Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seadus

Riigikantselei [email protected] */ Meie 20.06.2024 nr 1.1-10.1/7387-2 Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seadus Austatud riigisekretär Esitame Vabariigi Valitsuse istungile heakskiitmiseks asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Mart Võrklaev Rahandusminister Lisa(d): 1) eelnõu 2) seletuskiri 3) rakendusaktide kavandid (seletuskirja lisa 1) 4) kooskõlastustabel (seletuskirja lisa 2) Helje Päivil 5885 1353 [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272  EELNÕU 06.06.2024 Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seadus § 1. Asjaõigusseaduse § 126 muutmine Asjaõigusseaduse § 126 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda. Juriidiline isik kinnisomandist loobuda ei saa. (2) Tehing, millega kinnisomandist loobutakse, peab olema notariaalselt tõestatud vormis. (3) Kui kinnisomandist on loobutud, läheb kinnisasja omand üle kinnisasja asukoha järgsele kohaliku omavalitsuse üksusele alates tema kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, välja arvatud käesoleva paragrahvi 5. lõikes sätestatud juhul. Kohaliku omavalitsuse üksuse kui puudutatud isiku nõusolek ei ole sellise kande tegemiseks vajalik. (4) Kui kohaliku omavalitsuse üksus on omandanud kinnisasja käesolevas paragrahvis sätestatud alusel ja kinnisasi on koormatud reaalkoormatisega, on kohaliku omavalitsuse üksuse vastutus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest piiratud kinnisasja väärtusega. (5) Kui kinnisomandist loobub kinnisasja kaasomanik, läheb tema kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. (6) Käesolevas paragrahvis kinnisomandist loobumise kohta sätestatu kehtib ka korteriomandist loobumise kohta.“. § 2. Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmine Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse § 7 lõiget 11 täiendatakse punktiga 8 järgmises sõnastuses: „8) toetuse andmiseks kohaliku omavalitsuse üksusele asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks ning kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud alusel korteriomandi omandamise, sellest tuleneva korterelamu ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks.“. § 3. Seaduse jõustumine Käesolev seadus jõustub 2025. aasta 1. jaanuaril. Lauri Hussar Riigikogu esimees Tallinn, „.....“....................2024. a Algatab Vabariigi Valitsus „.....“.......................2024. a (allkirjastatud digitaalselt)  Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus 1.1.Sisukokkuvõte Asjaõigusseaduse kohaselt võib kinnisomandist loobuda riigi kasuks. Praktikas on selgunud, et kohalikke olusid ja arenguid teadmata on riigil keeruline leida loovutatud kinnisasjadele, millele nende omanikud ei ole leidnud mõistlikku kasutust, parimat kasutust. Probleem tõusetus teravalt siis, kui riigile hakati loovutama halvas seisukorras korteriomandeid tühjenevates korterelamutes, millel ei ole turuväärtust ja millele riik ei leia kasutust, kuid mis on indikatsiooniks eelkõige sotsiaalsete probleemide kuhjumisest kohalikus elukeskkonnas. Kuna kohaliku omavalitsuse üksus on talle Eesti Vabariigi põhiseadusega tagatud autonoomia alusel õigustatud ja samas ka kohustatud tegelema kohaliku elu küsimustega, peaks ka loovutatud kinnisasjadega analoogselt pärimisseaduse alusel pärijateta varaga tegelemine olema eelkõige vara asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse ülesanne. Käesoleva eelnõu eesmärgiks on astuda samm laiema probleemistiku lahendamise suunas ja muuta asjaõigusseaduses käsitatud kinnisomandist loobumise regulatsiooni selliselt, et loovutatud kinnisasja omand ei läheks üle riigile nagu see on kehtivas seaduses, vaid kohaliku omavalitsuse üksusele, kelle põhiülesannetega on seotud atraktiivse elukeskkonna kujundamine oma territooriumil. Koos nimetatud põhimõttelise muudatuse tegemisega seaduses nähakse riigi poolt kohalikele omavalitsuse üksustele ette rahalised toetusmeetmed. Muudatusega kaasnevate meetmete mõjul on kohaliku omavalitsuse üksustel võimalik lahendada suur osa kinnisomandist loobumisega seotud kohaliku elu probleeme, eelkõige kohaliku elukeskkonna paremaks ja atraktiivseks muutmiseks, mida riik teha ei saa, kuna ei ole kohalike oludega kursis. 1.2 Eelnõu ettevalmistaja Eelnõu ja seletuskirja ettevalmistamisel on kasutatud 2018. aasta Justiitsministeeriumi ettevalmistatud asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu teksti ja põhjendusi. Eelnõu on ette valmistanud Rahandusministeeriumi riigivara osakonna jurist Helje Päivil, ([email protected], 5885 1353), sama osakonna endine projektijuht Dmitri Moskovtsev. Eelnõu ja seletuskirja juriidilist kvaliteeti kontrollis Rahandusministeeriumi personali- ja õigusosakonna õigusloome valdkonna juht Virge Aasa ([email protected], 5885 1 1493), keeleliselt toimetas sama osakonna keeletoimetaja Sirje Lilover ([email protected], 5885 1468) 1.3 Märkused Eelnõu ei ole seotud ühegi teise menetluses oleva eelnõuga ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega. Eelnõu on seotud varasema Vabariigi Valitsuse valitsuskoosseisu tegevusprogrammi 2021– 2023 punktidega 4.12 ja 7.12. ning valitsuskabineti 9. detsembri 2021. a otsusega kohustati riigihalduse ministrit esitama asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 126 muutmise, kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) muutmise ja vajaduse korral teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu tühjenevate korterelamute probleemi lahendamiseks. Kuna õigusliku analüüsi1 tulemusena esitati KAHOSe osas palju muutmisettepanekuid, mida tuli veel analüüsida ja koostada väljatöötamiskavatsus, ei esitata käesoleva eelnõuga KAHOSe muutmise regulatsiooni. Praeguseks on KAHOS muutmise eelnõu läbinud kooskõlastusringid ning tegeletakse mõjude analüüsi täiendamisega2. Eelnõuga muudetakse asjaõigusseaduse redaktsiooni (RT I, 17.03.2023, 58) ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse redaktsiooni (RT I, 19.03.2019, 111). Eelnõu vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus. 2. Seaduse eesmärk 2.1. Eelnõu algatamise vajadus ja eesmärk Käesoleva eelnõu eesmärk on muuta AÕS §-s 126 käsitatud kinnisomandist loobumise regulatsiooni selliselt, et loovutatud kinnisasja omand ei läheks üle riigile nagu see on kehtivas seaduses, vaid kohaliku omavalitsuse üksusele (edaspidi KOV). Just KOVi põhiülesannetega on seotud atraktiivse elukeskkonna kujundamine oma territooriumil ning KOV saaks leida loobutud varadele parima kasutuse kohalikke arenguid silmas pidades, samuti leida lahendus sotsiaalsele probleemile, mille indikaatoriks kinnisomandist loobumine on. Kuna kinnisomandist loobumise õigus hõlmab endas ka korteriomandist loobumist, siis saigi peamiseks põhjuseks eelnõu algatamisel korraga suurema arvu korteriomandite loovutamine riigile, millega tegelemisel puutus riik kokku murettekitavate tendentsidega mõnede piirkondade kohaliku elu arengus ja mida riigil ilma KOVi abita ei olnud võimalik lahendada. Reeglina on tegemist korteritega, mis on väga halvas seisus ja mille järele pole nõudlust ning sageli asuvad need korterid tühjenevates korterelamutes. Need tendentsid viitasid otseselt, et KOVide ees seisavad probleemid, mida tuleb lahendada kompleksselt, arvestades kohaliku 1 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 2 KAHOS muutmise eelnõu (Toimik 23-0959) 2 elukeskkonna arengut ning ruumiplaneeringut, kuid paljudele KOVidele käib nende probleemide lahendamine olemasolevate vahenditega üle jõu. Vastavalt 2020. aastal valminud hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegiale3 võib Eestis aastaks 2050 kasutusest välja langeda suurusjärgus 5300 korterelamut (~5 mln m²4), mis on 23% kõikidest korterelamutest, ja suurusjärgus 40 000 üksikelamut (~4,9 mln m²), mis on 26% kõikidest üksikelamutest. Elamumajanduse korraldamise ja ettevõtluskeskkonna kontekstis on probleemistiku kirjeldus järgmine: vähenev rahvaarv (suremus ja väljaränne), kasvav tühjade korterite arv, süvenevad turutõrked eluasemeturul, vähenev kinnisvara väärtus, vähenev nõudlus eluruumide järele, vähenev tõenäosus vara võõrandamiseks, vähenev motivatsioon elamufondi investeeringuteks, halvenev elamufondi seisukord, kasvav inimeste rahulolematus, kasvavad omanike ja korteriühistute (KÜ) võlgnevused, sh võrguteenuste pakkujate ees, mille tulemusena on pärsitud elutähtsate teenuste toimimine. Tühjalt ja kasutuseta seisvad majad mõjutavad negatiivselt sama piirkonna teiste hoonete turuväärtust, on ohtlikud seoses võimaliku lagunemisega ning on ühtlasi erinevate õnnetusjuhtumite (eelkõige tulekahjude) sündmuspaikadeks, mis suurendavad omakorda rahvaarvu vähenemist ja halvendavad oluliselt nende piirkondade elu- ja ettevõtluskeskkonda. 2019. aastal Rahandusministeeriumi poolt kolme KOViga koostöös käivitatud projekti „Kahaneva rahvastikuga piirkondades probleemsete korterelamute elanike ümberasustamine ja kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamine“ (edaspidi pilootprojekt) käigus ja tulemusena on läbiviidud mitmed analüüsid, juhendid ja praktilised näited ettetulevate kitsaskohtade lahendamiseks. Projektiga on testitud õiguslikke ja praktilisi lahendusi elanike ümberkolimiseks jätkusuutlikesse korterelamutesse ning tühjana seisvate ja osaliselt eraomanikele kuuluvate korterelamute lammutamiseks. Pilootprojekt on käesolevaks ajaks lõppenud ning selle teostamise käigus saadud teadmised ja kogemused kinnitavad teema olulisust ning on jõutud järeldusele, et probleemi kõige efektiivsem lahendamine saab toimuda KOV-i tasandil. Pilootprojekti5 ja uuringute alusel6 on peamised järeldused tühjenevate korterelamute probleemi lahendamisel järgmised: 1. KOVi tasand on kõige õigem probleemi lahendamiseks, sest korterelamute tühjenemine on ainult üks elanikkonna kahanemise tagajärgedest. On oluline, et KOVidel tekiks visioon ja ruumiline arenguplaan oma territooriumil, kuidas kohandada elukeskkonda vastavalt elanike 3 Hoonete rekonstrueerimise pikaajaline strateegia 2020 aasta, Tallinna Tehnikaülikool. 4 Siin ja järgmises lauseosas mõeldud hoonete suletud netopinda 5 https://www.fin.ee/riigihanked-riigiabi-osalused-kinnisvara/riigi-kinnisvara/tuhjenevate-korterelamute-projekt 6 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022. Lüganuse valla ruumilise kahanemise analüüsi kokkuvõte 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Valga valla korterelamute uuring ja nende jätkusuutlikkuse analüüs 2020. aasta, Tartu Regiooni Energiaagentuur. 3 arvule ja vajadustele. Elamumajanduse ümberkorraldamisega on seotud ka infrastruktuuri arendamine ja teenuste pakkumine. Tühjenevate korterelamute lahendamisel on tähtis elanikega vahetu suhtlus, eriti tühjenevate korterelamute viimaste elanikega, kes võivad vajada ka KOVi teisi teenuseid (nt sotsiaalteenuseid). Probleemi kompleksseks lahendamiseks on vajalik leida lahendus keerukates kaasnevates tegevustes, mida on vaja teha ja ka planeerida just kohalikul tasandil:  korterelamute puhul perspektiivsuse määramine ümberkolimise korraldamisel (et ei korraldataks kolimist peagi tühjenevasse elamusse või piirkonda, kasutusse jätmisel eelistataks väärtuslikke (arhitektuur, kultuuriloolisus, sh kohalik) hooneid);  korterelamute puhul elanike kompleksprobleemide võimalikult bürokraatiavaba lahendamine (sotsiaaltoetused, lasteaia/kooli/hooldekodukohad, muud vajadused näiteks liikumisprobleemide arvestamine asenduskorteri pakkumisel);  korterelamute puhul ümberkorraldamise järjekorra määramine, arvestades võrkudest lahtiühendamise võimalusi, planeerides võrkudes muudatusi, sh näiteks reoveepuhastite (ka reoveepuhastid vajavad töötamiseks teatavat püsikoormust millele need on arvestatud), kaugküttevõrkude ümberdimensioneerimist;  ümberkorraldamisest teavitamine, elanikega suhtlemine, et vältida investeeringute tegemist mitteperspektiivsetesse hoonetesse;  ümberkolimisel arvestada asenduselukohal elanike sotsiaalset sobivust ja tasakaalustatust,  ehitusõiguse määramisel arvestada tulevikumuudatustega ja selle ajalise horisondiga. 2. KOVi sekkumine on põhjendatud ja vajalik, sest tühjeneva korterelamu probleem ei lahene iseenesest. Riigile loovutamisel jäid korteriomandid peamiselt seisma, neile leiti alguses uusi omanikke vähe ja vaevaliselt. Selliste riigi omandis olevate korteriomandite puhul tasub riik küll nende ülalpidamiskulud, umbes 200 000‒300 000 eurot aastas, kuid korterelamud tervikuna lagunevad edasi ja on nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus elukeskkonnas. KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi lahendusi ja võimalusi: inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, korterelamu lammutada või võimaluste olemasolu korral ka renoveerida ja võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. Oluliseks asjaoluks on see, et omandireformi järgselt on igal korteriomandil eraldi omanik, millest tulenevalt on korterelamud mitme erineva isiku omandis. Isegi suure huvi korral oleks eraisikutel keeruline täielikult omandada juba tühjaks jäänud korterelamut (teadmata asukohaga omanikud, võlad, keelumärked jt). Samuti on vähetõenäoline stsenaarium, et tühjenev ja halvas seisukorras korterelamu uuesti asustatakse ja renoveeritakse. KOVi potentsiaalsete uute elanike jaoks pole selline eluase atraktiivne. Seega on probleemi süsteemseks lahenduseks alakasutatud ja väheväärtusliku kinnisvara hulga vähendamine, et viia eluasemeturg tasakaalu. Vabanenud ja omandatud maade arvelt saab KOV kasvatada enda käsutuses oleva maaressurssi, mis on Eestis ajaloolistel põhjustel väga väike ning seejärel kasutada neid alasid elukeskkonna ja ettevõtluse arendamisel. 3. Protsess on aeganõudev ja vajab täiendavat rahastamist – ühe korterelamu küsimuste terviklik lahendamine võtab pilootprojekti kogemuse baasil aega umbes 2‒3 aastat kuni 4 lammutamiseni ja korteriomandite kinnistusraamatust kustutamiseni, sõltuvalt selle maja suurusest ja olukorrast. KOVi poolt on vaja panustada arvestavat tööjõuressurssi, eriti kui on vaja korraga lahendada mitu korterelamut. Korterite omandamise ja viimaste elanike ümberkolimisega kaasnevad suured kulud, milleks KOVid vajavad ilmselgelt lisavahendeid. Seetõttu nähakse lisaks seaduses põhimõttelise muudatuse tegemisele riigi poolt KOVidele ette ka rahalised toetusmeetmed. Lõppenud pilootprojekti järeldustest tulenevalt on koostatud vastavad õiguslikud analüüsid ja praktilised juhendid ettetulevate õiguslike probleemide ning kitsaskohtade lahendamiseks. Nimetatud juhendid on Rahandusministeeriumi veebilehel7 ning neid saavad KOVid juba praegu kasutada. 2.2. Senine õiguslik regulatsioon ja rakendamise praktika Kehtiva õiguse kohaselt annab AÕS § 126 kinnisasja omanikule õiguse loobuda temale kuuluvast kinnisasjast, mille omand läheb loobumisel üle riigile. Omand läheb üle alates vastava kande tegemisest kinnistusraamatusse ning riigi kui puudutatud isiku nõusolek ei ole sellise kande tegemiseks vajalik. Kinnisomandist loobumise õigus hõlmab endas ka korteriomandist loobumist. Säte on AÕS-is selle vastuvõtmisest alates (1993), kuigi 2003. aastal seda muudeti, mil sätestati, et loovutatud kinnisasja (kui peremehetu vara) hõivamise õigus (mitte kohustus) on riigil, seega kinnisasja omand ei läinud riigile üle automaatselt. Praegusel kujul kehtestati säte 2014. aastal, millega tuldi uuesti algse põhimõtte juurde, et loovutatud kinnisasi läheb otse riigi omandisse ning lisati kohustuste täitmise piirangu säte (vastutus kohustuste täitmise eest on piiratud kinnisasja väärtusega). Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes8 selgitatakse kinnisasjast loobumise regulatsiooni järgmiselt:  kinnisomandist loobumine on üks kinnisomandi lõppemise erivorme;  regulatsioon on üle võetud Saksa õigusest (Saksamaa tsiviilseadustik BGB);  kinnisomandist loobumine on harvaesinev võimalus, mida tuleb peamiselt ette kriiside ajal (inflatsioon, sundmüük või näiteks jääb kinnisasi looduskaitse kaitserežiimi alla, mis teeb selle kasutamise võimatuks). Kuigi AÕS kommenteeritud väljaandes on loobumise põhjuste näited toodud, siis seadus ei nõua kinnisasjast loobumiseks ühegi põhjuse esitamist – kinnisasja omanik on vaba otsustama, kas või millal ta kinnisasja omandist loobub. Kui algselt oligi kinnisomandist loobumine harvaesinev (vähem kui 15 kinnistut aastas), kasvas 2016. aasta lõpus ja 2017. aastal korterite riigile loovutamine olulisel määral. Praeguseks on loovutamine vähenenud, 2018–2021. aastatel on loovutatud 48‒95 kinnistut aastas, 2022. aastal on loovutamiste arv vähenenud 20 kinnistuni aastas. Kokku on alates 2011. aastast 2023. aasta lõpuni loovutatud riigile 580 kinnistut, millest suurema osa moodustavad korteriomandid (448 7 https://www.fin.ee/riigihaldus-ja-avalik-teenistus-kinnisvara/riigi-kinnisvara/tuhjenevate-korterelamute-projekt KAHOS rakendamise õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend, Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 8 Autorid Priidu Pärna ja Villu Kõve, Tallinn 1996, lk 224, 225 5 korterit ehk 77% loovutatud varadest). Korteriomanditele järgnevad transpordimaa otstarbega kinnistud (70 kinnistut ehk 12% loovutatud varadest), millest ligi pooled on üle antud asukoha KOVidele. Korteriomanditest loobujad on nii KOVid, eraisikud, ettevõtjad kui ka korteriühistud. Riigi omandis on 2023.a lõpu seisuga 342 loovutatud korteriomandit, valdav enamus korteritest asuvad Ida-Virumaal – ca 230 korterit Kohtla-Järve linnas ja ca 50 korterit Lüganuse vallas. Neist 20 korterit aga asusid hoonetes, mis on tänaseks KOVide poolt juba lammutatud. 2023. aastal loovutati riigile 29 korterit, seega on näha loovutatavate korterite arvu vähenemise tendentsi, kuid muutuvas majandusolukorras ei saa seda eeldada pikemaajaliselt. Omandist loobumine riigi kasuks pakub ajutist leevendust tühjade korterite kulude katmisel, kuid pikemas perspektiivis ei lahenda see probleemi. Esialgu õnnestus riigil edasi võõrandada vaid väike osa riigile loovutatud korteritest, kuid viimasel kahel aastal on õnnestunud müüa rohkem kortereid: 2022. aastal müügisumma oli 94 572 eurot ja 2023. aasta müügisumma on 121 941 eurot. Reeglina on aga tegemist korteritega, mis on väga halvas seisus ja mille järele pole suurt nõudlust. Sageli asuvad need korterid tühjenevates korterelamutes, kus on vaja aidata viimaseid elanikke uue elamispinna leidmisel perspektiivsemates korterelamutes ja tühjaks jäänud hoone lammutada. Perspektiivsetes majades asuvad korterid on võimalik kasutada asenduspindadena tühjenevatest korterelamutest elanike ümberkolimisel. Mõlemad tegevused on KOV pädevuses ja need piloteeriti eelkirjeldatud projektis. Korterite loovutamine otse KOVidele kiirendaks korterelamute tühjenemise probleemi lahendamist, võimaldaks operatiivsemalt teada saada probleemsetest majadest ning suurendaks võimalusi korraldada elamumajandust. Tühjenevate korterelamute puhul on tegemist probleemiga, mida ei ole osatud vastava regulatsiooni kehtestamisel asjaõigusseaduses ette näha. Seetõttu võimaldab praegune õiguslik regulatsioon ükskõik millise kinnisasja omanikul loobuda oma kinnisasjast riigi kasuks. Lisaks eraisikutest kinnisasja omanikele on loobumise võimalus ka KOVidel, võimaldades neil vabaneda pärimise teel või muul viisil nende omandisse sattunud väheväärtuslikest kinnisasjadest. Enamik omavalitsusi ei ole seda võimalust kasutanud, kuid Kohtla-Järve linna poolt 2016. aastal riigile varade loovutamine algatas arutelud loovutamise sätte olemuse ja selle muutmise vajaduse kohta. See oli pretsedenditu, kuna riigile loovutati 30 korteriomandit eesmärgiga vabaneda tülikast kohustusest tegeleda tühjenevate korterelamutega ja kohaliku elanikkonna eluaseme probleemidega. Lisaks loovutamisele on see juhtum tõstatanud küsimuse KOVi rollist elamumajanduse korraldamisel ja oma territooriumi ruumilisel planeerimisel. Käesolev eelnõu ei lahenda elamumajanduse ja elukeskkonna kahanemisega kohandamise problemaatikat, see on teiste seaduste nagu kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS), planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) jt reguleerimisala. Käesolev eelnõu üksnes täpsustab varade loovutamise õiguslikke aluseid muutunud olukorras ning on samas üheks meetmeks tühjenevate korterelamute probleemi lahendamisel, luues eelduse, et loovutatud varad suunatakse edaspidi riigi asemel otse KOV omandisse. KOVini jõuab sel juhul info probleemi ulatuse kohta võimalikult kiiresti ning on võimalik asuda seda lahendama. 6 Nn tühjenevate korterelamute probleemi juurpõhjuseks on viimaste aastakümnete jooksul aset leidnud rahvastiku vananemine, inimeste koondumine suurematesse linnadesse ning ulatuslik väljaränne maapiirkondadest. See on tekitanud teatud Eesti piirkondades mitmeid sotsiaalmajanduslikke probleeme, sh on selle tendentsi tagajärjel tühjenenud elanikest hulk korterid ja ülejäänud majas elavatele korteriomanikele on aina kasvavate kommunaalmaksete tasumine ülejõukäiv, tekkivad võlad, varade väärtus langeb. Selliste korterite loovutamine riigile on omanike poolt sageli viimane samm, kuid riigile ja avalikkusele on see oluline indikatsioon sügavamast probleemist, mis vajab lahendamist riigi ja KOVide koostöös. Tegemist on riiklikku sekkumist vajava regionaalse probleemiga, mille lahendamiseks töötatakse välja vastavad meetmed. Meetmete elluviimisega hakkab tegelema KOV, kelle ülesandeks on KOKS järgi elamumajanduse ja ruumilise planeerimise korraldamine oma territooriumil. Lahendus algabki ruumilisest planeerimisest, mis peab enamikes omavalitsustes võtma suuna kasvamiselt kahanemisele ja kohandama elukeskkonna muutustele vastavaks, sh vähendama eluasemete arvu (eelkõige korterelamutes) tagamaks kvaliteetne elukeskkond KOVi elanikele ja ennetamaks sotsiaalsete ja julgeoleku probleemide teket. Kuigi enamik loovutatud varadest on korteriomandid, ei ole selle probleemi lahendamiseks eelduse loomine eelnõu ainus eesmärk. 2023.a lõpu seisuga riigile loovutatud varadest vaid 23% (132 kinnistut) ei ole korteriomandid ning neist on valdavalt tegemist hoonestamata maadega. Nendest kinnistutest 53% (70 kinnistut) on transpordimaa sihtotstarbega, 20% (27 kinnistut) sotsiaalmaa sihtotstarbega ja 13% (17 kinnistut) elamumaa sihtotstarbega, mis on KOKS §-st 6 lähtudes otseselt seotud KOVi ülesannetega täitmisega. Vaid 14% nendest loovutatud kinnistutest, mis ei ole korteriomandid ja 3% kõikidest loovutatud kinnistutest ei ole seotud KOKSist lähtudes KOV ülesannete täitmisega (10 tootmismaad, 7 maatulundusmaad ja 1 sihtotstarbeta maa). Seega on enamik (97%) kõikidest loovutatud varadest seotud KOV ülesannete täitmisega ja ka nende loovutamine oleks otstarbekas suunata edaspidi KOVi, et KOV saaks operatiivselt probleemiga tegeleda. Kui vara tuleks loovutada riigi asemel KOVile, võimaldaks see KOVil kasutada seda kohaliku elukeskkonna kujundamise ja elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil. KOVile vara loovutamine võimaldab märgata tõusetuvaid probleeme enne nende eskaleerumist ning ajendada tegelema tühjenevate korterelamute probleemistikuga juba enne, kui võlgnevused korteriga seotud kulude osas on muutunud nii suureks, et hakkavad mõjutama kogukonna toimimist tervikuna ja enne, kui varade kasutamine muutub ohtlikuks või hakkab mõjutama elukeskkonna kvaliteeti. Kuna üldise olukorra lahendamine tühjenevate korterelamutega toob kaasa täiendavad kulud, siis on riik töötanud välja erinevad meetmed, mis aitaksid probleemiga tegeleda kohalikul tasandil ning on ette näinud ka vastavad rahalised vahendid. Rahandusministeerium on seisukohal, et selliselt on võimalik leida kompleksne lahendus loovutatud varade teemaga tegelemiseks. Tabelis 1 on ülevaade riigile loovutatud varadest. 7  Tabel 1. 