Kinnistute võõrandamine

Kinnisvara eksperthinnang nr P-40195-22 Tellija Kaitseliit Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Saaremaa vald, Pöide küla, Malevamäe Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (100% maatulundusmaa) registriosa nr-ga 2567234. Eksperthinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse leidmiseks tehingu nõustamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Turuväärtus 3 300 (kolm tuhat kolmsada) eurot. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.05.2022. a Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................................3 2 HINDAMISE ALUSED ...........................................................................................................4 2.1 KASUTATUD MATERJALID.....................................................................................................4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ...............................................................................................................4 2.3 EELDUSED JA KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ...........................................................4 3 VARA KIRJELDUS................................................................................................................5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS .........................................................................................................5 3.2 ASUKOHT (DELFI KAARDI, MAA-AMETI JA VISUAALSE VAATLUSE PÕHJAL) ................................6 3.3 MAAÜKSUSE ANDMED (MAA-AMETI JA VISUAALSE VAATLUSE PÕHJAL) ....................................7 3.4 TEHNOSÜSTEEMID (TELLIJA ESINDAJA KIRJALIKULT ESITATUD INFO KOHASELT) ......................8 3.5 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ...........................................................................................8 4 TURUÜLEVAADE .................................................................................................................9 4.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE ............................................................................................9 4.2 SAARE MAAKONNA HOONESTAMATA MAATULUNDUSMAA ÜLEVAADE .....................................11 4.3 EHITUSÕIGUSETA MAATÜKKIDE ÜLEVAADE .........................................................................11 4.4 SAAREMAA VALLA TUTVUSTUS ...........................................................................................12 4.4.1 Konkureerivad pakkumised .................................................................................... 12 4.4.2 Tehingustatistika ..................................................................................................... 13 4.5 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ...............................................................................................13 5 PARIMA KASUTUSE ANALÜÜS .......................................................................................14 6 MÕISTED JA HINDAMISMEETODI VALIK .......................................................................14 7 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL ...................................................................................15 7.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS ...................................................................................15 7.2 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ..............................................................15 8 HINDAMISTULEMUS ..........................................................................................................18 9 LISAD ...................................................................................................................................19 9.1 FOTOD .............................................................................................................................19 10 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................................21 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Saaremaa vald, Pöide küla, Malevamäe Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (100% maatulundusmaa) registriosa nr-ga 2567234 Omanik Kaitseliit (registrikood 74000725) Katastritunnus 63401:001:0404 Omandivorm Kinnisasi Maaüksuse pindala 11 152 m² Detailplaneering / Detailplaneering puudub. üldplaneeringu Pöide valla teemaplaneeringu järgselt paikneb hinnatav kinnistu puhke-, kommentaar virgestus- ja haljasalade maa-alal. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse leidmiseks tehingu nõustamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 02.05.2021. a tellija esindajaga on kokku lepitud, et uut ülevaatust ei tehta ja tellija kinnitab, et vara olukord ei ole muutunud. Väärtuse kuupäev 03.05.2022. a Hindamisaruande kuupäev 03.05.2022. a Tellija Kaitseliit Tellimusleping E-posti teel esitatud tellimus, seisuga 22.03.2022. a, vastavalt tellimuslepingule ei arvestata eksperthinnangu koostamisel hinnatavale kinnistule paigaldatud ajutise väikeehitisega ehk kinnistu turuväärtus on palutud hinnata ilma nimetatud ehitiseta. Tellija esindajaga on kokku lepitud, et uut ülevaatust ei tehta ja tellija kinnitab, et vara olukord ei ole muutunud. Hindamise eeldused Vastavalt tellimuslepingus toodud eeldustele. Turuväärtus ~ 3 300 (kolm tuhat kolmsada) eurot ehk 0,30 €/m² taandatuna maaüksuse pindalale. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 9 kuud. Hindamistulemuse täpsus Hindamistäpsuseks hindame (+/-10%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Kommentaar - Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestamata kinnisasi, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Pöide küla, Malevamäe) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.05.2022. a on 3 300 (kolm tuhat kolmsada) eurot. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid ▪ Eesti vara hindamise standardisari EVS 875; ▪ Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 29.04.2022. a; ▪ Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 02.05.2022. a; ▪ Tellija esindajad Piret Pent ja Kersti Ristimägi poolt suuliselt ja kirjalikult (e-kirjad) esitatud andmed; ▪ https://www.saaremaavald.ee/uldinfo (Saaremaa valla koduleht); ▪ Kinnisvaraportaalid www.kinnisvara24.delfi.ee, www.kv.ee ja www.city24.ee; ▪ Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/; ▪ https://kls.pria.ee/kaart/ (Põllumassiivide registri koduleht); ▪ https://register.metsad.ee/#/ (Metsaregistri koduleht); ▪ Asukoha kaart https://kaart.delfi.ee/; ▪ ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andmebaas. 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 02.05.2021. a. Tellija esindajaga on kokku lepitud, et uut ülevaatust ei tehta ja tellija kinnitab, et vara olukord ei ole oluliselt muutunud. Standardis EVS 875-10 on ülevaatuse kohta järgmine kommentaar: Tellijal võib olla vajalik, et varade hindamisi tehtaks perioodiliselt. Sellisel juhul ei ole ülevaatuse tegemine igal perioodiliselt toimuval hindamisel põhjendatud. Hindamise võib teha ilma ülevaatuseta vaid juhul, kui sama hindaja on teinud eelneva ülevaatuse ja tellija kinnitab, et vahepealsel ajal ei ole toimunud muutusi, mis võiksid mõjutada vara väärtust. Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindajad Piret Pent ja Kersti Ristimägi Ülevaatuse ulatus Maaüksuse ja lähiümbruse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid. 2.3 Eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hinnangu kehtivuse eeldused: Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Keskkonnaalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22  mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3 Vara kirjeldus Hinnatavaks varaks on kinnisasi registriosa nr-ga 2567234, vastavalt tellimuslepingule ei arvestata eksperthinnangu koostamisel hinnatavale kinnistule paigaldatud ajutise väikeehitisega ehk kinnistu turuväärtus on palutud hinnata ilma nimetatud ehitiseta. Allikas: Maa-ameti fotoladu, foto on tehtud 16.04.2022. a 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 2567234 Omanik Kaitseliit (registrikood 74000725) Kinnistu koosseis Maatulundusmaa 100%, Saare maakond, Saaremaa vald, Pöide küla, Malevamäe. Kitsendused ja Kanded puuduvad koormatised Hüpoteegid Kanded puuduvad 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud kinnistusraamatusse õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste mittekantud õigused ja asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus kohustused toodud turuväärtust. Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on lisatud eksperthinnanguga samasse digikonteinerisse. 3.2 Asukoht (delfi kaardi, maa-ameti ja visuaalse vaatluse põhjal) Paiknemine Saare maakond, Saaremaa vald, Pöide küla, Pöide kirikust u 700 m kagu suunas Oti tee ääres (kaardil tähistusega ), tegemist on vallasiseselt ja Saare maakonna kinnisvaraturul keskmiselt hinnatud asukohaga. Kaugus Orissaare ca 8 km alevikust Kaugus Kuressaare ca 52 km linnast Kaugus lähimast toidu- ja ca 4 km kaugusel esmatarvete kauplusest Kaugus lähimast ca 2 km kaugusel bussipeatus ühistranspordipeatusest Kaugus lähimast ca 3,5 km kaugusel lasteaed ning ca 3,5 km kaugusel kool. munitsipaalkoolist ja lasteaiast Piirkonna hoonestus Lähiümbruses on hoonestamata maaüksused ning eramud. Müra ja õhusaaste tase Keskmisest madalam, hinnatav vara paikneb sisekvartalis, piisavalt eemal intensiivse liiklusega maanteedest. 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 Juurdepääs Kinnistu piirneb Oti teega, Maanteeameti kaardirakenduse andmetel kasutusviis – avalik, teekate – kruus ja munakivi. Tingmärgid: 3.3 Maaüksuse andmed (maa-ameti ja visuaalse vaatluse põhjal) Pindala 11 152 m² Katastritunnus 63401:001:0404 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kirjeldus Maaüksus on korrapärase ja kompaktse kujuga, piirded puuduvad, piirneb ühest küljest juurdepääsuteega ning hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega, maaüksus on kõrghaljastusega. Detailplaneering Menetluses olevad detailplaneeringud teadaolevalt puuduvad. 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22  Üldplaneeringu Pöide valla teemaplaneeringu järgselt paikneb hinnatav kinnistu puhke- kommentaar , virgestus- ja haljasalade maa-alal. Kitsendused Vääriselupaik. Kitsendus ei takista vara sihipärast kasutust, negatiivne mõju vara turuväärtusele puudub, küll tuleb perspektiivis arvestada metsa majandamisel vääriselupaiga piirangutega. 3.4 Tehnosüsteemid (tellija esindaja kirjalikult esitatud info kohaselt) Tehnosüsteemide liitumised puuduvad, liitumiskohad naabruses olemas. 3.5 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: positiivne. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 4 Turuülevaade 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas esialgsetel andmetel 2021. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2020. aasta sama perioodiga 8,6%. Jooksevhindades moodustas SKP 8,7 miljardit eurot. Kasvu vedas koroonaeelsele tasemele jõudnud töötlev tööstus. Majandusele lisasid hoogu ka info ja side, veondus ja laondus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Väga kiire kasv jätkus veel koroonast räsitud majutuses ja toitlustuses. Peamisteks majandust pidurdavateks tegevusaladeks olid aga hinnatõusu tõttu kaubanduse ja põllumajanduse sektorid. Energeetikasektor püsis hindade kasvust hoolimata 2020. aasta sama perioodi tasemel. 2021. aastal kokku kasvas majandus 8,3%. Võrreldes 2019. aastaga kasvas majandus 5,2%, ületades seega ka koroonaeelse taseme. 1 Ehitus Statistikaameti esialgsetel andmetel ehitasid ehitusettevõtted 2021. aastal Eestis ja välisriikides kokku 9% rohkem kui aasta varem. Vaid kohalikku ehitusturgu arvesse võttes suurenes ehitusmaht 10%. Ehitusettevõtted ehitasid kokku 3,6 miljardi euro eest, sellest hooneid 2,5 miljardi ja rajatisi 1,1 miljardi euro eest. Võrreldes 2020. aastaga ehitati hooneid 12% ja rajatisi 4% rohkem. 2021. aasta ehitusturgu mõjutas nii eelnenud aasta madal võrdlusbaas kui ka viimaste aastate suurem materjalide hinnatõus. Vaatamata hinnatõusule suudeti ületada ka seni parima ehk 2019. aasta tulemust. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 6735 uut eluruumi ehk 11% vähem kui aasta varem. Suurem osa (62%) uutest eluruumidest asub korterelamutes. Populaarseim elamutüüp oli 3–5-korruseline korterelamu, see on ka ainuke elamutüüp, mille osakaal on viimastel aastatel uute elamute hulgas suurenenud. Enim valmis kahe- ja neljatoalisi eluruume. Kui neljatoalised eluruumid on olnud ülekaalus aastaid, siis mullu suurenes ühe- ja kahetoaliste eluruumide osa ja vähenes kolmetoaliste eluruumide osa. Uute eluruumide pind oli keskmiselt 91 ruutmeetrit. Suurem osa valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Ehitusluba väljastati 8773 eluruumi ehitamiseks, mida on 0,7% vähem kui aasta varem. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 1136 mitteelamut kasuliku pinnaga 638 300 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao,- tööstus- ja transpordihoonete pinda. Võrreldes aasta varasemaga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv. Allikas: Statistikaamet 1 Statistikaameti pressiteade, 01.03.2022 - Eesti majandus kasvas 5,2% üle koroonaeelse taseme 2 Statistikaameti pressiteade, 25.02.2022 - Ehitusmaht suurenes eelmisel aastal 9% 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2021. aastal 1548 eurot, mis on 6,9 % kõrgem kui 2020. aastal. Aasta lõikes oli keskmine brutokuupalk kõrgeim info ja side tegevusalal, finants- ja kindlustustegevuses ning energeetikas. Palk oli madalaim aga kinnisvaraalases tegevuses ning majutuse ja toitlustuse tegevusalal. Maakonniti oli keskmine brutokuupalk kõrgeim Harju ja Tartu maakonnas ning madalaim Võru ja Hiiu maakonnas. 2021. aasta neljandas kvartalis oli keskmine brutokuupalk 1625 eurot, mis on 7,3% suurem kui 2020. aastal samal ajal. 3 Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2021. aasta IV kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 76 m² suuruse Tartu linna korteri või 79 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2022. aasta veebruaris oli -14, mis on 23 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal ja 24 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks veebruaris võrreldes jaanuariga 1,5% ning võrreldes 2021. aasta veebruariga 12,0%. 2021. aasta veebruariga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluasemega seotud hinnamuutused – kodudesse jõudnud elekter oli 39,4%, soojusenergia 27,1% ja torugaas 84,9% kallim, bensiin oli 26,3% ja diislikütus 27,1% kallim. Jaanuariga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide 3,7% kallinemine. Bensiini hind tõusis kuuga 5,7% ning diislikütuse oma 7,1%. Kodudesse jõudnud elekter odavnes 5,2%. 4 2021. aasta neljandas kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 103 vaba ametikohta, mis on 28% rohkem kui 2020. aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist ligi 7500 inimest. 2021. aastal oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv ligi 615 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal, sh Tallinnas, järgnesid Tartu ja Pärnu maakonnad. Neljandas kvartalis võeti tööle 40 540 ja töölt lahkus 49 469 inimest. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2021. aastal stabiilsed või mõningases kasvutempos. Korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid. 2022. aasta veebruari seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 2021. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 0,4% võrra madalam ning 43% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2022. aasta jaanuari seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,5%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,0% ning ettevõtetele 2,6%. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR. Allikas: Eesti Pank 3 Statistikaameti pressiteade, 03.03.2022 - Keskmine brutokuupalk tõusis 2021. aastal 6,9% 4 Statistikaameti pressiteade, 07.03.2022 - Veebruari tarbijahinnaindeksit mõjutas senisest enam toidu hinnatõus 5 Statistikaameti pressiteade, 11.03.2022 - Vabade ametikohtade arv oli jätkuvalt üle 10 000 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 2022. aasta jaanuaris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2021. aasta jaanuaris. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. Allikas: Eesti Pank Nii Eesti kui ka ülejäänud maailma majanduse edasine käekäik on seotud Venemaa sõjalise agressiooniga ning sellega, millise suuna sõda võtab. Praegustes oludes tehtud prognoose ümbritseb ulatuslik määramatus, sest nii toormete hinnad kui ka tarneahelaprobleemide lahenemine sõltuvad olulisel määral sõja käigust ja lääneriikide sanktsioonidest Venemaale. Eesti Panga majandusprognoosi järgi kasvab käesoleval aastal Eesti majanduse maht eurodes (jooksevhinnas) mõõdetuna jõudsasti (üle 9%), kuid hinnatõusu välja taandamisel jääb majanduskasv tõenäoliselt nulli lähedale või väiksesse miinusesse. Ka palkade ja sissetulekute kasv püsib hoogne, kuigi hinnakasvust mõnevõrra aeglasem. Riik saab aidata erasektoril kriisis kiiremini kohaneda – Vene ja Valgevene, aga ka Ukraina turu kadumisest puudutatud ettevõtteid tasub abistada uutele turgudele sisenemisel ning enam kannatavates majandusharudes töö kaotavaid inimesi saab abistada töö leidmisel teistes harudes. Kiire hinnakasv peaks taanduma lähiaastatel, kui toormehindade tõus peatub. Käesoleval aastal võib oodata tarbijakorvi kallinemist umbes 10%, millest lõviosa põhjustab energia hinnatõus. 6 24.02.2022 alanud Ukraina sõja konkreetset mõju Eesti kinnisvaraturule üldiselt ning turusegmentidele eraldi on hetkel veel raske prognoosida. 4.2 Saare maakonna hoonestamata maatulundusmaa ülevaade Piirkonnana eelistatakse Kuressaare linna ja selle lähiümbrust ning hea juurdepääsuga maaüksuseid. Sarnaste varade ostjaskonnaks on eelkõige kohalikud elanikud (nt piirnevate kinnistute omanikud). Saare maakonnas on hoonestamata maatulundusmaa (nii rohu kui ka metsamaad) kinnistutega viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1216 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,58 €/m² ja keskmine pindala 64 652 m². Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saare maakonnas pakkumises u 100 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 890 000 eurot. 4.3 Ehitusõiguseta maatükkide ülevaade Muu sihtotstarbega kinnistutega (üldkasutatav maa, ühiskondlike hoonete maa, ehitusõiguseta maa- tulundusmaa jne) toimub tehinguid väga harva, ostjateks on enamasti kas naaberkinnistute omanikud, kes soovivad suurendada privaatsust või elurajooni kinnistuomanike poolt loodud mittetulundusühingud eesmärgiga rajada laste mänguväljakuid, spordiplatse jm või vald ja linn avaliku kasutuse otstarbel, harvem ka erainvestor. Kõrgemalt hinnatud on maaüksused, mis paiknevad väljakujunenud elurajoonis või piirnevad veekoguga ja millel on kõrghaljastus. 6 Eesti Panga pressiteade, 30.03.2022 - PROGNOOS. Vene sõja mõju Eesti majandusele: tarneraskused ja kiirem hinnatõus 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 Väljakujunenud hinnatasemetest rääkida ei saa, üldjuhul on tehinguhinnad madalad, moodustades piirkonna elamumaa kruntide hindadest maksimaalselt 20%. Transpordimaad on eelkõige ehitusõigusega krunte teenindava iseloomuga, omanikule reeglina (v.a juhul kui sellel on majanduslik rakendus, nt parkla) majanduslikku kasu ei too, pigem kaasnevad eel - kõige kulud ning vabal turul analoogsete varadega reeglina tehinguid ei tehta ehk ostu-müügi hind ei kujune vabal turul, vaid on pigem kokkuleppeline. Üldjuhul on transpordimaad arendusprojekti valmimiseni arendaja omandis ning arendusprojekti valmimisel ja tee väljaehitamisel antakse kohalikule omavalitsusele üle ning tee väljaehitamine on arvestatud korterite vms arendusprojekti müükides. Tehinguid on teinekord kajastatud registris sümboolse hinnaga, näiteks 1 €/ kinnistu kohta. 4.4 Saaremaa valla tutvustus 21. oktoobril 2017, Saaremaa Vallavolikogu valimistulemuste väljakuulutamise päeval, jõustus Kuressaare linna, Kihelkonna, Laimjala, Leisi, Lääne-Saare, Mustjala, Orissaare, Pihtla, Pöide, Salme, Torgu ja Valjala valla ühinemine ning moodustus uus omavalitsusüksus Saaremaa vald. Valla piir kulgeb mööda ühinenud omavalitsuste välispiiri, piki Saaremaa rannikut. Omavalitsus tegutseb Saaremaa valla põhimääruse alusel. Senised õigusaktid (korrad, eeskirjad jne) kehtivad uute, ühtsete õigusaktide vastuvõtmiseni edasi sellel territooriumil, kus nad olid enne ühinemist kehtestatud. Saaremaa valla haldusalasse kuulub 66 asutust: 17 kultuuri- ja rahvamaja, 1 keskraamatukogu, 3 spordiasutust, 35 haridusasutust, 1 õppenõustamiskeskus, 3 noortekeskust, 4 hoolekandeasutust ning 2 haldusasutust. Rahvaarv: 31 435 (statistika 2020, 2019, 2018) Pindala: 2718 km² Asustusüksused: Kuressaare linn, Aste, Kihelkonna, Kudjape, Kärla, Leisi, Nasva, Orissaare, Salme ja Valjala alevik ning 427 küla. Valla keskus paikneb Kuressaares. Piirkondades on moodustatud avalike teenuste osutamiseks ja haldamiseks teenuskeskused. Piirkonna elanike huvisid kohalikul ja ülevallalisel tasandil esindavad osavalla- ja kogukonnakogud. 