Vastus selgitustaotlusele

Ahto Pahk - MKM Saatja: Madis Kaasik <[email protected]> Saatmisaeg: teisipäev, 12. mai 2026 11:39 Adressaat: [email protected] Koopia: Liisi Pajuste; Ahto Pahk - MKM Teema: RE: Planeeringu- ja ehitusküsimused Tere Ministeerium saab anda selgitusi tuginedes märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse §-e 3, mille kohaselt riigi- ja kohaliku omavalitsuse üksuse asutus annab tasuta selgitusi tema poolt väljatöötatud õigusaktide, nende eelnõude ja asutuse tegevuse aluseks olevate õigusaktide ning asutuse pädevuse ja õigusloome tegevuse kohta. Õigusalaste selgituste raames selgitame mingi konkreetse seaduse, konkreetse paragrahvi, konkreetse lõike, konkreetse punkti sisu ja tähendust. Õigusalaste selgituste raames ei anta hinnanguid üksikjuhtumitele. Käesolev vastus on koostatud koostöös Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumiga. Jagasime pöördumises püstitatud probleemkohad teemavaldkondade kaupa. - Olemasolevale krundile on rajatud vallavalitsuse poolt väljastatud ehitusloaga hoone, mis paikneb väljapool detailplaneeringus näidatud hoonestusala ning planeeringujärgse kergtee peal. Lisaks ei ole hoone suurus kooskõlas planeeringus lubatuga. Planeering ei näe ette ka tiigi rajamist, mille on aga kinnistu omanik ehitusloa alusel rajanud. Ehitusluba on oma olemuselt haldusakt. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Käesoleval hetkel peaks pädev asutus kaaluma, kas haldusakt on antud õigusvastaselt. Haldusakti õigusvastasus ei tähenda reeglina automaatselt, et see ei kehtiks. Vastavalt HMS § 61 lõikele 2 kehtib haldusakt kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. Juhul, kui pädev asutus asub seisukohale, et haldusakt on antud õigusvastaselt, peaks muuhulgas kontrollima ehitusloa kui haldusakti muutmise võimalust või kehtetuks tunnistamise aluste esinemist. - Kokkuvõtvalt ei ole Pargi tee 12 kinnistul rajatud hoone kehtiva detailplaneeringuga kooskõlas. Hoone omanik on aga esitanud kasutusloa taotluse ning vald seisab dilemma ees – kuidas väljastada kasutusluba hoonele, mis ei vasta detailplaneeringule? Vastavalt ehitamisele esitatavatele nõuetele (ehitusseadustiku § 12 lõige 2) peab ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka projekteerimistingimustega. Ehitusseadustiku (EhS) § 50 lõike 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusloa eesmärgina on sätestatud, et kasutusluba tõendab ehitise nõuetele vastavust kasutusloa andmise ajal ning lubab seda kasutada kasutusloa taotluses märgitud eesmärgil. EhS § 54 lõige 1 täpsustab, et kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Viidatud sätte eesmärk on piiritleda kasutusloa andmise kontrolliese. See tähendab, mida peab pädev asutus kontrollima kasutusloa taotluse saamisel. Ehitusprojekti ja selle alusel ehitamise nõuetelevastavuse kontroll on muuhulgas suunatud EhS §-s 55 sätestatud kasutusloa andmisest keeldumise aluste esinemise kontrollimisele. EhS § 55 sätestab kasutusloa andmisest keeldumise alused. 1 EhS §-s 55 sätestatud kasutusloa andmisest keeldumise alused lähtuvad kasutusloa menetluse sättes ette nähtud kasutusloa kontrolliesemest. Kasutusloa andmisest keeldumine on kaalutlusotsus, mille piirid tulenevad EhS-s sätestatud põhimõtetest ja nõuetest. Vastavalt EhS § 55 punktidele 3 ja 4 keeldub pädev asutus kasutusloa andmisest muuhulgas juhul, kui see ei vasta planeeringutele või pädev asutus on algatanud ehitise ehitamise aluseks olnud ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetluse. EhS § 46 lg 1 punkti 2 kohaselt tunnistab pädev asutus ehitusloa kehtetuks näiteks juhul, kui ehitusloa taotlemisel