Kiri

Ministeeriumid 20.12.2021 nr 1-4/21/5712-2 Vabariigi Valitsuse määruse eelnõu kooskõlastamiseks esitamine Esitame kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks Vabariigi Valitsuse määruse „Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise kord“ eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Erki Savisaar Minister Lisad: 1. Eelnõu 2. Seletuskiri 3. Eraisiku menetlusskeem 4. Riigi ja KOV menetlusskeem Sama: Eesti Linnade ja Valdade Liit, Eesti Omanike Keskliit MTÜ Elina Lehestik, 626 2904 [email protected] Narva maantee 7a/ Tallinn 15172/ 626 2802/ [email protected]/ www.envir.ee/ Registrikood 70001231  EELNÕU 14.12.2021 VABARIIGI VALITSUS MÄÄRUS Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise kord Määrus kehtestatakse maareformi seaduse § 313 lõike 10 alusel. § 1. Reguleerimisala ja õigusaktide kohaldamine (1) Määrus reguleerib maareformi seaduse § 312 lõikes 1 sätestatud maast piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemist, tähtaegade määramist, juurdelõike eest hüvitise ja muude kulude tasumist ning määrab menetlustoimingute tegijad. (2) Maa liidetakse kinnisasjale juurdelõike tegemisega piiri muutmise teel maakorraldusseaduses sätestatud alustel, arvestades maareformi seaduses ja käesolevas määruses sätestatud erisusi. § 2. Kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa (1) Kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa on üldjuhul riba-, siilu- või kiilukujuline või muu ebakorrapärase kujuga iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk, mis on tekkinud maareformi käigus või järel näiteks järgmistel põhjustel või asjaoludel: 1) erineval ajal kasutusel olnud erinevast plaani- või kaardimaterjalist või erinevatest mõõdistamisviisidest tingitud vigade tõttu; 2) kinnisasja piiriks määratud situatsioonielemendi asukoht on maastikul muutunud; 3) avalikult kasutatava tee ja kinnisasja vahelist maatükki ei ole otstarbekas arvata teemaa hulka; 4) enne 2005. aasta 27. novembrit kehtestatud detailplaneeringu alusel rajatav või olemasolev ehitis või selle osa paikneb eraomandis oleva kinnisasjaga piirneval iseseisva kasutusvõimaluseta maal. (2) Kui kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa kuulub maareformi seaduse § 20 lõikes 12 nimetatud erastamisele mittekuuluva kaitstava maa hulka, võib kaitseala valitseja või Muinsuskaitseamet erandina lubada kaitstavast maast piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemist, arvestades kehtestatud kaitserežiimi ja maareformi seaduse § 20 lõikes 12 sätestatut. § 3. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa väljaselgitamine (1) Valla- või linnavalitsus selgitab välja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa ja algatab kinnisasjale juurdelõike tegemise omal algatusel või eraomandis oleva kinnisasja omaniku taotlusel, mis sisaldab käesoleva määruse §-s 6 sätestatud andmeid. (2) Maa-amet selgitab välja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa ja algatab kinnisasjale juurdelõike tegemise omal algatusel või selle riigivara valitseja või volitatud asutuse ettepaneku alusel, kelle valitsemisel oleva kinnisasjaga iseseisva kasutusvõimaluseta maa piirneb. (3) Vajaduse korral koostab valla- või linnavalitsus või Maa-amet kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa asendiplaani, millel on näidatud maaüksusel asuvad ehitised, piirnevate katastriüksuste piirid ja katastritunnused. (4) Valla- või linnavalitsus selgitab välja, kas kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa kohta on esitatud maa ostueesõigusega erastamise või õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise avaldusi ning kas nimetatud avalduste kohta on vastu võetud maa erastamise või maa tagastamise otsus, kas maaüksusel asub ehitisi ja kas need on püstitatud õiguslikel alustel, ning muud maareformi läbiviimiseks olulised asjaolud. Kui menetluse algatab Maa-amet, tuleb valla- või linnavalitsusel need andmed edastada Maa-ametile ühe kuu jooksul asjakohase taotluse saamisest. (5) Maakorralduse läbiviija selgitab välja, kas: 1) reformimata maa kohta on algatatud iseseisva katastriüksusena riigi omandisse jätmise menetlus; 2) piirneva kinnisasja riigivara valitseja on huvitatud selle maa liitmisest piirneva riigi omandis oleva kinnisasjaga; 3) maa on vaja anda iseseisva katastriüksusena munitsipaalomandisse; 4) maa on otstarbekas liita munitsipaalomandis oleva piirneva kinnisasjaga. (6) Maakorralduse läbiviija käesoleva määruse mõistes on valla- või linnavalitsus või Maa-amet. Riigi- või munitsipaalomandis olevale kinnisasjale juurdelõike tegemiseks vajaliku maakorralduse viib läbi Maa-amet. (7) Kui piirneva kinnisasja riigivara valitseja on huvitatud maa iseseisva katastriüksusena riigi omandisse jätmisest või on välja selgitatud, et maa on otstarbekas iseseisva katastriüksusena anda munitsipaalomandisse, lõpetab maakorralduse läbiviija käesoleva korra alusel algatatud menetluse ja teatab sellest maa omandamiseks taotluse esitanud isikule. Juhul kui maakorralduse läbiviija on valla- või linnavalitsus, teatab ta menetluse lõpetamisest ka Maa-ametile. (8) Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise menetluse lõpetamise korral jäetakse maa riigi omandisse või antakse munitsipaalomandisse Vabariigi Valitsuse vastava määrusega kehtestatud menetluskorra kohaselt. (9) Kui piirneva kinnisasja riigivara valitseja või kohaliku omavalitsuse üksus soovib kinnisasjaga liitmiseks sobivast maast juurdelõike tegemist piirnevale riigi- või munitsipaalomandis olevale maale, ei kuulu see osa maast jagamisele teiste piirnevate kinnisasjade omanike vahel. (10) Kui kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa hulka kuulub maakorralduse nõuetest tulenevalt ka maareformi seaduse § 20 lõikes 12 nimetatud maa, taotleb maakorralduse läbiviija kaitseala valitsejalt või Muinsuskaitseametilt kirjalikku motiveeritud seisukohta, kas kaitstava maa hulka kuuluva kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa eraomandis oleva kinnisasjaga liitmine on võimalik või mitte. Seisukoha andmisel märgitakse ka kehtestatud kaitserežiimist tulenevad kitsendused ja piirangud. Kui esitatud seisukoha kohaselt ei ole maa eraomandis oleva kinnisasjaga liitmine võimalik, siis maareformi seaduse § 20 lõikes 12 nimetatud maad eraomandis oleva kinnisasjaga ei liideta. § 4. Maakorralduskava koostamine ja sellega seonduvad toimingud (1) Maakorralduse läbiviija koostab maakorralduskava, arvestades juurdelõike liitmise otstarbekust ja maakorralduse nõudeid. Maakorralduskaval näidatakse vähemalt: 1) kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa ja sellel asuvad ehitised; 2) piirnevate katastriüksuste piirid, katastritunnused ja omanike nimed; 3) maa jagamise ja piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemise ettepanek; 4) maakorralduse tulemusena tekkivate katastriüksuste piirid. (2) Kui menetluse algatab valla- või linnavalitsus, esitab ta maakorralduskava Maa-ametile kontrollimiseks ja piiride kooskõlastamiseks. Koos maakorralduskavaga esitatakse vastavalt asjaoludele: 1) valla- või linnavalitsuse selgitus, miks maaüksus on iseseisva kasutusvõimaluseta; 2) detailplaneeringu väljavõte ja kehtestamise otsus või menetluses oleva detailplaneeringu andmed; 3) taotlus, mille alusel menetlus algatati; 4) kaitseala valitseja või Muinsuskaitseameti kirjalik seisukoht maa eraomandis oleva kinnisasjaga liitmise võimalikkuse kohta, kui kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa hulka kuulub maareformi seaduse § 20 lõikes 12 nimetatud maa; 5) maaüksusega piirneva riigi omandis oleva kinnisasja valitseja seisukoht; 6) muud olulised andmed. (3) Maa-amet teatab valla- või