Detailplaneeringu kooskõlastamine

Pr Anu Hallik-Jürgenstein Teie: 09.05.2016 nr Linnaplaneerimise Amet [email protected] Meie: 16.06.2016 nr 6-7/1770 Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Paljassaare tee 18, 20, 24, 24a, 26a, 28, 28c, 28e, 30, 30a, 30b, 30c, 32, 32b, 32c, 32d kinnistute ja lähiala detailplaneering Tallinna Linnaplaneerimise Amet esitas 09.05.2016 kirjaga nr 3-2/1440–1 kuni 30. juunini 2015 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS 2003_2015) § 17 lõike 3 alusel maavanemale täiendavate kooskõlastuste vajaduse määramiseks Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava Paljassaare tee 18, 20, 24, 24a, 26a, 28, 28c, 28e, 30, 30a, 30b, 30c, 32, 32b, 32c, 32d kinnistute ja lähiala detailplaneeringu. Detailplaneeringuga tehakse ettepanek kehtiva Paljassaare ja Russalka vahelise üldplaneeringu kohase maakasutuse juhtotstarbe muutmiseks kauba- ja tootmissadama maast elamu- ja ärihoonete maaks, kallasraja asukoha ja sadama kasutuse funktsiooni osas. Samuti tehakse detailplaneeringuga ettepanek ranna ehituskeeluvööndi vähendamiseks 50-lt 25 meetrini. Planeeritav ala suurusega 29,15 ha asub Põhja-Tallinna linnaosas, Paljassaare poolsaarel, Paljassaare tee ning Paljassaare sadama akvatooriumi vahelisel maa-alal. Planeeringualast kirdesse jääb menetluses olev Paljassaare tehissaarte detailplaneeringu ala. Planeeritav ala on hetkel suletud ning piirdeaiaga ümb- ritsetud kinnine sadama territoorium, kus paiknevad tollilaod, lao- ja tootmishooned koos sadamahoonete ja rajatistega. Juurdepääs planeeringualale toimub Sitsi ristmiku kaudu Paljassaare teelt. Olulisemateks lähipiirkonna juurdepääsuteedeks planeeringualale on Kopli tänav, Sõle tänav ning Tööstuse tänav. Pal- jassaare sadama, mille akvatoorium on osa Tallinna lahest, kaudu on tagatud juurdepääs merelt. Detailplaneeringu seletuskirja ptk 2 kohaselt selgus planeeringu koostamise käigus, et Paljassaare tee 30 kinnis- tu omanik (AS Paljassaare Kalatööstus) ei soovi planeeringu koostamisega jätkata ning seetõttu on tehtud pla- neeringus ettepanek detailplaneering osaliselt vastu võtta 29,15 ha ulatuses. Korrigeeritud detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on tootmismaa sihtotstarbega Paljassaare tee 18, 24, 24a, 28, 28c, 28e, 30a, 30b, 30c, 32, 32b, 32c, transpordimaa sihtotstarbega Paljassaare tee 32d, ärimaa sihtotstarbega Paljassaare tee 20, 26a kinnistute ümberkruntimine 60-ks krundiks: 16-ks äri- ja elamumaa, 3-ks äri-, elamu- ja sotsiaalmaa, 1-ks ärimaa, 2-ks elamumaa, 7-ks sotsiaalmaa ning 31-ks transpordimaa sihtotstarbega krundiks. Ehitusõigus määratakse 24-le hoonestatud krundile kuni 82 hoone püstitamiseks, millest osade ehituskõrguseks on lubatud maksimaal- selt kuni 14 korrust. Kehtestamisele kuuluvale alale on planeeritud 2491 korterit, kehtestamisele mittekuuluvate- le kruntidele pos 12-14, 48 ja 60 jääb 463 korterit. Planeeringualale kavandatakse eluasemekohti orienteeruvalt üle 6000 elanikule ning 3886 parkimiskohta. Vastavalt Tallinna hädaolukorra riskianalüüsile (THORA 2014) asuvad planeeringualale jääval Paljassaare tee 30 kinnistul AS Paljassaare Kalatööstus, mis kuulub ohtlike ettevõtete hulka (ohuallikaks ammoniaagimahuti) ning Paljassaare