Kiri

Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL Aadress: Järva maakond, Järva vald, Järavere küla, Kõrgemäe Hinnatav vara: Eelduslikult hoonestamata kinnistust, registriosa nr. 17456150 teostatav äralõige suurusega 361 m2 Väärtuse kuupäev: 21.02.2026 Hindamisaruande 27.02.2026 kuupäev: Katastriüksuse Hüvitamisele Äralõike harilik Kaasnev kahju Saamata jääv harilik väärtus kuuluv tasu kokku väärtus tulu (ümardamata) (ümardamata) (ümardamata) 25 550 € ehk 942,21 € ehk 2,61 942,21€ ehk 2,61 Ei teki Ei teki 2,61 €/m2 €/m² äralõike €/m² äralõike pindala pindala kohta kohta Hindaja: allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565 e-post: [email protected] SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ...................... 5 1.1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja hindamisel alused ............................................ 5 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................. 6 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ............................................................. 7 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ...................................... 7 2.2 Hinnatava vara ülevaatus............................................................................................ 7 2.3 Andmete usaldusväärsus ............................................................................................ 7 3. Hinnatava vara kirjeldus ...................................................................................................... 8 3.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus.......................................................... 8 3.2 Asukoht ....................................................................................................................... 8 3.3 Maakasutus .............................................................................................................. 12 3.4 Tehnosüsteemid ....................................................................................................... 14 3.5 Äralõige .................................................................................................................... 14 3.6 Vastuolud andmetes ................................................................................................. 16 3.7 Analüüs vastavalt KAHOS § 12 lg 3 .......................................................................... 17 3.8 Vara kestlikkus .......................................................................................................... 17 4. Turuülevaade .................................................................................................................... 18 4.1 Majandusülevaade .................................................................................................... 18 4.2 Elamumaade turuülevaade ....................................................................................... 19 4.3 Müügitehingud .......................................................................................................... 22 4.4 Turustatavuse analüüs .............................................................................................. 23 5. Hindamine ......................................................................................................................... 24 5.1 Vara parim kasutus ................................................................................................... 24 5.2 Hindamismeetodi valik .............................................................................................. 24 5.3 Hüvitamisele kuuluva tasu hindamine ....................................................................... 26 5.3.1 Katastriüksuse turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine ..................... 26 5.3.2 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ................................... 28 5.3.3 Hüvitamisele kuuluv tasu kokku ............................................................................ 29 Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 31 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 32 Lisa 3 Kitsenduste kaardi väljavõte .......................................................................................... 33 Vastavuskinnitus standardIsarja EVS875 nõuetele................................................................... 34 2 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Eelduslikult hoonestamata kinnistust, registriosa nr. 17456150, teostatav äralõige suurusega 361 m2 Aadress Järva maakond, Järva vald, Järavere küla, Kõrgemäe Omanik El Coyote OÜ (registrikood 14567756) Katastritunnus 25501:001:0311 Registriosa nr 17456150 Kinnistu liik Kinnisasi Katastriüksuse pindala 9795 m2 Planeeringud / ehitusõigus Kehtiva üldplaneeringu andmetel paikneb hinnatav katastriüksus õuealal ja puittaimestikuga alal, osaliselt teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritav 2+2 maantee telg ja projekteeritav kogujatee. Äralõige teostatakse teemaplaneeringu ja projekteeritava teega seotud osast. Detailplaneering puudub. Hindamistulemust mõjutada Puuduvad. võivad vastuolud andmetes HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja osa hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitamisele kuuluv tasu Ülevaatuse kuupäev 21.02.2026 Väärtuse kuupäev 21.02.2026 Hindamisaruande kuupäev 27.02.2026 Tellija Transpordiamet Tellimusleping 10.12.2025 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/25/1799-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Keskmine, vastavate varade sektoris kuni 9 kuud. Prognoositav müügiperiood on vastava turusegmendi jaoks tavapärane. Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda. Käibemaks Ei sisaldu ja ei lisandu käibemaks. KOMMENTAARID - HINDAMISTULEMUS Vara Katastriüksuse Äralõike Äralõike harilik Kaasnev Saamata harilik väärtus hüvitusväärtus väärtus kahju jääv tulu (ümardamata) (ümardatud) (ümardamata) Eelduslikult 25 550 € ehk 942,21 € ehk 942,21€ ehk Ei teki Ei teki hoonestamata 2,61 €/m2 2,61 €/m² 2,61 €/m² kinnistust äralõike äralõike reg.osa nr pindala kohta pindala kohta 17456150 teostatav äralõige 3 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  suurusega 361 m2 Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid Hindaja: Selgitus: hindaja viis läbi kogu allkirjastatud digitaalselt hindamistoimingu, sh teostas vara visuaalse Karin Lapp ülevaatuse, teostas turuväärtuse arvutused Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 ning koostas eksperthinnangu aruande. Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565 4 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL 1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD TINGIMUSED 1.1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja hindamisel alused Hinnatav vara Eelduslikult hoonestamata kinnistust, registriosa nr. 17456150 teostatav äralõige suurusega 361 m2. Hindamise eesmärk Kinnisasja osa hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel Hindamise alused Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu. (EVS 875-12). Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus (EVS 875-12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse hindamise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-4). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). 5 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4). Hindamisel oleme eeldanud, et vara ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust, vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud ja vara on ehitatud ja / või omandatud vastavalt seadusele. Hindamispraktikas väljakujunenud tava kohaselt vara koormavate hüpoteekide ning nendest tulenevate nõuetega turuväärtuse hindamisel ei arvestata. Hüpoteekidest tulenevad nõuded mõjutavad vara turuväärtust üldjuhul negatiivselt, kuid turul levinud praktika kohaselt nõuded rahuldatakse ja hüpoteek kustutatakse vara võõrandamisel. Hüpoteekide olemasolul ei ole hindamisel nendega arvestatud. Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama. Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene. Muud eeldused puuduvad. Piiravad tingimused Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil (EVS 875-4). 6 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Allikas: Kuupäev: Eesti Vabariigi seadusandlus, EVS Standardiseeria 875, Eesti Pank Kinnistusraamatu väljavõte 21.02.2026 Kinnisvaraportaal www.kv.ee 21.02.2026 Eesti pinnase radooniriski kaart, https://gis.egt.ee Seisuga 21.02.2026 Transpordiameti liiklussageduse kaart, Seisuga 21.02.2026 https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus Jääkreostuse alade kaart, Seisuga 21.02.2026 https://register.keskkonnaportaal.ee/register Maa- ja Ruumiameti kodulehekülg www.maaruum.ee ja kaardirakendus 21.02.2026 Ehitisregistri väljavõte 21.02.2026 Kohaliku omavalitsuse koduleht 21.02.2026 LAHE Kinnisvara ja Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 23.02.2026 Omaniku esindaja Indrek Liinsoo kirjalikud selgitused 11.02.2026 Tellimusleping koos äralõike plaaniga ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 10.12.2025 Allhanked - 2.2 Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 21.02.2026 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Karin Lapp Ülevaatuse juures viibinud isik Puudus, hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt Ülevaatuse ulatus Eelkõige äralõike osa, vähesel määral ülejäänud katastriüksus teega piirnevatest osadest. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. 2.3 Andmete usaldusväärsus Andmete usaldusväärsus Hindaja hinnangul usaldusväärsed 7 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL 3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS 3.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus1 Aadress Järva maakond, Järva vald, Järavere küla, Kõrgemäe Registriosa nr 17456150 Kinnistu liik Kinnisasi Omanik El Coyote OÜ (registrikood 14567756) Katastritunnus 25501:001:0311 Katastriüksuse pindala 9795 m2 Sihtotstarve Elamumaa 100% Koormatised ja Puuduvad. kitsendused (kanded Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2 registriosa III jaos) Hüpoteegid (kanded Puuduvad. registriosa IV jaos) Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2. Maa- ja Ruumiameti Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsenduste kaardi kitsendused ei takista ega piira vara sihipärast kasutamist. järgsed kitsendused Kitsenduste kaardi väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 3. Üüri- ja rendilepingud Omaniku esindaja poolt esitatud andmetele puuduvad. 3.2 Asukoht2 Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Järva vallas, Järavere külas, Paide linnast ligikaudu 20 km kaugusel. Konkureerivad Paide linnast sarnasel kaugusel paiknevad piirkonnad. turupiirkonnad 1 Andmed kinnistusraamatust ja Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardilt. 2 Andmed Maa- ja Ruumiameti Geoportaalist ja Delfi.ee kaardirakendusest. 8 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Allikas: kaart.delfi.ee; kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Mikroasukoht Allikas: kaart.delfi.ee; kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Iseloomustus Kinnistu vahetus ümbruses asuvad peamiselt hoonestamata maaüksused (põllu- ja metsamaad) ning üksikelamud. 9 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Haljastus Madal- ja kõrghaljastus. Juurdepääs Hea, avalikult kasutatavalt teelt. Servituudi seadmise vajadus puudub. Allikas: Maa- ja Ruumiamet (hinnatav vara on piiratud sinise värviga), kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Parkimisvõimalus Kinnistutel, parkimiskohti on piisavalt piirkonnas Kaugused Lasteaed, kool, kauplus Ühistransport Ligikaudu 2,5-3 km kaugusel Bussipeatus asub ligikaudu 900 (Imavere) m kaugusel. Müratase Hinnatava maa-ala ja selle lähiümbruse osas pole täpne müratase teada (mõõtmisi ei ole teostatud). Liikluskoormus Hinnatav vara piirneb Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa teega, kus liiklussageduseks on mõõdetud 9543 autot ööpäevas. 