2011‒2023 riigile loovutatud kinnistute arv Sihtotstarve 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Kokku Korteriomand 1 1 5 5 16 111 85 66 60 40 29 29 448 Elamumaa 5 3 2 1 3 1 3 17 Transpordimaa 5 8 7 7 13 7 1 1 11 4 6 70 Maatulundusmaa 3 1 1 1 1 7 Tootmismaa 2 1 1 3 1 2 10 Sotsiaalmaa/üldkasutatav 1 1 5 6 1 2 16 Ühiskondlike ehitiste maa 5 5 1 11 Sihtotstarbeta maa 1 1 Loobutud kokku 5 12 12 13 13 40 124 96 71 74 48 32 41 580 Tabelis 1 olevad andmed näitavad, et valdavalt (97%) on loovutatud kinnistute sihtotstarbed seotud KOVi ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 ja 2. Sealjuures 580-st loovutatud kinnistust vaid 18 kinnistut (ehk 3%) ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud ülesannetega (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa). Praegune õiguslik regulatsioon võimaldab aga lisaks füüsilisest isikutest korteriomanikele ka KOVidel loovutada riigile nende omandis olevast väheväärtuslikku vara, näiteks pärimise teel või muul viisil omandatud korteriomandeid. See võimaldab muu hulgas vabaneda võrdlemisi tülikast kohustusest tegeleda tühjenevate korterelamutega ja kohaliku elanikkonna probleemidega. Enamik varade loovutajaid on olnud füüsilised isikud, kuid loovutajate seas on olnud ka korteriühistuid, ettevõtjaid ja KOVe, täpset statistikat selles osas tehtud ei ole. Elamumajandusega seotud kinnistud on valdavalt Rahandusministeeriumi valitsemisel, osad on võõrandatud RKASile (loovutamiste aktiveerumise esimesel aastal käsitleti neid kui mittevajalikku vara, mis kuulub üleandmisele RKASile, kuid see peatati kiiresti), osa loovutatud kinnistutest on võõrandatud enampakkumisel. 7 korterit on antud (valitseja muutus) Haridus- ja Teadusministeeriumile õpetajate majutuseks Ida-Virumaal. Transpordimaadest on teid antud nii KOVidele kui jäetud riigile sõltuvalt tee omanikust. Osa hoonestamata kinnistuid on antud üle Maa-ametile, kes tegeleb riigi maareservi haldamisega ja riigile mittevajalike maade võõrandamisega. Tabelis 2 on ülevaade edasistest toimingutest loovutatud varadega. Tabel 2. 2011‒2023 riigile loovutatud kinnistutega seotud menetlused Sihtotstarve Võõrandatud Võõrandatud Üle antud Valitseja RAM KOVidele enampakkumisel RKASile muutmine valitsemisel seisuga 31.12.2023 Korteriomand 51 106 19 7 335 Elamumaa 5 1 8 4 Transpordimaa 27 1 24 8 8 Maatulundusmaa 9 2 Tootmismaa 3 1 2 Sotsiaalmaa/üldkasutatav 3 10 1 Ühiskondlike ehitiste maa 10 2 Sihtotstarbeta maa 1 KOKKU 353 Senine praktika on näidanud, et KOVide valmisolek loovutatud varasid riigilt vastu võtta on erinev. Sageli peetakse varade KOVidele üleandmiseks ajamahukaid läbirääkimisi kahe osapoole vahel, mitmed KOVid ei ole altid vastu võtma ka neid varasid, mis on seotud nende ülesannete täitmisega. Ühe alternatiivina oli kaalumisel, kas ei peaks sõltuvalt sihtotstarbest reguleerima, milline vara tuleks loovutada riigile, milline KOVile, kuid praktika on näidanud, et varade automaatne selekteerimine ainuüksi sihtotstarbe järgi ei taga, et vara suunatakse kohe õige „peremehe“ juurde. See tähendab, et ei ole võimalik õigusaktis üheselt mõistetavalt eristada, millised varad tuleks loovutada KOVile, millised riigile. Kuna valdav enamik loovutatud varadest on seotud KOKSis sätestatud KOVi ülesannete täitmisega, on otstarbekas adresseerida seaduse tasemel loovutatud varade vastuvõtjaks KOV. Neil kinnisomandist loobumise juhtumitel, kui tegemist ei ole elukeskkonnaga või ettevõtluskeskkonna arendamisega seotud kinnisomandiga ja kui ei ilmne ka muud otsest seost kohaliku elu küsimusega (näiteks teatud juhtudel maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa vms), tuleb KOVil leida võimalus panna kinnisasi tulu teenima parimal võimalikul viisil, näiteks kas võõrandada või anda kasutusse. Samuti on senine praktika näidanud, et sõltumata sellest, kes loovutatud vara haldamise eest vastutab, tuleb ette näha eelarvelised vahendid vara haldamiseks. Vara haldamisega seotud kulud ei sõltu oluliselt sellest, kas haldajaks on riik või KOV, vaid vara liigist ja tegelikust vajadusest. 2.3 Lahendused eesmärgi saavutamiseks KOKS § 6 lõike 1 kohaselt kuulub KOVi ülesannete hulka muu hulgas ka kohaliku valla või linna ruumilise planeerimise ja elamumajanduse korraldamine ning eelnõu üheks eesmärgiks on regulatsiooni muutmisega tõsta KOVi teadlikkust ja motivatsiooni, aga ka määratleda selgelt tema kohustus tegeleda tema territooriumil paiknevate väheväärtuslike kinnisasjade ja tühjenevate korterelamutega ning kohaliku elanikkonna eluaseme probleemidega. Seetõttu muudetakse AÕS § 126 regulatsiooni nii, et loovutatud kinnisasja omand läheks üle riigi asemel KOVile. See muudatus võimaldaks KOVil saada juba üksikute korteriomandite või muu vara loovutamise kaudu selgeid märke võimalike probleemide tekkimisest konkreetsetes korterelamutes või piirkonnas ning võimaldaks KOVidel enne probleemide eskaleerumist nendega operatiivsemalt tegelema hakata. Muu hulgas peaks see KOVe ajendama tegutsema tühjenevate korterelamute probleemistikuga juba siis, kui võlgnevused on muutunud nii suureks, et hakkavad mõjutama kogukonna toimimist tervikuna ja enne, kui varade kasutamine 9 muutub ohtlikuks või hakkab mõjutama elukeskkonna kvaliteeti. Selliste tühjenevate korterelamute puhul, mille rekonstrueerimine ei ole otstarbekohane ja mille peaks ohutuse ja elukeskkonna kvaliteedi tõstmise eesmärgil lammutama, tuleks KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel KOVi poolt kogu korterelamus asuvad korteriomandid omandada, et KOV saaks korteriomandite ainukese omanikuna tegeleda maja lammutamisega ning korteriomandite kinnistusraamatust kustutamisega. See aga tähendas, et sellistes majades elanike poolt varem riigile omandatud korteriomandid tuli riigil võõrandada omakorda KOVile. Samuti on eelnõus välja pakutud muudatuste oluliseks eesmärgiks välistada võimalus, et KOV ise loobub temale kuuluvast kinnisasjast riigi kasuks ja panna neile seeläbi täielik vastutus oma territooriumil asuvate kinnisasjade, sh ka korteriomandite majandamise eest. Käesoleva eelnõu ettevalmistamisel analüüsiti 2018. aastal eelnõu kooskõlastamisel esitatud tagasisidet ja võimalusi jätta loovutatud varade vastuvõtjaks kas täielikult või osaliselt riik. Analüüsi tulemusel leiti, et kõige terviklikum lahendus on siiski määrata loovutatud varadega tegelemine KOVi ülesandeks, kuid selle ülesande täitmiseks tuleb ette näha ka vajalikud meetmed ja kulude rahastamise mehhanism, mis aitavad probleemiga tegeleda kohalikul tasandil. Pooltargumendid selle lahenduse kasuks (eelised ja võimalused): 1) Tegemist ei ole riikliku ülesandega. Enamik loovutatud varast on kohaliku elu korraldamisega seotud ja riigil ei ole ilma KOVita nende varadega midagi peale hakata peale kulude katmise. KOVi jaoks tekib võimalus saada senisest operatiivsemalt infot lahendamist vajavate probleemide kohta. 2) Lahendus, kus varad tulevad esmalt riigile ja seejärel antakse KOVile, on koormav ja kõrgete tehingukuludega. 3) Kehtiv KAHOS sätestab väiksematele korterelamutele väga kõrge tühjade korterite kriteeriumi. Näiteks 16 korteriga elamu puhul peab olema tühi vähemalt 13 korterit ning 12 korteriga elamu puhul peab olema tühi vähemalt 10 korterit. Seega võib tulla ette olukordi, kus KAHOS sätestatud kriteeriumid pole täidetud ja KOV ei saa menetlust alustada, aga seda on selgelt vaja teha. AÕS § 126 alusel loovutamine KOVile võib aidata teatud olukordades kriteeriumit täita. 4) Analoogia pärimisega. Loovutamine on oma olemuselt sarnane pärimise juhtudega, kus pärijad puuduvad või puudub pärijate tahe pärandit vastu võtta ja kus vastav kohustus on suunatud KOVile (pärimisseaduse §-dega 11 ja 18, mille kohaselt on pärijate puudumisel seadusjärgseks pärijaks pärandi avanemise koha KOV). 5) KOVidele laienevad võimalused oma territooriumil maade kasutuse korraldamiseks, see on kooskõlas nende ülesandega planeerida oma territooriumi arengut. Varade suunamine otse KOVi suurendab omavalitsuse võimalusi hakata suunama oma territooriumi ruumi planeerimist. 6) Välistatud on võimalus, et madalama vastutustundega KOV loobub kinnisasjast, millega tegelemine on mingil põhjusel ebamugav. KOVi kohustus tegeleda kohaliku elu korraldamisega hõlmab ka kohustust tegeleda ebameeldivate teemadega. 10  Vastuargumendid (riskid ja ohud): 1) KOVidel ei pruugi olla kompetentsi ja ressurssi tegevuseks. Riski maandamiseks luuakse vastavad kompetentsi toetamise ja kulude rahastamise mehhanism. 2) Eesti Linnade ja Valdade Liidu (edaspidi ELVL) ja Riigikohtu hinnangul on vastuolu Eesti Vabariigi põhiseaduse § 154, § 157 lõikest 2 ja Euroopa kohaliku omavalitsuse harta artiklist 9 tuleneva kohaliku omavalitsuse finantsgarantiiga. Analüüsimisel, kas tegemist on oma olemuselt riikliku või KOVi ülesandega, jõuti järeldusele, et tegemist ei ole riikliku ülesandega. Samas, isegi kui tegemist oleks riigi ülesandega, siis vajalike toetusmeetmete loomise ja rakendamisega ning eelarveliste vahendite planeerimisega langeks see vastuargument ära. 3) Tekib risk, et KOV võib teha omanikule ettepaneku, et omanik loobuks AÕS § 126 alusel omandist ka juhul, kui oleks vaja läbi viia KAHOS menetlus. Selliseks loobumiseks ei ole KOVi nõusolek vajalik ning nad ei pea tehingus ise osalema. Juhul kui KOV omandaks tühjenevas majas korterid ilma KAHOS menetlust läbi viimata, ei teki pooltevahelist kokkulepet ning omanikele ei ole tagatud KAHOSes ettenähtud tasud ja hüvitised. Risk on maandatud läbi selle, et KOVide jaoks on välja töötatud vastavad juhendid KAHOSe kohase menetluse läbiviimiseks9 ning rakendatavad vastavad toetusmeetmed. 4) Risk, et loovutatud varade suunamisega otse KOVi ja vastavate rahastamismeetmete loomisega kaob riigil ülevaade, kui palju varasid on loovutatud ja millised on peamised probleemid, mis vajavad riigiüleselt lahendamist ja poliitikate muutmist. Riski maandamiseks on vaja leida võimalused vastava info keskseks kogumiseks. Eelnõu osas on väljatöötamiskavatsus (edaspidi VTK) koostatud Justiitsministeeriumi poolt 2018. aastal10 ning sama aasta novembris saatis Justiitsministeerium kooskõlastamisele käesoleva eelnõuga samasisulise asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu. Eelnõu menetlus peatati, sest sellele oli vastuseisu ja kriitikat eelkõige ELVLi poolt, kuna antud sätte muutmine ei lahendanuks nn tühjade korterite probleemi ega selle tekkepõhjust ning eelnõu koostamise käigus ei olnud hinnatud asjaõigusseaduse muutmisega kaasnevaid KOVide tegelikke kulusid ega KOVide finantsgarantiid. Peatatud eelnõu menetluse tulemusena anti AÕS muudatuse menetlemise ülesanne 2019. aastal Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi 2019–2023 (VVTP) punktiga 5.15 riigihalduse ministrile tähtajaga september 2019. Sama programmiga sai riigihalduse minister ülesandeks läbi viia tühjenevate korterelamute pilootprojekt. Olles tutvunud ülesande saamise järel eelnõu tagasisidega ja suhelnud osapooltega, leidis Rahandusministeerium, et eelnõu esitamise tähtaeg ei ole realistlik, kuna probleemi lahendamiseks on vaja seda põhjalikumalt analüüsida, sh kasutada tühjenevate korterelamute pilootprojektist saadavaid kogemusi. 9 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 10 EIS toimik nr 18-0435 11 Käesoleva eelnõu esitamisel on arvestatud 2018. a eelnõu kooskõlastamisel esitatud kriitikat, kaalutud alternatiivseid lahendusi, koostatud mitmeid analüüse11 ja uuringuid, testitud toimivaid lahendusi läbi pilootprojekti ning kavandatud KOVile riigi poolt rahalised toetusmeetmed. 3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Seaduseelnõu sisuks on kolm paragrahvi: esimene reguleerib AÕS § 126 teksti muutmist, teine erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmist ning kolmas on seaduse jõustumissäte. § 1 AÕS § 126 muutmine Muudatuste kohta saab üldistatult öelda, et peaaegu kõik, mis seni on kehtinud riigi kui uue omaniku õigusliku positsiooni (õigused, kohustused) kohta, hakkab tulevikus kehtima KOVi kohta. Muudatuse koostamise eesmärgiks ei ole olnud kinnisomandist loobumise kontseptsiooni põhimõtteline muutmine. AÕS § 126 muutmine käesoleva seaduse alusel ei seisne aga ainult selles, et kinnisasja loovutamisel läheks kinnisomand riigi asemel KOVile, vaid muudatusega sätestatakse üheselt mõistetavalt ka asjaolu, et sellega ei kaasne riigile ja ka kõigile teistele juriidilistele isikutele õigust omakorda ühepoolselt KOVi kasuks kinnisomandist loobuda. Riik saab küll KOVile kinnisomandi tehinguliselt üle anda riigivaraseaduses sätestatud alusel, kuid see eeldab ka KOVi nõusolekut ja tahet. Seega ei saa riik olukorras, kus temale kuulub väheväärtuslik või majanduslikult ebarentaabel kinnisasi, sellest ühepoolse notariaalse tahteavaldusega loobuda ja jätta see KOVi majandada. Lõike 1 osas jääb kehtima põhimõte, et kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda, kuid sättele lisatakse teise lausega erisus, et juriidiline isik kinnisomandist loobuda ei saa. Eelmises eelnõu versioonis oli välistus, et riik kinnisomandist loobuda ei saa, mis oli põhjendatud sellega, et olukorras, kui riigil ei ole mingit kinnisomandit vaja, siis on tal võimalus see kas võõrandada või anda sissemakseks eraõiguslikule juriidilisele isikule riigivaraseaduses sätestatud alustel, kuid mitte ühepoolselt loobuda. Välistuse laiendus, et kinnisomandist ei või loobuda juriidiline isik, on lisatud Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi ettepanekul ning kuna TsÜS § 25 lõike 2 kohaselt kuulub ka riik juriidilise isiku mõiste alla, siis riiki selles sõnastuses eraldi välja tuua ei ole vaja. 11 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022. Lüganuse valla ruumilise kahanemise analüüsi kokkuvõte 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool. Valga valla korterelamute uuring ja nende jätkusuutlikkuse analüüs 2020. aasta, Tartu Regiooni Energiaagentuur. 12 Põhjendused sellele, miks välistatakse kinnisomandist loobumise õigus juriidiliste isikute puhul, on järgmised:  Kinnisasjal, millest juriidiline isik loobub, võivad paikneda väga suure mastaabiga ehitised, mida KOVil ei oleks võimalik otstarbepäraselt kasutusele võtta. Samuti võivad sõltuvalt kinnisasja liigist või iseloomust tuleneda kinnisasja omanikule suured kohustused (nt keskkonnatasud ja lõivud, mis ei ole piiritletud kinnisasja väärtusega, vaid on vältavad). Lisaks võib ebavajalike ja amortiseerunud ehitiste lammutamine olla väga kulukas.  Võib tekkida olukord, kus põllumajandustootja ei tule toime loomade pidamisega ja otsustab nt loomapidamisega seotud kinnisasja omandiõigusest loobuda. Selle tulemusel läheks kinnisasja omandiõigus üle KOVile, kusjuures kinnisasjal võivad asuda ka vallasasjad või omanikuta põllumajanduslikud loomad, mille osas on omandiõigusest loobuja jätnud vajalikud tegevused tegemata. Seega jäävad kõik asjad, mille omandiõigusest on loobutud, KOVi kohustuseks. Sellisel juhul peab KOV omakorda hakkama vallasasju õige kuuluvuse järgi edasi jagama, kuid seniks tuleb KOVil tagada nii vallasasjadele kui ka põllumajanduslikele loomadele sobivad hoiu- ja säilitamistingimused.  Samuti on esinenud uutes elamuarenduspiirkondades arendusettevõtja poolt rajatud teede ja tänavate, kus eelnevalt on seatud kõigi korteriomanike kasuks servituut, loobumisi, millega kaasnevad keerukad õiguslikud küsimused. Juriidiliste isikute kinnisomandist loobumise põhiseaduspärasuse analüüs Kui juriidilistel isikutel keelata kinnisasja omandiõigusest loobumine, võib olla tegemist käsutusõiguse piiramisega, mis võib tähendada Eesti Vabariigi Põhiseaduse (edaspidi PS) § 32 lõike 2 järgi omandipõhiõiguse riivet. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega12 PS § 12 lõike 1 kohaselt. AÕS § 68 lg 1 sätestab13, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. AÕS kommenteeritud väljaande autorid on leidnud, et privaatautonoomia ehk enesemääramisõigus tähendab üksikisiku vabadust ise oma elu korraldada, eelkõige ise vabalt luua, muuta ja lõpetada õigussuhteid tehingute abil14. Samas AÕS § 68 lg 2 sätestab, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Sisuliselt kordab sätte lõige 2 PS §i 32. Teiste isikute õigusteks, mis omandit võivad kitsendada, on näiteks kasutus- ja realiseerimisõigused (reaalkoormatis, kasutusvaldus; vallaspant, hüpoteek), samuti naabrusõigused15. PS § 32 lg 2 lause 2 seab omandiõiguse piiramisele lihtsa seadusereservatsiooni – omandiõigust võib üldjuhul piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus 16. Sisuliselt saavad kitsendused olla üksnes sellised, mis ei sea kahtluse alla omandi kui instituudi säilimist. 12 Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm 24. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020 13 AÕS § 68 lg 1 „Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.“ 14 Kull, I. AÕS § 68/3.6.1. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Tallinn: Juura 2014 15 Kull, I. AÕS § 68/3.6.1. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Tallinn: Juura 2014 16 RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37 13 Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandikitsendused, mis on sätestatud seaduses, peavad olema PSga kooskõlas ning nende põhiseaduspärasuse tuvastamisel tuleb lugeda seaduspäraseks seadusandja iga eesmärk, mis pole PSga vastuolus17. Järgnevalt hindame, kas seadusemuudatus on eelnimetatud põhiõiguste osas (omandipõhiõigus ‒ PS § 32 lg 2 ja võrdsuspõhiõigus ‒ PS § 12 lg 1 lause 1) põhiseaduspärane. Omandipõhiõigus (PS § 32 lg 2) PSi kommenteeritud väljaandes on märgitud, et kooskõlas juriidiliste isikute eesmärkidega ning omandiõiguse kaitse mõttega laieneb PS §s 32 sätestatu ka juriidilistele isikutele18. Omandipõhiõigusega on kaitstud vara omanikule kuuluvana (omandiõigus) nii ise kui ka selle vaba valdamine, kasutamine ja käsutamine. Asja käsutamine on asja juriidilise staatuse määramine, kusjuures käsutusõiguse piirang kujutab endast omandipõhiõiguse riivet19. Omandipõhiõiguse riive legitiimne eesmärk Omandipõhiõigusesse sekkumine võiks olla materiaalselt õiguspärane siis, kui see on kooskõlas PS §-s 11 sätestatud nõuetega ja proportsionaalne ka kitsamas tähenduses20. PS §-st 11 tulenevalt peab põhiõiguse riivel olema põhiseadusega kooskõlas olev (legitiimne) eesmärk ning riive peab olema eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne (sobiv, vajalik ja mõõdukas) abinõu. Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele. Abinõu on vajalik aga üksnes juhul, kui eesmärki pole võimalik saavutada mõnda teist, põhiõigusi vähem piiravat meedet kasutades. Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust21. Eelnõuga kavandatakse AÕS § 126 lõike 1 muudatust, mille kohaselt juriidiline isik kinnisomandist loobuda ei saa. Muudatuse eesmärk on tagada, et juriidilised isikud, kes ei tule toime oma kinnisasjade haldamisega või ei soovi vastutada kinnisasjadel lasuvate või kinnisasjadega seonduvate kohustuste eest (näiteks keskkonnanõuded), ei saaks kohustustest vabanemiseks loobuda kinnisomandist vaid enese tahteavalduse alusel. Sellisel juhul läheks kinnisasja, mille osas on juriidiline isik omandiõigusest loobunud, omand üle KOVile ning kinnisasjast lähtuvad või kinnisomandiga kaasnevad kohustused jääksid samuti KOVi kohustuseks. KOVil ei ole võimalik otsustada sellise kinnisasja omandiõiguse vastuvõtmise üle, mis võib aga KOVile tähendada ebaproportsionaalsete ning KOVi enese tahtest sõltumatute kohustuste teket. 17 RKPJKo 30.04.2004, 3-4-1-3-04, p 27 18 RKÜKo 17.06.2004, 3-2-1-143-03, p 18, Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm 4. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020 19 Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm 15. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020 20 vt RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 14 21 RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 15 14 Näiteks võivad juriidilise isiku omandis oleval kinnisasjal asuda väga suure mastaabiga ehitised, mida KOVil ei oleks võimalik otstarbepäraselt kasutusele võtta. Lisaks võib ebavajalike ja amortiseerunud ehitiste lammutamine olla väga kulukas. Sõltuvalt kinnisasja liigist või iseloomust võivad kinnisasjaga olla seotud keskkonnaõiguslikud kohustused või lõivud, mis on olemuselt vältavad ega ole piiritletud kinnisasja väärtusega. Täiendavalt võib tekkida näiteks olukordi, kus põllumajandustootja ei tule toime loomade pidamisega ja otsustab näiteks loomapidamisega seotud kinnisasja omandiõigusest loobuda. Selle tulemusel läheks kinnisasja omandiõigus üle KOVile, kusjuures kinnisasjal võivad asuda ka vallasasjad või omanikuta põllumajanduslikud loomad, mille osas omandiõigusest loobuja on jätnud vajalikud tegevused tegemata. Seega jääksid kõik asjad, mille omandiõigusest loobuti, KOVi kohustuseks ja KOV peaks tagama nii vallasasjadele kui ka põllumajanduslikele loomadele sobivad hoiu- ja säilitamistingimused. Praktikas on keerulisi õiguslikke olukordi põhjustanud ka see, kui uutes elamuarenduspiirkondades on arendusettevõtja poolt rajatud teedele ja tänavatele eelnevalt seatud kõigi korteriomanike kasuks servituut, kuid arendusettevõtja on otsustanud selliste teede ning tänavate omandiõigusest loobuda. Seega, kavandatud muudatusest tuleneva omandipõhiõiguse riive legitiimseks eesmärgiks on tagada, et juriidilised isikud, kes ei suuda hallata talle kuuluvaid kinnisasju või soovivad vabaneda kinnisasjadega kaasnevatest kohustustest, ei loobuks raskuste tekkimisel ühepoolse avalduse alusel kinnisasja omandist. Sellise loobumisõiguse võimaldamine tähendab, et KOV võib koos kinnisasja omandiõiguse saamisega omandada ebamõistlikud kohustused, mille haldamine ei pruugi kuuluda KOVi seadusjärgsete ülesannete hulka. Selliste kohustuste omandamise tagajärjel võib tekkida ebaproportsionaalne surve KOVi rahalistele vahenditele. See omakorda aga tähendab, et KOVi üksustel oleks kinnisasja omandiõiguse saamise tagajärjel vähem rahalisi vahendeid selleks, et täita oma seadusjärgseid ülesandeid, mis aitavad korraldada ja juhtida kohalikku elu22. Eelnevast lähtuvalt on kavandataval omandipõhiõiguse riivel legitiimne eesmärk. Riive proportsionaalsus PS §s 32 sätestatud põhiõiguse riive põhiseaduspärasuse hindamisel tuleb arvestada PS §-st 11 tuleneva proportsionaalsuse põhimõttega. Seadusandja peab kaaluma riive eesmärgiks olevaid üldisi huvisid ja üksikisiku põhiõiguse riivet, et leida nende vahel mõistlik tasakaal23. Kavandatav omandipõhiõiguse riive on eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne abinõu, olles sobiv, vajalik ja mõõdukas. Eelnevalt on selgitatud, et omandipõhiõiguse riive legitiimseks eesmärgiks on see, et juriidilised isikud ei saaks kasutada kinnisomandist loobumise õigust selleks, et vabaneda kinnisasjast tulenevatest kohustustest, mille tagajärjel võivad vastavad kohustused muutuda kinnisomandi KOVile üleminekul KOVi kohustusteks vastuolus KOVi enese tahte ja seadusjärgsete ülesannetega.  Sobivus Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele. Kavandatav juriidilise isiku kinnisomandist loobumise õiguse piirang on sobiv abinõu, sest oma tavapärases tegevuses üldjuhul juriidilised isikud kinnisomandist ei loobugi ning praktikas on see ette tulnud väga üksikutel juhtudel ning see on seotud olnud kas raskustesse sattumise korral kinnisasjaga seotud kohustuste võimaliku äradelegeerimise või tahtmatuse korral keerukaid 22 Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus § 6 23 RKÜKo 31.03.2011, 3-3-1-69-09, p 59 15 probleeme lahendada. Kinnisomandist loobumise asemel on raskustesse sattunud juriidilisel isikul võimalus teistest seadustest tulenevaid lahendusi leida oma kohustuste lahendamiseks, nagu näiteks kahepoolsed kokkulepped kinnisasja võõrandamiseks, likvideerimismenetlus, saneerimine, pankrotimenetlus vms  Vajalikkus Abinõu on vajalik aga üksnes juhul, kui eesmärki pole võimalik saavutada mõnda teist, põhiõigusi vähem piiravat meedet kasutades. Nimetatud piiranguga võetakse juriidilise isiku õigus ühepoolse avaldusega kinnisomandist loobuda, mida ei ole võimalik teha ühegi teise meetmega. Piirang on mõeldud kaitsma isikut, kelle kasuks kinnisomandist loobutakse, antud juhul KOVi, kinnisasjaga seotud ebamõistlike kohustuste üleandmise ees, ilma et oleks võimalus nende üle läbi rääkida ja mis ei ole seotud KOVi seadusjärgsete ülesannetega. Juriidilisele isikule jäävad alles kõik muud võimalused loobuda kinnisomandist kokkuleppel või muude menetluste kaudu.  