Evelin Lopman
Õiguskantsleri Kantselei
[email protected] 19.04.2024 nr 7-21/24/1837-6
Vastus täiendavale päringule
Austatud Evelin Lopman
Olete esitanud Maa-ametile täiendavad küsimused kinnisasjade hindamise korraldamise kohta
kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluste läbiviimisel.
1. Kas lähtute selle otsustamisel, kas kinnistuid kogumina hinnata, alati varade väärtuse hindamise
kriteeriumist (st kooshindamise väärtus vara võõrandajale on suurem) või on see üksnes üks
kriteerium, mida arvesse võtate? Kui Maa-amet ei lähtu alati väärtuse kriteeriumist, siis millisel
alusel otsustate, millisest 08.03.2024 vastuses kirjeldatud kriteeriumist lähtuda? Kas kriteeriume
on lisaks 08.03.2024 kirjas toodule veel?
Kogumina hindamise tellimisel ei ole kriteeriumiks vara väärtus. Maa-amet on sarnaste kaasuste
lahendamisel jõudnud järelduseni, et detailplaneeringualal, kus juurdepääsuteed ja
kommunikatsioonid on alles välja ehitamata, on üksikkruntide turul võõrandamise tõenäosus
väike ning selliste kruntide hind väga madal. Arendamata planeeringualal võtab ostja ostuga väga
suure riski, et kui arendaja jätab enda kohustused täitmata, siis võib ostja jääda pikaks ajaks
ehitusõigusest ilma, sest kohalik omavalitsus ei anna krundile ehitusõigust enne kui
arenduskohustused on arendaja poolt täidetud. Seega lähtub Maa-amet hindamise tellimisel ja
vara hindaja hinnangut koostades eelkõige sellest, kuidas turul sarnaste varadega reeglina
kaubeldakse. Lõpuni arendamata detailplaneeringualade kõige realistlikum ostja võib olla teine
arendaja. Seega sõltub hindamistoimingu läbiviimine siiski ka sellest, millist vara hinnatakse ja
milline on sellise vara kõige tõenäolisem ostja. Kui kinnisasjad asuvad samal detailplaneeringu
alal, siis on ühe eksperthinnangu tellimine ka haldusmenetluses ökonoomsust silmas pidades
oluline, sest kõrvuti asetsevate ja sarnaste omadustega kruntide või kinnisasjade hindamiskäik ja
tulemus (ühikuhind) oleksid praktiliselt identsed. Kui omandamisele kuulub näiteks 50
elamukrunti samal planeeringualal, siis on täiesti ebamõistlik fabritseerida 50 hindamisakti, mille
koostamine, ülevaatamine ja maaomanikule esitamine oleks kõigi menetluse osapoolte jaoks
ebamõistlikult kurnav. Kui samal planeeringualal esineb kruntide hinda mõjutavaid tegureid
(erinev pindala, erinev ehitusõigus jms), siis on väga ülevaatlik kajastada need samas
hindamisaktis, sest selliselt on ka kogumile koostatud hinnang ja erinevate kruntide väärtused
omavahel võrreldavad. Hindamise tellimisele eelneb veel kinnisasjadega seonduvate asjaolude
väljaselgitamine: kinnisasja omandamise menetlusest alustamise teavituses palume maaomanikel
vastavalt KAHOS § 7 lõikele 2 punktile 6 teavitada meid kinnisasjaga seotud kolmanda isiku
õigusest, mida ei kanta või ei ole kantud kinnistusraamatusse ja kehtivast üüri- või rendilepingust
tulenevast kasutusõigusest. Samuti selgitame välja kinnisasjadel lasuvate piiratud asjaõiguste
sisu. Arendusperspektiiviga kinnisasjade puhul oleme teinud järelepärimisi ka kohalikele
omavalitsustele, et välja selgitada, milline olnuks kinnisasja kõige tõenäolisem kasutusperspektiiv
ilma omandamise aluseks oleva asjaoluta ehk Rail Baltic raudteeta ning milliseks kujuneb osalisel
omandamisel omanikule allesjääva kinnisasja kasutusperspektiiv. Otsus, mil viisil samale
omanikule kuuluvaid kinnisasju hinnata, sõltub kokkuvõttes väljaselgitatud asjaoludest. Seega on
tegemist kaalutlusõiguse teostamisega haldusmenetluse seaduse § 4 alusel.
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 /
[email protected] / www.maaamet.ee
Registrikood 70003098
2. Millest lähtuvalt hindate varade väärtust ja jõuate järeldusele, et kooshindamisel on väärtus
suurem? Kas selle kohta koostatakse ka arvutuskäik, mis on omanikule nähtav?
