Käskkiri

KÄSKKIRI 28. detsember 2021 nr 319 Kinnisasja avalikes huvides omandamine vahetamise teel ja volitatud asutuse määramine 1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Kaitseministri 06.07.2016 määruse nr 12 „Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse põhimäärus“ § 5 ja § 6 punkti 2 ning kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 19 ning § 7 alusel alustas Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus 21.10.2021 kirjaga nr 5-3/21 /4205-1 menetlust, et riigikaitseliseks vajaduseks omandada Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuvad alljärgnevad kinnisasjad ning edastas kinnisasja omanikule pakkumuse kinnisasjade omandamiseks vahetamise teel: 1. Epliku-Altpere (kinnistusregistri registriosa nr 7742702), mis koosneb kolmest katastriüksusest: a) katastritunnus 14001:003:0091, pindala 4,07 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; b) katastritunnus 14001:003:0092, pindala 49,99 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; c) katastritunnus 14001:003:0093, pindala 4,30 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; 2. Karusaare (kinnistusregistri registriosa nr 9839402), mis koosneb kahest katastriüksusest: a) katastritunnus 14001:003:0145, pindala 21,42 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; b) katastritunnus 14001:003:0146, pindala 13,51 ha, sihtotstarve maatulundusmaa. Kinnisasja avalikes huvides omandamise esemeteks on Epliku-Altpere ja Karusaare kinnisasjad tervikuna ning omandamise riigikaitseline vajadus tuleneb asjaolust, et kinnisasjad asuvad piirkonnas, kuhu ulatub Kaitseväe keskpolügoonil toimuvate õppuste käigus laskmiste ohuala. Kaitseväe keskpolügoon on asutatud Vabariigi Valitsuse 23.10.2001 korraldusega nr 713 „Kaitseväe keskpolügooni asutamine ja esialgse asukohavaliku kinnitamine“. Peale selle on Vabariigi Valitsus 27.08.2015 korraldusega nr 352 „Kaitseväe keskpolügooni ümbritsevas riigimetsas alaliseks riigikaitseliseks väljaõppeks loa andmine“ andnud loa kasutada riigikaitseliseks väljaõppeks keskpolügooni ümbritsevat riigimetsa. Neid metsi kasutab Kaitsevägi alana, kuhu ulatub õppuse käigus laskmiste ohuala. Ohuala on piirkond, kuhu laskmiste ajal peab kõrvaliste isikute juurdepääs olema tõkestatud ja rangelt keelatud, kuna seal viibimine võib olla eluohtlik. Läbirääkimiste käigus avaldas Epliku-Altpere ja Karusaare kinnisasjade omanik soovi vahetada kinnisasjad lähipiirkonnas paikneva riigimaa vastu. Sobilikeks vahetusmaadeks osutusid Harju maakonnas Pillapalu külas paiknevatest Saaremetsa, Ranna ja Aegviidu metskond 19 maaüksustest eraldatud kinnisasjad: 3. Omaette (kinnistusregistri registriosa nr 20420750, katastritunnus 14101:001:0749,  3. Omaette (kinnistusregistri registriosa nr 20420750, katastritunnus 14101:001:0749, pindala 10,92 ha, sihtotstarve maatulundusmaa); 4. Kõrvekalda (kinnistusregistri registriosa nr 20417050, katastritunnus 14101:001:0739, pindala 23,13 ha, sihtotstarve maatulundusmaa); 5. Silmaringi (kinnistusregistri registriosa nr 20549650, katastritunnus 14101:001:0755, pindala 23,74 ha, sihtotstarve maatulundusmaa). Omaette ja Kõrvekalda kinnistud on Kaitseministeeriumi valitsemisel, Silmaringi kinnisasi kuulus Keskkonnaministeeriumi valitsemisele, Riigimetsa Majandamise Keskuse valdusesse. Riigivaraseaduse § 11 lõike 2 kohaselt võib riigivara valitseja taotleda teiselt riigivara valitsejalt talle riigivara valitsemise üleandmist, kui riigivara on vajalik tema õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks ning teine riigivara valitseja ei vaja seda oma õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks. Lähtudes eeltoodust taotles Kaitseministeerium Silmaringi kinnisasja valitsemise üleandmist. Keskkonnaministeeriumi hinnangu kohaselt ei olnud Silmaringi kinnisasi Keskkonnaministeeriumi valitsemisalas vajalik ning Keskkonnaministri 23.12.2021 käskkirjaga nr 1-2/21/508 anti kinnisasja valitsemine üle Kaitseministeeriumile. Vahetatavad kinnisasjade koosseisus olevad metsaga kaetud maa-alad hinnati kaitseministri 02.05.2005 käskkirjaga nr 139 kinnitatud „Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamismetoodika Kaitseministeeriumi valitsemisalas“ alusel, tuginedes alljärgnevates tabelites toodud kuupäevadel kogutud takseerandmetele. Lagedate maa-alade hariliku väärtuse määras kutsetunnistusega hindaja 04.10.2021 eksperdihinnanguga ning Karusaare kinnistu koosseisus oleva palkhoone ja selle õueala hariliku väärtuse 12.10.2021 eksperdihinnanguga. Tabel 1. Epliku-Altpere ja Karusaare kinnisasjade väärtused Katastriüksuse Katastriüksuse nr Takseerandmete Metsaga Lageda Kinnisasja nimi kuupäev maa-ala maa-ala väärtus väärtus väärtus kokku (euro) (euro) (euro) Epliku-Altpere 14001:003:0091 19.08.2020 2 986 3 800 6 786 Epliku-Altpere 14001:003:0092 19.08.2020 172 169 48 000 220 169 Epliku-Altpere 14001:003:0093 20.06.2021 43 759 - 43 759 Karusaare 14001:003:0145 14.08.2020 162 951 7 300 170 251 Karusaare 14001:003:0146 20.06.2021 154 543 1 400 155 943 Epliku-Altpere ja Karusaare kinnisasjade väärtus kokku: 596 908 Tabel 2. Vahetusmaa (Omaette, Kõrvekalda ja Silmaringi kinnisasjad) väärtused 2 (4) Tabel 2. Vahetusmaa (Omaette, Kõrvekalda ja Silmaringi kinnisasjad) väärtused Katastriüksuse Katastriüksuse nr Takseerandmete Metsaga Lageda Kinnisasja nimi kuupäev maa-ala maa-ala väärtus väärtus väärtus kokku (euro) (euro) (euro) Omaette 14101:001:0749 21.01.2021 44 251 14 000 58 251 Kõrvekalda 14101:001:0739 24.08.2020 278 011 6 000 284 011 Silmaringi 14101:001:0755 05.08.2020 293 685 - 293 685 Omaette, Kõrvekalda ja Silmaringi kinnisasjade väärtus kokku: 635 947 Eksperdihinnangute järgi on Epliku-Altpere ja Karusaare kinnisasjade harilik väärtus kokku 596 908 eurot ning vahetusmaade harilik väärtus on 635 947 eurot. Vahetatavate kinnisasjade väärtuste vahe on 39 039 eurot ehk vahetusmaade väärtus on ca 7% suurem. KAHOS § 24 lõike 4 järgi tuleb vahetatavate väärtuste vahe hüvitada rahas ja kui hüvitamiskohustus on kinnisasja omanikul, ei tohi vahetatavate kinnisasjade väärtus erineda rohkem kui 30%. Epliku-Altpere ja Karusaare kinnisasja omanik vastas 31.10.2021 meilitsi, et on kinnisasjade vahetamisega ning vahetatavate väärtuste vahe hüvitamisega nõus. 2. OTSUS Lähtudes eeltoodust ja riigivaraseaduse § 4 lõikest 1, § 10 lõike 1 punktist 1, lõikest 3 ja lõikest 6, § 12 lõike 6 punktist 2 ning KAHOS § 1 lõikest 7 ja § 3 lõike 1 punktist 1, Vabariigi Valitsuse 27.04.2004 määruse nr 151 „Kaitseministeeriumi põhimäärus” § 15 punktist 21, kaitseministri 10.07.2017 käskkirjast nr 373 „Kaitseministeeriumi valitsemisel oleva riigivara käsutamise kord“ ja kaitseministri 06.07.2016 määruse nr 12 „Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse põhimäärus“ § 5 ja § 6 punktist 2: 2.1 Omandada vahetamise teel riigivõimu teostamiseks kokkuleppel omanikuga järgmised kinnisasjad: 2.1.1 Epliku-Altpere (kinnistusregistri registriosa nr 7742702), mis koosneb kolmest katastriüksusest: a) katastritunnus 14001:003:0091, pindala 4,07 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; b) katastritunnus 14001:003:0092, pindala 49,99 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; c) katastritunnus 14001:003:0093, pindala 4,30 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; 2.1.2 Karusaare (kinnistusregistri registriosa nr 9839402), mis koosneb kahest katastriüksusest: a) katastritunnus 14001:003:0145, pindala 21,42 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; b) katastritunnus 14001:003:0146, pindala 13,51 ha, sihtotstarve maatulundusmaa. 2.2 Vahetada punktis 2.1 nimetatud kinnisasjad Kaitseministeeriumi valitsemisel olevate järgmiste kinnisasjade vastu: 2.2.1 Omaette (kinnistusregistri registriosa nr 20420750, katastritunnus 14101:001:0749, pindala 10,92 ha, sihtotstarve maatulundusmaa); 2.2.2 Kõrvekalda (kinnistusregistri registriosa nr 20417050, katastritunnus 14101:001:0739, 3 (4)  2.2.2 Kõrvekalda (kinnistusregistri registriosa nr 20417050, katastritunnus 14101:001:0739, pindala 23,13 ha, sihtotstarve maatulundusmaa); 2.2.3 Silmaringi (kinnistusregistri registriosa nr 20549650, katastritunnus 14101:001:0755, pindala 23,74 ha, sihtotstarve maatulundusmaa). 2.3 Jätta Epliku-Altpere ja Karusaare kinnisasja omanikule tasumata KAHOS § 17 lõike 1 alusel makstav hüvitis 140 eurot kinnisasja omandamise menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude eest ning lugeda tasaarvelduse korras omaniku hüvitamiskohustuseks 38 899 eurot. 2.4 Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusel korraldada punktides 2.1 ja 2.2 nimetatud kinnisasjade vahetuslepingu sõlmimine kahe kuu jooksul pärast käesoleva otsuse kinnisasja omanikule teatavaks tegemist. 2.5 Kinnisasjade vahetamisega kaasneva notaritasu maksab Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus. 2.6 Annan punktis 2.1 nimetatud kinnisasjad pärast nende omandamist Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse valdusesse ning nimetan Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse riigivara volitatud asutuseks. 2.7 Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusel teha vajalikud kanded riigi kinnisvararegistris. 2.8 Teha käskkiri teatavaks kantslerile, kaitseplaneerimise asekantslerile, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele ja kinnisasja omanikule. 2.9 Käskkirja peale võib esitada kaebuse halduskohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest. (allkirjastatud digitaalselt) Kalle Laanet Kaitseminister 4 (4) Registriosa: Registriosa number 7742702 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Kinnistu nimi EPLIKU-ALTPERE Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 28.12.2006 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 27.09.2012 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 14001:003:0091 Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, 4,07 ha Maakatastri andmed üle võetud kehtiv 14001:003:0092 Anija vald, Pillapalu küla, Epliku-Altpere. 49,99 ha 2.10.2020. 14001:003:0093 Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, 4,3 ha Anija vald, Pillapalu küla, Epliku-Altpere. Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Epliku-Altpere. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 1 Andrus Noor (isikukood 35710150219) Anija Vallavalitsuse 10.03.2003 kinnistamisavalduse alusel sisse kehtiv kantud 09.06.2003. Kohtunikuabi M. Viirsalu III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused 1 Kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lõikes 5 Sisse kantud 8.01.2007. 19.08.2021 kinnistamisavalduse kehtiv sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks. alusel muudetud 31.08.2021. Kohtunikuabi Katrin Kokk Kaaskoormatud kinnistud nr: 3702, 3802, 47802, 54902, 56602, 83602, 103102, 159202, 191102, 201202, 214302, 226402, 332402, 333602, 482602, 546202, 695402, 695502, 1316302, 1340102, 1341702, 1504002, 1711202, 1795602, 1862302, 2021702, 2051602, 2412802, 2499102, 2575102, 2702802, 2708602, 3204002, 3649502, 3796002, 3982702, 4103102, 4866202, 5034902, 5156502, 5156702, 5206502, 5300602, 5563102, 5567502, 6029102, 6370302, 6543202, 6690402, 6690502, 7056302, 7062702, 7296702, 7709102,  Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused 7878302, 7878402, 8141002, 8429902, 8556002, 8783202, 8887202, 9042902, 9063602, 9077602, 9126102, 9448102, 9477602, 9578302, 9578402, 9620202, 9620302, 9690702, 9832202, 9903902, 9918302, 10198702, 10532802, 10747002, 10884702, 10976202, 11581302, 19887450. IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Nr. summa muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus - TASUTA Nimi: Evelin Palju Kuupäev: 13.10.2021 12:15:51 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. Registriosa: Registriosa number 9839402 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 22.04.2008 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 03.09.2012 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 14001:003:0145 Maatulundusmaa 100%, Harju 21,42 ha Maakatastri andmed üle võetud kehtiv 14001:003:0146 maakond, Anija vald, Pillapalu küla, 13,51 ha 12.12.2017. Karusaare. Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 1 Andrus Noor (isikukood 35710150219) 04.02.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 30.03.2005. kehtiv A.Stråhlman Anneli Lipp kohtunikuabi kinnistussekretär III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Nr. summa muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus - TASUTA Nimi: Evelin Palju Kuupäev: 13.10.2021 12:25:51 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Teie 21.10.2021 nr 5-3/21/4205-1 t aristuosakond Heilika Reinvart Kinnisasjade vahetamise pakkumus Vastuseks Teie 21.10.2021 teatele ja pakkumusele teatan, et nõustun kirjas tehtud ettepanekuga vahetada Epliku -Altpere ja Karusaare kinnisasjad Omaette, Kõrvekalda ja Silmaringi kinnisasjade vastu 21.10.2021 nr 5-3/21/4205-1 kirjas loetletud tingimustel. Lugupidamisega Andrus Noor 5052653 [email protected] Eksperthinnang nr. 1080-21 Aadress Hinnatav vara Harilik väärtus Kaasnev kahju, saamata jääv tulu Harju maakond, Anija vald, Muu maa kõlvik pindalaga 3,02 ha 3 800 € Ei Pillapalu küla, Epliku-Altpere katastriüksusest 14001:003:0091 Harju maakond, Anija vald, Loodusliku rohumaa kõlvik pindalaga 48 000 € Ei Pillapalu küla, Epliku-Altpere 19,96 ha katastriüksusest 14001:003:0092 Harju maakond, Anija vald, Muu maa kõlvik pindalaga ca 0,82 ha 1 400 € Ei Pillapalu küla, Karusaare katastriüksusest 14001:003:0146 Harju maakond, Anija vald, Loodusliku rohumaa kõlvikud 25 000 € Ei Pillapalu küla, Saaremetsa pindalaga ca 4,8 ha ja ca 6,2 ha katastriüksusest 14101:001:0020 Harju maakond, Anija vald, Loodusliku rohumaa ja muu maa 6 000 € Ei Pillapalu küla, Ranna kõlvik pindalaga ca 3,14 ha katastriüksusest 14101:001:0021 Väärtuse kuupäev: 23.09.2021 Hindamisaruande kuupäev: 04.10.2021 Koostaja: Taavo Vainomaa Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3 1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 5 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 5 1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 5 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 6 2 Hinnatava Vara kirjeldus ....................................................................................................................... 