Nõusoleku andmine hoonestusõiguse võõrandamiseks ja hoonestusõiguse lepingu tingimuste muutmiseks

KÄSKKIRI EELNÕU 07.03.2023 nr 37 Nõusoleku andmine hoonestusõiguse võõrandamiseks (Kose vald, Jäätmevälja) ja hoonestusõiguse lepingu tingimuste muutmiseks I ASJAOLUD JA ÕIGUSLIK REGULATSIOON 1.1. Eesti Vabariik Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi (edaspidi MKM) kaudu ning aktsiaselts Kohtla-Järve Soojus, tänase nimega Gren Viru AS (edaspidi Hoonestaja) (registrikood 10160791, Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve) sõlmisid 06.10.2010 majandus- ja kommunikatsiooniministri 31.08.2010 käskkirja nr 10-0251 alusel hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi hoonestusõiguse leping). Hoonestusõiguse lepingu kohaselt seati Hoonestaja kasuks hoonestusõigus Eesti Vabariigile kuuluvale Ida-Viru maakonnas Jõhvi vallas Kose külas asuvale Jäätmevälja kinnistule (registriosa nr 4733308, katastriüksus 25201:008:0117, pindala 87,82 ha, sihtotstarve jäätmehoidla maa 100%). Hoonestusõiguse (registriosa nr 4753308) tähtaeg on 50 aastat ning see on kantud kinnistusraamatusse 18.10.2010. 1.2. Hoonestusõiguse lepingu järgi seadis riik 2010. a jäätmehoidla maa sihtotstarbega kinnisasjale registriosa numbriga 4733308 hoonestusõiguse seal asuvate ja lepingu lisas nimetatud ehitiste kasuks. Rajatistest olulisemateks on tuhaväljad. Hoonestusõiguse lepingu punkti 3.11.2 järgi kohustub Hoonestaja kasutama ehitisi vastavalt nende sihtotstarbele ja lepingu punkti 3.3 järgi vastutama ka kõigi muude keskkonnaalaste kohustuste täitmise eest. Hoonestaja järgib jäätmemajandusvaldkonna ja keskkonnaalaseid õigusakte. 1.3. Jäätmevälja kinnisasjal asuv prügila on suletud alates 2013. aastast koostöös Keskkonnainvesteeringute Keskusega (https://www.kik.ee/et/projektid/ahtme-sej- polevkivituha-ladestuspaiga-sulgemine). Lepingu esemel asuvaid hooneid ja rajatisi on ehituslikult muudetud, arvestades ladestuspaiga sulgemise projektist tulenevaid nõudeid. Hoonestajale on väljastatud keskkonnakompleksluba nr KKL/319098, millest tulenevad jäätmehoidla seisundi säilitamise ja jälgimisega seotud kohustused. Jäätmeseaduse § 353 lg 1 järgi peab VKG Soojus ASil olema piisav rahaline tagatis muu hulgas jäätmehoidla järelhoolduse kohustuse täitmiseks. 1.4. Hoonestaja esitas 23.09.2022 MKMile taotluse nr SJ.JUH-05/165 saamaks nõusolek Jäätmevälja kinnistut koormava hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks isikliku kasutusõigusega VKG Solar OÜ kasuks, et viimane saaks sinna rajada 8MW võimsusega päikesepargi. Hoonestaja võttis 03.10.2022 tagasi taotluse hoonestusõiguse isikliku  2 kasutusõigusega koormamiseks ning esitas samal kuupäeval 23.09.2022 taotluse täpsustuse, millega soovis võõrandada hoonestusõiguse VKG Solar OÜ-le (registrikood 16577440, Ida- Viru maakond, Kohtla-Järve). Eesmärgiks jäätmevaldkonna tegevuste väljaviimine Hoonestaja tegevusalast. Taotluses kinnitati, et hoonestusõiguse lepingu tingimuste muutmist, sh lepingu tähtaja muutmist, Hoonestaja ei taotle. 1.5. VKG Soojus ASi ja MKMi esindajate vahel toimus 18.11.2022 kohtumine, kus MKM avaldas esialgse seisukoha, mille järgi on MKMil kahtlus, kas 2022. a septembris asutatud VKG Solar OÜ suudab täita kõiki jäätmehoidlaga seotud keskkonna- ja jäätmeseaduste alaseid kohustusi. 