Riigivasra võõrandamine

EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 Aadress: Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Narva mnt 8 Hinnatav vara: Kinnistu, registriosa nr. 18545301 (büroohoone) Väärtuse kuupäev: 08.03.2023 Hindamisaruande kuupäev: 08.03.2023 Harilik väärtus: 1 041 000 (üks miljon ja nelikümmend üks tuhat) € Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3 1 Hindamine ........................................................................................................................... 5 1.1 Pakkumisinfo ................................................................................................................ 5 1.2 Müügitehingud.............................................................................................................. 6 1.3 Hariliku väärtuse hindamine ......................................................................................... 8 Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................... 9 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 14 Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte .................................................................................................... 15 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 18 2 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnistu, registriosa nr. 18545301 (büroohoone) Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Narva mnt 8 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:103:0100 Kinnistu registriosa nr 18545301 Omandivorm Kinnisasi Katastriüksuse pindala 258 m² (Riigikaitsemaa 100%) Katastriüksuse hoonestus Büroohoone Hoone suletud netopind 854,9 m² vastavalt ehr-i andmetele Hoone kasulik pindala Ca 633,5 m² vastavalt tellija esindaja poolt edastatud hoone plaanidele. (väljaüüritav pind) Hindaja hinnangul on hoone välja üüritav eelkõige korruste kaupa, kuid ei saa välistada hoone välja üürimist ka tervikuna. Kasutuskord Puudub Hoone üldine seisukord Vastavalt visuaalsele ülevaatusele hoone ja selle siseviimistluse üldseisukord rahuldav/hea. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Tehingu nõustamine Väärtuse liik Harilik väärtus1 Ülevaatuse kuupäev 08.03.2023 Väärtuse kuupäev 08.03.2023 Hindamisaruande kuupäev 08.03.2023 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus, tellija esindaja Alvar Pern Tellimusleping Kirjalik tellimiskiri 27.02.2023 nr 10-2/23/952-1 hindamisaruande koostamiseks ekspertarvamuse vormis. Tellimust on täpsustatud 08.03.2023 Alvar Pern poolt seoses asjaoluga, et hindamisel palutakse lähtuda hindaja poolt 05.01.2022 teostatud ülevaatusel fikseeritud siseruumide seisukorrast ning siseruumide kordusülevaatust täiendavalt pole vajadust teostada. Hindamise eeldused Puuduvad Hinnang likviidsusele Likviidsus on keskpärane ehk sarnaste varade sektoris on müügiperiood kuni 12 kuud. Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemus on keskmisest mõnevõrra madalama täpsusklassiga (+/- 15%), kuna sarnaste kinnistutega teostatakse turul tehinguid pigem harva ning ligipääs turuinfole on komplitseeritud. Käibemaks Hariliku väärtuse hindamisel on kasutatud ilma käibemaksuta sisendeid, mistõttu hinnatud harilik väärtus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID Ekspertarvamus ei ole sobilik esitamiseks krediidiasutusele, kasutamiseks hüvitamise eesmärgil ja/või esitamiseks kohtule. Ekspertarvamuse tellija ja hindamistulemuse kasutaja on eksperthinnangust erineva vormi kasutamisega nõus, mis kajastub tellimiskirjas. 1 Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. 