Detailplaneering

Hundipea sadama-ala detailplaneeringu lisad Sisukord Sisukord ......................................................................................................................................... 1 Lisa 1: SELETUSKIRI ....................................................................................................................... 3 1. Piirkonna ajalugu ................................................................................................................ 3 2. Olemasolev olukord ............................................................................................................ 4 2.1. Planeeringualal asuvad kinnistud ................................................................................. 5 2.2. Planeeringuala olemasolev hoonestus ja tehnovõrgud ................................................... 7 3. Planeeringuala linnaehituslik analüüs ................................................................................... 7 3.1. Üldinfo ....................................................................................................................... 7 3.2. Ühendus ümbritsevaga ............................................................................................... 7 3.3. Ümbritsev maakasutus ja sotsiaaltaristu ....................................................................... 8 3.4. Rekreatsioon ja rohealad ............................................................................................. 8 4. Planeeringuga kavandatav ................................................................................................... 8 4.1. Planeeritud lahenduse põhimõtted ja lähtekohad .......................................................... 8 4.2. Planeeringuala füüsilise kujunduse põhimõtted ........................................................... 11 4.3. Maastikuarhitektuursed põhimõtted ........................................................................... 11 4.4. Sotsiaalse jätkusuutlikkuse põhimõtted ...................................................................... 12 4.5. Planeeritava ala tihedused ......................................................................................... 12 4.6. Maakasutuse sihtotstarbed ........................................................................................ 13 4.7. Kruntimine ............................................................................................................... 13 4.8. Hoonestus ................................................................................................................ 14 4.9. Liikuvus ja liiklus ....................................................................................................... 15 4.10. Parkimine ................................................................................................................. 16 4.11. Rekreatsiooni- ja rohealad ......................................................................................... 17 4.12. Planeeringu elluviimise võimalused ............................................................................ 18 5. Vastavus Paljassaare sadama-ala struktuurplaanile ............................................................. 19 1  6. Vastavus kehtivatele ja koostamisel olevatele üldplaneeringutele ......................................... 20 6.1. Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering ........................................................................ 20 6.2. Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering ............................................ 21 Lisa 2: LAHENDUSSKEEM .............................................................................................................. 23 Lisa 3: PLANEERINGUALA PIIRI ETTEPANEK .................................................................................. 24 Lisa 4: PLANEERINGULAHENDUSE ILLUSTRATSIOONID .................................................................. 25 2 Lisa 1: SELETUSKIRI 1. Piirkonna ajalugu Hundipea ümbrusesse tekkinud paikkonna vanimat asustust mainitakse juba 1374. aastal Zudenpeyke ehk Susipea nime all. Karjamaad tuntakse kui Sitsimäge. Paljassaare sadama ja Miinisadama vahel asuv Hundipea poolsaar on vana asustusala, mida on ka mainitud Sudenpäh nime all. Seda merendusega seotud asustusala läbis tee, mis kulges piki mereranda Kalamajast Koplisse, Maleva tänava algusesse. See oli kuni 1760. aastateni ainuke tee Koplisse. Hoonestus on varasematel aegadel olnud ka Sitsimäe värava ees. (Artur Ümar ettekanne „Hundipea, Ees-Paljassaare ja hilisema Uussadama ajalooline lühiülevaade koos kaartide analüüsiga“) Hundipea 7-12 meetri kõrgust mäge lõikasid läbi mitmed raudteeharud. Sõjaeelse Eesti Vabariigi ajal paiknes Hundipea tänava piirkonnas väike asula, mille elanikud olid valdavalt seotud Mereasjanduse Peavalitsusega. 20. sajandi algusest on andmeid, et seal hoiti tuulte eest kuni 30. meetri pikkuseid praame ja paate. Hiljem koondati Hundipea piirkonda ka Mereasjanduse Peavalitsusele allunud ametiasutusi, sh tuletornide osakonna töökoda. 1930. aastatel rajati Hundipea piirkonda mitmeid suuri õli- ja bensiinihoidlaid. (Allikas: tallinn.ee) Hundipea poolsaare loodeotsa kavandati algselt Peeter Suure Sadamana tuntud mereväebaasi hooldelaevastiku sadam. Kui tööd läksid 1912. aastal lahti, kasvas nõudlus süvendajate järele. Neid toodi juurde Peterburist Liibavini, kokku oli sadamas töötamas umbes 20 süvendajat. Nendest moodustatud karavanid andsid sadamale ka rahva seas tuntud nime Karavanisadam. Karavanisadamas sai mereväebaasi aegu valmis üks silinderja betoonkatusega mehaanikakoda ja sellega kokku ehitatud sepikoda (tänapäeval Lume tänav 7 alal). Need on praegu osaliselt kasutusel ladudena. (Allikas: wikipedia.org) Hiljem nimetati sadamat Hüdrograafia- ja ka Kabotaaži sadamaks, samuti oli sadam kasutusel talvitussadamana. Enne Eesti iseseisvuse taastamist allus Hundipea sadam Nõukogude Liidu sõjaväestatud hüdrograafiateenistusele ja sadamat nimetati Hüdrograafiasadamaks. (Allikas: wikipedia.org) 3 2. Olemasolev olukord Planeeritav ala asub Põhja-Tallinna linnaosas, Karjamaa asumis ning jääb Paljassaare raudtee ja Paljassaare sadama akvatooriumi vahelisele alale (joonis 1). Planeeritava ala pindala on u 52,7 ha, millest u 26,9 ha paikneb maismaal ning u 25,8 veealal Paljassaare sadama akvatooriumil.. Planeeritav ala on maismaal suures osas piirdeaiaga ümbritsetud, suletud sadama territoorium, kus paiknevad erinevad sadamaga seotud laod, laevaremondiettevõtted, kütuseterminalid ja muud ettevõtted. Joonis 1. Vaade planeeringualale edelast. Planeeringuala ligikaudne paiknemine on tähistatud punase piirjoonega. Alusfoto: Maa-ameti 3D rakendus. Juurdepääs planeeringualale on Tööstuse tänava suunalt Nõlva tänava kaudu ning Paljassaare teelt. Tööstuse tänaval ja Paljassaare teel toimub regulaarne ühistranspordiühendus. Lähimad bussipeatused jäävad planeeringualast lõunasse – „Karjamaa“ ja „Tööstuse“ peatused Tööstuse tänaval ning planeeringualast läände – „Lahesuu“ peatus Paljassaare teel. Planeeringuala läheduses Kopli tn ääres kulgevad trammiliinid ning Tööstuse tn, Paljassaare tee ja Sitsi tn ristumise lähedal paikneb trammipeatus „Sitsi“. 