Tambet Tiits Teie nr
Maa-amet
[email protected] Meie 08.07.2024 nr 6-1/240207/2404048
Lugupeetud Tambet Tiits
Õiguskantslerile kirjutas avaldaja, kelle käest riik soovib omandada korraga mitu erinevat
kinnistut, kuid teha seda ühes menetluses. Nõnda hüvitatakse võrdleva hindamisaruande kulu
kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 17 alusel ühekordselt KAHOS-es
ettenähtud määras. Olukord võib kujuneda ebaõiglaseks juhtudel, kui avalikes huvides
omandatavad kinnistud on erinevad, tegelikult tuleks neid hinnata eraldi ja kõigi nendega seotud
asjaajamiseks tuleb omanikul teha kulutusi.
Õiguskantsler palus Maa-ameti kinnisasjade hindamise halduspraktikast parema ülevaate
saamiseks 2021, 2022 ja 2023 aastal omanikele edastatud lähteülesandeid menetlustes, kus
menetlus algatati korraga rohkem kui ühe kinnistu kohta, samuti vastata menetlustega seotud
küsimustele. Tänan Maa-ametit vastuste ja materjalide edastamise eest.
Maa-ameti edastatud materjalidest ei nähtu, et kinnisasja omanikud taotleksid korraga mitme
kinnistu omandamise korral sageli kinnistute hindamist ja omandamist eraldi menetlustes. Samas
sellist võimalust Maa-amet omanikele ka ei tutvusta.
Abstraktselt hinnates ei saa siiski väita, et KAHOS § 17 ühes kinnistute hindamist reguleerivate
normidega (KAHOS §-d 11-14) oleks Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-s 12 sätestatud võrdse
kohtlemise põhimõttega vastuolus. KAHOS ei reguleeri hetkel seda, millest lähtuvalt peab
haldusorgan otsustama, kas ühe omaniku mitu kinnistut tuleb omandada ja hinnata ühes
menetluses või tuleb omaniku soovil kinnistute võõrandamise menetlusi eristada ja koostada
eraldiseisvad ekspertarvamused. Nähtuvalt esitatud materjalidest küsib Maa-amet praegu kinnistu
omanikult enne eksperthinnangu tellimist lähteülesandele arvamust. Sellises olukorras on
haldusorganil praegu võimalik kinnistu omanike soove eksperthinnangu tellimisel arvesse võtta
(KAHOS § 7, § 26). Kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse
eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud
huve (haldusmenetluse seaduse § 4 lõige 2). Kinnisasja omaniku põhjendatud huviks saab lugeda
selle, et isik ei jääks mitme kinnistu ühises menetluses omandamisel majanduslikult halvemasse
seisu võrreldes sellega kui riik omandaks tema kinnistud erinevates menetlustes (PS § 32 teine
lause, KAHOS § 12 lõige 3).
2
Olukord oleks õigusselgem, kui KAHOS reguleeriks ka küsimust, millistest kriteeriumitest
lähtuvalt saab haldusorgan otsustada ühelt omanikult mitme erineva kinnistu omandamisel nende
ühes või eraldi menetlustes omandamise. Arvestades, et võrdleva hindamisaruande hüvitis
(KAHOS § 17) ja motivatsioonitasu (§ 15) arvestatakse praeguse praktika kohaselt ühe menetluse
kohta, mõjutab haldusorgani otsus vahetult seda, milliseks kujuneb lõpuks kinnisasja omaniku
hüvitise suurus.
Kui konkreetses kinnisasja avalikes huvides võõrandamise menetluses tekib olukord, kus mitme
kinnistu ühise hindamise hind (võrdlev hindamine) on kinnistu omaniku jaoks sedavõrd kõrge, et
KAHOS § 17 määratav hüvitis osutub ebaproportsionaalselt väikseks PS § 32 õiglase hüvitise
nõuet silmas pidades, on kinnisasja omanikul võimalik talle määratud hüvitise suurus halduskohtus
vaidlustada ja tõstatada seejuures ka KAHOS § 17 põhiseaduspärasuse küsimus konkreetse
normikontrolli raames.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Ülle Madise
Teadmiseks: Regionaal- ja Põllumajandusministeerium
Karolin Soo 693 8410
[email protected]