linnavalitsusele kahe kuu jooksul käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud dokumentide saamisest arvates maakorralduskavaga nõustumisest või maakorralduskava alusel moodustatava maaüksuse piiride muutmise vajadusest või menetlust takistavatest või muudest asjaoludest. (4) Katastripidaja määrab maakorralduskava alusel ja maakatastriseaduse §-st 16 lähtudes katastrimõõdistamise ulatuse või selgitab maakatastriseaduse § 20 lõike 5 kohaselt välja võimaluse kaardimaterjali alusel juurdelõike kinnisasjaga liitmiseks. Kui hiljem maakorralduskava oluliselt muudetakse, annab katastripidaja nimetatud seisukoha uuesti muudetud maakorralduskava alusel. § 5. Maakorralduskava edastamine piirneva kinnisasja omanikule (1) Pärast piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemise võimalikkuse väljaselgitamist edastab maakorralduse läbiviija maakorralduskava kinnisasjaga liitmiseks sobiva maaga piirnevate eraomandis olevate kinnisasjade omanikele, kelle kinnisasjaga on planeeringu ja maakorralduse nõuetest lähtudes võimalik juurdelõige liita. Koos maakorralduskava edastamisega tehakse juurdelõike omandamise ettepanek. Maakorralduskava ja ettepaneku edastamisele kohaldatakse haldusmenetluse seaduses dokumendi kättetoimetamise kohta sätestatut. (2) Maakorralduse läbiviija annab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikule tähtaja maakorralduskava allkirjastamiseks ning juurdelõike omandamise ja katastriüksuse piiride muutmise taotluse esitamiseks või maakorralduskava muutmise ettepanekute esitamiseks või teatamiseks, et ta ei soovi juurdelõike liitmist talle kuuluva kinnisasjaga. Tähtaeg ei või olla lühem kui 15 päeva ega pikem kui kaks kuud. Kui juurdelõike tegemisega kaasnev kinnisasja piiride muutmine on võimalik kaardimaterjalil, määratakse kinnisasja omanikule sama tähtaeg teatamiseks, kas ta soovib juurdelõike kinnisasjaga liitmiseks katastrimõõdistamist või nõustub piiride muutmisega kaardimaterjalil. (3) Maakorralduskava ei saadeta ja ettepanekut ei tehta selle piirneva kinnisasja omanikule, kelle kinnisasi kuulub looduskaitseseaduse § 20 alusel riigi poolt omandamisele või juhul, kui kaitseala valitseja ei ole andnud nõusolekut kinnisasjale juurdelõike tegemiseks. (4) Kui juurdelõikena liidetakse käesoleva määruse § 2 lõike 1 punktis 4 nimetatud maa, siis maakorralduskava teiste piirnevate kinnisasjade omanikele ei saadeta ja juurdelõike omandamise ettepanekut ei tehta. (5) Kui juurdelõige liidetakse riigi või munitsipaalomandis olevale kinnisasjale, saadab Maa-amet maakorralduskava valla- või linnavalitsusele või riigivara valitsemiseks volitatud asutusele tutvumiseks ja määrab tähtaja arvamuse andmiseks. § 6. Juurdelõike omandamise ja katastriüksuse piiride muutmise taotluse esitamine (1) Juurdelõike omandamise ettepaneku saanud isikul on õigus määratud tähtajaks esitada maakorralduse läbiviijale taotlus juurdelõike omandamiseks ja katastriüksuse piiride muutmiseks. Kinnisasja kohta, millega juurdelõiget liita soovitakse, märgitakse taotluses vähemalt järgmist: 1) kinnistusregistriosa number ja katastritunnus; 2) omaniku nimi ja isiku- või registrikood, isikukoodi puudumisel sünniaeg; 3) omaniku kontaktandmed, sealhulgas e-posti aadress, telefoninumber ja elukoha või asukoha aadress; 4) juriidilisest isikust omaniku seadusliku või volitatud esindaja andmed. (2) Juurdelõike omandamise ja kinnisasja piiride muutmise taotlusega koos esitatakse maakorralduse läbiviijale allkirjastatud maakorralduskava. (3) Kui juurdelõike tegemine kaardimaterjalil on võimalik, märgib kinnisasja omanik taotluses, kas ta nõustub kinnisasja piiride määramisega kaardimaterjalil või soovib katastrimõõdistamist. § 7. Taotluste ja ettepanekute läbivaatamine (1) Kui maakorralduskava muutmiseks tehti ettepanekuid, kaalub maakorralduse läbiviija maakorralduskava muutmist ettepanekute põhjal. Kui ettepanek ei ole otstarbekas, kooskõlas maakorralduse nõuetega või sellega ei ole muul põhjusel võimalik arvestada, teeb maakorralduse läbiviija omapoolse ettepaneku maakorralduskava muutmiseks või jätab selle muutmata. Maakorralduse läbiviija põhjendab kirjalikult muudatusi või ettepanekutega osaliselt või täielikult mittearvestamist. (2) Kui mõni piirneva kinnisasja omanikest või kaas- või ühisomanikest juurdelõike liitmist ei soovi, muudetakse maakorralduskava. Kui maakorralduskava ei ole võimalik muuta, jäetakse vastav osa iseseisva kasutusvõimaluseta maast kinnisasjaga liitmata või lõpetatakse menetlus kogu reformimata maa ulatuses. (3) Maakorralduskava muutmise korral edastab maakorralduse läbiviija muudetud maakorralduskava kõigile kinnisasja omanikele, kellele saadeti maakorralduskava käesoleva määruse § 5 lõike 1 kohaselt, ja annab tähtaja sama paragrahvi lõikes 2 nimetatud tahteavalduste esitamiseks ja kava allkirjastamiseks. (4) Maakorralduskava alusel võib teha maakorraldustoiminguid, kui kava on allkirjastanud kõik maakorralduse osalised, kelle kinnisasjale kava kohaselt reformimata maast juurdelõige liidetakse. § 8. Katastrimõõdistamise korraldaja Katastrimõõdistamise korraldab maakorralduskava alusel maakorralduse läbiviija. § 9. Sihtotstarbe määramine ja maksustamishinna arvutamine (1) Maakorralduskava alusel määrab valla- või linnavalitsus maakorralduse tulemusel tekkiva katastriüksuse sihtotstarbeks selle kinnisasja sihtotstarbe, millele juurdelõige liidetakse. Kui juurdelõike tegemine ei muuda kinnisasja sihtotstarvet, ei ole vaja maakorralduse tulemusena tekkivale katastriüksusele sihtotstarvet määrata. (2) Kui juurdelõikena liidetava maa tegelik kasutus erineb kinnisasja sihtotstarbest, määratakse katastriüksusele mitu sihtotstarvet, arvestades maakatastriseaduse §-des 18, 181, 182 ja 19 sätestatut. Sihtotstarbe määramise otsuses märgitakse ka liidetava osa ehk juurdelõike sihtotstarve. (3) Valla- või linnavalitsus määrab sihtotstarbe ja arvutab maa maksustamishinna pärast maakorralduskava kõikide osaliste poolt allkirjastamist või Maa-ametilt maakorralduskava saamist. Kui kinnisasjale juurdelõike liitmiseks tehakse katastrimõõdistamine, määratakse sihtotstarve ja arvutatakse maa maksustamishind pärast katastrimõõdistamist. (4) Valla- või linnavalitsus arvutab eraomandis olevale kinnisasjale juurdelõikena liidetava maa maksustamishinna, võttes aluseks kinnisasja sihtotstarbe või käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul juurdelõike sihtotstarbe, katastripidajalt saadud juurdelõikena liidetava maa kõlvikulise koosseisu ja pindala andmed ning maa korraliste hindamiste tulemuste alusel määratud maa madalaima maksustamishinna. (5) Valla- või linnavalitsus edastab Maa-ametile käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud andmete saamisest arvates kahe kuu jooksul vastavalt asjaoludele: 1) sihtotstarbe määramise otsuse; 2) maa maksustamishinna arvutamise dokumendi; 3) maakorralduskava ja selle koostamise käigus kogutud ja koostatud dokumendid. (6) Kui valla- või linnavalitsus leiab, et Maa-ameti koostatud maakorralduskava ei ole võimalik ellu viia, tagastatakse maakorralduskava käesolevas paragrahvis nimetatud toiminguid tegemata koos kirjaliku põhjendusega maakorralduskava elluviimist takistavate asjaolude kohta. § 10. Maakorralduse otsustamine (1) Maa-amet kontrollib pärast valla- või linnavalitsuselt maakorralduskava ja sellele lisatud dokumentide saamist kõikide esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Muu hulgas kontrollitakse, kas kinnisasjale juurdelõikena liidetav maa vastab seaduses sätestatud kriteeriumitele ja käesoleva määruse § 2 lõikes 1 sätestatud tunnustele ning kas on arvestatud maareformi seaduses ja käesolevas määruses sätestatud asjaoludega, mis välistavad