on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutasid oluliselt ehitusloa andmise otsustamist. Lisaks võib pädev asutus EhS § 46 lg 2 punkti 2 kohaselt ehitusloa kehtetuks tunnistada muuhulgas juhul kui ehitis ei vasta planeeringutele. - Vallavalitsus möönab, et luba on ilmselgelt valesti välja antud ja vallavalitsus usaldas pimesi ametniku poolt koostatud dokumenti. Paluksime antud küsimuses seisukohta. Riigikohus on selgitanud, et EhS § 55 punkti 3 tuleb tõlgendada kaalutlusõigust andvana. Nii saab kasutusloa anda ka ehitisele, mille ehitusluba oli õigusvastane vastuolu tõttu detailplaneeringuga, kuid mille kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel on ohutu (EhS § 8) ega too kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet (RKHKm, 24.11.2017, 3-17-1398, p17). Teises lahendis on Riigikohus asunud seisukohale, et väljakujunenud kohtupraktika järgi ei välista õigusvastane ehitusluba siiski igal juhul kasutusloa andmist (vt RKHK otsus asjas nr 3-15-873, p 21 ja selle annotatsioonid). Ehitusloa andmisel tehtud vea ilmnemisel tuleb kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve ning otsustada kasutusloa andmine või ehitusloa kehtetuks tunnistamine või muutmine. Kasutusloa andmine ei tohi kaasa tuua kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist. Praegusel juhul oleks vald pidanud kasutusloa andmisel otsustama, kuidas kõrvaldada ehitusloa andmisel tekkinud vastuolu planeeringu seletuskirjaga (RKHKo 05.03.2019, 3-13-385/90, p14). Selle küsimusega tegelemata jätmist on Riigikohus pidanud oluliseks kaalutlusveaks. Lähtudes viidatud Riigikohtu seisukohtadest on pädeval asutusel võimalik enne ehitusloa muutmist või kehtetuks tunnistamist kaaluda, kas ja kuidas kõrvaldada ehitusloa andmisel tekkinud vastuolu planeeringuga. Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine ei pruugi olla vastuolu kõrvaldamiseks kõige sobilikum variant. Nimelt on Riigikohus asunud seisukohale, et detailplaneeringust kõrvalekaldumise seadustamiseks ei tohi planeeringut osaliselt kehtetuks tunnistada. Kui kõrvalekalle ei ole oluline on selle seadustamine võimalik kasutusloa või -teatisega. Vajadusel võib naabrite õiguste riive kompenseerimiseks kasutusloale või -teatisele seada lisatingimusi (RKHKo, 26.02.2024, 3-21-459/55, p 23). Vt ka RKHKo nr 3-20- 2247/53, p 26. Seega on pädeval asutusel võimalik Riigikohtu seisukohtadest juhindudes kaaluda ehitisele kasutusloa andmise võimalikkust. Kui kaalutluse tulemusena kasutusloa andmine võimalik ei ole, saab pädev asutus muuhulgas kaaluda detailplaneeringu muutmist selliselt, et kõrvaldada ehitusloa vastuolu planeeringutega. Vastavalt PlanS § 140 lõikele 7 tuleb detailplaneeringu muutmiseks koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes detailplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest. Juhul, kui kasutusluba anda (nt esineb oht, kolmandate isikute või avaliku huvi ülemäärane riive, mida ei ole võimalik leevendada) või detailplaneeringut muuta ei ole võimalik (nt esineb valmisehitatud lahenduse mittevastavus kõrgemalseisvate planeeringutega), saab pädev asutus kontrollida ehitusloa kehtetuks tunnistamise aluste esinemist. - Kergteed ei ole aga uus planeeringu elluviija ehitanud ning keeldub selle ehitamisest väitega, et tema ei ole planeeringu koostaja ning on selle pankrotivarana omandanud ning seetõttu puudub temal kergtee ehitamise kohustus. Kahjuks ei ole 2006. aastal ega ka hiljem sõlmitud ühtegi halduslepingut, mis sätestaks täiendavaid tingimusi või ajaraami. Käesoleval juhul on vald seisukohal, et planeeringu elluviijal tuleb siiski planeeringujärgsed tegevused lõpuni