Kiri

Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu seletuskirja juurde Lisa 3 Rakendusaktide kavandid KAVAND 1 VABARIIGI VALITSUS MÄÄRUS Vabariigi Valitsuse määruste muutmine tulenevalt maareformi seaduse muudatustest Määrus kehtestatakse maareformi seaduse § 9 lõike 9, § 15 lõike 1, § 22 lõike 12, § 221 lõike 6, § 223 lõigete 9 ja 10, § 224 lõike 8, § 23 lõigete 3, 5 ja 6, § 313 lõike 10 ja § 38 lõike 4 alusel. § 1. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määruse nr 36 „Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord“ muutmine Punkti 591 alapunkti 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „3) väljaostuvõla suurus ja järelmaksu tasumise kord vastavalt maareformi seaduse §-idele 392 ja 393. § 2. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ muutmine Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruses nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ tehakse järgmised muudatused: 1) punkti 10 alapunkt 4 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „4) kas ja millises ulatuses taotletakse väljaostuvõla tasumist järelmaksuga;“; 2) punkti 23 alapunkti 1 kuues alajaotus tunnistatakse kehtetuks; 3) punkti 25 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Maa erastamiseks sõlmitakse kolme kuu jooksul maa erastamise otsuse jõustumisest arvates müügi- ja asjaõigusleping.“; 4) punkti 25 kolmas lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Maa erastamisel järelmaksuga kohaldatakse järelmaksu tasumisele ja hüpoteegiga seotud toimingutele maareformi seaduse VIII2. osas sätestatut.“; 5) punkt 25 tunnistatakse alates neljandast lausest kehtetuks; 6) punkt 251 tunnistatakse kehtetuks; 7) punktid 261– 265 tunnistatakse kehtetuks; 8) punkti 272 esimene lause tunnistatakse kehtetuks; 9) punkti 282 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Maareformi seaduse paragrahvi 223 lõike 9 alusel maa müügihinna vähendamiseks ja enammakstud summa tagastamiseks või väljaostuvõla kustutamiseks esitatakse avaldus erastamise korraldajale.“; 10) Punkti 283 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Maareformi seaduse paragrahvi 223 lõikes 9 sätestatud soodustuse rakendamise juhul, kui ostueesõigusega erastatava maa omandamiseks on müügileping sõlmitud, otsustab erastamise korraldaja vastavalt sama paragrahvi lõikele 13.“; 11) punkti 283 teine ja kolmas lause tunnistatakse kehtetuks; 12) punkti 284 teine lause tunnistatakse kehtetuks; 13) punkti 286 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Maareformi seaduse paragrahvi 223 lõike 10 alusel maa müügihinna vähendamiseks, enammakstud summa tagastamiseks või väljaostuvõla kustutamiseks esitatakse avaldus erastamise korraldajale.“; 14) punkti 288 neljandas lauses asendatakse sõnad „Rahandusministeeriumile või valdkonna eest vastutava ministri määratud Rahandusministeeriumi valitsemisala asutusele“ sõnadega „erastamise korraldajale“; 15) punktis 289 asendatakse sõnad „kohta ja valdkonna eest vastutava ministri määratud Rahandusministeeriumi valitsemisala asutus aruandeid“ sõnaga „ja“; 16) punktid 311 ja 312 tunnistatakse kehtetuks. § 3. Vabariigi Valitsuse 04.04.2000 määruse nr 115 «Maareformi seaduse» paragrahvides 23¹ ja 23² sätestatud vaba põllumajandus- ja metsamaa erastamise kord“ muutmine Vabariigi Valitsuse 04.04.2000 määruses nr 115 «Maareformi seaduse» paragrahvides 23¹ ja 23² sätestatud vaba põllumajandus- ja metsamaa erastamise kord“ tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 17 lõike 2 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „«Maareformi seaduse» paragrahvi 223 lõike 9 alusel maa müügihinna vähendamiseks, enammakstud summa tagastamiseks või väljaostuvõla kustutamiseks esitatakse avaldus erastamise korraldajale.“; 2) paragrahvi 17 lõike 3 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „«Maareformi seaduse» paragrahvi 223 lõikes 9 sätestatud soodustuse rakendamise juhul, kui erastatava maa omandamiseks on ostu-müügileping sõlmitud, otsustab erastamise korraldaja vastavalt sama paragrahvi lõikele 13.“; 3) paragrahvi 17 lõike 3 teine ja kolmas lause ning lõike 4 teine lause tunnistatakse kehtetuks; 4) paragrahvi 18 lõike 2 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „«Maareformi seaduse» paragrahvi 223 lõike 10 alusel maa müügihinna vähendamiseks, enammakstud summa tagastamiseks või väljaostuvõla kustutamiseks esitatakse avaldus erastamise korraldajale.“; 5) paragrahvi 19 lõike 2 esimeses lauses asendatakse sõnad „Rahandusministeeriumile või valdkonna eest vastutava ministri määratud Rahandusministeeriumi valitsemisala asutusele“ sõnadega „erastamise korraldajale.“; 6) paragrahvis 20 asendatakse sõnad „kohta ja valdkonna eest vastutava ministri määratud Rahandusministeeriumi valitsemisala asutus aruandeid“ sõnaga „ja“; 7) paragrahvi 21 lõiked 2 ja 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(2) Müügihinna tasumisel järelmaksuga kohaldatakse järelmaksu tasumisele ja hüpoteegiga seotud toimingutele maareformi seaduse VIII2. osas sätestatut. (3) Lepingus tuleb sätestada «Maareformi seaduse» paragrahv 23 lõigetes 51 ja 52 sätestatud tingimused.“; 8) paragrahvi 21 lõiked 4, 5 ja 6 tunnistatakse kehtetuks; 9) määruse 4. peatükk tunnistatakse kehtetuks. § 4. Vabariigi Valitsuse 27.01.2005 määruse nr 16 „«Maareformi seaduse» §-s 234 sätestatud vaba metsamaa erastamise kord“ muutmine Vabariigi Valitsuse 27.01.2005 määruses nr 16 „«Maareformi seaduse» §-s 234 sätestatud vaba metsamaa erastamise kord“ tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 8 lõike 2 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Maareformi seaduse” § 223 lõike 9 alusel maa müügihinna vähendamiseks, enammakstud summa tagastamiseks või järelmaksu summa vähendamiseks esitatakse avaldus erastamise korraldajale.“; 2) paragrahvi 8 lõike 3 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „«Maareformi seaduse» § 223 lõikes 9 sätestatud soodustuse rakendamise juhul, kui erastatava maa omandamiseks on müügileping sõlmitud, otsustab erastamise korraldaja vastavalt sama paragrahvi lõikes 13 sätestatule.“; 3) paragrahvi 8 lõike 3 teine lause tunnistatakse kehtetuks; 4) paragrahvi 9 lõike 2 esimene lause muudetake ja sõnastatakse järgmiselt: „«Maareformi seaduse» § 223 lõike 10 alusel maa müügihinna vähendamiseks, enammakstud summa tagastamiseks või järelmaksu summa vähendamiseks esitatakse avaldus erastamise korraldajale.“; 5) paragrahvi 10 lõikes 2 asendatakse sõnad „Rahandusministeeriumile või valdkonna eest vastutava ministri määratud Rahandusministeeriumi valitsemisala asutusele“ sõnadega „erastamise korraldajale“; 6) paragrahvis 11 asendatakse sõnad „kohta ja valdkonna eest vastutava ministri määratud Rahandusministeeriumi valitsemisala asutus aruandeid“ sõnaga „ja“; 7) paragrahvi 12 lõiked 2 ja 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(2) Müügihinna tasumisel järelmaksuga kohaldatakse järelmaksu tasumisele ja hüpoteegiga seotud toimingutele maareformi seaduse VIII2. osas sätestatut. (3) Maa müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingus tuleb sätestada «Maareformi seaduse» paragrahv 23 lõigetes 51 ja 52 sätestatud tingimused.“; 8) paragrahvi 12 lõiked 4, 5, 6 ja 7 tunnistatakse kehtetuks; 9) määruse 3. peatükk tunnistatakse kehtetuks. § 5. Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 määruse nr 74 „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ muutmine Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 määruses nr 74 „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvis 3 asendatakse lauseosa „iga aasta 10. oktoobriks“ lauseosaga „2022. aasta 1. oktoobriks“; 2) paragrahvi 6 lõikes 2 asendatakse sõna „maaüksuse“ sõnaga „mõõdistusandmete“; 3) paragrahvi 7 täiendatakse pärast sõna „kandmiseks“ sõnadega „või katastriandmete muutmiseks“; 4) paragrahvi 8 lõike 1 punktis 3 asendatakse sõna „loa“ sõnaga „seisukoha“; 5) paragrahvi 8 lõike 1 punktist 5 jäetakse välja sõnad „kahe kuu jooksul pärast maaüksuse maakatastrisse kandmist“; 6) paragrahvi 8 lõike 1 punktis 7 asendatakse lauseosa „omanikul on võimalus sõlmida riigimaale hoonestusõiguse seadmise leping määruse §-s 11 sätestatud tingimustel“ lauseosaga „omaniku kasuks seatakse määruse §-s 11 sätestatud tingimustel hoonestusõigus Maa-ameti peadirektori otsuse alusel“; 7) paragrahvi 9 lõikest 2 jäetakse välja lauseosa „2,“; 8) paragrahvi 9 lõiget 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Maa erastamise ning müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingu tingimuste määramisel lähtutakse maareformi seadusest. Müügihinna järelmaksuga tasumisele ja hüpoteegiga seotud toimingutele kohaldatakse maareformi seaduse VIII2. osas sätestatut.“; 9) paragrahvi 10 lõikest 2 jäetakse välja lauseosa „ja teavitab võimalusest sõlmida kahe kuu jooksul maa riigi omandisse jätmise otsuse jõustumisest kirjalikus vormis hoonestusõiguse seadmise leping“; 10) paragrahvi 10 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(3) Maa-ameti otsus hoonestusõiguse seadmise kohta peab sisaldama vähemalt kõiki §-s 11 sätestatud hoonestusõiguse tingimusi ja viidet haldusakti vaidlustamise võimaluste, koha, tähtaja ja korra kohta.“; 11) paragrahvi 10 lõige 4 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(4) Kolme kuu jooksul maale hoonestusõiguse seadmise otsuse vastuvõtmisest esitab Maa- amet kinnistusosakonnale maa riigi omandisse jätmise otsuse ja avalduse riigi omandisse jäetud maa kinnistamiseks ja hoonestusõiguse seadmiseks. Haldusakti vaidlustamise korral nimetatud tähtaeg peatub.“; 12) paragrahvi 10 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(5) Kui ehitis on abikaasade ühisvara ja abikaasad on esitanud ühise avalduse, seatakse hoonestusõigus mõlema abikaasa kasuks. Kui abikaasad ühist avaldust esitanud ei ole, seatakse hoonestusõigus abikaasa kasuks, kes on registreeritud ehitise omanikuna. Teine abikaasa kantakse ühisomanikuna kinnistusraamatusse abikaasade ühise notariaalselt tõestatud avalduse alusel. Abikaasa lahusvarasse kuuluva ehitise või selle osa riigimaal omamiseks seatud hoonestusõigus ei muutu abikaasade ühisvaraks, kui abikaasad ei lepi kokku teisiti.“; 13) paragrahvi 10 lõige 6 tunnistatakse kehtetuks; 14) paragrahvi 11 lõike 5 kolmandas lauses asendatakse sõna „lepingus“ sõnaga „otsuses“; 15) paragrahvi 11 lõikest 7 jäetakse välja sõnad „hoonestusõiguse lepingus“ ja lõikest 8 jäetakse välja sõna „lepingu“; 16) paragrahvi 11 lõike 9 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse tagamiseks kantakse Maa-ameti peadirektori otsuse alusel hoonestusõiguse kinnistusregistriossa reaalkoormatis kinnisasja omaniku kasuks.“; 17) paragrahvi 11 lõike 9 teine lause tunnistatakse kehtetuks; 18) paragrahvi 11 lõike 12 teine lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Nõusoleku andmise tingimuseks on, et hoonestusõiguse omandaja võtab hoonestusõiguse üle samadel tingimustel, millega hoonestusõigus seati ning arvestatakse kinnisasja omaniku ja hoonestaja vahel hiljem sõlmitud võlaõiguslikke kokkuleppeid.“; 19) paragrahvi 12 lõike 3 punktis 2 asendatakse sõnad „valla- või linnavalitsus moodustab katastriüksuse plaani- või kaardimaterjali alusel“ sõnadega „katastriüksus moodustatakse kaardimaterjali alusel“ ja punktist 3 jäetakse välja sõnad „maavanema või“; § 6. Määruse jõustumine Määrus jõustub ……..  Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu seletuskirja juurde Lisa 3 Rakendusaktide kavandid KAVAND 2 VABARIIGI VALITSUS MÄÄRUS Kinnisasjaga liitmiseks sobivast iseseisva kasutusvõimaluseta maast piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemise kord Määrus kehtestatakse maareformi seaduse § 22 lõike 12 ja § 313 lõike 10 alusel. § 1. Reguleerimisala (1) Määrus reguleerib maareformi seaduse § 22 lõigetes 12 ja 13 sätestatud maast juurdelõike tegemist piirneva kinnisasjaga liitmiseks ning juurdelõikena liidetava maa väärtuse ja menetluskulude hüvitamist. Maa liidetakse kinnisasjale juurdelõike tegemisega piiri muutmise teel maakorraldusseaduses sätestatud alustel, arvestades maareformi seaduses ja käesolevas määruses sätestatud erisusi. (2) Kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa on üldjuhul riba-, siilu- või kiilukujuline või muu ebakorrapärase kujuga iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk, mis on looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järgselt järgmistel põhjustel või asjaoludel: 1) eri aegadel kasutusel olnud erinevast plaani- või kaardimaterjalist või erinevatest mõõdistusviisidest tingitud vigade tõttu; 2) kinnisasja piiriks määratud situatsioonielemendi asukoha muutumine maastikul; 3) kinnisasja ja teise isiku omandis või valduses oleva avalikult kasutatava tee ja kinnisasja vahelist maatükki ei ole tee omaniku või valdaja arvates otstarbekas arvata teemaa hulka; 4) enne maareformi seaduse muutmise seaduse jõustumist kehtestatud detailplaneeringu alusel rajatav või olemasolev ehitis või selle osa paikneb nii eraomandis oleval kinnisasjal kui ka sellega piirneval maareformi seaduse § 31 lõikes 2 nimetatud maal; 5) muudel juhtudel. (3) Piirneva kinnisajaga liidetakse käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud maa, mis ei kuulu tagastamisele, erastamisele, ega iseseisva katastriüksusena riigi omandisse jätmisele või munitsipaalomandisse andmisele ning planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas liita see maa piirneva kinnisasjaga. (4) Kui kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa kuulub maareformi seaduse § 20 lõikes 12 nimetatud erastamisele mittekuuluva kaitstava maa hulka, võib kaitseala valitseja või Muinsuskaitseamet erandina, arvestades kehtestatud kaitserežiimi, lubada kaitstavast maast piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemist, arvestades maareformi seaduse § 20 lõikes 12 sätestatut. (5) Käesolevat määrust ei kohaldata juhul, kui maa piirneb munitsipaalomandis või riigi omandis oleva maaga ning riigivara valitseja on huvitatud selle maa riigi omandisse jätmisest või kohaliku omavalitsuse üksus munitsipaalomandisse andmisest ja maa jäetakse riigi omandisse või antakse munitsipaalomandisse iseseisva katastriüksusena Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud korras. § 2. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa väljaselgitamine (1) Linna- või vallavalitsus selgitab välja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa ja algatab kinnisasjale juurdelõike tegemise omal algatusel või kinnisasja omaniku taotlusel, kelle arvates tema kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja. Kinnisasja omanik esitab taotluse, milles on märgitud käesoleva määruse §-s 5 sätestatud andmed. (2) Maa-amet selgitab välja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa ja algatab kinnisasjale juurdelõike tegemise omal algatusel või riigivara valitseja või volitatud asutuse taotluse alusel, kelle valitsemisel oleva kinnisasjaga iseseisva kasutusvõimaluseta maa piirneb. (3) Linna- või vallavalitsus selgitab välja, kas kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa kohta on esitatud maa ostueesõigusega erastamise või õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise avaldusi ning kas nimetatud avalduste kohta on vastu võetud maa erastamise või maa tagastamise otsus. Kui menetluse algatab Maa-amet, tuleb linna- või vallavalitsusel eelmises lauses nimetatud andmed edastada Maa-ametile ühe kuu jooksul vastava taotluse saamisest. (4) Linna- või vallavalitsus või Maa-amet selgitab välja, kas: 1) kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa kohta on esitatud maa riigi omandisse jätmise taotlus; 2) piirneva kinnisasja riigivara valitseja on huvitatud selle maa riigi omandisse jätmisest; 3) maa on otstarbekas liita piirneva munitsipaalomandis oleva kinnisasjaga. (5) Kui piirneva kinnisasja riigivara valitseja on huvitatud maa iseseisva katastriüksusena riigi omandisse jätmisest või on välja selgitatud, et maa on otstarbekas iseseisva katastriüksusena anda munitsipaalomandisse, lõpetab linna- või vallavalitsus menetluse ja teatab sellest maa omandamiseks taotluse esitanud isikule ja Maa-ametile. (6) Kui piirneva kinnisasja riigivara valitseja või kohaliku omavalitsuse üksus soovib kinnisasjaga liitmiseks sobivast maast juurdelõike tegemist piirnevale riigi- või munitsipaalomandis olevale maale, siis ei kuulu vastav osa maast jagamisele teiste piirnevate kinnisasjade omanike vahel. Riigi- või munitsipaalomandis olevale kinnisasjale juurdelõike tegemiseks vajaliku maakorralduse viib läbi Maa-amet. (7) Kui kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa hulka kuulub planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt ka „Maareformi seaduse” § 20 lõikes 12 nimetatud maa, on linna- või vallavalitsus kohustatud kaitseala valitsejalt või Muinsuskaitseametilt taotlema kirjaliku motiveeritud otsuse esitamist, kas kaitstava maa hulka kuuluva kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa eraõiguslikule isikule kuuluva kinnisasjaga liitmine on võimalik või mitte. Esitatud otsuses peavad olema fikseeritud kehtestatud kaitserežiimist tulenevad kitsendused ja piirangud. Kui esitatud otsuse kohaselt ei ole maa eraõiguslikule isikule kuuluva kinnisasjaga liitmine võimalik, siis „Maareformi seaduse” § 20 lõikes 12 nimetatud maad eraõiguslikule isikule kuuluva kinnisasjaga ei liideta. § 3. Maakorralduskava koostamine (1) Maakorralduse läbiviija koostab maakorralduskava, arvestades juurdelõike liitmise otstarbekust ning planeeringu ja maakorralduse nõudeid. Maakorralduskaval peab näitama kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa ja piirnevate katastriüksuste piirid ja katastritunnused, ning maa jagamise ja piirnevatele kinnisasjadele juurdelõigete liitmise ettepanek ning võimaluse korral maakorralduse tulemusena tekkivate katastriüksuste piirid. (2) Maakorralduse läbiviija käesoleva määruse mõttes on linna- või vallavalitsus või Maa-amet. (3) Kui menetluse algatab linna- või vallavalitsus, siis esitab ta maakorralduskava Maa-ametile piiride kooskõlastamiseks. Koos maaüksuse plaaniga esitatakse: 1) linna- või vallavalitsuse selgitus, miks maaüksus on iseseisva kasutusvõimaluseta; 2) detailplaneeringu väljavõte või menetluses oleva detailplaneeringu andmed; 3) kinnisasja omaniku taotlus, mille alusel menetlus algatati; 4) kaitseala valitseja või Muinsuskaitseameti kirjalik motiveeritud otsus maa eraõiguslikule isikule kuuluva kinnisasjaga liitmise võimalikkuse kohta, kui kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa hulka kuulub „Maareformi seaduse” § 20 lõikes 12 nimetatud maa; 5) maaüksusega piirneva riigi omandis oleva kinnisasja valitseja seisukoht; 6) muud olulised andmed. (4) Maa-amet kontrollib esitatud andmete alusel kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa piiride vastavust piirnevate kinnisasjade piiriandmetega ja vajaduse korral teatab linna- või vallavalitsusele ühe kuu jooksul lõikes 2 nimetatud dokumentide saamisest arvates maaüksuse piiride