4 Alal olevad tänavad ja ka suletud territooriumil olevad sõiduteed on valdavalt asfalteeritud. Kaupade ja toorainete transportimiseks paiknevad alal raudteed ning ladustamiseks on raudteede kohal ka mõned sadamakraanad. Planeeringualal on haljastuse osakaal tööstuspiirkonnale iseloomulikult suhteliselt väike – haljasalasid leidub tänavate äärsetel aladel (Nõlva ja Lume tn ääres) ning mõnede hoonete ümbruses (nt Nõlva tn 9//11c kinnistul ja Lume tn 7 kinnistul). Valdava osa planeeringualast moodustavad asfaltkattega teed, ladustamisplatsid ja hooned. Detailplaneeringud planeeringualal Käesoleva planeeringuala hõlmab alasid, kus on algatamisel või koostamisel detailplaneering. Planeeringualal on algatamisel või koostamisel järgmised detailplaneeringud: • Hundipea sadama detailplaneering, planeeringu nr DP046320, seisund: algatamisettepanek menetlemisel; • Nõlva tn 15 kinnistu ja lähiala detailplaneering, planeeringu nr DP046390, seisund: algatamise korralduse eelnõu koostamine; • Paljassaare tee 2 kinnistu detailplaneering, planeeringu nr DP041680, seisund: DP kooskõlastamine ja arvamuste küsimine. Hundipea piirkonna tervikliku linnaruumilise lahenduse planeerimiseks tehakse planeerimisalase tegevuse korraldaja juhistele ettepanek algatada üks detailplaneering, mis hõlmab eelnevalt nimetatud planeeringualasid. Vastavalt haldusmenetluse seaduse § 5 lõikele 2 viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi menetlusosalistele. Sellest tulenevalt saab planeerimistegevuse korraldaja arvestada juba tuvastatud asjaoludega ega pea neid põhjendamata uuesti uurima. Kuna nimetatud detailplaneeringuid on menetletud mitme aasta jooksul, on planeerimistegevuse korraldaja saanud tutvuda algatamiseks vajalike asjaolude ja põhjendustega. Huvitatud isik loodab jätkuvale heale koostööle eesmärgiga leida terviklik ja kvaliteetne linnaruumiline lahendus, mis arvestab nii avalike kui ka erahuvidega. Huvitatud isiku hinnangul aitaks ühtse detailplaneeringu algatamise kaalumine ning vastava otsuse tegemine mõistliku aja jooksul tagada menetluse selguse ja prognoositavuse kõigile osapooltele ning toetada menetluse jätkumist sisulise lahenduse leidmiseks kooskõlas haldusmenetluse üldpõhimõtetega. Planeerimisseadus ei sätesta piiranguid menetluses oleva detailplaneeringu planeeringuala hõlmamiseks uude detailplaneeringusse. Seetõttu on võimalik planeeringuala menetluse käigus laiendada või ümber kujundada, kui see on põhjendatud ja vastab menetlusnormidele. Ühe tervikliku detailplaneeringu algatamiseks ei esine õiguslikke takistusi. Algatamise otsuse tegemisel saab ühtlasi lõpetada varasemate planeeringute menetlused. 2.1. Planeeringualal asuvad kinnistud Planeeringualale jääb 35 kinnistut, millest enamus (23) on 100 % tootmismaa sihtotstarbega. Planeeringualale jäävad ka mõned munitsipaalomandis olevad kinnistud, üksikud transpordimaa, ärimaa ja ka elamumaa sihtotstarbega kinnistud. Planeeringualal asuvate kinnistute andmed on esitatud tabelis 1. 5 Tabel 1. Planeeringualal asuvate kinnistute andmed Katastriüksuse Katastriüksuse Katastriüksuse Katastriüksuse Jrk Kinnistu omanik lähiaadress tunnus sihtotstarve pindala 1 Paljassaare tee 2 78408:807:0025 100% tootmismaa 12 687 m2 Kala House OÜ Seaside 2 Paljassaare tee 4 78408:807:0027 100% tootmismaa 3 161 m2 Development OÜ Seaside 3 Paljassaare tee 4a 78401:101:4421 100% tootmismaa 508 m2 Development OÜ Seaside 4 Paljassaare tee 8 78408:807:0057 100% tootmismaa 13 048 m2 Development OÜ Paljassaare tee 100% Seaside 5 78401:101:1922 4 091 m2 raudteeharu R1 transpordimaa Development OÜ 6 Nõlva tn 5 78408:807:0051 100% tootmismaa 16 234 m2 Kala House OÜ 7 Nõlva tn 5a 78408:807:0530 100% tootmismaa 95 m2 osaühing Jaotusvõrk Nõlva tn 6 // 100% Seaside 8 Paljassaare 78408:807:0008 16 766 m2 transpordimaa Development OÜ raudtee R7 aktsiaselts 9 Nõlva tn 7 78408:807:0047 100% tootmismaa 13 200 m2 TALLINNA SADAM 10 Nõlva tn 7a 78408:807:0040 100% tootmismaa 3 375 m2 Kala House OÜ 11 Nõlva tn 7b 78401:101:4884 100% tootmismaa 181 m2 Kala House OÜ aktsiaselts 12 Nõlva tn 7c 78401:101:4904 100% tootmismaa 203 m2 TALLINNA SADAM Seaside 13 Nõlva tn 8 78408:807:0031 100% tootmismaa 38 414 m2 Development OÜ Seaside 14 Nõlva tn 9 // 11c 78408:807:0010 100% tootmismaa 48 213 m2 Development OÜ Seaside 15 Nõlva tn 10 78408:807:0062 100% ärimaa 2 512 m2 Development OÜ 16 Nõlva tn 11a 78408:807:0940 100% tootmismaa 4 818 m2 Ren-Rumb OÜ 17 Nõlva tn 11b 78401:101:3317 100% tootmismaa 261 m2 OÜ Hundipea Seaside 18 Nõlva tn 12 78408:807:0063 100% tootmismaa 1 684 m2 Development OÜ 100% üldkasutatav 19 Nõlva tn 13b 78401:101:6061 1 350 m2 Tallinna linn maa 50% tootmismaa Seaside 20 Nõlva tn 15 78408:807:0080 1 658 m2 50% ärimaa Development OÜ Seaside 21 Nõlva tn 15a 78408:807:0048 100% tootmismaa 25 711 m2 Development OÜ Seaside 22 Nõlva tn 15b 78408:807:0011 100% tootmismaa 4 667 m2 Development OÜ 50% tootmismaa Seaside 23 Nõlva tn 15c 78408:807:0029 6 309 m2 50% ärimaa Development OÜ Seaside 24 Nõlva tn 15d 78408:807:0058 100% tootmismaa 9 300 m2 Development OÜ Seaside 24 Nõlva tn 15e 78408:807:0059 100% tootmismaa 5 131 m2 Development OÜ 25 Nõlva tn 15f 78401:101:3318 100% tootmismaa 201 m2 OÜ Hundipea 100% 26 Nõlva tänav T4 78401:101:2372 1 916 m2 Tallinna linn transpordimaa 100% 27 Nõlva tänav T3 78401:101:0771 3 531 m2 Tallinna linn transpordimaa Seaside 28 Lume tn 1 78408:807:0028 100% tootmismaa 2 007 m2 Development OÜ 29 Lume tn 3 78408:807:1060 100% elamumaa 873 m2 Garaažiühistu Lume Garaažiühistu 30 Lume tn 5 78408:807:0004 100% elamumaa 434 m2 Pajuste 6  31 Lume tn 7 78408:807:0490 100% tootmismaa 7 658 m2 Osaühing Frolander Osaühing 32 Lume tn 7a 78408:807:0430 100% tootmismaa 60 m2 Jaotusvõrk Hooneühistu Lume 33 Lume tn 7b 78408:807:0012 100% elamumaa 599 m2 17a Paljassaare tee 100% 34 78401:101:6105 4578 m2 Tallinna linn T19 transpordimaa 35 Tööstuse tn 88 78408:807:0260 100% ärimaa 861 m2 OÜ Hundipea 2.2. Planeeringuala olemasolev hoonestus ja tehnovõrgud Planeeringualal paiknevad valdavalt tootmise funktsiooniga ehitised: lao-, tootmis-, teenindus ja büroohooned, garaažid, arvukalt kütusemahuteid Nõlva tn 8 kinnistul ja muud rajatised nagu alajaam, laadimisplatsid, pumplad, jmt. Olemasolevad lao- ja tootmishooned on enamjaolt amortiseerunud ning suhteliselt kehvas seisus. Erandiks on mõned uued või rekonstrueeritud tootmis- ja büroohooned (Nõlva tn 11a, Paljassaare tee 4) ja angaarid (Nõlva tn 9//11c). Planeeringualal on olemas elektrivarustus (sh alajaamad 462:(Põhja-Tallinn) ja 5617:(Põhja-Tallinn)), side-, vee- ja kanalisatsioonivarustus. Lume tn 7 kinnistul asub puurkaev (registrikood PRK0030440), mille sanitaarkaitsevöönd on 50 m. Planeeringuala lääneosas, Paljassaare tee raudteeharu R1 kinnistul, paikneb A ja B kategooria gaasitorustik. 3. Planeeringuala linnaehituslik analüüs 3.1. Üldinfo Planeeritav ala asub Põhja-Tallinna linnaosa keskosas, Karjamaa asumis, paiknedes Paljassaare raudtee ja Paljassaare sadama vahelisel alal ning hõlmates suure osa Paljassaare sadama akvatooriumist. Planeeritava ala pindala on u 52,7 ha, millest u 26,9 ha paikneb maismaal ning u 25,8 veealal Paljassaare sadama akvatooriumil. 3.2. Ühendus ümbritsevaga Planeeringualale olulisemad juurdepääsu tänavad lähipiirkonnas on Kopli tänav, Sõle tänav ning Tööstuse tänav. Paljassaare sadama, mille akvatoorium on osa Tallinna lahest, kaudu on tagatud juurdepääs merelt. Ala piirneb lõunast Paljassaare raudteega ja Hundipea mäega. Mäe peal kulgeb Tööstuse tänav, mille kaudu on olemas otse ühendus kesklinnaga (Balti jaam ca 2 km, Viru väljak ca 3 km). Planeeringuala läheduses olevad sadamad on raudteeharude kaudu ühendatud Kopli kaubajaamaga. Paremaks ühenduseks rajatakse perspektiivis uus ühendustee Tööstuse tänavaga lisaks ka ala idaosast. Koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringuga planeeringuala lõunaserva kavandatud perspektiivne rööbasühistranspordi koridor loob lisaks täiendavaid võimalusi kiireks ühenduseks ülejäänud linnaga. Samuti kulgeb planeeringuala läheduses (Tööstuse ja Kopli tänavate ristmikul) trammitee, mille ühendamisel planeeritava alaga muutuks liikumine veelgi mugavamaks (võimalused täpsustuvad edasisel planeerimisel). 