kinnisasjale reformimata maast juurdelõike tegemise. (2) Kui eraomandis olevale kinnisasjale juurdelõikena liidetava maa koosseisus on metsamaad, korraldab Maa-amet vajaduse korral kasvava metsa hindamise. Kasvava metsa maksumus määratakse samadel alustel nagu maa ostueesõigusega erastamisel. (3) Juurdelõikena eraomandis oleva kinnisasjaga liidetava maa eest tasumisele kuuluva hüvitise summa määrab Maa-amet maa maksustamishinna ja kasvava metsa maksumuse alusel. (4) Maa-amet teeb maakorralduskava ja selle koostamisel kogutud ja koostatud dokumentide alusel maakorralduse otsuse, mille lisaks on maakorralduskava ning milles määratakse muuhulgas tasumisele kuuluva hüvitise suurus, tasumise tähtaeg ja muud tingimused. (5) Hüvitise tasumiseks või hüvitise järelmaksuga tasumise korral järelmaksulepingu sõlmimiseks ja hüpoteegi seadmiseks määratav tähtaeg on kuni kolm kuud maakorralduse otsustamisest. (6) Otsus toimetatakse menetlusosalisele kätte maareformi seaduse §-s 381 sätestatu kohaselt ja tehakse teatavaks valla- või linnavalitsusele. § 11. Juurdelõike eest hüvitise tasumine (1) Eraomandis oleva kinnisasja omanik, kellele kuuluvale kinnisasjale tehakse juurdelõige kinnisasjaga liitmiseks sobivast reformimata maast, tasub riigile hüvitise maakorralduse otsuses nimetatud suuruses ja tingimustel. (2) Hüvitise järelmaksuga tasumise korral tasub kinnisasja omanik määratud tähtaja jooksul vähemalt maareformi seaduses sätestatud osa hüvitisest ning sõlmib järelmaksulepingu ja koormab hüpoteegiga kinnisasja, millega juurdelõige liidetakse. (3) Hüvitise järelmaksuga tasumisele ja hüpoteegiga seotud toimingutele kohaldatakse maareformi seaduse VIII2 osas sätestatut. § 12. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamise kulud (1) Maa omandaja kannab vastavalt asjaoludele järgmised maa omandamisega seotud kulud: 1) katastrimõõdistamise kulud; 2) kasvava metsa maksumuse määramisega seotud kulud; 3) hüpoteegi seadmise lepingu kulu, kui juurdelõike eest hüvitise tasumine toimub järelmaksuga; 4) maakorralduse läbiviija toimingute kulu 25 eurot iga kinnisasja kohta, millega juurdelõige liidetakse. (2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 4 nimetatud summat ei tasuta, kui juurdelõike omandab riik või kohaliku omavalitsuse üksus. § 13. Katastriüksuse piiride muutmine ja koha-aadressi määramine (1) Maakatastris muudetakse katastriüksuse piirid pärast maakorralduskavaga hõlmatud juurdelõigete eest hüvitise tasumist või hüpoteegilepingu sõlmimist. (2) Kui kinnisasjale juurdelõike tegemise tõttu on vaja määrata kinnisasjale uus koha-aadress, teeb valla- või linnavalitsus vajalikud toimingud ühe kuu jooksul sellisest vajadusest teadasaamisest. § 14. Toimiku koostamine ja dokumentide säilitamine Maa-amet koostab maakorralduse läbiviimise kohta toimiku, mis kuulub säilitamisele maareformi seaduse § 44 kohaselt. § 15. Määruse kehtetuks tunnistamine Vabariigi Valitsuse 22. veebruari 2007. a määrus nr 50 „Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord“ tunnistatakse kehtetuks. Kaja Kallas Peaminister Erki Savisaar Keskkonnaminister Taimar Peterkop Riigisekretär  Vabariigi Valitsuse määruse „Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise kord“ eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus Vabariigi Valitsuse 22.02.2007 määrus nr 50 „Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord“ reguleerib maareformi läbiviimist maal, millel ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja. Viidatud kord on kehtestatud maareformi seaduse alusel ja reguleerib menetlust põhimõttel, et iseseisva kasutusvõimaluseta maast moodustatakse esmalt eraldiseisev kinnisasi, mis liidetakse kinnistusraamatus piirneva kinnisasjaga, kuid maakatastrisse jäävad need eraldi katastriüksustena. 1. jaanuaril 2022. a jõustuva maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seadusega muudetakse maakorraldusseadust ja maareformi seadust ning iseseisva kasutusvõimaluseta maa reformimise menetlusnormid viiakse kooskõlla maakorralduse põhimõtetega. Maareformi seaduse muudatused ei puuduta iseseisva kasutusvõimaluseta maa määratlust ega reegleid, millise kinnisasjaga ja millise tasu eest selline maa liita tuleb. Põhimõtteline muudatus on, et iseseisva kasutusvõimaluseta maast ei teki pärast maareformi läbiviimist eraldi katastriüksus, vaid lihtsa maakorraldustoiminguga liidetakse reformimata maast tehtav juurdelõige piirneva katastriüksusega, maakatastris tehakse katastriüksuse piiri muudatus ning toimingu tulemused kajastuvad automaatselt kinnistusraamatus. Muudatused annavad võimaluse menetleda kõiki neid toiminguid lihtsamalt ja osalistele soodsamalt. Maareformi seaduse alusel ei omanda eraisik enam iseseisva kasutusvõimaluseta maad erastamise teel. Edaspidi liidetakse maaribad kinnisasjaga lihtsa maakorraldustoiminguga – reformimata maast tehakse juurdelõige ja muudetakse olemasoleva kinnisasja piire. Ka riigi ja kohaliku omavalitsusüksuse omandis oleva kinnisasjaga piirnevat nn riba ei reformita enam eraldi katastriüksusena riigi- või munitsipaalomandiks, vaid liidetakse piirneva kinnisasjaga maakorralduse otsuse alusel. Sellega seoses muutub menetlustoimingute sisu ja toimingute jaotus menetlusosaliste vahel, mistõttu on vaja kehtestada Vabariigi Valitsuse määrusega uus menetluskord. Eelnõukohase määrusega reguleeritakse iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maast juurdelõike tegemist, juurdelõike eest hüvitise ja muude kulude tasumist ning määratakse menetlustoimingute tegijad ja tähtajad. Eelnõu on koostanud maareformi osakonna juhataja Maire Salu ([email protected]; tel 665 0877) ja Maa-ameti riigimaa haldamise osakonna juhataja Tiina Vooro ([email protected]; tel 665 0762). Eelnõu väljatöötamisel osalesid Maa-ameti peadirektori asetäitja Triinu Rennu ([email protected]; tel 665 0755) ja Maa-ameti õigusosakonna jurist Kaire Bamberg ([email protected]; tel 675 0823). Keeletoimetaja oli Keskkonnaministeeriumi õigusosakonna peaspetsilist Aili Sandre (626 2953, [email protected]) ja õigusekspertiisi tegi Keskkonnaministeeriumi õigusosakonna nõunik Elina Lehestik (626 2904, [email protected]). 2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs 2.1. Reguleerimisala ja õigusaktide kohaldamine Eelnõuga kavandatav määrus reguleerib maareformi (edaspidi MaaRS) seaduse § 312 lõikes 1 sätestatud maast (iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maa) piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemist, juurdelõike eest hüvitise ja muude kulude tasumist, menetlustoimingute 1 tegijate määramist ja menetlustoimingute tähtaegade kehtestamist. Määrusega täpsustatakse, et piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemine toimub kinnisasja piiri muutmise teel maakorraldusseaduses (edaspidi MaaKS) sätestatud alustel, arvestades maareformi seaduses ja kavandatavas määruses sätestatud erisusi. 2.2. Kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa ja maakorralduse läbiviija Määruses täpsustatakse ka MaaRS §-s 312 sätestatud üldpõhimõtteid, milline maa on kinnisasjaga liitmiseks sobilik ja mida on otstarbekas piirneva kinnisasjaga liita. Kavandatava määrusega ettenähtud maakorraldustoimingute tegija on valla- või linnavalitsus või Maa-amet. Valla- või linnavalitsus on maakorralduse läbiviijaks juhul, kui juurdelõige liidetakse eraomandis olevale kinnisasjale. Maa-amet on maakorralduse läbiviija üldreeglina juhul, kui juurdelõige liidetakse riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale kinnisasjale. Kui maakorralduskava hõlmab nii riigi või omavalitsuse maale liidetavat kui ka eraomaniku kinnisasjaga liidetavat maad, võib Maa-amet otstarbekusest lähtudes maakorraldustoiminguid teha ka eraomaniku kinnisasjaga liidetava maa korral. Samas võib sellisel juhul olla otstarbekas ka mitme maakorralduskava koostamine. Määruses tuuakse eraldi välja toimingud, mida teeb valla- või linnavalitsus ja mida teeb Maa-amet. Lisaks sätestatakse määruses mitmeid toiminguid, mida sõltuvalt asjaoludest teeb see, kes on konkreetsel juhul maakorralduse läbiviijaks. Seletuskirjale on lisatud skeemid, mis kirjeldavad eraomandis olevale ja riigi või munitsipaalomandis olevale kinnisasjale juurdelõike tegemise menetluskäiku. 