Käskkiri

KÄSKKIRI 04.05.2023 nr 76 Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja avalikes huvides omandamine 1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Riigihalduse ministri 13.02.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/41 kehtestati Harju maakonnaplaneering „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“. Planeeringuga on määratud Ülemiste reisiterminali, mis on Rail Baltic raudtee reisijateveo lõppjaam, põhimõtteline asukoht Tallinnas Lasnamäe linnaosas Ülemiste piirkonnas. Terminali täpse asukoha määramiseks algatati Tallinna Linnavalitsuse 12.04.2014 korraldusega nr 199-k Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu koostamine. Detailplaneeringu koostamise eesmärk oli maaüksuste jagamise ja sihtotstarvete muutmise teel moodustada vajalikud äri- ja transpordimaa sihtotstarbega krundid ning määrata ehitusõigus Ülemiste ühisterminali ja seonduva taristu ehitamiseks. Planeeringus anti heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 21.12.2022 korraldusega nr 1132. Harju maakonnas Tallinnas Lasnamäe linnaosas asuv Suur-Sõjamäe tn 8b kinnistu (registriosa nr 23476301, katastritunnus 78403:315:0142, pindala 566 m2, sihtotstarve ärimaa 100%) jääb tervikuna Ülemiste ühisterminali detailplaneeringuga kavandatud terminalihoone krundi, terminalihoonet teenindava väljaku ja kergliiklustee krundi alale. Kinnisasja omanikuna on 27.01.2013 sisse kantud Galigo OÜ (registrikood 12054455). Maa-amet teavitas Galigo OÜ-d 19.07.2021 kirjaga nr 7-21/21/12052 kinnisasja omandamise menetluse läbiviimisest kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel avaliku raudtee teenindusrajatiste koosseisus oleva Ülemiste ühisterminali ja funktsionaalselt seotud väliala rajamiseks ning palus esitada teave, kas kinnisasjal on kehtivaid kasutuslepingutest tulenevaid õigusi või muid kolmandate isikute õigusi. Galigo OÜ andis teada, et Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasi on koormatud üürilepingutega ning edastas info sõlmitud üürilepingute kohta jaanuaris 2022. Edastatud üürilepingute kohaselt oli Galigo OÜ andnud Suur- Sõjamäe tn 8b paiknevas hoones asuvad ruumid kasutada DREWS OÜ-le (registrikood 11389886) 31.03.2013 sõlmitud üürilepingu alusel rehvitöökoja ja rehvide müügiesinduse otstarbel kuni 31.03.2028; OÜ-le Lukuabi (registrikood 10750831) 24.05.2013 sõlmitud üürilepingu alusel kauplemiskoha ja büroo otstarbel kuni 31.12.2025; Passion Dance OÜ-le (registrikood 14799892) 23.09.2013 sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel tantsustuudio otstarbel ja Nordstaff OÜ-le (registrikood 14600672) 27.08.2019 sõlmitud üürilepingu alusel kontori ja laopinna otstarbel viieks aastaks. OÜ Lukuabi ja Lukukeskus OÜ (registrikood 12087688) esindaja teavitas 16.02.2022 e-kirjaga, et 31.07.2015 üürilepingu lisa kohaselt asendus üürilepingus üürnik OÜ Lukuabi ettevõttega Lukukeskus OÜ.  2 Kinnisasja väärtuse väljaselgitamiseks tellis Maa-amet 7. taseme vara hindajalt hindamise ning esitas 14.04.2022 kirjaga nr 7-21/21/12052-10 Kinnisvaraekspert OÜ eksperthinnangu nr 2112- 9187-01/AT alusel pakkumuse Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja tervikuna riigile omandamiseks hinnaga 457 200 eurot, mis koosnes tasust kinnisasja eest 380 880 eurot, kokkuleppe saavutamisel motivatsioonitasust 76 176 eurot, mis on 20% avalikes huvides omandatava kinnisasja tasust, ning täiendavast hüvitisest asjaajamisega kaasnevate kulude eest 144 eurot pakkumuse tegemise hetkel. Eksperthinnangu kohaselt sisaldas tasu kinnisasja eest üksnes kinnisasja turuväärtust, otseselt kaasnevat varalist kahju ning saamata jäävat tulu ei teki. Kinnisasja omanik esitas 03.05.2022 ja 09.05.2022 vastuväited pakkumusele, selgitades, et esitatud pakkumus ei vasta omaniku arusaamale kinnisasja turuväärtusest, samuti ei nõustunud kinnisasja omanik valitud hindamismetoodikaga ning palus selgitust, miks on hindamisel valitud tulumeetod ning kas on vaadeldud ka jääktaastamis/jääkasendusmaksumuse meetodit. Ühtlasi avaldas omanik soovi saada vahetusmaad võõrandatava kinnistuga Suur-Sõjamäe piirkonnas olevatest riigile ja Tallinna linnale kuuluvatest maadest ning andis teada soovist tellida omapoolne hinnang. Maa-amet selgitas 19.05.2022 kirjaga nr 7-21/21/12052-16 lähtuvalt eksperthinnangu koostanud hindaja selgitustest kinnisasja omanikule, et vara hindamise standardi EVS 875-1:2015 punkti 9.4.6 kohaselt sõltub hindamismeetodi(te) valik ja rakendamine hinnatavast väärtusest, turu ja varaga seotud tingimustest ning kasutada olevatest andmetest. Kõige olulisem lähtepunkt on hinnatava väärtuse liik. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Näiteks ärihoonel kui potentsiaalsel rendiobjektil on EVS 875-1:2015 punkt 9.4.6.2 kohaselt üldjuhul eelistatuimaks tulumeetod. Hinnatava vara olemust ja hindamise eesmärki silmas pidades oli tulumeetod sobivaim. Võrdlusmeetodi rakendamine ei ole võimalik turuinformatsiooni nappuse tõttu, kulumeetodi rakendustest ei ole jääktaastamiskulu arvestamine põhjendatud, kuna asendamine on põhimõtteliselt võimalik. Jääkasenduskulule põhinemine ei ole samuti põhjendatud, kuna hoone asendamise kulu ei ole sihtotstarvet ja asukohta silmas pidades suurem selle turuväärtusest. Vahetuseks soovitud kinnisasjade kohta selgitas Maa-amet, et Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevate Suur- Sõjamäe tn 11a, Suur-Sõjamäe tn 15 ja Väike-Sõjamäe tn 28 kinnisasjade turuväärtused on Suur- Sõjamäe tn 8b kinnistuga võrreldes ühikväärtuse lõikes oluliselt madalamad ega vasta KAHOS §- s 24 sätestatud vahetamise kriteeriumitele. Samuti ei saa vahetuseks pakkuda Suur-Sõjamäe tn 46a kinnisasja, mille valitseja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, kes vajab seda oma valitsemisalas ise, ega Suur-Sõjamäe tn 42 kinnisasja, kuivõrd selle omanikuks on Tallinna linn. Kinnisasja omanik palus 01.06.2022 kirjas täpsustada veel kinnisasja ehitusõigust, kuivõrd eksperthinnangust nähtub, justkui ei näeks kinnistul kehtiv detailplaneering ette täiendavat ehitusõigust ning järeldas, et kinnistu täiendav ehitusõigus oleks ca 100 m2. Maa-amet selgitas lähtuvalt eksperthinnangu koostanud hindaja selgitustest, et Suur-Sõjamäe tn 8b eksperthinnang käsitleb mh varasema detailplaneeringu tingimusi. Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 06.02.2003 otsusega nr 32 kehtestatud „Suur-Sõjamäe tn 10 Dvigateli tööstuspargi detailplaneeringule“ on Suur-Sõjamäe tn 8b ehitusõigus 436 SBPm2, kuid see hõlmab suuremat maa-ala võrreldes hinnatava Suur-Sõjamäe tn 8b maaüksusega selle tänastes piirides. Nimetatud detailplaneeringuga kavandati krundi suuruseks 872 m2, kuid hetkel on kinnisasja pindala 566 m2. Pole põhjust välistada uue hoone ehitamist, kuid selle suurus peab piirduma 436 SBPm2, mida kehtiv detailplaneering võimaldab. Olemasoleva hoone laiendamine ei ole võimalik, sest sellisel juhul ületataks detailplaneeringus ette nähtud maksimaalne ehitusõigus. Seega ei saa nõustuda, et detailplaneeringu kohaselt olnuks võimalik täiendavalt ehitada ja see omakorda andnuks kõrgema hindamistulemuse.Maa-ameti ja kinnisasja omaniku vahel toimus 05.07.2022 veebikohtumine, millel selgitati veelkord hindamise põhimõtteid ning kinnisasja omaniku võimalust tellida võrdlev eksperthinnang, mille Maa-amet palus esitada hiljemalt 29.07.2022. Samuti selgitas Maa-amet, et uue kinnistu soetamiskulu ei kuulu kinnisasja omandamise menetluses hüvitamisele, kuna KAHOS § 11 lõikest 2 tulenevalt saab hüvitada vaid kinnisasja omandamisega otseselt kaasnevat varalist kahju, mitte (võimalikke) kaudseid kulusid. 26.07.2022 andis kinnisasja omanik teada, et tal ei ole võimalik palutud tähtajaks võrdlevat eksperthinnangut esitada ning tegi ettepaneku keskenduda olemasoleva eksperthinnangu analüüsile. Kinnisasja omanik märkis, et Kinnisvaraekspert OÜ eksperthinnangus on esitatud  3 ekslik info Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasjal asuva hoone peakaitsme kohta. Peakaitsme suurus ei ole mitte 50A, vaid 100A. Kinnisasja omanik oli seisukohal, et suurem peakaitse on rahaliselt hinnatav asjaolu. Samuti märkis omanik, et eksperthinnangus tuleks arvestada, et autoremonditöökoda ei ole tavapärane lao- või müügipind ning sellest tulenevalt ei ole valitud võrdlustehingud sobilikud, lisaks ei ole arvestatud saamata jääva tulu ja kahjuga ning et eksperthinnangus arvestatud diskontomäär võiks olla madalam. Maa-amet edastas 16.08.2022 kinnisasja omanikule eksperthinnangu koostanud hindaja selgitused esitatud vastuväidetele. Hindaja selgitas, et kuna eksperthinnang põhineb tulumeetodil, siis peakaitsme suurus ei mõjuta hindamistulemust. Peakaitsme suuruse eraldi kulupõhine hüvitamine lisaks turuväärtusele põhinevale hüvitusväärtusele ei ole põhjendatud – sellisel juhul tuleks vara kui terviku hindamisel lähtuda kulumeetodist, mis omakorda ei ole põhjendatud. Vara üksikute komponentide kulupõhine käsitlus ja nende eraldi hüvitamine tähendaks seda, et nende komponentide osas toimub hüvitamine topelt, st kõigepealt osana tervikust ning seejärel eraldi üksnes selle komponendi kasulikkust silmas pidades. Võrdlustehingute osas selgitas ekspert, et Suur-Sõjamäe tn 8b ruumid on välja üüritud ja tegemist erinevate kasutustega, mille hulka kuulub ka autoremonditöökoda, kuid see moodustab vaid osa kogu üüritavast pinnast. Ruumide asukohta ja seisukorda silmas pidades on hinnangus lähtutud olemasolevast üürist, mis vastas