tee 30b kinnistul Baltimark OÜ, ohuks ammoniaagi vabanemine. Paljassaare poolsaare keskosas asuv veepuhastusjaam koos mere ja reoveepuhastusseadmete vahel paikneva jäätmaaga võib põhjustada lõhnahäiringuid. Planeeringuga tutvunud, juhin tähelepanu järgmistele asjaoludele: 1. Planeeringu materjalide kohaselt on detailplaneeringu algatamisest teavitatud ainult üleriigilises päevalehes. Palun seaduses sätestatud planeeringu menetlusetappidest teavitada kõikides PlanS Roosikrantsi tn 12 Telefon 611 8640 Registrikood 70002452 15077 TALLINN Faks 611 8602 [email protected] www.harju.maavalitsus.ee 2003_2015 § 11 tähenduses vastavates ajalehtedes. 2. Detailplaneeringu materjalides ei ole piisavalt selgelt käsitletud Paljassaare tehissaare detailplaneeringuga kavandatud lõunasilda (jalakäijate silda), mis peaks välja jõudma käesoleva detailplaneeringu alale ja sealt edasi kuni Paljassaare teeni. PlanS 2003_2015 § 9 lg 2 punkti 4 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks tänavate maa-alade ning liikluskorralduse määramine. Ehitusseadustiku § 92 lõike 1 kohaselt loetakse tee osaks ka silda. Sellest tulenevalt teen kohalikule omavalitsusele ettepaneku kõnealuse silla asukoht ära näidata ka Paljassaare tee 18, 20, 24, 24a, 26a, 28, 28c, 28e, 30, 30a, 30b, 30c, 32, 32b, 32c, 32d kinnistute ja lähiala detailplaneeringu põhijoonisel, et planeeringuga tutvuja saaks ülevaate lõunasilla olemasolust ja selle kooskõlast planeeringuala kruntide ehitusõigusega ning liikluskorraldusega. Samuti palun vajadusel täiendada detailplaneeringu seletuskirja lõunasilla maakasutus- ja ehitustingimustega. 3. Planeeringu materjalide hulka lisatud Terviseameti Põhja Talituse 12.05.2015 kirjas nr 9.3-1/4648-6 on märgitud, et Paljassaare tee 30 kinnistul asuv AS Paljassaare Kalatööstus kuulub ammoniaagimahuti tõttu suurõnnetuse ohuga ja ohtlike ettevõtete nimekirja. Harju Maavalitsus märgib, et Tallinna riskianalüüsi 2014 (kinnitatud Tallinna linnapea 17.12.2014 käskkir- jaga nr PO-1/268) kohaselt on ohuks Paljassaare tee 30 kinnistul Paljassaare Kalatööstuse ammoniaagi leke, mille tagajärjena leviva mürgise gaasipilve ohualade raadiuseks on: a) 91 m (Re - eriti ohtlik ala, milles on õnnetuse ohtliku väljundi mõjul inimese hukkumise tõenäosus 50% ning ehitise kahjustused selle mahust suuremad kui 50%.); b) 273 m (Rv – väga ohtlik ala, milles on õnnetuse ohtliku väljundi mõjul võimalik inimese hukkumine ning ehitise kahjustused selle mahust vahemikus 1%–49%); c) 799 m (Ro - ohtlik ala, milles võib õnnetuse ohtlik väljund tekitada inimesele tervisekahjustusi ning ehitisele kergeid kahjustusi. Ohtliku ala välispiir on üheaegselt ka ohuala välispiiriks). Planeeringuala jääb tervikuna Paljassaare Kalatööstuse ammoniaagimahuti mürgise gaasipilve 799 m (Ro) ohtliku ala sisse, mis on ohuala välispiiriks. Ohtliku ala välispiiri ei ole planeeringus kajastatud. Samuti ei ole planeeringu põhijoonisel märgitud Paljassaare kalatööstuse ammoniaagimahuti 273 m Rv piire. Praegu jääb planeeringus selgusetuks ammoniaagimahuti täpne asukoht, millest võib sõltuda aga Re, Rv ja Ro piirid. See tuleks ikkagi planeeringu koostamise käigus välja selgitada ning ohualade piiride määramisel lähtuda ohtlikust objektist ehk ammoniaagimahutist. Ohuala piiridest sõltub kruntide ehitusõigus ja nende realiseerimise võimalikkus. Harju Maavalitsus soovitab kohalikul omavalitsusel ohualade piiride määramise küsimuses ning ohtusid leevendavate meetmete seadmisel jätkata koostööd Päästeametiga ja Terviseametiga. 