Mõõdukus Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust. Seega tuleb hinnata, kas legitiimne eesmärk on piisavalt kaalukas, et õigustada kavandatavast abinõust tulenevat PS § 32 lõikes 2 tagatud põhiõiguse riived juriidiliste isikute puhul24. Antud seadusemuudatusest tulenev riive ei ole väga intensiivne, kuna oma tavapärases tegevuses üldjuhul juriidilised isikud kinnisomandist ei loobugi ning ka praktiliselt on seda väga harva ette tulnud, seega hoolimata sellest piirangust on juriidilisel isikul võimalik endiselt suures mahus omandipõhiõigust teostada: vallata, kasutada ja käsutada. Piiratakse vaid erandlikku võimalust kinnisomandit ühepoolselt käsutada vastuolus teise isiku tahtega. Jätkuvalt oleks tagatud aga see, et juriidilised isikud saavad KOVile kinnisasja omandi üle anda tehinguliselt muudes seadustes sätestatud alusel, mis eeldab ka KOVi nõusoleku ja tahte olemasolu. Seega ei too kavandatav muudatus kaasa juriidiliste isikute puhul kinnisomandi käsutusõiguse täielikku välistamist või ebaproportsionaalset piiramist, vaid seab omandipõhiõiguse mõistes kitsa piirangu kinnisomandist loobumise õiguse teostamisele. Võrdsuspõhiõigus (PS § 12 lg 1) PS nimetab võrdsust mitme teise põhiõiguse juures, näiteks ka PS § 32 lõikes 1 (isikute omandi võrdne kaitse)25. PS § 12 lõige 1 lause 1 sätestab, et kõik on seaduse ees võrdsed. PSi kommenteeritud väljaande autorid on märkinud, et üldise võrdsuspõhiõiguse isikuline kaitseala (isikute ring, keda põhiõigus kaitseb) hõlmab kõiki isikuid26, mis aga tähendab, et võrdsuspõhiõigus võib lähtuvalt PS § 9 lõikest 2 laieneda ka juriidilistele isikutele27 28. 24 vt ka RKÜKo 15.02.2023, 3-18-477/73, p 77-78. 25 Kivioja, A., Muller, K., Oja, L. Põhiseaduse § 12 kommentaar, komm 7. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020. 26 RKPJKo 01.10.2007, 3-4-1-14-07, p 13 27 RKPJKo 11.03.2015, 3-4-1-51-14, p 60 28 Kivioja, A., Muller, K., Oja, L. Põhiseaduse § 12 kommentaar, komm 5. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020. 16 Üldise võrdsuspõhiõigus riivega on tegemist siis, kui ebavõrdselt koheldakse sarnases olukorras olevaid isikuid ning seadusloome võrdsuse põhimõtet on rikutud, kui ebavõrdset kohtlemist ei ole võimalik põhiseaduslikult õigustada29. AÕS § 6 lg 1 sätestab, et kõigil omanikel on võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 68 lg 1 sätestab, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 68 lg 2 sätestab, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Eelnõuga soovitakse sätestada, et juriidilisel isikul kui kinnisasja omanikul ei ole õigust kinnisomandist loobuda. Seevastu aga füüsilisest isikust omanikul kinnisomandist loobumise õigus säilib. Seetõttu võiks leida, et juriidilisest isikust kinnisasja omanikke koheldakse teisiti füüsilisest isikust kinnisasja omanikega, mis võib tähendada PS § 12 lõike 1 järgi võrdsuspõhiõiguse riivet. Leiame, et riive on põhiseaduspärane, sest hoolimata seadusega kavandatud piirangust, on juriidilise isiku ja füüsilise isiku ebavõrdne kohtlemine õigustatud, kuna kinnisomandist loobumise põhjused on enamasti seotud raskustesse sattumisega, millisel juhul füüsilise isiku puhul on enamasti tegemist sotsiaalsete probleemidega, mille osas on KOVil seadusest tulenev kohustus sotsiaalset abi ja teenuseid osutada, samas kui juriidilise isiku osas KOVil selliseid kohustusi ei ole ning nagu eelpool mainitud, on juriidilisel isikul võimalus omand üle anda muudes seadustes sätestatud alusel. Kuna Riigikohus on leidnud, et võrdsuspõhiõiguse piirangu eraldiseisev kontroll pole vajalik, sest sellega saab arvestada teise põhiõiguse või vabaduse piirangu hindamise raames30, leiame, et omandipõhiõiguse riive õiguspärasuse kontrolliga on hõlmatud ka võrdsuspõhiõiguse kontroll ning täiendavat kontrolli võrdsuspõhiõiguse riive suhtes ei teosta. Lõike 2 sõnastus võrreldes kehtiva tekstiga muutmist ei vaja ja kehtima jääb põhimõte, et tehing, millega kinnisomandist loobutakse, peab olema notariaalselt tõestatud vormis. Oluline muudatus on sätestatud lõikes 3, kus ei muudeta küll põhimõtet ennast, kuid muudetakse isikut, kellele loobumisel kinnisomand üle läheb. Sätestatakse, et kinnisasjast loobumisel läheb kinnisasja omand üle mitte riigile, vaid KOVile alates tema kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, kuid lisatakse täiendus, et erisus sellisest loobumisest tuleneb lõikest 5, mis on täiendav säte, kus sätestatakse, et kaasomandist loobudes läheb kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele. Täpsemalt on kaasomandist loobumisest juttu lõike 5 selgituse juures. Kinnistusraamatu pidaja kannab uueks kinnisasja omanikuks KOVi pärast seda, kui talle on esitatud kinnistamisavaldus, millele on lisatud notariaalselt tõestatud loobumise tehing. Lõike 3 teise lause põhimõte jääb samaks kui kehtivas seaduses, milles sätestatakse, et KOVi kui puudutatud isiku nõusolek ei ole sellise kande tegemiseks vajalik. Ka lõike 4 osas jääb kehtima kehtivas seaduses olev põhimõte, et kui kinnisasi on koormatud reaalkoormatisega, on KOVi vastutus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest piiratud kinnisasja väärtusega. 29 RKPJKo 02.02.2015, 3-4-1-33-14, p 35 30 RKÜKo 13.11.2012, 3-1-1-45-12, p 29; RKÜKo 9.12.2013, 3-4-1-2-13, p 114 17 AÕS § 126 senisel rakendamisel on korduvalt tõusetunud riigi kui uue omaniku vastutus temale üle läinud kinnisomandil lasuvate kohustustega seoses. Eelkõige on küsimused olnud seotud riigile loovutatud korteriomanditega. Seda küsimust käsitleti ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjas31, milles on välja toodud järgmine lõik (lk 104): „Seejuures tuleb silmas pidada, et omandist loobumisega ei lõpe korteriomaniku need kohustused korteriühistu ees, mis olid tekkinud enne loovutamist, samuti ei ole see vastutus piiratud omandi väärtusega. Omandaja, sh riigi kui n-ö sundomandaja vastutus „vanade võlgade“ eest on piiratud korteriomandi väärtusega (§ 43 lg 2 teine lause).“ Need selgitused on asjakohased ka praegu ja kehtivad ka juhul, kui käesoleva eelnõuga kavandatavad muudatused seaduseks saavad ja edaspidi läheb loovutatud kinnisomand asukohajärgse KOVi omandisse. Lisaks on seni veel teoreetiliste olukordade valguses küsitud, kas loobumise tulemusena uueks omanikuks saanud riik (või KOV) vastutab ka võlaõigusseaduse § 1059 (vastutus ehitise eest) alusel. Lähtuvalt senisest õigusteoreetilisest seisukohast32 on võlaõigusseaduse § 1059 kohaselt omanikuna, kes vastutab ehitisest eraldumise või allalangemise tulemusena tekkinud kahju eest, käsitatav isik, kes on omanik kinnisturaamatu kohaselt, kui kahju tekkis. Seega, kui omanik kinnisomandist loobub ja omanikuks saab AÕS § 126 alusel tulevikus KOV, siis KOV ei vastuta eelmise omaniku omanikuks oleku ajal tekkinud nn purikakahju eest. Keerukam olukord on korteriomanditeks jaotatud kinnisasja puhul. Tulenevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 34 lõikest 3, tuleb võlaõigusseaduse § 1059 alusel tekkinud nõue esitada korteriühistu vastu, mistõttu vastutavad kõik korteriomanikud korteriühistu kahju eest. Korteriomandist loobumisel ei saa tulevikus välistada olukorda, kus korteriomanikuks saanud KOV peab siiski solidaarselt osalema võlaõigusseaduse § 1059 alusel tekkinud kahju hüvitise maksmisel nii nagu seda teevad ka kõik teised korteriomanikud33. Paragrahvile lisatakse võrreldes kehtiva tekstiga uus lõige 5, mis reguleerib kinnisasja kaasomandi osast loobumist. Seni on olnud ebaselge küsimus, kas AÕS § 126 kohaldub ka kinnisasja kaasomandi osast loobumisele ning õiguskirjanduses on asutud pigem seisukohale, et AÕS § 126 kohaselt ei ole võimalik kinnisasja kaasomanikul oma kaasomandi osast loobuda.34 Tõsi, samas kommentaaris on leitud ka, et sätet ei saa kohaldada ühisele omandile ja korteriomandile, samas kui praktika on olnud teistsugune. Ka ringkonnakohtu praktikas on sellist võimalust jaatatud.35 Kehtiva õiguse kohaselt on kaasomanikul, kes ei soovi enam kaasomanik olla, võimalik esitada vastav nõue teiste kaasomanike vastu (AÕS § 76), kuid teatud juhtudel võib see olla liialt keerukas ja aeganõudev (näiteks on väga palju kaasomanikke, teatud kaasomanikke ei ole võimalik kätte saada jne). Seetõttu on käesolevas eelnõus välja pakutud lahendus, mis selgelt lubaks ka kinnisasja kaasomanikul oma kaasomandi osast loobuda. Vormiliselt peaks see 31 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/bb3ae807-c425-4e93-aa0e-66fda4aa904e/korteriomandi-ja- korteriuhistuseadus 32 Tampuu, T., Käerdi, M. VÕS § 1059/3.3. Võlaõigusseadus IV. Komm vlj. Tallinn: Juura 2020. RKTKo 02.11.2005, 3-2-1-105-05, p 27. 33 Riigikohtu 19.03.2021 otsuse nr 2-18-13649/57, p 17. 34 Asjaõigusseadus I. 1.–3. osa (§-d 1–167). Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, Juura 2014, § 126 komm 3.3. 35 Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi lahend 19.04.2018, asja number 2-18-5465/4, link lahendile: https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/detailid.html?id=225843791 18 toimuma samamoodi nagu toimub kinnisomandist loobumine – kaasomanik peab tegema ühepoolse notariaalselt tõestatud materiaalõigusliku tehingu (avalduse) ja esitama kinnistamisavalduse, mille alusel tuleb omandist loobumise kohta teha kinnistusraamatusse vastav kanne. Tavalisest kinnisomandist erinevalt tuleb lahendada küsimus, kes saab sellise loobumise tulemusena uueks omanikuks. Arvestades kaasomandi eripära ja õiguslikku tähendust, siis ei ole põhjendatud lubada kaasomandi osa üleminekut kolmandale isikule, näiteks KOVile, nagu seda on tehtud kinnisomandi puhul. Põhjendatud oleks sätestada, et kaasomandi osast loobumisel suureneb kõigi teiste kaasomanike osa kaasomandis olevas kinnisasjas vastavalt nende kaasomandi osade suurusele. Näiteks kui kinnisasjal on kolm kaasomanikku (1/3+1/3+/1/3), siis neist ühe loobumisel suureneb teiste kaasomanike mõtteliste osade suurus võrdselt (1/2+1/2). Kui algselt jaguneb omand näiteks suhtes 1/4+1/4+1/2, siis ühest 1/4 mõttelisest osast loobumisel saab väiksema kaasomandiosa suuruseks 1/3 ja suurema osa suuruseks 2/3. Sarnaselt üldise regulatsiooniga ei oleks ka kaasomandi osast loobumisel ja teiste kaasomanike osade suurenemiseks vajalik teiste kaasomanike nõusolek, vaid kinnistusraamatu pidaja teeb vastavad kanded ära pärast seda, kui talle on esitatud kinnistamisavaldus, millele on lisatud notariaalselt tõestatud loovutamise tehing. Seejuures tuleb arvestada, et kui kinnisasjal on kaasomanikud, kes kõik koos ühe avaldusega loobuvad kinnisomandist, siis ei kohaldu lõikes 5 sätestatu, vaid tegemist on tavalise kinnisomandist loobumisega, mille tulemusena saab uueks omanikuks KOV. Kui tegemist on kinnisasja ühisomanikega (abikaasade ühisvara või kaaspärijad), siis nemad saavad nagunii oma õigust käsutada ainult ühiselt. 2018. aasta eelnõu koostamise käigus kaaluti ka seda, kas kaasomandi osast loobumisele sarnaselt tuleks reguleerida ka korteriomandist loobumist, mis oma olemuselt on kaasomandi osaga väga sarnane. Siiski jõuti järeldusele, et korteriomandit tuleks käsitleda kinnisomandiga analoogiliselt ja mitte võrdsustada kaasomandi osaga. Seda eelkõige põhjusel, et korteriomandist loobumisel peaks seaduse alusel uue omaniku tekkimine olema samasugune nagu on kinnisomandil. Teiste korteriomanike lugemine uuteks omanikeks tooks kaasa ebamõistlikku segadust. Alternatiivina võiks kaaluda korteriühistu lugemist uueks omanikuks, aga praktikas tähendaks see probleemide veeretamist korteriühistu ja seega teiste korteriomanike õlule. Lõikega 6 sätestatakse põhimõte, et muudetavas sättes kinnisomandi kohta sätestatut kohaldatakse ka korteriomandile. Praktikas on seda ka seni tehtud, nagu näitab riigile loovutatud korteriomandite suur arv, kuid kuna eelnõuga luuakse eriregulatsioon kaasomandi osast loobumise jaoks (lg 5), võib tekkida küsimus, kas korteriomandile peaks kohaldama kinnisomandi või kaasomandi reegleid. Teatavasti on ka korteriomandi aluseks kinnisasja kaasomand – korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub (KrtS § 1 lg 1). Lisatava lõikega 6 see küsimus lahendatakse selliselt, et kui korteriomandist loobub selle ainuomanik või kõik ühised omanikud koos, siis saab omanikuks KOV, kui aga loobub üks 19 korteriomandi kaasomanikest, siis kohaldub lg 5 ehk tema omandi osa jaotub teiste kaasomanike vahel. Sellisel viisil on kõige paremini tagatud tasakaal erinevate huvide vahel. § 2 Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmine Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse (edaspidi ELRKS) kohaselt on omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate seaduste alusel vara, sh maa erastamisest laekuv raha arvatud omandireformi reservfondi (edaspidi ORF), kuhu laekunud raha kasutatakse vara tagastamise, kompenseerimise ja erastamise korraldamise ning muude maa- ja omandireformi läbiviimisega seotud kulude katteks. Kuigi ORFi laekunud raha kasutamise eesmärk on eelkõige vara tagastamise, kompenseerimise ja erastamise korraldamise ning muude maa- ja omandireformi läbiviimisega seotud kulude katmine, siis on §s 7 lõikes 11 toodud loetelu, millistel otstarvetel veel võib ORFi vahendeid kasutada. Nimetatud seaduse § 7 lõiget 11 täiendataksegi uue punktiga 8, millega antakse õigus ORFi laekunud raha kasutada ka toetuse andmiseks KOVidele AÕS § 126 alusel loovutatud korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks ja KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil korterelamus korteriomandite omandamise, korterelamu ümberkorraldamise ja tühjenenud korterelamu lammutamise kulude katmiseks. Kuigi AÕS § 126 kohaselt saab loobuda ükskõik millisest kinnisomandist, mitte ainult korteriomandist, siis KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10 käsitleb ainult korteriomandit korterelamus ning rahalised toetusmeetmed, mida eelnõu kohaselt soovitakse ORFist rahastada, hõlmavad seega esialgselt ainult korteriomandeid korterelamus, kuna kõige teravamad sotsiaalsed probleemid on kaasnenud ikkagi korteriomandite loovutamise ja korterelamu tühjenemise tõttu. Siiski on kavandatavate KAHOS muudatustega ettepanek laiendada KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud alust samal eesmärgil ka kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks36. Kui ORFist eraldatakse raha mitmel eri viisil, nii tagastamatute toetuste, tagastatavate eraldiste või laenudena, siis eelnõuga lisatava sihtotstarbe korral oleks tegemist tagastamatu toetuse andmisega. Elamumajanduse ümberkorraldamise vajaduse seos omandireformiga tuleneb sellest, et omandireformi tulemusena on valdav osa Eesti eluruumidest erastatud ning riigile ja kohaliku omavalitsuse üksustele kuulub alla 2% elamufondist. Paraku on sellise hulga korterite eraomandisse sattumisel üheks kaasnevaks probleemiks asjaolu, et mitmes piirkonnas, kus korteriomanikel on tekkinud raskused asustamata korterite majandamisel või nende võõrandamisel vabal turul, ei suuda omanikud ega ka korteriühistud probleemi iseseisvalt lahendada ning sellega peab tegelema riik ja kohaliku omavalitsuse üksus. 36 KAHOS muutmise eelnõu (Toimik 23-0959) 20 Elamumajanduse korraldamise ja ettevõtluskeskkonna kontekstis toob vähenev rahvaarv kaasa tühjade korterite arvu kasvu, mille tõttu väheneb ka motivatsioon elamufondi investeeringuteks, mille tagajärjel halveneb elamufondi seisukord, kasvab inimeste rahulolematus ning omanike ja korteriühistute võlgnevused ning teatud vajaliku teenuste katkemise. Tühjalt ja kasutuseta seisvad majad mõjutavad negatiivselt sama piirkonna teiste hoonete turuväärtust, on ohtlikud seoses võimaliku lagunemisega ning on ühtlasi erinevate õnnetusjuhtumite (eelkõige tulekahjude) sündmuspaikadeks, mis suurendavad omakorda rahvaarvu vähenemist ja halvendavad oluliselt nende piirkondade elu- ja ettevõtluskeskkonda. Kuigi ORFi raha kasutatakse väga erinevatel otstarvetel, on praegusel perioodil sellest rahastatavad peamiselt järgmised vajadused:  Kultuuriministeeriumi vajadused tagastatud ehitismälestiste hooldamiseks, remontimiseks, konserveerimiseks, restaureerimiseks ja taastamiseks;  Maa-ameti vajadused ORF vahenditeks maareformiga seotud tegevuste katteks;  Rahandusministeeriumi vajadusteks riigi kinnisvararegistri täiendavateks arendusteks. Rahalised vahendid laekuvad ORFi maa erastamisest ning maa erastamise lepingute järelmaksu tähtajad ulatuvad 50 aastani ning maksed laekuvad stabiilselt, kuid erastamisprotsessi vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070. Hetkel on reservfondi kasutamata jääk umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro, lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 miljon eurot. Eelnõusse lisatava sihtotstarbe korral kujuneks Rahandusministeeriumi kasutuses olevate andmete alusel teoreetiline maksimaalne toetuse vajadus aasta kohta järgmiselt: 1) loovutatud korterite ülalpidamiskulu aastas ligikaudu 358 000 eurot; 2) KAHOS alusel tühjenevas korterelamus korteriomandite omandamine 1 020 000 eurot (maksimaalselt 340 korterit aastas, keskmise hinnaga 3000 eurot üks korter); 3) Asenduskorterite37 omandamine 150 000 eurot (maksimaalselt 15 korterit aastas kuni 10 000 eurot üks korter); 4) renoveerimisele mittekuuluvate korterelamute lammutuskulud oleks keskmiselt 465 000 eurot aastas. Seega oleks maksimaalne vajadus aastas eelnimetatud toetusteks kuni 2 miljonit eurot, kuid siinjuures tuleb arvestada, et see on kõikide toetust vajavate komponentide teoreetiline arvestus, mille osas on saab eeldada, kõik komponendid toetuste vajadusteks ei rakendu ellu üheaegselt. Kuna loovutatud korterite hulk aastas jaotub laiali erinevate korterelamute peale üle Eesti, siis ühes korterelamus paari tühjenenud või loovutatud korteri korral ei kvalifitseeru terve korterelamu sellele, et KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel saaks KOV hakata ülejäänud korterelamu kortereid elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil omandama. KAHOS aluse rakendamiseks peaks olema korterelamus loobutud rohkem kui poolte korterite kasutamisest38. 37 Asenduskorteri all mõeldakse leibkonna ümberkolimiseks sobivat korterit, mis ei asu tühjenevas korterelamus ja vastab leibkonna põhjendatud vajadustele. Selle võib omandada nii KOV, kes annab selle pärast leibkonnale üürile või leibkond ise. Vastavad kompensatsioonimehhanismid nähakse ette vastavates meetmetes. 38 Hetkel sätestab KAHOS § 4 lg 1 p 10, et korteriomandit võib elamumajanduse ümberkorraldamiseks omandada, kui on loobutud alates 18 korteriga korterelamus rohkem kui poolte korterite ja muudel juhtudel rohkem kui kolme 21 Isegi kui neid loovutamisi toimub probleemsetes piirkondades rohkem kui teistes piirkondades, ei ole tõenäoline, et kõikides neis korterelamutes, kus loovutamisi esineb, saavutatakse koheselt ka vajalikud kriteeriumid KAHOSe alusel korterite KOVile omandamiseks. Prognoos on selline, et tempoga 1‒2 tühjenevat korterit ühes ja samas majas (aasta jooksul) kuluks 5‒10 aastat, et selle elamu korterite omandamine KOVi poolt KAHOS alusele kvalifitseeruks ja seega ka toetusmeetme alusel (toetus alapunktides 2, 3 ja 4) abikõlblik oleks. Seega näitab prognoos, et mitmeid aastaid on vajadus toetuse järele väiksem kui aastane keskmine ja samas võib tekkida aastaid, kui seda toetust oleks vaja korraga rohkem kui hetkel prognoositud aastane maksimaalne keskmine. Rahalised vahendid täiendusena lisatava sihtotstarbe vajadusteks eraldatakse ORFist ministeeriumile (eeldatavalt Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile), kes koostab vastavad toetusmeetmed ja tegeleb nende ellurakendamisega, kui ministeerium, kelle valdkonda kuulub Vabariigi Valitsuse seaduse alusel regionaalpoliitika ja -arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine. ORFi laekunud raha kasutatakse eelnõuga kavandatud kulude katteks sellises ulatuses, mis võimaldab erastamisest laekuva raha kasutamise põhieesmärgi täitmist ehk omandi- ja maareformi lõpuleviimisega seotud kulude katmist. 4. Eelnõu terminoloogia Eelnõu ei sisalda uusi termineid. 5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõu ei ole seotud Euroopa Liidu õiguse ülevõtmise ega rakendamisega. Puudub vajadus hinnata vastavust Euroopa Liidu õigusega. 6. Seaduse mõjud Kavandatav muudatus: kinnisomandi, sh korteriomandite loovutamine kohaliku omavalitsuse üksusele Kuna suurem osa loovutatavast kinnisvarast on seni olnud ja on eeldatavasti ka lähiaastatel siiski korteriomandid korterelamutes, siis on ka mõjude hindamisel keskendutud just selle probleemi mõjudele. Muu loovutatav vara on riigi kogemusel olnud seni marginaalse mahuga ja sellega peab tegelema siis, kui ilmnevad loovutamise kasvamise tendentsid. neljandiku korterite kasutamisest ning korterelamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida, kuid hetkel on menetluses KAHOS muutmise eelnõu (Toimik 23-0959), millega neid kriteeriume soovitakse ühtlustada, et sõltumata korterelamu suurusest on kriteeriumiks on see, kui on loobutud korterite või kaasomandite kasutamisest, mis moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast. 22 6.1. Sotsiaalne, sealhulgas demograafiline mõju 6.1.1 Mõjutatud sihtrühmad Kahaneva rahvastikuga piirkondade (eelkõige Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti mõned piirkonnad) KOVid ja nende elanikkond. Potentsiaalselt võib puudutada ligikaudu 20 KOVi 79st ja nende elanikkonda – ligikaudu 204 000 inimest39, mis moodustab kuni 15% Eesti rahvastikust. Eelnimetatud elanikkonnast üks osa ei pruugi olla mõjust üldse puudutatud ning suur osa on puudutatud vaid kaudselt: elanikud, kes ise ei ela probleemsetes elamutes, kuid elavad tühjenevate korterelamute piirkonnas, saavad mõjutatud läbi üldise elukeskkonna, mida tühjenevad korterelamud kas halvendavad (kui probleem eskaleerub) või parendavad (kui probleemiga hakatakse tegelema ja lahendatakse). Lisaks on sihtrühmaks ka juriidilised isikud, kelle suhtes kaotatakse võimalus kinnisasjast ühepoolselt loobuda. Senine statistika AÕS § 126 alusel kinnisomandist loobumise osas näitab, et juriidilised isikud on kinnisomandist loobunud viimasel kahel aastal kokku 10 kinnisajast. Sellest arvestusest on välja jäetud KOVid, kes kehtiva regulatsiooni alusel on riigile kinnisasju loovutanud (eelkõige korteriomandeid Ida-Virumaal), kuid kuna regulatsiooni muutudes hakkab loovutamine toimuma KOVile, siis KOV enam loobuda ei saa, sest peaks loobuma enda kasuks, mis pole võimalik. Otseselt mõjutatud sihtrühm on väike, kuna mõju ei avaldu kõikidele potentsiaalselt puudutada võivatele isikutele korraga: Statistikaameti andmete alusel40 (eelnõu koostamise aja seisuga) võib Eesti elanikkond 25 aasta jooksul väheneda 358000 inimese võrra, kellest 24000 elavad kortermajades. Kuivõrd keskmiselt elab igas korteris 2 inimest, tühjeneb 25 aasta jooksul 12000 korterit. Ühe korteri tühjenemisel jääb elamusse (keskmiselt on ühes korterelamus 18,8 korterit) alles keskmiselt 17,8 asustatud eluruumi, milledest igaühes elab keskmiselt 2 inimest, so ühes elamus on ühe korteri tühjenemisel sellest puudutatud inimesi 35,6. Kui igas elamus tühjeneks vaid üks korter, siis 25 aasta jooksul oleks puudutatud (12 000*35,6=427 200) ca 425000 inimest. Iga-aastaselt oleks puudutatud inimesi (425 000/25=17 000) 1700041. See oleks korterite tühjenemisest puudutatud isikute teoreetiline maksimum, kui üheski elamus ei tühjeneks üle ühe korteri. Tõenäoline on siiski, et paljudes elamutes tühjeneb mitu korterit, mistõttu on korterite tühjenemisest tegelikult puudutatud inimeste arv oluliselt väiksem. Kuna eelnõuga kavandatava meetme rakendumiseks peab olema elamus tühjenenud vähemalt pool korteritest (so keskmiselt 9,9 korterit ühes elamus), siis oleks meetmest puudutatud elamuid 25 aasta jooksul kokku maksimaalselt suurusjärgus (12 000/9,9=1212) 1200 ja ühe aasta jooksul 48. Nendes 48 elamus oleksid kuni pooltes korterites (ca 480 korterit) elanikud, igas korteris keskmiselt 2 inimest. Seega oleks igal aastal meetmest puudutatud isikuid (48*9,9*2=950) suurusjärgus kuni üks 39 Sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav elanikkond, kellest suur osa on puudutatud vaid kaudselt. Andmed pärinevad ELVL kodulehelt. 40 Statistikaameti koduleht 41 Nimetatud arv lähtub olukorrast, kui korterelamus on tühjenenud vaid 1 korter ehk välja toodud teoreetiline maksimaalselt puudutatud isikute arv järgmise uuringu põhjal: Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022. 23 tuhat inimest (so inimesed, kes tühjenevas elamus elavad). Kui elamus tühjeneb enne meetme rakendumist üle poole korteritest, on seal ka puudutatud isikuid selle võrra vähem. 6.1.