Igor Lopatjuk Teie 16.06.2023
Galigo OÜ
[email protected] Meie 28.06.2023 nr 7-21/21/12052-66
Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja
omandamisest
Kliimaminister otsustas lähtuvalt eelnevatest läbirääkimistest ja Teie poolt 23.03.2023 antud
nõusolekust 04.05.2023 käskkirjaga nr 76 (edaspidi otsus) Suur-Sõjamäe tn 8b kinnistu
omandamise Eesti Vabariigile. Otsus on Galigo OÜ`le kätte toimetatud 05.05.2023.
Kliimaministri otsus kehtib ja Galigo OÜ ei ole seda vaidlustanud. Seega on otsuse näol
tegemist kehtiva ja menetlusosalisele kätte toimetatud haldusaktiga, mis kohustab Maa-
ametit omandamise lepingut sõlmima. Kui omandamise lepingut otsuse alusel ei sõlmita, siis
vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 27 lõikele 7
otsustab minister kinnisasja sundvõõrandamise.
1. Pärast otsuse kättetoimetamist esitasite 15.05.2023 täiendavad selgitused ja nõuded, millele
vastasime 24.05.2023. Vastasite Maa-ameti 24.05.2023 kirjale 29.05.2023, mille järel toimus
06.06.2023 kohtumine koosoleku vormis, et veelkord selgitada asjaolusid ja kõiki võimalusi
omandamise lepingu sõlmimiseks.
Kohtumisel selgitasime mh, et lähtuvalt KAHOS § 27 lõikest 6 määrab kinnisasja omandamise
otsustaja kinnisasja omandamise lepingu sõlmimise tähtaja, mis võib olla kuni kaks (2) kuud
kinnisasja omandamise otsuses kättetoimetamisest arvates ning põhjendatud juhul võib kinnisasja
omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada. Kliimaminister allkirjastas Suur-Sõjamäe tn
8b kinnisasja omandamise otsuse 04.05.2023 ning see toimetati Teile kätte 05.05.2023. Seega
tuleb notariaalne omandamise leping sõlmida kahe (2) kuu jooksul omandamise otsuse
kättesaamisest arvates ehk hiljemalt 05.07.2023.
Haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 43 lõike 1 punkti 1 kohaselt lõpeb haldusakti andmise
menetlus haldusakti teatavaks tegemisega. Teile on haldusakt kätte toimetatud. Seega on asjas
haldusmenetlus lõppenud ning hiljemalt 05.07.2023 tuleb sõlmida kinnisasja omandamise
notariaalne leping. Kui kliimaministri 04.05.2023 käskkirja nr 76 alusel omandamise lepingut
hiljemalt 05.07.2023 ei sõlmita, siis toimub kinnisasja omandamine sundvõõrandamise otsuse
alusel. Sundvõõrandamisel ei võimalda KAHOS maksta motivatsioonitasu, mis antud juhul on
82 654 eurot.
2. HMS § 44 lõikes 1 on toodud alused haldusmenetluse uuendamise taotlemiseks ning kui
menetlusosaline esitab haldusorganile vastava taotluse, peab haldusorgan hindama, kas on alust
haldusmenetluse uuendamiseks. Esitasite Galigo OÜ esindajana 15.06.2023 oma seisukohad
menetluse taasalustamiseks ning 17.06.2023 taotluse haldusmenetluse uuendamiseks. Taaskord
kordate paljuski varasemalt avaldatud seisukohti, mille osas oleme vastanud Teile nii suuliselt kui
ka kirjalikult. Kokkuvõtvalt peate haldusmenetluse uuendamist vajalikuks järgmistel põhjendustel.
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 /
[email protected] / www.maaamet.ee
Registrikood 70003098
2.1. Teie hinnangul on HMS § 44 lõike 1 punkti 2 mõistes uus oluline tõend õiguskantsler Ülle
Madise 09.05.2023 seisukoht „Maa-ameti halduspraktika kinnisasja avalikes huvides omandamise
menetluses“. Leiate, et sellest tulenevalt peaks Maa-amet maksma Teile täiendavat kahju üürnike
lahkumise eest. Samuti soovite tutvuda Maa-ameti vastusega õiguskantsleri seisukohale.
