Taotlus riigivara omandamiseks - Veeteede Amet

Failid

3-2.-13._3842_1_08122015_113181.bdoc4824 KB

Sisu (failidest)

EELNÕU MINISTRI KÄSKKIRI Tallinn “……”…………… 2015 nr … Riigivara omandamine Riigivaraseaduse § 7 lõike 1 ja § 10 lõike 3 ning Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2002. a määrusega nr 323 kinnitatud „ Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi põhimääruse“ § 23 punkti 5 alusel ning lähtudes AS Saarte Liinid nõukogu 13. veebruari 2015. a otsusest nr 4.1.2 : omandada Eesti Vabariigile ja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium i valitsemisele AS Saarte Liinid omandis olevast Lääne maakonnas Ridala vallas Rohuküla külas asuvast kinnistust (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 862832 ) 1799 m 2 , mille koosseisu kuulub katastriüksus aadressiga Rohuküla sadam 1 (katastritunnus 67401:002:0155 , pindala 70115 m 2 , sihtotstarve transpordi maa 65% ja ärimaa 35%) . Kristen Michal EELNÕU S eletuskiri majandus- ja taristuministri käskkirja „ Riigivara omandamine “ eelnõu juurde Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on ette valmistanud majandus- ja taristuministri käskkirja „Riigivara omandamine“ eelnõu. M ajandus- ja taristu ministri käskkirja eelnõu ja seletuskirja valmistas ette Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi haldusosakonna peaspetsialist Eda Paju (telefon 639 7610 , e-post [email protected] ). Vastavalt riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 101 lõike 1 punktile 1 taotleb Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Rahandusministeeriumi kooskõlastust vara riigile omandamiseks RVS § 10 lõike 1 punktis 2 nimetatud eesmärgil. Omandatavaks varaks on osa kinnistust ( registriosa nr 862832 ), mis asub Lääne maakonnas Ridala vallas Rohuküla külas. Kinnistu osa asub katastriüksusel aadressiga Rohuküla sadam 1 (katastritunnus 67401:002:0155 , pindala 70115 m 2 , sihtotstarve transpordi maa 65% ja ärimaa 35%) . Kinnistu osa asub Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi kinnistu (registriosa nr 1852332 ) kõrval. AS Saarte Liinid võõrandab kinnistust 1799 m 2 riigile 40 000 euro eest. Kinnistu osal paikneb kõvakattega laoplats ( 1334 m² ), mida Veeteede Amet on seni rentinud 2640 euro eest aastas. Kinnistu osal asub kai pikkusega 11 m. Samuti paikneb kinnistu osal 1/3 remondihallist (146 m 2 ), 2/3 remondihallist paikneb Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi kinnistu l nr 1852332 . Seletuskirjale on lisatud 01.02.2015 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ poolt läbi viidud AS-le Saarte Liinid kuuluva vara turuväärtuse hindamisakt. Kinnistu osa omandamise eesmärgiks on vajadus arendada Veeteede Ameti navigatsioonimärgistuse Rohuküla hooldusbaasi, et tagada kvaliteetne poide hooldus ja remont . Vara omandamisel suurendataks Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi kinnistu (registriosa nr 1852332) koosseisus olevat katastriüksust 1799 m 2 võrra, uueks katastriüksuse pindalaks saaks 6135 m 2 . Seletuskirjale lisatud piiride muutmise skeemil on uus katastriüksuse piir tähistatud sinisega. Korralduse rakendamiseks vajalikud kulud koosnevad riigilõivudest ja notaritasudest. Kulud katab Veeteede Amet . (allkirjastatud digitaalselt) Kristen Michal Minister Eksperthinnang: 0274/0215 MT Hinnatav vara: 1635/70115 suurune mõtteline osa “Rohuküla sadam” kinnistust 301/70115 suurune mõtteline osa “Rohuküla sadam” kinnistust Vara tüüp: Mõtteline osa lao- ja tootmishoonest koos maaga Aadress: Rohuküla sadam 1, Rohuküla sadam 6, Rohuküla sadam 7, Rohuküla, Ridala vald, Lääne maakond Eksperthinnangu tellija: Saarte Liinid AS Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 01.02.2015.a.: 1635/70115 suurune mõtteline osa kinnistust: 34 000 EUR (kolmkümmend neli tuhat eurot) 301/70115 suurune mõtteline osa kinnistust: 15 000 EUR (viisteist tuhat eurot) Leitud tulemused ei sisalda käibemaksu. Hindaja: Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Tellija: Saarte Liinid AS Rävala pst 6, Tallinn 10143 Esindaja: Peeter Oopkaup www.uusmaa.ee tel: 50 35 736 [email protected] e-mail: [email protected] tel: 627 2600 faks: 627 2601 2 Sisukord 1. Eksperthinnangu koostamise alused ............................................................................................ 3 2. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ........................................................................................... 3 3. Kinnistusregistri andmed ................................................................................................................. 4 4. Asukoht ................................................................................................................................................. 4 5. Objekti kirjeldus .................................................................................................................................. 5 6. Tehnovõrgud ........................................................................................................................................ 9 7. Kvaliteediklass..................................................................................................................................... 