Peterburi tee 2c ja Ülemiste tee 3 kinnistute detailplaneering

KÖITE SISUKORD I MENETLUSDOKUMENDID 1. Detailplaneeringu algatamise taotlus, november 2021 II SELETUSKIRI.............................................................................................2 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK .........................................2 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ......................................2 3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS ...............................3 4 PLANEERINGUS KAVANDATU ...................................................................4 5 VASTAVUS LASNAMÄE TÖÖSTUSALADE ÜLDPLANEERINGULE NING ÜLDPLANEERINGU MUUTMISE PÕHJENDUSED ..............................................5 6 KEHTIVATE DETAILPLANEERINGUTE MUUTMISE PÕHJENDUSED..............6 III LISAD 1. Planeeringulahenduse illustratiivne materjal IV JOONISED 1. Asukohaskeem 2. Algatamisettepaneku eskiislahendus  II SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata Peterburi tee 2c, Ülemiste tee 3 kinnistutele ehitusõigus kuni 11 maapealse korrusega ja 3 maa- aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Eesmärk on määrata üldised ehitus- ja maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Asendiplaaniline ja võimalik mahuline lahendus on välja töötatud koostöös huvitatud isiku ja Arhitektuuribüroo Panda OÜga. Ruumilise arengu eesmärk on: - kavandada logistiliselt heasse asukohta, Tallinna tähtsaima idasuunalise väljasõidutee äärde atraktiivne ja pilkupüüdev hoonestus, mis moodustaks kvartaliga tervikliku ruumilise keskkonna, arvestades piirkonnas toimuvaid arenguid sh korrastada linnaruum ja parandada piirkonna arhitektuurset üldilmet; - kavandada piirkond linnaehituslikult mitmekesisemaks, tekitades lisa teenuste- ja töökohti. 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeritav maa-ala asub Lasnamäe linnaosas, Peterburi tee ning Ülemiste tee vahelisel maa-alal. Ehitisregistri andmetel paikneb: • Peterburi tee 2c krundil 3 ehitist: 3-korruseline kontorihoone, 1-korruseline pääsla ning 2-korruseline kontorihoone; • Ülemiste tn 3 krundil 3-korruseline büroohoone. Maa-alal asuvad järgmised kinnistud: Nr Aadress Pindala Registri- Katastritunnus Siht- Omanik m² osa nr otstarve 1 Peterburi Aktsiaselts Eesti 1411 16817401 78403:315:2780 Ärimaa tee 2c Mereagentuur 2 Ülemiste Aktsiaselts Eesti 633 289101 78403:315:0160 Ärimaa tee 3 Mereagentuur Tehnovõrgud: Planeeritav ala on tehnovõrkudega varustatud. Planeeringu tehnovõrkudega varustamine lahendatakse detailplaneeringu staadiumis vastavalt võrguvaldajate tehnilistele tingimustele. K-Projekt Töö nr 20055 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Peterburi tee 2c, Ülemiste tee 3 kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\KPROJEKT-FS01\Upload\OBJEKTID\20055 Peterburi tee 2c DP\Algatamisettepaneku 2/7 07.06.2021 kaust\20055 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc  Tallinna Linnavolikogu 18.05.2017 määrusega nr 9 kinnitatud „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus” järgi paikneb planeeritav ala kaugkütte piirkonnas. Kitsendused: Kinnisturegistri andmetel kitsendused puuduvad. Planeeritavale alale jääb olemasolevatest tehnovõrkudest tulenevaid kitsendusi kaitsevööndite ulatuses. Planeeritav ala jääb AKTSIASELTSi TALLINNA VESI veepuhastusjaama kloorilao (Järvevana tee 3) ohualasse. Planeeritavale alale ulatub raudtee kaitsevöönd 30 m äärmise rööpme teljest. Planeeritaval alal paikneb Peterburi tee 2c/1 hoone seinas paikneb seinareeper nr 8066. 