
piiranguteta, seetõttu eristub piirangutega põllumajandusmaa ka väärtuse poolest ning seda
võetakse arvesse ja korrigeeritakse statistilises mudelis (korrektsioon on väärtust vähendav).
Looduskaitseliste piirangutega maatükke hindas testhindamisel mudel keskmiselt 10%
odavamalt kui ilma piiranguteta maatükke. Mida suuremas ulatuses on katastriüksus kaetud
maa sihipärast kasutust piiravate piirangutega, seda keskmiselt suurem on korrektsiooniteguri
hinda alandav mõju. Piirangute suurema katvuse korral oli testhindamisel väärtus kuni 30%
väiksem. Ehitusmaa korral võetakse valikunihke korrigeerimisel arvesse kasutuse mõjuna nii
keeluvööndi proportsiooni kui ka looduskaitselisi piiranguid.
Metsamaa korral, kus looduskaitselised mõjud on mõnevõrra suuremad ja kus ei rakendada
statistilist meetodit, võetakse looduskaitseliste piirangute mõju arvesse otsesemalt, arvestades
nende ulatust. Sarnaselt võetakse arvesse ehituskeeluvöönd ehitusmaa puhul.
2.3.3. Taristu mõju (§ 7)
Eelnõu §-s 7 käsitletakse taristu mõju. Taristu mõju hindamiseks rakendatakse sõltuvalt maa
rühmast erinevaid tegureid. Nii ehitusmaa kui ka põllumajandusmaa rühma hindamisel on tähtis
juurdepääs. Katastriüksused, kuhu on tagatud juurdepääs, on kõrgemalt hinnatud kui need,
millele otsest juurdepääsu pole. Ehitusmaa rühmas hinnatakse juurdepääsu otsese ligipääsuga
avalikult kasutatavale teele, põllumajandusmaa mudelis teega piirnevust. Põllumajandusmaa
rühma hindamisel on oluliseks teguriks ka läheduses paiknevad põllumajandushooned.
2.3.4 Pindala mõju (§ 8)
Eelnõu § 8 toob välja pindala teguri kasutamise ehitusmaa ja põllumajandusmaa üldistatud
aditiivses hindamismudelis. Oluline on märkida, et pindala mõju ehitusmaa ja
põllumajandusmaa rühmas on erinev: kui ehitusmaa korral kehtib seos, et mida suurema
pindalaga katastriüksus, seda väiksem on ühikuhind, siis põllumajandusmaa korral on seos
vastupidine (mida suurema pindalaga katastriüksus, seda kallim ühikuhind).
Samuti toob paragrahv välja erisused pindala mõju rakendatavuse kohta. Ehitusmaa korral
rakendatakse ühele katastriüksusele hindamismudelit 20 000 m² ulatuses ning seda ületava osa
hindamisel kohandatakse pindala mõju väärtusele. Seejuures arvestatakse pindala kohanduse
määramisel samasse rühma kuuluva osa pindalaga. See tähendab, et kui üks katastriüksus
koosneb mitmest samasse rühma kuuluvast osast, siis ei kohandata pindala mõju mitte iga osa
puhul eraldi, vaid arvestatakse kogu katastriüksusele. Näiteks, kui maatükk koosneb elamumaa,
ärimaa ja transpordimaa sihtotstarbest, siis kaks esimest neist kuuluvad ehitusmaa alla ja
pindala kohandust rakendatakse nende osade summeerimisel.
14
Lisaks on toodud viide ehitusõiguse pindala määramisele § 10 lõikes 2. Ehitusõiguse korral
rakendatakse ühele katastriüksusele hindamismudelit 500 m² ulatuses ning seda ületava osa
hindamisel kohandatakse pindala mõju väärtusele.
2.3.5. Maa kvaliteedi mõju (§ 9)
Eelnõu §-s 9 on sätestatud tegurid, mida rakendatakse maa kvaliteedi mõju hindamiseks. Maa
kvaliteedi mõju on tähtis üksnes põllumajandus- ja metsamaa korral.
Põllumajandusmaa rühma maa kvaliteedi mõju teguritena käsitletakse mullaviljakuse
(boniteedi) ja liigniiskuse tegurit. Seejuures on mullaviljakus üks olulisematest
põllumajandusmaa väärtust kujundavatest teguritest. Liigniiskuse tegur võtab arvesse
liigniiskete ja seetõttu maakasutust piiravate mullatüüpide mõju.
Metsamaa rühmas arvestatakse kasvukohatüüpide, metsa boniteedi ja maaparandusega, mille
mõju on koondatud ühte kvaliteeditegurisse ning sellega leitakse erinevused väärtustasemetes.
2.3.6. Ehitusõiguse mõju (§ 10)
Eelnõu §-s 10 käsitletakse ehitusõiguse mõju arvestamist hindamisel. Lõige 1 käsitleb, milliste
maade hindamisel arvestatakse ehitusõiguse mõju. Ehitusõiguse mõju arvestatakse üksnes neile
sihtotstarvetele, millele saab potentsiaalselt ehitada. Need on samad sihtotstarbed, mis kuuluvad
ehitusmaa rühma (eelkõige elamu-, äri-, tootmis- ja ühiskondlike ehitiste maa) üksnes määruses
nimetatud piirkondades.
Vara väärtus on seotud sellega, kas seda on pakkumisel piisavalt. Maa korral ei ole tavaliselt
pakkumine piiratud, küll aga on piiratud ehitamiseks mõeldud maa pakkumine, kuna
ehitustegevust reguleeritakse ja piiratakse planeeringute kui ühiskondlike kokkulepetega selle
kohta, kuhu ja mida tohib ehitada. Tüüpilises hajaasustuses on suhteliselt vähe piiravaid
tegureid: uusi hooneid on võimalik ehitada väljakujunenud asustuse põhimõtteid järgides.
Samuti on hinnaerinevus tüüpilise maatulundusmaa ja tüüpilise ehitamiseks mõeldud maa
hinna vahel hajaasustuses väike – hajaasustuses ei ole ehitusõiguse mõju maa väärtusele
oluline, sest seda ei piirata. Tüüpilises tiheasustuses on piiravaid tegureid palju rohkem ja
atraktiivses asukohas paikneva maa väärtust määravaks ongi peamiselt see, mida ja kui palju
tohib ehitada. Võrreldes maatulundusmaaga on hinnad kõrged ja ka piirkonna sees, iga maatüki
korral on esmatähtis see, kui suur on krundi ehitusõiguse ulatus.
Maa korralisel hindamisel rakendatakse ehitusõiguse kaudu hindamist ainult Tallinna ja Tartu
kesksetes piirkondades, kus ehitusõigus on peamine maa väärtust mõjutav tegur ja kus maa on
kõige kallim. Ehitusõiguse mõju arvestamist kõikides ehitatud keskkonnaga piirkondades
piirab ehitusõiguse aluseks olevate registriandmete puudulik kättesaadavus avalikes registrites.
Andmete tootmine ja kontrollimine on töömahukas ja nõuab palju aega.
Ehitusõiguse aluseks on tavapäraselt detailplaneering, kuid planeeringute andmekogu on alles
arendamisel. Samuti puuduvad paljudes omavalitsustes ajakohased üldplaneeringud. Seepärast
digiteeritakse 2022. aasta hindamiseks kehtivad detailplaneeringud nendes piirkondades, kus
ehitusõiguse mõju arvestatakse. Hiljem antakse andmed üle planeeringute andmekogule.
Ehitusõiguse aluseks võivad olla ka projekteerimistingimused, ehitusluba ja ehitusteatis.
Kasutusel olevate hoonete ehitusõigust tõendab kasutusluba. Need andmed sisalduvad
ehitisregistris, kajastades maa realiseeritud ehitusõigust.
15
Ehitusõiguse määramiseks vajalike masinloetaval kujul olevate planeeringuandmete piiratuse
tõttu tehti valik piirkondadest, kus ehitusõiguse mõju on võimalik arvestada. Piirkondade
valikul võeti aluseks järgmist:
- prioriteetseks olid Tallinna ja Tartu kesklinnades ja nende ümbruses paiknevad asumid,
mis on kõige nõutumad piirkonnad kinnisvara arendamisel;
- eelistati kõrge väärtustasemega piirkondi, kus eelduslik hinnatase on 151 € /SBP m² ja
enam;
- eelistati mitmekesise hoonestustihedusega asumeid, kus on erineva kõrguse ja
ehitusõigusega hooneid.
Masinloetavate planeeringuandmete tekkimisel võib osutada vajalikuks laiendada alasid, kus
arvestatakse ehitusõiguse mõju. See on väga oluline, et ka kesksetest piirkondadest eemal
olevatel aladel saaks ehitusõiguse mõju objektiivselt kajastatud. Nii kitsal alal ehitusõiguse
arvestamine võib pikas plaanis hakata soodustama valglinnastumist ja kesklinna tühjenemist,
mis oleks maakasutuslikult vale suund.
Joonis 2. Tallinna asukohaklassid testhindamise tulemusel (seisuga 31.12.2021) ja piirkonnad,
kus arvestatakse ehitusõiguse mõju.
16
Joonis 3. Tartu asukohaklassid testhindamise tulemusel (seisuga 31.12.2021) ja piirkonnad, kus
arvestatakse ehitusõiguse mõju.
Eelnõu § 10 lõigetes 2 ja 3 reguleeritakse, kuidas määratakse katastriüksuse ehitusõiguse
ulatus. Ehitusõiguse pindala määratakse hoonete suletud brutopinnana (SBP), mis on majandus-
ja kommunikatsiooniministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja
arvestamise alused“ §-s 20 määratletud mõiste. Üldistatult selgitades on brutopind hoone
välispiiretest mõõdetud pindala. Suletus tähendab, et SBP sisse ei arvestata rõdu, terrassi jm
taolise pinda, mis on avatud pind. Tavapäraselt peavad hoone kasutajad valminud hoonete
korral hoone ja ruumide pindalast rääkides silmas suletud netopinda, mis mõõdab pindala hoone
siseseintest ja hõlmab üksnes kõikidest külgedest suletud ruumide pindala. Ruumilisel
planeerimisel on tavapäraseks kokkuleppeliseks pindala ühikuks suletud brutopind, mis annab
ülevaate planeeritud ehitusõiguse mahust. Detailplaneeringus planeeritud ehitusõigus (SBP) või
ehitusõiguse puudumine kajastab lisaks ka mõju ümbritsevale keskkonnale. Valmis hoonete
puhul on tavapäraseks kokkuleppeliseks pindala ühikuks netopind ehk pind, mida
kinnisvarakeskkonna kasutaja reaalselt kasutada saab. Maa hindamisel ühtlustatakse
ehitusõiguse ulatus suletud brutopinnale – sarnaselt planeeringutele, millega maakasutust
reguleeritakse.
Kui on olemas kehtiv detailplaneering, siis rakendatakse ehitusõiguse pindalana
detailplaneeringuga lubatud brutopinda. Kui kehtiv detailplaneering puudub, siis kasutatakse
ehitusõiguse pindala leidmiseks ehitisregistri andmeid ning lähtutakse kasutuses ja ehitamisel
olevate hoonete mahust. Aluseks võetakse suletud netopind, mis korrutatakse 1,2-ga. Suletud
neto- ja brutopinna vahet hindav koefitsient 1,2 tuleneb hindamise praktikast ja oli kasutusel ka
2001. aasta maa korralisel hindamisel, kus maa väärtus maksustamishinna tsoonides 1 ja 2 leiti
ehitusõiguse kaudu. Kui suletud bruto- või netopinna andmed puuduvad, leitakse ehitusõiguse
maht olemasoleva või planeeritud pinna korrutamisel korruste arvuga. Kui ka korruste arv ei
ole teada, siis leitakse arvestuslik korruste arv hoone kõrguse kaudu. Korruse arvestuslik kõrgus
on kuni 11 m kõrgustel hoonetel 3,8 m ja üle 11 m kõrgustel hoonetel 3,45 m.
17
Kehtivatest projekteerimistingimustest lisanduv ehitusõiguse ulatus liidetakse
detailplaneeringust või ehitisregistri andmete alusel määratud pinnale. Veel realiseerimata
ehitusõiguse korral on kinnisvaraturul väärtus eelkõige maapealsel ehitusõigusel, sest maa-
aluse ehitusõiguse realiseerimine (maa alla ehitamine) on kulukas – ruutmeetri ehitusmaksumus
võib ulatuda ruutmeetri turuväärtuseni. Seetõttu oleks õiglane lähtuda üksnes maapealse
ehitusõiguse mahust, nagu seda üksikobjektide hindamisel tehakse. Juba realiseeritud ehk
valmis ehitatud hoonete korral väärtustatakse ka maa-alust ehitusõigust, kuid see on tavaliselt
madalama hinnaga. Paraku on meie planeeringute ja ehitisregistri andmed väga ebaühtlased,
mistõttu ei ole sageli võimalik maa-alust mahtu maapealsest eristada.
Suletud brutopinna määramiseks ja jagamiseks katastriüksustele võib olla keerukamatel
juhtudel ja eelkõige vanemate planeeringute korral olla vajalik ehitusõiguse ulatust tõlgendada.
Samuti võib ilmneda vajadus korrastada ehitisregistri andmeid. Lisaks juba eespool nimetatule
võib olla vajalik pöörduda ajakohase üldplaneeringu ja Eesti Topograafia Andmekogu poole
lisainfo saamiseks.
Planeerimis- ja ehitustegevuse ning selleks vajalike andmete eest vastutab kohalik omavalitsus,
seetõttu vastutab kohalik omavalitsus ka ehitusõiguse ulatuse andmete eest korralisel
hindamisel. Valdav osa ehitusõiguse pindalast määratakse ehitisregistri andmete alusel,
mistõttu võib hindamisega kasvada huvi ehitisregistri andmete korrastamise ja parandamise
vastu. Samuti võib ilmneda, et mõned detailplaneeringud ei ole enam ajakohased või on
planeeritud ehitusõiguse pindalad üle võimendatud ning ei ole tegelikkuses enam
realiseeritavad. Sellega võib kaasneda planeeringute muutmise või kehtetuks tunnistamise
menetluste kasv. Lühiajaliselt kasvatab see halduskoormust, kuid pikemas perspektiivis on
sellel positiivne mõju andmete kvaliteedi paranemisele.
Kuigi eelnõukohase määruse järgi määrab katastriüksuse ehitusõiguse pindala kohalik
omavalitsus, on Maa-amet ära teinud tehnilise eeltöö – kõikide kehtivate detailplaneeringute ja
projekteerimistingimuste suletud brutopinna andmed eelnõu § 10 lõikes 1 nimetatud
ehitusõiguse mudeli piirkondades on digitaliseeritud ja jagatud ühtse metoodika alusel
katastriüksustele. Andmed on tehtud kättesaadavaks kohalikele omavalitsustele. Andmetes on
ebatäpsusi, kuid need on piisava täpsusega masshindamise jaoks, et jõuda ligikaudse turupõhise
maa väärtuseni. Tõlgendamisel on järgitud konservatiivsuse põhimõtet, s.t kõhkluste korral on
tehtud valik, mis hindab ehitusõigust pigem väiksemaks kui suuremaks. Näiteks on
ehitisregistri ehitiste andmete jagamisel katastriüksusele jäetud välja see osa ehitusõiguse
pindalast, mis ulatub üle katastriüksuse piiride. Praktikas on tõenäoliselt tegemist
katastriüksusel asuva hoonega ehk selle katastriüksuse juurde kuuluva ehitusõigusega, kuid
katastripiiride ebatäpsuse tõttu võivad ulatuda mõned hoone osad üle piiride. Need „lõigatakse“
automaatselt lihtsalt ära, ei liideta ühegi katastriüksusega.
Eelnõu § 10 lõikes 4 viidatakse, et ehitusõiguse pindala mõju arvestamisel lähtutakse §-s 12
sätestatust ehk katastriüksuse väärtust hinnatakse ehitusõiguse mudeliga.
2.4. Eelnõu neljas peatükk „Rühmad ja hindamismudelid“
MHS-i § 43 järgi jagatakse korralisel hindamisel katastriüksused sarnaste väärtust mõjutavate
teguritega rühmadesse. Igale katastriüksusele või selle osale rakendatakse eelnõukohases
määruse sätestatud asjakohase rühma metoodikat.
Eelnõu neljas peatükk koosneb viiest paragrahvist (§-d 11–15), millest igaüks käsitleb
erinevat hindamismudelit. Erinevad rühmad on moodustatud sihtotstarvete ja kõlvikute lõikes,
18
mille hindamisel kinnisvaraturul lähenetakse samamoodi. Seega moodustavad ühe rühma
katastriüksused või nende osad, mida maa korralisel hindamisel hinnatakse sama metoodikat
kasutades, rakendades vajaduse korral mõningaid erisusi ka rühma sees.
Ehitusmaa rühma moodustavad sihtotstarbed ja kõlvikud, mis eeldavad ehitus- või
tootmispotentsiaali olemasolu. Ehitusmaa rühmas rakendatakse ehitusmaa mudelit. Selles
rühmas hinnatakse elamu-, äri- ja tootmismaad, mis on väärtustasemelt üsna sarnased,
sihtotstarvete kaupa erisuste tegemine ei ole põhjendatud. Tootmismaa üksused on tavaliselt
suuremad kui elamu- ja ärimaad, mistõttu tuleb nende keskmine maa ruutmeetri väärtus
väiksem pindala kohandustegurite rakendamise tõttu. Lisaks neile kuuluvad ehitusmaa rühma
ühiskondlike ehitiste maad ja riigikaitsemaad asukohaklassides 1 kuni 3, mis kinnisvaraturul
oleksid samaväärsed ärimaadega, kuid avaliku kasutuse tõttu rakendatakse neile lisaks
koefitsienti 0,5. Samuti hinnatakse ehitusmaana mäetööstusmaa, mis on olemuselt tootmismaa,
millele rakenduvad nii pindala kohandavad tegurid kui avalikust kasutusest tulenev koefitsient
0,5.