3 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 Hinnatava vara parimaks kasutuseks võib pidada selle olemasolevat kasutust büroohoonena (hoone ja selle siseviimistluse renoveerimine). Hinnatava vara harilik väärtus on käesoleva ekspertarvamuse raames hinnatud võrdlusmeetodil, kuna hindamise hetkel puuduvad kehtivad üürilepingud ning võrdlusmeetodil hindamine annab tõenäoliselt täpsema tulemuse. Hindamisel tehtavad täiendavad eeldused ja piiravad tingimused: Eeldused Hindamisel oleme eeldanu, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4) Hindamisel oleme eeldanud, et hoone siseviimistluse seisukord ei ole muutunud võrreldes 05.01.2022 teostatud ülevaatuse käigus fikseeritud hoone siseviimistluse seisukorrast. Piiravad tingimused Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). HINDAMISTULEMUS Harilik väärtus: 1 041 000 (üks miljon ja nelikümmend üks tuhat) € Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 4 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 1 HINDAMINE 1.1 Pakkumisinfo Müügipakkumised: 5 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 Allikas: kv.ee 1.2 Müügitehingud Hindajatele on teada järgnevad sarnased ostu-müügi tehingud: Nr. Aadress Hoone snp (m²) Krunt Tehingu hind Ruutmeetri- Müügi Iseloomustus (m²) (€) hind hoone aeg pinna kohta 1 Kesklinna 2419,9 1253 3 200 000 1322 12.2021 1948. aasta heas seisukorras linnaosa, Tallinn (teadaolevalt kivikonstruktsioonidel teostati büroohoone ruumid valdavalt tehing rahuldavas/heas seisukorras, hinnaga 3 100 000 € väiksemas osas seisukord millele hea/väga hea, elektriküte, lisandus sundventilatsioon, kinnistul maaklertasu kokku 17 väliparkimiskohta – 100 000 €) müügitehingu käigus müüdi ühiselt 8 mitteeluruumi – Lahe kinnisvara hinnatud ja ostjaks Lahe kinnisvara klient 2 Kesklinna Mitteeluruumi - 399 000 1196 08.2022 1950-ndate heas seisukorras linnaosa, Tallinn snp 333,5 kivikonstruktsioonidel äripindadega eluhoone, müüdud vara näol oli tegemist hoone 1. korrusel asuva vitriinakendega äripinnaga, mis osaliselt paiknes ka hoone keldrikorrusel, siseviimistlus oli rahuldav/renoveerimist vajav, keskküte 3 Pärnu mnt, Mitteeluruumi - 773 955 1061 07.2022 2007. a ärihoone heas Kitseküla asum snp 729,4 seisukorras, büroopind rahuldavas/heas seisukorras, 8/6, hoones lokaalne keskküte (gaasiküte), 8 parkimiskohta kinnistul 6 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 4 Pärnu mnt, 517,6 1671 805 000 1555 06.2022 1997. a. heas seisukorras Kitseküla asum büroohoone, siseviimistlus hea/väga hea (2021 kogu hoone siseviimistlus renoveeritud), tsentraalsed trassid, elektriküte, õhksoojuspumbad, sundventilatsioon, müüdi rahavoo objektina – Lahe Kinnisvara hinnatud 5 Pärnu mnt, 566,7 - 766 667 1353 03.2022 2007. a ärihoone heas Kitseküla asum seisukorras, büroopind, 8/7, hoones lokaalne keskküte (gaasiküte) – täpne tehingu taustinfo puudub 6 Kesklinna 526,1 (sh kelder 954 1 600 000 3041 09.2021 Vanem 2-korruseline linnaosa, Tallinn 160,6 m²) keldrikorrusega kivikonstruktsioonidel hoone (hoones algselt olnud 4 korterit, viimane kasutus oli büroona). Hoone heas seisukorras, siseviimistlus heas seisukorras. Hoone muinsuskaitse all ja lammutamine ei ole lubatud. Teemaplaneeringu järgselt võimalik lisaehitusõigus ca 1500 m² SBP kohta (võimalik elukondlik arendus või segaotstarbega arendus). Detailplaneering puudub. Hoonestamata osa kasutatakse parklana (22 kohta, operaator Europark). Tsentraalne vesi- ja kanalisatsioon, elekter, lokaalne keskküte Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas ja Lahe Kinnisvara Tehingute hinnad on toodud ilma käibemaksuta. 7 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 1.3 Hariliku väärtuse hindamine Kohandustabel: HINNATAV VARA VÕRDLUSVARAD 1 2 3 Tehingu hind 3 200 000 € 399 000 € 773 955 € Tehingu hind (€/m2) € 1 322,4 € 1 196,4 € 1 061,1 märts.23 Tehingu aeg sept.21 aug.22 juuli.22 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud ruutmeetri hind (€/m2) € 1 388,5 € 1 196,4 € 1 061,1 Asukoht (makro) Narva mnt 8 Kesklinna linnaosa, Kesklinna linnaosa, Kesklinna linnaosa, mõnevõrra parem samaväärne vähem hinnatud asukoht asukoht Võrdlus Parem Samaväärne Halvem Kohandus -10% 0% 25% Krundi pindala (m²) / 258 m2 (täielikult 1253 / ca 17 tegemist ärihoones