6 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 6 2.2 Asukoht ....................................................................................................................................... 10 2.3 Maakasutus ................................................................................................................................ 12 2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 22 2.5 Kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud ............................................................................... 22 2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 22 3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 23 3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 23 3.2 Harjumaa ja Anija valla hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade 2021 II kv. seisuga, sh Anija vald ................................................................................................................................................ 24 3.3 Haritavate ja rohumaade turuülevaade ...................................................................................... 25 3.4 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 28 3.5 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 29 3.6 Müügitehingud ............................................................................................................................ 29 4 Hindamine........................................................................................................................................... 31 4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 31 4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 32 4.3 Hariliku väärtuse hindamine ....................................................................................................... 32 Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 38 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 43 Lisa 3 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................. 47 Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 49 2 Eksperthinnang nr. 1080-21 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Muu maa kõlvik pindalaga 3,02 ha katastriüksusest 14001:003:0091 Loodusliku rohumaa kõlvik pindalaga 19,96 ha katastriüksusest 14001:003:0092 Muu maa kõlvik pindalaga ca 0,82 ha katastriüksusest 14001:003:0146 Loodusliku rohumaa kõlvikud pindalaga ca 4,8 ha ja ca 6,2 ha katastriüksusest 14101:001:0020 Loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvik pindalaga ca 3,14 ha katastriüksusest 14101:001:0021 Aadress Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Epliku-Altpere Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Epliku-Altpere Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Saaremetsa Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Ranna Omanik Epliku-Altpere (0091): Andrus Noor (isikukood 35710150219) Epliku-Altpere (0092): Andrus Noor (isikukood 35710150219) Karusaare: Andrus Noor (isikukood 35710150219) Saaremetsa: Eesti Vabariik Ranna: Eesti Vabariik Katastritunnus Epliku-Altpere (0091): 14001:003:0091 Epliku-Altpere (0092): 14001:003:0092 Karusaare: 14001:003:0146 Saaremetsa: 14101:001:0020 Ranna: 14101:001:0021 Kinnistu registriosa nr Epliku-Altpere (0091): 7742702 Epliku-Altpere (0092): 7742702 Karusaare: 9839402 Saaremetsa: 11258250 Ranna: 11070550 Riigi kinnisvararegistri kood Epliku-Altpere (0091): Eraomandis olev kinnisasi Epliku-Altpere (0092): Eraomandis olev kinnisasi Karusaare: Eraomandis olev kinnisasi Saaremetsa: KV78005 Ranna: KV78006 Omandivorm Epliku-Altpere (0091): Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Epliku-Altpere (0092): Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Karusaare: Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Saaremetsa: Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Ranna: Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Kinnistu pindala Epliku-Altpere (0091): 4,07 ha, millest hinnatav osa ca 3,02 ha Epliku-Altpere (0092): 49,99 ha, millest hinnatav osa ca 19,96 ha Karusaare: 13,51 ha, millest hinnatav osa ca 0,82 ha Saaremetsa: 39,55 ha, millest hinnatav osa ca 4,8 ha ja ca 6,2 ha Ranna: 32,14 ha, millest hinnatav osa ca 3,14 ha Planeering Üldplaneeringu järgselt hinnatavad alad rohevõrgustikus ning lisaks paikneb Epliku-Altpere katastriüksus 14001:003:0091 Natura 2000 kaitsealal. Hindaja on suhelnud Anija valla arhitekt-planeeringuspetsialistiga, kelle ütluste kohaselt ei saa rohealal ega ka rohevõrgustikus 3 Eksperthinnang nr. 1080-21  hoonestusõiguse saamist välistada (kui olemas on mõistlik ligipääs) ning puuduvad piirangud hoonestuse asukoha osas (v.a. peab paiknema kõrval asuvast hoonestusest vähemalt 100 m kaugusel). HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Tehingu nõustamine Väärtuse liik Harilik väärtus Ülevaatuse kuupäev 23.09.2021 Väärtuse kuupäev 23.09.2021 Hindamisaruande kuupäev 04.10.2021 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Kirjalik tellimiskiri 14.09.2021 nr 10-2/21/3715-1 Vastavalt esitatud tellimusele ja informatsioonile võõrandatakse kogu kinnistu või selle osa ning hindajal on palutud välja tuua vastava kinnistu või osa koosseisus oleva muu maa kõlviku harilik väärtus ja anda hinnang kaasnevatele kahjudele ja saamata jäävatele tuludele Hindamise eeldused • Puuduvad Hinnang likviidsusele Valdav osa hinnatavaid alasid on tõenäoliselt realiseeritavad teatavatel tingimustel kuni 12 kuu jooksul. Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam +/- 20% Käibemaks Hinnatud hariliku väärtuse näol on tegemist lõpphinnaga lõpptarbija jaoks (käibemaksustamise korral sisaldub käibemaks leitud harilikus väärtuses) KOMMENTAARID Puuduvad HINDAMISTULEMUS Epliku-Altpere (0091): 3 800 € Epliku-Altpere (0092): 48 000 € Karusaare: 1 400 € Saaremetsa: 25 000 € Ranna: 6 000 € Koostaja: Taavo Vainomaa Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 4 Eksperthinnang nr. 1080-21 1 HINDAMISE ALUSED Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk Ülevaatuse kuupäev 23.09.2021 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa Ülevaatuse juures viibinud isikud Kohapeal viibisid Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusest Evelin Paju ja Kaupo Kaasik Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine 1.2 Hindamise algandmed Allikas: Kuupäev: EVS Standardiseeria 875 Riigi kinnisvararegister 29.09.2021 Kinnistusraamatu väljavõte 29.09.2021 Kinnisvaraportaal www.kv.ee 20.09.2021 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 20.09.2021 Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 20.09.2021 Kohapealne ülevaatus 23.09.2021 Tellija esindaja poolt esitatud projektimaterjalid 15.09.2021 Suhtlus omanikuga Andrus Noor 30.09.2021 Anija valla üldplaneering Kehtestatud 2020 Allhanked - Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah 5 Eksperthinnang nr. 1080-21 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4). 2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus Aadress Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Epliku-Altpere Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Epliku-Altpere Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Saaremetsa Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Ranna Registriosa nr Epliku-Altpere (0091): 7742702 Epliku-Altpere (0092): 7742702 Karusaare: 9839402 Saaremetsa: 11258250 Ranna: 11070550 Riigi kinnisvararegistri kood Epliku-Altpere (0091): Eraomandis olev kinnisasi Epliku-Altpere (0092): Eraomandis olev kinnisasi Karusaare: Eraomandis olev kinnisasi Saaremetsa: KV78005 Ranna: KV78006 Vara liik, omandivorm Epliku-Altpere (0091): Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Epliku-Altpere (0092): Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Karusaare: Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Saaremetsa: Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Ranna: Hinnatava ala näol tegemist mõttelise osaga kinnisasjast Omanik Epliku-Altpere (0091): Andrus Noor (isikukood 35710150219) Epliku-Altpere (0092): Andrus Noor (isikukood 35710150219) Karusaare: Andrus Noor (isikukood 35710150219) Saaremetsa: Eesti Vabariik Ranna: Eesti Vabariik Katastritunnus Epliku-Altpere (0091): 14001:003:0091 Epliku-Altpere (0092): 14001:003:0092 Karusaare: 14001:003:0146 Saaremetsa: 14101:001:0020 6 Eksperthinnang nr. 1080-21  Ranna: 14101:001:0021 Kinnistu pindala (hinnatav Epliku-Altpere (0091): 4,07 ha, millest hinnatav osa ca 3,02 ha katastriüksus) Epliku-Altpere (0092): 49,99 ha, millest hinnatav osa ca 19,96 ha Karusaare: 13,51 ha, millest hinnatav osa ca 0,82 ha Saaremetsa: 39,55 ha, millest hinnatav osa ca 4,8 ha ja ca 6,2 ha Ranna: 32,14 ha, millest hinnatav osa ca 3,14 ha Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% kõik katastriüksused Kanded registriosa I jaos Täiendavad kanded puuduvad Kanded registriosa III jaos • Epliku-Altpere 0091 ja 0092: Kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks (täpne kande sisu vt. lisa 2) – ei mõjuta hinnatava osa turuväärtust Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused 7 Eksperthinnang nr. 1080-21  8 Eksperthinnang nr. 1080-21  9 Eksperthinnang nr. 1080-21  Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Hinnatavate varade harilikku väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad 2.2 Asukoht Makroasukoht Paiknemine Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla Konkureerivad Sarnaste maatulundusmaadega konkureerivad kõik suurlinnadest eemal turupiirkonnad asuvad piirkonnad 10 Eksperthinnang nr. 1080-21  Allikas: Maa-ameti kaardirakendus Mikroasukoht Iseloomustus Hinnatavad varad paiknevad kõrghaljastusega piirkonnas, kus valdavalt hoonestamata metsamaad Haljastus Piirkonnas valdavalt kõrghaljastus Juurdepääs Ligipääs kinnistuteni valdavalt kruusakattega teelt, mis läbib mitmeid eraomandis olevaid kinnistuid ja ka hinnatavaid kinnistut. Parkimisvõimalus piirkonnas Võimalik ligipääsuteede ääres Kaugused Teenindus Ühistransport Teeninduspunktid Aegviidus, Jääb hinnatavatest varadest ca 4-6 km Jänedal ja Lehtses kaugusele 11 Eksperthinnang nr. 1080-21  Allikas: Maa-ameti kaardirakendus 2.3 Maakasutus Kaardirakenduse plaan Epliku-Altpere (0091): 12 Eksperthinnang nr. 1080-21  Epliku-Altpere (0092): Karusaare: 13 Eksperthinnang nr. 1080-21  Saaremetsa: Ranna: Allikas: Maa-ameti kaardirakendus Metsanõustamise OÜ poolt koostatud kaart hinnatavate alade kohta: Epliku-Altpere (0091): 14 Eksperthinnang nr. 1080-21  Epliku-Altpere (0092): Karusaare: 15 Eksperthinnang nr. 1080-21  Saaremetsa: Ranna: Kollasega on tähistatud hinnatavad varad Kõlvikuline koosseis Hinnatavad varad: Muu maa kõlvik pindalaga 3,02 ha katastriüksusest 14001:003:0091 Loodusliku rohumaa kõlvik pindalaga 19,96 ha katastriüksusest 14001:003:0092 Muu maa kõlvik pindalaga ca 0,82 ha katastriüksusest 14001:003:0146 Loodusliku rohumaa kõlvikud pindalaga ca 4,8 ha ja ca 6,2 ha katastriüksusest 14101:001:0020 Loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvik pindalaga ca 3,14 ha katastriüksusest 14101:001:0021 Pria registreering Puuduvad 16 Eksperthinnang nr. 1080-21  Mullastik / kasvukoha tüüp Epliku-Altpere (0091): Hinnataval alal AM’’ ja M’’ – pinnas liigniiske, piirneb jõega Epliku-Altpere (0092): Hinnatav ala valdavalt KI;Ko 17 Eksperthinnang nr. 1080-21  Karusaare: Hinnatav ala GI1;GI, LkIg ja KI ja M’’’ Saaremetsa: Valdavalt Ko (1;2) 18 Eksperthinnang nr. 1080-21  Ranna: Valdavalt LkI (1;3), teealuse maa osas M’’’ LkIg ja LkI(3) Kuju, reljeef Epliku-Altpere (0091): Hinnatav ala on ebakorrapärase pikliku kujuga, üldjoontes kompaktne, reljeefilt valdavalt tasane Epliku-Altpere (0092): Hinnatav ala on ebakorrapärase, kompaktse kujuga ning väiksemas osas liigendatud selliselt, et väiksem rohumaa ala on eraldatud metsaga, kinnistu valdavalt tasane Karusaare: ebakorrapärase, valdavalt pikliku kujuga teeäärne maa koos tasasema rohumaa alaga Saaremetsa: kompaktsed rohumaa alad kahel pool ligipääsuteed, kinnistu keskosa on mõnevõrra kõrgem ja langus kinnistu äärealade suunas Ranna: hinnatav ala koosneb ühest suuremast alast, mis looduses vastab rohumaale ning metsa vahelisest teest, mis on pikliku kujuga Parkimine Võimalik eelkõige ligipääsuteede ääres Hooned ja rajatised Epliku-Altpere (0091): puuduvad Epliku-Altpere (0092): puuduvad Karusaare: puuduvad Saaremetsa: vanem amortiseerunud vundament Ranna: hoonestus puudub Haljastus Epliku-Altpere (0091): hinnatava ala osas liigniiske luht ehk lamminiit Epliku-Altpere (0092): hinnatava ala osas rohumaale iseloomulik haljastus Karusaare: hinnatava ala näol tegemist teeäärse maaga ning väiksema loodusliku rohumaale iseloomuliku alaga Saaremetsa: hinnatava ala osas rohumaale iseloomulik haljastus Ranna: hinnatava ala osas valdavalt rohumaale iseloomulik, teemaa on pinnas ja osaliselt killustikkattega Piirded Puuduvad 19 Eksperthinnang nr. 1080-21  Üldplaneering Üldplaneeringu järgselt hinnatavad alad rohevõrgustikus ning lisaks paikneb Epliku-Altpere katastriüksus 14001:003:0091 Natura 2000 alal ja kaitsealal. Saaremetsa: Üldplaneeringu järgselt hinnatav osa rohevõrgustikus, osaliselt ranna või kalda piirangu ja ehituskeeluvööndis 20 Eksperthinnang nr. 1080-21  Ranna: Üldplaneeringu järgselt hinnatav osa rohevõrgustikus 21 Eksperthinnang nr. 1080-21  Detailplaneering / Puuduvad projekteerimistingimused Hindaja on suhelnud Anija valla arhitekt-planeeringuspetsialistiga, kelle ütluste kohaselt ei saa rohealal ega ka rohevõrgustikus hoonestusõiguse saamist välistada (kui olemas on mõistlik ligipääs) ning puuduvad piirangud hoonestuse asukoha osas (v.a. peab paiknema kõrval asuvast hoonestusest vähemalt 100 m kaugusel). 