9 8. Parim kasutus ...................................................................................................................................... 9 9. Turuanalüüs ......................................................................................................................................... 9 10. Hindamismeetod ja hindamine ................................................................................................... 11 10.1 Hindamismeetod ........................................................................................................................ 11 10.2 Hindamine ................................................................................................................................... 11 11. Hindamistulemus ............................................................................................................................ 15 Eksperthinnangu lisad ......................................................................................................................... 16 Lisa 1: Fotod ........................................................................................................................................ 16 Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõte ..................................................................................................... 19 Lisa 3: Kvaliteediklasside määratlemise alused ............................................................................ 20 Lisa 4: Vastavuskinnitus standardi nõuetele .................................................................................. 21 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 3 1. Eksperthinnangu koostamise alused Hindamise eesmärk: Eksperthinnang on koostatud vara turuväärtuse* määramiseks tellija soovil. *Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) Tellimusleping: Tellijaga sõlmitud suuline tellimusleping. Tellimuses püstitatud 1. Määrata vara turuväärtus eeldusel, et hinnatavaks varaks on eeldused: 1635/70115 suurune mõtteline osa Rohuküla sadam kinnistust koos sellel paikneva hooneosaga 2. Määrata vara turuväärtus eeldusel, et hinnatavaks varaks on 301/70115 suurune mõtteline osa Rohuküla sadam kinnistust koos sellel paikneva hooneosaga Algandmed esitanud isikud: Tellija esindaja Peeter Oopkaup Ülevaatuse kuupäev: 01.02.2015.a. Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1) Väärtuse kuupäev: 01.02.2015 Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1) Hindamisaruande kuupäev: 04.02.2015 Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1) Vara ülevaatusel viibinud Meelis Tammre (hindaja), tellija esindaja isikud: Ülevaatuse ulatus: Ülevaatus hõlmas vara tervikuna. Ülevaatuse põhjalikkus: Visuaalne ülevaatus. Hinnatava vara ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud, erivahendeid ei kasutatud. Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole. Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas; Maa-ameti tehinguregister; Kinnistusregistri väljavõte 02.02.2015; Üürileping; Vastuolud andmetes ja Vastuolusid ei tuvastatud. andmete usaldusväärsus: 2. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud. Klauslid * Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 4 endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) * Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) * Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) * Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4) 3. Kinnistusregistri andmed Hinnatav vara 1635/70115 suurune mõtteline osa Rohuküla sadam kinnistust 301/70115 suurune mõtteline osa Rohuküla sadam kinnistust Asukoht Rohuküla sadam 1, Rohuküla sadam 6, Rohuküla sadam 7, Rohuküla, Ridala vald, Lääne maakond Registriosa nr 862832 Katastritunnus, sihtotstarve 67401:002:0155 – transpordimaa 67401:002:0682 – tootmismaa 67401:002:1763 – tootmismaa Omanik AS Saarte Liinid Avaldused Puuduvad Registriosa III jaos olevad kanded Puuduvad väärtuse kuupäeval Registriosa IV jaos olevad kanded Hüpoteegid AS SEB Pank ja Danske bank A/S kasuks. väärtuse kuupäevad Nimetatud hüpoteekidega ei ole hindamisel arvestatud. Muud olulised väärtust mõjutavad Hinnatavat vara koormab osaliselt üürileping. õiguslikud aspektid 4. Asukoht Hinnatav vara asub Lääne maakonnas Ridala vallas Rohuküla külas. Kaugus Haapsalu linnast on ca 9 km ja Tallinnast ca 100 km. Tegemist on Hiiumaale ja Vormsile suunduvate praamide teenindamiseks mõeldud sadamaga. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 5 Paiknemine sadama territooriumil Piirkonna hoonestus Piirkond on valdavalt hoonestatud üksikute suhteliselt hajaasustusega elamutega, vahetus lähiümbruses sadamarajatised ning tootmishooned. Juurdepääs Juurdepääs kinnistule on hea. Haapsalust viib sadamasse kõvakattega tee. Müra ja õhusaaste tase Keskmisest madalam, paikneb eemal liiklustihedatest teedest. Turvalisus Piirkonna arvestuses hea, mitmed sissesõidud on piiratud tõkkepuuga. Parkimine Sadama territooriumil on piisavalt parkimiskohti. Infrastruktuur Lähim keskus on Haapsalu linn, kus asuvad haridus-, teenindus- ja tervishoiuasutused. Lähim hoone Hinnataval kinnistuosal paiknev tootmishooneosa on ühendatud naaberkinnistule jääva sama hoone ülejäänud osaga. 