3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS Planeeritav ala asub tähtsaima idasuunalise väljasõidutee, Peterburi tee ääres. Piirkonna hoonestus on varieeruva korruselisusega. Valdavalt on tegemist ärihoonetega. Hooned on ehitatud erineval ajal. Kõrguslikult domineerivad Peterburi tee 2f kinnistule ehitatud 8-korruseline äri- ja büroohoone (absoluutkõrgus 40,3 m, kõrgus maapinnast 29,8 m) ning Peterburi tee 2 kinnistul paikneva kaubanduskeskuse katusele paigaldatud vaateratas. Juurdepääs planeeritavale alale toimub ala piirnevatelt tänavatelt – Peterburi teelt ning Ülemiste teelt. Ühistranspordi ühendus on piirkonnas hea, lähim bussipeatus on Peterburi tee peatus, mis asub planeeritava ala vahetusläheduses. Ülemiste rongipeatus jääb umbes 400 m kaugusele, Ülemiste jaama trammipeatus ca poole kilomeetri kaugusele. Peterburi tee 2c krundi kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsusega nr 487 kehtestatud „Peterburi tee 2b kinnistu detailplaneering“ (DP 007230), milles on kavandatud: - jagada Peterburi tee 2b krunt kolmeks ärimaa sihtotstarbega krundiks; - määrata moodustatud kruntidele ehitusõigus ärihoonete ja bensiinijaama ehitamiseks; - täpsustada territooriumi liikluskorraldust. Peterburi tee 2c krundile (planeeringus pos 2) on määratud ehitusõigus ühe kuni 5-korruselise ärihoone ehitamiseks. Ehitusõigust pole realiseeritud. K-Projekt Töö nr 20055 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Peterburi tee 2c, Ülemiste tee 3 kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\KPROJEKT-FS01\Upload\OBJEKTID\20055 Peterburi tee 2c DP\Algatamisettepaneku 3/7 07.06.2021 kaust\20055 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc  Ülemiste tee 3 krundi kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 10. detsembri 1998 otsusega nr 174 kehtestatud „Peterburi tee, Tartu mnt ja Ülemiste tee vahelise ala detailplaneering“ (DP 001910), milles on kavandatud: - kruntida maa-ala, määrata kruntidele maakasutuse sihtotstarve ning ehitusõigus äri- ja eluhoonete ning tankla ehitamiseks. Planeering on osaliselt realiseeritud (kaubanduskeskus Peterburi tee 2 kinnistul ning ärihoone Ülemiste tee 2 kinnistul). Peterburi tee 2b kinnistu detailplaneeringu kehtestamisega on detailplaneering (DP 001910) muutunud kehtetuks Peterburi tee 2b, 2c ja 2d kruntide osas. Lähipiirkonnas on koostatud ja koostamisel mitmeid detailplaneeringuid: • Tallinna Linnavalitsuse 30. oktoobri 2013 otsusega nr 1507-k on kehtestatud Peterburi tee 2f kinnistu detailplaneering. Detailplaneeringus on kavandatud jagada kinnistu ärimaa ja transpordimaa sihtotstarbega kruntideks ning määratud moodustatavale ärimaa krundile ehitusõigus kuni 8 maapealse korrusega ärihoone ehitamiseks. Detailplaneeringus kavandatu on ellu viidud. • Tallinna Linnavalitsuse 17. juuni 2015 korraldusega nr 1014-k on algatatud Peterburi tee 2 ja Ülemiste tee 5 kinnistute osas detailplaneering. Planeeringus on kavandatud moodustada Peterburi tee 2 ja Ülemiste tee 5 kinnistute osadest ärimaa ja transpordimaa sihtotstarbega krundid ning täiendav ehitusõigus maa-aluse parkla, keskuse kaubandusala ja parkimishoone laiendamiseks. • Tallinna Linnavalitsuse 12. veebruari 2014 korraldusega nr 199-k on algatatud Ülemiste ühisterminali planeering, milles on kavandatud moodustada vajalikud äri- ja transpordimaa sihtotstarbega krundid ning määrata ehitusõigus Ülemiste ühisterminali, bussijaama ja büroohoonete ehitamiseks. 4 PLANEERINGUS KAVANDATU Arvestades Peterburi tee 2d krundile kavandatava hoonestuslahendusega on krundile kavandatud kuni 11-korruselised hooned. Hooneosa, mis on planeeritud kuni Peterburi tee 2d krundipiirini, on kavandatud konsoolsena alates 3ndast korrusest kuni 8nda korruseni. Ülemiste tee poolse ja Peterburi tee poolse hoone ühendamiseks on kavandatud ühendusgaleriid. 