7 Koostatava Põhja-Tallinna üldplaneering näeb ette, et läbi planeeringuala kulgeb Paljasaare teed ja Tööstuse tänavat ühendav tänav. Olemasolev Nõlva tänav on kavandatud kohalikuks tänavaks. 3.3. Ümbritsev maakasutus ja sotsiaaltaristu Alast lõunas, Hundipea mäel algavad olemasolevad elamurajoonid – Nõlva tänavast läänes asuvad nõlva peal ühepereelamud ning Nõlva tänavast idas väiksemad 2- kuni 3-korruselised korterelamud. Tööstuse tänavast lõunas paiknevad suuremad elamurajoonid 5-korruseliste kortermajadega, kauplused (Rimi, Arsenali keskus), koolid (Karjamaa põhikool, Loova Tuleviku kool). Lähimad lasteaiad paiknevad Sitsi- Sõle-Kopli tänavate vahelises kvartalis (lasteaed „Naeratus“ ja lastesõim „Päkapikk“). Suurem osa Põhja- Tallinna koole ja lasteaedasid paiknevad Sõle tänava piirkonnas ja teiselpool Sõle tänavat ning jäävad planeeringualast juba kaugemale. Planeeringualast põhjas paikneb Paljassaare sadama akvatoorium, millega piirnevad praegused sadama maa-alad on lähiajal samuti muutumas elamupiirkonnaks koos inimestele avatud mereäärega. 3.4. Rekreatsioon ja rohealad Põhja-Tallinna olulised, hea juurdepääsu ja välja kujunenud struktuuriga rekreatsioonialad on Kopli laht koos Stroomi ranna ja Merimetsaga. Väga suure arengupotentsiaaliga on planeeringuala läheduses ka Katariina kai ja Pikakari rand. Piirkonna lähim välja arenenud rohestruktuur on pigem suhteliselt tagasihoidlik – ca 1 km kaugusel paikneb Kalamaja kalmistupark, teisel pool Tööstuse tänavat paikneb korterelamute vahel väike Karjamaa park ning läänes ( ca 1 km) Kopli kalmistupark. Planeeringuala piirneb lõunaküljest koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringuga kavandatud linnaosa tähtsusega 50 m laiuse rohekoridoriga, mis seob Kopli kaubajaama-Miinisadama-Paljassaare sadamaala arendusalasid. Planeeritav ala paikneb olemasoleval sadama maa-alal, seni tööstuslikus kasutuses olnud piirkonnas. Selline kasutus on hoidnud Paljassaare lahe ümbruse alad inimeste jaoks suletuna. Maade kasutus mereäärsetel aladel on praegu oluliselt ja jõudsalt muutumas. 5 aastat tagasi valmis läheduses Noblessneri sadama uusarendus, mis muutis sealse mereäärse inimestele ligipääsetavaks ja kasutatavaks. Areng ja edasine avanemine Noblessneri alal jätkub. Sama protsess on käimas teisel pool Hundipea lahte, samuti algavad loodetavasti lähiajal uued linnalised arengud endise Miinisadama alal. 4. Planeeringuga kavandatav Planeeringuga kavandatav lahenduse visioon (joonis Lahendusskeem) on lisatud algatamise ettepanekule. Arhitektuurse lahenduse kontseptsiooni autoriks on arhitekt Indrek Allmann. 4.1. Planeeritud lahenduse põhimõtted ja lähtekohad Planeeringuga on seni avalikkusele suletud Hundipea sadama alale kavandatud uus äri ja korterelamute piirkond, mida täiendavad ühiskondlike hoonete maa, olemasoleva linnakeskkonnaga sidus tänavavõrk, avalikud haljasalad ja mereäärne promenaad. Planeeringulahendus võimaldab korrastada seni tööstuslikus kasutuses oleva maa-ala ja avada see avalikuks kasutamiseks. 8 Planeeringulahenduse kavandamisel on aluseks võetud põhimõte, et tänapäevane linnaruum peab olema jätkusuutlik. Jätkusuutlikkuse põhialuseks on linliku tiheduse, funktsionaalsuse ja looduskeskkonna harmoneeritus, mille rakendamisel väheneb valglinnastumine ja sellega kaasnevad probleemid ning kõrge kulukuse määr ühiskonnale. Planeeringuga on seatud oluliseks linna keskmise tiheduse tõstmine, mis toetab ühistranspordi arengut ning vähendab sõltuvust autotranspordist. Kõrgema tihedusega tõmbekeskuste kombineerimisel väiksema tihedusega aladega, sh rohealadega, tekib mitmekesine linnapilt, mis võimaldab inimestel elada paiksemat elu. Tihedamas linnakeskkonnas on sihtkohtade vahelised vahemaad väikesed, mis omakorda motiveerib läbi teadliku tänavadisaini valima autosõidu asemel jalutuskäigu või jalgrattasõidu. Planeeringu koostamisel lähtutakse euroopaliku autostumise määraga - maksimaalselt 300 sõidukit / 1000 inimese kohta. Lahenduses on peetud oluliseks vähendada autoliikluseks eraldatud tänava maa-ala ning suurendada teistele liikumisviisidele (ühistransport, jalgratas, jalakäijad, jms) vajalikku tänavaruumi. Planeeringuga soodustatakse jagatavate sõidukite kasutamist, milliste tarvis kavandatakse eraldi parkimismajad ühistranspordi sõlmpunktide lähedusse. Tänavaruumi planeerimisel on seatud oluliseks erinevate transpordiliikide mugav ja ohutu kasutus kui ka meeldiva mikrokliima loomine, mis koos planeeritud rohealadega pakub piirkonna kasutajatele inimsõbralikku, puhast ja tervislikku linnaruumi. Planeeritaval alal kehtib Tallinna Linnavalitsuse 30.05.2007 istungi protokolliga nr 29 (päevakorrapunkt nr 71) heaks kiidetud Paljassaare sadamate-ala hõlmav linnaruumiline lahendusettepanek „Paljassaare sadama-ala struktuurplaan“1 (koostajad: arhitektid S333 ja ARS Projekt), mida tuleb aluseks võtta detailplaneeringute koostamisel Paljassaare sadama piirkonnas. Struktuurplaan näeb ette multifunktsionaalse, merega hästi liidetud ja kunagist tööstuspärandit austava tõmbekeskuse loomise endisele sadamaalale, mis annab alternatiivse lahenduse valglinnastumisele meeldiva merelise mitmefunktsioonilise linnakeskkonna rajamisega. Võrreldes struktuurplaaniga on tugevdatud planeeringuala siseseid haljasalasid (rohekoridore) ja sidusust planeeringualast väljapoole Põhja-Tallinna üldplaneeringuga kavandatava rohekoridoriga. Lisaks on täpsustatud liikuvuse võimalusi planeeringualale kui planeeringuala siseselt. Haljasalad jagunevad looduslikeks nö iseolevateks aladeks ja kujundatud, organiseeritud parkideks ja rekreatsioonialadeks. Võimaldamaks piirkonna elanikel siduda oma igapäevaeluks vajalikuga on ette nähtud segahoonestus - korterelamud ja äripinnad. Lisaks on võimaldatud planeeringualale kavandada sotsiaalset funktsiooni toetavaid hooneid nagu koolid, lasteaiad, raamatukogud, kirikud, kogukonnaaiad, avalik ujula, linnarongi terminal jms. Kirjeldatud lahendused ning põhimõtted täpsustatakse edasise planeerimise käigus. Inimtiheduse kontseptsioon Ala planeerimisel on lähtutud eelkõige asjaolust, et elu, töö- ja puhkevõimaluste optimaalne kombinatsioon ja linna tihedus on väga olulised detailid jätkusuutliku segakasutusega naabruskonna loomisel. Sama suuna annab ka Tartu Ülikooli RAKE uuringurühma raport “Trendide ruumilise mõju analüüs, üleriigilise planeeringu alusuuring” (2023), mille kohaselt tuleb planeerimises arvestada 1 Struktuurplaani koostamise aluseks on ala maaomanike ja Tallinna linna vahel 01.02.2007 sõlmitud leping. 