Pakkumine Järveveere kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Katrin Pill AVR Fischer OÜ [email protected] Meie 07.08.2020 nr 16-2/20-0280/17200-2 Pakkumine Järveveere kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Austatud Katrin Pill Maanteeamet alustas 07.04.2020 kirjaga nr 16-2/20-0280/17200-1 kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust AVR Fischer OÜ-le kuuluvast Järveveere kinnisasjast (koha-aadressiga Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu maakond, kinnistu registriosa nr 2189104, katastriüksuse tunnus 28201:002:0033, pindalaga 19 761 m2) ligikaudu 254 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks. Äralõige on vajalik Teedeprojekt OÜ poolt koostatud põhiprojekti nr T04017 „Tugimaantee 46 Tatra-Otepää-Sangaste km 1,950-12,972, Pühi-Makita rekonstrueerimise ehitusprojekt“ elluviimiseks. Tuginedes Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 63533/TR on Järveveere kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 901,70 eurot (3,55 eur/m2). Juhul kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige AVR Fischer OÜ omandis olevast Järveveere kinnisasjast tasudes Teile alljärgnevalt: Järveveere kinnisasja osa eest makstav tasu – 901,70 eurot (3,55 eur/m2); motivatsioonitasu – 1138,40 eurot; täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 132 eurot; Pakkumus kokku 2172,10 eurot. Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem kui äralõike joonisel näidatud, siis suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu ruutmeetri väärtuse järgi. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates käesoleva kirja kättesaamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504, [email protected] Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Riin Kodu maade projektijuht teemaa osakond Lisa: Järveveere kinnisasja hindamisaruanne Riin Kodu 59822504 [email protected] 2 (2) EKSPERTHINNANG NR 63533/TR Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu JÄRVEVEERE, Sulu küla, Kambja vald, Tartu maakond Tellija: MAANTEEAMET (registrikood 70001490) Hindamisaruande kuupäev: 09.07.2020.a. Koostaja: Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Tartu kontor, Narva mnt 27a, 50603 Tartu Tel +372 744 6500 www.ober-haus.ee Koostanud hindaja: Natalja Rüütel, EKHÜ liige Vara hindaja, tase 7 kutseline hindaja, 127186 Maa-ameti tegevuslitsents 123MA-mh /allkirjastatud digitaalselt/ Peakontor Tartu kontor Jõhvi kontor Narva mnt 53 Narva mnt 27A Keskväljak 4 10152 Tallinn 51013 Tartu 41531 Jõhvi Tel +372 665 9700 Tel +372 744 6500 Tel +372 337 0768 [email protected] [email protected] [email protected] Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/27 maakond SISUKORD HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE ......................................................................................................................................... 3 1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED JA EELDUSED ................................................................................ 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................................................................ 4 1.2. Hindamise alused .......................................................................................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ............................................................................... 5 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................................................................................ 6 2.1.Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ........................................................................................ 6 2.2.Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................................................................... 6 3. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................................................................................ 7 3.1. Asukoht ......................................................................................................................................................................... 7 3.2. Omandisuhted ............................................................................................................................................................... 8 3.3. Maakasutus ................................................................................................................................................................... 9 3.4. Tehnilised lahendused .................................................................................................................................................. 9 3.5. Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta ............................................................................... 9 3.6. Hinnatava vara kestlikkus ........................................................................................................................................... 10 3.7. Projektijärgne äralõige ................................................................................................................................................ 10 4. TURUÜLEVAADE ................................................................................................................................................................ 11 4.1. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................................ 17 4.2. Konkureeriv pakkumine ............................................................................................................................................... 