11-korruselise hoone maksimaalne kõrgus: 42 m. Ülemiste tee äärde kavandatakse kõnnitee. Sõidukite juurdepääsud kinnistule on kavandatud Ülemiste teelt. Parkimine on valdavalt kavandatud maa-alustele parkimiskorrustele. Mõned parkimiskohad on ka hoovialal. Jalgrataste parkimine on kavandatud nii hoovialale kui hoonesse. Kavandatud hoonestustihedus on 4,0. Haljastuse osakaal on 15%. K-Projekt Töö nr 20055 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Peterburi tee 2c, Ülemiste tee 3 kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\KPROJEKT-FS01\Upload\OBJEKTID\20055 Peterburi tee 2c DP\Algatamisettepaneku 4/7 07.06.2021 kaust\20055 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc  5 VASTAVUS LASNAMÄE TÖÖSTUSALADE ÜLDPLANEERINGULE NING ÜLDPLANEERINGU MUUTMISE PÕHJENDUSED Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu järgi paiknevad Peterburi tee 2c ja Ülemiste tee 3 kinnistud ettevõtlusalal (B), mis on ette nähtud kaubandus-, teenindus-, toitlustus- ja büroohoonete ning asutuste, samuti vaba aja veetmise võimalusi pakkuvate ettevõtete rajamiseks. Planeeritav ala jääb üldplaneeringu järgi Tartu mnt – Peterburi tee – Majaka tänava sihi ning raudteega piiritletud olulise tõmbekeskuse alale, kus alates Majaka tänavast Tartu maantee suunas peaks hoonete kõrgus suurenema Peterburi tee – Tartu maantee ristmiku suunas, saavutades ristmiku lähialal kõrguse 45 m. Hoonestustihedus võib selles tõmbekeskuse piirkonnas olla planeeritava ala kinnistutel kuni 2,5. Haljastusega alade osakaal kinnistul peaks olema vähemalt 15%. Peterburi tee äärde on ette nähtud tänavahaljastus. Detailplaneeringus taotletakse üldplaneeringus lubatust suuremat hoonestus- tihedust – 4,0. Hoonestustiheduse kavandamisel on arvestatud naaberkrundil (Peterburi tee 2d) kehtiva ehitusõigusega, mis võimaldab projekteerida 11-korruselise (kuni 40 m kõrguse) hoone, hoonestustiheduse näitajaga 6,9. Peterburi tee 2f krundil paikneb 8-korruseline ärihoone. Peterburi tee 2 kinnistul asub 5-korruseline kaubanduskeskus, mille katusele on paigaldatud vaateratas. Menetluses olev Ülemiste ühisterminali DP näeb raudtee poolsetele kinnistutele ette kuni 12 korruseliste (45 m kõrguste) hoonete ehitamise ja moodustatavate kruntide hoonestustihedusega 5. Kuna planeeringualas on hulgaliselt transpordimaa kinnistuid, siis on kogu ala hoonestustihedus normi piires, kuid see ei muuda asjaolu, et kõigi hoonestatud ja hoonestatavate kinnistute hoonestustihedus on oluliselt suurem kui 2,5. Ka teisel pool Peterburi teed kehtestatud, menetletavate ja koostatavate detailplaneeringute alusel kavandatud mitmete kõrgete hoonete püstitamine, kus hoonestustihedus kinnistutel ulatub 4,2-ni. Hüpleva kõrgusega magistraaltänava äärne hoonestus ei vasta linnaplaneerimise üldprintsiipidele – hoonestuse kõrgus suureneb pidevalt ja saavutab kõrguse 45 m Peterburi tee ja Tartu maantee ristmiku piirkonnas. Piirkond on kujunemas üheks linna olulisemaks tõmbekeskuseks seoses Ülemiste ühisterminali kavandamisega. Sellest tulenevalt on põhjendatud ka planeeritava ala kinnistute ümberkujundamine, et toetada tõmbekeskuse üldist arengusuunda ning väärtustada antud kinnistute ning naaberkinnistute hoonestust. K-Projekt Töö nr 20055 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Peterburi tee 2c, Ülemiste tee 3 kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\KPROJEKT-FS01\Upload\OBJEKTID\20055 Peterburi tee 2c DP\Algatamisettepaneku 5/7 07.06.2021 kaust\20055 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc  Väljavõte Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu maakasutusplaanist (planeeringuala märgitud sinise ovaaliga). 6 KEHTIVATE DETAILPLANEERINGUTE MUUTMISE PÕHJENDUSED Kehtiv detailplaneering on vananenud. Kehtiva üldplaneeringu alusel on võimalik magistraaltänava äärset ärivööndit tihendada ja arvestades seda, et naaberkrundile (Peterburi tee 2d) on määratud ehitusõigus kuni 11-korruselise hoone ehitamiseks, detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused nr 2111802/05618 on väljastatud ning ehitusloa taotlus on menetluses, Peterburi tee 2f kinnistul paikneb 8-korruseline ärihoone ja Peterburi tee 2 kinnistule on ehitatud 5-korruseline kaubanduskeskus kõrgusega 33,9 m ning mille katusele on paigaldatud vaateratas, on linnaruumiliselt