Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Rahandusministeerium Meie 29.11.2018 nr 8-1/7414 Sotsiaalministeerium Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted) Edastame kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu (üüriõigus). Kooskõlastused ja arvamused palume esitada 5 nädala jooksul alates eelnõu kättesaamisest. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Urmas Reinsalu Minister Arvamuse avaldamiseks: Tartu Ülikooli õigusteaduskond Tallinna Ülikooli õigusakadeemia Tallinna Tehnikaülikooli Õiguse instituut Sihtasutus KredEx Eesti Pangaliit Eesti Omanike Keskliit Eesti Kinnisvarafirmade Liit Eesti Ehitusettevõtjate Liit Investorite esindajad Eesti Linnade Liit Eesti Maaomavalitsuste Liit Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda Notarite Koda Harju Maakohus Viru Maakohus Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected] / www.just.ee Registrikood 70000898 Tartu Maakohus Pärnu Maakohus Tallinna Halduskohus Tartu Halduskohus Tallinna Ringkonnakohus Tartu Ringkonnakohus Riigikohus Domus Kinnisvara Lumi Capital OÜ Kaidi Urgas 620 8153 [email protected]  EELNÕU 21.11.2018 Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted) § 1. Võlaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 276 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Eluruumi üürilepingu korral, mis sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult ja kestab kauem kui kolm aastat, võivad pooled kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine, halvenemine ja muud muutused, või kannab sellega seotud mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed kulud. Lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa.“; 2) paragrahvi 284 lõike 3 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Kui üürnik saab käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud teate, võib ta lepingu 30 päeva jooksul teate saamisest arvates üles öelda, teatades ülesütlemisest 60 päeva ette.“; 3) paragrahv 287 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 287. Leppetrahvi kokkulepe eluruumi üürimisel (1) Kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse rahalise kohustuse rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine. (2) Kokkulepe, millega eluruumi üürniku käesolevas peatükis ettenähtud õiguse kasutamine seotakse leppetrahvi maksmisega, on tühine. (3) Üürileandja ja eluruumi üürnik võivad kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida leppetrahvi maksmises, kui üürnik rikub mitterahalist kohustust. Rikkumine, mille puhul leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab olema sõnaselgelt määratletud. (4) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvi kokkulepe on tühine, kui leppetrahvi suurus ületab kümme protsenti kokkulepitud üürist ühe kuu kohta. Üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada kümmet protsenti kokkulepitud üürist ühe kuu kohta. (5) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja arvestada tagatisraha arvelt.“; 4) seadust täiendatakse §-ga 2871 järgmises sõnastuses: „§ 2871. Viivise kokkulepe eluruumi üürimisel (1) Üürileandja ja eluruumi üürnik võivad käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras kokku leppida. Kokkulepe peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. (2) Kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma viivist, mis ületab enam kui kolm korda käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära, on tühine.“; 5) seaduse 15. peatüki 3. jao pealkirja muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „3. jagu Üür, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud“; 6) paragrahv 292 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 292. Kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud „(1) Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja mis ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. (11) Eluruumi üürilepingu korral, mis sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult, peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku asja parendamiseks vajalike kulude kandmises, ei ole üürileandjal õigust samal ajal parenduste tõttu üüri tõsta ega kokku leppida üüri perioodilises suurenemises. (2) Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega.“; 7) paragrahvi 294 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Kui üür on arvestatud ajavahemike järgi, tuleb üüri, kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud lepingu lõppemisel.“; 8) paragrahv 295 tunnistatakse kehtetuks; 9) paragrahvi 296 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.“; 10) paragrahvi 299 pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 299. Üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu ja tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul“; 11) paragrahvi 299 lõike 1 punktis 1 asendatakse sõnad „kuue kuu“ sõnadega „ühe aasta“; 12) paragrahvi 299 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Üürileandja võib vähemalt kolmeaastase tähtajaga sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul tõsta üüri iga ühe aasta möödumisel lepingu sõlmimisest hoone energiatõhususe parandamiseks vajalike muudatuste või parenduste tegemiseks. Üürileandja võib üüri eelnimetatud põhjusel tõsta vaid tingimusel, et pooled ei ole kokku leppinud üüri perioodilises suurenemises.“; 13) paragrahvi 299 lõiked 3 ja 4 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(3) Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1, 11 ja 2 nimetatud tähtaegadel, viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. (4) Isegi kui tähtajatu üürilepinguga on kokku lepitud, et üürileandja võib lepingutingimusi, mis ei puuduta üüri suurust, ühepoolselt muuta, kohaldatakse käesoleva paragrahvi lõigetes 1, 2 ja 3 sätestatut, kui üürileandja muudab ühepoolselt lepingutingimusi üürniku kahjuks, eelkõige vähendab oma seniseid üürnikule pakutavaid teenuseid või paneb üürniku kanda uusi kõrvalkulusid.“; 14) paragrahvi 301 lõige 2 tunnistatakse kehtetuks; 15) paragrahvi 301 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(3) Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see põhineb samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise turuüüri tõusul, arvestades varem kokkulepitud üüri suhet kokkuleppeaegse keskmise turuüüriga, kui kasvavad üürileandja poolt eluruumile tehtavad kulutused või tema kohustused või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas üüritava ruumi või hooneosa seisundi parandamiseks seisundini, millele selline ruum või hooneosa tavaliselt vastab, või tervikuna hoone energiatõhususe parandamiseks.“; 16) paragrahvi 302 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Kui üürileandja saab üüriarvestuse aluse olulise muutumise, eelkõige kulude alanemise tõttu või keskmise turuüüri languse tõttu, arvestades varem kokkulepitud üüri suhet kokkuleppeaegse keskmise turuüüriga, ülemäärast kasu, võib üürnik eluruumi üüri ülemäärase suuruse vaidlustada ja nõuda selle alandamist alates avalduse esitamisest üürikomisjonile või kohtule.“; 17) seadust täiendatakse §-ga 3031 järgmises sõnastuses: „§ 3031. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine üüri tõstmise tõttu Kui üürileandja tõstab üüri käesoleva seaduse § 299 alusel, on üürnikul õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest üürileping üles öelda, teatades sellest 60 päeva ette. Kui üürnik ütleb lepingu käeoleva paragrahvi alusel üles, ei loeta üüri tõstetuks.“; 18) paragrahvi 308 lõike 1 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses või alternatiivselt kuni Eesti keskmise brutokuupalga ulatuses, mille Statistikaamet on avaldanud lepingu sõlmimisele eelnenud kalendriaasta kohta, sõltuvalt sellest, kumb on suurem.“; 19) paragrahvi 308 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Kui üürileandja on pidanud tagatisraha üürniku vastu tekkinud nõude rahuldamiseks kasutama, võib ta üürnikult nõuda tagatisraha taastamist eluruumi üürilepingus kokkulepitud ulatuses. Üürnik võib tagatisraha taastada käesoleva paragrahvi lõike 1 teises lauses sätestatud korras. Esimene osa tuleb maksta pärast seda, kui üürileandja esitab nõude tagatisraha taastamiseks.“; 20) paragrahvi 308 täiendatakse lõigetega 4 ja 5 järgmises sõnastuses: „(4) Tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu. (5) Üürnik võib kokkuleppel üürileandjaga tagatisraha asendada muu samaväärse tagatisega käesoleva seaduse § 98 lõigetes 1 ja 2 sätestatud tingimustel.“; 21) paragrahvi 316 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri; 3) võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. (2) Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üüri, kõrvalkulude, tagatisraha või hoone korrashoiu- ja parenduskulude nõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. (3) Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alustel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. (4) Täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik selle jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast täiendava tähtaja möödumist lepingu ülesöelduks. (5) Kui üürnik viivitab tasumisega, võib üürileandja üürilepingu üles öelda täiendavat tähtaega määramata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles lõikes 3 nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. (6) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punkti 1 tähenduses on tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluline osa vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.“; 22) paragrahvi 319 lõike 1 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmise tagatist.“; 23) paragrahvi 323 lõike 1 teine lause tunnistatakse kehtetuks; 24) paragrahvi 323 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut ei kohaldata juhul, kui tegemist on eluruumi üürilepinguga, välja arvatud juhul, kui üüritud asi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses.“; 25) paragrahvi 328 lõike 1 punkt 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „1) üürnikul on võlg üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest;“; 26) paragrahvi 334 lõike 2 teine lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „ Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega tingimusel, et pooled ei ole käesoleva seaduse § 276 lõike 11 kohaselt kokku leppinud üürniku kohustuses kõrvaldada lepingu lõppedes asja hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine, halvenemine ja muud muutused või kohustuses kanda sellega seotud mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed kulud“; 27) paragrahvi 334 lõiget 4 täiendatakse pärast sõna „kahjuhüvitist“ sõnadega „,välja arvatud käesoleva seaduse § 276 lõikes 11 sätestatud kulude kandmise kokkulepe“; 28) paragrahv 337 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „§ 337. Ettemakstud üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tagastamine Kui üürnik on üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest ette maksnud, peab üürileandja ettemaksu koos käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressiga üürnikule tagastama.“. § 2. Käesolev seadus jõustub 2020. aasta 1. jaanuaril. Riigikogu esimees Eiki Nestor Tallinn, Toompea „........”...........................” 2018. a. ___________________________________________________________________________ Algatab Vabariigi Valitsus „........”...........................” 2018. a.  Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskiri 1. SISSEJUHATUS 1.1. Sisukokkuvõte Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) 15. peatükis sätestatud üüriregulatsioon on peaaegu 20 aastat püsinud muutmata kujul ning turuosalised on viidanud vajadusele seda ajakohastada. Eelkõige viidatakse asjaolule, et eluruumi üüriregulatsioon, tulenevalt oma võrdlemisi imperatiivsest iseloomust, keelab mitmeid pooltevahelisi kokkuleppeid, mille järele praktikas on vajadus tekkinud. Samuti on möödunud aeg võimaldanud tuvastada võlaõigusseaduses sätteid, mis võivad olla mitmeti tõlgendatavad või praktikas raskesti kohaldatavad. Seega soovitakse muudatuste tulemusena võimaldada turuosalistel reguleerida omavahelisi suhteid veidi paindlikumalt ning seaduse täpsustamise teel võimaldada selle tõhusamat rakendamist. Eelnõu koostamise peamiseks eesmärgiks on elavdada ja arendada üüriturgu ning pakkuda seeläbi inimestele elukoha üürimise näol mõistlikku alternatiivi kodu omamisele. Üürituru efektiivseks toimimiseks tuleb soodustada pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke üürisuhteid, mis tagavad üürileandjale kindla pikaajalise kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja kindlustunde. Kuigi üüriõigusega kaasnevate sotsiaalsete aspektide ja üürileandja majanduslike huvide vahel tuleb muudatuste tegemisel leida mõistlik tasakaal, tuleb tagada üürniku kui suhte nõrgema pole kaitse ning vältida üürileandja äritegevusest tulenevate riskide ebamõistlikus ulatuses ülekandmist üürnikule. Teisalt peab arvestama, et sotsiaalsed riskid ei saa jääda vaid eraisikutest üürileandjate kanda ning üürileandja huvide kaitseks tuleb tagada tõhusad õiguskaitsevahendid kohustusi rikkunud üürnikega tegelemiseks. Eeltoodust lähtuvalt on eelnõuga kavandatavad peamised muudatused järgmised:  Asja korrashoiu kohustuse jagamisel üürniku ja üürileandja vahel võimaldatakse eluruumide puhul senisest suurem kokkuleppevabadus. Samuti lubatakse senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel. Samas sätestatakse sellistele kokkulepetele eelnõus mitmed piirangud, tagamaks üürniku piisav kaitse.  Kaotatakse eluruumi üürilepingute puhul absoluutne leppetrahvi keeld. Samas sätestatakse leppetrahvi kokkuleppe võimalus ainult mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks, kus kahju tõendamine võib olla keerulisem ning kus leppetrahvil võib olla oluline preventiivne mõju. Samuti sätestatakse piirangud leppetrahvi suurusele.  Täpsustatakse viivise regulatsiooni eluruumi üürilepingute puhul. Seaduses sätestatakse sõnaselgelt, et pooled võivad kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Seejuures sätestatakse eluruumi üürniku kaitseks viivise maksimaalne määr. 1   Antakse üürileandjale teatud juhtudel võimalus nõuda senisest suuremat tagatisraha, sidudes tagatisraha ülemmäära alternatiivselt ühe kuu Eesti keskmise brutopalgaga. Muudatus on mõeldud lahendama olukordi, kus üüritav eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad ja kehtiv tagatisraha ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamise puhul. Lisaks nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus.  Täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid ja nähakse ette üürileandja õigus tähtajalise lepingu raames energiatõhususe parandamise eesmärgil üüri erandkorras ühepoolselt tõsta. Üürniku kaitseks sätestatakse erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav, ning välistatakse sellisel juhul üüri tõus kuni lepingu lõppemiseni.  Makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral. Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandjale ulatuslikum teavitamiskohustus.  Tehakse teatud muudatused üürilepingu ülesütlemise õiguse regulatsioonis omaniku vahetuse korral. Pankroti- või täiemenetluse käigus toimunud müügi puhul antakse uuele omanikule võimalus talle üleläinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada. Seevastu tavapärase müügi puhul soovitakse senisest enam kaitsta üürniku huve, millest tulenevalt kaotatakse võimalus tavapärase müügi korral lõpetada leping tungiva omavajaduse tõttu. 1.2. Eelnõu ettevalmistajad Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna eraõiguse talituse nõunikud Kaidi Urgas ([email protected], 620 8153) ja Kristiina Koll ([email protected], 620 8265) ning eraõiguse talituse juhataja Indrek Niklus ([email protected], 620 8210). Eelnõu koostamisse on olulise panuse andnud Tartu Ülikooli tsiviilõiguse õppejõud Ave Hussar ja Tartu Ülikooli tsiviilõiguse professor Irene Kull. Eelnõu seletuskirja mõjude analüüsi osa on koostanud Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse talituse nõunik Uku-Mats Peedosk (uku- [email protected], 620 8187). Eelnõu on keeleliselt toimetanud Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse talituse toimetaja Mari Koik ([email protected], 620 8270). 1.3. Märkused Eelnõu ei ole seotud muu menetluses oleva eelnõuga ega Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga. Samuti ei ole eelnõu seotud Euroopa Liidu õiguse rakendamisega. 2 Eelnõuga muudetakse võlaõigusseaduse redaktsiooni RT I, 22.03.2018, 4. Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus. 2. SEADUSE EESMÄRK Eesti üüriturg on võrreldes teiste Euroopa riikidega võrdlemisi väike ning seda iseloomustab suur füüsilisest isikust üürileandjate hulk ning väike institutsionaalsete investorite roll. Eluasemeid üürivad välja peamiselt era(väike)investorid, kellel tihtipeale napib oskusi ja võimalusi üüriruumi professionaalseks haldamiseks, nad on vähem riskialtid ning võivad suurema tõenäosusega üüriruumi ise mingil hetkel vajada. Eelnõuga soovitakse muuta üüriturgu investeerimine üürileandjate jaoks atraktiivsemaks ning seeläbi avardada üürnike võimalusi sobiva eluruumi leidmiseks. Üürileandjate huve esindavad huvirühmad on viidanud probleemile, et võlaõigusseaduses sätestatud üüriregulatsioon on liialt üürniku poole kaldu ning pärsib seetõttu üürituru arengut. Välja on toodud kehtiva regulatsiooni liigne jäikus ning praktikale mittevastavus. Huvirühmad on seisukohal, et võimaldades üürisuhetes rohkem paindlikkust, kui hetkel seadus võimaldab, suureneks oluliselt erasektori valmisolek üürisektorisse investeerimiseks ning seeläbi kasvaksid oluliselt üürnike valikuvõimalused sobiva eluaseme leidmisel. Muudatuste vajadusest räägitakse eelkõige eluruumide üürimise kontekstis, kuna erinevalt äriruumide või muude asjade üürimisest on eluruumi üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvale kalduvad kokkulepped õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas tühised. Kokkuvõtlikult soovivad üürileandjad üürisuhetes suuremat tasakaalu, tõhusamat kaitset oma kohustusi rikkunud üürnike vastu ning kokkuleppevabaduse laiendamist. Justiitsministeerium asus eeltoodust tulenevalt analüüsima kehtivat üüriregulatsiooni ning turutavasid. Kuigi järelduseks oli, et võlaõigusseaduses sätestatud üüriregulatsioon ei ole üldiselt kaldu ei üürniku ega üürileandja poole, leiti, et teatud küsimustes oleks võimalik seadust täpsustada ning lepingupooltele anda suurem lepinguvabadus, võtmaks arvesse eluruumi üürisuhete eripära ning praegust sotsiaalmajanduslikku olukorda. Lähtudes eesmärgist soodustada professionaalsete eluruumi üürileandjate ja pikaajaliste usaldusväärsete üürnikega turu ning hea kvaliteediga üürielamufondi kujunemist, on eelnõus tehtud ettepanekud anda lepingupooltele teatud küsimustes suurem kokkuleppevabadus. Seejuures on aga silmas peetud vajadust lähtuda tasakaalustatud lahendustest, mis väldiksid liigseid võimalusi kuritarvitusteks. Samuti on seaduse tõhusamaks rakendamiseks tehtud täpsustavaid muudatusi. Plaanitavad muudatused, senine õiguslik regulatsioon ja selle rakendamise praktika on avatud eelnõu punktis 3. 3 Eelnõu põhineb üüriregulatsiooni muutmise väljatöötamiskavatsusel (edaspidi VTK)1 ja selle kohta esitatud tagasisidel. VTK-le saabunud tagasisides esitatud seisukohtade arvestamise kohta on selgitusi antud eelnõu võrdlevas osas iga konkreetse teema juures. 3. EELNÕU SISU JA VÕRDLEV ANALÜÜS § 276 Eelnõuga tehakse ettepanek muuta VÕS §-i 276 ja sellega seoses ka §-e 292 ja 334. Nimetatud sätted on omavahel seotud ning reguleerivad üüritud asja seisundiga seotud õigusi ja kohustusi ning sellega seotud kulude kandmist. Paragrahv 276 reguleerib üürileandja kohustust anda asi üürnikule kokkulepitud ajal üle sellises seisundis, mis on vajalik asja lepingujärgseks kasutamiseks, ja hoida seda lepingu kestel sellises seisundis. Paragrahv 334 reguleerib asja tagastamist ja üürniku vastutust asja tavapärase kulumise eest. Paragrahv 292 reguleerib üüriasja kasutamisega seotud kõrvalkulusid. Eeltoodust lähtuvalt tuleb silmas pidada, et tehtavad muudatused arvestaksid süsteemselt viidatud sätete omavahelist koosmõju. Samuti tuleb silmas pidada, et üürileandja tehtavad parendused üüritud asjas alluvad üüri tõstmise regulatsioonile. Kavandatavad muudatused peavad seega sobima kokku ka üüri tõstmise reeglitega. Üüritud asja sobivas seisundis hoidmise kohustus § 276 lg-s 1 on üks üürileandja põhikohustustest. Põhimõtteliselt on kõik VÕS §-s 280 sätestatud pisipuuduse mõiste alt väljuvad puudused ja takistused üürileandja kõrvaldada2. VÕS §-s 276 sätestatud üürileandja korrashoiukohustusest kõrvalekaldumisel tuleb arvestada VÕS §-s 275 sätestatuga. Eluruumi üürilepingu korral on sellised kokkulepped eluruumi üürnikku kahjustavad ja seega tühised. See ei tähenda aga, et üürileandja ei võiks asja korrashoiuga seotud kohustusi või kulusid üldse üürnikule üle kanda. Kehtiva regulatsiooni loogika seisneb selles, et remondikulud tuleks juba arvestada üüri sisse või siis peaks üürnikul olema võimalik üüri rahas maksmise asemel teha lepingulise vastusooritusena asja korrashoiuks vajalikke töid. Seega võimaldab ka kehtiv regulatsioon selles küsimuses siiski teatud määral paindlikkust. Samas käsitleti VTK-s ka mõningaid küsitavusi, mis on kehtiva regulatsiooni juures ilmnenud. Nimelt kui remondiga seotud kulud saab üüri kaudu kanda üle üürnikule, siis tekib küsimus, miks ei võiks olla võimalik seda sarnaselt kõrvalkuludega selgelt üürist eristada ja kokkuleppe alusel panna nende maksmise kohustus siiski üürnikule. Samuti toodi VTK-s välja, et ka kohtute ja üürikomisjoni praktika on korrashoiukohustuse ja sellega seotud kulude küsimuses mõnevõrra ebaühtlane. 