Ehitusõiguse rühma moodustavad kõik ehitusmaa rühma tingimustele vastavad maatükid, mis
asuvad Tallinna ja Tartu kesklinna piirkondades.
Põllumajandusmaa rühma kuuluvad ja põllumajandusliku maa mudeliga hinnatakse haritava
maa ja loodusliku rohumaa kõlvikud. Haritava maa kõlvik on kultuurtaimede viljelemiseks
kasutatav või varem kasutatud (sööt)maa, mistõttu käsitletakse haritava maa kõlviku rühmas
neid maid, kus eeldatav kasutusotstarve on sellega kooskõlas. Looduslikku rohumaad
kasutatakse eelkõige karjatamiseks ja niitmiseks, aga need on ka looduslike rohttaimede
kasvualad, saagikuse suurendamiseks pealtparandatud rohumaad ja loodusliku rohukamaraga
söödistunud või ebarahuldava kuivendusega endised haritavad maad. Kuigi haritavate maade
ja looduslike rohumaade korral rakendatakse sama hindamismudelit, ei tähenda see, et nende
maade väärtustasemed oleksid samad. Statistilised analüüsid näitavad, et looduslike rohumaade
hinnatase moodustab ca 50–60% haritavate maade hinnatasemest. Seetõttu rakendatakse neile
konservatiivselt lisaks koefitsienti 0,5.
Metsamaa rühma kuuluvad ja metsamaa mudeliga hinnatakse maakatastris metsamaana
registreeritud maad, milleks on maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikud sõltumata
sellest, kas need on kaetud metsaga või mitte. Seejuures on oluline rõhutada, et maa korralisel
hindamisel hinnatakse vaid maad ning hindamisel ei arvestata kasvava metsaga. Ka hindamisel
kasutatakse vaid metsata metsamaa tehinguid.
Aktiivse turuta maa rühma liigitatakse ja selle mudeliga hinnatakse kõik ülejäänud maad, mille
hindamist ei saa samastada ühegi teise rühmaga. Eelkõige on tegemist maadega, millega
kinnisvaraturul aktiivselt tehinguid ei tehta, mis ei eelda ehitus- ega tootmispotentsiaali ning
mille väärtustase on madal.
Iga paragrahvi esimene lõige täpsustab maid, mis kuuluvad rühma. Järgnevates lõigetes on
selgitatud hindamismudeleid ja tegureid.
2.4.1. Ehitusmaa rühm ja hindamismudel (§ 11)
Eelnõu § 11 lõikes 1 on kirjeldatud, millistest maadest koosneb ehitusmaa rühm. Ehitusmaa
rühma kuuluvad eelkõige sihtotstarbed ja kõlvikud, mis on mõeldud ehitamiseks ja/või
tootmiseks. Eelkõige on tegemist elamumaaga. Kinnisvaraturu eksperdid leiavad, et maa
korralise hindamise kontekstis, kus tegemist on masshindamisega, võib äri- ja tootmismaa
19
hinnataseme võrdsustada elamumaaga. Seda enam, et paljudel juhtudel ongi tegemist maadega,
kus on esindatud samal ajal kombinatsioon elamu-, äri- ja/või tootmismaast.
Nii elamu-, äri- kui ka tootmismaa sihtotstarvetega katastriüksused kuuluvad ehitusmaa rühma
olenemata asukohaklassist, sest nende sihtotstarvete puhul on igal pool eelduslikult olemas
ehituspotentsiaal.
Maatulundusmaa õuemaa kõlvik kuulub samuti ehitusmaa rühma kõikides asukohaklassides,
kuna tegemist ongi elu- või tootmishoonete all ning nende vahetus läheduses oleva maaga
maatulundusmaa koosseisus.
Ehitusmaa rühma kuuluvad ka ühiskondlike ehitiste maa, mäetööstusmaa ja osaliselt
riigikaitsemaa sihtotstarbega katastriüksused või nende osad.
Ühiskondlike ehitiste maa on kasumi saamise eesmärgita ehitise ja ehitiste kompleksi alune
maa ning ehitisi teenindav maa. Ühiskondlike ehitiste maal paiknevad riigi ja kohaliku
omavalitsuse ametiasutuste büroo- ja administratiivhooned, välisriikide diplomaatiliste ja
konsulaaresinduste hooned, äriotstarbeta meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-,
hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitised, muuseumid, arhiivid, raamatukogud, loomaaed
ja botaanikaaed. Seetõttu on loogiline, et ühiskondlike ehitiste maa kuulub ehitusmaa rühma
sõltumata asukohaklassist. Avaliku kasutuse tõttu rakendatakse neile lisakoefitsienti 0,5, mis
on teatud juhtudel põhjendatud ja ka kinnisvaraturul tunnetatud teatav erinevus väärtuses
(näiteks koolide ja kultuurihoonete korral), kuid sageli ei ole erinevuse tegemine põhjendatud.
Näiteks on kinnisvaraturul terviseteenuseid pakkuvad tervisemajad samas hinnaklassis büroo-
ja eluhoonetega. Samuti ei ole kinnisvaraturul üüri- ja müügihindades vahet, kas kontoripinda
omab või kasutab riigi- või erasektori asutus. Ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbe määramine
vajaks detailsemat analüüsi ja diferentseerimist, et teha erisusi väärtuses kasutuse, kasutaja ja
asutuse rahastamismudeli (sh tulu teenimise võime) järgi. Eelnõus on rakendatud väärtust
vähendavat koefitsienti 0,5, mis tugineb varasemale, 1996. aasta korralise hindamise
kogemusele ja on toetatud ka kinnisvara hindajate eksperdiarvamustega ning peaks andma
masshindamiseks piisava täpsusega hinnangu turupõhise väärtuse kohta.
Mäetööstusmaad kasutatakse maavara (v.a turvas) kaevandamiseks ja töötlemiseks. Sealhulgas
kuuluvad mäeeraldise ja seda teenindava maa piiridesse ka tootmishooned jt ehitised. Kuivõrd
maa iseloomu põhjal on tegemist tootmiseks mõeldud maaga, siis on põhjendatud
mäetööstusmaa paigutamine ehitusmaa rühma olenemata asukohaklassist. Ka eelmisel
korralisel hindamisel hinnati mäetööstusmaad kõrgema hinnatasemetega piirkondades üldjuhul
võrdselt tootmismaaga.
Riigikaitsemaa on riigikaitse otstarbel, piirivalve ja päästeteenistuse kasutatav maa.
Asukohaklassides 1–3 on üldjuhul riigikaitsemaa hõlmatud ehitistega: administratiivhoonete,
päästeteenistuse- ja korrakaitseehitiste, kinnipidamiskohtade, piiriületuspunktide,
tollipunktidega jms. Seega kuulub ka riigikaitsemaa asukohaklassides 1–3 ehitusmaa rühma.
Eelnõu § 11 lõike 2 kohaselt kasutatakse ehitusmaa hindamisel üldistatud aditiivset mudelit.
Aditiivsed mudelid on loodusteadustes laialdast kasutust leidvad alternatiivid traditsioonilistele
regressioonmudelitele. Peamine erinevus aditiivse mudeli ja ülejäänud statistiliste meetodite
vahel on nende mitteparameetrilisus ja paindlik kohandumine andmetega. Aditiivne mudel
kujutab endast kombinatsiooni üleüldisest keskmisest ja sujuvalt muutuvast
korrektsioonitegurist, mida tuleb üldisele keskmisele liita (või lahutada), et leida oodatav
uuritava muutuja väärtus iga mõjutava muutuja väärtuse juures. Üldistatud aditiivset mudelit
20
(GAM – Generalized Additive Model) võib vaadelda kui kompromissi mitmemõõtmelise
regressioonmudeli ja täielikult mitteparameetrilise mudeli vahel.
Üldistatud aditiivne mudel (GAM) on kujul:
p
yi s0 s j ( x ji ) i (4),
j 1
kus sj on siledad mitteparameetrilised funktsioonid ehk silujad ja 𝜀𝑖 ~ 𝑁(0, 𝜎 2 ) on mudeli
veakomponent. Silujatele pannakse tavaliselt peale kitsendus E[ s j ( xij )] 0 ning seetõttu
vabaliige on võrdne sõltuva tunnuse keskväärtusega s0 E[ y ] .
Sõltuva tunnuse keskväärtus on tinglikult baasväärtus, mida hakatakse kohandama erinevate
teguritega. Hindamistulemuste avalikustamisel esitatakse baasväärtusena sõltuva tunnuse
baasväärtus koos allpool kirjeldatud lähimate tehingute tegurite mõjuga, kuna see moodustab
ehitusmaa mudelis ca 80% ja põllumajandusmaa mudelis ca 40% maatüki koguväärtusest. Kõik
muud mudeli tegurid mõjutavad väärtust märksa vähem.
Samuti on lõikes 2 täpsustatud, et hindamiseks analüüsitakse vähemalt viie hindamisele eelneva
aasta elamumaa tehinguid. Ajaperiood on valitud üsna pikk, et vajaduse korral tasanduksid
kinnisvaraturu lühiajalised hinnakõikumised. Mida pikem on ajaperiood, seda suuremat hulka
tehinguid on võimalik kasutada mudeli loomisel. Liiga pikka ajaperioodi ei ole siiski
otstarbekas kasutada, kuivõrd tehingud peavad olema omavahel võrreldavad ning mida pikema
perioodi tehinguid ajaliselt kohandada, seda ebatäpsemaks muutub tulemus.
Lõikes 2 on esitatud kuus väärtust mõjutavat tegurit, mida ehitusmaa mudeli loomisel
analüüsiti. Need tegurid on esitatud tabelis 1, kus lisaks on märgitud alusandmete allikad ning
tunnuste tüübid.
Tabel 1. Ehitusmaa rühma andmeanalüüsi tegurid, andmeallikad ja tunnuse tüübid
Tegur Andmeallikad Tunnuse tüüp
lähimad tehingud maakatastri tehingute andmebaas kvantitatiivne
tõmbekeskus maakonnaplaneeringud kvantitatiivne
veekogu lähedus topograafia andmekogu binaarne
ehituskeeluvöönd kitsenduste register kvantitatiivne
avaliku tee juurdepääs teeregister binaarne
pindala maakataster kvantitatiivne
Tegurite lõplikus mudelis kasutamine sõltub nende statistilisest olulisusest. Statistiline olulisus
sõltub muuhulgas valimi ülesehitusest. Testhindamisel osutusid ehitusmaa hindamismudelis
oluliseks järgmised tegurid: lähimad tehingud, tõmbekeskus ja pindala. Kuna erinevate
ajaperioodidel on kasutusel erinevad alusandmed, siis on nõrgema seosega tegurite statistiline
olulisus muutlik. See tähendab, et alati jääb võimalus, et hindamisel mõnda tegurit ei kaasata.
Lähimate tehingute tegur väljendab samasse asukohaklassi kuuluva kümne lähima
hoonestamata elamumaa tehingu kaalutud keskmist väärtust. Lähimad tehingud leitakse
linnulennult ning neid kaalutakse kauguse ja ajaga – suurema kaalu saavad hinnatavale
katastriüksusele lähemal asuvad ning ajaliselt hiljem tehtud tehingud. Üksikobjektide
hindamispraktikas kasutatakse samuti (linnulennult) lähedalasuvaid tehinguid, kuid neid
võrreldakse ja kohandatakse hinnatava katastriüksusega ühekaupa. Masshindamisel
kasutatakse kaalutud keskmist, et hõlbustada statistiliste mudelite kasutamist. Lisaks on
tehingud standardiseeritud pindalaga, mis tähendab, et võetakse arvesse lähimate tehingute
21
katastriüksuste suurust võrreldes katastriüksuste keskmiste suurustega. Teguri alusandmed
võetakse maakatastri tehingute andmebaasist.
Joonis 2. Lähimate tehingute kaalutud keskmise hinna (€/m2) mõju katastriüksuse väärtusele
erinevates asukohaklassides
Kõik ehitusmaa rühma hindamismudelid jagunevad asukohaklasside järgi kolmeks: 1–3
asukohaklassi mudel, 4–5 asukohaklassi mudel ja 6–8 asukohaklassi mudel. Lähimate tehingute
teguril on katastriüksuse väärtusele kõige suurem mõju ning valdavalt on see lineaarne.
Lähimate tehingute väärtuse kasvamisel kasvab ka hinnatava katastriüksuse väärtus. See on
ootuspärane, sest maa väärtuse tähtsaim mõjutaja on asukoht ja lähimate tehingute tegur
kirjeldab aktiivse turuga piirkondades katastriüksuse vahetu läheduse väärtustaset.
Tõmbekeskuse tegur väljendab katastriüksuse kaalutud keskmist kaugust lähimast 2., 3. ja 4.
taseme teenuskeskusest, mis on määratud maakonnaplaneeringutes. Mida kõrgem on
teenuskeskuse tase, seda rohkem on seal saadaval teenuseid. Seetõttu saab rohkemaid teenuseid
pakkuv teenuskeskus keskmise kauguse arvutamisel suurema kaalu.
Kauguse mõõtmiseks on leitud tegevhindajate hinnangutele tuginedes iga teenuskeskuse
taseme mõjuulatus linnulennult mõõdetuna. Teise taseme teenuskeskuse (kohaliku keskuse)
mõjuulatus on 5 km, kolmanda taseme teenuskeskuse (piirkondliku keskuse) mõjuulatus 10 km,
neljanda taseme teenuskeskuse (maakonnakeskuse) mõjuulatus 20 km. Erandiks on Tartu, mille
mõjuulatus on 45 km ja Tallinn, mille mõjuulatus on 55 km ning Kuressaare ja Kärdla, mille
mõjuulatus on üle vastava saare. Hindamisel mõõdetakse esmalt katastriüksuse kaugus erineva
tasemega teenuskeskustest linnulennult. Kui katastriüksuse kaugus lähimast teenuskeskusest on
lähemal kui vastava keskuse mõjuulatus, mõõdetakse kaugust teenuskeskuseni mööda teed. Kui
kaugus linnulennult ületab mõjuulatust, võrdsustatakse vahemaa mõjuulatuse vahemaaga.
Näiteks, kui kolmanda taseme teenuskeskus asub katastriüksusest linnulennult 6 km kaugusel,
mõõdetakse vahemaa mööda teed, kuid kui kolmanda taseme teenuskeskuse kaugus
katastriüksusest on linnulennult 12 km, võrdsustakse vahemaa 10 km-ga, mis on selle taseme
teenuskeskuse mõjuulatus. Samuti võrdsustatakse mõõdetud vahemaa mõjuulatusega, kui
mööda teid mõõtes saadakse tulemuseks mõjuulatusest suurem vahemaa või kui katastriüksus
ei ole ühendatud teedevõrguga.
Üksikobjektide hindamispraktikas eristatakse makro- ja mikroasukoha kohandusi.
Makroasukoht tähendab asukoha erinevuse arvestamist suures plaanis, näiteks väärtuse
erinevust linna ja maakoha katastriüksuste vahel. Mikroasukoht tähendab asukoha erinevuse
arvestamist väikese piirkonna sees, näiteks väärtuse erinevust samas kvartalis asuvate
katastriüksuste vahel. Tõmbekeskuse tegur võib neist hõlmata mõlemat, see sõltub statistilisest
analüüsist saadud trendijoone kujust. Näiteks, kui asula siseselt kauguse kasvades trendijoon
langeb, aga asulast eemal jääb horisontaalseks, siis asulasisestel katastriüksustel toimub nii
mikro- kui makrokohandus, aga asulavälistel katastriüksustel toimub ainult makrokohandus.
Tegurina kaaluti ka lähima kaubanduskeskuse, lasteaia ja kooli kaugust, kuid tõmbekeskuse
tegur võtab neid piisavalt arvesse. Samuti kaaluti tegurina sotsiaalmajanduslikke näitajaid, kuid
ka need dubleerivad üksteist ja sisalduvad juba teistes asukoha tegurites. Seetõttu oli
22
otstarbekam kasutada ühtset tõmbekeskuse tegurit, mille alusandmed võetakse
maakonnaplaneeringutest.
Joonis 3. Lähima teenuskeskuse kaalutud keskmise kauguse (m) mõju katastriüksuse väärtusele
erinevates asukohaklassides.
Kaalutud keskmine kaugus erineva taseme lähimatest teenuskeskustest on katastriüksuse
väärtusega negatiivses seoses, mis tähendab, et mida kaugemal asub katastriüksus
teenuskeskustest, seda suurem on teguri negatiivne mõju. Mõju ei ole lineaarne, 1.–3. ja 6.–8.
asukohaklassides tugevneb mõju kauguse kasvades ja 4.–5. piirkonnas nõrgeneb mõju kauguse
kasvades. Teguri negatiivne mõju on ootuspärane, sest läheduses paiknevate teenuste rohkus
muudab maa atraktiivsemaks.