2.3. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa väljaselgitamine Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa võib omal algatusel välja selgitada ja kinnisasjale juurdelõike tegemise algatada nii valla- või linnavalitsus kui ka Maa-amet. Määrusega täpsustatakse, et kui menetlus algatatakse eraomaniku taotlusel, selgitab kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa välja valla- või linnavalitsus. Kui aga iseseisva kasutusvõimaluseta maa liidetakse piirneva riigi- või munitsipaalmaaga, teeb nimetatud toimingu Maa-amet. Valla- või linnavalitsus võib Maa-ametile teha ettepaneku munitsipaalomandis oleva maaga piirneva iseseisva kasutusvõimaluseta maa väljaselgitamiseks ja maakorralduseks. Vajaduse korral koostatakse välja selgitatud maa-ala kohta asendiplaan, millelt peavad olema nähtavad reformimata maal asuvad ehitised ja piirnevate katastriüksuste tunnused ning piirid. Asendiplaani koostamine on otstarbekas juhul, kui iseseisva kasutusvõimaluseta maast ei ole moodustatud katastriüksust või see hõlmab vaid osa katastriüksusest või muul põhjusel ei ole ilma asendiplaani koostamata võimalik maa-ala ulatust kirjeldada. Kuigi pärast MaaRS jt seaduste muudatuste jõustumist ei ole iseseisva kasutusvõimaluseta maast enne piirneva kinnisasjaga liitmist vaja eraldi katastriüksust moodustada, tuleb maakorralduse läbiviimisel arvestada sellega, et Maa-ameti peadirektori 04.12.2019 korralduse nr 1-17/19/3147 alusel on katastripidaja reformimata maaüksustest moodustanud kaardimaterjali alusel katastriüksused. Selles olukorras tuleb arvestada, et kui reformimata maaribast on moodustatud mitu omavahel piirnevat katastriüksust, tuleb reformimata maad käsitleda tervikuna ja koostada kogu iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maad hõlmav maakorralduskava. Arvestades piirnevate kinnisasjade omanike huvi ja järgides maakorralduse nõudeid, tuleb vajaduse korral muuta reformimata maast moodustatud esialgsete katastriüksuste piire. Sõltumata sellest, kes menetluse algatab, tuleb valla- või linnavalitsusel välja selgitada, kas kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa kohta on esitatud maa ostueesõigusega erastamise või õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise avaldusi ning kas nimetatud avalduste kohta on 2 vastu võetud maa erastamise või maa tagastamise otsus. Lahendamata erastamise või tagastamise taotlustega maad ei ole võimalik piirneva kinnisasjaga juurdelõikena liita, kuna maareformi üldine põhimõte on, et lahendamata taotlustega maad ei saa muul moel reformida enne, kui taotlused on lahendatud. Määrusega täpsustatakse, millised asjaolud selgitab välja maakorralduse läbiviija ning kellele kuuluva kinnisasjaga juurdelõike liitmine on eelistatud. Kui eeltoimingute käigus selgub, et reformimata maa on vaja iseseisva katastriüksusena anda munitsipaalomandisse või jätta riigi omandisse, maa kinnisasjaga liitmise menetlust ei algatata või alustatud menetlus lõpetatakse. Kui menetluse algatas valla- või linnavalitsus, teatab ta menetluse lõpetamisest Maa-ametile ja isikule, kelle avalduse alusel menetlus algas. Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise menetluse lõpetamise korral jäetakse maa riigi omandisse või antakse munitsipaalomandisse. Maa munitsipaalomandisse andmise menetluse viib läbi või maa riigi omandisse jätmise korraldab Vabariigi Valitsuse vastava määrusega kehtestatud menetluskorra kohaselt Maa-amet. Kui iseseisva kasutusvõimaluseta maa on otstarbekas liita riigi omandis või munitsipaalomandis oleva kinnisasjaga, ei kuulu vastav osa maast jagamisele teiste piirnevate kinnisasjade omanike vahel. Munitsipaalomandis olevale või riigile kuuluvale kinnisasjale juurdelõike tegemiseks vajalikud maakorraldustoimingud teeb alati Maa-amet, sõltumata sellest, kelle taotlusel või algatusel iseseisva kasutusvõimaluseta maa välja selgitati. Seega, kui riba piirneb lisaks ka riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluva maaga, selgitatakse kõigepealt välja riigi või omavalitsuse huvi. Kui planeeringu või maakorralduse nõuete või muude asjaolude tõttu ei liideta riigi või kohaliku omavalitsuse omandis oleva kinnisasjaga kogu reformimata maad, võib ülejäänud maa eraomandis oleva kinnisasjaga liitmiseks vajalikud maakorraldustoimingud teha nii valla- või linnavalitsus kui ka Maa-amet. Valla- või linnavalitsuse ja Maa-ameti koostöös tuleb välja selgitada, kas otstarbekas on koostada üks või mitu maakorralduskava ning kes teeb maakorraldustoimingud eraomandis oleva kinnisasjaga liidetava maaga. Kui kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa kuulub MaaRS § 20 lõikes 12 sätestatud maa hulka ehk on maa, mis looduskaitseliste piirangute või muinsuskaitse tõttu kuulub erastamisele üksnes kaitseala valitseja või Muinsuskaitseameti loal, võib sellest maast piirnevale kinnisasjale juurdelõike teha samuti vaid kaitseala valitseja või Muinsuskaitseameti loal. 2.4. Maakorralduskava koostamine Maakorralduskava koostab maakorralduse läbiviija. Valla- või linnavalitsuse pädevuses on maakorraldus juhul, kui iseseisva kasutusvõimaluseta maast tehakse juurdelõige või -lõiked piirnevatele kinnisasjadele, mis on eraomandis. Muudel juhtudel koostab maakorralduskava Maa-amet. Maakorralduskaval tuleb näidata reformimata maal asuvad ehitised ja nii olemasolevate kui ka maakorralduse tulemusel tekkivate katastriüksuste piirid. Suure pindala või keeruka kujuga katastriüksuste puhul tuleb valida mõõtkava, mis võimaldab üheselt aru saada reformimata maa paiknemisest ja sellest, kui suures osas see ühe või teise kinnisasjaga liidetakse. Vajaduse korral võib maakorralduskavale lisada sobivas mõõtkavas väljavõtteid või selgitavat kaardimaterjali. Maakorralduskavale kantakse reformimata maaga piirnevate kinnisasjade omanike nimed nii, et oleks üheselt arusaadav, kellele missugune kinnisasi kuulub. Valla- või linnavalitsuse koostatud maakorralduskava tuleb esitada Maa-ametile piiride kontrollimiseks ja kooskõlastamiseks. Koos maaüksuse plaaniga tuleb esitada määruses loetletud dokumendid ja andmed, et Maa-ametil oleks võimalik kontrollida kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa väljaselgitamise asjaolusid ja selle käigus kogutud dokumente. Otstarbekas on, et Maa-amet maakorralduse otsustajana kontrollib kinnisasjale juurdelõike 3 tegemise õiguspärasust juba menetluse alguses, st enne maakorralduskava osalistele tutvustamist. Kui maakorralduse läbiviija on Maa-amet, pöördub ta oluliste asjaolude väljaselgitamiseks valla- või linnavalitsuse ja teiste asutuste ning isikute poole ja kogub vajalikud dokumendid iseseisva kasutusvõimaluseta maa väljaselgitamise etapis. Maa-amet teatab valla- või linnavalitsuselt maakorralduskava ja muude andmete saamisest arvates kahe kuu jooksul, kas maakorralduskavale märgitud moodustatavate maaüksuste piire või reformimata maa jaotust on vaja muuta, kas maakorraldus on esitatud kava kohaselt võimalik ning millised muud asjaolud on menetluses olulised. Samas teatab Maa-amet ka sellest, kui ilmneb asjaolusid, mis takistavad maakorralduskavas näidatud maa eraomandis oleva kinnisasjaga liitmist. Näiteks kui piirneva maa riigivara valitseja soovib iseseisva kasutusvõimaluseta maa liita riigi omandis oleva kinnisasjaga ning riigi huvi on jäetud eeltoimingute käigus välja selgitamata või selgub, et reformimata maa puhul on tegemist iseseisvalt kasutatava maaga. Samuti selgitab Maa-amet välja, kas kinnisasjale reformimata maast juurdelõike tegemine on võimalik kaardimaterjali alusel või tuleb esitatud kujul maakorralduse läbiviimiseks teha katastrimõõdistamine. Kui katastrimõõdistamine on vajalik, määrab Maa-amet katastrimõõdistamise ulatuse maakatastriseaduse ja keskkonnaministri määrusega kehtestatud katastriüksuse moodustamise korra kohaselt. Kui maakorralduskava muudetakse hiljem selgunud asjaolude tõttu või osaliste soovil, tuleb maakorralduse läbiviijal maakorralduskava Maa-ametile uuesti esitada. Praktikas on siiski ka palju olukordi, kus iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk on maakorralduse nõuete järgi võimalik liita vaid ühe kinnisasjaga ning algselt koostatud maakorralduskava hilisem muutmine ei ole võimalik. 