Tallinna Linnavalitsus_kiri

Jevgeni Ossinovski Tallinna Linnavalitsus Meie 27.06.2024 nr 7-5/240780/2403835 [email protected] Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhised hea kortermaja kavandamiseks Austatud linnapea Õiguskantsleri poole pöörduti Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud hea kortermaja kavandamise juhendi pärast.1 Avaldaja väitis, et linn esitab ehitusloa menetluses juhendist ajendatud nõudmisi, millele ei ole õiguslikku alust. Niiviisi on Tallinnas ehitusloa menetlus muutunud üleliia koormavaks. Hea halduse tavaga ei ole kooskõlas see, kui linn esitab ehitusloa menetluses nõudmisi, mis ei tulene õigusaktist ega planeeringust. Mõistagi on väga hea, et linn pöörab kvaliteetse ruumi ja inimsõbraliku elukeskkonna arendamisele tähelepanu. Seejuures tuleb järgida seaduslikkuse põhimõtet ja esitada tohib ainult selliseid nõudeid, mis on proportsionaalsed ja rajatud sobivale õiguslikule alusele (Eesti Vabariigi põhiseaduse § 3 ja § 154 lg 1). Arvestades juhendis kirjeldatud tingimuste olemusega, on neid kohane käsitleda planeeringus või seaduse alusel antud määruses. Planeeringu, määruse ja juhendi vahe on sisuline. Planeering ja määrus on õigusaktid, mis kehtestatakse selleks ettenähtud protseduure järgides. Planeeringut arutatakse avalikult ja igaüks saab selles osaleda. Juhend ei ole siduv ja selles sisalduvate tingimuste täitmist ei tohi isikutelt otse eega kaude nõuda. Linnal on ulatuslik planeerimisautonoomia, mis võimaldab käsitleda juhendis esitatud tingimusi nii detailplaneeringus kui üldplaneeringus, sealhulgas on mõeldav ka mõnd kitsast teemat käsitlev üldplaneering. Ehitusluba ei saa andmata jätta pelgalt põhjusel, et ehitusprojekt ei ole kooskõlas juhendiga. Ehitusloa menetluses on linna kaalutlusõigus pigem piiratud kui avar. Ehitusluba tuleb anda, kui ehitusprojekt vastab õigusaktidele, eelkõige planeeringule või planeeringu puudumisel projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatavatele nõuetele (Ehitusseadustiku (EhS § 42 lg 1). Seega tuleb ehitusluba anda, kui loa taotlus vastab nõuetele. Juhendis kirjeldatud soovituslikud tingimused, mis ei ole kehtestatud nõudena planeeringus ega ole taandatavad ka õigusaktile, ei saa ehitusloa andmist takistada. Nõudeid, mille tõttu ei saa 1 Kuna juhendit väidetavalt täiendatakse pidevalt, siis märgime, et hindasime juhendit (09.05.2024) avaldusega edastatud kujul. Kõnealune juhend on esitatud käesoleva seiskoha lisana.  2 ehitusluba andmata jätta, ei või esitada ehitusloa taotluse menetlemise üheski etapis. Planeerimismenetluse puudujääke ei saa kõrvaldada hiljem ehitusloa menetluses. Kui mõned kehtivad planeeringud on sisult aegunud ega vasta kaasaja ega tuleviku vajadustele, saab neid ettenähtud korras muuta või tunnistada kehtetuks (planeerimisseaduse § 140, haldusmenetluse seaduse (HMS) § 64 jj). Planeeringu muutmist või kehtetuks tunnistamist võivad õigustada aja jooksul muutunud asjaolud ja huvid, sealhulgas linnaehituslikud arusaamad. Planeeringumenetlus tuleb korraldada nii, et see jääks seaduses etteantud tähtaegade raamesse, ei oleks ajamahukas ega ülemäära koormav ei linnale ega teistele huvitatud isikutele. Halduseeskiri Kõnealune