17 5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ........................................................................................................................................... 18 5.1.Parim kasutus .............................................................................................................................................................. 18 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .................................................................................................................. 18 6. VÕRDLUSMEETODI RAKENDUS ....................................................................................................................................... 19 LISA NR 1 – FOTOD VARAST ................................................................................................................................................ 22 LISA NR 2 – VÄLJATRÜKK KINNISTUSREGISTRIST ........................................................................................................... 24 LISA NR 3 - MAA-AMETI KITSENDUSTE KAART .................................................................................................................. 25 LISA NR 4 – PROJEKTIJÄRGNE ÄRALÕIGE ......................................................................................................................... 26 LISA NR 5 – VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE .............................................................................................. 27 Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/27 maakond Hindamisaruande kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara hoonestamata kinnistu (elamumaa 60%, ärimaa 40% ) Aadress kinnistu JÄRVEVEERE, Sulu küla, Kambja vald, Tartu Maakond Omanikud AVR Fischer OÜ (Kambja vald, reg.kood 10854002) Katastritunnused 28201:002:0033, 19 761m², elamumaa 60% ärimaa 40% Omandivorm kinnistu (reg. nr 2189104) Äralõike suurus 19 761m² Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk tehingu nõustamine projektijärgse äralõike hüvitusväärtuse hindamiseks; hinnata vara kui terviku turuväärtus (hoonestust arvestamata) ja projektijärgse äralõike hüvitusväärtus Ülevaatuse kuupäev 18.06.2020 Väärtuse kuupäev 18.06.2020 Hindamisaruande kuupäev 09.07.2020 Tellija Maanteeamet (registrikood 70001490) Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 1-8/20/0949-1 Hindamise eeldused -hinnangu koostamisel on eeldatud, et varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama -hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene Äralõige hüvitusväärtus Projektijärgne äralõige suurusega 254 m2 – 902 € Hinnang likviidsusele Turu kontekstis ei saa projektijärgset äralõiget käsitleda vabalt kaubeldava kinnisasjana, seetõttu on tegemist vähelikviidse varaga Hindamistulemuse täpsus selle turusegmendi jaoks tavapärane (+/-15-20%) Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu Hindamistulemus Projektijärgse äralõike (suurusega 254 m2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga: 902 (üheksasada kaks) eurot. Töö koostanud hindaja Natalja Rüütel, EKHÜ liige Vara hindaja, tase 7, kutstunnistuse nr 127186 Maa-ameti tegevuslitsents 123MA-mh /allkirjastatud digitaalselt/ Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/27 maakond 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 1-8/20/0949-1 Hinnatav vara kinnistu JÄRVEVEERE, Sulu küla, Kambja vald, Tartu Maakond Hinnangu tellija Maanteeamet Hinnangu kasutaja tellija (asutusesiseseks kasutamiseks) Hindamise eesmärk hinnata vara kui terviku turuväärtus (hoonestust arvestamata) ja projektijärgse äralõike hüvitusväärtus Väärtuse liik turuväärtus 1.2. Hindamise alused Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti vara hindamise standardisarjast EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. (EVS 875-12) Kuna hüvitamise eesmärgiks on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei ole esinenud, tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt selgitakse hüvitamise olemust sel moel, et hüvituse saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise läbi halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, et hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu rikastuda (EVS 875-12). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik,või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4). Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/27 maakond 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitadamingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele.Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuseohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13). Hindamise eeldused -hinnangu koostamisel on eeldatud, et varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama -hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/27 maakond 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1.Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Standardid Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 (1-13) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks Dokumendid väljatrükk kinnistusregistriosast (08.07.2020) Avalikud registrid Maa-ameti, Kambja Vallavalitsuse dokumendiregister Muu info - eksperthinnangu tellija poolt esitatud kirjalik informatsioon hinnatava vara kohta, - internetportaali www.delfi.ee kaardirakendus (seisuga 08.07.2020), - kinnisvaraportaali www.kv.ee informatsioon (seisuga 08.07.2020) Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt Maa-ameti tehinguregistri põhjal koostatud müügitehingute andmebaas hinnatava vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed Vastuolud andmetes ja hinnang andmete vastuolusid ei tuvastatud usaldusväärsusele 2.2.Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 18.06.2020 Väärtuse kuupäev 18.06.2020 Hindamisaruande kuupäev 09.07.2020 Ülevaatuse teostanud Natalja Rüütel hindaja Ülevaatuse juures viibinud ülevaatuse juures viibinud omaniku esindaja Roland Kirs isik Ülevaatuse ulatus ülevaatus hõlmas vara tervikuna juurdepääsutee äärest Ülevaatuse põhjalikkus visuaalne ülevaatus Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/27 maakond 3. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 3.1. Asukoht Piirkond Hinnatav vara paikneb Tartu maakonnas, Kambja vallas, Sulu külas. Kaugus Tartu linnast on ca 20 km. Konkureerivad turupiirkonnad Tartu ja Valga maakonnad Ümbrus Kinnistu piirneb ühest küljest Tatra–Otepää–Sangaste maanteega, kahest küljest hoonestamata kinnistutega (maatulundusmaa). Kinnistust üle tee asub Pangodi järv. Teed, juurdepääs piirkonna teed asfaltkattega; hea juurdepääs mööda avalikku teed Mööduv liiklusvool ja Kinnistu asub maantee ääres. Nähtavus on väga hea. nähtavus Asukohaskeem (hinnatav kinnistu on tähistatud A tähega): Allikas: Delfi.ee kaardirakendus Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/27 maakond Allikas: Delfi.ee kaardirakendus 3.2. Omandisuhted Aadress JÄRVEVEERE, Sulu küla, Kambja vald, Tartu Maakond Registriosa number 2189104 Katastritunnused, 28201:002:0033, 19 761 m², elamumaa 60% ärimaa 40% Katastriüksuste pindala ja sihtotstarve Omanik AVR Fischer OÜ (Kambja vald, reg.kood 10854002) Registriosa III jaos olevad väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kanded puuduvad kanded Registriosa IV jaos olevad väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kanded puuduvad kanded Muud olulised väärtust vastavalt Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusele paikneb mõjutavad õiguslikud katastriüksus 28201:002:0033 osaliselt aspektid, piirangud, - ranna või kalda ehituskeeluvööndis kitsendused - ranna või kalda piiranguvööndis - avalikult kasutatava tee kaitsevöönd - elektripaigaldise kaitsevööndis - sideehitise kaitsevöönd - veehaarde sanitaarkaitseala arvestades hinnatava vara olemust, ei avalda antud kitsendused olulist mõju hinnatava katastriüksuse turuväärtusele Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/27 maakond Kitsenduste paiknemise osas on väljavõte Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusest toodud käesoleva eksperthinnangu lisas nr 3. Kasutuslepingud puuduvad 3.3. Maakasutus Katastriüksus 28201:002:0033 Aerofoto (kinnistu tähistatud ristiga) Suurus 19 761m2 Krundi kuju ebakorrapärane Pinnamood langusega Pangodi järve poole Haljastus, heakord hooldatud, haljastatud Üldplaneering hinnatava kinnistu sihtotstarve vastab kehtestatud Kambja valla üldplaneeringule Detailplaneering puudub Fotod varast on toodud käesoleva eksperthinnangu lisas nr 1 3.4. Tehnilised lahendused Veevarustus lokaalne (puurkaev) Kanalisatsioon lokaalne (imbväljak) Gaas puudub Elektrivarustus olemas, 3 x 42 A Sidevarustus olemas 3.5. Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta Vastuolud andmetes puuduvad ja hindaja hindab andmeid usaldusväärseks. Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/27 maakond 3.6. Hinnatava vara kestlikkus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ning vara kestlikkuse väärtus on positiivne. Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). 3.7. Projektijärgne äralõige Hinnatava varalt on planeeritud ära lõigata katastriüksusest nr 28201:002:0033 254 m2 suurune maatükk riigitee 46 Tatra–Otepää–Sangaste km 1,950–12,972 Pühi–Makita lõigul. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015) Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastatuse ohu olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4:2015) Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastatuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2015) Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/27 maakond 4. Turuülevaade Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist (allikas: Eesti Panga majanduskommentaar 10.06.2020) Eesti läbib sel aastal ulatusliku majandusliku mõjuga üleilmse pandeemia, mille tagajärjel väheneb majanduse maht mullusega võrreldes 10%, kui viiruse levik taltub ja ei kehtestata taas piiranguid. Pandeemia ohjamiseks nii Eestis kui ka mujal kehtestatud piirangute leevendamise järel on majandus juba taastuma hakanud, kuid taastumine on aeganõudev. Mitmesse sektorisse jõuavad kriisi mõjud hilinemisega, osad tegevuspiirangud on jäänud kehtima ka pärast eriolukorra lõppemist ning tarbijad on kulutuste tegemisel ettevaatlikud. 2021. a ulatub oodatav majanduskasv kriisi madalseisust väljumise tõttu ajutiselt 8,5%ni, kuid majanduse mahu kriisieelne tase taastub alles 2022. a keskpaigaks. Muu hulgas takistab kiiret kosumist asjaolu, et nii Eesti kui ka maailma majandus oli jahtumas juba enne kriisi. Viiruse kontrolli alla saamine ja piirangute kaotamine Eestis ei välista majandusprobleeme, mistõttu on endiselt vaja tagada valmisolek nendega tegelemiseks. Prognoosi kohaselt tuleb veidi üle kahe kolmandiku tänavusest majanduslangusest välisnõudluse vähenemisest ja umbes kolmandik siin kehtestatud piirangutest. Riigid eemaldavad piiranguid ja väljuvad kriisi madalseisust erineva kiirusega, nii et Eesti majanduse kasvuvõimalused sõltuvad sellest ka edaspidi. Kuna välistatud pole viiruse teise laine tulek, püsib oht, et majanduse areng kujuneb prognoositust halvemaks. Kriisi mõjud koonduvad tööturule. Erinevalt 2008. a alanud suurest finantskriisist, mil tugevaima löögi alla sattus tööstus- ja ehitussektor, on sel korral kõige enam pihta saanud tööjõumahukas teenindussektor. See on