põhjendatud kavandada planeeritavale alale uus hoonestus, mis oleks magistraaltänava-äärde kohane. Detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsusega nr 487 kehtestatud „Peterburi tee 2b kinnistu detailplaneering“ (DP 007230) käesolevas detailplaneeringus planeeritava maa- ala osas. K-Projekt Töö nr 20055 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Peterburi tee 2c, Ülemiste tee 3 kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\KPROJEKT-FS01\Upload\OBJEKTID\20055 Peterburi tee 2c DP\Algatamisettepaneku 6/7 07.06.2021 kaust\20055 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc  Detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 10. detsembri 1998 otsusega nr 174 kehtestatud „Peterburi tee, Tartu mnt ja Ülemiste tee vahelise ala detailplaneering“ (DP 001910) käesolevas detailplaneeringus planeeritava maa-ala osas. K-Projekt Töö nr 20055 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Peterburi tee 2c, Ülemiste tee 3 kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\KPROJEKT-FS01\Upload\OBJEKTID\20055 Peterburi tee 2c DP\Algatamisettepaneku 7/7 07.06.2021 kaust\20055 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc TINGMÄRGID Planeeritud ala piir Katastriüksuse piir Moodustatava krundi piir Olemasolev autoliikluse ala N Planeeritud autoliikluse ala W E Olemasolev kergliikluse ala Planeeritud kergliikluse ala S Haljasala Peterburi tee 2b kinnistu detailplaneering Katusehaljastuse võimalik asukoht (DP007230) Ehitusjoon Kehtestatud linnavolikogu 12.12.2002 otsusega nr 487 uri tee Planeeritud maapealne hoonestusala e t e r b P Planeeritud maa-alune hoonestusala Planeeritud konsoolne hoone / hooneosa alates 3. korrusest ja 6K korruselisus 10,7 11K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Projekteeritav hoone ja max. korruselisus 11K (K-Projekt Aktsiaselts töö nr 20154) Peterburi tee 2b kinnistu detailplaneering Võimalikud ühendusgaleriid alates 3. korrusest (algatamisettepaneku koostamine) (K-Projekt AS töö nr 21088) Planeeritud varikatuse võimalik asukoht 13,5 Peterburi tee 2b 4,0 4,0 10K/-3K 4,0 1 Krundi positsiooni number 9,9 SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES Peterburi tee 2d 3K 1 11K KÕRGUS MEETRITES SUURIM EHITISEALUNE PIND MAAPEAL EHITISEALUNE KORRUSELISUS PIND MAA-ALL HOONETE ARV KRUNDIL Krundi ehitusõigus Peterburi tee 2c P - hoones KRUNDI SUURUS Ä P - õues 9K/-2K 61,4 42 m 1100 11/-3 1530 1 Ä Ärihoone 81 10,5 2044 m² Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse - 4,0 8,0 Autode võimalik juurdepääs krundile / sissepääs hoonesse 4,0 Planeeritud panduse võimalik asukoht Ülemiste tee 2 Planeeritud jalgrattaparkla võimalik asukoht 4,0 P-2 Tulemüüri vajadus 18,9 11K/-3K 6K/-3K Ülemiste tee 3 Kõrghaljastuse võimalik asukoht 39,9 SJ Madalhaljastuse võimalik asukoht 1,0 Katusele istutatavate puude võimalik asukoht SJ Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik Ülemiste tee Raudtee kaitsevööndi piir 30 m äärmise rööpme teljest Märkused: 1. Hoonete projekteerimisel lähtuda detailplaneeringu digitaalsest versioonist. 2. Teede, tänavate, parkimise ja haljastuse lahendus on põhimõtteline ning täpsustub ehitusprojektis. 3. Sorteeritud jäätmete kogumise koht projekteerida hoonesse. Koht hoones täpsustatakse ehitusprojekti staadiumis. 4. Planeeritud ala asub Järvevana tee 3 asuva veepuhastusjaama kloorilao ohualas. 5. ALUSKAART: Tallinna digitaalne vektorkaart. K-Projekt Aktsiaselts Projekti nimi: Ahtri tn 6a, Tallinn, Eesti tel +372 626 4100 Peterburi tee 2c ja Ülemiste tee 3 kinnistute [email protected] detailplaneering reg kood 12203754 Juhataja R. Annusver Objekti asukoht: Tallinn, Lasnamäe LO Projektijuht A. Jürimets Konsultant Ü. Kadak Joonise nimi: Algatamisettepanek Planeerija M. Mustkivi Faili nimi: Koostatud: 15.09.2021 Töö nr: Joonise tähis: Staadium: Mõõtkava: 20055_Algatamisettepanek.dwg 20055 DP-2 eskiis 1:500