4.4.1 Konkureerivad pakkumised Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saaremaa vallas pakkumises u 80 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 495 000 eurot, nende hulgas hinnatavaga sarnase pindalaga alla 20 kinnistu, mille pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 66 900 eurot, hinnatava vara lähiümbruses võrreldavad pakkumised puuduvad, kõige sarnasem on alljärgnev vara: 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 4.4.2 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Saare maakond, Saaremaa vald ajavahemikul 1.05.2021 kuni 30.04.2022 maatulundusmaa Arv 1 058 Pindala (m²) keskmine 66 287,6 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 0,28 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 0,57 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. ▪ Tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehinguid; ▪ Saaremaa vallas on hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1058 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,57 €/m², mediaan 0,28 €/m² ning keskmine pindala 66 287,6 m². 4.5 Turustatavuse analüüs Lõppkasutajaid Sarnaste varade ostjaskonnaks on eelkõige riik või kohalik iseloomustavad tunnused omavalitsus, kes ostavad analoogseid olulise ehitusõiguseta kinnistuid avaliku kasutuse otstarbel või kohalikud elanikud (nt piirnevate kinnistute omanikud). Kas hinnatav vara rahuldab Maaüksuse pindala, maakasutus ja juurdepääs vastavad turusegmendi nõudeid keskmisele turunõudlusele. Olulise ehitusõiguse puudumise ja vääriselupaiga kitsenduse tõttu ei vasta turunõudlusele. Konkureeriv pakkumise maht, Saaremaa vallas on hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega turu neelduvus viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1058 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,57 €/m², mediaan 0,28 €/m² ning keskmine pindala 66 287,6 m². Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saaremaa vallas pakkumises u 80 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 495 000 eurot, nende hulgas hinnatavaga sarnase pindalaga alla 20 kinnistu, mille pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 66 900 eurot, hinnatava vara lähiümbruses võrreldavad pakkumised puuduvad, kõige sarnasem pakkumine on 4 000 euroga. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsuse võib hinnata keskmiseks. müügiperiood Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida kuni 9 kuud. Alternatiivse kasutuse Hinnataval varal puuduvad alternatiivsed kasutused. võimalus 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 5 Parima kasutuse analüüs Füüsiliselt võimalik ja Olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, maaüksuse vajalikult põhjendatud optimaalne pindala, võimalik kasutada nt pargina ja sportimise eesmärgil. Tehnosüsteemid puuduvad. Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa, paikneb Pöide valla teemaplaneeringu järgselt puhke-, virgestus- ja haljasalade maa- alal. Hoonestamise eesmärgil ostmine vähetõenäoline. Finantsmajanduslikult Analoogsete ehitusõiguseta maatükkide järele on vähene nõudlus. otstarbekas Kasutus, mille tulemusena Eeltoodut arvestades hindame vara parimaks kasutuseks kasutust omandab vara kõrgeima puhkealana ja nt sportimise eesmärgil. väärtuse 6 Mõisted ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Kinnisvara hindamise kolm põhimeetodit (EVS 875 osa 1): ▪ Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ▪ Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) ▪ Kulumeetod (Cost Approach). Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimlevinud elamispindade ja analoogsete hoonestamata kinnistute hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, hoonestamata maa kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Võrdlusmeetod on sarnastel alustel kasutatav ka tururendi hindamisel. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 7 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud hoonestamata maatulundusmaa kinnistute müügitehinguid ja – pakkumisi Saaremaa vallas. Võrdlemise aluseks välja toodud ning kohanduses kasutatud tehingud on hindajale teadaolevalt kõige enam vaba turu tingimustele vastavad ning tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 7.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused ▪ optimaalse pinnaga ja korrapärase kujuga ▪ ehitusõiguse puudumine; maaüksus; ▪ juurdepääs kruusakattega teelt; ▪ juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt; ▪ kinnistu paikneb puhke-, virgestus- ja ▪ kõrghaljastuse olemasolu. haljasalade maa-alal. Võimalused Ohud ▪ piirkonna edasine areng. ▪ majanduskeskkonna halvenemisest tingitud kinnisvaraturu languse oht. 7.2 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks oleme välja toonud alljärgnevad ostu-müügitehingud (tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu): Nr Tehingu Tehingu Aadress Maaüksuse Tehnosüsteemid Lisainfo Maaüksuse kuju Juurdepääs hind, € aeg pindala, m² 1 3 250 € Apr.22 Saare maakond, 10816 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Kolmnurkse Piirneb Pöitse- Saaremaa vald, Pamma puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga Pikasoo teega, küla, X säilikpuud) teekate - kruus 2 5 000 € Apr.22 Saare maakond, 23300 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Korrapärase Paikneb Püha - Saaremaa vald, Sutu puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga Vanamõisa tee küla, X säilikpuud) naabruses 3 10 000 € Mar.22 Saare maakond, 40000 Liitumised 100% maatulundusmaa, Pikliku kujuga Piirneb Kalli teega, Saaremaa vald, Kalli puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, teekate - kruus küla, X kanded PRIA ja metsaregistris puuduvad 4 9 280 € Mar.22 Saare maakond, 37100 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Üüdibe puuduvad looduslik rohumaa, kanded kujuga avalikult küla, X PRIA registris puuduvad kasutatavalt teelt puudub 5 3 000 € Feb.22 Saare maakond, 10236 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Kõruse puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, kujuga avalikult küla, X kanded PRIA ja metsaregistris kasutatavalt teelt puuduvad puudub 6 5 340 € Jan.22 Saare maakond, 21683 Liitumised 100% maatulundusmaa, kantud Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Leisi puuduvad PRIA registrisse, kasutus - kujuga avalikult alevik, X püsirohumaa kasutatavalt teelt puudub 7 4 500 € Jan.22 Saare maakond, 14906 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Piirneb Orissaare- Saaremaa vald, Haapsu puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, kujuga Leisi-Mustjala küla, X kanded PRIA ja metsaregistris teega, teekate puuduvad asfalt 8 38 000 € Nov.21 Saare maakond, 109261 Liitumised 100% maatulundusmaa, kantud Korrapärase Üks katastriüksus Saaremaa vald, Pöide puuduvad PRIA registrisse, kasutus - kujuga piirneb Pöide- küla, X põllukuultuurid Levala teega, teekate kruus 9 5 198 € Aug.21 Saare maakond, 19474 Liitumised 100% maatulundusmaa, kantud Kolmnurkse Piirneb Pöide-Oti Saaremaa vald, Pöide puuduvad PRIA registrisse, kasutus - kujuga teega, teekate küla, X püsirohumaa kruus Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 1, 3 ja 7, mis sobivad enim asukoha, maaüksuse kasutuse, maaüksuse pindala (tehingud nr 1 ja 7) ning tehingu värskuse poolest. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks koguhinna (€), mida üldjuhul antud turusegmendis turul kauplemisel vaadatakse. Väljavõte standardist EVS 875-11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem. Võrdluselemendid: ▪ Ajaline kohandus – viimasel aastal on Saaremaa vallas hoonestamata maatulundusmaa mediaan samas suurusjärgus, kuid keskmine pinnaühikuhind tõusnud üle 50%, kohanduses kasutatud tehingud on teostatud võimalikult hiljuti, mistõttu ajalist kohandust ei ole rakendatud; ▪ Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hinda mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest, piirkonna prestiiž ja juurdepääs; ▪ Maaüksuse pindala – suurema maaüksusega kinnistud on kõrgemalt hinnatud; ▪ Lisainfo – analoogsete maaüksuste puhul on enamhinnatud kinnistud, millel on üldplaneeringu järgselt ka muu kasutamise perspektiiv, kui üksnes haljasmaana või pargina; ▪ Maaüksuse kuju – korrapärase kujuga maaüksused on enamhinnatud; ▪ Juurdepääs – asfaltkattega ja avalikult kasutava juurdepääsuteega maaüksused on enamhinnatud. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 1 3 7 Tehingu hind, € 3 250 € 10 000 € 4 500 € Tehingu hind, €/m² 0,30 0,25 0,30 Tehingu aeg Apr-2022 Mar-2022 Jan-2022 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, € 3 250 € 10 000 € 4 500 € Asukoht Pöide küla, Pöide kirikust u Saare maakond, Saare maakond, Saare maakond, 700 m kagu suunas Oti tee Saaremaa vald, Pamma Saaremaa vald, Kalli küla, Saaremaa vald, Haapsu ääres küla, X X küla, X Asukoha hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Maaüksuse pindala, m² 11152 10816 40000 14906 Hinnang Sarnane pindala, Suurem pindala, kõrgemalt Sarnane pindala, samaväärne hinnatud samaväärne Kohandus 0% -65% 0% Lisainfo 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, kõrghaljastusega, raie teostatud (jäetud on looduslik rohu- ja looduslik rohu- ja teemaplaneeringu järgselt seemne- ja säilikpuud) metsamaa, kanded PRIA metsamaa, kanded PRIA puhke-, virgestus- ja ja metsaregistris puuduvad ja metsaregistris puuduvad haljasalade maa-alal. Arvestades, et tegemist on vääriselupaigaga, siis metsamajandamine piiratud, mistõttu on maa kasutus samaväärne rohumaaga ja teostatud raiega maaüksustega Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Maaüksuse kuju Korrapärase kujuga Kolmnurkse kujuga Pikliku kujuga Korrapärase kujuga Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Juurdepääs Avalikult kasutatavalt teelt, Piirneb Pöitse-Pikasoo Piirneb Kalli teega, Piirneb Orissaare-Leisi- teekate kruus ja munakivi teega, teekate - kruus teekate - kruus Mustjala teega, teekate asfalt Hinnang Samaväärne Samaväärne Kõrgemalt hinnatud Kohandus 0% 0% -25% Kohandus kokku 0% -65% -25% Kohandatud hind € 3 250 € 3 500 € 3 375 € Kohanduste absoluutväärtuste 0% 65% 25% summa Kaalud 1,00 0,5 0,2 0,3 Kaalutud tulemus, € 3 338 1 625 700 1 013 Turuväärtus ümardatuna 3 300 € 0,30 €/m² taandatuna maaüksuse pindala kohta sajalisteni Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtuseks ~ 3 300 (kolm tuhat kolmsada) eurot ehk 0,30 €/m² taandatuna maaüksuse pindalale. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 8 Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestamata kinnisasi, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Pöide küla, Malevamäe) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.05.2022. a on 3 300 (kolm tuhat kolmsada) eurot. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 9 Lisad 9.1 Fotod Vaated maaüksusele ja lähiümbrusele, seisuga 02.05.2021. a (hinnangu koostaja tehtud pildid) 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22  20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22 10 Vastavuskinnitus ▪ Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. ▪ Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. ▪ Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. ▪ Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. ▪ Hindaja on olnud sõltumatu. ▪ Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. ▪ Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40195-22  Registriosa: Registriosa number 2567234 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Kinnistu nimi MALEVAMÄE Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 19.06.2006 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 29.04.2014 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 63401:001:0404 Maatulundusmaa 100%, Saare 11152 Maakatastri andmed üle võetud kehtiv maakond, Saaremaa vald, Pöide küla, m2 14.12.2017. Malevamäe. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 2 Kaitseliit (registrikood 74000725) 5.05.2006 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kehtiv 16.06.2006.Kohtunikuabi Relika Sarapuu III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kannete muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kande alus, Kande Nr. summa kannete muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: ERI KINNISVARA OÜ Nimi: Siim Simson Kuupäev: 29.04.2022 16:14:35 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. Kinnisvara eksperthinnang nr P-40197-22 Tellija Kaitseliit Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Saaremaa vald, Leisi alevik, Pargi Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (100% maatulundusmaa) registriosa nr-ga 2601134. Eksperthinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse leidmiseks tehingu nõustamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Turuväärtus 7 200 (seitse tuhat kakssada) eurot. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.05.2022. a Allikas: Maa-ameti fotoladu, foto on tehtud 16.04.2022. a Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................................3 2 HINDAMISE ALUSED ...........................................................................................................4 2.1 KASUTATUD MATERJALID.....................................................................................................4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ...............................................................................................................4 2.3 EELDUSED JA KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ...........................................................4 3 VARA KIRJELDUS................................................................................................................5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS .........................................................................................................5 3.2 ASUKOHT (DELFI KAARDI, GOOGLE.MAPS JA MAA-AMETI PÕHJAL) ..........................................6 3.3 MAAÜKSUSE ANDMED (MAA-AMETI JA VISUAALSE VAATLUSE PÕHJAL) ....................................7 3.4 TEHNOSÜSTEEMID (TELLIJA ESINDAJA KIRJALIKULT ESITATUD INFO KOHASELT) ......................8 3.5 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ...........................................................................................8 4 TURUÜLEVAADE .................................................................................................................9 4.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE ............................................................................................9 4.2 SAARE MAAKONNA HOONESTAMATA MAATULUNDUSMAA ÜLEVAADE .....................................11 4.3 EHITUSÕIGUSETA MAATÜKKIDE ÜLEVAADE .........................................................................11 4.4 SAAREMAA VALLA TUTVUSTUS ...........................................................................................12 4.4.1 Konkureerivad pakkumised .................................................................................... 12 4.4.2 Tehingustatistika ..................................................................................................... 12 4.5 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ...............................................................................................13 5 PARIMA KASUTUSE ANALÜÜS .......................................................................................13 6 MÕISTED JA HINDAMISMEETODI VALIK .......................................................................13 7 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL ...................................................................................14 7.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS ...................................................................................14 7.2 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ..............................................................15 8 HINDAMISTULEMUS ..........................................................................................................18 9 LISAD ...................................................................................................................................19 10 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................................19 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Saaremaa vald, Leisi alevik, Pargi Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (100% maatulundusmaa) registriosa nr-ga 2601134. Omanik Kaitseliit (registrikood 74000725) Katastritunnus 40302:001:0324 Omandivorm Kinnisasi Maaüksuse pindala 23 489 m² Detailplaneering / Detailplaneering puudub. üldplaneeringu Endise Leisi valla kehtiva üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav kommentaar maaüksus haljasmaa maa-alal. Hindamisaruande koondandmed Eksperthinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse leidmiseks tehingu nõustamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev Tellija esindajaga on kokku lepitud, et vara kohapealset ülevaatust ei tehta. Väärtuse kuupäev 03.05.2022. a Hindamisaruande kuupäev 03.05.2022. a Tellija Kaitseliit Tellimusleping E-posti teel esitatud tellimus, seisuga 22.03.2022. a, vastavalt tellimuslepingule on tellija esindajaga kokku lepitud, et vara kohapealset ülevaatust ei tehta (maaüksus on hoonestamata). Hindamise eeldused Vastavalt tellimuslepingus toodud eeldusel. Turuväärtus ~ 7 200 (seitse tuhat kakssada) eurot ehk 0,31 €/m² taandatuna maaüksuse pindalale. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 9 kuud. Hindamistulemuse täpsus Hindamistäpsuseks hindame (+/-10%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Kommentaar - Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestamata kinnisasi, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, Pargi) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.05.2022. a on 7 200 (seitse tuhat kakssada) eurot. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid ▪ Eesti vara hindamise standardisari EVS 875; ▪ Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 02.05.2022. a; ▪ Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 02.05.2022. a; ▪ Tellija esindajad Kersti Ristimägi poolt suuliselt ja kirjalikult (e-kirjad) esitatud andmed; ▪ https://www.saaremaavald.ee/uldinfo (Saaremaa valla koduleht); ▪ Kinnisvaraportaalid www.kinnisvara24.delfi.ee, www.kv.ee ja www.city24.ee; ▪ Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/; ▪ https://kls.pria.ee/kaart/ (Põllumassiivide registri koduleht); ▪ https://register.metsad.ee/#/ (Metsaregistri koduleht); ▪ Asukoha kaart https://kaart.delfi.ee/; ▪ ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andmebaas. 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev Vastavalt tellimuslepingule on tellija esindajaga kokku lepitud, et vara kohapealset ülevaatust ei tehta (maaüksus on hoonestamata). Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik - Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Kersti Ristimägi Ülevaatuse ulatus - Ülevaatuse põhjalikkus Avalikud registrid ja Maa-ameti fotoladu. 2.3 Eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hinnangu kehtivuse eeldused: Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Keskkonnaalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22  hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3 Vara kirjeldus Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 2601134. Allikas: Maa-ameti fotoladu, foto on tehtud 16.04.2022. a 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 2601134 Omanik Kaitseliit (registrikood 74000725) Kinnistu koosseis Maatulundusmaa 100%, Saare maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, Pargi. Kitsendused ja Kanded puuduvad koormatised Hüpoteegid Kanded puuduvad Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud kinnistusraamatusse õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste mittekantud õigused ja asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus kohustused toodud turuväärtust. Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on lisatud eksperthinnanguga samasse digikonteinerisse. 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 3.2 Asukoht (delfi kaardi, google.maps ja maa-ameti põhjal) Paiknemine Saare maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, Mere tänava ja Orissaare maanteede ristmiku naabruses ning piirneb Orissaare maanteega (kaardil tähistusega ), tegemist on vallasiseselt ja Saare maakonna kinnisvaraturul keskmiselt hinnatud asukohaga. Kaugus Triigi sadamast ca 4 km Kaugus Kuressaare ca 42 km linnast Kaugus lähimast toidu- ja ca 300 m kaugusel esmatarvete kauplusest Kaugus lähimast ca 300 m kaugusel bussipeatus ühistranspordipeatusest Kaugus lähimast ca 10 km kaugusel lasteaed ning ca 1 km kaugusel kool. munitsipaalkoolist ja lasteaiast Piirkonna hoonestus Lähiümbruses on hoonestamata maaüksused, eramud ning äri- ja ühiskondlikud hooned. Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb piirkonna peatänava ääres. 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 Juurdepääs Kinnistu piirneb Orissaare maanteega, Maanteeameti kaardirakenduse andmetel kasutusviis – avalik, teekate – asfalt. Tingmärgid: 3.3 Maaüksuse andmed (maa-ameti ja visuaalse vaatluse põhjal) Pindala 23 489 m² Katastritunnus 40302:001:0324 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kirjeldus Maaüksus on ebakorrapärase, kuid suhteliselt kompaktse kujuga, piirded puuduvad, piirneb kahest küljest juurdepääsuteega ning hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega, maaüksus on kõrghaljastusega. Detailplaneering Menetluses olevad detailplaneeringud teadaolevalt puuduvad. 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22  Üldplaneeringu Endise Leisi valla kehtiva üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav kommentaar maaüksus haljasmaa maa-alal. Kitsendused Sideehitise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd ja tegemist on vääriselupaigaga. Kitsendused ei takista vara sihipärast kasutust, negatiivne mõju vara turuväärtusele puudub, küll tuleb perspektiivis arvestada metsa majandamisel vääriselupaiga piirangutega. 3.4 Tehnosüsteemid (tellija esindaja kirjalikult esitatud info kohaselt) Tehnosüsteemide liitumised puuduvad, liitumiskohad naabruses olemas. 3.5 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: positiivne. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 4 Turuülevaade 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas esialgsetel andmetel 2021. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2020. aasta sama perioodiga 8,6%. Jooksevhindades moodustas SKP 8,7 miljardit eurot. Kasvu vedas koroonaeelsele tasemele jõudnud töötlev tööstus. Majandusele lisasid hoogu ka info ja side, veondus ja laondus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Väga kiire kasv jätkus veel koroonast räsitud majutuses ja toitlustuses. Peamisteks majandust pidurdavateks tegevusaladeks olid aga hinnatõusu tõttu kaubanduse ja põllumajanduse sektorid. Energeetikasektor püsis hindade kasvust hoolimata 2020. aasta sama perioodi tasemel. 2021. aastal kokku kasvas majandus 8,3%. Võrreldes 2019. aastaga kasvas majandus 5,2%, ületades seega ka koroonaeelse taseme. 1 Ehitus Statistikaameti esialgsetel andmetel ehitasid ehitusettevõtted 2021. aastal Eestis ja välisriikides kokku 9% rohkem kui aasta varem. Vaid kohalikku ehitusturgu arvesse võttes suurenes ehitusmaht 10%. Ehitusettevõtted ehitasid kokku 3,6 miljardi euro eest, sellest hooneid 2,5 miljardi ja rajatisi 1,1 miljardi euro eest. Võrreldes 2020. aastaga ehitati hooneid 12% ja rajatisi 4% rohkem. 2021. aasta ehitusturgu mõjutas nii eelnenud aasta madal võrdlusbaas kui ka viimaste aastate suurem materjalide hinnatõu s. Vaatamata hinnatõusule suudeti ületada ka seni parima ehk 2019. aasta tulemust. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 6735 uut eluruumi ehk 11% vähem kui aasta varem. Suurem osa (62%) uutest eluruumidest asub korterelamutes. Populaarseim elamutüüp oli 3–5-korruseline korterelamu, see on ka ainuke elamutüüp, mille osakaal on viimastel aastatel uute elamute hulgas suurenenud. Enim valmis kahe- ja neljatoalisi eluruume. Kui neljatoalised eluruumid on olnud ülekaalus aastaid, siis mullu suurenes ühe- ja kahetoaliste eluruumide osa ja vähenes kolmetoaliste eluruumide osa. Uute eluruumide pind oli keskmiselt 91 ruutmeetrit. Suurem osa valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Ehitusluba väljastati 8773 eluruumi ehitamiseks, mida on 0,7% vähem kui aasta varem. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 1136 mitteelamut kasuliku pinnaga 638 300 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao,- tööstus- ja transpordihoonete pinda. Võrreldes aasta varasemaga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv. Allikas: Statistikaamet 1 Statistikaameti pressiteade, 01.03.2022 - Eesti majandus kasvas 5,2% üle koroonaeelse taseme 2 Statistikaameti pressiteade, 25.02.2022 - Ehitusmaht suurenes eelmisel aastal 9% 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2021. aastal 1548 eurot, mis on 6,9 % kõrgem kui 2020. aastal. Aasta lõikes oli keskmine brutokuupalk kõrgeim info ja side tegevusalal, finants- ja kindlustustegevuses ning energeetikas. Palk oli madalaim aga kinnisvaraalases tegevuses ning majutuse ja toitlustuse tegevusalal. Maakonniti oli keskmine brutokuupalk kõrgeim Harju ja Tartu maakonnas ning madalaim Võru ja Hiiu maakonnas. 2021. aasta neljandas kvartalis oli keskmine brutokuupalk 1625 eurot, mis on 7,3% suurem kui 2020. aastal samal ajal. 3 Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2021. aasta IV kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 76 m² suuruse Tartu linna korteri või 79 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2022. aasta veebruaris oli -14, mis on 23 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal ja 24 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks veebruaris võrreldes jaanuariga 1,5% ning võrreldes 2021. aasta veebruariga 12,0%. 2021. aasta veebruariga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluasemega seotud hinnamuutused – kodudesse jõudnud elekter oli 39,4%, soojusenergia 27,1% ja torugaas 84,9% kallim, bensiin oli 26,3% ja diislikütus 27,1% kallim. Jaanuariga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide 3,7% kallinemine. Bensiini hind tõusis kuuga 5,7% ning diislikütuse oma 7,1%. Kodudesse jõudnud elekter odavnes 5,2%. 4 2021. aasta neljandas kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 103 vaba ametikohta, mis on 28% rohkem kui 2020. aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist ligi 7500 inimest. 2021. aastal oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv ligi 615 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal, sh Tallinnas, järgnesid Tartu ja Pärnu maakonnad. Neljandas kvartalis võeti tööle 40 540 ja töölt lahkus 49 469 inimest. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2021. aastal stabiilsed või mõningases kasvutempos. Korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid. 2022. aasta veebruari seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 2021. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 0,4% võrra madalam ning 43% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2022. aasta jaanuari seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,5%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,0% ning ettevõtetele 2,6%. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR. Allikas: Eesti Pank 3 Statistikaameti pressiteade, 03.03.2022 - Keskmine brutokuupalk tõusis 2021. aastal 6,9% 4 Statistikaameti pressiteade, 07.03.2022 - Veebruari tarbijahinnaindeksit mõjutas senisest enam toidu hinnatõus 5 Statistikaameti pressiteade, 11.03.2022 - Vabade ametikohtade arv oli jätkuvalt üle 10 000 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 2022. aasta jaanuaris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2021. aasta jaanuaris. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. Allikas: Eesti Pank Nii Eesti kui ka ülejäänud maailma majanduse edasine käekäik on seotud Venemaa sõjalise agressiooniga ning sellega, millise suuna sõda võtab. Praegustes oludes tehtud prognoose ümbritseb ulatuslik määramatus, sest nii toormete hinnad kui ka tarneahelaprobleemide lahenemine sõltuvad olulisel määral sõja käigust ja lääneriikide sanktsioonidest Venemaale. Eesti Panga majandusprognoosi järgi kasvab käesoleval aastal Eesti majanduse maht eurodes (jooksevhinnas) mõõdetuna jõudsasti (üle 9%), kuid hinnatõusu välja taandamisel jääb majanduskasv tõenäoliselt nulli lähedale või väiksesse miinusesse. Ka palkade ja sissetulekute kasv püsib hoogne, kuigi hinnakasvust mõnevõrra aeglasem. Riik saab aidata erasektoril kriisis kiiremini kohaneda – Vene ja Valgevene, aga ka Ukraina turu kadumisest puudutatud ettevõtteid tasub abistada uutele turgudele sisenemisel ning enam kannatavates majandusharudes töö kaotavaid inimesi saab abistada töö leidmisel teistes harudes. Kiire hinnakasv peaks taanduma lähiaastatel, kui toormehindade tõus peatub. Käesoleval aastal võib oodata tarbijakorvi kallinemist umbes 10%, millest lõviosa põhjustab energia hinnatõus. 6 24.02.2022 alanud Ukraina sõja konkreetset mõju Eesti kinnisvaraturule üldiselt ning turusegmentidele eraldi on hetkel veel raske prognoosida. 4.2 Saare maakonna hoonestamata maatulundusmaa ülevaade Piirkonnana eelistatakse Kuressaare linna ja selle lähiümbrust ning hea juurdepääsuga maaüksuseid. Sarnaste varade ostjaskonnaks on eelkõige kohalikud elanikud (nt piirnevate kinnistute omanikud). Saare maakonnas on hoonestamata maatulundusmaa (nii rohu kui ka metsamaad) kinnistutega viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1216 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,58 €/m² ja keskmine pindala 64 652 m². Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saare maakonnas pakkumises u 100 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 890 000 eurot. 4.3 Ehitusõiguseta maatükkide ülevaade Muu sihtotstarbega kinnistutega (üldkasutatav maa, ühiskondlike hoonete maa, ehitusõiguseta maa- tulundusmaa jne) toimub tehinguid väga harva, ostjateks on enamasti kas naaberkinnistute omanikud, kes soovivad suurendada privaatsust või elurajooni kinnistuomanike poolt loodud mittetulundusühingud eesmärgiga rajada lastemänguväljakuid, spordiplatse jm või vald ja linn avaliku kasutuse otstarbel, harvem ka erainvestor. Kõrgemalt hinnatud on maaüksused, mis paiknevad väljakujunenud elurajoonis või piirnevad veekoguga ja millel on kõrghaljastus. 6 Eesti Panga pressiteade, 30.03.2022 - PROGNOOS. Vene sõja mõju Eesti majandusele: tarneraskused ja kiirem hinnatõus 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 Väljakujunenud hinnatasemetest rääkida ei saa, üldjuhul on tehinguhinnad madalad, moodustades piirkonna elamumaa kruntide hindadest maksimaalselt 20%. Transpordimaad on eelkõige ehitusõigusega krunte teenindava iseloomuga, omanikule reeglina (v.a juhul kui sellel on majanduslik rakendus, nt parkla) majanduslikku kasu ei too, pigem kaasnevad eel - kõige kulud ning vabal turul analoogsete varadega reeglina tehinguid ei tehta ehk ostu-müügi hind ei kujune vabal turul, vaid on pigem kokkuleppeline. Üldjuhul on transpordimaad arendusprojekti valmimiseni arendaja omandis ning arendusprojekti valmimisel ja tee väljaehitamisel antakse kohalikule omavalitsusele üle ning tee väljaehitamine on arvestatud korterite vms arendusprojekti müükides. Tehinguid on teinekord kajastatud registris sümboolse hinnaga, näiteks 1 €/ kinnistu kohta. 4.4 Saaremaa valla tutvustus 21. oktoobril 2017, Saaremaa Vallavolikogu valimistulemuste väljakuulutamise päeval, jõustus Kuressaare linna, Kihelkonna, Laimjala, Leisi, Lääne-Saare, Mustjala, Orissaare, Pihtla, Pöide, Salme, Torgu ja Valjala valla ühinemine ning moodustus uus omavalitsusüksus Saaremaa vald. Valla piir kulgeb mööda ühinenud omavalitsuste välispiiri, piki Saaremaa rannikut. Omavalitsus tegutseb Saaremaa valla põhimääruse alusel. Senised õigusaktid (korrad, eeskirjad jne) kehtivad uute, ühtsete õigusaktide vastuvõtmiseni edasi sellel territooriumil, kus nad olid enne ühinemist kehtestatud. Saaremaa valla haldusalasse kuulub 66 asutust: 17 kultuuri- ja rahvamaja, 1 keskraamatukogu, 3 spordiasutust, 35 haridusasutust, 1 õppenõustamiskeskus, 3 noortekeskust, 4 hoolekandeasutust ning 2 haldusasutust. Rahvaarv: 31 435 (statistika 2020, 2019, 2018) Pindala: 2718 km² Asustusüksused: Kuressaare linn, Aste, Kihelkonna, Kudjape, Kärla, Leisi, Nasva, Orissaare, Salme ja Valjala alevik ning 427 küla. Valla keskus paikneb Kuressaares. Piirkondades on moodustatud avalike teenuste osutamiseks ja haldamiseks teenuskeskused. Piirkonna elanike huvisid kohalikul ja ülevallalisel tasandil esindavad osavalla- ja kogukonnakogud. 4.4.1 Konkureerivad pakkumised Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saaremaa vallas pakkumises u 80 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 495 000 eurot, nende hulgas hinnatavaga sarnase pindalaga alla 20 kinnistu, mille pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 66 900 eurot, hinnatava vara lähiümbruses võrreldavad pakkumised puuduvad. 4.4.2 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Saare maakond, Saaremaa vald ajavahemikul 1.05.2021 kuni 30.04.2022 maatulundusmaa Arv 1 058 Pindala (m²) keskmine 66 287,6 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 0,28 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 0,57 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. ▪ Tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehinguid; ▪ Saaremaa vallas on hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1058 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,57 €/m², mediaan 0,28 €/m² ning keskmine pindala 66 287,6 m². 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 4.5 Turustatavuse analüüs Lõppkasutajaid Sarnaste varade ostjaskonnaks on eelkõige riik või kohalik iseloomustavad tunnused omavalitsus, kes ostavad analoogseid olulise ehitusõiguseta kinnistuid avaliku kasutuse otstarbel või kohalikud elanikud (nt piirnevate kinnistute omanikud). Kas hinnatav vara rahuldab Maaüksuse pindala, maakasutus ja juurdepääs vastavad turusegmendi nõudeid keskmisele turunõudlusele. Olulise ehitusõiguse puudumise ja vääriselupaiga kitsenduse tõttu ei vasta turunõudlusele. Konkureeriv pakkumise maht, Saaremaa vallas on hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega turu neelduvus viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1058 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,57 €/m², mediaan 0,28 €/m² ning keskmine pindala 66 287,6 m². Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saaremaa vallas pakkumises u 80 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 495 000 eurot, nende hulgas hinnatavaga sarnase pindalaga alla 20 kinnistu, mille pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 66 900 eurot, hinnatava vara lähiümbruses võrreldavad pakkumised puuduvad. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsuse võib hinnata keskmiseks. müügiperiood Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida kuni 9 kuud. Alternatiivse kasutuse Hinnataval varal puuduvad alternatiivsed kasutused. võimalus 5 Parima kasutuse analüüs Füüsiliselt võimalik ja Olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, maaüksuse vajalikult põhjendatud optimaalne pindala, võimalik kasutada nt pargina ja sportimise eesmärgil. Tehnosüsteemid puuduvad. Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa, paikneb Leisi valla üldplaneeringu järgselt haljasmaa maa-alal. Hoonestamise eesmärgil ostmine vähetõenäoline. Finantsmajanduslikult Ehitusõiguseta maatükkide järele on vähene nõudlus. otstarbekas Kasutus, mille tulemusena Eeltoodut arvestades hindame vara parimaks kasutuseks kasutust omandab vara kõrgeima puhkealana ja nt sportimise eesmärgil. väärtuse 6 Mõisted ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Kinnisvara hindamise kolm põhimeetodit (EVS 875 osa 1): ▪ Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ▪ Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) ▪ Kulumeetod (Cost Approach). Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimlevinud elamispindade ja analoogsete hoonestamata kinnistute hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, hoonestamata maa kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Võrdlusmeetod on sarnastel alustel kasutatav ka tururendi hindamisel. 7 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud hoonestamata maatulundusmaa kinnistute müügitehinguid ja – pakkumisi Saaremaa vallas. Võrdlemise aluseks välja toodud ning kohanduses kasutatud tehingud on hindajale teadaolevalt kõige enam vaba turu tingimustele vastavad ning tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 7.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused ▪ hea juurdepääs; ▪ ehitusõiguse puudumine, ▪ paiknemine heal tasemega taristuga üldplaneeringu järgselt paikneb alevikus; hinnatav maaüksus haljasmaa maa-alal; ▪ optimaalse pindalaga maaüksus; ▪ majandamisel tuleb arvestada ▪ kõrghaljastuse olemasolu. vääriselupaiga piirangutega. Võimalused Ohud ▪ piirkonna edasine areng. ▪ majanduskeskkonna halvenemisest tingitud kinnisvaraturu languse oht. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 7.2 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks oleme välja toonud alljärgnevad ostu-müügitehingud (tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu): Nr Tehingu Tehingu Aadress Maaüksuse Tehnosüsteemid Lisainfo Maaüksuse kuju Juurdepääs hind, € aeg pindala, m² 1 5 000 € Apr.22 Saare maakond, 2063 Liitumised 100% maatulundusmaa, Kolmnurkse Piirneb Orissaare- Saaremaa vald, Hindu puuduvad ehitusõiguse perspektiiv kujuga Leisi-Mustjala küla, X teadmata, kõrghaljastusega, teega, teekate metsaregistris kanded asfalt puuduvad, üldplaneeringu järgselt kogu ulatuses haljasmaa-alal 2 3 250 € Apr.22 Saare maakond, 10816 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Kolmnurkse Piirneb Pöitse- Saaremaa vald, Pamma puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga Pikasoo teega, küla, X säilikpuud) teekate - kruus 3 5 000 € Apr.22 Saare maakond, 23300 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Korrapärase Paikneb Püha - Saaremaa vald, Sutu puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga Vanamõisa tee küla, X säilikpuud) naabruses 4 10 000 € Mar.22 Saare maakond, 40000 Liitumised 100% maatulundusmaa, Pikliku kujuga Piirneb Kalli teega, Saaremaa vald, Kalli puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, teekate - kruus küla, X kanded PRIA ja metsaregistris puuduvad 5 9 280 € Mar.22 Saare maakond, 37100 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Üüdibe puuduvad looduslik rohumaa, kanded kujuga avalikult küla, X PRIA registris puuduvad kasutatavalt teelt puudub 6 3 000 € Feb.22 Saare maakond, 10236 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Kõruse puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, kujuga avalikult küla, X kanded PRIA ja metsaregistris kasutatavalt teelt puuduvad puudub 7 5 340 € Jan.22 Saare maakond, 21683 Liitumised 100% maatulundusmaa, kantud Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Leisi puuduvad PRIA registrisse, kasutus - kujuga avalikult alevik, X püsirohumaa kasutatavalt teelt puudub 8 4 500 € Jan.22 Saare maakond, 14906 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Piirneb Orissaare- Saaremaa vald, Haapsu puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, kujuga Leisi-Mustjala küla, X kanded PRIA ja metsaregistris teega, teekate puuduvad asfalt 9 8 700 € Oct.21 Saare maakond, 9405 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Piirneb Viki- Saaremaa vald, puuduvad ehitusõiguse perspektiiv kujuga Kurevere teega, Kihelkonna alevik, Kooli teadmata, metsa- ja rohumaa, teekate asfalt tn metsaregistris kanded puuduvad, üldplaneeringu järgselt põld/ aianduslik maa 10 7 000 € Jan.22 Saare maakond, 1,4604 Liitumised 100% maatulundusmaa, Kolmnurkse Piirneb Pöitse- Saaremaa vald, Linnuse puuduvad ehitusõiguse perspektiiv kujuga Linnuse teega, küla, X teadmata, metsa- ja rohumaa, teekate kruus metsaregistris kanded puuduvad, üldplaneeringu järgselt põld/ aianduslik maa 11 6 000 € May.21 Saare maakond, 27869 Liitumised 100% maatulundusmaa, Pikliku kujuga Juurdepääs Saaremaa vald, Leisi puuduvad ehitusõiguse perspektiiv avalikult alevik, X teadmata, metsa- ja rohumaa, kasutatavalt teelt metsaregistris kanded puudub puuduvad, üldplaneeringu järgselt kogu ulatuses haljasmaa-alal Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 1, 7 ja 10, mis sobivad enim asukoha, maaüksuse pindala ning tehingu värskuse poolest (tehingud nr 1 ja 7). Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks koguhinna (€), mida üldjuhul antud turusegmendis turul kauplemisel vaadatakse. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 Väljavõte standardist EVS 875-11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem. Võrdluselemendid: ▪ Ajaline kohandus – viimasel aastal on Saaremaa vallas hoonestamata maatulundusmaa mediaan samas suurusjärgus, kuid keskmine pinnaühikuhind tõusnud üle 50%, kohanduses kasutatud tehingud on teostatud võimalikult hiljuti ja antud piirkonnas on pakkumiste arv minimaalne ja sarnaseid tehinguid teostatakse harva, mistõttu ajalist kohandust ei ole rakendatud; ▪ Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hinda mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest, piirkonna prestiiž ja juurdepääs; ▪ Maaüksuse pindala – suurema maaüksusega kinnistud on kõrgemalt hinnatud; ▪ Lisainfo – analoogsete maaüksuste puhul on enamhinnatud kinnistud, millel on üldplaneeringu järgselt ka muu kasutamise perspektiiv, kui üksnes haljasmaana või pargina; ▪ Maaüksuse kuju – korrapärase kujuga maaüksused on enamhinnatud; ▪ Juurdepääs – asfaltkattega ja avalikult kasutava juurdepääsuteega maaüksused on enamhinnatud. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 1 7 10 Tehingu hind, € 5 000 € 5 340 € 6 000 € Tehingu hind, €/m² 2,42 0,25 0,22 Tehingu aeg Apr-2022 Jan-2022 May-2021 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, € 5 000 € 5 340 € 6 000 € Asukoht Leisi alevik, Orissaare Saare maakond, Saare maakond, Saare maakond, maantee naabruses Saaremaa vald, Hindu Saaremaa vald, Leisi Saaremaa vald, Leisi küla, X alevik, X alevik, X Asukoha hinnang Madalamalt hinnatud Samaväärne Samaväärne Kohandus 10% 0% 0% Maaüksuse pindala, m² 23489 2063 21683 27869 Hinnang Väiksem, madalamalt Sarnane, samaväärne Sarnane, samaväärne hinnatud Kohandus 50% 0% 0% Lisainfo 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, kõrghaljastusega, Endise ehitusõiguse perspektiiv kantud PRIA registrisse, ehitusõiguse perspektiiv Leisi valla kehtiva teadmata, kasutus - püsirohumaa teadmata, metsa- ja üldplaneeringu järgselt kõrghaljastusega, rohumaa, metsaregistris paikneb hinnatav maaüksus metsaregistris kanded kanded puuduvad, haljasmaa maa-alal puuduvad, üldplaneeringu üldplaneeringu järgselt järgselt kogu ulatuses kogu ulatuses haljasmaa- haljasmaa-alal alal Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Maaüksuse kuju Ebakorrapärase, kuid Kolmnurkse kujuga Korrapärase kujuga Pikliku kujuga kompaktse kujuga Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Juurdepääs Piirneb Orissaare Piirneb Orissaare-Leisi- Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult maanteega, teekate asfalt Mustjala teega, teekate kasutatavalt teelt puudub kasutatavalt teelt puudub asfalt Hinnang Samaväärne Madalamalt hinnatud Madalamalt hinnatud Kohandus 0% 20% 20% Kohandus kokku 60% 20% 20% Kohandatud hind € 8 000 € 6 408 € 7 200 € Kohanduste absoluutväärtuste 60% 20% 20% summa Kaalud 1,00 0,3 0,35 0,35 Kaalutud tulemus, € 7 163 2 400 2 243 2 520 Turuväärtus ümardatuna 7 200 € 0,31 €/m² taandatuna maaüksuse pindala kohta sajalisteni Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtuseks ~ 7 200 (seitse tuhat kakssada) eurot ehk 0,31 €/m² taandatuna maaüksuse pindalale. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 8 Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestamata kinnisasi, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, Pargi) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.05.2022. a on 7 200 (seitse tuhat kakssada) eurot. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 9 Lisad 10 Vastavuskinnitus ▪ Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. ▪ Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. ▪ Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. ▪ Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. ▪ Hindaja on olnud sõltumatu. ▪ Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. ▪ Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22  Registriosa: Registriosa number 2601134 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Kinnistu nimi PARGI Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 08.05.2006 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 12.05.2014 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 40302:001:0324 Maatulundusmaa 100%, Saare 23489,0 Maakatastri andmed üle võetud kehtiv maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, m2 31.12.2018. Pargi. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 2 Kaitseliit (registrikood 74000725) 5.05.2006 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kehtiv 16.06.2006.Kohtunikuabi Relika Sarapuu III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kannete muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kande alus, Kande Nr. summa kannete muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: ERI KINNISVARA OÜ Nimi: Siim Simson Kuupäev: 02.05.2022 11:29:03 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. Kinnisvara eksperthinnang nr P-40194-22 Tellija Kaitseliit Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Saaremaa vald, Leisi alevik, Väljaku Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (100% maatulundusmaa) registriosa nr-ga 2564834. Eksperthinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse leidmiseks tehingu nõustamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Turuväärtus 7 000 (seitse tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.05.2022. a Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................................3 2 HINDAMISE ALUSED ...........................................................................................................4 2.1 KASUTATUD MATERJALID.....................................................................................................4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ...............................................................................................................4 2.3 EELDUSED JA KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ...........................................................4 3 VARA KIRJELDUS................................................................................................................5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS .........................................................................................................5 3.2 ASUKOHT (DELFI KAARDI, MAA-AMETI JA VISUAALSE VAATLUSE PÕHJAL) ................................6 3.3 MAAÜKSUSE ANDMED (MAA-AMETI JA VISUAALSE VAATLUSE PÕHJAL) ....................................7 3.4 TEHNOSÜSTEEMID (TELLIJA ESINDAJA KIRJALIKULT ESITATUD INFO KOHASELT) ......................8 3.5 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ...........................................................................................8 4 TURUÜLEVAADE .................................................................................................................9 4.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE ............................................................................................9 4.2 SAARE MAAKONNA HOONESTAMATA MAATULUNDUSMAA ÜLEVAADE .....................................11 4.3 EHITUSÕIGUSETA MAATÜKKIDE ÜLEVAADE .........................................................................11 4.4 SAAREMAA VALLA TUTVUSTUS ...........................................................................................12 4.4.1 Konkureerivad pakkumised .................................................................................... 12 4.4.2 Tehingustatistika ..................................................................................................... 12 4.5 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ...............................................................................................13 5 PARIMA KASUTUSE ANALÜÜS .......................................................................................13 6 MÕISTED JA HINDAMISMEETODI VALIK .......................................................................14 7 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL ...................................................................................14 7.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS ...................................................................................14 7.2 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ..............................................................15 8 HINDAMISTULEMUS ..........................................................................................................18 9 LISAD ...................................................................................................................................19 9.1 FOTOD .............................................................................................................................19 10 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................................21 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Saaremaa vald, Leisi alevik, Väljaku Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (100% maatulundusmaa) registriosa nr-ga 2564834. Omanik Kaitseliit (registrikood 74000725) Katastritunnus 40302:001:0323 Omandivorm Kinnisasi Maaüksuse pindala 9 130 m² Detailplaneering / Detailplaneering puudub. üldplaneeringu Endise Leisi valla kehtiva üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav kommentaar maaüksus vähesel määral (u 300 m² Orissaare mnt poolses osas) ärimaa alal ning ülejäänud osas puhke- ja virgestusmaa-alal. Hindamisaruande koondandmed Eksperthinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse leidmiseks tehingu nõustamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 02.05.2021. a tellija esindajaga on kokku lepitud, et uut ülevaatust ei tehta ja tellija kinnitab, et vara olukord ei ole muutunud. Väärtuse kuupäev 03.05.2022. a Hindamisaruande kuupäev 03.05.2022. a Tellija Kaitseliit Tellimusleping E-posti teel esitatud tellimus, seisuga 22.03.2022. a, vastavalt tellimuslepingule ei arvestata eksperthinnangu koostamisel hinnatavale kinnistule kohaliku omavalitsuse poolt rajatud Leisi terviserajaga (ehitisregistri kood: 220619119) ehk kinnistu turuväärtus on palutud hinnata ilma nimetatud rajatiseta. Tellija esindajaga on kokku lepitud, et uut ülevaatust ei tehta ja tellija kinnitab, et vara olukord ei ole muutunud. Hindamise eeldused Vastavalt tellimuslepingus toodud eeldustele. Turuväärtus ~ 7 000 (seitse tuhat) eurot ehk 0,77 €/m² taandatuna maaüksuse pindalale. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 9 kuud. Hindamistulemuse täpsus Hindamistäpsuseks hindame (+/-10%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Kommentaar - Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestamata kinnisasi, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, Väljaku) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.05.2022. a on 7 000 (seitse tuhat) eurot. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid ▪ Eesti vara hindamise standardisari EVS 875; ▪ Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 27.04.2022. a; ▪ Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 02.05.2022. a; ▪ Tellija esindajad Piret Pent ja Kersti Ristimägi poolt suuliselt ja kirjalikult (e-kirjad) esitatud andmed; ▪ https://www.saaremaavald.ee/uldinfo (Saaremaa valla koduleht); ▪ Kinnisvaraportaalid www.kinnisvara24.delfi.ee, www.kv.ee ja www.city24.ee; ▪ Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/; ▪ https://kls.pria.ee/kaart/ (Põllumassiivide registri koduleht); ▪ https://register.metsad.ee/#/ (Metsaregistri koduleht); ▪ Asukoha kaart https://kaart.delfi.ee/; ▪ ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andmebaas. 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 02.05.2021. a. Tellija esindajaga on kokku lepitud, et uut ülevaatust ei tehta ja tellija kinnitab, et vara olukord ei ole oluliselt muutunud. Standardis EVS 875-10 on ülevaatuse kohta järgmine kommentaar: Tellijal võib olla vajalik, et varade hindamisi tehtaks perioodiliselt. Sellisel juhul ei ole ülevaatuse tegemine igal perioodiliselt toimuval hindamisel põhjendatud. Hindamise võib teha ilma ülevaatuseta vaid juhul, kui sama hindaja on teinud eelneva ülevaatuse ja tellija kinnitab, et vahepealsel ajal ei ole toimunud muutusi, mis võiksid mõjutada vara väärtust. Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindajad Piret Pent ja Kersti Ristimägi Ülevaatuse ulatus Maaüksuse ja lähiümbruse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid. 2.3 Eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hinnangu kehtivuse eeldused: Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Keskkonnaalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22  mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3 Vara kirjeldus Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 2564834, vastavalt tellimuslepingule ei arvestata eksperthinnangu koostamisel hinnatavale kinnistule kohaliku omavalitsuse poolt rajatud Leisi terviserajaga (ehitisregistri kood: 220619119) ehk kinnistu turuväärtus on palutud hinnata ilma nimetatud rajatiseta. Allikas: Maa-ameti fotoladu, foto on tehtud 16.04.2022. a 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 2564834 Omanik Kaitseliit (registrikood 74000725) Kinnistu koosseis Maatulundusmaa 100%, Saare maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, Väljaku. 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 Kitsendused ja Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Eesti Lairiba koormatised Arenduse Sihtasutus (registrikood 90010094) kasuks. AÕS § 158¹ järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus sideehitise ehitamiseks ja majandamiseks viitega 30.11.2017 lepingu punktile 6.1 ja lepingu lisaks olevale plaanile. Märkus – tegemist on tehnovõrgu kasutusõigusega, negatiivne mõju vara turuväärtusele puudub, kuna ei takista vara sihipärast kasutust. Hüpoteegid Kanded puuduvad Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud kinnistusraamatusse õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste mittekantud õigused ja asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus kohustused toodud turuväärtust. Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on lisatud eksperthinnanguga samasse digikonteinerisse. 3.2 Asukoht (delfi kaardi, maa-ameti ja visuaalse vaatluse põhjal) Paiknemine Saare maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, Kuressaare ja Orissaare maanteede ristmiku naabruses ning piirneb Orissaare maanteega (kaardil tähistusega ), tegemist on vallasiseselt ja Saare maakonna kinnisvaraturul keskmiselt hinnatud asukohaga. Kaugus Triigi sadamast ca 4 km Kaugus Kuressaare ca 42 km linnast Kaugus lähimast toidu- ja ca 50 m kaugusel esmatarvete kauplusest Kaugus lähimast ca 50 m kaugusel bussipeatus ühistranspordipeatusest 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 Kaugus lähimast ca 10 km kaugusel lasteaed ning ca 800 m kaugusel kool. munitsipaalkoolist ja lasteaiast Piirkonna hoonestus Lähiümbruses on hoonestamata maaüksused, staadion, eramud ning äri- ja ühiskondlikud hooned. Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb piirkonna peatänava ääres. Juurdepääs Kinnistu piirneb Orissaare maanteega, Maanteeameti kaardirakenduse andmetel kasutusviis – avalik, teekate – asfalt. Tingmärgid: 3.3 Maaüksuse andmed (maa-ameti ja visuaalse vaatluse põhjal) Pindala 9130 m² Katastritunnus 40302:001:0323 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kirjeldus Maaüksus on ebakorrapärase, kuid suhteliselt kompaktse pikliku kujuga, piirded puuduvad, piirneb ühest küljest juurdepääsuteega ning hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega, maaüksus on kõrghaljastusega. Detailplaneering Menetluses olevad detailplaneeringud teadaolevalt puuduvad. 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22  Üldplaneeringu Endise Leisi valla kehtiva üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav kommentaar maaüksus vähesel määral (u 300 m² Orissaare mnt ääres punasega tähistatud osa) ärimaa alal ning ülejäänud osas puhke- ja virgestusmaa maa-alal. Kitsendused Veehaarde sanitaarkaitseala, elektripaigaldise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd ja sideehitise kaitsevööndid. Kitsendused ei takista vara sihipärast kasutust, negatiivne mõju vara turuväärtusele puudub. 3.4 Tehnosüsteemid (tellija esindaja kirjalikult esitatud info kohaselt) Tehnosüsteemide liitumised puuduvad, liitumiskohad naabruses olemas. 3.5 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: positiivne. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 4 Turuülevaade 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas esialgsetel andmetel 2021. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2020. aasta sama perioodiga 8,6%. Jooksevhindades moodustas SKP 8,7 miljardit eurot. Kasvu vedas koroonaeelsele tasemele jõudnud töötlev tööstus. Majandusele lisasid hoogu ka info ja side, veondus ja laondus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Väga kiire kasv jätkus veel koroonast räsitud majutuses ja toitlustuses. Peamisteks majandust pidurdavateks tegevusaladeks olid aga hinnatõusu tõttu kaubanduse ja põllumajanduse sektorid. Energeetikasektor püsis hindade kasvust hoolimata 2020. aasta sama perioodi tasemel. 2021. aastal kokku kasvas majandus 8,3%. Võrreldes 2019. aastaga kasvas majandus 5,2%, ületades seega ka koroonaeelse taseme. 1 Ehitus Statistikaameti esialgsetel andmetel ehitasid ehitusettevõtted 2021. aastal Eestis ja välisriikides kokku 9% rohkem kui aasta varem. Vaid kohalikku ehitusturgu arvesse võttes suurenes ehitusmaht 10%. Ehitusettevõtted ehitasid kokku 3,6 miljardi euro eest, sellest hooneid 2,5 miljardi ja rajatisi 1,1 miljardi euro eest. Võrreldes 2020. aastaga ehitati hooneid 12% ja rajatisi 4% rohkem. 2021. aasta ehitusturgu mõjutas nii eelnenud aasta madal võrdlusbaas kui ka viimaste aastate suurem materjalide hinna tõus. Vaatamata hinnatõusule suudeti ületada ka seni parima ehk 2019. aasta tulemust. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 6735 uut eluruumi ehk 11% vähem kui aasta varem. Suurem osa (62%) uutest eluruumidest asub korterelamutes. Populaarseim elamutüüp oli 3–5-korruseline korterelamu, see on ka ainuke elamutüüp, mille osakaal on viimastel aastatel uute elamute hulgas suurenenud. Enim valmis kahe- ja neljatoalisi eluruume. Kui neljatoalised eluruumid on olnud ülekaalus aastaid, siis mullu suurenes ühe- ja kahetoaliste eluruumide osa ja vähenes kolmetoaliste eluruumide osa. Uute eluruumide pind oli keskmiselt 91 ruutmeetrit. Suurem osa valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Ehitusluba väljastati 8773 eluruumi ehitamiseks, mida on 0,7% vähem kui aasta varem. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 1136 mitteelamut kasuliku pinnaga 638 300 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao,- tööstus- ja transpordihoonete pinda. Võrreldes aasta varasemaga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv. Allikas: Statistikaamet 1 Statistikaameti pressiteade, 01.03.2022 - Eesti majandus kasvas 5,2% üle koroonaeelse taseme 2 Statistikaameti pressiteade, 25.02.2022 - Ehitusmaht suurenes eelmisel aastal 9% 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2021. aastal 1548 eurot, mis on 6,9 % kõrgem kui 2020. aastal. Aasta lõikes oli keskmine brutokuupalk kõrgeim info ja side tegevusalal, finants- ja kindlustustegevuses ning energeetikas. Palk oli madalaim aga kinnisvaraalases tegevuses ning majutuse ja toitlustuse tegevusalal. Maakonniti oli keskmine brutokuupalk kõrgeim Harju ja Tartu maakonnas ning madalaim Võru ja Hiiu maakonnas. 2021. aasta neljandas kvartalis oli keskmine brutokuupalk 1625 eurot, mis on 7,3% suurem kui 2020. aastal samal ajal. 3 Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2021. aasta IV kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 76 m² suuruse Tartu linna korteri või 79 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2022. aasta veebruaris oli -14, mis on 23 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal ja 24 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks veebruaris võrreldes jaanuariga 1,5% ning võrreldes 2021. aasta veebruariga 12,0%. 2021. aasta veebruariga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluasemega seotud hinnamuutused – kodudesse jõudnud elekter oli 39,4%, soojusenergia 27,1% ja torugaas 84,9% kallim, bensiin oli 26,3% ja diislikütus 27,1% kallim. Jaanuariga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide 3,7% kallinemine. Bensiini hind tõusis kuuga 5,7% ning diislikütuse oma 7,1%. Kodudesse jõudnud elekter odavnes 5,2%. 4 2021. aasta neljandas kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 103 vaba ametikohta, mis on 28% rohkem kui 2020. aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist ligi 7500 inimest. 2021. aastal oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv ligi 615 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal, sh Tallinnas, järgnesid Tartu ja Pärnu maakonnad. Neljandas kvartalis võeti tööle 40 540 ja töölt lahkus 49 469 inimest. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2021. aastal stabiilsed või mõningases kasvutempos. Korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid. 2022. aasta veebruari seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 2021. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 0,4% võrra madalam ning 43% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2022. aasta jaanuari seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,5%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,0% ning ettevõtetele 2,6%. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR. Allikas: Eesti Pank 3 Statistikaameti pressiteade, 03.03.2022 - Keskmine brutokuupalk tõusis 2021. aastal 6,9% 4 Statistikaameti pressiteade, 07.03.2022 - Veebruari tarbijahinnaindeksit mõjutas senisest enam toidu hinnatõus 5 Statistikaameti pressiteade, 11.03.2022 - Vabade ametikohtade arv oli jätkuvalt üle 10 000 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 2022. aasta jaanuaris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2021. aasta jaanuaris. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. Allikas: Eesti Pank Nii Eesti kui ka ülejäänud maailma majanduse edasine käekäik on seotud Venemaa sõjalise agressiooniga ning sellega, millise suuna sõda võtab. Praegustes oludes tehtud prognoose ümbritseb ulatuslik määramatus, sest nii toormete hinnad kui ka tarneahelaprobleemide lahenemine sõltuvad olulisel määral sõja käigust ja lääneriikide sanktsioonidest Venemaale. Eesti Panga majandusprognoosi järgi kasvab käesoleval aastal Eesti majanduse maht eurodes (jooksevhinnas) mõõdetuna jõudsasti (üle 9%), kuid hinnatõusu välja taandamisel jääb majanduskasv tõenäoliselt nulli lähedale või väiksesse miinusesse. Ka palkade ja sissetulekute kasv püsib hoogne, kuigi hinnakasvust mõnevõrra aeglasem. Riik saab aidata erasektoril kriisis kiiremini kohaneda – Vene ja Valgevene, aga ka Ukraina turu kadumisest puudutatud ettevõtteid tasub abistada uutele turgudele sisenemisel ning enam kannatavates majandusharudes töö kaotavaid inimesi saab abistada töö leidmisel teistes harudes. Kiire hinnakasv peaks taanduma lähiaastatel, kui toormehindade tõus peatub. Käesoleval aastal võib oodata tarbijakorvi kallinemist umbes 10%, millest lõviosa põhjustab energia hinnatõus. 6 24.02.2022 alanud Ukraina sõja konkreetset mõju Eesti kinnisvaraturule üldiselt ning turusegmentidele eraldi on hetkel veel raske prognoosida. 4.2 Saare maakonna hoonestamata maatulundusmaa ülevaade Piirkonnana eelistatakse Kuressaare linna ja selle lähiümbrust ning hea juurdepääsuga maaüksuseid. Sarnaste varade ostjaskonnaks on eelkõige kohalikud elanikud (nt piirnevate kinnistute omanikud). Saare maakonnas on hoonestamata maatulundusmaa (nii rohu kui ka metsamaad) kinnistutega viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1216 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,58 €/m² ja keskmine pindala 64 652 m². Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saare maakonnas pakkumises u 100 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 890 000 eurot. 4.3 Ehitusõiguseta maatükkide ülevaade Muu sihtotstarbega kinnistutega (üldkasutatav maa, ühiskondlike hoonete maa, ehitusõiguseta maa- tulundusmaa jne) toimub tehinguid väga harva, ostjateks on enamasti kas naaberkinnistute omanikud, kes soovivad suurendada privaatsust või elurajooni kinnistuomanike poolt loodud mittetulundusühingud eesmärgiga rajada lastemänguväljakuid, spordiplatse jm või vald ja linn avaliku kasutuse otstarbel, harvem ka erainvestor. Kõrgemalt hinnatud on maaüksused, mis paiknevad väljakujunenud elurajoonis või piirnevad veekoguga ja millel on kõrghaljastus. 6 Eesti Panga pressiteade, 30.03.2022 - PROGNOOS. Vene sõja mõju Eesti majandusele: tarneraskused ja kiirem hinnatõus 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 Väljakujunenud hinnatasemetest rääkida ei saa, üldjuhul on tehinguhinnad madalad, moodustades piirkonna elamumaa kruntide hindadest maksimaalselt 20%. Transpordimaad on eelkõige ehitusõigusega krunte teenindava iseloomuga, omanikule reeglina (v.a juhul kui sellel on majanduslik rakendus, nt parkla) majanduslikku kasu ei too, pigem kaasnevad eel - kõige kulud ning vabal turul analoogsete varadega reeglina tehinguid ei tehta ehk ostu-müügi hind ei kujune vabal turul, vaid on pigem kokkuleppeline. Üldjuhul on transpordimaad arendusprojekti valmimiseni arendaja omandis ning arendusprojekti valmimisel ja tee väljaehitamisel antakse kohalikule omavalitsusele üle ning tee väljaehitamine on arvestatud korterite vms arendusprojekti müükides. Tehinguid on teinekord kajastatud registris sümboolse hinnaga, näiteks 1 €/ kinnistu kohta. 4.4 Saaremaa valla tutvustus 21. oktoobril 2017, Saaremaa Vallavolikogu valimistulemuste väljakuulutamise päeval, jõustus Kuressaare linna, Kihelkonna, Laimjala, Leisi, Lääne-Saare, Mustjala, Orissaare, Pihtla, Pöide, Salme, Torgu ja Valjala valla ühinemine ning moodustus uus omavalitsusüksus Saaremaa vald. Valla piir kulgeb mööda ühinenud omavalitsuste välispiiri, piki Saaremaa rannikut. Omavalitsus tegutseb Saaremaa valla põhimääruse alusel. Senised õigusaktid (korrad, eeskirjad jne) kehtivad uute, ühtsete õigusaktide vastuvõtmiseni edasi sellel territooriumil, kus nad olid enne ühinemist kehtestatud. Saaremaa valla haldusalasse kuulub 66 asutust: 17 kultuuri- ja rahvamaja, 1 keskraamatukogu, 3 spordiasutust, 35 haridusasutust, 1 õppenõustamiskeskus, 3 noortekeskust, 4 hoolekandeasutust ning 2 haldusasutust. Rahvaarv: 31 435 (statistika 2020, 2019, 2018) Pindala: 2718 km² Asustusüksused: Kuressaare linn, Aste, Kihelkonna, Kudjape, Kärla, Leisi, Nasva, Orissaare, Salme ja Valjala alevik ning 427 küla. Valla keskus paikneb Kuressaares. Piirkondades on moodustatud avalike teenuste osutamiseks ja haldamiseks teenuskeskused. Piirkonna elanike huvisid kohalikul ja ülevallalisel tasandil esindavad osavalla- ja kogukonnakogud. 4.4.1 Konkureerivad pakkumised Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saaremaa vallas pakkumises u 80 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 495 000 eurot, nende hulgas hinnatavaga sarnase pindalaga alla 20 kinnistu, mille pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 66 900 eurot, hinnatava vara lähiümbruses võrreldavad pakkumised puuduvad. 4.4.2 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Saare maakond, Saaremaa vald ajavahemikul 1.05.2021 kuni 30.04.2022 maatulundusmaa Arv 1 058 Pindala (m²) keskmine 66 287,6 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 0,28 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 0,57 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. ▪ Tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehinguid; ▪ Saaremaa vallas on hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1058 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,57 €/m², mediaan 0,28 €/m² ning keskmine pindala 66 287,6 m². 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 4.5 Turustatavuse analüüs Lõppkasutajaid Sarnaste varade ostjaskonnaks on eelkõige riik või kohalik iseloomustavad tunnused omavalitsus, kes ostavad analoogseid olulise ehitusõiguseta kinnistuid avaliku kasutuse otstarbel või väikeettevõtjad (nt müügikioski rajamise eesmärgil) ja kohalikud elanikud (nt piirnevate kinnistute omanikud). Kas hinnatav vara rahuldab Maaüksuse pindala, maakasutus ja juurdepääs vastavad turusegmendi nõudeid keskmisele turunõudlusele. Olulise ehitusõiguse puudumise tõttu ei vasta turunõudlusele. Konkureeriv pakkumise maht, Saaremaa vallas on hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega turu neelduvus viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1058 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,57 €/m², mediaan 0,28 €/m² ning keskmine pindala 66 287,6 m². Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saaremaa vallas pakkumises u 80 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 495 000 eurot, nende hulgas hinnatavaga sarnase pindalaga alla 20 kinnistu, mille pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 66 900 eurot, hinnatava vara lähiümbruses võrreldavad pakkumised puuduvad. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsuse võib hinnata keskmiseks. müügiperiood Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida kuni 9 kuud. Alternatiivse kasutuse Hinnataval varal puuduvad alternatiivsed kasutused. võimalus 5 Parima kasutuse analüüs Füüsiliselt võimalik ja Olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, maaüksuse vajalikult põhjendatud optimaalne pindala, võimalik kasutada nt pargina ja sportimise eesmärgil. Tehnosüsteemid puuduvad. Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa, endise Leisi valla kehtiva üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav maaüksus vähesel määral (u 300 m² Orissaare mnt ääres punasega tähistatud osa) ärimaa alal ning ülejäänud osas puhke- ja virgestusmaa-alal. Hoonestamise eesmärgil ostmine vähetõenäoline, kuid ei saa välistada näiteks turismihooajal mobiilse müügikioski paigaldamist Orissaare maantee äärsesse ossa. Finantsmajanduslikult Müügikioski paigaldusvõimalusega maatükkide järele on otstarbekas mõõdukas nõudlus, kuid ehitusõiguseta maatükkide järele on vähene nõudlus. Kasutus, mille tulemusena Eeltoodut arvestades hindame kinnistu parimaks kasutuseks omandab vara kõrgeima kasutust puhkealana ja nt sportimise eesmärgil ning turismihooajal väärtuse mobiilse müügikioski paigaldamist Orissaare maantee äärsesse ossa. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 6 Mõisted ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Kinnisvara hindamise kolm põhimeetodit (EVS 875 osa 1): ▪ Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ▪ Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) ▪ Kulumeetod (Cost Approach). Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimlevinud elamispindade ja analoogsete hoonestamata kinnistute hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, hoonestamata maa kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Võrdlusmeetod on sarnastel alustel kasutatav ka tururendi hindamisel. 7 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud hoonestamata maatulundusmaa kinnistute müügitehinguid ja – pakkumisi Saaremaa vallas. Võrdlemise aluseks välja toodud ning kohanduses kasutatud tehingud on hindajale teadaolevalt kõige enam vaba turu tingimustele vastavad ning tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 7.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused ▪ hea juurdepääs; ▪ puuduvad tehnosüsteemide liitumised; ▪ paiknemine heal tasemega taristuga ▪ maaüksuse piklik kuju; alevikus; 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22  ▪ endise Leisi valla kehtiva üldplaneeringu ▪ kinnistu paikneb valdavas osas puhke- järgselt paikneb hinnatav maaüksus vähesel ja virgestusmaa maa-alal. määral (u 300 m² Orissaare mnt ääres punasega tähistatud osa) ärimaa alal - turismihooajal mobiilse müügikioski paigaldamise võimalus; ▪ kõrghaljastuse olemasolu. Võimalused Ohud ▪ piirkonna edasine areng. ▪ majanduskeskkonna halvenemisest tingitud kinnisvaraturu languse oht. 7.2 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks oleme välja toonud alljärgnevad ostu-müügitehingud (tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu): Nr Tehingu Tehingu Aadress Maaüksuse Tehnosüsteemid Lisainfo Maaüksuse kuju Juurdepääs hind, € aeg pindala, m² 1 5 000 € Apr.22 Saare maakond, 2063 Liitumised 100% maatulundusmaa, Kolmnurkse Piirneb Orissaare- Saaremaa vald, Hindu puuduvad ehitusõiguse perspektiiv kujuga Leisi-Mustjala küla, X teadmata, kõrghaljastusega, teega, teekate metsaregistris kanded asfalt puuduvad, üldplaneeringu järgselt kogu ulatuses haljasmaa-alal 2 3 250 € Apr.22 Saare maakond, 10816 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Kolmnurkse Piirneb Pöitse- Saaremaa vald, Pamma puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga Pikasoo teega, küla, X säilikpuud) teekate - kruus 3 5 000 € Apr.22 Saare maakond, 23300 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Korrapärase Paikneb Püha - Saaremaa vald, Sutu puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga Vanamõisa tee küla, X säilikpuud) naabruses 4 10 000 € Mar.22 Saare maakond, 40000 Liitumised 100% maatulundusmaa, Pikliku kujuga Piirneb Kalli teega, Saaremaa vald, Kalli puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, teekate - kruus küla, X kanded PRIA ja metsaregistris puuduvad 5 9 280 € Mar.22 Saare maakond, 37100 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Üüdibe puuduvad looduslik rohumaa, kanded kujuga avalikult küla, X PRIA registris puuduvad kasutatavalt teelt puudub 6 3 000 € Feb.22 Saare maakond, 10236 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Kõruse puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, kujuga avalikult küla, X kanded PRIA ja metsaregistris kasutatavalt teelt puuduvad puudub 7 5 340 € Jan.22 Saare maakond, 21683 Liitumised 100% maatulundusmaa, kantud Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Leisi puuduvad PRIA registrisse, kasutus - kujuga avalikult alevik, X püsirohumaa kasutatavalt teelt puudub 8 4 500 € Jan.22 Saare maakond, 14906 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Piirneb Orissaare- Saaremaa vald, Haapsu puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, kujuga Leisi-Mustjala küla, X kanded PRIA ja metsaregistris teega, teekate puuduvad asfalt 9 8 700 € Oct.21 Saare maakond, 9405 Liitumised 100% maatulundusmaa, Korrapärase Piirneb Viki- Saaremaa vald, puuduvad ehitusõiguse perspektiiv kujuga Kurevere teega, Kihelkonna alevik, Kooli teadmata, metsa- ja rohumaa, teekate asfalt tn metsaregistris kanded puuduvad, üldplaneeringu järgselt põld/ aianduslik maa 10 7 000 € Jan.22 Saare maakond, 1,4604 Liitumised 100% maatulundusmaa, Kolmnurkse Piirneb Pöitse- Saaremaa vald, Linnuse puuduvad ehitusõiguse perspektiiv kujuga Linnuse teega, küla, X teadmata, metsa- ja rohumaa, teekate kruus metsaregistris kanded puuduvad, üldplaneeringu järgselt põld/ aianduslik maa 11 6 000 € May.21 Saare maakond, 27869 Liitumised 100% maatulundusmaa, Pikliku kujuga Juurdepääs Saaremaa vald, Leisi puuduvad ehitusõiguse perspektiiv avalikult alevik, X teadmata, metsa- ja rohumaa, kasutatavalt teelt metsaregistris kanded puudub puuduvad, üldplaneeringu järgselt kogu ulatuses haljasmaa-alal 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 1, 7 ja 10, mis sobivad enim asukoha, maaüksuse pindala ning tehingu värskuse poolest (tehingud nr 1 ja 7). Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks koguhinna (€), mida üldjuhul antud turusegmendis turul kauplemisel vaadatakse. Väljavõte standardist EVS 875-11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem. Võrdluselemendid: ▪ Ajaline kohandus – viimasel aastal on Saaremaa vallas hoonestamata maatulundusmaa mediaan samas suurusjärgus, kuid keskmine pinnaühikuhind tõusnud üle 50%, kohanduses kasutatud tehingud on teostatud võimalikult hiljuti ja antud piirkonnas on pakkumiste arv minimaalne ja sarnaseid tehinguid teostatakse harva, mistõttu ajalist kohandust ei ole rakendatud; ▪ Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hinda mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest, piirkonna prestiiž ja juurdepääs; ▪ Maaüksuse pindala – suurema maaüksusega kinnistud on kõrgemalt hinnatud; ▪ Lisainfo – analoogsete maaüksuste puhul on enamhinnatud kinnistud, millel on üldplaneeringu järgselt ka muu kasutamise perspektiiv, kui üksnes haljasmaana või pargina; ▪ Maaüksuse kuju – korrapärase kujuga maaüksused on enamhinnatud; ▪ Juurdepääs – asfaltkattega ja avalikult kasutava juurdepääsuteega maaüksused on enamhinnatud. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 1 7 10 Tehingu hind, € 5 000 € 5 340 € 6 000 € Tehingu hind, €/m² 2,42 0,25 0,22 Tehingu aeg Apr-2022 Jan-2022 May-2021 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, € 5 000 € 5 340 € 6 000 € Asukoht Leisi alevik, Orissaare Saare maakond, Saare maakond, Saare maakond, maantee naabruses Saaremaa vald, Hindu Saaremaa vald, Leisi Saaremaa vald, Leisi küla, X alevik, X alevik, X Asukoha hinnang Madalamalt hinnatud Samaväärne Samaväärne Kohandus 10% 0% 0% Maaüksuse pindala, m² 9130 2063 21683 27869 Hinnang Väiksem, madalamalt Suurem, kõrgemalt Suurem, kõrgemalt hinnatud hinnatud hinnatud Kohandus 15% -15% -20% Lisainfo Endise Leisi valla kehtiva 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, üldplaneeringu järgselt ehitusõiguse perspektiiv kantud PRIA registrisse, ehitusõiguse perspektiiv paikneb hinnatav maaüksus teadmata, kasutus - püsirohumaa teadmata, metsa- ja vähesel määral (u 300 m² kõrghaljastusega, rohumaa, metsaregistris Orissaare mnt poolses osas) metsaregistris kanded kanded puuduvad, ärimaa alal ning ülejäänud puuduvad, üldplaneeringu üldplaneeringu järgselt osas puhke- ja virgestusmaa- järgselt kogu ulatuses kogu ulatuses haljasmaa- alal. haljasmaa-alal alal Hinnang Madalamalt hinnatud Madalamalt hinnatud Madalamalt hinnatud Kohandus 20% 20% 20% Maaüksuse kuju Ebakorrapärase, kuid Kolmnurkse kujuga Korrapärase kujuga Pikliku kujuga kompaktse pikliku kujuga Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Juurdepääs Piirneb Orissaare Piirneb Orissaare-Leisi- Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult maanteega, teekate asfalt Mustjala teega, teekate kasutatavalt teelt puudub kasutatavalt teelt puudub asfalt Hinnang Samaväärne Madalamalt hinnatud Madalamalt hinnatud Kohandus 0% 20% 20% Kohandus kokku 45% 25% 20% Kohandatud hind € 7 250 € 6 675 € 7 200 € Kohanduste absoluutväärtuste 45% 55% 60% summa Kaalud 1,00 0,45 0,35 0,2 Kaalutud tulemus, € 7 039 3 263 2 336 1 440 Turuväärtus ümardatuna 7 000 € 0,77 €/m² taandatuna maaüksuse pindala kohta sajalisteni Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtuseks ~ 7 000 (seitse tuhat) eurot ehk 0,77 €/m² taandatuna maaüksuse pindalale. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 8 Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestamata kinnisasi, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, Väljaku) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.05.2022. a on 7 000 (seitse tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 9 Lisad 9.1 Fotod Vaated maaüksusele ja lähiümbrusele, seisuga 02.05.2021. a 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22  20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22 10 Vastavuskinnitus ▪ Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. ▪ Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. ▪ Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. ▪ Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. ▪ Hindaja on olnud sõltumatu. ▪ Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. ▪ Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40194-22  Registriosa: Registriosa number 2564834 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Kinnistu nimi VÄLJAKU Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 19.06.2006 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 29.04.2014 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 40302:001:0323 Maatulundusmaa 100%, Saare 9130,0 Maakatastri andmed üle võetud kehtiv maakond, Saaremaa vald, Leisi alevik, m2 31.12.2018. Väljaku. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 2 Kaitseliit (registrikood 74000725) 5.05.2006 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kehtiv 16.06.2006.Kohtunikuabi Relika Sarapuu III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kannete muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused 1 Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Eesti kehtiv Lairiba Arenduse Sihtasutus (registrikood 90010094) kasuks. AÕS § 158¹ järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus sideehitise ehitamiseks ja majandamiseks viitega 30.11.2017 lepingu punktile 6.1 ja lepingu lisaks olevale plaanile. 30.11.2017 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 11.12.2017. Kohtunikuabi Ülle Juhanson IV jagu - HÜPOTEEGID  Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kande alus, Kande Nr. summa kannete muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: ERI KINNISVARA OÜ Nimi: Siim Simson Kuupäev: 27.04.2022 17:08:01 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. Kinnisvara eksperthinnang nr P-40196-22 Tellija Kaitseliit Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Karujärve küla, Karujärve lasketiir Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (100% maatulundusmaa) registriosa nr-ga 20700050. Eksperthinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse leidmiseks tehingu nõustamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Turuväärtus 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.05.2022. a Allikas: Maa-ameti fotoladu, foto on tehtud 17.09.2021. a Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................................3 2 HINDAMISE ALUSED ...........................................................................................................4 2.1 KASUTATUD MATERJALID.....................................................................................................4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ...............................................................................................................4 2.3 EELDUSED JA KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ...........................................................4 3 VARA KIRJELDUS................................................................................................................5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS .........................................................................................................5 3.2 ASUKOHT (DELFI KAARDI, GOOGLE.MAPS JA MAA-AMETI PÕHJAL) ..........................................6 3.3 MAAÜKSUSE ANDMED (MAA-AMETI PÕHJAL) .........................................................................7 3.4 TEHNOSÜSTEEMID (TELLIJA ESINDAJA KIRJALIKULT ESITATUD INFO KOHASELT) ......................8 3.5 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ...........................................................................................8 4 TURUÜLEVAADE .................................................................................................................8 4.