Kultuuriministeeriumile Suur -Karja 23 15076 Tallinn Meie: 1 4 .0 4 .2021 1-3/ 2 SA Virumaa Muuseumid muuseumiõue hoonete otstarbe tõhustamine SA Virumaa Muuseumid taotleb hoone Tallinna tn 5a, Rakveres väljaostuks Rakvere linnalt 12 5 000 eurot . Linna poolt võõrandamiseks valmisolek on olemas . Võõrandamise otsus langetatakse 20. aprilli volikogu istungil . SA Virumaa Muuseumid soovib omandada Rakvere linnalt Tallinna tn 5a hoonet, et tõhustada ülejäänud hoonete kasutuspinda. Tänane situatsioon kahe hoone suhtes, Tallinna tn 5 näitustemaja ja Tallinna tn 3a kontorihoone on lahendatud muuseumiõue kasutusloogikaga vastuolus. Mälestisena arvel olev Rehbinderi näitustemaja, kui endine aadlielamu, asub muinsuskaitsealal hästi nähtavas kohas Rakvere linnaruumis. Maja korrastamine omab suurt visuaalset mõju ümbritsevale linnaruumile. Tallinna tn 5 hoone on sissesõidul linna visiitkaardiks. Hoone täiemahuline restaureerimine ja avamine Virumaa püsiekspositsiooni ja Eesti ajaloolist mööblit kajastava muuseumina mitmekesistab funktsionaalselt ka Rakvere vanalinna ja aitab Pikka tänavat elavamaks muuta ning parandada linnakeskuse avaliku ruumi logistilisi seoseid. Kavandatava tulemuse mõjul integreerib muuseumitegevus end aktiivsemalt vanalinna piirkonna arenguga ja muinsuskaitsealal asuvate hoonete omanikud saavad ka nõustamiskoha, kuidas ja kellega koostöös korrastada kultuuripärandit ja eriti seda just Pika tn. piirkonnas- asukoht ei välista nõustamise laienemist ka kogu maakonnas. Hoone on asukohajärgsele muinsuskaitsealale iseloomulik ja arhitektuuriajalooliselt silmapaistev. Hoone kasutuse planeerimisel on mõeldud nii sise- kui ka välisruumile ja nende sidususele. Planeeritav funktsioon toob muinsuskaitsealale arvestuslikult palju uusi külastajaid. Restaureeritud hoone elavdab muinsuskaitseala ja omab seeläbi suurt mõju ümbritsevale linnaruumile, olles ühenduskohaks muu linnaruumiga. Sellest tulenevalt on esmajärjekorras tarvilik kolida soklikorrusel hoiustatavad museaalid uude asukohta ja vabastada pind püsiekspositsiooni kavandamiseks. Tallinna tn 3a hoone esimene korrus on kasutusel hoidlana ja loogilise pinnana lisa hoidlaruumideks näeb muuseum ette hoone teisel korrusel asuvad kontoripinnad. Sellest tulenevalt on tarvilik Rakvere linna poolt võõrandamisprotsess, mille tulemusel kolitakse kontor kõnealusesse Tallinna tn 5a aadressiga hoonesse. Praeguse hoidla ja kontorihoone vasakus tiivas asub ka Eesti Politseimuuseumi kohtulabori ruum, mis on külastusperioodidel programmidega aktiivselt kasutuses ja külastajate seas väga populaarne. Tulevikuperspektiivis, kui on valminud Eesti pärandihoidla ja SA Virumaa Muuseumid kogud paigutuvad nõuetekohastesse tingimustesse kavandatud hones, on Politseimuuseumil võimalus laieneda Tallinna tn 3a praeguse kontoripinna arvelt. Tallinna tn 5a omandamisega muutub ka sõidukite parkimise ala efektiivsemaks, kuna Tallinna tn 5a esine parkla likvideerub ja selle arvelt laieneb lasteala liikluslinnak ning on külastajatele ohutum. Nende väikeste kuid loogiliste ümberpaigutuste näol saab olema muuseumil võimalus muuta muuseumihoov veelgi läbimõeldumalt huvitavaks külastusalaks nii Politseimuuseumi vaatepunktist kui ka Rehbinderi näitustemaja osas. Lisa tud on Rakvere linna tellitud eksperdihinnang ja Tallinna tn 5 ja 5a finantsanalüüs. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Viljar Vissel Juhatuse liige
Eksperthinnang 0 1 2 2 Hoonestatud kinnistu, reg.nr. 6499150 , Tallinna tn 5a , Rakvere linn, Lääne - Virumaa Kinnisvarafirma Virumaa Invest OÜ Registrikood 11236668 A/a EE 344204 2786 4543 5211 Coop pank Aadress: Jaama 26 , Rakvere linn, Lääne - Virumaa Telefon/faks 32 70 670