Veekogu läheduse tegur väljendab katastriüksuse piirnevust väiksemate veekogudega või
linnulennu kaugust 150 meetri ulatuses Võrtsjärvest, Peipsi järvest või merest. Üksikobjektide
hindamispraktikas arvestatakse veekogu mõju vastavalt olukorrale. Sageli mõõdetakse kaugust
mööda autoteed, aga võib juhtuda, et mööda autoteed saab veekogu äärde suurema ringiga, kuid
jalgsi on olemas otsene juurdepääs. Sel juhul mõjutab väärtust kindlasti ka juurdepääs
jalakäijana. Kaugus mööda teed pole nii tähtis, kui on olemas vaade veekogule. Kuna
masshindamise korral ei ole võimalik objektiivselt mõõta vaate mõju veekogule, siis tegigi
kutselistest hindajatest koosnev ekspertide rühm ettepaneku rakendada eeltoodud reeglit.
Veekogu läheduse teguri alusandmed saadakse topograafia andmekogust.
Veekogu läheduse tegur ei osutunud testhindamisel hindamismudeli aluseks oleva valimi
põhjal statistiliselt oluliseks. Alusandmete muutudes võib aga tegur statistiliselt oluliseks
osutuda, seetõttu jääb see osaks hindamismudelist.
Ehituskeeluvööndi tegur väljendab piiranguid maa sihtotstarbelises kasutamises. Ehitusmaa
korral näitab see, kas ja kui suurele osale katastriüksusest on lubatud ehitada. Üksikobjektide
hindamispraktikas arvestatakse ehituspiirangutega vastavalt olukorrale. Kuna selget reeglit ei
ole võimalik välja tuua, siis kasutatakse hindamisel tegurit, mis näitab keeluala pindala osakaalu
katastriüksuse kogupindalast. Teguri alusandmed võetakse kitsenduste registrist.
Nii nagu veekogu läheduse tegur, ei osutunud ka ehituskeeluvööndi tegur testhindamisel
hindamismudeli aluseks oleva valimi põhjal statistiliselt oluliseks, kuid alusandmete muutudes
analüüsitakse uuesti teguri statistilist olulisust ning mõju olemasolul arvestatakse sellega ka
maa korralisel hindamisel.
Avaliku tee juurdepääsu tegur väljendab asukohaklassides 4–8 juurdepääsu avalikult
kasutatavale teele. Seda ei kasutata asukohaklassides 1–3, sest seal on enamikul katastriüksustel
juurdepääs avalikule teele olemas ning vähesed tehingud katastriüksustega, millele puudub
juurdepääs, ei võimalda teha statistiliselt usaldusväärseid järeldusi avaliku tee juurdepääsu
mõju kohta. Avaliku tee juurdepääsu tegur hindab, kas juurdepääs on või ei ole 10 meetri
täpsusega. Teguri andmete aluseks on teeregister.
23
Ka avaliku tee juurdepääsu tegur ei osutunud testhindamisel hindamismudeli aluseks oleva
valimi põhjal statistiliselt oluliseks. Alusandmete muutudes analüüsitakse teguri statistilist
olulisust ning selle mõju korral arvestatakse tegurit korralisel hindamisel.
Pindala tegur väljendab katastriüksuse elamumaa pindala. Kuna alla 501 m2 ja üle 20 000 m2
tehinguid on vähe ning need on tihti mittevabaturutehingud, siis mudelite loomisel kasutatakse
ainult sellesse vahemikku jäävaid tehinguid. Mudelite rakendamisel üldkogumile pindalad
tsenseeritakse. Üksikobjektide hindamispraktikas arvestatakse pindalaga vastavalt olukorrale,
ainsa reeglina võib välja tuua, et ehitusmaade puhul pindala kasvades ühikuhind väheneb (aga
ka seda mitte lõpmatuseni).
Joonis 4. Pindala (m2) mõju katastriüksuse väärtusele erinevates asukohaklassides.
Pindala kasvades suureneb negatiivne mõju hinnatava katastriüksuse väärtusele. Mõju ei ole
lineaarne, mis tähendab, et pindala kasvades negatiivse mõju kasv pidurdub. See on
ootuspärane, sest maa ühikuhind ei saa samas tempos lõpmatuseni kahaneda. Pindala andmed
saadakse maakatastrist.
Tegurite lõplikus mudelis kasutamine sõltub nende statistilisest olulisusest.
Eelnõu § 11 lõikes 3 sätestatakse, et ühiskondlike ehitiste maa, riigikaitsemaa ja
mäetööstusmaa korral rakendatakse lisaks ehitusmaa mudelile koefitsienti 0,5 ehk hinnatakse
neid poole odavamalt võrreldes samas piirkonnas paikneva sarnaste omadustega ehitusmaaga.
Ühiskondlike ehitiste maal ja riigikaitsemaal paiknevad mitmesugused erineva
kasutusotstarbega ehitised. Ühest küljest paiknevad siin büroo- ja administratiivhooned, mis ei
erine äriotstarbelistest büroodest ning ka tegevhindajate hinnangul on nende väärtus võrreldav,
mis tähendab, et selliseid maid hinnatakse kinnisvaraturul võrreldes elamu-, äri- ja
tootmismaaga samaväärseks. Teisest küljest asuvad siin ühiskonna toimise seisukohalt tähtsad
hooned: tervishoiu- ja haridusasutused, päästeteenistuse ja korrakaitseehitised jms, mistõttu
oleks põhjendatud nende hindamine veidi madalamalt ehk rakendades ehitusmaa väärtusele
koefitsienti. Maa korraline hindamine on masshindamine, mille käigus üldistatakse ja
ülehindamise vältimiseks kasutatakse pigem konservatiivset lähenemist, mistõttu hinnataksegi
ühiskondlike ehitiste maid ja riigikaitsemaid ehitusmaa mudeliga, kuid rakendatakse lisaks
koefitsienti 0,5.
Eelnõu § 11 lõikes 4 täpsustatakse, et ehitusmaa metoodikat rakendatakse ühele
katastriüksusele 20 000 m2 ulatuses, kuna suurematel maatükkidel on seda ületavate
ruutmeetrite hind tavaliselt väiksem. Seega, kui tegemist on suurema üksusega, siis 20 000 m2
ületava osa väärtuse hindamisel kohandatakse pindala mõju väärtusele. Pindala kohandused on
määratud tuginedes tehinguandmete analüüsile ja kutseliste hindajate ekspertarvamustele.
20 000 m² suurust osa ületava osa korral rakendatakse asukohaklassides 1–3
kohanduskoefitsienti 0,3, asukohaklassides 4–5 kohanduskoefitsienti 0,2 ja asukohaklassides
6–8 kohanduskoefitsienti 0,1.
24
Eelnõu § 11 lõikes 5 sätestatakse, et katastriüksustele pindalaga 20 000 m² ja vähem võib
hindamisel lisaks seada minimaalseid ja maksimaalseid piirväärtusi. Kui lõige 4 reguleerib
suurte maatükkide pindala kohandamist, siis lõige 5 näeb ette võimaluse kohandada ka
väiksemaid maaüksusi, eelkõige tiheasutuses. Selliste kohanduste eesmärk on luua
lisavõimalused arvestada erinevate turupiirkondade eripära ja sealset tüüpilist krundistruktuuri
ning välistada ebatüüpiliselt väikese pindalaga katastriüksuste alahindamist ja ebatüüpiliselt
suurte katastriüksuste ülehindamist. Näiteks jääb suur osa krunte Tallinnas Nõmmel vahemikku
1501–3000 m², seevastu Tallinna lähipiirkondade endistes suvilapiirkondades võib krundi
suurus olla vahemikus 601–1500 m². Samas on ka neid pindalavahemikke ületavaid ja sellest
väiksema pindalaga krunte. Puht matemaatiliselt võib juhtuda, et tüüpilisest pindala vahemikust
allapoole jäävaid krunte hindab mudel alla, ülespoole jäävaid krunte hindab mudel üle, sest
kasutab võrdluseks ruutmeetri hinda. Kinnisvaraturul on siiski välja kujunenud minimaalsed
hinnatasemed, alla mille krunte ei müüda (kui pindala on ebatüüpiliselt väike), ja maksimaalsed
hinnatasemed, üle mille krunte ei müüda (kui pindala on ebatüüpiliselt suur).
Eelnõu § 11 lõikes 6 sätestatakse ehitusmaa madalaimad võimalikud väärtustasemed. Mitte
ühegi ehitusmaa väärtus ei saa olla väiksem § 15 lõikes 3 sätestatud vastava asukohaklassi
madalaimast väärtustasemest. Näiteks, kui 5. asukohaklassis paiknevale maatükile tuleb
arvutuslikult ehitusmaa hindamismudeli järgi väärtuseks 0,60 €/m2, siis võrdsustatakse maatüki
väärtus 5. asukohaklassi madalaima väärtustasemega ehk 0,70 €/m2.
Teisena on lõikes 6 toodud välja, et ehitusmaa väärtus ei saa olla mitte üheski asukohaklassis
väiksem, kui on § 5 lõikes 2 esitatud 8. asukohaklassi madalaim ehitusmaa väärtustase ehk 0,30
€/m2. Seda põhjusel, et kutseliste hindajate ekspertarvamuse kohaselt on ehitusmaa
alternatiivne kasutus haritav maa ning ehitusmaa väärtustase ei ole madalam haritava maa
väärtustasemest.
2.4.2. Ehitusõiguse rühm ja hindamismudel (§ 12)
Eelnõu § 12 lõikes 1 sätestatakse, et kui tegemist on ehitusmaaga (eelnõu § 11 nimetud
kriteeriumid), mis paikneb Tallinna või Tartu kesklinna piirkonnas (eelnõu § 10 nimetatud
ehitusõiguse mõju piirkonnas), siis rakendatakse hindamisel ehitusõiguse mõju arvestamise
metoodikat.
Eelnõu § 12 lõikes 2 sätestatakse, et ehitusõiguse hindamismudeliga leitakse katastriüksuse
väärtus kahe näitaja korrutisena:
1) katastriüksuse ehitusõiguse pindala hoone suletud brutopinnana eelnõu § 10 lõike 2 järgi.
2) asumi või selle osa ehitusõiguse ruutmeetri väärtus eurodes suletud brutopinna ruutmeetri
kohta eelnõu § 12 lõike 2 järgi.
Ehitusõiguse hindamismudel leiab katastriüksuse väärtuse mitte maa ruutmeetri hinna kaudu,
vaid ehitusõiguse ruutmeetri hinna kaudu, sest kinnisvaraturul hinnatakse eelkõige seda, kui
palju krundile ehitada saab, mitte seda, kui suur on vaba maa. Vaba territoorium on kindlasti
oluline (haljasalad, parkimisvõimalused jm), kui selle mõju väärtusele on vähem oluline ja
raskesti mõõdetav. Ehitusõiguse piirkondades (eelnõu § 10 lõige 1) on turg küll piisavalt
aktiivne, kuid kuna maad on väga erinevate omadustega ja tehingu hinda mõjutavad erinevad
tegurid, siis on erinevate mõjude tuvastamine keeruline. Seetõttu ei ole võimalik selle mudeli
korral rakendada statistlist analüüsi, vaid tulemus leitakse sarnaselt varasematele korralistele
hindamistele, kasutades tsoneerimist. Tsoonideks on asumid, mõnedel juhtudel on asumid
jagatud osadeks.
25
Lõikes on määratud asumite ja asumi osade ehitusõiguse ruutmeetri väärtused, mis on leitud
tuginedes tehinguandmete ja kinnisvaraturu analüüsile koostöös kutseliste
kinnisvarahindajatega, kellel on lisaks tehingute andmebaasis olevatele müügitehingutele
informatsioon ka nõudluse, pakkumise ja rendihindade kohta ning aastatepikkune kogemus
üksikobjektide hindamisel.
Joonis 4. Asumite ja asumi osade ehitusõiguse ruutmeetri väärtused Tallinnas.
Joonis 5. Asumite ja asumi osade ehitusõiguse ruutmeetri väärtused Tartus.
26
Eelnõu § 12 lõikes 3 on sätestatud, et ehitusõiguse hindamismudelit rakendatakse ühele
katastriüksusele 500 m² ulatuses. Andmeanalüüsile ja kutseliste kinnisvarahindajate
ekspertarvamustele tuginedes jõuti lahenduseni, kus esimesed 500 SBPm² saavad alati 100%
hinna (koefitsient 1,00), st neile kohandust ei rakendata, kuid 500 SBPm² ületavale osale
rakendatakse väärtust vähendavat kohandust 2% iga 1000 SBPm² kohta kuni kohanduseni 70%.
Selliselt rakendub vahemikus 501–1500 SBPm² koefitsient 0,98, vahemikus 150–2500 SBPm²
koefitsient 0,96 ja nii edasi kuni pindalani 14501 SBPm², millest alates rakendub koefitsient
0,70.
Eelnõu § 12 lõikes 4 reguleeritakse olukordi, kus ehitusõiguse pindala ei ole võimalik tuvastada
või kui ehitusõigus on väga väike, mistõttu katastriüksuse väärtus jääb ebaloogiliselt madalaks.
Sellisteks juhtudeks leitakse hindamisel igale § 12 lõikes 2 nimetatud asumile ja asumi osale ka
minimaalne ehitusmaa ruutmeetri väärtus ning arvutatakse katastriüksuse väärtus
katastriüksuse (maa) pindala korrutamisel asumi või selle osa minimaalse ehitusmaa ruutmeetri
väärtusega. Kui ehitusõiguse ruutmeetri kaudu leitud katastriüksuse väärtus on väiksem kui
minimaalse ehitusmaa ruutmeetri kaudu leitud väärtus, on katastriüksuse väärtuseks asumi või
selle osa minimaalse maa ruutmeetri kaudu leitud väärtus. See säte on sarnane ehitusmaa mudeli
§ 11 lõike 6 regulatsioonile, millega võib hindamisel seada minimaalseid piirväärtusi, et vältida
ebaloomulikult madalaid tulemusi.
Eelnõu § 12 lõikes 5 sätestatakse, et ühiskondlike ehitiste maa, riigikaitsemaa ja
mäetööstusmaa korral rakendatakse lisaks ehitusõiguse mudelile koefitsienti 0,5 (sarnaselt
ehitusmaa mudelile).
2.4.3. Põllumajandusmaa rühm ja hindamismudel (§ 13)
Eelnõu § 13 lõikes 1 on kirjeldatud põllumajandusmaa rühma kuuluvaid maid. Rühma
kuuluvad maatulundusmaa sihtotstarbega maa haritava maa ja loodusliku rohumaa kõlvikud,
kuid seda üksnes asukohaklassides 4–8.
Asukohaklassidesse 1–3 kuuluvad haritava maa ja rohumaa kõlvikud on välja jäetud, kuna need
asukohaklassid paiknevad peamiselt kõrgema väärtustasemega tiheasustuses, kus mõlemaid
kõlvikuid hindavad kinnisvaraturul eksperdid kõrgemalt suurema ehituspotentsiaali tõttu. Selle
nüansiga arvestatakse ka maa korralisel hindamisel.
Lõikes 2 on sätestatud, et põllumajandusmaa rühma andmeanalüüsi metoodikana kasutatakse
üldistatud aditiivset mudelit (GAM – Generalized Additive Model), mida kasutatakse ka
ehitusmaa rühma hindamisel. Seetõttu on mudeli kuju juba ehitusmaa rühma juures välja
toodud.
Nii nagu ehitusmaa puhul, analüüsitakse ka põllumajandusmaa hindamiseks vähemalt viie
hindamisele eelneva aasta tehinguid. Ajaperioodi pikkus on valitud selliselt, et vajaduse korral
tasanduksid lühiajalised hinnakõikumised kinnisvara turul. Ühest küljest, mida pikem on
ajaperiood, seda suuremat hulka tehinguid on võimalik kasutada hindamismudeli loomisel ning
sellega seonduvalt ka õiglase hinnatasemega suuremat pilti, kuid liiga pikast ajaperioodist
tingituna võib ajalise kohanduse tulemusena tulemus hoopis ebatäpsemaks muutuda.
Lõikes 2 on toodud üheksa väärtust mõjutavat tegurit, mida põllumajandusmaa hindamismudeli
loomisel analüüsiti. Need tegurid on esitatud tabelis 2, kus lisaks on märgitud alusandmete
allikad ning tunnuste tüübid.
27
Tabel 2. Põllumajandusmaa rühma andmeanalüüsi tegurid, andmeallikad ja tunnuse tüübid
Tegur Andmeallikad Tunnuse tüüp
lähimad tehingud maakatastri tehingute andmebaas kvantitatiivne
asustus maakonnaplaneeringud kvantitatiivne
mullaviljakus (boniteet)* Maa-ameti mullastiku kaart kvantitatiivne
liigniiskus Maa-ameti mullastiku kaart kvantitatiivne
maakasutus Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni amet kvantitatiivne
pindala Maakataster kvantitatiivne
põllumajandushoonestus aadressiandmete süsteemi infosüsteem kvantitatiivne
teega piirnevus Eesti Topograafia Andmekogu binaarne
kompaktsus maakataster kvantitatiivne
*Märgade mullatüüpide korral on perspektiivset boniteeti kohandatud.