5. Objekti kirjeldus Krundi kirjeldus. Pindala 70 115 m² Kinnistu on ebakorrapärase kujuga, piirnedes merega, teise sama sadama koosseisus oleva kinnistuga ning reformimata riigimaaga. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 6 Kitsenduste kaart Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 7 Kommentaar Maakasutust elektripaigaldise kaitsevööndis reguleerib elektriohutusseadus, ranna- või kalda alal ning kaitsealal looduskaitseseadus. Eelpool nimetatud kitsendused mõjutavad kinnistu turuväärtust, kuna nende olemasolu takistab ja piirab mõnevõrra kinnistu kasutamist mõnel olemasolevast alternatiivsel kasutusel. Kitsendustest tuleneva mõju suurus on raskesti määratav. Hinnatav mõtteline osa 1635 m² (tähistatud juuresoleval kaardil punasega, tähistatud ala pind on ligikaudne). Hinnatav krundiosa on ebakorrapärase kujuga, jälgides osaliselt kinnistu sisse jääva naaberkinnistu piire, piirnedes osaliselt merega ning muus osas sama kinnistu ülejäänud mõttelise osaga. Hinnatava mõttelise osa koosseisu kuulub ka osa lao- ja tootmishoonest. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 8 Hinnatav mõtteline osa 301 m² (tähistatud juuresoleval kaardil punasega, tähistatud ala pind on ligikaudne). Hinnatav krundiosa on ebakorrapärase kujuga, piirnedes suuremalt jaolt sama kinnistu ülejäänud mõttelise osaga ning osaliselt kinnistu sisse jääva naaberkinnistu piiriga. Hinnatava mõttelise osa koosseisu kuulub ka osa lao- ja tootmishoonest. Haljastus, piirded Hoonestuse alt vabaks jääv maa on osaliselt asfalteeritud, osaliselt freesasfaltiga, osaliselt betoonkattega. Piirded puuduvad. Detailplaneering, ehitusõigus Hindajale teadaolevalt ei ole hinnataval varal koostamisel uusi detailplaneeringuid. Viimane detailplaneering sadama-ala laiendamiseks on kehtestatud aastal 2010. Täiendava ehitusõiguse kohta andmed puuduvad. Detailplaneeringu andmed vastavalt Maa-ameti kaardiinfole. Hoonestus Hindamishetkel asub hinnataval mõttelisel osal lao- ja tootmishoone. Hoone kirjeldus Hoone pinnaandmete aluseks omaniku esindaja informatsioon ning hindaja poolt teostatud vara kohapealne visuaalne vaatlus. Ehitisregistris ei ole hoone andmed leitavad. Ehitisregistri kood - Kasutuselevõtu aeg Tõenäoliselt 1990-ndad aastad. Kasutusluba Andmed kasutuslubade kohta puuduvad. Korruselisus Hoone on põhiosas ühekorruseline, kontori- ja olmeruumide osa asetseb kahel korrusel. Hoone netopind Ca 146 m² (tellija esindaja andmetel) Ehitusalune pind Ca 150 m² Hoone tüüp Tegemist on lihtsa konstruktsiooniga viilhalli tüüpi hoonega. Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioonid Metallkonstruktsioon, sandwitch-paneel Siseseinad Tellis, väikeplokk Vahelaed Metallkonstruktsioon Välisviimistlus Profileeritud metall Katusekattematerjal Katuseplekk Ruumilahendus Hinnatav osa hoonest koosneb tinglikult kahest osast – lao- ja tootmisruum, kuhu pääseb hoone otsas olevate suurte uste kaudu ning kontori- ja olmeplokk, kuhu juurdepääs nii tootmisruumi poolt kui ka väljast hoone küljel asuvast uksest. Kontori- ja olmeruumide peal teisel korrusel asub laoruum, pääsuga suurest tootmisruumist. Aknad 2 x klaasiga värvitud puitraamis Uksed Puituksed, suured uksed metalluksed. Põrandad Keraamiline põrandaplaat, betoon, põrandalaud Seinad Värv, keraamiline seinaplaat Laed Värv Sanitaartehnika Sanitaartehnika on töökorras, kuid vananenud Hoone põhi-konstruktsioonide Hindajapoolset põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi teostatud ei ole. Visuaalsel ehitus– tehniline seisukord ja vaatlusel on hoone ehitus-tehniline seisukord rahuldav, vajumeid, remondivajadus niiskuskahjustusi või deformatsioone ülevaatuse ajal ei tuvastatud. Siseviimistlus on rahuldavas seisukorras, vajab kaasajastamist. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 9 6.Tehnovõrgud Andmed põhinevad omaniku esindaja ütlustel, kehtivaid liitumislepinguid hindajale esitatud ei ole. Veevarustus Tsentraalne Elektrivarustus 220V/380V Kanalisatsioon Tsentraalne Küttesüsteem Elektriküte Gaasivarustus Puudub Turvasüsteemid Puuduvad Ventilatsioonisüsteemid Loomulik ventilatsioon 7. Kvaliteediklass Kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse need kvaliteediklassidesse*. *Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Tulupotentsiaali hinnatakse järgmiste näitajate alusel: asukoht ja krundi kasutus; ehitise kvaliteet; kinnisvara juhtimine.(EVS 875-10). Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. Hoone osa kvaliteediklass lisatakse väikese tähega vastavale osale. Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang eraldi igale tunnusele nimetatud kolmepallilises süsteemis ja kinnisvara koondhinnang saadakse kolme tunnuse hindamise tulemusena. Hinnatava vara kvaliteediklass on järgneva tabeli ja lisa 3 alusel: Tunnus Asukoht ja krundi kasutus Ehitise kvaliteet Kinnisvara juhtimine Kvaliteediklass B B- B Koondhinnang kvaliteediklassile BB-B 8.Parim kasutus *Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1) Arvestades hinnatava vara asukohta, seisukorda ning kinnisvaraturu olukorda väärtuse kuupäeval, näeme vara parima kasutusena olemasoleva kasutuse jätkamist. 