[email protected] Sisukord TOC \o "1-3" \h \z 1. Alused PAGEREF _Toc305401225 \h 3 2. Objekti kirjeldus PAGEREF _Toc305401226 \h 3 2.1 Ärihoone üldandmed ja siseviimistlus PAGEREF _Toc305401227 \h 3 3 . Rakvere turuülevaade PAGEREF _Toc305401228 \h 3 4. Hindamisel kasutatud metoodika PAGEREF _Toc305401229 \h 5 5. Hindamise käik PAGEREF _Toc305401230 \h 5 5.1 Turuväärtust mõjutavad tegurid PAGEREF _Toc305401231 \h 5 5.2.1 Kinnistu turuväärtus PAGEREF _Toc305401232 \h 6 7. Hindamistulemuse kehtivuse eeldused PAGEREF _Toc305401234 \h 6 8. Hindamistulemus PAGEREF _Toc305401235 \h 6 1. Alused Objekt: Hoonestatud kinnistu ( büroohoone ja garaaž ) reg.nr 6499150 Aadress: Tallinna tn 5a , Rakvere linn, Lääne-Virumaa; Omanik: Rakvere linn ; Tellija: Rakvere linn ; Koormatised: Kinnisturegistris teeservituut kõrval kinnistu te kasuks, IV jaos kanded puuduvad . Hindamisel kasutatud lähtematerjalid: Omaniku esindaja informatsioon; kinnistusregistri andmed; ehitusregistri andmed; maa - ameti andmed; 2. Objekti kirjeldus Paiknemine Rakvere kesk linna lähedal põhjapoolse osas, Pikk tn ja Tallinna tn ristmikul , asub hoovis. Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud ärihoonetega . Müra-õhusaaste tase Madal , kinnistu asub kinnisel hoovil . Pindala 1051 m 2 . Asjaõiguslik staatus Kinnistu, registriosa nr 6499150 Katastritunnus 66301:00 1 :0 183 Sihtotstarve Ä rimaa 10 0 % Hoonestus 2- korruseline äri hoone, 1-korrusel ine garaaz , Veevarustus Tsentraalne, linna veevõrk Kanalisatsioon Tsentraalne, linna kanalisatsioon Elektrienergia EE jaotusvõrgust, 220/380V Küttesüsteem Kaugküte . 2.1 Ärihoone üldandmed ja siseviimistlus Äri hoone netopind 351,1 m 2 . Ehitusregistri kood 108012198 Põrandad PVC- või keraamilised plaadid, parkett, vaipkate Seinad Peamiselt värvkate Laed Peamiselt värvkate Seisukord Ärihoone heas seisukorras ja kasutamiskõlblik Kinnistul veel remonti vajav ühe korruseline kõrvalhoone kus asuvad garaazid pindalaga kokku 229,6 m 2 (ehitusregistri kood 108041020 ). 3 . T uruülevaade Pärast juuni alguses toimunud viimast rahapoliitika istungit saadud teave annab märku euroala majandusaktiivsuse taastumisest, ehkki aktiivsustase on märksa madalam kui enne koroonaviirushaiguse (COVID-19) pandeemiat ja väljavaade püsib ülimalt ebakindel. Koguinflatsiooni pärsivad madalamad energiahinnad ja hinnasurve peaks SKP reaalkasvu järsu aeglustumise ja sellest tingitud majandusloiduse märgatava süvenemise tõttu jääma väga tagasihoidlikuks. EKP rahapoliitilised meetmed hakkavad euroala majanduses vähehaaval mõju avaldama, pakkudes taastumiseks väga vajalikku tuge ja aidates korvata pandeemiaga seotud langust edasises inflatsiooni arengus. Samal ajal on väljavaade ülimalt ebakindel ja seda mõjutavad langusriskid. Seda arvestades otsustas EKP nõukogu jätta üldise rahapoliitilise kursi muutmata ja taas kinnitada kõiki oma olemasolevaid rahapoliitilisi meetmeid. 2020. aasta augustis tehti Eesti korteriturul kokku 1829 ostu-müügitehingut. Võrreldes eelmise kuuga jätkas turuaktiivsus suurenemist juba neljandat kuud järjest, kuid kasv on püsinud augusti näitel suhteliselt marginaalne. Võrreldes tänavu juuliga suurenes augustis tehingute arv 2,4 protsendi võrra, seda ennekõike väljaspool Tallinna paiknevates piirkondades. Võrreldes aastatagusega püsis tehingute arv siiski endiselt madalamal, 2019. aasta augustiga võrreldes alanes korteritehingute arv ligi 13%. Üldine meeleolu oli kinnisvaraturul augustis siiski võrdlemisi