Selgitame, et Teie tõlgendus (tsit): „Veelgi olulisem on see, et selle vahepealse ajaga oli
õiguskantsler avaldanud seisukoha, mille järgi tunnistati Maa-ameti senist tegevust KAHOSe
tõlgendamisel ning kinnistute omandamisel ebaõigeks.“ on eksitav. Õiguskantsler juhtis Maa-
ameti tähelepanu halduspraktikale menetluslikus mõttes ning andis soovituslikke juhiseid
selgitada menetlusosalistele alternatiivseid võimalusi üürilepingute lõpetamisel. Kuigi
õiguskantsleri suunised on soovituslikud, oleme väljendanud mõistmist selgitada edaspidi
menetlusosalistele põhjalikumalt erinevaid üürilepingute lõpetamise aluseid, vastavalt kas siis
lähtuvalt KAHOSes või võlaõigusseaduses (edaspidi VÕS) sätestatule. Vastasime õiguskantslerile
26.05.2023 kirjaga, et täpsustame edasistes menetlustes senist halduspraktikat ning teavitame
menetlusosalisi selgemini võimalusest lõpetada üürileping osapoolte vahel kinnisasja omandamise
menetluse ajal, millega kaasnevad menetlusosalistele vastavad hüvitised KAHOS alusel, või
pärast kinnisasja omandamist VÕSi regulatsiooni järgi1.
Õiguskantsleri soovituslikud juhised halduspraktika teostamisel on suunatud
haldusmenetluses antavate selgituste täiendamisele ja põhjalikumale selgitamisele ning ei ole
käsitletavad eksperthinnangu väliste täiendavate kahjude hüvitamise määramisel
täiendavate uute tõenditena.
Suur-Sõjamäe 8b kinnisasja omandamise menetlusest nähtub, et Maa-amet ei rakendanud
mingisuguseid sanktsioone, kui mõned üürnikud (Nordstaff OÜ, mille üheks osanikuks Te ise
olete, ja Drews OÜ) kasutasid üüripindu eeldatavast valduse vabastamise ajast kauem. On reaalne,
et üürnikud oleksid lahkunud soovituslikust ajast varem ka juhul, kui Maa-amet neid tähtaegu
poleks andnud. Üüripinna vabastamise tähtaja kokkuleppimine oli ja on ka edaspidi menetluslikult
vajalik, kui üürnik soovib hüvitist üürilepingu erakorralise lõpetamise eest kinnisasja omandamise
menetluses, kuna omandaja saab hüvitada üksnes selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju.
Ka esialgne üüripinna vabastamise tähtaeg 01.07.2022 oli tulenevalt eelnevast haldusmenetluse
läbiviimise kogemusest lähtuvalt mõistlik aeg tavapäraste KAHOS menetluste läbirääkimiste ja
kõikide menetlustoimingute teostamiseks, mistõttu selline kuupäev ka üürnikele edastati. Samas
on Maa-amet 13.07.2022 kirjas nr 7-21/22/2132-12 muuhulgas öelnud, et seni kuni pole sõlmitud
kokkulepet eelnimetatud kinnistute riigile võõrandamiseks, ei saa ka riik üürnikule esitatud
tähtajast, so 01.07.2022, enam lähtuda. Seega soovime kinnistute valduse vabastamist hiljemalt
kinnistute omandi riigile üleandmise ajaks. Samas oleme valmis kinnistud omandama ka selliselt,
et otsene valdus ei ole vabastatud. Praktikas on mõistlik anda üürnikele eeldatav tähtaeg, mis ajaks
peaks valdus olema vabastatud ja üldiselt on see seotud eeldusega, mis ajaks riik näeb võimalust
omanikuga kokkuleppele jõuda. Alati ei ole võimalik ette näha läbirääkimiste venimist ja
täiendavaid toiminguid ja korduvate selgituste andmist haldusmenetluses.
KAHOS § 14 lõige 2 sätestab, et rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse
lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral ühe aasta ulatuses. See on maksimaalne määr, mida
seadus võimaldab hüvitada ja mis kliimaministri otsusega Teile hüvitamiseks ka määrati.