põhjustanud toonasega võrreldes oluliselt kiirema tööpuuduse kasvu ja seda vaatamata sellele, et töötasu hüvitis on töötuse äkksuurenemist tõkestanud. Aprillis sai palgatoetust umbes 120 000 inimest ehk ligi viiendik hõivatuist, kellest osa oleks abimeetmeta töö kaotanud. Töötasu hüvitise lõppedes tööpuudus suureneb ja tõuseb 2020. a lõpuks üle 13%. Suur kohanemine toimub ka palkades – aasta alguses eeldatud palgatõusu asemel töötasu väheneb sel aastal 1%. Tänavune aasta kinnitab, et kriis võib tulla kõikide jaoks ootamatult ning sellega paremaks hakkama saamiseks on mõistlik heal ajal koguda varusid nii inimestel kui ka riigil. Olukorras, kus iga kümnes inimene on tööta ja keskmine palk langeb, on tähtis varasemalt kogutud säästude olemasolu. Erasektor tervikuna on kriisi eest paremini kaitstud kui eelmise kriisi eel, kuid puhvrid keeruliste aegade üleelamiseks on väga ebavõrdselt jaotunud. Kuna seekordne kriis puudutab teravamalt valdkondi, kus töötavate inimeste sissetulekud on madalamate seas, peab valitsus olema valmis tagama piisava sotsiaalse turvavõrgu. Eelmiste aastate eelarvepuudujääk on teinud majanduse abistamise valitsuse jaoks keerulisemaks. Riigi kulutused, sh tellimused erasektorile, peaksid põhinema pikaajalisel plaanil, mitte kõikuma ühes majandustsükliga. Aastatel 2016–2019 ületasid avaliku sektori kulud tulusid ühtekokku enam kui 500 miljoni euro võrra, kuigi majanduse olukord eeldanuks ülejäägis eelarvet. Struktuursest tasakaalust lähtudes oleks eelmisel neljal aastal pidanud riigile kogunema umbes 750 miljonit eurot sääste, mis oleks praegusel raskel ajal oluliselt piiranud riigi võlakoorma hüppelist suurenemist. Majanduspoliitika peab võtma suuna pikaajalisele väljavaatele. Riigiabi erasektorile on olnud äärmiselt tähtis ja aidanud vähendada lühiajalise šoki pikaajalist halvavat mõju majandusele. Selle tõhusaim osa, töökohtade säilitamise meede, ei sobi aga pikaajaliseks lahenduseks. Edasi tuleb keskenduda inimeste ümberõppele ja soodustada inimeste liikumist tegevusalade vahel. See aitab majandusel kohaneda uute tingimustega ja toetab uute töökohtade loomist. Majanduse pikaajalise väljavaate seisukohalt on vaja samal ajal edasi minna digitaliseerimisega, uute tehnoloogiate arendamisega ning Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/27 maakond keskkonnasäästlikkuse edendamisega, et tõsta majanduse konkurentsivõimet. Rahvusvahelisest konkurentsivõimest ei sõltu üksnes eksportiva sektori, vaid kogu majanduse käekäik. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad (allikad: Statistikaamet, Eesti Pank) Kinnisvaraturg (allikas Maa – amet, Statistikaamet) 2019. a Eesti kinnisvaraturu ostu – müügitehingute arv võrreldes eelneva 2018. a oluliselt ei muutunud, kuid suurenes tehingute rahaline maht. Aktiivseim oli kinnisvaraturg Harju maakonnas, kus toimusid ligi pooled kõikidest tehingutest. Eesti kinnisvaraturul tehti 2019. a kokku 48 948 ostu – müügi tehingut võrreldes eelneva 2018. a 48 931 tehinguga. 2019. a kinnisvara ostu - müügitehingute kogumaht oli kokku 3,61 miljardit eurot, mida oli 5,6% rohkem kui 2018. a. 2007. a. ning 2006. a oli vastav näitaja suurem (vastavalt 3,8 miljardit ning 4,4 miljardit eurot). Eesti kinnisvaratehingute (ost - müük) arv ja rahaline maht 2004 - 2020 18 000 1 400 17 000 1 300 16 000 1 200 15 000 14 000 1 100 13 000 1 000 12 000 900 11 000 10 000 800 9 000 700 8 000 600 7 000 6 000 500 5 000 400 4 000 300 3 000 2 000 200 20181Q 20161Q 20171Q 20191Q 2008 1Q 2010 1Q 2013 1Q 2015 1Q 2020 1Q 2004 1Q 2005 1Q 2006 1Q 2007 1Q 2009 1Q 2011 1Q 2012 1Q 2014 1Q 3Q 2Q 4Q 3Q 2Q 4Q 3Q 4Q 3Q 2Q 4Q 2Q 4Q 3Q 2Q 3Q 2Q 2Q 4Q 3Q 2Q 4Q 3Q 4Q 2Q 3Q 2Q 4Q 2Q 3Q 2Q 4Q 3Q 4Q 2Q 3Q 3Q 4Q 2Q 3Q 2Q 4Q 3Q 4Q 2Q 4Q 3Q 4Q tehingute arv(vasak telg) rahaline maht(parem telg) Allikas:Maa – amet Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/27 maakond Käesoleva aasta I kv kinnisvaraturu ostu-müügitehingute koguarv püsib aastatagusest ajast 5 protsendipunkti võrra kõrgemal, kuid koguväärtus 6,5% madalamal. Kvartali võrdluses on nii tehingute arv kui nende rahaline väärtus vähenenud. Uute korterite müük püsib eelmise kvartaliga võrdluses peaaegu muutumatuna. Kinnisvara hinnaindeksi näitaja kasvas aastases võrdluses 7,1% ning analüüsiperioodile eelnevast kvartalist püsib hinnaindeks 8,3% kõrgemal. 2020. a I kv tehti kokku 11 630 ostu-müügitehingut, sh kinnisasjad, korteriomandid ning hoonestusõigused. Võrdluses aastataguse ajaga on käesoleva aasta I kv tehingute koguarv kasvanud 5,1%, kuid analüüsiperioodile eelnenud kvartalist püsib I kv tehingute arv ligi 6% madalamal. Hetkel on päevakajaline majanduskriisi mõju kinnisvaraturule teadmata, siis I kv põhjal olulisi järeldusi teha veel ei saa. See tähendab muutuseid tehingute mahtudes ja hinnatasemetes saame analüüsida alles tagantjärele. Kvartali võrdluses on kasvanud tehingute arv hoonestamata maade sektoris, kui lõppenud aasta IV kv võrdluses tehti ligi 3% rohkem tehinguid. Hoonestatud maade sektoris on tehingute arv kvartali võrdluses langenud 15,3% ning korteritega tehtud tehingute hulk on langenud 5,8%. Aastatagusest ajast püsivad kõrgemal kõikide sektorite tehingute arvud – korteriomandite tehingute arv 7,4% ja hoonestamata maade ning hoonestatud maade tehingute arv vastavalt 21% ja 6%. Ostu-müügitehingute koguväärtus oli käesoleva aasta I kv 885 miljonit eurot, mis tähendab aasta võrdluses 6,5% ja kvartali võrdluses ligikaudu 5% kahanemist. Kvartali võrdluses on rohkem rahalist kapitali kaasatud ainult hoonestatud maade sektoris, vastavalt 3,8%. Hoonestamata maade ning korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtused jäävad eelmise kvartali tulemustele