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE ............................................................................................8 4.2 SAARE MAAKONNA HOONESTAMATA MAATULUNDUSMAA ÜLEVAADE .....................................11 4.3 EHITUSÕIGUSETA MAATÜKKIDE ÜLEVAADE .........................................................................11 4.4 SAAREMAA VALLA TUTVUSTUS ...........................................................................................11 4.4.1 Konkureerivad pakkumised .................................................................................... 12 4.4.2 Tehingustatistika ..................................................................................................... 12 4.5 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ...............................................................................................13 5 PARIMA KASUTUSE ANALÜÜS .......................................................................................13 6 MÕISTED JA HINDAMISMEETODI VALIK .......................................................................13 7 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL ...................................................................................14 7.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS ...................................................................................14 7.2 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ..............................................................15 8 HINDAMISTULEMUS ..........................................................................................................17 9 LISAD ...................................................................................................................................18 10 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................................18 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Karujärve küla, Karujärve lasketiir Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (100% maatulundusmaa) registriosa nr-ga 20700050 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 71401:001:2871 Omandivorm Kinnisasi Maaüksuse pindala 13,02 ha ehk 130 200 m² Detailplaneering / Detailplaneering puudub. üldplaneeringu Endise Kihelkonna valla kehtiva üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav kommentaar maaüksus puhke- ja virgestusmaa maa-alal. Hindamisaruande koondandmed Eksperthinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse leidmiseks tehingu nõustamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev Tellija esindajaga on kokku lepitud, et vara kohapealset ülevaatust ei tehta. Väärtuse kuupäev 03.05.2022. a Hindamisaruande kuupäev 03.05.2022. a Tellija Kaitseliit Tellimusleping E-posti teel esitatud tellimus, seisuga 22.03.2022. a, vastavalt tellimuslepingule on tellija esindajaga kokku lepitud, et vara kohapealset ülevaatust ei tehta (maaüksus on hoonestamata) ning kinnisasja turuväärtuse oleme määranud raiemahte arvestamata. Hindamise eeldused Vastavalt tellimuslepingus toodud eeldustele. Turuväärtus ~ 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot ehk 1690 €/ha taandatuna maaüksuse pindalale. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 9 kuud. Hindamistulemuse täpsus Hindamistäpsuseks hindame (+/-10%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Kommentaar - Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestamata kinnisasi, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Karujärve küla, Karujärve lasketiir) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.05.2022. a on 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40197-22 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid ▪ Eesti vara hindamise standardisari EVS 875; ▪ Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 02.05.2022. a; ▪ Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 02.05.2022. a; ▪ Tellija esindajad Kersti Ristimägi poolt suuliselt ja kirjalikult (e-kirjad) esitatud andmed; ▪ https://www.saaremaavald.ee/uldinfo (Saaremaa valla koduleht); ▪ Kinnisvaraportaalid www.kinnisvara24.delfi.ee, www.kv.ee ja www.city24.ee; ▪ Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/; ▪ https://kls.pria.ee/kaart/ (Põllumassiivide registri koduleht); ▪ https://register.metsad.ee/#/ (Metsaregistri koduleht); ▪ Asukoha kaart https://kaart.delfi.ee/; ▪ ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andmebaas. 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev Vastavalt tellimuslepingule on tellija esindajaga kokku lepitud, et vara kohapealset ülevaatust ei tehta (maaüksus on hoonestamata). Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik - Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Kersti Ristimägi Ülevaatuse ulatus - Ülevaatuse põhjalikkus Avalikud registrid ja Maa-ameti fotoladu. 2.3 Eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hinnangu kehtivuse eeldused: Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Keskkonnaalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22  hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3 Vara kirjeldus Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 20700050. Allikas: Maa-ameti fotoladu, foto on tehtud 17.09.2021. a 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 20700050 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Maatulundusmaa 100%, Saare maakond, Saaremaa vald, Karujärve küla, Karujärve lasketiir. Kitsendused ja Kanded puuduvad koormatised Hüpoteegid Kanded puuduvad Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud kinnistusraamatusse õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste mittekantud õigused ja asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus kohustused toodud turuväärtust. Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on lisatud eksperthinnanguga samasse digikonteinerisse. 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 3.2 Asukoht (delfi kaardi, google.maps ja maa-ameti põhjal) Paiknemine Saare maakond, Saaremaa vald, Karujärve küla, Karujärvest u 1,2 km põhja suunas (kaardil tähistusega ), tegemist on vallasiseselt ja Saare maakonna kinnisvaraturul keskmiselt hinnatud asukohaga. Kaugus Kuressaare ca 30 km linnast Kaugus lähimast toidu- ja ca 10 km kaugusel esmatarvete kauplusest Kaugus lähimast ca 1,5 km kaugusel bussipeatus ühistranspordipeatusest Piirkonna hoonestus Lähiümbruses on hoonestamata maaüksused ning Karujärve karjäär Müra ja õhusaaste tase Keskmisest madalam, hinnatav vara paikneb eemal piirkonna peatänavatest. Juurdepääs Kinnistu piirneb Karujärve baasi tee, Lihulinna tee ja Lasketiiru teega, Maanteeameti kaardirakenduse andmetel kasutusviis – metsatee, Tingmärgid: tegemist on riigiomandis olevate teedega, tegemist on pinnaskattega teedega. 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 3.3 Maaüksuse andmed (maa-ameti põhjal) Pindala 13,02 ha ehk 130 200 m² Katastritunnus 71401:001:2871 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kirjeldus Maaüksus on ebakorrapärase, kuid kompaktse kujuga, piirneb mitmest küljest juurdepääsuteedega ja hoonestamata kinnistuga, maaüksus on kõrghaljastusega. Maaüksusel on lasketiiru rajatis Detailplaneering Menetluses olevad detailplaneeringud teadaolevalt puuduvad. Üldplaneeringu Endise Kihelkonna valla kehtiva üldplaneeringu järgselt paikneb kommentaar hinnatav maaüksus puhke- ja virgestusmaa maa-alal. 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22  Metsaregistri andmed Hinnatav vara on kantud metsaregistrisse, kokku kuus eraldist. Vastavalt tellimuslepingule ei ole hindamisel raiemahtudega arvestatud. Kitsendused Kitsendused puuduvad 3.4 Tehnosüsteemid (tellija esindaja kirjalikult esitatud info kohaselt) Tehnosüsteemide liitumised puuduvad, liitumiskohad naabruses olemas. 3.5 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: positiivne. 4 Turuülevaade 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas esialgsetel andmetel 2021. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2020. aasta sama perioodiga 8,6%. Jooksevhindades moodustas SKP 8,7 miljardit eurot. Kasvu vedas koroonaeelsele tasemele jõudnud töötlev tööstus. Majandusele lisasid hoogu ka info ja side, veondus ja laondus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Väga kiire kasv jätkus veel koroonast räsitud majutuses ja toitlustuses. Peamisteks majandust pidurdavateks tegevusaladeks olid aga hinnatõusu tõttu kaubanduse ja põllumajanduse sektorid. Energeetikasektor püsis hindade kasvust hoolimata 2020. aasta sama perioodi tasemel. 2021. aastal kokku kasvas majandus 8,3%. Võrreldes 2019. aastaga kasvas majandus 5,2%, ületades seega ka koroonaeelse taseme. 1 Ehitus Statistikaameti esialgsetel andmetel ehitasid ehitusettevõtted 2021. aastal Eestis ja välisriikides kokku 9% rohkem kui aasta varem. Vaid kohalikku ehitusturgu arvesse võttes suurenes ehitusmaht 10%. Ehitusettevõtted ehitasid kokku 3,6 miljardi euro eest, sellest hooneid 2,5 miljardi ja rajatisi 1,1 miljardi euro eest. Võrreldes 2020. aastaga ehitati hooneid 12% ja rajatisi 4% rohkem. 2021. aasta ehitusturgu 1 Statistikaameti pressiteade, 01.03.2022 - Eesti majandus kasvas 5,2% üle koroonaeelse taseme 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 mõjutas nii eelnenud aasta madal võrdlusbaas kui ka viimaste aastate suurem materjalide hinnatõu s. Vaatamata hinnatõusule suudeti ületada ka seni parima ehk 2019. aasta tulemust. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 6735 uut eluruumi ehk 11% vähem kui aasta varem. Suurem osa (62%) uutest eluruumidest asub korterelamutes. Populaarseim elamutüüp oli 3–5-korruseline korterelamu, see on ka ainuke elamutüüp, mille osakaal on viimastel aastatel uute elamute hulgas suurenenud. Enim valmis kahe- ja neljatoalisi eluruume. Kui neljatoalised eluruumid on olnud ülekaalus aastaid, siis mullu suurenes ühe- ja kahetoaliste eluruumide osa ja vähenes kolmetoaliste eluruumide osa. Uute eluruumide pind oli keskmiselt 91 ruutmeetrit. Suurem osa valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Ehitusluba väljastati 8773 eluruumi ehitamiseks, mida on 0,7% vähem kui aasta varem. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 1136 mitteelamut kasuliku pinnaga 638 300 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao,- tööstus- ja transpordihoonete pinda. Võrreldes aasta varasemaga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv. Allikas: Statistikaamet Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2021. aastal 1548 eurot, mis on 6,9 % kõrgem kui 2020. aastal. Aasta lõikes oli keskmine brutokuupalk kõrgeim info ja side tegevusalal, finants- ja kindlustustegevuses ning energeetikas. Palk oli madalaim aga kinnisvaraalases tegevuses ning majutuse ja toitlustuse tegevusalal. Maakonniti oli keskmine brutokuupalk kõrgeim Harju ja Tartu maakonnas ning madalaim Võru ja Hiiu maakonnas. 2021. aasta neljandas kvartalis oli keskmine brutokuupalk 1625 eurot, mis on 7,3% suurem kui 2020. aastal samal ajal. 3 Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2021. aasta IV kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 76 m² suuruse Tartu linna korteri või 79 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2022. aasta veebruaris oli -14, mis on 23 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal ja 24 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks veebruaris võrreldes jaanuariga 1,5% ning võrreldes 2021. aasta veebruariga 12,0%. 2021. aasta veebruariga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluasemega seotud hinnamuutused – kodudesse jõudnud elekter oli 39,4%, soojusenergia 27,1% ja torugaas 84,9% kallim, bensiin oli 26,3% ja diislikütus 27,1% kallim. Jaanuariga võrreldes mõjutas 2 Statistikaameti pressiteade, 25.02.2022 - Ehitusmaht suurenes eelmisel aastal 9% 3 Statistikaameti pressiteade, 03.03.2022 - Keskmine brutokuupalk tõusis 2021. aastal 6,9% 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide 3,7% kallinemine. Bensiini hind tõusis kuuga 5,7% ning diislikütuse oma 7,1%. Kodudesse jõudnud elekter odavnes 5,2%. 4 2021. aasta neljandas kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 103 vaba ametikohta, mis on 28% rohkem kui 2020. aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist ligi 7500 inimest. 2021. aastal oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv ligi 615 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal, sh Tallinnas, järgnesid Tartu ja Pärnu maakonnad. Neljandas kvartalis võeti tööle 40 540 ja töölt lahkus 49 469 inimest. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2021. aastal stabiilsed või mõningases kasvutempos. Korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid. 2022. aasta veebruari seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 2021. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 0,4% võrra madalam ning 43% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2022. aasta jaanuari seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,5%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,0% ning ettevõtetele 2,6%. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR. Allikas: Eesti Pank 2022. aasta jaanuaris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2021. aasta jaanuaris. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. Allikas: Eesti Pank 4 Statistikaameti pressiteade, 07.03.2022 - Veebruari tarbijahinnaindeksit mõjutas senisest enam toidu hinnatõus 5 Statistikaameti pressiteade, 11.03.2022 - Vabade ametikohtade arv oli jätkuvalt üle 10 000 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 Nii Eesti kui ka ülejäänud maailma majanduse edasine käekäik on seotud Venemaa sõjalise agressiooniga ning sellega, millise suuna sõda võtab. Praegustes oludes tehtud prognoose ümbritseb ulatuslik määramatus, sest nii toormete hinnad kui ka tarneahelaprobleemide lahenemine sõltuvad olulisel määral sõja käigust ja lääneriikide sanktsioonidest Venemaale. Eesti Panga majandusprognoosi järgi kasvab käesoleval aastal Eesti majanduse maht eurodes (jooksevhinnas) mõõdetuna jõudsasti (üle 9%), kuid hinnatõusu välja taandamisel jääb majanduskasv tõenäoliselt nulli lähedale või väiksesse miinusesse. Ka palkade ja sissetulekute kasv püsib hoogne, kuigi hinnakasvust mõnevõrra aeglasem. Riik saab aidata erasektoril kriisis kiiremini kohaneda – Vene ja Valgevene, aga ka Ukraina turu kadumisest puudutatud ettevõtteid tasub abistada uutele turgudele sisenemisel ning enam kannatavates majandusharudes töö kaotavaid inimesi saab abistada töö leidmisel teistes harudes. Kiire hinnakasv peaks taanduma lähiaastatel, kui toormehindade tõus peatub. Käesoleval aastal võib oodata tarbijakorvi kallinemist umbes 10%, millest lõviosa põhjustab energia hinnatõus. 6 24.02.2022 alanud Ukraina sõja konkreetset mõju Eesti kinnisvaraturule üldiselt ning turusegmentidele eraldi on hetkel veel raske prognoosida. 4.2 Saare maakonna hoonestamata maatulundusmaa ülevaade Piirkonnana eelistatakse Kuressaare linna ja selle lähiümbrust ning hea juurdepääsuga maaüksuseid. Sarnaste varade ostjaskonnaks on eelkõige kohalikud elanikud (nt piirnevate kinnistute omanikud). Saare maakonnas on hoonestamata maatulundusmaa (nii rohu kui ka metsamaad) kinnistutega viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1216 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,58 €/m² ja keskmine pindala 64 652 m². Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saare maakonnas pakkumises u 100 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 890 000 eurot. 4.3 Ehitusõiguseta maatükkide ülevaade Muu sihtotstarbega kinnistutega (üldkasutatav maa, ühiskondlike hoonete maa, ehitusõiguseta maa- tulundusmaa jne) toimub tehinguid väga harva, ostjateks on enamasti kas naaberkinnistute omanikud, kes soovivad suurendada privaatsust või elurajooni kinnistuomanike poolt loodud mittetulundusühingud eesmärgiga rajada lastemänguväljakuid, spordiplatse jm või vald ja linn avaliku kasutuse otstarbel, harvem ka erainvestor. Kõrgemalt hinnatud on maaüksused, mis paiknevad väljakujunenud elurajoonis või piirnevad veekoguga ja millel on kõrghaljastus. Väljakujunenud hinnatasemetest rääkida ei saa, üldjuhul on tehinguhinnad madalad, moodustades piirkonna elamumaa kruntide hindadest maksimaalselt 20%. Transpordimaad on eelkõige ehitusõigusega krunte teenindava iseloomuga, omanikule reeglina (v.a juhul kui sellel on majanduslik rakendus, nt parkla) majanduslikku kasu ei too, pigem kaasnevad eel - kõige kulud ning vabal turul analoogsete varadega reeglina tehinguid ei tehta ehk ostu-müügi hind ei kujune vabal turul, vaid on pigem kokkuleppeline. Üldjuhul on transpordimaad arendusprojekti valmimiseni arendaja omandis ning arendusprojekti valmimisel ja tee väljaehitamisel antakse kohalikule omavalitsusele üle ning tee väljaehitamine on arvestatud korterite vms arendusprojekti müükides. Tehinguid on teinekord kajastatud registris sümboolse hinnaga, näiteks 1 €/ kinnistu kohta. 4.4 Saaremaa valla tutvustus 21. oktoobril 2017, Saaremaa Vallavolikogu valimistulemuste väljakuulutamise päeval, jõustus Kuressaare linna, Kihelkonna, Laimjala, Leisi, Lääne-Saare, Mustjala, Orissaare, Pihtla, Pöide, Salme, Torgu ja Valjala valla ühinemine ning moodustus uus omavalitsusüksus Saaremaa vald. Valla piir kulgeb mööda ühinenud omavalitsuste välispiiri, piki Saaremaa rannikut. 6 Eesti Panga pressiteade, 30.03.2022 - PROGNOOS. Vene sõja mõju Eesti majandusele: tarneraskused ja kiirem hinnatõus 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 Omavalitsus tegutseb Saaremaa valla põhimääruse alusel. Senised õigusaktid (korrad, eeskirjad jne) kehtivad uute, ühtsete õigusaktide vastuvõtmiseni edasi sellel territooriumil, kus nad olid enne ühinemist kehtestatud. Saaremaa valla haldusalasse kuulub 66 asutust: 17 kultuuri- ja rahvamaja, 1 keskraamatukogu, 3 spordiasutust, 35 haridusasutust, 1 õppenõustamiskeskus, 3 noortekeskust, 4 hoolekandeasutust ning 2 haldusasutust. Rahvaarv: 31 435 (statistika 2020, 2019, 2018) Pindala: 2718 km² Asustusüksused: Kuressaare linn, Aste, Kihelkonna, Kudjape, Kärla, Leisi, Nasva, Orissaare, Salme ja Valjala alevik ning 427 küla. Valla keskus paikneb Kuressaares. Piirkondades on moodustatud avalike teenuste osutamiseks ja haldamiseks teenuskeskused. Piirkonna elanike huvisid kohalikul ja ülevallalisel tasandil esindavad osavalla- ja kogukonnakogud. 4.4.1 Konkureerivad pakkumised Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saaremaa vallas pakkumises u 80 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 495 000 eurot, nende hulgas hinnatavaga kõige sarnasem on alljärgnev pakkumine (tegemist on ainsa pakkumisega): Märkus – raie teostatud, hea juurdepääs, maatüki suurem pindala ning kõrgemalt hinnatud asukoht. 4.4.2 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Saare maakond, Saaremaa vald ajavahemikul 1.05.2021 kuni 30.04.2022 maatulundusmaa Arv 1 058 Pindala (m²) keskmine 66 287,6 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 0,28 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 0,57 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. ▪ Tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehinguid; ▪ Saaremaa vallas on hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1058 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,57 €/m², mediaan 0,28 €/m² ning keskmine pindala 66 287,6 m². 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 4.5 Turustatavuse analüüs Lõppkasutajaid Potentsiaalseteks ostjateks on eelkõige kohalikud metsafirmad, aga iseloomustavad tunnused ka erinevaid maid kokku ostvad investeerimisfirmad. Kas hinnatav vara rahuldab Maaüksuse pindala ja kuju ning metsamajandamise kava turusegmendi nõudeid olemasolu vastavad keskmisele turunõudlusele. Juurdepääs, tehnosüsteemide- ja ehitusõiguse puudumise tõttu ei vasta turunõudlusele. Konkureeriv pakkumise maht, Saaremaa vallas on hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega turu neelduvus viimase aasta jooksul teostatud vastavalt 1058 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 0,57 €/m², mediaan 0,28 €/m² ning keskmine pindala 66 287,6 m². Hindamishetkel on suuremates kinnisvaraportaalides Saaremaa vallas pakkumises u 80 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa sihtotstarbega), pakkumishinnad on vahemikus 2 000 – 495 000 eurot, nende hulgas hinnatavaga kõige sarnasem pakkumine on 2500 €/ha. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsuse võib hinnata keskmiseks. müügiperiood Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida kuni 9 kuud. Alternatiivse kasutuse Hinnataval varal puuduvad alternatiivsed kasutused. võimalus 5 Parima kasutuse analüüs Füüsiliselt võimalik ja Maaüksuse optimaalne pindala, mõõdukas nõudlus metsmaade vajalikult põhjendatud järele. Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa, endise Kihelkonna valla kehtiva üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav maaüksus puhke- ja virgestusmaa maa-alal. Koostatud metsamajandamise kava, kantud metsaregistrisse. Hoonestamise eesmärgil ostmine vähetõenäoline. Finantsmajanduslikult Ehitusõiguseta maatükkide järele on vähene nõudlus, kuid otstarbekas metsamaa kinnistute järele on mõõdukas nõudlus. Kasutus, mille tulemusena Eeltoodut arvestades hindame vara parimaks kasutuseks kasutust omandab vara kõrgeima metsamajandamise eesmärgil ning arvestades üldplaneeringut, väärtuse siis ei saa välistada ka puhke- ja virgestusmaana. 6 Mõisted ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Kinnisvara hindamise kolm põhimeetodit (EVS 875 osa 1): ▪ Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ▪ Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) ▪ Kulumeetod (Cost Approach). Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimlevinud elamispindade ja analoogsete hoonestamata kinnistute hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, hoonestamata maa kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Võrdlusmeetod on sarnastel alustel kasutatav ka tururendi hindamisel. 7 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud hoonestamata maatulundusmaa kinnistute müügitehinguid ja – pakkumisi Saaremaa vallas. Võrdlemise aluseks välja toodud ning kohanduses kasutatud tehingud on hindajale teadaolevalt kõige enam vaba turu tingimustele vastavad ning tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 7.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused ▪ optimaalse pindalaga maaüksus; ▪ ehitusõiguse puudumine; ▪ koostatud metsamajandamise kava, kantud ▪ juurdepääs metsateelt; metsaregistrisse. ▪ kinnistu paikneb puhke- ja virgestusmaa maa-alal. Võimalused Ohud ▪ piirkonna edasine areng. ▪ majanduskeskkonna halvenemisest tingitud kinnisvaraturu languse oht. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 7.2 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks oleme välja toonud alljärgnevad ostu-müügitehingud (tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu): Nr Tehingu Tehingu Aadress Maaüksuse Tehnosüsteemid Lisainfo Maaüksuse kuju Juurdepääs hind, € aeg pindala, ha 1 5 000 € Apr.22 Saare maakond, 2,33 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Korrapärase Paikneb Püha - Saaremaa vald, Sutu puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga Vanamõisa tee küla, X säilikpuud) naabruses 2 10 000 € Mar.22 Saare maakond, 4 Liitumised 100% maatulundusmaa, Pikliku kujuga Piirneb Kalli teega, Saaremaa vald, Kalli puuduvad looduslik rohu- ja metsamaa, teekate - kruus küla, X kanded PRIA ja metsaregistris puuduvad 3 33 500 € Sept.21 Saare maakond, 21,58 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Ebakorrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Väkra puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga avalikult küla, X säilikpuud) kasutatavalt teelt puudub 4 26 000 € Aug.21 Saare maakond, 10,78 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga avalikult Kirderanna küla, X säilikpuud) kasutatavalt teelt puudub 5 19 000 € Jun.21 Saare maakond, 12,86 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Ebakorrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Meedla puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga erateelt küla, X säilikpuud) 6 16 078 € Feb.21 Saare maakond, 9,74 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Korrapärase Juurdepääs Saaremaa vald, Kandla puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja kujuga avalikult küla, X säilikpuud) kasutatavalt teelt puudub 7 13 247 € Feb.21 Saare maakond, 7,88 Liitumised 100% maatulundusmaa, raie Pikliku kujuga Piirneb Kaarma- Saaremaa vald, Aula- puuduvad teostatud (jäetud on seemne- ja Sauvere teega Vintri küla, X säilikpuud) Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 3, 5 ja 6, mis sobivad enim asukoha ja maakasutuse (raie teostatud) poolest. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühiku hinna (€/ha), mida üldjuhul antud turusegmendis turul kauplemisel vaadatakse. Väljavõte standardist EVS 875-11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Kasvav mets ja €, €/ha, €/tm metsamaa Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem. Võrdluselemendid: ▪ Ajaline kohandus – viimasel aastal on Saaremaa vallas hoonestamata maatulundusmaa mediaan samas suurusjärgus, kuid keskmine pinnaühikuhind tõusnud ligi 50%, antud piirkonnas on analoogsete maatükkide pakkumiste arv minimaalne ja sarnaseid tehinguid teostatakse harva, mistõttu ajalist kohandust ei ole rakendatud; ▪ Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hinda mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest ja piirkonna prestiiž; ▪ Maaüksuse pindala – põllu- ja metsamajanduslike maaüksuste puhul on eelistatud kinnistud pindalaga 10-50 ha. Kasutamise iseloomust tingituna on liiga väikese pindalaga kinnistu harimine ja metsa majandamine pindala ühiku kohta kulukam, mis tingib väiksemate kinnistute madalama nõudluse. Keskmisest suuremate kinnistute turg on piiratud, kuna vajaliku tehnikaga ja finantsvõimsusega ostjate arv maa-ala suurenedes väheneb; ▪ Lisainfo – analoogsete maaüksuste puhul on enamhinnatud kinnistud, millel on üldplaneeringu järgselt ka muu kasutamise perspektiiv, kui üksnes haljasmaana või pargina; ▪ Maaüksuse kuju – korrapärase kujuga maaüksused on enamhinnatud; ▪ Juurdepääs – asfaltkattega ja avalikult kasutava juurdepääsuteega maaüksused on enamhinnatud. Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 3 5 6 Tehingu hind, € 33 500 € 19 000 € 16 078 € Tehingu hind, €/ha 1552 1477 1651 Tehingu aeg Sept-2021 Jun-2021 Feb-2021 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, € 1 552 € 1 477 € 1 651 € Asukoht Karujärve küla Saare maakond, Saare maakond, Saare maakond, Saaremaa vald, Väkra Saaremaa vald, Meedla Saaremaa vald, Kandla küla, X küla, X küla, X Asukoha hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Maaüksuse pindala, ha 13,02 21,58 12,86 9,74 Hinnang Suurem, ühikuhind kõrgem Sarnane, samaväärne Sarnane, samaväärne Kohandus -5% 0% 0% Lisainfo 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, 100% maatulundusmaa, vastavalt tellimuslepingule raie teostatud (jäetud on raie teostatud (jäetud on raie teostatud (jäetud on oleme määranud seemne- ja säilikpuud) seemne- ja säilikpuud) seemne- ja säilikpuud) turuväärtuse raiemahte arvestamata Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Maaüksuse kuju Ebakorrapärase, kuid Ebakorrapärase kujuga Ebakorrapärase kujuga Korrapärase kujuga kompaktse kujuga Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Juurdepääs Riigiomandis metsateelt Juurdepääs avalikult Juurdepääs erateelt Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub kasutatavalt teelt puudub Hinnang Madalamalt hinnatud Madalamalt hinnatud Madalamalt hinnatud Kohandus 10% 10% 10% Kohandus kokku 5% 10% 10% Kohandatud hind € 1 630 € 1 625 € 1 816 € Kohanduste absoluutväärtuste 15% 10% 10% summa Kaalud 1,00 0,3 0,35 0,35 Kaalutud tulemus, € 1 693 489 569 636 Turuväärtus ümardatuna 22 000 € 1 690 €/ha taandatuna maaüksuse pindala kohta sajalisteni Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtuseks ~ 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot ehk 1690 €/ha taandatuna maaüksuse pindalale. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 8 Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestamata kinnisasi, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Karujärve küla, Karujärve lasketiir) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.05.2022. a on 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22 9 Lisad 10 Vastavuskinnitus ▪ Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. ▪ Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. ▪ Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. ▪ Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. ▪ Hindaja on olnud sõltumatu. ▪ Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. ▪ Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Ülevaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (kinnisvara hindaja, tase 6) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 177431) (kutsetunnistus nr 127185) Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-40196-22  Registriosa: Registriosa number 20700050 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 17.01.2022 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 17.01.2022 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 71401:001:2871 Maatulundusmaa 100%, Saare 13,02 ha 14.01.2022 kinnistamisavalduse alusel kehtiv maakond, Saaremaa vald, Karujärve registriosa avatud kinnistu 11847750 osa küla, Karujärve lasketiir. eraldamisel 17.01.2022. Kohtunikuabi Marika Sander II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 1 Eesti Vabariik 14.01.2022 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.01.2022. kehtiv Kohtunikuabi Marika Sander III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kannete muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kande alus, Kande Nr. summa kannete muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: ERI KINNISVARA OÜ Nimi: Siim Simson Kuupäev: 02.05.2022 15:14:26 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. . Kalle Laanet Teie 15.05.2022 nr 12-7/22/1374/2022010054 EV Kaitseministeerium Meie 07.06.2022 nr K-4-12/22/10137 Kinnistute võõrandamine Austatud hr minister Käesolevaga edastame Saaremaa vallas Karujärve külas asuva Karujärve lasketiiru ja Lüganuse vallas Aidu-Nõmme külas asuva Lasketiiru kinnisasjade turuväärtuste hindamised. Oleme need eelnevalt 27.05.2022 edastanud e-posti teel RKIK-i esindajale Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu ettevalmistamise tarbeks. Ühtlasi edastame Saaremaa vallas Leisi alevikus Pargi ja Väljaku kinnistute ning Pöide külas Malevamäe kinnistu turuväärtuste hindamised. Oleme ka need eksperthinnangud eelnevalt 12.05.2022 e-posti teel ministeeriumi esindajale edastanud Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu tarbeks. Palume esimesel võimalusel taotleda Vabariigi Valitsuse nõusolekut, et Kaitseliit saaks viimati nimetatud kinnisasjad Saaremaa vallale võõrandada. Lugupidamisega [allkirjastatud digitaalselt] Riho Ühtegi Brigaadikindral Kaitseliidu ülem Lisad: Eksperthinnangud 5 tk Toompea 8 Kantselei 717 9021 SEB Pank AS 10130Tallinn Referent 717 9005 ak EE461010022002422007 Reg-nr 74000725 Korrapidaja 717 9099 viitenumber 62020100012 saaja www.kaitseliit.ee E-post [email protected] Kaitseliit Kersti Ristimägi 717 9143 [email protected] 2 (2) Eksperthinnang nr 220419-43-40177 Tellija Kaitseliit (registrikood 74000725). Aadress Lasketiiru, Aidu-Nõmme küla, Lüganuse vald, Ida-Viru maakond. Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5089108), mille kossseisu kuulub 31,82ha suurune 100% riigikaitsemaa maasihtotstarbega kinnistu. Eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks tellijale konsulteerimise eesmärgil. Hindamise eeldused Vastavalt tellimusele ei ole hindamisel arvestatud kasvava metsa ega aherainega. Turuväärtus 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot. Hinnatud turuväärtus ei sisalda ja ei lisandu käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 27.05.2022. Rene Zorin Kristi Kreitsmann /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 [email protected] Sisukord 1 Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5 2 Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5 4 Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 6 6 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7 6.1 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 7 6.2 Katastriüksus ..................................................................................................................................................... 9 6.3 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik ............................................................................................ 12 6.4 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 12 7 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 13 7.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 13 7.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 16 7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 19 7.4 Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................... 21 8 Hindamine ................................................................................................................................................................ 21 8.1 Parim kasutus.................................................................................................................................................. 21 8.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 21 8.3 Hindamine võrdlusmeetodil ............................................................................................................................. 22 9 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 25 Lisa 1 Fotod..................................................................................................................................................................... 26 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 28 Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ........................................................................................................................................... 30 Lisa 4 Detailplaneeringu kehtestamise otsus ................................................................................................................. 33 Lisa 5 Detailplaneeringu põhijoonis ............................................................................................................................... 34 Lisa 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................ 35 2 Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5089108), mille kossseisu kuulub 31,82 ha suurune 100% riigikaitsemaa maasihtotstarbega kinnistu. Aadress Lasketiiru, Aidu-Nõmme küla, Lüganuse vald, Ida-Viru maakond. Omanik Eesti Vabariik. Katastritunnus 44901:002:0409. Omandivorm Kinnistu. Riigivara registrikood KV56290. Kinnistu pindala 31,82 ha. Kõlvikuline koosseis Metsamaa 22,60 ha, muu maa 9,22 ha. Detailplaneering, ehitusõigus Kehtestatud detailplaneering: Aheraine ladustusala ja Kaitseliidu lasketiiru detailplaneering kehtestatud 23.08.2012 otsusega nr 262 Maidla Volikogu poolt. Planeeringu eesmärgiks on aheraine ladustamisala ja lasketiiru rajamine, puhke- ja virgutusala rajamine, kruntimine, ehitusõiguse määramine. Lubatud kuni kaks hoonet ehitusaluse pinnaga kokku kuni 100 m 2, maksimaalne korruselisus – 1, maksimaalne hoonestuse kõrgus kuni 10 m. Käsigranaadi viskekoht suurusega 100 m * 100 m, lasketiir pikkusega 600 m. Väljastatud ehitusload: Õppeklass, EHR kood 120681406, 1.korruseline hoone, suletud netopinnaga 176,2 m2, ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 3073, 25.06.2013. Ehitustegevust alustatud ei ole. Liikuva sihtmärgi hoone, EHR kood 120681404, 1.korruseline hoone, suletud netopinnaga 35 m 2, ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 3072, 25.06.2013. Ehitustegevust alustatud ei ole. Tegemist on riigiakitseliste (õppuste) ehitistega, mille mõju kinnistu väärtusele on keskmisest väiksem. Planeeringu põhijoonis on toodud käesoleva hindamisaruande lisades. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks tellijale konsulteerimise eesmärgil. Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 14.04.2022. Väärtuse kuupäev 14.04.2022. Hindamisaruande kuupäev 27.05.2022. Tellija Kaitseliit (registrikood 74000725). Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud 05.04.2022 e-kirja teel tellija esindaja Kersti Ristimägi poolt. Vastavalt tellimusele ei ole hindamisel arvestatud kasvava metsa ega aherainega. Hindamise eeldused Vastavalt tellimusele ei ole hindamisel arvestatud kasvava metsa ega aherainega. 3 Turuväärtus 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Harvadel juhtudel üle või alla toodud vahemiku. Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda ja ei lisandu käibemaksu. Märkused/vastuolud Puuduvad. Hindamistulemus Hinnatava vara, hoonestamata kinnisasi asukohaga Lasketiiru, Aidu-Nõmme küla, Lüganuse vald, Ida-Viru maakond (reg osa nr 5089108), turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot. Rene Zorin Kristi Kreitsmann /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 [email protected] 4 1 Hindamise alused 1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus 1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875 1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks 2 Hindamisel kasutatavad mõisted 2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1) 2.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875:1) 2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) 2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1) 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused 3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed. 3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud. 3.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust. 3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, 5 et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. 4 Hinnatav vara Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 5089108. Riigivara registrikood KV56290. Katastritunnus 44901:002:0409. Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%. Aadress Lasketiiru, Aidu-Nõmme küla, Lüganuse vald, Ida-Viru maakond. Vara liik Hoonestamata maaüksus. Omanik Eesti Vabariik. Koormatised ja kitsendused Kinnistusregistriosa III jaos kanded puuduvad. Hüpoteegid Kinnistusregistriosa IV jaos kanded puuduvad. Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest tulenevad kinnistus- tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada raamatusse mittekantud selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas õigused ja kohustused eksperthinnangus toodud turuväärtust. 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Tellija Kaitseliit (registrikood 74000725). Rene Zorin Hindaja Pindi Kinnisvara OÜ Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn Reg.nr: 10677258 Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud 05.04.2022 e-kirja teel tellija esindaja Kersti Ristimägi poolt. Ülevaatuse kuupäev 14.04.2022. Ülevaatuse ulatus Visuaalne ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Fikseeriti maa-ala üldseisukord. Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Rene Zorin ainuisikuliselt. Ülevaatuse teostaja OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Rene Zorin. Andmed esitas Tellija esindaja Kersti Ristimägi. Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte 23.05.2022 Päring ehitisregistrist www.ehr.ee 23.05.2022 Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee 23.05.2022 Riigi kinnisvararegister riigivara.fin.ee 23.05.2022 Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas 14.04.2022 Endise Maidla valla üldplaneering kehtestatud otsusega nr 143, 17.03.2011 Maidla valla üldplaneeringu „Olulise ruumilise mõjuga Aidu tuulepargi, seda toetava infrastruktuuri ja rekreatsioonialade ning lasketiiru asukohavalik“ teemaplaneering kehtestatud otsusega nr 143, 17.03.2011 6  Aheraine ladustusala ja Kaitseliidu lasketiiru detailplaneering kehtestatud otsusega nr 262, 23.08.2012. 6 Hinnatava vara iseloomustus 6.1 Asukoht ja keskkond Asukoht piirkonna siseselt Kinnistu asub Ida-Viru maakonnas Lüganuse (enne haldusreformi Maidla) vallas Aidu- Nõmme külas Aidu postkaevanduse alal, u 20 km maakonna keskusest (Jõhvi kesklinnast), u 22 km kaugusel Lüganuse vallamajast. Põllumajanduslik asukoht on rahuldav. 