Lähimate tehingute teguri rakendamisel võetakse arvesse piirkonna lähima kümne sama rühma
tehingu kaalutud keskmine hind, mille juures mudel enamikel juhtudel annab parima võimaliku
tulemuse (suurem arv tehinguid ei suurenda hindamistäpsust). Seejuures lähimaid tehinguid
kaalutakse kauguse ja ajaga ning suurema kaalu saavad asukohalt lähemal paiknevad ning
ajaliselt hilisemad tehingud. Lähimate tehingute teguri alusandmed võetakse maakatastri
tehingute andmebaasist. Põllumajandusmaa hindamismudelis ei eristata asukohaklasse, kuna
makroasukoha mõju (regionaalne paiknemine) ei ole nii oluline nagu ehitusmaa mudelis.
Joonis 5. Lähimate tehingute kaalutud keskmise hinna (€/ha) mõju katastriüksuse väärtusele.
Mida kõrgem on katastriüksusele lähimate tehingute keskmine hinnatase, seda suurem on teguri
väärtust suurendav mõju ning vastupidi.
Asustuse teguri mõõtmisel võetakse aluseks maakonnaplaneeringutest tulenev teenuskeskuste
teave. Põllumajandusmaa mudelis mõõdetakse kaugust lähima 2. ja 3. taseme teenuskeskuseni.
Väljakujunenud asustuspiirkondades paiknevad tihtipeale põllumajandusettevõtete tootmistega
seotud taristu, nagu hoonestus, laod või kontorid. Vähetähtis ei ole ka tööjõu parem
kättesaadavus. Teguri alusandmed saadakse maakonnaplaneeringutest.
28
Joonis 6. Lähima teenuskeskuse kaalutud keskmise kauguse (km) mõju katastriüksuse
väärtusele.
Tegur on mudelisse kaasatud eeldusel, et mida kaugemal paikneb hinnatav katastriüksus mõne
teenuskeskuse suhtes, seda suurem on teguri väärtust kahandav mõju ning vastupidi.
Mullaviljakuse tegur (boniteet) on põllumajandusliku maa üks olulisemaid väärtust mõjutavaid
tegureid, mis pärineb Eesti digiteeritud mullakaardilt ning kus on kajastatud põllumuldade
perspektiivboniteet. Perspektiivboniteet aga näitab mulla viljakuse suhtelist taset pärast vajalike
maaparandustööde tegemist, mistõttu on liigniiskete mullatüüpide korral vaja kohandada
perspektiivboniteeti. Kuivendamata ja kuivendatud märjal maal kohandatakse perspektiivse
boniteedi hindepunkte allapoole teguriga, mis võtab arvesse mulla liigniiskuse astet.
Kuivendussüsteemide olemasolu hindamisel võetakse aluseks maaparandussüsteemide registri
andmed. Märgade muldade korral perspektiivboniteedi korrigeerimisel välditakse
ülehindamist.
Tabel 3. Perspektiivboniteedi vähendamise koefitsiendid
Mulla liigniiskuse aste* Perspektiivboniteedi vähendamine (%)
Kuivendatud maa Kuivendamata maa
(g) 3 10
g 5 30
G 20 50
GI 30 60
T 50 75
*(g) – gleistumistunnustega horisont lühiajalise liigniiskuse tingimustes; g – gleistunud
horisont ajutiselt liigniisketes gleistunud muldades, G – gleihorisont alaliselt liigniisketes
tingimustes gleimuldades, G1 – turvastunud või kõduhorisondiga gleimuld; T – turbahorisont
soo- ja turvastunud muldadel.
Gleistumine ja turvastumine on ühed mitmetest mullatekke protsessidest. Gleistumise käigus
moodustuvad liigniisketes ja hapnikuvaestes tingimustes kas gleistunud või gleimullad.
Esimesed neist on tekkinud ajutiselt või perioodiliselt liigniisketes tingimustes, gleimullad
moodustuvad alalise või pikaajalise liiginiiskuse tingimustes. Turvastumise käigus tekib
muldades turvas, kus veega üleküllastuse juures orgaaniline aine ei lagune.
Märgade muldade korral kohandatud ja ülejäänud juhtudel kohandamata perspektiivboniteet on
aluseks katastriüksuse kaalutud keskmise mullaviljakuse hindepunkti arvutamisel. Kuivõrd
digiteeritud mullakaart ei kata tervet Eestit (näiteks ei kata mullakaart Eesti suuremaid asulaid),
siis lähtudes konservatiivsuse põhimõttest puuduolevate andmete korral boniteedi mõju ei
hinnata.
Joonis 7. Kaalutud keskmise boniteedi mõju katastriüksuse väärtusele.
29
Hinnatumad on kõrgema boniteedi hindepunktiga põllumaad. Mida kõrgem on kaalutud
keskmine boniteet, seda suurem on teguri väärtust suurendav mõju ning vastupidi.
Liigniiskuse tegur võtab arvesse liigniiskete ja seetõttu maakasutust piiravate mullatüüpide
mõju. Tegur väljendab liigniiskete muldade esinemise proportsiooni terve katastriüksuse
pindalast. Sarnaselt boniteedile on liigniiskuse teguri aluseks olevad andmed pärit digiteeritud
mullakaardilt.
Joonis 8. Liigniiske mulla esinemise proportsiooni mõju katastriüksuse väärtusele.
Teguril on väärtust vähendav mõju, mis tähendab, et mida suurem on liigniiskete muldade
esinemise ulatus, seda enam korrigeeritakse haritava maa kõlviku väärtust allapoole.
Maakasutuse tegur väljendab PRIA registris registreeritud püsirohumaa maakasutuse
proportsiooni terve katastriüksuse pindalast. Tegur kirjeldab laiemas pildis seda, et põllumaa
on sihipärases kasutuses (vastasel juhul võib kasutuselevõtt tähendada märkimisväärseid
kulutusi) ja kasutatava osa eest saadakse toetust, kuid ent kuna püsirohumaade korral kehtib
maakasutajatel osadel maadel kohustus säilitada püsirohumaid, siis aitab tegur eelkõige vältida
taoliste maade ülehindamist.
Joonis 9. Püsirohumaa maakasutuse esinemise proportsiooni mõju katastriüksuse väärtusele.
Mida suuremas ulatuses on katastriüksus kasutusel põllukultuuride kasvatamiseks, seda enam
korrigeeritakse väärtust ülespoole.
Pindala tegur väljendab katastriüksuse koosseisus oleva haritava maa kõlviku pindala. Kuivõrd
haritava maa ostuhuvilised on valdavalt suurtootjad, eelistatakse suuremaid ja kompaktseid
maatükke, mida on tõhusam ja parem harida. Seega põllumajandusmaa korral ehitusmaadele
omast tavapärast mastaabiefekti ei esine ning kehtib vastupidine seos, kus suurema pindalaga
30
maatükid on kõrgema ühikuhinnaga. Siiski ei pruugi alati pindala kasvades väärtus
proportsionaalselt suureneda ja esineb ka kõrvalekaldeid, nagu nähtub jooniselt 9.
Põllumajandusmaa hinnamudelis ei kasutata kuni 2 hektari suuruseid maid, kuna väikseid
maatükke on eraldiseisvalt ebaotstarbekas harida ning neil võib sõltuvalt asukohast esineda
ehituslik potentsiaal. Pindala andmed võetakse maakatastrist.
Joonis 10. Pindala (ha) mõju katsatriüksuse väärtusele.
Väikse pindalaga katastriüksuste väärtust korrigeeritakse mõnevõrra allapoole ja keskmisest
suurema pindalaga üksuste väärtust korrigeeritakse ülespoole.
Põllumajandushoonestuse tegur väljendab põllumajandushoonete (loomakasvatushooned,
teraviljakuivatid ja loomasööda hoidlad) arvu piirkonnas. Piirkonnas toimivate
põllumajandusettevõtete paiknemine, aktiivsus ja neile vajaliku taristu, hoonestuse olemasolu
on ühed olulised argumendid, mis kinnisvaraturul põllumaa hinda mõjutavad. Igale
katastriüksusele mõõdetakse lähima 30 km raadiuses olevate põllumajandushoonete arv.
Joonis 11. Lähipiirkonna põllumajandushoonestuse mõju katastriüksuse väärtusele.
Teega piirnevuse tegur väljendab katastriüksusele juurdepääsetavust ning alusandmed saadakse
Eesti Topograafia Andmekogust. Põllumajanduslikus kasutuses oleva maa korral on tähtis, et
põllumasinatega pääseks maaüksusele ligi.
31
Joonis 12. Juurdepääsu mõju katastriüksusele.
Kompaktsuse tegur väljendab katastriüksuse korrapärasust. Kuigi põllumajanduses on
eelistatud kompaktsed ja korrapärase kujuga maatükid, mida on lihtsam harida, siis ei
saavutanud tegur testhindamise valimi põhjal statistilist olulisust. Kui alusandmete muutudes
osutub kompaktsuse mõju oluliseks, siis arvestatakse sellega ka maa korralisel hindamisel.
Tegurite mudelisse jäämine sõltub nende statistilisest olulisusest ja loogilisest mõju suunast.
Statistiline olulisus sõltub muuhulgas valimi ülesehitusest. Testhindamisel osutusid statistiliselt
olulisteks järgmised tegurid: lähimad tehingud, asustus, mullaviljakus, liigniiskus, maakasutus,
pindala, põllumajandushoonestus ja teega piirnevus. Kuna hindamismudelite loomisel
kasutatakse erinevaid alusandmeid, on nõrgema seosega tegurite statistiline olulisus muutlik.
See tähendab, et alati peab jääma võimalus hindamisel kasutatavate tegurite nimekirja muuta.
Põllumajandusmaa hindamismudel on loodud nende maatükkide analüüsil, millega on tehtud
tehinguid. Need on tavaliselt tüüpilised maaüksused, kuid hinnata tuleb ka vähem tüüpilisi,
millega tehakse tehinguid harvem ja mis võivad olla tüüpilisest maaüksusest kõrgemalt või
madalamalt hinnatud.
Eelnõu § 13 lõige 3 käsitleb loodusliku rohumaa kõlviku hindamist. Loodusliku rohumaaga ei
ole tehtud piisavalt vabaturu tingimustele vastavaid tehingud. Näiteks testhindamise perioodil
oli kriteeriumitele vastavaid loodusliku rohumaa tehinguid keskmiselt 40 tehingut aastas.
Seetõttu ei ole võimalik looduslikule rohumaale rakendada vaid kõlvikupõhist
hindamismudelit. Lahendusena on selekteeritud vabaturu tingimustele vastavad rohumaa
tehingud ning analüüsitud tehingute kogumi mediaanhinna erisust haritava maa tehingute
kogumi mediaanväärtusesse. Isegi maakondlik tehingute hinnaanalüüs ei ole võimalik, sest
tehingute vähesuse tõttu on maakondi, kus analüüsiperioodi jooksul on tehtud alla kümne
tehingu. Vähene tehingute hulk mõjub aga halvasti keskmistatud väärtustele, mis võivad olla
mõjutatud erandlikest vaatlustest ja lõpptulemusena ei väljenda õiget hinnataset konkreetses
piirkonnas.
Metoodikat välja töötades selgus, et loodusliku rohumaa hindamiseks sobib kasutada haritava
maa hindamiseks sobivat mudelit vastavalt eelnõu § 13 lõikele 2, rakendades kolme erisust.
Rakendatakse koefitsienti 0,5, mis väljendab, et rohumaa on 50% ehk poole odavam haritavast
maast. Analüüsil selgus, et loodusliku rohumaa hinnatase moodustab ca 60% haritava maa
hinnatasemest. Maa korraline hindamine on masshindamine, mille tulemus statistiline üldistus
ja kus ülehindamise vältimiseks rakendatakse pigem konservatiivset lähenemist. Loodusliku
rohumaa kõlviku hindamisel ei arvestata mullaviljakuse teguriga, kuna koefitsient 0,5 sellega
juba sisuliselt arvestab ja muidu rakendataks mullaviljakuse mõju kahekordselt. Rohumaad on
võrreldes haritava maaga valdavalt madalama viljakusega maad. Rohumaa kõlviku hindamisel
32
ei arvestata ka püsirohumaa osakaaluga ehk maakasutuse teguriga. Haritaval maal on
püsirohumaa osakaal väärtust vähendava mõjuga, kuid rohumaa hindamisel see nii ei ole.
Rohumaale võib sellel teguril olla vastupidine mõju.
Eelnõu § 13 lõige 4 sätestab, et kui Eesti digiteeritud mullakaardilt ei ole võimalik määrata
katastriüksusele mullaviljakuse tegurit, siis rakendatakse Eesti keskmist mullaviljakuse tegurit.
Eelnõu § 13 lõige 5 sätestab, et kui haritavale maale või looduslikule rohumaale arvutuslikult
leitud väärtus on väiksem kui § 15 lõikes 3 märgitud 8. asukohaklassi madalaim väärtustase,
rakendatakse 8. asukohaklassi madalaimat väärtustaset. See tähendab, et kui rühma kuuluvate
maade arvutuslik väärtus tuleb alla 0,04 €/m2, siis võrdsustatakse see 8. asukohaklassi
madalaima väärtustasemega ehk 0,04 €/m2. See on vajalik, et korrigeerida automaatselt
arvutatud hindamistulemusi eksperdihinnanguna kogetud turutasemel.
2.4.4. Metsamaa rühm ja hindamismudel (§ 14)
Eelnõu § 14 lõikes 1 on kirjeldatud maid, mis kuuluvad metsamaa rühma. Rühma kuuluvad
maakatastris registreeritud maatulundusmaa metsamaa kõlvikud, mis paiknevad
asukohaklassides 4–8.
Asukohaklassidesse 1–3 kuuluvad metsamaa kõlvikud ei kuulu rühma, sest need
asukohaklassid paiknevad peamiselt kõrgema väärtustasemega tiheasustuses. Kinnisvaraturul
hindavad eksperdid asukohaklassides 1–3 metsamaa kõlvikuid kõrgemalt tänu suuremale
ehituspotentsiaalile ning sellega arvestatakse ka maa korralisel hindamisel.
Eelnõu § 14 lõikes 2 on kirjeldatud, et metsamaa kõlvikute andmeanalüüsi metoodikana
kasutatakse statistilist andmeanalüüsi, mille käigus leitakse metsata metsamaa baasväärtus ning
hinnatakse metsaeraldist kasvukohatüübi, metsamaa boniteedi ja kuivenduse mõju arvestava
kvaliteediteguriga.
Metsamaa baasväärtuse leidmiseks kogutakse kokku kõik raielankidega tehtud tehingud, mida
omakorda valideeritakse ajalooliste satelliidiandmete abil, kõrvutades satelliidipildi ja tehingu
toimumise kuupäevi. See on oluline, et võrdluseks kasutatavate tehingute kogum koosneks
ainult lageraielankidest ja peegeldaks seega vastava perioodi metsata metsamaa väärtustaset.
Sellist lähenemist metsamaa hindamisele kasutatakse eelkõige seetõttu, et tehinguid
raielankidega (ehk tehinguid metsata metsamaaga) ei ole masshindamise mudeli loomiseks
piisaval hulgal ning ka raielankide turg ei ole alati väga läbipaistev. Seega lähtutakse metsamaa
hindamisel metsaekspertide tuletatud koefitsientidest, mis väljendavad suhet metsata metsamaa
baasväärtusesse ning eelkõige metsamaa tulupotentsiaali. See tähendab, et mida viljakam ja
tootlikum maa on, seda suurem on see koefitsient ja ka metsata metsamaa turuväärtus.
Maatüki metsamaa kõlviku osa hindamiseks mõõdetakse, kui suures osas ja millise
kvaliteediteguriga eraldised hinnatava maatükiga kattuvad, ning selle alusel leitakse kaalutud
keskmine metsamaa väärtuse koefitsient. Tabeli koefitsientidega on koostanud Maa-ameti
metsa hindamise metoodika töörühm.
Eelnõu § 14 lõikes 3 on kirjeldatud, et kui metsaregistri andmed puuduvad ja seetõttu ei ole
võimalik tuletada kvaliteeditegurit, siis rakendatakse asustusüksuse keskmist kvaliteeditegurit.
Kui andmete hulk on asustusüksuste piires keskmise kvaliteediteguri leidmiseks ebapiisav ja
metsaeraldiste arv asustusüksuse piires on väiksem kui 10, siis rakendatakse kohaliku
omavalitsuse üksuse keskmist kvaliteeditegurit.
33
Eelnõu § 14 lõikes 4 on sätestatud, millised on metsamaa hindamisel arvesse võetud
looduskaitseliste piirangutega alad. Need alad võib jagada kahte gruppi. Lõikes 1 on sätestatud
rangemate piirangutega alad: loodusreservaadid ja sihtkaitsevööndid. Loodusreservaadis on
keelatud igasugune inimtegevus, sealhulgas inimeste viibimine. Sihtkaitsevööndis on keelatud:
1) majandustegevus;
2) loodusvarade kasutamine;
3) uute ehitiste püstitamine;
4) inimeste viibimine kaitsealuste liikide elupaigas, kasvukohas ja rändlindude
koondumispaigas;
5) sõiduki, maastikusõiduki või ujuvvahendiga sõitmine;
6) telkimine, lõkke tegemine ja rahvaürituse korraldamine.
Loodusreservaadis on lubatud viibida vaid järelevalve ja päästetööde, loodusobjekti valitsemise
ja kaitse korraldamise või teadustegevuse ning loodusobjektide seisundi jälgimise ja hindamise
otstarbel.