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Mõju avaldumise ulatus piirdub peamiselt kahaneva elanikkonnaga piirkondadega Ida- Virumaal ja Lõuna-Eestis ja sõltub KOVi tegevusest elanike sotsiaalsete probleemide (töötuks jäämine, makseraskused, võlgade kuhjumine jms) varasemal märkamisel, ennetamisel ja lahendamisel. Mõju elanike turvalisusele seisneb elanike elukeskkonna parandamises nende ümberkolimise ning tühjenenud korterelamute ohutuse tagamise ja vajadusel ka lammutamise kaudu. Kuigi sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav elanikkond, siis suure osa jaoks on eelnõuga kaasneva muudatuse mõju ulatus kaudne ning sellega ei kaasne eeldatavalt kohanemisraskusi, kuna muudatuse mõju elukeskkonna parendamise eesmärgil tegutsemiseks on positiivne. Inimeste jaoks, kes ise loovutama hakkab, ei ole oluline, kas ta loovutab riigile või KOVile, samas neile, kes sellesse korterelamusse elama jäävad, kus korteriomanditest loobutakse, on oluline, et riigi asemel hakkab nende probleemidega tegelema KOV, kes tunneb kohalikke olusid paremini. Kuna probleemiga hakkab riigi asemel tegelema KOV, kelle käes on ka hoovad kohalikul tasandil kiiremaid ja mõjuvamaid lahendusi leida (näiteks leida tühjenevas kortermaja viimastele elanikele samas piirkonnas uus elamispind, teha ruumiplaneeringulisi otsuseid, millistel kortermajadel on potentsiaali rekonstrueerimiseks ja täiendavaks asustamiseks, millistel mitte) ning arvestades muudatustega kaasnevate meetmete rakendamist, paraneb eelduslikult mõjutatud KOV elanikkonna elukeskkond võrreldes praegusega. Läbi probleemsete kinnisasjade ja korteriomandite loovutamise saab KOV selge signaali loobumiste tegelikest põhjustest ja tagamaadest ning probleemi võimalikust eskaleerumisest ning võimaldab võtta kasutusele ennetavad meetmed. Ebasoovitavate mõjude risk seisneb selles, et mõne kahaneva rahvastikuga piirkonna KOVi võimekus selliseid probleeme lahendada ei ole piisav, kuid kavandatavate toetusmeetmete abil, sealhulgas arvestades juba pilootprojekti kogemusi ja väljatöötatud üksikasjalikke juhendeid, peaks see risk olema väike. Ebasoovitavate mõjude risk võib tuleneda siiski ka juhul, kui kavandatud toetusmeetmed ei kata sotsiaalselt nõrgemate ja niigi raskustes olevate KOVide ressursivajadusi. Riski saab maandada võimalikult paindlike toetusmeetmete väljatöötamisega, et vajadusel suunata operatiivselt ressursse kõige kriitilisemate probleemidega KOVidele. Juriidilistele isikute sihtrühma mõju ulatus ehk muudatustega kohanemise vajadus on väike, kuna ka senise praktika kohaselt on selliseid kinnisasjadest loovutamisi olnud vähe ja harva ning seda on kasutatud erandkorras pigem pahasoovlikult keeruliste probleemidega seotud kinnisasjadest vabanemiseks. Toimivad juriidilised isikud kinnisomandist ühepoolse loobumise võimaluse kasutamist pigem eeldama ei peaks. Ebasoovitavate mõjude risk pigem väheneb, sest jäävad ära pahasoovlikud loobumised probleemsetest kinnisasjadest, millega juriidiline isik peaks ise toime tulema. Samas võib suureneda ebasoovitavate mõjude risk nende juriidiliste isikute osas, kes on majanduslikes raskustes ja kinnisasjast loobumist kaalutakse võimaliku lahendusena olukorra leevenemiseks, kuid neil puudub võimalus kinnisasjast loobuda. 24 Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitavate mõjude risk väike. 6.1.3 Hinnang mõju olulisusele Muudatustega kaasnev mõju on väheoluline, samas teatud probleemsetes piirkondades võib olla ka oluline. Võrreldes kehtiva olukorraga, mil loovutatakse riigi kasuks, peaks muudatuse mõju olema kokkuvõttes positiivne, kuna KOVil on hoovad kohalikul tasandil kiiremaid ja mõjuvamaid lahendusi leida (näiteks leida tühjenevas kortermaja viimastele elanikele samas piirkonnas uus elamispind, teha ruumiplaneeringulisi otsuseid, millistel kortermajadel on potentsiaali rekonstrueerimiseks ja täiendavaks asustamiseks, millistel mitte). 6.2. Mõju majandusele 6.2.1. Mõjutatud sihtrühmad Võlgades kinnisasjade, eelkõige korterite nii füüsilisest isikust kui ka ettevõtjatest omanikud. Sihtrühma suurus väike. 6.2.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Eelnõuga kavandatavad muudatused ei tekita korteriühistute ja korteriomanikele täiendavaid kohustusi ega kehtesta uusi nõudeid ega kohanemisraskusi võrreldes kehtiva olukorraga. Teisalt muudatuse tulemusena koos riigi toetusmeetmetega soodustab probleemiga tegelemist kohalikul tasemel ning hoiab olemasolevate varade väärtust ja võimaldab teadlikumalt kasutada investeeringuid, mis mõjutab positiivselt kohalikku elukeskkonda ja vähendab nii elanike kui ettevõtjate otsust piirkonnast lahkuda. Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike. 6.2.3. Hinnang mõju olulisusele Kinnisasjade, sh korteriomandite loovutamise puhul füüsiliste isikute poolt ei ole nende jaoks oluline, kas seda tehakse riigile või omavalitsusele, kuna asja maksumus sellest ei muutu. Seetõttu pole korteriomanike käitumises oodata muutust ega teki vajadust muutustega kohaneda. Mõju on väheoluline. 6.3. Mõju regionaalarengule 6.3.1. Mõjutatud sihtrühmad Kahaneva rahvastikuga piirkondade (eelkõige Ida-Virumaal ja Lõuna-Eestis) KOVid (ligikaudu 20 KOVi 79st) ja elanikkond.42 6.3.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Muudatuse mõju regionaalarengule on eelduslikult suurem piirkondades, kus paikneb enam probleemseid korterelamuid (näiteks kõikidest riigile seni loovutatud korteritest asub valdav enamus, ligikaudu 67% Ida-Virumaal – ca 230 korterit Kohtla-Järve linnas ja ca 50 korterit Lüganuse vallas) ja kus esineb turutõrkest tulenevalt suurem huvi loovutada kortereid. Üldiselt on mõju suurem piirkondades, kus kinnisvarahinnad on muu Eestiga võrreldes 30–40% madalamad. Arvestades, et mõju regionaalarengule avaldab loovutatud/kasutamisest loobutud kinnisasjade (eelkõige korteriomandid) hulk, mitte niivõrd omandaja (riik või KOV), ei ole 42 Suurus sama, mis punktis 6.1.1 25 antud muudatusel otsest mõju regionaalarengule. Muudatuse mõju on piirkonnale eeldatavalt positiivne, kuna see on üheks teguriks kompleksse probleemistiku tõhusamaks lahendamiseks. Positiivse mõju ulatus sõltub KOVide valmisolekust ja soovist tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks ja selleks vajalike vahendite stabiilsest kättesaadavusest. Ka ebasoovitavad mõjud on sellistes piirkondades suuremad, kuna sealsete omavalitsuste suutlikkus omandajana kinnisvara edaspidi hallata on väiksem, kuid kavandatavate toetusmeetmete ja pilootprojekti põhjal väljatöötatud juhendite abil peaks see risk olema väike. Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike. 6.3.3. Hinnang mõju olulisusele Mõju kogu regionaalarengule on väheoluline, samas probleemsemate piirkondade KOVide ja nende elanike jaoks võib mõju olla oluline, kuna sellistes piirkondades on rohkem loovutatud kortereid, samas just neile suunatakse ka mõju leevendavad toetusmeetmed. Mõju on oluline, kuid mitte sedavõrd oluline, samuti mitte negatiivne, et seda oleks vaja täiendavalt analüüsida. 6.4. Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele, kuludele ja tuludele 6.4.1. Mõjutatud sihtrühmad Kõik Eesti KOVid 79, aga eelkõige on mõjutatud KOVid, mis asuvad kahaneva rahvastikuga ja madala kinnisvaraväärtusega piirkondades, eelduslikult 20 KOVi kõigist KOVidest43, riik (Rahandusministeerium). 6.4.2 Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk Mõju avaldumise osas tuleb eristada kõiki Eesti KOVe tervikuna ning neid KOVe, mis asuvad kahaneva rahvastikuga ja madala kinnisvaraväärtusega piirkondades. Muudatus puudutab vahetumalt KOVe eelkõige Ida- ja Lõuna-Eestis, kus asub muude piirkondadega võrreldes teistest rohkem probleemseid korterelamuid, kuna kaob omavalitsuste võimalus kinnisvara riigile loovutada ning lisaks sellele hakkaksid ka eraisikutest omanikud kortereid riigi asemel edaspidi KOVidele loovutama. Võttes arvesse kõik need piirkonnad ja KOVid, kus viimasel ajal on aeg-ajalt probleeme tekkinud, võib oluline mõju avalduda potentsiaalselt ligikaudu 20 KOVile 79st. Muudatus sunnib probleemsete korterelamutega KOVe varakult probleemide ennetamisega tegelema, sh taotlema riigilt toetusi ning tegelema kohaliku elamufondiga senisest mõnevõrra intensiivsemalt, et vältida loovutatavate korterite saamist neile täiendavaks koormaks. Teised KOVid võivad esialgu tegutseda oma ressurssidest lähtuvalt või saada toetusi konkreetsete prioriteetsete piirkondade probleemidega tegelemiseks 43 Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022. 26 Loovutatud kinnisomandiga tekivad KOVil kui omanikul kohustused vara korras hoida: kinnisomand tõstab omavalitsusüksuse töökoormust, kuna vajalik on teostada omandi ülevõtmisega seotud ülevaatusi, seisukorra kontrolle, igakuiselt tasuda arveid, lahendada haldus- ja hooldusküsimusi, osaleda korteriühistu tegevustes ning teostada muid vajalikke toimingud. Senini on enamik riigi kasuks AÕS § 126 alusel loovutatud kinnisomanditest korteriomandid. Nõustuda saab ELVL seisukohaga, et vältimaks elamu kokkuvarisemist ja sellest tuleneva kahju tekkimist, tuleb kanda kulusid elamu ohutus seisukorras hoidmiseks. Seni on riigile loovutatud korterite puhul see esinenud harva ja tegu on pigem erakorralise kuluga, mille suurust on keeruline prognoosida ja kui KOV on hoones üks korteriomanikest, siis on tema kohustus kulude kandmisel proportsionaalne korteriomandi osakaaluga. ELVL oli seisukohal, et varasema sellekohase eelnõu puhul ei olnud arvestatud kuludega, mis kaasnevad kasutuskõlbmatute elamute korterite avalikes huvides omandamise, selliste elamute lammutamise ning korteriomanike ümberasustamisega. Probleemi süsteemseks lahendamiseks on Ida-Viru maakonna osas välja töötatud ning üle-eestiliselt väljatöötamisel täiendav riiklik meede tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks KOVi territooriumil, mis hõlmab kasutuskõlbmatute elamute korterite avalikes huvides omandamist, majas elavate korteriomanike ümberasustamist ja elamute lammutamist. Tulevikus loovutatavate kinnisomandite arvu pole täpselt võimalik prognoosida, kuid senine riigi kasuks varast loobumine ja rahvastiku kahanemise tendents viitab pigem probleemi eskaleerumisele ja negatiivset mõju paljudele leibkondadele, kuigi üksikute aastate lõikes võib toimuda kõikumisi ka vähenemise suunas, nagu see on toimunud 2022. a ja 2023. a näitajate alusel. Tühjenenud korterelamutes ei pruugi korteriomand KOVile tekitada suuri rahalisi kulutusi, kuna korterelamu on asustamata ning puuduvad tarbimisteenuste ja muud kulud. Siiski on vajalik hoone konserveerida, et tagada ohutus. Ühe hoone konserveerimisega seotud kulusid on keeruline prognoosida, sest see sõltub hoone eripärast ja suurusest. Lammutuskulude osas saadi ülevaade pilootprojektis osalenud KOVide aruannetest, ning need olid orienteeruvalt 25 eurot ruutmeetri kohta. Loovutatud korterite võõrandamisel saadud tulud on mõningatel juhtudel marginaalsed ja korterite väärtused on madalad. Kahaneva rahvastikuga piirkondade tühjenevates korterelamutes ei pruugi kinnisomandi turuväärtus katta selle omanikukohustuse täitmise kulusid. Eelmise kinnisomandi omaniku poolt tekitatud võla olemasolul kinnisomandi võõrandamisel vastutab KOV uue omanikuna üksnes loovutatud vara väärtuse ulatuses, seega võla tasumise kuludega arvestama ei pea. Riigile loovutatavate korterite arv kasvas mitmel aastal, eelkõige aastatel 2017‒2021. Kui 2013–2015 loovutati riigile vaid üksikuid kortereid, siis 2017. a hakkas selliste korterite arv järsult kasvama ning jõudis 2018. a kevadeks umbes 180 korterini, sh ka mitu korterelamut. 2022 aastal on loovutamisi olnud vähem (20) ning 2023. aastal on septembrikuu seisuga kortereid loovutatud 28 korral, mis on oluliselt vähem kui varasematel aastatel. Viimasel kahel 27 aastal on kasvanud eraisikute ostuhuvi selliste korterite vastu, näiteks on 2023. aastal riigil õnnestunud võõranda 37 korterit. Kortereid on riigile loovutanud nii füüsilised isikud kui juriidilised isikud, samuti KOVid ja korteriühistud. Üheks põhiliseks kaasnevaks püsikuluks on korterite kütmine, kuid tsentraalne küte mitmetes korterelamutes ja korterites puudub, seega oleksid korterite mainitud püsikulud siiski väiksemad. KOVide kulude kasvule vastukaaluks ei kasvaks aga muudatuse järel enam riigi kulud selliste korterite ülalpidamise eest. Kui 2017. aastal kulus riigi valitsemisel olevate korterite ülalpidamiseks ligi 50 000 eurot, siis loovutatud korterite arvu kasvades ka kulud kasvasid, näiteks 2020. aastal oli kulu kokku 194 807 eurot, 2021. aastal 242 269 eurot, 2022. aastal 242 123 eurot ja 2023. aastal 242 125 eurot. Kuigi viimastel olid ülalpidamise kulud sarnased ega kasvanud, võib siiski arvata, et seoses üldise elukalliduse suurenemisega kasvavad mõnevõrra ka kulud loovutatud kinnisasjade korrashoiuks. Hetkel on riigi omandis ligikaudu 350 korterit. Kui kortereid loovutatakse edaspidi KOVi kasuks, siis sõltub loovutatavate korterite arv edaspidi suuresti sellest, millised on KOVide võimalused loovutatud korteritega midagi ette võtta, et loovutamisega kaasnevaid püsikulusid pikemas perspektiivis vähendada. KOVi jaoks on sellise muudatuse mõju majandusele kaudne, see on vaid üks tegur kompleksses probleemistikus, millega tegelemine on vajalik. Kui ülejäänud KOVide suhtes on muudatuse mõju avaldumise ulatus väike, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike, siis probleemsete korterelamutega KOVides on muudatuse mõju avaldumise ulatus keskmine, sagedus keskmine ja ebasoovitavate mõjude risk väike. 6.4.3. Hinnang mõju olulisusele Ka mõju olulisuse osas tuleb eristada KOVe, mis asuvad kahaneva rahvastikuga ja madala kinnisvaraväärtusega piirkondades. Riigile loovutatud korterite arv võrrelduna kõigi Eesti korteriomanditega on hetkel siiski marginaalne, moodustades alla 0,05% kõigist korteritest, mis ei muutu ka seadusemuudatuse jõustudes koheselt ka kõikide KOVide jaoks probleemiks, mistõttu võiks selles osas öelda, et tervikuna ei ole mõju oluline. Muudatusega kaasnevad suuremad kohanemisraskused ja mõju neile omavalitsustele, eelkõige Lõuna- ja Ida-Eestis, kus asub muude piirkondadega võrreldes teistest rohkem probleemseid korterelamuid. Alarmeeriv on asjaolu, et probleemsete korterelamute hulk moodustas aastal 2013 ligi 2% kõigist korterelamutest Eestis ning toonase prognoosi kohaselt võiks see kuni kahekordistuda järgneva kümmekonna aasta jooksul, mis võib edaspidi hakata kasvatama ka omavalitsustele edaspidi loovutatavate korterite arvu. 2022. aastal läbiviidud üleriigilise uuringu44 alusel oligi juba kuni 7% kõikidest Eesti korterelamutest tühjad. Eelnimetatud uuringu ja Statistikaameti 44 Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 2022. 28 andmete alusel elanikkonna vähenemise osas tühjeneks 25 aasta jooksul ligikaudu 17 900 eluruumi (arvestusega 2 inimest eluruumi kohta ja keskmise eluruumi suuruseks 52 m 2), mis teeks keskmiselt 716 eluruumi aastas. Siinjuures tuleb aga tähele panna, et iga tühjenev eluruum ei tähenda siiski, et see eluruum oleks probleemne või elamiskõlbmatu. See tähendab tõenäoliselt rohkem hoonestatud pinda inimese kohta: rohkem avaramaid kortereid, rohkem teisi ja isegi kolmandaid kodusid. Seega ei järgne elamute tühjenemine otseselt demograafilistele muutustele. Uuringus märgitakse, et elukeskkonna kohandamisel vastavaks elanike arvule peaksid omavalitsused seadma eesmärgiks vähemalt 90% asustatud eluruumide osakaalu, kõigi tühjade eluruumide likvideerimine ei ole mõistlik eesmärk. Eelnevast tulenevalt ei tähenda eelduslikult tühjenevate korterite hulk ka samaväärset korteritest loobumise hulka. Näiteks kui loobutakse pooltest tühjenevatest korteritest, siis nende ülalpidamise kulu oleks aastas ligikaudu 358 000 eurot ja 25 aasta peale 8 950 000 eurot. Tühjenevas korterelamus KAHOS alusel korterite omandamisel, asenduskorterite omandamisel ja tühjenenud korterelamu lammutamisel oleksid maksimaalsed vajaminevad toetussummad järgmised:  korteriomandite omandamine 1 020 000 eurot (maksimaalselt 340 korterit aastas, keskmise hinnaga 3000 eurot üks korter);  asenduskorterite omandamine 150 000 eurot (maksimaalselt 15 korterit aastas kuni 10 000 eurot üks korter);  renoveerimisele mittekuuluvate korterelamute lammutuskulud oleks keskmiselt 465 000 eurot aastas. Siinjuures tuleb arvestada, et see on teoreetiline arvestus maksimaalsest vajadusest, sest võib eeldada, et nimetatud komponendid toetuste vajadusteks ei rakendu ellu üheaegselt. Kuna loovutatud korterite hulk aastas jaotub laiali erinevate korterelamute peale üle Eesti, siis ühes korterelamus paari tühjenenud või loovutatud korteri korral ei kvalifitseeru terve korterelamu sellele, et KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel saaks KOV hakata ülejäänud korterelamu kortereid elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil omandama. KAHOS aluse rakendamiseks peaks olema korterelamus loobutud rohkem kui poolte korterite kasutamisest. Isegi kui neid loobumisi toimub probleemsetes piirkondades rohkem kui teistes piirkondades, ei ole tõenäoline, et kõikides neis korterelamutes, kus loobumisi esineb, saavutatakse koheselt ka vajalikud kriteeriumid KAHOSe alusel korterite KOVile omandamiseks. Prognoos on selline, et tempoga 1‒2 tühjenevat korterit ühes ja samas majas (aasta jooksul) kuluks 5‒10 aastat, et selle elamu korterite omandamine KOVi poolt KAHOS alusele kvalifitseeruks ja seega ka toetusmeetme alusel abikõlblik oleks. Seega näitab prognoos, et mitmeid aastaid on vajadus toetuse järele väiksem kui aastane keskmine ja samas võib tekkida aastaid, kui seda toetust oleks vaja korraga rohkem kui hetkel prognoositud aastane maksimaalne keskmine. Kuna selline korteriomandite loovutamise praktika on rohkem hakanud levima alles hiljaaegu, ei ole ka riigil pikaajalist kogemust sellest lähtuva probleemiga tegelemisel. Enamik kasutuseta kortereid on kuulunud ja kuulub praegugi KOVidele, kelle võimekus on viimastel aastatel samuti veidi muutunud, kuna haldusreformi tulemusena on mitmed neist liidetud või omavahel 29 liitunud, omades eelduslikult sellevõrra ka rohkem vahendeid, et kerkivate probleemidega komplekssemalt tegeleda. KOVidele avalduvate ebasoovitavate mõjude riski saab vähendada mitmete meetmetega, sh ka riiklike toetusmeetmetega. Osa meetmetest on juba sihtgrupile suunatud, mille hulka kuulub lisaks hoonete rekonstrueerimistoetusele ka lammutustoetus, samuti KOVi elamufondi arendamiseks juhtumipõhise investeeringutoetuse meede, mis on suunatud elamufondi investeeringute hoogustamisele piirkondades, kus esinevad turutõrked, sh tühjenevate haldamata korterelamute probleemi lahendamiseks vajalike eluruumide pakkumiseks sotsiaalmajanduslikult vähekindlustatud sihtgrupile, mh tühjenevatest haldamata korterelamutest KOVi poolt pakutavasse üürikorterisse ümber kolida soovivate isikute tarbeks. Käesoleval ajal on toimunud taotlusvoor Ida-Viru maakonna KOVidele summas ligikaudu 1,7 mln eurot ja pärast seaduse muutmist kavandatakse veel kahte uut meedet, mille jaoks kogusummas 3,66 mln eurot on juba eraldatud. Toetusmeetmeid on põhjalikumalt kirjeldatud järgmises punktis. Kokkuvõttes võib öelda, et eeldatav mõju lähiaastail suuremale osale KOVidele ei ole oluline ning vahetumalt puututavate KOVide osas on oluline ning sõltub pikemas perspektiivis riigi poolt kavandatavate lisameetmete tõhususest. Ka mõju riigile, eelkõige Rahandusministeeriumile, kelle valitseda on riigile loovutatud kinnisvara, ei ole oluline, kuna seaduse muutmisel uusi loovutatud kortereid enam riigile ei lisandu ning kui eeldatavalt õnnestub olemasolevaid võõrandada, siis kulud sellise vara ülalpidamisele järk-järgult vähenevad. Vastukaaluks on riigi kohustus toetada KOVe rahaliste meetmetega, kuid sealjuures tuleb arvestada, et ühe toetusmeetme ‒ Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks – on 1,7 miljoni euro suuruses juba taotlusvoor avatud ning veel 2 meetme jaoks on omandireformi reservfondist ligikaudu 3,7 miljoni euro suuruses rahalisi vahendeid eraldatud. Pikemalt meetmetest punkti 7 juures. Kavandatavate muudatuste mõju korteriomanike ja elanike halduskoormusele ei ole oluline, kuna omaniku jaoks, kes soovib korteriomandit loovutada, ei muutu midagi. Tema õigus loovutada ning selleks ettenähtud regulatsioon jääb samaks, sõltumata, kas ta loovutab riigile või KOVile. Korterelamutesse alles jäävate elanike jaoks ei kasva samuti halduskoormus, sest kui KOV hakkab probleemsete kortermajadega süsteemselt tegelema, viib KOV ise kõik vajalikud toimingud läbi, arvestades korteriomanike ja elanike huvidega nende elukeskkonna parandamiseks. 7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud Muudatuste jõustudes kandub edaspidi loovutatavate kinnisomandite haldamisega seotud kulu riigilt üle KOVile. Loovutatud kinnisomandi varasemad tõendatud võlad tuleb KOVil tasuda maksimaalselt aga vaid konkreetse kinnisasja väärtuses. Seega tuleneb lisakulu eelkõige loovutatavate korteriomandite haldamise püsikuludest, mis on arvestuslikult kuni 1000 eurot aasta kohta ühel korteriomandil ning sellest väiksemad, kui korterelamus puudub nt tsentraalne 30 küte. Lähiaastail on selliste püsikulude hulk arvatavalt suurusjärgus kuni 200 000 eurot aastas sõltuvalt probleemi ulatusest. Teisalt näitab riigi kogemus loovutatud kinnisvara haldamisel, et ajapikku õnnestub siiski ka loovutatud vara võõrandada ja seetõttu ei pruugi püsiv vajadus iga- aastaseks loovutatud vara haldamiseks jääda ühtlaselt suureks. Näiteks loovutatud korterite müügitulu oli riigil 2022. aastal 94 572 eurot ja 2023. aasta müügisumma oli 121 941 eurot. Võib eeldada, et kiiremale elanike arvu vähenemise ning kõrgema töötusemäära tõttu koondub märkimisväärne osa sellest koormusest Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti KOVide kanda. Kui võtta aluseks riigi kulud loovutatud korterite osas, mis asuvad Kohtla-Järve linnas ja Lüganuse vallas, siis eelduse kohaselt oleks Kohtla-Järve püsikulu ca 160 000 eurot aastas ja Lüganusel ca 42 000 eurot aastas. Viimase aasta jooksul on aga märgata korteriomandite loovutamise suurenemistendentsi ka Võrumaal. Rahvastiku vähenemine on muu Eestiga võrreldes suurem aga ka Põlva-, Jõgeva-, Järva- ja Läänemaal. Kulude katmiseks on hetkeseisuga kavandatud 3 toetusmeedet, mis on suunatud tühjenevate korterelamute probleemiga tegelevatele KOVidele: 1. Toetusmeede45 Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks – suunatud ainult Ida-Viru maakonna KOVidele. Sellekohase riigihalduse ministri 21. detsembri 2022 määruse nr 66 „Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede“ alusel on toimunud esimene toetusmeetme voor. Vooru maht oli ligikaudu 1,7 mln ning arvestati järgmiste ühikuhindadega: a) tühjeneva korterelamu ühe omandatava korteriomandi omandamise kulu (tk) 3000 eurot, b) ühe asenduskorteri kulu (tk) 10 000 eurot; c) tühjeneva korterelamu netopinna ühe ruutmeetri lammutamise kulu 25 eurot. Taotluse esitasid Narva-Jõesuu linn, Kohtla-Järve linn, Toila vald, Lüganuse vald. Projektid hõlmavad kokku 25 tühjeneva korterelamu probleemide lahendamist ning on menetluses ja elluviimisel. 2. Üleriigiline toetusmeede KOVidele tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks (korterite omandamiseks ja lammutamiseks). Koostatakse analoogne määrus punktis 1 nimetatud Ida-Viru maakonna meetme määruse põhjal. Esimese perioodi toetusmeetmete rahalised vahendid 3 000 000 eurot eraldatud ORFist Vabariigi Valitsuse 23.03.2022 korraldusega nr 96. Ka edaspidi rahastatakse toetusmeedet ORFi vahenditest. 3. Toetusmeede KOVile AÕS § 126 alusel loovutatud vara kahe aasta ülalpidamiskulude katmiseks. Jooksvad kulud on enamjaolt seotud just korterite ülalpidamise ja omanikukohustuste täitmisega, kuna paljud korterid asuvad keskküttega korterelamutes. Kuigi toetusmeede näeb ette ühe korteri kaheaastaste kulude katmise, hüvitatakse selliste lisanduvalt loovutatud korterite kulusid KOVidele püsivalt ja selleks kasutatakse riigi rahalisi vahendeid, mis laekuvad erastamisest ORFi. Raha ORFi laekub maa erastamisest ning maa erastamise lepingute järelmaksu tähtajad ulatuvad 50 aastani ja maksed laekuvad stabiilselt, kuid erastamisprotsessi vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070. 