positiivne. Kui koroonaviiruse olemasolust keegi teadlik ei oleks, siis ei oleks võrreldes 2019. aasta augustiga olnud tarbijate käitumises sisuliselt mitte mingisuguseid erisusi täheldada. Peavoolumeedias paistab olevat aga lisaks rallile pelgalt kahte tüüpi uudiseid - koroonaviirus ja tööpuuduse võimalik suurenemine, mistõttu enamike inimeste kindlustunne on pidevalt edasise nõrgenemise äärel. Viimaste kuude vältel on olnud pidevalt täheldada, et turuaktiivsus on elamispindade turul langenud mõnevõrra tugevamalt just Tallinnas ja Harjumaal, kuna Eesti väiksemad piirkonnad on tervishoiukriisi majanduslikest mõjudest olnud seni oluliselt vähem puudutatud ning kuna väiksemad piirkonnad on madalama efektiivsusega, kanduvad negatiivsed muutused sellistesse piirkondadesse tõenäoliselt mõningase viitajaga. Tehingute arv on langustrendis siiski kõikides Eesti piirkondades, sest koroonakriisi majanduslik kui ka sotsiaalne mõju on avaldunud üleriigiliselt ning selle mõju jätkab teatud piirkondades veel lähiajal tõenäoliselt süvenemist. Järjest enam on täheldada, et näiteks toitlustusettevõtted hakkavad peatselt laialdaselt uksi sulgema, sest klientuur on võrreldes koroonakriisi eelse perioodiga arvestatavalt vähenenud. Lähikuud on Eesti kinnisvaraturul võrdlemisi otsustavad, mille taustal on oluline jälgida just tööturul aset leidvaid muutusi. Üldiselt avalduvad tööturu negatiivsed muutused kinnisvaraturul kuni kuue kuulise viitajaga. Kui veel ligi poolteist kuud tagasi oli tööpuudus kasvanud 7,9% tasemele, on septembrikuu alguseks alanenud vastav näitaja 7,6% juurde. Senine tööpuuduse alanemine on tulenenud tõenäoliselt ennekõike riikliku eriolukorra lõppemisest, välis t ööjõu hulga vähenemisest ning suvisest perioodist, mil ajutiselt on vaja mitmetes tegevusvaldkondades abikäsi. Seoses töötukassa toetusmeetmete lõppemisega ning nii mõneski sektoris jätkuvalt valitseva madalseisu tõttu on siiski lähikuudel oodata tõenäoliselt tööpuuduse mõningast suurenemist. Sügisene ja talvine periood saab eriti raske olema toitlustusettevõtetele, kellest arvestatav hulk ei ajanud kasumlikku äri vastavatel perioodidel ka enne koroonakriisi. Kuna välisturism saab olema lähikuudel endiselt kesine, püsib surve lühiajalise majutuse ärile ka veel lähitulevikus, survestades pikaajalist üüriturgu oodatust mõnevõrra kauem. Üüriturg on suve keskpaigast nii pakkumiste arvu kui ka pakkumishindade osas stabiliseerunud, kuid nii Tallinnas kui ka Tartus hooajalise kooli algusega seotud kõrgperioodi möödudes võib oktoobrist olukord asuda taas ajutiselt raskenema. Süvitsi minevate prognooside tegemine on hetkel jätkuvalt üsna sisutühi, sest pandeemia edasine kulg võib nii paremuse kui ka halvemuse poole muutuda võrdlemisi kiiresti. Lähima kuue kuu vältel tulevad turule tõenäoliselt erinevad koroonavaktsiinid ja ravimid, mis vähemalt sotsiaalsel tasandil inimeste kindlustunnet parandavad, kuid need ei suuda siiski kiiremas korras lõpetada viiruse globaalset levikut. Ä r ipindade osas on täna Rakveres üle pakkumine, kesklinnas valminud uued büroo- ja kaubanduspinnad ei ole saanud rakendust, uutes kaubakeskustes nii kesklinnas, kui ka äärelinnas on vabad pinnad pakkumisel. Renditurg kiratseb. Hoonestatud ärimaadega 20 20 . aastal on tehtud 11 tehingut , käesoleval aastal seni 2 tehingut . Äripindade rendihinnad on langenud ja on büroo ja kaubanduspindadel sõltuvalt asukohast ja seisukorrast keskmiselt 4 ,5 – 8 ,0 euro/m 2 . Suure vakantsiga on täna kinnisvaraturul pakkumisel tootmis- ja laopinnad, head ja kvaliteetset pinna rendihinnad on vahemikus 2 ,5 – 