muutmise vajadusest või menetluse läbiviimist takistavatest ja muudest asjaoludest. § 4. Maakorralduskava edastamine piirneva kinnisasja omanikule (1) Pärast piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemise võimalikkuse väljaselgitamist edastab maakorralduse läbiviija maakorralduskava kinnisasjaga liitmiseks sobiva maaga piirnevate kinnisasjade omanikele, kelle kinnisasjaga on planeeringu ja maakorralduse nõuetest lähtudes võimalik juurdelõige liita. Koos maakorralduskava edastamisega tehakse juurdelõike omandamise ettepanek. Maakorralduskava ja ettepanek saadetakse tähtkirjaga või väljastusteatega. (2) Maakorralduse läbiviija annab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikule tähtaja maakorralduskavaga nõustumiseks ja juurdelõike omandamise taotluse esitamiseks või maakorralduskava muutmise ettepanekute esitamiseks või teatamiseks, et ei soovi juurdelõike liitmist talle kuuluva kinnisasjaga. Tähtaeg ei või olla lühem kui 15 päeva ega pikem kui kaks kuud. Sama tähtaja jooksul teatab kinnisasja omanik, kas ta soovib juurdelõike kinnisasjaga liitmiseks katastrimõõdistamist või nõustub piiride muutmisega kaardimaterjalil. (3) Kui korteriomanikud on loonud korteriühistu, saadetakse asendiplaan ja juurdelõike omandamise ettepanek korteriühistule ning sellega loetakse nimetatud dokumendid kättetoimetatuks kõigile korteriomanikele. (4) Maakorralduskava ei saadeta ja ettepanekut ei tehta selle piirneva kinnisasja omanikule, kellele kuuluv piirnev kinnisasi kuulub looduskaitseseaduse § 20 alusel riigi poolt omandamisele. (5) Kui juurdelõikena liidetakse käesoleva määruse § 1 lõike 2 punktis 4 nimetatud maa, siis maakorralduskava teistele piirnevate kinnisasjade omanikele ei saadeta ja juurdelõike omandamise ettepanekut ei tehta. § 5. Juurdelõike omandamise taotluse esitamine (1) Juurdelõike omandamise ettepaneku saanud isikul on õigus määratud tähtajaks esitada valla- või linnavalitsusele või Maa-ametile taotlus juurdelõike omandamiseks. Kinnisasja kohta, millega juurdelõike liitmist soovitakse, peab taotluses märkima järgmist: 1) aadress või kinnistusregistriosa number; 2) omaniku nimi, isiku- või registrikood; 3) omaniku kontaktandmed, sealhulgas elukoha või asukoha aadress; 4) juriidilisest isikust omanikku esindama volitatud isiku andmed. § 6. Taotluste ja ettepanekute läbivaatamine (1) Kui maakorralduskava muutmiseks tehti määratud tähtajaks ettepanekuid, kaalub maakorralduse läbiviija maakorralduskava muutmist vastavalt tehtud ettepanekutele. Kui ettepanek ei ole otstarbekas, kooskõlas planeeringu ja maakorralduse nõuetega või sellega ei ole muul põhjusel võimalik arvestada, teeb maakorralduse läbiviija omapoolse ettepaneku maakorralduskava muutmiseks või jätab selle muutmata. Maakorralduse läbiviija põhjendab tehtud muudatusi või ettepanekute mittearvestamist kirjalikult. (2) Kui kinnisasi on kaasomandis või ühisomandis ja mõni omanikest ei soovi juurdelõike liitmist, ei ole sellele kinnisasjale juurdelõike tegemine võimalik ja maakorralduskava muudetakse. (3) Maakorralduskava muutmise korral edastab maakorralduse läbiviija muudetud maakorralduskava kõigile kinnisasja omanikele, kellele vastavalt käesoleva määruse §-le 4 maakorralduskava saadeti ja annab mõistliku tähtaja sama paragrahvi lõikes 2 nimetatud tahtevalduste esitamiseks. (4) Kinnisasja omanik, kellele kuuluvat kinnisasja muudatus ei puuduta, ei pea käesoleva määruse § 4 lõikes 2 nimetatud tahteavaldusi uuesti esitama. (5) Maakorralduse läbiviija edastab pärast kõikide juurdelõigete omandamise taotluste saamist kinnisasja omanikule maakorralduskava allkirjastamiseks ja teeb ettepaneku esitada avaldus maakatastris kinnisasja piiride muutmiseks. (6) Maakorralduskava alusel võib teha maakorraldustoiminguid, kui selle on allkirjastanud ja maakatastris kinnisasja piiride muutmise avalduse esitanud kõik kinnisasjaga liitmiseks sobiva maaga piirnevate kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjale kava kohaselt reformimata maast juurdelõige liidetakse. § 7. Sihtotstarbe ja maksustamishinna määramine (1) Maakorralduskava alusel määrab linna- või vallavalitsus maakorralduse tulemusel tekkiva katastriüksuse sihtotstarbeks selle kinnisasja sihtotstarbe, millele juurdelõige liidetakse. (2) Kui juurdelõikena liidetava maa tegelik kasutus on kinnisasja sihtotstarbest erinev, võib tekkivale katastriüksusele määrata mitu sihtotstarvet, arvestades maakatastriseaduse §-des 18, 181, 182 ja 19 sätestatut. Sihtotstarbe määramise otsuses märgitakse ka liidetava osa ehk juurdelõike sihtotstarve. (3) Linna- või vallavalitsus arvutab juurdelõikena liidetava maa maksustamishinna, võttes aluseks maa korraliste hindamiste tulemuste alusel määratud madalaima maa maksustamishinna. (4) Sihtotstarve tuleb määrata ja maa maksustamishind arvutada ühe kuu jooksul arvates maakorralduskava kehtima hakkamisest või Maa-ametilt maakorralduskava saamisest. (5) Linna- või vallavalitsus edastab Maa-ametile ühe kuu jooksul sihtotstarbe määramisest arvates: 1) sihtotstarbe määramise otsuse; 2) maa maksustamishinna arvutamise dokumendi; 3) kinnisasja omaniku avalduse maakatastris kinnisasja piiride muutmiseks, 4) maakorralduskava koostamise käigus kogutud ja koostatud dokumendid. § 9. Maakorralduse otsustamine (1) Maa-amet kontrollib pärast linna- või vallavalitsuselt maakorralduskava ja sellele lisatud dokumentide saamist esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Muuhulgas kontrollitakse, kas erastatav maa vastab seaduses sätestatud kriteeriumidele ja käesoleva määruse § 1 lõikes 2 sätestatud tunnustele ning kas on arvestatud käesolevas määruses sätestatud asjaoludega, mis välistavad reformimata maast kinnisasjale juurdelõike tegemise. (2) Kui juurdelõikena kinnisasjale liidetava maa koosseisus on metsamaad, korraldab Maa-amet kasvava metsa hindamise. Kasvava metsa maksumus määratakse samadel alustel nagu maa ostueesõigusega erastamisel. (3) Juurdelõikena omandatava maa eest tasumisele kuuluva hüvitise summa määrab Maa-amet maa maksustamishinna ja kasvava metsa maksumuse alusel. Juurdelõike liitmisel riigi või kohaliku omavalitsusüksuse omandis oleva kinnisasjaga hüvitist ei määrata. (4) Maa-amet teeb maakorralduskava ja selle koostamisel kogutud ja koostatud dokumentide alusel maakorralduse otsuse. Otsus peab vastavalt asjaoludele sisaldama järgmist: 1) kinnisasja, millele juurdelõige liidetakse, omaniku andmed; 2) kinnisasja, millele juurdelõige liidetakse, kinnistusregistriosa number, aadress jm andmed; 3) juurdelõikena liidetava katastriüksuse katastritunnus, kui katastriüksus on eelnevalt moodustatud; 4) juurdelõike ligikaudne pindala; 5) maakorralduse tulemusena moodustatava kinnisasja sihtotstarve ja juurdelõikena liidetava maa sihtotstarve; 6) tasumisele kuuluva hüvitise suurus ning tasumise tähtaeg ja tingimused; 7) hüvitise järelmaksuga tasumise korral hüpoteegi seadmise tähtaeg ja tingimused; 8) maal lasuvate kitsenduste info; 9) muud olulised asjaolud. (5) Hüvitise tasumiseks või hüvitise järelmaksuga tasumise korral järelmaksulepingu sõlmimiseks ja hüpoteegi seadmiseks määratav tähtaeg võib olla kuni kolm kuud maakorralduse otsustamisest. (6) Otsus toimetatakse kinnisasja omanikule kätte vastavalt maareformi seaduse §-le 381. § 10. Juurdelõike eest hüvitise tasumine (1) Kinnisasja omanik, kellele kuuluvale kinnisasjale tehakse juurdelõige kinnisasjaga liitmiseks sobivast maast, on kohustatud tasuma riigile hüvitise maakorralduse otsuses nimetatud suuruses ja tingimustel. (2) Hüvitise järelmaksuga tasumise korral tuleb maa omandajal määratud tähtaja jooksul tasuda vähemalt maareformi seaduses sätestatud osa hüvitisest ning sõlmida järelmaksuleping ja koormata hüpoteegiga kinnisasi, millele juurdelõige liidetakse. (3) Hüvitise järelmaksuga tasumisele ja hüpoteegiga seotud toimingutele kohaldatakse maareformi seaduse VIII2. osas sätestatut. (4) Maakorralduskava ja kinnisasja omanike avaldused maakatastris kinnisasja piiride muutmiseks esitatakse katastrisse kandmiseks pärast kõikide juurdelõigete eest hüvitise tasumist või hüpoteegilepingu sõlmimist. § 11. Katastriüksuse piiride muutmine (1) Maakatastris tehakse katastriüksuse piiride muutmine maakorralduskava, käesoleva määruse § 9 lõikes 4 nimetatud otsuse ja maakorralduse osaliste avalduse alusel. (2) Kui juurdelõike kinnisasjaga liitmiseks teostatakse katastrimõõdistamine, väljastab katastripidaja katastrimõõdistamise tingimused maakorralduskava alusel. Katastrimõõdistamise korraldab maakorralduse läbiviija. § 12. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamise kulud (1) Maa omandaja kannab järgmised maa omandamisega seotud kulud: 1) katastrimõõdistamise kulud; 2) kasvava metsa maksumuse määramisega seotud kulud; 3) hüpoteegi seadmise lepingu kulud, kui juurdelõike eest hüvitise tasumine toimub järelmaksuga; 4) maakorralduse läbiviija toimingute kulu 25 eurot iga kinnisasja kohta, millega juurdelõige liidetakse. (2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 4 nimetatud summat ei tasuta, kui juurdelõike omandab riik või kohaliku omavalitsuse üksus. § 13. Määruse kehtetuks tunnistamine Vabariigi Valitsuse 22.02.2007 määrus nr 50 „Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord“ tunnistatakse kehtetuks. § 14. Määruse jõustumine Määrus jõustub üldises korras.  Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu seletuskirja juurde Lisa 3 Rakendusaktide kavandid KAVAND 3 RIIGIHALDUSE MINISTER MÄÄRUS Regionaalministri 19.03.2014 määruse nr 5 „Maa järelmaksunõuete infosüsteemi põhimäärus“ muutmine Määrus kehtestatakse maareformi seaduse § 391 lõike 2 alusel. § 1. Regionaalministri 19.03.2014 määruses nr 5 „Maa järelmaksunõuete infosüsteemi põhimäärus“ tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 5 lõikes 1 asendatakse sõna „Rahandusministeerium“ sõnaga „Maa-amet“ ja lõikes 2 asendatakse sõna „Maa-amet“ sõnadega „Keskkonnaministeeriumi Infotehnoloogiakeskus“; § 2. Määruse jõustumine Määrus jõustub …… Jaak Aab Minister Kantsler  Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu seletuskirja juurde Lisa 3 Rakendusaktide kavandid KAVAND 4 KESKKONNAMINISTER MÄÄRUS Keskkonnaministri 02.05.2016 määruse nr 7 „Maa-ameti põhimäärus“ muutmine Määrus kehtestatakse Vabariigi Valitsuse seaduse § 42 lõike 1 alusel. § 1. Keskkonnaministri 02.05.2016 määruses nr 7 „Maa-ameti põhimäärus“ tehakse järgmine muudatus: paragrahvi 11 punkti 122 täiendatakse pärast sõna „maaparandusühistutes“ sõnadega „täidab hüpoteegipidaja ülesandeid Eesti Vabariigi kasuks maareformi käigus seatud hüpoteegi osas, teostab järelevalvet maareformi käigus sõlmitud maa ostu-müügi, järelmaksu- ja piiratud asjaõiguse lepingute täitmise üle, esindab riiki maareformi ja eluruumide erastamise käigus Eesti Vabariigi kasuks seatud piiratud asjaõigustega seotud toimingutes“. § 2. Määruse jõustumine Määrus jõustub …… Tõnis Mölder Minister Meelis Münt Kantsler  Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu seletuskirja juurde Lisa 3 Rakendusaktide kavandid KAVAND 5 RIIGIHALDUSE MINISTER MÄÄRUS Riigihalduse ministri 14.11.2017 määruse nr 84 „Riigi Tugiteenuste Keskuse põhimäärus“ muutmine Määrus kehtestatakse Vabariigi Valitsuse seaduse § 42 lõike 1 alusel. § 1. Riigihalduse ministri 14.11.2017 määruses nr 84 „Riigi Tugiteenuste Keskuse põhimäärus“ tehakse järgmine muudatus: määruse nr 84 „Riigi Tugiteenuste Keskuse põhimäärus“ paragrahvi 15 lõike 1 punktid 7, 71, 10, 101 ja lõige 2 tunnistatakse kehtetuks. § 2. Määruse jõustumine Määrus jõustub …… Jaak Aab Minister Kantsler  Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu seletuskiri Sisukord 1. Sissejuhatus ......................................................................................................................... 2 1.1. Sisukokkuvõte ................................................................................................................. 2 1.2. Eelnõu ettevalmistaja ...................................................................................................... 2 1.3. Märkused ......................................................................................................................... 3 2. Seaduse eesmärk .................................................................................................................. 4 2.1. Maareformi käigus seatud hüpoteekide haldamise üleviimine RTK-st Maa-ametisse ... 4 2.2. Lepingute haldamise reeglite korrastamine ja toimingute optimeerimine ...................... 5 2.3. Iseseisva kasutusvõimaluseta maa reformi ja maakorralduse lihtsustamine ................... 6 2.4. Ehitistealuse maa reformimise kiirendamine .................................................................. 7 3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs ............................................................................................ 7 3.1. Maareformi seaduse muudatused .................................................................................... 7 3.2. Asjaõigusseaduse muudatused ...................................................................................... 17 3.3. Eluruumide erastamise seaduse muudatused ................................................................ 18 3.4. Kinnistusraamatuseaduse muudatused .......................................................................... 19 3.5. Maakorraldusseaduse muudatused ................................................................................ 20 3.6. Notariaadiseadustiku muudatused ................................................................................. 21 4. Eelnõu terminoloogia ........................................................................................................ 22 5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele .......................................................................... 22 6. Seaduse mõju ..................................................................................................................... 22 6.1. Kavandatav muudatus: maa järelmaksu- ja hüpoteegilepingute haldamise üleviimine Maa-ametisse................................................................................................................. 23 6.2. Kavandatav muudatus: lepingute haldamise reeglite korrastamine ja toimingute optimeerimine ............................................................................................................... 23 6.3. Kavandatav muudatus: iseseisva kasutusvõimaluseta maa reformi ja maakorralduse lihtsustamine ................................................................................................................. 25 6.4. Kavandatav muudatus: ehitistealuse maa reformimise kiirendamine ........................... 26 7. Seaduse rakendamisega seotud eeldatavad tulud ja kulud ................................................ 27 7.1. Mõju riigieelarvele ........................................................................................................ 27 7.2. Mõju kohalikele omavalitsustele................................................................................... 27 8. Rakendusaktid ................................................................................................................... 28 9. Seaduse jõustumine ........................................................................................................... 28 10. Eelnõu kooskõlastamine .................................................................................................... 28 1. Sissejuhatus 1.1. Sisukokkuvõte Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (edaspidi eelnõu) väljatöötamine on ajendatud sellest, et Keskkonnaministeeriumi, Rahandusministeeriumi, Riigi Tugiteenuste Keskuse (edaspidi RTK) ja Maa-ameti koostöös on jõutud ühisele arusaamisele, et otstarbekas on koondada maa erastamisel, tagastamisel ja korteriomandi seadmisel sõlmitud maa järelmaksulepingute haldamine ja riigi nimel hüpoteegipidaja ülesannete täitmine Maa- ametisse, kes on maa erastamise korraldaja. Maareformi käigus riigi kasuks hüpoteegi seadmise ja haldamise reeglid on sätestatud maareformi erinevaid menetlusi käsitlevates rakendusaktides, mille sisu on mõnevõrra erinev. Koos hüpoteegipidaja ülesannete üleandmisega on otstarbekas kõik hüpoteegilepingute tingimused ja sellega seotud õigused ning kohustused sätestada eelnõuga kavandatavas seaduses ja need ka sisuliselt ühtlustada. Maa-ameti andmetel on maareformi tegemisel kinnisasjade vahele tekkinud üle 7000 iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maatüki ehk riba. Kehtiva seaduse kohaselt on selliseid maaüksusi võimalik maareformi toimingute abil liita nii riigi, kohaliku omavalitsuse kui ka eraisiku omandis oleva piirneva kinnisasjaga, kuid selleks on tarvis teha ebaotstarbekalt aeganõudev ja suure halduskoormusega maareformi menetlus. Eelnõuga on kavandatud muuta maakorraldusseadust (edaspidi MaaKS) ja maareformi seadust (edaspidi MaaRS) selliselt, et iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maad on edaspidi võimalik piirneva kinnisasjaga liita lihtsa maakorraldustoiminguga. Sellisel juhul ei kanta reformimata maatükki kinnistusraamatus enam eraldi registriossa, vaid muudetakse olemasoleva kinnisasja piire. Halduspraktika ühtlustamiseks on vaja täpsustada maakorralduse käigus antavate puudutatud isikute nõusolekute vorminõuet. Seetõttu sätestatakse notariaadiseaduses (edaspidi NotS) selgesõnaliselt Maa-ameti õigus kinnitada menetlusosalise allkirja õigsust maakorralduse käigus antaval nõusolekul ning täpsustakse vastavalt sellele ka kinnistusraamatuseaduses (edaspidi KRS) puudutatud isiku nõusoleku vorminõuet. Maareformi otstarbekama ja kiirema elluviimise huvides loobutakse maareformi käigus ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmise menetluses lepingu sõlmimisest. Juba praegu seatakse hoonestusõigus ilma lepinguta juhul, kui õigustatud isik ei osale menetluses või ei sõlmi lepingut ettenähtud tähtaja jooksul. Otstarbekas on kõik hoonestusõigused seada haldusakti alusel. Selliselt koormatakse õigustatud isikuid vähem ning nende õigused ehitise omanikuna on samaväärselt kaitstud kui lepingu sõlmimisel. Kehtivates seadustes on piiratud asjaõiguste kustutamisega seotud reeglid mitmeti mõistetavad. Praktikas on levinud erinevad tõlgendused selle kohta, millises vormis peab puudutatud isik oma tahet avaldama. Eelnõu kohaselt võib puudutatud isik edaspidi esitada avalduse hüpoteegi kustutamiseks ka digitaalallkirjastatult, kui tema kasuks seatud piiratud asjaõigusel ei ole enam õiguslikku tähendust või selle tähtaeg on möödunud. 1.2. Eelnõu ettevalmistaja Eelnõu on koostanud Maa-ameti riigimaa haldamise osakonna juhataja Tiina Vooro ([email protected]; tel 665 0762) ja maareformi osakonna juhataja Maire Salu ([email protected]; tel 665 0877). Eelnõu väljatöötamisel osalesid Maa-ameti peadirektori asetäitja Triinu Rennu ([email protected]; tel 665 0755), Maa-ameti 2 õigusosakonna jurist Sven Haljas ([email protected]; tel 665 0783) ja Riigi Tugiteenuste Keskuse maareformi nõuete halduse talituse juhataja Tarvo Nurgamaa ([email protected]; tel 663 1859). Eelnõu õigusekspertiisi on teinud Keskkonnaministeeriumi õigusosakonna nõunik Merike Laidvee ([email protected]; tel 626 2905). Keeletoimetajad olid Keskkonnaministeeriumi õigusosakonna peaspetsialist Aili Sandre ([email protected], tel 626 2953) ja Maa-ameti õigusosakonna jurist Kaire Bamberg ([email protected]; tel 675 0823;). 1.3. Märkused Eelnõu ei ole seotud Euroopa Liidu õiguse rakendamisega. Eelnõu koostamisel on arvestatud ettevalmistamisel oleva maa hindamise seaduse, maamaksuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõuga kavandatud maareformi seaduse ja riigivaraseaduse muudatustega1. Eelnõu on seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga (VVTP) aastateks 2019−2023, mille punktis 3.3 on seatud riigivalitsemise ja kodanikuühiskonna valdkonna üheks eesmärgiks analüüsida ja teha ettepanekud ruumiloome kvaliteedi parandamiseks ning riigiasutuste institutsionaalseteks ümberkorraldusteks. Maareformi tulemusel tekkinud lepinguliste kohustuste haldamise ülesannete täitmise üleviimine Maa-ametisse on üheks sammuks riigiasutuste vahel kavandatud ümberkorraldustest. Eelnõuga on kavandatud muudatused seletuskirjas viidatud õigusaktide järgmistes redaktsioonides: MaaRS – maareformi seadus (RT I, 19.05.2020, 9); AÕS- asjaõigusseadus (RT I, 22.02.2019, 1); EES – eluruumide erastamise seadus (RT I, 12.12.2018, 10); KRS – kinnistusraamatuseadus (RT I, 22.12.2020, 40); MaaKS – maakorraldusseadus (RT I, 29.06.2018, 27); NotS – notariaadiseadus (RT I, 22.12.2020, 36). Eelnõukohase seadusega muudetakse kehtivaid seadusi. Enim muudatusi tehakse MaaRS-is. Enamik muudatusi on seotud maareformi käigus sõlmitud maa järelmaksu ja hüpoteegilepingute haldamise ülesannete andmisega Maa-ametile ning nimetatud ülesannete täitmisega seotud seaduste korrastamisega. Muudatused ei ole põhimõttelised, vaid seni MaaRS-i alusel mitmes rakendusaktis sätestatud reeglid koondatakse seaduse tasandile. Maareformi käigus kinnisasjade vahele tekkinud maaribade korraldamisega ning piiratud asjaõiguste kustutamise vorminõudega seotud muudatused ei ole samuti põhimõttelised, vaid pigem täpsustavad ja lihtsustavad neid tegevusi kooskõlas kehtiva õiguse põhimõtetega. Eelnõuga kavandatud muudatused AÕS-is, EES-is, KRS-is ja MaaKS-is on täpsustavat laadi ja vajalikud eelkõige kehtiva õiguse selgema ja ühetaolisema kohaldamise huvides. Tuginedes hea õigusloome ja normitehnika eeskirja § 1 lõike 2 punktile 5 ei ole seaduste muutmiseks koostatud väljatöötamiskavatsust (edaspidi VTK), kuna seaduseelnõu seadusena rakendamisega ei kaasne olulist õiguslikku muudatust ega muud olulist mõju. Enamik kavandatud muudatusi ei ole põhimõttelised ja nendega ei kaasne isikutele negatiivset mõju, vaid õigusnormide sõnastust täpsustatakse ja muudetakse selgemaks ning reguleeritavad tegevused ja toimingud on edaspidi isikutele lihtsamad ja soodsamad. Samuti ei too muudatused 1 Eelnõude infosüsteemis nr 20-1535/01. 3 riigiasutustele ega kohalikele omavalitsustele kaasa töökoormuse ega kulutuste kasvu, vaid pigem luuakse eeldused nende vähenemiseks. Seega puuduvad seaduseelnõu seadusena rakendamisel olulised mõjud ja seetõttu on eelnõu koostamise käigus loobutud VTK koostamisest. Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus. 2. Seaduse eesmärk Eelnõu väljatöötamise esmaseks ajendiks oli Vabariigi Valitsuse 01.08.2019 kabinetinõupidamise otsus, et Rahandusministeerium (edaspidi RaM) koos Keskkonnaministeeriumi, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ning Kultuuriministeeriumiga valmistavad ette analüüsi maa-, regionaal- ja planeeringute valdkonna ühendameti loomiseks. RaM-i projektijuhi koostatud ühendameti moodustamise analüüs sisaldab ka RTK poolt hüpoteegipidaja ülesannete ja võlamenetluse tegevuste üleandmist koos selleks vajaliku ressursi ja töökohtade üleandmise ettepanekuga. RTK ja Maa-ameti koostöös on välja selgitatud maareformi käigus riigi kasuks seatud hüpoteekide haldamisega seotud probleemid. Ühendameti moodustamise juhtrühm toetas seisukohta, et kuna maa erastamisel müügilepingute ja uute hüpoteekide seadmine on Maa-ameti ülesanne, on otstarbekas lepingute täitmise tagamiseks vajalikud tegevused viia samuti Maa-ametisse sõltumata sellest, kas ja millal kavandatav ühendamet luuakse. RaM-i tellimusel on 2019. aastal advokaadibüroo NOVE koostanud õigusliku analüüsi, et leida muuhulgas maa järelmaksunõuete paremaks teenindamiseks lahendusi, millega kaasneks nii otsene rahaline kasu riigile kui ka nõuete haldamisele kuluvate ressursside kokkuhoid. Analüüsiti maareformi käigus tekkinud riigi hallatavate piiratud asjaõigustega (riigi seatud hüpoteegid, hoonestusõigused, kasutusvaldused) seotud lepingute muutmise või lõpetamise võimalusi ning esitati arvamused kehtiva õiguse muutmiseks. Eelnõu väljatöötamisel on arvesse võetud õiguslikus analüüsis kaalutud võimalusi ja esitatud arvamusi. Seoses hüpoteegipidaja ülesannete Maa-ametile andmisega on vaja õigusaktides teha mitmeid muudatusi. Samal ajal on otstarbekas muuta kehtivaid õigusakte ka sisuliselt, teha hüpoteegipidaja ülesannete täitmist tõhustavad muudatused ja korrigeerida või kehtetuks tunnistada sätted, mis ei ole enam asjakohased. Samuti on vaja teha teistes seadustes muudatusi, mis on seotud MaaRS-i kavandatavate muudatustega. 2.1. Maareformi käigus seatud hüpoteekide haldamise üleviimine RTK-st Maa-ametisse Eelnõuga kavandatud muudatused on peamiselt seotud maareformi käigus maa eest järelmaksuga tasumisel tekkinud nõuete haldamise ja hüpoteegipidaja ülesannete üleandmisega Maa-ametile. Kehtivas seaduses on alates 2018. aastast reaalkoormatise kustutamisel või selle osahüpoteekideks jagamisel riigi kui puudutatud isiku esindajaks Rahandusministeeriumi valitsusasutus ja RTK põhimääruse § 15 lõike 71 kohaselt täidab nimetatud ülesandeid RTK riiginõuete osakond. Maa erastamisel ostu-müügi lepingute sõlmimine ja uute hüpoteekide seadmine on Maa-ameti ülesanne. Samuti on Maa-ameti pädevuses järelevalve tegemine maareformi toimingute üle. Maa-ametis on olemas kompetents nii maareformi toiminguteks kui ka maaga seotud lepingute haldamiseks. Seetõttu on otstarbekas maa järelmaksu- ja hüpoteegilepingute täitmise tagamiseks vajalikud tegevused viia samuti Maa-ametisse. 4 2.2. Lepingute haldamise reeglite korrastamine ja toimingute optimeerimine Eelnõu eesmärgiks on koondada MaaRS-i kõik maareformi käigus riigi kasuks seatud hüpoteekide ja väljaostuvõlgadega seotud isikute ja riigi õigusi ja kohustusi reguleerivad normid. Samuti on eesmärgiks lahendada maareformi käigus tekkinud probleeme ja optimeerida maareformi toiminguid. Enamik norme, mis reguleerivad maareformi käigus tekkinud väljaostuvõla ja hüpoteegi vähendamist, teisele isikule ülekandmist, kustutamist ja hüpoteegipidaja kohustuste täitmist, asuvad erinevates MaaRS-i rakendusaktides. Õigusselguse huvides ning õigusnormide mitmeti tõlgendamise ja kohtuvaidluste vältimiseks on vaja maareformi käigus seatud hüpoteegiga seotud toimingute reeglid ja hüpoteegipidaja ülesanded koondada kompaktselt seaduse ühte ossa. Eelnõuga soovitakse kõrvaldada MaaRS-i ja selle alusel kehtestatud menetluskordade kohaldamisel esinevad kitsaskohad. Mõned maareformist tulenevad maa eest tasutava järelmaksu ja hüpoteegi haldamisega seotud sätted vajavad ajakohastamist. Samuti aitavad muudatused lihtsustada maareformi lõpuleviimist ja lühendada maareformi tulemusel tekkinud nõuete täitmise aega. Maareformi käigus sõlmitud järelmaksu- ja hüpoteegilepingu üleandmine kinnisasja uuele omanikule samadel tingimustel, mis olid mõeldud maareformi käigus maa esmasele omandajale, on tõlgendatav riigi poolt põhjendamatu soodustuse andmisena. Seega tuleb muuta reegleid selliselt, et maa omandi üleandmisel ettevõtetele hüpoteeki üle ei saa kanda ja enne maa võõrandamist tuleb maksta tasumata järelmaksusumma. Kehtiv seadus ei võimalda riigiga sõlmitud järelmaksulepingu tingimusi muuta. Seetõttu tuleb väljaostuvõla üleandmise tingimused sätestada seaduses ja kehtestada reeglid, mis võimaldavad riigi kui hüpoteegipidaja õiguste kaitsmiseks rakendada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid sõltumata sellest, kas see tingimus on järelmaksu- ja hüpoteegi seadmise lepingus sätestatud. Kehtivas õiguses ei ole üheselt mõistetavalt sätestatud, missuguseid hüpoteegi ja teiste piiratud asjaõigustega seotud nõusolekuid võib puudutatud isik anda digitaalallkirjastatult kinnistusportaali kaudu. Seetõttu on vaja täpsustada reegleid selliselt, et isikud, kelle õigusi piiratud asjaõigustega tehtavad toimingud puudatavad, ei peaks põhjendamatult kulutama aega ja raha notariaalsete avalduste esitamisele. Eelnõuga kavandatud muudatuste jõustumisel võib puudutatud isik esitada oma tahteavalduse ka digitaalallkirjastatult, kui tema kasuks seatud hüpoteek, kasutusvaldus või reaalkoormatis on kaotanud õigusliku tähenduse või nende tähtaeg on möödunud. Samuti kavandatakse eelnõuga KRS-is selgelt sätestada, et piiratud asjaõiguse kande võib kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta juhul, kui piiratud asjaõigus on kaotanud oma tähenduse või asjaõiguse tähtaeg on möödunud. Peamisi muudatusi maa järelmaksu- ja hüpoteegilepingute haldamises kirjeldab tabel 1. Tabel 1. Kehtivad normid Uued normid Hüpoteekide menetlusliikide kokku koondatud ja ühtlustatud maareformi seaduses ja väljaostu- kaupa eraldi võlgadega reguleeritud seotud õiguslik kord 5 Menetleja RTK Maa-amet Väljaostuvõla piirangud • ülekandmine lubatud sugulasele, õele, vennale, abikaasale, ülekandmise puuduvad registreeritud elukaaslasele või isikule, kes võtab pankroti tingimused korral üle kinnisasja eelmise omaniku võlakohustused • pärijale ülekandmiseks ei ole vaja hüpoteegipidaja nõusolekut • üldjuhul nõusolekut võla ülekandmiseks ei anta, kui nõudest on tasumata alla 360 euro • muudetakse maksegraafikut nii, et tasumisele kuuluv summa oleks vähemalt 360 eurot (v.a pärimise korral) Maa väärtuse sõltuvalt maa Hinnata ei ole vaja, kui kinnisasi jagatakse avalikes huvides hindamine omandamise või kui jagamisega ei kahjustata riigi huve järelmaksulep viisist erinevalt ingu reguleeritud muutmisel Hüpoteegi sõltuvalt maa hüpoteegisummat võib vähendada, kui väljaostuvõlast on summa omandamise tasutud vähemalt 30% ja maksmata summa on suurem kui vähendamine viisist erinevalt 720 eurot (kahe aasta minimaalsete maksete summa) reguleeritud Järelmaksu- tingimused Lepingu võib üles öelda, kui: lepingu puuduvad  füüsilisest isikust võlgnikul on tasumata vähemalt kaks ülesütlemise järjestikust osamakset või võlgnetav summa vastab tingimused vähemalt järelmaksu kahe osamakse summale  kui juriidilisest isikust võlgnikul on tasumata järelmaksu osamakse, mille tasumise tähtpäevast on möödunud üle kolme kuu. Hüpoteegi notariaalne digitaalallkirjastatud kinnistamisavaldus kustutamise avaldus vorminõue 2.3. Iseseisva kasutusvõimaluseta maa reformimise ja maakorralduse lihtsustamine Eelnõu üheks oluliseks eesmärgiks on tagada maareformi lõpus tekkinud probleemide lahendamine ja kiirendada maareformi lõpule viimist. Maareformi vigade tõttu tekkinud maaribade liitmine piirneva kinnisasjaga on põhjendamatult aja- ja ressursimahukas protsess. Maareformi praeguses etapis saab riba liitmist piirneva kinnisasjaga oluliselt lihtsustada MaaKS-i kohaselt piiride muutmise teel. Kuna tegemist on enamasti maareformi vigade tulemusel tekkinud maatükkidega, on oluline muuta asjakohased toimingud avalikku haldust ja maad omandada soovivat isikut võimalikult vähe koormavaks ja soodsamaks. Riba liitmine eraisiku omandis oleva kinnisasjaga ei tohiks muuta varem omandatud kinnisasja omandisuhteid ega kasutusõigusega seotud õigusi ja kohustusi. Seaduses on vaja selgelt sätestada, et maareformi vigade parandamise eesmärgil kinnisasja piiride muutmine ei muuda olemasoleva kinnisasja omandisuhteid. Samuti on vaja täpsustada, et maareformi käigus seatud kasutusõigused laienevad ka kinnisasjaga liidetavale ribale. Maakorraldustoimingute raames antava puudutatud isiku nõusoleku vorminõudeid on praktikas erinevalt rakendatud. Mõned kinnistusosakonna kohtunikuabid aktsepteerivad Maa-ameti kinnitusega puudutatud isiku omakäelist nõusolekut, aga teised nõuavad notariaalselt kinnitatud nõusolekut. Praktika ühtlustamiseks ning menetluste kiiremaks ja efektiivsemaks muutmiseks 6 täiendatakse NotS-i selliselt, et Maa-amet saaks kinnitada maakorralduse käigus antud puudutatud isiku tahteavalduse allkirja õigsust. Kavandatud vorminõude muudatusega on vaja kooskõlla viia ka KRS-s puudutatud isiku nõusoleku vorminõuet sisaldav säte ja täpsustada, et puudutatud isiku nõusolek võib olla kas notariaalselt kinnitatud, digitaalallkirjastatud või ka Maa-ameti kinnitatud. 2.4. Ehitistealuse maa reformimise kiirendamine Kehtiva MaaRS-i alusel on hoonestusõiguse seadmine ebamõistlikult pika menetlusajaga maareformi protsess. Kõigepealt on ehitise omanikul võimalik sõlmida kolme kuu jooksul maareformi otsusest maa erastamise leping. Kui isik tähtpäevaks lepingut ei sõlmi, teeb Maa- amet uue otsuse ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmiseks ja isikule antakse lepingu sõlmimiseks aega kaks kuud. Kui selle tähtaja jooksul lepingut ei sõlmita, siis seatakse hoonestusõigus haldusakti alusel. Protsessi kiirendamise eesmärgil on otstarbekas loobuda üldse hoonestusõiguse lepingu sõlmimisest, kuna hoonestusõiguse tingimused ei olene sellest, kas hoonestusõigus seatakse lepingu või haldusakti alusel, isik on hoonestusõiguse seadmise tingimustest teavitatud ja lepingu sõlmimata jätmine ei kahjusta tema õigusi ega loo talle uusi kohustusi. Kehtivas õiguses ei ole selgelt sätestatud, kuidas reformitakse kortermajaalune maa ja kuidas seatakse korteriomand juhul, kui eluruumi omanik ei ole tähtpäevaks esitanud taotlust korteriomandi seadmiseks. Maareformi lõpuleviimise kiirendamiseks on vaja luua võimalus, et kohalik omavalitsusüksus saab ka sellisel juhul algatada ja läbi viia korteriomandi seadmise. 3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs 3.1. Maareformi seaduse muudatused Paragrahviga 1 muudetakse maareformi seadust. Maareformi seaduse § 12 lõikest 11 jäetakse välja kaheksas, üheksas ja kümnes lause, mis sätestavad hüpoteegi seadmise lepingu tingimused ja hüpoteegipidaja ülesanded juhul, kui maa tagastatakse õigustatud subjektile tema nõudeõiguse osast suuremas ulatuses ja ta tasub maa eest järelmaksuga. Need õigusnormid kavandatakse eelnõuga sätestada MaaRS-i VIII2. osas. Paragrahvi 14 lõikest 5 jäetakse välja kaheksas, üheksas ja kümnes lause, mis sätestavad hüpoteegi seadmise lepingu tingimused ja hüpoteegipidaja ülesanded juhul, kui maa tagastatakse mitmele õigustatud subjektile nende nõudeõiguse osast suuremas ulatuses ja mõni õigustatud isikutest tasub maa eest järelmaksuga. Need õigusnormid kavandatakse eelnõuga sätestada MaaRS-i VIII2. osas. Paragrahvi 20 lõiget 12 ja § 22 lõiget 12 muudetakse, kuna eelnõukohase seaduse jõustumisel ei omanda eraisik enam iseseisva kasutusvõimaluseta maad erastamise teel. Edaspidi liidetakse maaribad piirneva kinnisasjaga lihtsa maakorraldustoiminguga – reformimata maast tehakse juurdelõige ja muudetakse piirneva kinnisasja piire. Paragrahvi 22 lõike 12 alusel on Vabariigi Valitsus kehtestanud menetluskorra, mis pärast eelnõuga kavandatud muudatuste jõustumist tunnistatakse kehtetuks ja kehtestatakse uus menetluskord. Paragrahvi 223 lõike 7 punktis 1 muudetakse müügihinna piirmäära, millest alates on õigus tasuda müügihind järelmaksuga. Samuti muudetakse väikseimat aastas tasumisele kuuluvat summat pikaajaliste maksegraafikute korral. Kehtivas seaduses on sätestatud õigus 7 järelmaksuga tasuda müügihind alates 1590 eurost ja väikseim aastatasu summa on 127 eurot. Kuna nende piirmäärade kehtestamisest on möödunud ligikaudu kakskümmend aastat ja elatustase on selle ajaga oluliselt tõusnud, on otstarbekas suurendada aastas tasumisele kuuluvat miinimumsummat 360 eurole. Senise praktika põhjal hinnates on ~1 euro päevas maa eest järelmaksu tasumiseks jõukohane igale isikule, samas lüheneb järelmaksu tasumise periood ja järelmaksuga omandatud kinnisasi on võimalik vabastada varem riigi kasuks seatud hüpoteegist. Kuna maa eest järelmaksuga tasumise minimaalne tähtaeg on viis aastat, on otstarbekas järelmaksuga tasumise piirmääraks kehtestada 1800 eurot, mis on viiekordne minimaalne aastatasu. Muudatus avaldab mõju maareformi käigus veel sõlmitavatele järelmaksulepingutele, samuti juhul, kui varem sõlmitud järelmaksulepingut soovitakse muuta, näiteks hüpoteegisummat vähendada, väljaostuvõlga üle anda kinnisasja omandajale või teha tegevusi, mis võivad kinnisasja väärtust vähendada (nt metsa raie). Paragrahvi 223 lõikest 8 jäetakse välja kolmas, neljas ja viies lause, mis sätestavad järelmaksu tingimused. Need on eelnõuga kavandatud sätestada MaaRS-i VIII2. osas. Paragrahvi 223 lõikes 12 sätestatakse, et edaspidi tuleb sama paragrahvi lõigetes 9 ja 10 sätestatud soodustuste (lapse sünniga ja vähemalt nelja alla 18-aastase lapse kasvatamisega seotud soodustused) saamiseks esitada taotlus erastamise korraldajale. Erastamise korraldaja on Maa-amet. Paragrahvi 223 täiendatakse lõikega 13, milles sätestatakse, et sama paragrahvi lõigetes 9 ja 10 sätestatud soodustuste rakendamise otsustab erastamise korraldaja, ning loetletakse, missuguseid andmeid vastav otsus peab vastavalt asjaoludele sisaldama. Siiani on seda otsust käsitlevad õigusnormid sätestatud erinevates MaaRS-i alusel kehtestatud menetluskordades. Õigusselguse huvides on otstarbekas sätestada haldusakti andmise pädevusnorm seaduses ja koondada samasse õigusnormi kõik otsustused, mis selles haldusaktis peavad sisalduma. Paragrahvi 23 lõike 51 sissejuhatavast lausest jäetakse välja viide hüpoteegi seadmise lepingule ja samast lõikest hüpoteegi seadmise lepingu tingimusi sätestatavad punktid 2, 4 ja 5. Nimetatud normid kavandatakse eelnõuga sätestada MaaRS-i VIII2. osas. Sama lõike punktidesse 1 ja 3 lisatakse, et ostja peab müügilepingu sõlmimisel kinnitama ka seda, et ta vastab sooduskoefitsiendi rakendamiseks, maa väljaostuvõla kustutamiseks või müügihinna vähendamiseks vajalikele tingimustele. Maa erastamise avaldused on sageli esitatud aastaid tagasi, ostueesõigusega erastamise avaldused valdavalt juba 1997. aasta lõpus. Kuigi maa taotleja pidi avaldust esitades märkima ka selle, et ta ei ole varem elamu, suvila või aiamaja teenindamiseks erastanud maad sooduskoefitsiendiga 0,5 või et tal on põllumajandustootjana õigus omandada soodustingimustel põllumajandusmaad, võib praeguseks olla olukord muutunud ja maa taotlejal ei pruugi enam olla soodustuse saamise õigust. Seega on hilisemate probleemide vältimiseks vaja, et isik teadvustaks lepingu sõlmimisel, kas ja missuguseid soodustusi on tema suhtes õigus kohaldada. Paragrahvi 23 lõige 53 tunnistatakse kehtetuks, kuna vastav regulatsioon kavandatakse eelnõuga sätestada MaaRS-i VIII2. osas. Eelnõuga muudetakse seaduse IV1. osas sätestatud maareformi menetlusnorme iseseisva kasutusvõimaluseta maa liitmiseks piirneva kinnisasjaga ja viiakse need kooskõlla maakorralduse põhimõtetega. Muudatused ei ole põhimõttelised, kuna need ei puuduta iseseisva kasutusvõimaluseta maa määratlust ega reegleid, millise piirneva kinnisasjaga ja millise tasu eest selline maa liita tuleb. Muudatused on vajalikud selleks, et menetlus oleks lihtsam ja osapooltele soodsam. 8 Paragrahvi 313 lõike 1 esimese lause ja lõike 2 esimese lause täiendamise eesmärgiks on reguleerida, et iseseisva kasutusvõimaluseta maa omandamise menetluse saab algatada ja osa toiminguid teha ka Maa-amet. See on vajalik eelkõige juhtudel, kui iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maariba liidetakse riigi või kohaliku omavalitsuse omandis oleva maaga. Samuti saab muudatuste jõustumisel Maa-amet osa menetluse eeltoiminguid teha juhul, kui maariba liidetakse eraõiguslikule isikule kuuluva maaga. Uue menetlusprotsessi skeemid on lisatud seletuskirjale (lisad 1 ja 2). MaaKS-i järgi kaasatakse maakorraldusse korraldatava kinnisasja omanik, keda riigimaa puhul esindab riigivara valitseja või volitatud asutus ja munitsipaalmaa puhul kohalik omavalitsus. Eelnõuga kavandatud MaaKS-i muudatustega täpsustatakse, et riiki kui MaaRS-i § 31 lõikes 2 nimetatud maa omanikku esindab Maa-amet. Samuti lisatakse lõikesse 1 põhimõte, et iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maast tehakse juurdelõige, mis liidetakse piirnevale kinnisasjale piiri muutmise teel MaaKS-is sätestatud alustel, arvestades seejuures samas paragrahvis sätestatud reformimata maa omandamise erireegleid. Seejuures kasutatakse MaaRS-i VI1. osas mõistet „juurdelõige“ samas tähenduses, nagu seda kasutatakse MaaKS-i §-s 4 ja eelnõuga lisatavas §- s 301. See tähendab, et reformimata maast tehakse korraldatavale kinnisasjale juurdelõige maa otstarbekama kasutamise eesmärgil. Maareformi käigus on reformitud kinnisasjade vahele tekkinud suurel hulgal iseseisva kasutusvõimaluseta maatükke ja ribasid. Kehtiva õiguse kohaselt tuleb sellise maa reformimiseks moodustada eraldiseisvad katastriüksused, kanda need kinnistusraamatusse eraldi registriossa ning sama kinnistusavalduse alusel ühendada ajutiselt moodustatud kinnisasi piirneva kinnisasjaga ja ajutise katastriüksuse jaoks avatud registriosa kohe ka sulgeda. Seejärel tuleb lõppeesmärgi saavutamiseks teha veel maakorraldustoimingud katastriüksuste liitmiseks ja uus kanne kinnistusraamatusse, et registriossa kanda katastriüksuste ühendamisel tekkinud katastriüksus. Selline protsess on keeruline ja ressursimahukas. Sama tulemuse saavutamiseks on otstarbekam muuta MaaKS-i alusel lihtsa maakorraldustoiminguga katastriüksuse piire ja moodustada maakorralduse käigus kohe üks katastriüksus. Sellega saab kokku hoida nii riigi, kohaliku omavalitsuse kui ka eraisikute aega ja raha. Paragrahvi 313 lõigete 4 ja 5 muudatused on seotud eelnõuga kavandatud MaaRS-i § 313 muudatustega ja MaaKS-i täiendamisega §-ga 301. Edaspidi toimub riba erastamise asemel juurdelõike liitmine kinnisasjaga, milleks vajalikke toiminguid teeb Maa-amet või valla- või linnavalitsus. Nendes lõigetes sätestatud toimingud sisuliselt ei muutu ja nende täpsem jaotus asutuste vahel sätestatakse menetluskorras. Paragrahvi 313 lõike 6 muudatus annab kohalikule omavalitsusele ja riigile eelise reformimata maa omandamiseks kõikidel juhtudel, kui maariba piirneb samal ajal ka eraõiguslikule isikule kuuluva kinnisasjaga. Paragrahvi 313 täiendamine lõikega 61 on samuti tingitud maareformi põhimõttest, mille kohaselt juhul, kui reformimata maa on vajalik riigile või kohalikule omavalitsusele ja selle maaga ei ole seotud eraisikute õigusi, ei kuulu see maa jagamisele teiste maad omandada soovivate isikute vahel. Lisatava lõikega sätestatakse, et kui kinnisasjaga liitmiseks sobivast maast tehakse juurdelõige riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale maale, siis ei tehta sama paragrahvi lõigetes 4 ja 5 nimetatud menetlustoiminguid. Need toimingud reguleerivad reformimata maa eraomandis olevate kinnisasjadega liitmise menetlust. Näiteks antakse eraomandis olevate kinnisasjade omanikele võimalus maa jagamises kokku leppida ja esitada taotlusi maa omandamiseks. Seega juhul, kui reformimata maast on maakorraldustoiminguga vaja teha juurdelõige riigi- või munitsipaalmaale, ei ole eelnimetatud maareformi toimingud vajalikud. 9 Paragrahvi 313 lõige 7 tunnistatakse kehtetuks, kuna kinnisasja piiride muutmiseks maakorralduse käigus ei ole vaja moodustada eraldi katastriüksust. Lõikesse 7 ei ole otstarbekas kehtima jätta ka praeguse sõnastuse viimast lauset, mis sätestab, et kinnisasja moodustamisega seotud kulud kannab maa omandaja, kuna maa omandaja kulude kandmise kohustus kavandatakse eelnõuga sätestada sama paragrahvi lõikes 10. Paragrahvi 313 lõikes 8 muudetakse seaduse sõnastust selgemaks ja täpsemaks. Üldjuhul on iseseisva kasutusvõimaluseta maad võimalik kasutada vaid koos piirneva kinnisasjaga ja juurdelõike kasutuseesmärk kattub piirneva kinnisasja kasutusega. Seetõttu sätestatakse üldnormina, et maakorralduse tulemusel tekkiva katastriüksuse sihtotstarbeks määratakse selle kinnisasja sihtotstarve, millele juurdelõige liidetakse. Praktikas on siiski juhtumeid, kus juurdelõikena liidetava maa kasutusotstarve on piirneva kinnisasja sihtotstarbest erinev, näiteks veekogualune maa või teemaa. Samas ei ole mõistlik põhikasutusest erinevaid kasutusviise seadusega piirata, kuna maakorralduslikult võib olla otstarbekas piirneva kinnisasjaga liita erineva sihtotstarbega maad. Sellisel juhul võib maakorralduse tulemusel tekkivale kinnisasjale määrata mitu sihtotstarvet, järgides seejuures maakatastriseaduse §-des 18−182 sätestatut. Kuna juurdelõikena liidetava maaga maareformi toiminguid eraldi ei tehta, ei rakendu sihtotstarbe määramisele maakatastriseaduse § 20 lõikes 7 sätestatud erisused. Reformimata riigimaast tehtava juurdelõike eest tuleb eraõiguslikul isikul tasuda riigile hüvitis, mis määratakse liidetava juurdelõike sihtotstarbe alusel. Seetõttu juhul, kui maakorralduse tulemusel kinnisasjast ja juurdelõikest moodustuvale katastriüksusele määratakse mitu sihtotstarvet, tuleb vastavas otsuses juurdelõikena liidetava osa sihtotstarve eraldi välja tuua. Paragrahvi 313 lõike 9 muudatused on tingitud sellest, et maakorralduse käigus kinnisasja piiride muutmisel ei toimu juurdelõikena liidetava maaga ostutehingut. MaaKS-i § 12 lõike 3 kohaselt on maakorralduse osalisel, kelle kinnisasja väärtus piiri muutmise tulemusena väheneb, õigus väärtuse vähenemise ulatuses nõuda hüvitist osaliselt, kelle kinnisasja väärtus suureneb. Kui juurdelõige tehakse reformimata riigimaa arvelt, siis tuleb kinnisasja omanikul, kelle kinnisasjale juurdelõige liidetakse, tasuda hüvitis Maa-ametile. Laekuva hüvitise arvelt on võimalik katta piiride muutmisel elektroonilise maakorralduse või osalise mõõdistamise vormistamisega Maa-ametile kaasnevaid kulusid. Kuna tegemist on maa omandamisega maareformi käigus tekkinud vigade tõttu, on põhjendatud määrata maa eest tasutava hüvitise väärtus MaaRS-is sätestatud põhimõtete järgi ehk maa madalaima maksustamishinna alusel. Sätte sõnastusest jäetakse välja viimane lause, kuna maakorralduse käigus maa ostulepingut ei sõlmita ja seega ei kaasne ka lepingu sõlmimisega seotud kulusid. Muude maa omandamisega seotud kulude kandmise kohustus sätestatakse sama paragrahvi lõikes 10 ja § 392 lõikes 6. Paragrahvi 313 täiendatakse lõikega 91, millega muudetakse iseseisva kasutusvõimaluseta maast piirnevale kinnisasjale liidetava juurdelõike eest tasumisele kuuluva summa järelmaksuga tasumise reegleid. Kehtiva õiguse kohaselt arvestatakse riba eest järelmaksuga tasumise tingimused ribana erastatava maa kasutuseesmärgi järgi ja väljaostuvõlg liidetakse varem tekkinud väljaostuvõlaga. Kui ribana erastatava maa väljaostuvõla tasumise maksegraafik on varasemast maksegraafikust erinev, on keeruline neid omavahel liita. Juurdelõike liitmisega tekib maakorralduse põhimõtetele vastav olukord, mis enamasti oleks pidanud saabuma juba piirneva kinnisasja moodustamisel.. Seega on õiglane määrata juurdelõike eest tasutava hüvitise suurus ja selle tasumise tingimused sarnastel alustel, mida kohaldati piirneva kinnisasja omandamisele. Maakorralduse käigus piiride muutmisel ei moodustata enam eraldi kinnisasja, millele saaks järelmaksu tagamiseks seada hüpoteegi. Kuna juurdelõikena omandatav maa liidetakse maakorralduse tulemusel kohe piirnevale kinnisasjale, tuleb juurdelõike eest järelmaksuga tasumise korral koormata hüpoteegiga kinnisasi, millele 10 juurdelõige liidetakse. Kuna reformimata maast tehtava juurdelõike omandamine toimub MaaRS-is sätestatud põhimõtete järgi, toimub ka juurdelõike eest arvestatud hüvitise järelmaksuga tasumine ja hüpoteegiga seotud toimingute tegemine seaduse VIII2. osas sätestatavate reeglite järgi. Paragrahvi 313 lõike 10 sõnastust täiendatakse üldpõhimõttega, et iseseisva kasutusvõimaluseta maa omandamisega seotud kulud tuleb kanda maa omandajal. Samas sättes jääb kehtima volitusnorm menetlusega seotud kulude koosseisu ja tasumise korra kehtestamiseks. Paragrahvi 313 täiendatakse lõikega 12, milles sätestatakse, missugused otsustused tuleb teha reformimata maa eraomandisse andmiseks koos maakorralduse otsusega. Eelnõuga lisatava MaaKS § 301 lõike 4 alusel otsustab reformimata maa arvelt maakorralduse elluviimise Maa- amet. MaaRS-i kehtiva § 22 lõike 12 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 22.02.2007 määruse nr 50 „Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord“ § 9 järgi on Maa-ameti pädevuses teha otsus kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamiseks, mis eelnõukohase seaduse järgi on käsitatav juurdelõikena liidetava maa omandisse andmise otsusena. Menetlusökonoomiat silmas pidades on mõistlik, et Maa-amet teeb ühes haldusaktis piirneva kinnisasja piiride muutmiseks maakorralduse otsuse ning määrab ka reformimata maast tehtava juurdelõikena liidetava maa eest tasumisele kuuluva hüvitise suuruse, tasumise korra ja järelmaksuga tasumise korral hüpoteegi seadmise tingimused. Paragrahvi 313 täiendatakse lõikega 13. Kui juurdelõige liidetakse eraomandis oleva kinnisasjaga, peab Maa-amet olema veendunud, et omandatava maa eest on hüvitis tasutud või järelmaksuga tasumise korral seatud riigi kasuks nõuet tagav hüpoteek. MaaKS-i § 10 lõike 62 kohaselt registreeritakse piiride muutmisel katastriüksused kinnisasja omaniku avalduse või kinnisasjade omanike vahelise kokkuleppe alusel. Katastriüksuse piiride muutmise aluseks maakatastris on maaomanike avaldused ja MaaRS-i § 313 lõikes 12 nimetatud otsus. Sellega loetakse esitatuks ka maakorralduses osalenud maaomanike kokkulepe. Lisaks on vaja eraomandis oleva kinnisasja omaniku nõusolekut, et katastripidaja saaks esitada kinnistamisavalduse. Reformimata maa arvelt maakorralduse läbiviimisel on riigi kui maaomaniku esindaja Maa-amet. Kõigi nimetatud tahteavalduste olemasolu korral saab katastripidaja registreerida maakorralduse tulemusel moodustatud katastriüksuse maakatastris ja kohe seejärel esitada elektroonilise kinnistuportaali kaudu ka avalduse andmete muutmiseks kinnistusraamatus. Paragrahvi 313 lõikes 14 sätestatakse põhimõte, et maakorralduse tulemusel moodustatava kinnisasja omanikuks saab isik, kelle omandis on kinnisasi, millega juurdelõige ühendatakse. Maareformi käigus omandatud maa võib olla nii lahus- kui ka ühisvara. Kehtiva õiguse rakendamisel on tekkinud olukord, et ribana erastatava katastriüksuse ühendamisel ühe abikaasa lahusvaraks oleva kinnisasjaga muutub kogu ühendatud kinnisasi abikaasade ühisvaraks, v.a juhul, kui on sõlmitud muud kokkulepped. Selline käsitlus on põhjustanud praktikas olukordi, kus isik loobub maa ribana erastamisest, et vältida lahusvara muutumist ühisvaraks. Juurdelõike liitmine kinnisasjaga on vajalik eelkõige maareformi vigade parandamiseks. Kinnisasjaga liidetakse tihti maa, mis oleks pidanud olema juba algselt maareformi käigus omandatud maa koosseisus. Seega pärast juurdelõike liitmist peab varem omandatud kinnisasi koos liidetud ribaga jääma sama isiku või samade isikute omandisse, kes olid enne maakorraldust kinnisasja omanikud. Maakorralduse käigus reformimata maast juurdelõike omandamise õigus tekib kinnisasja omanikul kinnisasja omandiõiguse alusel ning kui kinnisasi kuulub lahusvarasse, siis ka selle õiguse alusel omandatu saab kuuluda vaid lahusvarasse. Arvestada tuleb ka seda, et sisuliselt on tegemist olemasoleva kinnisasja piiride muutmisega, mitte vara omandamisega. Maakorralduses kehtib üldpõhimõte, et maakorralduse 11 käigus ei muutu selles osaleva kinnisasja omandisuhted. Vaja on seaduses üheselt sätestada, et ka reformimata maast tehtud juurdelõike omandamine ei muuda varem omandatud kinnisasja omandisuhteid. Paragrahvi 313 lõikes 15 sätestatakse maareformi käigus seatud asjaõiguste laienemine juurdelõikena liidetud maale juhul, kui juurdelõige liidetakse sellise riigi omandis oleva kinnisasjaga, mis on maareformi käigus koormatud hoonestusõiguse või kasutusvaldusega. AÕS-i § 54 lõike 3 kohaselt laienevad kinnisasjade ühendamise korral ühendatud kinnisasju koormanud asjaõigused kogu tekkinud kinnisasjale. Piiratud asjaõigustega koormatud kinnisasjadele liidetavad juurdelõiked oleks eeldatavalt pidanud nende kinnisasjade koosseisu kuuluma juba koormatud kinnisasja moodustamisel. Seetõttu on põhjendatud pärast maakorralduse elluviimist laiendada kogu kinnisasjale ka maareformi käigus seatud asjaõiguste omamisest tulenevaid õigusi, nagu õigus taotleda riigivaraseaduse § 1051 alusel hoonestusõigusega koormatud kinnisasja või MaaRS-i §-des 341 ja 342 sätestatud kasutusvaldusega koormatud maa omandamist. Paragrahvi 351 lõike 2 neljandas lauses on nimetatud, milliseid MaaRS-is sätestatud soodustusi ei saa kasutada ehitise omanik, kes soovib ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandada siis, kui hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus tehakse ehitise omanikule ettepanek maa erastamiseks. Muudatuse tulemusel saab eeltoodud alustel maa erastamisel kasutada MaaRS-i § 223 lõikes 2 sätestatud soodustust, mille kohaselt saab üks isik MaaRS-i alusel erastada ühe elamu ja ühe suvila või aiamaja juurde maad sooduskoefitsiendiga 0,5. Sel juhul korrutatakse erastatava maa müügihind kuni 2 ha ulatuses koefitsiendiga 0,5. Muudatusega soodustatakse ehitisealuse maa erastamist ja vähendatakse sellega halduskoormust ja riigimaale seatud hoonestusõiguse haldamise kulutusi tulevikus. Paragrahvi 351 lõigetes 13, 8 ja 9 tehtavate muudatustega kavandatakse sätestada võimalus seada maareformi käigus ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus ja kanda hoonestusõiguse kohta avatavasse registriossa reaalkoormatis ilma lepingut sõlmimata. Kehtiva seaduse kohaselt sõlmitakse maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmiseks kirjalik leping. Hoonestusõigus seatakse Maa-ameti peadirektori otsuse alusel ilma vastavat lepingut sõlmimata vaid juhul, kui ehitise omanik ei sõlmi hoonestusõiguse seadmise lepingut kolme kuu jooksul otsuse tegemisest arvates. Praktikas selgitatakse ehitise omanikule hoonestusõigusega seotud õigusi ja kohustusi ning kõik hoonestusõiguse olulised tingimused fikseeritakse Maa-ameti peadirektori otsuses, mis saadetakse ka ehitise omanikule. Riigimaale hoonestusõiguse seadmise tingimused tulenevad ammendavalt kehtivast õigusest ning on samad nii lepingu sõlmimise kui ka lepinguta seatud hoonestusõiguse korral. Kuna menetluses passiivsete isikute puhul on hoonestusõiguse seadmine haldusakti alusel ilma lepingut sõlmimata praktikas toimiv, ei ole põhjust eeldada, et samal viisil hoonestusõiguse seadmine tekitaks arusaamatusi või rikuks kuidagi nende isikute õigusi, kes ise menetluses aktiivselt osalevad. Paragrahvi 351 lõikes 10 tehtavate muudatustega lõpetatakse olukord, kus lahusvaraks oleva ehitise alusele maale seatav hoonestusõigus saab abikaasa varaks n-ö sunniviisiliselt seetõttu, et ehitise omanik oli hoonestusõiguse seadmise ajal abielus ja kehtis ühisvararežiim. Maareformi käigus hoonestusõiguse seadmise eelduseks on ehitise omandiõigus. Kui ehitis on ühe abikaasa lahusvara, siis teisel abikaasal ei ole õigust MaaRS-i alusel hoonestusõiguse omanikuks saada. Sel juhul tekib isikul õigus hoonestusõiguse omanikuks saada lahusvarasse kuuluva õiguse alusel. Maareformi käigus hoonestusõiguse seadmine ei sõltu isiku tahtest, kuna see seatakse hoone omaniku kasuks ka juhul, kui isik ise on passiivne. Välistada tuleb tõlgendust, et ühe abikaasa lahusvara hulka kuuluva ehitise alune maa ja sellega koos ka ehitis saavad abikaasade ühisvaraks ainuüksi seetõttu, et ehitise omanik oli hoonestusõiguse seadmise 12 ajal abielus. Seetõttu on vaja kehtestada täpsustav õigusnorm, et ühe abikaasa lahusvara hulka kuuluva ehitise alusele maale seatav hoonestusõigus ei muutu abikaasade ühisvaraks, v.a juhul, kui nad lepivad kokku teisiti. Muudatusega täpsustatakse ka abikaasade ühisvara hulka kuuluva ehitise juurde hoonestusõiguse seadmise reegleid. Muudatuse tulemusel seatakse ühisvaraks oleva ehitise alusele maale üldreeglina hoonestusõigus nii, nagu abikaasad on oma tahet väljendanud, ehk ühise avalduse olemasolul kantakse kinnistusraamatusse omanikuna mõlemad abikaasad. Juhul, kui abikaasad ei ole oma tahet väljendanud, kantakse ühisvaraks oleva ehitise alusele maale seatava hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse isik, kes on registreeritud ehitise omanikuna. Kui abikaasad soovivad siiski hiljem kinnistusraamatus fikseerida, et hoonestusõigus on ühisvara, on neil seda võimalik teha ühise notariaalse avalduse esitamisega. Paragrahvi 391 lõikes 3 muudetakse maa järelmaksunõuete infosüsteemi vastutavaks töötlejaks Maa-amet. Nimetatud infosüsteemis hallatakse maareformi käigus sõlmitud maa müügi-, asjaõigus- ja hüpoteegi seadmise lepingutest tulenevaid nõudeid. Kuna nõuete menetlemine ja hüpoteegipidaja ülesanded antakse üle Maa-ametile, on vaja Maa-ametile üle anda ka nimetatud ülesannete täitmiseks vajalik infosüsteem ja selle ülalpidamiseks vajalikud ressursid. Seadust täiendatakse VIII2. osaga pealkirjaga „Hüpoteegi seadmine, väljaostuvõla tasumine ja piiratud asjaõiguste haldamine“. Lisatav osa koosneb §-dest 392–395, millesse koondatakse kõik maareformi käigus omandatavale kinnisasjale hüpoteegi seadmise tingimusi, maa eest tasutava väljaostuvõla tasumist, hüpoteegipidaja õigusi ja kohustusi ning piiratud asjaõiguste kustutamist reguleerivad õigusnormid. Kehtivas õiguses on hüpoteegi, väljaostuvõla ja piiratud asjaõigustega seotud toiminguid, õigusi ja kohustusi käsitlevad õigusnormid sätestatud nii MaaRS-i erinevates paragrahvides kui ka erinevates määrustega kehtestatud maareformi menetluskordades. Nimetatud normid reguleerivad sisuliselt sarnaseid maareformi tulemusel tekkinud olukordi, kuid nende sätestamise tõttu erinevates paragrahvides või lausa erinevates õigusaktides kohaldatakse sarnastes olukordades erinevaid norme. Sarnaseid õigusi ja kohustusi reguleerivate normide selgema kohaldamise tagamiseks on otstarbekas kehtestada need ühetaoliselt kõikidele juhtudele, kus maareformi käigus on tekkinud või veel tekib väljaostuvõlg ja hüpoteek. Seadust täiendatakse paragrahviga 392, milles sätestatakse hüpoteegi seadmise tingimused. Lisatava paragrahvi lõikes 1 sätestatakse, et kui maa ostuhind tasutakse järelmaksuga, siis koormatakse erastamise või tagastamise objektiks olev kinnisasi hüpoteegiga Eesti Vabariigi kasuks. Kuna erastamise või tagastamise tulemusel tehakse maa esmakordne kinnistamine, kantakse ka hüpoteek avatavas kinnistusregistriosas esimesele järjekohale. Lõikes 2 sätestatakse erisusena, et kui järelmaksuga omandatakse piirneva kinnisasjaga liitmiseks sobivast maast tehtud juurdelõige, siis koormatakse hüpoteegiga Eesti Vabariigi kasuks see kinnisasi, millega juurdelõikena omandatav maa liidetakse. Kui piirneval kinnisasjal on varem riigi kasuks seatud kehtiv hüpoteek, millega tagatud nõue on rahuldatud või kui olemasoleva hüpoteegi summa katab ka juurdelõike eest väljaostuvõla tasumise nõude, siis saab sõlmida maa omandajaga kokkuleppe, et hüvitise järelmaksuga tasumine tagatakse sama hüpoteegiga. Kui aga varem riigi kasuks seatud hüpoteegiga tagatud järelmaksusumma on veel tasumata ja hüpoteegisumma ei kata nii varasemat kui ka tekkivat nõuet, tuleb riigi kasuks seada uus hüpoteek. Sel juhul kantakse hüpoteek kinnisasja kinnistusregistriossa esimesele vabale järjekohale. 13 Lõikes 3 sätestatakse, et hüpoteegisumma suurus peab katma vähemalt maa eest järelmaksuga tasutava müügihinna. Ühtlasi sisustatakse mõiste väljaostuvõlg, mida on nii MaaRS-is kui menetluskordades seni kasutatud erinevas kontekstis. Selguse huvides sätestatakse, et väljaostuvõlg on maa eest järelmaksuga tasutav summa. Lõigetesse 4−6 koondatakse hüpoteegilepingu kohustuslikud tingimused ja kohustused, mis on seni seaduses sätestatud erinevaid olukordi reguleerivates õigusnormides ja menetluskordades. Seadust täiendatakse §-ga 393, milles sätestatakse väljaostuvõla tasumise, teisele isikule ülekandmise ja kustutamise ning maksegraafiku koostamise ja muutmise reeglid ning määratakse väljaostuvõla tasumise üle järelevalve tegijaks Maa-amet. Enamik kehtestatavatest reeglitest on samad, mis praegu sisalduvad MaaRS-i alusel kehtestatud menetluskordades. Kehtivast seadusest erinevalt sätestatakse lõikes 2 reeglid, mis kehtivad juhul, kui iseseisva kasutusvõimaluseta maa omandamisel kasutatakse järelmaksu. Praegu määratakse kõikidel juhtudel riba eest järelmaksuga tasumise tingimused tasumisele kuuluva summa suuruse järgi ning rakendatakse MaaRS-i § 223 lõigetes 7 ja 8 sätestatud üldisi tingimusi. Juurdelõikena liidetakse piirneva kinnisasjaga enamasti maa, mis maareformi tulemusena oleks pidanud kohe kuuluma selle kinnisasja koosseisu, millega juurdelõige liidetakse. Seega on otstarbekas kehtestada norm, et juurdelõikena omandatava maa eest järelmaksu tasumise tingimused on samad, nagu olid selle kinnisasja omandamisel, millega juurdelõige liidetakse. Järelmaksutingimuste määramisel tuleb valida § 223 lõikest 7 see punkt, mida kohaldati siis, kui osteti kinnisasi, millele nüüd juurdelõige liidetakse. Kui varem omandatud maa eest tasumiseks järelmaksu ei kasutatud, kohalduvad juurdelõike eest järelmaksuga tasumisele MaaRS-i § 223 lõigetes 7 ja 8 sätestatud üldised tingimused. Lõigetesse 3−6 koondatakse väljaostuvõla järelmaksuga tasumise reeglid, mis siiani on kehtestatud MaaRS-i eri osades ja määrustega kehtestatud menetluskordades. Lisaks täpsustatakse lõikes 3, et maksegraafiku alusel makse tasumisel tuleb makse selgituseks märkida, missuguseks kuupäevaks tasumisele kuuluv summa selle maksega tasutakse. Samuti täiendatakse lõiget 6 nõudega, et väljaostuvõla ennetähtaegsel tasumisel tuleb sellekohane tahe selgelt väljendada maksedokumendil. Täpsustus on vajalik, kuna kehtiva õiguse järgi juhul, kui isik tasub maksetähtpäevaks graafikus ettenähtud summast suurema summa või tasub mõne makse tähtpäevast oluliselt varem, arvestatakse enammakstud summa maha graafiku lõpust, mitte ei loeta seda järgmise tähtpäeva makseks. Muudatuse tulemusel saab isik ise valida, kas ta soovib lisaks graafikujärgsele summale tasuda järgmise makse või tasuda enne tähtpäeva väljaostuvõla osa, mille ulatuses kustutatakse väljaostuvõlga alates viimasest graafikujärgsest maksest. Kehtivast õigusest erinevalt sätestatakse lõikes 7, et kui maa omanik soovib kinnisasja koormavat hüpoteegisummat vähendada, koostatakse uus maksegraafik selleks ajaks tasumata väljaostuvõla tasumiseks. Maksegraafiku koostamisel võetakse aluseks MaaRS § 223 lõike 7 punktides 1 kuni 3 sätestatut ehk tasumise perioodiks määratakse viis, kümme või viisteist aastat. Tasumise periood määratakse selleks ajaks tasumata väljaostuvõla suuruse järgi. Lõikes 8 täiendatakse kehtivat seadust kohustusega muuta kinnisasja võõrandamise puhul väljaostuvõla uuele omanikule ülekandmisel maksegraafikut selliselt, et aastas tasumisele kuuluv summa oleks sarnaselt edaspidi sõlmitavatele järelmaksulepingutele vähemalt 360 eurot. Kui aastas tasumisele kuuluv summa maksegraafiku järgi on suurem kui 360 eurot, graafikut ei muudeta. Samuti ei muudeta maksegraafikut juhul, kui väljaostuvõlg kantakse üle kinnisasja pärijale. Muudatusega soovitakse minimeerida võimalust anda maa võõrandamisel 14 maareformi käigus tekkinud soodne väljaostuvõlg üle isikule, kes ei ole maareformi subjekt ja kellele soodustingimustel järelmaksu võimaldamine on käsitletav riigi poolt põhjendamatu soodustuse andmisena. Lõikes 9 antakse väljaostuvõla tasumise üle järelevalve tegemise pädevus Maa-ametile. Praegu on see sätestatud erinevates õigusnormides ja järelevalve tegijaks on Rahandusministeerium või valdkonna eest vastutava ministri määratud Rahandusministeeriumi valitsemisala asutus. Seadust täiendatakse §-ga 394, milles sätestatakse ühtselt hüpoteegipidaja õigused ja kohustused. Lõikes 1 määratakse maareformi käigus seatava hüpoteegi puhul hüpoteegipidajaks Maa-amet. Lõikes 2 on menetluskordadest seaduse tasandile toodud kohustus määrata hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamisel tekkivate osade harilik väärtus ja maa omaniku kohustus kanda sellega seotud kulud juhul, kui mõni moodustatav kinnisasi soovitakse hüpoteegi alt vabastada. Erandina võib hüpoteegipidaja lubada kinnisasja jagamist ja kinnisasja hüpoteegi alt vabastamist ilma hindamiseta, kui jagamine toimub avalikes huvides või kui jagamisega ei kahjustata riigi kui hüpoteegipidaja huve. Erinevatest kehtivatest normidest on sellesse paragrahvi koondatud põhimõte, et hüpoteegipidaja võib anda nõusoleku kinnisasja jagamiseks ja selle tulemusel tekkiva kinnisasja hüpoteegi alt vabastamiseks juhul, kui kinnisasja(de) väärtus, millele hüpoteek püsima jääb, katab hüpoteegiga tagatud nõude 1,2 korda. Lõikes 3 on sätestatud uus põhimõte, et maareformi käigus seatud hüpoteegiga tagatud väljaostuvõla üle kandmiseks kinnisasja pärijale ei ole vaja hüpoteegipidaja nõusolekut. Pärimisseaduse §-de 2 ja 4 järgi läheb pärandi avanemisel pärijale üle pärand ehk pärandaja õigused ja kohustused, mis ei ole lahutamatult seotud pärandaja isikuga. Kuna maareformi käigus tekkinud hüpoteek on seotud pärandaja varaga, siis tuleneb hüpoteegi ülemineku kohustus otseselt seadusest ja hüpoteegipidajal ei ole kaalutlusõigust sellest keelduda. Seega on maa pärimisel selleks nõusoleku andmine hüpoteegipidajale põhjendamatu lisakoormus. Lõikes 4 on sätestatud kehtivast õigusest kitsam isikute ring, kellele saab üle anda maareformi käigus seatud hüpoteegiga tagatud väljaostuvõla. MaaRS annab võimaluse maa omandajal maksta järelmaksu kuni 50 aastat ning soodsa intressiga. Tänases turusituatsioonis ei saa pidada põhjendatuks, et kinnisasja võõrandamise korral on kinnisasja igakordsel omanikul võimalik võtta võlakohustus üle sama soodsatel tingimustel. Samas jääb võimalus anda hüpoteegiga tagatud väljaostuvõlg üle maa võõrandamisel otsejoones sugulasele, õele, vennale, abikaasale, registreeritud elukaaslasele või isikule, kes võtab pankroti korral üle eelmise omaniku võlakohustused. Selliselt ei pea isikud, kellel on vajadus hüpoteegiga koormatud kinnisasjaga tehinguid teha pereringis, tasuma hüpoteegiga tasutud väljaostuvõlga kohe, vaid saavad jätkata tasumist järelmaksuga. Samuti jääb kehtima võimalus anda võlakohustus algsetel tingimustel üle juhul, kui kinnisasi omandatakse pankrotivarana, kuna see soodustab pankrotimenetluses võlakohustusega kinnisasjale uue omaniku leidmist. Lõikes 5 sätestatakse väikseim tasumata väljaostuvõla summa, mille ülekandmiseks on hüpoteegipidajal mõistlik nõusolek anda. Tulenevalt MaaRS-i § 223 lõike 7 punktidest 1 ja 3 on järelmaksuga tasumisel väikseim maksegraafikus määratav aastatasu 360 eurot. Seega ei ole mõistlik anda nõusolekut väljaostuvõla ülekandmiseks, kui hüpoteegiga tagatud nõudest on tasumata vähem kui minimaalne aastatasu summa. Nõusoleku andmisest võib keelduda ka juhul, kui on alust eeldada, et kinnisasja omandaja ei ole võimeline võlakohustust täitma. Sellisel juhul tuleb tasumata summa ära maksta ja hüpoteek kustutada. 15 Lõikes 6 on sätestatud põhimõte, et hüpoteegisummat võib vähendada, kui väljaostuvõlast on tasutud vähemalt 30% ja maksmata summa on suurem kui 720 eurot. Hüpoteegisumma vähendamine ja hüpoteegi püsimajäämine on põhjendatud juhul, kui väljaostuvõlg on suurem kui minimaalne kahe aasta maksete summa. Vastasel korral ei ole hüpoteegi vähendamine mõistlik. Lõikes 7 on sätestatud hüpoteegipidaja õigus anda luba hüpoteegiga koormatud maal metsa raiumiseks või keelduda sellest, samuti loamenetlust täpsustavad normid. Praegu on need normid sätestatud metsamaa erastamist reguleerivates menetluskordades. Lõikes 8 on sätestatud hüpoteegipidaja kohustus rakendada kõiki seaduses sätestatud meetmeid hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtuse vähenemise takistamiseks, kui kinnisasja väärtus langeb alla 1,2-kordse hüpoteegiga tagatud nõude määra. Praegu on see põhimõte sätestatud erinevates MaaRS-i alusel kehtestatud menetluskordades, kusjuures on kasutusel ka 1,15- kordse hüpoteegiga tagatud nõude määr. Otstarbekas on kehtestada ühetaolised nõuded kõikide maareformi liikide alusel seatud hüpoteekide haldamiseks. Lõikes 9 on sätestatud hüpoteegipidaja õigus nõuda tasumata väljaostuvõla täielikku tasumist ja hüpoteegi kustutamist või lisatagatist, kui kinnisasja väärtus väheneb alla seaduses sätestatud määra. Hüpoteegiga tagatud nõude tagamiseks on õigus nõuda ka hüpoteegi seadmist kinnisasjale, mis ei olnud erastamise või tagastamise objektiks. Praegu on need normid sätestatud erinevates menetluskordades. Lõikes 10 on sätestatud, milliseid õiguskaitsevahendeid võib hüpoteegipidaja kasutada lepingujärgsete kohustuste rikkumise korral. Hetkel puuduvad üheselt mõistetavad reeglid, mida riik võlausaldajana peab ja saab kohaldada maareformi käigus maa järelmaksuga omandamiseks sõlmitud lepingutele. Võlaõigusseaduse § 399 lõike 1 punkti 1 kohaselt võib laenulepingu üles öelda ja nõuda laenu kohest tagastamist, kui laenu tagastamine on kokku lepitud osade kaupa ja laenusaaja on viivituses enam kui kahe osa tagastamisega või ühe osa tagastamisega kauem kui kolm kuud. Maareformi käigus sõlmitud järelmaksulepingud erinevad tavapärastest krediidilepingutest, kuna MaaRS-i alusel koostatud maksegraafiku järgi tuleb makseid teha kaks korda aastas. Seetõttu nende järelmaksu lepingute puhul ühe osamakse tasumisega viivitamisel kauem kui kolm kuud ei ole järgmise makseosa tähtpäev veel saabunud. Õigusselguse huvides on vaja seaduses sätestada, kas maareformi käigus sõlmitud järelmaksulepingute ülesütlemist saab rakendada juhul, kui laenusaaja on viivituses enam kui kahe osa tagastamisega ehk enam kui poolteist aastat, või juba siis, kui ühe osa tasumine on viivituses kauem kui kolm kuud. Järelmaksuga maa erastanud füüsilisele isikule võib järelmaksulepingu ülesütlemine tähendada eluasemest ilmajäämist ja sellega kaasnevaid toimetulekuraskusi. Seetõttu on mõistlik sätestada seaduses, et järelmaksulepingu võib erakorraliselt üles öelda, kui füüsilisest isikust võlgnikul on tasumata vähemalt kaks järjestikust osamakset või võlgnetav summa vastab vähemalt järelmaksu kahe osamakse summale. Järelmaksulepingu sõlminud juriidilised isikud seevastu kasutavad maad, mis on järelmaksu tasumise tagatiseks, äritegevuseks ja peavad olema võimelised oma rahavooge mõistlikult juhtima. Seega on otstarbekas sätestada seaduses, et järelmaksulepingu võib üles öelda, kui juriidilisest isikust võlgnikul on tasumata järelmaksu osamakse, mille tasumise tähtpäevast on möödunud üle kolme kuu. Seejuures jääb hüpoteegipidajale kaalutlusõigus, kas lepingu ülesütlemine on põhjendatud ning tal on võimalik arvestada võlgnevuse suurust, isiku eelnevat maksekäitumist ja muid olulisi asjaolusid. Lõikes 11 on sätestatud hüpoteegi maaomanikule loovutamise uued reeglid. Maareformi käigus seatud hüpoteegi maaomanikule loovutamisel tekib maaomanikul teiste hüpoteegipidajate ees eelis, kuna see hüpoteek on üldjuhul seatud tingimusega, et hüpoteek peab asuma 16 kinnistusraamatus esimesel järjekohal. Maareformi käigus oli sellise eelistava tingimuse kehtestamine põhjendatud, et esimesena oleks tagatud maa omandamisega seotud nõuete täitmine riigi ees. Kui maareformi käigus seatud hüpoteegiga tagatud kohustused on täidetud, ei ole teiste võlausaldajate ees eelistatud hüpoteegi püsimajäämine enam põhjendatud. Samas võib kehtiva õiguse alusel sõlmitud hüpoteegilepingutes olla selline tingimus sätestatud ja riik ei saa lepingut ühepoolselt muuta. Seetõttu on seadusesse lisatud, et hüpoteegipidaja võib hüpoteegi maaomanikule loovutada vaid juhul, kui hüpoteegi seadmise lepingus on selline tingimus sätestatud. Kui aga hüpoteegi loovutamist maaomanikule taotletakse alles siis, kui hüpoteegi kustutamiseks on juba avaldus esitatud, kaasneks hüpoteegi loovutamisega lisatoimingud hüpoteegipidajale. Kuna hüpoteegi maaomanikule loovutamine ei ole enam maareformiga seotud toiming, ei ole see põhjendatud. Lõikes 12 on sätestatud hüpoteegipidaja õigus rakendada riigile kahju tekkimise vältimiseks kõiki seadusest, sh MaaRS-ist ja AÕS-ist tulenevaid õiguskaitsevahendeid, sõltumata sellest, kas selline tingimus on hüpoteegi seadmise lepingus sätestatud. Maareformi käigus on hüpoteegilepingu sõlmimise ja hüpoteegipidaja õiguste ja kohustuste reeglid aja jooksul muutunud ja seetõttu on tingimused sõlmitud hüpoteegilepingutes kajastatud väga erinevalt. Paljudes lepingutes ei pruugi olla sätestatud tingimusi, mis eelnõuga seadusesse koondatakse ja §-s 394 sätestatakse. Kuigi tõlgendamise teel saab hüpoteegipidaja väljaostuvõla tasumise üle järelevalve ja hüpoteegiga seotud toimingute tegemisel kasutada näiteks ka AÕS-i §-des 334, 335 ja 336 sätestatud õiguskaitsevahendeid, on õigusselguse huvides ja kohtumenetluste ennetamiseks otstarbekas sätestada nende kohaldamise reeglid MaaRS-is, mis käsitleb kompaktselt maareformi käigus seatud hüpoteegiga seotud õigusi ja kohustusi. Seadust täiendatakse paragrahviga 395, mis reguleerib maareformi käigus seatud piiratud asjaõiguse kustutamist. Muudatusega sätestatakse, et maareformi käigus seatud piiratud asjaõigus kustutatakse kinnistu registriosast Maa-ameti digitaalallkirjastatud kinnistamisavalduse alusel, kui hüpoteegiga tagatud nõue on rahuldatud või nõuet ei ole üldse tekkinud. Samal viisil kustutatakse hüpoteek juhul, kui koormav asjaõigus on kaotanud oma sisu, sealhulgas kui asjaõiguse tähtaeg on möödunud või kui mõni jagamise tulemusel tekkiv kinnisasi vabastatakse hüpoteegist ja hüpoteek jääb senistel tingimustel koormama üht või mitut jagamisel tekkinud kinnisasja. Eelnõuga kavandatud MaaRS-i täiendus on seotud AÕS-i § 642 muudatusega, millega tehakse seadusesse täpsustus, et õigustatud isiku materiaalõiguslik avaldus piiratud asjaõiguse lõpetamise kohta võib edaspidi teatud juhtudel olla ka digitaalselt allkirjastatud. Selguse huvides on otstarbekas sätestada ka MaaRS-is üheselt mõistetavalt, et nendel juhtudel kustutatakse maareformi käigus seatud piiratud asjaõigus Maa-ameti digitaalallkirjastatud kinnistamisavalduse alusel. Samal viisil on põhjendatud ka maareformi käigus seatud kasutusvalduse kustutamine näiteks juhul, kui kasutusvalduse tähtaeg on möödunud ja sellekohane märge kinnistusraamatus on kaotanud õigusliku tähenduse. MaaRS-i § 395 lõikes 2 sätestatakse, et sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud kande tegemiseks kinnistusraamatus ei ole vajalik puudutatud isiku (nt erastatud maa omaniku) menetlusõiguslik nõusolek. Kavandatud muudatus on seotud eelnõuga kavandatud KRS-i § 341 lõike 7 muudatusega – puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav, kui koormav asjaõigus on kaotanud oma sisu. 3.2. Asjaõigusseaduse muudatused Paragrahviga 2 muudetakse asjaõigusseadust. 17 Kehtiva õiguse kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja asjaõigusega koormamiseks, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks, selle sisu muutmiseks või asjaõiguse lõpetamiseks üldreeglina nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. AÕS-i §-d 329 ja 330 erisätetena näevad hüpoteekide kustutamiseks ja lõpetamiseks ning hüpoteegist loobumiseks ette notariaalse vorminõude. Praktikas aga kustutati kinnistusraamatust näiteks maareformi käigus riigi kasuks seatud hüpoteegid, mille tagatavad nõuded olid täidetud, RTK digitaalallkirjastatud avalduse alusel. Praktika muutus, kui riigikohtu tsiviilkolleegium asus 25.04.2018 kohtuotsuse (tsiviilasi nr 2-15-8579) punktis 16 seisukohale, et hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik hüpoteegipidaja ja õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud (materiaalõiguslik) avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust ning kinnistu omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek. Pärast nimetatud kohtulahendit on nõutud hüpoteekide kustutamiseks notariaalses vormis avaldust ning seda isegi juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuded olid lõppenud ja hüpoteegipidaja oli nõus hüpoteegi kustutama. Selline nõue tekitab nii riigi kasuks seatud hüpoteekide kustutamisel kui ka teistele hüpoteegipidajatele juurde tööd ja kulusid. Kehtivate nõueteta hüpoteegi kustutamine ei kahjusta hüpoteegipidaja huve. Hüpoteegi kustutamine ei ole selline tahteavaldus, mis eeldaks notaripoolset põhjalikku selgitust või õigusnõustamist, nagu kinnisasja ost või piiratud asjaõigusega koormamine. Samuti ei kahjusta hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamise korral moodustatavalt kinnisasjalt hüpoteegi kustutamine hüpoteegipidaja huve, kui hüpoteek jääb senistel tingimustel koormama alles jäävat kinnisasja ja hüpoteegipidaja ise on sellega nõus. Seetõttu on põhjendatud seaduse muutmine selliselt, et asjakohast tahteavaldust oleks võimalik anda ka digitaalallkirjastatud vormis. Paragrahvis 642 kavandatud muudatusega nähakse ette võimalus esitada soovi korral kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamise või sellest loobumise avaldus digitaalallkirjastatult juhul, kui koormav asjaõigus on kaotanud oma sisu (nt kasutusõiguse tähtaeg on möödunud), kui hüpoteegiga tagatud nõue on rahuldatud või nõuet ei ole tekkinud või kui jagamise käigus tekkiv kinnisasi vabastatakse hüpoteegist ja hüpoteek jääb koormama jagatavat kinnisasja. Juhul kui piiratud asjaõiguse sisu on vaja muuta, toimub see aga jätkuvalt notariaalses vormis. Paragrahvides 329 ja 330 kavandatava muudatusega vähendatakse nii kinnisasjade omanike kui ka piiratud asjaõiguste omajate halduskoormust ning muudetakse asjaajamine neile lihtsamaks, kiiremaks ning rahaliselt soodsamaks. Seejuures ei võta seadusesse digitaalselt allkirjastatud avalduse esitamise võimaluse lisamine isikutelt võimalust soovi korral pöörduda notarisse ja vormistada tahteavaldus notariaalses vormis. 3.3. Eluruumide erastamise seaduse muudatused Paragrahviga 3 muudetakse eluruumide erastamise seadust. Paragrahvi 6 lõikesse 2 lisatakse lauseosa, millega antakse kohaliku omavalitsuse üksusele pädevus täita eluruumide erastamise kohustatud subjekti ülesandeid ka juhul, kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt, korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud ei ole 2001. aasta 31. detsembriks korteriomandi seadmiseks avaldust esitanud. Paragrahvi 213 lõike 1 teine lause muudetakse selliselt, et kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt, korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud ei ole 2001. aasta 31. detsembriks korteriomandi seadmiseks avaldust esitanud, algatab valla- või linnavalitsus hiljemalt 2022. aasta 1. mail korteriomandi seadmise menetluse omal algatusel. Muudatus on 18 vajalik selleks, et EES-i alusel korteriomandi seadmine oleks võimalik ka siis, kui keegi ei ole õigel ajal selleks avaldust esitanud. Kehtiv õigus võimaldab sellistel juhtudel anda maa munitsipaalomandisse või jätta riigi omandisse. Samas on jäetud reguleerimata, kas korterite omanikud saavad hiljem maa omanikuks või seatakse nende kasuks korterihoonestusõigus ning kuidas see täpsemalt toimub. Reformimata maa kohta kohalikelt omavalitsustelt saadud andmete kohaselt asub reformimata maal vähem kui 160 kortermaja ja ligikaudu 100 muud ehitist, mille puhul on võimalik maa reformimiseks kasutada korteriomandi seadmist. Otstarbekas ei ole nende juhtumite lahendamiseks luua uusi norme, mis tekitaks kohaliku omavalitsuse üksusele ja riigile uusi haldustoiminguid. EES-is on olemas reeglid ka juhtudeks, kui eluruumi või ehitise muu reaalosa omanikul puudub tahe korteriomandi seadmiseks ning ta ei osale menetluses. Ligikaudu üks aasta seaduse jõustumisest peaks olema piisav aeg menetluse algatamiseks. Paragrahvi 213 lõike 1 kolmas lause ja lõiked 2 ja 3 tunnistatakse kehtetuks, kuna kortermajaaluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa munitsipaalomandisse andmine või riigi omandisse jätmine ei ole pärast eelnõuga kavandatavate muudatuste jõustumist enam võimalik. Samuti ei ole asjakohane ega vajalik reguleerida, millistel juhtudel lõikes 1 nimetatud tähtpäeva ei kohaldata. Ka lõigetes 2 ja 3 nimetatud juhtudel on vaja seada korteriomand. Selle saab algatada kohaliku omavalitsuse üksus. Kohaliku omavalitsuse ja riigi koormuse vähendamiseks on otstarbekas, et menetluse alustamine ei sõltuks ehitise omanike tegevusest või tegevusetusest taotluse esitamisel. EES-i § 215 lõike 7 järgi kustutatakse reaalkoormatis korteriomaniku ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse alusel, kui korteriomanik on tasunud kogu reaalkoormatise rahalise väärtuse. Sama seaduse § 218 lõike 3 kohaselt tuleb juhul, kui maatükk koormatakse järelmaksu tagamiseks hüpoteegiga, jagada korteriomandite seadmisel hüpoteek elamuühistu (-kooperatiivi) avalduse alusel osahüpoteekideks. Mõlema nimetatud toimingu puhul on vajalik riigi kui puudutatud isiku nõusolek. Kuna kinnisasjade hüpoteekidega seotud nõuete menetlemine ja hüpoteegipidaja ülesanded antakse üle Maa-ametile, annab edaspidi reaalkoormatiste kustutamiseks ja hüpoteegi osahüpoteekideks jagamiseks riigi kui puudutatud isiku nõusoleku Maa-amet. Reaalkoormatise kustutamiseks või korteriomandi seadmisel hüpoteegi osahüpoteekideks jagamisel puudutatud isiku nõusoleku digitaalallkirjastatud vormis esitamine on põhjendatud samadel põhjustel, mida on kirjeldatud eelnõuga MaaRS-i lisatava § 395 ning eelnõuga kavandatud AÕS-i §-de 642, 329 ja 330 muudatuste selgituses. 3.4. Kinnistusraamatuseaduse muudatused Paragrahviga 4 muudetakse kinnistusraamatuseadust. Eelnõuga täiendatakse KRS-i § 341 lõiget 51 selliselt, et puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolek loetakse edaspidi võrdseks ka nõusolekuga, mille isik on paberkandjal allkirjastanud ja millel oleva allkirja õigsuse on Maa-amet kinnitanud. Muudatus on vajalik erandjuhtudeks, kui puudutatud isik ei saa või ei soovi oma tahet digitaalselt allkirjastada, vaid soovib allkirja anda omakäeliselt paberkandjal. Üldreeglina lisatakse ka edaspidi puudutatud isiku nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks digitaalselt allkirjastatult. KRS-i § 341 lõikes 1 on sätestatud üldpõhimõte, et kinnistusraamatu kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. MaaKS-i § 11 lõikest 4, MaaKatS-i § 4 lõikest 41 ja KRS-i § 13 lõikest 4 tuleneb katastripidaja õigus esitada maakorralduse raames ilma notariaalse tõestamiseta kinnistamisavaldusi 19 kinnistusraamatu esimese jao andmete muutmiseks. Maakorralduse osalised (nt omanik, aga ka piiratud asjaõiguse omaja) esitavad puudutatud isikutena eelnevalt oma tahteavaldused katastripidajale, kes lisab need kinnistamisavaldusele. Puudutatud isiku nõusoleku vorminõude sätestab KRS-i § 341, mille lõigete 5 ja 51 kohaselt peab nõusolek olema kas notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Kinnistusraamatu esimese jao andmete muutmine ei ole oma sisult selline tahteavaldus, mis vajaks notariaalset tõestamist. Samas võimaldab haldusmenetluse seadust (edaspidi HMS) haldusorganil talle esitatud dokumentidel allkirja õigsust kinnitada. Praktikas on aga tekkinud erinevad käsitlused ja mõned kohtunikuabid ei aktsepteeri puudutatud isiku omakäeliselt allkirjastatud nõusolekut Maa-ameti-poolse allkirja õigsuse kinnitusega, vaid nõuavad notariaalset allkirja õigsuse kinnitamist. Sellistel juhtudel võib tekkida olukord, kus katastriandmed on juba muudetud, kuid kinnistusraamatu esimeses jaos jäävad andmed muutmata ning lihtne maakorraldus kaotab oma mõtte ja eesmärgi. Eelnõuga kavandatud muudatusega lahendatakse olukord, kus kohtunikuabi tõlgendusest sõltuvalt koheldakse maakorralduse osalisi ebavõrdselt. Eelnõuga täiendatakse KRS-i § 341 lõiget 7 punktiga 7, milles sätestatakse õigusselguse huvides, et puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav, kui koormav asjaõigus on kaotanud oma sisu. AÕS-i § 66 lõike 1 kohaselt on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist, kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse. Kui kinnisasjale seatud piiratud asjaõiguse, näiteks hoonestusõiguse või kasutusvalduse tähtaeg on lõppenud või kui piiratud asjaõiguse omanikul ei ole enam võimalik kinnisasja suhtes realiseerida ühtegi seadusest tulenevat subjektiivset õigust, on kinnistusregistriossa vastava asjaõiguse kohta tehtud kanne kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse. Sellistel juhtudel ei ole põhjendatud küsida kande kustutamiseks nõusolekut isikult, kellel ei ole enam võimalik seda asjaõigust realiseerida ja kelle õigusi ei saa seega kande kustutamine ka kuidagi kahjustada. 3.5. Maakorraldusseaduse muudatused Paragrahviga 5 muudetakse maakorraldusseadust. MaaKS-i § 4 lõike 2 punkti 4 kohaselt on maakorralduse läbiviijal õigus otstarbeka maakasutuse eesmärgil teha ettepanekuid korraldatavale (maakorraldusse kaasatud) kinnisasjale riigi reservmaast juurdelõike tegemiseks. Eelnõuga täiendatakse MaaKS-i § 4 lõike 2 punkti 4 selliselt, et maakorralduse läbiviijal on õigus teha ettepanek ka MaaRS-i § 31 lõikes 2 nimetatud maast juurdelõike tegemiseks. Sätte kehtiv sõnastus võimaldab teha korraldatavale kinnisasjale juurdelõike riigi reservmaast. Sisuliselt võib ka MaaRS-i § 31 lõikes 2 nimetatud reformimata maa lugeda reservmaaks. Selguse huvides on aga otstarbekas sätet täiendada selliselt, et juurdelõike võib teha ka reformimata maast. Eelnõuga täiendatakse MaaKS-i §-ga 301, mis annab alused lihtsa maakorralduse kasutamiseks maareformi läbiviimisel. Maakorralduse võimaluste kasutamine maareformi läbiviimisel tagab efektiivsema ja kiirema maareformi. Maareformi kiirendamiseks on katastripidaja moodustanud kinnisasjade vahele jäänud iseseisva kasutusvõimaluseta maast katastriüksused kaardimaterjali alusel. MaaRS-i kohaselt tuleb sellisest maast moodustada eraldi nn ajutised katastriüksused, teha nendega maareformitoimingud ja seejärel maakorraldustoiming katastriüksuste liitmiseks, et tekiks maakorralduslikult otstarbekas kinnisasi. Maakorralduse eesmärk on moodustada maaüksused lõppeesmärgist lähtuvalt ja vältida osakruntide tekkimist. Reformimata maast lihtsa maakorraldustoiminguna juurdelõike 20 tegemisega piirnevale kinnisasjale saab moodustada kohe maakorraldusnõuetele vastava kinnisasja ja kanda maakorralduse tulemusel moodustatud katastriüksus ühe kinnisasjana kinnistusraamatusse. Seadusesse lisatava paragrahvi lõikes 1 sätestatakse põhimõte, et kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks võimaluste loomise eesmärgil võib teha juurdelõike piirnevale kinnisasjale MaaRS-i § 31 lõikes 2 nimetatud ehk reformimata maast, mis vastab piirneva kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa tunnustele. Asjaolu, kas reformimata maa on sobiv piirneva kinnisasjaga liitmiseks, selgitatakse välja MaaRS-i § 312 järgi. Lõikes 2 sätestatakse menetlusreeglid juhuks, kui reformimata maast tehakse juurdelõige eraõiguslikule isikule kuuluvale kinnisasjale. MaaKS-is on sätestatud põhimõte, et maaomanikul, kelle kinnisasja väärtus piiri muutmise tulemusena väheneb, on õigus väärtuse vähenemise ulatuses nõuda hüvitist osaliselt, kelle kinnisasja väärtus suureneb. Maakorralduse läbiviimisel maareformi käigus peab maakorralduse tulemusel maa juurdelõikena omandamine ja selle eest hüvitise tasumine toimuma maareformi läbiviimisel maa eest tasumise põhimõtete kohaselt. Seetõttu sätestatakse lõikes 2, et reformimata maast kinnisasjale juurdelõike tegemisel määratakse juurdelõike eest tasutav hüvitis ja maa omandamise tingimused MaaRS-i VI1. osas sätestatud alustel. Lõikes 3 sätestatakse maareformi käigus tehtavate maakorraldustoimingute erisused juhuks, kui reformimata maast tehakse juurdelõige riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale kinnisasjale. Kui tavapäraselt tuleb kinnisasja omanikul piiri muutmisel hüvitada teisele omanikule maa väärtuse vähenemine, ei ole reformimata maast munitsipaalmaale või riigimaale juurdelõike tegemisel hüvitiste maksmine põhjendatud. Maareformi üldpõhimõtete kohaselt antakse maa maareformi käigus munitsipaalomandisse tasuta. Riigimaale reformimata maast juurdelõike tegemisel kuuluvad nii juurdelõikena liidetav maa kui sellega piirnev kinnisasi mõlemad riigile. Seega on igati põhjendatud, et kui reformimata maast tehakse juurdelõige riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale kinnisasjale, siis maakorralduse käigus hüvitisi ei maksta. Maakatastriseaduse § 16 lõike 6 kohaselt on Maa-ametil katastripidajana õigus maakorraldustoimingute käigus kinnisasja omaniku taotluse alusel moodustada katastriüksusi ilma katastrimõõdistamiseta juhul, kui selleks ei ole vaja määrata maastikul uut piiripunkti ning seda võimaldavad puudutatud katastriüksuste alusandmete kvaliteet ja muud tähtsust omavad asjaolud. Enamasti ei ole reformimata maast juurdelõike tegemisel katastrimõõdistamine vajalik. Seega on otstarbekas, et ka muud toimingud riigi- või munitsipaalomandis oleva kinnisasja piiride muutmiseks teeb maakorralduse läbiviijana Maa-amet. Samas kehtib MaaRS-i § 303 lõikes 10 sätestatav üldpõhimõte, et maa omandaja kannab maa omandamisega seotud kulud, sh vajaduse korral katastrimõõdistamise kulud. Lõikega 4 antakse Maa-ametile õigus otsustada maakorraldus reformimata maal. Maareformi viib läbi Vabariigi Valitsus Maa-ameti kaudu, sealhulgas on Maa-amet reformimata maa puhul nii maa erastamise, munitsipaalomandisse andmise kui ka riigi omandisse jätmise otsustaja. Samuti teeb Maa-amet maakorralduse üle järelevalvet. Arvestades Maa-ameti seadusest tulenevaid ülesandeid maareformi ja maakorralduse valdkonnas, on mõistlik, et ka maakorralduse maareformi käigus otsustab Maa-amet. Lisatav § 301 kirjeldab lihtsa maakorralduse kasutamist maareformi läbiviimisel. Kehtiv § 31 reguleerib sisult vaid ümberkruntimist, mistõttu tuleb täpsustada § 31 pealkirja. 3.6. Notariaadiseaduse muudatused Paragrahviga 6 muudetakse notariaadiseadust. 21 NotS-i § 53 lõikes 1 on loetletud tõestamisõiguslikud ametiisikud ja -asutused, kuid sõnaselgelt ei ole nimetatud Maa-ametit kui katastripidajat, kes võtab vastu maakorralduse osaliste tahteavaldused ning lisab need KRS-i mõistes puudutatud isikute nõusolekutena maakorralduse raames esitatavale kinnistamisavaldusele kinnistusraamatu esimese jao andmete muutmiseks. KRS-i kehtiva sõnastuse kohaselt peab nõusolek olema kas notariaalselt kinnitatud või digitaalallkirjastatud. Kinnisasja omanikul või puudutatud isikul peab olema võimalik avaldada haldusorganile oma tahet nii digitaalselt kui ka omakäeliselt allkirjastatult. HMS näeb ette, et haldusorgan võib allkirja õigsust kinnitada talle esitatud dokumentidel. Maa-ametile on seadusega antud pädevus viia maakorraldus läbi ja esitada avaldus selle tulemuste kinnistusraamatusse kandmiseks ilma notariaalset käsutustehingut lisamata. Olukord, kus Maa-amet haldusorganina ei saa vastu võtta puudutatud isiku omakäeliselt allkirjastatud tahteavaldust, vaid peab üksnes allkirja õigsuse kinnitamiseks suunama isiku oma tahet kinnitama notariaalselt, ei ole põhjendatud ega kooskõlas hea halduse tavaga. Eelnõuga täiendatakse NotS-i § 53 lõikega 52, millega antakse Maa-ametile õigus võtta maakorralduse käigus menetlusosaliselt või puudutatud isikult vastu paberkandjal omakäeliselt allkirjastatud nõusolek ja kinnitada selle allkirja õigsust. Selliselt saab Maa-amet lisada kinnisasja omaniku või puudutatud isiku tahteavalduse kinnistamisavaldusele, ilma et isik peaks selleks tegema notariaalseid toiminguid. Muudatus tehakse kooskõlas eelnõuga kavandatava KRS-i muudatusega, mille kohaselt loetakse puudutatud isiku notariaalne nõusolek võrdseks digitaalselt allkirjastatud nõusolekuga ning edaspidi ka Maa-ameti kinnitatud nõusolekuga. 4. Eelnõu terminoloogia Eelnõukohase seadusega ei võeta kasutusele uusi termineid. Samas võetakse MaaRS-is kasutusele MaaKS-i terminid, mis iseloomustavad täpsemalt iseseisva kasutusvõimaluseta maa piirnevale kinnisasjale liitmisega seotud maakorraldustoiminguid. 5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõu reguleerimisala ei puuduta Euroopa Liidu õigust. 6. Seaduse mõju Kavandatud muudatused avaldavad riigiasutustest mõju eelkõige Maa-ametile, RTK-le ja isikutele, kellel on veel puutumus maareformi toimingutega või maareformi käigus sõlmitud piiratud asjaõiguste lepingutega. Muudatustega koondatakse kõik maareformi käigus ja selle tulemusel tehtavad toimingud Maa-ametisse ning sätestatakse nende toimingute reeglid seaduses ühetaoliselt ja osapooletele selgemalt. Lisaks lihtsustatakse maa kiirema ja lihtsama reformimise eesmärgil iseseisva kasutusvõimaluseta maaribade korraldamist ja ehitistealuse maa reformimise toiminguid. Muudatused avaldavad vähesel määral mõju ka kohalikele omavalitsustele. Kaudne ja vähene mõju on muudatustel notarite tegevusele, kuna teatud tahteavaldusi saab edaspidi teha ka digitaalallkirjastatud avaldusega ilma notariaalse tõestamiseta. Eelnõuga kavandatud muudatustel on peamiselt majanduslik mõju, kuna toimingud muutuvad soodsamaks ja lihtsamaks nii eraisikuteke kui ka riigiasutustele. Mõju riigiasutuste ja kohalike 22 omavalitsuste töökorraldusele on seotud peamiselt nende koormuse vähenemisega. Seaduseelnõuga kavandatud muudatuste rakendamisel puudub mõju järgmistes valdkondades: sotsiaalne mõju, mõju riigi julgeolekule ja välissuhetele, mõju regionaalarengule. 6.1. Kavandatav muudatus: maa järelmaksu- ja hüpoteegilepingute haldamise üleviimine Maa-ametisse Kavandatud muudatuse tulemusel hakkab maareformi käigus sõlmitud järelmaksulepinguid ja hüpoteeke haldama Maa-amet. Praegu täidab neid ülesandeid Rahandusministeeriumi haldusalas oleva RTK riiginõuete osakonna maareformi nõuete halduse talitus. Muudatuse tulemusel viiakse kõik RTK-s nimetatud ülesandeid täitvad teenistujad üle Maa-ameti riigimaa haldamise osakonna koosseisu. Mõju sihtrühm: riigiasutused. Muudatus puudutab peamiselt Keskkonnaministeeriumi haldusalas olevat Maa-ametit ja RTK riiginõuete osakonna maareformi nõuete halduse talituse teenistujaid. Seega on sihtrühm väike. Kaasnev mõju riigiasutuste töökorraldusele RTK-st üleviidavad teenistujad jätkavad Maa-ameti teenistujatena samade ülesannete täitmist geograafiliselt samades asukohtades, seega on teenistujatele avalduv mõju väike. Maa-ameti töökoormusele on aga mõju oluline, kuna üleviidavad tegevused jätkuvad ja ülesannete täitmine tuleb tagada pikaajaliselt. Mõju võib hinnata keskmiseks, kuna mõju sihtrühm ja ulatus on väike, kuid samas suureneb Maa-ameti töökoormus RTK koormuse vähenemise arvelt. 6.2. Kavandatav muudatus: lepingute haldamise reeglite korrastamine ja toimingute optimeerimine Muudatuste tulemusel on maareformi käigus riigi ees tekkinud võlanõuete ja hüpoteekide haldamisega seotud reeglid ühetaoliselt reguleeritud seaduse tasandil ja kõigile nende toimingutega seotud isikutele seadusest lihtsamini leitavad. Pikaajaliselt hallatavate järelmaksukohustuste hulk väheneb lepingute võrra, mille juriidilisele isikule üleandmist muudatustega piiratakse. Väheneb risk, et maareformi käigus soodsatel tingimustel sõlmitud järelmaksulepingu üleandmine eraisikult ettevõttele võiks põhjustada lubamatu riigiabi andmise. Muudatuste tulemusel ei pea riigiasutused ega teised hüpoteegipidajad ja muude piiratud asjaõiguste suhtes puudutatud isikud enam avaldama oma tahet asjaõiguse kustutamiseks notariaalselt, vaid saavad mõningatel juhtudel seda teha ka digitaalallkirjastatud avaldusega. Kaasnev mõju 1) Majanduslik mõju Mõju sihtrühm: maaomanikud, kellel on kehtiv järelmaksu- ja/või hüpoteegileping ning hüpoteegipidajad (Maa-amet, pangad jt finantsettevõtted, eraisikud). Mõju kirjeldus: kavandatud muudatused teevad maa järelmaksunõuete ja hüpoteekide haldamise efektiivsemaks ja selgemaks, et nii kohustatud isikud kui ka riigi esindajad saaks paremini teostada oma õigusi ja täita ülesandeid. Reeglite korrastamine ja maa järelmaksuga omandamise tingimuste ühtlustamine võimaldab edaspidi tugineda ühetaolistes olukordades 23 ühesugustele reeglitele, välistab isikute võimaliku ebavõrdse kohtlemise ja vähendab toimingutele kuluvat aega. Kavandatud muudatustega vähendatakse võimalusi anda järelmaksu- ja hüpoteegileping üle ettevõttele. Samas jääb selline võimalus kehtima juhuks, kui maaomaniku pankroti korral läheb järelmaksuleping üle ettevõttele, kes jätkab järelmaksukohustuste täitmist. Maareformi algne eesmärk oli luua soodsad järelmaksutingimused eelkõige eraisikutele, et soodustada kodudealuse maa erastamist. Ettevõtetele ulatuslike soodustuste loomine ei ole olnud maareformi eesmärk. Soodsate järelmaksulepingute samadel tingimustel ettevõtetele üleandmine võib tänases õigusruumis olla käsitletav lubamatu riigiabina. Muudatustega vähendatakse riski, et ettevõtted kasutavad põhjendamatult soodsaid järelmaksutingimusi, mis olid mõeldud eelkõige maa eraisikute omandisse andmise soodustamiseks. Eelnõuga kavandatud notariaalsest vorminõudest loobumist käsitlev muudatus avaldab positiivset mõju isikutele, kellel on kehtiv järelmaksu- ja hüpoteegileping või kellega see alles sõlmitakse. Samuti hinnanguliselt enam kui 6000 isikule, kellele kuuluvale kinnisasjale maareformi käigus riigi kasuks seatud hüpoteek on kinnistusraamatus hetkel kehtiv, kuid järelmaksunõue on täidetud, ning samuti isikutele, kellega maareformi käigus hüpoteegi- jt piiratud asjaõiguse lepingud alles sõlmitakse. Kui isikud ei pea hüpoteegi ja muude piiratud asjaõiguste kustutamiseks puudutatud isikuna enam avaldama oma tahet notariaalselt, vaid võivad seda teha ka digitaalallkirjastatud avaldusega, siis hoitakse sellega kokku nende aega ja raha. Muudatuste majanduslikku mõju võib pidada keskmiselt oluliseks, kuna kinnisasjadega tehtavates tehingutes sõlmitakse ja kustutatakse iga päev hüpoteegilepinguid. Muudatuse tulemusel on need toimingud isikutele lihtsamad ja soodsamad ning toimingutes osalejate halduskoormus väheneb. Samas on maa järelmaksulepingute ettevõtetele üleandmise piiramise mõju väheoluline, kuna sellised tehingud ei ole sagedased ja ettevõtetel on maa soetamiseks eraisikutest enam soodasid krediidivõimalusi. 2) Mõju riigiasutuste töökorraldusele Mõju sihtrühm: Maa-amet. Mõju kirjeldus: maa järelmaksude infosüsteemi andmetel on 2020. aasta lõpu seisuga 9225 maareformi käigus sõlmitud hüpoteegilepingut, millega tagatud nõuded on veel täitmata. Maareformi lõpuleviimisel võib tekkida hinnanguliselt veel kuni 300 maa järelmaksu- ja hüpoteegilepingut, mille haldamise periood on 5−50 aastat. Maa järelmaksunõuete ja hüpoteekide üleandmise võimaluste piiramine soodustab järelmaksu kiiremat tasumist ja seega väheneb eeldatavalt riigi kasuks seatud pikaajaliste järelmaksu- ja hüpoteegilepingute hulk ja riigi kui hüpoteegipidaja koormus. Kavandatud muudatused avaldavad positiivset mõju riigi koormusele, mis kaasneb piiratud asjaõigustega seotud toimingutega. Muudatuste tulemusel muutub hoonestusõiguse seadmise menetlus kiiremaks ja lihtsamaks. Samuti muutub maareformi käigus seatud hüpoteegi kande kustutamise või kinnistu jagamise tulemusena moodustatud kinnisasja hüpoteegi alt vabastamiseks nõusoleku andmise vorm ja neid avaldusi ei ole enam vaja teha notariaalselt. Kui riigiesindaja saab vastava tahteavalduse teha digitaalallkirjastatud avaldusega, hoitakse sellega kokku ametnike aega ja notariaalsete kokkulepete sõlmimisega seotud kulusid. 24 6.3. Kavandatav muudatus: iseseisva kasutusvõimaluseta maa reformi ja maakorralduse lihtsustamine Kavandatud muudatustega asendatakse iseseisva kasutusvõimaluseta piirneva kinnisasjaga liitmiseks sobivate maaribade korraldamisel maareformi toimingud osaliselt maakorraldustoimingutega. Piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemisega kinnisaja piiride muutmise saab enamikul juhtudel maakorraldustoiminguna teha katastripidaja. Maariba liitmisel moodustatakse kohe ühtne katastriüksus, ei ole vaja sõlmida maa omandamiseks lepingut ja väheneb maakorraldusele järgnevate registrikannete maht. Enam ei pea isikud pöörduma notari poole üksnes selleks, et oma avaldusel või nõusolekul antud allkirja õigsust kinnitada. Muudatustel on oluline positiivne mõju maareformi kiiremale lõpuleviimisele ja maakasutuse optimaalsele korraldamisele ning vähene positiivne mõju parema elukeskkonna tagamisele. Samas ei kaasne muudatustega halduskoormuse kasvu, vaid hoitakse kokku nii riigi, kohaliku omavalitsuse kui ka erasektori ressursse. Kaasnev mõju 1) Majanduslik mõju Mõju sihtrühm: maaomanikud, kellele kuuluva kinnisasjaga piirneb iseseisva kasutusvõimaluseta maa. Mõju kirjeldus: hinnanguliselt on reformimata veel üle 7000 iseseisva kasutusvõimaluseta maariba, millest ei ole otstarbekas moodustada iseseisvat kinnisasja. Muudatused avaldavad mõju kõigile maaomanikele, kellele kuuluvad kinnisasjad piirnevad kirjeldatud maaribadega. Muudatuste tulemusel saab enamikul juhtudel eespool kirjeldatud maaribade liitmiseks vajalikud maakorraldustoimingud teha Maa-amet. Sellega vähenevad piirneva kinnisasja omanikul maa omandamisega seotud kulud, kuna väheneb katastrimõõdistamise maht, maa omandamiseks ei pea enam lepingut sõlmima ega tasuma kinnistusraamatu toimingute eest (riigilõiv, notaritasu) mitu korda. 2) Mõju elu- ja looduskeskkonnale Mõju sihtrühm: maaomanikud, kellele kuuluva kinnisasjaga piirneb iseseisva kasutusvõimaluseta maa, ühiskond tervikuna. Mõju kirjeldus: muudatused annavad võimaluse iseseisva kasutusvõimaluseta maad korraldada väiksema ressursikuluga ja soodustavad sellega seni kasutuseta seisnud maa piirneva kinnisasja koosseisus kasutusse võtmist. Sellega omakorda väärtustatakse maad, mis muidu jääks kasutult seisma. Seni kasutuseta olnud maale omaniku leidmine aitab tagada ka maaüksuste heakorda, vähendab maa prügistamise riski ja aitab hoida elu- ja looduskeskkonna puhtana. 3) Mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste korraldusele Mõju sihtrühm: kohalikud omavalitsused ja riigiasutused (Maa-amet, RMK, Transpordiamet jt). Mõju kirjeldus: muudatused lihtsustavad iseseisva kasutusvõimaluseta maaribade reformimist ja lühendavad maareformi lõpuleviimise aega. Muudatuse tulemusel saavad nii Maa-amet kui 25 ka kohalikud omavalitsused kokku hoida selliste maaüksuste mõõdistuskulusid, samuti toimingutele kuluvat aega ja muid ressursse. 6.4. Kavandatav muudatus: ehitistealuse maa reformimise kiirendamine Muudatuste tulemusel on maareformi käigus hoonestusõiguse seadmise toimingud nii hoone omanikule kui ka maareformi läbiviijale lihtsamad ja vähem koormavad. Samuti annavad muudatused võimaluse algatada korteriomandi seadmine ja korteri omanikule saada seeläbi maa omanikuks ka juhul, kui isik ise selleks initsiatiivi ei ole näidanud. Kaasnevad mõjud 1) Majanduslik mõju Mõju sihtrühm: ehitiste omanikud, kellele kuuluva ehitise alune maa on veel reformimata. Linna- ja vallavalitsuste ning Maa-ameti koostöös kogutud andmete kohaselt on hoonestusõiguse menetlus vaja algatada vähemalt 2000 ehitise aluse maa puhul ning korteriomandid on seadmata vähemalt 160 ehitisel. Kuna igal ehitisel võib olla mitu omanikku, on isikuid, kellele kuuluva ehitise alune maa vajab reformimist, oluliselt rohkem kui hooneid. Mõju kirjeldus: reformimata maa osakaal juba reformitud maaga võrreldes on väike (ligikaudu 0,6% kogu Eesti maismaast). Ehitisega maaüksuste arv moodustab omakorda ligikaudu 8% reformimata maaüksuste arvust. Samas tuleb veel seada ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus hinnanguliselt sama paljudele maaüksustele, kui siiani on maareformi käigus hoonestusõigusi seatud. Ehitiste omanikele avaldab positiivset mõju muudatus, mis tagab abikaasade lahusvara hulka kuuluvate ehitiste alusele maale hoonestusõiguse seadmisel senise vararežiimi säilimise. Samuti on isikutele positiivne mõju hoonestusõiguse seadmisel ilma lepingut sõlmimata, kuna see teeb menetluse isiku jaoks lihtsamaks ja kiiremaks ning vähendab toimingutega seotud aja- ja rahakulu. Korteriomandi seadmise võimaluse loomine juhul, kui korteriomanikud on olnud vajalike toimingute tegemisel passiivsed, avaldab positiivset mõju eelkõige samade korterite omanikele. Muudatusega luuakse seni vallasasjana korterit omanud isikutele võimalus oma korter kinnistada ja teha edaspidi ka selliste korteritega tehinguid. 2) Mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste korraldusele Mõju sihtrühm: kõik Eesti kohalikud omavalitsused ja Maa-amet. Mõju kirjeldus: muudatus avaldab positiivset mõju Maa-ameti töökoormusele. Muudatuste tulemusel väheneb ligikaudu 1000 kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise toimingute hulk ja lüheneb sellele kuluv aeg igas menetluses vähemalt kahe kuu võrra. Kohaliku omavalitsuse eeltoimingud hoonestusõiguse seadmisel ei muutu. Samuti ei too korteriomandi seadmisega seotud muudatused linna- või vallavalitsustele kaasa uusi ülesandeid, kuna ka kehtiva seaduse kohaselt peavad kohalikud omavalitsused tegema korteriomandi seadmiseks vajalikke toiminguid. Seega ei ole muudatustel olulist mõju riigiasutuste ega kohalike omavalitsuste korraldusele. 26 7. Seaduse rakendamisega seotud eeldatavad tulud ja kulud 7.1. Mõju riigieelarvele Maa järelmaksulepingute järelevalve ja hüpoteegipidaja ülesannete koondamine Maa-ametisse toob ametile kaasa lisatööjõu ja sellega seotud ressursside vajaduse. Selleks viiakse Maa- ametisse üle neli ametikohta ja üks töökoht ning RTK eelarvest antakse Maa-ameti eelarvesse üle tööjõukulude katmiseks 138 576 eurot aastas ja majanduskulude katmiseks 38 217 eurot aastas. RTK annab Maa-ametile üle 2021. aasta tööjõu- ja muude kulude katmiseks vajalikud eelarvelised vahendid summas, mis arvestatakse vastavalt sellele, millal Maa-amet hakkab üleantavaid kohustusi täitma. Kuna nõuete menetlemine ja hüpoteegipidaja ülesanded antakse üle Maa-ametile, antakse üle ka nende ülesannete täitmiseks vajalik infosüsteem, selle haldamisega seotud hankelepingud ja süsteemi ülalpidamiseks eelarvega ettenähtud rahalised vahendid. Iseseisva kasutusvõimaluseta maaribade korraldamisega seotud muudatused vähendavad riigi kulusid, kuna väheneb toimingute maht ja ajakulu. Kui arvestada, et igalt riba menetluselt hoitakse Maa-ametis ja teistes asutustes kokku vähemalt üks töötund, on võimalik kokku hoida üle 7000 töötunni ehk vähemalt 875 tööpäeva palgaraha ja muud kulud. Suur osa (ligikaudu 25%) iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maaribadest piirneb riigimaaga. Muudatuste tulemusel kavandatud optimaalsem protsess aitab muu hulgas kokku hoida riigi kinnisvararegistri arendamise kuludelt, kuna registrisse ei pea looma eraldi lahendusi juurdelõikena riigimaale liidetava ajutise kinnisasja ajutiseks registreerimiseks mitmes registris. Samuti väheneb kinnistusraamatu toimingute hulk ja sellega kaasnev ressursikulu. Hoonestusõiguse seadmise menetluse muudatused vähendavad lepingute sõlmimisega kaasnevat tööjõukulu. Linna- ja vallavalitsustelt saadud andmete kohaselt tuleb algatada üle 2000 hoonestusõiguse seadmise menetluse. Umbes pooltel juhtudel kasutavad ehitiste omanikud võimalust maa erastamiseks. Ülejäänud menetluse puhul on võimalik kokku hoida lepingu sõlmimisele kuluvat aega jm ressursse. 7.2. Mõju kohalikele omavalitsustele Iseseisva kasutusvõimaluseta maaribadega seotud muudatused vähendavad ka kohalike omavalitsuste toimingute mahtu, kuna riigi- ja munitsipaalmaale ribade liitmisel teeb vajalikud maakorraldustoimingud Maa-amet. Sel juhul tuleb kohalikul omavalitsusel mõõdistustoimingud korraldada ja sellega seotud kulu kanda vaid juhul, kui maakorraldusega muudetakse kohalikule omavalitsusele endale kuuluva kinnisasja piire ja seda ei ole Maa-ametil võimalik teha kaardimaterjali alusel. Uue korra kohaselt ei muutu eraisikute kinnisasjade piiride muutmiseks vajalikud eelnevad toimingud, nagu teiste isikute taotluste väljaselgitamine ja isikutevaheliste kokkulepete korraldamine või taotlejate vahel maa jagamine. Need toimingud ja otsused tuleb linna- või vallavalitsusel ka edaspidi teha samamoodi nagu praegu. Eluruumide erastamise seaduses tehtavad muudatused ei too kohalikele omavalitsustele kaasa uusi ülesandeid ega kulutusi, kuna ka kehtiva seaduse kohaselt teevad kohalikud omavalitsused korteriomandi seadmiseks vajalikke toiminguid. Erinevus kehtiva seadusega seisneb selles, et kui menetlus ei ole alanud õigustatud isiku avalduse esitamisega, tuleb linna- või vallavalitsusel see algatada. Kuna kohaliku omavalitsuse tehtavate menetlustoimingute sisu ei muutu, ei kaasne lisakulusid. 27 8. Rakendusaktid Seoses MaaRS-i muutmisega vajavad muutmist järgmised kehtivad õigusaktid: 1) Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrus nr 36 „Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord“; 2) Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise kord“. 3) Vabariigi Valitsuse 04.04.2000 määrus nr 115 „„Maareformi seaduse“ paragrahvides 23¹ ja 23² sätestatud vaba põllumajandus- ja metsamaa erastamise kord“; 4) Vabariigi Valitsuse 27.05.2005 määrus nr 16 „„Maareformi seaduse“ §-s 234 sätestatud vaba metsamaa erastamise kord“; 5) Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 määrus nr 74 „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“; 6) Vabariigi Valitsuse 22.02.2007 määrus nr 50 „Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord“; 7) regionaalministri 19.03.2014 määrus nr 5 „Maa järelmaksunõuete infosüsteemi põhimäärus“; 8) keskkonnaministri 02.05.2016 määrus nr 7 „Maa-ameti põhimäärus“; 9) riigihalduse ministri 14.11.2017 määrus nr 84 „Riigi Tugiteenuste Keskuse põhimäärus“. Eeltoodud loetelu punktides 1–5 nimetatud Vabariigi Valitsuse määruste muutmise määruse eelnõu kavand esitatakse seletuskirja lisana (lisa 3, kavand 1). Vabariigi Valitsuse 22.02.2007 määrus nr 50 „Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord“ on otstarbekas tunnistada kehtetuks, kuna muudatuste paljususe tõttu ei ole otstarbekas kehtivas tekstis muudatusi teha. Uues sõnastuses määruse eelnõu kavand esitatakse seletuskirja lisana (lisa 3 kavand 2). Eeltoodud loetelu punktides 7–9 nimetatud määruste muutmise eelnõude kavandid esitatakse seletuskirja lisana (lisa 3, kavandid 3–5). 9. Seaduse jõustumine Seadus jõustub üldises korras. 10. Eelnõu kooskõlastamine Eelnõu esitatakse eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu kooskõlastamiseks ministeeriumitele, ning arvamuse avaldamiseks Eesti Linnade ja Valdade Liidule, Eesti Pangaliidule ja Notarite Kojale. 28  Ministeeriumid Meie 23.02.2021 nr 1-4/20/5522-2 Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kooskõlastamiseks esitamine Keskkonnaministeerium esitab kooskõlastamiseks maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tõnis Mölder Minister Lisad: 1. Eelnõu 2. Seletuskiri ja lisatud skeemid 3. Rakendusaktide kavandid Teadmiseks: Eesti Linnade ja Valdade Liit, Eesti Pangaliit, Notarite Koda Glen Roosaar, 626 2941 [email protected] Narva maantee 7a/ Tallinn 15172/ 626 2802/ [email protected]/ www.envir.ee/ Registrikood 70001231  EELNÕU 09.02.2021 Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seadus § 1. Maareformi seaduse muutmine Maareformi seaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 12 lõike 11 ja § 14 lõike 5 kaheksas, üheksas ja kümnes lause tunnistatakse kehtetuks; 2) paragrahvi 20 lõike 12 neljandas lauses asendatakse tekstiosa „§ 22 12. lõikes nimetatud maa erastamisel“ tekstiosaga „§ 312 1. lõikes nimetatud maast eraõiguslikule isikule kuuluvale piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemisel“; 3) paragrahvi 22 lõikes 12 asendatakse sõnad „maa erastamise“ sõnadega „maast piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemise“; 4) paragrahvi 223 lõike 7 punktis 1 asendatakse arv „1590“ arvuga „1800“; 5) paragrahvi 223 lõike 7 punktis 4 asendatakse arv „127“ arvuga „360“; 6) paragrahvi 223 lõike 8 kolmas, neljas ja viies lause tunnistatakse kehtetuks; 7) paragrahvi 223 lõige 12 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(12) Käesoleva paragrahvi 9. või 10. lõike alusel soodustuse saamiseks esitatakse maa müügihinna vähendamiseks, enammakstud summa tagastamiseks või väljaostuvõla kustutamiseks taotlus erastamise korraldajale.“; 8) paragrahvi 223 täiendatakse lõikega 13 järgmises sõnastuses: „(13) Käesoleva paragrahvi 9. ja 10. lõikes sätestatud soodustuste rakendamise otsustab erastamise korraldaja. Otsus peab vastavalt asjaoludele sisaldama järgmist: 1) müügihinna vähendamist või väljaostuvõla kustutamist või enammakstud summa tagastamist taotlenud isiku ja müügilepingu objekti andmed; 2) soodustuse rakendamise õiguslik alus; 3) summa, mille ulatuses müügihinda või väljaostuvõlga vähendatakse, või enammakstud summa, mis tagastatakse; 4) väljaostuvõla tekkimise või tasutud summa tagastamise aluseks oleva maa müügilepingu andmed; 5) missuguseks tähtpäevaks tasumisele kuuluv summa ja missuguses ulatuses kustutatakse, kui maa omandamiseks on sõlmitud müügileping ja koostatud maksegraafik väljaostuvõla tasumiseks; 6) soodustuste summast kasutamata jääv osa.“; 9) paragrahvi 23 lõike 51 sissejuhatav lauseosa ja punkt 1 muudetakse ning sõnastatakse järgmiselt: „(51) Maa müügilepingu kohustuslikud tingimused on: 1) ostja kinnitus selle kohta, et seda maatükki erastades vastab ta sooduskoefitsiendi rakendamiseks, maa väljaostuvõla kustutamiseks või müügihinna vähendamiseks vajalikele tingimustele ega ületa käesolevas seaduses sätestatud maa erastamise piirmäärasid;“; 10) paragrahvi 23 lõike 51 punktid 2, 4 ja 5 tunnistatakse kehtetuks; 11) paragrahvi 23 lõike 51 punkt 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „3) ostja kohustus tasuda erastamise korraldaja eriarvele rahas kolmekordne seadusliku müügihinna ning ostu-müügilepingus fikseeritud müügihinna vahe, kui pärast maa ostu-müügilepingu sõlmimist selgub, et ostja ei vastanud sooduskoefitsiendi rakendamiseks, väljaostuvõla kustutamiseks või müügihinna vähendamiseks vajalikele tingimustele;“; 12) paragrahvi 23 lõige 53 tunnistatakse kehtetuks; 13) paragrahvi 313 lõike 1 esimest lauset täiendatakse pärast sõnu „valla- või linnavalitsuse“ sõnadega „või Maa-ameti“ ja lõiget 1 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses: „Maa liidetakse kinnisasjale juurdelõike tegemisega piiri muutmise teel maakorraldusseaduses sätestatud alustel, arvestades käesolevas paragrahvis sätestatud erisusi.“; 14) paragrahvi 313 lõike 2 esimest lauset täiendatakse pärast sõnu „Valla- või linnavalitsus“ sõnadega „või Maa-amet“; 15) paragrahvi 313 lõiked 4 ja 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(4) Pärast piirnevale kinnisasjale juurdelõike tegemise võimalikkuse väljaselgitamist edastatakse maakorralduskava ja tehakse ettepanek maa omandamiseks kinnisasjaga liitmiseks sobiva maaga piirnevate kinnisasjade omanikele, kelle kinnisasjaga on planeeringu ja maakorralduse nõuetest lähtudes võimalik juurdelõige liita. Maa omandamise ettepanekut ei tehta selle piirneva kinnisasja omanikule, kellele kuuluv piirnev kinnisasi kuulub looduskaitseseaduse § 20 alusel riigi poolt omandamisele. Ettepaneku saanud isikul on õigus maakorralduse läbiviija määratud tähtaja jooksul esitada taotlus maa omandamiseks. (5) Lähtuvalt planeeringu ja maakorralduse nõuetest on maakorralduse läbiviijal õigus otsustada, kas kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa on otstarbekas jagada või jätta jagamata.“; 16) paragrahvi 313 lõike 6 esimesest lausest jäetakse välja tekstiosa „riigi või kohaliku omavalitsuse omandis oleva ehitise, sealhulgas tee juurde kuuluva maaüksusega piirneva maana“; 17) paragrahvi 313 täiendatakse lõikega 61 järgmises sõnastuses: „(61) Käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud menetlustoiminguid ei tehta, kui kinnisasjaga liitmiseks sobivast maast tehakse juurdelõige riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale kinnisasjale.“; 18) paragrahvi 313 lõige 7 tunnistatakse kehtetuks; 19) paragrahvi 313 lõiked 8 ja 9 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(8) Maakorralduse tulemusel tekkiva katastriüksuse sihtotstarbeks määratakse selle kinnisasja sihtotstarve, millele juurdelõige liidetakse. Kui juurdelõikena liidetava maa tegelik kasutus on erinev, võib tekkivale katastriüksusele määrata mitu sihtotstarvet. Sihtotstarbe määramise otsuses märgitakse ka liidetava osa sihtotstarve. (9) Omandatava maa eest tasutakse Maa-ametile hüvitis, mille määramisel võetakse aluseks maa korraliste hindamiste tulemuste alusel määratud madalaim maa maksustamishind. Metsamaa omandamisel lisatakse hüvitisele kasvava metsa maksumus, mis määratakse samadel alustel nagu maa ostueesõigusega erastamisel.“; 20) paragrahvi 313 täiendatakse lõikega 91 järgmises sõnastuses: „(91) Omandatava maa eest hüvitise tasumisel saab kasutada järelmaksu käesoleva seaduse § 223 7. ja 8. lõikele. Järelmaksu tasumise tagamiseks koormatakse hüpoteegiga kinnisasi, millele juurdelõige liidetakse. Järelmaksu tasumisele ja hüpoteegiga seotud toimingutele kohaldatakse käesoleva seaduse VIII2. osas sätestatut.“; 21) paragrahvi 313 lõige 10 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(10) Käesoleva paragrahvi alusel maa omandamisega seotud kulud kannab maa omandaja. Kulude koosseisu, piirmäärad ja tasumise korra kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.“; 22) paragrahvi 313 täiendatakse lõigetega 12–15 järgmises sõnastuses: „(12) Maakorraldusseaduse § 301 4. lõike alusel tehtavas otsuses määratakse omandatava maa eest tasumisele kuuluva hüvitise suurus, tasumise kord ja järelmaksuga tasumise korral hüpoteegi seadmise tingimused. (13) Maakorralduse tulemusel moodustatud katastriüksus registreeritakse maakatastris pärast hüvitise tasumist või järelmaksulepingu sõlmimist ja hüpoteegi seadmist. (14) Juurdelõikena omandatava maa omandiõigus läheb omandajale üle samas ulatuses, mis tal oli kinnisasja suhtes, millele juurdelõige liidetakse. Maakorralduse tulemusel ei muutu abikaasa lahusvara hulka kuuluv kinnisasi ega sellele liidetud juurdelõige abikaasade ühisvaraks. (15) Kui juurdelõige liidetakse maareformi käigus hoonestusõiguse või kasutusvaldusega koormatud riigi omandis oleva kinnisasjaga, laienevad kogu moodustatud kinnisasjale nimetatud asjaõigustest tulenevad hoonestaja või kasutusvaldaja õigused ja kohustused.“; 23) paragrahvi 351 lõikest 13 jäetakse välja teine lause; 24) paragrahvi 351 lõike 2 neljandast lausest jäetakse välja tekstiosa „2.,“ 25) paragrahvi 351 lõiked 8–10 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(8) Maa-amet esitab kinnistusosakonnale hoonestusõiguse seadmise otsuse ning avalduse riigi omandisse jäetud maa kinnistamiseks ja hoonestusõiguse seadmiseks. (9) Hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse tagamiseks kantakse Maa-ameti peadirektori otsuse alusel hoonestusõiguse kinnistusregistriossa reaalkoormatis maaomaniku kasuks. Tasu muutmise nõude tagamiseks kantakse vastav märge hoonestusõiguse kinnistusregistriossa reaalkoormatisega samale järjekohale. Hoonestaja on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele reaalkoormatisega tagatud rahalise nõude rahuldamiseks. (10) Kui ehitis on abikaasade ühisvara ja abikaasad on esitanud ühise avalduse, seatakse hoonestusõigus mõlema abikaasa kasuks. Kui abikaasad ühist avaldust esitanud ei ole, seatakse hoonestusõigus abikaasa kasuks, kes on registreeritud ehitise omanikuna. Teine abikaasa kantakse ühisomanikuna kinnistusraamatusse abikaasade ühise notariaalselt tõestatud avalduse alusel. Abikaasa lahusvarasse kuuluva ehitise või selle osa riigimaal omamiseks seatud hoonestusõigus ei muutu abikaasade ühisvaraks, kui abikaasad ei lepi kokku teisiti.“; 26) paragrahvi 391 lõikes 3 asendatakse sõna „Rahandusministeerium“ sõnaga „Maa-amet“; 27) seadust täiendatakse VIII2. osaga järgmises sõnastuses: „VIII2. osa HÜPOTEEGI SEADMINE, VÄLJAOSTUVÕLA TASUMINE JA PIIRATUD ASJAÕIGUSTE HALDAMINE § 392. Hüpoteegi seadmine (1) Maa müügihinna järelmaksuga tasumise tagamiseks koormatakse erastamise või tagastamise objektiks olev kinnisasi hüpoteegiga Eesti Vabariigi kasuks. Hüpoteek kantakse kinnistusregistrisse esimesele järjekohale. (2) Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamisel järelmaksuga koormatakse Eesti Vabariigi kasuks kinnisasi, millele juurdelõige liidetakse, ning hüpoteek kantakse piirneva kinnisasja kinnistusregistriossa esimesele vabale järjekohale või tagatakse järelmaksu tasumine olemasoleva Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteegiga. (3) Hüpoteegisumma peab tagama vähemalt maa eest järelmaksuga tasumise nõude ehk väljaostuvõla. (4) Hüpoteegi seadmise lepingu kohustuslikeks tingimusteks on vastavalt asjaoludele: 1) poolte kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja igakordse omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Selle kohta kantakse märge kinnistusraamatusse; 2) ostja kohustus vältida hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist ja hüpoteegipidaja õiguste muul viisil kahjustamist; 3) ostja kohustus mitte raiuda ilma hüpoteegipidaja loata hüpoteegiga koormatud maal kasvavat metsa ning esitada loa taotlemisel hüpoteegipidajale või tema volitatud esindajale metsaseaduses sätestatud metsamajandamiskava; 4) ostja kohustus tasuda vähemalt 1270 euro suurune leppetrahv käesoleva lõike punktides 2 ja 3 nimetatud kohustuste mittekohase täitmise eest. (5) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud hüpoteegi seadmisel ei või kokku leppida, et seatava hüpoteegi suhtes ei kehti asjaõigusseaduse § 332 1. lõikes sätestatud nõue. (6) Hüpoteegilepingu sõlmimise, hüpoteegi ülekandmise, muutmise, loovutamise ja kinnisasja hüpoteegi alt vabastamisega seotud kulud, sealhulgas notari tasu ja riigilõiv, tasub hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik. § 393. Väljaostuvõla tasumine (1) Väljaostuvõla tasumiseks koostatakse maksegraafik käesoleva seaduse § 223 7. ja 8. lõikes sätestatu kohaselt. (2) Maa omandamisel käesoleva seaduse VI1. osas sätestatud alustel koostatakse maksegraafik käesoleva seaduse § 223 7. lõike selle punkti kohaselt, mille alusel määrati järelmaksu tingimused kinnisasja ostmisel, millega omandatav maa liidetakse. (3) Väljaostuvõla järelmaksuga tasumine algab mitte hiljem kui kuus kuud pärast müügilepingu sõlmimist. Järelmaksu tuleb tasuda vähemalt kaks korda aastas võrdsete osadena maksegraafikus ettenähtud tähtpäevadeks. Makse tasumisel tuleb makse selgituseks märkida selle summa tasumiseks maksegraafikus ettenähtud tähtpäev. (4) Maksegraafiku järgi aastas tasumisele kuuluvalt summalt arvestatakse intressi 10 protsenti aastas, käesoleva seaduse § 223 4. lõikes ja § 351 2. lõikes nimetatud maa erastamisel 5 protsenti aastas. (5) Maksmisega viivitamise korral maksab ostja tähtajaks tasumata summalt viivist 0,05 protsenti iga tasumisega viivitatud päeva eest. Viivitusega tasutud summa tasumise korral vähendatakse esimesena ostja viivise, teisena leppetrahvi, kolmandana intressi ja viimasena ostuhinna võlga. (6) Maa omanik võib väljaostuvõla täielikult või osaliselt tasuda enne maksegraafikuga ettenähtud tähtaja saabumist. Väljaostuvõla ennetähtaegsel tasumisel peab selline tahe selgelt väljenduma makse selgituses. Enne tähtaega tasutud summalt intresse ei arvutata. Osalisel ennetähtaegsel tasumisel, samuti käesoleva seaduse § 223 9. ja 10. lõikes nimetatud juhtudel alustatakse väljaostuvõla kustutamist maksegraafikus fikseeritud viimasest maksest, aastas tasumisele kuuluvat summat ümber ei arvutata ja tasumist jätkatakse maksegraafiku järgi. (7) Hüpoteegisumma vähendamisel või kinnisasja jagamise tulemusel tekkiva kinnisasja hüpoteegi alt vabastamise korral koostatakse selleks ajaks tasumata väljaostuvõla tasumiseks uus maksegraafik käesoleva seaduse § 223 7. lõike punktides 1 –3 sätestatud tingimustel, lähtudes tasumata väljaostuvõla summast. (8) Käesoleva seaduse alusel tekkinud maa väljaostuvõla ülekandmise korral maa uuele omanikule muudetakse maksegraafikut arvestusega, et aastas tasumisele kuuluv summa oleks vähemalt 360 eurot. Käesolevat lõiget ei kohaldata, kui väljaostuvõlg kantakse üle kinnisasja pärijale või kui aastas tasumisele kuuluv summa on suurem kui 360 eurot. (9) Järelevalvet väljaostuvõla tasumise üle teeb Maa-amet. § 394. Hüpoteegipidaja õigused ja kohustused (1) Maareformi käigus Eesti Vabariigi kasuks seatava hüpoteegi puhul täidab hüpoteegipidaja ülesandeid Maa-amet. (2) Hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamisel moodustatava kinnisasja hüpoteegi alt vabastamiseks määratakse järelmaksunõuet hüpoteegiga tagama jääva kinnisasja harilik väärtus. Hüpoteegipidaja võib lubada kinnisasja jagamist ilma hindamiseta, kui jagamine toimub avalikes huvides või sellega ei kahjustata riigi huve. Hüpoteegipidaja nõusolekul võib jagamisel moodustatava kinnisasja hüpoteegi alt vabastada ja jätta hüpoteegi koormama vaid kinnisasja, mille väärtus katab hüpoteegiga tagatud nõude summa 1,2 korda. (3) Maareformi käigus hüpoteegiga tagatud väljaostuvõla ülekandmiseks kinnisasja pärijale ei ole vaja hüpoteegipidaja nõusolekut. (4) Hüpoteegipidaja võib anda nõusoleku maareformi käigus tekkinud väljaostuvõla ülekandmiseks kinnisasja omandajale vaid juhul, kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi võõrandatakse omaniku otsejoones sugulasele, õele, vennale, abikaasale, registreeritud elukaaslasele või isikule, kes võtab pankroti korral üle kinnisasja eelmise omaniku võlakohustused. (5) Hüpoteegipidaja võib käesoleva paragrahvi 4. lõikes nimetatud nõusoleku andmisest keelduda, kui hüpoteegiga tagatud nõudest on tasumata vähem kui 360 eurot või kui on alust eeldada, et kinnisasja omandaja ei ole võimeline võlakohustust täitma või väljaostuvõla ülekandmine võib muul viisil kahjustada riigi huve. (6) Hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegisummat vähendada, kui väljaostuvõlast on tasutud vähemalt 30% ja maksmata summa on suurem kui 720 eurot. (7) Hüpoteegipidaja annab käesoleva seaduse § 392 4. lõike punktis 3 nimetatud loa või keeldub sellest kolme nädala jooksul arvates samas sättes nimetatud taotluse ja dokumentide saamisest. Hüpoteegipidajal on õigus loa andmisest keelduda, kui raie tulemusena langeks kinnisasja väärtus alla 1,2-kordse hüpoteegiga tagatud nõude summa. (8) Kinnisasja väärtuse vähenemisel alla 1,2-kordse hüpoteegiga tagatud nõude summa on hüpoteegipidaja kohustatud rakendama kõiki seaduses sätestatud meetmeid hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtuse vähenemise takistamiseks. (9) Hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtuse vähenemisel alla seaduses sätestatud määra on hüpoteegipidajal õigus järelmaksuleping üles öelda, nõuda tasumata väljaostuvõla täielikku tasumist ja hüpoteegi kustutamist või lisatagatist, sealhulgas hüpoteegi seadmist kinnisasjale, mis ei olnud erastamise või tagastamise objektiks. (10) Hüpoteegipidajal on õigus järelmaksuleping erakorraliselt üles öelda, kui füüsilisest isikust võlgnikul on tasumata vähemalt kaks järjestikust osamakset või võlgnetav summa vastab vähemalt järelmaksu kahe osamakse summale või kui juriidilisest isikust võlgnikul on tasumata järelmaksu osamakse, mille tasumise tähtpäevast on möödunud üle kolme kuu. (11) Hüpoteegipidaja võib hüpoteegi maaomanikule loovutada vaid juhul, kui hüpoteegi seadmise lepingus on selline tingimus sätestatud. Hüpoteegi loovutamist ei saa taotleda, kui hüpoteegipidaja on esitanud hüpoteegi kustutamise avalduse. (12) Hüpoteegipidajal on riigile kahju tekkimise vältimiseks õigus rakendada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid sõltumata sellest, kas selline tingimus on järelmaksu- ja hüpoteegi seadmise lepingus sätestatud. § 395. Piiratud asjaõiguse kustutamine (1) Maareformi käigus seatud piiratud asjaõigus kustutatakse kinnistu registriosast Maa-ameti digitaalallkirjastatud kinnistamisavalduse alusel, kui: 1) koormav asjaõigus on kaotanud oma sisu või kui asjaõiguse tähtaeg on möödunud; 2) hüpoteegiga tagatud nõue on rahuldatud või nõuet ei ole tekkinud; 3) jagamise tulemusel tekkiv kinnisasi vabastatakse hüpoteegist ja hüpoteek jääb senistel tingimustel koormama jagamisel tekkivat üht või mitut kinnisasja. (2) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud kannete tegemiseks kinnistusraamatus ei ole vaja puudutatud isiku nõusolekut.“. § 2. Asjaõigusseaduse muutmine Asjaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 642 senine tekst loetakse lõikeks 1 ning paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises sõnastuses: „(2) Kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamise või asjaõigusest loobumise avaldus võib olla digitaalallkirjastatud järgmistel juhtudel: 1) koormav asjaõigus on kaotanud oma sisu või kui asjaõiguse tähtaeg on möödunud; 2) hüpoteegiga tagatud nõue on rahuldatud või nõuet ei ole tekkinud; 3) jagamise käigus tekkiv kinnisasi vabastatakse hüpoteegist ja hüpoteek jääb senistel tingimustel koormama jagamisel tekkivat üht või mitut kinnisasja.“; 2) paragrahvi 329 lõike 1 teist lauset täiendatakse pärast sõna „kinnitatud“ sõnadega „või digitaalallkirjastatud“; 3) paragrahvi 330 esimest lauset täiendatakse pärast sõna „kinnitatud“ sõnadega „või digitaalallkirjastatud“. § 3. Eluruumide erastamise seaduse muutmine Eluruumide erastamise seaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 6 lõike 2 kolmandat lauset täiendatakse pärast tekstiosa „valitsemisalas,“ tekstiosaga „samuti käesoleva seaduse § 213 lõikes 1 sätestatud juhul“; 2) paragrahvi 213 lõike 1 teine lause muudetakse ning sõnastatakse järgmiselt: „Kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt, korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud ei ole nimetatud tähtpäevaks avaldust esitanud, algatab valla- või linnavalitsus hiljemalt 2022. aasta 30. juunil korteriomandi seadmise menetluse.“; 3) paragrahvi 213 lõike 1 kolmas lause tunnistatakse kehtetuks; 4) paragrahvi 213 lõiked 2 ja 3 tunnistatakse kehtetuks; 5) paragrahvi 215 lõike 7 teises lauses asendatakse sõnad „Rahandusministeeriumi valitsusasutus“ sõnaga „Maa-amet“ ja lõiget täiendatakse kolmanda lausega järgmises sõnastuses: „Puudutatud isiku nõusolek võib olla digitaalallkirjastatud.“; 6) paragrahvi 218 lõikes 3 asendatakse tekstiosa „Rahandusministeeriumi valitsusasutuse“ tekstiosaga „Maa-ameti“. § 4. Kinnistusraamatuseaduse muutmine Kinnistusraamatuseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 341 lõiget 51 täiendatakse pärast sõna „digitaalallkirjastatud“ tekstiosaga „või notariaadiseaduse § 53 lõike 1 punkti 5² alusel kinnitatud“; 2) paragrahvi § 341 lõiget 7 täiendatakse punktiga 7 järgmises sõnastuses: „7) koormav asjaõigus on kaotanud oma sisu või asjaõiguse tähtaeg on möödunud.“. § 5. Maakorraldusseaduse muutmine Maakorraldusseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 4 lõike 2 punkti 4 täiendatakse pärast sõna „reservmaast“ tekstiosaga „või maareformi seaduse § 31 lõikes 2 nimetatud maast“; 2) seaduse 5. peatükki täiendatakse §-ga 301 järgmises sõnastuses: „§ 301. Lihtsad maakorraldustoimingud maareformi läbiviimisel (1) Maareformi seaduse § 31 lõikes 2 nimetatud maast, mis vastab sama seaduse §-s 312 sätestatud tingimustele, võib teha piiri muutmiseks juurdelõike piirnevale kinnisasjale, et tagada käesoleva seaduse § 2 lõikes 1 nimetatud eesmärk. Käesolevas lõikes nimetatud juhul on maakorralduse läbiviija linna- või vallavalitsus või Maa-amet ja reformimata maa omanikuna esindab riiki Maa-amet. (2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maast kinnisasjale juurdelõike tegemisel määratakse juurdelõike eest tasutav hüvitis ja maa omandamise tingimused maareformi seaduse VI1. osas sätestatud alustel. (3) Hüvitist ei maksta ja maakorralduse viib läbi Maa-amet, kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piiri muutmine viiakse läbi riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse omandis oleva kinnisasjaga. (4) Käesolevas paragrahvis sätestatud maakorralduse otsustab Maa-amet. (5) Maakatastris kinnisasja piiride muudatuse registreerimise aluseks on käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud otsus ja maakorralduse osaliste avaldused.“; 3) paragrahvi 31 pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 31. Ümberkruntimine maareformi läbiviimisel“. § 6. Notariaadiseaduse muutmine Paragrahvi 53 lõiget 1 täiendatakse punktiga 52 järgmises sõnastuses: „52) Maa-amet – maakorralduse käigus menetlusosalise ja piiratud asjaõiguse omaja tahteavaldusele antud allkirja õigsuse kinnitamisel;“. § 8. Seaduse jõustumine Käesolev seadus jõustub üldises korras. ………………….. Riigikogu esimees Tallinn, ”.…” …………….. 2021. a. Algatab Vabariigi Valitsus …………… 2021 (allkirjastatud digitaalselt) EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: KEM/21-0243 - Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seadus Kohustuslikud kooskõlastajad: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium; Haridus- ja Teadusministeerium; Kultuuriministeerium; Kaitseministeerium; Siseministeerium; Maaeluministeerium; Rahandusministeerium; Eesti Linnade ja Valdade Liit; Sotsiaalministeerium; Välisministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Kooskõlastamise tähtaeg: 18.03.2021 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: http://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/16d62068-d887-4ea0-b21a-60dd4de77622 Link kooskõlastamise etapile: http://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/16d62068-d887-4ea0-b21a-60dd4de77622?activity=1 Eelnõude infosüsteem (EIS) http://eelnoud.valitsus.ee/main