45 https://www.rtk.ee/ida-viru-maakonna-tuhjenevate-korterelamute-probleemistiku-lahendamise-toetusmeede 31  Hetkel on reservfondi kasutamata jääk umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro, lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 miljon eurot. Prognoosi kohaselt laekub kuni aastani 2039 täiendavalt 57 miljonit eurot, ent pärast seda langeb aastane laekumine alla 1 miljoni. Laekuvat raha kasutatakse erineval eesmärgil, mis on erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse §-s 7 loetletud ja eelnõusse lisatakse käesoleva eelnõu kohaselt ka KOVidele AÕS § 126 alusel loovutatud korteriomandite ülalpidamiskulude katmise eesmärk, samuti avalikes huvides elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil tühjenevas korterelamus korterite omandamise, asenduskorterite omandamise ning korterelamu lammutamise kulude katmiseks (meetmed 1 ja 2). Toetus võimaldaks KOVil katta jooksvaid ja halduskulusid, kuni on korterile leitud uus eesmärgipärane kasutus, see on võõrandatud või probleemne korterelamu on lammutatud. Samas eraldatakse KOVile ühe loovutatud korteri kohta tema taotluse alusel koheselt kahe aasta eeldatava kulude summa, mida KOV ei pea tagastama, kui KOVil õnnestub korterile leida kasutus, võõrandada või elamu lammutada enne kaheaastast perioodi. Toetusmeetme kaheaastane periood peaks motiveerima KOVi aktiivselt tegutsema, kuna kahe aasta möödumisel tuleks KOVil katta loovutatud korteri kulusid oma eelarvest, kiiremini tegutsedes jääks aga ülejääv raha KOVi kasutusse. Siiski on võimalik ka pärast 2 aasta möödumist taotleda KOVi poolt korteri ülalpidamiseks täiendavaid vahendeid, kui objektiivsetel põhjustel ei ole õnnestunud kahe aasta jooksul korterile mõistlikku kasutust leida ning korteri kulud on vaja katta kauem kui kaks aastat. Näiteks võib tekkida olukord, kui loovutatud korter asub tühjenevas korterelamus, mille osas on loovutatud juba mitmeid kortereid ja prognoos on, et lähiajal saavad täidetud KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kriteeriumid ning KOV peab hakkama omandama ka ülejäänud kortereid antud korterelamu lammutamise eesmärgil. Vastavate kriteeriumide täitumine ja ka KAHOS menetluse algatamine on aga aeganõudev protsess, kuid prognoosist sõltuvalt ei ole võimalik sellises korterelamus asuvale korterile anda sel ajal mõistlikku kasutust ega võõrandada, kuid teatud ülalpidamiskulud sellel siiski kestavad kuni kogu korterelamu lammutamiseni. Täiendava taotluse korral peab KOV juurde esitama tegevuskava, millest nähtuks, milliseid võimalusi on senise 2 aasta jooksul kaalutud või proovitud, et korterit saaks anda tasu eest või KOV avaliku funktsiooni täitmise eesmärgil kasutusse või võõrandada või lammutada. Esimeste aastate jaoks on rahalised vahendid 660 000 eurot eraldatud ORFist Vabariigi Valitsuse 23.03.2022 korraldusega nr 96. Teises ja kolmandas punktis kavandatud meetmed rakendatakse pärast käesoleva eelnõu seadusena jõustumist. 8. Rakendusaktid 32 Eelnõu seadusena vastuvõtmisel tuleb kehtestada ka rakendusaktid, millega nähakse ette vajalikud elamumajanduse ümberkorraldamise toetusmeetmed, mis toetaks omavalitsuste tegevusi nii loovutatud korteriomandite ülalpidamiskulude katmisel, elanike ümberkorraldamise, omandiküsimuste lahendamisel kui ka kasutusest väljalangenud majade lammutamisel. Toetusmeetmete määrused kehtestatakse riigieelarve seaduse § 531 alusel. Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede on riigihalduse ministri 21. detsembri 2022 määrusega nr 66 juba kehtestatud. Samuti tuleb täiendada Vabariigi Valitsuse 27.08.1996 määrust nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine“ kooskõlas kavandatava erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse täiendamisega, millesse lisatakse täiendav sihtotstarve käesoleva eelnõuga seotud toetusmeetmete rahastamiseks. Määruste kavandid on lisatud eelnõule: 1) Vabariigi Valitsuse 27.08.1996 määruse nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine“ muutmise kavand; 2) ministri määruse „Tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede“ kavand; 3) ministri määruse „Toetusmeede asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud vara ülalpidamiskulude katmiseks“ kavand. Kavandid 2 ja 3 on esialgne põhimõtteline toetuse andmise tingimuste tööversioon, täpsemad tingimused töötatakse välja, arvestades Ida-Virumaal käivitatud toetusmeetme rakendamise kogemustest ja kohandamisest üleriigiliseks vajadusteks ning Rahandusministeeriumi kulusid seni riigile loovutatud korteriomanditele. 9. Seaduse jõustumine Seadus on kavandatud jõustuma 2025. aasta 1. jaanuaril, et jääks aega koostada ka toetusmeetmeid reguleerivad ministri määrused ning need jõustuksid samaaegselt seadusemuudatusega. 10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon Eelnõu edastati kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile ja Siseministeeriumile, kes kooskõlastasid eelnõu märkusteta ning Keskkonnaministeeriumile, kes esitas märkuse. Eelnõu esitati arvamuse avaldamiseks Eesti Linnade ja Valdade Liidule (ELVL), Eesti Korteriühistute Liidule ja Eesti Omanike Keskliidule (EOKL). ELVL ja EOKL ei olnud AÕS § 126 muutmisega nõus. ELVL esindajatega on korraldatud täiendavaid kohtumisi (12.01.2023 ja 21.11.2023), mil on selgitatud täiendavaid võimalusi toetusmeetmete rahastamiseks, samuti selle korralduslikku poolt. Eelnõu esitati 2023. aasta lõpul teistkordseks kooskõlastamiseks Justiitsministeeriumile ja lisaks Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile, kelle valitsemisalasse kuulub 33 regionaalpoliitika ja -arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine. Eelnõu saadeti uuesti arvamuse avaldamiseks ELVLile, kes ei toetanud endiselt eelnõukohast muudatust. Justiitsministeerium ja Regionaal- ja Põllumajandusministeerium kooskõlastasid eelnõu märkustega, mida on võimalusel arvestatud. Vastused ja selgitused märkuste ning arvamuste osas on kajastatud täiendustena seletuskirjas ning seletuskirjale lisatud kooskõlastustabelis. Enne eelnõu esitamist Vabariigi Valitsusele on eelnimetatud ministeeriumitele saadetud täiendatud eelnõu koos esitatud märkustega arvestamise või mittearvestamise selgitustega töökorras ülevaatamiseks. Töökorras esitatud märkusi on võimalusel arvestatud. 34  Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja juurde Lisa 1 Rakendusaktide kavandid KAVAND 1 VABARIIGI VALITSUS MÄÄRUS Vabariigi Valitsuse 27. augusti 1996 määruse nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine“ muutmine Määrus kehtestatakse erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse § 7 lõike 4 alusel Vabariigi Valitsuse 27. augusti 1996. a määrusega nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine” kinnitatud „Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korras” tehakse järgmised muudatused: 1) punkti 3 täiendatakse alapunktiga 22 järgmises sõnastuses: „ tagastamatu toetuse andmiseks kohaliku omavalitsuse üksustele asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude ning kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud alusel korteriomandi omandamise, sellest tuleneva korterelamu ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks.“. 2) punkti 4 neljandas lauses asendatakse tekstiosa „alapunktis 19 sätestatud juhul Kliimaministeerium ja alapunktis 21 sätestatud juhul Kultuuriministeerium“ tekstiosaga „alapunktis 19 sätestatud juhul Kliimaministeerium, alapunktis 21 sätestatud juhul Kultuuriministeerium ja alapunktis 22 sätestatud juhul Regionaal- ja Põllumajandusministeerium.“. Kaja Kallas Peaminister Mart Võrklaev Rahandusminister Taimar Peterkop Riigisekretär  Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja juurde Lisa 1 Rakendusaktide kavandid KAVAND 2 MINISTER MÄÄRUS Tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede Määrus kehtestatakse riigieelarve seaduse § 531 lõike 1 alusel. 1. peatükk Üldsätted § 1. Reguleerimisala ja meetme rakendamise piirkond Määrusega kehtestatakse tingimused tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeetmest (edaspidi meede) toetuse (edaspidi toetus) andmiseks, kasutamiseks ja tagasinõudmiseks. § 2. Toetuse andmise eesmärk ja tulemus (1) Toetuse andmise eesmärk on parandada elukeskkonna kvaliteeti ja elanikkonna elutingimusi ning tõsta elukondliku kinnisvara väärtust, vähendades riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuste koostöös väheväärtuslike ja alakasutatud korterelamute hulka. (2) Määrusega panustatakse meetme tulemusnäitajate saavutamisse, milleks on toetuse abil vähendatud amortiseerunud ja alakasutatud korterelamute netopinna ruutmeetrite arv ja nendes paiknevate korteriomandite arv. (3) Toetusega panustatakse väljundnäitaja saavutamisse, milleks on: 1) kaardistatud tühjenevate korterelamute arv; 2) tühjenevast korterelamust ümberkolimisel abistatud leibkondade arv; 3) nende kinnisasjade arv, kus on korteriomandid ja korteriühistu lõpetatud. § 3. Meetme rakendamine (1) Meetme töötab välja ja selle rakendamise eest vastutab …ministeerium. (2) Meetme rakendamist korraldab Riigi Tugiteenuste Keskus (edaspidi RTK), kelle ülesanne on korraldada taotlusvoor kohaliku omavalitsuse üksustele, teha oma veebilehel teatavaks toetusmeetme rakendamise alusdokumendid, nõustada kohaliku omavalitsuse üksust meetmega seotud küsimustes, menetleda esitatud taotlusi, teha väljamakseid, kontrollida vahendite kasutamist, teha tagasinõudeid ning korraldada seiret ja aruandlust.  2. peatükk Taotlemise tingimused, toetatavad tegevused, toetuse suurus, abikõlblikud kulud ja abikõlblikkuse periood § 4. Tingimused toetuse taotlejale ja taotluse esitamisele (1) Toetust võib taotleda kohaliku omavalitsuse üksus (edaspidi ka taotleja). (2) Taotlemise eeltingimuseks on kohaliku omavalitsuse üksuse kehtestatud õigusakt, milles on taotlejale kohalduvate nõuete täitmiseks täpsustatud tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise tingimused oma haldusterritooriumil, sealhulgas vähemalt: 1) linna- või vallavalitsuse ülesanded tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamisel; 2) asenduskorteri omandamise kompensatsiooni maksmise kord, milles on arvesse võetud §-s 9 sätestatud nõudeid. (3) Toetuse taotlemiseks esitatakse taotlus koos selle juurde kuuluvate dokumentidega (edaspidi taotlus) RTK-le Vabariigi Valitsuse 31. juuli 2014. a määruses nr 121 „Struktuuritoetuse registri pidamise põhimäärus” nimetatud struktuuritoetuse registri e-toetuse keskkonna (edaspidi e-toetuse keskkond) kaudu. § 5. Toetatavad tegevused (1) Meetme raames antakse toetust kohaliku omavalitsuse üksusele tema haldusterritooriumil tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks, mis hõlmab tühjenevate korterelamute väljaselgitamist, asustatuse ja seisundi hindamist, tühjeneva korterelamu kõigi korteriomandite omandamist, leibkondade ümberkolimist ja omandatud tühjenevate korterelamute lammutamist ning muid kaasnevaid tegevusi, panustades seeläbi §-s 2 nimetatud eesmärgi, tulemus- ja väljundnäitajate saavutamisse. (2) Meetme rakendamisel käsitatakse termineid järgmises tähenduses: 1) korterelamu – elamu, milles on kolm või enam korteriomandit; 2) tühjenev korterelamu – alates 18 korteriga korterelamu, mille rohkem kui poolte korterite ja muudel juhtudel rohkem kui kolme neljandiku korterite kasutamisest on loobutud ning korterelamut ei ole tehniliselt või majanduslikult otstarbekas rekonstrueerida; 3) korter – korterelamus paiknev korteriomand, mida kasutatakse eluruumina; 4) leibkond – isik või ühist kodust majapidamist jagavad isikud; 5) leibkonna ümberkolimine – leibkonna abistamine uue elukoha leidmisel ja kolimisel; 6) korterelamu ümberkorraldamine – kohaliku omavalitsuse üksuse tegevused, mis on suunatud tühjeneva korterelamu täielikuks omandamiseks, viimaste elanike abistamiseks ümberkolimisel ja korterelamu lammutamiseks ning korteriomandite ja korteriühistu lõpetamiseks; 7) asenduskorteri omandaja – füüsiline isik, kes on õigustatud taotlema, taotleb või on saanud asenduskorteri omandamise kompensatsiooni; 8) seotud isik – isiku abikaasa, abieluga sarnanevas suhtes olev elukaaslane, vanavanem, isiku või tema abikaasa või elukaaslase vanem, isiku vanema alaneja sugulane, isiku laps ja lapselaps, isik, keda seob isikuga ühine majapidamine. § 6. Projekt ja selle etapid (1) Toetust taotletakse ja kasutatakse ühele projektile kahes etapis. (2) Projekt hõlmab ühe või mitme korterelamu ümberkorraldamist. (3) Projekti esimeses etapis on toetatavad järgmised tegevused: 1) projektijuhtimine;  2) korterelamute asustatuse, tehnilise seisukorra ja rekonstrueerimise otstarbekuse hindamine, sealhulgas korterelamute vastavuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile; 3) korterelamute tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike ekspertiiside ja hinnangute tellimine ja koostamine. (4) Projekti teises etapis on toetatavad järgmised tegevused: 1) projektijuhtimine; 2) tühjeneva korterelamu tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike ekspertiiside ja hinnangute tellimine ja koostamine; 3) tühjeneva korterelamu korteriomandite omandamine või sundvõõrandamine, sealhulgas KAHOS-es sätestatud vastava menetluse läbiviimine; 4) korteriomandi väärtuse hindamine; 5) asenduskorteri omandamine ja renoveerimine; 6) leibkonnale asenduskorteri omandamise toetamine; 7) leibkonna ümberkolimisega seotud tegevused; 8) tühjeneva korterelamu ja selle ümbruse ohutust tagavate meetmete rakendamine hoone lammutuseni; 9) taotleja omandatud korterelamu lammutamine ja kinnisasja korrastamine. (5) Lõike 4 punktis 6 nimetatud asenduskorterina käsitatakse leibkonna ümberkolimiseks sobivat korterit, mis ei asu tühjenevas korterelamus ja vastab leibkonna põhjendatud vajadustele. (6) Lõike 4 punktis 9 nimetatud omandatud korterelamuna käsitatakse tühjenevat korterelamut, mille kõik korteriomandid on toetatud tegevuse tulemusena omandanud kohaliku omavalitsuse üksus kui taotleja. (7) Projekti järeltegevuseks on taotleja omandatud ja lammutatud korterelamu korteriomandite ja korteriühistu lõpetamine ning § 10 lõikes 2 sätestatud tingimuste täitmise kontrollimine. § 7. Toetuse suurus (1) Toetuse suurus on kuni 100 protsenti projekti abikõlblikest kuludest vastavalt projektis sisalduvatele ühikutele, nende arvule ja ühikule kehtestatud hinnale (edaspidi ühikuhind). (2) Abikõlblike kulude ühikud on järgmised: 1) tühjeneva korterelamu ühe omandatava korteriomandi omandamise kulu, mis sisaldab § 8 lõigetes 2 ja 3 nimetatud kulu, välja arvatud lõike 3 punktides 6, 7 ja 13 nimetatud kulu; 2) ühe asenduskorteri kulu, mis sisaldab § 8 lõike 3 punktides 6 ja 7 nimetatud kulu; 3) tühjeneva korterelamu netopinna ühe ruutmeetri lammutamise kulu, mis sisaldab § 8 lõike 3 punktis 13 nimetatud kulu. (3) Lõikes 2 nimetatud abikõlblike kulude ühikute ühikuhinnad kehtestatakse § 12 lõikes 1 nimetatud käskkirjaga. (4) Kui kohaliku omavalitsuse üksuse toetatava tegevuse kulud on suuremad kui eraldatud toetuse suurus, katab toetuse suurust ületavad kulud kohaliku omavalitsuse üksus omafinantseeringuna. (5) Kasutamata jäänud toetus vastavalt ühikutele ja ühikuhindadele või taotleja makstud kompensatsioon, mis on tagasi nõutud või toetusest loobumisel tagasi makstud, tagastatakse RTK- le. § 8. Abikõlblikud ja abikõlbmatud kulud toetuse kasutamisel  (1) Meetme raames loetakse abikõlblikuks kuluks kohaliku omavalitsuse üksuse tehtud kulud, mis on otseselt vajalikud §-s 2 nimetatud toetuse eesmärgi saavutamiseks ja § 6 lõigetes 3 ja 4 nimetatud tegevusteks ning mis on tehtud projekti abikõlblikkuse perioodil ja arvestades määruses sätestatud piiranguid. (2) Esimese etapi tegevuste abikõlblikud kulud on: 1) projektijuhtimiseks ja projekti tulemuste saavutamiseks vajalik tööjõukulu; 2) tühjeneva korterelamu tehnilise ja muu meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku ekspertiisi ning hinnangu koostamise kulu; 3) meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku õigusnõustamise kulu. (3) Teise etapi tegevuste abikõlblikud kulud on: 1) projektijuhtimise ja projekti tulemuste saavutamiseks vajalik tööjõukulu; 2) tühjenevate korterelamute tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike ekspertiiside ja hinnangute koostamise kulu; 3) meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku õigusnõustamise kulu; 4) korteriomandi väärtuse, sealhulgas KAHOS §-des 11–17 sätestatud tasu ja täiendavate hüvitiste hindamisega seotud kulu; 5) korteriomandi omandamise kulud, sealhulgas KAHOS §-des 11–17 sätestatud tasu ja täiendavad hüvitised; 6) asenduskorteri omandamise ja renoveerimise kulu; 7) leibkonnale asenduskorteri omandamise kompenseerimise kulu; 8) leibkonna ümberkolimise kulu; 9) korteriomandi omandamisega seotud seadusest tulenevad kulud; 10) omandatud korteriomandite haldus- ja majandamiskulud ning omanikukohustuste täitmisega seotud kulud; 11) tehno- ja kommunikatsioonisüsteemidega liitumise või nendega ühenduse katkestamise kulu; 12) tühjeneva korterelamu ajutise sulgemise ja konserveerimisega seotud kulud; 13) tühjeneva korterelamu lammutamise ja kinnisasja korrastamise kulu, sealhulgas ehitise lammutamise projekteerimise, omanikujärelevalve, lammutusjäätmete käitlemise ja haljastamise kulud; 14) korteriomandite ja korteriühistu lõpetamisega seotud kulud; 15) muud projekti eesmärgi saavutamiseks vajalikud ja põhjendatud kulud. (4) Lõike 3 punktides 6 ja 7 nimetatud kulud on abikõlblikud järgmistel tingimustel: 1) omandatava eluruumi ostuhind ei ole suurem kui viiekordne § 12 lõikes 1 nimetatud käskkirjaga kehtestatud asenduskorteri kulu ühikuhind; 2) asenduskorteri võtab oma alalise elukohana kasutusse kohaliku omavalitsuse üksuse omandatavast tühjenevast korterelamust ümber kolinud leibkond; 3) asenduskorter võetakse leibkonna alalise elukohana kasutusse kohaliku omavalitsuse üksusega sõlmitud üürilepingu alusel või omandades selle asenduskorteri omandamise kompensatsiooni kasutades; 4) asenduskorter peab omandamisel või pärast renoveerimist vastama ehitusseadustiku § 11 lõike 4 alusel antud määruses eluruumile kehtestatud nõuetele; 5) asenduskorter ei ole omandamise ajal seotud isiku omandis. (5) Lõike 3 punktis 7 nimetatud kulu on abikõlblik 100 protsenti, kuid mitte rohkem kui § 12 lõikes 1 nimetatud käskkirjaga kehtestatud asenduskorteri kulu ühiku ühikuhind. Kui asenduskorteri omandamise kulu ületab abikõlbliku kulu ühiku ühikuhinda, peab asenduskorteri omandaja tagama ülejäänud maksumuse omafinantseeringuna. (6) Lõike 3 punktis 7 nimetatud kulu on abikõlblik, kui asenduskorteri ostuhind vastab kohalikule turuhinnale. Kohaliku omavalitsuse üksuse omandis oleva asenduskorteriks sobiva korteri väärtuse määramiseks tellib kohaliku omavalitsuse üksus selle väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt.  (7) Teise etapi tegevustega seotud kulud on abikõlblikud tingimusel, et esimese etapi tegevused on lõpetatud ja tegevusi tõendava vahearuande on RTK kinnitanud. § 9. Asenduskorteri omandajale esitatavad nõuded asenduskorteri omandamise kompensatsiooni kasutamise korral (1) Asenduskorteri omandamist toetatakse juhul, kui: 1) asenduskorteri omandaja on füüsiline isik; 2) asenduskorteri omandaja omandis on tühjenevas korterelamus asuv ja leibkonna alalise elukohana kasutatav korter, mille omandab kohaliku omavalitsuse üksus §-s 2 nimetatud toetuse andmise eesmärgi saavutamiseks; 3) asenduskorteri omandaja alaline elukoht on kohaliku omavalitsuse üksuse omandatavas tühjenevas korterelamus asuvas korteris vähemalt selle ajani, kui kohaliku omavalitsuse üksus on alustanud tühjeneva korterelamu suhtes projekti esimese etapi tegevusi; 4) asenduskorteri omandaja või tema leibkonnaliikmete omandis ei ole muud eluruumina kasutatavat kinnisasja, korteriomandit, hoonestusõigust või korterihoonestusõigust ega sellise kinnistu kasutusõigust kui toetusmeetme eesmärgi saavutamiseks võõrandatav korteriomand. (2) Asenduskorteri omandajal ei või olla: 1) avalike andmebaaside andmetel võlgnevusi suuremas summas kui 1500 eurot, välja arvatud juhul, kui need on ajatatud; 2) võlgnevusi korteriühistu ees enda omandis oleva korteri eest suuremas ulatuses kui kolme kuu majanduskulude summa, välja arvatud juhul, kui need on ajatatud. (3) Asenduskorteri omandaja suhtes ei või: 1) olla algatatud füüsilise isiku pantrotimenetlust või kohtumäärusega välja kuulutatud pankrotti, välja arvatud juhul, kui asenduskorteri omandaja on vabastatud pankrotimenetluses täitmata jäänud kohustustest; 2) olla pooleli täitemenetlust rahalise nõude rahuldamiseks. (4) Kohaliku omavalitsuse üksus maksab asenduskorteri omandamise kompensatsiooni asenduskorteri omandaja näidatud notarikontole, seejuures osaleb valla- või linnavalitsuse volitatud esindaja asenduskorteri omandamise notariaalses tehingus, ning kui tehingu tingimused vastavad § 4 lõikes 2 nimetatud õigusaktis ja asenduskorteri omandamisele seatud tingimustele, annab nõusoleku määratud toetuse kandmiseks notarikontolt asenduskorteri müüjale. § 10. Täiendavad tingimused asenduskorteri omandamise korral (1) Ühe leibkonna asenduskorteri omandamist on meetmest võimalik toetada üks kord. (2) Asenduskorter peab olema vähemalt neli aastat omandamise kuupäevast alates, välja arvatud juhul, kui tegemist on vääramatu jõu tagajärjel tekkinud muutusega, asenduskorteri omandaja: 1) omandis või kaas- või ühisomandis; 2) alaline elukoht; 3) elukoht rahvastikuregistri andmetel. (3) Lõike 2 punktis 2 nimetatud alalise elukohana käsitatakse elukoha aadressi, kus isik veedab enamiku oma igapäevasest puhke- ja uneajast. (4) Asenduskorteri omandaja loetakse lõike 2 punktis 1 nimetatud tingimust rikkunuks ka juhul, kui asenduskorteri võõrandamine toimub täite- või pankrotimenetluse tõttu. (5) Lõikes 2 nimetatud nõuete täitmata jätmise korral on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus tagasi nõuda asenduskorteri omandamise kompensatsioon järgmistel tingimustel:  1) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid ühe aasta jooksul alates asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 100 protsenti väljamakstud kompensatsioonist; 2) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid teise aasta jooksul alates asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 75 protsenti väljamakstud kompensatsioonist; 3) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid kolmanda aasta jooksul alates asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 50 protsenti väljamakstud kompensatsioonist; 4) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid neljanda aasta jooksul alates asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 25 protsenti väljamakstud kompensatsioonist. § 11. Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood ja projekti kestus (1) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood on taotluse rahuldamise otsuses määratud ajavahemik, mille kestel tehakse projekti tegevusi ja tekivad projekti kulud. (2) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood algab taotluse esitamise tähtpäeval. (3) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood on kuni 18 kuud, arvestades lõikes 4 sätestatud tegevuste etappide tähtaegu. RTK võib erandkorras pikendada toetuse kasutamise abikõlblikkuse perioodi kuni kuus kuud, kui projekti kestust on vaja pikendada kohaliku omavalitsuse üksusest mitteoleneval põhjusel ja kohaliku omavalitsuse üksus on esitanud vastavasisulise põhjendatud taotluse. (4) Projekti esimese etapi tegevuste abikõlblikkuse periood on kuni kuus kuud ja teise etapi tegevuste abikõlblikkuse periood kuni 18 kuud taotluse esitamise tähtpäevast alates. (5) Paragrahvi 6 lõikes 7 nimetatud järeltegevuse periood on kaks aastat lõpparuande esitamisest arvates. (6) Projekt loetakse lõppenuks pärast järelaruande kinnitamist. 