2.5. Maakorralduskava edastamine piirneva kinnisasja omanikule Maakorralduse läbiviija edastab maakorralduskava nende kinnisasjade omanikele, kelle kinnisasjaga on planeeringu ja maakorralduse nõuetest lähtudes võimalik juurdelõige liita, ja annab neile tähtaja omapoolsete toimingute tegemiseks. Siinkohal on oluline, et ühisomandis või kaasomandis oleva kinnisasja puhul tuleb maakorraldusse kaasata kõik kinnisasja omanikud. Seega näiteks abikaasade ühisvaraks olevale kinnisasjale juurdelõike tegemiseks või sellest loobumiseks ei piisa üksnes kinnistusraamatus omanikuna registreeritud abikaasa tahteavaldusest. Juhul, kui mõni piirneva kinnisasja omanikest või ühis- või kaasomanikest ei soovi juurdelõike liitmist, ei saa sellele kinnisasjale reformimata maast juurdelõiget teha. Sel juhul muudetakse maakorralduskava. Näiteks võib olla olukord, et iseseisva kasutusvõimaluseta maa on võimalik jagada kahe piirneva kinnisasja vahel, millele seda liita. Kui ühe kinnisasja omanik(ud) ei avalda selleks soovi või loobuvad, tuleb muuta maakorralduskava ja otsustada, kuidas selle reformimata maaga edasi toimida, nt kas selle saaks liita ainult ühe piirneva kinnisasjaga. Kui see ei ole võimalik, tuleb maakorralduse läbiviijal otsustada, kas jäetakse kinnisasjaga liitmata vaid osa iseseisva kasutusvõimaluseta maast või jääb kogu maakorralduskava ellu viimata. Maakorralduse läbiviija määratud tähtaeg ei või olla lühem kui 15 päeva ega pikem kui kaks kuud. Sama tähtaja jooksul peab kinnisasja omanik maakorralduse läbiviijale teatama, kas ta soovib juurdelõike kinnisasjaga liitmiseks katastrimõõdistamist või nõustub piiride muutmisega kaardimaterjalil juhul, kui see on võimalik. Kinnisasjale juurdelõike tegemiseks võib katastriüksuse piirid määrata kaardimaterjalil, kui selleks on katastripidaja luba. Katastripidaja lähtub loa andmisel puudutatud katastriüksuse alusandmete kvaliteedist ja muudest tähtsust omavatest asjaoludest. Kui kinnisasja piiride muutmiseks on katastrimõõdistamine vajalik, teavitab valla- või linnavalitsus sellest kinnisasja omanikku. 4 Maakorralduskava ei ole vaja edastada ega maa omandamise ettepanekut teha selle kinnisasja omanikule, kellele kuuluv kinnisasi kuulub looduskaitseseaduse (edaspidi LKS) § 20 alusel riigi poolt omandamisele. Kui iseseisva kasutusvõimaluseta maaüksus asub LKS § 20 lõikes 1 nimetatud maal, tuleb maakorralduse läbiviijal välja selgitada, kas piirneva kinnisasja suhtes on algatatud menetlus kinnisasja riigile omandamiseks ning kas valdkonna eest vastutav minister on vastu võtnud maa riigile omandamise otsuse. Kinnisasja LKS alusel riigile omandamise menetlustoimingute tegija on kaitstava loodusobjekti valitseja, kellelt on võimalik saada asjakohast informatsiooni kinnisasja omandamise menetluse algatamise ja menetluse seisu kohta. Arvestades maakorralduse nõudeid ja riigi huvi, liidetakse LKS § 20 lõikes 1 nimetatud maal asuv iseseisva kasutusvõimaluseta maaüksus kinnisasjaga pärast kinnisasja riigile omandamist või tehakse sellest juurdelõige kinnisasjale, mille kohta ei ole vastu võetud otsust riigile omandamiseks. Maakorralduskava ei ole vaja edastada ega teha ettepanekut juurdelõike omandamiseks teistele piirnevate kinnisasjade omanikele, kui juurdelõikena liidetakse maa, millel paikneb ehitis või selle osa, mis on rajatud või kavandatud rajada enne 27.11.2005 kehtestatud detailplaneeringu alusel. Nimetatud kuupäeval jõustus maareformi seaduse muutmise seadus, millega muudeti MaaRS § 22 lõiget 12 selliselt, et iseseisva kasutusvõimaluseta maa liitmiseks eraomandis oleva kinnisasjaga ei ole enam vaja koostada detailplaneeringut. Olukorras, kus selleks ajaks oli varem kehtinud regulatsiooni kohaselt kehtestatud detailplaneering, millega nähti ette ehitise püstitamine eraomandis oleva maaga piirnevale iseseisva kasutusvõimaluseta maale ja selle maa liitmine kinnisasjaga, tuleb kinnisasja omanikule anda võimalus ehitise alune maa oma kinnisasjaga liita. Õiguslikul alusel rajatud ehitise alust maad ei ole õiguspärane määrata teisele isikule kuuluva kinnisasjaga liidetava maa hulka. Kui Maa-amet koostab maakorralduskava, milles nähakse ette juurdelõike tegemine kohaliku omavalitsuse üksusele kuuluvale või riigi omandis olevale kinnisasjale, saadab ta kava tutvumiseks valla- või linnavalitsusele või riigivara valitsemiseks volitatud asutusele. Samas määratakse tähtaeg arvamuste esitamiseks ja teavitatakse ka sellest, kui Maa-amet on välja selgitanud, et iseseisva kasutusvõimaluseta maa liitmine riigimaaga või munitsipaalomandis oleva maaga on ainus viis see maa reformida. Erinevalt eraomandis oleva kinnisasja omanikust ei pea valla- või linnavalitsus või riigivara valitsemiseks volitatud asutus esitama taotlust juurdelõike tegemiseks. Haldusmenetluse seaduse järgi on tal võimalik esitada vastuväiteid läbiviidava haldusmenetluse kohta ja kui ta arvamusi või vastuväiteid ei esita või nendega ei ole võimalik eeltoodud põhjusel arvestada, tuleb Maa-ametil jätkata maakorraldust. Maareformi lõpuleviimise eesmärki silmas pidades ei ole riigil ja kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik iseseisva kasutusvõimaluseta maa omandamisest loobuda, kui sellise maa liitmine riigi või munitsipaalomandis oleva maaga on ainus viis maareformi läbiviimiseks. 2.6. Juurdelõike omandamise ja katastriüksuse piiride muutmise taotluse esitamine Kinnisasja omanikul, kes on saanud juurdelõike omandamise ettepaneku, on määratud tähtaja jooksul võimalik otsustada, kas ta soovib oma kinnisasjale reformimata maast juurdelõiget või mitte. Juurdelõike omandamise soovi korral tuleb kinnisasja omanikul allkirjastada maakorralduskava ja esitada taotlus, mis sisaldab määruses loetletud andmeid. Juurdelõike omandamise ettepaneku saanud isikul on õigus määratud tähtajaks esitada maakorralduse läbiviijale taotlus juurdelõike omandamiseks ja katastriüksuse piiride muutmiseks. Taotluses märgitakse lisaks omaniku andmetele ka kinnistusregistriosa number ja katastritunnus, millele juurdelõiget liita soovitakse. See on vajalik, muuhulgas selleks, et kinnisasja omanik teadvustaks endale, millise kinnisasjaga maakorraldustoiminguid tehakse. Kui ühel isikul on maakorralduspiirkonnas mitu katastriüksust, on vaja teha üheselt kindlaks, missugusega neist soovitakse juurdelõiget liita ja piire muuta. Allkirjastatud maakorralduskava ja taotlus maa omandamiseks või ettepanekud kava muutmiseks tuleb määratud tähtaja jooksul esitada valla- 5 või linnavalitsusele või Maa-ametile olenevalt sellest, kumb on kava koostanud ja kinnisasja omanikule edastanud. Samas avalduses taotleb kinnisasja omanik ka katastriüksuse piiride muutmist. Kui kinnisasja omanik määratud tähtajaks taotlust ega kava muutmise ettepanekut ei esita, loetakse ta maa omandamisest loobunuks. 