turutasemele. Ülemiste City piirkonna näol on tegemist hinnatud piirkonnaga, mille atraktiivsus tulevikus kasvab eeldatavalt veelgi, kuid samas pole tegemist asukohaga, mis oleks autoremonditöökoja pidamiseks millegi poolest eriliselt atraktiivne. Diskontomäära osas märkis ekspert, et tulumäärad on lisaks üldisele turufoonile alati seotud konkreetse vara omadustega. Kuna hinnatava vara koosseisu kuuluva hoone näol on tegemist suhteliselt vana hoonega, mis küll täitis oma funktsiooni, kuid millel olid kulumise märgid, siis taolise hoone puhul ongi põhjust kasutada kõrgemat diskontomäära võrreldes uute hoonetega, mistõttu on diskontomäära valik põhjendatud. Suur-Sõjamäe tn 8b hoones asuvaid ruume kasutanud kolm üürnikku – Lukukeskus OÜ, Passion Dance OÜ ja DREWS OÜ – vabastasid üüripinnad vastavalt 15.04.2022, 30.06.2022 ja 31.08.2022. Seega hüvitab riik kinnisasja omanikule KAHOS § 14 lõike 2 alusel saamata jääva tulu üürilepingutest ühe aasta ulatuses kokku 23 100 eurot (ümardatud KAHOS § 11 lõike 6 lausel kümne euro täpsusega) järgmiselt: - DREWS OÜ üürilepingu ülesütlemisega saamata jääv tulu alates 01.09.2022 ühe aasta ulatuses 781,36 eurot x 12 = 9376,32 eurot (ilma käibemaksuta); - Passion Dance OÜ üürilepingu ülesütlemisega saamata jääv tulu alates 01.07.2022 ühe aasta ulatuses 341,03 x 12 = 4092,36 eurot (ilma käibemaksuta); - Lukukeskus OÜ üürilepingu ülesütlemisega saamata jääv tulu alates 16.04.2022 ühe aasta ulatuses 802,93 eurot x 12 = 9635,16 eurot (ilma käibemaksuta). Eelnevast lähtudes tegi Maa-amet 19.10.2022 kirjaga nr 7-21/21/12052-34 korrigeeritud pakkumise Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja omandamiseks tasuga 403 980 eurot, mis koosneb Kinnisvaraekspert OÜ 11.04.2022 eksperthinnangu nr 2112-9187-01/AT kohaselt kinnisasja kui terviku turuväärtusest 380 880 eurot ja ennetähtaegselt lõpetatud üürilepingutest saamata jääva tulu eest ühe aasta ulatuses 23 100 eurot. Pakkumusele lisandus kokkuleppe saavutamise korral motivatsioonitasu 80 796 eurot, mis on 20% avalikes huvides omandatava kinnisasja tasust ja täiendav hüvitis asjaajamise eest 149 eurot. Omanik ei nõustunud korrigeeritud pakkumisega ja palus arvestada ka neljanda üürniku – Nordstaff OÜ – osas saamata jääva üürituluga, sest üürisuhe poolte vahel on lõppenud ja üürniku kasutuses olnud ruumid on vabastatud. Maa-amet palus üürnikult täpsustust, millal üüripind on vabastatud. Nordstaff OÜ kinnitas 28.10.2022 e-kirjas, et ruumid on vabastatud ning Maa-amet luges selle kuupäevaga üürilepingu lõppenuks ja ruumid vabastatuks. Maa-amet täpsustas seejärel KAHOS § 14 lõike 2 alusel pakkumust üürilepingust saamata jääva tulu osas järgmiselt – Nordstaff OÜ üürilepingu ülesütlemisega saamata jääv tulu alates 01.10.2022 ühe aasta ulatuses 774,04 eurot x 12 = 9288,48 eurot (ilma käibemaksuta), saamata jääv tulu kõigi üürilepingute osas kokku 32 390 eurot (ilma käibemaksuta). Maa-amet esitas 08.11.2022 kirjaga nr 7-21/21/12052- 39 korrigeeritud pakkumuse kinnisasja omandamiseks hinnaga 494 269 eurot, mis koosnes kinnisasja tasust 413 270 eurot, mis koosneb kinnisasja kui terviku turuväärtusest 380 880 eurot ja ennetähtaegselt lõpetatud üürilepingutest saamata jääva tulu eest ühe aasta ulatuses 32 390 eurot, kokkuleppe korral lisandub motivatsioonitasu 80 850 eurot, mis vastas 50-kordsele keskmisele brutokuupalga summale pakkumise tegemise hetkel, ja asjaajamishüvitis 149 eurot.  