2.4 Kommunikatsioonid1 Veevarustus ja Puudub kanalisatsioon Elektrivarustus Puudub Gaasivarustus Puudub 2.5 Kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud Hindaja on suhelnud kinnistu omanikuga telefoni teel 30.09.2021 ning kinnistu omanik ei osanud lisaks hinnatava ala väärtusele täiendavat kahju ega ka saamata jäävat tulu välja tuua. Hindaja hinnangul hinnatavate alade osas täiendavat kahju ega saamata jäävat tulu ei teki. 2.6 Vara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). 1 Andmed ehitisregistrist ja visuaalselt ülevaatuselt 22 Eksperthinnang nr. 1080-21 Hindajate hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. 3 TURUÜLEVAADE 3.1 Majandusülevaade2 Märksõnad: majandusprognoos, majanduskasv, Eesti majandus, koroonaviirus • Eesti majandus ületas kriisieelse taseme juba selle aasta alguses ja majanduse taastumine on Euroopa kiireimate seas • Eesti majanduskasv jääb tänavu suurusjärku 5–8% ja järgmisel aastal 4–5% • Tänavust majanduskasvu mõjutab tugevalt see, kui palju inimesed suunavad sääste tarbimisse • Majandusolude paranemine Eestis ja teistes riikides kiirendab ajutiselt hinnakasvu. Inflatsioon on sel aastal 2,5–2,7% ja järgmisel 2,8–3,3% • Tööpuudus langeb juba 2022. aastal alla 5% ehk kriisieelse taseme lähedale • Keskmise palga kasv püsib lähiaastatel üle 5%, sest vaba tööjõudu napib • Oodatust kiirem majanduskasv suurendab maksutulusid, vähendab vajadust toetada erasektorit ning annab riigile võimaluse piirata üle jõu elamist Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt järgneb piirangute kaotamisele teisel poolaastal kiire majanduskasv, sest on oodata eksporditurgude taastumist ning lühiajalise tugeva tõuke Eesti majanduskasvule annavad kriisi ajal kogunenud säästude ja teisest sambast väljavõetava raha liikumine tarbimisse. Eratarbimise väga kiire kasv muudab lähiaastate majanduskasvu heitlikuks. Pärast piirangute kaotamist ennistub kiirelt kriisieelne tugev majandusseis. Majanduse väljavaade on tänu vaktsineerimise edenemisele muutunud kindlamaks ning peale sellekevadiste piirangute põhjustatud tagasilööki saab majanduskasv teisel poolaastal tugeva põhja. Lisaks välisturgude paranemisele annavad Eesti majanduskasvule lühiajalise tõuke kriisi kestel kogunenud säästude kasutulevõtmine ja sügisel teisest pensionisambast vabanev raha. Valdavalt eratarbimise kasvust veetuna on oodatav majanduskasv sel aastal suurusjärgus 5–8% ja järgmisel aastal 4–5%. Tänavuse majanduskasvu kiirus sõltub paljuski sellest, kui suure osa säästudest inimesed otsustavad tarbimisse suunata. Teisest sambast võetakse välja ligi 1,3 miljardit eurot, mis on umbes 4,5% majanduse mahust. Kui tarbimine kasvab säästude arvelt oodatust rohkem, tekib majanduse ülekuumenemise oht, mis takistab majanduse naasmist stabiilsele kasvurajale. Majanduse jõuline kasv elavdab tööturgu. Ühes ettevõtete sooviga töötajaid juurde palgata on juba tõusma hakanud nii hõive kui ka vabade töökohtade hulk ja tunnetatav tööjõupuudus. Majanduse avanemise järel ning nõudluse suurenedes hoogustub hõivekasv veelgi ning tööpuudus langeb juba 2022. aastal alla 5% ehk kriisieelse taseme lähedale. Taas tekkiv tööjõunappus kannustab järgmistel aastatel tööjõukulusid ning keskmise palga kasv püsib üle 5%. Kinnisvaraturg püsib aktiivne. Kriisi käigus tarbimisvõimaluste piiratusest tekkinud nn sundsääst on paljudes riikides suurendanud nõudlust elukondliku kinnisvara järele. Eestis võimendavad seda tugev palgakasv ja peagi lisanduvad enneaegselt väljavõetavad pensionisäästud. Kuna nõudlus laenuga rahastatava kinnisvara järele võib kasvada hüppeliselt, on Eesti Pank kinnisvaraturu ülekuumenemisest finantssektorile avalduda võivate ohtude vältimiseks vajadusel valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid. Stabiilsuse hoidmiseks majanduses tasub kaaluda riigi kulude kasvu piiramist heal ajal. Eesti majandus ületas positiivse üllatusena juba selle aasta alguses kriisieelse taseme ning seega on meie majanduse 2 Allikas Eesti pank seisuga 16.06.2021 23 Eksperthinnang nr. 1080-21 taastumine olnud üks Euroopa riikide kiiremaid. Ühest küljest tähendab majandusolukorra oodatust hoogsam paranemine seda, et vajadus riigi abikäe järele on seniarvatust väiksem. Teisalt tähendab see prognoositust suuremat maksutulu laekumist. Majanduse hea seis annab riigile võimaluse piirata üle jõu elamist ― selleks tasub oodatust paremat maksulaekumist kasutada eelarve puudujäägi vähendamiseks kiiremini, kui seni plaanitud. Hinnakasv kiireneb lähiajal üleilmse nõudluse suurenemise tõttu. Kuna toodangumaht ei suuda üleilmse nõudlusega sammu pidada, toob see lühiajaliselt kaasa paljude toormete kallinemise, mis jõuab viivitusega ka tarbijateni. Kriisi käigus tarneahelatesse tekkinud tõrked, osade toodete nappus, madalseisust väljuvad teenused ja tööjõukulude kasv kergitavad Eesti tarbijahindu sel aastal 2,5–2,7% ja järgmisel 2,8–3,3%. Samadest põhjustest tingituna kiireneb inflatsioon ajutiselt kogu euroalal, aga juhul kui hinnatõusu kiirenemine euroalal osutub püsivamaks, on Euroopa Keskpangal võimalik sellele reageerida rahapoliitika karmistamisega, mis ühtlasi pärsiks hinnakasvu ka Eestis. Eesti Panga majandusprognoos põhinäitajate kaupa* seisuga 16.06.2021: Sujuva kasvu stsenaarium Järsu kasvu stsenaarium 2020 2021 2022 2023 2021 2022 2023 SKP jooksevhindades (mld 27,16 29,14 31,46 33,12 30,01 32,28 33,82 eurodes) SKP muutus püsivhindades -2,7 5,3 4,9 2,5 8,2 3,8 1,6 (%)** SKP deflaator -0,6 1,9 2,9 2,7 2,1 3,7 3,2 THI-inflatsioon (%) -0,4 2,5 2,8 2,3 2,7 3,3 2,6 Töötuse määr (%) 6,8 6,1 4,9 4,7 5,7 4,7 4,6 Keskmine brutopalk (eurodes) 1448 1526 1609 1695 1536 1640 1737 Keskmise brutokuupalga 2,9 5,4 5,5 5,3 6,1 6,7 5,9 muutus (%) Eelarvetasakaal (% SKPst) -4,8 -4,9 -2,3 -2,2 -4,7 -2,0 -1,9 * Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud väärtustena. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank 3.2 Harjumaa ja Anija valla hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade 2021 II kv. seisuga, sh Anija vald Harjumaa Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 1000-5000 €/ha. Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest. Üha enam ostetakse maatulundusmaid, millele on võimalik saada ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks. Selliste tehingute keskmised hinnad jäävad Tallinnast optimaalsel kaugusel asuvate kinnistute puhul valdavalt suurusjärku 25 000 – 70 000 €. 24 Eksperthinnang nr. 1080-21 Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Harjumaal: Tehingu summa Pindala(m²) (€) Pinnaühiku hind (€/m²) Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2015 925 76 361,50 5 150 340 52,32 0,25 1,40 2016 963 78 375,80 790 380 258,56 0,27 2,05 2017 1 009 72 456,90 2 400 000 110,21 0,28 1,36 2018 884 68 141,70 2 574 784 487,51 0,41 2,44 2019 1 042 66 945,30 912 000 48,67 0,40 1,86 2020 1 105 63 462,20 2 000 000 185,19 0,48 2,25 2021.. 1 072 64 617,0 2 450 000 157,96 0,63 2,73 Allikas: maaamet.ee Anija vald Hoonestamata maatulundusmaade tehingud Anija vallas: Tehingu summa Pindala(m²) (€) Pinnaühiku hind (€/m²) Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2015 82 104 344,60 94 561 1,68 0,21 0,28 2016 87 87 207,40 104 000 1,33 0,19 0,23 2017 65 172 357,40 2 400 000 0,80 0,24 0,27 2018 80 76 756,90 175 000 2,74 0,28 0,39 2019 57 85 986,00 502 559 1,60 0,36 0,48 2020 60 89 860,40 121 014 2,13 0,25 0,36 2021.. 54 102 742,20 230 000 2,96 0,38 0,59 Allikas: maaamet.ee Tulenevalt eelpool toodud tehingute statistikast on näha, et tehingute arv on viimase 3 aasta jooksul varieerunud 54 - 60 tehingu vahel ning keskmine hind on jäänud vahemikku 0,36-0,59 eur/m2. Kõikumised statistikas on tõenäoliselt seotud üksikute kallimalt müüdud arenduspotentsiaaliga maatulundusmaade või odavalt vormistatud komplekstehingute müügist. 3.3 Haritavate ja rohumaade turuülevaade Seisuga 31.12.2020 oli Eestis maakatastri statistika1 põhjal haritava maa pindala 1 050 018 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 245 033 hektarit. Katastrisse kantud andmete põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala mõnevõrra kasvanud, vastavalt 790 ja 4392 hektarit. Tehingute põhjal 25 Eksperthinnang nr. 1080-21 on 2020. aastal müüdud 25 602 hektarit haritavat maad ning 5335 hektarit looduslikku rohumaad – see tähendab, et Eesti haritavatest ja looduslikest rohumaadest on aasta jooksul omanikku vahetanud ligi 2%, sarnane protsentuaalne osakaal oli ka kahel eelneval aastal. Haritavad maad Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on vilja mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Näiteks on üle Eesti keskmise haritava maa pindala jäänud vahemikku 9,3 -11,3 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta- aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa-ameti tehingustatistikale on aktiivseim periood kevade saabudes (märts-mai), suve hakul hakkab tehingute maht haritava maaga langema, saavutades madalaima taseme tavapäraselt augustis- septembris. Alates oktoobrikuust hakkab tehingute arv üldiselt taas tõusma. Läbi aegade on kõrgeima hinnaga tehingud tehtud peamiselt Järvamaal ja Lääne-Virumaal, kus on ühtlasi ka Eesti kõige viljakamad mullad. Kuid ka Tartu maakonnas on muldade viljakus ning hinnad keskmisest kõrgemad. Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on möödunud aastal haritava maa hektari mediaanhind üle 3500 € olnud Harju, Jõgeva, Järva, Lääne-Viru, Põlva, Tartu, Valga, Viljandi ja Võru maakonnas. Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 6000 €/ha; enamik põllumaade müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 4000 – 4500 €/ha. Kui tegemist on viljaka mullaga ning suurema ja/või kompaktse maatükiga, tehakse tehinguid ka kõrgemate hindadega. Ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval. Samuti on hindajale teada tehinguid, kus on makstud rohkem, kui müügilepingus registreeritud. Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse arvutamisel kasutada. Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid. Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu on märgata olulist hindade tõusu just viimastel aastatel. Järgnev joonis illustreerib Eestimaa haritavate maade turu muutust aastatel 2004-2021 II kv. 26 Eksperthinnang nr. 1080-21  Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2004-2021 II kv 2000 4000 1800 3500 1600 3000 Tehingute arv, tk 1400 2500 Hind, €/ha 1200 1000 2000 800 1500 600 1000 400 200 500 0 0 Tehingute arv Keskmine hind, €/ha Mediaanhind, €/ha Allikas: Maa-amet Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani kasvutrendis. 2007-2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks. Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude kinnisvarasektorite hindade kapitaalse langusega. Alates 2011. aastast on põllumaade turul toimunud hindade ulatuslik kasv, mis kajastub ka hektari mediaanhindades. 2014. aasta mediaanhind on oluliselt kõrgem võrreldes 2013. aastaga. Enamikes maakondades on haritava maa ühikuhinnad kasvanud 6 või enam korda võrreldes kümne aasta taguse hinnaga. Kõrgemad tehingud on omased Kesk-Eesti, Lääne-Virumaa ja Tartumaa haritavatele maadele, kus on tegemist ka ühtlasi Eestimaa kõige viljakamate muldadega. Nimetatud piirkondades on viljaka põllumaa hinnad enamasti vahemikus 4000 – 5000 €/ha. Rohumaad Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks ning nende osakaal põllumajanduslike maade hulgas moodustab ca 19%. Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus avalikule statistikale ning ülevaate andmisel lähtume Maa-ameti haritavate maade turuülevaates esitatud joonisest: Loodusliku rohumaa vabaturu tehingute arv ja hektari mediaanhind aastatel 2016 –2020 27 Eksperthinnang nr. 1080-21 Allikas: Maa-amet Looduslike rohumaade tehingute arv on üle Eestiliselt jäänud aastate jooksul jäänud valdavalt vahemikku 40-70 tehingut aastas (v.a. 2019 ja 2020. aasta, kus tehingute arv oli oluliselt madalam). Tehingute arvud on madalad, kuna valdav osa rohumaadest jääb suuremate kinnistute koosseisu ning puhtalt loodusliku rohumaa kõlvikutüübiga kinnistuid on vähe. Valdav osa tehingutest toimub hindadega pigem vahemikus 1300 – 2000 €/ha. Prognoos Surve haritavate ja rohumaade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Tehingute arv püsib tõenäoliselt sarnasel tasemel eelneva aastaga. 