1.6. Hoonestaja esitas 18.11.2022 MKMile täpsustatud taotluse nr SJ.JUH-05/165-3, millega soovib hoonestusõiguse võõrandada osaühingule VKG Energia (registrikood 10516395, Ida- Viru maakond, Kohtla-Järve). Taotluses kinnitas Hoonestaja, et osaühingule VKG Energia antakse üle ka seni Hoonestajale väljastatud keskkonnakompleksloast nr KKL/319098 tulenevad jäätmehoidla seisundi säilitamise ja jälgimisega seotud kohustused., kandes need osaühingu VKG Energia keskkonnakompleksloale L.KKL.IV-204118. 1.7. Asjaõigusseaduse § 249 lõike 11 kohaselt on hoonestusõiguse võõrandamiseks vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud. Omanik võib seada nõusoleku andmise tingimuseks ka kõigi tema ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmise hoonestusõiguse omandaja poolt. Asjaõigusseaduse § 2491 lõike 1 järgi, kui võib eeldada, et sama seaduse § 249 lõikes 11 sätestatud juhul hoonestusõiguse seadmisega taotletud eesmärki oluliselt ei muudeta ega ohustata ja et omandaja tagab hoonestusõiguse sisust tulenevate kohustuste nõuetekohase täitmise, võib hoonestaja nõuda omanikult hoonestusõiguse võõrandamise nõusolekut. 1.8. Hoonestusõiguse võõrandamisel on oluline, et prügila järelhoolduse nõuded ja kõik nendega seotud Hoonestaja kokkulepped teiste isikutega liiguksid uuele omanikule, osaühingule VKG Energia. Osaühing VKG Energia on suurettevõtja, kes eelduslikult suudab täita Jäätmevälja kinnisasjal Ahtme SEJ prügila seirega ja järelhooldusega seotud kohustusi. 1.9. Hoonestusõiguse registriosa numbriga 4753308 III jaos on kande nr 1 all märkus: „Ostueesõigus kinnistu nr 4733308 igakordse omaniku kasuks“. MKM ei pea vajalikuks hoonestusõiguse praegusel võõrandamisel ostueesõigust kasutada, tingimusel, et hoonestusõigust kasutatakse edasi 06.10.2010 hoonestusõiguse seadmisel kokku lepitud sihtotstarbel. 1.10. MKM selgitab, et kui hoonestaja ei kasuta hoonestusõigust eelnevalt kokkulepitud sihtotstarbel, on kinnisasja omanikul muu hulgas õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist (vt hoonestusõiguse lepingu p 3.12). MKMile teadaolevalt on ehitisregistris registreeritud rajatis (registrinumbriga 220864584) nimetusega päikeseelektrijaam, ehitise seisund kavandatav. Jõhvi Vallavalitsus väljastas 05.10.2018 Jäätmevälja kinnisasjale 8 MW päikeseelektrijaama ehitamiseks ehitusloa nr 1812271/24749, ehitusloa menetluse number ehitisregistris on 139234. MKM viitab, et on Jäätmevälja kinnistu valitsejana (26.09.2018 kiri nr 1.10-17/18-0459/8056) ehitusloa menetluses 139234 kooskõlastanud tingimusega, et on täidetud nõuded pargi rajamiseks ning lahendatud ehitusloa väljastaja esitatud märkused. Lisaks MKM märkis, et kavas on koostöös hoonestusõiguse omanikuga muuta hoonestusõiguse lepingut, viies kehtiva riigivaraseadusega kooskõlla kinnistu kasutusotstarbe ja kasutustasu. Käskkirjaga ei anna  3 MKM nõusolekut Jäätmevälja kinnisasja teisel otstarbel kasutamiseks ning hoonestusõigust on võimalik kasutada vaid jäätmehoidla maa sihtotstarbel. 