Kiri

Lp Sülvi Seppel-Hüvonen Transpordiamet [email protected] Lp Riin Kodu Transpordiamet [email protected] 06.03.2026.a VASTUSKIRI Transpordiameti 25.02.2026.a viimasele pakkumisele Kopli kinnisasja omandamiseks Transpordiamet alustas 20.10.2025.a kirjaga nr 8-3/25-106/17908-1 kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust Pelsi Metsad OÜ-le (registrikood 17177843) kuuluvast Kopli kinnisasjast (registriosa nr 1454238) ligikaudu 2562 m² ja 183 m² suuruste maaeralduste omandamiseks. Transpordiameti 14.01.2026.a kirjaga nr 8-3/25-106/17908-4 tehti Pelsi Metsad OÜ-le pakkumine kogu Kopli kinniasja omandamiseks rahalise hüvitise eest, millest Pelsi Metsad OÜ 23.01.2026.a vastuskirjaga keeldus ning palus Transpordiametil jätkata läbirääkimisi sobiva vahetusmaa leidmiseks. Transpordiameti 04.02.2026.a kirjaga nr 8-3/25-106/17908-6 tehti Pelsi Metsad OÜ-le pakkumine vahetusmaa moodustamiseks Orava metskond 106 kinnisasjast (katastritunnus 73201:001:0749). Transpordiametile 05.02.2026.a saadetud vastuskirjas palus Pelsi Metsad OÜ kaaluda Orava metskond 106 kinnisasja asemel sobiva vahetusmaana Aakre metskond 20 kinnisasja (katastritunnus 55701:001:1525). Transpordiameti 25.02.2026.a kirjaga nr 8-3/25-106/17908-8 keelduti vahetusmaa moodustamisest Aakre metskond 20 kinnisasjast ning tehti Pelsi Metsad OÜ-le viimane pakkumine Kopli kinnisasja omandamiseks rahalise hüvitise eest. Pelsi Metsad OÜ leiab, et Transpordiamet tõlgendab KAHOS-e mõtet, eesmärki ja sätteid valesti ja on meelevaldselt lugenud pooltevahelised läbirääkimised luhtunuks ning leidnud, et ainuõige viis menetlust jätkata on kinnisasja omandamisega rahalise hüvitise eest kas vabatahtlikult või sundvõõrandamise kaudu. Kinnisasja sundvõõrandamise seadus asendati KAHOS-ega selleks, et luua kinnisasja avalikes huvides omandamise (sh sundvõõrandamise) menetluse läbiviimiseks selgem regulatsioon, mis arvestaks omandatava kinnisasja omaniku õiguste ja huvidega ning luua lisaks maade väljaostmisele täiendavad kompensatsioonimehhanismid ja hüvitised maaomanikele.1 Seadusandja eesmärgiks oli pakkuda paindlikkust olukorras, kus kinnisasja omanik on igaljuhul sunnitud temale kuuluvast kinnisasjast loobuma. Sellises olukorras on hüvitise vorm (rahaline hüvitis, kinnisasjade vahetamine vm) ainus, mille osas on üldse kinnisasja omanikul 1 Seletuskiri kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse eelnõu 598 SE juurde, XIII Riigikogu, lk 3 ja 7. võimalik kaasa rääkida. Kui seadusandja oleks soovinud, et kinnisasja omanikul ei oleks hüvitise vormi osas valikuvabadust, ei oleks olnud vajadust ka kinnisasja sundvõõrandamise seadust sellisel kujul KAHOS-ega asendada. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu Pelsi Metsad OÜ Transpordiameti seisukohaga, justkui ei oleks kinnisasja omanikul õigust valida, kas talle meeldiks või sobiks rohkem omandamine rahalise hüvitise eest või kinnisasjade vahetamine. Pelsi Metsad OÜ-le teadaolevalt ei ole kohtupraktikat, mis Transpordiameti väiteid kinnitaks. Kinnisasja avalikes huvides omandamine (sh sundvõõrandamine) on põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandipõhiõigust tugevalt riivav tegevus, mistõttu on menetluses osalevate riigiasutuste ülesanne tagada kinnisasja omanikule õiglane ja tema huve arvestav kompensatsioon omandipõhiõiguse riive eest. Transpordiamet ei ole käesolevas kinnisasja omandamise menetluses käitunud ühetaoliselt teiste ametiasutustega sarnastes menetlustes ega lähtunud isikute võrdse kohtlemise printsiibist. Olukorras, kus riik saab valida konkreetsed kinnisasjad, mida avalikes huvides omandada, peaks ka kinnisasja omanik saama valida endale sobiva vahetusmaa. Pelsi Metsad OÜ-le teadaolevalt ei ole kinnisasjade omanike soovidest lähtuv maadevahetus olnud probleemiks näiteks Nursipalu harjutusvälja laiendamise projekti raames, kus teiste