tegemist ärihoones parkimine hoonestatud) / väliparkimiskohta asuva mitteeluruumiga, asuva puudub parkimine puudub, mitteeluruumiga, 8 samaväärne väliparkimiskohta Kohandus -15% 0% -5% Hoone tüüp, seisukord Rahuldavas/heas Heas seisukorras Rahuldavas/heas 2007. aasta heas seisukorras kivikonstruktsioonidel seisukorras seisukorras kivikonstruktsioonidel hoone kivikonstruktsioonidel ärihoone hoone hoone Võrdlus Parem Samaväärne Parem Kohandus -5% 0% -5% Hoone siseruumide rahuldav/hea rahuldav/hea, Rahuldav/renoveerimist rahuldav/hea seisukord väiksemas osas vajav hea/väga hea Võrdlus Parem Halvem Samaväärne Kohandus -5% 15% 0% Hoone suletud 854,9 2419,9 333,5 729,4 netopind Kohandus 15% -10% 0% Tsentraalsed trassid, Tsentraalsed trassid, Tsentraalsed trassid, Tsentraalsed Tehnolahendused lokaalne keskküte elektriküte keskküte trassid, keskküte Võrdlus halvem Samaväärne Samaväärne Kohandus 5% 0% 0% Puudub Puudub Puudub Puudub Muu Võrdlus Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Summaarne kohandus -15% 5% 15% Kohandatud hind (€/m2) € 1 124,0 € 1 256,2 € 1 220,2 Kohanduste absoluutväärtuste summa 55% 25% 35% Osakaal lõpphinnas 1,00 0,20 0,45 0,35 Kaalutud hind (€/m2) € 1 217,2 € 224,8 € 565,3 € 427,1 Seega hindame kinnistu harilikuks väärtuseks: 1217,2 €/m² * 854,9 m² ≈ 1 041 000 (üks miljon ja nelikümmend üks tuhat) € Saadud tulemus on keskmisest mõnevõrra madalama täpsusklassiga (+/- 15%), kuna sarnaste kinnistutega teostatakse turul tehinguid pigem harva ning ligipääs turuinfole on tihtilugu komplitseeritud. 8 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 LISA 1 FOTOD Fotod teostatud välise ülevaatuse käigus 08.03.2023: Fotod sisemisest ülevaatusest 05.01.2022: 9 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23  10 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23  11 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23  12 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23  13 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE 14 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE 15 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23  16 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23  17 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. • See ekspertarvamus erineb EVS 875-4:2015 sätestatud eksperthinnangu vormist. Käesolevas hindamisaruandes puuduvad: turuanalüüsi peatükk, kasutatud hindamismetoodika kirjeldus ja põhjendus; hinnatava vara kirjeldus, andmete kogumise ja hinnatava vara ülevaatuse ulatus ning hindamistoimingu kirjeldus on ekspertarvamuses esitatud eksperthinnangu vormile kehtestatud nõuetest väiksemas mahus. Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 18 EKSPERTARVAMUS nr. 0237-23 . KÄSKKIRI 5. aprill 2023 nr 48 Riigivara võõrandamine avaliku suulise enampakkumise teel Riigivaraseaduse § 29 lg 1 p 1, § 30 lg 1 p 1, § 37 lg 1, § 38 lg 1, § 46 lg 1, § 48 lg 1, Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ alusel ning võttes arvesse Riigi eelarvestrateegia 2023-2026 punkti 2.15 1. Võõrandada järgmine, riigile mittevajalik hoonestatud kinnistu avaliku suulise enampakkumise teel: 1.1. lähiaadress: Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Narva mnt 8 1.2. registriosa: 18545301 1.3. katastritunnus: 78401:103:0100 1.4. sihtotstarve: riigikaitsemaa 100% 1.5. pindala: 258 m2 1.6. riigi kinnisvararegistri kood: KV5944 1.7. hoone: administratiiv/büroohoone, ehitisregistri kood 101042993 2. Määran võõrandamise korraldajaks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse. 3. Enampakkumise alghinnaks määrata 1 041 000 eurot. 4. Määrata tagatiseks 30 000 eurot. Tagatiseks võib olla riigivaraseaduse § 62 lõike 1 punktides 2 ja 3 nimetatu. 5. Teha käskkiri teatavaks kantslerile, riigikaitse planeerimise osakonnale, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele ning Rahandusministeeriumile. (allkirjastatud digitaalselt) Hanno Pevkur Kaitseminister