Regionaal- ja Põllumajandusministeerium_edastamine

VIRU-NIGULA VALLAVALITSUS Õiguskantsleri Kantselei Teie [email protected] Meie 18.12.2023 nr 5-7/1522 Pöördumine Asjaolud: OÜ X juhatuse liige kodanik Y esitas Viru-Nigula vallavalitsusele taotluse, mille kohaselt OÜ X soovis osta kinnistu, mille omanik on OÜ X juhatuse liige kodanik Y kui eraisik. Kinnisvara omandamise kitsendamise seaduse § 4 lõike 6 alusel küsis OÜ X juhatuse liige kinnisasja asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogult luba kinnistu omandamiseks. Taotleja esitas vormikohase digiallkirjastatud taotluse põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loa saamiseks ning kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise tegevuskava. Pika kaalumise ja tegevuskava hindamise tulemusel andis Viru-Nigula Vallavolikogu 25.10.2022 otsusega nr 65 OÜ-le X loa kinnistu omandamiseks. Seni on ülalmainitud kinnistu võõrandamistehing teostamata. Kinnisvara omandamise kitsendamise seaduse (edaspidi KAOKS) sätete analüüs: KAOKS § 4 lõige 6 sätestab, et kui lepinguriigi juriidiline isik ei vasta sama paragrahvi lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele, võib ta omandada põllumajandusmaad, metsamaad või põllumajandus- ja metsamaad kokku kümme hektarit või rohkem sisaldava kinnisasja üksnes omandatava kinnisasja asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu (edaspidi volikogu) loal. KAOKS § 6 lõige 1 sätestab, et sama seaduse § 4 lõikes 6 või § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 nimetatud isik (edaspidi taotleja) esitab kohaliku omavalitsuse üksusele vormikohase taotluse põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loa saamiseks (edaspidi käesolevas peatükis loataotlus) ning kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise tegevuskava (edaspidi tegevuskava). KAOKS § 6 lõige 4 sätestab, et tegevuskavas annab taotleja ülevaate vähemalt viie aasta kavandatavate tegevuste kohta ning kinnitab, et omandatavat kinnisasja hakatakse kasutama vastavalt selle sihtotstarbele efektiivselt, jätkusuutlikult ja sihipäraselt. Tegevuskavaga koos esitab taotleja dokumendid, mis tõendavad, et tegevuskavas kirjeldatud tegevuste elluviimiseks on piisavalt vahendeid, sealhulgas finantsvahendeid. Eelnimetatud paragrahvis, terves seaduses ega ka mitte seaduse seletuskirjas pole selgitust selle kohta, mis ajast viie aastane tähtaeg algab - kas kohalikule omavalitsusele loataotluse esitamisest, volikogu poolt nõusoleku (loa) saamisest ehk siis volikogu otsuse jõustumisest või kunagi hiljem vabalt valitud ajal tehingu teostamisest. Seaduses pole märgitud, mis aja jooksul pärast volikogult loa saamist tuleks võõrandamistehing teostada (kas näiteks 30 päeva jooksul või 2 kuu jooksul). _________________________________________________________________________________ Kasemäe tn 19 Telefon 325 5960 Konto EE252200221011939622 44107 Kunda linn e-post: [email protected] registrikood 75020500 Viru-Nigula vald www.viru-nigula.ee Küll aga saab asuda seisukohale, et kui OÜ esindaja esitab koos tegevuskavaga dokumendid, mis tõendavad, et tegevuskavas kirjeldatud tegevuste elluviimiseks on piisavalt vahendeid, sealhulgas finantsvahendeid, siis saab ta vastavaid asjaolusid kinnitada nö lähimas ajavaates. Vastavad tõendid ja asjaolud ei pruugi enam tõele vastata, kui müügitehing teostatakse alles kolm aastat pärast volikogult loa saamist. Samuti võib eeltoodud sättest eeldada, et OÜ poolt volikogult loa küsimisele ja nõutavate tõendite esitamisele on eelnenud ostja ja müüja kokkulepe kinnisasja võõrandamise kohta. Paraku seaduses ei ole küsitud kinnisasja omandajalt lisadokumendina müüja kirjalikku kinnitust müügitehingu teostamise kohta (kas ta üldse soovib kinnisasja OÜ-le müüa, mis aja jooksul tehing teostatakse). Nimetatud puudused KAOKS sätetes on viinud olukorrani, kus Viru-Nigula Vallavolikogu on OÜ-le X andnud loa kinnistu