Nagu 08.03.2024 kirjas ja eelmises punktis rõhutasime, analüüsitakse eelkõige seda, kuidas
kinnisasjadega turul kõige enam kaubeldakse. Kriteeriumiks ei saa seada „suuremat väärtust“,
sest sellist arvutuskäiku ei ole menetluse läbiviijal võimalik teha. Hindamisel lähtutakse eelkõige
KAHOS § 12 lõike 3 põhimõttest, ehk arvestatakse kõige tõenäolisemat olukorda, milles
maaomanik oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks toimunud. Kui detailplaneeringu ala
krundid on nö valmis arendatud, siis on neid võimalik ka üksikuna turul müüa ning hindamisel
arvestab hindaja seda tulu, mida arendaja võiks saada, sõltumata sellest, et hinnang telliti kogumi
hindamiseks. Kui krundid on arendamata, siis on tõenäolisem, et nendega saab kaubelda
tõenäoliselt vaid kogumina. Lisaks selgitame, et hindaja, kellelt hindamine tellitakse, peab
hindamisaruande koostama KAHOS § 12 lõike 7 kohaselt hindamise head tava arvestades.
KAHOSe seletuskirja kohaselt käsitletakse hea tavana standardisarja EVS 875 „Vara hindamine“.
Hüvitamise eesmärgil hindamisel selgitatakse alati välja ka omandatava ala turuväärtus (harilik
väärtus). EVS 875-1:2015 „Hindamise mõisted ja põhimõtted“ punkti 7.1.1 kohaselt turuväärtuse
hindamise lahutamatu osa parima kasutuse põhimõte ja seetõttu on eksperthinnangutes esitatud
alati parima kasutuse analüüs. Viidatud standardiosa punkti 7.1.2 kohaselt on parim kasutus vara
kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult
lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima
väärtuse. Põhimõte, et kinnisasja hindamisel lähtutakse parimast kasutusest, on sätestatud ka
Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ §-s lõikes
4. Parima kasutuse analüüsi teostab hindaja, kellel on õigus ja kohustus ka kinnisasjade kogumina
hindamise tellimuse korral käsitleda kinnisasju eraldi, kui turuanalüüsi ja parima kasutuse
analüüsi tulemusel selgub, et hinnatavad kinnisasjad on eraldi kaubeldavatena turul kõrgema
väärtusega kui kogumina hinnates. Vastavad põhjendused esitab hindaja hindamisaruandes.
Selgitame ka seda, et ühe hindamisaruande tellimine samale omanikule kuuluvate
detailplaneeringu arendusala kinnisasjade või ühe kinnistu koosseisu jäävate katastriüksuste
kohta on tavapärane nii avalikus kui ka erasektoris, kuivõrd sarnaseid kinnisasju hinnatakse
reeglina samadel alustel (turuanalüüs, pakkumuse info, parima kasutuse analüüs,
võrdlustehingute valik) ning ühise hindamisaruande koostamine on kokkuvõttes ülevaatlikum ja
selgem kõigi osapoolte jaoks.
3. Kas võtate selle otsustamisel, kas kinnistuid kogumina hinnata, arvesse ka riigi võimalikku huvi
omandada kõik kinnistud korraga, sest need on seotud ühe avaliku huvi eesmärgiga? Peame
silmas just olukorda, kus kinnistu omandamine avalikes huvides on eesmärgipärane üksnes juhul
kui omandatakse ka kõik teised konkreetse avaliku huviga seotud projektiga kinnistud?
Ühele omanikule kuuluvate avalikes huvides vajalike kinnisasjade kogumina hindamine sõltub
käesoleva kirja punktis 1 toodud asjaoludest. Kui kinnisasja omanikule kuuluvad omandamiseks
antud töölõigus mitu kinnisasja, mis omaduste poolest üksteisest erinevad, siis tellime eraldi
hindamise, kuivõrd hindamise käik (sh parima kasutuse analüüs, turuülevaade sarnaste
kinnisasjadega tehtud tehingute kohta, võrdlustehingute valik) on erinev. Küll aga soovime
võimalusel lahendada samale kinnisasja omanikule kuuluvate erinevate kinnisasjade omandamisi
üheaegselt, et menetlus oleks maaomanikke vähem koormav ning arvestada ka nende soovi
tavapäraselt lahendada maaküsimused kompleksselt. Riigi huvi omandada ühele omanikule
kuuluvad kinnisasjad samaaegselt ei ole kogumina hindamise otsustamisel määrav, vaid seda
tehakse pigem mõlema poole huvidest lähtuvalt.
4. Kuidas toimite, kui omanik ei ole (sõltumata põhjusest) nõus kinnisasjade hindamisega ühes
menetluses, vaid soovib iga oma kinnisasja osas eraldi haldusmenetlust? Millisel juhul olete
pidanud eraldi menetlust ebamõistlikuks ja kelle vaatepunktist lähtudes?