Teise grupi moodustavad alad, mis ei ole nii rangete looduskaitseliste piirangutega. Need on
loetletud punktides 5–10: hoiuala; kaitseala piiranguvöönd; looduskaitse üksikobjekti
piiranguvöönd; püsielupaiga piiranguvöönd; ranna piiranguvöönd; kohaliku omavalitsuse
kaitstav loodusobjekt.
Piirangute tõttu ei ole võimalik kasutada metsamaad täielikult sihtotstarbepäraselt, mistõttu
võetakse seda arvesse ka maa korralisel hindamisel. Piirangute ranguse järgi on lõikes 3
sätestatud, kuidas piiranguid arvesse võetakse. Kui tegemist on loodusreservaadi või
sihtkaitsevööndiga, mis ühtlasi tähendab rangemaid piiranguid, siis rakendatakse piiranguga
metsamaa osale eelnõu § 15 lõikes 3 sätestatud 8. asukohaklassi madalaimat väärtustaset – 0,04
€/m2. Teiste lõikes 4 toodud looduskaitseliste piirangute korral rakendatakse piiranguga
metsamaa osale koefitsienti 0,5.
Eelnõu § 14 lõige 5 sätestab, et kui metsamaale arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui §
15 lõikes 3 sätestatud 8. asukohaklassi madalaim väärtustase, rakendatakse 8. asukohaklassi
madalaimat väärtustaset. See tähendab, et kui metsamaa arvutuslik väärtus tuleb alla 0,04 €/m2,
siis võrdsustatakse see 8. asukohaklassi madalaima väärtustasemega ehk 0,04 €/m2.
2.4.5. Aktiivse turuta maa rühm ja hindamismudel (§ 15)
Aktiivse turuta maade rühma moodustavad katastriüksused või nende osad, mis koosnevad
sihtotstarvetest ja/või kõlvikutest, millega kinnisvaraturul kas vabaturutehinguid ei tehta üldse
või tehakse neid marginaalsel hulgal ning mille hindamisel ei saa tugineda eelnõu §-des 11, 12,
13 ja 14 sätestatud rühmade hindamismetoodikale.
Eelnõu § 15 lõikes 1 tuuaksegi välja, millised on aktiivse turuta maa sihtotstarbed ja kõlvikud.
Osade sihtotstarvete ja kõlvikute korral saab sõltumata asukohast liigitada neid aktiivse turuta
maana. Sellisteks sihtotstarveteks ja kõlvikuteks on transpordimaa, veekogude maa,
turbatööstusmaa, kaitsealune maa, üldkasutatav maa, jäätmehoidla maa, sihtotstarbeta maa ja
muu maa kõlvik. Eelkõige kuuluvad need sihtotstarbed ja kõlvikud siia rühma, kuna need on
maad, mida ei saa samastada teiste rühmadega üheski asukohaklassis.
Lisaks nimetatud sihtotstarvetele ja kõlvikule kuuluvad asukohaklassides 1–3 aktiivse turuta
maa rühma maatulundusmaa haritava maa, loodusliku rohumaa ja metsamaa ja kõlvik. Nende
korral on ülejäänud asukohaklassides kasutusel hindamismudel vastavalt kõlvikule, kuid kuna
kinnisvaraturul hindavad eksperdid asukohaklassides 1–3 kõlvikuid kõrgemalt tänu suuremale
ehituspotentsiaalile, siis arvestatakse sellega ka maa korralisel hindamisel.
34
Asukohaklassides 4–8 kuulub aktiivse turuta maa alla ka riigikaitsemaa, kuna nendes
asukohaklassides on pigem tegemist suurema pindalaga maadega, millel on harjutusväljakud
ning mille hindamisel ei saa tugineda §-des 11, 13 ja 14 sätestatud rühmade
hindamismetoodikale.
Eelnõu § 15 lõikes 2 sätestatakse, et aktiivse turuta maa hindamisel rakendatakse maa
asukohale vastava asukohaklassi madalaimat väärtustaset. Asukohaklassi madalaim väärtustase
on analüüsi tulemusel leitud ja määruses fikseeritud madalaim hinnatase, millega
asukohaklassis tehinguid tehakse. Asukohaklassi madalamast väärtustasemest odavama
hinnatasemega selles asukohaklassis turutehinguid ei tehta. Lisaks on lõikes 2 sätestatud erisus
maatulundusmaa muu maa kõlviku kohta. Kui üldjuhul hinnatakse aktiivse turuta maid
asukohaklassi madalaima väärtustaseme kaudu, siis erandiks on maatulundusmaa muu maa
kõlvik. Maatulundusmaa haritava maa, loodusliku rohumaa ja metsamaa hindamisel ei
rakendata asukohaklasse, kuna nende korral on asukohast olulisem maa enda omadused.
Seetõttu rakendatakse ka muu maa kõlviku hindamisel asukohast sõltumatut lähenemisviisi
ning asukohaklassides 4–8 võrdsustatakse muu maa kõlviku väärtus 8. asukohaklassi
madalaima väärtustasemega (0,04 €/m2).
Eelnõu § 15 lõikes 3 täpsustatakse asukohaklasside madalaimad väärtustasemed.
Asukohaklassi madalaima väärtustaseme leidmiseks analüüsiti asukohaklassis tehtud
hoonestamata aktiivse turuta maa tehinguid. Lisaks aktiivse turuta maa hulka kuuluvatele
sihtotstarvetele kaasati analüüsi ka vähemalt 80% muu maa kõlvikut sisaldavad
maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksused. Analüüsi kaasatud tehinguid oli alates 2016.
aasta algusest kuni 2021. aasta novembri alguseni kokku 4196. Nende hulgast jäeti välja
tehingud, mis ei vasta vabaturutingimusetele: ostjaks oli kas riik või omavalitsus, tehingupooled
olid omavahel seotud, tegemist oli osaga plokktehingust, tegemist oli kasutusvaldust omava
maatükiga. Samuti jäeti kõrvale tehingud, mis viitasid, et tegemist on kasulikuma maaga kui
sihtotstarve eeldaks: PRIA osakaal maatükil oli vähemalt 40%, tegemist oli hoonestusõigusega
maatükiga, olemas oli atraktiivne detailplaneering. Analüüsi jäi kokku alles 569 tehingut, mis
grupeeriti asukohaklasside lõikes. Igale asukohaklassile leiti ümardatud väärtus asukohaklassi
kümne madalama tehinguhinna keskmise järgi. Kui ülejäänud asukohaklassides oli võimalik
leida keskmine kümne tehingu põhjal, siis asukohaklassis 1 oli vaid 1 vabaturutingimustele
vastav aktiivse turuta maa tehing, mille hinnatase oli 50,00 €/m2. Ka teises ja kolmandas
asukohaklassis oli analüüsi kaasatud tehinguid üsna vähe.
Teiseks analüüsiti asukohaklasside ehitusmaa mediaanhinda. Selleks leiti igale katastriüksusele
ehitusmaa mudeli kaudu väärtus ning arvutati asukohaklassis paiknevate ehitusmaa väärtuste
mediaan. Mediaanhind näitab, et sellest väärtusest on täpselt pooled katastriüksused odavamad
ja pooled kallimad. Iga asukohaklassi mediaanhind jagati asukohaklassi madalaima väärtusega
ning saadi kordaja. Kordajate võrdlemisel üldistati, et asukohaklassi madalaim väärtus on
ligikaudu 15 korda madalam kui asukohaklassi ehitusmaa mediaanhind. Seejärel jagati
asukohaklassi ehitusmaa mediaanhind 15-ga ning leiti, milline oleks sel juhul ümardatud
asukohaklassi madalaim väärtus. Nii tehingute kui ka ehitusmaa mediaanhinna põhjal tuletatud
madalaimaid väärtuseid võrreldi ja fikseeriti iga asukohaklassi madalaim väärtustase.
Esimestes asukohaklassides pigem võrdsustati väärtus ehitusmaa mediaanhinna kaudu leituga
ning viimastes asukohaklassides pigem tehingute põhjal leituga.
Tabel 5. Asukohaklasside madalaima väärtustaseme kujunemine
Asukohaklass Madalaim väärtus Ehitusmaa Mediaanhinna ja Ehitusmaa mediaanhinnast Asukohaklassi
tehingute põhjal mediaanhind madalaima väärtuse suhe tuletatud madalaim väärtus madalaim
(€/m2) (€/m2) (korda) (€/m2) väärtustase
(€/m2)
1 50,00 626,10 12,5 40,00 40,00
35
2 9,00 155,20 17,2 10,00 10,00
3 6,00 65,70 11,0 4,00 4,00
4 1,00 29,20 29,2 2,00 1,00
5 0,80 11,70 14,7 0,75 0,70
6 0,30 4,50 14,9 0,30 0,30
7 0,10 2,30 23,4 0,15 0,10
8 0,06 0,30 5,0 0,02 0,04
2.5. Eelnõu viies peatükk „Maa maksustamishinna esitamine“
MHS § 44 sätestab, et hindamise aastal avalikustatakse maa maksustamishind koos
arvutuskäiguga tutvumiseks maakatastris hiljemalt 31. oktoobril ja võetakse kasutusele
hindamise aasta 31. detsembril.
Eelnõu viies peatükk reguleerib arvutuskäigu esitamist ja maa maksustamishinna väljendamise
täpsust.
2.5.1. Maa maksustamishinna arvutuskäigu esitamine (§ 16)
Paragrahv 16 tutvustab maa maksustamishinna arvutuskäigu esitamist väärtust mõjutavate
tegurite ja nende mõju suurusega.
Kui üks katastriüksus jaguneb mitme rühma vahel, siis leitakse maksustamishind eraldi iga
rühma kohta ning kõikide rühmade hindamistulemused liidetakse kokku.
Ehitusmaa rühma arvutuskäigus esitatakse hindamistulemus katastriüksuse või selle osa kohta
(€), katastriüksuse või selle osa pindala (m²), ühikuväärtus (€/m²) ja iga statistiliselt olulise
teguri mõju väärtusele.
Tabelis 6 esitatakse näide (näide 1) ehitusmaa rühma kuuluva katastriüksuse väärtuse
kujunemise kohta. Näites käsitletakse katastriüksust, mis on:
1) 100% elamumaa sihtotstarbega;
2) hoonestatud üksikelamukrundiga;
3) Rapla linnas asukohaklassis 4;
4) pindalaga 1203 m2.
Tabel 6. Ehitusmaa rühma kuuluva katastriüksuse ühikuhinna kujunemine (näide 1).
Mõõdetud Teguri mõju Selgitus
väärtus hinnale (€/m2)
baasväärtus 14,51 mudelipiirkonna keskmiste parameetritega
maatüki väärtus, arvestades lähimaid tehinguid
tõmbekeskuse tegur 40 625 m -0,91 keskmisest teenuskeskuse kaugusest kaugemal,
langetab väärtust
pindala tegur 1 203 m2 1,31 keskmisest maatükist väiksem pindala, tõstab
väärtust
valikunihke 0,94 -3,24 valikunihke korrigeerimise tõttu väärtus
korrektsiooni tegur väheneb
Hindamismudeli 11,67
tulemus
Tabel 7. Hindamise lõpptulemus (näide 1)
Ühikuhind (€/m²) Pindala (m2) Maa väärtus ehk maksustamishind (€)
1.Ehitusmaa rühm 11,67 1 203 11,67 * 1 203 = 14 039,01
KOKKU 1 203 14 039
Näites 1 on leitud ehitusmaa mudelipiirkonna keskmiste parameetritega maatüki väärtus ehk
baasväärtus (14,51 €/m2), mis võtab arvesse ka kümne lähima tehingu kaalutud keskmist
36
väärtust. Statistiliselt olulised on näites toodud ehitusmaa mudelis kaks tegurit (tõmbekeskus ja
pindala). Mõlemale tegurile on leitud väärtus ning üldistatud aditiivse mudeliga mõju hinnale.
Hinnatava katastriüksuse kaalutud keskmine kaugus lähimast 2., 3. ja 4. taseme teenuskeskusest
(tõmbekeskuse tegur) on 40 625 m. See on kaugemal võrreldes keskmise teenuskeskuse
kaugusega ning seetõttu on ka selle teguri mõju hinnale negatiivne (-0,91 €/m2).
Hinnatava katastriüksuse pindala on 1203 m2, mis on keskmisest väiksem ja seega ka veidi
suurema ruutmeetri väärtusega. Pindala teguri mõju hinnale on 1,31 €/m2.
Valikunihke korrektsioonitegur näitab hinnatava maatüki erisust võrreldes tüüpiliste
maatükkidega, millega on tehtud tehinguid. Valikunihke korrigeerimise tõttu väheneb hind
ruutmeetri kohta 3,24 eurot.
Seega kujuneb hinnatava katastriüksuse (näide 1) lõplikuks ühikuhinnaks:
14,51 – 0,91 + 1,31– 3,24 = 11,67 €/m2.
Maa maksustamishinna saamiseks korrutatakse ühikuhind maatüki pindalaga ja eelnõu § 16
järgi ümardatakse ühe euro täpsuseni:
11,67 €/m2 * 1203 m2 = 14 039,01 € ~ 14 039 €.
Põllumajandusmaa rühma arvutuskäigus esitatakse hindamistulemus kõlvikute kaupa (€),
kõlviku pindala (m²), kõlviku ühikuhind (€/m²) ja iga statistiliselt olulise teguri mõju kõlviku
väärtusele.
Järgmisena on esitatud näide (näide 2) põllumajandusmaa rühma kuuluva haritava maa kõlviku
väärtuse kujunemise kohta. Maatükk on:
1) 100% maatulundusmaa sihtotstarbega;
2) hoonestamata;
3) Raplamaal 2. taseme teenuskeskusest Juuru alevikust 6 km kaugusel paiknev;
4) kaalutud keskmise boniteediga 38;
5) 98% ulatuses kaetud küllastunud turvastunud muldadega;
6) PRIA põllumassiivide registris ning maakasutuseks on märgitud põllukultuurid, mille
osakaal katastriüksusest on 95%;
7) pindalaga 101 200 m2, millest haritava maa kõlvik moodustab 100%.
Tabel 8. Põllumajandusmaa rühma haritava maa kõlviku ühikuhinna kujunemine (näide 2)
Mõõdetud Teguri mõju Selgitus
väärtus hinnale (€/m2)
baasväärtus 0,3530 Eesti haritava maa kõlviku keskmine väärtus,
arvestades lähimaid tehinguid
asustuse tegur 6 km 0,0003 keskmisest teenuskeskuse kaugusest lähemal,
suurendab väärtust
mullaviljakuse tegur 38 -0,0007 keskmisest mullaviljakusest väiksem viljakus,
kahandab väärtust
liigniiskuse tegur 98% -0,0393 keskmisest suurem liigniiskete muldade
osakaal, kahandab väärtust
maakasutuse tegur 95% 0,0084 keskmisest suurem põllukultuuride
maakasutuse osakaal, suurendab väärtust
pindala tegur 101 200 m2 0,0023 keskmisest suurem pindala, suurendab
väärtust
valikunihke 0,16 -0,0038 valikunihke korrigeerimise tõttu väärtus
korrektsiooni tegur väheneb
Hindamismudeli 0,3202
tulemus
37
Tabel 9. Hindamise lõpptulemus (näide 2)
Ühikuhind (€/m2) Pindala (m2) Maa väärtus ehk maksustamishind) (€)
1.Põllumajandusmaa rühm 0,3202 101 200 0,3203* 101 200 = 32 404,24
KOKKU 101 200 32 404
Näites 2 on leitud Eesti haritava maa kõlviku keskmine väärtus ehk baasväärtus (0,3530 €/m2),
mis võtab arvesse ka kümne lähima tehingu kaalutud keskmist väärtust. Statistiliselt olulised
on näites toodud põllumajandusmaa mudelis viis tegurit (asustus, mullaviljakus, liigniiskus,
maakasutus ja pindala). Igale tegurile on leitud väärtus ning üldistatud aditiivse mudeliga mõju
hinnale.
Hinnatav katastriüksus paikneb lähimast 2. või 3. taseme teenuskeskusest (asustuse tegur) 6 km
kaugusel, mis on keskmisest lähemal ning seetõttu on ka selle teguri mõju hinnale positiivne
(0,0003 €/m2).
Hinnatava katastriüksuse kaalutud keskmine mullaviljakuse väärtus (boniteet) on 38, mis on
mõnevõrra keskmisest väiksem. Seega kohandatakse teguri põhjal hinda -0,0007 €/m2.
Kuna küllastunud turvastunud mullad paigutuvad kehvade muldade kategooriasse, siis on
hinnataval maatükil kehvade muldade osakaal küllaltki suur (98%) (liigniiskuse tegur). Seega
kohandatakse hinnatava maatüki hinda madalamaks -0,0393 €/m2.
Põllukultuuride maakasutuse proportsioon katastriüksusest on 95% (maakasutuse tegur), mis
on keskmisest suurem ning kasvatab maatüki väärtust 0,0084 €/m2.
Hinnatava haritava maa kõlviku pindala on 101 200 ruutmeetrit, mis on keskmisest pindalast
veidi suurem, mis tähendab, et pindala teguri mõju hinnale on 0,0023 €/m2.
Valikunihke korrektsioonitegur näitab hinnatava maatüki erisust võrreldes tüüpiliste
maatükkidega, millega on tehtud tehinguid. Valikunihke korrigeerimise tõttu väheneb hind
0,0038 €/m2.
Seega kujuneb hinnatava haritava maa kõlviku (näide 3) lõplikuks ühikuhinnaks:
0,3530 + 0,0003 – 0,0007 – 0,0393 + 0,0084 + 0,0023 – 0,0038 = 0,3202 €/m2.