4 Omanik ei nõustunud pakkumisega ja soovis ka menetluses tehtud õigusabikulude ning Colliers International Advisors OÜ osutatud hindamise konsultatsiooniteenuse hüvitamist KAHOS § 17 lõikes 2 sätestatud kolmekordses määras, täiendavalt ka Suur-Sõjamäe tn 8b aadressi kasutamisega seotud ümberregistreerimise tõttu tekkivate kulude hüvitamist. Nimelt osutab Galigo OÜ nn postkasti teenust ettevõtetele ja ühingutele, kes kasutavad Suur-Sõjamäe tn 8b aadressi juriidilise- ja postiaadressina. Täiendavalt esitas omanik Topimpex OÜ, Reval Tours OÜ ja Topfish OÜ ning ka Galigo OÜ nimel taotlused ettevõtete juriidilise aadressi muutmisega seotud kulude hüvitamiseks. Maa-amet selgitas, et tulenevalt KAHOSest ei ole võimalik hüvitada eelnimetatud ettevõtetega seonduvad kahjusid, sest need ei ole usutavalt tuvastatud ja tõendatud, mis on hüvitiste määramise eelduseks. Galigo OÜ puhul on tegemist tavapärase ettevõtluse ümberkorraldamisega ning ettevõtluse ümberkorraldamisega seotud kulud ei kuulu hüvitamisele KAHOS alusel. Maa-amet selgitas, et omanik võib valida, kas soovib kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses kasutada kvalifitseeritud õigusabi, kuigi see ei ole menetluses vältimatult vajalik omaniku õiguste kaitseks ja selle teenuse hüvitamist ei ole KAHOS regulatsiooniga ette nähtud. Arvestades 01.01.2023 jõustunud KAHOSe redaktsiooni, pidas Maa-amet põhjendatuks Colliers International Advisors OÜ konsultatsiooni arvete hüvitamist kinnisasja omanikule KAHOS § 17 lõike 2 alusel, kuivõrd läbirääkimiste käigus nõustas Colliers International Advisors OÜ kinnisasja omanikku Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja hindamise teemal ning seega on esitatud arved summas 600 eurot käsitletavad dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kuluna võrdleva hindamisaruande tellimise kontekstis. Kinnisasja omanik esitas Maa-ametile tõenditena Colliers International Advisors OÜ kaks arvet ja pangaväljavõtted, millelt nähtub, et konsultatsiooni eest on kokku tasutud 600 eurot. Eeltoodust tulenevalt esitas Maa-amet 02.02.2023 kirjaga nr 7-21/21/12052-52 veelkord korrigeeritud pakkumuse kinnisasja omandamiseks hinnaga 496 270 eurot, mis koosnes kinnisasja tasust 413 270 eurot, täpsustatud motivatsioonitasust 82 400 eurot, mis vastas 50- kordsele keskmisele brutokuupalga summale pakkumise tegemise hetkel, ja asjaajamishüvitisest 600 eurot. Täiendavalt andis Maa-amet teada, et pakkumisega mittenõustumisel algatatakse sundvõõrandamine ning sundvõõrandamisel ei lisandu makstavale tasule motivatsioonitasu. Omanik ei nõustunud pakkumisega ning leidis, et Maa-amet on valesti tõlgendanud Galigo OÜ, Topfish OÜ, Topimpex OÜ ja Reval Tours OÜ esitatud tõendeid ning väitis, et Topimpex OÜle, Topfish OÜle ja Reval Tours OÜle üürivad Galigo OÜ-lt postkaste ning taotles nimetatud üürilt saadava tulu hüvitamist, lisaks