3.4 Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutajad ja neid Katastriüksusi tervikuna või hinnatavaid osasid soovivad osta iseloomustavad tunnused eelkõige metsamajanduse või põllumajandusega tegelevad ettevõtted Kas hinnatav vara rahuldab Rahuldavad eelkõige olemasolevate katastriüksuse koosseisus, kuid turusegmendi nõudeid suuremad katastriüksuse osad võivad rahuldada turusegmendi nõudeid ka eraldiseisvatena Kui suur osa soovib ja on Tõenäoliselt soovib ja on keskmine osa ostjaskonnast võimeline võimeline hinnatavat vara hinnatavat vara soetama (olemasoleva katastriüksuse koosseisus). soetama Suurematele katastriüksuse osadele võib olla turgu ka eraldiseisvatena Müügiperiood Tulenevalt väiksest pindalast on hinnatavate osade likviidsus pigem väga madal ning olemasolevate kinnistute koosseisus realiseeritavad tõenäoliselt kuni 12 kuu jooksul suuremad alad tõenäoliselt realiseeritavad sama perioodi jooksul ka eraldiseisvatena Missugused on oodatavad Surve müügihindade kasvuks on olemas, müügihinnad lähematel müügihinnad perioodidel pigem kasvavad. Alternatiivsed kasutused Kõik alad kasutatavad eelkõige rohumaadena või metsa aluste maadena või olemasolevate teealuste maadena kasutuse jätkamine. 28 Eksperthinnang nr. 1080-21 3.5 Pakkumisinfo Pakkumiste arv Harjumaal on pakkumisel ca 300 hoonestamata maatulundusmaa kinnistut, millest ca 17 Anija vallas Pakkumishinnad Rohumaade pakkumishinnad on valdavalt vahemikus 2500 €/ha – 3600 €/ha Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee protaalist mõned sarnased pakkumised: Kinnistu €/ha Asukoht Pakkumishind, € Lisainfo pindala, m² 100% maatulundusmaa, mis valdavas osas Lääne-Harju vald, 25 000 90 3000 Ca 2800 looduslik rohumaa, ligipääs läbi Vihterpalu, Harjumaa naaberkinnistute olemas 100% maatulundusmaa, mis valdavas osas Ellamaa, Saue vald, 52 200 145 000 Ca 3600 haritav maa, kuid PRIA-s arvel Harjumaa püsirohumaana, ligipääs olemas 100% maatulundusmaa, mis valdavas osas Vohnja küla, Kadrina 18 999 74 800 Ca 2500 rohumaamaa ning PRIA-s arvel vald, Lääne-Virumaa püsirohumaana, ligipääs puudub 100% maatulundusmaa, mis valdavas osas Lante küla, Kadrina 13 900 43 900 Ca 3200 rohumaamaa väiksemas osas metsamaa, vald, Lääne-Virumaa ligipääs olemas Käbiküla, Kehtna 100% maatulundusmaa, mis valdavas osas 11 500 35 200 Ca 3300 vald, Raplamaa märgitud muu maana, ligipääs puudub 100% maatulundusmaa, mis valdavas osas Märjandi küla, Järva märgitud haritava maana, reaalsuses 55 00 18 077 Ca 3000 vald, Järva maakond kasutatav rohumaana ja PRIA-s rohumaa, ligipääs läbi naaberkinnistute Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse / hariliku väärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust 3.6 Müügitehingud Hindajatele on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste varadega: Kinnistu, Hind, Hind, Nr Asukoht Aeg Lisainfo ha € €/ha Raplamaa, 100% maatulundusmaa (5,24 ha Kohila looduslik rohumaa), ligipääs 1 vald, 03.2021 6,06 10 800 1782 olemas, mõnevõrra ebakorrapärane Rabivere kuju, M’, M’’’, Pria registreering küla olemas 100% maatulundusmaa (1,159 ha Saku vald, looduslik rohumaa), võsastunud, 2 Rahula 05.2021 1,516 2500 1649 ligipääs olemas, kolmnurkne kuju, küla Gh, Gor, Go, Pria registreering puudub Lääne- 100% maatulundusmaa (4,13 ha 3 Virumaa, 01.2021 4,25 10 000 2353 looduslik rohumaa), metsariba keset Tapa vald, kinnistut, ligipääs puudub, 29 Eksperthinnang nr. 1080-21  Piisupi kompaktne kuju, Go, Gk, Pria küla registreering olemas, müüdi avalikul enampakkumisel (tegemist ei olnud sundmüügiga ning tehing kajastab adekvaatselt turul toimuvat) Harjumaa, 100% maatulundusmaa (3,07 ha Kuusalu looduslik rohumaa), osaliselt 4 vald, 12.2020 4,34 7000 1613 metsaribad kinnistul, ligipääs olemas, Kemba kompaktne kuju, Kog, Go, Hi, Kig, LKI, küla Pria registreering olemas Lääne- 100% maatulundusmaa (2,53 ha Virumaa, looduslik rohumaa, 1,36 ha 5 Kadrina 06.2021 4,39 7 000 1594 metsamaa), ligipääs olemas, vald, Lante kompaktne kuju, Kog, Go, Gk, Pria küla registreering puudub 100% maatulundusmaa (ca 23,05 ha haritav maa ja 16,75 ha looduslik Harju rohumaa), reaalne kasutus maakond, rohumaana, PRIA registreering olemas 6 Saue vald, 12.2019 41,21 99000 2402 (püsirohumaa), ligipääs olemas, Lehetu mõnevõrra ebakorrapärane kuju küla (valdavalt kompaktne), M’,M’’, M’’’, boniteet 47-53 100% maatulundusmaa (ca 9,42 ha Harju ulatuses rohumaa), reaalne kasutus maakond, rohumaana, PRIA registreering 7 02.2020 10,9 21204 1945 Rae vald, puudub, ligipääs olemas, kompaktne Salu küla kuju kuid väiksem jõgi poolitab kinnistu, M’’’, boniteet 50 100% maatulundusmaa (ca 2,4 ha Lääne- ulatuses muu maa), ligipääs mööda 8 Harju vald, 09.2019 3,84 5500 1432 avalikult kasutatavat teed olemas, Laane küla PRIA registreering puudub, kompaktne piklik kuju, Go ja Go1, boniteet 33 100% maatulundusmaa (ca 1,31 ha ulatuses looduslik rohumaa), ligipääs Harku vald, mööda erateed (kruusatee), PRIA 9 01.2020 1,6689 3500 2097 Adra küla registreering puudub, kompaktne mõnevõrra piklik kuju, Kh’’g, boniteet 25 100% maatulundusmaa (ca 1,5 ha ulatuses looduslik rohumaa), ligipääs Saue vald, mööda pinnaskattega teed läbi 10 04.2020 1,6429 3000 1826 Tuula küla naaberkinnistute, PRIA registreering olemas, kompaktne kuju, Go1, Go, M’’ ja M’ boniteet 46-53 30 Eksperthinnang nr. 1080-21  Lääne- 100% maatulundusmaa (ca 1,49 ha Harju Vald, ulatuses looduslik rohumaa), ligipääs 11 02.2020 1,5302 3900 2549 Metslõugu avalikult teelt olemas, PRIA küla registreering olemas 100% maatulundusmaa (ca 2,33 ha Madila ulatuses looduslik rohumaa), piklik 12 küla, Saue 05.2019 3,4 5520 1624 kuju, ligipääs läbi naaberkinnistute vald olemas, PRIA registreering olemas Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas 4 HINDAMINE 4.1 Vara parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Epliku-Altpere (0091): Hinnatava katastriüksuse näol on kõlvikuliselt tegemist valdavas enamuses muu maaga, mis üldplaneeringu järgselt on rohevõrgustikus, kaitsealal ja Natura 2000 alal. Katastriüksus on valdavalt liigniiske pinnasega luht ehk lamminiit, mis tinglikult meenutab oma olemuselt rohumaad, kuid klassikalise rohumaana kasutamiseks on tõenäoliselt vajalik pinnast kuivendada. Hindaja hinnangul on hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus lamminiiduna või võimalusel maa parenduse teostamine ja kasutamine rohumaana. Epliku-Altpere (0092): Hinnatava katastriüksuse näol on kõlvikuliselt tegemist valdavas enamuses metsamaa ja loodusliku rohumaaga, mis üldplaneeringu järgselt paikneb rohevõrgustikus. Hinnatavaks osaks on katastriüksuse rohumaa osa, mis ongi vastavas osas vara parimaks kasutuseks. Karusaare: Hinnatava katastriüksuse näol on kõlvikuliselt tegemist valdavas enamuses metsamaaga, mis üldplaneeringu järgselt paikneb rohevõrgustikus. Hinnatavaks osaks on katastriüksuse teeäärne ala koos väiksema lageda alaga, mis looduses oma olekult vastab eelkõige rohumaale. Hindaja käsitlebki vastava ala parima kasutusena kasutamist rohumaana. Alternatiivselt võimalik parim kasutus ka metsa aluse maana (perspektiivis metsa rajamine) Saaremetsa: Hinnatava katastriüksuse näol on kõlvikuliselt tegemist valdavas enamuses metsamaa ja loodusliku rohumaaga, mis üldplaneeringu järgselt paikneb rohevõrgustikus. Hinnatavaks osaks on katastriüksuse rohumaa osa, mis ongi vastavas osas vara parimaks kasutuseks. Ranna: Hinnatava katastriüksuse näol on kõlvikuliselt tegemist valdavas enamuses metsamaaga, mis üldplaneeringu järgselt paikneb rohevõrgustikus. Hinnatavaks osaks on katastriüksuse rohumaa ja muu maa osa (tee alune maa). Rohumaa osas võibki parimaks kasutuseks pidada rohumaana kasutamist ning muu maa osas on tegemist metsasisese teega, mille parimaks kasutuseks võib pidada olemasoleva 31 Eksperthinnang nr. 1080-21 kasutuse jätkamist või alternatiivselt metsaaluese maana kasutamist. Kuna teealuse maa osakaal on hinnatava ala koosseisus marginaalse suurusega, siis oleme parema võrdlemise ja üldistamise mõttes arvestanud kogu hinnatava ala parimaks kasutuseks kasutust rohumaana. 4.2 Hindamismeetodi valik Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist. Hinnatava vara turuväärtuse / hariliku väärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse / hariliku väärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus / harilik väärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Hindajale teadaolevalt soovib Kaitseinvesteeringute Keskus viia läbi maadevahetusi kinnistute omanikega, mistõttu nõuab hinnatavate osade hindamine teatavaid üldistusi, et varade väärtused oleks hinnatud sarnastel alustel. Lähtuvalt parima kasutuse analüüsist ja eelpool toodust on hinnatavaid alasid nii rohumaa kui ka muu maa kõlvikuid väärtuse poolest võrreldud eelkõige rohumaa väärtustega. 4.3 Hariliku väärtuse hindamine Võrdluseks valitud varad3 1,2,3, mis sobivad eelkõige ajaliselt, asukohalt või kõlvikulise koosseisu poolest Käibemaksu info Kasutanud oleme varade lõpp müügihindasid Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud varade hektari hinda Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust / harilikku väärtust Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus: Ajaline kohandus Alates 2021. aasta jaanuarist oleme arvestanud hindade kasvuga 5% ning alates märtsis oleme arvestanud hindade kasvuga 3% Asukoht Rohumaade puhul on makro asukoht vähem tähtis ning oluline on pigem, kas piirkonnas on suuremaid ettevõtteid, kes võiksid olla rohumaadest huvitatud. Vähem hinnatud on ka üleujutusaladel või liigniisketes piirkondades asuvad rohumaad või lamminiidud. Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust Kinnistu pindala Vastavas sektoris on suurema pindalaga maade ühiku hind kõrgem Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud Mullastik ja boniteet Head põllutüüpsed mullad on enim hinnatud. Vähem hinnatud on rohumaatüübilised mullad ja liigniisked mullad. Pria registreering PRIA registreeringu olemasolu tõstab vara turuväärtust 3 Müügitehingute tabel, p. 3.6. 32 Eksperthinnang nr. 1080-21  Muu Näiteks elektripostide paiknemine kinnistul vähendab vara turuväärtust, samuti võib väärtust vähendada võsastumine või kaitsealal paiknemine Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne. Kohandustabel Epliku-Altpere (0091): Võrreldavad varad HINNATAV VARA 1 2 3 Hindamisel lähtuti Tehinguhind: 10 800 € 2 500 € 10 000 € hektari hinnast Hektari hind: 1 782 € 1 649 € 2 353 € Tehingu aeg: märts.21 mai.21 jaan.21 09.2021 Ajaldamine: 3% 0% 5% Ajaldatud hind: 1 835 € 1 649 € 2 471 € Raplamaa, Kohila Saku vald, Rahula Lääne-Virumaa, Tapa Asukoht: Harjumaa, Anija vald, Rabivere küla küla vald, Piisupi küla vald, Pillapalu küla Kohandus 0% 0% 0% Ligipääs puudub, Ligipääs olemas Ligipääs olemas Juurdepääs: võimalik läbi Ligipääs puudub avalikult teelt, parem avalikult teelt, parem naaberkinnistu Kohandus -10% -10% 0% Pindaala (ha) 6,06 1,156 4,25 3,02 Kohandus -5% 5% 0% mõnevõrra kompaktne kuju, kompaktne kuju, valdavalt kompaktne, Kuju ebakorrapärane kuju, metsaribad metsariba liigendab mõnevõrra valdavalt kompaktne liigendavad kinnistut kinnistut ebakorrapärane kuju Kohandus 0% 0% 0% Mullastik ja boniteet AM'' ja M'', pinnas M' ja M ''', parem Gh, Gor, Go, parem Go, Gk, parem Kohandus tugevalt liigniiske -5% -25% -25% Pria registreering Olemas Puudub Olemas Puudub Kohandus -5% 0% -5% Kitsendavad tegurid Kitsendavad tegurid Muu Paikneb Natura 2000 Kohati võsastunud puuduvad puuduvad kaitsealal Kohandus -10% -5% -10% Summaarne -35% -35% -40% kohandus: Kohandatud hektari 1 193 € 1 072 € 1 482 € hind: Kohanduste absoluutväärtuste 38% 45% 45% summa Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 30% 30% Kaalutud hektari 1 243 € 477 € 322 € 445 € hind, (€): Hariliku väärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara harilikuks väärtuseks hindame: 1243 €/ha * 3,02 ha = 3754 € ≈ 3800 € Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei teki. Leitud harilikule väärtusele ei lisandu käibemaksu (käibemaksustamise korral sisaldab käibemaks harilikus väärtuses). Saadud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 20%). 