2.7. Taotluste ja ettepanekute läbivaatamine Maakorralduse läbiviija vaatab esitatud ettepanekud läbi ja kaalub kava muutmise võimalusi, ettepanekute otstarbekust ja vastavust maakorralduse nõuetele. Kui tehtud ettepanekuga ei ole võimalik arvestada, jätab maakorralduse läbiviija kava muutmata või teeb omapoolse ettepaneku kava muutmiseks. Juhul, kui mõni kaasomandis või ühisomandis oleva kinnisasja omanikest ei soovi juurdelõike liitmist, ei ole sellele kinnisasjale juurdelõiget võimalik liita ja maakorralduskava tuleb muuta. Maakorralduse läbiviijal tuleb kirjalikult maakorralduskavas tehtud muudatusi, aga ka ettepanekute osalist või täielikku mittearvestamist või omapoolsete muudatusettepanekute tegemist põhjendada. Muudetud maakorralduskava tuleb edastada kõigile kinnisasjade omanikele, kellele edastati ka esialgne kava. Maakorralduse läbiviija annab kinnisasjade omanikele mõistliku tähtaja maakorralduskava allkirjastamiseks ja maa omandamise taotluse esitamiseks vastavalt muudetud kavale. Sama tähtaja jooksul võib kinnisasja omanik esitada ka uusi ettepanekuid kava muutmiseks. Samuti peab kinnisasja omanik omandamise taotluse esitamise korral teatama, kas ta soovib muudetud piirides juurdelõike liitmiseks katastrimõõdistamist või nõustub piiride muutmisega kaardimaterjalil juhul, kui see on võimalik. Maakorralduskava alusel võib teha maakorraldustoiminguid, kui kava on allkirjastanud kõik maakorralduse osalised, kelle kinnisasjale kava kohaselt reformimata maast juurdelõige liidetakse. 1. jaanuaril 2022. a jõustuva maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seadusega täiendatakse mh MaaKS 5. peatükki §-ga 301, mille lõike 1 kohaselt on reformimata maa puhul esindajaks Maa-amet. Seega Maa-amet on maakorralduskava allkirjastaja nendel juhtudel, kui juurdelõige tehakse riigi- või munitsipaalmaale. 2.8. Katastrimõõdistamise korraldaja Maakorralduse üldpõhimõte on, et katastrimõõdistamise ühe maakorralduskava piires teeb sama maamõõtja korraga. See tagab kogu maakorralduskava üheaegse elluviimise võimaluse. Maareformi praktikas on palju näiteid, kus eraisiku tegevusetuse tõttu tekivad takistused maa reformimisel. Seetõttu on vaja, et katastrimõõdistamise korraldab maakorralduse läbiviija. Lähtudes maakorralduse ja maareformi üldpõhimõtetest, tuleb kõik maakorralduse ja maareformiga seotud kulud kanda maa omandajal. Kuna riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse omandis olevale maale juurdelõike tegemise korral teeb maakorraldustoimingud Maa-amet, tuleb tal korraldada muu hulgas ka munitsipaalomandis olevale maale juurdelõike tegemiseks vajalik katastrimõõdistamine. Katastrimõõdistamise kulud tasub sel juhul aga maa saaja ehk valla- või linnavalitsus. Kui sama maakorralduskavaga tehakse juurdelõige ka eraisiku omandis olevale kinnisasjale ja selleks on vajalik katastrimõõdistamine, korraldab Maa-amet ka selle katastrimõõdistamise ning maa omandaja kannab sellega seotud kulud. Valla- või linnavalitsus on maakorralduse läbiviija juhtudel, kus maakorralduse osalisteks on eraisikud või eraõiguslikud juriidilised isikud ja katastrimõõdistamine tuleb korraldada juhtudel, kui kaardimaterjali alusel ei ole eraomandis oleva kinnisasja piiride muutmine võimalik. 6 2.9. Sihtotstarbe määramine ja maa maksustamishinna arvutamine Kuna maakorralduskava alusel ei moodustata eraldi katastriüksusi ega kinnisasju, vaid liidetakse reformimata maast tehtud juurdelõiked olemasolevate kinnisasjadega, ei ole võimalik liidetavale reformimata maale eraldi sihtotstarvet määrata. Kuna juurdelõikena liidetava maaga maareformi toiminguid eraldi ei tehta, ei rakendu sihtotstarbe määramisele ka maakatastriseaduse § 20 lõikes 7 sätestatud erisused. Kui maakorralduse tulemusena jääb kinnisasja sihtotstarve samaks sellega, mis maakatastris on registreeritud, ei ole maakorralduse läbiviimiseks sihtotstarbe määramine vajalik. Maakorralduse käigus liidetakse kinnisasjaga üldreeglina selline maa, mida saab kasutada kinnisasjaga samal otstarbel. Kui aga kinnisasjaga juurdelõikena liidetava maa tegelik kasutus ei vasta selle kinnisasja sihtotstarbele, millega juurdelõige liidetakse, tuleb hinnata, kas kinnisasjale on vaja määrata uus sihtotstarve. Vajaduse korral võib maakorralduse tulemusel tekkivale katastriüksusele määrata ka mitu sihtotstarvet. Näiteks võib iseseisva kasutusvõimaluseta maa olla veekogu alune või juurdepääsuna kasutatava tee alune maa. Sellisel juhul tuleb arvestada maakatastriseaduse §-des 18, 181, 182 ja 19 sätestatud sihtotstarbe määramise reegleid. Tuleb arvestada ka MaaKatS §-s 182 kehtestatud erisustega selles osas, milliseid sihtotstarbeid ei ole katastriüksusele võimalik samaaegselt määrata. Näiteks ei saa katastriüksusele korraga määrata elamumaa ja maatulundusmaa sihtotstarvet. Juhul, kui juurdelõikena liidetava maa tegelik kasutus ei võimalda liitsihtotstarbe määramist, tuleb hinnata, kas tegemist on iseseisva kasutusvõimaluseta maaga ning kas maa liitmine konkreetse piirneva kinnisasjaga on maareformi seaduse mõttega kooskõlas. Juhul, kui võetakse vastu sihtotstarbe määramise otsus, tuleb valla- või linnavalitsusel selles märkida ka liidetava osa ehk juurdelõike sihtotstarve. See on vajalik, kuna reformimata riigimaast tehtava juurdelõike eest tuleb eraisikul või eraõiguslikul juriidilisel isikul tasuda riigile hüvitis, mis määratakse liidetava juurdelõike sihtotstarbe alusel. Kui sihtotstarbe määramiseks ei ole vaja otsust vastu võtta, märgitakse juurdelõikena liidetava maa sihtotstarve ära maa maksustamishinna arvutamise dokumendis. Valla- või linnavalitsus määrab sihtotstarbe ja arvutab juurdelõikena liidetava maa maksustamishinna pärast seda, kui kõik osalised on maakorralduskava allkirjastanud või pärast Maa-ametilt maakorralduskava saamist. Katastrimõõdistamise korral arvutatakse maa maksustamishind pärast katastrimõõdistamist. Nii kaardimaterjalil kui ka katastrimõõdistamise andmete alusel katastriüksuse piiride muutmise korral edastab katastripidaja valla- või linnavalitsusele andmed juurdelõikena liidetava maa pindala ja kõlvikulise koosseisu kohta. Maakorralduse läbiviijal tuleb nimetatud andmete saamiseks edastada katastripidajale maakorralduse osaliste allkirjastatud maakorralduskava. Tehtud otsused koos eraomandis oleva kinnisasja omaniku allkirjastatud maakorralduskavaga ja selle koostamise käigus kogutud ja koostatud dokumentidega tuleb esitada Maa-ametile kahe kuu jooksul katastripidajalt juurdelõikena liidetava maa kõlvikulise koosseisu ja pindala andmete saamisest arvates. Kui maakorralduskava koostas Maa-amet ja valla- või linnavalitsuse andmetel ei ole võimalik moodustada maakorralduskava kohaste piiridega kinnisasju, jätab valla- või linnavalitsus edasised toimingud tegemata. Valla- või linnavalitsus tagastab sel juhul maakorralduskava Maa-ametile ja põhjendab kirjalikult oma seisukohta. Juurdelõike tegemist takistavad asjaolud selgitatakse üldreeglina välja juba kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa väljaselgitamise käigus. Seega saavad niisugused olukorrad esineda harva ja nende välistamiseks kõikide Maa-ameti koostatud maakorralduskavade varasemas staadiumis valla- või linnavalitsusega kooskõlastamine ei ole otstarbekas, sest koormaks liigselt mõlemat haldusorganit. 