4. Detailplaneeringu seletuskirja ptk 4.5 kohaselt kuulub Paljassaare tee 30b kinnistul asuv Baltimark OÜ ohtlike ettevõtete hulka. Tallinna riskianalüüsi 2014 järgi on seal ohuks kompleksväetise ammooniumnitraadi lagunemine või plahvatus, millega kaasneva keskkonnareostuse, mürgise gaasi levimise, soojuskiirguse ja tulekahjusuitsu levimise ohuala raadiuseks on 500 m (Ro). Re-d ja Rv-d ei ole määratud. Planeeringu põhijoonisele ei ole kantud ka Baltimark OÜ kompleksväetise 500 m Ro piire. Kinnistusraamatu andmetel kuulub Paljassaare tee 30b kinnistu OÜ-le BOLTON REALESTATE (KS Holding õigusjärglane). Paljassaare tee 30b kinnistule on kavas detailplaneeringuga anda uus ehitusõigus (7 korruseline korterelamu). Kui Tallinna riskianalüüsis Paljassaare tee 30b kinnistule näidatud Baltimark OÜ ohtlik ettevõte oma tegevuse sellisel kujul lõpetab, siis ei pea ohuallika (kompleksväetis) senise ohualaga enam arvestama. Harju Maavalitsus palub aga omavalitsusel siinjuures jälgida, et kõik planeeringuala maaomanikud ja teised puudutatud isikud oleksid planeeringu koostamisse kaasatud ning planeeringumenetlusetappidest (sh tulevasest avalikkust väljapanekust teavitatud). Planeeringu menetluse käigus on juba ilmnenud, et üks maaomanik (AS Paljassaare Kalatööstus) ei ole nõustunud planeeringulahendusega ning see võib avaldada mõju planeeringulahenduse elluviimise võimalikkusele ka teiste planeeringuala kruntide osas, kui vastavad puudutatud isikud ei nõustu planeeringulahendusega. 2 (5) 5. Terviseameti Põhja Talitus ei soovita oma 12.05.2015 kirjas nr 9.3-1/4648-6 perspektiivseid eluhooneid ja lasteasutusi ohtliku ettevõtte ohualasse planeerida. Samuti on Terviseamet märkinud, et planeeringuala lähipiirkonnast tulenev tööstusmüra ja perspektiivis autoliikluse sagenemisest (eelkõige Paljassaare teelt) tulenev müra avaldab negatiivset mõju planeeringulahendusele, mis näeb ette müratundlike hoonete paigutamise ligikaudu 20 m kaugusele Paljassaare teest. Terviseamet on seisukohal, et elamute ja lasteasutuse osas tuleb lähtuda Sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 ’’ Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid’’ toodud uue ala taotlustasemetest mitte piirtasemetest. Terviseameti kirjas on öeldud, et lubades ehitada müratundlike hooneid kõrge müratasemega piirkonda suurendame inimeste arvu, kes elavad ebasoodsates tingimustes, mis on vastuolus Euroopa Parlamendi ja Euroopa Liidu Nõukogu 2002/49/EÜ 25.06.2002 direktiivi mürapoliitikaga. Lisaks võivad tulevastele elanikele põhjustada lõhnahäiringuid nii Paljassaare reoveepuhastusjaama kui ka Paljassaare sadama akvatooriumisse suubuva AS Tallinna Vesi kanalisatsiooni peapumbamaja avariiväljalasu lähedus. Terviseameti Põhja Talitus on oma 12.05.2015 kirja nr 9.3-1/4648-6 lõpus asunud seisukohale, et talitus on jätkuvalt seisukohal, et planeeringulahendus ei taga tulevaste elanike terviseohutust ning on vastuolus inimeste tervist