omandamiseks, aga tehingut pole seni veel teostatud ja pole ka teada, kas kunagi üldse teostatakse. Eraisikut ei saa sundida kinnistut müüma. Samas puudub ka konkreetne alus volikogu otsuse kehtetuks tunnistamiseks. KAOKS § 11 lõige 2 sätestab, et sama seaduse jõustumise ajal kehtiv kinnisasja omandamise luba, mis on antud seni kehtinud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse alusel, kehtib kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni või sellega antud õiguse lõpliku realiseerimiseni. Märgime siinkohal, et volikogu ei näinud põhjust otsuses välja tuua loa kehtivusaega, kuna ei saa eraisikule ettekirjutust teha selles osas, kui kiiresti tuleks tehing teostada. Nagu eelnevalt märgitud, siis ka seaduses pole tähtaega märgitud. Probleem on tekkinud selles osas, et kinnistu omanik kodanik Y on esitanud projekteerimistingimuste taotluse kinnistule eramu ehitamiseks. Viru-Nigula Vallavalitsus keeldus projekteerimistingimuste väljastamisest, aluseks tuues asjaolud, et projekteerimistingimused on vastuolus üldplaneeringuga ning tuues välja ka kitsenduse, mis on seatud õigusaktiga ehk KAHOS alusel eelnimetatud volikogu otsusega. Kodanik Y kui eraisiku esindaja märgib Vallavalitsusele esitatud vaides, et volikogu otsusega anti OÜ-le X õigus kinnistu omandamiseks, kuid nimetatud otsusega ei ole piiratud eraisiku kodanik Y õigus oma omandit kasutada või käsutada. Tekkinud on vastuolu, kus vald lähtuvalt esitatud loataotlusest eeldas, et viie aasta jooksul loa saamisest hakatakse kinnisasja kasutama põllumajanduslikul eesmärgil nagu seda on ka eelnevalt sellel kinnistul tehtud, kuid eraisiku Y (samas ka OÜ X juhatuse liikme) väitel need kokkulepped ja volikogu otsus teda kui eraisikut ei puuduta. Kui aga Viru-Nigula Vallavalitsus ei oleks keeldunud projekteerimistingimuste väljastamisest, vaid oleks need väljastanud ning eraisikul Y oleks hiljem õigus kinnistule elamu ehitamiseks, siis saaks OÜ X esitada vastuväite, et tal ei ole põhjust kinnistut osta, sest kinnistul on piiratud põllumajandustegevus. Küsimus: 1. KAOKS § 1 lõikes 1 sätestatu kohaselt KAOKS sätestab avalikust huvist tulenevad maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja ning riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja omandamise kitsendused. Avalik huvi KAOKS tähenduses on eelkõige põllumajandus- ja metsamaad sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja sihtotstarbelise ja jätkusuutliku majandamise edendamine. Kas antud kaasuse puhul saab kehtiva KAOKS-i sätete baasil volikogu poolt antud luba kooskõlas KAOKS § 1 lõikes 1 sätestatud põhimõttega käsitleda viie aasta jooksul loa andmisest avalik-õigusliku piiranguna, mis välistab antud kinnistul muu tegevuse kui põllumajandus? Palume eelnimetatu osas Teie seisukohta ning teeme ettepaneku võimalike vastuolude vältimiseks KAOKS-i sätteid täiendada. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Einar Vallbaum vallavanem Reeli Eiche + 372 511 1487 [email protected]  Teie nr Regionaal- ja Põllumajandusministeerium [email protected] Meie 20.12.2023 nr 14-1/231817/2306507 Avalduse edastamine Austatud minister Õiguskantsleri poole pöördus Viru-Nigula vallavanem, kes küsis kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse sätete kohaldamise kohta tema pöördumises kirjeldatud konkreetse kaasuse puhul. Vallavanem teeb ka ettepaneku võimalike vastuolude vältimiseks seaduse sätteid täiendada. Edastan märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse § 5 lõike 3 alusel pöördumise selgituste andmiseks Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile. Palun edastage koopia vastusest ka õiguskantslerile. Lugupidamisega /allkirjastatud digitaalselt/ Evelin Lopman ettevõtluskeskkonna osakonna juhataja-õiguskantsleri nõunik õiguskantsleri volitusel Lisa: Viru-Nigula vallavanema pöördumine Teadmiseks: Viru-Nigula vald Ivika Nõukas 693 8418 [email protected]