Maa maksustamishinna saamiseks korrutatakse ühikuhind maatüki pindalaga ning ümardatakse
ühe euro täpsuseni:
0,3202 €/m2 * 101 200 m2 = 32 404,24 € ~ 32 404 €.
Kui põllumajandusmaa rühmas hinnatakse haritava maa kõlviku asemel loodusliku rohumaa
kõlvikut, siis lisatakse arvutuskäigule koefitsient, mis väljendab loodusliku rohumaa hinnataset
võrreldes haritava maaga ning mis 2022. aasta korralisel hindamisel on 0,5. Näide 3 kujutabki
põllumajandusmaa rühma kuuluva loodusliku rohumaa kõlviku väärtuse kujunemist. Maatükk
on:
1) 100% maatulundusmaa sihtotstarbega;
2) hoonestamata;
3) Raplamaal 2. taseme teenuskeskusest Juuru alevikust 6 km kaugusel paiknev;
4) kaalutud keskmise boniteediga 38;
5) 98% ulatuses kaetud küllastunud turvastunud muldadega;
6) PRIA põllumassiivide registris ning maakasutuseks on märgitud põllukultuurid, mille
osakaal katastriüksusest on 95%;
7) pindalaga 101 200 m2, millest loodusliku rohumaa kõlvik moodustab 100%.
38
Tabel 10. Põllumajandusmaa rühma loodusliku rohumaa kõlviku ühikuhinna kujunemine
(näide 3)
Mõõdetud Teguri mõju Selgitus
väärtus hinnale (€/m2)
baasväärtus 0,3530 Eesti haritava maa kõlviku keskmine
väärtus, arvestades lähimaid tehinguid
asustuse tegur 6 km 0,0003 keskmisest teenuskeskuse kaugusest
lähemal, suurendab väärtust
mullaviljakuse tegur 38 -0,0007 keskmisest mullaviljakusest väiksem
viljakus, kahandab väärtust
liigniiskuse tegur 98% -0,0393 keskmisest suurem liigniiskete muldade
osakaal, kahandab väärtust
maakasutuse tegur 95% 0,0084 keskmisest suurem põllukultuuride
maakasutuse osakaal, suurendab väärtust
pindala tegur 101 200 m2 0,0023 keskmisest suurem pindala, suurendab
väärtust
valikunihke korrektsiooni 0,16 -0,0038 valikunihke korrigeerimise tõttu väärtus
tegur väheneb
haritava maa kõlviku 0,3202
väärtus
loodusliku rohumaa 0,5 -0,1601
kõlviku koefitsient
Hindamismudeli tulemus 0,1601
Tabel 11. Hindamise lõpptulemus (näide 3)
Ühikuhind (€/m2) Pindala (m2) Maa väärtus ehk maksustamishind (€)
1.Põllumajandusmaa rühm 0,1601 101 200 0,1601 * 101 200 = 16 202,12
KOKKU 101 200 16 202
Näide 3 erineb näitest 2 selle poolest, et tegemist on loodusliku rohumaa kõlvikuga, millele ei
ole võimalik tehinguandmete põhjal eraldi hindamismudelit luua ning mis tugineb haritavale
maale. Seega tuuakse välja arvutuskäik sarnaselt näitega 2 ning lisatakse koefitsient 0,5, mis
väljendab loodusliku rohumaa ja haritava maa kõlvikute hinnatasemete erinevust.
Loodusliku rohumaa kõlviku (näide 3) lõplikuks ühikuhinnaks kujuneb:
0,3530 + 0,0003 – 0,0007 – 0,0393 + 0,0084 + 0,0023 – 0,0038 – 0,1601 = 0,1601€/m2.
Maa maksustamishinna saamiseks korrutatakse ühikuhind maatüki pindalaga ning ümardatakse
ühe euro täpsuseni:
0,1601€/m2 * 101 200 m2 = 16 202,12 € ~ 16 202 €.
Metsamaa rühma arvutuskäigus esitatakse hindamistulemus kõlviku kohta (€), kõlviku
ühikuhind (€/m²), kõlviku pindala kvaliteeditegurite kaupa (m²) ja iga kvaliteediteguri väärtus
koos kasutatud koefitsientidega. Järgmisena on toodud metsamaa rühma kuuluva katastriüksuse
arvutuskäigu näide (näide 4). Maatükk on:
1) 100% maatulundusmaa sihtotstarbega;
2) hoonestamata;
3) Harju maakonnas paiknev;
4) pindalaga 41 100 m2, millest metsamaa kõlvik moodustab 100%;
5) looduskaitselisi piiranguid ei ole.
Tabel 12. Metsamaa rühma kuuluva katastriüksuse ühikuhinna kujunemine (näide 4)
Kvaliteeditegur Väärtus Kvaliteediteguri Mõju hinnale
(koefitsient) osakaal (€/m2)
39
Mustika-kõdusoo kasvukohatüüp, kuivendamata, metsamaa III 0,378 0,124 0,0066
boniteet
Jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüüp, kuivendamata, metsamaa II 0,535 0,095 0,0071
boniteet
Mustika kasvukohatüüp, kuivendamata, metsamaa II boniteet 0,741 0,066 0,0068
Jänesekapsa kasvukohatüüp, kuivendamata, metsamaa I boniteet 1,041 0,381 0,0555
Naadi kasvukohatüüp, kuivendamata, metsamaa I boniteet 1,041 0,334 0,0487
Hindamismudeli tulemus 0,1247
Tabel 13. Hindamise lõpptulemus (näide 4)
Ühikuhind (€/m2) Pindala (m2) Maa väärtus ehk maksustamishind (€)
1.Metsamaa rühm 0,1247 41 100 0,1247 * 41 100 = 5 125,17
KOKKU 41 100 5 125
Metsamaa rühma hindamisel jagatakse maa kvaliteeditegurite järgi. Seejärel leitakse, kui suure
osa iga grupp moodustab, ning arvutatakse iga grupi mõju hinnale. Selleks korrutatakse
metsamaa baasväärtus 0,1400 €/m2 kvaliteediteguri väärtuse ja osakaaluga. Näiteks mustika-
kõdusoo kasvukohatüübi, mis on kuivendamata ja metsamaa III boniteediga, mõju hinnale on:
0,1400 * 0,378 * 0,124 = 0,0066 €/m2.
Näites 4 kujuneb lõplikuks ühikuhinnaks:
0,0066 + 0,0071 + 0,0068 + 0,0555 + 0,0487 = 0,1247 €/m2.
Maa maksustamishinna saamiseks korrutatakse ühikuhind maatüki pindalaga ning ümardatakse
ühe euro täpsuseni:
0,1247 €/m2 * 41 100 m2 = 5 125,17 € ~ 5 125 €.
Aktiivse turuta maade rühma arvutuskäigus esitatakse katastriüksuse, selle osa või kõlviku
hindamistulemus (€) ja pindala (m²) koos vastava asukohaklassi ühikuhinnaga (€/m²). Aktiivse
turuta maade hindamisel rakendatakse eelnevalt kindalaks määratud asukohaklassi madalaimat
väärtust. Näites 5 on toodud transpordimaa kui ühe aktiivse turuta maa hulka kuuluva
sihtotstarbe arvutuskäik. Maatükk on:
1) 100% transpordimaa sihtotstarbega;
2) hoonestamata;
3) Tartu linnas asukohaklassis 2 paiknev;
4) pindalaga 17 834 m2.
Tabel 14. Hindamise lõpptulemus (näide 5)
Ühikuhind (€/m2) Pindala (m2) Maa väärtus ehk maksustamishind (€)
1. Aktiivse turuta maa 10,00 17 834 10,00 * 17 834 = 178 340,00
rühm
KOKKU 17 834 178 340
Maa maksustamishinna saamiseks korrutatakse ühikuhind maatüki pindalaga ning ümardatakse
ühe euro täpsuseni:
10,00 €/m2 * 17 834 m2 = 178 340,00 € ~ 178 340 €.
Tabelis 15 on esitatud näide hindamise lõpptulemusest juhul, kui üks katastriüksus jaguneb
mitme rühma vahel. Sel juhul leitakse maksustamishind eraldi iga rühma kohta ning kõikide
rühmade hindamistulemused liidetakse kokku. Näites 6 on esitatud maatükk, mis koosneb
eelnevates näidetes (näited 2 ja 4) toodud põllumajandusmaast ja metsamaast.
Tabel 15. Hindamise lõpptulemus mitme rühma puhul (näide 6)
40
Ühikuhind (€/m2) Pindala (m2) Maa väärtus (€)
1.Põllumajandusmaa rühm 0,3202 101 200 0,3202 * 101 200 = 32 404,24 ~ 32 404
2.Metsamaa rühm 0,1247 41 100 0,1247 * 41 100 = 5 125,17 ~ 5 125
KOKKU 142 300 37 529
2.5.2. Maa maksustamishinna esitamise täpsus (§ 17)
Paragrahv 17 täpsustab, et maa maksustamishind esitatakse sihtotstarvete ja kõlvikute kaupa
ühe euro täpsusega. Ühe euro täpsusega esitamine erineb varasemast maksustamishinna täpsuse
regulatsioonist, kus maa maksustamishind ümardati 10 euro täpsuseni. Maa-ameti ning Maksu-
ja Tolliameti vahelistes infosüsteemi arenduste ja andmevahetuse aruteludes leiti, et 10 euro
täpsuseni ümardamiseks puudub vajadus, samas tekitavad igasugused ümardamised asjatut
halduskoormust ja ebatäpsust.
3. Eelnõu terminoloogia ja vastavus Euroopa Liidu õigusele
Eelnõus kasutatavad terminid on eelnõus lahti seletatud ja seotud teistes õigusaktides kasutatud
terminitega. Eelnõu reguleerimisala ei puuduta Euroopa Liidu õigust.
4. Määruse mõju
Maa korralise hindamise metoodika määruse kehtestamine tuleneb 15.03.2022 jõustunud maa
hindamise seaduse muudatustest ning kõiki olulisi mõjusid on hinnatud maa hindamise seaduse,
maamaksuseaduse ja teiste seaduste muutmise käigus (seaduseelnõu 406 SE) algataja
seletuskirjas, mis on kättesaadav Riigikogu kodulehel: riigikogu.ee (rubriik „Eelnõud“).
Vastavalt MHS §-le 41 on maa korraline hindamine andmekogude andmetele tuginev
turupõhine maa hindamine, mille tulemusena määratakse igale katastriüksusele maa
maksustamishind. Maa korralist hindamist teeb Maa-amet iga nelja aasta tagant. Korralise
hindamise metoodika on sätestatud MHS § 43, metoodika detailsemalt kehtestatakse vastavalt
MHS § 43 lõikele 5 käesoleva maa korralise hindamise metoodika määrusega. Seega määrus ei
oma eraldiseisvat mõju, vaid mõjud on juba hinnatud seaduseelnõu väljatöötamise käigus.
Üheks korralise hindamise läbiviimisega seotud ja seeläbi ka maa korralise hindamise
metoodika määruse rakendamisega seotud mõjuks on mõju majandusele, mida on hinnatud
põhjalikult seaduseelnõu 406 SE seletuskirja punktis 6.1. Korralise hindamise läbiviimine
avaldab potentsiaalselt mõju kõigile maaomanikele ning maaga tehinguid sooritada soovivatele
isikutele ja ettevõtjatele ehk muudatus puudutab kõiki isikuid ja ettevõtjaid, kellel on seos
maaga Eestis, sealhulgas nii omavalitsusi ja riiki (riigiasutusi) kui ka maaomanikke. Iga nelja
aasta tagant toimuva korralise hindamisega kaasneb oluline positiivne mõju – see korrastab
kinnisvaraturgu, kuna maaomanikel ja turuosalistel on selgem ülevaade maa väärtustasemetest.
Maaomanike kulud vähenevad seoses maa väärtuse teadasaamiseks eksperthinnangute tellimise
vajaduse vähenemisega ning ettevõtted saavad positiivse mõjuna ülevaate oma maade
väärtustest ka finantsaruandluseks. Samuti on riigil ja KOV-idel parem ülevaade maade
väärtustest (maade bilansilise väärtuse aluseks on tihti maa maksustamishind). Positiivse
mõjuna arvutatakse kõik maa maksustamishinnad pärast järgmist hindamist ühtsetel alustel,
mille tagab muuhulgas käesolev detailne maa korralise hindamise metoodika määrus.
Ebasoovitavate mõjude risk maaomanikele seisneb eelkõige uute maa maksustamishindadega
kaasnevas maamaksu ning kasutustasude potentsiaalses tõusus, mida on analüüsitud põhjalikult
seaduseelnõu 406 SE seletuskirja punktis 6.4 ja järgnevates. Samas on maamaksust laekuvate
tuludega kohalikel omavalitsustel võimalik panustada elukeskkonna kvaliteedi parendamisse.
41
Korralise hindamise läbiviimisega seotud ja seeläbi ka maa korralise hindamise metoodika
määruse rakendamisega seotud mõjuks on lisaks ka mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste
asutuste töökorraldusele, mida on samuti põhjalikult hinnatud seaduseelnõu 406 SE seletuskirja
punktis 6.1. Tulenevalt asjaolust, et hindajaks on edaspidi Maa-amet, väheneb selle võrra KOV-
ide töökoormus, kuna seni oli korralise hindamisega seotud tegevused KOV-i ülesanneteks.
Kuivõrd aga korralist hindamist ei ole tehtud 21 aastat, ei tekita see praktikas ilmselt olulist
muudatust töökorralduses.
Riigiasutustest puudutab muudatus peamiselt Keskkonnaministeeriumi haldusalas olevat Maa-
ametit. Maa-ameti töökoormuse kasv kaasneb eelkõige hindamise aastatel, s.o igal neljandal
aastal. See puudutab nii hindamise läbiviimist kui selgituste andmist tulemuste avalikustamisel
ja andmete parandamisel.
Hindamisest tulenev andmete kontrolli ja parandamise vajadus kasvatab Maa-ameti ja teiste
andmekogude vastutatavate töötlejate töökoormust, kuid positiivse mõjuna paraneb andmete
kvaliteet. Enne hindamist (mais-juunis 2022) lepitakse kõikide andmekogude vastutavate
töötlejatega kokku andmete kontrollimise ja parandamise protsessid. Samuti teeb Maa-amet
jooksvalt selgitustööd korralise hindamise läbiviimise kohta veebiseminaridel, kodulehel,
sotsiaalmeedias, vajaduspõhiselt avalikes meediakanalites, sh korraldab avalikustamise
veebirakenduse tutvustused KOV-dele, kuhu maaomanikud võivad harjumuspäraselt infot
küsima minna.
5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise
eeldatavad tulud
Kuivõrd maa korralise hindamise metoodika määruse kehtestamine tuleneb 15.03.2022
jõustunud maa hindamise seaduse muudatustest, on ka olulisi rakendamisega seotud tegevusi,
vajalikke kulusid ning seotud tulusid käsitletud maa hindamise seaduse, maamaksuseaduse ja
teiste seaduste muutmise käigus (seaduseelnõu 406 SE).
Riigi kuludena on maa hindamise seaduse, maamaksuseaduse ja teiste seaduste muutmise
seaduse eelnõu seletuskirjas välja toodud maa hindamiseks Vabariigi Valitsuse 28.05.2020
korraldusega nr 187 „Raha eraldamine Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist“
eraldatud toetus. Lisaks otsustati pärast seaduseelnõu algatamist Vabariigi Valitsuse
01.04.2021 korraldusega nr 138 „Raha eraldamine Vabariigi Valitsuse omandireformi
reservfondist“ eraldada omandireformi reservfondist tagastamatu toetusena
Keskkonnaministeeriumi valitsemisalale keskkonna tulemusvaldkonna keskkonnakaitse ja -
kasutuse programmi Maa-ametile 348 022 eurot (käibemaksuta) ja Keskkonnaministeeriumi
Infotehnoloogiakeskusele 100 000 eurot (ilma käibemaksuta) maa korralise hindamise
ettevalmistamiseks ja tegemiseks ning Rahandusministeeriumi valitsemisalale tõhusa riigi
tulemusvaldkonna halduspoliitika programmi Maksu- ja Tolliametile 75 000 eurot
(käibemaksuta) infotehnoloogiliste arendustööde eelanalüüsimiseks.
Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist Maa-ametile eraldatud raha hõlmas nii välise
konsultatsiooni hankimist tegevhindajatelt summas 50 000 eurot, tööjõukulusid summas
293 022 eurot, planeeringute digiteerimiseks ja projekteerimistingimuste masinloetavale kujule
viimisega seotud tegevusteks 28 098 eurot ning korralise hindamise tulemuste avalikustamisega
kaasnevaks lisatööks 40 140 eurot. Keskkonnaministeeriumi Infotehnoloogiakeskusele
eraldatud 100 000 eurot koosnes maa korralise hindamise infosüsteemi haldamiseks vajalikest
kuludest. Maksu- ja Tolliametile eraldatud 75 000 eurot (ilma käibemaksuta) hõlmas maamaksu
tõusu piirmäära rakendamisest tingitud tehnoloogilise arenduse jaoks eelanalüüsimiseks
vajalikke tegevusi 2021. aastal.