7 2.10. Maakorralduse otsustamine Enne maakorralduse otsuse tegemist kontrollib Maa-amet kõigi menetluses kogutud dokumentide õigsust, sh seda, kas kinnisasjaga juurdelõikena liidetav maa on maareformi seaduses sätestatud põhimõtete kohaselt iseseisva kasutusvõimaluseta ehk piirneva kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa. Samuti kontrollitakse, et ei esineks kinnisasjale juurdelõikena maa liitmist välistavaid asjaolusid ning kas maakorralduskava koostamisel kaasati kõik piirnevate kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjale on võimalik reformimata maast juurdelõige teha. Maa-amet määrab eraomandis oleva kinnisasjaga liidetava juurdelõike eest tasumisele kuuluva hüvitise summa maa maksustamishinna ja kasvava metsa maksumuse alusel. Selleks tellib Maa-amet vajaduse korral kasvava metsa hindamise, mis tehakse samadel alustel ostueesõigusega erastataval maal kasvava metsa maksumuse määramisega. Kui juurdelõige liidetakse riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse omandis oleva kinnisasjaga, hüvitise suurust ei määrata ja kinnisasja omanik ei pea liidetava maa eest maksma. Kinnisasjale juurdelõikena liidetava maa eest hüvitise tasumiseks võib kasutada järelmaksu. Sel juhul tuleb hüvitise tasumise tagamiseks seada riigi kasuks hüpoteek kinnisasjale, millega juurdelõige liidetakse. Maakorralduse otsustab Maa-amet. Otsus peab sisaldama kõiki olulisi asjaolusid ning sellega määratakse ka vajalikud tähtajad. Hüvitise maksmiseks või hüpoteegi seadmiseks määrab Maa-amet maakorralduse otsuses tähtaja, mis võib olla kuni kolm kuud otsuse tegemisest arvates. Maakorralduse otsus toimetatakse menetlusosalisele kätte maareformi seaduse § 381 järgi ehk haldusmenetluse seaduses ettenähtud viisil. Samuti tehakse otsus teatavaks valla- või linnavalitsusele. 2.11. Juurdelõike eest hüvitise tasumine Kinnisasjaga liidetava maa eest peab riigile tasuma hüvitise, mille määrab Maa-amet MaaRS VI1 osas sätestatud alustel ja mille suurus ja tasumise tingimused fikseeritakse maakorralduse otsuses. Kui hüvitis juurdelõikena liidetava maa eest tasutakse järelmaksuga, tuleb maa omandajal tasuda maakorralduse otsuses määratud tähtajaks vähemalt MaaRS § 223 lõikes 8 sätestatud osa ehk 10% määratud hüvitisest. Sama tähtaja jooksul peab maa juurdelõikena omandaja sõlmima Maa-ametiga järelmaksulepingu MaaRS §-s 393 sätestatu kohaselt ja koormama MaaRS §-s 392 sätestatu kohaselt hüpoteegiga kinnisasja, millega juurdelõige liidetakse. 2.12. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamise kulud Määruses on sätestatud kulud, mida peab kandma maa omandaja. Kõikidel juhtudel, kui kinnisasjale juurdelõike liitmiseks tehakse katastrimõõdistamine, tuleb katastrimõõdistamise kulud tasuda maa omandajal. Kui eraomandis oleva kinnisasja omanik soovib maa eest tasumisele kuuluva hüvitise tasuda järelmaksuga, tuleb tal kanda ka hüpoteegi seadmisega seotud kulud. Maakorralduse läbiviija kuludena tuleb eraomandis oleva kinnisasja omanikul tasuda 25 eurot kas valla- või linnavalitsusele või Maa-ametile selle järgi, kumb on maakorralduse läbiviija. Kui juurdelõige liidetakse riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele kuuluvale kinnisasjale, ei ole vaja määrata kasvava metsa maksumust ega seada hüpoteeki ning seega ei ole ka nende 8 toimingutega kaasnevaid kulusid. Samuti ei pea riik või kohalik omavalitsus maa omandajana tasuma maakorralduse läbiviija toimingute kulu. 2.12. Katastriüksuse piiride muutmine ja koha-aadressi määramine Pärast seda, kui kõikide maakorralduskavas näidatud juurdelõigete eest on hüvitised tasutud või hüpoteegilepingud sõlmitud, teeb Maa-amet katastripidajana maakorralduskava, maakorralduse otsuse ja kinnisasja omaniku avalduse alusel maakatastris katastriüksuse piiride muutmise kande. Kui maakorralduskava hõlmab mitmele kinnisasjale juurdelõigete tegemist, tehakse maakatastris nende kinnisasjade piiride muudatused võimalikult väikese ajalise vahega. Kui maakorralduse tulemusel moodustatavale katastriüksusele on vaja määrata uus koha- aadress, teeb valla- või linnavalitsus selleks vajalikud toimingud ühe kuu jooksul. Uue koha- aadressi määramine võib olla vajalik, kui moodustatava katastriüksuse koha-aadress on vastuolus õigusaktidest tulenevate nõuetega, sh ruumiandmete seaduse ja aadressiandmete määrusega. On võimalik, et koha-aadress on nõuetega vastuolus juba enne maakorraldustoimingut. Ligikaudu 300 iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki on hoonestatud ning nende puhul peab omavalitsus määrama hoonetele uue üksuse aadressiga kooskõlas oleva koha-aadressi. Harvadel juhtudel võib selguda ka katastriüksuse koha-aadressi muutmise vajadus. Nimelt võivad maakorralduse käigus rakenduda nii katastriüksusele kui ka hoonete adresseerimisele nõuded, mis tuleb lahendada kompleksselt. Näiteks kui liidetakse Saarma tn 5b Saarma tn 5-ga, tuleb hinnata, kas Saarma 5b hoone aadress vajab säilitamist. Kui hoone aadress vajab säilitamist, tuleb uutes piirides katastriüksusele määrata paralleelaadress (Saarma tn 5 // 5b): 01.01.2022 jõustuva maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seadusega lisatakse maakatastriseadusesse säte, et juurdelõike saanud katastriüksuse andmed uuendatakse kinnistusraamatus automaatselt maakatastri ja kinnistusregistri vahelise elektroonilise andmevahetuse käigus. Kinnisasja omanik, kelle kinnisasjale juurdelõige liidetakse, ei pea selleks eraldi kinnistamisavaldust esitama ega muid toiminguid tegema. Katastriüksuse piiride muutmine ja koha-aadressi määramine eelnõukohases määruses ei ole pädevusnormid, vaid nende normidega määratakse, millal eelnimetatud toiminguid peab tegema seoses juurdelõike tegemise menetlusega ja seega on kooskõlas volitusnormiga. Pädevusnormid on teistes õigusaktides. 9 2.14. Toimiku koostamine ja dokumentide säilitamine Iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maa liitmisel piirneva kinnisasjaga tehakse koos maakorraldustoimingutega ka maareformitoimingud. Seetõttu on oluline, et menetluse käigus kogutud olulised dokumendid koondatakse toimikusse, mida säilitatakse samade reeglite järgi nagu teisi maareformi toimikuid. 3. Eelnõu terminoloogia ja vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõus ei võeta kasutusele uusi termineid. Eelnõu reguleerimisala ei puuduta Euroopa Liidu õigust, kuna tegemist on omandireformi valdkonda kuuluva õigusaktiga. 4. Määruse mõju Maa-amet on koostöös kohalike omavalitsustega reformimata maade kaardirakendusse kantud andmete alusel ja katastrikaardi täpsustamise tulemusel välja selgitanud ligikaudu 7000 iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki (nn riba). Sellele lisandub üle 1200 riigiteedega piirneva maaüksuse, mis Transpordiameti hinnangul on vaja liita piirneva transpordimaaga. Seega on määrusega kehtestatava uue regulatsiooni kohaselt vaja reformida ligikaudu 8200 iseseisva kasutusvõimaluseta maariba, millest ei ole otstarbekas moodustada iseseisvat kinnisasja. Määrusega kaasneb positiivne mõju maareformi lõpuleviimisele ning vähene positiivne mõju elukeskkonnale. Samas ei kaasne muudatustega töö- ja halduskoormuse kasvu. Hoitakse kokku erasektori ja osaliselt ka kohaliku omavalitsuse ja riigiasutuste ressursse. Nii näiteks ei ole eraisikul vaja sõlmida riigi esindajaga maa ostu-müügi lepingut, vaid maa liidetakse kinnisasjaga haldusakti alusel. Hoitakse kokku lepingute sõlmimisele kuluvat aega ja hiljem ei ole vaja teha eraldi toiminguid kinnisasjade liitmiseks. Maakorralduse kasutamine on maareformi läbiviimise seisukohalt otstarbekas, sest annab võimaluse lahendada ühes menetluses korraga maaribade liitmise mitmele kinnisasjale. Määrusel ei ole sotsiaalset, sh demograafilist mõju, mõju riigi julgeolekule ja välissuhetele ega mõju regionaalarengule. Kavandatav muudatus: edaspidi ei toimu iseseisva kasutusvõimaluseta maa reformimine enam erastamise, munitsipaalomandisse andmise või riigi omandisse jätmise teel, vaid reformimata maast tehakse piirnevale kinnisasjale juurdelõige maakorralduse (katastriüksuste piiride muutmise) abil. 4.1. Mõju valdkond: majanduslik mõju 4.1.1. Mõju sihtrühm: maaomanikud. Määrusel on positiivne majanduslik mõju nendele maaomanikele, kellele kuuluva kinnisasjaga piirneb iseseisva kasutusvõimaluseta maa. Sihtrühma suurus sõltub sellest, mitme maaüksusega iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk piirneb. 