9 pealinna tihendamise vajadusega ja eelistada jalakäija vaatest lähtuvat planeerimist – aeglast, tihedat, inimmõõtmelist, mitmefunktsioonilist rohelist ruumi. Erinevad jätkusuutlikkuse uuringud (UN Environmental Programme “Plan And Design Strategic Density”, 2021) ja raportid (ÜRO „The Weight of Cities - Resource Requirements of Future Urbanization“, 2018) toovad välja soovituslikud linna sõlmpunktide tihedused erineva suurusega linnadega. Keskmise suurusega (sh Tallinn) linnade linlike sõlmpunktide minimaalne soovituslik tihedus ühtib käesolevas visioonis piirkonna ettenähtud tihedusega. Käesoleva detailplaneeringuga käsitletavat ala planeeritakse piirkondliku keskusena ja kõrgema tihedusega, et koondada inimestele igapäevaselt vajalikud teenused samasse linnaruumi ning sellega toetada ka lähemat hõredamat ümbruskonda, kuhu neid teenuseid tuua ei saa, sest ärid ei pruugi ellu jääda ning elanikkond eeldab rahulikumat elukeskkonda. Uuringu “Elu Põhja-Tallinnas: sissevaade huvigruppide maailmadesse” (Rakendusliku Antropoloogia Keskuse, 2021) alusel on Hundipea piirkonna naabrid väljendanud huvi ja ootust, et nende kodude lähedale tekiks piirkond, kus oleks võimalik veeta vaba aega, käia poes ja teha oma igapäevaseid toiminguid. Detailplaneeringuga planeeritud linlik tihedus tagab piisava inimtiheduse, millega väikeäridel ja kogukonnale olulistel ettevõtetel on võimalik ellu jääda ning linnaruum vastab nii kohalike elanike kui ka naaberalade inimeste ootustele. Tiheda segakasutusega linnaruumi loomine toob kaasa piirkonnas aja jooksul erinevaid tegevusi, muudab piirkonna elavamaks ning tõstab seeläbi piirkonna sotsiaalset aspekti ja turvalisust. Planeeringuga seatakse oluliseks kortermajade ja korterite tüpoloogia maksimaalne varieerumine, mis suurendab valikuvõimalusi elamispinna soetamiseks. Planeeringuala on kavandatud segakasutuse alana. Tähelepanu on pööratud kvartalipõhisele tasakaalule elupindade ja äripindade vahel, mis pakub optimaalset lahendust, et mõlemad funktsioonid üksteist täiendaksid. Planeeringulahendusega soovitakse vältida olukordi, kus ühte kvartalisse tekivad liiga suured ja domineerivad funktsioonid (nt suured kaubanduskeskused), mis vähendab tänavaruumi rikastatust nt väikepoodide ja ettevõtetega. Planeeringuala lahenduse koostamisel on eeskujuks võetud tänased Euroopa linnad, mida iseloomustavad polütsentrilisus (linnas on mitmeid keskuseid) ja hoonestatud perimeetriga kvartalid. Sellised kompaktsed linnakvartalid soodustavad ühistranspordi kasutamist, võimaldavad teenuste lähedust, suurendavad infrastruktuuri ja maakasutuse tõhusust, säästavad väärtuslikke maaressursse, vähendavad linnaelanike süsinikdioksiidi heitkoguseid ja tagavad laiemas mõttes linna jätkusuutlikkuse 2 3 4 . Kompaktse linnaruumi saavutamiseks on tarvis täita kolm aspekti: linn peab olema segakasutusega, tihe ja intensiivne5 6. Käesolev planeeringulahendus lähtub kirjeldatud inimtiheduse kontsepsioonist, mis võimaldab luua terviklikku linnakeskkonda. 2 Lehmann, S (2011) Optimizing Urban Material Flows and Waste Streams in Urban Development through Principles of Zero Waste and Sustainable Consumption 3 Nerumann, M (2005) The Compact City Fallacy 4 ESMAP (2014) Planning Energy Efficient and Livable Cities 5 Churchman, A (1999) Disentangling the Concept of Density 6 Rowe, P (2015) Urban Intensities—Contemporary housing types and territories 10 4.2. Planeeringuala füüsilise kujunduse põhimõtted Hundipea planeeringu puhul on jälgitud, et linnakeskkond peab olema mugav kõigile. Senine suundumus on kujundada uusi linnakeskkondi eeldusel, et enamus inimesi, kes neid keskkondi hiljem kasutavad, on 30ndates ja keskmisest sportlikuma füüsisega elanikud. Tegelikkuses on linlaste seas noorukeid; vanureid; inimesi, kes ei näe kuigi hästi; inimesi, kes ei saa kuigi kiiresti kõndida; inimesi, kes jalutavad koos oma koeraga; inimesi, kellele meeldib õues vahepeal jalgu puhata; inimesi, kellele meeldib rattaga sõita; jne. Et kõik inimesed end planeeringualal mugavalt tunneksid lähtutakse planeerimisel 8-80 põhimõttest. See tähendab, et jälgitakse nii 8-aastaste laste kui ka 80-aastaste vanurite linna tunnetust ja kogemust. Uus loodav linnaruum saab enamuses olema astmevaba, ratastooliga liigeldav, treppide olemasolul peavad astmete kõrgused ja laiused olema inimestele loomulikud. Toetamaks inimeste suuremat õues viibimist peab avalikus ruumis olema piisavalt tihedalt ja mugava paigutusega pinke, laste mänguväljakuid ning mõlemate juures avalikke tualettruume. Inimestele olulised ja igapäevaselt vajalikud sihtkohad peavad jääma nende kodudest jalutuskäigu või rattasõidu kaugusele – see tähendab, et loodavas linnaruumis peab arvestama, et poed ja koolid, töökohad ja kohvikud, arstikeskused ja kinod paiknevad kodudele lähedal, sihtkohta jõudmine jääks 15-minutilise teekonna sisse. Eesmärgiks on luua 15-minuti linn (vt joonis 2). Joonis 2. 15-minuti linna kontseptsiooni skeem. Autor: Hundipea OÜ 4.3. Maastikuarhitektuursed põhimõtted Maastikuarhitektuur annab suure panuse linnaruumi kujundusse ja kohalikku kultuuri. Jätkusuutlik linnamaastik on oma ümbritseva keskkonnaga suhestuv, iseseisvalt taastuv ja üleüldises mõttes tervislik. Et planeeringuala maaomanikud väärtustavad nö pehme linna väärtuseid – inimeste psühholoogilise ja füüsilise tervise edendamine, õues tegutsemise ja suhtlemise julgustamine – siis tugev rõhk on maastikuarhitektuuris pandud suure hulga roheliste alade loomisele. Haljastatud alade hulka loetakse lisaks planeeritavatele linnametsadele ja parkidele ka rohefassaade ja rohekatuseid. Traditsiooniliselt ei ole Eestis haljastatud fassaade ja katuseid rohealadeks peetud, kuid mikrokliima reguleerimise, kuumasaarte vähendamise, õhukvaliteedi parandamise, õues viibivate inimeste mugavuse toetamiseks ja liigilise mitmekesisuse tekkimise võimaldamiseks on oluline rakendada haljastust fassaadidel ja 11 katustel. Rohealade olemasolu võimaldab planeeringualal väiksema vaevaga vähendada kliimamuutuste mõju - rohealad aitavad siduda õhusüsinikku ja lisavad paindlikkust tugevate sajuhoogude ja põuaperioodidega hakkama saamiseks. Linnakeskkonnas on rohelus abiks mikrokliima reguleerimisel – haljastatud alad on talvel paar kraadi soojemad ja suvel omakorda paar kraadi jahedamad – ja laiemas mõttes on rohealad inimestele psühholoogilise tasakaalu saavutamiseks väga vajalikud. 4.4. Sotsiaalse jätkusuutlikkuse põhimõtted Inimeste heaolu linnaruumis ei ole ainult asukoha küsimus. See on paljuski seotud hoopis sotsiaalsete tingimustega – naabrite vaheliste suhete, usalduse ja turvatundega. Planeeritavast piirkonnast saab linnakeskkond, mis toetab sotsiaalset sidusust ja inimestevahelisi suhteid. Kogukonna tekkimist julgustatakse, pakkudes avaliku ruumi kohtumiseks ja suhtlemiseks. Selle saavutamiseks sõidukite liiklust vähendatakse ja aeglustatakse; põõsad ja kõrghaljastus summutavad müra jalakäija tasemel; tänavamööbel, valgustus ja hoonete fassaadid loovad meeldiva ja funktsionaalse ruumi. Mõnusad tänavad ja avalik ruum soosivad jalgsi ja rattaga liikumist, tuues inimesed autodest välja tänavatele. Kogukonna ja kodukoha tunne areneb just suhestudes ümbritseva keskkonnaga tänaval – inimesed tunnevad pagariäri ja lilleaia lõhnu; naabritel on võimalus öelda tänaval tere; jalutades saab avastada uut kutsuvat kohviku terrassi. Sotsiaalse sidususe ja mitmekesisuse toetamiseks arvestatakse kõigi inimeste vajadustega olenemata nende vanusest, kultuurilisest või majanduslikust taustast. Nii välditakse uusarendusega tihti kaasas käivat segregatsiooni ja eksklusiivse kogukonna tekkimist. Hundipea asumit planeeritakse Tallinna tervikliku osana, mis on ligipääsetav kõigile linnaelanikele. Ligipääsetavus ei ole vaid füüsiline mõiste, oluline on, et erinevate vajaduste ja sissetulekutega inimesed saaksid alal elada, töötada ja kasutada vajalike teenuseid. Seega on äride, avalike teenuste ja elamispindade mitmekesisus tervisliku ja võrdõigusliku kogukonna eelduseks. Rikkalikku linnaruumi kavandades nähakse ette kindlad asukohad mitmetele sotsiaalasutustele. Linlaste igapäevaelu toetamiseks peab kodu lähedal olema piisavalt lasteaedu, koole, eakate kodusid, kirikuid, perearstikeskuseid, jne. Korterite ja äripindade müümisel ja üürimisel tuleb anda turule võimalikult erineva hinna ja planeeringuga lahendusi. Et planeeringuala oleks võimeline arenema vastavalt muutuvatele aegadele, siis peavad hoonete funktsioonid olema paindlikud. Tänaste elanike vajadused võivad aja möödudes muutuda – Põhja- Tallinna arenevates piirkondades hädasti vajaminevad lasteaiad võivad tulevikus näiteks asenduda vanadekodudega. Täna projekteeritavad ja ehitatavad hooned peavad olema kohandatavad ka tuleviku vajadustele. Hoone funktsiooni saab hõlpsasti muuta, kui siseseinad on lihtsalt ümber paigutatavad ja maja planeering üldiselt paindlik. Hoonete projekteerimisel arvestatakse maja funktsiooni muutmise võimalustega. Ühendades erineva taustaga inimesi ja vastates nende pidevalt muutuvatele vajadustele, saab luua tugevaid sidemeid ja kogukonda. Kohalike inimeste vajaduste ja kommete arvestamise tulemusena jääb kodukant inimsõbralikuks läbi aja. 4.5. Planeeritava ala tihedused Arvestades Euroopas välja kujunenud inimtiheduse kontseptsiooni, vt peatükk 4.1 Planeeritud lahenduse põhimõtted ja lähteseisukohad, ala peatükk Inimtiheduse kontseptsioon, siis kavandatu on kooskõlas 12 üldiste ruumiliste arengu eesmärkidega. Planeeringuala FAR (floor area ratio7) on ette nähtud kuni 2,0 ning planeeringuala suletud brutopind8 ligi 526 800 m2 . 