42
6. Eelnõu kooskõlastamine
Eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks eelnõude infosüsteemi EIS kaudu ministeeriumitele ning
arvamuse avaldamiseks Eesti Linnade ja Valdade Liidule, Eesti Põllumajandus-
Kaubanduskojale, Eesti Kaubandus-Tööstuskojale, Eestimaa Talupidajate Keskliidule, Eesti
Erametsaliidule, Eesti Turbaliidule ja Eesti Omanike Keskliidule.
43
Ministeeriumid
04.05.2022 nr 1-4/22/2136
Keskkonnaministri määruse „Maa korralise
hindamise metoodika“ eelnõu kooskõlastamiseks
esitamine
Keskkonnaministeerium esitab Teile kooskõlastamiseks keskkonnaministri määruse
„Maa korralise hindamise metoodika“ eelnõu. Palume Teie kooskõlastust kümne tööpäeva
jooksul.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Erki Savisaar
Minister
Lisad: 1. Määruse eelnõu
2. Määruse eelnõu seletuskiri
Teadmiseks: Eesti Linnade ja Valdade Liit, Eesti Põllumajandus-Kaubanduskoda, Eesti
Kaubandus-Tööstuskoda, Eestimaa Talupidajate Keskliit, Eesti Erametsaliit, Eesti Turbaliit, Eesti
Omanike Keskliit
Ele Panfilov, 626 2952
[email protected]
Paldiski mnt 96/ Tallinn 13522/ 626 2802/
[email protected]/ www.envir.ee/
Registrikood 70001231
EELNÕU
______.2022
KESKKONNAMINISTER
MÄÄRUS
Maa korralise hindamise metoodika
Määrus kehtestatakse maa hindamise seaduse § 43 lõike 5 alusel.
1. peatükk
Üldsätted
§ 1. Reguleerimisala
Määruses sätestatakse korralisel hindamisel:
1) tehingute arvestamist välistavad tingimused, tehinguandmete kohandamise alused ja
andmed, mida võib kasutada kinnisvaraturu analüüsil;
2) maa väärtust mõjutavate tegurite arvestamise erisused ja piirkonnad, kus arvestatakse
ehitusõiguse mõju maa väärtusele;
3) sarnaste tunnustega katastriüksuste rühmade ja hindamismudelite kirjeldused;
4) maa maksustamishinna arvutuskäigus esitatavad andmed ning maa maksustamishinna
esitamise täpsus.
2. peatükk
Tehingute ja kinnisvaraturu analüüs
§ 2. Tehingute arvestamist välistavad tingimused
(1) Tehingute analüüsil jäetakse tehing hindamisest välja, kui:
1) tehingu liik ei ole müük;
2) tehingu üks pool on riik või kohalik omavalitsus, välja arvatud tehing, mis on tehtud
enampakkumise tulemusel;
3) tehing on tehtud sundolukorras, sealhulgas pankroti- ja täitemenetluse ning kohtumenetluses
tehtud lahendi vabatahtlikuks täitmiseks;
4) tehingupooled on omavahel seotud sugulus- või äriseose kaudu;
5) tehingu üks pool on erihuvidega isik;
6) esineb muu asjaolu, mis viitab sellele, et tehing ei ole toimunud vaba turu tingimustes.
(2) Kui tehinguobjektiga on analüüsitaval perioodil tehtud mitu tehingut, võetakse hindamisel
arvesse viimasena tehtud tehing. Kui tehingud tehti samal kuupäeval, võetakse hindamisel
arvesse kõrgeima hinnaga tehing.
(3) Maatehingute analüüsil jäetakse lisaks lõigetes 1 ja 2 märgitud tingimustele tehing
hindamisest välja, kui:
1) tehinguobjekt on hoonestatud;
2) tehinguobjekti liik ei ole kinnisasi;
3) tehinguga on müüdud mõtteline osa kinnisasjast;
4) tehing on tehtud muul kasutuseesmärgil kui katastriüksuse sihtotstarbeline või kõlvikuline
kasutus;
1
5) sama lepinguga müüdi hoonestatud kinnisasi või analüüsitava rühmaga võrreldes erinev
kinnisasi;
6) müüdud kinnisasi on koormatud hoonestusõiguse, kasutusvalduse või muu piiratud
asjaõiguse või seadusest tuleneva kitsendusega, mis võib olla mõjutanud hinda;
7) sama notaritehinguga on toimunud mitu maatehingut, välja arvatud juhul, kui neid on
võimalik analüüsis käsitleda ühe tehinguna.
(4) Elamumaa tehingute analüüsil § 11 lõikes 2 sätestatud juhul jäetakse lisaks lõigetes 1–3
märgitud tingimustele tehing hindamisest välja, kui:
1) tehinguga on müüdud üle kahe katastriüksuse;
2) katastriüksuse sihtotstarve ei ole 100% elamumaa;
3) müüdud kinnisasja pindala on väiksem kui 501 m2 või suurem kui 20 000 m2.
(5) Maatulundusmaa tehingute analüüsil § 13 lõikes 2 sätestatud juhul jäetakse lisaks lõigetes
1–3 märgitud tingimustele tehing hindamisest välja, kui:
1) katastriüksuse sihtotstarve ei ole 100% maatulundusmaa;
2) haritava maa kõlviku osakaal on 80% või väiksem ja metsamaa kõlviku osakaal üle 10%;
3) müüdud kinnisasja pindala on 2 hektarit või väiksem.
(6) Maatulundusmaa tehingute analüüsil § 14 lõikes 2 sätestatud juhul jäetakse lisaks lõigetes
1–3 märgitud tingimustele tehing hindamisest välja, kui:
1) katastriüksuse sihtotstarve ei ole 100% maatulundusmaa;
2) metsamaa kõlviku osakaal on 80% või väiksem;
3) müüdud kinnisasja pindala on 2 hektarit või väiksem;
4) kinnisasi oli tehingu tegemise ajal üle 10% ulatuses kaetud kasvava metsaga.
§ 3. Tehinguhindade kohandamine
(1) Tehinguhindade viimiseks hindamise aasta 30. juuni seisu korrutatakse need läbi hindade
muutust arvestava päevase hinnaindeksiga, mis leitakse vastava rühma tehinguandmete
analüüsimisel.
(2) Käibemaks arvestatakse tehinguhinna sisse, välja arvatud äri- ja tootmismaaga tehtud
tehingute korral.
§ 4. Kinnisvaraturu analüüsil kasutatavad täiendavad andmed
Kinnisvaraturu analüüsil võib lisaks tehingute analüüsile kasutada:
1) rahvaarvu andmeid;
2) elanike arvu muutuse andmeid;
3) brutotulu andmeid;
4) rahvastiku sotsiaal-majandusliku staatuse andmeid;
5) eluruumide andmeid;
6) töörände andmeid;
7) unikaalaadressi nõudega alade piiride andmeid ruumiandmete seaduse § 43 lõike 2
tähenduses;
8) maakonnaplaneeringutes toimepiirkondade ja teenuste kättesaadavuse andmeid;
9) maa renditehinguid;
10) kutseliste hindajate eksperdiarvamusi;
11) muid andmeid.
2
3. peatükk
Väärtust mõjutavate tegurite arvestamise erisused
§ 5. Asukoha mõju
(1) Asukoha mõju arvestamiseks jaotatakse kinnisvaraturu analüüsil katastriüksused
tehinguandmete ja §-s 4 nimetatud andmete alusel asukohaklassidesse eeldusliku ruutmeetri
väärtustaseme järgi:
1) asukohaklassi 1 elamumaa väärtustase on alates 300,1 eurost;
2) asukohaklassi 2 elamumaa väärtustase on 100,1 kuni 300,0 eurot;
3) asukohaklassi 3 elamumaa väärtustase on 50,1 kuni 100,0 eurot;
4) asukohaklassi 4 elamumaa väärtustase on 20,1 kuni 50,0 eurot;
5) asukohaklassi 5 elamumaa väärtustase on 10,1 kuni 20,0 eurot;
6) asukohaklassi 6 elamumaa väärtustase on 5,1 kuni 10,0 eurot;
7) asukohaklassi 7 elamumaa väärtustase on 1,1 kuni 5,0 eurot;
8) asukohaklassi 8 elamumaa väärtustase on 0,3 kuni 1,0 eurot.
(2) Asukoha mõju arvestamiseks rakendatakse järgmist:
1) ehitusmaa rühmas § 11 lõike 2 punktides 1–3 nimetatud tegureid;
2) ehitusõiguse rühmas § 10 lõikes 1 sätestatut;
3) põllumajandusmaa rühmas § 13 lõike 2 punktides 1 ja 2 nimetatud tegureid.
(3) Hinnatava maa asukohast tuleneva negatiivse ja positiivse erisuse arvestamiseks
rakendatakse ehitusmaa rühmas sobivat valikunihke korrigeerimise meetodit.
§ 6. Kasutuse mõju
(1) Kasutuse mõju arvestamiseks jaotatakse katastriüksused sihtotstarvete ja kõlvikute järgi
rühmadeks ning rakendatakse vastava rühma hindamismudelit.
(2) Kasutuse mõju arvestamiseks rakendatakse järgmist:
1) ehitusmaa rühmas § 11 lõike 2 punktis 4 nimetatud tegurit;
2) põllumajandusmaa rühmas § 13 lõike 2 punktides 5 ja 9 nimetatud tegureid;
3) metsamaa rühmas § 14 lõikes 3 sätestatut.
(3) Hinnatava maa ebatüüpilisusest või ebatüüpilisest kasutusest tuleneva negatiivse ja
positiivse erisuse arvestamiseks rakendatakse ehitusmaa ja põllumajandusmaa rühmades
sobivat valikunihke korrigeerimise meetodit.
§ 7. Taristu mõju
Taristu mõju arvestamiseks rakendatakse järgmist:
1) ehitusmaa rühmas § 11 lõike 2 punktis 5 nimetatud tegurit;
2) põllumajandusmaa rühmas § 13 lõike 2 punktides 7 ja 8 nimetatud tegureid.
§ 8. Pindala mõju
Pindala mõju arvestamiseks rakendatakse järgmist:
1) ehitusmaa rühmas § 11 lõike 2 punktis 6 nimetatud tegurit ja § 11 lõigetes 4 ja 6 sätestatut;
2) ehitusõiguse rühmas § 10 lõikes 2 ja § 12 lõikes 3 nimetud tegureid;
3) põllumajandusmaa rühmas § 13 lõike 2 punktis 6 nimetatud tegurit.
3
§ 9. Maa kvaliteedi mõju
Maa kvaliteedi mõju arvestamiseks rakendatakse järgmist:
1) põllumajandusmaa rühmas § 13 lõike 2 punktides 3 ja 4 nimetatud tegureid;
2) metsamaa rühmas § 14 lõikes 2 sätestatut.
§ 10. Ehitusõiguse mõju
(1) Ehitusõiguse mõju arvestatakse § 11 lõikes 1 nimetatud katastriüksustel, mis asuvad
järgmistes piirkondades:
1) Tallinnas Juhkentali, Järve, Kadriorg, Kalamaja, Kassisaba, Keldrimäe, Kelmiküla,
Kitseküla, Kompassi, Kurepõllu, Lilleküla, Luite, Maakri, Maarjamäe, Merimetsa, Mustjõe,
Paevälja, Pelgulinn, Raua, Sadama, Sibulaküla, Sikupilli, Südalinn, Tatari, Tondi, Torupilli,
Tõnismäe, Uus Maailm, Uuslinn, Vanalinn, Veerenni ja Ülemiste asumid ning
teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ Haabersti, Järve, Sitsi, Sääse,
Tondiraba kõrghoonete piirkonnad;
2) Tartus Ees-Karlova, Kastani-Filosoofi, Riiamäe, Supilinna, Toometaguse, Tähtvere, Ujula-
Kvissentali, Uueturu, Vaksali, Vanalinna ja Ülejõe asumid § 12 lõikes 2 kirjeldatud ulatuses.
(2) Katastriüksuse ehitusõiguse pindala määrab kohalik omavalitsus hoonete suletud
brutopinnana, lähtudes majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015. a määruse nr 57 „Ehitiste
tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ §-s 20 sätestatust, järgmiselt:
1) kehtiva detailplaneeringu olemasolul detailplaneeringu andmete alusel;
2) kehtiva detailplaneeringu puudumise korral ehitisregistris kasutuses ja ehitamisel olevate
hoonete suletud netopinna korrutamisel 1,2-ga;
3) punktis 1 või 2 nimetatud andmete puudumise korral ehitisealuse pinna korrutamisel korruste
arvuga või arvestusliku korruste arvuga, mis leitakse hoone kõrguse jagamisel korruse
arvestusliku kõrgusega;
4) kehtivatest projekteerimistingimustest lisanduv ehitusõiguse pindala liidetakse
detailplaneeringu või ehitisregistri andmete alusel määratud pinnale;
5) maa-aluse osa suletud brutopind lahutatakse, kui selle kohta on olemas andmed;
6) andmete täpsustamiseks kasutatakse üldplaneeringu ja Eesti Topograafia andmekogu
andmeid.
(3) Käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 3 nimetatud korruse arvestuslikuks kõrguseks loetakse
kuni 11 meetri kõrgustel hoonetel 3,8 meetrit ja üle 11 meetri kõrgustel hoonetel 3,45 meetrit.
(4) Ehitusõiguse pindala mõju arvestamisel leitakse katastriüksuse väärtus §-s 12 sätestatu
kohaselt.
4. peatükk
Rühmad ja hindamismudelid
§ 11. Ehitusmaa rühm ja hindamismudel
(1) Ehitusmaa rühma kuuluvad järgmiste sihtotstarvete ja kõlvikutega katastriüksused või
nende osad:
1) elamumaa, ärimaa, tootmismaa, mäetööstusmaa ja ühiskondlike ehitiste maa ning
maatulundusmaa õuemaa kõlvik kõikides asukohaklassides;
2) riigikaitsemaa asukohaklassides 1–3.
4
(2) Ehitusmaa rühma kuuluva maa hindamisel kasutatakse ehitusmaa mudelina üldistatud
aditiivset mudelit, millega analüüsitakse vähemalt viie hindamisele eelneva aasta elamumaa
tehinguid ja hinnatakse järgmiste väärtust mõjutavate tegurite mõju:
1) lähimate tehingute tegur, mis väljendab samasse asukohaklassi kuuluva kümne lähima
hoonestamata elamumaa tehingu kaalutud keskmist väärtust;
2) tõmbekeskuse tegur, mis väljendab katastriüksuse kaugust lähimast 2., 3. ja 4. taseme
teenuskeskusest;
3) veekogu läheduse tegur, mis väljendab kaugust lähima veekoguni;
4) ehituskeeluvööndi tegur, mis väljendab piiranguid maa sihtotstarbepärases kasutamises;
5) avaliku tee juurdepääsu tegur, mis väljendab asukohaklassides 4–8 juurdepääsu avalikult
kasutatavale teele;
6) pindala tegur, mis väljendab katastriüksuse sellesse rühma kuuluva osa pindala.
(3) Ühiskondlike ehitiste maa, riigikaitsemaa ja mäetööstusmaa sihtotstarbega katastriüksuse
hindamisel rakendatakse koefitsienti 0,5.
(4) Kui katastriüksuse ehitusmaa hindamismudeliga hinnatava osa pindala on suurem kui
20 000 m², rakendatakse seda ületavale osale väärtust vähendavaid kohandusi:
1) asukohaklassides 1–3 koefitsienti 0,3;
2) asukohaklassides 4–5 koefitsienti 0,2;
3) asukohaklassides 6–8 koefitsienti 0,1.
(5) Katastriüksustele pindalaga 20 000 m² ja vähem võib hindamisel seada minimaalseid ja
maksimaalseid piirväärtusi, mis arvestavad piirkonna tüüpilist maaüksuse suurust.
(6) Kui ehitusmaale arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui § 15 lõikes 3 esitatud sama
asukohaklassi madalaim väärtustase, rakendatakse asukohaklassi madalaimat väärtustaset, aga
mitte madalamat kui § 5 lõikes 1 esitatud 8. asukohaklassi elamumaa väärtustaseme alumine
piir.
§ 12. Ehitusõiguse rühm ja hindamismudel
(1) Ehitusõiguse rühma kuuluvad § 10 lõikes 1 nimetatud tingimustele vastavad
katastriüksused.
(2) Ehitusõiguse mudeliga leitakse katastriüksuse väärtus § 10 lõikes 2 katastriüksuse
ehitusõiguse pindala korrutamisel asumi või selle osa ehitusõiguse ruutmeetri väärtusega, mis
on järgmised:
Asum ja asumi osad Ehitusõiguse
ruutmeetri
väärtus
eurodes
Tallinnas:
Vanalinn, Südalinn, Maakri, Kompassi, Sibulaküla, Sadama 450
Kadriorg, Raua, Tõnismäe, Tatari, 400
Kalamaja idaosa (Telliskivi tänavast lääne poole jääv osa, Kopli tänavast
põhja poole jääv osa, Volta tänavast lääne poole jääv ala, Tööstuse tänavast
põhja poole jääv osa, Peetri tänavast lääne poole jääv osa, Kalaranna tänavast
põhja poole jääv osa, v.a Miinisadama ala)
5
Kassisaba, Kelmiküla, Torupilli lääneosa (K. Türnpu tänavast ja Laagna 350
teest lääne poole jääv osa)
Keldrimäe, Uus Maailm, Veerenni põhjaosa (Vana-Lõuna tänavast lääne 325
poole jääv osa, Herne tänavast põhja poole jääv osa, Veerenni tänavast ida
poole jääv ala, Õilme tänavast põhja poole jääv osa, Magasini tänavast lääne
poole jääv ala kuni Herne tänavani, Herne tänavast põhja poole jääv ala)
Pelgulinna idaosa (Sõle ja Nisu tänavatest ida poole jääv osa), 300
Kalamaja lääneosa (Miinisadama ala, Peetri tänavast lääne poole jääv osa,
Tööstuse tänavast lõuna poole jääv ala, Volta tänavast lääne poole jääv ala,
Kopli tänavast lõuna poole jääv ala kuni Telliskivi tänavani),
Torupilli idaosa (K. Türnpu tänavast ja Laagna teest ida poole jääv osa),
Lilleküla põhjaosa
(Tikutaja, Tihase ja Krookuse tänavast põhja poole jääv osa, Keemia tänavast
ida poole jääv osa, Endla tänavast põhja poole jääv ala, Mineraali tänavast ida
poole jääv osa, üle Paldiski maantee Hipodroomini ulatuva lõigu põhjaosa),
Maarjamäe lääneosa (Pähkli tänavast ja selle mõttelisest pikendusest lääne
poole jääv osa).