viia. Paluksime selles küsimuses seisukohta. Planeerimisalase tegevuse korraldaja on planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lõike 1 kohaselt kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti. Avalikuks kasutamiseks ette nähtud rajatiste ehitamise kohustus tuleneb muu hulgas kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõikest 1, mille kohaselt on kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) ülesanne korraldada 2 oma territooriumil elamu- ja kommunaalmajandust, veevarustust ja kanalisatsiooni, heakorda, jäätmehooldust. Detailplaneering on haldusakt, mis on HMS § 60 lõike 1 kohaselt täitmiseks kohustuslik ka KOV-ile endale. Halduskoostöö seadus (HKTS) näeb ette, et KOV võib seadusest tulenevate ülesannete täitmise (avalikud ülesanded) volitada eraõiguslikule füüsilisele või juriidilisele isikule. Vastava halduslepingu sõlmimise tulemusel võtab haldusülesande täitja enda kanda KOV-i seadusest tulenevate kohustuste täitmise. Käesoleval juhul on kohustuse sisuks kergliiklustee ehitamine. HKTS ei näe ette, et haldusülesande täitmiseks volitatud isikuga sõlmitud leping läheb automaatselt üle juhul, kui teine isik omandab kohustatud isiku vara pankrotipesast. Kuivõrd haldusülesandeks volitamine on kaalutlusotsus, siis ei saa see automaatselt üle minna ning kohustuste üleandmiseks peab KOV sõlmima isikuga uue halduslepingu. Kui isik keeldub halduslepingu sõlmimisest, on KOV kohustatud planeeringulahendusega avalikuks kasutamiseks ette nähtud rajatised oma kulul välja ehitama. - Nõuda Pargi tee 12 kinnistu omanikult olemasoleva detailplaneeringu osalist tühistamist ning nõuda uue planeeringu koostamist, et elamu kasutusluba oleks kooskõlas kehtivate dokumentidega. Teame, et sellisel juhul soovib omanik planeeringu tühistada ka kergtee rajamise osas kuid sellega ei saa vald nõustuda, sest tänaval liigub palju inimesi ning kergtee on piirkonnas oluline. PlanS § 140 reguleerib detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, mis on KOV-i kaalutlusotsus, mille tegemist või selleks taotluse esitamist ei saa KOV nõuda. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel on KOV kohustatud lähtuma seaduses sätestatud eeldustest. Käesoleval juhul on alternatiivseks võimaluseks algatada detailplaneeringu menetlus ning luua planeeringualale uus terviklahendus (PlanS § 140 lõige 7). KOV peab kaalutlusotsuse tegemisel otsust põhjendama. Otsuse põhjendused peavad olema arusaadavad ka selle adressaadile. Juhul, kui teil on täiendavaid küsimusi seoses PlanS tõlgendamisega, palume pöörduda Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi poole. Juhime ka tähelepanu, et märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse § 3 alusel antud selgitused ei ole kellelegi täitmiseks kohustuslikud ning õigust mõistab Eesti Vabariigis vastavalt põhiseadusele ainult kohus. Lugupidamisega Madis Kaasik Õigusnõunik | Ehituse ja elukeskkonna osakond +372 6 272 735| [email protected] Kliimaministeerium | Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn, Eesti www.kliimaministeerium.ee From: Karen Katri Voll <[email protected]> Sent: Tuesday, May 5, 2026 3:01 PM To: [email protected]; Kliimaministeerium info <[email protected]> Subject: Planeeringu- ja ehitusküsimused Tere Kastre Vallavalitsus palub abi ehitusseadustiku ja planeerimisseadustiku küsimustes. Probleemil on kaks külge ning kuna ühe puhul on tegemist planeeringuküsimusega adresseerime kirja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile ning teiselt küljelt on probleem ka valedel alustel välja antud ehitusloaga, siis edastame kirja ka Kliimaministeeriumile. 