Teie 16.08.2023 nr 7-2.1-2/3241
Valga Vallavalitsus
Meie 12.09.2023 nr 10-4/5542-2
[email protected]
Vastus
Lugupeetud Monika Rogenbaum
Pöördusite Valga Vallavalitsuse nimel Justiitsministeeriumi ja Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeeriumi poole kirjaga, milles soovisite selgitusi sundvalduse seadmise kohta.
Täpsemalt soovisite teada, kas sundvalduse seadmise korral korteriomanditele on tegemist eriomandi
muutmisega.
Justiitsministeerium käsitab Teie kirja selgitustaotlusena, millele vastamist reguleerib märgukirjale ja
selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seadus (MSVS). MSVS §-st 3
tulenevalt on Justiitsministeeriumil kohustus anda tasuta selgitusi Justiitsministeeriumi poolt
väljatöötatud õigusaktide, nende eelnõude ja asutuse tegevuse aluseks olevate õigusaktide ning
asutuse pädevuse ja õigusloome tegevuse kohta (õigusalased selgitused). Õigusalaste selgituste
andmine ei tähenda õigusabi andmist. Õigusalaste selgituste andmisega on tegemist siis, kui
selgitatakse mingi konkreetse seaduse, konkreetse paragrahvi, konkreetse lõike, konkreetse punkti
sisu ja tähendust. Õigusabiga on tegemist siis, kui antakse mingite konkreetsete eluliste asjaolude
osas õiguslik hinnang. Seetõttu on Teie kirjale võimalik vastata ainult selles osas, mis jääb
selgitustaotluse raamidesse.
Sundvalduse puhul on tegemist kinnisasjale seatava avalik-õigusliku kitsendusega, mis oma sisult
vastab isiklikule kasutusõigusele (kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 2 lg
2). Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi kinnisasja omanikuga, st et sundvalduse
võib seada nii omanikuga kokkuleppel kui ka vastavat kokkulepet saavutamata. See tähendab, et
sundvalduse seadmiseks ei ole vajalik kinnisasja omaniku nõusolek. Sundvalduse seadja teavitab
omanikku sundvalduse seadmise menetlusest ja sellega täidetakse haldusmenetluse seadusest
tulenev puudutatud isiku kaasamise kohustus. Samas ei välista see avalikes huvides piiratud
asjaõiguse seadmist kinnisasja omanikuga kokkuleppel.
Kuigi üldjoontes on sundvaldus ja piiratud asjaõigus samaväärsed, tuleb silmas pidada teatavaid
erinevusi. Kui tegemist on korteriomandite esemeks oleva kinnisasjaga, siis on piiratud asjaõiguse
seadmiseks vajalik kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud tahteavaldus ja kanne
kinnistusraamatusse, seevastu sundvalduse puhul on tegemist haldusakti alusel seatava
kitsendusega, mille puhul tuleb teade menetlusest kinnisasja omanikule kätte toimetada. KAHOS § 39
lg 3 kohaselt võib seda teha korteriühistu kaudu.
Kokkuvõttes ei ole sundvalduse seadmise korral korteriomanditele tegemist eriomandi muutmisega.
Eriomandi muutmisega ei ole tegemist ka juhul, kui seatakse n-ö tavaline piiratud asjaõigus (isiklik
kasutusõigus). Eriomandi kokkulepe sisuks on ühelt poolt kohustuslikud tingimused, milleks on
hoonejaotusplaan ja korteriomandi otstarve (eluruum või mitteeluruum), kuid lisaks võib eriomandi
kokkulepe hõlmata ka selliseid korteriomanike vahelisi kokkuleppeid, mida enne kehtiva
korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumist käsitleti kaasomandi kasutuskorrana (nt
parkimiskord). Lisaks võivad eriomandi kokkuleppe sisuks olla ka küsimused, mida varem kaasomandi
kasutuskorras reguleerida ei saanud, nt eriomandi eseme kasutamise tingimused, samuti
ühinguõiguslikud küsimused.
Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 /
[email protected] / www.just.ee
Registrikood 70000898
Kuivõrd KAHOSe rakendamisega tegeleb Maa-amet, soovitame täiendavate selgituste saamiseks
pöörduda ka nende poole.
Justiitsministeeriumi nimel juhin tähelepanu asjaolule, et MSVS alusel antud õigusalane selgitus ei
tähenda seaduse ainuõige tõlgenduse kehtestamist ega ole kellelegi täitmiseks kohustuslik. Õigust
mõistab Eesti Vabariigi põhiseaduse § 146 esimese lause kohaselt ainult kohus.
Loodame, et selgitustest oli Teile abi!
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Maria Vettik
Nõunik
Lisaadressaadid:
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Maria Vettik 53229052
[email protected]