toetava ja parendava elukeskkonda kujundavate põhimõtetega. Harju Maavalitsus märgib, et detailplaneeringu seletuskirjas on käsitletud ammoniaagimahutist tuleneva ohtu leevendavaid meetmeid, müra leevendavaid meetmeid ning lõhnahäiringuid, kuid Terviseameti eelviidatud kirjast ei nähtu, et need meetmed oleksid viimase hinnangul piisavad tervisekaitsenõuete tagamiseks. Seetõttu teen kohalikule omavalitsusele ettepaneku küsida Terviseameti käest täiendavat kooskõlastust ning sealjuures selgitada, kuidas viimase poolt esitatud märkustega, sh ka müra osas, arvestatakse ning põhjendada negatiivsete mõjude leevendamiseks planeeringus ette nähtud meetmete piisavust. 6. Planeeringu kooskõlastuste tabeli kohaselt on paljud kooskõlastused (sh tehnovõrkude valdajate, linna erinevate struktuuriüksustega, riigiasutustega) võetud aastatel 2009-2010 ning tekib küsimus nende ae- gumise osas. Planeeringuala piire ja planeeringulahendust on vahepeal täiendatud. Arvestades seda ning Paljassaare tee 18, 20, 24, 24a, 26a, 28, 28c, 28e, 30, 30a, 30b, 30c, 32, 32b, 32c, 32d kinnistute ja lähiala detailplaneeringuga kaasnevat olulist keskkonnamõju (planeeringuga kavandatakse eluasemekohti üle 6000 elanikule), siis teen antud juhul omavalitsusele ettepaneku suhelda kõnealuste asutustega ning selgitada nendega koostöös välja nüüdseks juba kuni 6-7 aastat tagasi antud kooskõlastuste uuendamise vajadus. Ka Keskkonnamet on oma 26.11.2013 kirjas nr HJR 6-5/13/28805-7 märkinud, et detailplaneeringu ja KSH aruande menetluses on dokumendid oluliselt muutunud ja seetõttu tuleks korraldada KSH aruande kor- dusavalikustamine koos detailplaneeringu avalikustamisega. 7. Keskkonnaameti 26.11.2013 kirja nr HJR 6-5/13/28805-7 kohaselt tuleb planeeringu koostamisel ar- vestada KSH tulemusi. Planeering ja KSH aruanne moodustavad tervikdokumentatsiooni ning KSH aruan- de lõppversioon peab kajastama planeeringu lõppversiooni. Seetõttu tuleb märkusi planeeringule käsitle- da kui märkusi KSH aruandele ja vastupidi. Keskkonnaamet on oma kirjas teinud ka teisi märkusi planee- ringulahenduse kohta. Palun nende märkustega planeeringu edasisel menetlemisel arvestada ning juhin tähelepanu sellele, et detailplaneeringu KSH aruanne tuleb esitada Keskkonnaametile heakskiidu saamiseks tulenevalt kesk- konnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 56 lõikest 8 ja § 42 lõikest 1. 8. Detailplaneeringu seletuskirja ptk 4.3.2 kohaselt planeeritakse planeeringualale külalissadama tüüpi jahisadamat ja selle jaoks on ettenähtud ujuvkaid ehk sadamapontoonid, mis kujutab kalda külge ja vee- põhja kinnitatud konstruktsiooni. Samuti on kavandatud seletuskirja ptk 4.1.7 kohaselt rannapromenaadi- le planeeringuala lõunapoolsele osale jalakäijate sild, mis ühendab lõuna ja põhjakaid. Kaisid ja jalakäijate silla võimalikku asukohta on võimalik näha ka planeeringu põhijooniselt. Lisaks peaks planeeringualale jõudma Paljassaare tehissaarte detailplaneeringuga kavandatud lõunasild (vt käesoleva kirja p 2), mida ei ole antud detailplaneeringu põhijoonisel näidatud. 