alla, vastavalt 6% ja 9%. Samas aastases võrdluses on käesoleva aasta I kv koguväärtused hoonestamata maade ja korteriomandite sektorites suuremad, kasv vastavalt 20,5% ja 13%. Hoonestatud maade sektori koguväärtus jääb aastatagusest ajast ligi kolmandiku võrra madalamale ning põhjuseks olid eelmise aasta I kv toimunud suuremahulised tehingud, mis hüppeliselt tõstsid I kv hoonestatud maade turusektori koguväärtust. Maakondlikul tasemel on ostu-müügitehingute teostamise aktiivsus tavapäraselt kõrgeim Harju maakonnas (4924 tehingut) ning kui tavaliselt on ostu-müügitehingute arv kvartalis madalaim Hiiu maakonnas, siis seekordselt on madalaima tehingute arvuga Põlva maakond (220 tehingut). Rahalist kapitali kaasati samuti enim Harju maakonnas (569 miljonit eurot) ning vähim Põlva maakonnas – 4 miljonit eurot. Korteriomanditega tehti I kv kokku 6396 tehingut, sealhulgas eluruumidega 5079. Võrreldes tehingute arvu aasta tagasi sama perioodiga, oli eluruumidega tehinguid käesoleva aasta I kv 7,4% enam. Samas analüüsiperioodile eelnevast kvartalist püsib tehinguaktiivsus 5,8% võrra madalamal. Tehinguaktiivsuse langusesse on kvartali võrdluses enim panustanud järelturul müüdud korteriomandid, mis on ühtlasi arusaadav kuna järelturu korterid moodustavad turul enamuse. Samas on järelmüükide turg aktiivsem kui aasta tagasi samal ajal. Eluruumidega tehtud tehingute koguväärtus, mis oli I kv 453 miljonit eurot, püsib aastases võrdluses ligi 13% võrra kõrgemal ning 9% võrra madalamal kui analüüsiperioodile eelnenud kvartalis. Eluruumina müüdud uute korterite (esmamüükide) osakaal oli 2020. aasta I kv ligi 21% kõikide eluruumide tehingutest. Kokku müüdi käesoleva aasta I kv 1231 uut korterit, mis on 32 uut korterit vähem kui eelmises kvartalis. Harju maakonnas oli esmamüükide arv 1015, sealhulgas Tallinnas 643 ning ainuüksi Tallinnas müüdud uued korterid moodustasid 52% kõikidest Eestis müüdud uutest korteritest. Tartu maakonnas müüdi 141, sealhulgas Tartu linna asustusüksuses 74 uut korterit ning Pärnu maakonnas 53, sealhulgas Pärnu linna asustusüksuses 50 uut korterit. Käesoleva aasta I kv seisuga oli Tallinna uue korteri keskmine hind 2563 €/m², aastane ruutmeetrihinna kasv sealjuures 14%. Samas järelturult saadava korteri keskmine hind oli 1 850 €/m², ning aastane kasv 6%. Jättes ruutmeetrihinna arvutusel välja Tallinna, siis maksis 2020. a I kv seisuga uute korteriomandite ruutmeeter Eestis keskmiselt 1 859 €/m² ning aastataguse ajaga võrdluses on kasv olnud 8%. Eesti (v.a Tallinn) järelturu korteri ruutmeetrihind on I kv seisuga 730 €/m², kasv aastases Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/27 maakond võrdluses 14%. 2020. a I kv tehinguandmetele tuginedes kujunes uue 2- toalise korteri (pindala vahemikus 40–55 m²). 2 ) maksumuseks Tallinnas keskmiselt 125 349 eurot (2 712 €/m²). Uus 2- toaline korter maksis Tartu linnas keskmiselt 112 030 eurot (2 287 €/m²) ning Pärnu linnas 85 269 eurot (1 774 €/m²). Järelturu 2- toalise korteri maksumuseks oli Tallinnas keskmiselt 86 359 eurot (1 828 €/m²). Vaadates Tallinnast välja, siis maksis järelturu 2- toaline korter Tartu linnas keskmiselt 69 017 eurot (1 461 €/m²) ning Pärnu linnas keskmiselt 57 056 eurot (1 196 €/m²). Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus käesoleva aasta I kv 5 207 ostu- müügitehingut, mis on ligi 16% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil ning 4% vähem kui analüüsiperioodile eelnenud kvartalis. Tehingute koguväärtus oli I kv 397 miljonit eurot ning aasta tagasi sama perioodiga võrdluses on turul kaasatud rahalise kapitali maht kahanenud ligi 22%. Võrdluses eelmise kvartaliga oli kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtuse kasv marginaalsed 0,3%i. I kv tehti hoonestamata maadega 3534 tehingut ning hoonestatud maadega 1673 tehingut. Enamuse kinnisasjadega tehtud tehingute koguarvu ja – väärtuse aastasest kasvust on andnud just hoonestamata maade turusektor, kus I kv kasvas aastases võrdluses aktiivsus enim nii hoonestamata elamumaa kui maatulundusmaa sihtotstarbega tehingute arvelt. Maa-ameti avaldatav kinnisvara hinnaindeksi näitaja, mida arvutatakse alates 2003. a III kv, on kokku pandud korteriomandite, hoonestatud elamumaa ning hoonestamata maa hinnaindeksitest – eesmärgiga kirjeldada terviklikumalt kogu kinnisvaraturu hinnadünaamikat. Kinnisvara hinnaindeks kasvas aastases võrdluses ligi 7%i ning eelmise kvartaliga võrdluses on indeks teinud 8,3% kasvu. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 16%, kuid hoonestamata maa ning hoonestatud elamumaa hinnaindeksid langesid vastavalt 5,8% ja 7,9%. Võrdluses eelmise kvartaliga on korteriomandite hinnaindeks kasvanud ligi 13%, hoonestamata maa hinnaindeks kasvanud ligi 2%, kuid hoonestatud elamumaa hinnaindeks langenud marginaalse 1 protsendipunkti võrra. Ehitushinnaindeks tõusis 2019. a võrreldes 2018. a keskmisega 1,9%. Möödunud aasta IV kv oli ehitushinnaindeksi muutus kolmanda kvartaliga võrreldes 0,5% ja 2018. a IV kv võrreldes 1,7%. Võrreldes 2018. a keskmisega, kallines möödunud aastal tööjõud 4,3%, masinate kasutamine 2,0% ja materjalide hind 0,7%. III kv võrreldes mõjutas indeksit kõige enam materjalide kallinemine, mis andis 44% kogu kvartali muutusest. Võrreldes 2018. a IV kv, andis tööjõu kallinemine indeksi tõusust poole. Elamumaa Maa - ameti andmetel tehti 2019. a Eestis hoonestamata elamumaaga 2405 tehingut kokku 116,1 mln euro eest. Võrreldes 2018. a vähenes tehingute koguarv ca 10%, kuid koguväärtus jäi praktiliselt samale tasemele. Nii müüjate kui ostjate hulgas oli rohkem juriidilisi isikuid. Füüsiliste isikute aktiivsus on langenud. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2019. a maakondade lõikes oluliselt, olles näiteks 0,5 €/m² Põlva maakonnas ning 23,7 €/m² Harju maakonnas. Nii tehinguaktiivsus kui ka -koguväärtus oli kõrgeim Harju maakonnas, moodustades suure enamuse Eesti hoonestamata elamumaa tehingutest. Alates 2015. a on Harju maakonna osakaal kogu Eesti hoonestamata elamumaa tehingute arvestuses langenud. Harju maakonnas oli hoonestamata elamumaa ruutmeetri mediaanhind oli 23,7 eurot (keskmine 40,8 eurot), Tartu maakonnas 15,9 eurot (keskmine 29,4 eurot). Kõrgeim ruutmeetri mediaanhind oli Tallinna Kesklinna linnaosas. Tallinna Kesklinna ja selle ümbruse kõrge hinnatase on tugevalt mõjutatud suuremahulistest ehitusõiguse müükidest. Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/27 maakond Aktiivsemate maakondade (Harju, Tartu, Pärnu) puhul hinnatakse maatükki, mille pindala on vahemikus 1 000 – 1 500 ruutmeetrit. Tallinna puhul on hinnatuim pindalavahemik 500 – 1 000 ruutmeetrit. Pakkumine Tallinnas ja Harjumaal tervikuna oli 2019. a hoonestamata elamumaa pakkumine langustrendis ja müügipakkumiste hinnad liikusid tõusutrendis. Aastaga tõusid keskmised pakkumishinnad ca 20% ja keskmine pakkumishind oli 80 €/m², kuid reaalne hinnatõus oli oluliselt väiksem. Sageli on omanike ootused liiga kõrged ega vasta reaalsele olukorrale ja seda eriti arendusprojektide puhul. Vaadates Harjumaa ja Tallinna elamumaa kruntide turgu, siis tänasel pakutaval hinnatasemel ületab pakkumine nõudlust kuna lisaks avalikul pakkumisel olevatele kruntidele on olemas mitmeid pooleliolevaid arendusi või valmiva detailplaneeringuga projekte. Sarnaselt elamute turuga jätkub ka elamumaa kruntidel hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt. Hinnatud asukohtades, eelkõige Tallinnas ja linna vahetus läheduses võib märgata viimase aasta jooksul müügipakkumiste hulga vähenemist ja hindade tõusu. Eriti on tõusnud Tallinna lähedase Rae valla populaarsus. Harjumaal ja Tallinnas kokku on pakkumiste hulk viimase aasta jooksul püsinud samal tasemel. Hoonestamata elamumaa ostu-müügi tehingud 2019.a Allikas: Maa - amet Piirkonna turuülevaade Kambja valla elamu- ja elamumaa turg on otseses sõltuvuses Tartu lähedusest ja kohalikust lähiümbruse infrastruktuurist. Kuigi piirkonnas on mitmeid väiksemaid arendusprojekte, toimub enamik tehinguid Tartu vahetus läheduses Tõrvandi ja Ülenurme aleviku piirkonnas ja Soinaste külas. Piirkonnale tervikuna on positiivselt mõjunud mitmete tehnoparkide (töökohad) areng. Haaslava külas on viimastel aastatel toimub aktiivne ehitustegevus, kiiresti areneb Papli ja Pajuse teede piirkonnad. Viimase aasta jooksul on hoonestamata elamumaa hinnatõus olnud Tartu lähedases hinnatud piirkonnas 10 – 20% sõltuvalt ehitusõigusest, täpsemast asukohast ja tehnovõrkudest. Haaslava alevikus on kõige rohkem hinnatud aleviku keskuse piirkonnas loodusliku kõrghaljastusega alal paiknevad krundid, oluliselt vähem hinnatud on maantee läheduses paiknevad krundid. Enamik tehinguid elamumaa kruntidega on viimase paari aasta jooksul toimub vaadeldavas piirkonnas hinnavahemikus 10 – 25 €/m². Kruntide müügiperioodid on tavaliselt kuni 6 - 12 kuud. Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/27 maakond Järjest enam soetatakse endale ka elamukrunt linnast kuni 30 km kaugusele. Seejuures on oluline hea transpordi ühendus linnaga, privaatsus ja looduskaunis koht. Suurest pakkumisest tingitud konkurents, valdade mittevastavus suurenenud elanikkonna vajadustele ja eramute ehitushindade tõus soosib pigem valmis eramuga kinnistu ostmist Tartus või selle läheduses. Hoonestamata krundi suurim turuväärtust määrav tegur on tema asukoht, sellele järgneb ehitusõigus ehk millises mahus ja kui palju võib antud krundile ehitada – kahe kõrvuti asetseva krundi turuväärtus võib erineda mitmeid kordi. Ilma detailplaneeringuta krundi ost on riskantne, kuna ei ole teada täpsed ehitusõigused ning nende kooskõlastamisteni võib kuluda aastaid. Põllumaade puhul on turuväärtuse mõjutavaks teguriteks eelkõige asukoht, piirkonna infrastruktuur (s.h. piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate aktiivsus), mullaliik ja –viljakus, kinnistu pindala, kuju ja juurdepääsu võimalus. Olulist rolli mängib kinnistu olemasolu PRIA põllumassiivide registrist. Põllumajandustootjad on huvitatud eelkõige PRIA-s deklareeritud ja toetuskõlblikus kinnistuses. Enim nõutud on suured maatükid (10 ha ja enam põllumaad), millel on tasane pinnareljeef ja korrapärane kuju. Suuremate põllumaa kasutusfunktsiooniga maatükkide eest ollakse nõus maksma iga hektari eest rohkem. Enamus tehinguid hoonestamata är-ja tootmismaaga toimuvad Tartu linna lähedases piirkonnas, nt Soinaste ja Räni külades, Tõrvandi alevikus. Tartu linnas on välja kujunenud eelistatumad äri- ja kaubanduspindade piirkonnad. Suur osa ettevõtetest on koondunud kesklinna ja selle lähiümbrusesse. Samas on viimastel aastatel rajatud mitmeid uusi, kaasaegseid keskusi just väljaspool kesklinna, jäädes pigem äärelinnadesse. Sellistel puhkudel meelitatakse kliente hea juurdepääsu ja parkimisvõimalustega. Tehingud hoonestamata kinnistutega (Tartu maakond, Kambja vald, 01.01.2019 – 31.12.2019) Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2) Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve elamumaa 153 1 910,3 5 316 527 210 498 000 0,87 67,00 21,32 22,53 12,41 maatulundusmaa 85 53 816,7 5 687 133 200 1 548 000 0,02 20,06 0,50 1,41 2,72 muu 10 2 151,8 231 203 1 120 000 0,00 77,42 5,29 21,20 30,01 segamaa 13 13 597,2 2 171 200 11 000 480 000 1,37 35,06 28,98 21,90 12,82 tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** *** ärimaa 7 5 346,7 697 866 10 400 162 000 2,27 40,35 