juhend on halduseeskiri. Sellise juhendi abil saab ühtlustada halduspraktikat ja muuta otsustusprotsessi läbipaistvamaks ja ettenähtavaks. Siiski seavad õiguse üldpõhimõtted ja kohtupraktika halduseeskirjale mitmeid nõudeid (vt nt RKHKo 12.12.2017, 3-11-1355, p 30 ja seal viidatud kohtupraktika). Halduseeskiri peab olema kooskõlas õigusaktidega ja soodustama õiguspärast halduspraktikat. Selles kirjeldatud nõuded peavad olema taandatavad seaduslikule alusele. Halduseeskiri ise ei ole otsuste tegemise õiguslik alus. Halduseeskiri ei tohi välistada ega takistada kaalutlusõiguse rakendamist, sealhulgas peab olema võimalik põhjendatud juhul lubada halduseeskirjas sätestatust erinevat lahendust. Haldusorgan peab kaalutlusõigust rakendama õiguspäraselt, võtma arvesse kõiki juhtumi asjaolusid, sealhulgas järgima seaduslikkuse, võrdse kohtlemise ja proportsionaalsuse põhimõtet ja kaaluma põhjendatud huve (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 3 ja 4). Halduseeskiri ei võta haldusorganilt põhjendamiskohustust ega asenda haldusakti põhjendusi. Põhjendamiskohustuse hoolikas järgimine on eriti tähtis juhul, kui rakendatakse kaalutlusõigust (vt nt RKHKo 04.05.2006, 3-3-1-28-06, p 9 ja seal viidatud lahendeid). See on tähtis muu hulgas ka haldusorgani enesekontrolli jaoks ja sunnib igat esitatavat nõuet enne läbi mõtlema ja kaaluma. Pelgalt halduseeskirjale tuginemine ei tähenda, et kaalutlusõigust on rakendatud nõuetekohaselt. Põhjendamisel tuleb märkida kaalutlused, millest lähtuti, niisamuti õiguslik alus (HMS § 56 lõiked 2 ja 3). Haldusakt peab olema kooskõlas selle andmise ajal kehtinud õigusega (HMS § 54). See tähendab, et ei piisa üksnes haldusakti andmise õigusele viitamisest, haldusakt peab ka oma sisult olema kooskõlas kehtiva õigusega. Põhjendused peavad olema sedavõrd põhjalikud, et võimaldavad adressaadil mõista otsuse tegemise põhjust ning hinnata otsuse õiguspärasust (RKÜKo 19.06.2020, 3-20-1044, p 14). Põhjendamiskohustus on haldusmenetluse läbiv põhimõte ning seda tuleb järgida iga esitatava nõude puhul. Hea ehitustava Avaldaja selgituste kohaselt käsitab linn juhendis esitatud nõudeid kui head tava EhS § 7 tähenduses. Hea ehitustava on põhimõte, mis on seaduse tõlgendamisel ja rakendamisel abiks, kuid see ei ole konkreetne nõue. Head ehitustava on ehitusseadustiku seletuskirjas selgitatud kui üldtunnustatud ja üldiselt aktsepteeritud reeglite kogumit. Kohus on hea ehitustava allikana tunnustanud standardiorganisatsioonide kehtestatud standardeid, kuid hea ehitustava võib olla kirjeldatud ka muudes allikates (nt RKKKo 17.03.2010, 3-1-7-10,  3 p 7.3 „Head ehitustava on võimalik sisustada ka selliste ehitusnõuetega, mis ei tulene standarditest, vaid näiteks teaduskirjanduses avaldatud seisukohtadest, kutseorganisatsioonide reeglistikust või on tuletatavad loodusseadustes“). Hea ehitustava ei pruugi olla kirja pandud – see võib tuleneda traditsioonidest ja pole välistatud seegi, et hea ehitustava võib olla mõnevõrra subjektiivne (RKHKo 28.03.2012, 3-3-1-4-12, p 23: „Hea ehitustava hõlmab nõuet, et ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga“). Head ehitus ja projekteerimistava ei saa luua juhendiga – nõnda minnakse