3 (5) PlanS 2003_2015 § 161 lõike 1 kohaselt on avalikku veekogusse ehitist kavandava planeeringu vastuvõt- miseks vajalik Tehnilise Järelevalve Ameti eelnev luba. PlanS 2003-2015 § 17 lg 2 punkti 6 kohaselt tuleb detailplaneering kooskõlastada Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Keskkonnaministeeriumi, Veeteede Ameti, Lennuameti ja Muinsuskaitseametiga, kui planeeringuga kavandatakse avaliku veekogu koormamist ehitisega. Planeeringumaterjalidest ei selgu, et Tehnilise Järelevalve Ameti poole oleks veel pöördutud. Teiste PlanS 2003-2015 § 17 lg 2 punktis 6 nimetatud asutustega (v.a Keskkonnaministeeriumi ja Muinsuskaitseame- tiga) on planeering kooskõlastatud, kuid need kooskõlastused on võetud juba 6 aastat tagasi (vt käesole- va kirja p 6). Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on oma 17.08.2016 kirjas nr 1.10-15/10- 00071/009 märkinud, et ministeerium kooskõlastab planeeringu tingimusel, et järgitakse planeerimissea- duse § 161 ja hangitakse Tehnilise Järelevalve Ameti luba. Eeltoodust tulenevalt teen omavalitsusele ettepaneku hankida planeeringule PlanS 2003-2015 § 17 lg 2 punktis 6 nimetatud seadusjärgsed kooskõlastused ning Tehnilise Järelevalve Ameti PlanS 2003_2015 § 161 lõike 1 kohane luba. 9. Detailplaneeringu seletuskirja ptk 4.1.10 kohaselt realiseeritakse detailplaneering erinevate etappidena. I arendusetapi koosseisus on kavandatud rajada ca 1059 korterit ning seega on prognoositav elanike arv I etapis ca 3000 elanikku. I etapi koosseisus on ette nähtud rajada keskpargi ala, pos 7 pargiala, lasteaed ja kuni antud arendusetapi piirini rannapromenaad ja kergliiklusteed, et arenduse valmimisel oleks tagatud kvaliteetne elukeskkond. II etapis lisandub alal ca 1432 korterit ning prognoositavaks elanike arvuks on ca 4200, mille käigus rajatakse välja kogu planeeringualal infrastruktuuri ja avaliku kasutusega alad. Juhul, kui AS Paljassaare Kalatööstus jätkab detailplaneeringu elluviimisel tegevust, siis vastavalt ohu hinnangu- le on planeeringuala etappe võimalik realiseerida täiendavaid kaitsemeetmeid rakendamata. AS-i Paljas- saare Kalatööstus naaberkruntide planeeringu elluviimise tingimuseks on AS-i Paljassaare Kalatööstus tegevuse lõpetamine alal või tegevuse jätkumise korral täiendavate kaitsemeetmete rakendamine (näiteks mahutite maa-alla viimine), mille tulemusel vähendatakse ohuala piiri. Harju Maavalitsus teeb ettepaneku selguse huvides planeeringu seletuskirjas ära märkida nende naaber- kruntide täpsed positsiooninumbrid, mille osas sellised tingimused kehtestatakse. Praegu on Paljassaare tee 30 kinnistu põhja-, ida- ja lõunaküljest naaberkruntideks teemaakrundid. Samas planeeringu põhijoo- nisele kantud ohualade piirid ulatuvad teemaakruntide taha planeeritud elamu jt sihtotstarvetega kruntide- le. Samuti juhin tähelepanu sellele, et detailplaneering on planeerimisseaduse kohaselt lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Juhul, kui Paljassaare Kalatööstuse AS-ga kalatööstuste tegevuse lõpetamise või mahutite maa-alla viimise osas lähiaastatel kokkuleppele ei jõuta, siis ei saa detailplaneeringut realiseerida. Arvestades seda, et praegu puudub õiguslik garantii Paljassaare Kalatööstuse AS-i naabrusesse planeeritud kruntide ehitusõiguse elluviimise osas lähiaastatel, siis teen kohalikule omavalitsusele ettepaneku kaaluda kehtestamisele kuuluva planeeringuala vähendamist. 