10 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 21.02.2026, hinnatava vara asukohale on viidatud noolega. Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnistu osas teada võimalikku jääkreostust. Radoonirisk Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel asub hinnatav vara alal, kus on kõrge või väga kõrge radoonitase Rn-risk omavalitsuse tasemel Rn-riski ruutkaart (500*500m) Allikas: Eesti radooniriski levialade kaart (Eesti Geoloogiakeskus), seisuga 20.01.2026 Hindajale teadaolevalt ei ole hinnatava vara turupiirkonnas üldiselt täheldatav, et turuosalised radooniriskiga seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hindaja hinnangul radoonitase hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele olulist mõju. 11 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  NB! Hindaja juhib tähelepanu, et radoonikaartide puuduseks on asjaolu, et need on üldised ning määravad vaid piirkonna ulatuses radoonitaseme. See aga ei ole praktikas piisav täpsusaste, sest ka hoonete ja korterite lõikes võib radoonitase erineda olulisel määral, s.t esitatud info ei pruugi peegeldada tegelikku olukorda. Tegelik olukord on tuvastatav vaid kohtmõõtmistega, mida antud juhul hindajale teadaolevalt tehtud ei ole. Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava vara koosseisus oleva maa-ala osas tegemist potentsiaalse maardlaga (sh prognoosvarude alaga) ega pole ka tegemist altkaevandatud alaga. Ohtlikud käitised Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses). Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal. Soojussaared3 Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal sh esineb hinnataval kinnistul kui ka naabruses olevatel kinnistutel arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust. Metsatulekahjude risk Hinnatav vara paikneb loodusliku kõrghaljastusega piirkonnas, kus hooajati (eeskätt suvisel perioodil) võib esineda Eesti Vabariigi kontekstis metsatulekahjude esilekerkimise riski. Muud võimalikud Võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on kliimaohud siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu). 3.3 Maakasutus4 Katastritunnus 25501:001:0311 Katastriüksuse pindala 9795 m2 Sihtotstarve Elamumaa 100% 3 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku (allikas: Keskkonnaagentuuri kodulehekülg 4 Andmed Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest, ehitisregistrist, üldplaneeringust ja visuaalselt ülevaatuselt. 12 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Kaardirakenduse plaan Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus (aerofoto pildistamise aeg 25.08.2024), kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Kuju, reljeef, haljastus Peamiselt korrapärase kujuga, kompaktne, reljeef tasane. Maaüksusel on kõrghaljastus. Hoonestus Ehitisregistri andmetel paiknevad kinnistul elamu ja abihoone. Äralõige teostatakse maaüksuse hoonestamata osast, mistõttu hoonestusega ei ole hindamisel arvestatud. Planeeringud Järva valla üldplaneering kehtestati Järva Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1. Kehtiva üldplaneeringu andmetel paikneb hinnatav katastriüksus õuealal ja puittaimestikuga alal, osaliselt teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritav 2+2 maantee telg ja projekteeritav kogujatee. 13 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Allikas: kehtiv üldplaneering, hinnatav katastriüksus on piiratud sinise värviga. Detailplaneering ja Detailplaneering puudub (vastavalt Maa- ja Ruumiameti ehitusõigus planeeringute kaardirakendusele). 3.4 Tehnosüsteemid5 Veevarustus Kinnistul puurkaev Kanalisatsioon Puudub Elektrivarustus Võrk Gaasivarustus Puudub 3.5 Äralõige Pindala 361 m2, mis moodustub ligikaudu 3,7% kogu katastriüksuse pindalast. 5 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel 14 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Allikas: Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 84,6-107 Mäo- Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekti krundijaotuskava plaan Äralõige Äralõige teostatakse katastriüksuse lõunapoolsest osast, äralõige on pikliku kujuga. Äralõike ala on väärtuse kuupäeval kasutuses juurdepääsuteena. Tulenevalt oma kujust, suurusest, paiknemisest ei ole äralõige eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivne ega ka likviidne. Paiknemine Äralõige paikneb katastriüksuse lõunapoolses osas. Äralõige ei poolita ega jaga katastriüksust erinevateks osadeks. Hindaja on seisukohal, et alles jäävat maaüksuse osa on võimalik samal otstarbel edasi kasutada, mistõttu äralõike teostamisega ei muutu alles jääva kinnistu kasutamise otstarve ja mugavus. 15 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Haljastus, piirded, Äralõikel puuduvad piirded ja hoonestus. Äralõikel ei asu puid. hoonestus Äralõike osal on sissesõidutee. 3.6 Vastuolud andmetes Hindaja tuvastatud Puuduvad. vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel 16 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL 3.7 Analüüs vastavalt KAHOS § 12 lg 3 KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõike näol on tegemist olemasoleva eelduslikult hoonestamata elamumaa osaga. Katastriüksus oleks tervikuna enne äralõike teostamist samuti kasutav elamumaana. Äralõige teostatakse katastriüksuse lõunapoolsest osast ning äralõige ei jaga katastriüksust erinevateks osadeks ning alles jääva katastriüksuse kasutamine on võimalik sarnaselt nagu enne äralõike teostamist (elamumaa). 