mööda taoliste nõuete kehtestamiseks ette nähtud menetlus- ja otsustuskorrast. Palun linnal neid põhjendusi ja selgitusi arvesse võtta. Lugupidamisega /allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Madise Lisa: Tallinna soovituslik juhend „Hea kortermaja kavandamiseks“ Ago Pelisaar 693 8407 [email protected] Tallinna soovituslik juhend „Hea korterelamu kavandamiseks“. * Kompaktne haljasala Igal kortermaja krundil on 30-50%kompaktset haljasala, millele lisanduvad haljasribad kinnistu servades ning fassaadide ja katuse haljastus. Suuremate arenduste juures on lubatud haljasalad ühendada ühtseks tervikuks. Haljasala eesmärk on, lisaks visuaalsele vaheldusele, pakkuda elanikele kohta kus lõõgastuda. * Kinnistu haljastus on mitmekesine Kortermajade haljasalad peavad olema mitmekesise haljastusega ja haljastus asub ümber hoonete. Lisaks suurte puude istutamisele tuleb läbi lahendada põõsarinne, väikevormid, katusehaljastus, fassaadide haljastus jne. Kõrghaljastust tuleb paigutada nii, et vähendada soojasaarte tekkimist. Sillutised peavad olema vett imavad. Katuse haljastus sademeid neelav. * Lapsevankri, tõukeratta ja jalgratta hoiuruum Iga hoone esimesel korrusel sissepääsu vahetusse lähedusse kavandada lapsevankrite ja jalgrataste hoiuruum. Ruumi eesmärk on tagada hea ligipääsetavusega ja turvaline ruum kus saab hoida lapsevankrit, väikelapse jalgratast, tõukeratast või tasakaaluliikurit, jalgratast või midagi sarnast. Hoiuruumi eesmärk on muuta erinevate kergliikurite kasutamine võimalikult mugavaks ja lihtsaks. Hoiuruumis peaks olema ka elektriga sõitvate liikurite laadimise võimalus. Võimalusel peaks hoiuruumil olema eraldi sissepääs. Keldrisse viidud hoiuruum ei täida esitatud eesmärki ja ei taga kergliikurite lihtsat kasutamist. Hoonete sisestesse jalgrattahoiu pindadele projekteerimises tulevate järgmiste nõuetega: - Kavandada jalgrataste parkimis- ja hoiukohtade vastavalt „Tallinna rattastrateegiale 2018-2027“ (vähemalt 1 koht 50m2 hoone brutopindala kohta ) ja „Rattaparkimiskohtade rajamise juhend ühistutele“. - Elanike ja töötajate rattaparkimiskohad projekteerida igapäevaselt mugavalt kasutatavana. Rattahoiuruumid planeerida hoonesse tänavatasandilt, hoone sissepääsu lähedale või eraldi rattamajasse. Täpne asukoht määratakse ehitusprojektis tulenevalt hoone arhitektuurist. - Külastajate rattaparklad (raamist kinnitamisega rattahoidjad) kavandada sissepääsude lähedale soovitavalt katuse alla. - Maa-alusele korrusele ratta hoiuruumide kavandamisel tuleb tagada rattaliikluseks sobiva kaldega pandused ja autoliiklusest sõltumatu juurdepääs, mis oleks mugav ja ohutu 8-80 a vanustele inimestele. Üldjuhul on rattapandus laugem autopandusest, kaldega 2-4%. Maa- alusesse parklasse lahtiste rattaparkimiskohtade kavandamisel tuleb tagada takistusteta ligipääs (nt ei sobi koht mis asub auto taga). - Rattahoiuruumi mugavuse tagamiseks projekteerida sissepääs üldjuhul väljast. Vältida liigseid uksi. Uste lihtsamaks avamiseks ja rattakasutuse soosimiseks varustada rattaruumi uksed käändautomaatikaga, kavandada ilma sulgurita uksed vms. - Rattaruumidesse projekteerida elektrirataste laadimise võimalus, remondipukk ja võimalusel rattapesu