1.11. Täiendavalt peab MKM vajalikuks 06.10.2019 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu p 3.9.1 muutmist. Asjaõigusseaduse § 641 järgi on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Riigivaraseaduse § 27 lõike 2 kohaselt sätestab riigivara valitseja hoonestusõiguse lepingus kokkuleppe, millega hoonestaja kohustub küsima riigivara valitsejalt nõusolekut hoonestusõiguse võõrandamiseks või hüpoteegi, servituudi, reaalkoormatise või ostueesõigusega koormamiseks või kolmandate isikutega hoone kasutuslepingute sõlmimiseks. Hoonestusõiguse seadmisel kantakse need kohustused kinnistusraamatusse. Hoonestusõiguse lepingu punkti 3.9.1 järgi on hoonestajal õigus koormata hoonestusõigust piiratud asjaõigustega hoonestusõigusega koormatud kinnistu omaniku nõusolekuta tingimusel, et piiratud asjaõiguse tähtaeg ei ulatu üle hoonestusõiguse tähtaja ja on kantud kinnistusraamatusse. Tulenevalt riigivaraseaduse § 27 lõike 2 ja hoonestusõiguse lepingu punkti 3.9.1 vastuolust, tuleb muuta hoonestusõiguse lepingu punkti 3.9.1 sõnastus ja sätestada hoonestajale kohustus küsida hoonestusõiguse piiratud asjaõigustega koormamiseks kinnisasja omaniku nõusolek ja kanda see kohustus kinnistusraamatusse. II OTSUS Riigivaraseaduse § 4 lõike 1, § 22 lõike 2, § 27 lõike 2 ja asjaõigusseaduse § 249 lõike 11 alusel ning kooskõlas asjaõigusseaduse § 641 ja 2491 lõikega 1, 06.10.2010 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu nr 3982 (hoonestusõiguse leping) alusel ning lähtudes VKG Soojus AS poolt 23.09.2022, 03.10.2022 ja 18.11.2022 esitatud taotlustest: Annan hoonestusõiguse omanikule Gren Viru AS (registrikood 10160791, Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve) nõusoleku võõrandada hoonestusõigus (registriosa 4753308), mis koormab Ida-Viru maakonnas Jõhvi vallas Kose külas asuvat Jäätmevälja kinnistut (registriosa 4733308, katastriüksus 25201:008:0117, pindala 87,82 ha, sihtotstarve jäätmehoidla maa 100%) osaühingule VKG Energia (registrikood 10516395, Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn) järgmistel tingimustel: 2.1. uus hoonestaja, osaühing VKG Energia võtab üle kõik hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevad õigused ja kohustused ning prügila järelhoolduse ja seire kohustuse. Ahtme SEJ tuhaväljaku järelhoolduse ja seire põhimeetmed on toodud Ahtme SEJ tuhaväljaku järelhoolduse seirekavas, mis on keskkonnaloa lahutamatuks osaks; 2.2. muuta 06.10.2010 sõlmitud hoonestusõiguse lepingus punkti 3.9.1 ja lugeda õigeks järgnev sõnastus: „3.9.1 Hoonestajal on õigus koormata Hoonestusõigust piiratud asjaõigustega Kinnistu igakordse omaniku nõusolekul tingimusel, et piiratud asjaõiguse tähtaeg ei ulatu üle Hoonestusõiguse tähtaja.; 2.3. täiendada 06.10.2010 sõlmitud hoonestusõiguse lepingut punktiga 3.11.3 järgmises sõnastuses:  4 „3.11.3 Hoonestajal on õigus ehitada uusi ehitisi üksnes Kinnistu igakordse omaniku kirjaliku nõusoleku alusel.“. Käskkirja on võimalik vaidlustada halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul käskkirja teatavaks tegemisest. (allkirjastatud digitaalselt) Riina Sikkut majandus- ja taristuminister (allkirjastatud digitaalselt) Kristjan Järvan ettevõtlus- ja infotehnoloogiaminister