33 Eksperthinnang nr. 1080-21 Kohandustabel Epliku-Altpere (0092): Võrreldavad varad HINNATAV VARA 1 2 3 Hindamisel lähtuti Tehinguhind: 10 800 € 2 500 € 10 000 € hektari hinnast Hektari hind: 1 782 € 1 649 € 2 353 € Tehingu aeg: märts.21 mai.21 jaan.21 09.2021 Ajaldamine: 3% 0% 5% Ajaldatud hind: 1 835 € 1 649 € 2 471 € Raplamaa, Kohila vald, Lääne-Virumaa, Tapa Asukoht: Harjumaa, Anija Saku vald, Rahula küla Rabivere küla vald, Piisupi küla vald, Pillapalu küla Kohandus 0% 0% 0% Ligipääs Ligipääs puudub, Ligipääs olemas Ligipääs olemas Juurdepääs: naaberkinnistuid võimalik läbi avalikult teelt, parem avalikult teelt, parem läbivalt naaberkinnistu Kohandus pinnaskattega teelt -5% -5% 5% Pindaala (ha) 6,06 1,156 4,25 19,96 Kohandus 10% 20% 10% valdavalt mõnevõrra kompaktne kuju, kompaktne kuju, kompaktne, ebakorrapärane kuju, Kuju metsaribad liigendavad metsariba liigendab mõnevõrra valdavalt kompaktne, kinnistut, samaväärne kinnistut, samaväärne ebakorrapärane samaväärne Kohandus kuju 0% 0% 0% Mullastik ja boniteet M' ja M ''' Gh, Gor, Go Go, Gk KI ja Ko Kohandus 20% 5% 5% Pria registreering Olemas Puudub Olemas Puudub Kohandus -5% 0% -5% Muu Puuduvad Kohati võsastunud Puuduvad Puudub Kohandus 0% 5% 0% Summaarne 20% 25% 15% kohandus: Kohandatud hektari 2 203 € 2 061 € 2 841 € hind: Kohanduste absoluutväärtuste 43% 35% 30% summa Osakaal lõpphinnas: 100% 25% 35% 40% Kaalutud hektari hind, 2 409 € 551 € 721 € 1 136 € (€): Hariliku väärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara harilikuks väärtuseks hindame: 2409 €/ha * 19,96 ha = 48 083 € ≈ 48 000 € Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei teki. Leitud harilikule väärtusele ei lisandu käibemaksu (käibemaksustamise korral sisaldab käibemaks harilikus väärtuses). Saadud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 20%). 34 Eksperthinnang nr. 1080-21 Kohandustabel Karusaare: Võrreldavad varad HINNATAV VARA 1 2 3 Hindamisel lähtuti Tehinguhind: 10 800 € 2 500 € 10 000 € hektari hinnast Hektari hind: 1 782 € 1 649 € 2 353 € Tehingu aeg: märts.21 mai.21 jaan.21 09.2021 Ajaldamine: 3% 0% 5% Ajaldatud hind: 1 835 € 1 649 € 2 471 € Raplamaa, Kohila Saku vald, Rahula Lääne-Virumaa, Tapa Asukoht: Harjumaa, Anija vald, Rabivere küla küla vald, Piisupi küla vald, Pillapalu küla Kohandus 0% 0% 0% Ligipääs Ligipääs puudub, Ligipääs olemas Ligipääs olemas Juurdepääs: naaberkinnistuid võimalik läbi avalikult teelt, parem avalikult teelt, parem läbivalt naaberkinnistu Kohandus kruusakattega teelt -5% -5% 5% Pindaala (ha) 6,06 1,156 4,25 0,82 Kohandus -10% 0% -10% kompaktne kuju, mõnevõrra kompaktne kuju, pikk ja kitsas kuju, metsaribad Kuju ebakorrapärane kuju, metsariba liigendab koos väiksema liigendavad kinnistut, kompaktsem, parem kinnistut, parem lageda alaga parem Kohandus -5% -5% -5% Mullastik ja boniteet GI1;GI, LkIg, KI ja M' ja M ''' Gh, Gor, Go Go, Gk Kohandus M''' 15% 0% 0% Pria registreering Olemas Puudub Olemas Puudub Kohandus -5% 0% -5% Muu Puuduvad Kohati võsastunud Puuduvad Puudub Kohandus 0% 5% 0% Summaarne -10% -5% -15% kohandus: Kohandatud hektari 1 652 € 1 567 € 2 100 € hind: Kohanduste absoluutväärtuste 43% 15% 30% summa Osakaal lõpphinnas: 100% 20% 50% 30% Kaalutud hektari 1 744 € 330 € 783 € 630 € hind, (€): Hariliku väärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara harilikuks väärtuseks hindame: 1744 €/ha * 0,82 ha = 1430 € ≈ 1400 € Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei teki. Leitud harilikule väärtusele ei lisandu käibemaksu (käibemaksustamise korral sisaldab käibemaks harilikus väärtuses). Saadud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 20%). 35 Eksperthinnang nr. 1080-21 Kohandustabel Saaremetsa: Võrreldavad varad HINNATAV VARA 1 2 3 Hindamisel lähtuti Tehinguhind: 10 800 € 2 500 € 10 000 € hektari hinnast Hektari hind: 1 782 € 1 649 € 2 353 € Tehingu aeg: märts.21 mai.21 jaan.21 09.2021 Ajaldamine: 3% 0% 5% Ajaldatud hind: 1 835 € 1 649 € 2 471 € Raplamaa, Kohila Saku vald, Rahula Lääne-Virumaa, Tapa Asukoht: Harjumaa, Anija vald, Rabivere küla küla vald, Piisupi küla vald, Pillapalu küla Kohandus 0% 0% 0% Ligipääs Ligipääs puudub, Ligipääs olemas Ligipääs olemas Juurdepääs: naaberkinnistuid võimalik läbi avalikult teelt, parem avalikult teelt, parem läbivalt naaberkinnistu Kohandus kruusakattega teelt -5% -5% 5% Pindaala (ha) 6,06 1,156 4,25 4,8+6,2=11,00 Kohandus 5% 15% 5% mõnevõrra kompaktne kuju, kompaktne kuju, kaks kompaktset ebakorrapärane kuju, metsaribad Kuju metsariba liigendab rohumaa ala, mida valdavalt kompaktne, liigendavad kinnistut, kinnistut, samaväärne liigendab tee samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Mullastik ja boniteet M' ja M ''' Gh, Gor, Go Go, Gk Ko (1;2) Kohandus 20% 5% 5% Pria registreering Olemas Puudub Olemas Puudub Kohandus -5% 0% -5% Muu Puuduvad Kohati võsastunud Puuduvad Puudub Kohandus 0% 5% 0% Summaarne 15% 20% 10% kohandus: Kohandatud hektari 2 111 € 1 979 € 2 718 € hind: Kohanduste absoluutväärtuste 38% 30% 25% summa Osakaal lõpphinnas: 100% 25% 35% 40% Kaalutud hektari 2 307 € 528 € 693 € 1 087 € hind, (€): Hariliku väärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara harilikuks väärtuseks hindame: 2307 €/ha * 11 ha = 25 377 € ≈ 25 000 € Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei teki. Leitud harilikule väärtusele ei lisandu käibemaksu (käibemaksustamise korral sisaldab käibemaks harilikus väärtuses). Saadud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 20%). 36 Eksperthinnang nr. 1080-21 Kohandustabel Ranna: Võrreldavad varad HINNATAV VARA 1 2 3 Hindamisel lähtuti Tehinguhind: 10 800 € 2 500 € 10 000 € hektari hinnast Hektari hind: 1 782 € 1 649 € 2 353 € Tehingu aeg: märts.21 mai.21 jaan.21 09.2021 Ajaldamine: 3% 0% 5% Ajaldatud hind: 1 835 € 1 649 € 2 471 € Raplamaa, Kohila Saku vald, Rahula Lääne-Virumaa, Tapa Asukoht: Harjumaa, Anija vald, Rabivere küla küla vald, Piisupi küla vald, Pillapalu küla Kohandus 0% 0% 0% Ligipääs puudub, Ligipääs Ligipääs olemas Ligipääs olemas Juurdepääs: võimalik läbi naaberkinnistuid avalikult teelt, parem avalikult teelt, parem naaberkinnistu läbivalt metsateelt Kohandus -5% -5% 5% Pindaala (ha) 6,06 1,156 4,25 3,14 Kohandus -5% 5% 0% mõnevõrra mõnevõrra kompaktne kuju, kompaktne kuju, ebakorrapärane ebakorrapärane kuju, metsaribad Kuju metsariba liigendab kuju, valdavalt valdavalt kompaktne, liigendavad kinnistut, kinnistut, parem kompaktne, lisaks parem parem eraldiseisev pikliku Kohandus -10% -10% -10% kujuga osa Mullastik ja boniteet Valdavalt LkI (1;3), M' ja M ''' Gh, Gor, Go Go, Gk teealuse maa osas Kohandus M’’’ LkIg ja LkI(3) 20% 5% 5% Pria registreering Olemas Puudub Olemas Puudub Kohandus -5% 0% -5% Muu Puuduvad Kohati võsastunud Puuduvad Puudub Kohandus 0% 5% 0% Summaarne -5% 0% -5% kohandus: Kohandatud hektari 1 744 € 1 649 € 2 347 € hind: Kohanduste absoluutväärtuste 48% 30% 30% summa Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 35% 35% Kaalutud hektari hind, 1 922 € 523 € 577 € 821 € (€): Hariliku väärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara harilikuks väärtuseks hindame: 1922 €/ha * 3,14 ha = 6035 € ≈ 6000 € Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei teki. Leitud harilikule väärtusele ei lisandu käibemaksu (käibemaksustamise korral sisaldab käibemaks harilikus väärtuses). Saadud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 20%). 37 Eksperthinnang nr. 1080-21 LISA 1 FOTOD Epliku-Altpere 14001:003:0091 Epliku-Altpere 14001:003:0092 38 Eksperthinnang nr. 1080-21  39 Eksperthinnang nr. 1080-21 Karusaare: 40 Eksperthinnang nr. 1080-21 Saaremetsa: 41 Eksperthinnang nr. 1080-21 Ranna: 42 Eksperthinnang nr. 1080-21 LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE 43 Eksperthinnang nr. 1080-21  44 Eksperthinnang nr. 1080-21  45 Eksperthinnang nr. 1080-21  46 Eksperthinnang nr. 1080-21 LISA 3 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS Maa-ameti temaatiline mullakaardi legend: A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse A21 tunnustega kahkjad keskmise LP, LP(g) 48-60 sl, ls, sl/ls raskusega mullad Ko;Kor; sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse A22 Ko(g); tunnustega leostunud ja leetjad Kor(g) 41-50 keskmise raskusega mullad KI; KI(g) Kuivendatud keskmise raskusega A41 gleistunud kamarmullad. Kg, Kog, 41-50 sl, ls, sl/ls Korg, KIg A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD B51 Kg, Kog, sl, ls, sl/ls, Kuivendamata gleistunud keskmise Korg, Gk, s raskusega ja rasked kamarmullad, Go, Gor, 38-45 rahuldavalt kuivendatud keskmise Gkr raskusega ja rasked kamargleimullad C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD C6 Go, M`, 21-38 Kõik Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi M´´; M``` lõimised lagunenud turvasmullad Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm 47 Eksperthinnang nr. 1080-21 sl – saviliiv II 1 v1o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa 48 Eksperthinnang nr. 1080-21 VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Taavo Vainomaa Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 49 Eksperthinnang nr. 1080-21 Kinnisvara eksperthinnang nr P-36127-21 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare Hinnatav vara Poolelioleva palkhoone ja vanema maakeldriga hoonestatud katastriüksus 14001:003:0145 (arvestamata metsamaad) kinnistust registriosa nr-ga 9839402 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks hüvitamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Turuväärtus 7300 (seitse tuhat kolmsada) eurot. Hindamisaruande kuupäev 12.10.2021. a Kristin Rammo kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 127185 Tel: +372 55 600 511, e-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE .................................................................................................................... 3 2 HINDAMISE ALUSED ....................................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ................................................................................................. 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ........................................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ............................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ........................................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ..................................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT....................................................................................................................... 5 3.3 MAAÜKSUSE ANDMED ..................................................................................................... 7 3.4 HOONESTUSE ANDMED (EHITISREGISTRI, ESITATUD ANDMETE JA VISUAALSE VAATLUSE PÕHJAL) 10 3.5 TEHNOSÜSTEEMID ........................................................................................................ 11 3.6 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ..................................................................................... 11 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK .................................... 12 5 TURUANALÜÜS ............................................................................................................. 13 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE ...................................................................................... 13 5.2 HARJUMAA HOONESTATUD ELAMUMAADE JA MAATULUNDUSMAADE TURUÜLEVAADE ........... 16 5.3 ANIJA VALLA TUTVUSTUS JA TEHINGUSTATISTIKA ............................................................. 18 5.4 KONKUREERIVAD PAKKUMISED ...................................................................................... 20 5.5 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS............................................................................................ 20 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL................................................................................ 21 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS ................................................................................ 21 7 HINDAMISTULEMUS ...................................................................................................... 24 8 LISAD .............................................................................................................................. 25 8.1 FOTOD ........................................................................................................................ 25 8.2 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTTED ....................................................................................... 28 9 VASTAVUSKINNITUS .................................................................................................... 29 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Poolelioleva palkhoone ja vanema maakeldriga hoonestatud katastriüksus 14001:003:0145 (arvestamata metsamaad) kinnistust registriosa nr-ga 9839402 Aadress Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare Omanik Andrus Noor (isikukood 35710150219) Katastritunnus 14001:003:0145 Omandivorm Kinnisasi Maaüksuse pindala 21,42 ha, vastavalt tellimuslepingule on hindamisel maaüksuse pindalaks arvestatud 0,77 ha (arvestamata metsamaad). Hoonestus Palkhoone (ehitisregistri andmetel metsamajanduse abihoone), maakelder Palkhoone SNP 70 m² (allikas: ehitisregister) Üldseisukord Pooleliolev, puuduvad aknad, teostamata sisetööd. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks hüvitamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 24.08.2021. a Väärtuse kuupäev 24.08.2021. a Hindamisaruande kuupäev 12.10.2021. a Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud tellimus, tellimiskiri 05.10.2021 nr 10- 2/21/3480-2 (pakkumuse kutse 19.08.2021), millega on palutud mää- rata turuväärtus. Hindamisel mitte arvestada kinnistu koosseisu kuuluvat maaük- sust katastritunnusega 14001:003:0146 ning maaüksustel kasvavat metsa ja metsamaad. Hindamise eeldused - Hindamistulemuse täpsus Analoogsete tehingute vähesuse tõttu on täpsus keskmisest madalam (+/-30%). Käibemaks Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. Kommentaar Kogu katastriüksuse pindala on 21,42 ha, millest vastavalt tellimuslepin- gule on hinnatav osa 7700 m². Hindamistulemus Turuväärtus 7300 (seitse tuhat kolmsada) eurot. Hinnangu koostaja: Kristin Rammo kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 127185 Tel: +372 55 600 511, e-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 15.09.2021. a;  Ehitisregistri andmed, seisuga 16.09.2021. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 16.09.2021. a;  Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend, 22.04.2021. a, Maa-amet;  Tellija esindaja Evelin Paju poolt kirjalikult (tellimuskiri ning väärtuste määramise pakkumu- se kutse) esitatud andmed;  Omaniku poolt suuliselt ja kirjalikult (e-kirja teel) esitatud info, s.h fotod tiigist;  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://anija.kovtp.ee/ (Anija Vallavalitsuse koduleht);  ERI Kinnisvara poolt koostatud kinnisasjade ostu-müügi tehingute andmebaas. 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 24.08.2021. a Ülevaatuse teostanud hindaja Kristin Rammo Ülevaatuse juures viibinud isikud Tellija esindaja Kaupo Kaasik Algandmed esitanud isik Omanik Andrus Noor ja tellija esindaja Kaupo Kaasik Ülevaatuse ulatus Palkhoone väline ja siseruumide ülevaatus, maakeldri väline ülavaatus, osaline maaüksuse ja lähiümbruse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitus-tehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruan- dele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avaldu- ses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalik ning tellijal on õigus neid avaldada riiklikes registrites ilma selleks eraldi luba küsimata. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja sel- leks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Ehitise seisukord: Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest et need hoone osad on heas sei- sundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspektee- ritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Sa- muti ei ole teostatud seadmete ja süsteemide (kanalisatsiooni, veetrassi, kütte, elektrivõrkude) töö- korrasoleku kontrolli. Seadmete töökorrasolek on fikseeritud algandmed esitanud isiku suulise ütlu- se põhjal. Keskkonnaalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamis- tööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistule- 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 mustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamis- varal ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hin- daja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teosta- nud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamis- aruandes esitatud väärtust. 3 Vara kirjeldus 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 9839402 Omanik Andrus Noor (isikukood 35710150219) Sihtotstarve ja asukoht Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Ka- rusaare. Kinnistut koormavad pii- Kinnistusregistri III ja IV jaos kanded puuduvad. ratud asjaõigused ja Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud eksperthinnangu- märked (III ja IV jagu) ga samas digikonteineris. Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadus- tulenevad, kinnistusraa- test ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja matusse mittekantud õi- kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmne- gused ja kohustused mine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust. 3.2 Asukoht Kaugus Tallinnast ca 80 km Paiknemine Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Jäneda külast ca 12 km kirde suunas, Anija, Kuusalu ja Tapa valla piiril, tegemist on Harju maakonna kinnisvaraturul keskmisest madalamalt hinnatud asukohaga. 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 Kaugus Aegviidust ca 11 km või teise tee kaudu ca 20 km Kaugus Jäneda külast ca 12 km Kaugus Lehtse alevikus ca 14 km Kaugus Tapa linnast ca 24 km Asukoha plaan Kaugus lähimast teenin- Kool, lasteaed ja kauplus ca 12 km kaugusel Jäneda külas. duspunktist ja haridus- asutusest Kaugus lähimast ühis- ca 5 km kaugusel bussipeatus „Ojaküla“. transpordipeatusest Piirkonna hoonestus Hajaasustus, hoonestamata põllu-ja metsamaa maaüksused, kaugemal üksikud endised talukohad. Piirkonna haljastus Looduslik – metsatukad ning põllu- ja rohumaad. Müra ja õhusaaste tase Keskmisest madalam, paikneb piisavalt eemal intensiivse liiklusega maanteedest. Juurdepääs Mööda riigiomandis teid (kinnistu piirneb Piiri tee L1-ga, riigiomand), juurdepääsuteed läbivad osaliselt ka eraomandis kinnistuid. Teed on osaliselt rahuldavas ja osaliselt keskmisest halvemas seisukorras. Hoo- nestuseni viiv tee puudub. Lähiümbrus 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 3.3 Maaüksuse andmed Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Katastritunnus 14001:003:0145 Pindala 21,42 ha s.h. Metsamaa 20,65 ha Muu maa 0,77 ha Kirjeldus Maaüksus tervikuna on ebakorrapärase kujuga, piirneb juurdepääsu tee ja hoonestamata maaüksustega (metsa- ja põllumaad), maaüksu- se sisene tee hoonestuseni puudub, hoonestusest teeni läbi naaber- kinnistu ca 235 m, naaberkinnistut läbimata ca 365 m2. Hindamisel on arvestatud hoonestuse ümber paikneva maatükiga 0,77 ha. Hoonestus Palkhoone (ehitisregistri andmetel metsamajanduse abihoone), maakelder 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 Rajatised Tiik (paikneb hoonestusest ca 60 m kaugusel), rajatud 2000ndate algul. Detailplaneering Menetluses olevad detailplaneeringud teadaolevalt puuduvad. Üldplaneeringu kommen- Anija Vallavolikogu 13.08.2020 otsusega nr 180 kehtestati Anija valla taar üldplaneering, hinnatav vara paikneb planeeringu järgselt rohevõrgus- tiku alal. Rohelise võrgustiku tugialade ja koridoride säilimiseks sea- takse kasutustingimused, mis peavad tagama rohelise võrgustiku toi- mimise ja sidususe: 1. detailplaneerimisel ja projekteerimistingimuste andmisel tuleb igal juhul arvestada, et roheline võrgustik jääb toimima. Võrgustiku funktsioneerimiseks ei tohi looduslike alade osatähtsus tu- gialal langeda alla 90% (täpsem info: üldplaneeringu seletuskiri punkt 5.5). Väljavõte maakasutus- plaanist 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 Kitsendused Kitsendused Tegemist on riigikaitselise ehitise ja looduskaitsealast tulenevate kit- sendustega, kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku, kuna ei takista vara sihipärast kasutust. 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 3.4 Hoonestuse andmed (ehitisregistri, esitatud andmete ja visuaalse vaatluse põh- jal) Ehitise nimetus Metsamajanduse abihoone Välisvaade maja eest Ehitisregistri kood 121326616 Esmase kasutuselevõtu 1994. a (allikas ehr), omaniku esitatud andmetel on varasemalt mujal aasta kasutusel olnud palkhoone toodud kinnistule 1994.a. Ehitise seisund Kasutusel (allikas ehr) Välisvaade maja tagant Ehitusalune pind 83 m² Hoone suletud netopind 70 m² Korruselisus 1 Hoone põhikonstruktsioonid jm andmed Vundament Madalvundament killustikalusel, U-kujulised betoonplokid Kande- ja jäigastavate Puit konstruktsioonide mater- jal Välisseina välisviimistlu- Puit (palk) se materjal Välisseina liik Palk Katuste ja katuselagede Puit kandva osa materjal Vahelagede kandva osa Puit 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 materjal Katusekate Plekk Energiamärgis Ehitisregistri andmetel puudub kehtiv energiamärgis Aknad Puuduvad Hinnang hoone üldsei- Hindamishetkel on hoone pooleliolev, puuduvad avatäited, olulisi vaju- sukorrale* misdeformatsioone ülevaatusel ei täheldatud. Esitatud andmetel on 2013. a paigaldatud uus katus ja uundatud katusekonstruktsioon. Lisaks paikneb maatükil maakelder. Esitatud andemetel on maakeldri renoveerimistööd teostatud 1994. a, s.h rajatud betoonkonstruktsioonil katus. Fotod: 3.5 Tehnosüsteemid Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub Elektrivarustus Puudub, võimalik liitumispunkt paikneb rohkem kui 400 m kaugusel. Küttesüsteem Puudub Tehnovõrkude seisukord Tehnovõrgud puuduvad. 3.6 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säi- litades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnis- vara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kon- tekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlusta- misele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: positiivne. 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle te- hingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutse- nud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parim kasutus Füüsiliselt võimalik ja vajali- Palkhoone plekk-katusega, avatäited puuduvad. Võimalik kasuta- kult põhjendatud da laopinnana, peale akende paigaldamist jm ehitustööde lõpule- viimist võimalik kasutada abihoonena – suvilana. Õiguslikult lubatav Ehitisregistri järgselt on tegemist metsamajanduse abihoonega - mitteeluruumiga, ehitise seisund – kasutusel. Finantsmajanduslikult otstar- Keskmisest madalam nõudlus analoogsete varade järele. Nõud- bekas lust tõstaks juurdepääsu tee rajamine ja hoone valmisehitamine. Kasutus, mille tulemusena Eeltoodut arvestades hindame hinnatava vara parimaks ka- omandab vara kõrgeima väär- sutuseks kasutust metsamajandusega seotud laopinnana, tuse peale akende paigaldamist jm ehitustööde lõpuleviimist või- malik kasutada abihoonena – suvilana. Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Maa-amet, käskkiri 22. aprill 2021 nr 1-1/21/39: Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend, väljavõte: Hüvitusväärtuse all mõistetakse kahjude hüvitamisega seotud tasu kinnisvara omandiõiguse ja muu- de varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitusväär- tuse täpne sisu sõltub konkreetsest kaasusest. Sageli võib hüvitusväärtus piirduda kinnisasja turu- väärtusega, kuid igal konkreetsel juhul peab hindaja välja tooma omapoolse põhjenduse, kas oman- damisega kaasneb otsene varaline kahju või saamata jääv tulu ning nende olemasolul sellega ka hü- vitusväärtuse hindamisel arvestama. Kui kaasnevat otsest varalist kahju ja saamata jäävat tulu hinda- ja arvates ei kaasne, tuleb see hindamisaruandes selgelt välja tuua. Vastavalt tellimiskirjale 05.10.2021 nr 10-2/21/3480-2 (pakkumuse kutse 19.08.2021) on palutud määrata turuväärtus. Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimlevinud elamispindade, väiksemate laopindade, hoonestamata maatulundusmaade jm hindamisel. Turuväär- 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 tuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrd- lus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades sil- mas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrd- lusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimus- tes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Võrdlusmeetod on sarnastel alustel kasutatav ka tururendi hindamisel. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas 2021. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 5,4%. Jooksevhindades moodustas SKP 6,9 miljardit eurot. Peaaegu pool ma- janduskasvust tulenes maksude mõjust – tegemist ei ole erakordselt kõrge maksulaekumisega, vaid 2020. aasta esimese kvartali võrdlusbaas oli tavatult madal, oleme tagasi 2019. aasta tasemel. Ma- janduskasvu panustasid tegevusaladest enim kaubandus, info ja side, finants- ja kindlustustegevus. Suurematest tegevusaladest pidurdasid majandust jätkuvalt töötlev tööstus ja viitajaga koroonamõju tunda saanud ehitussektor. Tegevuspiirangute tõttu püsis languses ka majutus- ja toitlustussektor. 1 Ehitus Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2021. aasta esimeses kvartalis siin ja välisrii- kides kokku 7% vähem kui aasta varem. Vaid kohalikku ehitusturgu arvesse võttes vähenes ehitus- maht 6%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 593 miljoni euro eest, sellest hooneid 441 miljoni ja rajatisi 152 miljoni euro eest. 2020. aasta esimese kvartaliga võrreldes ehitati hooneid kümnendiku võrra vä- hem ja rajatisi (teid, sildu, sadamaid, magistraaltorustikke, side- ja elektriliine, spordiväljakuid jms) 4% rohkem. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 1701 uut eluruumi ehk pea sama palju kui aasta varem. Suu- rem osa valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute eluruumide järele püsib endiselt. Ehitusluba väljastati 2089 eluruumi ehitamiseks, mida on 3% rohkem kui aasta varem. Jätkuvalt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 302 mitteelamut kasuliku pinnaga 174 000 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao-, transpordi- ja tööstushoo- nete pinda. Võrreldes mullusega vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 1 Statistikaameti pressiteade, 31.05.2021 - Eesti majanduskasv oli esimeses kvartalis 5,4% 2 Statistikaameti pressiteade, 26.05.2021 - Esimeses kvartalis vähenes ehitusmaht 7% 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv Allikas: Statistikaamet Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2021. aasta esimeses kvartalis 1473 eurot. Keskmine brutokuupalk on viimase viie aasta jooksul järjepidevalt suurenenud – 2020. aastal võis küll täheldada palgakasvu tempo aeglustumist, aga 2021. aasta esimeses kvartalis oli keskmine bruto- kuupalk taas ligi 5% suurem kui eelmisel aastal samal ajal. Kõrgeim brutokuupalk oli jätkuvalt Harju- maal ja Tartumaal ning madalaim Võrumaal ja Põlvamaal. Kõige enam tõusid palgad aastaga Hiiu- maal ja Pärnumaal. Keskmine brutokuupalk oli taas kõrgeim info ja side tegevusalal, finants- ja kind- lustustegevuses ning energeetikas. Madalaimat palka teeniti aga majutuse ja toitlustuse, kinnisvara- alase tegevuse ning kunsti, meelelahutuse ja vaba aja tegevusaladel. 