9. Turuanalüüs Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Eesti majandus on 2014. aastal kasvanud eelkõige siseturu toel, kuid samal ajal on suurenenud ka Eesti kaupade ja teenuste turuosa partnerriikide kaubanduses. Eesti majanduse vastupanuvõime riskidele on paranenud tänu erasektori väiksemale laenukoormusele, probleemsete laenude vähenemisele ja suurenenud säästudele. Lisaks sellele on poole aasta taguse ajaga võrreldes vähenenud kinnisvara hinna kasvuga seotud riskid ning leevenenud tööjõukulude ülemäärase kasvuga seotud ohud. Eesti majanduskasvu võivad ohustada Euroopa riikide majanduskasvu taastumise ebakindlus ja geopoliitilised pinged. Majanduskasv 2014.a kokkuvõttes oli 1,9% (2013.a kasvas Eesti majandus 1,6%). 2015.a oodatakse SKP kasvu 2,1%, 2016.a jääb prognoositav majanduskasv 3,3% tasemele. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 10 Statistikaameti andmetel tarbijahinnaindeks langes 2014. aastal 2013. aasta keskmisega võrreldes 0,1%. 2014.a IV kvartalis jäi tarbijahinnaindeks eelmise kvartali näitajale 0,7% võrra alla ning aastataguse näitajaga võrreldes 0,5% madalamaks. Inflatsiooniks hinnatakse käesoleval aastal 0,8% ning 2016.a 2,1%. Ehitushinnaindeks tõusis 2014. aastal võrreldes 2013. aasta keskmisega 0,5%. Ehitushinnaindeks langes 2014.a IV kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 0,2%, möödunud aasta sama perioodiga võrreldes on ehitushinnaindeks langenud 0,7%. 2014.a IV kvartalis sõlmiti Statistikaameti andmetel ligikaudu 12 200 kinnisvara ostu-müügitehingut, kinnisvaraturu kogukäive oli 670 milj. eurot. Võrreldes möödunud aasta sama kvartaliga tehingute arv kasvas 8% ning turu käive kasvas 17%. Turusituatsioon 2014. aasta neljandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 15 110 tehingut ligikaudu 747 miljoni euro väärtuses. Aasta tagasi sooritati neljandas kvartalis kokku 13 830 kinnisvara tehingut 628 miljoni euro väärtuses. Kokku vahetas neljanda kvartali jooksul omanikku ligi 47 340 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 37 763 hektarit. Kõige enam maad vahetas omanikku Viljandi maakonnas - 4 855 hektarit, kõige vähem Hiiu maakonnas - 704 hektarit. Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2014. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2013. aasta neljanda kvartaliga 14,5% ning võrreldes eelmise kvartaliga 2,7%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 9,3%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks 18,5% ning hoonestamata maa hinnaindeks 27,4%. Tootmis- ja laohoonete peamisteks hinda mõjutavateks teguriteks on: - Logistiline faktor. Oluline on eelkõige hea ligipääsetavus (suurte maanteede lähedus, veokite manööverdamisruum jne) - Tehnovõrgud. Peamiselt tootmise ja vähemal määral ladustamise puhul on oluline elektrivõimsus, vesi, kanalisatsioon – tingimused, mille puudumine vähendaks üürniku äriplaani realiseerimisvõimalusi või suurendaks selle täitmiseks vajalikke kulutusi. - Homogeensus – samalaadse äritegevuse domineerimine, kus muu toetav infrastruktuur on välja arendatud antud tegevusliigi eripärast lähtudes. Hinnatav hoone on oma olemuselt universaalne, võimaldades seda kasutada nii lao- kui ka tootmishoonena. Logistiliselt on hoone asukoht soodne, sest kinnistu jääb Haapsalu linnale suhteliselt lähedale ning sadama territooriumile. Eesti väikelinnade ja alevite mitteelamispindadest moodustavad enamuse endiste suurettevõtete ja põllumajandusettevõtete varad, mis on tänapäeval seoses tootmise soikumisega muutunud suures osas tarbetuteks. Rakendust leiavad sellised hooned tavaliselt vaid kindla äriplaaniga investorite käe läbi. Suuremate hoonete (komplekside) puhul on tihti tegemist välisinvestoritega. Olenemata konkreetsest piirkonnast on suurematest linnadest eemale jäävates piirkondades kinnisvara likviidsus tunduvalt madalam kui suuremates linnades. Haapsalus ja Ridala vallas tervikuna ei ole tootmispindade müügi- ega üüriturgu välja kujunenud. Äripindade poolt annavad turul tooni üksikud kaubandus- ja büroopinnad Haapsalu linnas. Kohalik turg on liiga väike, et arvestatavaid tootmisettevõtteid rajada. Selle tulemusel on kohalik tootmisettevõtete turg stabiilne ja väheaktiivne. Positiivse koha pealt võib kindlasti märkida kohaliku ja kvaliteetse tööjõu olemasolu. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 11 Haapsalu ja lähiümbruse tootmispindade turgu võib üldjoontes võrrelda teiste Eesti väikelinnadega. Kahjuks aga ei saa isegi kogu Eesti ulatuses rääkida konkreetsest väljakujunenud hinnatasemest. Enamus müügiobjektidest on endised nõukogudeaegsed ehitised, mis on füüsiliselt või siis funktsionaalselt amortiseerunud. Sarnaste objektide ja ka heas korras olevate tootmiskomplekside puhul saab määravaks nende multifunktsionaalsus. Samuti on oluline tootmise muutmise puhul võimalikult väike investeering. Maapiirkondades paiknevad tootmispinnad on atraktiivsed ennekõike juhul, kui nende maksumus jääb oluliselt alla uue hoone ehitusmaksumusele või suuremate linnade lähedal paikneva tootmisotstarbelise kinnisvara hinnatasemele ning läheduses on piisavalt tööjõudu. Tootmis- ja laopindade puhul on olnud valdavaks omakasutus, st põhieesmärgiks on tootmisvahendi, mitte investeeringuobjekti rajamine. Spekulatiivsed investeeringud selles turusegmendis peaaegu puuduvad. Keskmine objekti hind on jõudnud 2005. aasta tasemele. Samas on