3.8 Vara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkuse tagamiseks vajalikud põhimõtted on jaotatud viide rühma, hõlmates maastikku ja krunti; vett; energiat, kütet ja atmosfääri; materjale ja ressursse; hoone sisekeskkonna kvaliteeti. Keskkonna mõistlikuks kasutamiseks on vajalikud järgmised aspektid: • kulude vähendamise lahendused ja vahendid, mis annavad parimaid tulemusi kestlikkuse tagamiseks; • sünergiline seos ehitise osade ja elementide vahel, mis tagaks nende polüfunktsionaalsuse; • niisuguste võimaluste aktsepteerimine, et kestlikud strateegiad võivad esitada väljakutse traditsioonilistele esteetilistele normidele ja luua nende asemel uusi; • ehitised, mis võimaldaksid kohandamist kiiretele muutustele, sh ebastabiilsed energia ja muude ressursside hinnad; • ehitiste paigutamine selliselt, et võimaldada vee- ja energiasüsteemide, krundi pinna ja ruumi ning transpordi ühine paindlik kasutamine; • niisuguste kulutuste eelistamine, mis vähendavad nõudlust energia, vee ja materjalide järele; • kestlike meetodite teadvustamine üldsusele; • hooldamise strateegiate arendamine, mis kindlustavad kõikide süsteemide optimaalse toimimise; • kestlikkuse strateegiate, vahendite ja indikaatorite regulaarne ümberhindamine. Hinnatava vara on eelduslikult hoonestamata elamumaa ja hoonestamata maade puhul kestlikkust ei analüüsita. 17 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL 4. TURUÜLEVAADE 4.1 Majandusülevaade6 PROGNOOS. Majanduse elavnemine tuleb suurema riigivõla hinnaga Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majandus taastumas. 2026. aastal toetavad majanduse elavnemist eelkõige välisturgude kosumine ja riigipoolsed sammud. Tulumaksumuudatused jätavad inimestele rohkem raha kätte ja riigi kulutuste kasv suunab Eesti majandusse täiendavat raha. Eesti majanduse väljavaadet parandavad ka alanenud intressimäärad, hea ligipääs pangalaenule ja aeglustuv hinnatõus. 2026. aastal kasvab Eesti majandus prognoosi kohaselt 3,6% ja eelarvestiimuli taandudes aeglustub majanduskasv 2028. aastaks 2,5%ni. Majanduse väljavaadet varjutavad siiski endiselt keeruline geopoliitiline olukord ja ebakindlus tuleviku suhtes, seal hulgas teadmatus, millised lahendused leitakse taastamaks riigi rahanduse kestlikkus. Valitsemissektori eelarve läheb järgmisel aastal suurde puudujääki. Pandeemiaaegset ehk 2020. aasta eelarveseisu välja jättes kujuneb järgmise aasta puudujääk viimase kolmekümne aasta suurimaks. Eelarvetasakaalu halvenemise peamised põhjused on tulumaksusüsteemi muutmine ja kaitsekulude suurenemine üle 5% SKPst, millest arvestatav osa kulub impordiks ja seetõttu kohaliku majanduse elavnemisse ei panusta. Praegu teadaoleva info põhjal püsib puudujääk ulatuslik kogu prognoosiperioodi vältel ehk kuni 2028. aastani. Lühiajaliselt mõjub majanduskasvule ergutavalt see, et riik kogub vähem makse ja suurendab oma kulutusi. Samas kasvavad püsivalt nii riigi laenukoormus kui ka iga-aastane intressikulu. 2028. aastaks tõuseb laenukoormus eeldatavalt 31,5%ni SKPst ja intressikulu u 400 miljoni euroni ehk kahekordseks tänavusega võrreldes. Mida kaugemale lükatakse eelarve tasakaalu taastamine ja riigi laenukoormuse stabiliseerimine, seda keerulisemaks see muutub. Riigieelarve tasakaalu suunas liikumisega kaasneks ajutiselt tagasihoidlikum majanduskasv. Hinnatõus aeglustub järgmistel aastatel. 2026. aasta alguseks taandub inflatsioonist mootorsõidukimaksu mõju ja aasta keskpaigas kaob hinnakasvunäitajast aasta varem kehtima hakanud käibemaksutõusu mõju. Samal ajal kandub toidutoormete odavnemine üle jaehindadesse ja toiduainete kiire kallinemine lõpeb. Senist teenuste hoogsat hinnatõusu aitab edaspidi leevendada palkade vaoshoitum kasv. Kuigi suurenev eelarvestiimul ja sellest tulenev sisenõudluse hüppeline kasv põhjustavad täiendavat inflatsioonisurvet, maandavad seda tootlikkuse kiirenev kasv ja ettevõtete võimalus tõsta toodangu hinda sisendkulude kasvust aeglasemalt. Tarbijahindade tõus aeglustub tänavuselt 4,9%-lt 2,9%ni 2026. aastal ning 2,4%ni 2027. aastal. Tööturu väljavaade on majandusaktiivsuse suurenemise taustal hea. Kuna eelneva majanduslanguse ajal ei vähendatud töötajate arvu sama kiiresti kui tootmismahtu, saavad ettevõtted esialgu tootmist suurendada ilma uusi inimesi hoogsalt palkamata. Hõive kasvab 2026. aastal veidi, kuid jääb seejärel üsna stabiilseks. Töötus väheneb järk-järgult, ent seda peamiselt mitte hõive kasvu, vaid tööjõupakkumise vähenemise tõttu. Tööturul aktiivselt osalevate inimeste arvu vähendab rahvastiku vananemine, kuid üldine osalemismäär jääb nii möödaniku kui ka rahvusvahelises võrdluses siiski kõrgeks. Keskmise brutokuupalga kasv aeglustub, ent tulumaksusüsteemi muutmine suurendab inimeste netosissetulekut hüppeliselt. 2026. aastal tõuseb keskmine netopalk seadusemuudatuse tulemusel ligikaudu kaks korda kiiremini kui brutokuupalk ehk umbes 10%. Tänu hinnakasvu aeglustumisele paraneb inimeste reaalne ostujõud märkimisväärselt. Teisalt aitab tulumaksuseaduse muutus vähendada kulusurvet tööandjatele ja annab võimaluse taastada viimastel aastatel kannatada saanud kasumlikkust. Tööjõukulude osakaal loodavas 6 Allikas Eesti Pank seisuga 19.12.2025 18 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL lisandväärtuses on viimastel aastatel kasvanud ajaloolise maksimumi lähedale ning pööre selles ehk kasumiosa taastamine on oluline eeldus ettevõtete investeerimisvõime paranemisele. Laenu võtmise ja tagasimaksmise kulud jäävad laenuvõtjatele soodsaks. Turuootuste kohaselt on edasised muutused euriboris väikesed, kuid seni toimunud langus ja pankade suutlikkus laene anda toetab nii ettevõtteid kui ka majapidamisi. Erinevalt paljudest teistest euroala riikidest on valdav osa Eesti laenudest seotud lühiajalise ehk kuue kuu euriboriga ja pikemaks ajaks fikseeritud intresside osakaal on väike. Seetõttu on Euroopa Keskpanga intressilangetuste leevendav mõju jõudnud Eesti laenuklientideni märksa kiiremini ja toetab majanduse elavnemist ka järgmistel aastatel. 