Kiri

Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL Aadress: Järva maakond, Järva vald, Kiigevere küla, Kingu Hinnatav vara: Kinnistust, registriosa nr. 3032236, teostatavad äralõiked suurustega 10 711 m2 ja 186 m2 Väärtuse kuupäev: 21.02.2026 Hindamisaruande 25.03.2026 kuupäev: Katastriüksuse Hüvitamisele Äralõike harilik Kaasnev kahju Saamata jääv harilik väärtus kuuluv tasu kokku väärtus tulu (ümardamata) (ümardamata) (ümardamata) 57 929,92 € ehk Äralõige suurusega Äralõige suurusega Andmed Andmed 8775 €/ha 10 711 m2: 10 711 m2: puuduvad puuduvad 9425,68 € ehk 0,88 9425,68 € ehk 0,88 €/m² äralõike €/m² äralõike pindala pindala kohta kohta Äralõige suurusega Äralõige suurusega 186 m2: 186 m2: 163,68 € ehk 0,88 163,68 € ehk 0,88 €/m² äralõike €/m² äralõike pindala pindala kohta kohta Hindaja: allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565 e-post: [email protected] SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ..................................... 5 1.1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja hindamisel alused ........................................................... 5 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................ 6 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ............................................................................. 7 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon .................................................... 7 2.2 Hinnatava vara ülevaatus............................................................................................................ 7 2.3 Andmete usaldusväärsus ............................................................................................................ 7 3. Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 8 3.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................................ 8 3.2 Asukoht ....................................................................................................................................... 8 3.3 Maakasutus ............................................................................................................................... 12 3.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................................ 14 3.5 Äralõige ..................................................................................................................................... 14 3.6 Vastuolud andmetes ................................................................................................................. 16 3.7 Analüüs vastavalt KAHOS § 12 lg 3 ......................................................................................... 16 3.8 Vara kestlikkus .......................................................................................................................... 16 4. Turuülevaade ...................................................................................................................................... 18 4.1 Majandusülevaade .................................................................................................................... 18 4.2 Haritava maa turuülevaade ....................................................................................................... 19 4.3 Pakkumisinfo ............................................................................................................................. 24 4.4 Müügitehingud ........................................................................................................................... 24 4.5 Turustatavuse analüüs .............................................................................................................. 26 5. Hindamine........................................................................................................................................... 28 5.1 Vara parim kasutus ................................................................................................................... 28 5.2 Hindamismeetodi valik .............................................................................................................. 28 5.3 Hüvitamisele kuuluva tasu hindamine ....................................................................................... 30 5.3.1 Katastriüksuse turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine................................... 30 5.3.2 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ................................................. 33 5.3.3 Hüvitamisele kuuluv tasu kokku............................................................................................ 33 Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 35 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 36 Lisa 3 Mullastiku näitajate täpsem selgitus ................................................................................................ 37 Lisa 4 Kitsenduste kaardi väljavõte ............................................................................................................ 39 Vastavuskinnitus standardIsarja EVS875 nõuetele ................................................................................... 40 2 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnistust, registriosa nr. 3032236, teostatavad äralõiked suurustega 10 711 m2 ja 186 m2 Aadress Järva maakond, Järva vald, Kiigevere küla, Kingu Omanik OÜ Mägede (registrikood 10952150) Katastritunnus 23401:004:0392 Registriosa nr 3032236 Kinnistu liik Kinnisasi Katastriüksuse pindala 6,6 ha Planeeringud / ehitusõigus Kehtiva üldplaneeringu andmetel paikneb hinnatav katastriüksus planeeritud väärtusliku põllumajandusmaa maakasutusega alal, osaliselt teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritav 2+2 maantee telg ja projekteeritav kogujatee. Äralõige teostatakse teemaplaneeringu ja projekteeritava teega seotud osast. Detailplaneering puudub. Hindamistulemust mõjutada Puuduvad. võivad vastuolud andmetes HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja osa hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitamisele kuuluv tasu Ülevaatuse kuupäev 21.02.2026 Väärtuse kuupäev 21.02.2026 Hindamisaruande kuupäev 25.03.2026 Tellija Transpordiamet Tellimusleping 10.12.2025 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/25/1799-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Keskmine, vastavate varade sektoris kuni 9 kuud. Prognoositav müügiperiood on vastava turusegmendi jaoks tavapärane. Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda. Käibemaks Ei sisaldu ja ei lisandu käibemaks. KOMMENTAARID - HINDAMISTULEMUS Vara Katastriüksuse Äralõike Äralõike harilik Kaasnev Saamata harilik väärtus hüvitusväärtus väärtus kahju jääv tulu (ümardamata) (ümardatud) (ümardamata) Kinnistust 57 929,92 € Äralõige Äralõige Andmed Andmed reg.osa nr ehk 8775 €/ha suurusega suurusega puuduvad puuduvad 3032236 10 711 m2: 10 711 m2: teostatavad 9425,68 € ehk 9425,68 € ehk äralõiked 0,88 €/m² 0,88 €/m² suurustega 10 äralõike äralõike 711 m2 ja 186 pindala kohta pindala kohta m2 3 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  Äralõige Äralõige suurusega 186 suurusega 186 m2: m2: 163,68 € ehk 163,68 € ehk 0,88 €/m² 0,88 €/m² äralõike äralõike pindala kohta pindala kohta Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid Hindaja: Selgitus: hindaja viis allkirjastatud digitaalselt läbi kogu hindamistoimingu, Karin Lapp sh teostas vara visuaalse Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 ülevaatuse, teostas turuväärtuse Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise arvutused ning koostas alal) eksperthinnangu aruande. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565 4 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL 1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD TINGIMUSED 1.1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja hindamisel alused Hinnatav vara Kinnistust, registriosa nr. 3032236, teostatavad äralõiked suurustega 10 711 m2 ja 186 m2 Hindamise eesmärk Kinnisasja osa hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel Hindamise alused Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu. (EVS 875-12). Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus (EVS 875-12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse hindamise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-4). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). 5 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4). Hindamisel oleme eeldanud, et vara ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust, vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud ja vara on ehitatud ja / või omandatud vastavalt seadusele. Hindamispraktikas väljakujunenud tava kohaselt vara koormavate hüpoteekide ning nendest tulenevate nõuetega turuväärtuse hindamisel ei arvestata. Hüpoteekidest tulenevad nõuded mõjutavad vara turuväärtust üldjuhul negatiivselt, kuid turul levinud praktika kohaselt nõuded rahuldatakse ja hüpoteek kustutatakse vara võõrandamisel. Hüpoteekide olemasolul ei ole hindamisel nendega arvestatud. Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama. Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene. Muud eeldused puuduvad. Piiravad tingimused Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil (EVS 875-4). 6 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Allikas: Kuupäev: Eesti Vabariigi seadusandlus, EVS Standardiseeria 875, Eesti Pank Kinnistusraamatu väljavõte 21.02.2026 Kinnisvaraportaal www.kv.ee 21.02.2026 Eesti pinnase radooniriski kaart, https://gis.egt.ee Seisuga 21.02.2026 Transpordiameti liiklussageduse kaart, Seisuga 21.02.2026 https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus Jääkreostuse alade kaart, Seisuga 21.02.2026 https://register.keskkonnaportaal.ee/register Maa- ja Ruumiameti kodulehekülg www.maaruum.ee ja kaardirakendus 21.02.2026 Ehitisregistri väljavõte 21.02.2026 Kohaliku omavalitsuse koduleht 21.02.2026 LAHE Kinnisvara ja Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 23.02.2026 Omaniku esindaja suulised selgitused telefoni teel 21.02.2026 Tellimusleping koos äralõike plaaniga ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 10.12.2025 Allhanked - 2.2 Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 21.02.2026 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Karin Lapp Ülevaatuse juures viibinud isik Puudus, hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt Ülevaatuse ulatus Eelkõige äralõike osad, vähesel määral ülejäänud katastriüksus teega piirnevatest osadest. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. 2.3 Andmete usaldusväärsus Andmete usaldusväärsus Hindaja hinnangul usaldusväärsed 7 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL 3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS 3.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus1 Aadress Järva maakond, Järva vald, Kiigevere küla, Kingu Registriosa nr 3032236 Kinnistu liik Kinnisasi Omanik OÜ Mägede (registrikood 10952150) Katastritunnus 23401:004:0392 Katastriüksuse pindala 6,6 ha Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Koormatised ja Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. kitsendused (kanded Tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks registriosa III jaos) kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses. Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2 Hüpoteegid (kanded Puuduvad. registriosa IV jaos) Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2. Maa- ja Ruumiameti Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsenduste kaardi kitsendused ei takista ega piira vara sihipärast kasutamist. järgsed kitsendused Kitsenduste kaardi väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 4. Üüri- ja rendilepingud Omaniku esindaja ei ole infot avaldanud. 3.2 Asukoht2 Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Järva vallas, Kiigevere külas, Paide linnast ligikaudu 25 km kaugusel. Konkureerivad Põllumajanduslike maade osas on oluline põllumajandustootjate turupiirkonnad lähedus. Kaugus maakonnakeskustest ja suurematest asulatest ei ole niivõrd oluline. Seega on konkureerivaks piirkonnaks kogu Järvamaa jt sarnased Eesti piirkonnad. 1 Andmed kinnistusraamatust ja Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardilt. 2 Andmed Maa- ja Ruumiameti Geoportaalist ja Delfi.ee kaardirakendusest. 8 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  Allikas: kaart.delfi.ee; kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Mikroasukoht Allikas: kaart.delfi.ee; kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Iseloomustus Kinnistu vahetus ümbruses asuvad peamiselt hoonestamata maaüksused (põllu- ja metsamaad) ning üksikelamud. Haljastus Madal- ja kõrghaljastus. 9 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  Juurdepääs Hea, avalikult kasutatavalt teelt. Servituudi seadmise vajadus puudub. Allikas: Maa- ja Ruumiamet (hinnatav vara on piiratud sinise värviga) Parkimisvõimalus Kinnistutel, parkimiskohti on piisavalt piirkonnas Kaugused Lasteaed, kool, kauplus Ühistransport Ligikaudu 2,5-3 km kaugusel Bussipeatus asub ligikaudu 300 (Imavere) m kaugusel. Müratase Hinnatava maa-ala ja selle lähiümbruse osas pole täpne müratase teada (mõõtmisi ei ole teostatud). Liikluskoormus Hinnatav vara piirneb Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa teega, kus liiklussageduseks on mõõdetud 9543 autot ööpäevas. Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus, hinnatava vara asukohale on viidatud noolega. Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnistu osas teada võimalikku jääkreostust. 10 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  Radoonirisk Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel asub hinnatav vara alal, kus on kõrge või väga kõrge radoonitase Rn-risk omavalitsuse tasemel Rn-riski ruutkaart (500*500m) Allikas: Eesti radooniriski levialade kaart (Eesti Geoloogiakeskus), seisuga 20.01.2026 Hindajale teadaolevalt ei ole hinnatava vara turupiirkonnas üldiselt täheldatav, et turuosalised radooniriskiga seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hindaja hinnangul radoonitase hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele olulist mõju. NB! Hindaja juhib tähelepanu, et radoonikaartide puuduseks on asjaolu, et need on üldised ning määravad vaid piirkonna ulatuses radoonitaseme. See aga ei ole praktikas piisav täpsusaste, sest ka hoonete ja korterite lõikes võib radoonitase erineda olulisel määral, s.t esitatud info ei pruugi peegeldada tegelikku olukorda. Tegelik 11 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  olukord on tuvastatav vaid kohtmõõtmistega, mida antud juhul hindajale teadaolevalt tehtud ei ole. Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava vara koosseisus oleva maa-ala osas tegemist potentsiaalse maardlaga (sh prognoosvarude alaga) ega pole ka tegemist altkaevandatud alaga. Ohtlikud käitised Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses). Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal. Soojussaared3 Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal sh esineb hinnataval kinnistul kui ka naabruses olevatel kinnistutel arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust. Metsatulekahjude risk Hinnatav vara paikneb loodusliku kõrghaljastusega piirkonnas, kus hooajati (eeskätt suvisel perioodil) võib esineda Eesti Vabariigi kontekstis metsatulekahjude esilekerkimise riski. Muud võimalikud Võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on kliimaohud siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu). 3.3 Maakasutus4 Katastritunnus 23401:004:0392 Katastriüksuse pindala 6,6 ha (Maa- ja Ruumiameti täpsematel andmetel 66 017 m²) Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kaardirakenduse plaan 3 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku (allikas: Keskkonnaagentuuri kodulehekülg 4 Andmed Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest, üldplaneeringust ja visuaalsel ülevaatusel. 12 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus (aerofoto pildistamise aeg 25.08.2024), kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Kuju, reljeef Korrapärase kujuga, kompaktne, reljeef tasane Kõlvikuline koosseis Allikas: minu.kataster.ee, kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Haritava maa osakaal kogupinnast on 100%. Mullastik Allikas: Maa- ja Ruumiameti mullastiku kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Vastavalt mullakaardile on kinnistu peamiseks mullatüübiks KI. Mullaviljakus (kaalutud keskmine reaalboniteet) 64. Mullastiku kirjeldus on täpsemalt toodud eksperthinnangu Lisas nr 3. PRIA 6,59 ha ulatuses registreeritud, massiivi maakasutus põllukultuurid (2025 taotletud kultuur rukis, v.a sangaste rukis, allakülvita, taotleja OÜ Mägede). Staatus „kinnitatud“. Maaparandussüsteem Vastavalt Maa- ja Ruumiameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmetele puudub. 13 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  Planeeringud Järva valla üldplaneering kehtestati Järva Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1. Kehtiva üldplaneeringu andmetel paikneb hinnatav katastriüksus planeeritud väärtusliku põllumajandusmaa maakasutusega alal, osaliselt teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritav 2+2 maantee telg ja projekteeritav kogujatee. Allikas: kehtiv üldplaneering, hinnatav katastriüksus on piiratud sinise värviga. Detailplaneering ja Detailplaneering puudub (vastavalt Maa- ja Ruumiameti ehitusõigus planeeringute kaardirakendusele). 3.4 Tehnosüsteemid5 Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub Elektrivarustus Puudub Gaasivarustus Puudub 3.5 Äralõige Pindala Teostatakse kaks äralõiget suurustega 10 711 m2 ja 186 m2, mis moodustub kokku ligikaudu 16,5% kogu katastriüksuse pindalast. 5 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel 14 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  15 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  Allikas: Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 84,6-107 Mäo- Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekti krundijaotuskava plaan Äralõige Äralõiked teostatakse katastriüksuse lõunapoolsest osast, äralõiked on pikliku kujuga. Tulenevalt oma kujust, suurusest, paiknemisest ei ole äralõiked eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivsed ega ka likviidsed. Paiknemine Äralõiked paiknevad katastriüksuse lõunapoolses osas. Äralõiked ei poolita ega jaga katastriüksust erinevateks osadeks. Hindaja on seisukohal, et alles jäävat maaüksuse osa on võimalik samal otstarbel edasi kasutada, mistõttu äralõigete teostamisega ei muutu alles jääva kinnistu kasutamise otstarve ja mugavus. Haljastus, piirded, Äralõigetel puuduvad piirded ja hoonestus. Äralõigetel ei asu puid. hoonestus Äralõigete osal on haritav maa. 3.6 Vastuolud andmetes Hindaja tuvastatud Puuduvad. vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel 3.7 Analüüs vastavalt KAHOS § 12 lg 3 KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõigete näol on tegemist olemasoleva hoonestamata maatulundusmaa osadega. Katastriüksus oleks tervikuna enne äralõigete teostamist samuti kasutav hoonestamata maatuludusmaana (põllumaa). Äralõiked teostatakse katastriüksuse lõunapoolsest osast ning äralõiked ei jaga katastriüksust erinevateks osadeks ning alles jääva katastriüksuse kasutamine on võimalik sarnaselt nagu enne äralõigete teostamist (põllumaa). 3.8 Vara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkuse tagamiseks vajalikud põhimõtted on jaotatud viide rühma, hõlmates maastikku ja krunti; vett; energiat, kütet ja atmosfääri; materjale ja ressursse; hoone sisekeskkonna kvaliteeti. 16 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL Keskkonna mõistlikuks kasutamiseks on vajalikud järgmised aspektid: • kulude vähendamise lahendused ja vahendid, mis annavad parimaid tulemusi kestlikkuse tagamiseks; • sünergiline seos ehitise osade ja elementide vahel, mis tagaks nende polüfunktsionaalsuse; • niisuguste võimaluste aktsepteerimine, et kestlikud strateegiad võivad esitada väljakutse traditsioonilistele esteetilistele normidele ja luua nende asemel uusi; • ehitised, mis võimaldaksid kohandamist kiiretele muutustele, sh ebastabiilsed energia ja muude ressursside hinnad; • ehitiste paigutamine selliselt, et võimaldada vee- ja energiasüsteemide, krundi pinna ja ruumi ning transpordi ühine paindlik kasutamine; • niisuguste kulutuste eelistamine, mis vähendavad nõudlust energia, vee ja materjalide järele; • kestlike meetodite teadvustamine üldsusele; • hooldamise strateegiate arendamine, mis kindlustavad kõikide süsteemide optimaalse toimimise; • kestlikkuse strateegiate, vahendite ja indikaatorite regulaarne ümberhindamine. Hoonestamata maatulundusmaade (põllumaade) puhul kestlikkust ei analüüsita. 17 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL 4. TURUÜLEVAADE 4.1 Majandusülevaade6 PROGNOOS. Majanduse elavnemine tuleb suurema riigivõla hinnaga Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majandus taastumas. 2026. aastal toetavad majanduse elavnemist eelkõige välisturgude kosumine ja riigipoolsed sammud. Tulumaksumuudatused jätavad inimestele rohkem raha kätte ja riigi kulutuste kasv suunab Eesti majandusse täiendavat raha. Eesti majanduse väljavaadet parandavad ka alanenud intressimäärad, hea ligipääs pangalaenule ja aeglustuv hinnatõus. 2026. aastal kasvab Eesti majandus prognoosi kohaselt 3,6% ja eelarvestiimuli taandudes aeglustub majanduskasv 2028. aastaks 2,5%ni. Majanduse väljavaadet varjutavad siiski endiselt keeruline geopoliitiline olukord ja ebakindlus tuleviku suhtes, seal hulgas teadmatus, millised lahendused leitakse taastamaks riigi rahanduse kestlikkus. Valitsemissektori eelarve läheb järgmisel aastal suurde puudujääki. Pandeemiaaegset ehk 2020. aasta eelarveseisu välja jättes kujuneb järgmise aasta puudujääk viimase kolmekümne aasta suurimaks. Eelarvetasakaalu halvenemise peamised põhjused on tulumaksusüsteemi muutmine ja kaitsekulude suurenemine üle 5% SKPst, millest arvestatav osa kulub impordiks ja seetõttu kohaliku majanduse elavnemisse ei panusta. Praegu teadaoleva info põhjal püsib puudujääk ulatuslik kogu prognoosiperioodi vältel ehk kuni 2028. aastani. Lühiajaliselt mõjub majanduskasvule ergutavalt see, et riik kogub vähem makse ja suurendab oma kulutusi. Samas kasvavad püsivalt nii riigi laenukoormus kui ka iga-aastane intressikulu. 2028. aastaks tõuseb laenukoormus eeldatavalt 31,5%ni SKPst ja intressikulu u 400 miljoni euroni ehk kahekordseks tänavusega võrreldes. Mida kaugemale lükatakse eelarve tasakaalu taastamine ja riigi laenukoormuse stabiliseerimine, seda keerulisemaks see muutub. Riigieelarve tasakaalu suunas liikumisega kaasneks ajutiselt tagasihoidlikum majanduskasv. Hinnatõus aeglustub järgmistel aastatel. 2026. aasta alguseks taandub inflatsioonist mootorsõidukimaksu mõju ja aasta keskpaigas kaob hinnakasvunäitajast aasta varem kehtima hakanud käibemaksutõusu mõju. Samal ajal kandub toidutoormete odavnemine üle jaehindadesse ja toiduainete kiire kallinemine lõpeb. Senist teenuste hoogsat hinnatõusu aitab edaspidi leevendada palkade vaoshoitum kasv. Kuigi suurenev eelarvestiimul ja sellest tulenev sisenõudluse hüppeline kasv põhjustavad täiendavat inflatsioonisurvet, maandavad seda tootlikkuse kiirenev kasv ja ettevõtete võimalus tõsta toodangu hinda sisendkulude kasvust aeglasemalt. Tarbijahindade tõus aeglustub tänavuselt 4,9%-lt 2,9%ni 2026. aastal ning 2,4%ni 2027. aastal. Tööturu väljavaade on majandusaktiivsuse suurenemise taustal hea. Kuna eelneva majanduslanguse ajal ei vähendatud töötajate arvu sama kiiresti kui tootmismahtu, saavad ettevõtted esialgu tootmist suurendada ilma uusi inimesi hoogsalt palkamata. Hõive kasvab 2026. aastal veidi, kuid jääb seejärel üsna stabiilseks. Töötus väheneb järk-järgult, ent seda peamiselt mitte hõive kasvu, vaid tööjõupakkumise vähenemise tõttu. Tööturul aktiivselt osalevate inimeste arvu vähendab rahvastiku vananemine, kuid üldine osalemismäär jääb nii möödaniku kui ka rahvusvahelises võrdluses siiski kõrgeks. Keskmise brutokuupalga kasv aeglustub, ent tulumaksusüsteemi muutmine suurendab inimeste netosissetulekut hüppeliselt. 2026. aastal tõuseb keskmine netopalk seadusemuudatuse tulemusel ligikaudu kaks korda kiiremini kui brutokuupalk ehk umbes 10%. Tänu hinnakasvu aeglustumisele paraneb inimeste reaalne ostujõud märkimisväärselt. Teisalt aitab tulumaksuseaduse muutus vähendada kulusurvet tööandjatele ja annab võimaluse taastada viimastel aastatel kannatada saanud kasumlikkust. Tööjõukulude osakaal loodavas 6 Allikas Eesti Pank seisuga 19.12.2025 18 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL lisandväärtuses on viimastel aastatel kasvanud ajaloolise maksimumi lähedale ning pööre selles ehk kasumiosa taastamine on oluline eeldus ettevõtete investeerimisvõime paranemisele. Laenu võtmise ja tagasimaksmise kulud jäävad laenuvõtjatele soodsaks. Turuootuste kohaselt on edasised muutused euriboris väikesed, kuid seni toimunud langus ja pankade suutlikkus laene anda toetab nii ettevõtteid kui ka majapidamisi. Erinevalt paljudest teistest euroala riikidest on valdav osa Eesti laenudest seotud lühiajalise ehk kuue kuu euriboriga ja pikemaks ajaks fikseeritud intresside osakaal on väike. Seetõttu on Euroopa Keskpanga intressilangetuste leevendav mõju jõudnud Eesti laenuklientideni märksa kiiremini ja toetab majanduse elavnemist ka järgmistel aastatel. 4.2 Haritava maa turuülevaade7 Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib tinglikult jagada kolmeks: täielikult põllumajandusliku potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku potentsiaali omav metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa. Seisuga 01.01.2025 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 042 520 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 235 609 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala aastaga mõnevõrra vähenenud, vastavalt 3769 ja 10 452 hektarit. Kinnisvaraturu üldise dünaamika taustal püsis ka haritava maaga tehtavate tehingute arv võrreldes eelmise aastaga samas suurusjärgus. 2024. aastal toimus 1146 haritava maa ostumüügitehingut. Võrreldes 2023. aastaga suurenes tehingute arv 80 võrra ehk 7,5%. Kuigi tehingute arvu kasv ei olnud suur, on märkimisväärne, et pärast langusaastaid muutus turg veidi aktiivsemaks. Siiski tuleb tõdeda, et tehingute arv jäi samale tasemele aastatega 2017- 2019 ning lähimineviku tehingute tipuaastaga (2021) võrreldes tehti koguni 37% vähem tehinguid. Haritavad maad Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla 7 Maa- ja Ruumiameti veebilehelt haritava maa turuülevaade 19 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,8 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa- ja Ruumiameti tehingustatistikale on aktiivsuse tõus märgatav alates märtsist ja see kestab kuni mai või juunini. Sellele järgneb langus suve teisel poolel. Tavapäraselt on juuli ja august madalama tehingute arvuga kuud. See sesoonsus võib olla seotud põllumajandustööde tsükliga, kus suvine teine kõrghooaeg võib mõjutada tehingute arvu langust. Sügise saabudes aktiivsus taas kasvab, saavutades teise haripunkti novembris ja detsembris. Viie aasta lõikes on enim tehinguid tehtud detsembrikuus, ulatudes mõnel aastal ligi 16%-ni aastasest koguarvust. 2024. aastal oli suurima tehingute arvuga Lääne-Viru maakond, kus tehti 159 ostu-müügitehingut. Lääne-Viru maakonnale järgnesid tehinguaktiivsuselt Harju, Tartu ja Jõgeva maakond, kus toimus vastavalt 140, 137 ja 104 tehingut. Kõige vähem tehinguid tehti 2024. aastal Hiiu ja Valga maakonnas, vastavalt 11 ja 22 tehingut. Koguväärtus (5,5 miljonit eurot) oli sarnaselt tehingute arvule kõrgeim Lääne-Viru maakonnas. Hinnastatistika analüüsimisel on ostu-müügitehingute hulgast välja jäetud need, mis Maa- ja Ruumiametile teadaolevalt ei vasta vaba turu tingimustele. Analüüsist on välja jäetud tehingud, mille puhul esineb asjaolusid, mis võivad tehinguhinna objektiivsust mõjutada. Haritava maa hektari mediaanhind (6553 €/ha) oli 2024. aastal läbi aegade kõrgeim. Sarnaselt üldisele olukorrale kinnisvaraturul, jäi siiski hind võrreldes 2023. aastaga samale hinnatasemele, kasvades vaid 0,8%. Vaadeldaval perioodil on mediaanhind olnud pidevas kasvutrendis. Seejuures kiirenes hinnakasv (üle 20%) märgatavalt 2022. aastal ning jätkus ka 2023. aastal. 2024. aasta ostu-müügitehingud näitavad, et kõige kõrgem haritava maa hektari mediaanhind oli Põlva maakonnas, kus see ulatus 8310 euroni hektari kohta. Põlva maakonnale järgnesid Tartu, Lääne-Viru, Valga, Järva ja Jõgeva maakond. Haritava maa väärtus kujuneb mitmete tegurite koosmõjul. Ülevaates käsitletakse eelkõige maatüki füüsilisi omadusi: mullaviljakust, liigniiskust, pindala ja PRIA registreeringut. Keskmiselt tehti ostu-müügitehinguid haritava maaga, mille reaalboniteet oli 42. Kõige suurema mullaviljakusega maatükkidega tehti tehinguid Lääne-Viru maakonnas, kus müüdud haritava maa kaalutud keskmine boniteet oli 49. Üle keskmise paremaid maid müüdi veel Järva, Jõgeva, Viljandi ja Tartu maakonnas. Kõige madalama kaalutud keskmise boniteediga (30) tehti tehinguid Hiiu maakonnas. Üldistatult võiks öelda, et madalam boniteet on Lääne-Eesti rannikualadel ja saartel ning kõrgem boniteet on Kesk- ja Lõuna-Eestis. Boniteedi ja haritava maa hinna vahel esineb positiivse suunaga seos – mida kõrgem on kaalutud keskmise boniteedi väärtus, seda kõrgem on keskmiselt haritava maa väärtus. Boniteediväärtuse kasv 1 hindepunkti võrra lisab hektari hinnale keskmiselt 63 eurot. Keskmine haritav maa oli ostu-müügitehingutes suurusega 9,4 hektarit. Kõige suurema pindalaga haritavaid maid müüdi Lääne-Viru maakonnas, kus keskmine pindala oli 13 ha. Pindala ja haritava maa hinna vahel esineb statistiliselt oluline positiivse suunaga seos – mida suurem on pindala, seda kõrgem on keskmiselt haritava maa väärtus. Pindala kasv 1 hektari võrra lisab hektari hinnale keskmiselt 24 eurot. Liigniiskete muldade osakaalu ja haritava maa hinna vahel esineb negatiivse suunaga seos – mida suurem on liigniiskete muldade osakaal, seda madalam on keskmiselt haritava maa väärtus. Liigniiskete muldade osakaalu kasv 1% võrra langetab hektari hinda keskmiselt 21 eurot. Põllukultuuride osakaalu ja haritava maa hinna vahel esineb positiivse suunaga seos – mida suurem on PRIA-s registreeritud põllukultuuride osakaal, seda kõrgem on keskmiselt haritava maa väärtus. 