äriobjektide vähese tehinguaktiivsuse taustal keeruline hinnata turu liikumist. Enamik varasid vahetab omanikku harva ja tingituna pigem tegevuse lõpetamisest erinevatel põhjustel. Müüdud objektid on olnud erineva suurusega ja kvaliteediga. Kindlapiirilised hinnatasemed äriobjektide osas ei ole välja kujunenud, palju sõltub asukohast ning konkreetse hoone parameetritest ja seisukorrast. Tehingute analüüsi põhjal saab öelda, et tehinguid tootmishoonetega tehakse maakonnas harva ja tehingute arv ning hinnad on suhteliselt madalad. Põhjuseks on tootmispindade osas valitsev vähene nõudlus. Seetõttu ei saa rääkida lao- ja tootmispindade aktiivsest müügiturust ning väljakujunenud turuhindadest. Enamike võrreldavate piirkondade tootmishoonete hinnatase on suurusjärgus 80 – 200 €/m² hoonete üldpinna arvestuses. Odavamas hinnaklassis on vanemad kaarhallid ning kõrgemalt hinnatud on kaasaja nõuetele vastavad soojustatud ja küttega viilhallid ning kivihooned. Tihti ei ole tootmis- ja laohoonete ostu-müügi summa aluseks mitte pinnaühiku maksumus, vaid objekti nn. tükihind. Väga heas korras ja uute tootmisotstarbeliste objektidega tehingud puuduvad, kuna neid rajatakse peamiselt omatarbeks ning müüki satuvad väga heas korras ja uued tootmishooned harva ja tekkinud on olukord, kus objektide reaalsete tehinguhindade tase jääb allapoole võimalikku ehitusmaksumust. 10. Hindamismeetod ja hindamine 10.1 Hindamismeetod Analoogset mõttelist osa on reeglina turul keeruline võõrandada. Analoogsete varadega võrreldavaid tehinguid hindajale teadaolevalt viimaste 2 aasta jooksul Eesti sadamate piirkondades teostatud ei ole. Samas on hinnatav vara osa osaliselt koormatud üürilepinguga, mistõttu saab seda käsitleda kui võimalikku rahavoo objekti. Sellest tulenevalt on käesolevas eksperthinnangus vara turuväärtuse leidmiseks kasutatud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastavat diskonteeritud rahavoogude meetodit (Discounted Cash Flow Method). 10.2 Hindamine Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel toimub kinnisvara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul laekuvate rahavoogude praeguse väärtuse kindlaksmääramises ning see arvutatakse alljärgneva valemi alusel: CF1 CF2 CFn CFmüük V = -------- + ---------- + ... + --------- + ----------- = 2 n n (1 + i) (1 + i) (1 + i) (1 + i) n CFt CFmüük = Σ ---------- + --------- t=1 t n (1 + i) (1 + i) kus CF1 ...... CFn - puhas tegevustulu/maksueelne rahavoog aastas ; CFmüük - rahavoog kinnisvara müügist e. müügitulu; i - diskontomäär (kogukapitali rentaablus/omakapitali rentaablus). Diskonteeritud rahavoogude meetodit kasutatakse turuväärtuse, investeeringu väärtuse, kasutusväärtuse, ettevõtte jm. väärtuste hindamisel. Potentsiaalne kogutulu PKT 2 Vastavalt hindajale esitatud tähtajatule üürilepingule on 1635 m suurusest mõttelisest osast välja üüritud maa 2 suurusega 1334,4 m . Hooneosa ja sinna juurde kuuluv maa on hindamishetkel omaniku omakasutuses. Vastavalt esitatud üürilepingule laekub omanikule aastas üüritulu 3240 EUR, millele lisanduvad käibemaks ja kõrvalkulud. 2 Omaniku omakasutuses olevale lao- ja tootmishoonele arvestame üürimääraks 2 EUR/m , millega peaks olema võimalik antud pind vajadusel mõistliku aja jooksul välja üürida. Hoone ette jääva väikese maa-ala eest eraldi Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 12 üüritasu me ei arvesta, kuna see on hoonele ligipääsuks ja teenindamiseks hädalavalik ala, mis sisaldub hoone üürimääras. Enamus tänapäeval sõlmitavatest üürilepingutest võimaldavad üürihinna iga-aastast korrektuuri, arvestades kas Tarbijahinnaindeksi kasvuga või inflatsiooniga. Hinnatavat vara osaliselt koormava üürilepingu puhul on sätestatud üürihinna tõusu võimalus tulenevalt turusituatsiooni või THI muutuse võrra iga-aastaselt, kuid kuna tegemist on tähtajatu lepinguga, siis sellest tulenevalt me üürihinna muutusega prognoosiperioodil ei arvesta. Üüritulu prognoos rahavoo perioodil: 1 2 3 Pinna Üür Üür, EUR Üür Üür, EUR Üür Üür, EUR Objekt 2 Indeks, % 2 2 2 suurus, m EUR/m perioodi EUR/m perioodi EUR/m perioodi kuus jooksul kuus jooksul kuus jooksul Renditud maa 1 334,4 0,0% 0,20 3 240,0 0,20 3 240,0 0,20 3 240,0 Laohoone 146,0 0,0% 2,00 3 504,0 2,00 3 504,0 2,00 3 504,0 KOKKU 1480,4 6744,0 6744,0 6744,0 4 5 6 Üür Üür, EUR Üür Üür, EUR Üür Üür, EUR Osatähtsus Objekt 2 2 2 EUR/m perioodi EUR/m perioodi EUR/m perioodi renditulust,% kuus jooksul kuus jooksul kuus jooksul Renditud maa 0,20 3 240,0 0,20 3 240,0 0,20 3 240,0 48,04% Laohoone 2,00 3 504,0 2,00 3 504,0 2,00 3 504,0 51,96% KOKKU 6744,0 6744,0 6744,0 Vakantsus Võimalikust kogutulust arvutatakse maha arvestuslik vakants. Vakantsusmäär arvestab nii võimalike vakantsete pindade osakaalu hoones (tulenevalt analoogsete pindade turusituatsioonist, üürnike voolavusest jne), kui ka üürisummade mitteõigeaegsetest laekumistest tingitud krediidikahjumeid. Vakantsusena käsitleme hinnatava vara tüüpi, suurust, asukohta, seisukorda ning tähtajatut üürilepingut arvestades 10% aastas, võimaliku üürnike vahetumise ja üüri mittelaekumise puhuks. Kuna laohoone on hindamishetkel omaniku omakasutuses, arvestame esimesel aastal vakantsusega 20%. Tegevuskulud Tänapäeval sõlmitavate üürilepingute puhul kannavad