3 Pindi Kinnisvara poolt keskmi- se palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2021. aasta I kvartalis osta 61 m² suu- ruse korteri Tallinnas, 67 m² suuruse Tartu linna korteri või 87 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2021. aasta juunis oli -11, mis on 26 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 21 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 1,2% ning võrreldes eelmi- se aasta sama kuuga 3,8%. Mulluse juuniga võrreldes olid kaubad 3,1% ja teenused 5,0% kallimad. Võrreldes möödunud aasta juuniga oli tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks taas mootorikütuse hinnatõus –bensiin oli 19,1% ja diislikütus 21,4% kallim. Maiga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim kodudesse jõudnud elektri 19,4% hinnatõus, suurem mõju oli ka mootorikütuse 1,7% ja meele- lahutusteenuste 3,3% kallinemisel. 4 2021. aasta esimeses kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides 9443 vaba ame- tikohta, mis on 10% rohkem kui aasta varem samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist enam kui 7000 inimest. Vabade ja hõivatud ametikohtade koguarv oli 630 683. Vabu ametikohti oli kõige roh- kem hulgi- ja jaekaubanduse, töötleva tööstuse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabu ametikohti asusid Harjumaal, järgnesid Tartumaa ja Ida-Virumaa. Vabade ametikohtade määr oli madalaim Jõ- gevamaal ja Põlvamaal. Esimeses kvartalis võeti tööle 51 457 ja töölt lahkus 49 335 inimest. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2020. aastal stabiilsed või mõningases kasvutempos, korterite turul üle- tasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid. 2021. aasta mai seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 2020. 3 Statistikaameti pressiteade, 27.05.2021 - Palgakasvu tempo tõusis taas 4 Statistikaameti pressiteade, 07.07.2021 - Tarbijahinnaindeksi suuremad mõjutajad juunis olid mootorikütus ja elekter 5 Statistikaameti pressiteade, 09.06.2021 - Esimeses kvartalis oli Eestis ligi 9500 vaba ametikohta 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 23% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2021. aasta mai seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,5%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,2% ning ettevõtetele 2,6%. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR Allikas: Eesti Pank 2021. aasta mais olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2020. aasta mais. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive Allikas: Eesti Pank Eesti Panga majandusprognoosi järgi nihkub Eesti majanduse taastumine aasta teise poolde, kuid tuleb see-eest hoogsam. Teise poolaasta kiirel majanduskasvul on keskpanga hinnangul kaks allikat: tegevuspiirangute kaotamine ja tarbimise ajutine järsk kasv teisest pensionisambast väljavõetud raha najal. Kuna esimesel poolaastal on olud jätkuvalt keerulised, kujuneb selle aasta majanduskasvuks 2,7%, kuid 2022. aastal kerkib majanduskasv 5%ni. Nagu eelmiselgi aastal, on majanduse laiapõhja- 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 lisem taastumine suures osas seotud sisenõudlust takistavate piirangute eemaldamisega. 6 Eesti Pank toob finantsstabiilsuse ülevaates välja, et Eesti eluasemeturg on vastupidiselt tavalisele kriisi- olukorrale praegu aktiivne. Kuna uusi kortereid on arendajatel pakkuda tavapärasest vähem, siis juhul kui kinnisvarasse soovitakse investeerida nii inimeste kriisi ajal kasvanud sääste kui sügisel teisest pensionisambast väljuvat raha, võib kinnisvaraturg üle kuumeneda. Kui kinnisvarahinnad ja majapi- damiste võlakoormus peaksid väga kiiresti kasvama hakkama, siis on keskpank valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid. 7 5.2 Harjumaa hoonestatud elamumaade ja maatulundusmaade turuülevaade TRENDID JA PROGNOOS  2020. aastal kasvas tehingute arv võrreldes 2019. aastaga u 7%.  Pakkumiste arv väheneb mitmendat aastat järjest. Keskmine tehingu väärtus kasvab, kal- limate ja uute majade osakaal suureneb.  Kliendid eelistava uusi ja madalate energiakuludega elamuid. NÕUDLUS Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam Tallinna lähe- dastes piirkondades, kus on ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga- aastaselt silma ennekõike Viimsi, Saue, Harku, Rae, Saku ja Kiili vald. Viimastel aastatel on tehingute aktiivsuses kõige suurema hüppe teinud Saue vald, eelkõige seal valminud Veskimöldre II arenduse tõttu. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Erinevalt Tallinna linnas tehtavatest tehingutest on pealinna lähiümbruses tehtavate tehingute lõikes tegemist suures osas uusehitistega. Vaikselt on hakanud kasvama ka ostjate huvi elamute vastu, mis paiknevad väljaspool Tallinna lähiümbrust. Harjumaa hoonestatud elamumaa tehinguaktiivsus ja keskmine hind. Kui 2020 I poolaastal toimus Harjumaal hoonestatud elamumaaga 685 tehingut, siis 2020 II poolaas- tal toimus hüppeline aktiivsuse tõus – hoonestatud elamumaaga tehti II poolaastal 995 tehingut, mis teeb kasvuks 31%. Keskmiselt toimus 2020 II poolaastal ühes kuus 166 tehingut. Kui võrrelda hoo- 6 Eesti Panga pressiteade, 30.03.2021 - Keerulistele oludele vaatamata püsib lootus majanduskriis sügiseks seljatada 7 Eesti Panga pressiteade, 05.05.2021 - Kinnisvaraturu ülekuumenemise ilmnemisel võib keskpank üle vaadata nõuded eluasemelaenude andmisele 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 nestatud elamumaade tehingute arvu 2019. aastaga, siis tehingute aktiivsus tõusis 2020. aastal 7,6% ja seda hoolimata pandeemiast tingitud madalseisust. Vastavalt Maa-ameti tehingute statistikale teostati 2020. aastal eluhoonetega hoonestatud kinnistute- ga Harjumaal 860 tehingut ning suvilatega 402 tehingut. Elamute ja suvilate tehingute arv on võrrel- des 2019. aastaga kasvanud ligikaudu 5%. Jätkuvalt on suurenenud uute eluhoonetega hoonestatud kinnistute müügimaht. Kui 2018. aastal teostati Harjumaal kuni kolme aasta vanuste hoonetega 158 tehingut, siis 2019. aastal oli see näitaja juba 214 tehingut ning 2020. aastal juba 271 tehingut (kaasa arvatud 2020. aastal valminud eluhoo- ned). Harjumaal teostati 2020. aastal eluhoonetega hoonestatud elamumaadega 860 tehingut, maksimaal- ne tehingusumma oli 9 739 790 eurot, nimetatud tehing teostati Tallinna linnas. Kui jätta Tallinna linn välja, siis teostati maksimaalne tehing Viimsi vallas hinnaga 899 000 eurot. Maa-ameti tehingute statistika kohaselt oli 2020. aastal elamute keskmine pinnaühiku hind 1422 €/m2. Ehkki turu väiksuse tõttu on statistika paljuski seotud juhuslikkusega, sõltudes seetõttu tehingu struk- tuuris aset leidnud muutustest, on aastast 2011 tasapisi kasvanud nii tehingute arv kui ka tehingute mediaanhind. Harjumaal on enimnõutud u 1000 m² krundiga kuni 200 m² suurused uued kaasaegsed majad hinna- tasemel 250 000-350 000 eurot. Hoone konstruktsioonid ja arhitektuur, võimalikult kaasaegne kütte- süsteem ning haljastus on aspektid, mida ostjad kodu valides enim hindavad. Turul sobiva hinnata- seme või kvaliteediga eramu pakkumise puudumisel eelistatakse soetada paarismaja või ridaelamu osa. Hoonestatud elamumaade ja maatulundusmaade tehingute arv, mediaanhind ja keskmine hind Harjumaa valdades 2020. aastal: Sihtotstarve Tehingute Mediaanhind, € Keskmine hind, € arv Anija vald elamumaa 34 45 500 53 776 maatulundusmaa 12 86 000 103 443 Harku vald elamumaa 237 81 000 124 945 maatulundusmaa 2 * * Jõelähtme vald elamumaa 49 109 000 136 876 maatulundusmaa 10 52 500 72 800 Kiili vald elamumaa 54 175 000 160 989 maatulundusmaa 2 * * Kose vald elamumaa 45 164 000 119 962 maatulundusmaa 14 51 500 77 214 Kuusalu vald elamumaa 46 79 750 92 989 maatulundusmaa 7 27 000 43 429 Loksa linn elamumaa 5 63 900 57 900 Lääne-Harju vald elamumaa 131 62 500 89 852 maatulundusmaa 13 83 000 100 750 Maardu linn elamumaa 82 80 450 115 863 Raasiku vald elamumaa 30 137 450 123 893 maatulundusmaa 4 * * Rae vald elamumaa 91 230 000 215 966 maatulundusmaa 6 57 000 95 623 Saku vald elamumaa 112 97 500 124 879 maatulundusmaa 5 249 000 240 400 Saue vald elamumaa 230 67 000 115 989 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21  maatulundusmaa 21 62 320 87 313 Viimsi vald elamumaa 173 209 950 219 774 allikas: Maa-amet * tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse Maa-ameti statistikas vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Harjumaal paiknevate valdade lõikes on elamuturu mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Saue, Viimsi, Lääne- Harju, Saku ja Rae vald – neid kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedusest tulenev linnastumine ning ehitustegevuse kõrge aktiivsus. Vastavates piirkondades on tehingute objektiks suures osas uusehiti- sed. Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt eelnimetatud aktiivsei- matest piirkondadest põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehingu- aktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal. Talukohad Huvi talukohtade vastu on aasta-aastalt kasvanud, mis on tingitud eelkõige soodsamast hinnatase- mest võrreldes Tallinna lähiümbruse elamutega ja soovist omada killukest väiketalude aegadest. Enamhinnatud on renoveeritud taluelamud, kus on võimalikult palju säilitatud endiseid materjale (pu- hastatud palkseinad) ning sobitatud kaasaegsete naturaalsete materjalidega. Oluliselt kallimad on mere läheduses (vm veekogu ääres) paiknevad, heade juurdepääsuteedega talukohad, kusjuures kõrgeimas hinnaklassis on vahetult merega piirnevad krundid. Veekogu läheduses paiknevaid talukohti ostetakse enamasti suvekodu rajamise eesmärgil. Turuta- semel pakutavate talukohtade keskmine müügiperiood on hindamishetkel kuni 8 kuud. 5.3 Anija valla tutvustus ja tehingustatistika Haldusreformi käigus ühinenud Anija ja Aegviidu vallad moodustasid uue omavalitsusüksuse nimega Anija vald, mille pindala on 533 km² ning mis on oma territooriumi suuruselt neljas vald Harjumaal. Anija vald asub Harju maakonna kagupiiril, piirnedes Harju maakonna Kose, Raasiku, Jõelähtme ja Kuusalu vallaga, Järva maakonna Järva valla ning Lääne-Viru maakonna Tapa vallaga. Valla haldusterritooriumist ca 50% on kaetud metsaga ning üle 3% on veekogude all. Territooriumist hõlmavad suure osa Põhja-Kõrvemaa looduskaitseala ja Kõrvemaa maastikukaitseala. Lisaks eelpool mainitule on vallas veel Anija, Niinsoni ja Maapaju looduskaitseala ja muid vaatamisväärsusi; Soodla, Kaunissaare, Raudoja ja Aavoja veehoidlad (kokku 318 ha); jõed (neist suurimad Jägala, Soodla ja Mustjõgi), ojad ja kanalid. Valda läbib Tallinn–Tapa raudtee ning kolm põhimaanteed: Kose–Jägala, Perila–Jäneda ja Piibe maantee. Vallas on kuus raudteepeatust: Nelijärve, Aegviidu, Mustjõe, Lahinguvälja, Kehra ja Parila. Anija valla asustus on ebaühtlane, mille ajalooliseks põhjuseks on eelkõige raudtee, mille ümber on tekkinud asustus, ja palju inimeste elupaigaks sobimatut sood ja raba. Vallas on vallasisene linn Kehra, Aegviidu alev ja 31 küla, millest suuremad on Lehtmetsa, Alavere, Ülejõe ja Anija. Kehra linnas on eristatavad vana- ja uusasula ning Põrgupõhja ja Ülejõe asumid. Val- la administratiivkeskus paikneb Kehra linnas. Valla suurimateks asustusüksusteks on Kehra linn, Aegviidu alev, Lehtmetsa küla ja Alavere küla, kus kokku elab enamik kogu valla elanikkonnast. 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 Hoonestatud maa tehingud Harju maakond, Anija vald ajavahemikul 1.01.2020 kuni 31.12.2020 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.  Tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehinguid;  Anija vallas on hoonestatud elamumaa kinnistutega eelmisel aastal teostatud 34 ja hoonesta- tud maatulundusmaa kinnistutega 12 tehingut, keskmine tehingu summa oli vastavalt 53 776 € ja 103 443 €, keskmine kinnistu pindala 5112 m² ja maatulundusmaa kinnistutel 105 075 m². Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Anija vald ajavahemikul 1.01.2020 kuni 31.12.2020 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.  Tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehinguid;  Anija vallas on hoonestamata elamumaa kinnistutega eelmisel aastal teostatud 19 ja hoones- tamata maatulundusmaa kinnistutega 60 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli vastavalt 2,05 €/m2 ja 0,36 €/m2, keskmine kinnistu pindala 4087 m² ja maatulundusmaa kinnistutel 89 860 m². 