4.6. Maakasutuse sihtotstarbed Planeeritava ala maakasutus on kavandatud peamiselt segahoonestusalana. Segakasutus tähendab, et kompaktses linnaruumis peab olema nii eluruume, äripindasid kui ka sotsiaalse iseloomuga pindasid. Soovitatav jagunemine vastavalt ÜRO uuringutele 9 on jätta äripindadele 40…60% pinnast, elanikele 30…50% ja avalikele teenustele 10%. Polüfunktsionaalne elukeskkond soodustab elu- ja töökohtade lähestikku paiknemist ja sõiduvajaduse vähendamist. Planeeringuala maakasutuse sihtotstarbed ja nende osakaal on planeeringuala ulatuse ja linnaruumilisest kontseptsioonist lähtuvalt täpsustatud kvartalite kaupa. Planeeringuala kvartalite A kuni J ehitusõiguse sihtotstarvete osakaalud jagunevad keskmiselt: korterelamud 54 %, äripinnad 41 % ja 6 % ühiskondlikud ehitised. Kvartalite täpsemad sihtotstarbed on esitatud tabelina Lahendusskeemi joonisel. Alad, mida kvartalid ei hõlma on avaliku kasutusega transpordimaa (tänavad), rohealad, promenaad ja staadion. Kruntide põhised sihtotstarbed täpsustuvad planeerimise käigus järgides kogu ala elamumaa-ärimaa- sotsiaalmaa tasakaalu ja elanike arvu. Planeeritaval alal on lubatud ka osaliselt monofunktsionaalseid piirkondi, kus on koondunud vastavalt elamumaa või ärimaa sihtotstarbega krundid, seda juhul kui kogu ala arvestuses on elamumaa-ärimaa- sotsiaalmaa etteantud vahekord tagatud. 4.7. Kruntimine Planeeringu Lahendusskeemil on toodud linnaruumiline lahendus, kus on kvartalite kaupa esitatud põhimõttelised hoonete paiknemised ja nende sihtotstarbed. Kavandatud kvartalites võivad paikneda nii korterelamud kui ka ärihooned ja ühiskondlikud hooned. Kvartalite sisehoovides paikneksid luksulikumad villad. Kvartaleid ühendavad rohekoridorid ja pargid ning mere poolsest küljest avalikult kasutatav promenaadi ala. Soovitatav on, et igal kvartalil oleks oma äratuntav ilme ja linnaruumiline tunnetus. Juurdepääsu tagamiseks on ette nähtud avaliku kasutusega teemaa-alad. Äripinnad on ette nähtud eelkõige esimestele korrustele, mis soodustab aktiivset tänavaruumi ja jätab ülemised, tänavamürast kaugemale jäävad korrused eluruumide tarbeks. Äripindade osakaal (vt peatükk 4.6 ja Lahendusskeemi joonis) võimaldab alale kavandada nii büroohooneid, teenindusasutusi, kultuuri- ja spordiasutusi ning ka majutusettevõtteid. Lisaks on ette nähtud planeeringualasse kool-lasteaed. Iga 2000 elaniku kohta kavandatakse üks kuuerühmaline 120 kohaga lasteaed. Lasteaedade ja koolide vajadus selgitatakse koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja Haridusametiga planeeringu koostamise käigus. 7 Duany, A (1994) The Neighborhood, the District and the Corridor 8 [HD] Chapter 1. Plan and Design Strategic Density 9 UN Habitat (2015) The new strategy of sustainable Neighbourhood Planning: Five principles - urban planning 13 Planeeritud eluruumidele vajalikud mänguväljakud on ette nähtud kvartalisiseselt hoovialadesse ja/või madalamate hooneosade peale, katusehaljastusega kombineeritud aladele. Lisaks on võimalik suuremale pargialale rajada ühine suurem mänguväljak ja muid ajaveetmise võimalusi. Kruntimise lahendus täpsustatakse edasisel planeerimisel, kui on välja selgitatud sobiv linnaruumiline lahendus. 4.8. Hoonestus Planeeringuala optimaalse hoonestuse planeerimise aluseks on Arhitektuuribüroo Pluss koostatud kogu planeeringuala hõlmav 3D mudel. Mudelit on analüüsitud tuginedes Tallinna Tehnikaülikooli loodusteaduskonna teadlaste (Tarmo Soomere, Maris Eelsalu, Katri Pindsoo, Rain Männikus) koostatud kliimamudelile ja tuulte ning lainetuse andmetele. Analüüsidest ja teaduslikest andmetest ilmneb, et planeeringualal kõrge veetaseme pärast üldiselt muretsema ei pea. Ülikõrged lained ja veetase korraga ei esine, kõrged lained tekivad piirkonnas vaid põhjatormide korral. Inimeste mugavust silmas pidades tuleb hoonestuse kavandamisel piirkonnas arvestada tugevate idatuultega ning üldiselt mere poolt puhuvate tuultega. Pikalt puhuvate idatuulte korral esineb Eesti põhjarannikul süvaveekerge, mis muudab merevee pindmised kihid ka soojal suvel väga külmaks (30°C õhusoojuse korral võib merevesi olla kõigest 10°C). Külm merevesi mõjutab mereäärsetes asumites avalikus ruumis viibimise mugavust. Planeeringuala 3D mudeliga optimeeriti hoonestuse kõrgust ja paiknemist, et saavutada võimalikult meeldiv avalik ruum. Selleks, et tagada meeldiv avalik ruum ei ole planeeritud hoonestuse kõrgust ilmtingimata vaid mere poole langevana, vaid pigem on ette nähtud paigutada ka osad kõrgemad hooned promenaadi äärde, et pidurdada merelt puhuvaid ja ebamugavust tekitavaid külmi tuuli (vt joonis 3). 3D mudeli abil loodud päikese, tuule- ja väliruumi mugavusanalüüsi tulemusi kasutati planeeringuala asendiplaani koostamisel. Hoonestuse ja tänavate paigutusel on põhjakaarte tuulte mõju vähendatud ning analüüsis välja toodud külmade ja soojade piirkondade baasil on määratletud hoonestuse funktsionaalsus (soojemad alad on määratud avaliku kasutusega tsooniks ja külmemad ärialadena). Tänavate äärsete hoonete tänavapoolsed fassaadid on mõeldud kavandada kõnnitee kohale ulatuva konsoolina, et luua jalakäijatele mugavam tänavaruum iga ilmaga. 14 Joonis 3. Külma meretuule mõju madalama ja kõrgema hoonestuse korral. Autor: Hundipea OÜ Planeeritud elamu- ja ärimaa kruntidele on ette nähtud ehitusõigus enamasti kuni 6-korruseliste hoonete ehitamiseks ning aktsendiks on lubatud ka 7-10-, 12- ja 14-korruselisi hoonemahte. Ala lääneosas on 5- 7-korruselised hooned kavandatud ulatuma postidel toetuvana mere kohale. Planeeritud hoonestuse ehitisealune pind ja suletud brutopind on kvartalite kaupa esitatud Lahendusskeemi joonisel tabelina. Detailplaneeringu koostamise käigus täpsustatakse hoonete ehitisealune pind, suletud brutopind, hoonete arv, korterite arv, korruselisus ja kõrgus ning jaotus põhi- ja kõrvalhooneteks. Planeeringuga on kavandatud enamus hoonete ja rajatiste lammutamine. Kavas on säilitada Põhja- Tallinna üldplaneeringuga ette nähtud miljööväärtuslike üksikobjektide säilitamine, rekonstrueerimine ja integreerimine planeeringulahendusse. Täpsemad säilitatavad ja lammutatavad hooned ja rajatised, võimalikud eksponeeritavad või taaskasutatavad hoonete ja rajatiste elemendid selguvad detailplaneeringu koostamise käigus. Planeeringuala hoonete katustele on ettenähtud rohekatused (vt täiendavalt ka ptk 4.11). Erandiks on katused, kuhu paigaldatakse päikesepaneelid või kuhu konstruktsioonilises mõttes ei ole sobilik rohekatust rajada. Vastavalt hoonele ja katusekasutusele võib katusehaljastus olla alates madala kukeharjamatiga kaetud katusepinnast kuni kõrghaljastusega kujundatud maastikuni. Päikesepoolsetele ja peamiste kõnniteede (peatänav ja diagonaalne jalakäijate- ja kergliiklustee) äärde jäävate hoonete fassaadidele on kavandatud rajada rohefassaadid. Vastavalt hoonele ja ümbritsevale keskkonnale luuakse rohefassaad kas ronitaimedega või mullamattide või -asemetega. Lisaks silmailule ja keskkonnanäitajate parandamisele pakub vertikaalne haljastus ka lindudele ja putukatele elukeskkonda ning toetab laiemalt piirkonna bioloogilist mitmekesisust. 