22,20 21,30 13,81 Tehingud haritava maa kinnistutega (Tartu maakond, Kambja vald, 01.01.2020 – 20.05.2020) Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2) Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve elamumaa 53 1 684,0 1 535 000 1 250 66 000 1,07 40,22 17,61 20,57 10,91 maatulundusmaa 44 63 253,3 1 673 097 700 336 000 0,07 5,46 0,49 0,77 0,91 muu 6 3 293,7 9 361 200 6 500 0,02 21,25 0,37 3,90 8,51 segamaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** *** tootmismaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** *** ärimaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** *** Allikas: Maa - amet Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 17/27 maakond Tartu maakonnas Kambja vallas on müügis praegu kokku 116 hoonestamata kinnistut, neist 55 elamumaa sihtotstarbega (kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel), nende müüjate poolt soovitud pakkumiste hinnatase jääb vahemikku 12 000 € kuni 1 200 000 €. Hoonestamata ärimaaga 25 pakkumist hinna vahemikus 55 000- 730 000 Antud piirkonnas on nõudlus ja pakkumine tasakaalus. 4.1. Turustatavuse analüüs1 Hinnatava vara investor lõppkasutajad Lõppkasutajaid keskmise sissetulekuga isikud, kes eelistavad hinnatavat piirkonda iseloomustavad tunnused Hinnatava vara määratletud piirkond rahuldab turuosalejaid, kes on huvitatud antud liiki turusegment kinnisvarast Kui suur osa lõppkasutajateks on enamus isikud, kes eelistavad piirkonda, kus ei ole lõppkasutajatest soovib tihedat liiklusvoogu, suured kinnistud ja looduskaunis koht hinnatavat vara Pakkumine turul Kambja vallas hinnad sõltuvad asukohast, kinnistu suurusest, ligipääsetavusest, vt p 4.2. Müügiperiood prognoositav müügiperiood on tänases majandussituatsioonis hinnangul ca 6 kuud Alternatiivsed kasutused puuduvad Hinnatav turusektor on stabiilne. Lähiajal ei prognoosi me hinnatavas turusegmendis hinnatõusu. 4.2. Konkureeriv pakkumine Hinnatav vara ei ole müügipakkumiste hulgas. Valik pakkumisi hoonestamata elamu- ja ärimaadega Kambja vallas: Allikas: www.kv.ee 1 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 18/27 maakond 5. Turuväärtuse hindamine 5.1.Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3). Arvestades hinnatava vara paiknemist, suurust ning olemasolevat maakasutuse sihtotstarvet (elamumaa 60% ärimaa 40%), võib hinnatava vara parimaks kasutuseks pidada olemasolevat kasutust. Hinnatava varaga sarnaseid varasid ostetakse eelkõige vaid omakasutusse – väljaüürimise eesmärgil ei ole sellist varade soetamine tavaks. Seetõttu võib hinnatava vara parimaks kasutuseks pidada eelkõige omakasutust. Samas ei saa välistada hinnatava vara soetamist pikemaajalise investeerimise / arendamise eesmärgil, kuid see on võrreldes omakasutusse ostmisega märksa vähem tõenäolisem. 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse. Hindamisel on kasutatud võrdlusmeetodit, kuna analoogsete varadega kaubeldakse peamiselt müügi- mitte üüriturul. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875- 11:2014) Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaks. Võrdlusmeetod on eelistatum nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige nende varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. (EVS 875-11:2014). 6. Võrdlusmeetodi rakendus Hindamisel arvestame järgmiste hinnatava vara turuväärtust mõjutavate teguritega Positiivsed (+) Negatiivsed (-) hea juurdepääs ebastabiilne majandussituatsioon sotsiaalobjektide lähedus lokaalsete kommunikatsioonide olemasolu kinnistus üle tee asub Pangodi järv Alljärgnevalt hindame vara turuväärtuse, kasutades võrdlusmeetodit. Hindajal on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavates piirkondades asuvate ja kaudselt võrreldavate kinnistute ostu- müügitehingud. Tehingu Tehinguhind, Krundi Nr Asukoht Muu info aeg € pind, m2 Reola küla, elamumaa 100%, rahuldav juurdepääs, 3 x 16A 1 Kambja vald, 2020.04 15 000 3 000 elekter, tiik Tartumaa Reola küla, elamumaa 100%, rahuldav juurdepääs, 3 x 16A 2 Kambja vald, 2020.04 18 000 2 400 elekter, tiik Tartumaa Sulu küla, elamumaa 100%, rahuldav juurdepääs, 3 Kambja vald, 2019.05 22 000 14 999 kommunikatsioonid puuduvad Tartumaa Laane küla, 4 Kambja vald, 2019.04 14 000 2 223 elamumaa 100%, rahuldav juurdepääs, elekter Tartumaa Kullaga küla, elamumaa 17% maatulundusmaa 83%, rahuldav 5 Kambja vald, 2019.03 42 600 31 118 juurdepääs, kommunikatsioonid puuduvad Tartumaa Raanitsa küla, elamumaa 100%, rahuldav juurdepääs, 6 Kambja vald, 2020.03 10 000 9 369 kommunikatsioonid puuduvad, vana talu koht Tartumaa Reola küla, tootmismaa 100%, hea juurdepääs, 7 Kambja vald, 2020.05 40 000 5 187 kommunikatsioonid olemas (tsentraalsed, gaas) Tartumaa NB! Võrdlustehingute hinnad ilma käibemaksuta. Oma olemuse, suuruse, ja asukoha poolest on eeltoodud tehingutest hinnatava varaga enimvõrreldavad tehingud nr 3, 5, 6 ja 7. Kohandamisel lähtutakse kinnistu / katastriüksuse pinnaühiku hinnast, kuna analoogsete varade puhul kajastab see vara väärtust täpsemini. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Siiski jäävad väärtusteguritele antud kaalud suhteliselt subjektiivseks ning sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest. Hindaja on valinud võrdluseks 7 väärtustegurit, mida on kohandatud. Võrdlustehingute kohandamisel arvestatakse hinnatava varaga võrreldes turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga ja turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 20/27 maakond Kohandamisel on arvestatud järgnevaid kohanduselemente: Ajaline kohandus – alates 2020.aasta algusest ei ole me hinnatavas turupiirkonnas olulisi hinnamuutusi täheldanud; Piirkonna kohandus – Tartu linnale lähedasemad varad on kõrgemas hinnaklassis; Asukoha/juurdepääsu kohandus – võrdlusvarad paiknevad sarnases asukohas, hea nähtuvusega ja juurdepääsuga kinnistud on kõrgemalt hinnatud; Krundi suurus – eelistatud on optimaalse pindalaga krundid. Väga suur või väga väike pindala mõjutab hinda negatiivselt. Tehnovõrgud ja küttesüsteem – kaasaegsete kommunikatsioonide olemasolu tõstab vara väärtust (reeglina kaasaegsed kommunikatsioonid / tehnolahendused vähendavad hoone halduskulu). Sihtotstarve– võrdlusvarad on madalamalt hinnatud ehitusõigusega elamu/maatulundusmaad, tootmismaa on hinnatavaga samas hinnaklassis. Lisaväärtus –piirnemine veekoguga tõstab vara väärtust Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 5%. Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks kasutatud turutehinguid hinnatavale kinnistule: Näitaja ¹ Hinnatav vara Võrdlusvara nr 3 Võrdlusvara nr 5 Võrdlusvara nr 6 Võrdlusvara nr 7 Järveveere, Sulu küla, Sulu küla, Kullaga küla, Raanitsa küla, Reola küla, Kambja vald, Kambja vald, Kambja vald, Kambja vald, Kambja vald, Tartumaa Tartumaa Tartumaa Tartumaa Tartumaa Tehingu hind, € 22 000 42 600 10 000 40 000 Kinnistu suurus, m² 19 761 14 999 31 118 9 369 5 187 Pinnaühiku hind, 1,47 1,37 1,07 7,7 €/m² Tehingu aeg mai 2019 märts 2019 märts 2020 mai 2020 Ajaldamine ajaldamist ei vaja ajaldamist ei vaja ajaldamist ei vaja ajaldamist ei vaja 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Ajaldatud pinnaühiku hind, 1,47 1,37 1,07 7,7 €/m² Piirkonna hinnang asub keskmise asub keskmise asub keskmise asub madala asub hea infrastruktuuriga infrastruktuuriga infrastruktuuriga infrastruktuuriga infrastruktuuriga Sulu külas Sulu külas Kullaga külas Raanitsa külas Reola külas sarnane sarnane halvem parem 0% 0% 10% -20% rahuldav rahuldav hea juurdepääs Asukoha hinnang, hea juurdepääs ja juurdepääs ja hea juurdepääs ja juurdepääs ja ja juurdepääs nähtavus nähtavus nähtavus nähtavus nähtavus halvem sarnane halvem sarnane 10% 0% 10% 0% Kinnistu 19 761 14 999 31 118 9 369 5 187 suurus ², m² sarnane mastaabiefekt mastaabiefekt mastaabiefekt 0% 20% -5% -10% Sihtotstarve elamumaa 100% elamumaa17%/ elamumaa 100% tootmismaa Elamumaa 60% maatulundusmaa 100% Ärimaa 40% 100% halvem halvem halvem sarnane Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 21/27 maakond 20% 15% 20% 0% Tehnovõrgud Lokaalsed kommunikatsioon kommunikatsioonid kommunikatsioonid kommunikatsioo kommunikatsioonid id puuduvad puuduvad puuduvad nid olemas , elekter 3x 43A (tsentraalsed) halvem halvem halvem parem 30% 30% 30% -10% Lisaväärtus puudub puudub puudub puudub kinnistust üle tee Pangodi järv 10% 10% 10% 10% Sum.kohandus 70% 75% 85% -30% Kohandatud hind, € 2,50 2,40 1,98 5,39 Kohanduse abs.∑ 70% 75% 85% 50% Kaal ³ 1,00 0,3 0,1 0,2 0,4 Kaalutud keskmine 3,55 € 0,75 0,24 0,40 2,16 Võttes arvesse keskmisi tehinguhindasid, kohandamise tulemusena saadud tulemust ning positiivseid ja negatiivseid tegureid, saame võrdlusmeetodil hinnatava vara pinnaühiku turuväärtuseks 3,55 €/m² ehk kokku: Seega on kinnistu turuväärtus võrdlusmeetodi: 19 761 m2 x 3,55 €/m2 = 70 151 € e ca 70 000 €. Äralõike hindamine Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõige väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. Kui tegemist on äralõikega, mida turu kontekstis ei saa käsitleda vabalt kaubeldava kinnisasjana, siis iseloomustatakse väärtuse vähenemist kinnisasja keskmise väärtuse kaudu (EVS 875- 12) Projektijärgse äralõike suurusega 254 m2 hüvitusväärtuse puhul soovitame lähtuda leitud pinnaühiku turuväärtusest: 254 m2 x 3,55 €/m2 = 902 € Kuigi äralõike suurus on tavaliselt väiksem kui kogu kinnistu pindala (ühikuhind peaks olema kõrgem), siis just väikesest pindalast tingituna (puudub eraldi kasutusvõimalus) oleks ühikuhind madalam. Hüvitusväärtuse hindamisel tuleb arvestada kaasneva kahju hüvitamisega. Antud äralõige hindamisel olulisi kaasnevaid kahjusid ei ole. Meie hinnangul riigimaantee ehitamine teeäärsete kinnistuomanikele eraldi kahju kaasa ei too, sest ehitamine toob kaasa parema ligipääsu, mis omakorda võib tõsta kinnistute turuväärtust. NB! Saadud tulemused ei sisalda käibemaksu. Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 22/27 maakond Lisa nr 1 – Fotod varast Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 23/27 maakond Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 24/27 maakond Lisa nr 2 – Väljatrükk kinnistusregistrist Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 25/27 maakond Lisa nr 3 - Maa-ameti kitsenduste kaart Allikas: Maaamet.ee Kinnistu kasutamise kitsendusi põhjustavad objektid ja piiranguvööndid ühisosa ühisosa ULATUSE_NIMETUS ULATUS KLASS m2 % Ranna või kalda ehituskeeluvöönd 128 RAND 128,47 0,65 Ranna või kalda piiranguvöönd 4654 RAND 4653,54 23,55 Sideehitise kaitsevöönd 13 LIIBRKV 13,43 0,07 Sideehitise kaitsevöönd 4 LIIBRKV 3,57 0,02 Veehaarde sanitaarkaitseala 297 VHSK 296,88 1,5 Sideehitise kaitsevöönd 116 LIIBRKV 115,56 0,58 Sideehitise kaitsevöönd 160 LIIBRKV 160,08 0,81 Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 1604 TEEKV 1603,87 8,12 Elektripaigaldise kaitsevöönd 9 ELPKV 9,12 0,05 Elektripaigaldise kaitsevöönd 28 ELPKV 28,37 0,14 Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 26/27 maakond Lisa nr 4 – Projektijärgne äralõige Hoonestamata kinnistu Järveveere, Sulu küla, Kambja vald, Tartu © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 27/27 maakond Lisa nr 5 – Vastavuskinnitus standardi nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Töö koostanud hindaja Natalja Rüütel, EKHÜ liige Vara hindaja, tase 7, kutstunnistuse nr 127186 Maa-ameti tegevuslitsents 123MA-mh /allkirjastatud digitaalselt/