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 5.4 Konkureerivad pakkumised Hinnatavaga otseselt võrreldavaid varasid hetkel kinnisvaraportaalide andmetel piirkonnas pakkumi- sel ei ole. Pakkumishindade näitena saab välja tuua järgmised müügipakkumised (juurdepääsuteed, elekter ja puurkaev olemas): * Info kuulutusest: Müüa renoveerimist vajav maja koos kõrvalhoonetega Lääne-Virumaal, Tapa vallas, Lehtse alevikus. Hea asukoht, sest läheduses bussiühendus Aegviidu-Tapa suunal, raudteeühendus Tallinn-Tartu- Narva suunal, kaugus Tallinnast 75 km, Tapale 10 km. Rongipeatus 100m kaugusel. Suurel ja avaral kinnistul asuvad elamu, kuur, saunahoone. Kinnistule on just rajatud uus puurkaev. * Vana talukoht. Tapalt ca 8 km Tamsalu poole. Säilinud taluhoonete vundamendid, puurkaev, elekter 3x25 A. Naabriks kaks talu. 5.5 Turustatavuse analüüs Lõppkasutajaid iseloomusta- Sarnaste varade ostjaskonnaks on eelkõige kohalikud elanikud, vad tunnused analoogseid kinnistuid ostetakse ka suvitamise eesmärgil. Kas hinnatav vara rahuldab Kuna hooneteni ei ole rajatud teed ja palkmaja on pooleliolev, siis turusegmendi nõudeid on nõudlus madal. Konkureeriv pakkumise maht, Eksperthinnangu koostamise hetkel kinnisvaraportaalide andmetel turu neelduvus Anija vallas ja lähiümbruses hinnatavaga otseselt võrreldavat pakkumist ei ole. Anija vallas on hoonestatud elamumaa kinnistutega eelmisel aas- tal teostatud 34 ja hoonestatud maatulundusmaa kinnistutega 12 tehingut. Hinnang likviidsusele, müü- Vara likviidsuse võib hinnata keskmisest madalamaks. giperiood Müügiperioodi pikkust on keeruline määrata analoogsete tehingute vähesuse tõttu. Alternatiivse kasutuse võima- Hinnataval varal puuduvad alternatiivsed kasutused. lus 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 6 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud hoonestatud ja hoonestamata kinnis- asjade müügitehinguid ja –pakkumisi Anija vallas ja ka naabervaldades (Kuusalu ja Tapa vallas). Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hindamisel on arvestatud maa-alaga, mis paikneb hoonestuse ümbruses (pindala 7700 m2). 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  privaatne asukoht, kõrghaljastus;  puudub tee hoonestuseni;  palkhoone, maakelder;  taristu kaugus;  tiik.  elektrivarustuse jt tehnovõrkude puudumine (s.h võimalik elektriga liitumise punkt kauge- mal kui 400 m);  palkmaja pooleliolev seisukord. Võimalused Ohud  tee rajamine hoonestuseni.  majanduskeskkonna halvenemisest tingitud kinnisvaraturu languse oht. Hoonestamata kinnistute tehingutest saab piirkonnast välja tuua järgmised tehingud: Tehingu Tehingu hind, Kinnistu 2 2 Asukoht aeg € pind, m €/m Lühiinfo Maatulundusmaa, metsamaa ja Kihmla küla, Anija looduslik rohumaa, juurdepää- vald 08.2021 4865 16 002 0,3 sutee puudub (ca 400 m teest) Elamumaa, Juurdepääs avalikult Lehtse alevik, Tapa asfalteeritud teelt, elekter, kinnis- vald 07.2021 11 000 8106 1,36 tul töötav puurkaev. Kehra läheduses paiknev kinnis- tu, 100% maatulundusmaa. Väljastatud on projekteerimistin- gimused elamu ja kuni 4 abihoo- ne püstitamiseks, piirneb teega. Paasiku küla, Anija Naabruses raudtee, olulise kõrg- vald 07.2021 15 000 33 200 0,45 haljastuseta. Maatulundusmaa, valdavalt hari- tav maa, ühes otsas veidi kõrg- Rägavere küla, haljastust, juurdepääsutee puu- Tapa vald 06.2021 7485 14 974 0,5 dub (ca 200 m teest) Maatulundusmaa, valdavalt ro- humaa, madalhalastus, juurde- pääsutee olemas, asukoht on Jägala-Kärevete maantee ja Partsaare küla, Partsaare külatee vahel, ca 40 Anija vald 05.2021 30 000 23 300 1,29 km Tallinnast. Elamumaa, krundil peamiselt lepp, kask, sekka kuuske, tehno- võrgud puuduvad, paikneb ca 10 km Kuusalu alevikust, hajaasus- Saunja küla, Kuu- tusega piirkond, juurdepääs ole- salu vald 02.2021 19 000 15 233 1,25 mas (kruusatee). 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21  Elamumaa, vana talu koht Lahe- maa rahvuspargis. Krunt piirneb metsaga. Lähim linn Loksa 11km, elektriliitumine olemas, lubatud ehitada kaks suuremat hoonet. Parksi küla, Kuusa- Krundiga piirneb hooldatav valla- lu vald 11.2020 10 000 13 075 0,76 tee, hajaasustusega piirkond. Maatulundusmaa, valdavalt hari- tav maa ja looduslik rohumaa, Alavere küla, Anija vähesel määral kõrghaljastust, vald 09.2020 5000 14 496 0,34 piirneb teega. Võrdluseks oleme välja toonud alljärgnevad vanema või poolelioleva hoonestusega hoonestatud kin- nistute ostu-müügitehingud (tehinguhinnad ei sisaldanud ja neile ei lisandunud käibemaksu): Nr Aadress Hoone Krundi Tehingu Müügi- Iseloomustus SNP pindala hind, € aeg 2 2 (m ) (m ) 1. Rasivere küla, ca 400 6395 4049 06.2021 Tootmismaa, kinnistul vana laudahoone ja lagunenud Anija vald laudahoone vundament, avalikult kasutatava tee ääres, ostjaks naaberkinnistu omanik 2. Hirvli küla, ca 300 34 400 8000 05.2021 Maatulundusmaa, põline talukoht Kuusalu keskusest Kuusalu vald ca 7 km kaugusel. Juurdepääsutee ca 1 km ulatuses kruusatee. Hoonetest alles tugevad maakivist seinad, kuid katused sisse vajunud. Maatükist haritav osa 2,2 ha, ülejäänud osa võssa kasvanud. Õuel umbekas- vanud tiik. 3. Aegviidu alev, 125,1 1164 17 000 05.2021 Elamumaa, kinnistul ehitusjärgus kivimaja, viimased Anija vald aastad majas ehitustegevust ei ole toimunud ning hoone konserveeritud kujul seisnud, elekter kinnistu piiril. Vesi ja kanalisatsioon vajavad lahendamist lo- kaalselt, avalikult kasutatava asfalttee ääres 4. Sigula küla, 120,8 20 000 33 900 10.2020 Elamumaa 1880ndatel ehitatud palkelamu, rahuldav, Kuusalu vald siseruumid rahuldav/ remonti vajav, ahiküte, elekter, puurkaev, lisaks rahuldavas/ remonti vajavas seisu- korras kõrvalhooned, endine talukoht, Tallinn – Narva mnt ca 2 km 5. Ilmastalu küla, 44,8 1986 23 500 07.2020 Elamumaa, 1935 puitmaja, rahuldav, siseruumid ra- Kuusalu vald huldav, ahiküte, kuivkäimla, kaev, saun, kuur, ca 3 km Kuusalust 6. Kahala küla, 70,2 4474 30 000 07.2020 Elamumaa, 1950ndatel ehitatud elamu, puitmaja tel- Kuusalu vald lisvoodriga, seisukord rahuldav/ remonti vajav, 4 abi- hoonet, suurustega 50 m², 53 m², 55 m² ning 69 m² ning paekivist varemed. Abihooned on ehitatud aasta- tel 1965-1986, puurkaev, elekter 3 x 25 A, kuivkäimla, asukoht Kahala järvest ca 500 m, asfaltteest ca 200 m kaugusel Eeltoodud tehingutest on kohandusse valitud tehingud nr 2 ja 3, sobivad enim tehingu värskuse ja hoonestuse tüübi (tehing nr 3 pooleliolev elamu) poolest. Tehingut nr 1 ei ole kasutatud, kuna ostjaks oli naaberkinnistu omanik ja täpne tehingu taust ei ole teada. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konk- 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 reetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks koguhinna (€), mida üldjuhul kasutatakse antud turusegmendis turul kauplemisel. Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõ- jutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade ko- handamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem. Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole viimasel poolaastal olulist hinnamuutust toimunud;  Asukoht – hinda mõjutab kaugus piirkonna keskusest ja juurdepääs;  Kommunikatsioonid – tehnovõrkude olemasolu tõstab turuväärtust, oluline on eelkõige elektrilii- tumise võimalikkus;  Maatüki pindala – suurema pindalaga maatükid on kõrgemalt hinnatud;  Hooned, rajatised – turuväärtust mõjutab hoonestuse olemasolu ja seisukord, tiigi olemasolu tõs- tab turuväärtust;  Haljastus – kõrghaljastusega maatükid on enam hinnatud. Võrdlustabel: Võrdluselement Hinnatav vara 2 3 Tehingu hind (€) 8 000 € 17 000 € Tehingu aeg aug-2021 juuni-2021 juuni-2021 Ajaldamine 0% 0% Ajaldatud hind, € 8 000,0 17 000,0 Asukoht Pillapalu küla, Anija vald, Hirvli küla, Kuusalu vald, Aegviidu alev, Anija vald, asfalttee juurdepääsutee hoonestuseni kruusatee ääres, kõrgemalt ääres, kõrgemalt hinnatud puudub hinnatud Asukoha kohandus -25% -30% Kommunikatsioonid Tehnovõrgud puuduvad, Tehnovõrgud puuduvad, elekter Tehnovõrgud puuduvad, elekter elektrivarustust läheduses ei ole läheduses, parem läheduses, parem Kohandus -20% -20% Maatüki pindala 7 700 34 400 m² 1164 m² Kohandus -15% 20% Hooned, rajatised 70 m2 pooleliolev palkhoone, Endiste taluhoonete varemed, Ehitusjärgus kivimaja, 125,1 m2, maakelder, tiik alles maakivist seinad, kõrgemalt hinnatud, tiik puudub umbekasvanud tiik, halvem Kohandus 20% -15% Haljastus Kõrghaljastus Osaline kõrghaljastus, valdavalt Osaline kõrghaljastus, haritav maa, madalamalt hinnatud samaväärne Kohandus 5% 0% Kohandus kokku -35% -45% Kohandatud hind, € 5 200,00 9 350,00 Kohanduste 85% 85% absoluutväärtuste summa Osakaalud 1,0 0,50 0,50 Kaalutud tulemus, € 7 275 2 600 4 675 Turuväärtus Arvestades eeltoodut on hinnatava vara turuväärtuseks (hoonestatud maatükk pindalaga 7700 m2, arvestamata metsamaad) ca 7300 eurot. 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 7 Hindamistulemus Hinnatava vara ((hoonestatud kinnisasi (pindalaga 7700 m2), aadressil Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare)) turuväärtus väärtuse kuupäeval 24.08.2021. a on 7300 (seitse tuhat kolmsada) eurot. Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Kristin Rammo kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 127185 Tel: +372 55 600 511, e-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 8 Lisad 8.1 Fotod Hoone välis- ja sisevaated 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21  26 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 Maakelder Juurdepääsutee kinnistule (Piiri tee L1, riigiomand) Juurdepääs hoonestuseni läbi metsa 27 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 8.2 Ehitisregistri väljavõtted 28 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutse- alane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise stan- dardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abis- tanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaole- valt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kit- sendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Kristin Rammo kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 127185 Tel: +372 55 600 511, e-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 29 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-36127-21  Registriosa: Registriosa number 9839402 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 22.04.2008 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 03.09.2012 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 14001:003:0145 Maatulundusmaa 100%, Harju 21,42 ha Maakatastri andmed üle võetud kehtiv 14001:003:0146 maakond, Anija vald, Pillapalu küla, 13,51 ha 12.12.2017. Karusaare. Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 1 Andrus Noor (isikukood 35710150219) 04.02.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 30.03.2005. kehtiv A.Stråhlman Anneli Lipp kohtunikuabi kinnistussekretär III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Nr. summa muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: ERI KINNISVARA OÜ Nimi: Kristin Rammo Kuupäev: 15.09.2021 15:41:03 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. KÄSKKIRI Tallinn 23.12.2021 nr 1-2/21/508 Riigivara valitsemise üleandmine (Silmaringi, Mardimetsa, Kruusimetsa, Männimäe) Kaitseministeerium esitas 19.04.2021 taotluse nr 12-7/21/1409 Keskkonnaministeeriumi valitsemisel ja Riigimetsa Majandamise Keskuse valduses olevate, Harju maakonnas Kuusalu ja Anija vallas asuvate katastriüksuste jagamiseks ning jagamisel eraldatavate maaüksuste valitsemise üle andmiseks Kaitseministeeriumile: - äralõige (Silmaringi) Aegviidu metskond 19 katastriüksusest (14001:003:0560); - äralõige (Mardimetsa) Kolga metskond 3 katastriüksusest (35203:001:0306); - äralõiked (Kruusimetsa ja Männimäe) Koitjärve metskond 5 katastriüksusest (42301:005:0376). Kõik eelnimetatud äralõiked on taotluse kohaselt vajalikud Kaitseväe keskpolügooni lähiümbruses asuvate eramaade vahetusmaadeks. Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 11 lõike 1 kohaselt võib riigivara valitsemise üle anda ühelt riigivara valitsejalt teisele, kui see muudab riigivara valitsemise otstarbekamaks või muul põhjusel arvestades avalikku huvi. RVS § 11 lõike 2 kohaselt võib riigivara valitseja taotleda teiselt riigivara valitsejalt talle riigivara valitsemise üleandmist, kui riigivara on vajalik tema ülesannete täitmiseks ning teine riigivara valitseja ei vaja seda riigivara. Kuna eelnimetatud kinnisasjad on vajalikud Kaitseministeeriumile riigikaitseliste ülesannete täitmiseks, siis on otstarbekas riigivara valitsemine üle anda. Lähtudes eeltoodust ning juhindudes RVS § 4 lõikest 1, § 11 lõigetest 1 ja 2, § 12 lõikest 1 ning §-st 13: 1. Anda Kaitseministeeriumi valitsemisele üle järgmised Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevad kinnisasjad: 1.1. Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuv Silmaringi kinnisasi (kinnistu registriosa (edaspidi registriosa) nr 20549650, katastritunnus 14101:001:0755, pindala 23,74 ha, sihtotstarve maatulundusmaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood (edaspidi rvok) KV91170); 1.2. Harju maakonnas Kuusalu vallas Uuri külas asuv Mardimetsa kinnisasi (registriosa nr 20128950, katastritunnus 35301:001:1752, pindala 4,13 ha, sihtotstarve maatulundusmaa, rvok KV90654); 1.3. Harju maakonnas Kuusalu vallas Valgejõe külas asuv Kruusimetsa kinnisasi (registriosa nr 20139650, katastritunnus 35301:001:1754, pindala 12,98 ha, sihtotstarve maatulundusmaa, rvok KV90652); 1.4. Harju maakonnas Kuusalu vallas Valgejõe külas asuv Männimäe kinnisasi (registriosa nr 20139750, katastritunnus 35301:001:1755, pindala 12624 m², sihtotstarve maatulundusmaa, rvok KV90653). 2. Riigimetsa Majandamise Keskusel anda punktis 1 nimetatud kinnisasjad aktiga üle Kaitseministeeriumi valitsemisele ning teha vajalikud kanded registrites. (allkirjastatud digitaalselt) Erki Savisaar Minister Saata: Riigimetsa Majandamise Keskus, Kaitseministeerium