1% suurenemine põllukultuuride osakaalus PRIA registris tõstab keskmiselt 18 eurot haritava maa hektari väärtust. 1% suurenemine püsirohumaa osakaalus PRIA registris langetab keskmiselt 20 eurot haritava maa hektari väärtust. Kui võrrelda erinevate maakasutuste mediaanhindasid (joonis 22), siis tuleb selgelt esile, et loodusliku rohumaa kõlvikuna müüdud 20 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL maa oli kõige odavam. Kahe aasta (2023-2024) mediaanhind sellistel maatükkidel oli 3298 €/ha, mis oli ligikaudu poole madalam haritava maa mediaanhinnast. Madalam mediaanhind on haritaval maal, mis hõlmab vähemal 90% ulatuses PRIA-s registreeritud püsirohumaad. Selline maatükk on üldisest mediaanhinnast 27% madalam (4750 €/ha). Haritavaid maid, millel on vähemalt 90% ulatuses PRIA-s registreeritud põllukultuure on kõikidest haritavatest maadest üle 70%. Kui haritaval maal on vähemalt 90% ulatuses põllukultuure, siis on sellise maatüki hind ligikaudu 10% kõrgem (7162 €/ha) üldisest mediaanhinnast. Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5000 – 8000 €/ha. Tihtilugu ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval. Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada. Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel: • Maa- ja Ruumiameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid ning kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa- ja Ruumiameti hinnastatistikas ei kajastu enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga kõrge pinnaühikuhinnaga teostatud maatükkide tehingustatistika. • PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda. • Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult registreeritud. Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest. Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid. Kõige enam on müüjaid juriidiliste isikute hulgas. Viimased kolm aastat on nende osakaal suurenenud ja jõudnud 2024. aastaks 56%-ni. Eraisikutest müügiosapooled moodustasid tehingutest ligikaudu 35%, mis oli 3% vähem kui aasta varem. Kõige rohkem on aastaga vähenenud riigipoolne põllumajandusmaa müük. Vastav näitaja on langenud 17%-lt 9%-ni. Haritava maa ostjatest moodustavad endiselt väga suure enamuse juriidilised isikud ning 2024. aastal oli nende osakaal ligi 82%. Eraisikud moodustasid 2024. aastal kõikidest ostjatest ligikaudu 17%, mis oli võrreldes eelneva aastaga 6% väiksem. 21 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL Tabel 1. Vaba turu tingimustele vastavate haritava maa tehingute ning mediaanhinna muutus (%) maakondade lõikes 2023. ja 2024. aastal. Rohumaad Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks. Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus avalikule statistikale. Kogu Eestis müüdi 3305 hektarit looduslikku rohumaad, mis moodustas 1,4% katastrisse kantud looduslikust rohumaast. Looduslikke rohumaid on müüdud pigem teiste kõlvikutega koos ning on üsna keeruline valdavalt loodusliku rohumaa kõlvikuga maade kohta välja tuua täpsemat statistikat. Siiski on tehingute üldiste näitajate juures kajastatud looduslikud rohumaad, mis vastavad samadele kriteeriumitele ehk nende pindala on vähemalt 2 hektarit ning kaasatud on vaid maatükid, mille loodusliku rohumaa kõlvik moodustab vähemalt 90% kogu pindalast. Kuna ülevaate koostamisel lähtutakse kõlvikulisest koosseisust, siis PRIA-s püsirohumaana arvel olevad katastriüksused võivad kajastuda ülevaates ka haritava maana. Sarnaselt haritava maaga on analüüsitud eraldi maatulundusmaid, mille pindala on suurem kui 2 hektarit ja kus loodusliku rohumaa kõlviku kõrval on teisi kõlvikuid alla 10%. Alates 2021. aastast on igal aastal loodusliku rohumaaga tehtud vähem tehinguid. 2024. aastal tehti loodusliku rohumaaga kokku 30 tehingut, mis on 2 tehingut (6%) vähem kui 2023. aastal ja 42 tehingut (2,4 korda) vähem kui 2021. aastal, mil tehingute arv oli perioodi kõrgeim. Loodusliku rohumaa müüjatest moodustasid 2024. aastal samuti suurema osa juriidilised isikud (57%). Võrreldes haritava maaga oli suurem osakaal riigipoolsetel müükidel (27%) ning väiksem eraisikutest müüjatel (13%), kuid kuna loodusliku rohumaa tehinguid on vähe, siis tasub üldistustega olla ettevaatlik. Loodusliku rohumaa ostjate osakaal oli 2024. aastal sarnane haritava maaga. Enim olid ostjateks juriidilised isikud (73%) ning neile järgnesid eraisikud (20%). Loodusliku rohumaa tehinguid tehti 2024. aastal rohkem Harju ja Lääne-Viru maakonnas, mõlemas 9 ning tulenevalt 22 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL sellest oli nendes maakondades ka suurem tehingute koguväärtus. Üldse tehti loodusliku rohumaaga tehinguid vaid 8 maakonnas. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2024. aastal 3325 eurot, mis moodustas haritava maa mediaanhinnast 51% ning oli 5,5% kõrgem kui eelneval aastal. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike (2024. aastal 10 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Järva maakonnas on tehingute arv olnud üsna stabiilne jäädes 86-108 tehingu vahele aastas. Keskmine hind on olnud kasvav alates 2021.a. 2025.a. osas on toimunud mõningane hinnalangus, kuid tehingute sisu analüüsides on hinnad siiski stabiilsena püsinud. Järva maakonnas asuvate haritavate maade hinnastatistika on järgmine: Pinnaühiku hind (€/ha) Keskmine Kokku Aasta Arv pindala, ha tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2021 108 12,10 5 301 960 526 7 000 3 851 3 985 2022 93 12,50 4 723 341 162 8 433 4 259 4 435 2023 97 13,40 8 778 894 108 10 213 6 273 6 369 2024 86 15,30 8 734 516 2 475 9 897 6 200 6 515 2025 100 13,3 8 040 155 839 9 825 5 607 5 923 2026 9 8,9 395 500 997 7 481 6 432 4 929 Allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika, 2026.a. andmed on seisuga 20.02 Hoonestamata maatulundusmaade hinnastatistika hulgas on tehingute arv vähenenud, kuid tehingute hinnad on viimastel aastatel püsinud stabiilsel tasemel. Järva maakonnas asuvate hoonestamata maatulundusmaade osas on statistika järgmine: Pinnaühiku hind (€/m2) Keskmine Kokku Aasta Arv pindala, m2 tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2021 458 107 431 22 201 471 0,01 2,79 0,40 0,48 2022 377 89 195 21 706 126 0,00 5,00 0,56 0,75 2023 300 95 519 19 839 684 0,01 5,00 0,61 0,72 2024 301 100 399 20 413 574 0,00 5,02 0,63 0,75 2025 305 108 976 21 651 318 0,02 16,76 0,56 0,77 2026 49 111 492 2 622 180 0,10 1,42 0,43 0,50 Allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika, 2026.a. andmed on seisuga 20.02 Järva vald Järva vallas on väga vähe tehinguid teostatud, mistõttu ei ole statistika usaldusväärne. Haritava maa tehingud Järva vallas viimastel aastatel: Pinnaühiku hind (€/ha) Keskmine Kokku Aasta Arv pindala, ha tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2021 88 12,40 4 281 598 526 6 875 3 800 3 942 2022 39 12,00 1 876 363 308 8 433 4 800 4 736 2023 39 16,90 4 336 557 1 618 9 800 5 894 6 341 2024 63 16,10 6 733 079 2 475 9 897 5 968 6 463 2025 59 15,10 5 220 405 3 968 9 455 5 477 5 892 2026 1 *** *** *** *** *** *** Allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika, 2026.a. andmed on seisuga 20.02 ***info kuvatakse vaid juhul kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. 