üürnikud ka kõik kommunaalkulud, omaniku kanda jäävad üldjuhul kindlustuskulu, maamaksukulu, halduskulu ja remondifondi kulu, mis ei ole põhjustatud üürnike tegevusest ja ei kuulu üürnike kanda. Sarnaste lao- ja tootmishoonete turutasemel omanikukulude suurusjärk jääb hindajatele teadaolevalt vahemikku 0,10–0,50 EUR/m²/kuus. Kuna tegemist on rahuldavas seisukorras oleva hoonega, mis vajab osaliselt kaasajastamist, siis on hindamisel arvestatud omanikukuludega 0,40 EUR/m²/kuus. Tegevuskulusid arvestatakse hoone üüritava pinna tasandil. Kuna rendile antud maaga seoses omanikule märkimisväärseid kulutusi ei jää, siis on tegevuskulusid arvestatud vaid hoonestuse osas. Kuna hindamishetkeks on taas hoogustunud hinnatõus ning tarbijahinnaindeksi kasv, arvestame kulude tõusuga 3% aastas. Arvutuse teeme viie aasta rahavoo analüüsi põhjal. Tehes arvutusi kinnisvara turuväärtuse hindamiseks NOI s.o. puhta tegevustulu alusel, siis ka seesmine tulumäär peab olema arvutatud NOI tasemel. Tulemus on kogukapitali seesmine rentaablus e. tulumäär. Kui vahepealsete turu tippaastate tulumäärad on olnud büroopindade puhul Tallinna südalinnas ja vanalinnas valdavalt vahemikus 6,5-8% suurusjärgus ning äärelinnas mõned protsendid kõrgemad, siis 2008. aasta kinnisvaraturgu tabanud languses ning finantseerimisvõimaluste piiratuse ning tingimuste olulise karmistumise tõttu tõusid vahepealsetel aastatel ka investorite oodatavad tulumäärad. 2011-2014. aastal on turg taas veidi aktiviseerunud ning toimunud kesklinna ärihoonete müügitehingute puhul on tootluse tase jäänud valdavalt ca 7- 10% piiresse. Väljaspool suuremaid linnasid on tootluste tasemed alati kõrgemad ja investorite tuluootused kõrgematest riskidest tingituna suuremad. Viimastel aastatel müüdud objektidest võib välja tuua: Tehingu aeg Asukoht Tänav Objekti tüüp Üldpind Müügihind m² hind Tootlus % Töökoda- 03.2014 Paide Pärnuvälja 947 138000 146 12 Olmehoone 07.2014 Rakvere Laada tn Ärihoone 1380,2 513 000 372 10,5 2013 Narva Kangelaste 29 kaubandus 8,7 03.2013 Jõhvi Narva mnt Kaubandus 4370,5 2000000 458 9 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 13 01.2013 Paide Pikk tn Töökoda 3518,5 270 000 77 11,5-12 Töökoda- Rakvere Piiri tn 1500 232 000 155 11 09.2012 Olmehoone 2011 Tartu Vitamiini tn Kaubandus 3412 3 400 000 996 8,0 2011 Tartu Ülikooli tn Büroo 3524 2 250 000 638 9,0 2010 Tartu Sõbra tn Kaubandus 17100 7 670 000 449 10,0 2010 Pärnu Mai Kaubandus 11 04.2014 Tartu Riia 26 Kaub/ladu 4355 1 200 000 276 10,0 04.2014 Tartu Viljandi mnt 13 Kaub/Büroo 820,5 418 500 510 10,2 04.2014 Tila k Kuusisoo 1 Tootmine 1732 225 000 130 13,8 03.2014 Lohkva k Agri, M2 Ladu 1401,4 420 320 300 9,6 02.2014 Tartu Anne 53a Lastehoid 436,9 295 000 675 9,5 08.2013 Tartu Ravila 63b Ladu 950 385 000 405 12,7 04.2013 Tartu Kalda tee 32 Kaubandus 2234 1 850 000 828 9,0 Hinnatava vara puhul on tegemist äriliselt keskmisest madalamalt hinnatud asukohas paikneva kinnistuga, tehingute aktiivsus analoogsete varadega on väga madal. Samuti on tegemist osaliselt äärmiselt keerulise varaga, mille vabalt turul realiseerimine osutuks komplitseerituks. Samas on ka alternatiivseid müügipakkumisi harva ning pankade laenumarginaalid viimase aasta jooksul veidi alanenud, seda tulenevalt üldistest maailmamajanduse stabiliseerumismärkidest ning pankade suurematest rahavarudest. Mida atraktiivsemas asukohas ja riskivabam objekt on, seda madalam on üldjuhul kapitalisatsioonimäär (Tallinna kesklinna büroohoonetel hetkel ca 7-9%, lao- tootmishoonetel 8-12%, linnast kaugemal asuvatel tööstusobjektidel üle selle). Mida pikem on prognoosiperiood, seda suuremad on riskid ja seda kõrgemat diskontomäära kasutatakse. Seoses Euro kasutuselevõtuga on Eestisse võimalik investeerida ka fondidel, kelle põhikiri keelas investeeringud väljaspool Euro-tsooni, mis omakorda peaks positiivselt mõjuma siinsele investeerimiskliimale. Kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära leidmisel tuleb analüüsida kapitalituru ja kinnisvaraturu käitumist ning ootusi, kasumit tootvate sarnaste kinnisvaraobjektide aastast puhastulu ja müügihindu ning investorite üldisi tulunorme, samuti konkreetse vara majanduslikke, füüsilisi ja muid riske võrreldes teiste analoogsete varadega, millede alusel on tulumäärad tuletatud ning konkureerivaid investeeringuvõimalusi. Diskontomäär võtab arvesse investeeringu kindluse, riskifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Diskonteeritud rahavoogude meetodis prognoosiperioodi lõpus leitava turuväärtuse leidmisel kasutatav kapitalisatsioonimäär erineb pisut Lihtkapitaliseerimise meetodis kasutatavast kapitalisatsioonimäärast. Diskonteeritud rahavoogude meetodis kasutatav kapitalisatsioonimäär peaks peegeldama endas nii vara majandusliku eluea vähenemist prognoosiperioodil kui riski prognoosiperioodi lõpuaasta puhta tegevustulu (NOI) määramisel (mille põhjal siis määratakse vara võimalik müügitulu prognoosiperioodi lõppedes). Halvenenud majandus- ja turuolukorra tõttu viimastel aastatel tootluse määrad vahepeal tõusid 2-3% võrra, kuid seoses taaskord soodsamaks läinud intressitasemega ning stabiliseeruma hakanud majandusega on hakanud tootluse määrad taas langema. Positiivset mõju on avaldanud ka euro tulek. Hindaja