hulgas võõrandati Tornator Eesti OÜ-le (registrikood 10013860) vahetusmaadena Aakre metskond 120 kinnisasjast (katastritunnus 60801:001:0010) ja Aakre metskond 211 kinnisasjast (katastritunnus 60801:001:0024) tehtud äralõiked, mis piirnesid Tornator Eesti OÜ-le juba kuuluva Soometsa kinnisasjaga (katastritunnus 60801:001:2140) ning mida Tornator Eesti OÜ soovis. Tegemist on ühe näitega paljudest. Kinnisasjade omanike soovidest lähtuv äralõigete tegemine ja kinnisasjade vahetamine on kujunenud tavapraktikaks ja isikute võrdse kohtlemise printsiibist lähtudes eeldame, et Pelsi Metsad OÜ-d koheldakse võrdselt teiste isikutega, kelle kinnisasju riiklikes huvides omandatakse. Pelsi Metsad OÜ ei nõustu ka Transpordiameti käsitlusega sarnaste turupiirkondade määratlemisel ja väitega, et Kopli kinnisasi ja Aakre metskond 20 kinnisasi ei asu sarnases turupiirkonnas ning ei sobi seetõttu vahetuseks. Maa-amet on 30.06.2023.a selgitustaotluse vastuses nr 1-5/23/9663-2 selgitanud, et metsamaa puhul võib sarnaseks turupiirkonnaks pidada kogu Eestit ning ka maa korralisel hindamisel on selliselt aluseks võetud (vt käesoleva vastuskirja lisa 1). Kopli kinnisasja ja Aakre metskond 20 kinnisasja korralise hindamise info kohaselt paiknevad mõlemad kinnisasjad asukohaklassis nr 8 (vt käesoleva vastuskirja lisad 2 ja 3) ning Keskkonnaministri määrusega kehtestatud maa korralise hindamise metoodika § 14 lg 1 kohaselt kuuluvad metsamaa rühma maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuse metsamaa kõlvikud asukohaklassides 3-8. Eeltoodust lähtuvalt asuvad Kopli kinnisasi ja Aakre metskond 20 kinnisasi sarnases turupiirkonnas ning peaksid KAHOS § 24 lg 3 järgi vahetuseks sobima. Nii on ka Riigimetsa Majandamise Keskus lubanud Aakre metskond 20 kinnisasjast äralõigete tegemist Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse (edaspidi RKIK) poolt algatatud menetluses, kus RKIK soovib vahetada viidatud äralõiked Nursipalu harjutusväljaku laiendamise projekti raames Pelsi Metsad OÜ-le kuuluvate kinnisasjade vastu. Täiendavalt märgib Pelsi Metsad OÜ, et KAHOS ei sätesta, et vahetatavad kinnisasjad peaksid asuma lähestikku ega piira väiksemõõduliste kinnisasjade vahetamist. Menetluse läbiviijal tuleks KAHOS-e mõttest ja eesmärgist ning kinnisasja omaniku õigustest ja huvidest lähtuvalt kaaluda kõiki variante. Kuigi Pelsi Metsad OÜ on seisukohal, et Transpordiamet ei ole viinud Kopli kinnisasja omandamise menetlust läbi kooskõlas KAHOS-es sätestatuga ega lähtunud seaduse mõttest ja eesmärgist ning Pelsi Metsad OÜ õigustest ja huvidest, on Pelsi Metsad OÜ siiski valmis võõrandama Kopli kinnisasja Transpordiameti 25.02.2026.a pakkumises toodud tingimustel rahalise hüvitise eest ning seeläbi toetama Värska-Ulitina tee ”Väikese Saapa” kiiret ümberehitust ja riigikaitseliste eesmärkide saavutamist. Lugupidamisega /allkirjastatud digitaalselt/ Lehar Lindre Pelsi Metsad OÜ juhatuse liige Lisad: Lisa 1: Maa-ameti 30.06.2023.a selgitustaotluse vastus nr 1-5/23/9663-2. Lisa 2: Kopli kinnisasja korralise hindamise info (allikas: minu.kataster.ee) Lisa 3: Aakre metskond 20 kinnisasja korralise hindamise info (allikas: minu.kataster.ee)  Agne Mägi Teie 14.06.2023 Transpordiamet [email protected] Meie 30.06.2023 nr 1-5/23/9663-2 Vastus selgitustaotlusele Esitasite 14.06.2023 Maa-ametile selgitustaotluse seoses Transpordiameti menetluses olevas asjaga, milles Transpordiamet soovib Vana-Teigaste (89901:001:0902) katastriüksusest 1142 m2 suuruse maaeralduse KAHOSe alusel omandada, kuid maaomanik soovib vahetada. Soovite Maa- ameti hinnangut antud olukorrale ning selgitust „võrreldava turupiirkonna“ definitsiooni osas. Võrreldava turupiirkonna definitsioon Turupiirkonna mõistel legaaldefinitsioon puudub. EVS 875 (Vara hindamine) standardisarja mõiste kohaselt iseloomustab turupiirkonda homogeenne kasutus ja sarnane