3. peatükk Taotlusvooru korraldamine, taotluste menetlemine, otsused, aruandlus ja toetuse tagasinõudmine § 12. Taotlusvooru korraldamiseks antava toetuse suurus (1) Taotlusvooru rahaline maht, meetme rakendaja halduskulud, kulude ühikute ühikuhinnad ja kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse maksimaalne summa taotlusvoorus kehtestatakse riigihalduse ministri käskkirjaga. (2) Kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse indikatiivne suurus taotlusvoorus otsustatakse järgmiselt: 1) 50 protsenti taotlusvooru vahenditest jaotatakse kohaliku omavalitsuse üksuste vahel võrdselt; 2) 50 protsenti taotlusvooru vahenditest jagatakse vastavalt kohaliku omavalitsuse üksuses elavate inimeste arvule. (3) Taotlusvooru rahalise mahu ja kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse maksimaalse summa arvestamiseks saadab Rahandusministeerium kohaliku omavalitsuse üksustele teabe taotlusvooru tingimuste ja vooru vahendite riigi rahalise toetuse maksimaalse võimaliku summa kohta. Kohaliku omavalitsuse üksus esitab Rahandusministeeriumile kirjalikult teada antud tähtpäevaks andmed summa kohta, mille ulatuses on kohaliku omavalitsuse üksus valmis taotlusvoorus osalema. (4) Kui kohaliku omavalitsuse üksus ei soovi taotlusvoorus osaleda või taotlusvooru vahendeid võimalikus maksimaalses summas kasutada, võib voorust üle jäänud vahendid jagada teiste kohaliku omavalitsuse üksuste vahel lähtuvalt lõikes 2 toodud põhimõtetest, suurendades lõike 2 punktis 1 kavandatud kohaliku omavalitsuse üksuse maksimaalset summat. § 13. Taotlusele esitatavad nõuded (1) Taotlusi saab esitada taotlusvoorus. (2) Taotluses esitatakse vähemalt järgmine informatsioon: 1) taotleja nimi; 2) tegevuse eesmärgid, väljundid ja tulemused; 3) tegevuse ajakava ja tegevusplaan, mis sisaldab muu hulgas infot tegevuse raames planeeritud hinnatavate ja ümber korraldatavate korterelamute kohta; 4) tegevuse algus- ja eeldatav lõpptähtpäev; 5) kinnitus määruses sätestatud toetuse kasutamise põhimõtete järgmise kohta; 6) tegevuse eelarve vastavalt § 7 lõikes 2 nimetatud kulu ühikute arvule; 7) viide kehtestatud § 4 lõikes 2 nimetatud õigusaktile. (3) Taotluste vastuvõtmise alustamisest ja taotluse esitamise tähtpäevast teavitab RTK piirkonna kohaliku omavalitsuse üksusi kirjalikult. (4) Taotluse esitab kohaliku omavalitsuse üksuse esindaja e-keskkonna kaudu digitaalselt allkirjastatuna. § 14. Taotleja ja taotluse nõuetele vastavuse kontroll (1) Taotluse menetlemine koosneb taotluse ja taotleja nõuetele vastavuse kontrollist ning taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse tegemisest. (2) RTK kontrollib taotluse ja taotleja vastavust §-des 2, 4–8, 11 ja 13 esitatud nõuetele. (3) Taotluse menetlemise käigus võib RTK nõuda taotlejalt taotluse täiendamist või muutmist, kui taotlus ei ole piisavalt selge või selles esinevad puudused. (4) Taotluse menetlemise tähtaeg on kuni 20 tööpäeva taotluse esitamise tähtpäevast alates. Kui taotluses avastatakse puudusi, teavitab RTK sellest viivitamata taotlejat ja annab puuduste kõrvaldamiseks aega üldjuhul kuni kümme tööpäeva, mille võrra pikeneb taotluse menetlemise tähtaeg. (5) Kui taotlus ei vasta nõuetele ja taotleja ei vii seda lõikes 4 nimetatud tähtaja jooksul nõuetega vastavusse, teeb RTK taotluse rahuldamata jätmise otsuse. (6) Kui taotleja või taotlus ei vasta §-des 2, 4–8, 11 ja 13 esitatud nõuetele, teeb RTK taotluse rahuldamata jätmise otsuse. § 15. Taotluse rahuldamine ja rahuldamata jätmine (1) Taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse teeb RTK. (2) Taotluse rahuldamise otsus tehakse nõuetele vastavaks tunnistatud taotluste puhul.  (3) Taotluse rahuldamise otsuses esitatakse järgmised andmed: 1) otsuse tegemise kuupäev; 2) taotleja nimi ja aadress; 3) taotluse nimetus ja number; 4) toetuse summa; 5) tegevuse eesmärk, toetatavad tegevused ja nende tegemise eeldatav ajakava; 6) tegevuse abikõlblikkuse periood; 7) kohaliku omavalitsuse üksuse kohustused; 8) toetuse maksmise aluseks olevate dokumentide, teabe ja aruannete esitamise kord; 9) toetuse tagasinõudmise alused ja taotluse rahuldamise otsuse kehtetuks tunnistamise alused; 10) viide otsuse vaidlustamise tähtaja ja korra kohta; 11) otsuse tegija andmed; 12) toetuse maksmise tingimused; 13) muu vajalik teave. (4) Taotlus ja selle kohta täiendavalt esitatud teave on taotluse rahuldamise otsuse lahutamatu lisa. Taotluse rahuldamise otsuses võib jätta märkimata taotluses sisalduva teabe ja sellele viidata, kui teave võetakse otsustamisel arvesse taotluses esitatud sõnastuses. (5) Taotluse rahuldamata jätmise otsuses esitatakse järgmised andmed: 1) otsuse tegemise kuupäev; 2) taotleja nimi, aadress ja registrikood; 3) taotluse nimetus; 4) otsuse põhjendus; 5) selgitus otsuse vaidlustamise tähtaja ja korra kohta, kui taotlejal on vaide esitamise õigus; 6) otsuse tegija andmed; 7) muu vajalik teave. (6) Taotluse osalise rahuldamise otsus tehakse juhul, kui taotluse täielik rahuldamine ei ole võimalik eraldatud vahendite ebapiisavuse tõttu. Osalise rahuldamise otsuse puhul on vajalik taotleja nõusolek kas ümber korraldatavate korterelamute arvu vähendamise või taotleja omafinantseeringu suurendamise kohta, mille puudumise korral teeb rakendusüksus taotluse rahuldamata jätmise otsuse. § 16. Toetuse tagasinõudmine (1) Otsus toetuse tagasinõudmise või toetuse osalise tagasinõudmise kohta tehakse järgmistel juhtudel: 1) ilmneb asjaolu, mille korral taotlust ei oleks rahuldatud; 2) toetust taotletakse või on makstud abikõlbmatule kulule; 3) kohaliku omavalitsuse üksus on jätnud taotluse rahuldamise otsuses toodud tingimuse või nõude osaliselt või täielikult täitmata ning see on mõjutanud kulu abikõlblikkust; 4) ilmneb, et projekti eesmärkide saavutamine ei ole võimalik või projekti tegevuste tähtaegu ei ole järgitud; 5) kohaliku omavalitsuse üksuse avaldust taotluse rahuldamise otsuse muutmise kohta ei rahuldata ja kohaliku omavalitsuse üksusel ei ole toetuse kasutamist ettenähtud tingimustel võimalik jätkata; 6) kohaliku omavalitsuse üksus esitab avalduse toetusest loobumise kohta. (2) Toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsust ei tehta, kui: 1) puudus on võimalik kõrvaldada või kohustus või nõue täita ettekirjutuse täitmisega; 2) kohaliku omavalitsuse üksus on avastanud ja teatanud RTK-le esimesel võimalusel kirjalikult, et talle on hüvitatud abikõlbmatu kulu, ning tagastanud RTK nõusolekul toetuse kümne tööpäeva jooksul RTK-lt kirjalikult või registri kaudu edastatud nõusoleku saamisest arvates; 3) kohaliku omavalitsuse üksuselt tagasi nõutav summa jääks alla 100 euro.  (3) Toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsuse võib teha kahe aasta jooksul kohaliku omavalitsuse üksuse viimase kohustuse täitmise lõppemisest arvates. (4) Kui toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsuse tegemisel ei ole kohustuse või nõude täitmata jätmise laadist tulenevalt võimalik selle rahalise mõju suurust hinnata, kuid esineb põhjendatud oht, et kohustuse või nõude täitmata jätmine toob kaasa rahalise mõju, vähendatakse toetust kaalutlusõigust kohaldades 2, 5, 10, 25 või 100 protsenti. (5) Toetuse osalise tagasinõudmise otsuse tegemisel vähendatakse taotluse rahuldamise otsuses sätestatud toetuse summat. Kui vähendamise aluseks oleva kulu katteks on toetus välja makstud, märgitakse otsuses tagastamisele kuuluv toetuse summa. (6) Kui toetuse tagasinõudmise otsuse kohaselt kuulub tagasimaksmisele kogu taotluse rahuldamise otsuses nimetatud toetus, tunnistatakse taotluse rahuldamise otsus kehtetuks. Otsuses märgitakse tagastamisele kuuluv toetuse summa. (7) Kohaliku omavalitsuse üksus peab maksma tagasi toetuse tagasimaksmise või osalise tagasimaksmise otsuses nimetatud tagasimaksmisele kuuluva toetuse 60 kalendripäeva jooksul otsuse kehtima hakkamise päevast alates, välja arvatud juhul, kui tagasimaksmine on ajatatud kohaliku omavalitsuse üksuse põhjendatud taotluse alusel. Ajatamise taotlus tuleb esitada hiljemalt toetuse tagasimakse tähtpäeval. § 17. Aruannete esitamine (1) Kohaliku omavalitsuse üksus esitab RTK-le aruanded toetuse kasutamise ning saavutatud väljundite ja tulemuste kohta taotluse rahuldamise otsuses sätestatud tähtaegadel e-toetuse keskkonna kaudu. (2) Kohaliku omavalitsuse üksus esitab RTK-le järgmised aruanded: 1) vahearuanne, mis sisaldab esimese etapi tegevuste tulemusi; 2) lõpparuanne, mis sisaldab teise etapi tegevuste tulemusi; 3) järelaruanne, mis sisaldab projekti järeltegevuste tulemusi ja mis esitatakse kaks kalendriaastat pärast lõpparuande kinnitamist. (3) RTK menetleb lõikes 2 nimetatud aruannet maksimaalselt 20 tööpäeva selle esitamisest arvates. Kui aruande kontrollimisel avastatakse ebatäpsusi, teavitatakse sellest viivitamata kohaliku omavalitsuse üksust ja määratakse tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Puuduste kõrvaldamiseks antakse tähtaeg kuni kümme tööpäeva, sealjuures pikeneb aruande menetlemise tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks antud aja võrra. (4) RTK kehtestab aruande vormid ja teeb need kättesaadavaks oma veebilehel. (5) Vahearuandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus muu hulgas: 1) ülevaate esimese etapi käigus hinnatud korterelamutest ja nende vastavusest KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile; 2) täpsustatud tegevuse eelarve vastavalt esimese etapi käigus täpsustatud § 7 lõikes 2 nimetatud kulu ühikutele. (6) Kui lõikes 5 nimetatud vahearuandest selgub, et hinnatud korterelamu ei vasta KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile, siis selle korterelamu ümberkorraldamisega tegevuste teisel etapil ei jätkata. Esimese etapi tegevusteks nõuetekohaselt kasutatud toetust tagasi ei nõuta. (7) Kui lõikes 5 nimetatud vahearuandest selgub, et ükski tegevuse esimese etapi raames hinnatud korterelamutest ei vasta KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile või toetatud tegevusega ei ole võimalik muul põhjusel jätkata, siis loetakse vahearuanne lõpparuandeks ja kinnitatakse lõpparuandena. Kirjeldatud juhul eraldi lõpparuannet ega järelaruannet ei esitata.  (8) Kui esimese etapi käigus on selgunud, et on vajadus teha muudatusi teisel etapil ümber korraldatavate korterelamute nimekirjas, esitab kohaliku omavalitsuse üksus vahearuandes vastava muudatusettepaneku koos täpsustatud eelarvega. RTK-l on õigus aktsepteerida ümberkorraldatavate korterelamute nimekirja ja toetuse summa muudatus vastavate eelarveliste vahendite olemasolul, tingimusel et ümberkorraldatavate korterelamute arv ei suurene. (9) Lõpparuandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus muu hulgas: 1) ülevaate teise etapi käigus ümber korraldatud korterelamutest, sealhulgas omandatud korteriomandite arvu ja lammutatud korterelamute netopinna ruutmeetrite arvu; 2) ülevaate asenduskorteritest, mille võtsid kasutusele teise etapi käigus tühjenevatest korterelamutest ümber kolinud leibkonnad, sealhulgas asenduskorteri omandaja omandatud asenduskorteritest; 3) asenduskorterite arvu. (10) Kui lõpparuande esitamise ajaks omandatakse vähem korteriomandeid, lammutatakse vähem korterelamute netopinna ruutmeetreid või võetakse kasutusele vähem asenduskortereid, kui oli esitatud vahearuandes, kohustub kohaliku omavalitsuse üksus tagastama kasutamata jäänud toetusvahendid vastavalt ühikuhinnale ja ühikute arvule. (11) Järelaruandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus: 1) ülevaate taotleja poolt teise etapi käigus ümber korraldatud korterelamute korteriomandite ja korteriühistu lõpetamisest; 2) ülevaate toetuse kasutamise vastavusest § 10 lõikes 2 sätestatud tingimustele ning § 10 lõike 5 alusel tagasi nõutud kompensatsioonist. (12) RTK-l on õigus teostada kohaliku omavalitsuse üksuses kohapealset toetuse kasutamist kajastavate andmete ja dokumentide kontrolli. RTK-l on õigus nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt projektiga seotud toetatud tegevuste ja kulude kohta mistahes täiendavate andmete ja dokumentide esitamist. § 18. Toetuse väljamaksmine (1) RTK maksab toetuse kohaliku omavalitsuse üksusele välja ettemaksena üldjuhul kümne tööpäeva jooksul järgmiselt: 1) pärast taotluse rahuldamise otsuse tegemist esimese etapi tegevusteks kümme protsenti toetuse kogusummast; 2) pärast vahearuande kinnitamist teise etapi tegevusteks vahearuandes täpsustatud ülejäänud toetuse summa. (2) RTK loeb ettemakse tõendatuks pärast vahearuande või lõpparuande kinnitamist. 4. peatükk Kohaliku omavalitsuse üksuse õigused ja kohustused § 19. Kohaliku omavalitsuse üksuse õigused Kohaliku omavalitsuse üksusel on õigus saada RTK-lt informatsiooni ja nõuandeid, mis on seotud määruses sätestatud nõuete ja kohustuste täitmisega. § 20. Kohaliku omavalitsuse üksuse kohustused Kohaliku omavalitsuse üksus kohustub tagama määruses ja taotluse rahuldamise otsuses sätestatud kohustuste täitmise, sealhulgas:  1) panustama meetme eesmärkide saavutamisse taotluses esitatud tulemuste osas ja korraldama tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamist oma territooriumil; 2) edastama RTK-le hiljemalt taotluse esitamisel teabe § 4 lõikes 2 nimetatud kehtiva õigusakti kohta; 3) tagama projekti elluviimise taotluse rahuldamise otsuses sätestatud ajakavas; 4) kontrollima asenduskorteri omandaja vastavust §-s 9 ja omandatava asenduskorteri vastavust § 8 lõikes 4 sätestatud tingimustele; 5) nõudma asenduskorteri omandamise kompensatsiooni tagasi, kui asenduskorteri omandaja ei ole täitnud määruse § 10 lõikes 2 nimetatud nõudeid, välja arvatud juhul, kui tegemist on vääramatu jõu tagajärjel tekkinud muutusega; 6) kandma projekti elluviimisel vabanenud toetuse, tagasi nõutud kompensatsiooni ja kasutamata jäänud toetusvahendid vastavalt ühikutele ja ühiku hinnale tagasi RTK arvelduskontole hiljemalt otsuses märgitud tähtpäevaks; 7) esitama RTK-le ette nähtud vormil e-toetuse keskkonna kaudu aruanded projekti vahendite kasutamise kohta; 8) esitama RTK määratud tähtajaks nõutud informatsiooni; 9) säilitama toetuse andmise ja kasutamisega seotud dokumente dokumentide tekkimisele järgneva seitsme aasta jooksul. 5. peatükk Vaidemenetlus § 21. Vaide esitamine ja menetlemine Kohaliku omavalitsuse üksusel on õigus esitada RTK otsuse või toimingu peale vaie haldusmenetluse seaduses sätestatud korras. Vaide lahendab RTK.  Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja juurde Lisa 1 Rakendusaktide kavandid KAVAND 3 MINISTER MÄÄRUS Asjaõigusseaduse § 126 alusel kohalikule omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandi ülalpidamiskulude katmiseks antav toetus Määrus kehtestatakse riigieelarve seaduse § 53¹ lõike 1 alusel. 1. peatükk Üldsätted § 1. Reguleerimisala Määrusega kehtestatakse toetuse andmise alused asjaõigusseaduse § 126 alusel kohaliku omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandi ülalpidamiskulude katmiseks antava toetuse alused ja kord. § 2. Toetuse eesmärk Toetuse andmise eesmärk on hüvitada kohaliku omavalitsuse üksuse jooksvad ja halduskulud, mida nad kannavad asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud korteriomandite ülalpidamisel. § 3. Toetuse rakendamine Toetuse taotlusi menetleb, väljamakseid teeb ja järelevalvet teostab…. (edaspidi toetuse rakendaja). 2. peatükk Toetuse andmise alused, toetuse taotlemine ning nõuded taotlejale ja taotlusele § 4. Toetuse andmise alused Toetust antakse kohaliku omavalitsuse üksusele, kellele on asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomand. § 5. Toetuse suurus ja arvestus (1) Toetuse suuruseks on kohalikule omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandite arvule vastav kahe aasta ülalpidamiskulu ühe korteriomandi kohta. (2) Ühe korteriomandi ülalpidamiskuluna arvestatakse 1000 eurot aasta kohta. § 6. Toetuse taotlemine (1) Taotlusvooru avamisest annab toetuse rakendaja teada oma veebilehel ja e-teeninduses. (2) Kohaliku omavalitsuse üksus võib toetust taotleda üks kord kvartalis. (3) Digitaalselt allkirjastatud taotluse esitab taotleja esindusõiguslik isik toetuse rakendajale. § 7 Nõuded toetuse taotlejale Taotlejaks on Eestis asuv kohaliku omavalitsuse üksus, kellele on asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud korteriomand. § 8 Nõuded toetuse taotlusele Taotluses esitatakse vähemalt järgmine informatsioon: 1) taotleja nimi; 2) loovutatud korterelamute nimekiri, mis sisaldab teavet korterelamute asukoha, suuruse ja…kohta; 3) … 4. peatükk Taotluse menetlemine ja toetuse maksmine § 10. Taotluse menetlemine (1) Taotluse menetlemine koosneb: 1) taotluse läbivaatamisest; 2) vajadusel selgituste ja lisateabe küsimisest; 3) taotluse rahuldamisest või mitterahuldamisest. (2) Taotluse menetlemise tähtaeg on kuni … tööpäeva alates taotlusvooru tähtpäevast. Toetuse rakendaja võib taotluse menetlemise aega põhjendatud juhtudel pikendada kuni kümne tööpäeva võrra, millest teavitab oma veebilehel. (3) Kui taotluses avastatakse puudusi, teatatakse sellest viivitamatult taotlejale ja antakse puuduste kõrvaldamiseks kuni kolmetööpäevane tähtaeg, mille võrra pikeneb taotluse menetlemise tähtaeg. Toetuse rakendaja teeb taotluse rahuldamata jätmise otsuse, kui taotleja ei ole tähtaja jooksul puudusi kõrvaldanud. § 11. Taotluse rahuldamine või rahuldamata jätmine (1) Nõuetele vastava taotleja ja taotluse osas teeb toetuse rakendaja taotluse rahuldamise otsuse või taotluse osalise rahuldamise otsuse. (2) Taotluse rahuldamata jätmise otsus tehakse juhul, kui taotleja või taotlus ei vasta määruses sätestatud tingimustele. (3) Taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse teeb taotlejale toetuse rakendaja. § 12. Toetuse maksmise tingimused Toetus makstakse toetuse saajale kümne tööpäeva jooksul pärast taotluse rahuldamise otsuse tegemist. 5. peatükk Toetuse saaja ning toetuse rakendaja õigused ja kohustused § 13. Toetuse saaja õigused ja kohustused  (1) Toetuse saajal on õigus saada toetuse rakendajalt teavet ja selgitusi, mis on seotud õigusaktides sätestatud nõuete ja toetuse saaja kohustustega. (2) Toetuse saaja kohustub: 1) esitama toetuse rakendaja nõudmisel teavet ettenähtud viisil ja tähtajal; 2) võimaldama toetuse rakendajal teha kohapealset kontrolli ja järelevalvet toetusega seotud dokumentide üle; 3) säilitama taotlusega seonduvat dokumentatsiooni ja materjale kümme aastat pärast toetuse väljamaksmist; 4) teavitama viivitamata kirjalikult toetuse rakendajat kõigist esitatud andmetes toimunud muudatustest või asjaoludest, mis võivad mõjutada toetuse saaja kohustuste täitmist; 5) maksma toetus osaliselt või täielikult tagasi, kui selgub, et toetuse saaja rikub määruses sätestatud tingimusi või on kaldunud muul viisil kõrvale taotluses või taotluse rahuldamise otsuses sätestatust. § 14. Toetuse rakendaja õigused ja kohustused (1) Toetuse rakendajal on õigus: 1) teostada kohapealset kontrolli; 2) nõuda taotluses sisalduva kohta täiendavate andmete ja dokumentide esitamist; 3) nõuda toetuse osalist või täielikku tagastamist, kui toetuse saaja on rikkunud määruses sätestatud tingimusi või on kaldunud muul viisil kõrvale taotluses või taotluse rahuldamise otsuses sätestatust. (2) Toetuse rakendajal on kohustus: 1) nõustada taotlejaid taotlusega seotud küsimustes; 2) teha taotlusvorm ja asjakohased juhendmaterjalid kättesaadavaks oma veebilehel; 3) toetuse tagasinõudmisel sätestada vastavas otsuses tagasinõudmise alus, tagasinõutav summa, otsuse täitmise tähtaeg ja muu otsusega seotud oluline teave; 4) mitte avaldada taotlejate ja taotluste kohta menetluse käigus saadud teavet ega dokumente; 5) säilitada toetuse andmisega seotud dokumente kümme aastat arvates viimasest toetuse andmisest; 6) pärast rahuldamise otsust teha oma veebilehel kättesaadavaks toetuse saaja nimi ja toetuse summa. § 15. Toetuse tagastamine (1) Toetuse rakendaja võib teha toetuse osalise või täies ulatuses tagasinõudmise otsuse, kui: 1) toetuse saaja on taotlemisel esitanud ebaõiget teavet või teave on jäetud esitamata; 2) toetuse saaja on jätnud osaliselt või täielikult täitmata käesolevas määruses nimetatud kohustuse; 3) ilmneb asjaolu, mille korral taotlust ei oleks rahuldatud. (2) Toetuse tagasinõude otsuse võib teha ühe aasta jooksul toetuse saaja viimase kohustuse täitmise lõppemisest arvates, välja arvatud juhul, kui riigiabi andmist reguleerivast õigusaktist tuleneb teisiti. (3) Toetuse saaja peab tagasinõutud toetuse tagasi maksma 60 kalendripäeva jooksul otsuse kehtima hakkamise päevast alates. (allkirjastatud digitaalselt) Rahandusminister  Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja lisa nr 2 Eelnõu kooskõlastamise käigus esitatud märkuste ja ettepanekutega arvestamise tabel Kooskõlastaja/ Märkused/ettepanekud Seisukoht või selgitus Justiitsministeerium 1) Palume omaniku korteriomandist loobumise korral kaaluda lahendust, mille 1) Mittearvestatud. Selgitatud kohaselt läheks korteriomand esmalt üle korteriühistule. Kaalusime ettepanekut, et korteriomand läheks loobumisel esmalt üle korteriühistule (KÜ), kuid ei toeta ettepanekut järgmistel põhjustel:  riigil oleks KÜdele rahalisi toetusmeetmeid eraldada keerulisem kui KOVidele  selliste tühjenenud kortermajade KÜd ei ole tihti eriti tegutsemisvõimelised või piisavalt pädevad või ei saada kvoorumit kokku, sest mitmete korteriomanike asukoht on teadmata ja KÜl puuduvad võimalused neid leida. 2) Palume arvestada kooskõlastuskirja lisas esitatud eelnõu seletuskirja failis jäljega 2) Arvestatud. tehtud normitehniliste ja keelemärkustega ning märkustega eelnõu mõjude kohta. Eelnõu seletuskirjas on normitehnilised parandused vastavalt ettepanekutele tehtud ning mõjude analüüsi oluliselt täiendatud. Justiitsministeerium II kooskõlastusting Rahandusministeerium on esitanud Justiitsministeeriumile kooskõlastamiseks Arvestatud asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise Eelnõu teksti on vastavalt ettepanekutele täpsustatud ning seletuskirja seaduse eelnõu (eelnõu). Justiitsministeerium kooskõlastab eelnõu. Palume arvesse täiendatud võtta käesoleva kirja lisades esitatud normitehnilised ja keelemärkused, samuti seletuskirja failis tehtud täiendused ja märkused eelnõu mõju kohta. 1 Regionaal- ja Põllumajandusministeerium Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, olles tutvunud kooskõlastamiseks esitatud eelnõuga, tunnustab Rahandusministeeriumi ja eelnõu autoreid korterite loovutamisega seotud probleemistiku põhjaliku ja detailse käsitluse eest. Korterite ja elamute loovutamisega seotud probleemistik on hästi avatud ja sõltumata seadusemuudatusest, on selle lahendamiseks vajalik disainida toetusmeetmed ja näha ette piisav katteallikas. Võib nõustuda, et loovutatud korterite üksikjuhtudega tegelemine ja elamumajanduse korraldamine probleemipüstituse vaatest, sh sotsiaalsete probleemide lahendamine sellistes korterelamutes elava sihtgrupi puhul, on otstarbekam kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) tasandil. Samas tuleb ka tunnistada, et üldine rahvastiku kahanemine väheperspektiivsetes piirkondades ja erastamise järgselt tekkinud omanike paljusus korterelamutes, mis ei ole soodustanud korterelamute korrastamist ja elujõulisemaks muutumist perspektiivitutes piirkondades, ei ole vaid KOV spetsiifiline probleem ja selle lahendamisse või mõjude leevendamisse peab panustama riik tervikuna. Samas mõjutab eelnõu ka muu vara loovutamist, mille osas on mõjuhinnangud napid ja millega kaasnevate kulude kompenseerimist eelnõuga ei kavandata. Seetõttu kooskõlastame asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu vaid juhul, kui punktides 1–3 toodud märkustega arvestatakse. I. Põhimõttelised märkused, mille arvestamine on eelnõu kooskõlastamise Arvestatud eelduseks Nõustume ettepanekuga, vastav välistus lisatud eelnõusse § 126 lõikesse 1 1. Eelnõu §-ga 1 muudetakse asjaõigusseaduse §-i 126. Antud muudatus peaks Välistuse eesmärgist lähtuvalt leidsime, et see peaks käima nii eraõiguslike lähtuma samast loogikast, mille alusel võib KOV pärida eraisiku omandis olevat vara kui ka juriidiliste isikute kohta, seega lisasime välistuse üldiselt juriidilise isiku (nt pärimisseaduse § 18). See võib hõlmata nii eluhooneid, elamumaad, kui ka kohta: „Juriidiline isik kinnisomandist loobuda ei saa.“ Sellisel juhul kuulub eraisikute metsa või metsamaad. Juriidiline isik ei saa olla pärandajaks, sest tema ei TsüS § 25 lõike 2 kohaselt ka riik juriidilise isiku mõiste alla ja riiki eraldi välja sure, vaid likvideeritakse. Temaga seotud vara pärijaks on kas füüsiline isik või teine tuua ei ole vaja (eelnõu eelmises versioonis oli välistus, et riik kinnisomandist juriidiline isik. loobuda ei saa). Meie hinnangul on eelnõu praeguses versioonis väga ebamäärane ja KOV vaatest ohtlik juriidilise isiku vara ja varaga kaasnevate kohustuste loovutamise õigus KOVile. 