leiab, et antud vara puhul on tegemist piirkonna turu keskmist taset arvestades keskmisest suurema riskantsusega investeeringuga potentsiaalse investori jaoks võrreldes muude pakutavate objektidega. Kinnisvara arengutrende analüüsides on tõenäoline, et prognoosiperioodi lõpus on kapitalisatsioonimäär analoogsete äripindade sektoris tänasega võrreldes sarnasel tasemel. Paljuski võivad investorite ostuotsuseid ja tulumäärasid mõjutada Euroopa võlakriisist tulenevad mõjud, näiteks Euroopa Keskpanga otsus võimalike intressimäärade muutmise osas vms. Eeltoodust tulenevalt oleme kapitalisatsioonimääraks valinud 15%. Diskontomäära tuletamisel on tuginetud turuandmetele ja varaga seotud riskidele, kusjuures arvesse on võetud rahavoo perioodi jooksul toimuvat tulude muutust. Sellest tulenevalt kasutame renditulude diskonteerimisel diskontomäärana 16%. Vara müügikuluks arvestanud 3% prognoosiperioodi lõpus prognoositavast müügihinnast. Kõik rahavoo elemendid on esitatud ilma käibemaksuta ning seega ei sisalda ka hindamistulemus käibemaksu. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 14 2 Diskonteerimise tabel mõttelisele osale suurusega 1635 m SNP m² 146 Hoone tegevuskulud EUR/SNP m² 0,4 Kulude tõusu määr 3,0% Diskontomäär 16,0% Kapitalisatsioonimäär 15,0% Müügikulu 3,0% Prognoosiperioodi aasta 1 2 3 4 5 6 Potentsiaalne kogutulu; EUR 6 744 6 744 6 744 6 744 6 744 6 744 Vakantsus % 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% Vakantsus EUR 1 349 674 674 674 674 674 Efektiivne kogutulu, EUR 5 395 6 070 6 070 6 070 6 070 6 070 Muud tulud, EUR 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Efektiivne kogutulu kokku, EUR 5 395 6 070 6 070 6 070 6 070 6 070 Tegevuskulud, EUR/SNP m² kuus 0,40 0,41 0,42 0,44 0,45 0,46 Tegevuskulud, EUR 701 701 701 701 701 701 Puhas tegevustulu (NOI) 4 694 5 369 5 369 5 369 5 369 5 369 Diskontokordaja 0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 Diskonteeritud tegevuse puhastulu 4 047 3 990 3 440 2 965 2 556 Diskonteeritud tulu kokku 16 998 Lõpetav väärtus perioodi lõpus, EUR 35 792 Müügikulu, EUR 1 074 Lõpetav väärtus peale müügikulu kandmist, 34 718 EUR Diskonteeritud lõpetav väärtus, EUR 16 530 Vara turuväärtus, EUR 33 527 Vara turuväärtus (ümardatud), EUR 34 000 Arvestades siintoodud tabelis saadud tulemust, saame hinnatava vara turuväärtuseks kasutades Diskonteeritud rahavoogude meetodit ca 34 000 EUR. Tellija soovil oleme leidnud väärtuse ka eeldusel, et tegemist oleks vaid hooneosaga koos sinna kuuluva 2 ca 301 m suuruse osaga kinnistust. Laekuva rahavoona arvestame eeltoodud üüritulu prognoosimise tabelis leitud võimaliku rahavoo laohoone kohta, aastas 3504 EUR. 2 Diskonteerimise tabel mõttelisele osale suurusega 301 m SNP m² 146 Hoone tegevuskulud EUR/SNP m² 0,4 Kulude tõusu määr 3,0% Diskontomäär 16,0% Kapitalisatsioonimäär 15,0% Müügikulu 3,0% Prognoosiperioodi aasta 1 2 3 4 5 6 Potentsiaalne kogutulu; EUR 3 504 3 504 3 504 3 504 3 504 3 504 Vakantsus % 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% Vakantsus EUR 701 350 350 350 350 350 Efektiivne kogutulu, EUR 2 803 3 154 3 154 3 154 3 154 3 154 Muud tulud, EUR 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Efektiivne kogutulu kokku, EUR 2 803 3 154 3 154 3 154 3 154 3 154 Tegevuskulud, EUR/SNP m² kuus 0,40 0,41 0,42 0,44 0,45 0,46 Tegevuskulud, EUR 701 701 701 701 701 701 Puhas tegevustulu (NOI) 2 102 2 453 2 453 2 453 2 453 2 453 Diskontokordaja 0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 Diskonteeritud tegevuse puhastulu 1 812 1 823 1 571 1 355 1 168 Diskonteeritud tulu kokku 7 729 Lõpetav väärtus perioodi lõpus, EUR 16 352 Müügikulu, EUR 491 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 15 Lõpetav väärtus peale müügikulu kandmist, 15 861 EUR Diskonteeritud lõpetav väärtus, EUR 7 552 Vara turuväärtus, EUR 15 281 Vara turuväärtus (ümardatud), EUR 15 000 Arvestades siintoodud tabelis saadud tulemust, saame hinnatava vara turuväärtuseks kasutades Diskonteeritud rahavoogude meetodit ca 15 000 EUR. 11. Hindamistulemus Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ hinnangul mõtteliste osade kinnistust registriosa nr 862832 aadressil Rohuküla sadam 1, Rohuküla sadam 6, Rohuküla sadam 7, Rohuküla, Ridala vald, Lääne maakond turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 02.02.2015.a: 1635/70115 suurune mõtteline osa kinnistust: 34 000 EUR (kolmkümmend neli tuhat eurot) 301/70115 suurune mõtteline osa kinnistust: 15 000 EUR (viisteist tuhat eurot) Leitud tulemus ei sisalda käibemaksu. Arvestades objekti olemust, kasutusotstarvet ja majanduse hetkeseisu, võib likviidsust pidada madalaks. Hindamistulemus on võrdlusmaterjali vähesusest ja objekti spetsiifilisusest tingituna keskmisest madalama täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 15%. Samas pole välistatud, et erihuvidest lähtuv ostja võib maksta hinnatava objekti eest kõrgemat hinda kui on leitud turuväärtus. Koostaja: Meelis Tammre Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus 095318 Maa-ameti litsents 070 MA-mh Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Tel: 51 33381 e-mail: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Käesolev eksperthinnang on koostatud 15 leheküljel ja 4 lisal: Lisa 1: Fotod Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõte. Lisa 3: Kvaliteediklasside määratlemise alused. Lisa 4: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 16 Eksperthinnangu lisad Lisa 1: Fotod Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 17 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 18 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 19 Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Meelis Tammre Asutus: OÜ KINNISVARABÜROO UUS MAA Kuupäev: 2.02.2015 15:12:08 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 862832 Kinnistu nimi ROHUKÜLA SADAM Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 10.05.2006 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 5.02.2013 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Avamine, koosseisu muudatused, ühendamise ja Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala number jagamise kanded kehtivus Transpordimaa 65%, Ärimaa 35%, Lääne maakond, Ridala vald, Rohuküla, Rohuküla sadam 1. 67401:002:0155 Tootmismaa 100%, Lääne maakond, 6,83 ha 1 67401:002:0682 Ridala vald, Rohuküla, Rohuküla sadam 1015 m2 Maakatastri andmed üle võetud 21.10.2014. kehtiv 67401:002:1763 6. 0,08 ha Tootmismaa 100%, Lääne maakond, Ridala vald, Rohuküla, Rohuküla sadam 7. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus Aktsiaselts Saarte Liinid, ﴾äriregistri registrikood 1 04.08.1999 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 22.05.2000. Kohtunikuabi M. Susi kehtiv 10216057,asukoht:Rohu tn.5, Kuressaare ﴿ III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused ﴾v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete muudatused ja Kande number hüpoteegid﴿ ja märked; käsutusõiguse kitsendused kustutamised kehtivus IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused ja Kande Hüpoteegid number summa kustutamised kehtivus 17.12.2001 kinnistamisavalduse alusel kustutatud 04.03.2002. 1 kehtiv Kohtunikuabi H. Sirelbu Kustutatud 24.11.2008 kinnistamisavalduse, 24.11.2008 2 puudutatud isiku nõusoleku alusel 26.11.2008.Kohtunikuabi Pille kehtiv Tang Hüpoteek summas 40 000 000,00 krooni AS SEB Pank ﴾registrikood 10004252﴿ kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud 40 000 000,00 3 kehtiv nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 896333; EEK 1010234; 1046932. 27.11.2008 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 5.12.2008.Kohtunikuabi Pille Tang Hüpoteek summas 2 700 000,00 eurot Danske Bank A/S ﴾registrikood 61126228﴿ kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud 2 700 000,00 4 kehtiv nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 896333; EUR 1010234; 1046932; 1649732. 8.01.2013 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 18.01.2013. Kohtunikuabi Helle Roosvalt Hüpoteek summas 3 000 000,00 eurot AS SEB Pank ﴾registrikood 10004252﴿ kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude 3 000 000,00 5 kehtiv rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 896333; 1010234; EUR 1046932; 1649732. 20.03.2013 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 26.03.2013. Kohtunikuabi Helle Roosvalt Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 20 Lisa 3: Kvaliteediklasside määratlemise alused Kvaliteedihinnang teguritele Nr Tegur Hinnang Koondhinnang I Asukoha kvaliteet 1 Sünergia ja teenuste kättesaadavus 2 Ümbrus 3 Teed ja tänavad, parkimine 4 Mööduv liiklusvoog, nähtavus, juurdepääs, turvalisus 5 Ühistransport 6 Kasutust piiravate kitsenduste mõju 7 Võrguteenused 8 Ehitusõigus 9 Kuju ja suurus 10 Haljastus ja heakord 11 Ehitusgeoloogia ja veerežiim 12 Vaade 13 Keskkonnariskid II Hoone kvaliteet 1 Arhitektuurne lahend 2 Hoone näitajad 3 Hoone konstruktsioonide seisukord 4 Hoone tehnoseadmete seisukord 5 Hoone välisviimistluse kvaliteet 6 Hoone siseviimistluse kvaliteet ja kohtkindla sisustuse olemasolu ning kvaliteet 7 Hoone sisekliima III Kinnisvara juhtimise kvaliteet 1 Dokumentatsioon 2 Kinnisvarajuhi ja/või halduri pädevus 3 Kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega seotud teenuste korraldus 4 Energiatarbimise juhtimine 5 Vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 21 Lisa 4: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande kuupäev: 04.02.2015 Koostaja: Meelis Tammre Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus 095318 Maa-ameti litsents 070 MA-mh Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Tel: 51 33381 e-mail: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0274/0215 -864235 -144145 Hr Kristen Michal Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Harju 11 Tallinn 15072 08.12.2015 nr 3-2-13/ 3842 Taotlus riigivara omandamiseks Austatud härra majandus- ja taristuminister Palume omandada Eesti Vabariigile ja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele AS Saarte Liinid omandis olevast Lääne maakonnas Ridala vallas Rohuküla külas asuvast kinnistust ( registriosa nr 862832) 1799 m 2 . Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Rene Arikas peadirektor Lisad: Majandus- ja taristuministri käskkirja eelnõu 1 lehel. Seletuskiri majandus- ja taristuministri käskkirja „Riigivara omandamine” eelnõu juurde 23 lehel. Rando Sirak 620 5553, [email protected]

Allikas: Veeteede Amet dokumendiregister →