4.9. Liikuvus ja liiklus Planeeringulahendusega seatakse oluliseks tänavate sotsiaalse mõõtme loomine ning säästvate liikumisviiside edendamine. Tänavate sotsiaalne mõõde toetab inimeste suhet ümbritseva keskkonnaga ning kogukondade loomist. Turvalise liikluskeskkonna loomiseks on tänavatele kavandatud eraldatud liikumisrajad eri transpordiliikidele, autode liikumiskiiruseks on kavandatud kuni 30 km/h peale. Tänavate planeerimisel on esikohal jalakäijate ning jalgratturite mugavus ja ohutus. Kergliiklejatele mõeldud tänavaruumi planeerimisel lähtutakse nende loomulikest teekondadest. Lähtume planeerimisel linna liikuvushierarhia püramiidist (joonis 4). Joonis 4. Linna liikuvushierarhia. Autor: Hundipea OÜ 15 Planeeritava ala liikuvuse lahendus põhineb headel ühendustel kõigi liiklejate seisukohast nii ala siseselt kui ülejäänud linnaga. Planeeritud tänavavõrguga on ette nähtud mugav, turvaline ja hästi toimiv ühendusega ümbritsev linnaruum. Planeeringuala läbiv tänav (peatänav) on ette nähtud läänest ühendada Paljassaare teega ning idast Lume tänava pikendusena Tööstuse tänavaga. Peatänavalt on Tööstuse tänava suunas kavandatud veel täiendavad kaks juurdepääsu (perspektiivis mitmetasandilised ristumised Tööstuse tänavaga) – üks olemasoleva Nõlva tänava kaudu, teine uue juurdepääsutänavana planeeritud kvartalite H ja I vahelt, läbi Tööstuse tn 88 kinnistu. Kirjeldatud juurdepääsud ristuvad Põhja-Tallinna üldplaneeringuga kavandatud perspektiivse rööbasühistranspordi koridoriga. Põhja-Tallinna üldplaneeringuga mitmetasandilise ristmikuna kavandatud Kopli - Sitsi – Tööstuse ristmik on käesoleva planeeringuga ette nähtud siduda planeeringualaga läbi perspektiivse rööbasühistranspordi koridori ületava linnaväljaku ala. Mitmetasandilisena on ette nähtud ka Lume tänava pikenduse ristumine perspektiivse rööbasühistranspordi koridoriga. Planeeringualale kavandatavast viiest (5) juurdepääsust neli (4) on perspektiivis mitmetasandilised. Samuti saab planeeringuala läbiv tee osaks Tallinna jalgrattatee põhivõrgust, mis eeldab jalgteest eraldatud rattateed kahel pool teed. Ülejäänud alale kavandatud tänavad on sekundaarsed ja võimaldavad juurdepääse planeeritud kinnistutele hoonesisestesse või maa-alustesse parklatesse. Sekundaarsed tänavad võivad olla nii ühe- kui kahesuunalised ning täpne lahendus selgub planeeringu edasisel koostamisel. Sekundaarsetel tänavatel on eraldatud kõnniteed ja kahesuunaline jalgrattaliiklus sõidukitega jagatud ruumis. Kergliiklejatele on kavandatud mitmeid ühendusteid läbi planeeritud rohealade. Akvatooriumi äärde on ette nähtud umbes 25 m laiune rannapromenaad koos erinevate ala kasutamist mitmekesistavate objektidega (mere kohale ulatuvad hooned, puhkekohad, jmt). Planeeringuala lõunaküljele on Põhja-Tallinna üldplaneeringuga kavandatud perspektiivne rööbasühistranspordi koridor, mis loob kiired ühistranspordiühendused ülejäänud linnaga. Bussiliiklus on planeeritud sõitma mööda planeeringut läbivat peatänavat eraldatud koridoris, kuhu on planeeritud kolm bussipeatust mõlemas suunas (keskmine peatuste vahe 400 m). Ala lääne- ja idapoolseim bussipeatus on kavandatud laiema liikuvuskeskuse funktsiooniga, kus lisaks bussile koonduvad linnarongi peatus (läänes), jagatud autoplatvormi parkla ja suurem rattaringluse parkla (sh näiteks kargojalgrataste laenutamise võimalus). Planeeringuala läheduses kulgeb trammitee, mis on kavandatud ühendada planeeringualaga ning planeeritud sõitma mööda planeeringut läbivat peatänavat eraldatud tee koridoris. 4.10. Parkimine Parkimine on kavandatud lahendada valdavalt maa-alusena, osaliselt parkimismaja(de)s. Parkimiskohtade arv täpsustatakse detailplaneeringu koostamise käigus lähtuvalt Tallinna parkimisnormatiivist. Planeeringulahenduse 15-minuti linna kontseptsioonist (vt ptk 4.2) tulenevalt on eesmärk kavandada parkimiskohti minimaalselt. Minimaalselt vajalikku parkimiskohtade arvu toetab kavandatav mitmekesine ja läbi põimunud erinevate alade kasutus, millega tagatakse elu- ja töökohtade ning kõigi eluks vajalike teenuste lähedus ning spetsiaalse jalgsi ja jalgrattaga liikumist soodustava 16 tänavadisaini tingimus. Sõiduautode puhul seatakse eelisseisu jagatavad sõidukid, mille tarvis kavandatakse eraldi parkimismajad ühistranspordi sõlmpunktide lähedusse. Piirkonda nii ärilise-, sotsiaalse- kui ka elamufunktsioonide kokku toomisel on võimalik ka parkimiskohti optimaalsemalt planeerida – parkimiskohad, mis jäävad kohalike elanike poolt päevasel ajal tühjaks saab anda kasutuseks äripindadele ja haridusasutustele. Iga planeeritud krundi parkimine lahendatakse kas maa-aluses parklas, lähimas parkimismajas või enne selle valmimist maapealses ajutises parklas. Parkimismajade puhul kaalutakse disaini, mis võimaldaks parkimismajade funktsiooni muutmist äri või elupinnaks juhul, kui parkimisvajadus väheneb. Iga hoone juurde kavandatakse minimaalselt parkimiskohad liikumispuudega inimestele, samuti kavandatakse avalikult ligipääsetavad lühiajalised peatuskohad taksodele, tarnijatele ja kulleritele. Nõuetele vastav jalgrataste parkimiskohtade arv ja taristu täpsustub detailplaneeringu koostamise käigus. Jalgrattahoidikud planeeritakse lühiajaliseks parkimiseks iga hoone juurde ja ühistranspordipeatustesse. Elanikele ja töötajatele tagatakse jalgrataste parkimisvõimalused parkimismajades, hoone jalgrattaruumis või mujal, kus on võimalik hoida jalgratast, tõukeratast või muud kergliiklusvahendit kuivas ja turvalises kohas. 4.11. Rekreatsiooni- ja rohealad Kvaliteetse linnaruumi saavutamiseks on planeeringualale kavandatud terviklikult toimiv ja sidus rohealade võrgustik, mis võimaldab linnakeskkonnas elutseda väikeimetajatel ja putukatel. Planeeringuala maapinnaga seotud haljastuse osakaaluks on kavandatud vähemalt 30 %, mis hõlmab peamiselt kvartalite haljasalasid, linnaparki ja diagonaalselt kulgevat jalakäijate- ja kergliiklustee ala. Sellele lisandub tänavahaljastus ja ulatuslikult kavandatav katusehaljastus. Kavandatud ulatuslikud katusehaljastusega alad toetavad rohevõrgustiku toimimist, vähendavad soojussaarte efekti ja aitavad siduda sademevett, vähendavad olulisel määral ärajuhtimist vajava sademevee hulka ning võimaldavad sademevee äravoolu hajutamist ja viivitust. Planeeringuala langeva reljeefi tõttu on rohekatused osaliselt ka vaadeldavad. Planeeritava ala rohevõrgustiku hulka kuulub täiendavalt sinivõrgustik (veeökosüsteem), mis mitmekesistab rohevõrgustiku funktsioone ning loob parema sidususe erinevate alade vahel. Planeeringuala ääristab umbes 25 meetri laiune ja 1 km pikkune rannapromenaad, mis on ettenähtud vaba aja veetmise alana ja peamiselt jalutusteena. Vastavalt koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringu lahendusele on planeeritud rannapromenaad osa Hundipea ja Lahesuu sadamate akvatooriumi ääres kulgevast ülelinnalisest rannapromenaadist. Rannapromenaad on kavandatud haljastada, luues külastajatele meeldiva ja kutsuva avaliku ruumi. Kõnniteede äärde on planeeritud rajada nii pargilaadseid ja dekoratiivsemaid alasid kui ka looduslähedasi haljasalasid. Kui looduslähedased alad aitavad reguleerida kohalikku mikrokliimat inimestele meeldivaks, siis pargilaadsed alad pakuvad inimestele puhke- ja peatumiskohti haljastuse ja lillede nautimiseks. Promenaadi haljastus lahendatakse maastikuarhitektuursete võtetega sh tuleb arvestada kasvutingimustega, puid ja kõrgemaid põõsaid promenaadile ei kavandata (et kaitsta gravitatsioonikai tugistruktuure puujuurte murendamise eest). Raudteeäärsele alale on kavandatud linnaosa tähtsusega rohekoridor (vastab Põhja-Tallinna üldplaneeringule), mis on ühendatud planeeringuala läbivate suurte haljasaladega, võimaldades mitmest kohast pääsu mere äärde. 