2 Hetkel nähtub eelnõu (§ 1) tekstist, et KOVidele on võimalik loovutada mistahes vara nii eluruumide, põllumaa, metsamaa, vanade tööstushoonete varemete, karjääride või lagunevate muinsuskaitse all olevad objektide näol. KOV vastutab reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest piiratud kinnisasja väärtusega, kuid juhul kui KOV seda vara müüa ei suuda või lammutada ei saa, siis peab ta kulud kandma ise. Seega, palume eelnõu §-s 1 (AÕS § 126 lg 1 või 3) selgelt välistada võimalus, et ettevõtted, kes ei tule vara haldamisega toime või ei soovi varaga seotud kaasnevaid kohustusi (nt koormavad keskkonnanõuded) täita, saaksid oma vara ja varaga kaasnevad jooksvad kohustused seaduslikult ja mugavalt KOVile loovutada. Sellised juriidilise isiku varad võivad olla väga suure mastaabiga hooned ja kinnistud ning KOVil ei oleks esiteks nendega midagi otstarbekat ette võtta. Teiseks, võib nende lammutamine olla kulukas. Kolmandaks võivad selle varaga kaasas käia vara liigist või omandi iseloomust tulenevad suured kohustused (nt keskkonnatasud, lõivud, trahvid), mis ei ole piiritletud vara väärtusega, vaid on vältavad. Võib tekkida olukord, kus põllumajandustootja ei tule toime loomade pidamisega ja otsustab nt vara anda üle KOVile, aga sellega kaasneb vallasvara (näiteks omanikuta põllumajanduslikud loomad KOVile jääma ei peaks). Sellisel juhul peab KOV hakkama omakorda vallasvara õige kuuluvuse järgi edasi jagama, kuid seniks tagama sobivad hoiu- ja säilitamistingimused. Samuti saavad praeguse sõnastuse järgi oma vara KOVile loovutada ka riigiettevõtted. Eelnõuga kavandatud muudatusega lisatakse §-i 126 lõige 5 järgmises sõnastuses: „Kui kinnisomandist loobub kinnisasja kaasomanik, läheb tema kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele“. Märgime, et juhul, kui isik saab sunniviisiliselt ilma tahteavalduseta kinnisomandi osa Selgitatud omanikuks, võib tegemist olla olulise omandiõiguse riivega, mis vajab põhjalikumat Selline sõnastusettepanek oli algses JUM eelnõus sees ja ka seletuskirja osa mõjude analüüsi. Kinnisomandiga kaasnevad lisaks õigustele ka kohustused. põhineb tolleaegasest JuM seletuskirjast. Kaasomandis oleva kinnisasja puhul saab kaasomand teisele kaasomanikule üle minna ainult tema nõusolekul. Nimelt peab analoogselt pärimismenetlusega jääma kinnisasja omandajale õigus sellest loobumiseks. Seesugust põhiõiguste riivet eraisikutele või eraõiguslikele juriidilistele isikutele tuleks kavandatavate muudatustega vältida. Juhul, kui seadusandja peab oluliseks, et kaasomanikel oleks 3 eelis ise omanikuks saada enne omandiosa kohalikule omavalitsusele üle minemist, võib kaaluda regulatsiooni, mille kohaselt oleks kaasomandiosast loobumise puhul teistel kaasomanikel küll eelis saada omanikeks, kuid see oleks nende vaba valik ja eeldaks nende tahtevaldust või vähemalt võimalust omandatavast kaasomandiosast loobumiseks. Juhul, kui teised kaasomanikud teevad tahteavalduse omandatavast osast loobumiseks, siis läheks omandiosa kohaliku omavalitsuse omandisse. 2. Seletuskirjas on selgitatud, et 2014. a hakkas kehtima selge põhimõte, et kinnisasja Selgitatud. saab ühepoolselt riigile loovutada, mida käesolev eelnõu põhjendatult muudab. Kui Nimetatud andmeid RaMil ei ole võimalik, palume seletuskirjas selgitada, miks 2014. a selline valik tehti, et vara Seletuskirja lk 10-11 on käsitletud, miks kinnisomandist loobumine on omanikuks peaks olema just riik. Nõustume, et elamumaade osas on sarnaselt mõistlik suunata KOVidele, samas on riik võtnud endale ülesandeks pärimisele KOV õigem ja kohasem otsustustasand, kellel on hoovad ka probleemi loovutatud kinnisasjadest olulisema osaga tegelemist rahastada. Märgime lõpuni lahendamiseks, mis loob eeldused pidada ülesannet pigem omavalitsuslikuks. veelkord, et iga kinnisasjast loobumine ei ole praegu olnud riigile ja ei ole Kuid asjaolu, et ülesanne on seni olnud riiklik ja puudutab mistahes otstarbega edaspidi KOVile tingimata rahaliselt kahjulik. varasid, muudab selle määratlemise keeruliseks. Seega oleks vajalik, et eelnõu seletuskiri tooks esile tookordsed ajaloolised kaalutlused, miks valik langes just riigi kasuks. Selle pinnalt saab omakorda hinnata, kellele ülesanne olemuslikult kuulub. Praeguse teadmise pinnalt näeme, et probleemi lahendamine on riigi ja KOVi ühispädevuses ehk probleemi lahendab KOV, kuid riik peab KOVi rahaliselt aitama. Nii nagu see on olnud Ida-Virumaa pilootprojektis. Meie hinnangul on oluline keskenduda eelnõus rohkem elamumaadele, sest selliselt võiks pigem möönda ülesande omavalitsuslikku iseloomu KOKS § 6 lg 1 elamumajanduse mõistes, samas kui kõik teised loovutatavad kinnisasja liigid, mida KOVile loovutada saab, lisavad ülesandele paratamatult riiklikku olemust. 3. Eelnevast punktis välja toodud ülesande määratlusest sõltub ka viis, kuidas KOVe Selgitatud. ülesande täitmisel rahastatakse. Kui ülesanne osutub riiklikuks, siis õiguslikust küljest Hetkel nähakse ette võimalus KOVe toetada läbi toetusmeetmete pole põhimõttelist erinevust, kas riikliku ülesande täitmine pannakse KOV-le seaduse omandireformi reservfondi (ORF) rahastuse kaudu, kuid plaanis on ORF või kokkuleppega. Viimane ei tohi olla riigile vahend, vähendamaks kulutusi oma õiguslik seisund laiemalt üle vaadata ning edaspidi võibki see olla riigieelarve ülesannete täitmisel (RKPJKo 08.06.2010, 3-4-1-1-10, p 75). Kui ülesanne on osa. Täpsemad rahastamisskeemid läbi riigieelarve saab kujundada hiljem, omavalitsuslik, siis peavad olema tagatud KOVile tulubaasis tervikuna piisavad siis kui selleks vajadus tekib. Hetkel on võimalik tegevustega alustada läbi vahendid ülesande täitmiseks või nähakse ette võimalus toetada KOVe läbi ORF rahastuse. toetusmeetmete. 4 Eelnõu seletuskirja kohaselt laekuvad rahalised vahendid ORFi maa erastamisest ning maa erastamise lepingute järelmaksust. Maksed laekuvad stabiilselt, kuid erastamisprotsessi vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070. Hetkel on reservfondi kasutamata jääk umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro, lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 miljon eurot. Rahalised vahendid täiendusena lisatava sihtotstarbe vajadusteks eraldatakse ORFist Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile, kes koostab vastavad toetusmeetmed ja tegeleb nende ellu rakendamisega. Juhime tähelepanu, et ORF vahendid ei pruugi alltoodut arvestades ka täies mahus olla piisavad ja eelnõu § 2 muudatusega luuakse vaid võimalus vahendite kasutamiseks, kuid samadele vahenditele konkureerivad ka mitmed teised valdkonnad. Selgitatud. 3.1 Eelnõus on tulevikku vaatavalt oluline arvestada, et sellal kui ORFi vahendid järk- Arvutused 2022. a uuringu Üleriigiline uuring elamute kasutuse järgult kahanevad, siis seoses elamu- ja hoonefondi haldamisega seotud kohustuste väljalangevusest ja tühjenemise mustritest siiski ei toeta hoonete ja kulude maht ajas teataval määral paratamatult kasvab. See koos seletuskirjas rekonstrueerimise pikaajalisele strateegias väljatoodud kõige mustemat mainitud rahavastiku- ja liikumistrendidega annab aluse oodata pigem vara stsenaariumit, et Eestis võib aastaks 2050 kasutusest välja langeda loovutamisjuhtumite kasvu. Kui vaadata ainult elamuvaldkonna kinnisvara suurusjärgus 5300 korterelamut, mis on 23% kõikidest korterelamutest. loovutamisega kaasnevaid kulusid, saab välja tuua kaks vaadet. Eelviidatud uurimuse alusel on KOVi rahvaarvu muutus maakonna 1) Kitsamas vaates saab anda kuludele hinnangu senise kogemuse põhjal, mille puhul rahvastikuprognoosi järgi (aastaks 2040) ja lisanduvate asustamata on loovutamine toimunud järgmiselt: 4 aastat tagasi loovutati riigile ca 100 korterit eluruumide arv omavahel suhtes suurusjärgus 2:1. aastas (suurimad loovutajad Ida-Virumaa KOVid), 2023 aastal ca 20. Seejuures tuleb Statistikaameti hinnangul võib Eesti elanikkond 25 aasta jooksul väheneda 35 arvestada, et nt Ida-Virumaa KOVid pigem viimasel aastal ei loovutanud, kuna 800 inimese võrra. Arvestades eluruumide jagunemist korterelamute, ootavad lahendust ja/või lahendavad olukorda tühjenevate korterelamute paariselamute ja üksikelamute vahel, võib neist suurusjärgus 24 000 elada probleemistiku lahendamise pilootmeetme (REM) raames. Riik kattis seejuures sel korterelamutes. Keskmiselt elab ühes eluruumis 2 inimest, seega tühjeneb perioodil lisaks pilootprojektile vaid üksikute korterite ülalpidamise ja üksikjuhtumitel 25 aasta jooksul 12 000 korterit (mitte korterelamut), keskmiselt 480 korterit ka hoone elementaarse ohutustamise kulud. aastas. 2) Laiemas vaates võib vastavalt 2020. aastal valminud hoonete rekonstrueerimise Ühe korteri tühjenemisel jääb elamusse (keskmiselt on ühes korterelamus pikaajalisele strateegiale Eestis aastaks 2050 kasutusest välja langeda suurusjärgus 18,8 korterit) alles keskmiselt 17,8 asustatud eluruumi, millest igaühes elab 5300 korterelamut (~5 mln m²), mis on 23% kõikidest korterelamutest, ja keskmiselt 2 inimest, so ühes elamus on puudutatud inimesi 35,6. Kui igas suurusjärgus 40 000 üksikelamut (~4,9 mln m²), mis on 26% kõikidest üksikelamutest. elamus tühjeneb vaid 1 korter, siis on puudutatud isikuid ühes aastas 480 Üksikelamute puhul on tühjenemise sotsiaalsed mõjud lokaalsed ja pigem väikesed, korterelamu kohta kokku 17 tuhat. Kuna meetme rakendumiseks peab olema varaga kaasnevad kohustused pigem väikesed ja varal (maa) säilib mingigi väärtus, tühjenenud vähemalt pool korteritest, siis allesjäänud korterites (so teised mistõttu on loovutamine ebatõenäoline ja loovutamise korral müük pigem reaalne. 5 Korterelamute tühjenemine toimub järkjärgult kuni mingil hetkel ei ole osaliselt 480 korterit või vähem) oleks meetmest puudutatud isikuid suurusjärgus tühjade korteritega elamu elanikud enam võimelised iseseisvalt korterelamut korras 1000 inimest aastas ja 25 000 inimest 25 aasta jooksul. hoidma ja ühiseid kohustusi kandma. Kes saavad, need lahkuvad, kui omandit ei õnnestu müüa (sh hüpoteekide tõttu), siis omand loovutatakse. Negatiivne mõju on ülekanduv nii teistele omanikele/elanikele (sh loovutamise puhul KOV), võrguettevõtetele, linnaruumile jne. Korterelamute tühjenemise mõju ei avaldu lineaarselt. Kui tühjenemise osakaal ületab kriitilise piiri, toimuvad muutused forsseeritult. Võttes Ida-Virumaal rakendatava toetusmeetme näitel kalkulatsiooni aluseks korterelamu, milles oleks vaja omandada 40 korterit hinnanguliselt 3000 eurot korteri kohta, tagada asenduskorter 10-le leibkonnale ostuhinnaga 10 000 eurot korteri kohta ja lammutada 2000 m2 suuruse netopinnaga hoone, ühikhinnaga 25 eurot m2 kohta, kujuneks ühe sellise korterelamu probleemi lahendamise maksumuseks suurusjärgus 270 000 eurot (arvestus on tehtud 2022.a hindades ja tuleb rakendamise perioodil inflatsiooniga korrigeerida, samuti asenduskorterite omandamine kuni 10 000 eurot üks korter ei ole üle-eestilise meetme puhul reaalne ja võib töötada vaid üksikutes piirkondades ning algusjärgus). Probleemistiku lahendamise kogumaksumuse leidmiseks tuleks see korrutada potentsiaalselt kasutuseta jäävate korterelamute arvuga, mis võib hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegia kohaselt olla kuni 5300. Seega, erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmine ja ORF-i vahendite kasutus saab olla vaid üks osa lahendusest ja valmisolek riigieelarvest täiendavate vahendite kaasamiseks peaks sisalduma muudatuse järgselt seaduses endas, mitte vaid seletuskirjas. 3.2. Lisaks märgime, et ORF-i raha saab kasutada taotlemise ja sellel järgneval aastal. Selgitatud. See tähendab, et iga kahe aasta kaupa peab nt Regionaal- ja Igasugune raha eraldamine ka riigieelarvest RES alusel eeldab teatavat Põllumajandusministeerium raha taotlema. Rahandusministeerium hindab taotlust ja otsustusprotsessi ning konkreetsetel juhtudel alati ka vastavaid Vabariigi Vabariigi Valitsus otsustab igakordselt raha andmise. Seega puudub garantii, et Valitsuse otsuseid. KOVidele on ülesande täitmiseks püsiv rahastus tagatud, sest Vabariigi Valitsus võib raha eraldamise taotluse jätta rahuldamata. Riigikohtu 16.03.2010. a lahendi nr 34-1-8-09 kohaselt ei tohi KOVide rahastamine sattuda sõltuvusse igakordsetest Vabariigi Valitsuse otsustest. Probleemi lahendamine on nii KOVi kui riigi ühine huvi. 6 Kokkuvõttes, kuna ülesanne sisaldab ka riikliku ülesande elemente (vt punkt 1) ja Mittearvestatud. eelnõus ei ole ülesande olemus selgelt välja toodud (vt punkt 2), tuleb tagada, et Sellise sätte lisamine AÕSi ei ole olemuslikult sobiv, riigipoolne rahastamine ORF-i vahendite ebapiisavuse või lõppemise korral oleks tagatud omavalitsustele on reguleeritud teiste seadustega, antud juhul siis erastamisest laekuva raha stabiilne rahastusallikas kas läbi riigieelarve või tagatud toetuste näol. Palume kasutamise seaduse ja riigieelarve baasseadusega. Hetkel nähakse ette lisada vastav säte ülesande täitmisega kohalikele omavalitsustele kaasnevate võimalus KOVe toetada läbi toetusmeetmete ORF rahastuse kaudu, kuid kulude katmise kohta riigieelarvest seaduseelnõusse endasse, mitte selgitava plaanis on ORF õiguslik seisund laiemalt üle vaadata ning edaspidi võibki see tekstina seletuskirja. olla riigieelarve osa. Riigil on ka ORF vahendite lõppemisel kavas eelnõus nimetatud rahalist toetamist jätkata, kuid täpsemad rahastamisskeemid läbi Teeme ettepaneku täiendada eelnõuga muudetavat AÕS § 126 lõikega 7 järgmises riigieelarve saab kujundada hiljem, siis kui selleks vajadus tekib. Hetkel on sõnastuses: „(7) Lõikes 1 sätestatud ülesandega kohaliku omavalitsuse üksusele võimalik tegevustega alustada läbi ORF rahastuse, milleks peaks rahalisi kaasnevad kinnisasja omandamise, võõrandamise, lammutamise või omandi vahendeid jätkuma kuni aastateni 2060‒2070. hoidmisega kaasnevad kulud kaetakse omandireformi vahendite ebapiisavuse korral riigieelarvest.“ . II. Muud olulised märkused eelnõu osas 4. Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise Selgitatud. korra muutmisel palume kaaluda, kas eraldi oleks vaja punktis 1 sätestatud See on kaetud sõnastusega „korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks“. muudatuse puhul välja tuua ka loovutatud korteriomandiga seotud püsikulude katmine või on see teie hinnangul pakutud sõnastusega juba kaetud. Juhime tähelepanu, et ORF vahenditest on kavandatud rahastada ka kavandina esitatud püsikulude katmise toetusmeetme elluviimist. 5. Vältimaks olukorda, kus KOV saab ootamatult ja üllatuslikult teada uuest Mittearvestatud, selgitatud. omandist, peaks eelnõu §-s 1 (AÕS § 126 lg 2) olema sätestatud eelnev KOVi Sellise eelneva teavitamise regulatsiooni lisamine ei oma kaalukat eesmärki teavitamise kohustus, et enne tehingu tegemist saab KOV info isiku kinnisomandi ega ka praktilist tulemust. loovutamise soovist. KOVil peaks jääma võimalus isikuga ühendust võtta ja selgitada Kogu kinnisomandist loovutamise regulatsioon lähtub põhimõttest, et isik välja ka tema otsuse tagamaad. Kuna enamasti on loobumise põhjus majanduslik võib kinnisomandist loobuda ühepoolselt, kavandatava muudatuse toimetulek ja eelduslikult isikud oma varast just kergemeelselt loobuda ei soovi, võib eesmärgiks ei ole olnud kinnisomandist loobumise kontseptsiooni KOV nii mõnegi juhtumi suuta ennem vara üleandmise otsuse tegemist lahendada põhimõtteline muutmine. Kõik, mis seni on kehtinud riigi kui uue omaniku läbi sotsiaalabi andmise. õigusliku positsiooni (õigused, kohustused) kohta, hakkab tulevikus kehtima KOVi kohta. 7 6. Palume kaaluda ka võimaluse loomist, kus KOV saaks Maa-Ameti, Selgitatud. Muinsuskaitseameti või Keskkonnaameti või muu riigiametiga kokku leppida Igasugused kokkulepped on alati võimalikud pärast loovutamist. Kui praegu võimaluses, et muinsuskaitselised varad, põllud, metsad, paisjärved jms saaks KOVi ja loobutakse riigi kasuks, siis riik hakkab otsima võimalusi, mida selle maaga riigi kokkuleppel üle anda riigile. See ei peaks olema ühepoolne õigus KOVile, vaid teha, kellele üle anda või võõrandada. poolte õigus leppida kokku näiteks põllumaa andmises riigile ja vastu küsida riigilt arendusmaad nt tiheasustusalal või selle naabruses. Arvestatud. Võtsime kavanditest välja viited ministri nimetusele. VVS 7. Juhime tähelepanu, et eelnõu ja eelnõu seletuskirja lisaks olevate kavanditega, mis on sisuliselt suunatud tühjenevate korterelamute probleemi lahendamiseks, valdkondade alusel kuulub ReM valitsemisalasse regionaalpoliitika ja - planeeritakse ülesandeid regionaalministri valdkonda, mis ei ole kokku lepitud. arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste Ülesanded võivad kuuluda nii regionaalministri, kelle vastutusalasse kuuluvad finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine (regionaalvaldkond oli kohaliku omavalitsused (KOV) kui ka kliimaministri, kelle vastutusalasse kuulub enne RaM koosseisus), ReM tegeleb juba praegu Ida-Viru maakonna elamumajandus, vastutusalasse. Kokkuleppe saavutamiseni ei ole asjakohane tühjenevate korterite probleemi meetmetega. konkreetseid ministreid/ministeeriume eelnõu kavandites nimetada. 8. Juhul, kui ülesanded jäävad regionaalministri vastutusvaldkonda, tuleb Arvestatud. seletuskirjas kindlasti märkida, et lisatud toetusmeetmete eelnõude kavandid on vaid Täiendatud seletuskirja punkti 8. esmane põhimõtteline toetuse andmise tingimuste tööversioon, kuna oleme nendes tuvastanud mitmeid muutmisvajadusi, mille tõttu Ida-Virumaal käivitatud toetusmeetme tingimused ei ole üks-ühele kohaldatava üleriigilisena. 9. Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse (edaspidi ELRKS) § 7 lõiget 1 Arvestatud. kavandatakse eelnõu kohaselt täiendada punktiga 8. Juhime tähelepanu seaduse Jah, peab olema lõige 11, eelnõus parandatud. viitele. Kuna lõikes 1 ei ole alapunkte, siis ilmselt soovitakse täiendada § 7 lõiget 1.1. Meenutame, et varasema eelnõu menetluse peatamise üheks põhiargumendiks oli Selgitatud. see, et ei olnud hinnatud KOVide kulusid ega KOVide finantsgarantiid. Nüüd on Arvutused 2022. a uuringu Üleriigiline uuring elamute kasutuse väidetavalt läbi viidud analüüse ja uuringuid (vt viited lk 12). Oleme seisukohal, et väljalangevusest ja tühjenemise mustritest ja Rahandusministeeriumi prognoositavad kulud (vt lk 16) on ebareaalsed. Näiteks nagu juba eelpool välja valitsemisel olevate loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude alusel toodud asenduskorterite omandamine kuni 10 000 eurot üks korter ei ole reaalne. näitavad, et aastane kulu üleriiklikult kuni 2 miljonit eurot on pigem Juhime tähelepanu, et kalkuleeritud kulude hulgas ei ole näiteks arvestatud korterite maksimaalne vajadus. KAHOSe rakendamiseks ja sellekohase meetme remondile kuluvaid summasid. Kokku kavandatakse maksimaalseks toetusvajaduseks vajaduseks peab olema konkreetses kortermajas tühjenenud vähemalt pool aastas kuni 2 miljonit eurot. Samas on arvutuslike kulude hulgast puudu mitmed korteritest. Kortereid loovutatakse ühekaupa ning nende loovutamise 8 rakendusakti kavandis nimetatud kuluartiklid nagu näiteks hindamisteenus, ametnike protsess on hajutatud nii regionaalses kui ka ajalises vaates. Ei ole usutav, et palgad, õigusabiteenus jne. kõik loovutatavad korterid koonduvad ainult üksikutesse korterelamutesse, kus selle tõttu täitub meetme rakendumiseks vajalik piir – vähemalt pool korteritest on tühjenenud. Kuigi korterite tühjenemine mingis konkreetses elamus võib olla ise ennast võimendav ja kiirendav protsess, tekib tühjenenud kortereid ka sellistesse elamutesse, kus enamus kortereid siiski on ja jääb kasutusse. See annab alust prognoosida, et isegi kui üksikult ja üle- eestiliselt neid kortereid päris palju loovutatakse, ei too need siiski kaasa ühekorraga tervete kortermajade kaupa vajaduse KAHOSe kohase menetlusega alustamiseks, kuna kriteeriumid terve kortermaja kohta täituvad ka ühe piirkonna erinevatel kortermajadel erinevatel aegadel. Rahandusministeeriumi ülalpidamiskulud korterite osas on keskmiselt alla 1000 euro aastas korteri kohta. Seletuskirja kohaselt on tegemist tagastamatu toetuse andmisega, kuid eelnõus Selgitatud. antud säte puudub. See, et tegemist on tagastamatu toetusega, läheb 27. augusti 1996 Vabariigi Valitsuse määrusesse nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine“ (vt kavand 1, kuna just määruses on loetelud, millisel juhul tegu tagastamatu toetusega) Mõjude hindamisel on leitud, et sotsiaalne mõju on väheoluline, majanduslik mõju Selgitatud on väheoluline, mõju regionaalarengule on väheoluline, mõju riigile, eelkõige RAM- ile aga ka tervikuna ei ole mõju samuti oluline. Samas eelnõuga kavandatud tegevus Riigi ja ühiskonna seisukohalt laiemalt ei ole väga suure mõjuga, sest mõju hõlmab endas olulises määras finantsressursside kasutamist. Kuna seletuskirja põhjal avaldub pika aja jooksul erinevates piirkondades vahelduvalt ei ole võimalik täpselt hinnata, mitme aasta jooksul ja kui suures ulatuses kokku ORF- ist vahendeid kavandatakse, siis julgeme järeldada, et kavandatakse ORF-is olevad ja sinna laekuvad rahalised vahendid pika aja jooksul kasutada nimetatud eelnõu kohaste seadusemuudatuste elluviimiseks. Eelnõu seletuskirjas (lk 15) on väga õigesti märgitud, et „ORF- i laekunud raha Arvestatud. kasutamise eesmärk on eelkõige vara tagastamise, kompenseerimise ja erastamise Seletuskirja täiendatud vastava lausega. korraldamise ning muude maa- ja omandireformi läbiviimisega seotud kulude 9 katmine“. Samuti on märgitud, et ORF raha üheks peamiseks kasutusotstarbeks praegusel perioodil on mh „Maa-ameti vajadused ORF vahenditeks maareformiga seotud tegevuste katteks“. Juhime tähelepanu, et planeeritavate seaduse muudatustega ei tohiks antud valdkonnad jääda tähelepanuta. Nimelt kuna kavandatava sätte sõnastus hõlmab mistahes tsiviilõigusikke tahteavaldusi kinnisomandist loobumiseks, siis ei ole tegemist ainult maareformi küsimusega. Seega eelnõus toodud tagastamatu toetuse eesmärk ei haaku ORF-i kasutamise peamise sihtotstarbega. Eelpool toodust tulenevalt teeme ettepaneku täiendada seletuskirjas eelnõu § 2 selgituse viimast lõiku vastava lausega järgmiselt: „ORF-i laekunud raha kasutatakse eelnõuga kavandatud kulude katteks sellises ulatuses, mis võimaldab erastamisest laekuva raha kasutamise põhieesmärgi täitmist ehk omandi- ja maareformi lõpuleviimisega seotud kulude katmist.“. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium esitab andmed maareformi toimingute läbiviimiseks vajalike täiendavate ORF vahendite broneerimiseks hiljemalt 2024. a kolmandas kvartalis. Keskkonnaministeerium Seletuskirja leheküljel 10 on toodud „3)[r]isk, et loovutatud varade suunamisega otse Mittearvestatud, selgitatud KOVi ja vastavate rahastamismeetmete loomisega kaob riigil ülevaade, kui palju Eraldi kohustust KOVidele õigusakti tasemel lisada ei ole kavas, kuid infot on varasid on loovutatud ja millised on peamised probleemid, mis vajavad riigiüleselt võimalik koguda teistmoodi, näiteks korteriomandite osas saab andmed läbi lahendamist ja poliitikate muutmist. Riski maandamiseks on vaja leida võimalused kavandatavate toetusmeetmete kaudu rahastamisel vastava info keskseks kogumiseks (nt Maa-ameti poolt notaritelt kogutava kinnisvaratehingute info laiendamiseks selliselt, et lisaks müügitehingutele kogutakse ka infot loovutamiste, pärimiste jm tehingute kohta).