Juhkentali, 275
Veerenni lõunaosa (Vana-Lõuna tänavast ida poole jääv osa, Herne tänavast
lõuna poole jääv ala, Veerenni tänavast lääne poole jääv osa, Õilme tänavast
lõuna poole jääv osa, Magasini tänavast lääne poole jääv osa kuni Herne
tänavani, Herne tänavast lõuna poole jääv osa)
Kitseküla, Tondi, Merimetsa, Mustjõe, Sikupilli, 250
Lilleküla lõunaosa (Tikutaja, Tihase ja Krookuse tänavast lõuna poole jääv
osa, Keemia tänavast lääne poole jääv osa, Endla tänavast lõuna poole jääv ala,
Mineraali tänavast lääne poole jääv osa, üle Paldiski maantee Hipodroomini
ulatuva lõigu lõunaosa)
Pelgulinna lääneosa (Sõle ja Nisu tänavatest lääne poole jääv osa),
Maarjamäe idaosa (Pähkli tänavast ja selle mõttelisest pikendusest ida poole
jääv osa)
Kurepõllu, Luite, Paevälja, Uuslinn, Järve, Järve kõrghoonete piirkond, 200
Sääse kõrghoonete piirkond,
Ülemiste lääneosa (Suur-Paala tänavast ja selle mõttelisest pikendusest Suur-
Sõjamäe teeni ulatuva osa lääne poole jääv ala, Ääsi tänavast ja selle
mõttelisest pikendusest lääne poole jääv osa kuni Tallinna Lennujaama
territooriumini, Tallinna lennujaama territooriumilt kuni Tartu maanteeni
ulatuva ala põhjaosa)
Sitsi kõrghoonete piirkond, Rocca al Mare kõrghoonete piirkond, 150
Ülemiste idaosa (Ääsi tänavast ja selle mõttelisest pikendusest lääne poole
jääv osa kuni Tallinna Lennujaama territooriumini, piki lennujaama
territooriumi äärt Kesk-Sõjamäe teeni ulatuv ala, Kesk-Sõjamäe teest Suur-
Sõjamäe teeni ulatuv ala, Suur-Sõjamäe teest Ääsi tänavani ulatuv lõik)
Tondiraba kõrghoonete piirkond 125
Tartus:
Vanalinn 350
Toometaguse 275
Riiamäe, Uueturu, Vaksali, Supilinna põhjaosa (Oa tänavast põhja poole 250
jääv osa), Tähtvere idaosa (Laulupeo pst 15 // Tähtvere tn 56 ja Laulupeo
pst 19 katastriüksuste piirist idapoole jääv osa, F. R. Kreutzwaldi tänavast
lõuna poole jääv osa, C. R. Jakobsoni tänavast ida poole jääv osa, Taara
6
puiesteest põhja poole jääv osa, J. Hurda tänavast ida poole jääv osa, Vaksali
tänavast põhja poole jääv osa)
Ülejõe lõunaosa (Pikast tänavast lõuna poole jääv osa, k.a Narva mnt 89), Ees- 225
Karlova põhjaosa (Eha tänavast põhja poole jääv osa, Tähe tänavast ida poole
jääv osa, Õnne tänavast põhja poole jääv osa, Sõpruse puiesteest põhja poole
jääv osa), Ujula-Kvissentali lõunaosa (Ujula tänavast lõuna poole jääv osa ja
Puiestee tänavale suunduva Ujula tänava mõttelisest pikendusest ida poole jääv
osa), Supilinna lõunaosa (Oa tänavast lõuna poole jääv osa), Tähtvere
lääneosa (F. Tuglase tänavast ida poole jääv osa, F. R. Kreutzwaldi tänavast
lõuna poole jääv osa, Laulupeo puiesteest lõuna poole jääv osa, F. R.
Kreutzwaldi tänavast põhja poole jääv osa, C. R. Jakobsoni tänavast lääne
poole jääv osa, Taara puiesteest lõuna poole jääv osa, J. Hurda tänavast lääne
poole jääv osa, Vaksali tänavast lõuna poole jääv osa)
Kastani-Filosoofi (Väike-Kaare tänavast põhja poole jääv osa), Ülejõe 200
põhjaosa (Pikast tänavast põhja pool jääv osa, v.a Narva mnt 89), Ujula-
Kvissentali põhjaosa (Ujula tänavast ida ja põhja poole jääv osa)
(3) Kui ehitusõiguse pindala on suurem kui 500 m², rakendatakse seda ületavale osale väärtust
vähendavat kohandust 0,02 iga 1000 m² kohta kuni kohanduseni 0,7.
(4) Hindamisel leitakse igale asumile või selle osale minimaalne ehitusmaa ruutmeetri väärtus
ja arvutatakse katastriüksuse väärtus lisaks lõikes 2 sätestatule ka katastriüksuse pindala
korrutamisel asumi või selle osa minimaalse ehitusmaa ruutmeetri väärtusega. Kui ehitusõiguse
pindala ei ole võimalik tuvastada või kui ehitusõiguse pindala kaudu leitud katastriüksuse
väärtus on väiksem kui minimaalse ehitusmaa ruutmeetri väärtuse kaudu leitud väärtus, on
hindamistulemuseks minimaalse ehitusmaa ruutmeetri kaudu leitud väärtus.
(5) Ühiskondlike ehitiste maa, riigikaitsemaa ja mäetööstusmaa sihtotstarbega katastriüksuse
hindamisel rakendatakse koefitsienti 0,5.
§ 13. Põllumajandusmaa rühm ja hindamismudel
(1) Põllumajandusmaa rühma kuuluvad maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuse haritava
maa ja loodusliku rohumaa kõlvikud asukohaklassides 4–8.
(2) Põllumajandusmaa rühma kuuluva maa hindamisel kasutatakse põllumajandusmaa
mudelina üldistatud aditiivset mudelit, millega analüüsitakse vähemalt viie hindamisele eelneva
aasta haritava maa tehinguid ja hinnatakse järgmiste väärtust mõjutavate tegurite mõju:
1) lähimate tehingute tegur, mis väljendab piirkonna kümne lähima samasse rühma kuuluva
tehingu kaalutud keskmist väärtust;
2) asustuse tegur, mis väljendab katastriüksuse kaugust lähimast 2. või 3. taseme
teenuskeskusest;
3) mullaviljakuse tegur, mis väljendab hinnatava katastriüksuse kaalutud keskmist
mullaviljakuse väärtust;
4) liigniiskuse tegur, mis väljendab maaharimist piiravate ja liigniiskete muldade esinemise
proportsiooni terve katastriüksuse pindalast;
5) maakasutuse tegur, mis väljendab püsirohumaa maakasutuse proportsiooni terve
katastriüksuse pindalast;
6) pindala tegur, mis väljendab kõlviku pindala;
7) põllumajandushoonestuse tegur, mis väljendab põllumajandushoonete arvu lähipiirkonnas;
8) teega piirnevuse tegur, mis väljendab katastriüksusele juurdepääsetavust;
7
9) kompaktsuse tegur, mis väljendab katastriüksuse kuju sobivust.
(3) Katastriüksuse hindamisel loodusliku rohumaa kõlviku korral ei arvestata käesoleva
paragrahvi lõike 2 punktides 3 ja 5 nimetatud tegurite mõju ning rakendatakse koefitsienti 0,5.
(4) Kui andmete puudumise tõttu ei ole võimalik määrata § 13 lõike 2 punktis 3 nimetatud
mullaviljakuse tegurit, rakendatakse Eesti keskmist mullaviljakuse tegurit.
(5) Kui katastriüksuse haritava maa või loodusliku rohumaa kõlvikule arvutuslikult leitud
väärtus on väiksem kui § 15 lõikes 3 esitatud 8. asukohaklassi madalaim väärtustase,
rakendatakse 8. asukohaklassi madalaimat väärtustaset.
§ 14. Metsamaa rühm ja hindamismudel
(1) Metsamaa rühma kuuluvad maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuse metsamaa
kõlvikud asukohaklassides 4–8.
(2) Metsamaa rühma maade hindamisel leitakse väärtus metsaeraldiste kaupa
keskkonnaministri 16. jaanuari 2009.a määruse nr 2 „Metsa korraldamise juhend“ § 4
tähenduses järgmiste näitajate korrutisena:
1) baasväärtus, mis näitab vähemalt viie hindamisele eelneva aasta metsata metsamaa tehingute
keskmist hinda;
2) kvaliteeditegur, mis väljendab koefitsienti kasvukohatüübi, metsamaa boniteedi ja
kuivenduse kombinatsiooni mõjust:
Kuiven- Metsamaa boniteedi klass
Kasvukohatüüp
datud Ib Ia I II III IV V Va Vb
Angervaksa ei 0,820 0,667 0,535 0,424 0,336
Angervaksa jah 1,230 1,000 0,802 0,637 0,504
Jänesekapsa ei 1,370 1,195 1,041 0,909 0,799
Jänesekapsa jah 1,314 1,145 1,000 0,879
Jänesekapsa-kõdusoo ei 0,820 0,667 0,535 0,424 0,336
Jänesekapsa-kõdusoo jah 1,230 1,000 0,802 0,637 0,504
Jänesekapsa-mustika ei 1,258 1,082 0,929 0,797 0,687
Jänesekapsa-pohla ei 1,258 1,082 0,929 0,797 0,687
Kanarbiku ei 0,535 0,424 0,336 0,269 0,224
Karusambla ei 0,582 0,471 0,383 0,316
Karusambla jah 0,698 0,566 0,459 0,379
Karusambla-mustika ei 0,760 0,628 0,518 0,429
Karusambla-mustika jah 0,836 0,691 0,570 0,472
Kastikuloo ei 0,667 0,535 0,424 0,336 0,269 0,224
Kivine puistang ei 0,680 0,526 0,394 0,284 0,196 0,129 0,083
Kõdusoo ei 0,773 0,620 0,488 0,378 0,289
Kõdusoo jah 1,160 0,930 0,732 0,566 0,434
Leesikaloo ei 0,266 0,199 0,153
Liivane puistang ei 0,773 0,620 0,488 0,378 0,289 0,222 0,177
Lodu ei 0,773 0,620 0,488 0,378 0,289
Lodu jah 1,160 0,930 0,732 0,566 0,434
8
Lubikaloo ei 0,196 0,129 0,083
Madalsoo ei 0,261 0,172 0,105 0,060
Madalsoo jah 0,557 0,391 0,258 0,158 0,090
Mineraalne puistang ei 0,727 0,573 0,441 0,331 0,242 0,175 0,130
Mustika ei 1,026 0,873 0,741 0,630 0,542
Mustika jah 1,129 0,960 0,815 0,693 0,596
Mustika-kõdusoo ei 0,773 0,620 0,488 0,378 0,289
Mustika-kõdusoo jah 1,160 0,930 0,732 0,566 0,434
Naadi ei 1,370 1,195 1,041 0,909 0,799
Naadi jah 1,644 1,433 1,249 1,091 0,958
Osja ei 0,265 0,177 0,110 0,065
Osja jah 0,563 0,398 0,265 0,165 0,097
Pohla ei 0,873 0,741 0,630 0,542
Raba ei 0,261 0,172 0,105 0,060
Raba jah 0,391 0,258 0,158 0,090
Sambliku ei 0,378 0,289 0,222 0,177
Savine puistang ei 0,773 0,620 0,488 0,378 0,289 0,222 0,177
Siirdesoo ei 0,261 0,172 0,105 0,060
Siirdesoo jah 0,391 0,258 0,158 0,090
Sinika ei 0,378 0,289 0,222 0,177
Sinika jah 0,585 0,453 0,347 0,266 0,212
Sinilille ei 1,136 0,961 0,807 0,675 0,565 0,476
Sõnajala ei 0,773 0,620 0,488 0,378
Sõnajala jah 1,423 1,160 0,930 0,732 0,566
Tarna ei 0,376 0,265 0,177 0,110 0,065
Tarna jah 0,563 0,398 0,265 0,165
Tarna-angervaksa ei 0,526 0,394 0,284 0,196
Tarna-angervaksa jah 0,790 0,592 0,426 0,293
Turbane puistang ei 0,680 0,526 0,394 0,284 0,196 0,129 0,083
(3) Kui andmete puudumise tõttu ei ole võimalik määrata § 14 lõike 2 punktis 2 nimetatud
kvaliteeditegurit, rakendatakse asustusüksuse keskmist kvaliteeditegurit. Asustusüksustes, kus
metsaregistri andmekoosseisus olevate metsaeraldiste arv on väiksem kui 10, rakendatakse
kohaliku omavalitsuse keskmist kvaliteeditegurit.
(4) Metsamaa hindamisel arvestatakse looduskaitse piirangute aladega järgmiselt:
1) metsamaa osale, mis jääb kaitseala loodusreservaati, kaitseala sihtkaitsevööndisse või
püsielupaiga sihtkaitsevööndisse, rakendatakse § 15 lõikes 3 esitatud 8. asukohaklassi
madalaimat väärtustaset;
2) metsamaa osale, mis jääb hoiualale, kaitseala piiranguvööndisse, looduskaitse üksikobjekti
piiranguvööndisse, püsielupaiga piiranguvööndisse, ranna piiranguvööndisse või kohaliku
omavalitsuse kaitstavasse loodusobjekti, rakendatakse koefitsienti 0,5.
(5) Kui katastriüksuse metsamaa kõlvikule arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui § 15
lõikes 3 esitatud 8. asukohaklassi madalaim väärtustase, rakendatakse 8. asukohaklassi
madalaimat väärtustaset.
9
§ 15. Aktiivse turuta maa rühm ja hindamismudel
(1) Aktiivse turuta maa rühma kuuluvad järgmiste sihtotstarvete ja kõlvikutega katastriüksused
või nende osad, millega kinnisvaraturul vaba turu tingimustes tehinguid ei tehta ning mille
hindamisel ei saa tugineda statistilistele analüüsidele:
1) transpordimaa, veekogude maa, turbatööstusmaa, kaitsealune maa, üldkasutatav maa,
jäätmehoidla maa ja sihtotstarbeta maa ning maatulundusmaa muu maa kõlvik kõikides
asukohaklassides;
2) maatulundusmaa haritava maa, loodusliku rohumaa, metsamaa kõlvik asukohaklassides 1–
3;
3) riigikaitsemaa asukohaklassides 4–8.
(2) Aktiivse turuta maa rühma kuuluva katastriüksuse hindamisel rakendatakse maa asukohale
vastava asukohaklassi madalaimat väärtustaset. Erisusena rakendatakse maatulundusmaa
sihtotstarbega muu maa kõlvikul asukohaklassides 4–8 asukohaklassi 8 madalaimat
väärtustaset.
(3) Korralisel hindamisel on asukohaklassi madalaim ruutmeetri väärtustase järgmine:
1) asukohaklassi 1 madalaim väärtustase on 40,00 eurot;
2) asukohaklassi 2 madalaim väärtustase on 10,00 eurot;
3) asukohaklassi 3 madalaim väärtustase on 4,00 eurot;
4) asukohaklassi 4 madalaim väärtustase on 1,00 eurot;
5) asukohaklassi 5 madalaim väärtustase on 0,70 eurot;
6) asukohaklassi 6 madalaim väärtustase on 0,30 eurot;
7) asukohaklassi 7 madalaim väärtustase on 0,10 eurot;
8) asukohaklassi 8 madalaim väärtustase on 0,04 eurot.
5. peatükk
Maa maksustamishinna esitamine
§ 16. Maa maksustamishinna arvutuskäigu esitamine
(1) Maa maksustamishinna arvutuskäigus esitatakse väärtust mõjutavad tegurid ja nende mõju
suurus.
(2) Kui katastriüksus kuulub mitmesse rühma, esitatakse maa maksustamishind erinevate
rühmade hindamismudelitega leitud väärtuste summana.
(3) Maa maksustamishinna arvutuskäigus esitatakse hinnatud rühmade arvutuskäigud
katastriüksuste või nende osade kohta eurodes, katastriüksuse või selle osa või kõlviku pindala
ruutmeetrites, ruutmeetri väärtus eurodes ja iga teguri mõju väärtusele.
§ 17. Maa maksustamishinna esitamise täpsus
Maa maksustamishind esitatakse sihtotstarvete ja kõlvikute kaupa ning summeeritakse ühe euro
täpsusega.
Erki Savisaar
Minister Meelis Münt
10
Kantsler
11