koht. - Külastajate rattaparklad (raamist kinnitamisega rattahoidjad) kavandada sissepääsude lähedale soovitavalt katuse alla. - Planeeringu või projekti seletuskirjas tuleb anda rattakohtade arvutus ja vajalike kohtade arv ning joonisel tuleb näidata rattaparkimiskohad, süsteem ning tooteandmed. Seinapealse kinnituse puhul tuleb kasutada lahendusi, mis on sobivad kõikidele vanuserühmadele. - Panipaigad ei lähe rattaparkimiskohtadena arvesse. * Igal korteril suur rõdu või lodža. Uusarendustes on levimas ilma rõduta korterid või siis on rõdud nii pisikesed mis sisuliselt ei täida rõdu ülesannet. Igal korteril peab olema rõdu või lodža mille suurus on vähemalt 10m2. Rõdu võib olla nii klaasitud (veranda) kui klaasimata. Rõdu peab olema hea proportsiooniga ja vajadusel mõnusalt möbleeritav. Rõdu eesmärk on olla “suvetuba” mis pakub soojemal aastaajal lisakvaliteeti. * Auto pandus hoone mahus Majade vahele rajatud pandused rikuvad oluliselt hoonete vahelist ruumi. Hoonete vaheline ruum tuleb pigem haljastada ja pandused viia hoone mahtu. * Parkimiskorrus täiesti maa all või maksimaalne kõrgus maapinnast 0,5m Hoonete põhi mahtude alt välja ulatuva keldri korruse kõrgus on soovitatavalt ümbritseva maapinnaga samas tasapinnas. Erandkorras võib hoonete alt välja ulatuv keldrikorrus olla kuni 0,5 m kõrgem kui ümbritsev maapind. Nõude eesmärk on vältida keldri korrustest tekkivaid tumme müüre mis rikuvad hoonete vahelise ruumi, tekitades sinna tummade seintega alasid.  * Parkimine suures osas keldrikorrusel hoonestuse all Hoonete vaheline ruum on valdavalt kujundatud elanikele vaba aja veetmiseks ja värskes õhus viibimiseks. Kogu hoonete vaheline ruum tuleks kujundada lähtudes just eelpool nimetatud eesmärgist. Sellega seoses kavandada valdav osa parkimisest hoone mahtu, kas keldri korrusele või hoone kõrgematele korrustele. * Maja ees on ajutised parkimiskohad. Hoonete ees, tänaval või hoonete vahel on ajutised, avalikult kättesaadavad parkimiskohad. Rahvakeeli WOLT-BOLT parkimine. Soovitatavalt on ajutiste parkimiskohtade maht ca 10%. * 3, 30 , 300 Iga korteri akendest paistab vähemalt kolm puud. Igal korterelamu krundil on vähemalt 30% haljastust Park on vähem kui 300 m kaugusel. * Köögid on aknaga Hästi lahendatud korteritel on tänapäeval aknaga köök. Lahendus, kus köök on pika ja kitsa toa taga, pimedas nurgas, ei ole kvaliteetse ja hästi lahendatud korteri sobilik. Hea plaanilahendusega korteril on nii elutoas kui köögi nurgas eraldi korralik aken. * Trepikoda aknaga Iga normaalse elamu trepikoda on akendega . * Hoone põhimahu paksus < 14m Et hoones olevad ruumid saaksid hea loomuliku valgustuse ei tohi olla ruumide sügavus liigselt suur. Kaasaja arendustes on kasumi suurendamise eesmärgil toad väga sügavaks ja pimedaks venitatud. Hea paksus on 10-12 m. Maksimaalne paksus 14m. * Tehnoseadmed on hoone mahus. Tehnoseadmed peavad olema integreeritud hoone arhitektuuriga ja paigutatud hoone mahtu. St ventilatsiooniseadmed, jahutusseadmed, ventilaatorid jms. peavad olema hoone mahus ja planeeringuga määratud hoone kuju määravastes piirangutes (hoone ümbrik). Hoone ümbrikust võivad välja ulatuda katusel olevad lifti šahtid või peenikesed ventilatsiooni torud.