4.2 Elamumaade turuülevaade7 Eestis teostati 2025.a. kokku 2030 ostu-müügitehingut, mis on ligikaudu 13% vähem kui 2024.a. Tehingute hinnad on aastaga ligikaudu 5% kasvanud. Ostu-müügitehingute arv ja koguväärtus (sihtotstarve 100% elamumaa): Allikas: Maa- ja Ruumiamet, arvesse on võetud kõik tehingud (sh seotud osapoolte vahel teostatud). Maakondade lõikes teostati enim tehinguid Harjumaal, järgnes Tartumaa. Järva maakonnas teostati kokku 16 hoonestamata ostu-müügitehingut (statistika hulgast on eemaldatud seotud osapoolte vahel teostatud tehingud). Keskmine hind Järvamaal asuval hoonestamata elamumaal oli 2025.a. 11,6 €/m2 ja mediaanhind 8,8 €/m2. Tehingute mediaanhind oli 19 250€. Maapiirkondades on levinud, et soetatakse väga kehva hoonestusega elamu- või maatulundusmaid ning püstitatakse uus elamu. Hoonestamata elamumaad on piirkonnas vähe (eelkõige linnades ja suuremates külades/alevikes), mistõttu on ka tehinguid vähe. 7 Maa- ja Ruumiameti veebilehelt 2025.a. kinnisvaraturu ülevaade, hoonestamata elamumaad 19 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL Hoonestamata elamumaa tehingud maakondades: Allikas: Maa- ja Ruumiamet, 2025 kinnisvaraturu ülevaade Hoonestamata elamumaa väärtust mõjutavad lisaks asukohale ka teised tegurid, nt juurdepääs, tehnovarustus, liitumispunktide kaugus, ehitusõigus, looduslik atraktiivsus, privaatsus, kinnisasja pindala, haljastustase jne, mistõttu võib iga konkreetse maatüki väärtus oluliselt erineda esitatud keskmisest tasemest. Ostjatena tegutsevad turul peamiselt eraisikud, moodustades üle poole ostjatest. Elamumaa tehingutes kehtib üldjuhul seaduspärasus, et suurema pindalaga kinnisasjade ühikuhind on madalam võrreldes väiksemate kinnisasjade vastava näitajaga. Eelnev avaldub rohkem piirkondades, kus on madalam hinnatase, seevastu piirkondades, kus on maa nappus, nõudlus ületab pakkumist ning toimib aktiivne turg, on mastaabiefekt väiksem. Hoonestamata elamumaadega teostatakse tehinguid väga vähe. Arendusprojektide puhul jagatakse suuremad maaüksused väiksemateks ning arendajad ehitavad ise hooned ning müüvad hoonestatud kinnistuid. Suurarendajaid siiski piirkonnas ei ole. 20 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL Järva maakonnas asuvate hoonestamata elamumaade hinnastatistika on järgmine: Pinnaühiku hind (€/m2) Keskmine Kokku Aasta Arv pindala, m2 tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2021 121 2 292 1 003 380 0,03 20,44 2,00 4,96 2022 57 4 040 554 020 0,02 29,50 2,83 5,33 2023 43 4 569 543 561 0,02 34,05 3,68 6,49 2024 51 3 908 937 344 0,03 65,68 8,75 12,03 2025 33 3 012 486 264 0,04 30,67 2,86 8,04 2026 2 *** *** *** *** *** *** Allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika, 2026.a. andmed on seisuga 23.02. *** andmed tuuakse välja vaid juhul kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Järva vallas asuvate hoonestamata elamumaade hinnastatistika on järgmine: Pinnaühiku hind (€/m2) Keskmine Kokku Aasta Arv pindala, m2 tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2021 13 3 660 54 366 0,03 6,13 2,11 2,44 2022 17 6 424 139 180 0,02 6,49 1,86 2,31 2023 18 5 372 128 165 0,02 5,26 2,53 2,34 2024 14 5 590 128 065 0,04 11,93 1,05 2,45 2025 15 2 784 208 778 0,04 30,67 2,64 5,20 2026 1 *** *** *** *** *** *** Allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika, 2026.a. andmed on seisuga 23.02. *** andmed tuuakse välja vaid juhul kui on toimunud vähemalt 5 tehingut Kuna teadaolevate vabaturutehingute arv on madal, siis ei saa põhjapanevaid järeldusi selle statistika põhjal teha. Tehingute vähesus võib hinnastatistikat mõjutada ja muutused võivad olla osaliselt tingitud tehinguobjektide eripäradest. Näiteks ehitusõigus mõjutab oluliselt maatüki väärtust ning eelkõige paistab erinevus silma suuremahuliste ehitiste korral. Türi ja Paide linnas asuvate ehitusõigusega ja tehnovõrkudega elamumaade hinnad on jäänud vahemikku 15-20 €/m2, linnade lähedal on sarnaste tingimustega elamumaade hinnad jäänud vahemikku 10-15 €/m2. Keskmiselt on elamumaade suurused linnades 700-900 m2, linnade lähedal 1500-5000 m2. Suurematel maaüksustel (üle 5000 m2) on ühikuhinnad jäänud vahemikku 2-8 €/m2. Eelistatakse elamumaad soetada Paide ja Türi linna või linna lähedale (kuni 5 km). Elamumaade nõudlus on viimastel aastatel kasvanud sobilike üksikelamute pakkumiste vähesusest. Uued elamud on väga kõrge hinnaga ja/või planeeringult ebasobivad. Paide linnas ja Türi linnas on hoonestamata elamumaid vähe, mille tõttu ostetakse ka halvas seisukorras elamuid. Vana hoone lammutatakse ja ehitatakse uus hoone. Antud süsteemi eelistatakse osaliselt seetõttu, et maaüksusel on ehitusõigus olemas ning detailplaneeringu koostamise vajadust ei teki. Siiski Paide linna ja Türi linna lähedale otsitakse privaatsemaid elamumaid, eelistatakse kõvakattega juurdepääsuteed. Oluliseks on kujunenud ka kergliiklustee olemasolu ja bussiühendus linnadega. Ehitamine on siiski kulukas, sest ehituse ajal on vajalik finantseerida hoone ehitamist ja lisaks tasuda olemasoleva elamispinna kulud. Pankade finantseerimistingimused on küll klienditele sobivamaks muutunud, kuid ehitusjärgus varade puhul toimub siiski etapiviisiline finantseerimine. 21 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL Pakkumisinfo Pakkumiste arv Järva maakonnas on pakkumisel 30 hoonestamata elamumaad, neist Järva vallas 10. Pakkumishinnad Elamumaade pakkumishinnad jäävad eelkõige vahemikku 1,4- 10 €/m2. Allikas: www.kv.ee Järgnevalt tuuakse välja www.kv.ee portaalist mõned kaudselt sarnased pakkumised sarnastest piirkondadest: Pakkumis- Pindala, Asukoht Hind, €/m2 Lisainformatsioon hind, € m2 Hoonestamata elamumaa, juurdepääs olemas, korrapärase kujuga kinnistu, kompaktne, Järva vald elekter olemas, elamuehituseks sobiv Imavere küla 15 000 10 557 1,42 kõrghaljastusega kinnistu, Kaare tee 17 projekteerimistingimuste alusel on võimalik taotleda ehitusõigust üksikelamu püstitamiseks. Hoonestamata elamumaa, osaline kõrghaljastus, varasemalt on maaüksusel Järva vald asunud elamu ja 3 kõrvalhoonet, säilinud Järva-Madise vähesel määral vundamendid. Kinnistule pääs 13 700 8126 1,69 küla rahuliku liiklusega Kaalepi-Lehtmetsa Hoburaua asfaltkattega teelt, elekter ampritasu põhiselt, vee- ja kanalisatsioonivarustus tuleb rajada lokaalselt. Hoonestamata elamumaa, elekter 3x10A, vee- Järva vald ja kanalisatsioonitrass on krundi piiril (liitumine Imavere küla 19 500 2228 8,75 tasuta), detailplaneering kehtestatud. Kodunurme Tänavavalgustusega kõvakattega tee viib tee 1 krundini. Kinnistul madalhaljastus. Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. 4.3 Müügitehingud Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügi- ja/või üüritehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. (EVS 875- 11:2020 p.5.3.1) Hindajale on teada alljärgnevad ostu-müügi tehingud, mis on toimunud vabaturu tingimustes ning mis vastavad järgmistele tunnustele: • Kinnistu on hoonestamata elamumaa või väiksem maatulundusmaa, mis on üksikelamu püstitamiseks sobilik. • Asukoht Järva maakonnas, eelistatult Järva vald. • Tehingu toimumise aeg 2025.a. • Asjaõiguslik ostu-müügitehing. 22 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Tehingu Kinnistu Jrk Asukoht aeg Hind, € suurus, m2 Kirjeldus Hoonestamata elamumaa, madalhaljastus, korrapärase kujuga, Järva vald 22 000 elektriliitumine 16A, vee- ja 1 Järva-Jaani Mai 2025 (14,61 1506 kanalisatsiooni liitumispunktid alev €/m2) kinnistu piiril, projekteerimis- tingimused väljastatud, topogeodeetiline alusplaan olemas. Hoonestamata elamumaa, krundi piiril vee- ja kanalisatsiooni liitumispunkt (Paide Vesi AS, 14 300 Järva vald liitumine tasuta), elektrikilp kinnistul, 2 Juuni 2025 (7,61 1878 Imavere küla liitumistasu ampritasu põhiselt. €/m ) 2 Detailplaneering kehtestatud (üksikelamu ja abihoonete (kokku 3 hoonet) ehitusõigus). Hoonestamata elamumaa, madalhaljastus, korrapärase kujuga, detailplaneering kehtestatud (üksikelamu ja abihoone 14 000 ehitusõigus), kommunikatsioonid Järva vald Veebruar 3 (6,29 2225 välja ehitatud, asfalttee, Imavere küla 2025 €/m2) tänavavalgustus, ühisveevärgi ja kanalisatsiooni liitumispunktid kinnistu servas, liitumine AS Paide vesi kinnitusel tasuta, Elektrilevi võrguga liitumisvalmidus. Elamumaa, kinnistul kasvuhoone ja Paide linn 14 999 Jaanuar väike aiamaja (kuur), korrapärase 4 Viraksaare (5,14 2918 2026 kujuga, osaline kõrghaljastus. küla €/m ) 2 Lisainfo puudub. 27 000 Elamumaa, osaline kõrghaljastus, Paide linn 5 Juuli 2025 (2,52 10 698 korrapärase kujuga, elektriliitumine Võõbu küla €/m2) 3x20A. Lisainfo puudub. Allikas: Maa- ja Ruumiameti ja LAHE Kinnisvara tehingute andmebaas 4.4 Turustatavuse analüüs Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne kinnisvara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajate turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. EVS 875-10. Äralõige suurusega ligikaudu 361 m² ei ole eraldi seisvana võõrandatav ning on ebalikviidne, mistõttu on välja toodud katastriüksuse kui terviku turustatavuse analüüs. Vara lõppkasutajad ja neid Kõige tõenäolisemalt perekonnad, kellel on vahendeid iseloomustavad tunnused üksikelamu püstitamiseks ning kes soovivad elada maapiirkonnas. Kas hinnatav vara rahuldab Rahuldab suurel määral, nõutud on kõrghaljastusega ja turusegmendi nõudeid tehnovõrkudega maaüksused, millele on ligipääs kõvakattega teelt. 23 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Kui suur osa soovib ja on Suurem hulk soovib, enamik põllumajandusega tegelevaid võimeline hinnatavat vara ettevõtteid on võimeline soetama. soetama Konkureeriv pakkumine turul Konkureerivaid pakkumisi on turul sarnaste varade näol on vähe, nõudlus sarnase vara järgi on olemas. Sarnaste varade arenduse Sarnases piirkonnas pigem puuduvad, pakkumises üksikud maht elamumaa krundid arenduspiirkonnas. Konkureeriva pinna turule Hindaja hinnangul on sarnaste varade turule lisandumine ka tulek tulevikus tõenäoline. Müügiperiood Keskmine, vastavate varade sektoris kuni 9 kuud. Prognoositav müügiperiood on vastava turusegmendi jaoks tavapärane. Missugused on oodatavad Sarnaste varade hinnad püsivad stabiilsena. müügihinnad Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad, vara on kasutatav elamumaana. 5. HINDAMINE 5.1 Vara parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara: - õiguslikult lubatud (maaüksuse sihtotstarve elamumaa, detailplaneeringut kehtestatud ei ole), - füüsiliselt võimalikku (hinnatavat maaüksust kasutatakse elamumaana, puurkaev on kinnistul olemas). - vajalikult põhjendatud (piirkonnas on analoogsete varade järele nõudlus olemas) - finantsmajanduslikku otstarbekust (finantsmajanduslikult alternatiivsed kasutused puuduvad), on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus elamumaana, mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hinnatava varaga analoogsed varad ostetakse tervikuna. Katastriüksuse jagamise potentsiaal puudub, sest maapiirkonnas on privaatsemad (suuremad) elamumaad nõutumad. 5.2 Hindamismeetodi valik Hindamismeetodi(te) valik ja rakendamine sõltub hinnatavast väärtusest, turu ja varaga seotud tingimustest, kasutada olevatest andmetest. Kõige olulisem lähtepunkt on hinnatav väärtus. Kui tegemist on turuväärtusega, võib üldistatult öelda, et põhinedes turuinfol, on iga meetod võrdlev meetod ja selliselt leitud tulemus kajastab turu hinnangut vara väärtusele. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Hindamismeetodid (Valuation Approach) on ühe või mitme konkreetse hindamismeetodi kasutamisel põhinev väärtuse hindamise üldisem viis ehk käsitlus. Kinnisvara hindamise kolm põhimeetodit on 24 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL — turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach), — tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach), — kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod (Cost Approach). Hindaja kasutab hindamisel ühte kuni kolme hindamismeetodit (või nende kombinatsioone). Mitme meetodi rakendamisel saadakse tavaliselt mitu eri tulemust, mis kohandatakse hindamistulemuseks kaalutlemise teel. Käesoleval hetkel on tegemist varaga, kus on valdavaks kauplemisviisiks müügiturg (mitte üüriturg) ning taolisi varasid ostetakse peamiselt omakasutusse, mistõttu on hindamisel kasutatud võrdlusmeetodit. Tulumeetodit ei kasutata seetõttu, et sarnased varad on valdavalt omakasutuses ja renditurg taoliste varadega on piirkonnas välja kujunemata. Võrdlusmeetodi olemus Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Võrdlusmeetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. (EVS 875-11) Äralõike hüvitamisele kuuluva tasu hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4 ja EVS875- 12 punktist 6.4.1. KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. EVS 875-12 punkt 6.4.1: Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja vabal turul kaubeldav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist. Üheks selliseks võimaluseks on hinnata esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutades seejärel sellest kinnisasja turuväärtus pärast äralõike tegemist. MÄRKUS Tüüpilisteks näideteks iseseisvalt mittekasutatavate ja vabal turul mittekaubeldavate varade osas on kitsad ribaja kujuga maaüksused, väikese pindalaga maaüksused, mida ei ole võimalik hoonestada ning mis ei oma mingisugust muud majanduslikult otstarbekat kasutuspotentsiaali. 25 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL EVS 875-12 punkt 6.4.3 Olukordades, kus kinnisasja ja äralõike olemusest ning turuinformatsioonist tulenevalt ei ole kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist võimalik eraldi esitada (st hindamistulemus oleks eeldatavalt samasugune hinnates kinnisasja turuväärtust nii enne kui ka peale äralõike teostamist), on sõltuvalt kinnisasja ja äralõike olemusest lubatud kasutada äralõike hindamisel kinnisasja kui terviku või äralõikega enim seotud kasutusotstarbe kõlviku ühikuväärtust, sealjuures tuleb arvestada, et eriti suuremate varade puhul võivad nende eri osad olla turu kontekstis eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb hindamisel ka arvesse võtta. Hindamiskäigu kirjeldus: 1. Hindame katastriüksuse kui terviku turuväärtuse ja selle ühikhinna 2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (aluseks katastriüksuse ühikuhind tulenevalt asjaolust, et äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja vabal turul kaubeldav) 3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud 4. Hindame hüvitamisele kuuluva tasu liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud. 5.3 Hüvitamisele kuuluva tasu hindamine 5.3.1 Katastriüksuse turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine Võrdluseks valitud varad8 Müügitehingute tabelis tehingud nr 1, 2 ja 3, mis sobivad eelkõige olemuselt ja suuruselt ja muudelt parameetritelt. Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, kuna varaga kaubeldakse turul lõpphinna alusel. Võrdlusühik Tervikhind (€) kuna antud vara puhul kajastab see vara turuväärtust täpsemini. Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11). Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid ehk võrdluselemente, mis on välja toodud allpool olevas tabelis. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mille põhjal valitakse välja võrdlustehingud ja teostatakse kohandamine. Kohandamine on toiming, mille käigus selgitatakse välja võrreldavate tehingute ja varade erisused hinnatava vara suhtes võrdluselementide kaupa või vara kui terviku suhtes (EVS 875-11). Võrdluselementidena on valitud tegurid, mis enim mõjutavad vara turuväärtust. Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline turuväärtuse mõju osas. Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus: Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole hinnatavas turusegmendis toimunud hinnamuutust. 8 Müügitehingute tabel, p.4.4. 26 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  Ajaldamine (time adjusting) on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või -langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel alal. (EVS 875-11) Asukoha kohandus Enam hinnatud on linnades ja suuremates alevikes paiknevad elamispinnad. Samuti on oluline piirkonna maine, müratase ja taristu olemasolu ja selle kvaliteet. Võrdlusvara nr 1 paikneb küll taristule lähemal, kuid Paide linnast kaugemal, mistõttu on mõnevõrra kohandatud. 2 Kinnistu pindala, m Suuremad kinnistud on turul nõutumad. Kohandamisel on arvestatud tehinguhindu ning piirkasulikkust (nõutumad on kuni 7000 m2 suurused kinnistud, edasine pinna suurenemine ei anna olulist lisaväärtust). Teostatud on vastavad kohandused. Kuju, haljastus Korrapärase ja kompaktse kujuga maaüksused on turul nõutud, samuti eelistatakse kõrghaljastusega maaüksuseid. Teostatud on vastavad kohandused. Tehnovõrgud Tehnovõrkudega maaüksused on turul nõutumad. Kõige kulukam on elektriliitumine. Teostatud on vastavad kohandused. Ehitusõigus Kehtestatud detailplaneeringuga või väljastatud projekteerimistingimustega maaüksused on nõutumad. Samuti eelistatakse ehitusloaga maaüksust (võimaldab kiiremat ehitustegevust, kuid ostjale on oluline ka projektis toodud lahendus). Varad on samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%. Võrdlustabel: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 Hindamisel Tehinguhind, €: lähtuti 22 000 14 300 14 000 M2 hind, €: tervikhinnast 14,61 7,61 6,29 mai.25 juuni.25 veebr.25 turusituatsioon ei turusituatsioon ei turusituatsioon ei ole oluliselt ole oluliselt ole oluliselt Tehingu aeg: muutunud muutunud muutunud Ajaldamine: veebr.26 0% 0% 0% Ajaldatud hind: 22 000 € 14 300 € 14 000 € Asukoht: Järva vald Järva vald Järva vald Järva vald Järavere küla Järva-Jaani alev Imavere küla Imavere küla Võrdlus halvem samaväärne samaväärne Kohandus Kõrgemäe 5% 0% 0% Kinnistu pindala, m2: 1506 1878 2225 Võrdlus väiksem väiksem väiksem Kohandus 9795 20% 25% 20% Korrapärane, Korrapärane, Korrapärane, Kuju, haljastus: madalhaljastus madalhaljastus madalhaljastus Korrapärane, halvem halvem halvem Kohandus kõrghaljastus 10% 10% 10% 27 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 elekter ampritasu elekter ampritasu elekter, tsentraalne põhiselt, põhiselt, vee- ja tsentraalne vee- ja tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass kinnistu piiril kinnistu piiril kinnistu piiril Tehnovõrgud (tasuta liitumine) (liitumine tasuta) (liitumine tasuta) Elekter, halvem halvem halvem Kohandus puurkaev 10% 20% 20% Projekteerimis- tingimused Detailplaneering Detailplaneering väljastatud kehtestatud kehtestatud (üksikelamu (üksikelamu (üksikelamu Ehitusõigus ehitusõigus) ehitusõigus) ehitusõigus) Võrdlus Üksikelamu samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus ehitusõigus 5% 0% 0% Summaarne kohandus: 50% 55% 50% Kohandatud hind, €: 33 000 22 165 21 000 Kohanduste absoluutväärtuste summa: 50% 55% 50% Osakaal lõpphinnas: 100% 35% 30% 35% Kaalutud hind, €: 25 550 11 550 6 650 7 350 Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava katastriüksuse (terviku) turuväärtuseks hindame seega: 11550 + 6650 + 7350 = 25 550€ ehk 2,61 €/m2. Äralõige pindalaga ligikaudu 361 m2 ei ole iseseisvalt kasutatav ega võõrandatav, mistõttu maa väärtuse hindamisel on aluseks 9795 m2 kinnistu väärtus 2,61 €/m2, sest need alad on ühesuguste omadustega. Äralõike harilik väärtus on seega: 361 m2 x 2,61 €/m2 = 942,21 €. Hinnatud tulemus on selle turusegmendi jaoks tavapärasest madalama täpsusega, ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Tegelik turuväärtus võib eelneva protsendi piires erineda. Hinnatud turuväärtuse ühikuhind ei sisalda käibemaksu ja käibemaks ei lisandu. 5.3.2 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 28 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine KAHOS Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Hindaja on omaniku esindajalt Indrek Liinsoolt 11.02.2026 saadetud e-kirja teel saanud järgmise info: Maaüksus ei ole hetkel välja renditud ning rendilepinguid ei ole sõlmitud. Eraldatava maaosaga kaasneb maaomanikule otsene kahju ning potentsiaalne saamata jääv tulu. Kõnealune kinnistu osa paikneb vahetult tee ääres ning oli maaomaniku hinnangul perspektiivne kasutamiseks teeäärse müügi- või teeninduskoha rajamiseks (nt väike müügipunkt, hooajaline kaubandus vms). Kavandatav tee-ehitus ja sellest tulenev maa äralõige muudab sellise kasutuse edaspidi sisuliselt võimatuks ning vähendab kinnistu ärilist ja funktsionaalset potentsiaali. Seega ei ole tegemist üksnes pindala vähenemisega, vaid ka kinnistu kasutusvõimaluste ja väärtuse vähenemisega. Kuna eelpool toodud vara väärtus on hinnatud turuväärtusena (sh kasutatud äralõike hariliku väärtuse hindamisel turuväärtuse ühikhinda), siis see sisaldab endas juba turu keskmisele tasemele vastavat tulevikutulu (kuna turuväärtus on hinnanguline ostu-müügihind, mille puhul müüja loobub igasugustest tulevikutuludest kohese müügihinna vastu). Omaniku esindaja poolt välja toodud aspektid ei klassifitseeru saamata jääva tuluna, mistõttu saamata jääv tulu puudub ja kaasnevat kahju ei teki. Hindaja on teostanud kohapealse paikvaatluse, analüüsinud olukorda ja omaniku esindaja poolt esitatud informatsiooni ning hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkele. 5.3.3 Hüvitamisele kuuluv tasu kokku Äralõike suurusega ligikaudu 361 m² korral on hüvitamisele kuuluv tasu kokku ≈ 942,21 € (üheksasada nelikümmend kaks eurot ja kakskümmend üks senti) ehk ca 2,61 €/m² äralõike pindala kohta. Tasu koosneb katastriüksuse äralõike väärtusest, saamata jäävaid tulusid ega kaasnevaid kahjusid ei teki. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmise või keskmisest mõnevõrra madalama täpsusega, ±20%. 29 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid. 30 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL LISA 1 FOTOD Katastriüksus ja äralõige 31 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE 32 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL LISA 3 KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE 33 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL VASTAVUSKINNITUS STANDARDISARJA EVS875 NÕUETELE • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindaja: allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565 34 Eksperthinnang nr. 0043-26-VIL  El Coyote OÜ (registrikood 14567756) [email protected] Meie 10.03.2026 nr 8-3/25-079/17339-2 Pakkumine kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Transpordiamet esitas Teile 10.10.2025 kirjaga nr 8-3/25-079/17339-1 teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest. Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu omandada Teile kuuluvast Kõrgemäe kinnisasjast (Järva maakond, Järva vald, Järavere küla, kinnistu registriosa nr 17456150, katastriüksuse tunnus 25501:001:0311, pindalaga 9795 m2), äralõige ligikaudse pindalaga 361 m2. OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0043-26-VIL alusel on leitud läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse, äralõikele hüvitusväärtus, milleks on 2,61 eurot/m2. Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes, kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele nr 0043-26-VIL, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt: maa eest makstav tasu – 940 eurot. Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast mõõdistustööd. motivatsioonitasu – 1 673 eurot; Kokku 2613 eurot. Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 203 eurot igale omanikule. Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, misjärel asume läbi rääkima. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte saamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Lembit Tuimets maade projektijuht Lisa: Eksperthinnang Lembit Tuimets 5018463, [email protected] 2 (2)