10. Detailplaneeringu materjalidele on lisatud Hendrikson & Ko poolt 2013 koostatud Paljassaare tee 30 (AS-i Paljassaare Kalatööstus) ammoniaagilekke analüüs. Halvima stsenaariumi ohuala, kui korraga vabaneks ühehetkeliselt atmosfääri kogu hoiustatav ammoniaak. Sellise ulatusliku ammoniaagilekke ohualad oleksid 375 m (Re – eriti ohtlik ala), 838 m (Rv – väga ohtlik ala), 1500 m (Ro - ohtlik ala). Praegu on planeeringuga näidatud halvimast stsenaariumist tunduvalt väiksemad ohualad 45-91 m (Re). Halvimale ohuala stsenaariumile on juhtinud tähelepanu Terviseameti Põhja Talitus oma 12.05.2015 kirjas nr 9.3-1/4648-6 ning asunud seisukohale, et planeeringulahendus ei taga tulevaste elanike terviseohutust. Hendrikson & Ko poolt 2013 ammoniaagilekke analüüsi järeldustes on öeldud, et ohualade suurused sõltuvad lähteandmetest ning õnnetuse stsenaariumitest. Detailplaneeringu põhijoonise märkuste p 1 ja seletuskirja ptk 4.5 ’’Tuleohutusnõuded’’ kohaselt ei ole ammoniaagimahutite asukohad aga täpselt teada. Harju Maavalitsuse jaoks jääb praegu küsitavaks, kas planeeringu põhijoonisel näidatud ammoniaagi- mahutite ohualade piirid on korrektselt määratud, arvestades seda, et need on arvutatud 4 (5) ammoniaagimahutite täpset asukohta teadmata ning halvimast stsenaariumist lähtumata. Ohualade piiridest sõltub sinna jäävate planeeringuala kruntide ehitusõiguse realiseerimise võimalikkus. Päästeameti Põhja Päästekeskuse 05.06.2013 kooskõlastusest (nr K-VT/43-5) ei selgu, kas selle probleemiga on arvestatud kooskõlastuse andmisel. Seetõttu teen kohalikule omavalitsusele ettepaneku küsida detailplaneeringule täiendavat kooskõlastust Päästeametilt, kelle pädevusse kuulub ohutusnõuete jälgimine ohtlike ettevõtete ning tuleohutuse osas. PlanS 2003_2015 § 17 lõike 3 punkti 2 alusel määran Paljassaare tee 18, 20, 24, 24a, 26a, 28, 28c, 28e, 30, 30a, 30b, 30c, 32, 32b, 32c, 32d kinnistute ja lähiala detailplaneeringule täiendavad kooskõlastused: Tehnilise Järelevalve Ametiga – vastavalt PlanS 2003_2015 § 161 lg 1 on avalikku veekogusse ehitist kavandava planeeringu PlanS § 18 kohaseks vastuvõtmiseks vajalik Tehnilise Järelevalve Ameti luba. PlanS § 161 lõike 2 kohaselt saadetakse kõik avalikku veekogusse ehitist kavandavale planeeringule PlanS § 17 kohaselt antud kooskõlastused loa andmise otsustamiseks ka Tehnilise Järelevalve Ametile. Terviseametiga – Terviseameti 12.05.2015 kirjas nr 9.3-1/4648-6 esitatud märkuste arvestamise ja planeeringuga ettenähtud tervisekaitsemeetmete piisavuse osas kokkuleppele jõudmiseks. Antud juhul on tegemist terviseohtliku ja olulise keskkonnamõjuga (sh tervisealase mõjuga) planeeringualaga ning seetõttu tuleks maavalitsuse hinnangul tavapärasest tähelepanelikumalt jälgida, et tulevaste elanike elu, tervis ja turvalisus oleksid tagatud. Päästeametiga – planeeringu koosseisus koostatud ammoniaagilekke analüüsi piisavuse väljaselgitamiseks, planeeringuga määratud Paljassaare tee 30 kinnistul paiknevate ammoniaagimahutite ohualade piiride paikapidavuse täpsustamiseks ning vajadusel ohtusid leevendavate meetmete osas täiendavate ettepanekute tegemiseks. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Ülle Rajasalu Maavanem Jaan Saulin 611 8788; [email protected] 5 (5)