“ Maakatastriseaduse (edaspidi MaaKatS) § 9 lõike 21 kohaselt on tehingute andmebaas moodustatud maa korralise ja erakorralise hindamise alusandmete kogumiseks ja maa väärtust kajastavate andmete töötlemiseks. Andmebaasi kogutakse kõigi kinnisvara võõrandamistehingute andmed üle Eesti notaritelt läbi e- notari infosüsteemi. Võõrandamistehingu liik võib olla müük, vahetus, kinge või muu. Tehingu täpsemat eesmärki tehingu tõestanud notar praegu ei määratle ning seda ei eelda ka MaaKatS, mis sätestab tehingu määratlemise nõuded. Pärimiste kohta 10 praegu Maa-ametile andmeid ei esitata ja muude ühepoolsete avalduste (sh kinnisomandist loobumiste) kohta samuti valdavalt andmed puuduvad. Märgime, et ainuüksi Maa-ameti tehingute andmebaasi pidamise eesmärki silmas pidades ei ole info pärimiste ega kinnisasjade omandi loovutamiste kohta vältimatult vajalik, kuna tehingute andmebaasi peamiseks eesmärgiks on koguda ja töödelda infot maa väärtuse kohta. Juhul, kui peetakse vajalikuks, et Maa-amet hakkaks tehingute andmebaasi koguma andmeid ka AÕS § 126 kohaste kinnisomandi loovutamise tehingute ja pärimiste kohta, on vaja muudatused läbi rääkida notaritega, kes Maa-ametile tehingute andmeid edastavad, samuti on vaja muuta MaaKatS-i ja näha ette andmebaaside arendustööd. Vaja on arendada nii e-notari infosüsteemi kui ka Maa-ameti tehingute andmebaasi selliselt, et lisatakse tehingu eesmärgi andmeväli eristamaks kinnisomandi loovutamise tehinguid. Meie hinnangul ei ole kirjeldatud mahuga muudatused mõistlikud, kuna kinnisomandi loovutamise tehinguid tehakse aastas vaid ligi 50 korral, samuti ei vaja Maa-amet tasuta käsutuste infot maa hindamise ega väärtusega seotud ülesannete täitmiseks. Selliste andmete näol oleks tegemist vaid aruandlusega. Teeme ettepaneku sätestada õigusakti tasandil kohalike omavalitsuste kohustus esitada Rahandusministeeriumile kord aastas ülevaade kinnisomanditest, mille kohalik omavalitsus on muudetava AÕS § 126 alusel omandanud Eesti Linnade ja Valdade Liit Eesti Linnade ja Valdade Liit ei pea võimalikuks kooskõlastada asjaõigusseaduse (AÕS) Võrreldes 2018. aastaga, mil samasugune eelnõu kooskõlastamiseks esitati, § 126 muutmise seaduse eelnõu järgmistel põhjustel. on olukord oluliselt muutunud. Leiame, et asjaõigusseadus tuleb jätta kavandatud viisil muutmata, kuna kavandatav Riik on probleemiga tegelenud ning algatas sellekohase pilootprojekti seadusemuudatus rikub kohaliku omavalitsuse finantsgarantiid ega lahenda nn koostöös 3 kohaliku omavalitsusega (edaspidi KOV), mille käigus on tühjade korterite probleemi. katsetatud läbi erinevad menetlustoimingud mitteatraktiivsete Asjaõigusseaduse muutmise ajendiks on asjaolu, et probleemsetest korteritest riigi korteriomanditega tegelemisel. kasuks loobumine on muutunud riigile kulukaks ning korterite riigile loovutamise Just selle pilootprojekti tulemusena sai selgeks, et riigil ei ole võimalik süveneva tendentsi tõttu suurenevad riigi kulud veelgi. Selle asemel, et riiklikul lahendada tühjenevate kortermajade probleemi ilma KOVide sellekohase tasandil tegeleda rahvaarvu vähenemise, ääremaastumise, töötuse ning tegevuseta. Selliste riigi omandis olevate korteriomandite puhul tasub riik majandusliku toimetuleku probleemidega, soovitakse tekkinud kahjulikud tagajärjed küll nende korterite ülalpidamiskulud, kuid kortermajad tervikuna lagunevad 11 jätta kohalike omavalitsuste kanda. Lisame, et ehkki eelnõu on seletuskirja kohaselt edasi ja on nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus suunatud korterite loovutamise regulatsioonile, puudutab seadusemuudatus elukeskkonnas. tegelikult kõiki kinnisomandeid. Prognoosimatu on, missuguseid ja mis mahus KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse kinnisasju hakatakse tulevikus omanike poolt loovutama ning missugused kulud ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi sellega kaasnevad. lahendusi ja võimalusi: inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, ELVL ei nõustu asjaõigusseaduse muutmisega kavandatud viisil, sest eelnõu ei näe korterelamu lammutada või võimaluste olemasolu korral ka renoveerida ja ette regulatsiooni, mis tagab kohalike omavalitsuste rahastamise võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. seadusemuudatusega ettenähtud kohustuste täitmiseks. Ka seletuskirja lisas toodud Korterelamute tühjenemine on ainult üks elanikkonna kahanemise kavandite kohaselt on meetmed seotud üksnes korteriomanditega. Ülesannet ei saa tagajärgedest ning on oluline, et KOVidel tekiks visioon ja ruumiline määratleda omavalitsuslikuks vaid selle alusel, et kinnisomand asub kohaliku arenguplaan oma territooriumil, kuidas kohandada elukeskkonda vastavalt omavalitsuse territooriumil ja kas eraõiguslik isik soovib jätkata enda vara suhtes elanike arvule ja vajadustele. Elamumajanduse ümberkorraldamisega on omandiõiguse teostamist. Kohalike omavalitsuste ülesannete hulka ei kuulu seotud ka infrastruktuuri arendamine ja teenuste pakkumine. Tühjenevate eraomanike eest nende jaoks mitteatraktiivse ja majanduslikult ebamõistlikuks korterelamute lahendamisel on tähtis elanikega vahetu suhtlus, eriti muutunud varaliste kohustuste üle võtmine ning eraõiguslikest suhetest tekkinud tühjenevate korterelamute viimaste elanikega, kes võivad vajada ka KOVi tagajärgedega tegelemine. Selle asemel, et muuta kohustatud subjekti, tuleks riigil teisi teenuseid (nt sotsiaalteenuseid). töötada välja jätkusuutlikud lahendused ning regulatsioon, mis ei võimaldaks eraomanikel delegeerida enda varalisi kohustusi avalikule võimule ilma vastutuseta. See, mida juba üleskerkinud tühjenevate kortermajade probleemi Juhul, kui kõnealuse seadusemuudatusega ei kaasne kohalike omavalitsusüksuste lahendamisel riigil oli võimalik teha, seda ka tehti: selgitati välja konkreetsed adekvaatset rahastamist, rikub riik Eesti Vabariigi põhiseaduse §-st 154, § 157 lõikest võimalused ja probleemkohad, koostati ruumilised ja õiguslikud analüüsid ja 2 ja Euroopa kohaliku omavalitsuse harta artiklist 9 tulenevat kohalike lahendused, lisaks selgitati välja ka vajalikud kulud ning ette nähti rahalised omavalitsusüksuste finantsgarantiid. Lähtudes eeltoodust teeme ettepaneku jätta vahendid. asjaõigusseadus kavandatud viisil muutmata ning tegeleda riiklikul tasandil Koostatud on praktilised juhendid ja näidisdokumendid ettetulevate elamispindade tühjenemise põhjustega. Juhul, kui kohalike omavalitsusüksuste õiguslike probleemide ning kitsaskohtade lahendamiseks. kanda jäävad kõik loovutatud kinnisomanditega seotud kulud, peab riik tagama kohalikele omavalitsustele nende kulude täieliku rahastamise. Eelnõud on pärast kooskõlastamisel käimist täiendatud erastamisest laekuva seaduse muutmise ettepanekuga, seaduse § 7 lõiget 1 täiendatakse uue punktiga 8, millega antakse õigus omandireformi reservfondi (edaspidi ORF) laekunud raha kasutada ka toetuse andmiseks KOVidele asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude, samuti KAHOS § 4 lg 1 p 10 kohase korteriomandi omandamise, sellest tuleneva kortermaja ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks. Nimetatud täiendus lisatakse selleks, et toetusi saaks KOVidele eraldada püsivalt vastavalt tegelikele vajadustele. Raha ORFi laekub maa 12 erastamisest ning maa erastamise lepingute järelmaksu tähtajad ulatuvad 50 aastani ja maksed laekuvad stabiilselt, kuid erastamisprotsessi vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070. Hetkel on reservfondi kasutamata jääk umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro, lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 miljon eurot. Kui rahalised vahendid ORFis otsa lõppevad, leiab riik kulude katmiseks uue rahastamisallika. Käesoleval ajal on riik alustanud ühe toetusmeetme rakendamist: Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeetme alusel on toimunud esimene taotlusvoor, mille maht oli ligikaudu 1,7 mln. Taotluse esitasid Narva-Jõesuu, Kohtla-Järve, Toila, Lüganuse. Projektid on menetluses ja elluviimisel. Lisaks on kavas veel 2 meedet, milleks on hetkeseisuga omandireformi reservfondist juba eraldatud 3 660 000 miljonit eurot KOVide kulude katmiseks lähiaastatel (AÕS § 126 muutmise järgselt). Rahandusministeeriumi kasutuses olevate andmete alusel oleks teoreetiline maksimaalne keskmine kulu aastas järgmine: loobutud korterite ülalpidamiskulu aastas ligikaudu 358 000 eurot ja renoveerimisele mittekuuluvate kortermajade lammutuskulud oleks keskmiselt 465 000 eurot aastas, lisaks KAHOS alusel tühjenevas korterelamus korteriomandite omandamine 1 020 000 eurot (maksimaalselt 340 korterit aastas, keskmise hinnaga 3000 eurot üks korter); asenduskorterite omandamine 150 000 eurot (maksimaalselt 15 korterit aastas kuni 10 000 eurot üks korter). Rahalised vahendid ORFist eraldatakse Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile, kes koostab vastavad toetusmeetmed ja tegeleb nende ellurakendamisega, kui ministeerium, kelle valdkonda kuulub Vabariigi Valitsuse seaduse alusel regionaalpoliitika ja -arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine. Meetmed on tõesti seotud otseselt üksnes korteriomanditega, kuid statistika näitab, et muud vara loovutataksegi äärmiselt vähe. Seletuskirjas olev tabel 13  nr 1 näitab, et 97% praegu riigile loovutatud kinnistute sihtotstarbed on seotud KOVi ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 ja 2 ja ainult 3% ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud ülesannetega (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa). Loovutamine on oma olemuselt sarnane pärimise juhtudega, kus puudub pärijate tahe vara vastu võtta ja kus vastav kohustus on suunatud KOVile (pärimisseaduse §-dega 11 ja 18, mille kohaselt on pärijate puudumisel seadusjärgseks pärijaks pärandi avanemise koha KOV). Sealjuures on osa vara selline, mis on KOVile kasulik. Riiklikul tasandil rahvaarvu vähenemise, ääremaastumise, töötuse ning majandusliku toimetuleku probleemidega tegelemine on äärmiselt vajalik ja seda tulebki teha, kuid isegi kui need riigi tegevused suures plaanis positiivselt lahenema hakkavad, ei lahenda see ikkagi konkreetset loovutatud varade probleemi, mida reguleerib AÕS § 126. Tühjenevate kortermajade ja loovutatud korteriomanditega on vaja tegeleda nüüd ja praegu ning läbiviidud pilootprojekt näitas selgelt, et KOV on selles küsimuses keskne lahendaja, mistõttu soovib Rahandusministeerium koos AÕS § 126 muutmisega käivitada meetmed KOVide jaoks tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks, kuna esmased vastavad rahalised vahendid selleks on juba eraldatud. Eesti Linnade ja Valdade Liit II kooskõlastusring Eesti Linnade ja Valdade Liit, tunnustades küll eelnõu koostajate püüdlusi leida Selgitatud. lahendusi eelnevas kooskõlastusmenetluses tõstatatud probleemidele, ei pea siiski Nagu varem oleme märkinud, siis senine analüüs näitab, et need ülejäänud võimalikuks kooskõlastada asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kinnisomandid on samuti suures osas seotud kohalike omavalitsuste kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu esitatud kujul järgmistel põhjustel. ülesannetega. Lisaks on lisatud eelnõusse täiendus, et välistada võimalus, et 1. Jätkuvalt on probleemiks, et ehkki eelnõu on seletuskirja kohaselt suunatud juriidilised isikud saavad samuti kinnisomandist loobuda. korterite loovutamise regulatsioonile, puudutab seadusemuudatus tegelikult kõiki Seetõttu on ka raske analüüsida KOVidele tulevikus tekkivaid kulusid muu kinnisomandeid. Prognoosimatu on, missuguseid ja mis mahus kinnisasju hakatakse loobutud kinnisomandi osas, kuna praegused andmed ei võimalda teha sellist tulevikus omanike (sh juriidiliste isikute) poolt loovutama ning missugused kulud järeldust või konkreetset prognoosi, kas ja kui palju siis ikkagi need muud 14 sellega kaasnevad. Toetusmeetmed on aga ette nähtud üksnes korteriomandite kinnisomandid KOVidele tööd ja kulusid juurde toovad. KOV tegevusega jaoks. Juhul, kui kohalike omavalitsusüksuste kanda jäävad kõik loovutatud mitteseotud vara osas peab KOV ilmselt samal viisil tegelema, nagu on kinnisomanditega seotud kulud, peab riik tagama kohalikele omavalitsustele nende tegelenud seni riik või siis nagu KOV tegeleb näiteks päritud ja peremehetu kulude täieliku rahastamise. varaga: otsida võimalusi kas võõrandada või kasutusele võtta. Olukorda, kui sellist kinnisomandit hakatakse rohkem loovutama, saab täiendavalt analüüsida ikkagi siis, kui selliseid juhtumeid hakkab rohkem ette tulema. 2. Probleemsete korterite üleandmise tempo on eeldatavasti suurem kui kohalike Kuigi probleemsetes piirkondades saab koormus olema suurem, siis teisalt omavalitsuste (edaspidi KOV) võimalus probleemide lahendamisega, ehk on just need piirkonnad osalenud senises pilootprojektis, mille kaudu nad on elamumajanduse ümberkorraldamisega, tegeleda. Ka korteritest loobumine on omandanud olulised teadmised ja kogemused probleemide lahendamise aja- juhuslik ja ei sõltu KOVi plaanidest süsteemselt probleemsete kortermajadega ja ressursikulust. Kogu pilootprojekti ajal oli kaasatud riigi poolt ja riigi tegeleda. Lisanduvad loobutud kinnisomandid suurendavad KOVide ametnike rahastatud õiguslik nõustamine, jooksvate küsimuste pideva lahendamise töökoormust ja selle kompenseerimist ei näe ette ka erastamisest laekuva raha tulemusena on valminud üksikasjalik juhis koos erinevate kirjade, taotluste kasutamise seaduse muudatus. Eelnõu seletuskirja kohaselt eeldatakse intensiivset ja otsuste näidissõnastusega, vt Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise tegelemist probleemidega, mis omakorda tõstab veelgi töökoormust ja eeldab juhend. täiendavat tööjõudu. Seadusemuudatusega kaasnev koormus on märkimisväärne Kui rääkida Ida-Virumaast kui kõige rohkem selle probleemiga just piirkondades (Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti), kus inimeste ja KOVide toimetulek on kokkupuutuvast piirkonnast, siis sinna on suunatud ja ka juba rakendamisel suure surve all. See võib viia antud piirkonna KOVid veelgi suurematesse raskustesse. üks toetusmeede https://www.rtk.ee/ida-viru-maakonna-tuhjenevate- Mitteatraktiivsete omandite probleemide lahendamine eelnõuga pakutud kujul võib korterelamute-probleemistiku-lahendamise-toetusmeede, mis peaks osutuda ohuks KOVi toimimise jätkusuutlikkusele. Eelnõukohaselt pannakse senine andma ka täpsema ja reaalsema pildi võimalikest rahalistest kulude riigi ülesanne KOVidele, kuid arvestamata on jäetud, et tulevikku suunatud riskide edasiseks prognoosiks. puhul on riigil enam võimalusi nendega hakkama saada ja lahendada. 3. Kuna seletuskirjas läbivalt on seotud seadusemuudatus sellega, et valdav Riigi võimekus antud valdkonnas hakkama saada ja lahendusi leida seisnebki enamikloovutatud kinnisomandist on seotud kohalike omavalitsuste korraldamise selles, et kas kanda selliste varadega seotud otsesed kulud ja võimalusel seaduses (KOKSis) sätestatud KOVi ülesannete täitmisega, siis kordame juba müüki panna/konserveeruda või leida võimalused süsteemseks probleemi varasemalt märgitut, et kohustus korraldada elamu- ja kommunaalmajandust ei lahendamise rahastamiseks läbi kohaliku elukeskkonna kujundamise ja hõlma KOVide kohustust omandada kinnisomandeid, mille omanik ei soovi keegi olla. sotsiaalsete probleemide lahendamise, aga seda ei suuda riik iseseisvalt Ülesannet ei saa määratleda omavalitsuslikuks vaid selle alusel, et kinnisomand asub lahendada. kohaliku omavalitsuse territooriumil ja kas eraõiguslik isik soovib jätkata enda vara suhtes omandiõiguse teostamist. Kohalike omavalitsuste ülesannete hulka ei kuulu eraomanike eest nende jaoks mitteatraktiivse ja majanduslikult ebamõistlikuks 15 muutunud varaliste kohustuste üle võtmine ning eraõiguslikest suhetest tekkinud tagajärgedega tegelemine. Piiratud asjaõiguste kustutamine on eraldi teema, seda teemat peab eraldi 4. Juhul, kui loobutakse transpordimaa või ka üldkasutatava maa sihtotstarbega arutama Justiitsministeeriumiga kinnisasjade omandist, võivad kinnistut koormata piiratud asjaõigused. Kinnisasjade, eelkõige transpordimaa ja üldkasutatava sihtotstarbega kinnisasjade, mida koormavad piiratud asjaõigused (reaalservituudid, isiklikud kasutusõigused jne), takistavad KOVidel KOKS § 6 lõikes 1 sätestatud ülesande ja ehitusseadustikust tulenevate tee omaniku kohustuste täitmist. Kinnisasjade omandamisel jäävad piiratud asjaõigused kinnistusraamatusse kantud sisuga kehtima. Sellised piiratud õigused on oma olemuselt vastuolus kinnisasja avaliku kasutamisega, kuna tagavad üksnes teatud isikute õiguse (ka ainuisikuliselt) kinnisasja kasutada, avalik kasutamine tähendab aga kõigi isikute õigust kinnisasja piiramatult kasutada. Seetõttu ei soovi KOVid omandada kinnisasju, mille omandist on loobutud ja mis on piiratud asjaõigustega koormatud. Piiratud asjaõigused takistavad kinnisasja omandiõiguse teostamist, eelkõige kinnisasjadel asuva tee või haljasala avaliku kasutamise tagamist, samuti nende korrashoiu- ja remonttööde tegemist. Piiratud asjaõiguste kustutamine kinnistusraamatust on keerukas ning aega ja ressurssi nõudev tegevus, seda eriti juhul, kui õigustatud isikuteks on korteriomandite omanikud. Servituudi seadmise lepingutes on poolte õigused ja kohustused kokkulepitud väga erinevalt. Näiteks on korrashoiukohustus valitsevate kinnisasjade omanikel, mistõttu ei saa KOV ise kinnisasja korras hoida. Transpordimaa sihtotstarbega kinnisasja omandamisel muutub kinnisasjal asuv tee avalikult kasutatavaks teeks vastavalt EhS § 92 lõikele 5, mistõttu pole juurdepääsuõiguse tagamiseks seatud servituutide järele enam vajadust. Sama on üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnisasja puhul, millel asuv haljasala muutub avalikult kasutatavaks. Samuti ei soovi KOV omandada hüpoteegiga koormatud kinnisasju. Kui hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks kinnisasi müüakse, tekitab see KOVile rahalist kahju, näiteks juhul, kui KOV on teinud kulutusi kinnisasjal asuva tee rekonstrueerimiseks. Samuti ei ole sellisel juhul enam tagatud kinnisasjal asuva tee avalik kasutamine. Antud probleemi lahenduseks võiks olla eelnõusse lisatav säte, mille kohaselt kui loobutakse transpordimaa või üldkasutatava sihtotstarbega kinnisasja omandist, siis kustutatakse kinnistusraamatust kõik kinnisasja koormavad piiratud asjaõigused KOV 16 avalduse alusel ja selleks ei ole vaja piiratud asjaõiguse omaniku (st puudutatud isiku) nõusolekut. Mittearvestatud, selgitatud 5. Teeme ettepaneku täiendada eelnõu, sõnastades, et kui omandireformi Sellise sätte lisamine AÕSi ei ole olemuslikult sobiv, riigipoolne rahastamine reservfondi(edaspidi ORF) laekunud rahast, mida saab kasutada erastamisest laekuva on reguleeritud teiste seadustega, antud juhul siis erastamisest laekuva raha raha kasutamise seaduse § 7 lõige 1 punkti 8 kohaselt toetuse andmiseks KOVidele, kasutamise seaduse ja riigieelarve baasseadusega. Tööjõukulude rahaliselt kulude katmiseks ei piisa või ei peeta võimalikuks, siis puuduolevad rahalised toetatavate tegevuste hulka saab arvestada konkreetsemate vahendid KOVidele kaetakse sihtotstarbeliselt riigi eelarvest. Lisaks on ettepanek toetusmeetmete või riigieelarveliste rahastamisskeemide kaudu. lisada erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse § 7 lõiget 1 punkti 8 KOV tööjõukulude rahastamine. Eesti Omanike Keskliit EOKL ei toeta asjaõigusseaduse § 126 muutmist. Selgitatud. Üldjuhul kaotab omanik oma kinnistu vastu huvi ning loovutab selle riigile, kui Vastab tõele, et üldjuhul kaotab omanik oma kinnistu vastu huvi ning kinnistut ei ole võimalik sihipäraselt kasutada; selle ülalpidamiskulud ületavad loovutab selle riigile, kui kinnistut ei ole võimalik sihipäraselt kasutada; selle kinnistu kasutamisest saadavat kasu ja kinnistul puudub kinnisvaraturul väärtus. ülalpidamiskulud ületavad kinnistu kasutamisest saadavat kasu ja kinnistul Eeltoodud mõjude esile kutsumisel on riigi roll võrreldes kohaliku omavalitsusega puudub kinnisvaraturul väärtus. silmapaistvalt suurem. Toome siinkohal näiteks riiklike muinsuskaitsealade loomise Samas näitab statistika (vt seletuskirjas tabel nr 1), et 97% praegu riigile Vabariigi Valitsuse poolt. Kõik sellekohased otsused on valitsuses langetatud ilma loovutatud kinnistute sihtotstarbed on seotud KOVi elamu- ja kommunaalmajanduse ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 majanduslikke mõjusid analüüsimata. Sh ei selgita(nud) Vabariigi Valitsus välja, kas ja 2 ja ainult 3% ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud ülesannetega otsusega ligi 100 000 omanikule kaasneva suureneva vastutuse, omandiõiguse (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa). piirangute, suurenevate korrashoiu- ja ülalpidamiskulude ning topelt Praegusel ajal on aga enamasti loovutatud korteriomandeid tühjenevates halduskoormuse tingimustes kinnistul mingigi väärtus säilib. Sama kortermajades. tegutsemispraktika on kasutusel ka uute muinsuskaitsealade moodustamisel Muude varade osas peaks kehtima analoogia olukorraga, mis kehtib KOVi (Sillamäe) ja olemasolevate laiendamisel. poolt vara pärimisega, kusjuures osa sellist vara on KOVile vajalik ja kasulik. Ka maapiirkondades asuvate korteriomandite väärtusetuks muutumine on seotud Samuti on senine praktika näidanud, et sõltumata sellest, kes loovutatud vara riigi otsustega, eelkõige eluasemestrateegiaga, mis suunab inimesi otsima haldamise eest vastutab, tuleb ette näha eelarvelised vahendid vara kvaliteetset ja jätkusuutlikku eluaset piirkondadest, kus eluasemefondi uuenemine 17 toimub vabaturu tingimustes, kinnisvaraturg on likviidne, riiklikke omandipiiranguid haldamiseks. Vara haldamisega seotud kulud ei sõltu oluliselt sellest, kas on vähe ning avalike teenuste kvaliteet ja hinnatase on atraktiivne. Samuti kiirendab haldajaks on riik või KOV, vaid vara liigist ja tegelikust vajadusest. maapiirkondades asuvate korteriomandite hülgamist 2018 jõustunud KrtS, mis Riik käivitas 2019. aastal tühjenevate kortermajade pilootprojekti koostöös 3 muutis oluliselt korteriomanike kokkuleppe-, eriomandi eseme ja kaasomandi eseme KOViga, mille käigus on katsetatud läbi erinevad menetlustoimingud muutmise ja korteriühistu vastutuse tingimusi, tekitades juurde terve rea uusi mitteatraktiivsete korteriomanditega tegelemisel. korteriomandite väärtusetuks muutumise riske ja võimalusi. Just selle pilootprojekti tulemusena sai selgeks, et riigil ei ole võimalik Sõltumata sellest, milline on riigi tahe kinnistute väärtust ja omanikutunde lahendada tühjenevate kortermajade probleemi ilma KOVide sellekohase tegevuseta. Selliste riigile loovutatud korteriomandite puhul tasub riik küll vähenemist mõjutavate otsuste juures, peab kinnistute omanikel, ja kinnisvaraturul nende ülalpidamiskulud, kuid kortermajad tervikuna lagunevad edasi ja on laiemalt, säilima kindlustunne selles, et riik tunnetab oma otsuste tagajärgi. Seetõttu nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus elukeskkonnas. leiab EOKL, et täna kehtiv AÕS-s sätestatud regulatsioon, kus väärtusetuks muutunud KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse kinnisvara omanikuks saab riik, on sobivaim viis kinnistuomanike ja riigi vastanduvate ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi huvide tasakaalustamiseks. lahendusi ja võimalusi: inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, korterelamu lammutada või võimaluste olemasolu korral ka renoveerida ja EOKL on hea meelega valmis tegema Rahandusministeeriumiga koostööd võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. väärtusetuks muutunud kinnistute probleemile sobivate lahenduse leidmisel. Kuna On koostatud vastavad ruumilised ja õiguslikud analüüsid ja praktilised probleemi tegelik ulatus on tänaseks loovutatud kinnistutega võrreldes sadu kordi juhendid ettetulevate õiguslike probleemide ning kitsaskohtade suurem, siis ei ole KAHOS-e regulatsiooni abil seda võimalik lahendada. Seetõttu lahendamiseks ning arvestatud välja kulud ning koostamisel on vastavad oleme seisukohal, et lisaks kohalikele omavalitsustele tuleb lahendusse haarata rahalised meetmed. korteriühistud ja muuta KrtS-i ja MuKS-i regulatsioone. Eelnõud on pärast kooskõlastamisel käimist täiendatud erastamisest laekuva seaduse muutmise ettepanekuga, seaduse § 7 lõiget 1 täiendatakse uue punktiga 8, millega antakse õigus omandireformi reservfondi (edaspidi ORF) laekunud raha kasutada ka toetuse andmiseks KOVidele asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks, samuti samuti KAHOS § 4 lg 1 p 10 kohase korteriomandi omandamise, sellest tuleneva kortermaja ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks. Hetkeseisuga on riik Ida- Viru maakonna KOVide kulude katmiseks läbi taotlusvooru eraldanud 1,7 miljonit eurot ning lähima paari aasta (AÕS § 126 muutmise järgselt) kulude jaoks on riik eraldanud rahalisi vahendeid veel kokku summas 3,660 miljonit eurot. 18 Muinsuskaitseliste ning korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenevate probleemidega tuleb loomulikult tegeleda, need ettepanekud edastame Justiits- ja Kultuuriministeeriumile, kelle tegevusvaldkonnaga on vastavad seadused seotud. Rahandusministeerium soovib hetkel koos AÕS § 126 muutmisega käivitada meetmed KOVide jaoks tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks, kuna vastavad rahalised vahendid lähiaastateks on juba eraldatud. 19