Hindamisaruande edastamine

Tallinna Linnavaraamet [email protected] 03.06.2026 nr 7-2/25/17900-5 Hindamisaruande edastamine (Narva mnt 148b) Tallinna Linnavaraamet esitas 26.11.2025 Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile ettepaneku võõrandada Tallinna linnale Lasnamäe linnaosas asuv Narva mnt 148b kinnisasi (katastritunnus 78401:101:2607) riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2025 korraldusega nr 523 kehtestatud Narva mnt 150, 150a, 150b ja Alvari tn 1, 1a, 3, 5 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasjale planeeritud transpordimaa sihtotstarbega krunt (pos 9a), mis hõlmab autoliikluse ning kergliikluse alasid ning moodustab osa kavandatud transpordimaa krundist (pos 9). Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 19.12.2025 kirja nr 13-6/4008-2 kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasja tasuta võõrandamine Tallinna linnale RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel põhjendatud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 01.06.2026 koostatud hindamisaruande nr 2605-10820- 01/AT kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasja väärtus 520 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 31 või 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Narva mnt 148b kinnisasja väärtusena 520 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik Lisa: Hindamisaruanne Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Aadress: Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT Väärtuse kuupäev: 08.05.2026 Hindamisaruande kuupäev: 01.06.2026 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus 16 3.3. Turustatavuse analüüs 18 4. Turuväärtuse hindamine 19 4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 19 4.3. Kestlikkus 20 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 20 Lisa 1. Fotod 24 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 27 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi1 (reg osa nr 7673750) Aadress Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:101:2607 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 2 503 m2 Sihotstarve Transpordimaa 100% Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu korruselamute alal Tallinna üldplaneering magistraaltänavate ärivööndis, kuhu võib rajada põhiselt kaubandus- teenindusettevõtteid. Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe Lasnamäe elamualade elamualade üldplaneeringu kohaselt asub Narva mnt 148b kinnisasi üldplaneering korterelamute alal, ettevõtlusala kõrvalotstarbega. Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2025 korraldusega nr 523 kehtestatud Narva mnt 150, 150a, 150b ja Alvari tn 1, 1a, 3, 5 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasjale planeeritud transpordimaa krunt (pos 9a), mis hõlmab autoliikluse ning kergliikluse Detailplaneering alasid ning moodustab osa kavandatud transpordimaa krundist (pos 9). Krunt (pos 9) ette nähtud avalikuks kasutamiseks ning see moodustakse tervikuna Narva mnt 148b kinnisasjast ja osaliselt Alvari tänav T1 ning Narva mnt 148c kinnisasjadest, mis kuuluvad munitsipaalomandisse. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel Ülevaatuse kuupäev 08.05.2026 Väärtuse kuupäev 08.05.2026 Hindamisaruande kuupäev 01.06.2026 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/26/10, tellimus 14.04.2026, nr 2 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Puuduvad VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 7673750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 520 000 (viissada kakskümmend tuhat) €. 1 Krundi lõunaosas paikneb lammutamist vajav maakelder Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  4 Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 7673750). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 26.05.2026; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, minu.kataster.ee-st ja tehinguandmete päringukeskkonnast 26.05.2026 ning tehingute andmebaasist 10.05.2026; • Tallinna Linnavalitsuse kodulehelt 26.05.2026; • kinnisvaraportaalist kv.ee 26.05.2026. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  6 Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 08.05.2026. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Lasnamäe linnaosa Lähiaadress Narva mnt 148b Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Lasnamäe linnaosa põhjapoolses osas Kaugus keskusest Tallinna kesklinnast ca 4 km Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Lasnamäe linnaosa põhjaosas, segakasutusega piirkond, mh on läheduses Kirjeldus olulisel määral hoonestamata maad Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis Narva mnt-lt Tehnovõrgud Piirkond on varustatud vajalike tehovõrkudega Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 7673750 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 14.02.2025 sõlmitud lepingu punktidele 3 ja 4 ning piiratud asjaõiguste Kanded ruumiandmete infosüsteemi koodile 634499. Õiguse ruumiala on nähtav kinnistusraamatu maakatastri infosüsteemis 634499. 14.02.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse kolmandas jaos kantud 18.02.2025. Tegemist on elektripaigaldise kaitsevööndiga, mille ulatus on suhteliselt väike ja mille olemasolu linnalises asustuses on tavapärane. Oluline mõju väärtusele puudub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  9 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Elektripaigaldise kaitsevöönd ja piiratud asjaõigusega alad on seotud elektripaigaldistega. Lisaks on hinnataval kinnisasjal sideehitise kaitsevöönd. Kuna kitsenduste ulatus on väike ja nende olemasolu linnalises asustuses on tavapärane, siis oluline mõju väärtusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  10 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Aadress Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Katastritunnus 78401:101:2607 Pindala 2 503 m2 Maakasutuse Transpordimaa 100% sihtotstarve Kõlvikuline koosseis Allikas: minu.kataster.ee Kirjeldus Trapetsi kujuga, väljavenitatud, tasane reljeef Hoonestus Puudub Maa maksustamis- hind (2022. aasta 25 030 € korralise hindamase tulemus) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  11 Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu korruselamute alal magistraaltänavate ärivööndis, kuhu võib rajada põhiselt kaubandus-teenindusettevõtteid. Tallinna üldplaneering Allikas: Tallinna üldplaneeringu põhijoonis Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kohaselt asub Narva mnt 18b kinnisasi korterelamute alal, ettevõtlusala kõrvalotstarbega. Lasnamäe elamualade üldplaneering Allikas: Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kvartaalse tiheduse tsoneering Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2025 korraldusega nr 523 kehtestatud Narva mnt 150, 150a, 150b ja Alvari tn 1, 1a, 3, 5 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasjale planeeritud transpordimaa krunt (pos 9a), mis Detailplaneering hõlmab autoliikluse ning kergliikluse alasid ning moodustab osa kavandatud transpordimaa krundist (pos 9). Krunt (pos 9) ette nähtud avalikuks kasutamiseks ning see moodustakse tervikuna Narva mnt 148b kinnisasjast ja osaliselt Alvari tänav T1 ning Narva mnt 148c kinnisasjadest, mis kuuluvad munitsipaalomandisse Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit SKP eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim. Statistikaameti esialgsel hinnangul suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 1,3%. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning THI töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 0,8% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,4%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes olid kaubad 3,8% ja teenused 2,8% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse Tööturg määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  14 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  15 Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal pikaajalised kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta märtsis 3,75% ja ettevõtete pikaajaliste laenude summaga üle 1 miljoni euro intressimäär 4,39%. Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  16 3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata kinnistute väärtus sõltub eelkõige kinnistu suurusest ning (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõigusest. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on äri- või elamumaaga, kuid üksikud eriti atraktiivsed ärikrundid on siiski pigem kallimad ja tavapärases Üldinfo elamupiirkonnas paiknevad ärikrundid on elamumaast üldjuhul odavamad. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust analüüsida aladel, kus lubatud mahud väiksema piirkonna siseselt võivad olla väga erinevad. See puudutab Lasnamäea piirkonda ja ka muid turu kontekstis atraktiivseid ja samas suhteliselt heterogeenseid alasid. Lasnamäe ja eriti kesklinna poolne osa on hinnatasemelt muudest Tallinna piirkondadest selgesti eristuv. Väiksemad elamuarendused ja korterid üldisemalt on tihtipeale kõrge hinnaga ka Põhja- Tallinna linnaosas, eriti Kalamaja asumis. Atraktiivseid äärelinna asukohti (kohalikud keskused jms) Piirkondlikud leidub kõigis linnaosades ja kohati ka väljaspool Tallinna administratiivpiire. erinevused Madalama hinnatasemega piirkondades ehitusõiguse ulatusest tulenev maa hinnaerinevus puudub või see on väike. Maa ruutmeetripõhised ühikuhinnad on sarnased üksikelamukruntide hindadega ja hinnastamise aluseks ongi tavapäraselt maa ruutmeetri hind. Turuolukorda iseloomustab mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²) Lasnamäea piirkonnas, mille hinnatase on valdavalt vahemikus ca 600 kuni 800 €/SBPm², kuid eriti atraktiivsetes asukohtades võib seda ka ületada. Võib väita, et parimas asukohas paikneva maaga viimastel aastatel pole tehinguid toimunud, mis jätab mõnevõrra lahtiseks ka absoluutse hinnatipu. Suuremad projektid on riskantsemad ja ehitusõiguse väärtus on nende puhul madalam. Projektide, mille ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või enam, hinnatase on 400 kuni 500 €/SBPm², kuid taas pole põhjust välistada kõrgemaid hindu, kui tegemist on eriti atraktiivse asukohaga. Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on üle 10 000 Tallinna SBPm², on harvad ja nende hinnatase on oluliselt madalam väiksemate hoonestamata maa projektide omast. Tallinna äärelinnas on tehinguhinnad omakorda oluliselt tehingud madalamad ning sõltudes projekti suurusest ja asukoha iseärasustest jäävad tavaliselt vahemikku 100 kuni 200 €/SBPm², väiksemate projektide puhul ulatuvad ka kõrgemale. Tuleb silmas pidada, hulgiallahindluse mõju on pigem väike, sest vastupidises suunas mõjutab hindu arenduskulude suurus, mis suuremate projektide puhul on mahu kasvades pindalaühiku põhiselt arendaja jaoks soodsam. Hinnadünaamikat on keerukas jälgida, kuna toimub vaid ükskuid tehinguid. Hinnad on mõjutatud eelkõige iga konkreetse maatüki eripäradest ja olukorras, kus vähese hulga tehingute hinnavariatsioon on suur, puudub mõte keskmiste hindade võrdlemiseks. Hinnad püsivad stabiilsed või kasvavad mõõdukalt. Kuna tehingute arv on nii Prognoos 2026. nõudlusest kui pakkumisest tingituna väike, siis väiksemad hinnamuutused ei aasta kohta pruugi olla tajutavad. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  17 Järgnevalt on esitatud Lasnamäe ja Haabersti linnaosa ehitusõigusega hoonestamata kinnisasjade müügitehingud 2023- 2026 (seisuga 11.05) ja Lasnamäe linnaosa müügipakkumised.2 Krundi Ehitus- Hind, Tehingu pindala, õigus, €/SBPm2 Sihtots- Linnaosa Asum kuupäev Hind, € m2 SBPm2 (ilma KM3) KM tarve4 Lasnamäe Mustakivi 21.01.2025 570 960 5 872 1 600 292,5 Jah Ä linnaosa5 asum Lasnamäe Sikupilli 30.12.2024 427 000 1 103 1 655 211,5 Jah E linnaosa asum Lasnamäe Priisle 09.12.2024 915 000 3 603 5 400 138,9 Jah Ä linnaosa asum Lasnamäe Paevälja 05.06.2024 1 220 000 1 899 2 375 421,1 Jah E linnaosa6 asum Lasnamäe Sikupilli 17.06.2024 1 001 250 3 514 linnaosa7 asum 15 800 284,8 Ei T Lasnamäe Sikupilli 17.06.2024 3 498 750 12 277 linnaosa asum Maa ühikuhind Lasnamäe Kuristiku DP 171 €/m2, 12.09.2023 225 720 1 320 Ei Ä linnaosa8 asum puudub müüdud enam- pakkumisel Lasnamäe Ä50%, Väo asum 18.09.2023 505 176 5 208 2 000 252,6 Ei linnaosa9 T50% Haabersti Astangu 06.09.2024 719 800 2 950 1 920 200,0 Jah Ä linnaosa10 asum Väike- Haabersti Õismäe 04.07.2024 736 000 6 258 5 006 147,0 Ei TR linnaosa asum Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 2 Tehingute valikul on lähtutud sellest, et tegemist oleks tehingutega, mille puhul hinnakujunduses on olnud oluline ehitusõiguse ulatus. Tehingute täpsemat tausta ei ole kontrollitud ja nende hulgas võib olla tehinguid, mis ei vasta vabaturu tingimustele. Kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud rasvases kirjas. 3 KM- käibemaks 4 Ä- ärimaa, E- elamumaa, T- tootmismaa, TR- transpordimaa 5 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna ehitustihedus (FAR) on eradlikult madal (0,3) 6 Ei ole kasutataud kohandamisel, kuna asukoht on oluliselt atraktiivsem 7 Ei ole kasutatud koos järgneva tehinguga kohandamisel, kuna tehingu detailid ei ole teada 8 Ei ole kasutataud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana ja enampakkumisel toimunud tehinguga 9 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana tehinguga ja osaliselt tootmismaaga 10 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna valiku tegemisel eelistati kahte Lasnamäe tehingut ja Haabersti tehingut, millel oli suurem ehitusõigus Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  18 Hoonestamata maa müügipakkumised Lasnamäe linnaosas seisuga 12.05.2026 Aadress Hind, € Maaüksuse Maapealne Hind, Kommentaar pindala, m² SBPm2 €/SBPm2 DP kehtestatud äripindadega Mustakivi, Kivila tn 24 590 00011 2 247 5 390 109 büroohoone ehitamiseks Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendajad, kui kõrvale jätta kasutajad pärast hoonestuse valmimist Lõppkasutajaid Arvesse võttes suurt ehitusõiguse mahtu, on lõppkasutajaks eelkõige iseloomustavad tunnused suuremad arendajad Vastavus turusegmendi Vastab turusegmendi nõuetele, kuid samas segmendis on nõuetele atraktiivsemaid varasid Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat Lõppkasutajate hulk on arenduspotentsiaalist lähtuvalt piiratud vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv.ee on vaid 1 sarnase vara pakkumine (vt 3.2.) Müügiperiood (likviidsus) Müügiperiood on kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Võimalik kasutada virgestusalana 11 Pikalt müügis olnud, hind umbes 1 aasta jooksul langenud ca 25% Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  19 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatava kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on transpordimaa , kuid arvestades hindamise eesmärki ja lähteülesannet hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Kui maa müüdaks, siis tehtaks seda tõenäolist potentsiaali arvestades. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, kui mitte silmas pidada krundi lõunaosas paiknevat lammutamist vajavat maakeldrit. Maaüksuse pindala on 2 503 m2. Kinnisasi paikneb Lasnamäe linnaosa põhjaosas, kaugus kesklinnast ca 4,7 km. Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ on kinnisasja juhtfunktsioon määratlemata. Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kohaselt asub Narva mnt 148b kinnisasi korterelamute alal, millel on ettevõtlusala kõrvalotstarve. Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2025 korraldusega nr 523 kehtestatud Narva mnt 150, 150a, 150b ja Alvari tn 1, 1a, 3, 5 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasjale planeeritud transpordimaa krunt (pos 9a), mis hõlmab autoliikluse ning kergliikluse alasid ning moodustab osa kavandatud transpordimaa krundist (pos 9). Krunt (pos 9) ette nähtud avalikuks kasutamiseks ning see moodustakse tervikuna Narva mnt 148b kinnisasjast ja osaliselt Alvari tänav T1 ning Narva mnt 148c kinnisasjadest, mis kuuluvad munitsipaalomandisse. Kinnisasja vahetus ümbruses domineerib elamumaa, kus paiknevad korruselamud. Lähtudes kehtivast Lasnamäe elamualade üldplaneeringust, kehtivast detailplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud maakasutusest on parimaks kasutuseks elamumaa. Sellline kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  20 Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse. 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktist 3.2 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava maaüksusega võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Võrreldavate varade valikul on arvestatud maaüksuste asukohta, sihtotstarvet, ehituslikku potentsiaali ning tehingu toimumise aega. Tehingu- Tehingu- summa ilma Asukoht Kuupäev SBPm2 summa, Võrdlustehingute käibemaksu- €/SBPm2 valik ta, € Lasnamäe linnaosa, Priisle 09.12.2024 750 000 5 400 139 asum Lasnamäe linnaosa, Sikupilli 30.12.2024 350 000 1 655 211 asum Haabersti linnaosa, Väike- 04.07.2024 736 000 5 006 147 Õismäe asum Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind, €/SBPm2 Tehingud pärinevad 2024. aastast, sest hilisemate tehingute hulgas piisavalt Tehingute sarnased varad puuduvad. Sellele järgneval ajal kuni väärtuse kuupäevani on ajaldamine toimunud mõõdukas hinnatõus, mistõttu kõiki hindu on ajaldatud 5%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  21 Ehitusõiguse ulatuse määratlemisel on lähtutud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kvartaalse tiheduse tsoneerinust, mille kohaselt on ehitustiheduseks 1,5. Seega saab Maapealne 2 503 m2 suurusele krundile ehitada: ehitusõigus 2 503 m2 x 1,5 = 3 755 SBPm2 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Asukoht, juurdepääs o Parema asukoha eest ollakse turul nõus kõrgemat hinda maksma. Makroasukoha puhul vaadeldakse eelkõige kaugusi keskustest ning olulisest taristust. Mikroasukoha puhul vaadeldakse vara lähiümbrust, kaugust ühistranspordipeatusest jms. Ärikruntide puhul on olulisteks samuti juurdepääs, nähtavus, parkimisvõimalused piirkonnas. Kui võrreldavad varad on sama makroasukohaga, siis erisused ei ole tavaliselt suured ja jäävad üldjuhul 5-10% piiresse. • Ehitusõiguse ulatus o Suurem ehitusõigus kätkeb endas suuremat riski ja tavaliselt kehtib mastaabiefekt. Samas on suur maht eelis, sest võimaldab mastaabi arvelt arenduskulusid kokku hoida. • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada vara väärtust sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine läheb. Tüüpilises linnalises asustuses ja suhteliselt kõrge maa väärtuse puhul ei ole sellest tulenevad erisused tavaliselt märkimisväärsed. Võrdluselementide • FAR (ehitusõigus / kinnistu pindala) valik ja o Madalam hoonestustihedus on enam hinnatud, sest see loob avarust, kohandamise võimaldab hoonestamata maad kasutada muudel eesmärkidel, avab põhimõtted vaateid jms. • Kinnistu kuju o Kuju, mis raskendab krundi funktsionaalset kasutust alandab väärtust. Negatiivse mõju suurus sõltub sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. • Sihtotstarve o Elamumaa väärtus on võrreldes ärimaaga elamumupiirkondades kõrgem. Ärimaa suhteliselt kõrgem väärtus on omane üksikustes äriliselt eriti atraktiivsetes asukohtades. • Detailplaneering o Detailplaneeringu puudumine võib avaldada kinnistu väärtusele negatiivset mõju juhul, kui detailplaneeringu olemasolu on kohustuslik. Detailplaneeringu olemasolul on oluline ka see, millal