4 ,0 euro/m 2 , remonti vajavate ja madalama kvaliteediga pinna rendihinnad on keskmiselt 1 ,5 – 2 ,0 euro/m 2 . Turul toimub rentnike liikumine parematele ja odavamatele pindadele. Tehtud on ka ettepanekuid rentnike poolt renditavad pinnad välja osta. 4. Hindamisel kasutatud metoodika Käesolevale hindamisobjektile turuväärtuse leidmisel kasutati turutehingute võrdluse meetodit ( Sales Comparison Approach ). Võrdlusmeetodi kasutamisel tuletatakse turuväärtus hinnatava kinnisvara ja samas piirkonnas hiljuti müüdud sarnaste kinnisvaraobjektide võrdlus alusel. Hinnatav kinnisvara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii asukoha, füüsiliste tunnuste, aja ja ka majanduslike näitajate osas. Väärtuse hindamisel võrdlusmeetodil on eeldus, et turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed täieliku konkurentsi tingimustes. Eesti standard EVS 875-3: 2005 defineerib turuväärtust alljärgnevalt: Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. 5. Hindamise käik 5.1 Turuväärtust mõjutavad tegurid Turuväärtust suurendavad tegurid: Hinnatav objekt i ärihoone on heas seisukorras ; Objekt asub kesklinna piirkonnas Turuväärtust vähendavad tegurid: Garaaži hoone vajab kapitaalset remonti Kinnistu paikneb teiste kinnistute hoovipealses osas ; H oone juures on vähe parkimiskohti . 5.2.1 Kinnistu turuväärtus Tänase seisuga on hindajale teadaolevalt Rakvere linnas teostatud ostu-müügitehingud analoogsete kapitaalselt remonti vajavate äri ja elamupindadega suhteliselt vähe . Hoone turuväärtusele hinnangu andmisel kasutame võrdlusmeetodit, mille alusel arvestatakse analoogiliste hoonetega tehtud müügitehinguid, mis on samas piirkonnas või samalaadses piirkonnas teostatud ja seejärel kohandatud olemasolevatele tingimustele . Hindaja on võtnud ka arvesse, et suhteliselt vähese kuluga on ärihoonet võimalik ümber ehitada väikese pinnaga elamispinnaks, mida kasutada üüripinnaks, mille de st on täna turul suur puudus Hinda jale teadaolevalt on hinnatavaga samalaadseid hooneid müüdu d hinnaskaalas 1 50 000 – 2 8 0 000 eurot. Lähtudes eeltoodust ja hinnatava objekti seisukorrast koos kommunikatsi oonidega hindab hindaja hinnatava hoonestatud kinnistu turuväärtuseks 125 000 eurot. Hoonestuse hindamisel tuleb arvesse võtta hoone muud parimat kasutamisvõimalust. 6. Hinnang objekti müügilikviidsusele Käesolevas ekspertarvamuses toodud turuväärtusega peaks, OÜ Virumaa Invest arvates, hinnatavat eramut olema võimalik müüa hetke turusituatsioonis turustusperioodiga kuni 8 kuud. 7. Hindamistulemuse kehtivuse eeldused Hindamistulemus on kehtiv, kui tellija poolt esitatud andmed, dokumendid ja faktid on tõesed ja korrektsed; omanikul on õigus sooritada antud objektiga tehinguid; objektil puuduvad võlad ja koormatised. 8. Hindamistulemus Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on OÜ Virumaa Invest hinnangul hoonestatud kinnistu, reg.nr. 6499150 , aadressiga Tallinna tn 5 a , Rak vere linn, Lääne-Virumaa turuväärtus hindamise hetkel: 125 000 ( üks sada kaks kümmend viis tuhat ) eurot. Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Eesti standardite nõuetele vastavuse kinnitus: Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele ning Rahvusvaheliste Kinnisvara Hindamisstandardite (IVS 1-4). Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana ning on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Käesoleva eksperthinnangu esitamistähtaeg lõpeb kuue kuu möödudes allakirjutamise päevast. Ekspertarvamus on koostatud 6 lehel . Rakveres 26 . 03 .20 2 1 .a. Olev Rohumäe Kutseline m aakler-hindaja KKM 1 9 0521