3  1) Haaslava Vallavalitsus on 27.10.2006 kehtestanud Arteesia ja Anikva detailplaneeringu. Detailplaneeringu alusel moodustati elamukrundid ning alustati ehitustegevusega. Lisaks elamutele näeb detailplaneering ette ka kergtee ehitamist, milleni ei ole tänasel päeval veel jõutud. Detailplaneeringu esialgne koostaja võõrandas planeeringu järgmisele isikule, väidetavalt pankrotivarana ning uus omanik jätkas elamute ehitamise ja kruntide müümisega. Kergteed ei ole aga uus planeeringu elluviija ehitanud ning keeldub selle ehitamisest väitega, et tema ei ole planeeringu koostaja ning on selle pankrotivarana omandanud ning seetõttu puudub temal kergtee ehitamise kohustus. Kahjuks ei ole 2006. aastal ega ka hiljem sõlmitud ühtegi halduslepingut, mis sätestaks täiendavaid tingimusi või ajaraami. Käesoleval juhul on vald seisukohal, et planeeringu elluviijal tuleb siiski planeeringujärgsed tegevused lõpuni viia. Paluksime selles küsimuses seisukohta. 2) Järgmine probleem on planeeringuala välja antud ehitusloaga. Nimelt on Kastre Vallavalitsus 08.02.2018 väljastanud Pargi tee 12 kinnistule ehitusloa üksikelamu ehitamiseks. Paraku ei ole ehitatav hoone kooskõlas alal kehtiva detailplaneeringuga: planeeringu järgi pidi asukohale tekkima kolm üksikelamu krunti ja kergtee, mis viib järgmise arenduse juurde kuid jagamistoimingud on tegemata ning alles on jäetud üks suur krunt, sh ei ole välja mõõdetud ka kergtee alla minevat osa. Olemasolevale krundile on rajatud vallavalitsuse poolt väljastatud ehitusloaga hoone, mis paikneb väljapool detailplaneeringus näidatud hoonestusala ning planeeringujärgse kergtee peal. Lisaks ei ole hoone suurus kooskõlas planeeringus lubatuga. Planeering ei näe ette ka tiigi rajamist, mille on aga kinnistu omanik ehitusloa alusel rajanud. Kokkuvõtvalt ei ole Pargi tee 12 kinnistul rajatud hoone kehtiva detailplaneeringuga kooskõlas. Hoone omanik on aga esitanud kasutusloa taotluse ning vald seisab dilemma ees – kuidas väljastada kasutusluba hoonele, mis ei vasta detailplaneeringule? Kinnistu omanik rõhutab, et vallavalitsus on ehitusloa väljastanud. Vallavalitsus möönab, et luba on ilmselgelt valesti välja antud ja vallavalitsus usaldas pimesi ametniku poolt koostatud dokumenti. Paluksime antud küsimuses seisukohta. Siinkohal on vallavalitsusel olukorra lahendamiseks järgmised ettepanekud: a. Nõuda Pargi tee 12 kinnistu omanikult (kes on juhuslikult ka planeeringu elluviija) olemasoleva detailplaneeringu osalist tühistamist ning nõuda uue planeeringu koostamist, et elamu kasutusluba oleks kooskõlas kehtivate dokumentidega. Teame, et sellisel juhul soovib omanik planeeringu tühistada ka kergtee rajamise osas kuid sellega ei saa vald nõustuda, sest tänaval liigub palju inimesi ning kergtee on piirkonnas oluline. b. Tühistada Pargi tee 12 ehitusluba ning nõuda uue ehitusloa taotlemist, mis oleks kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga. Uus ehitusluba tähendaks sisuliselt aga hoone lammutamist, sest sellisel kujul ei vasta see detailplaneeringule. Sellisel juhul riskib vald aga kohtukutsega kinnistu omaniku poolt, sest erinevatest kohtulahenditest võib lugeda, et kui loa andja on eksinud ning olukorra seadustamine on teisele osapoolele liiga kulukas, tuleb vallavalitsusel kasutusluba välja anda. Oleksime väga tänulikud kuid leiaksite aega abi ja nõu anda, sest vallavalitsus on üsna suure probleemi ees. Lugupidamisega, Karen Katri Voll Kastre Vallavalitsus Majandusosakonna juhataja Tel 5341 4205 --- Kiri on saadetud väljastpoolt valitsemisala. Ärge avage kirjaga kaasa tulnud linke või manuseid enne, kui olete saatja õigsuses ja sisu turvalisuses kindel. 4