7  allikas: kaart.delfi.ee. Piirkonna hoonestus Lähipiirkonnas hoonestus puudub. Põllumajanduslik aktiivsus Piirkonna põllumajanduslik aktiivsus on keskmine. Teeninduspunktid Lähimad teeninduspunktid asuvad Kohtla-Järve linna Sompa linnaosas u 11 km ja Kohtla-Nõmme alevikus u 17 km kaugusel, tankla u 17 km kaugusel Haljala alevikus. Haljastus ja heakord Vara naabruses on peamiselt maatulundusmaad, mäetööstusmaad ja tootmismaad. Piirkonnas on looduslik madal- ja kõrghaljastus, osaliselt kaevandusaladel puudub. Heakord on rahuldav. Veekogud Vara läheduses asuvad kuivenduskraavid. Õhu saastatus ja müra Müra ja õhu saastatuse tase on keskmisest kõrgem. Piirkonnad toimub aheraine kaevandus ja transport. Juurdepääsu tee Juurdepääsutee hinnatavale varale on halvas seisukorras kruusakattega teelt mööda riigi omandis olevat kaevanduse teedevõrgustikku. Milleni viib rahuldavas seisukorra asfaltkattega avalik 13217 Maidla – Kohtla-Nõmme – Kohtla tee. Lisaks läbib hinnatavat kinnistut idakaare pool kruusakattega tee, mis kasutatakse Aheraine, Aidu karjääriväli 2 ja Aidu karjääriväli 3 kinnistute juurdepääsuks. Nimetatud kinnistud on samuti riigi omandis. 8 6.2 Katastriüksus Katastritunnus 44901:002:0409. allikas: geoportaal.maaamet.ee. Sihtotstarve 100% maatulundusmaa. Varasemalt enne kaevandust oli osaliselt lisaks mäetööstusmaa. Kõlvikuline jaotus Metsamaa 22,60 ha, muu maa 9,22 ha. Maatüki kuju ja reljeef Korrapärase (kompaktse) kuju ja ebatasase reljeefiga. Kinnistu idakaare pool asub lasketiiru tarbeks süvendatud ala, mis on täidetud aherainega ja tasandatud. Samuti idakaare pool asub vähene metsaga kaetud riba. Kinnistu kesk ja lääne osas on kinnistu künklik ja kaetud noore metsaga (hindamisel ei arvesta). Maatüki kasutus Maatükk on kasutuses metsamaana (22,6 ha) ja aheraine ladustamisalaga (u 7 ha). 9 Hinnatsoon, viljakustsoon H0449001 -100% (metsamaa – 211 €/ha, muu maa – 32 €/ha); V0449030 – 100%. Puistu kirjeldus Hindamisel ei arvesta. Piirded Puuduvad. Üldplaneering Üldplaneeringu järgne maakasutus on maatulundusmaa. Detailplaneering ja Kehtestatud detailplaneering: ehitusõigus Aheraine ladustusala ja Kaitseliidu lasketiiru detailplaneering kehtestatud 23.08.2012 otsusega nr 262 Maidla Volikogu poolt. Planeeringu eesmärgiks on aheraine ladustamisala ja lasketiiru rajamine, puhke- ja virgutusala rajamine, kruntimine, ehitusõiguse määramine. Lubatud maksimaalselt kuni kaks hoonet ehitusaluse pinnaga kokku kuni 100 m 2, maksimaalne korruselisus – 1, maksimaalne hoonestuse kõrgus kuni 10 m. Käsigranaadi viskekoht suurusega 100 m * 100 m, lasketiir pikkusega 600 m. Väljastatud ehitusload: Õppeklass, EHR kood 120681406, 1.korruseline hoone, suletud netopinnaga 176,2 m2, ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 3073, 25.06.2013. Ehitustegevust alustatud ei ole. Liikuva sihtmärgi hoone, EHR kood 120681404, 1.korruseline hoone, suletud netopinnaga 35 m 2, ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 3072, 25.06.2013. Ehitustegevust alustatud ei ole. Tegemist on riigiakitseliste (õppuste) ehitistega, mille mõju kinnistu väärtusele on keskmisest väiksem. 10  Planeeringu põhijoonis on toodud käesoleva hindamisaruande lisades. Realiseerimata ehitusõigus Vastavalt kehtestatud detailplaneeringule ja väljastatud ehituslubadele. Hoonete arv Puuduvad. Rajatised Puuduvad. Tehnosüsteemid Puuduvad. Kinnistu varustatud tehnosüsteemidega on halb. Muud piirangud ja nende Metsamajanduslikku kasutust oluliselt piiravad kitsendused puuduvad. mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule riigikaitseliste ehitise kaitse ja piiranguvööndid. Nimetatud kitsendused ei avalda mõju vara sihtotstarbekohasele kasutamisele ning mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust. 11  Väljavõte Maa-ameti kitsenduste kaardilt, allikas: geoportaal.maaamet.ee. 6.3 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik Kinnistu on omaniku ainukasutuses. 6.4 Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hindaja hinnang kestlikkusele on positiivne. Kinnistu on kasutatav põllumajanduslikul eesmärgil metsamajanduslike saadusteks. 12 7 Turuanalüüs 7.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas esialgsetel andmetel 2021. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2020. aasta sama perioodiga 8,6%. Jooksevhindades moodustas SKP 8,7 miljardit eurot. Kasvu vedas koroonaeelsele tasemele jõudnud töötlev tööstus. Majandusele lisasid hoogu ka info ja side, veondus ja laondus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Väga kiire kasv jätkus veel koroonast räsitud majutuses ja toitlustuses. Peamisteks majandust pidurdavateks tegevusaladeks olid aga hinnatõusu tõttu kaubanduse ja põllumajanduse sektorid. Energeetikasektor püsis hindade kasvust hoolimata 2020. aasta sama perioodi tasemel. 2021. aastal kokku kasvas majandus 8,3%. Võrreldes 2019. aastaga kasvas majandus 5,2%, ületades seega ka koroonaeelse taseme. 1 Ehitus Statistikaameti esialgsetel andmetel ehitasid ehitusettevõtted 2021. aastal Eestis ja välisriikides kokku 9% rohkem kui aasta varem. Vaid kohalikku ehitusturgu arvesse võttes suurenes ehitusmaht 10%. Ehitusettevõtted ehitasid kokku 3,6 miljardi euro eest, sellest hooneid 2,5 miljardi ja rajatisi 1,1 miljardi euro eest. Võrreldes 2020. aastaga ehitati hooneid 12% ja rajatisi 4% rohkem. 2021. aasta ehitusturgu mõjutas nii eelnenud aasta madal võrdlusbaas kui ka viimaste aastate suurem materjalide hinnatõus. Vaatamata hinnatõusule suudeti ületada ka seni parima ehk 2019. aasta tulemust. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 6735 uut eluruumi ehk 11% vähem kui aasta varem. Suurem osa (62%) uutest eluruumidest asub korterelamutes. Populaarseim elamutüüp oli 3–5-korruseline korterelamu, see on ka ainuke elamutüüp, mille osakaal on viimastel aastatel uute elamute hulgas suurenenud. Enim valmis kahe- ja neljatoalisi eluruume. Kui neljatoalised eluruumid on olnud ülekaalus aastaid, siis mullu suurenes ühe- ja kahetoaliste eluruumide osa ja vähenes kolmetoaliste eluruumide osa. Uute eluruumide pind oli keskmiselt 91 ruutmeetrit. Suurem osa valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Ehitusluba väljastati 8773 eluruumi ehitamiseks, mida on 0,7% vähem kui aasta varem. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 1136 mitteelamut kasuliku pinnaga 638 300 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao,- tööstus- ja transpordihoonete pinda. Võrreldes aasta varasemaga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv. Allikas: Statistikaamet 1 Statistikaameti pressiteade, 01.03.2022 - Eesti majandus kasvas 5,2% üle koroonaeelse taseme 2 Statistikaameti pressiteade, 25.02.2022 - Ehitusmaht suurenes eelmisel aastal 9% 13 Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2021. aastal 1548 eurot, mis on 6,9 % kõrgem kui 2020. aastal. Aasta lõikes oli keskmine brutokuupalk kõrgeim info ja side tegevusalal, finants- ja kindlustustegevuses ning energeetikas. Palk oli madalaim aga kinnisvaraalases tegevuses ning majutuse ja toitlustuse tegevusalal. Maakonniti oli keskmine brutokuupalk kõrgeim Harju ja Tartu maakonnas ning madalaim Võru ja Hiiu maakonnas. 2021. aasta neljandas kvartalis oli keskmine brutokuupalk 1625 eurot, mis on 7,3% suurem kui 2020. aastal samal ajal. 3 Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2021. aasta IV kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 76 m² suuruse Tartu linna korteri või 79 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2022. aasta aprillis oli -19, mis on 18 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal ja 29 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 3,6% ning võrreldes eelmise aasta aprilliga 18,8%. Mulluse aprilliga võrreldes olid kaubad 14,4% ja teenused 27,8% kallimad. Eelmise aasta aprilliga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluasemega seotud hinnamuutused – kodudesse jõudnud elekter oli 119%, soojusenergia 57,7%, torugaas 237,2% kallim, üürid on kallinenud 34,4%. Märtsiga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit samuti enim eluasemega seotud hinnamuutused – kodudesse jõudnud elekter kallines 28,6%, soojusenergia 23,8%, torugaas 96% ja üürid 12,5%. Aprillis oli mootorikütus märtsiga võrreldes 3,8% odavam. 4 2021. aasta neljandas kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 103 vaba ametikohta, mis on 28% rohkem kui 2020. aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist ligi 7500 inimest. 2021. aastal oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv ligi 615 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal, sh Tallinnas, järgnesid Tartu ja Pärnu maakonnad. Neljandas kvartalis võeti tööle 40 540 ja töölt lahkus 49 469 inimest. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2021. aastal stabiilsed või mõningases kasvutempos. Korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid. 2022. aasta aprilli seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 2021. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 3% võrra kõrgem ning 49% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2022. aasta märtsi seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,4%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,0% ning ettevõtetele 2,5%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR. Allikas: Eesti Pank 3 Statistikaameti pressiteade, 03.03.2022 - Keskmine brutokuupalk tõusis 2021. aastal 6,9% 4 Statistikaameti pressiteade, 06.05.2022 - Tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks oli energiahindade tõusu leevendusmeetmete lõppemine alates aprillist 5 Statistikaameti pressiteade, 11.03.2022 - Vabade ametikohtade arv oli jätkuvalt üle 10 000 14 2022. aasta märtsis oli laenukäive mõnevõrra madalam ja laenujääk suurem kui 2021. aasta märtsis. Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. Allikas: Eesti Pank Nii Eesti kui ka ülejäänud maailma majanduse edasine käekäik on seotud Venemaa sõjalise agressiooniga ning sellega, millise suuna sõda võtab. Praegustes oludes tehtud prognoose ümbritseb ulatuslik määramatus, sest nii toormete hinnad kui ka tarneahelaprobleemide lahenemine sõltuvad olulisel määral sõja käigust ja lääneriikide sanktsioonidest Venemaale. Eesti Panga majandusprognoosi järgi kasvab käesoleval aastal Eesti majanduse maht eurodes (jooksevhinnas) mõõdetuna jõudsasti (üle 9%), kuid hinnatõusu välja taandamisel jääb majanduskasv tõenäoliselt nulli lähedale või väiksesse miinusesse. Ka palkade ja sissetulekute kasv püsib hoogne, kuigi hinnakasvust mõnevõrra aeglasem. Riik saab aidata erasektoril kriisis kiiremini kohaneda – Vene ja Valgevene, aga ka Ukraina turu kadumisest puudutatud ettevõtteid tasub abistada uutele turgudele sisenemisel ning enam kannatavates majandusharudes töö kaotavaid inimesi saab abistada töö leidmisel teistes harudes. Kiire hinnakasv peaks taanduma lähiaastatel, kui toormehindade tõus peatub. Käesoleval aastal võib oodata tarbijakorvi kallinemist umbes 10%, millest lõviosa põhjustab energia hinnatõus. 6 24.02.2022 alanud Ukraina sõja konkreetset mõju Eesti kinnisvaraturule üldiselt ning turusegmentidele eraldi on hetkel veel raske prognoosida. 6 Eesti Panga pressiteade, 30.03.2022 - PROGNOOS. Vene sõja mõju Eesti majandusele: tarneraskused ja kiirem hinnatõus 15 7.2 Turusegmendi analüüs Metsamaade turg TRENDID JA PROGNOOS  Metsamaade turg, mis näitas viimased aastad stabiliseerumist, on 2020. aastast taas tõusuteel. Taas on tõusma hakanud ka vahepeal stabiliseerunud maksimaalne ühikuhind.  Heade metsamaade avalikud tavapakkumised on järjest vähenemas. Suur osa tehinguid tehakse otsepakkumistega metsaomanikele, metsaoksjonitel ja palju tehinguid teostatakse metsafirmade omavaheliste tehingutena.  Varasemalt üsna aktiivne raiutud metsamaade turg oli 2021. aastal tehingute mahult väiksem, kuna enam ei tõtata raiutud metsamaad turule pakkuma. Hetkel on ebaselge, kas need maad kohe uuesti metsastatakse või on need jäetud nö ootele.  Puidu kokkuostuhinnad liikusid 2021. aastal erinevalt sortimendist eri suundades, kalleimad ja suurima tõusuga olid männipalk ja kasepakk.  Poliitilised ja majanduslikud otsused mõjutavad lisaks puidu kokkuostuhindadele ka metsamaade turgu. Näiteks mõjutaks väheväärtuslikuma metsa hinda otsus kasutada puitu elektrijaamade kateldes. Samuti võivad metsamaade turgu mõjutada võimalikud koalitsioonilepped – nt otsus vähendada raiemahte. Kõige rohkem metsamaa tehinguid teostati Eestis 2014. aastal, mil see oli rekordiline 3192 tehingut aastas. Sealt edasi oli tehingute arv langustrendis. Kahel viimasel aastal on tehingute arv olnud taas varasemast kõrgem. 2021. aastal teostati Eestis metsamaadega 2742 tehingut, 2020. aastal 3004 tehingut. Joonis 1. Metsamaa tehingute arv Eestis. Allikas: Maa-ameti hinnastatistika Kogu Eesti metsamaa keskmine pinnaühiku hind on alates 2016. aastast järjest tõusnud, jõudes 2016. aasta tasemelt 2357 €/ha 2021. aastal tasemele 4993 €/ha, maksimaalne pinnaühiku hind on samuti tõusnud, kuid on viimastel aastatel jäänud tasemele u 16 000 €/ha. 16 Joonis 2. Metsamaa pinnaühiku hind Eestis. Allikas: Maa-ameti hinnastatistika Kõrgeim tehinguhind on valdavalt piirkondades, kus paiknevad suuremad põlismetsad ja/või suuremad keskused, nt Harjumaa, Pärnumaa, Lääne-Virumaa. Joonis 3. Maksimaalne metsamaa pinnaühiku hind maakondade kaupa 2021. aastal. Allikas: Maa-ameti hinnastatistika Kui teistes kinnisvarasektorites on tugevalt domineeriv Tallinna ja Harjumaa piirkond, siis metsamaade turul tehakse palju tehinguid ka Rapla, Pärnu ja Saare maakonnas. 17 Joonis 4. Metsamaa tehingute arv maakondade kaupa 2021. aastal. Allikas: Maa-ameti hinnastatistika Metsamaa hind sõltub peamiselt puistu kvaliteedist, kasvukohast ja juurdepääsu olemasolust. Odavaim on teostatud raietega metsamaa, mille hinnatase on olnud valdavalt vahemikus 700-1200 €/ha. Hinnatasemelt kõrgeim 10 000- 15 000 €/ha on kvaliteetne, raieküps mets. Sortimentide keskmised vahelaohinnad Riigimetsa Majandamise Keskuses 2021. aastal (EXW eur/m 3 ilma käibemaksuta): Allikas: https://www.rmk.ee/puidumuuk-1/puidumuuk, hinnastatistika . Lüganuse valla maade turg 2021. aasta aastal on Lüganuse vallas toimunud 75 hoonestamata maatulundusmaa tehingut hinnavahemikus u 0,08- 4,97 eurot m2 kohta. Keskmiseks hinnaks on kujunenud u 0,51 eurot/ m2, mediaaniks u 0,35 eurot/ m2. Metsamaa tehinguid on toimunud sama perioodi jooksul 26 tk. Hinnavahemik on olnud u 808 – 13 680 eurot hektari kohta. Aritmeetiliseks keskmiseks on kujunenud u 5 153 eurot, mediaaniks u 3 430 eurot hektari kohta. Kõige kõrgemas hinnaklassis on hea juurdepääsuga, suurema ja raieküpsega metsaga kinnistud. Hindamisel vaatleme piirkondade tehinguid, kus tehinguaktiivsus on sarnane ning hinnatasemed on sarnased. 18 Allikas: maaamet.ee. 7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade Hindamise hetkel on kinnisvaraportaali kv.ee andmetel Ida-Viru maakonnas 6 hoonestamata maatulundusmaa (metsamaa) müügipakkumist, sh 1 Lüganuse vallas. Müügipakkumised on hinnavahemikus 10 900 – 175 000 eurot (e 0,39 eurot/m2 – 1,53 eurot/m2). Hinnatav vara ei ole avalikus müügipakkumises. Valik konkureerivaid pakkumisi Ida-Viru maakonnas kv.ee kinnisvaraportaali andmetel, seisuga 26.05.2022: 19 Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest. 20 7.4 Turustatavuse analüüs Hinnatavas piirkonnas asuvad analoogilised varad (rohumaa, metsamaa, haritav maa) on erineva hinnatasemega. Turuväärtuse peamisteks mõjuteguriteks on asukoht (maakonnas, vallas, piirkonna siseselt), kinnistu suurus ja juurdepääs, krundi kuju ja reljeef, metsamaa, haritava maa või loodusliku rohumaa pindala, kasvava metsa tagavara, lubatud raiete maht jne. Turul on likviidsed nii suure raiemahuga kui teostatud raietega kinnistud, eeldusel et säilinud kasvava metsa tagavara on perspektiivselt majandatav. Ida-Viru maakonnas piirkonnas on pakkumises 6 hoonestamata maatulundusmaa (metsamaa) müügipakkumist. 2021. aastal on tehtud 377 hoonestamata maatulundusmaa tehingut, sh 75 tehingut Lüganuse vallas, millest metsamaid 143 ja 26 vastavalt. Vara likviidsust võib hinnata keskmisest madalamaks tulenevalt keskmisest kehvemast piirkonnas ja postkaevanduse alast. Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele, asukoht, seisukord ja planeering vastavad keskmisest madalamale turunõudlusele. Üldjuhul on sarnaste varade müügiperiood kuni 12 kuud ning likviidsus stabiilselt keskmine. Harvadel juhtudel üle või alla toodud vahemiku. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivse kasutused puuduvad ning hinnatav turusektor on stabiilne. Sarnaste varade ostjaskonnaks on valdavalt põllu- ja metsamajandamisega tegelevead ettevõtted. 8 Hindamine 8.1 Parim kasutus Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1). Vara parimaks kasutuseks loeme kasutust maatulundusmaana (metsamaana). Füüsiliselt võimalik ja vajalikult Füüsiliselt võimalik kasutus maatulundusmaana täiendavate lisakulutusi põhjendatud tegemata. Õiguslikult lubatav Maatulundusmaa 100% maasihtotstarve, üldplaneeringu kohane kasutus on määratud maatulundusmaa. Finantsmajanduslikult Finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus on kasutus maatulundusmaana otstarbekas ilma täiendavaid kulutusi tegemata. Omandab kõrgeima väärtuse ja Kõrgeima väärtuse omandab vara maatulundusmaana, alternatiivne parimaks kasutuseks kasutusvõimalus tuleneb detailplaneeringust tuleneva kasutus riigikaitsemaana. 8.2 Meetodi valik Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. 21 Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse leidmiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetod on sobilik selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 8.3 Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid Suurem osa kinnistust on kaetud Suur kaugus keskustest metsaga Rahuldav juurdepääs Suur osa kinnistust ei ole kaetud metsaga Rahuldav asukoht Valik võrreldavaid tehinguid Kohandamiseks on valitud tehingud, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite osas hinnatava varaga paremini võrreldavad (ülaltoodud tabelis märgitud tumedama taustaga). 22 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks €/ha kinnistu kõlvikulises koosseisus oleva loodusliku rohumaa ja metsamaa pindalaühiku kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad. Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - Turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Varaga seotud võrdluselemendid Asukoht Paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kõik võrreldavad tehingud asuvad sarnaselt hinnatud põllumajanduspiirkonnas ning on asukoha poolest samaväärsed. Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, kuid praktikas leitakse ka avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuta kinnistute harimiseks võimalus. Hea juurdepääsuga kinnistute hinnatase on kuni 10% kõrgem kinnistutest, millele juurdepääs puudub või on läbi naaberkinnistu Kõik võrreldavad oli juurdepääsuga läbi naaberkinnistu (servituudid puudusid). Rakendame kohandust. Põhikõlvikute pindala Eelistatud on kinnistud pindalaga 5-50 ha. Maatulundusmaa kasutamise iseloomust tingituna on liiga väikese pindalaga kinnistu harimine pindala ühiku kohta kulukam, mis tingib väiksemate kinnistute madalama nõudluse. Keskmisest suuremate kinnistute turg on piiratud, kuna vajaliku harimistehnikaga ja finantsvõimsusega ostjate arv maa- ala suurenedes väheneb. Kõik võrreldavad olid raitud metsaga kinnistutega. Võrreldavad 1 ja 2 olid väiksema põhikõlvikute suurusega. Rakendame kohandust. Muude kõlvikute pindala kinnistu koosseisus olev muu maa on valdavalt kasutuses väljas ning ei oma väärtusele olulist mõju. Erandjuhul võib keskmisest suurem muu maa tõsta turuväärtust. Kõik võrreldavad olid väiksema muu maa osakaaluga. Hinnataval on oluliselt suurem muu maa osakaal, mida on võimalik kasutada muul moel. Rakendame kohandust. Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. 23  Võrdlustabel Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal. Hinnatava vara turuväärtus (ümardatuna tuhandelisteni): 962 €/ha * 22,6 ha = ~ 22 000 €. 24 9 Hindamistulemus Hinnatava vara, hoonestamata kinnisasi aadressil Lasketiiru, Aidu-Nõmme küla, Lüganuse vald, Ida-Viru maakond (reg osa nr 5089108), turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 22 000 (kakskümmend kaks tuhat) eurot. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Analoogsete varade müügiperiood hindamishetkel on kuni 12 kuud. Harvadel juhtudel üle või alla toodud vahemiku. Likviidsust hindame keskmiseks. Lisad: Lisa nr 1 Fotod Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte Lisa nr 3 Ehitisregistri väljavõte Lisa nr 4 Detailplaneeringu kehtestamise otsus Lisa nr 5 Detailplaneeringu põhijoonis Lisa nr 6 Vastavuskinnitus Rene Zorin Kristi Kreitsmann /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 [email protected] 25 Lisa 1 Fotod 26 27 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte 28 29 Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte 30 31 32 Lisa 4 Detailplaneeringu kehtestamise otsus 33 Lisa 5 Detailplaneeringu põhijoonis 34 Lisa 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Rene Zorin Kristi Kreitsmann /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 [email protected] 35