Ühtlasi märgime, et kinnisasja omandamise menetlus venis suuresti Teie korduvate samasisuliste
päringute tõttu, mistõttu oleks menetluses koostööd tehes olnud üürnike lahkumise ja kinnisasja
omandamise vahe märgatavalt väiksem. Korrigeerisime viimati pakkumust saamata jääva tulu
osas 08.11.2022 kirjas nr 7-21/21/12052-39. Oma sisult see pakkumus enam ei muutunud,
hilisemalt lisandus üksnes täiendav hüvitis 02.01.2023 jõustunud KAHOS § 17 lõike 2
1
Maa-ameti 26.05.2026 kirjaga on võimalik tutvuda veebilehel https://adr.envir.ee/et/document.html?id=810967ee-
1894-4140-bc3b-f7699d35e989
2
redaktsiooni alusel võrdleva hindamise eesmärgil saadud hindamiskonsultatsiooni eest, ning
ühtegi muud vaidlustust ei olnud jätkuvalt võimalik arvesse võtta. Seega oleks olnud võimalik
sõlmida kokkulepe juba novembris 2022 ning aeg üürnike lahkumise ja lepingu sõlmimise vahel
oleks olnud ka oluliselt lühem.
2.2. Teiseks leiate, et uus oluline tõend on Riigikohtu 06.06.2023 lahend nr 5-22-15, millest Teie
hinnangul nähtub, et kaebaja vaidles mh vastu Maa-ameti hinnapakkumisele, mis arvestas elamu
ehitusõigusega ja jättis arvesse võtmata võimaluse rajada kinnistule ridaelamu. Leiate, et
analoogne olukord on ka Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasjal, milles menetluse ajal kehtinud
detailplaneering nägi ette ehitusõiguse, millega Maa-ameti hinnapakkumus ei arvestanud. Viitate
veel Maa-ameti peadirektori hüvitusväärtuse juhendile ja selles juhendis sätestatud ehitusõigusega
arvestamise kohta, mis käesolevaks ajaks on kehtetuks tunnistatud.
Selgitame, et Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus nr 5-22-15 ei ole antud
asjas uus oluline tõend. Nimetatud otsus puudutab KAHOS § 17 põhiseadusvastaseks tunnistamist
enne 02.01.2023 kehtinud redaktsioonis, milles see ei näinud ette õiguslikku alust isikule võrdleva
hindamisaruande tellimise kulu hüvitamiseks.
Lisaks märgime, et hindamise käigus on menetluse ajal kehtinud detailplaneeringuga kaasnevaid
asjaolusid arvestatud ning oleme Teile lähtudes hindaja antud selgitustest menetluse käigus
põhjendanud, miks ei saa nõustuda, et detailplaneeringu kohaselt olnuks võimalik täiendavalt
ehitada ja see omakorda andnuks kõrgema hindamistulemuse. Maa-ameti ja kinnisasja omaniku
vahel toimus 05.07.2022 veebikohtumine, kus selgitati hindamise põhimõtteid ning kinnisasja
omaniku võimalust tellida võrdlev eksperthinnang, mida Te ei soovinud esitada.
HMS § 44 lõige 1 loetleb alused haldusmenetluse uuendamiseks. Antud juhul olete Galigo OÜ
esindajana taotlenud haldusmenetluse uuendamist HMS § 44 lõike 1 punkti 2 alusel, mille kohaselt
uuendab haldusorgan menetlusosalise taotlusel haldusmenetluse, kui asjas ilmnevad uued
olulised tõendid, mis ei olnud isikule haldusmenetluse ajal teada. Kaaludes Teie taotluses
toodud asjaolusid ning haldusaktis sätestatud tingimusi oleme seisukohal, et juba kinnisasja
avalikes huvides omandamise menetluse uuendamine ja kliimaministri poolt vastu võetud
haldusakti muutmine ei ole õiguslikult põhjendatud.
Seega on Teie menetluse uuendamise taotluses toodud asjaolud samad, mida on haldusmenetluses
juba kaalutud ja põhjendatud ning kokkuvõtlikult ka omandamise otsuses välja toodud. Loodame,
et meie selgitused on Teile arusaadavad ja otsustate siiski kinnisasja kokkuleppelise omandamise
kasuks.
Pakume Teile kahte aega omandamise lepingu sõlmimiseks Tallinna notar Tea Türnpuu juures kas
04.07.2023 kell 12.00 või 05.07.2023 kell 10.00. Lepingu sõlmimise valmiduse korral palume
hiljemalt 30.06.2023 teada anda, kumb pakutud aegadest Teile sobib. Kui Te selleks ajaks ei teata
lepingu sõlmimise valmidusest pakutud aegadel, otsustab kliimaminister Suur-Sõjamäe tn 8b
kinnisasja sundvõõrandamise.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Tambet Tiits
peadirektor
Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Maarja Virks
51987295
[email protected]
3
Riin Bonder
5697 0572
[email protected]
4