detailplaneering on kehtestatud, sest vanemate detailplaneeringute elluviimine võib osutuda keerukaks. Samas annavad need üldjuhul siiski hea aluse silmas pidades hoonestamise mahtu. • Kitsendused o Kitsendustest on linnalises asustuses olulised need, mis takistavad hoonestamist või muudavad kasutuse keerukaks. Enamjaolt on tegemist tehnovõrkudega seotud kitsendustega, millel mõju vara väärtusele puudub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  22 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Lasnamäe Lasnamäe Lasnamäe Haabersti Paevälja asum Priisle asum Sikupilli asum Väike-Õismäe asum Narva mnt 148b Tehinguhind ilma 750 000 350 000 736 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/SBPm2 138,89 211,48 147,02 Tehingu aeg 09.12.2024 30.12.2024 04.07.2024 Kohandus 5% 5% 5% Ajaldatud tehinguhind, 145,83 222,05 154,37 €/SBPm2 Viru väljak ca 5 km, Viru väljak ca 9 km, Viru väljak ca 3 km, Viru väljak ca 9 km, Asukoht, juurdepääs juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult tänavalt tänavalt tänavalt tänavalt Sarnane, kesklinnast Kommentaar Halvem Parem kaugemal, aga enam hinnatud Kohandus 10% -20% 0% Ehitusõiguse ulatus, 3 755 5 400 1 655 5 006 SBPm2 Kommentaar Suurem Väiksem Suurem Kohandus 5% -5% 5% Tehnovõrgud Läheduses Läheduses Läheduses Läheduses olemas Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% FAR (maapealne ehitusõigus / kinnistu 1,5 1,5 1,5 0,8 pindala) Kommentaar Sarnane Sarnane Väiksem Kohandus 0% 0% -10% Hulknurkne, Ligilähedaselt ristkülikulaadse Ristküliku kujuga, Trapetsi kujuga, välja ruudukujuline, Kinnistu kuju põhiplaaniga, kompaktne, tasane venitatud, tasane reljeef kompaktne, tasane kompaktne, tasane reljeef reljeef reljeef Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Sihtotstarve E100% Ä100% E100% Ä90%, T10%12 Kommentaar Halvem Sarnane Halvem Kohandus 5% 0% 5% 12 Tehingu toimumise ajal oli tegemist transpordimaaga, aga tegemist oli juba siis hoonestamise potentsiaaliga ning hiljem ongi sihtotstarve muudetud ning selleks on 90% ärimaa ja 10% tootmismaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  23 DP puudub, kuid hoonestamine on Detailplaneering Eelduslikult DP puudub DP 2009 DP puudub võimalik tõenäoliselt projekteerimis- tingimuste alusel Parem, DP olemas, Kommentaar Sarnane Parem kuid väga vana Kohandus -10% 0% -5% Maaüksusest ca Väärtust mõjutavad 54% jääb Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Kitsendused ja kitsendused puuduvad, elektripaigaldise kitsendused ja kitsendused ja lammutamist vajav lammutamist vajav kaitsevööndisse, lammutamist vajavad lammutamist vajavad hoonestus kelder maaüksuse lammutamist hooned puuduvad hooned puuduvad lõunaosas vajavad hooned puuduvad Halvem, elektripaigaldise kaitsevöönd (15%), Kommentaar Parem Parem lammutamist vajavad hooned puuduvad (-5%) Kohandus -5% -5% 10% Summaarne kohandus -5% -40% -5% Summaarne kohandus, -7,29 -88,82 -7,72 €/SBPm2 Kohandatud 138,54 133,23 146,66 tehinguhind, €/SBPm2 Kohanduste absoluutväärtuste 50% 45% 50% summa Kaalud 0,30 0,40 0,30 Kaalutud keskmine 138,85 41,56 53,29 44,00 tehinguhind, €/SBPm² Turuväärtus, € 521 391 Ümardatud 520 000 turuväärtus, € Enam kohandatud tehingutele on antud väiksem kaal ja vähem kohandatud tehingutele suurem kaal. Hinnatava vara turuväärtus on ümardatult 520 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Hindamistulemuse täpsus on ±20%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  24 Lisa 1. Fotod Vaade kinnisasja keskosast põhja suunas Vaade kinnisasja keskosast lõuna suunas Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  25 Kinnisasja lõunaosas olev kelder Kinnisasja pühjaosa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  26 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  27 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT  28 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT