Kiri

EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P Aadress: Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Oja tn 136 Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr. 2670905 (12-korteriga elamu) Väärtuse kuupäev: 22.12.2021 Hindamisaruande kuupäev: 17.01.2022 Turuväärtus: 677 000 (kuussada seitsekümmend seitse tuhat) € ehk 1003 €/m² korterite suletud netopinna kohta. Hüpoteetiline turuväärtus 796 000 € (seitsesada üheksakümmend kuus tuhat) € ehk 1206 (korterite turuväärtus kokku): €/m2 korterite suletud netopinna kohta Koostaja: Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142 Kinnitaja: Taavo Vainomaa Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3 1 Hindamine............................................................................................................................................. 5 1.1 Pakkumisinfo ................................................................................................................................ 5 1.2 Müügitehingud .............................................................................................................................. 5 2 Hindamine............................................................................................................................................. 6 Lisa 1 Fotod .................................................................................................................................................. 9 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 14 Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 15 Lisa 4 Maa-ameti kitsenduste kaardi väljavõte........................................................................................... 17 Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 20 2 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu, registriosa nr. 2670905 (12-korteriga elamu) Aadress Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Oja tn 136 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 62517:051:0110 Kinnistu registriosa nr 2670905 Omandivorm Kinnisasi Katastriüksuse pindala 1038 m² Katastriüksuse hoonestus 12 korteriga elamu (3 korrust) Eluruumide pindalad Korter nr 1, 1-toaline, suletud netopind 41,5 m2 Korter nr 2, 3-toaline, suletud netopind 64,1 m2 Korter nr 3, 2-toaline, suletud netopind 51,6 m2 Korter nr 4, 3-toaline, suletud netopind 64,6 m2 Korter nr 5, 2-toaline, suletud netopind 52,2 m2 Korter nr 6, 3-toaline, suletud netopind 64,2 m2 Korter nr 7, 3-toaline, suletud netopind 64,2 m2 Korter nr 8, 2-toaline, suletud netopind 41,8 m2 Korter nr 9, 3-toaline, suletud netopind 64,4 m2 Korter nr 10, 2-toaline, suletud netopind 51,6 m2 Korter nr 11, 3-toaline, suletud netopind 63,5 m2 Korter nr 12, 2-toaline, suletud netopind 51,4 m2 Eluruumide pind kokku 675,1 m2 Kasutuskord Puudub Korterelamu ja korterite Elamu – hea, korterid – hea/rahuldav üldine seisukord HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Nõustamine Väärtuse liik Harilik väärtus1 Ülevaatuse kuupäev 22.12.2021 Väärtuse kuupäev 22.12.2021 Hindamisaruande kuupäev 17.01.2022 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus, tellija esindaja Alvar Pern Tellimusleping Kirjalik tellimiskiri 20.12.2021 nr 10-2/21/4929-1 hindamisaruande koostamiseks ekspertarvamuse vormis hinnatavale varale Pärnu maakonnas, Pärnu linnas, Pärnu linnas, Oja tn 136 hariliku väärtuse hindamiseks Hindamise eeldused Puuduvad Hinnang likviidsusele Keskmine, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga kuni 6 kuud (kinnistu, samuti, kui on moodustatud 12 korteriomandit) Hindamistulemuse täpsus Keskmine, ±10% Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Ekspertarvamus ei ole sobilik esitamiseks krediidiasutusele, kasutamiseks hüvitamise eesmärgil ja/või esitamiseks kohtule. 1 Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. 3 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P Ekspertarvamuse tellija ja hindamistulemuse kasutaja on eksperthinnangust erineva vormi kasutamisega nõus, mis kajastub tellimiskirjas. Hinnatava vara turuväärtus on käesoleva ekspertarvamuse raames hinnatud võrdlusmeetodil. Kuna hinnatava vara puhul on tegemist korterelamuga, mis käesoleval hetkel on kasutatav eraldi seisvate korteritena, on hinnatava vara parim kasutus kinnistu jagamine korteriomanditeks. Võrdlusmeetodil hindamisel oleme võrdlusühikuks valinud eluruumi ruutmeetri hinna. Vastavalt tellija poolt püstitatud lähteülesandele on käesolevas ekspertarvamuses hinnatud:  korterelamuga hoonestatud kinnistut  hüpoteetiline olukord ehk et, kui palju oleks kõigi korterite turuväärtus kokku, kui need oleks kinnistatud korteriomanditeks. HINDAMISTULEMUS Turuväärtus: 677 000 (kuussada seitsekümmend seitse tuhat) € ehk 1003 €/m² korterite suletud netopinna kohta. Korterite turuväärtus kokku, eeldusel, et need oleks kinnistatud korteriomanditeks: 796 000 (seitsesada üheksakümmend kuus tuhat) € ehk 1206 €/m2 korteri suletud netopinna kohta. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142 Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Taavo Vainomaa Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 4 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P 1 HINDAMINE 1.1 Pakkumisinfo Allikas: kv.ee 1.2 Müügitehingud Hindajatele on teada järgnevad sarnased ostu-müügi tehingud: Aadress Tehingu aeg Korteri Hind, € Hind, €/m2 suurus, m2 Liblika tn 4 05.2021 44,7 68 000 1 521 Kirsi tn 38 10.2021 46,1 48 900 1 061 Kirsi tn 36 02.2021 46,4 54 000 1 164 Oja tn 114 06.2021 46,5 49 000 1 054 Oja tn 114 08.2021 46,7 62 000 1 328 Kirsi tn 38 11.2021 46,8 50 000 1 068 Oja tn 114 12.2021 46,8 58 000 1 239 Oja tn 114 06.2021 47,9 48 500 1 013 Rohu tn 107 10.2021 47,9 63 000 1 315 Rohu tn 107 08.2021 48,2 59 000 1 224 Oja tn 57 06.2021 50,4 57 000 1 131 Oja tn 130 11.2021 50,9 72 000 1 415 Männi tn 25 12.2021 54,7 74 000 1 353 Männi tn 25 10.2021 54,9 56 000 1 020 Rohu tn 109 06.2021 57,8 83 000 1 436 Oja tn 134 12.2021 58,1 100 000 1 721 5 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  Rohu tn 134 06.2021 58,4 50 000 856 Rohu tn 107 09.2021 58,8 48 500 825 Oja tn 124 08.2021 59,5 70 000 1 176 Liblika tn 3e 11.2021 61,1 73 500 1 203 Rohu tn 111 04.2021 63,9 79 900 1 250 Oja tn 124 04.2021 64,7 66 000 1 020 Rohu tn 109 11.2021 65,1 82 990 1 275 2 HINDAMINE Hindamisel võtame aluseks hinnatava vara 2-toaliste korterite aritmeetilise keskmise pinna: 51,7 m2. Võrdlustabel: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 Hindamisel Tehinguhind, €: lähtuti 82 990 73 500 72 000 m² hind, €: m² hinnast 1 275 1 203 1 415 Tehingu aeg: nov.21 nov.21 nov.21 dets.21 Ajaldamine: 0% 0% 0% Ajaldatud m² hind: 1 275 1 203 1 415 Pärnu linn, Pärnu linn, Pärnu linn, Pärnu linn, Rohu tn 109 Liblika tn 3e Oja tn 130 Oja tn 136 Asukoht: Rääma Rääma Rääma Rääma Kohandus 0% 0% 0% Pindala (m²): 65,1 61,1 50,9 51,7 Kohandus 5% 5% 0% uuem kivimaja, Hoone tüüp ja kivimaja, kivimaja, hea kivimaja, hea väga hea seisukord: hea samaväärne samaväärne parem Kohandus 0% 0% -5% Ruumide seisukord hea hea väga hea ja kohtkindel rahuldav parem parem parem mööbel: Kohandus -10% -10% -15% Tubade 3/hea, 2/hea, 2/hea, arv/ruumiplaneering: 2/hea samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% 1/5 4/5 3/3 Korrus: 1-3 samaväärne halvem samaväärne Kohandus 0% 5% 0% kaugküte, kaugküte, kaugküte, Küttesüsteem: kaugküte samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% 6 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  rõdu rõdu rõdu puudub Rõdu, terrass: rõdu samaväärne samaväärne halvem Kohandus 0% 0% 5% Summaarne kohandus: -5% 0% -15% Kohandatud m² hind: 1 211 1 203 1 202 Kohanduste absoluutväärtuste summa: 15% 20% 25% Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 35% 25% Kaalutud m² hind: 1 206 484 421 301 Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Korterelamu keskmise suurusega ehk 2-toalise korteri ruutmeetri hinnaks hindame 1 206 €/m2. Korterite turuväärtuste hindamisel võtame aluseks, et 1-toaliste korterite ruutmeetri hind on 2-toalise korteri ruutmeetri hinnast 5% kõrgem ning 3-toalise korteri ruutmeetri hind 5% madalam. Seega korterite hinnatud turuväärtused on: Korteri Tubade Korteri Korteri turuväärtus, Lähiaadress Korrus suuruse arv pind (m2) € koefitsient Oja tn 136-1 1 1 41,5 5% 52 554 Oja tn 136-2 1 3 64,1 -5% 73 442 Oja tn 136-3 2 2 51,6 0% 62 232 Oja tn 136-4 2 3 64,6 -5% 74 015 Oja tn 136-5 3 2 52,2 0% 62 956 Oja tn 136-6 3 3 64,2 -5% 73 557 Oja tn 136-7 1 3 64,2 -5% 73 557 Oja tn 136-8 1 2 41,8 5% 52 933 Oja tn 136-9 2 3 64,4 -5% 73 786 Oja tn 136-10 2 2 51,6 0% 62 232 Oja tn 136-11 3 3 63,5 -5% 72 755 Oja tn 136-12 3 2 51,4 0% 61 991 Korterite turuväärtus kokku: 796 009 Kinnistu on hindamise hetkel korteriomanditeks jagamata, seega kinnistu müügi korral toimuks 12 korteri müük korraga. Tervikuna müües on kinnistu turuväärtus mastaabiefekti võrra madalam või alternatiivselt kui ostjaks on arendaja/spekulant/investor, sooviks ta vara tervikuna ostes ja kortereid ükshaaval edasi müües saada hinnapreemiat või kasumit investeeringutelt. Antud vara puhul on täiendav investeerimisvajadus marginaalne (sisuliselt vajalik moodustada eraldi korteriomandid) ning risk madal. Eelpool toodust lähtuvalt võiks arvestada sarnaste varade puhul mastaabiefektina/investeeringu kasumina 7 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P ca 10-20% (mis sisaldaks kulukomponendina ka korteriomandite moodustamist ja müügikulu korterite edasimüümiselt). Eelpool toodust lähtuvalt võtame mastaabiefektina/võimaliku arendaja kasumina aluseks 15% korteriomandite summaarsest turuväärtusest. Seega hindame korterelamuga hoonestatud kinnistu turuväärtuseks: 796 009 € * 0,85 = 676 608 ≈ 677 000 (kuussada seitsekümmend seitse tuhat) € ehk 1003 €/m² korterite suletud netopinna kohta. Saadud tulemus on keskmise täpsusklassiga (+/- 10%). Hüpoteetilises olukorras, kui kinnistu oleks jagatud korteriomanditeks, mastaabiefekti ei rakendu, kuna müügivaraks on korteriomandid, mille absoluutväärtus on madalam ning jõukohasem suuremale hulgale kinnisvaraturul osalejatele. Kinnistu, Oja tn 136, Pärnu linn, jagamise protsess korteriomanditeks vara turuväärtust ei mõjuta, kuna korterite dokumentatsioon on korras ning korteriomanditeks jagamise nii materiaalne kui ajaline kulu on marginaalne ning mahub hindamistulemuse täpsusklassi sisse. Korterite turuväärtus kokku, eeldusel, et need oleks kinnistatud korteriomanditeks: 796 009 € ≈ 796 000 € (seitsesada üheksakümmend kuus tuhat) € ehk 1206 €/m2 korterite suletud netopinna kohta. Saadud tulemus on keskmise täpsusklassiga (+/- 10%). 8 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P LISA 1 FOTOD 9 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  10 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  11 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  12 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  13 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE 14 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE 15 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  16 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P LISA 4 MAA-AMETI KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE 17 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  18 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  19 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.  See ekspertarvamus erineb EVS 875-4:2015 sätestatud eksperthinnangu vormist. Käesolevas hindamisaruandes puuduvad: turuanalüüsi peatükk, kasutatud hindamismetoodika kirjeldus ja põhjendus; hinnatava vara kirjeldus, andmete kogumise ja hinnatava vara ülevaatuse ulatus ning hindamistoimingu kirjeldus on ekspertarvamuses esitatud eksperthinnangu vormile kehtestatud nõuetest väiksemas mahus. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142 Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Taavo Vainomaa Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 20 EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P  Üleandmise-vastuvõtmise akt Akt on koostatud selle kohta, et OÜ LAHE Kinnisvara Lääne-Eesti on teostanud Pärnu linnas Oja tn 136 kinnistu väärtuse hindamise vastavalt 20.12.2021 pakkumuskutsele nr 10-2/21/4929-1 ning 06.12.2021 esitatud pakkumusele. Aktiga antakse Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele üle EKSPERTARVAMUS nr. 001-22P.. Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse esindaja OÜ LAHE Kinnisvara Lääne-Eesti esindaja Alvar Pern Eda Erissaar allkirjastatud digitaalselt allkirjastatud digitaalselt