ka võõrandatava kinnisasja väidetavate üürnikena kolimisega seotud ja asjaajamiskulude hüvitamist vastavalt KAHOSes sätestatule. Maa-amet märkis 09.03.2023 kirjas nr 7-21/21/12052-54, et on selgitanud omaniku poolt esitatud taotlusi täiendavate kulude hüvitamiseks, mis puudutavad nii GALIGO OÜ kui GALIGO OÜ klientide Reval Tours OÜ, Topfish OÜ ja Topimpex OÜ postiaadresside ümberregistreerimist ja sellega kaasnevate kulude hüvitamist. Juba 28.11.2022 ja 02.02.2023 kirjades asus Maa-amet seisukohale, et Suur-Sõjamäe tn 8b postiaadressi kasutamine on seotud kolmandate isikutega ja tegemist on GALIGO OÜ ettevõtlustegevusega, mistõttu ei saa seda käsitleda ei asjaajamiskuluna ega ka otseselt kaasneva varalise kahjuna KAHOS mõistes. Maa-amet palus veel kord kaaluda nõusoleku andmist kinnisasja võõrandamiseks kokkuleppel vastavalt 02.02.2023 esitatud pakkumusele. Omanik nõustus pakkumisega 23.03.2023. Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja omandamise kokkuleppe saavutamise eest makstav täpsustunud motivatsioonitasu on 82 654 eurot, mis on 20 protsenti Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja tasust (413 270 eurot). Lisaks makstakse kinnisasja omanikule täiendavat hüvitist KAHOS § 17 lõike 2 alusel võrdleva hindamise eesmärgil saadud hindamiskonsultatsiooni eest 600 eurot. Võrdlevale hindamisaruandele tehtud dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmist brutotunnipalka 16 tunni eest, hüvitatakse kinnisasja omanikule kuludokumentide alusel, kuid mitte rohkem kui Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmise brutokuupalga 0,5-kordses määras. Keskmine brutokuupalk tehingule eelneval aastal on 1686 eurot ning 0,5-kordne brutokuupalk 843 eurot. Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja omandamiseks vajalikud rahalised vahendid summas 496 524 (nelisada üheksakümmend kuus tuhat viissada kakskümmend neli) eurot ning müügilepingu  5 sõlmimisega seotud kulud tasub Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Rail Balticu maade ostmiseks ettenähtud eraldiste arvelt. 2. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 3 lõike 1 punktist 1, § 4 lõike 1 punktist 7, § 6 lõikest 3, § 17 lõikest 2, § 27 lõikest 1 ja riigivaraseaduse § 7 lõikest 1: 2.1.Omandada riigile GALIGO OÜ (registrikood 12054455) omandis olev, Harju maakonnas Tallinnas Lasnamäe linnaosas asuv Suur-Sõjamäe tn 8b kinnistu (registriosa nr 23476301, katastriüksus tunnusega 78403:315:0142, sihtotstarbega ärimaa 100%, pindalaga 566 m2) hinnaga 496 524 eurot, mis koosneb kinnisasja tasust 413 270 eurot, motivatsioonitasust 82 654 eurot ja asjaajamise hüvitisest 600 eurot. 2.2.Maa-ametil sõlmida omandamise leping kahe kuu jooksul käesoleva otsuse teatavaks tegemisest kinnisasja omanikule. 2.3.Maa-ametil korraldada kannete tegemine riigi kinnisvararegistris riigile vara omandamise ning vara Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele arvele võtmise kohta. 3. VAIDLUSTAMISVIIDE Käskkirja peale võib esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustiku §- s 46 sätestatud tähtaja jooksul. (allkirjastatud digitaalselt) Kristen Michal kliimaminister