tulutootmise potentsiaal (10. standard, punkt 6.2.3.2). Kinnisvaraõpikute sõnastuse kohaselt on turupiirkond „konkreetse kinnisvarakategooria turg ehk ala, kus alternatiivsed sarnased varad tulemuslikult konkureerivad hinnatava varaga võimalike ostjate ja kasutajate meeltes“. Seega peaks eesmärk olema leida vahetatava kinnisasjaga sarnased varad, kusjuures siin on asukohast (millele sõna „piirkond“ viitab) olulisem eelnevalt hinnata kinnisasja kasutamise võimalusi (parimat kasutust). Turupiirkond võib olla erinevate vara liikide lõikes erinev. Toome mõned näited: 1. Metsamaa puhul võib sarnaseks turupiirkonnaks pidada kogu Eestit (maa korralisel hindamisel on selliselt aluseks võetud), samas võib metsamajanduslike kinnisasjade puhul turuosaliste seas olla päris palju ka neid, kelle jaoks turupiirkond on oluliselt kitsam. Seetõttu ei pruugi üleriigiline käsitlus olla detailsemal lähenemisel piisavalt universaalne; 2. Põllumaa turg on piirkondlik, kasutusintensiivsus on suurem ning välja on kujunenud üsnagi selged alapiirkonnad. Just kasutusintensiivsus on põhjus, miks kasutatakse üldjoontes nelja-viie lähima valla piires kinnisasju ning see väljendub ka ostu- müügitehingutes; 3. Elamumaadel ja teistel ehitamiseks mõeldud maadel on turupiirkond lokaalne. Korralisel hindamisel kasutasime asukohtade eristamiseks maa korralise hindamise metoodika §-s 5 nimetatud asukohaklasse. Kokku on Eestis 8 asukohaklassi, millest kõrgemas hinnaklassis on elamumaa väärtustase üle 300 €/m2, odavaimas alla 1 €/m2. Kui vaadata Viljandi ja Saare maakonda, siis on väga keeruline kujutada ette hulka turuosalisi, kellele ei oma tähtsust, kas omandatav kinnisasi asub mandril või saarel ning need kinnisasjad oleks üksteisega edukalt konkureerivad alternatiivid. Isegi kui üks selline turuosaline leiduks, siis on see pigem erand ning seda ei saaks laiendada kogu turupraktikale. Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee Registrikood 70003098 Hinnang antud olukorrale Omandatav 1142 m2 on liiga väike, et olla iseseisvalt kasutatav (hinnangus lk 3 likviidsus) ja turuväärtust hinnata ei saa KAHOS § 12 lõike 6 valguses. Võimalik oleks hinnata harilikku väärtust, aga sellisel juhul peab menetleja arvestama, et võib tekkida teatav vastuolu eespool viidatud KAHOSe normiga. Selgitustaotlusega kaasas olnud eksperthinnangus on hinnatud hüvitusväärtust, sellele viitab ka lk 3 esitatud hindamise eesmärk, vahetamine aga ei käi hüvitusväärtuse alusel. Eksperthinnangu lk 26 on hinnatud äralõike väärtus, kuid väärtuse liik jääb selgusetuks ja seetõttu pole täidetud EVS 875-3:2015 p 4.2.3 nõue: „Hindajad peavad vältima täpsemalt piiritlemata terminit „väärtus“ ja lisama sellele täpsustava sõna, mis määratleb konkreetse väärtuse“. Põhimõtteliselt saaks harilikku väärtust hinnata, aga tõstatub sama küsimus, mis eelnevalt ja mis on ka kirjavahetuses välja toodud – kas nii väikseid maaüksusi peaks üldse vahetama? Lisaks viitate maakorraldusele, mis on igati mõistlikum, kuid antud juhul maaomaniku kinnisasjade kõrval vabu riigimaid pole, mistõttu jääb lahenduseks tasu eest omandamine. Nendime, et täpsemalt oskavad turupiirkondade sarnasusele või erinevusele hinnangu anda erasektori hindajad, kes jälgivad turgu detailsemalt, omavad läbi maaklerite ja koostööpartnerite vahetut turutunnetust ning kelle jaoks tehingu osapoolte küsitlemine jms turu-uuringu võtted on igapäevased. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tiits peadirektor 2 Saatja: Lehar Lindre <[email protected]> Saaja: Riin Kodu, [email protected], Transpordiamet Teema: VASTUSKIRI Transpordiameti 25.02.2026.a viimasele pakkumisele Kopli kinnisasja omandamiseks Tere, käesolevaga edastan vastuskirja Transpordiameti 25.02.2026.a. viimasele pakkumisele Kopli kinnisasja omandamiseks Lugupidamisega, Lehar Lindre juhatuse liige Pelsi Metsad OÜ tel.5116666