23 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid. 4.3 Pakkumisinfo Pakkumiste arv Järva maakonnas on pakkumisel 22 hoonestamata maatulundusmaad. Enamik on metsamaad või elamuehituseks sobilikud maaüksused. Pakkumishinnad Põllumaade pakkumised jäävad eelkõige vahemikku 5000-10 000 €/ha. Allikas: www.kv.ee Pakkumises on haritavaid maid vähe. Paljud tehingud tehakse ka ilma avaliku müügita kinnisvaraportaalides, samuti müüakse põllumajanduslikke maid enampakkumistel, müügiperioodid on enamasti lühikesed. Avalikku pakkumisse jõuavad põllumeeste jaoks väheatraktiivsed maad (näiteks ülehinnatud, väga madala viljakusega, väga ebakompaktsed/ebatasased vmt). Valdavalt on nõudlus põllumaade järele olemas ning hästi hinnastatud varad leiavad ostja kiiresti. Järgnevalt tuuakse välja www.kv.ee portaalist mõned kaudselt sarnased pakkumised sarnastest piirkondadest: Pakkumis- Pindala, Asukoht Hind, €/ha Lisainformatsioon hind, € ha Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas, Türi vald korrapärase kujuga kinnistu, kompaktne, Kurla küla 125 000 13,3145 9388 PRIA-s registreeritud (põllukultuurid), Mesipuu mullaviljakus 51. Kokku 4 katastriüksust, millest 2 haritud Paide linn põllumaad (189 141 m2) ja 2 metsamaad (43 190 000 23,2929 8157 Viisu küla 788 m2). Põllumaad on selleks hooajaks välja renditud. Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. 4.4 Müügitehingud Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügi- ja/või üüritehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. (EVS 875- 11:2020 p.5.3.1) Hindajale on teada alljärgnevad ostu-müügi tehingud, mis on toimunud vabaturu tingimustes ning mis vastavad järgmistele tunnustele: • Kinnistu on hoonestamata maatulundusmaa • Asukoht Järva maakonnas. • Tehingu toimumise aeg 2025.a.-2026.a. • Kinnistu koosseisus olulisel määral haritav maa. • Maaüksuse suurus 3-25 ha. 24 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL • Asjaõiguslik ostu-müügitehing. Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, Pindala, Haritava Lisainformatsioon €/ha ha maa osakaal, % 1 Paide linn Mai 2025 137 000 9825 13,944 100 Juurdepääs avalikult teelt, Valgma kompaktne, korrapärane, küla mullastik LP;KI, KI, mullaviljakus 62, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem puudub. 2 Järva vald Oktoober 111 095 8498 13,0735 100 Juurdepääs avalikult teelt, Järavere 2025 kompaktne, korrapärane, küla mullastik Ko, mullaviljakus 57, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem puudub. 3 Türi vald Märts 2025 95 700 7518 12,7296 100 Juurdepääs erateelt, Mäeküla kinnistu kompaktne, korrapärane, Go (GI), Kog, mullaviljakus 40, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem olemas. 4 Järva vald September 112 000 6634 16,8825 97 Juurdepääs avalikult teelt, Kalitsa küla 2025 kompaktne, korrapärane, mullastik Ko, K, KIg, kaalutud keskmine reaalboniteet 53, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem puudub. 5 Türi vald September 125 000 5887 21,2331 96 Juurdepääs avalikult teelt, Kändliku 2025 kompaktne, korrapärane, küla mullastik GI, kaalutud keskmine reaalboniteet 36, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maaparandussüsteem olemas. 6 Türi vald August 2025 125 000 6197 20,17 98 Juurdepääs eramaal asuvalt Karjaküla teelt, kompaktne, osaliselt ebakorrapärane, mullastik KIg, Go;GI, kaalutud keskmine reaalboniteet 43, PRIAs osaliselt registreeritud (10,04 ha ulatuses põllukultuurid), maa- parandussüsteem olemas. 25 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, Pindala, Haritava Lisainformatsioon €/ha ha maa osakaal, % 7 Järva vald Mai 2025 136 500 6999 19,5032 89 Juurdepääs eramaal asuvalt Koigi küla teelt, ebakompaktne, põllumaa osas korrapärane, mullastik Go, Kog, Ko(g), kaalutud keskmine reaalboniteet 44, PRIAs osaliselt registreeritud (16,16 ha, põllukultuurid), maaparandussüsteem olemas. 8 Türi vald Juuni 2026 27 500 6507 4,2265 99 Juurdepääs avalikult teelt, Aasuvälja vähesel määral küla ebakompaktne, korrapärane, mullastik Ko,KIg, KI(g) kaalutud keskmine reaalboniteet 42, PRIAs registreeritud (3,13 ha põllukultuurid, 1,02 ha ulatuses püsirohumaa), maaparandussüsteem osaliselt olemas. 9 Järva vald November 77 200 6605 11,6875 94 Juurdepääs avalikult teelt, Koigi küla 2025 kinnistu kompaktne, korrapärane, kuid põllumaa osa osaliselt ebakorrapärane, Go;Gk, KIg;Kog, KI(g), mullaviljakus 46, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem olemas. 10 Türi vald Juuni 2025 47 000 7355 6,3906 98 Juurdepääs avalikult teelt, Piiumetsa kompaktne, korrapärane, küla mullastik Kog, LPg, Ko, Go, kaalutud keskmine reaalboniteet 42, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maaparandussüsteem olemas. 11 Paide linn Märts 2025 67 900 7608 8,9248 100 Juurdepääs üle eramaa Viisu küla kulgeva tee, kompaktne, korrapärane, mullastik KI, kaalutud keskmine reaalboniteet 64, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maaparandussüsteem puudub. Allikas: Maa- ja Ruumiameti ja LAHE Kinnisvara tehingute andmebaas 4.5 Turustatavuse analüüs Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne kinnisvara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi 26 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL kasutajate turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. EVS 875-10. Äralõiked suurustega 10 711 m2 ja 186 m² ei ole eraldi seisvana võõrandatavad ning on ebalikviidsed, mistõttu on välja toodud katastriüksuse kui terviku turustatavuse analüüs. Vara lõppkasutajad ja neid Kõige tõenäolisemalt kohalik ettevõtja, kes tegeleb iseloomustavad tunnused põllumajandusega ning kellel on hinnatava vara läheduses teisigi kinnistuid. Kas hinnatav vara rahuldab Rahuldab, nõutud on viljakamate muldadega keskmisest turusegmendi nõudeid suuremad põllumaad. Hinnatav katastriüksus on keskmisest mõnevõrra väiksem. Kui suur osa soovib ja on Suurem hulk soovib, enamik põllumajandusega tegelevaid võimeline hinnatavat vara ettevõtteid on võimeline soetama. soetama Konkureeriv pakkumine turul Konkureerivaid pakkumisi on turul sarnaste varade näol on vähe, nõudlus sarnase vara järgi on olemas. Sarnaste varade arenduse Sarnases piirkonnas puuduvad. maht Konkureeriva pinna turule Hindaja hinnangul on sarnaste varade turule lisandumine ka tulek tulevikus tõenäoline. Müügiperiood Keskmine, vastavate varade sektoris kuni 9 kuud. Prognoositav müügiperiood on vastava turusegmendi jaoks tavapärane. Missugused on oodatavad Sarnaste varade hinnad püsivad stabiilsena. müügihinnad Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad, vara on kasutatav maatulundusmaana (põllumaa). 27 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL 5. HINDAMINE 5.1 Vara parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara: - õiguslikult lubatud (maaüksuse sihtotstarve maatulundusmaa, detailplaneeringut kehtestatud ei ole), - füüsiliselt võimalikku (hinnatavat maaüksust kasutatakse põllumajanduslikul eesmärgil, katastriüksus on PRIA-s registreeritud). - vajalikult põhjendatud (piirkonnas on analoogsete varade järele nõudlus olemas) - finantsmajanduslikku otstarbekust (finantsmajanduslikult alternatiivsed kasutused puuduvad), on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus maatulundusmaana (põllumaa), mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hinnatava varaga analoogsed varad ostetakse tervikuna omakasutusse ja ka välja rentimise eesmärgil. Katastriüksuse jagamise potentsiaal puudub, sest põllumaade osas on nõutumad suuremad maaüksused. 5.2 Hindamismeetodi valik Hindamismeetodi(te) valik ja rakendamine sõltub hinnatavast väärtusest, turu ja varaga seotud tingimustest, kasutada olevatest andmetest. Kõige olulisem lähtepunkt on hinnatav väärtus. Kui tegemist on turuväärtusega, võib üldistatult öelda, et põhinedes turuinfol, on iga meetod võrdlev meetod ja selliselt leitud tulemus kajastab turu hinnangut vara väärtusele. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Hindamismeetodid (Valuation Approach) on ühe või mitme konkreetse hindamismeetodi kasutamisel põhinev väärtuse hindamise üldisem viis ehk käsitlus. Kinnisvara hindamise kolm põhimeetodit on — turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach), — tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach), — kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod (Cost Approach). Hindaja kasutab hindamisel ühte kuni kolme hindamismeetodit (või nende kombinatsioone). Mitme meetodi rakendamisel saadakse tavaliselt mitu eri tulemust, mis kohandatakse hindamistulemuseks kaalutlemise teel. Käesoleval hetkel on tegemist varaga, kus on valdavaks kauplemisviisiks müügiturg (mitte üüriturg) ning taolisi varasid ostetakse peamiselt omakasutusse, mistõttu on hindamisel kasutatud võrdlusmeetodit. 28 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL Tulumeetodit ei kasutata seetõttu, et sarnased varad on valdavalt omakasutuses ja renditurg taoliste varadega on piirkonnas välja kujunemata. Võrdlusmeetodi olemus Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Võrdlusmeetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. (EVS 875-11) Äralõike hüvitamisele kuuluva tasu hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4 ja EVS875- 12 punktist 6.4.1. KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. EVS 875-12 punkt 6.4.1: Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja vabal turul kaubeldav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist. Üheks selliseks võimaluseks on hinnata esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutades seejärel sellest kinnisasja turuväärtus pärast äralõike tegemist. MÄRKUS Tüüpilisteks näideteks iseseisvalt mittekasutatavate ja vabal turul mittekaubeldavate varade osas on kitsad ribaja kujuga maaüksused, väikese pindalaga maaüksused, mida ei ole võimalik hoonestada ning mis ei oma mingisugust muud majanduslikult otstarbekat kasutuspotentsiaali. EVS 875-12 punkt 6.4.3 Olukordades, kus kinnisasja ja äralõike olemusest ning turuinformatsioonist tulenevalt ei ole kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist võimalik eraldi esitada (st hindamistulemus oleks eeldatavalt samasugune hinnates kinnisasja turuväärtust nii enne kui ka peale äralõike teostamist), on sõltuvalt kinnisasja ja äralõike olemusest lubatud kasutada äralõike hindamisel kinnisasja kui terviku või äralõikega enim seotud kasutusotstarbe kõlviku ühikuväärtust, sealjuures tuleb arvestada, et eriti suuremate varade puhul võivad nende eri osad olla turu kontekstis eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb hindamisel ka arvesse võtta. Hindamiskäigu kirjeldus: 1. Hindame katastriüksuse kui terviku turuväärtuse ja selle ühikhinna 29 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  2. Hindame äralõigete harilikud väärtused (aluseks katastriüksuse ühikuhind tulenevalt asjaolust, et äralõiked ei ole iseseisvalt kasutatavad ja vabal turul kaubeldavad) 3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud 4. Hindame hüvitamisele kuuluva tasu liites äralõigete harilikud väärtused, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud 5.3 Hüvitamisele kuuluva tasu hindamine 5.3.1 Katastriüksuse turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine Võrdluseks valitud Müügitehingute tabelis tehingud nr 1, 2 ja 3, mis sobivad eelkõige varad8 olemuselt ja suuruselt ja muudelt parameetritelt. Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, kuna varaga kaubeldakse turul lõpphinna alusel. Võrdlusühik Hektarihind, kuna taoliste varadega kaubeldakse hektarihinna alusel (kõige iseloomulikum arvestusviis). Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11). Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid ehk võrdluselemente, mis on välja toodud allpool olevas tabelis. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mille põhjal valitakse välja võrdlustehingud ja teostatakse kohandamine. Kohandamine on toiming, mille käigus selgitatakse välja võrreldavate tehingute ja varade erisused hinnatava vara suhtes võrdluselementide kaupa või vara kui terviku suhtes (EVS 875-11). Võrdluselementidena on valitud tegurid, mis enim mõjutavad vara turuväärtust. Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline turuväärtuse mõju osas. Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus: Ajaline kohandus 2025.a. jooksul ei ole hinnamuutusi täheldatud. Asukoha kohandus Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Põllumaade puhul on oluline põllumajandustootjate lähedus. Varad on asukohalt samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub. Pindala, ha Suurema pindalaga põllumaade hinnad on turul kõrgemad. Hinnatava vara pindala on toodud Maa- ja Ruumiameti andmetel, mis on täpsem (kinnistusraamatus 6,6 ha, Maa- ja Ruumiameti andmetel 6,6017 ha). Keskmisest väiksemate maaüksute puhul ligikaudu 5-10 ha suurune pinnaerinevus mõjutab vara väärtust 5%. Väiksemate maaüksuste puhul on mõju suurem, sest nõutumad on 8 Müügitehingute tabel, p.3.5. 30 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  üle 10 ha suurused maad. Pindala suuruse mõju ühikuhinnale väheneb alates 20 ha. Teostatud on kohandused. Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud. Kohandamisel on arvesse võetud mullaviljakust (kaalutud keskmist reaalboniteeti, ligikaudu 5-10 punkti erinevus mõjutab turuväärtust ligikaudu 5-10%). Keskmisest kõrgem mullaviljakus tõstab maatüki väärtust ja keskmisest madalam mullaviljakus langetab maatüki väärtust. Reaalboniteedi andmed põhinevad Maa- ja Ruumiameti hallataval mullastiku kaardil. Mullaviljakus sõltub lisaks paljudest teistest olulistest teguritest, kuid reaalboniteet kui mulla püsiomaduste hinnang on selgesti ja lihtsasti mõõdetav näitaja. Teostatud on vajalikud kohandused. Juurdepääs Juurdepääsuga põllumaad on turul üldiselt kõrgema hinnaga. Varad on samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub. Kuju, kompaktsus Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega parem ja lihtsam harida. Varad on samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub. Haritava maa osakaal Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on rohkem haritavat kogupindalast, % maad. Hinnanguliselt 5-10% suurune erinevus mõjutab vara turuväärtust 5-10%. Varad on samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub. PRIA Nõutumad maaüksused on registreeritud Põllumajanduse registrite ja informatsiooni ametis ning massiivi maakasutuseks on määratud põllukultuurid. Püsirohumaad on madalamalt väärtustatud ning massiivi maakasutuse muutmine on keerukam. Varad on samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub. Maaparandus- Maaparandussüsteemidega maaüksused on turul nõutumad. süsteemid Teostatud on vajalikud kohandused. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%. Võrdlustabel: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 Hindamisel Tehinguhind, €: lähtuti 137 000 111 095 95 700 ha hind, €: ha hinnast 9 825 8 498 7 518 Tehingu aeg: mai.25 okt.25 märts.25 turuolukord ei ole turuolukord ei ole turuolukord ei ole Võrdlus oluliselt muutunud oluliselt muutunud oluliselt muutunud Ajaldamine: jaan.26 0% 0% 0% Ajaldatud ha hind: 9 825 € 8 498 € 7 518 € Asukoht: Järva vald Paide linn Järva vald Türi vald Kiigevere küla, Kingu Valgma küla Järavere küla Mäeküla Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% 31 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 Kinnistu pindala, ha: 13,944 13,0735 12,7296 Võrdlus väiksem väiksem väiksem Kohandus 6,6017 -5% -5% -5% Korrapärane, Korrapärane, Korrapärane, Kuju, kompaktsus: kompaktne, piklik kompaktne kompaktne Võrdlus Korrapärane, samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus kompaktne 0% 0% 0% LP;KI, KI, Ko, mullaviljakus Go (GI), Kog, Mullastik: mullaviljakus 62 57 mullaviljakus 40 Võrdlus KI, mullaviljakus samaväärne halvem halvem Kohandus 64 0% 5% 20% Avalikult Avalikult Juurdepääs: kasutatavalt teelt kasutatavalt teelt Erateelt Võrdlus Avalikult samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus kasutatavalt teelt 0% 0% 0% Haritava maa osakaal kogupinnast, %: 100 100 96 Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 100 0% 0% 0% Registreeritud, Registreeritud, Registreeritud, PRIA: põllukultuurid põllukultuurid põllukultuurid, Võrdlus Registreeritud, samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus põllukultuurid 0% 0% 0% Maa- parandussüsteem: Puudub Puudub Olemas Võrdlus samaväärne samaväärne parem Kohandus Puudub 0% 0% -5% Summaarne kohandus: -5% 0% 10% Kohandatud ha hind: 9 334 8 498 8 270 Kohanduste absoluutväärtuste summa: 5% 10% 30% Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 35% 25% Kaalutud ha hind: 8 775 3 734 2 974 2 067 Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava katastriüksuse (terviku) turuväärtuseks hindame seega: 6,6017 ha * 8775 €/ha = 57 929,92 ehk 57 900 € ehk 0,88 €/m2. Äralõiked pindaladega 10 711 m2 ja 186 m2 ei ole iseseisvalt kasutatavad ega võõrandatavad, mistõttu maa väärtuse hindamisel on aluseks 66 017 m2 kinnistu väärtus 0,88 €/m2, sest need alad on ühesuguste omadustega. Äralõigete harilikud väärtused on seega: 10 711 m2 x 0,88 €/m2 = 9425,68 €. 186 m2 x 0,88 €/m2 = 163,68 €. 32 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL Hinnatud tulemused on selle turusegmendi jaoks tavapärasest madalama täpsusega, ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Tegelik turuväärtus võib eelneva protsendi piires erineda. Hinnatud turuväärtuste ühikuhind ei sisalda käibemaksu ja käibemaks ei lisandu. 5.3.2 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine KAHOS Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Hindaja on omaniku esindajaga telefoni teel vestelnud, kuid infot maaüksuse rendilepingute ja saamata jäävate tulude või kaasnevate kahjude kohta ei ole esitatud. Hindaja on saatnud informatiivseid kirju, kuid neile ei ole vastatud. Kui vara koormatud rendilepinguga (PRIA andmetel toetuse taotlejaks omanik OÜ Mägede), siis tekib saamata jääv tulu 1 aasta rendisumma ulatuses. Kui maaüksusele on külvatud talivili (PRIA andmetel 2025 kultuurina välja toodud rukis, v.a sangaste rukis, allakülvita), siis on vajalik kompenseerida rentnikule või omanikule otsesed põllumajandustöödega seotud kulutused. 5.3.3 Hüvitamisele kuuluv tasu kokku Äralõike suurusega 10 711 m² korral on hüvitamisele kuuluv tasu kokku ≈ 9425,68 € (üheksa tuhat nelisada kakskümmend viis eurot ja kuuskümmend kaheksa senti) ehk ca 0,88 €/m² äralõike pindala kohta. Tasu koosneb katastriüksuse äralõike väärtusest, saamata jäävate tulude kohta ja kaasneva kahju kohta info puudub. Äralõike suurusega 186 m² korral on hüvitamisele kuuluv tasu kokku ≈ 163,68 € (ükssada kuuskümmend kolm eurot ja kuuskümmend kaheksa senti) ehk ca 0,88 €/m² äralõike pindala 33 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL kohta. Tasu koosneb katastriüksuse äralõike väärtusest, saamata jäävate tulude kohta ja kaasneva kahju kohta info puudub. Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemused on keskmise või keskmisest mõnevõrra madalama täpsusega, ±20%. Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid. 34 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL LISA 1 FOTOD Katastriüksus ja vaated äralõikele 35 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE 36 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL LISA 3 MULLASTIKU NÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS Maa- ja ruumiameti temaatiline mullakaardi legend: A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse A21 LP, LP(g) 48-60 sl, ls, sl/ls tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad Ko;Kor; sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse A22 Ko(g); Kor(g) 41-50 tunnustega leostunud ja leetjad keskmise KI; KI(g) raskusega mullad Kuivendatud keskmise raskusega A41 Kg, Kog, 41-50 sl, ls, sl/ls gleistunud kamarmullad. Korg,KIg A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad 37 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD B51 Kg, Kog, sl, ls, sl/ls, s Kuivendamata gleistunud keskmise Korg, Gk, 38-45 raskusega ja rasked kamarmullad, Go, Gor, Gkr rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD C6 Go, M`, M´´; 21-38 Kõik Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi M``` lõimised lagunenud turvasmullad Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa 38 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL LISA 4 KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE 39 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL VASTAVUSKINNITUS STANDARDISARJA EVS875 NÕUETELE • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindaja: allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565 40 Eksperthinnang nr. 0050-26-VIL  OÜ Mägede (registrikood 10952150) [email protected] Meie 26.03.2026 nr 8-3/25-079/17326-2 Pakkumine kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Transpordiamet esitas Teile 10.10.2025 kirjaga nr 8-3/25-079/17326-1 teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest. Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu omandada Teile kuuluvast Kingu kinnisasjast (Järva maakond, Järva vald, Kiigevere küla, kinnistu registriosa nr 3032236, katastriüksuse tunnus 23401:004:0392, pindalaga 66017 m2), äralõiked ligikaudse pindaladega 10711 m2 ja 186 m2. OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0050-26-VIL alusel on leitud läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse, äralõikele hüvitusväärtus, milleks on 0,88 eurot/m2. Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes, kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele nr 0050-26-VIL, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt: maa eest makstav tasu – 9590 eurot. Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast mõõdistustööd. motivatsioonitasu – 1 918 eurot; Kokku 11 508 eurot. Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 203 eurot igale omanikule. Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, misjärel asume läbi rääkima. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte saamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Lembit Tuimets maade projektijuht Lisa: Hindamisaruanne Lembit Tuimets 5018463, [email protected] 2 (2)