17 Planeeritud maa-aluse parkimislahenduse ja rohealade sidususega tagatakse jalakäijasõbralik linnaruum, kus tänavatel puuduvad ulatuslikud parkimisalad ning rohkem on ruumi jalakäijatele ja ratturitele. Kavandatud haljasalad ja eraldi transpordimaadena ette nähtud kergliikluse alad on avaliku ruumi osa. Suuremad rohealad on kas pargilaadsed haljasalad, mis vajavad hooajaliselt pigem rohkem hooldust aga pakuvad inimestele kunstilisemat silmailu, või looduslikumad linnametsad, kus peamiselt kasvavad ja elavad kohalikud liigid ning vajavad vähem hooldust. Parkidesse on kavandatud alad laste mänguväljakule, linlikule spordiplatsile, koerte jalutusele, inimestele. Ümberkaudse rohevõrgustikuga seotud suuremad rohealad on planeeritud linnametsadena, et toetada kohalikku bioloogilist mitmekesisust ning pakkuda elukohti väikeloomadele, lindudele ja putukatele. Suuremate transpordisõlmede ja inimeste kogunemiskohti ümbritsevad rohealad on planeeritud parkidena. Poolavaliku ruumina on planeeritud kinnistuid läbivad kergliiklusteed, mis ühtlasi võimaldavad elanikel leida oma liikumisteks mugavaid otseteid. Privaatsema ruumina rajatakse elanikele vaba aja veetmise kohad ja mänguväljakud krundisisestele katuseterrassidele ja sisehoovidesse. Sisehoovides saavad elanikud veeta oma vaba aega tegeledes seal aiandusega, veetes seal sõpradega aega või niisama head ilma nautides. Hoovidesse rajatakse laste mänguväljakuid ja pinke. Haljastuse roll on siin toetada hoovi sotsiaalseid funktsioone ja luua hoovi mõnus ja kutsuv keskkond. Puud pakuvad siin pinkidel istujatele suvisel ajal varju, kogu ülejäänud taimestik summutab müra ja hoiab meeldivat mahedat temperatuuri nii külma- kui ka kuumaperioodidel. Kvartalisiseste rekreatsioonialade paigutamisel tuleb lähtuda olemasolevast ja kavandatud mikrokliimast. Rekreatsioonialad tuleb kavandada tuulte eest varjatud ja päikesele avatud asukohtadesse. Rekreatsioonialade kavandamisel tuleb arvestada kõigi vanusegruppide vajadustega ning rajada vajalikud teenindusrajatised (tualetid jmt) piisava tihedusega (ühe teenindusrajatise raadius on maksimaalselt 300 m). 4.12. Planeeringu elluviimise võimalused Detailplaneeringuga ei kavandata ehitisi või tegevusi, millega võib kaasneda keskkonnaoht. Kuna planeeringuala on endine sadama-ala, tuleb ehitustegevuse elluviimisel arvestada võimalike reostuse kolletega, vajadusel läbi viia reostusuuringud ja teostada reostuse likvideerimine. Planeeritud lahendus on kavandatud ellu viia viies etapis. Enne planeeringu realiseerimist rakendatakse piirkonnas kohaloome põhimõtteid (kaasatakse naabreid ja muid huvigruppe ala planeerimisprotsessi ning avaliku ruumi paremaks tegemisse, arendusala kohaloome põhimõtete kohta loe täpsemalt Kohaloome põhimõtted), et elavdada piirkonda enne ehituse algust, selle ajal ja ka opereerimise käigus. Esimeses etapis rajatakse põhitaristu nii esimese etapi maa-alal, luuakse alus põhitaristu jätkamiseks järgmises etapis ning koostatakse järgmise etapi maa-ala vahekasutuse plaan koos vastavate esialgsete maakasutuse kirjeldustega. Arendustegevuse kiiruse reguleerimisel jälgitakse turu ootusi ja vastuvõtlikkust, vajalike teenuste olemasolu ja ümbritseva regiooni terviklikku arengut. Esimese etapi arendus võib teiste etappidega võrreldes olla kiirem, et luua juba terviklik keskkond, mis oleks toimiv ja intensiivne ning toetaks järgmistel etappidel piirkonna edasi arendamist. Nii tagatakse ka vahekasutuseks mõeldud äride jätkusuutlikkus ja toimetulek. Iga järgmise etapi edenemisega vaadatakse üle ja vajadusel korrigeeritakse veel arendamata alade maakasutuse plaane vastavalt uutele nõudmistele ja kogukonna ootustele. Toimivad ajutised teenused ning taristud kohandatakse vastavalt iga uue arendusfaasi vajadustele. Selline dünaamiline ning järk-järgult plaane täpsustav arendamine 18 optimeerib maakasutust igas etapis, vältides selle alakasutust ning toetades kogukonda. Vajalikke teenuseid ja maakasutust planeerides analüüsitakse juba olemasolevaid teenuseid ja maakasutust ümbritsevatel aladel ning kaasatakse huvigruppe ja sobivaid eksperte. Taristut arendatakse järk-järgult vastavalt iga etapi nõuetele, et tagada sujuv üleminek ühest etapist teise. Aja jooksul ja etappide realiseerudes, kasvab arendus aina terviklikumaks, mitmeotstarbeliseks linnaruumiks, kus tehakse jooksvalt vajalikke kohandusi maakasutuse, teenuste ja taristu osas. Kohaloome põhimõtted planeeringu elluviimisel Iga järgmise, s.o mitte veel ehituses oleva, arendusetapi puhul viib arendaja ellu ala varajast aktiveerimist eesmärgiga tuua elu senisele tööstusalale. Koos kogukonnaga muudetakse tühi linnaruum kõigile avalikuks elutoaks. Selleks kasutatakse kohaloome (inglise keeles placemaking) tunnustatud praktikaid. Hundipea piirkonna jaoks on kohaloome visiooni üks osa, mille eesmärk on pikaajalise väärtuse loomine piirkonna enda, selle tänaste ja tulevaste elanike, külastajate ja muude huvitatud isikute jaoks, kaasates neid kohaloome protsessi. Kohaloome põhimõtteid rakendatakse järgnevalt: 1. Kaasatakse avaliku ruumi kujundamisesse kõiki huvigruppe, olenemata nende vanusest, tervislikust seisundist, rahvusest, sissetulekust, elupiirkonnast vms; 2. Võimaldatakse kogukonna poolt tulevatel initsiatiividel koosloome käigus realiseeruda; 3. Keskkonnahoidu silmas pidades kasutatakse võimalusel ala aktiveerimisel ära hoonete vahekasutust ehk leitakse olemasolevatele hoonetele ajutiselt uued funktsioonid; 4. Iga ehituseelne arendusetapp on justkui katseplatvorm, kus testida erinevate sekkumiste toimimist. Kui alale loodud funktsioonid on ruumis hästitoimivad ja panustavad positiivselt uue linnaruumi tekkesse, siis leitakse nendele funktsioonidele ruumi kas järgmises arenduseelses etapis või juba valmis linnaruumis; 5. Kaasatakse inimesi mitte ainult planeerimisprotsessis, vaid ka avaliku ruumi rajamisel ehk antakse inimestele võimaluse ise linnaruumi paremaks tegemisel käsi külge panna ja nende omandi- ja kogukonnatunnet kasvatada; 6. Iga ala aktiveerimise puhul püütakse lisada alale kas rohelust, muuta seda turvalisemaks, lisada võimalusi harrastada tervislikku eluviisi, tuua kunsti/kultuuri ja muud loomingut avalikku ruumi või muul moel muuta endist tööstusala inimsõbralikumaks; 7. Ala aktiveerimisel tehakse koostööd kohaliku omavalitsusega, kohalike sotsiaalasutustega, linna erinevate haridus- ja äriettevõtetega. 5. Vastavus Paljassaare sadama-ala struktuurplaanile Paljassaare sadama-ala struktuurplaan koostati 2007. aastal OÜ Ars Projekti ja S333 poolt koostatud planeeringu kontseptsiooni alusel, vastavalt Tallinna linna ja Hundipea maaomanike 01.02.2007 a sõlmitud lepingule ning on heaks kiidetud Tallinna Linnavalitsuse 30.05.2007 istungil. Struktuurplaan näeb ette multifunktsionaalse, merega hästi liidetud ja kunagist tööstuspärandit austava tõmbekeskuse loomise endisele sadama-alale. Struktuurplaanile vastavalt on planeeringuala planeeritud 19 tõmbekeskuse ja linna sõlmpunktina. Planeeringuga kavandatud hoonestustihedus on küll kõrgem, kui naaberalade hoonestustihedus kuid veidi madalam, kui struktuurplaani ettenähtud hoonestustihedus. Struktuurplaanis ette nähtud hoonete paiknemist ja kõrgusi on täpsustatud koostöös Arhitektuuribüroo Pluss OÜ-ga. Hoonestatavate alade ja avalike alade paigutamisel on tihedalt koostööd tehtud arhitekti ja avalike alade spetsialisti Toomas Paaveriga. Võrreldes struktuurplaaniga on tugevdatud Hundipea ala läbivaid ja sellega liituvaid rohekoridore. Omakorda jagunevad need looduslikeks nö iseolevateks aladeks ja kujundatud, organiseeritud parkideks ja rekreatsioonialadeks. Tänavaruumi laiuste planeerimisel on arvesse võetud struktuurplaanis antud tänavakoridoride laiusi, kuid täpsemad tänavaruumide lahendused antakse detailplaneeringu koostamise käigus. Eesmärgiks on motiveerida inimesi läbi teadliku tänavadisaini vahetama autosõite jalutuskäikude ja rattasõitude vastu. 