Senise praktika kohaselt ei ole meil maaomanikega olnud vaidlusi selle üle, mitu
eksperthinnangut tellitakse. Samuti me ei leia, et hindamistulemus saaks sõltuda sellest, kas
eksperthinnang tellitakse kogumile või üksikkruntidele.
5. Kuidas toimite, kui omanik soovib (sõltumata põhjusest) kinnisasjade hindamist ühes menetluses,
kuid Teie leiate, et see pole asjaolusid (kriteeriume arvestades) mõistlik? Kas selliseid olukordi
on ette tulnud viimase kolme aasta jooksul? Millisel juhul olete pidanud ühte menetlust
ebamõistlikuks ja kelle vaatepunktist lähtudes?
2
Ka sellist kaasust ei ole Maa-ametil olnud, pigem on üksikutel juhtudel mitme kinnisasja
omanikud avaldanud soovi lahendada omandamised kompleksselt ning valmidust sõlmida
notariaalsed kokkulepped kõigi omandamise menetluses olevate kinnisasjade suhtes üheaegselt.
6. Kas eksperdil on võimalik hiljem hinnangus lähteülesandest kõrvale kalduda põhjendusel, et
kinnistute eraldi hindamine on omanikule majanduslikult kasulikum? Kas sellist olukorda on
viimase kolme aasta jooksul ette tulnud?
Nagu punktis 2 selgitatud, on eksperthinnangu lahutamatu osa parima kasutuse põhimõte ja
seetõttu on eksperthinnangutes esitatud alati parima kasutuse analüüs, millega selgitatakse vara
hindamise standardis väljatoodud tingimusi (füüsiline võimalikkus, õiguslik lubatavus,
teostatavuse põhjendatus, finantsmajanduslik otstarbekus) arvestades välja parim kasutus, mille
tulemusena omandab hinnatav vara kõrgeima väärtuse. Hindamisel lähtub hindaja turuinfost. Kui
hinnatavad kinnisasjad on turul kaubeldavad koos (ja seeläbi kõrgema väärtusega), siis hindaja
seda kogumi puhul ka arvestab. Seega ei tähenda kogumis hindamise tellimine, nagu hindaja
peaks neid kinnisasju üksnes kogumina käsitlema. Hindaja peab iga hindamise juures analüüsima
turuinfot ja asetama omaniku soodsamasse olukorda, sest turuosalised lähtuvad samuti endale
soodsamast olukorrast.
7. Kas Teile teadaolevalt on ette tulnud olukordi, kus vahetult enne kinnisasja avalikes huvides
omandamise menetluse algust (teavituse kätte toimetamist) võõrandab omanik kinnistu
kolmandale isikule?
Olukordi, kus kinnisasja omanik võõrandab kinnisasja vahetult enne omandamise menetluse
alustamist või pärast teavituse väljasaatmist, on esinenud, kuid tegemist on üksikute juhtumitega.
8. Kas motivatsioonitasu kokkuleppele jõudmise eest (KAHOS § 15) arvestate iga omandatava
kinnisasja kohta või koondhinnangu alusel?
Motivatsioonitasu arvestame kinnistu põhiselt, kuna KAHOSe tähenduses on kinnisasi kinnistu.
Kinnistusraamatuseaduse § 51 punkti 1 kohaselt on kinnistu kinnistusraamatusse iseseisva
üksusena kantud kinnisasi (maatükk).
9. Kas Maa-ametil on olemas kokkulepitud põhimõtted, juhend vms selle kohta, kuidas otsustada,
kas samale omanikule kuuluvad kinnisasjad tuleks hinnata ühes menetluses? Kui taoline juhend
on olemas, palun see meile edastada.
Sellist juhendit Maa-ametil ei ole. Nagu eelnevalt selgitatud, siis ka juhul, kui me tellime 7.
taseme hindajalt kinnisasjade hindamise kogumina, tuleb hindajal igal juhul hindamise käigus
tuvastada, millal omandaks hinnatav vara kõrgeima väärtuse – kas kinnisasju koos või eraldi
võõrandades, seega ei ole meie hinnangul juhendi koostamine ka vajalik.
Olete palunud edastada 2021., 2022. ja 2023. aasta menetlustes, kus menetlus algatati korraga rohkem
kui ühe kinnistu kohta, omanikele edastatud lähteülesanded ja olemasolu korral ka omanike
vastused/vastuväited lähteülesannetele. Edastame olemasoleva kirjavahetuse eraldi kirjaga.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Maritta Mägi
peadirektori asetäitja
Maarja Virks
5198 7295
[email protected]
3