Kiri

1 EKSPERTHINNANG Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Aadress: Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 2601-10676-08/AT Väärtuse kuupäev: 21.01.2026 Hindamisaruande 02.03.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti metsamaa turg 15 3.3. Märjamaa valla metsamaa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Metsata metsamaa ja kasvava metsa hindamine 23 4.4. Omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 30 4.5. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitamisel kasutatava väärtuse leidmine 30 Lisa 1. Fotod 32 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 33 Lisa 3. Metsa plaan 34 Lisa 4. Pöördumine omaniku poole 35 Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 36 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Aadress Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastritunnus 88402:001:0822 Katastriüksuse pindala 74 116 m² Omanik Sanrai Varad OÜ (registrikood 14073209) Omandivorm Kinnisasi Äralõike pindala 11 956 m2 Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kinnistu hoonestus Hoonestamata Kehtiv Päärdu küla hõlmav üldplaneering puudub, uus Märjamaa Üldplaneering üldplaneering on koostamisel Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides Hinnangu eesmärk omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel Ülevaatuse kuupäev 21.01.2026 Väärtuse kuupäev 21.01.2026 Hindamisaruande 02.03.2026 kuupäev Tellija Transpordiamet Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1689-1, 28.11.2025 Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras Hinnang likviidsusele kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid. KOMMENTAARID Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 16% ja paikneb katastriüksuse servaaalal. Kuna katastriüksus on ka enne äralõike tegemist metsamaa mõistes pigem väike, siis äralõike võrra vähenedes jääb katastriüksuse pindala endisega võrreldes sarnasesse suurusjärku ja on endiselt metsamaana kasutatav. Hindamisel lähtutakse tellijalt saadud informatsioonist, et juurdepääs kinnisasjale teeprojektiga seonduvalt ei halvene. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  4 HINDAMISTULEMUS Aadressil Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast kinnisasjast (reg osa nr 1840737) tehtava 11 956 m² suuruse äralõike eest makstav tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes on väärtuse kuupäeval 14471 € (neliteist tuhat nelisada seitsekümmend üks) eurot ja 73 eurosenti. Tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes koosneb järgnevatest komponentidest: - tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 4065,04 eurot ehk 0,34 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale, - tasu kasvava metsa eest (äralõikel kasvava metsa harilik väärtus) 6529,92 eurot, - saamata jääv tulu äralõike teostamisel 3876,77 eurot. Otseselt kaasnevat varalist kahju ei esine. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 11 956 m2 suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hindamisel lähtutakse tellijalt saadud informatsioonist, et juurdepääs kinnisasjale teeprojektiga seonduvalt ei halvene. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  6 eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 05.01.2026; • metsaportaalist 15.01.2026, • Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026, minukataster.ee-st 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist seisuga 13.01.2026; • kinnisvaraportaalist kv.ee 14.01.2026; • Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2026. Turuülevaates kasutatud algallikad on esitatud jooksvalt turuülevaate juures. Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 21.01.2026 ja 17.02.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku volitatud isikule pakuti 12.01.2026 e-maili teel saadetud pöördumsies (vt lisa 3) ülevaatuse juures viibimise võimalust, kuid Sanrai Varad OÜ volitatud isik ei pidanud vajalikuks ülevaatuse juures viibida. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Rapla maakond Omavalitsus Märjamaa vald Asustusüksus Päärdu küla Lähiaadress Uuevahtriku Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Päärdu külas Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 48 km, Märjamaa alevi piirist ca 16 km Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega Mikroasukoht Ümbruses valdavalt põllumaa ja metsamaa ning üksikud hajali asuvad Kirjeldus üksikelamud Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  8 Kinnistu piirneb riigiomandis oleva Tallinna-Pärnu-Ikla teega (tee nr 4), mahasõit Juurdepääs Tallinn-Pärnu-Ikla teelt puudub, lähim mahasõit ca 250 m, juurdepääsuservituute ei ole seatud Kommunikatsioonid Puuduvad Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1 Omandisuhted Kinnistu 1840737 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Sanrai Varad OÜ (registrikood 14073209) Kanded ja märkused Kinnistusraamatu III jaos kanded puuduvad kinnistusraamatu III jaos 1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  9 Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud: Kitsendused Äralõike ala jääb enamuse ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist metsamaana. Hüpoteegid Puudub Maaomaniku Omaniku volitatud isikutele saadeti 12.01.2026 e-maili teel info hindamise kohta (vt teavitamine ja lisa 3). Omanik ei ole omapoolseid seisukohti esitanud. tema seisukohad Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  10 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega Aadress Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastritunnus 88402:001:0822 Pindala 74 116 m² Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  11 Äralõike plaan Allikas: Transpordiamet Äralõike pindala 11 956 m2 Äralõike Äralõige tehakse katastriüksuse lääneküljest, äralõike alale jäävad nii metsamaa, kirjeldus looduslik rohumaa kui muu maa Maakasutuse Maatulundusmaa 100% sihtotstarve Kõlvikud Allikas: minukataster.ee Kirjeldus Trapetsilaadse kujuga, pisut väljavenitatud, kuid piisavalt kompaktne, tasane reljeef Kehtiv Päärdu küla hõlmav üldplaneering puudub, uus Märjamaa üldplaneering on Üldplaneering koostamisel Detailplaneering Puudub Karusambla kaasik, I ja IV boniteediklass; jänesekapsa lage I boniteediklassi; Kasvukoha tüüp jänesekapsa männik Ia boniteedi klass Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja 2027. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. THI Tarbijahinnaindeks jätkas 2025. aasta detsembris kuises võrdluses langustrendi, olles novembriga võrreldes 0,6% madalam. Võrreldes 2024. aasta detsembriga oli tõus siiski 4,1%. Kaubad kallinesid detsembris aastaga 2% ning teenused 7,2%. 2025. aasta detsembris mõjutas tarbijahinnaindeksit 2024. aasta sama kuuga võrreldes samuti enim toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnamuutus. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 2,9% ja 2027. aastal 2,4%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%- ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr Tööturg 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tööpuuduse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 6,6% ning 2027. aastal 6,2%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  14 Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal pikaajalised olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Eesti metsamaa turg2 Metsamaad müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielankide) tehingud on pigem harvad. Metsamaa müük tähendab Üldist kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda. 2 Lähtutud on Maa- ja Ruumiameti 2022.- 2024. aasta turuülevaadetest Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  16 Asukoht (sh juurdepääs) o Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. See on suuresti seotud kasvava metsa parema kvaliteediga. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust. Pindala o Hindaja hinnangul, mis tugineb Timber.ee statistikal, on vabalt turul kaubeldava metsamaad pindalaga alates 0,5 ha (selliseid tehinguid tehakse, kuid nende osakaal on võrdlemisi väike ja märgatavalt suurem on tehingute arv pindalaga alates 1,0 ha). Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Kui tavaliselt kehtib maatulundusmaa puhul reegel, mida suurem kinnistu, seda kõrgem hind, siis metsakinnistute puhul see ei kehti. Väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk likviidsemad, kuna metsa soovivad lisaks suurfirmadele osta ka eraisikud, kes on valmis ostma kättesaadavuse tõttu just väiksemaid kinnistuid. Suuremad metsakinnistud on atraktiivsed Metsamaa väärtust just suuremate metsafirmade jaoks, sest metsa majandades on mõjutavad tegurid suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat. Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp o Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha pärast raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets. Metsa liigiline ja vanuseline koosseis o Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud okaspuudega metsamaa. Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud o Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  17 Maa- ja Ruumiameti 2024. aasta turuülevaate kohaselt oli metsata metsamaa mediaankeskmine hind 3 000 €/ha, 2025. aaasta I kvartali seisuga oli viimase Metsata metsamaa nelja kvartali osas mediaankeskmine hind 2 984 €/ha ja II kvartali seisuga 2 839 keskmised hinnad €/ha ning III ja IV kvartali seisuga 2 739 €/ha. See näitab, et hinnad on jätkuvalt mõõdukas languses. Tehingud metsakinnistutega Tehingute arvult olid 2025. aastal aktiivseimad Saare ja Pärnu maakond, kus tehti 2025. aastal vastavalt 154 ja 151 müügitehingut. Metsakinnistute müügitehingute arv maakonniti Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kasvava metsaga metsamaa mediaanhind oli 2024. aastal kõrgeim Hiiu maakonnas, olles 6 984 €/ha. Eestis tervikuna oli mediaanhind 5 376 €/ha. 2024. aastaga võrreldes langes hind ca 6% võrra. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  18 Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute mediaanhinnad (€/ha) maakonniti Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kasvava metsaga kinnistute müügitehingute arv ja keskmine hind (€/ha) Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  19 Metsata metsamaa keskmine hind (€/ha) Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Metsakinnistute hinnad viimase 2-3 aasta jooksul langenud. See puudutab Prognoos erinevas raieküpsuses metsi kui ka kinnistuid, kus on hiljuti lageraie tehtud. 2026. aastal on prognoosida sama suundumuse jätkumist. 3.3. Märjamaa valla metsamaa turg Kuni 2021. aastani iseloomustas Märjamaa valla metsamaa mediaanhinna stabiilne kasv. 2022. aastal tõusis metsamaa mediaalhind oluliselt, kuid Metsamaa asjaolu võib pidada pigem erakorraliseks. 2021. aastaga võrreldes on alates müügitehingud 2023. aastast toimunud stabiilne mediaanhinna kasv, mis 2024.a. langes tasemele 4 000 €/ha ja on püsinud sellel tasemel. Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2018 92 9,2 2 706 996 2 300 100 000 381 16 247 2 901 3 600 2019 78 9,4 2 139 721 1 750 190 000 500 11 445 2 452 3 108 2020 108 10,5 4 203 862 1 912 204 747 331 15 397 3 011 3 905 2021 151 12,0 8 875 712 1 000 355 000 136 18 970 3 792 4 934 2022 43 8,6 2 981 271 1 500 323 511 267 20 177 7 862 8 252 2023 48 8,3 2 279 007 6 600 130 860 398 18 333 5 358 6 183 2024 83 7,8 3 700 781 3 000 190 000 188 14 248 4 099 5 379 2025 54 11,0 3 264 756 1 666 473 000 314 22 520 4 370 5 754 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Metsamaa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  20 8 000,00 160 7 000,00 140 6 000,00 120 5 000,00 100 80 4 000,00 60 3 000,00 40 2 000,00 20 1 000,00 0 0,00 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Mediaan, parem skaala Arv, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond3 Märjamaa vallas asuva metsamaa müügitehingud 2024. ja 2025. aastal Tehingu- Metsa- Tehingu- Pindala, hind ha maa Küla Kuupäev hind, € ha kohta, € osakaal Kommentaar Kõrgemate puude osas raiet tehtud, Kõrvetaguse küla 18.03.2024 28 239 6,97 4 052 100,0% madalam puistu on alles Kõrgemate puude osas raiet tehtud, Kõrvetaguse küla 18.03.2024 15 761 3,89 4 052 95,9% madalam puistu on alles Manni küla 29.02.2024 18 500 5,83 3 173 97,4% Raiet tehtud Männiku küla 15.03.2024 10 000 3,2 3 125 100,0% Enamuses metsaga kaetud Teenuse küla 24.05.2024 7 891 2,63 3 000 95,1% Raiet tehtud Enamuses raiet tehtud, lõunapoolses osas Rassiotsa küla 08.08.2024 10 500 3,8433 2 732 100,0% hõredamalt osa metsa alles jäetud Kohtru küla 28.08.2024 4 100 3,2003 1 281 97,7% Enamuses metsaga kaetud Lokuta küla 08.10.2024 5 000 1,9899 2 513 92,0% Metsaga kinnistu Raiet tehtud, kuid hõredalt ca pool metsa Luiste küla 29.10.2024 28 000 9,2938 3 013 95,5% alles jäetud Sipa küla 06.11.2024 57 000 14,0683 4 052 94,3% Osaliselt metsaga kinnistu Raiet tehtud, kuid lõunapoolses osas osa Tiduvere küla 19.12.2024 12 000 4,4615 2 690 86,8% metsa alles jäetud Tiduvere küla 07.01.2025 15 000 4,4615 3 362 86,8% Osaliselt teostatud raiet Velisemõisa küla 18.02.2025 30 000 8,8473 3 391 84,9% Metsaga metsamaa Põlli küla 21.02.2025 100 000 34,9635 2 860 96,9% Ca 80% ulatuses teostatud raiet Kangru küla 26.03.2025 22 000 5,8013 3 792 95,7% Metsaga metsamaa Valgu-Vanamõisa Teostatud raiet, vähesel määral puid 27.03.2025 15 000 4,7247 3 175 89,5% küla alles jäetud Maidla küla 10.07.2025 55 000 15,438 3 563 93,4% Ca 2/3 ulatuses raiet tehtud Teenuse küla 09.09.2025 38 150 16,2011 2 355 98,3% Ca poole ulatuses raiet tehtud 3 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses metsamaa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  21 Märjamaa vallas asuva metsamaa müügipakkumised (19.01.2026 seisuga) Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse Hind, €/ha Kommentaarid pindala, ha Maaüksusel on hinnanguline kasvava Märjamaa vald Altküla 32 000 2,84 11 300 metsa tagavara ca 436 tm, sama maht on ka võimalik raiesse arvata Kinnistu koosseisus on 5,7 ha rohumaa tüübilist Märjamaa vald Vaimõisa 35 500 11,47 3 100 põllumaad ja 5,4 ha viljakat metsamaad, mets on värskelt majandatud. Allikas: kv.ee 3.4. Turustatavuse analüüs4 Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on metsandusettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on erineva suurusega ja asukohaga tunnused metsandusettevõtted. Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara olemusest ja raieküpse metsa olemasolust, nõuetele on tegemist pigem atraktiivse varaga. Lõppkasutajate hulk, kes Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist soovivad ja saavad hinnatavat keskmine. vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivaid metsamaa pakkumisi Märjamaa vallas pigem vähemal hulgal, teostatud raiega metsamaid pole aga üldse pakkumisel. Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad. 4 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  22 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 74 116 m² ja sellest tehtav äralõige 11 956 m2. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis on peamiselt metsamaa, vähesel määral looduslik rohumaa, haritav maa ja muu maa. Äralõige jääb metsamaa, muu maa ja looduslik rõhumaa kõlviku alale. Kehtiv Päärdu küla hõlmav üldplaneering puudub, uus Märjamaa üldplaneering on koostamisel. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on põllumaa ja metsamaa ning üksikud hajali asetsevad üksikelamud. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse kui terviku parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana, sh äralõike parim kasutus metsamaana. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja sellest tulenevalt ei saa seda käsitleda eraldiseisva müügiobjektina. Seetõttu lähtutakse äralõike hindamisel väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kasvava metsa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse tulumeetodit. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  23 Tulumeetodi ehk tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on - tulu kapitaliseerimine, - diskonteeritud rahavoo analüüs. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.1). Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.3). Kasvavale metsale leitakse harilik väärtus ja hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus. Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 36 lõige 8 sätestab, et kui metsaga kinnisasja harilik väärtus on kõrgem kui hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, kasutatakse hüvitamisel harilikku väärtust. Kui hüvitamise eesmärgil hinnatud kasvava metsa väärtus on kõrgem kui harilik väärtus, käsitletakse väärtuste vahe saamata jääva tuluna. Metsamaa turuväärtus saadakse metsata maa ning kasvava metsa turuväärtuste summeerimise teel. Saamata jääva tuluna käsitletakse raieküpse metsa nüüdisväärtuse (põhineb teoreetiliselt raieküpsuseni kasvatud metsa väärtuse kuupäeva diskonteeritud puhastulul) ja metsa tänase turuväärtuse vahet. 4.3. Metsata metsamaa ja kasvava metsa hindamine Metsata metsamaa hindamine Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud võimalikult hiljuti hinnatava varaga sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu, aga ka tehingu poolte omavahelise seose puudumist ja plokktehingus osalemise välistust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Käibemaksu Hind, Asukoht Kuupäev Hind, € Pindala, ha sisaldumine €/ha Võrdlus- hinnas tehingute valik Märjamaa vald, Manni 29.02.2024 18 500 3 173 5,83 Ei küla Märjamaa vald, Tiduvere 07.01.2025 15 000 3 362 4,4615 Ei küla Märjamaa vald, Valgu- 27.03.2025 15 000 3 175 4,7247 Ei Vanamõisa küla Võrdlusühiku Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, valik siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha). Tehingute Kuna metsata metsamaa hinnad on 2024- 2025 langenud (vt 3.2.), siis on esimest ajaldamine võrdlustehingut ajaldatud -10% ja teist -5%. Kolmandat tehingut ei ole ajaldatud. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  24 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Kui kõrvale jätta saared ja muud raskesti ligipääsetavad asukohad, siis enamjaolt olukisi erinevusi ei ole. Määravaks on veokaugused, mis omakorda on seotud kaugustega eelkõige puidutööstustest ja sadamatest. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed. Kui tegemist on asustuse läheduses paikneva maaga, võib sellel ka ehitusõiguse puudumise korral olla lisaväärtus seeläbi, et seda ostetakse nn lisamaaks olemasoleva hoonestuse juurde. • Maatüki suurus o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis metsamaa Võrdluselementide puhul see ei kehti. valik ja • Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu kohandamine o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Tervet Eestit hõlmavale statistikale tuginedes on hinnaerinevus 40% suurusjärgus. Raiesmikud on madalamalt hinnatud kui kasvava metsaga maaüksused. • Kasvukohatüüp ja boniteet o Maa tulupotentsiaal kasvukohatüüpide ja boniteetide lõikes on erinev. Lähtutakse korralise hindamise metoodikas rakendatavatest koefitsientidest, mis iseloomustavad erinevusi tulupotentsiaalis. • Kuju, kitsendused ja reljeef o Kuju, kitsendused ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Rapla maakond Rapla maakond Rapla maakond Rapla maakond Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Valgu-Vanamõisa Päärdu küla Manni küla Tiduvere küla küla Uuevahtriku Tehinguhind, € 18500,00 15000,00 15000,00 Tehinguhind, €/ha 3173,24 3362,10 3174,80 Tehingu aeg 29.02.2024 7.01.2025 27.03.2025 Kohandus -10% -5% -5% Ajaldatud 2855,92 3193,99 3016,06 tehinguhind, €/ha Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  25 Tiduvere küla, Valgu-Vanamõisa Päärdu küla, Pärnu Manni küla, Pärnu Pärnu linnast ca 57 küla, Pärnu linnast linnast ca 48 km ja linnast ca 40 km ja Makroasukoht km ja Märjamaa ca 55 km ja Märjamaa alevist ca Märjamaa alevist ca alevist ca 19 km Märjamaa alevist ca 16 km kaugusel 17 km kaugusel kaugusel 15 km kaugusel Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Ümbruses valdavalt Ümbruses valdavalt Ümbruses valdavalt mets, põllumaad ja Ümbruses valdavalt metsamaa, mets ja hajali üksikud hajali metsamaa, piirneb põllumaad ja hajali paiknevad elamud, paiknevad hooned, läänest Tallinn-Pärnu- paiknevad elamud, juurdepääsutee juurdepääsutee on Mikroasukoht ja Ikla teega, juurdepääsutee puudub, kaugus pinnaskattega tee, juurdepääs juurdepääs puudub, kaugus lähimast Kaugus lähimast kõvakattega riigiteelt, lähimast munitsipaalteest munitsipaalteest lähim mahasõit c 250 munitsipaalteest (kruuskattega) läbi (kruuskattega) läbi m (kruuskattega) läbi riigiomandis kinnistu 2 eraomandis 2 kinnistu ca 300 m ca 400 m kinnistu ca 350 m Kommentaar Sarnane Halvem Sarnane Kohandus 0% 5% 5% Maatüki suurus, ha 7,4116 5,83 4,4615 4,72 Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Metsamaa 55%, looduslik rohumaa Metsamaa 87%, 40%, muu maa 4%, looduslik rohumaa Metsamaa 90% Kõlvikuline haritav maa 1%; Metsamaa 98% 9%, muu maa 4% (raiesmik), haritav koosseis ja kasvava äralõikel metsamaa, (raiesmik), muu (üle 80% raiesmik, maa 7%, muu maa metsa olemasolu looduslik rohumaa ja maa 2% üksikud puud, alla 2%, looduslik muu maa, kuid kõike 20% keskealine rohumaa 1% käsitletakse kaasik) metsamaana Parem, osaliselt Kommentaar Sarnane Sarnane keskealine mets Kohandus 0% -10% 0% Jänesekapsa- mustika Ia- 8,1%, jänesekapsa- mustika I- 50,9%, jänesekapsa- Angervaksa II- Kasvukohatüüp ja Karusambla-mustika Sinilille I- 59,0%, mustika II- 20,4%, 82,4%, jänesekapsa boniteet III- 100% sinilille II- 41,0% tarna-angervaksa I 17,6% III- 11,7%, angervaksa II- 4,6%, sinilille II- 4,3% Kommentaar Halvem Halvem Halvem Kohandus 10% 10% 15% Ebakorrapärane Väärtust mõjutavad Hulknurkne, Hulknurkne, hulknurk, kitsendused kompaktne, väärtust ebakorrapärane, kompaktne, väärtust Kuju, kitsendused ja puuduvad, mõjutavad väärtust mõjutavad mõjutavad reljeef trapetsilaadse kujuga, kitsendused kitsendused kitsendused pisut väljavenitatud, puuduvad, tasane puuduvad, tasane puuduvad, tasane kuid piisavalt reljeef reljeef reljeef Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  26 kompaktne, tasane reljeef Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne 10% 5% 20% kohandus Summaarne 285,59 159,70 603,21 kohandus, €/ha Kohandatud 3141,51 3353,69 3619,28 tehinguhind, €/ha Kohanduste absoluutväärtuste 20% 30% 25% summa Kaalud 0,40 0,25 0,35 Kaalutud keskmine 3361,77 1256,60 838,42 1266,75 tehinguhind, €/ha Kaalutud keskmine 0,34 tehinguhind, €/m2 Äralõike pindala, m2 11 956 Äralõike 4065,04 turuväärtus, € 11 956 m2 suuruse äralõike väärtus, mis põhineb katastriüksuse kui terviku ühiku turuväärtusel, on 4065,04 (0,34 €/m2). Seda kui harilikku väärtust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Kasvava metsa hindamine Metsa takseeriseloomustus ning hindamine on tehtud 20.12.2025 Metsaekspert OÜ poolt. Välitööd tegi 22.12.2025 Peep Põntson. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  27 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  28 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  29 Kasvava metsa harilik väärtus on 6529,92 € ja hüvitamisel kasutatav väärtus 10406,69 €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  30 Äralõike väärtus koos kasvava metsaga Äralõike väärtus koos kasvava metsaga on: 4065,04 € + 6529,92 € (kasvav mets) = 10594,96 € (0,89 €/m2). 4.4. Omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 16% ja paikneb katastriüksuse servaaalal. Kuna katastriüksus on ka enne äralõike tegemist metsamaa mõistes pigem väike, siis äralõike võrra vähenedes jääb katastriüksuse pindala endisega võrreldes sarnasesse suurusjärku ja on endiselt metsamaana kasutatav. 4.5. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitamisel kasutatava väärtuse leidmine Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Väärtuse kuupäeval on tegemist noore metsaga ning kasvav mets kohe raiudes maksimaalset väärtust ei oma. KAHOS-e § 12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  31 asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Seetõttu on kasvavat metsa käsitletud raieküpsena ning arvesse võtmaks aega, mis kulub raieküpsuseni, on tulusid ja kulusid diskonteeritud. Metsa hindamine koostati 22.12.2025 seisuga, mille kohaselt oli küpse metsa hüvitamisel kasutatav väärtus 10406,92 €. Tegemist on nüüdisväärtusega ehk tuleviku rahavoogude diskonteeritud tulemiga. Kasvava metsa harilik väärtus hetkeolukorras 6529,92 €. Saamata jääv tulu on seega: 10406,69 € – 6529,92 € = 3876,77 € 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Äralõike eest makstav tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes on äralõike väärtuse ja saamata jääva tulu summa: 10594,96 € + 3876,77 € = 14471,73 € Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  32 Lisa 1. Fotod Vaade äralõike piirkonnale Vaade äralõike piirkonnale Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  33 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  34 Lisa 3. Metsa plaan Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  35 Lisa 4. Pöördumine omaniku poole Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  36 Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  37 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1840737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuevahtriku, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10676-08/AT  Sanrai Varad OÜ [email protected] Meie 16.03.2026 nr 8-3/25-086/17244-3 Pakkumus Uuevahtriku kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Transpordiamet soovib omandada Teile kuuluvast kinnisasjast maaeralduse 4 Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8-99,0 asuva Konuvere – Pärnu-Jaagupi lõigu 2+2 sõidurajaga I klassi maanteeks ehitamiseks, et tõsta liiklusohutuse taset ja sõidumugavust ning parandada katendi kandevõimet. Transpordiameti tellimusel on Skepast&Puhkim OÜ (registrikood 11255795) poolt koostatud eelprojekt nr MA11069 „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8 – 99,0 Konuvere - Pärnu-Jaagupi lõik“, mille koostamisel on aluseks võetud Transpordiameti projekteerimise üksuse juhataja 23.11.2022 korraldus 1.1-3/22/873 „Projekteerimistingimuste andmine riigitee 4 Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8-99,0 asuva Konuvere – Pärnu-Jaagupi lõigu I klassi maantee eelprojekti koostamiseks ja Maanteeameti 04.07.2019. a korralduse nr 1-3/19/118 kehtetuks tunnistamine“ ja kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu võõrandada teile kuuluvast Uuevahtriku kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa vald, Päärdu küla, kinnistu registriosa nr1840737, katastritunnus 88402:001:0822, pindalaga 74116 m², sihtotstarve maatulundusmaa 100%), äralõige ligikaudse pindalaga 11956 m2 . Tuginedes Kinnisvaraekspert OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 2601-10675-08/AT on teie kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 4065,04 eurot (0,34 eurot/m2). Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem kui 11956 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 0,34 eurot/m2. Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõige teile kuuluvast kinnisasjast tasudes teile alljärgnevalt: maa eest makstav tasu – 4065,04 eurot (0,34 eurot/m2) ehk 4070 eurot; tasu kasvava metsa eest- 6530 eurot; saamata jääv tulu- 3877 eurot; motivatsioonitasu – 2895 eurot; täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 203 eurot. Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 10 päeva jooksul alates kirja kätte saamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Tauno Seepter, Teelise 4 Tallinn, 52 92 709, [email protected] Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tauno Seepter maade projektijuht Lisa: Hindamisaruanne Tauno Seepter 5292709, [email protected] 2 (2)