1) Riik kui MaaRS § 312 lõikes 1 sätestatud reformimata maa omanik: riigile reformimata maa omanikuna ei kaasne töö- ega halduskoormuse kasvu. 2) Riik kui maaomanik, kellele kuuluvale kinnisasjale tehakse juurdelõige. Maaomaniku positsioonist muutub maa omandamine lihtsamaks, kiiremaks ja soodsamaks, eeldatavasti väheneb katastrimõõdistamise maht, maa omandamiseks ei pea enam lepingut sõlmima ega kinnistusraamatu toimingute eest tasuma. Riigi kinnisasjale juurdelõike tegemise riigipoolsed toimingud koonduvad Maa-ametisse ja edaspidi ei ole igal riigivara valitsejal või volitatud 10 asutusel vaja koostada maa riigi omandisse jätmise toimikut ega võtta vastu haldusakti, vaid piisab kooskõlastuste ja avalduste esitamisest. Maa-ametile kaasneb vähene töökoormuse kasv. 3) KOV kui maaomanik, kellele kuuluvale maaüksusele tehakse juurdelõige. Maaomaniku positsioonist muutub maa omandamine lihtsamaks ja soodsamaks ning maa omandamiseks ei pea enam kinnistusraamatu toiminguid tegema. Kohaliku omavalitsuse üksusel tuleb ka uue korra kohaselt mõõdistustoimingute kulu kanda vaid juhul, kui maakorraldusega muudetakse munitsipaalomandis oleva kinnisasja piire ja seda ei ole võimalik teha kaardimaterjali alusel. Seega mõõdistuskulude maht ei kasva. Samuti ei kaasne halduskoormuse kasvu. 4) Eramaade omanikud, kelle maale juurdelõige tehakse: määrusega ettenähtud maaribade liitmiseks vajaliku maakorralduse viib enamikul juhtudel läbi KOV. Toimingud on sarnased varasema riba erastamise eeltoimingutega. Riba liitmiseks muudetakse maakatastris omaniku avalduse ja Maa-ameti otsuse alusel kinnisasja piiri. Sellega väheneb piirneva kinnisasja omaniku jaoks maa omandamisega seotud toimingute hulk. Maa omandamiseks ei pea enam lepingut sõlmima ega kinnistusraamatu toimingute eest tasuma ning sellega seotud kulutused vähenevad. Maa eest tasutava hüvitise suurus ja võimalikud kulutused katastrimõõdistamisele ei muutu kehtiva määruse alusel tehtavate menetlustega võrreldes. Kui maa eest tasutakse hüvitis järelmaksuga, tuleb sõlmida leping üksnes hüpoteegi seadmiseks. Määrusel on positiivne majanduslik mõju nendele maaomanikele, kellele kuuluva kinnisasjaga piirneb iseseisva kasutusvõimaluseta maa. Sihtrühma suurus sõltub sellest, mitme maaüksusega iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk piirneb. 4.1.2. Mõju sihtrühm: maakorralduse läbiviijad 1) Maa-amet kui maakorralduse läbiviija: määrusega antakse iseseisva kasutusvõimaluseta maaribadega seotud menetlustes vajalike maakorraldustoimingute tegemise pädevus osaliselt Maa-ametile (riigi- või munitsipaalmaale ribade liitmisel). Maa-ametile kui maakorralduse läbiviijale ja katastripidajale kaasneb vähesel määral töökoormuse kasv. 2) KOV kui maakorralduse läbiviija: senise regulatsiooni kohaselt viis valla- või linnavalitsus läbi iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise eeltoimingud. Uue korra kohaselt ei muutu toimingud, mis on vajalikud teiste isikute taotluste väljaselgitamiseks, ja need tuleb teha ka edaspidi. Maa jagamiseks kinnisasja omanike vahel tehakse edaspidi maakorraldustoimingud, mille maht on võrdne seniste toimingutega. Paljudel juhtudel ei ole uue korra järgi vaja määrata katastriüksuse sihtotstarvet ega uut koha-aadressi. Lisandub katastrimõõdistamise korraldamine. Valla- või linnavalitsuse toimingute maht kokkuvõttes ei muutu. Määrusega kehtestatavad menetlusreeglid annavad võimaluse reformida iseseisva kasutusvõimaluseta maaribad senisest lihtsamalt ja väiksema ressursikuluga ja lühendavad maareformi toimingutele kuluvat aega. 4.1.3. Tartu Maakohtu kinnistusosakond: kinnistusosakonna toimingute maht väheneb, kuna reformimata maast juurdelõike tegemise puhul ei esitata kinnistamisavaldust, vaid kinnistusraamatu andmete muudatused toimuvad automaatse andmevahetuse käigus. 4.2. Mõju valdkond: mõju looduskeskkonnale Avalduv mõju: Määruses sätestatavad menetlusreeglid annavad võimaluse korraldada iseseisva kasutusvõimaluseta maad väiksema ressursikuluga ja soodustavad sellega seni kasutuseta seisnud maa kasutusse võtmist piirneva kinnisasja koosseisus. Kasutuseta olnud maale omaniku leidmine aitab tagada maaüksuste heakorda, vähendab maa prügistamise riski ja aitab hoida elu- ja looduskeskkonna puhtana. 11 Järeldus mõju olulisuse kohta: Määrusel on väheoluline, olemasolevat olukorda parandav mõju. Iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maad on võimalik liita olemasolevatele kinnisasjadele kiirema, lihtsama ja soodsama menetlusega. Määrusel on positiivne mõju keskkonnale, maaomanikele, riigiasutustele ja kohalikele omavalitsustele. Jõutud on lahenduseni, mis on realistlik ja aitab kaasa maareformi otstarbekamale läbiviimisele. 5. Määruse rakendamisega seotud kulud ja tulud ning vajalikud tegevused Määruse rakendamisega ei laeku riigieelarvesse otseseid tulusid, kuid uus menetluskord aitab kaasa riigi kulude vähendamisele. Väheneb toimingute maht ja nende tegemise aeg. Kui arvestada, et igalt maariba reformimise menetluselt hoitakse Maa-ametis ja teistes asutustes kokku vähemalt üks töötund, on võimalik kokku hoida ligikaudu 8200 töötundi ehk 1025 tööpäeva palgaraha ja muid kulusid. Suur osa (ligikaudu 25%) iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maaribadest piirneb riigimaaga. Muudatuste tulemusel kavandatud optimaalsem protsess aitab muuhulgas kokku hoida riigi kinnisvararegistri arendamise kuludelt, kuna registrisse ei pea looma eraldi lahendusi juurdelõikena riigimaale liidetava ajutise kinnisasja ajutiseks registreerimiseks. Samuti väheneb kinnistusraamatu toimingute hulk ja sellega kaasnev ressursikulu. 6. Määruse jõustumine Määrus jõustub üldises korras. 7. Eelnõu kooskõlastamine Eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks eelnõude infosüsteemi EIS kaudu ministeeriumitele ja Eesti Linnade ja Valdade Liidule ning arvamuse avaldamiseks Eesti Omanike Keskliidule. Lisa 1. Riigi või munitsipaalomandis olevale kinnisasjale juurdelõike tegemise menetluskäik Lisa 2. Eraomandis olevale kinnisasjale juurdelõike tegemise menetluskäik 12 13  Vabariigi Valitsuse määruse „Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise kord“ eelnõu seletuskiri Eraomandis olevale kinnisasjale juurdelõike tegemise menetluskäik Lisa 2  Vabariigi Valitsuse määruse Riigi või munitsipaalomandis olevale kinnisasjale juurdelõike tegemise menetluskäik „Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise kord“ eelnõu seletuskiri Lisa 1 EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: KEM/21-1615 - Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise kord Kohustuslikud kooskõlastajad: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium; Haridus- ja Teadusministeerium; Justiitsministeerium; Kultuuriministeerium; Kaitseministeerium; Siseministeerium; Maaeluministeerium; Rahandusministeerium; Sotsiaalministeerium; Välisministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Kooskõlastamise tähtaeg: 12.01.2022 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/98890afc-8360-4bdd-b77e-1e089c2710be Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/98890afc-8360-4bdd-b77e-1e089c2710be?activity=1 Eelnõude infosüsteem (EIS) https://eelnoud.valitsus.ee/main