6. Vastavus kehtivatele ja koostamisel olevatele üldplaneeringutele 6.1. Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering Koostamisel oleva Põhja-Tallinna üldplaneeringu (algatatud Tallinna Linnavolikogu 26.01.2006 a otsusega nr 8, vastu võetud Tallinna Linnavolikogu 18.09.2025 otsusega nr 91) järgi paikneb planeeritav maa-ala arengualal, mille struktuur täpsustub planeeringuprotsesside käigus. Maakasutuse juhtotstarveteks on valdavalt segahoonestusala ning osaliselt ka roheala. Lahesuu sadama ümbruse ala on märgitud keskuse alaks. (vt joonis 5). Joonis 5. Väljavõte Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringust Segahoonestusala juhtotstarbega alale võib kavandada kaubandus- ja teenindusettevõtteid, äri- ja büroohooneid, majutusettevõtteid, elamuid, ühiskondlikke ehitisi, sh riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutusi, keskkonda mittehäirivat väiketootmist jm linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone. Piirkondade arendamise eesmärgiks on väljakujunenud ettevõtluspiirkondade säilitamine. Koos elamufunktsiooni kavandamisega kaubandus- või teenindusasutuste hea kättesaadavuse tagamine elamualade läheduses, samuti töökohtade loomine kesklinnast mõnevõrra kaugemal, kuid hea ühistranspordi juurdepääsetavusega. Kujundada tuleb mitmekesise maakasutusega urbanistlik linnakeskkond. Kavandada esimestele korrustele äripindu, soodustada aktiivset tänavaruumi ja jalgsi käidava linnaruumi tekkimist. 20 Üldplaneeringu kohaselt on planeeritava maa-ala piires ette nähtud korruselisuseks 4- kuni 6-korruseline hoonestus. Määratud korruselisus on antud ala valdav korruste arv. Iga hoone täpsema kõrguse, korruste arvu ja mahu (täiskorrus, katusekorrus, vähendatud mahuga korrus jms) määramisel arvestatakse hoone kõrguslikku ja arhitektuurset sobivust keskkonda, naaberhoonestuse parameetreid ning piirkonnast tulenevaid nõudeid. Erandkorras on lubatud aktsenthoonestus, mille korruselisus võib ületada üldplaneeringus ette antud tingimusi. Aktsenthoonete asukohad ning nende täpne korruselisus otsustatakse eraldi linnaehitusliku analüüsi teel. Planeeringuga on kavandatud enamus hoonestusest kuni 6-korruselisena, millele on lisatud aktsendiks 7- kuni 14-korruselisi hoonemahte. Üldplaneeringu kohaselt on segahoonestusalas haljastuse väikseim lubatud osakaal 30 %. Planeeringulahendus näeb ette vähemalt 30 %-lise haljastuse osakaalu. Lisaks on ette nähtud katuse- ja tänavahaljastus. Planeeringu juhtotstarbe osakaal on kooskõlas koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringuga. Planeeringu lahendusega täpsustakse koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu üldiseid arengu eesmärke. 6.2. Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu (kehtestatud 09.12.2004 Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 54) kohaselt paikneb planeeritav maa-ala kasutamistingimuste alal nr 19 „Paljassaare sadam ja tootmispark ehk Hundipea ja Katariina muuli piirkonna vaheline sadama-ala“. Ala peamised juhtfunktsioonid on kauba- ja tootmissadama maa / ettevõtlusehitise maa/ raudtee maa / liiklust teenindava ehitise maa. Ala hoonestusviis on varieeruv, vastavalt detailplaneeringule ning ehitiste maksimaalne kõrgus maapinnast ja maksimaalne lubatav täisehituse % samuti vastavalt detailplaneeringule. Minimaalne nõutav haljastuse osakaal on 5 %. Lähtudes sadama funktsioonist võib alale rajada piirdeid. Reeglid edasiseks detailplaneeringute koostamiseks: Detailplaneeringus läbi viia kvartali linnaehituslik analüüs. Oluline on detailplaneeringu faasis määrata sadamast mööduva kallasraja asukoht. Detailplaneeringu koostamisel tuleb võimaluse korral ette näha jalakäijate pääsude asukohad randa. Parkimine alal tuleb lahendada võimalikult suures ulatuses krundisiseselt. Soovitatav on võimalusel lahendada parkimine uute hoonete keldri- või soklikorrusel. Käesolevas detailplaneeringus kavandatu: - Maa-ala kasutuse juhtfunktsioonid: elamu-, äri-, sotsiaal- ja transpordimaa; - Maksimaalne lubatav täisehituse % ja minimeelne nõutav haljastuse %: arvestab Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu tingimustega; - Detailplaneeringu linnaehitusliku kvartali koostamise aluseks on Paljassaare sadama ala struktuurplaan ja arhitekt Indrek Allmanni koostatud arhitektuurne visioon; - Ette on nähtud pool avalik ja avalik linnaruum; - Parkimine kavandatud maa-aluses parklates, lähimas parkimismajas või enne selle valmimist maapealses ajutises parklas. Koostatav detailplaneering muudab kehtiva Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringus ette nähtud maakasutuse sihtotstarvet, kallasraja asukohta ja sadama kasutuse funktsiooni. 21 6.2.1 Üldplaneeringu muudatuse ettepanek Detailplaneeringuga tehakse ettepanek kehtiva „Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu“ kohase kauba- ja tootmissadama maa juhtotstarbe muutmiseks segahoonestusala juhtotstarbega maaks. Koostamisel oleva Põhja–Tallinna üldplaneeringu kohaselt on linna arengu eesmärgid muutunud. Eesmärk on muuta piirkond atraktiivseks multifunktsionaalseks segahoonestusalaks. Linnaruumi avamine muudab piirkonna atraktiivsemaks (juurdepääs mereni, veetramm, jalgrattateede, ühistranspordi või tänavavõrk) ja polüfunktsionaalsus väldib valglinnastumist (teenuste parandamine rohkem avalikke ja ühiskondlikke funktsioone, avaliku ruumi vajaduste ning avaliku ruumi kvaliteedi parendamise põhimõtete osas). Suurem äri ja teeninduse osakaal toetab teenuste loomist arengualade keskustesse, et elanikele oleksid igapäevategevused ja -teenused 15 minuti jalgsikäigu kaugusel. Keskuse alale või üleminekualadele võivad ulatuda ka ühiskondlikud funktsioonid (nt kool, lasteaed). Koostatav detailplaneering on kooskõlas koostamisel oleva Põhja–Tallinna üldplaneeringu eesmärkidega. 22 Lisa 2: LAHENDUSSKEEM 23 Lisa 3: PLANEERINGUALA PIIRI ETTEPANEK 24 Lisa 4: PLANEERINGULAHENDUSE ILLUSTRATSIOONID 25 Saatja: "KM Info" <[email protected]> Saaja: "KM Info" <[email protected]> Teema: FW: Ülesanne DP048660 kohta, tähtaeg: 04-05-2026 Kuupäev: 2026-05-04 06:11 From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Thursday, April 23, 2026 5:01 PM To: Paul Kunimägi <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Ülesanne DP048660 kohta, tähtaeg: 04-05-2026 Teile on TPR-is ülesanne. Teavituse liik: Ülesande täitmise korraldus ----------------------------- Planeeringu andmed ----------------------------- Planeeringu nimetus: Hundipea sadama lõunakalda ja lähiala detailplaneering Linnaosa: linnaosa teadmata Seisund: Algatamisettepanek menetlemisel ------------------------- Ülesande andmed ------------------------- Ülesande liik: Arvamuse küsimine algatamisettepanekule Ülesande andja: KALLE RANNULA Ülesande sisu: Palun arvamust Hundipea lõunasadama detailplaneeringu algatamisettepanekule Tähtaeg: 04-05-2026 Viide: Otseviit ülesandele <https://tpr.tallinn.ee/Link/Task/260688>