1 Üüriõiguse võimalikke muudatusi käsitlev VTK saadeti teistele ministeeriumidele ning sidusrühmadele kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks 22.12.2017. Arvutivõrgus kättesaadav: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/d4a06ece- 2089-4bd1-95d0-f924fa6b0b8a. 2 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2007 (edaspidi VÕS komm II), lk 168. 4 Sellest tulenevalt pakuti VTK-s välja võimalus lubada asja korrashoiu kohustuses senisest enam kokkuleppevabadust. Selles küsimuses on VTK kooskõlastamise järel ministeeriumini jõudnud tagasiside vastuoluline. VTK kohta saabunud arvamustes pigem toetati senisest suuremal määral kokkuleppevabaduse andmist. Samas oli sellele ka vastaseid (või sooviti teistsuguseid reegleid võrreldes sellega, mida VTK-s kirjeldati), samuti on VTK-s väljapakutut kritiseeritud õiguskirjanduses.3 Eelnõus pakutakse siiski kaalumiseks välja võimalikud muudatused kehtiva regulatsiooni täpsustamiseks. Paragrahvi 276 muudatuste kohta on esmalt oluline rõhutada, et üldreegel, mille kohaselt lasub üüritud asja korrashoiu kohustus seaduse järgi üürileandjal, jääb samaks. Üürnikul endal ei pruugi olla piisavalt oskusi ja võimalusi kõrvaldada probleeme ja puudusi, mis väljuvad §-s 280 sätestatud pisipuuduse mõiste alt. Selline kohustus peaks lasuma üürileandjal, kes on eelduslikult professionaal.4 Samuti tuleb arvestada, et üürilepingu alusel on üürnikul kõigest õigus üüriasja teatud aja jooksul kasutada, tema kohustusi ei saa seega samastada asja omaniku kohustustega. Üürnik ei peaks seaduse järgi olema kohustatud panustama oma aega ja raha sellise asja korrashoidmiseks, mille omanik on keegi teine ja mille suhtes lõpevad üürnikul lepingu lõppedes igasugused õigused. Seejuures oleks omanikul pärast lepingu lõppu võimalik värskelt remonditud asja välja üürida kõrgema hinnaga. Seega ka eelnõu kohaselt on seadusjärgne asja korrashoiu kohustus ikkagi üürileandjal – § 276 lõige 1 jääb muutmata kujul kehtima. Eelnõuga tehakse üksnes ettepanek võimaldada asja korrashoiu kohustuse kandmisel üürniku ja üürileandja vahelises suhtes senisest enam kokkuleppevabadust sellest üldreeglist kõrvalekaldumiseks. Kõnealune muudatus puudutab üksnes eluruumi üürilepinguid. Muude üürilepingute regulatsioon on nii või teisiti dispositiivne ja seega puudub vajadus nende puhul kokkuleppevõimalusi laiendada. Selliste kokkulepete sõlmimisele on aga eelnõu kohaselt nähtud ette teatud piirangud, mille peamine eesmärk on tagada üürniku kaitse, välistades olukorrad, kus üürnik võtab endale liiga koormavad kohustused. Kõnealune kokkuleppevõimalus on ette nähtud ainult selliste eluruumi üürilepingute puhul, mis on pikemad kui kolm aastat. See hõlmab nii tähtajalisi lepinguid, mille kestus on pikem kui kolm aastat, kui ka tähtajatuid lepinguid, mis on juba kestnud üle kolme aasta. Konkreetse ajalise piiri valik on olemuslikult hinnanguline küsimus. Eelnõu koostamisel lähtuti asjaolust, et lühema kasutusaja puhul ei pruugi üüritud eluruum üldse kuluda ega selle seisukord muutuda, mistõttu oleks ebaproportsionaalne ka sellisel juhul asja remondi kohustuse üürnikule panemine. Eelnõu koostamisel peeti kolme aastat selliseks ajaks, mille jooksul võivad juba ka tavapärase kasutuse jooksul mingid „jäljed“ kasutusest ilmneda, mistõttu võiks üüripind vajada värskendust. Samuti on kolmeaastane periood kooskõlas tähtajalise lepingu kohta §-s 300 ette nähtud reegliga, mille kohaselt on üüri tõstmine võimalik lepingu puhul, mis on sõlmitud 3 K. Saarmann, K. Sein. Kõrvalkulude kandmine eluruumi üürilepingu puhul, Juridica 2018/1, lk 3-15. 4 Eluruumi üüriõiguse võrdlevõiguslik analüüs“, 2016, Tartu Ülikool, A. Hussar, arvutivõrgus kättesaadav: https://www.just.ee/sites/www.just.ee/files/eluruumi_uurioiguse_analuus.pdf; lk 21. 5 vähemalt kolmeaastase tähtajaga. Kui tegemist on lühema kestusega lepinguga, siis ei ole sellise kokkuleppe sõlmimine lubatud. Tulenevalt §-s 275 sätestatust on selline kokkulepe tühine ja selle asemel kohaldub seadusest tulenev regulatsioon, mille kohaselt on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt asja korrashoiu kohustuse täitmist. Juhul kui lepingu sõlmisel on kokku lepitud vähemalt kolmeaastases tähtajas, kuid leping lõpeb enne kolme aasta möödumist (nt kui leping öeldakse üles), ei teki üürileandjal õigust nõuda remondikohustuse täitmist või vastavate kulude kandmist. Tähtajatu lepingu puhul saavad pooled küll lepingu sõlmimisel üürniku remondikohustuses või kulude kandmise kohustuses kokku leppida, kuid reaalselt tekib kohustus ainult juhul, kui leping kestab kauem kui kolm aastat. Teisisõnu: remondikohustuse täitmise või vastavate kulude kandmise nõue muutub sissenõutavaks pärast lepingu lõppemist, ja seda nii tähtajalise kui ka tähtajatu lepingu puhul. Lühema kestusega lepingu puhul on üürileandjal siiski endiselt üürniku vastu kahju hüvitamise nõude õigus, kui viimane on asja kahjustanud ja see ületab selles ajavahemikus tavapärase kulumise piirid. Seega on üürileandja õigused sisuliselt kaitstud ka lühema kestusega lepingu puhul. Eelnõu kohaselt võivad pooled leppida kokku selles, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes asja hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise ja halvenemise ja muud muutused või kannab sellega seotud mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed kulud. Seega saavad pooled esiteks leppida kokku selles, et üürnik viib asja sisuliselt samaväärsesse seisundisse, nagu see oli, kui ta selle üürileandjalt sai. Teisisõnu eemaldab ta sellelt sellised „jäljed“, mis on tekkinud seetõttu, et ta on eluruumi kasutanud. Eelnimetatu saavutamiseks vajalikeks remonttöödeks võib pidada nt seinte värvimist, tapeedi vahetamist, täkete pahteldamist seintel või muud sellist tööd, millega üürnik saab reeglina ilma erioskusi omamata hakkama. Samas on oluline rõhutada, et üürniku remondikohustuse ulatus sõltub eluruumi seisukorra reaalsest halvenemisest ning kulumisest. Seega ei ole välistatud, et üürnik on eluruumi hoidnud nii hästi, et remondikohustust ei tekigi. Paragrahv 276 lõikega 11 lubatava kokkuleppe alla ei kuulu sellised juhtumid, kus üürile antakse remonti vajav eluruum ning lepitakse kokku, et üürnik peaks selle tagastama remondituna – üürnik ei saa selle kokkuleppe alusel olla kohustatud eluruumi tagastama paremas seisus, kui see oli temale üleandmisel. Selline kokkulepe on küll ka käesoleva regulatsiooni kohaselt iseenesest võimalik, kuid sellisel juhul ei ole tegemist enam korrashoiukohustuse täitmisega, vaid eelduslikult ulatuslikuma parendamise kohustusega (mis toob endaga kaasa ka suurema rahalise kohustuse), mille puhul tuleks kokku leppida selliste tööde tegemine üüri arvelt. Eelnõus pakutakse välja kokkuleppevõimalus asja kordategemiseks just lepingu lõppemisel ja mitte n-ö jooksva korrashoiukohustusena, sest vahepealsed muudatused ei pruugi üürniku jaoks olulised olla. Näiteks kui üürnikul on väiksed lapsed või koduloomad, võib ta arvestada, et nii või teisiti tekib üüripinnal jooksvalt väiksemaid kahjustusi (näiteks täkkeid seintele vms) ja üürnik võib võtta seda kui paratamatust. Teisalt ei pruugi ka üürileandjal olla erilist huvi, et kõik sellised kahjustused saaksid kohe kõrvaldatud. Pigem huvitab teda see, et ta saaks just 6 lepingu lõppedes tagasi üüripinna, mis on korda tehtud ja mida ta saab hõlpsasti kohe uuesti välja üürida. Sätte selle osa sõnastamisel on võetud eeskuju VÕS § 334 lg 2 teisest lausest, mis räägib samuti asja harilikust kulumisest, halvenemisest ja muutustest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Teiseks on kõnealuses sättes eraldi välja toodud, et lisaks võimalusele leppida kokku, et üürnik ise kõrvaldab lepingujärgse kasutamisega kaasnenud kulumise, võivad pooled leppida kokku ka selles, et üürnik mitte ei tee ega lase vastavaid töid ise teha, vaid kannab lihtsalt sellega seotud kulud. Üürniku kaitseks on ette nähtud, et poolte vahel kokkulepitavad kulud peavad olema vajalikud, mõistlikud ja proportsionaalsed. See tähendab, et üürnik peab sisuliselt maksma kinni üksnes sellises ulatuses eluruumi remondi tegemise, mis on vajalik asja hariliku kulumise kõrvaldamiseks, mitte aga tööd, mis oma mahult selliseid kohustusi ületavad. Ka siin tuleb rõhutada, et üürnik on kohustatud tasuma vaid vajalikud kulud, st kulutused, mis tulenevad eluruumi reaalsest kulumisest või halvenemisest. Samuti peavad tööde maksumus ja sellest tulenevalt ka kõnealused kulud vastama reaalsele turuhinnale. Pooltel on lepingus võimalik kokku leppida täpsemas kulude arvestamises eeldusel, et selline arvestusmetoodika vastab seaduses sätestatud üldistele kriteeriumidele. See tagaks kulude suurema ettenähtavuse üürniku jaoks, samas üürileandja jaoks aitaks see ennetada võimalikke vaidlusi kulude suuruse üle. Kulude hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks pärast lepingu lõppemist ning siis selgub ka üürniku kulude tasumise kohustuse ulatus. Üürniku hüvitamiskohustus tekib seejuures olenemata sellest, kas üürileandja tasutud hüvitise eest ka reaalselt eluruumi remondib. See on üürileandja otsustada, kas ta soovib saadud hüvitise eest viia eluruumi paremasse seisundisse või lepib eluruumi väljaüürimisega madalama üüri eest. Kuivõrd üürniku kohustuste ulatus selgub alles üürilepingu lõpus, kui on võimalik hinnata, kui palju on eluruumi seisukord reaalselt kahjustunud või halvenenud, ei saa üürileandja vastavaid kulusid nõuda ettemaksuna. Kõnealuses paragrahvis sätestatule lisaks võimalike üürniku kanda jäävate kulude kohta vt eelnõu §-s 292 kavandatavaid muudatusi, mis puudutavad hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid. Et tagada üürniku piisav informeeritus tema kohustustest ja nende täpsest ulatusest, on eelnõus nähtud ette sellise kokkuleppe puhul kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. Vorminõue teenib ka üürileandja huve, sest see võimaldab ära hoida hilisemaid vaidlusi kokkuleppe olemasolu üle. Vorminõuet rikkuv kokkulepe on tühine ja selle asemel kohaldub seadusjärgne reegel, mis paneb asja korrashoiu kohustuse, v.a § 280 nimetatud pisipuuduse korral, üürileandjale. Eelnõuga loodava § 276 lõike 11 teises lauses sätestatakse, et lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa. See tähendab, et pooled saavad üürnikule sellise kohustuse panemises kokku leppida üksnes esialgse üürikokkuleppe sõlmimisel. Vastasel juhul ei pruugi lisakohustus olla üürniku jaoks piisavalt ettenähtav, et ta oskaks selle tekkimisega arvestada ja vastavalt sellele pidada läbirääkimisi kokkulepitava üüri suuruse üle, mis peaks sellise kohustuse korral 7 kindlasti olema väiksem kui ilma selleta. See lahendus vastab ka VTK kooskõlastamisel saadud tagasisidele. Kui sellist piirangut ei oleks, tuleks mõelda hilisemas faasis sõlmitavate kokkulepete puhul teistsugustele piirangutele, mis oleks aga väga keeruline ja muudaks ka loodava regulatsiooni oluliselt keerulisemaks. Lisaks väärib märkimist, et eelnõuga ei muudeta VÕS §-s 280 sätestatut. Üürniku kohustus kõrvaldada üüritud asja puudus, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega, jääb endiselt seadusjärgseks reegliks. VÕS § 276 muudatuse tulemusel saab eelnõu kohaselt aga üürnikule kokkuleppeliselt panna täiendavaid kohustusi. § 284 Paragrahvi 284 lg 3 esimeses lauses muudetakse tähtaega, mille jooksul on üürnikul õigus üürileping üles öelda asjale tehtavate parenduste või muudatuste ning üüri tõusu tõttu. Kehtiva õiguse kohaselt on selleks tähtajaks 14 päeva, mida saab aga lugeda liiga lühikeseks, võttes arvesse, et selle aja jooksul tuleks üürnikul kogu oma elukorraldusega seonduvad võimalikud muudatused läbi mõelda (uus elukoht, lasteaed, töö jne) ja langetada sobiv otsus. Seetõttu soovitakse seda tähtaega pikendada 30 päevani, mida ei saa lugeda ka üürileandja seisukohalt ebamõistlikult pikaks või koormavaks. Lisaks soovitakse esimeses lauses täpsustada ülesütlemisest etteteatamise tähtaega. Kehtiv regulatsioon sätestab, et üürnik peab ülesütlemisest teatama vähemalt 30 päeva ette. See ei taga aga piisavat õigusselgust küsimuses, kui pikaks võib see tähtaeg lõpuks kujuneda. Seda enam, et § 284 lõike 3 teise lause kohaselt ei tohi üürileandja ülesütlemise korral parenduste või muudatuste tegemisega alustada enne lepingu lõppemist, mis tähendab, et üürileandja õigus parendusi ja muudatusi teha võiks olla teadmata ajaks takistatud. Seega otsustati eelnõus sätestada konkreetselt 60-päevane tähtaeg, mis peaks andma üürnikule piisava aja uue elukoha leidmiseks ja muude vajalike muudatuste tegemiseks, koormamata seejuures üleliia üürileandjat ning andes ka temale piisava aja uue üürniku leidmiseks. Tähtajad on ühtlustatud § 3031 tähtaegadega. § 287 Kehtiva § 287 kohaselt on keelatud leppida eluruumi üürimisel kokku, et eluruumi üürnik peab lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi. Selline kokkulepe on § 287 kohaselt tühine. Eelnõuga tehakse ettepanek võimaldada eluruumi üürnikuga piiratud ulatuses leppetrahvi maksmises kokku leppida. Seadusandja on soovinud VÕS §-ga 287 välistada üürileandjate võimalikke kuritarvitusi, sätestades rahalise hüvitise saamiseks üürileandja kohustuse tõendada iga üürnikupoolse lepingurikkumise korral kahju tekkimist. Samas võib üürilepingute puhul lepingu rikkumine sageli seisneda just sellistes asjaoludes, mille puhul võib kahju tekkimise ja ka selle suuruse tõendamine olla väga keeruline (nt kodulooma pidamise keelu rikkumine, naabrite häirimine jms). Sellistel juhtudel võiks leppetrahv lihtsustada üürileandjale tekkinud kahju hüvitamist, 8 sest tõendada tuleb üksnes lepingurikkumist, mitte aga tegeliku kahju suurust. Samuti võiks leppetrahvil olla ka oluline preventiivne mõju ja see võiks ennetada selliste rikkumiste toimepanemist, mille suhtes on pooled leppetrahvis kokku leppinud. Lisaks väärib märkimist, et teistes võlasuhte nõrgema poole kaitseks sätestatud normides, nt tarbija- või töölepingu puhul, ei ole sätestatud VÕS §-ga 287 sarnast absoluutset leppetrahvi keeldu. Nii on näiteks väljaspool äriruume sõlmitava lepingu ja sidevahendi abil sõlmitava lepingu puhul leppetrahvi kokkuleppe sõlmimine piiratud juhul, kui tingimus raskendab tarbija seadusest tuleneva taganemisõiguse kasutamist (VÕS § 493 lg 9 ja § 562 lg 9). Töölepingu seaduses (TLS) on samuti leppetrahvi kokkulepe teatud kohustuste rikkumise puhuks lubatud ja seejuures just selliste kohustuste, mille korral oleks tööandjal kahju tõenäoliselt keeruline tõendada, nt saladuse hoidmise kohustuse või konkurentsipiirangu kohustuse rikkumine (TLS § 22 lg 2 ja § 26). Tarbijakrediidi regulatsioonis VÕS § 415 lõikes 1 on ette nähtud, et tühine on kokkulepe, millega võimaldatakse nõuda tarbijalt maksega viivitamisel käsiraha või leppetrahvi. Ka tüüptingimuste regulatsioon ei keela täielikult leppetrahvi kokkulepet, vaid sätestab tühisuse tagajärje leppetrahvi puhul, mis on ebamõistlikult suur. Eelnõu koostamisele eelnenud VTK-s analüüsiti sellise absoluutse piirangu õigustatust ja võimalikke variante selle muutmiseks. Valdav enamus VTK-le vastanud isikutest ja asutustest toetas kehtivas õiguses sätestatud absoluutse leppetrahvikeelu leevendamist. Eeltoodut silmas pidades on eelnõus loobutud täielikust leppetrahvide keelust. Muudatuse eesmärk on ühest küljest tagada üürileandjatele senisest tõhusamad võimalused tagada üürnikupoolne asja eesmärgipärane kasutamine ja sanktsioneerida selle kohustuse rikkumine leppetrahviga. Teisalt on eelnõus üürniku kaitseks ja võimalike kuritarvituste vältimiseks tehtud ettepanek sätestada sellise kokkuleppe kohta siiski teatud piirangud. Seeläbi tagatakse mõistlik tasakaal üürileandja majanduslike huvide ja eluruumi üürniku kaitse vajaduse vahel. Nagu kehtivas õiguses, reguleerib § 287 ka edaspidi üksnes leppetrahvi kokkulepet eluruumi üürilepingus. Äriruumi puhul on regulatsioon dispositiivne, v.a § 334 lõikes 4 sätestatud ulatuses. Üldise leppetrahvi keelu leevendamiseks tuleb muuta kõnealuse paragrahvi pealkirja nii, et see käsitleks üldiselt leppetrahvi kokkulepet eluruumi üürimisel, mitte enam täielikku keeldu leppetrahvis kokku leppida. Lõige 1 Eelnõuga tehakse ettepanek eristada leppetrahvi kokkuleppe puhul eluruumi üürniku rahalisi ja mitterahalisi kohustusi. Kui mitterahaliste kohustuste rikkumise korral on eelnõu järgi teatud ulatuses leppetrahvi kokkulepe lubatud (vt täpsemalt § 287 lg-d 3–5), siis eelnõukohases § 287 lõikes 1 sätestatakse, et üürniku rahalise kohustuse rikkumise puhuks ettenähtud leppetrahvi kokkulepe on tühine. 9 Eelnõus kasutatud väljend „rahalised kohustused“ hõlmab mis tahes üürniku poolt tehtavaid makseid, millega üürnik võib teoreetiliselt viivitusse jääda, näiteks üüri, kõrvalkulusid, tagatisraha jne. Kahtlemata on üürniku makseviivitused tema rahaliste kohustuste täitmisel üürileandja jaoks probleemsed. Kuid üürniku makseviivituse korral rakenduvaid üürileandja õigusi suurendatakse juba teiste eelnõus ettenähtavate muudatusega. Nimelt lühendatakse tähtaega, mille möödudes on üürileandjal õigus üürniku makseviivituse tõttu leping üles öelda (vt eelnõukohane § 316), sh nähakse üürileandjale ette ka üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus tagatisraha tasumisega viivitamise puhuks. Samuti sätestatakse eelnõus sõnaselgelt poolte õigus leppida rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral kokku seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas määras (vt eelnõukohane § 2871). Rahaliste kohustustega viivitamisel ongi esmaseks asjakohaseks õiguskaitsevahendiks eelkõige viivis, mis kompenseerib (vähemalt osaliselt) viivitusest tingitud kahju. Lisaks on üürileandjast võlausaldajal võimalik nõuda üürnikult võla sissenõudmisega seotud kulude hüvitamist VÕS §-s 1132 sätestatud piirides. Võimalik leppetrahv ei omaks rahalistes raskustes oleva võlgniku suhtes distsiplineerivat mõju, vaid pigem suurendaks lootusetuse tunnet võlgnevuste likvideerimise suhtes.5 Seetõttu on eelnõus rahaliste kohustuste rikkumise puhul siiski leppetrahvi keeld säilitatud. Kui pooled sellise kokkuleppe sõlmivad, on see tühine, teisisõnu ei ole sellel algusest peale õiguslikke tagajärgi. Lõige 2 Lõikes 2 on sätestatud, et tühine on ka selline kokkulepe, millega eluruumi üürniku kõnesolevas peatükis ettenähtud õiguse kasutamine seotakse leppetrahvi maksmisega. Sätte eesmärk on tagada, et leppetrahvi kokkulepe ei saaks tulevikus viisiks, mille abil oleks võimalik piirata üürniku võimalusi oma õigusi üürileandja vastu maksma panna. Oma õiguste kasutamisel leppetrahvi maksmisega arvestamine mõjuks kindlasti üürnikule heidutavalt ja võiks teda suunata oma õigusi pigem mitte kasutama. Seetõttu ongi kõnealuses lõikes ette nähtud, et selline leppetrahvi kokkulepe on tühine. Osaliselt kattub lõikes 2 sätestatu VÕS § 334 lõikes 4 sätestatuga, mille kohaselt on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Viidatud säte piirab leppetrahvi kokkuleppe sidumist eelkõige lepingu lõpetamise õigusega. Eelnõukohane § 287 lõige 2 on aga laiema kohaldamisalaga, välistades lisaks lepingu lõpetamise piiramisele mis tahes VÕS-i üürilepinguid reguleerivast 15. peatükist tuleneva õiguse kasutamise piiramise leppetrahvi abil. Näiteks võib selliseks õiguseks lisaks ülesütlemisõigusele olla ka mõni VÕS §-s 278 nimetatud üürniku õigus. Lõige 3 5 VTK, lk 17. 10 Eelnõuga tehakse ettepanek lubada teatud tingimustel leppetrahvi kokkuleppeid üürnikupoolse mitterahalise kohustuse rikkumise korral. Lisaks üürniku põhikohustusele maksta üüritud asja kasutamise eest üüri (ja kokkuleppel ka kõrvalkulusid), mis kujutab endast rahalist kohustust, on üürnikul seaduse kohaselt ka mitmeid mitterahalisi kohustusi. Eelkõige võib siinkohal välja tuua VÕS § 276 lõigetes 2 ja 3 sätestatud kohustused. Nimelt peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Selliste kohustuste rikkumise korral võib aga üürileandjale tekkiva kahju kindlaksmääramine olla keeruline (nt suitsetamisest tingitud kahju üüripinnale) või võib ka olla tegemist olukorraga, kus kahju otseselt ei tekigi, kuid kahju tekkimise risk suureneb (nt suitsuanduri patareide eemaldamine või õigeaegselt vahetamata jätmine). Selliste rikkumiste puhul ei pruugi üürileandjal olla veel VÕS § 315 lg 2 järgi lepingu ülesütlemise õigust, samas peaks üürileandjal olema siiski võimalik oma õigusi tõhusalt kaitsta. Seetõttu soovitaksegi eelnõuga mitterahaliste kohustuste puhul leppetrahvi teatud ulatuses lubada. Seejuures ei anta muudatusega õigust pooltel kokku leppida, et lepptrahv tagaks mingit muud üürniku kohustust, kui kehtiv õigus võimaldab – leppetrahvi kokkuleppest ei saa tuleneda üürniku jaoks uut iseseisvat kohustust. Eelnõu koostamisel kaaluti ka, kas oleks võimalik täpsemalt määratleda selliste mitterahaliste kohustuste ring, mille rikkumise korral võiks kohalduda leppetrahv. Sellise ammendava kohustuste loetelu kehtestamine osutuks aga ilmselt liialt kasuistlikuks ning selle puhul oleks ka oht, et seadusandja ei suuda kõiki elulisi asjaolusid ette näha ja seega võiksid nimekirjast jääda välja teatud kohustused, mille rikkumise korral võiks leppetrahv siiski õigustatud olla. Seetõttu on eelnõus lihtsalt eristatud rahalisi ja mitterahalisi kohustusi ning leppetrahvi kokkulepe on lubatud vaid mitterahalise kohustuse rikkumise korral. Lõike 3 kohaldamisel tuleb aga arvestada, et teatud piirangud mitterahaliste kohustuste tagamisele leppetrahviga tulenevad VÕS § 334 lg-st 4, mis sisuliselt välistab üürniku ja üürileandja leppetrahvi kokkuleppe, milles fikseeritakse eelnevalt mingid asja tagastamisel sissenõutavaks muutuvad kohustused, kui asi teatud tingimustele või seisukorrale ei vasta.6 Nii peaks olema välistatud leppetrahvi kokkulepe VÕS § 334 lõikes 1 sätestatud üürniku kohustuse puhul tagastada üüritud asi koos päraldistega pärast lepingu lõppu seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Samuti peaks see olema välistatud § 276 lg-s 11 sätestatud üürniku kokkuleppelise kohustuse puhul tagastada eluruum sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine, halvenemine ja muud muutused. Eeltoodud välistusi saab lugeda põhjendatuks, kuna loodava regulatsiooni peamine eesmärk on leppetrahvi kokkulepet lubada eelkõige juhul, kui üürileandjal on kahju hüvitamise eeldusi keeruline tõendada. Viidatud juhtudel ei peaks see seda olema. Samuti on nt VÕS §-s 335 ette nähtud üürniku tagastamiskohustuse rikkumise korral selge eriregulatsioon 6 VÕS komm II, lk 277. 11 viivitamisel tekkinud kahju hüvitamiseks. Seega puudub eelnimetatud rikkumiste puhul leppetrahvi nõudmise õiguse lubamiseks samaväärne vajadus võrreldes teiste mitterahaliste kohustuste rikkumisega. Selleks et üürnikule oleks võetava kohustuse sisu kokkuleppe sõlmimise ajal ettenähtav ja selgelt arusaadav, peaksid pooled siiski ise konkreetsetes kohustustes, mille rikkumisele järgneb leppetrahv, sõnaselgelt kokku leppima. Pelgalt mitterahalisele kohustusele viitamine ei pruugi olla üürniku jaoks, kes ei ole tõenäoliselt üüriõiguse asjatundja, piisavalt selge ega arusaadav. See tähendab, et poolte vahel sõlmitavas leppetrahvi kokkuleppes tuleks sellised kohustused täpsemalt kindlaks määrata. Vastav kohustus on sätestatud lõike 3 teises lauses. See jätab pooltele piisavalt paindlikkust omavaheliste suhete kujundamiseks ja võimaldab neil arvestada mh konkreetse üüripinna eripäradega. Kuigi üürilepingule endale ei ole sätestatud vorminõuet (§ 274 näeb üle üheaastase tähtajaga eluruumi üürilepingu puhul üksnes ette, et kui leping ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, siis loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult), nähakse eelnõukohases § 287 lõikes 3 leppetrahvi kokkuleppele ette kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 79 tähenduses. Vorminõue teenib nii üürniku kui ka üürileandja huve. Üürniku vaatevinklist on oluline tagada, et üürnik oleks võetava kohustuse sisust võimalikult hästi teadlik. Üürileandja huvides on välistada igasugused tulevased vaidlused leppetrahvi kokkuleppe olemasolu ja täpse sisu üle. Kui leppetrahvi kokkuleppe sõlmimisel ei ole järgitud lõike 3 esimeses lauses sätestatud vorminõuet või teises lauses sätestatud rikkumiste piisavalt selge kindlaksmääramise nõuet, on leppetrahvi kokkulepe tühine. Lõige 4 Kui lõikes 3 sätestatakse mitterahalise kohustuse puhul võimalus leppetrahvis kokku leppida, siis lõigetes 4 ja 5 sätestatakse sellele õigusele üürniku kaitse eesmärgil teatavad piirangud. Lõikes 4 on sätestatud eluruumi üürnikult nõutavatele leppetrahvidele summaline piirang. Nimelt ei tohi ühe rikkumise tarbeks kokkulepitava leppetrahvi suurus ületada 10% ühe kuu üürist, samuti ei tohi üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide suurus kokku ületada 10% ühe kuu üürist. Sellise ülempiiri määramine (st konkreetse ülempiiri valik) on hinnanguline küsimus. Eelnõu koostamisel on peetud sellist piiri mõistlikuks, et arvestada piisavalt üürileandja huviga sanktsioneerida üürnikupoolset kohustuse rikkumist adekvaatse suurusega leppetrahviga, kuid samas välistada üürniku liigset kahjustamist leppetrahvidega, mis võivad (mh aja jooksul kumuleerudes) osutuda tema jaoks ebamõistlikult suureks ja mida üürileandja võiks pahatahtliku käitumise korral kasutada täiendava tuluteenimise allikana. Paralleelselt kohalduvad ka VÕS-i üldosast tulenevad kaitsemehhanismid, täpsemalt tüüptingimuste regulatsioon (VÕS § 42 lg 3 p 5) ja leppetrahvi vähendamise regulatsioon (VÕS § 162). Seega kaaluti eelnõu koostamisel, kas lõikes 4 sätestatu näol eluruumi üürnikule täiendava kaitse andmine on vajalik. 12 Tüüptingimuste regulatsioonis on § 42 lg 3 punkti 5 kohaselt tühine tüüptingimus, millega teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi. Eelnõukohases § 287 lõikes 4 sätestatu on aga täpsem, sätestades konkreetse ülempiiri, mistõttu ei pea ei pooled ise ega vaidluse korral kohus sellise tingimuse ebamõistlikkust hindama. Samuti on lõikes 4 sätestatu laiema kohaldamisalaga, kohaldudes ka individuaalselt kokku lepitud tingimustele, mitte ainult tüüptingimustele VÕS § 35 tähenduses. Vastavalt VÕS §-le 162 võib kohus ebamõistlikult suurt leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel. Teisisõnu peaks üürnik seda kohtult ise taotlema. Eelnõukohase § 287 lõike 4 esimese lause kohaselt on aga leppetrahvi kokkulepe, mis ületab kõnealuses lõikes sätestatud piirmäära, automaatselt tühine. Kui pooltevaheline vaidlus on jõudnud kohtusse, tuleb arvestada, et tehingu tühisust peab kohus hindama oma ametiülesannetest tulenevalt. Sellest aspektist on eelnõukohane regulatsioon üürnikule soodsam. Lõike 4 teises lauses sätestatud piirang, millega soovitakse välistada üürniku jaoks liiga suure kohustuse tekkimist leppetrahvinõuete kumuleerumise tõttu, annab üürnikule õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist. Seejuures on kohtul võimalik tugineda konkreetsele ülempiirile, mistõttu puudub vajadus kokkuleppe ebamõistlikkust eraldi hinnata. Eespool kirjeldatut arvestades peeti eelnõu koostamise käigus siiski põhjendatuks lõikes 4 eraldi leppetrahvi suuruse piiramist. Kui tundub, et üürnik rikub oma kohustusi järjepidevalt ja lõikes 4 sätestatud ülempiir ei võimalda üürileandja hinnangul üürniku rikkumistele piisavalt reageerida, siis on ilmselt tegemist juba VÕS §-s 315 sätestatud olukorraga ja üürileandja käsutuses on võimaliku õiguskaitsevahendina ka lepingu ülesütlemise õigus. Samuti ei välista leppetrahvi kokkuleppe VÕS § 161 lõikest 2 tulenevalt üürileandja kahju hüvitamise nõuet osas, mida leppetrahv ei katnud. Lõige 5 Kõnealuses lõikes sätestatakse täiendav piirang, mille kohaselt ei saa üürileandja leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet arvestada tagatisraha arvelt. Pidades silmas, et eelnõuga tehakse ettepanek senisest üldisest leppetrahvi keelust loobuda, on lõike 5 eesmärk näha ette üürniku huvides täiendav kaitsemehhanism, millega pannakse leppetrahvi nõude maksmapanemise koormus üürileandjale. See tähendab, et juhul kui üürnik ei ole nõus leppetrahvi vabatahtlikult maksma, on üürileandja see pool, kes peab omapoolse nõude esitama kohtusse. Üürnik ei peaks olema see pool, kes peab ise olema aktiivne ja vaidlustama tagatisraha kasutamist, mida ta ei pea õigustatuks. See välistab olukorra, kus üürileandja saaks tagatisraha üsna hõlpsalt kasutada ja põhjendada seda hiljem erinevate leppetrahvinõuetega, millest üürnik ei pruugi teadlik olla või millega ta ei pruugi nõus olla. Selline lahendus tagab leppetrahvinõuete võimalikult suure läbipaistvuse. § 2871 Eelnõus tehakse ettepanek täiendada VÕS-i üürilepingute regulatsiooni §-ga 2871, mis näeb ette võimaluse leppida eluruumi üürilepingu korral kokku seadusjärgsest viivisemäärast maksimaalselt kolm korda suuremas viivises. 13 Kehtivas õiguses puudub eriregulatsioon eluruumi üürilepingus nõutava võimaliku viivise kohta. Samas on varem tekkinud küsimus VÕS § 275 (mis keelab kokkulepped eluruumi üürniku kahjuks) mõjust olukorras, kui soovitakse kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast suuremas viivises. VÕS § 275 kommentaar ei sisalda viidet seaduses sätestatud viivise suurusele kui eluruumi üürilepingu puhul kohaldatavale viivisemäärale, küll on selline viide aga tehtud VÕS § 287 (leppetrahvi kokkuleppe keeld eluruumi üürimisel) kommentaaris, kus viitega VÕS §-le 275 leitakse, et eluruumi üürniku suhtes ei saa pooled kokku leppida seaduses sätestatust suuremas määras.7 Kohtupraktika erineb küsimuses, kas VÕS § 275 keelab ka pooltevahelised kokkulepped seadusjärgsest kõrgemas viivisemääras. Ühest küljest on võimalik tõlgendus, et üürilepingutes saab kokku leppida ka kõrgemas viivisemääras võrreldes VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud seadusjärgse viivisemääraga. Riigikohtu 2016. aastal tehtud lahendis ei lugenud kohus ebamõistlikult suure viivisemäära kokkulepet tühiseks VÕS § 275 alusel, vaid kontrollis kokkuleppe võimalikku tühisust ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusena.8 Riigikohtu seisukoha järgi tuleb eelduslikult VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel lugeda ebamõistlikult kahjustavaks ja seega tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära. Riigikohtu põhjenduste kohaselt on eluruumi üürnik VÕS § 1 lg 5 ja § 42 lg 3 tähenduses tarbija, st ta on sõlminud lepingu väljaspool majandus- või kutsetegevust. Viivisemäär 0,5% päevas tähendab 182,5% suurust aastamäära (võttes aasta pikkuse määramisel aluseks 365 päeva). Kui seda võrrelda VÕS §-s 94 sätestatud seadusliku intressimääraga, millele lisandub VÕS § 113 lg 1 kohaselt kaheksa protsenti aastas, oleks seadusjärgne viivisemäär suurusjärgus 8,05–8,15% aastas (s.o u 0,022% päevas) ehk kokkulepitud viivis oli üle kahekümne kahe korra suurem kui seaduslik viivisemäär. Ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi kokkuleppimine tüüptingimustes toob kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel. Samas on varasem kohtupraktika lubatava viivisemäära suuruse küsimuses olnud ebajärjekindel. Tartu Ringkonnakohus näiteks leidis9, et seadus ei sätesta eluruumi üürimisel imperatiivselt maksmata jäänud üürilt ja kõrvalkuludelt tasutava viivise ülemmäära, mistõttu ei kuulu kohaldamisele ka VÕS § 275, kuna üürilepingus puudub säte, mis kaldub kõrvale seadusega sätestatust üürniku kahjuks. Edasi tugines kohus võrdlusele korteriühistu seaduse § 7 lõikele lõikega 4, mille kohaselt võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% päevas, ja leidis, et tegemist on võrreldavate olukordadega, mistõttu ei saa lugeda ebamõistlikult kahjustavaks üksnes 0,03% suuremat viivisemäära (0,1% päevas) üürilepingu järgsete maksete tasumisega viivitamisel. Samu argumente kasutas hiljem ka Tartu maakohus10, lugedes viivise 0,1% päevas kehtivaks. Varem oli Tartu Maakohus sarnases olukorras lugenud 7 VÕS komm II, lk 182. 8 RKTKo 3-2-1-118-16 p 16-17. 9 Tsiviilasi 1.05.2016 nr 2-14-41188/32. 10 Tsiviilasi 01.07.2016 nr 2-15-127868. 14 kokkulepitud viivisemäära 0,1% päevas VÕS § 275 alusel tühiseks.11 Kohtu põhjenduste kohaselt tulenes viivisekokkuleppe tühisus VÕS § 41, § 42 lg 1 ja § 42 lg 3 p 5 koosmõjust. Kohtu hinnangul tuleb üürilepingu suhtes kohaldada analoogia korras VÕS § 415 lg-t 1 ja võlgnetavate maksete tasumisega viivitamisel tuleb kohaldada üksnes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud viivisemäära. Kohtu järelduste kohaselt olid pooled seega leppinud kokku hea usu põhimõttega vastuolus olevas tingimuses ja rikkunud seadusest tulenevaid sätteid. Individuaalkokkuleppes aga on lepinguvabadusele viidates loetud kehtivaks ja VÕS §-ga 275 mitte vastuolus olevaks viivisemäär 0,25% päevas võlgnetavalt summalt, kuivõrd kokkulepitu vastab VÕS § 113 lg 1 tingimustele.12 Eeltoodu põhjal võib järeldada, et kehtiv õigus võimaldab eluruumi üürnikult nõutava viivise suuruse küsimuses mitmeid tõlgendusvariante. Käesoleva aasta juunikuus on aga Riigikohus teinud otsuse13, milles võeti seisukoht konkreetselt VÕS §-st 275 tuleneva piirangu ja lubatava viivisemäära kohta. Riigikohus leidis, et VÕS § 113 lg-s 1 sätestatust ei tulene, et viivist saaks nõuda üksnes VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud määras. Kuigi VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt loetakse küll viivisemääraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas, tuleneb VÕS § 113 lg 1 kolmandast lausest, et kui lepinguga on ette nähtud seadusjärgsest viivisemäärast kõrgem intressimäär, loetakse viivisemääraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Seega lubab VÕS § 113 lg 1 kokku leppida VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Eelnevast tulenevalt ei kaldu eluruumi üürilepingu pooled seadusega sätestatust kõrvale, kui lepivad kokku, et eluruumi üürnik peab üüri tasumisega viivitamise korral tasuma VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast suuremat viivist, ning seetõttu ei ole selline kokkulepe ka VÕS § 275 järgi tühine. Kuigi Riigikohus on tänaseks andnud selge juhise VÕS § 275 ja § 113 suhte määratlemisel, näitab kohtute varasem praktika, et kehtiv regulatsioon võimaldab mitmeid tõlgendusi ning võib seega olla seaduse rakendajale raskesti mõistetav. Seega otsustati eelnõu koostamisel, et üürnikult nõutava viivise lubatavat suurust võiks VÕS-i üürilepingute peatükis selgemalt reguleerida. Ka VTK-le saabunud tagasisides pooldas valdav enamik vastanutest õigusselguse huvides viivisega seonduva täpsemat reguleerimist. Seda tehaksegi nüüd eelnõukohase § 2871 loomisega. Eelnõuga loodav regulatsioon puudutab üksnes eluruumi üürilepinguid, äriruumi üürilepingutes jääb viiviseregulatsioon endiselt täielikult dispositiivseks. Vastava regulatsiooni asukoht §-s 2871 valiti põhjusel, et see järgneb vahetult juba olemasolevale leppetrahvi regulatsioonile ning selliselt on leppetrahvi ja viivise sätted, mis oma olemuselt on mõnevõrra sarnased, sätestatud üksteise järel. 11 Tsiviilasi 10.12.2015 nr 2-14-41181/18 ja 22.07.2015 nr 2-14-41169/13. 12 Tsiviilasi 26.05.2015 nr 2-14-15952/19. 13 RKTKo 2-15-8794. 15 Eelnõuga loodava §-ga 2871 reguleerimata osas kohaldub viivisele (mh selle sissenõutavaks muutumisele) endiselt VÕS üldosas sätestatud üldregulatsioon. Samuti on oluline rõhutada, et kõnealuses sättes nähakse ette üksnes võimalus seadusjärgsest viivisemäärast suuremas viivises kokku leppida ja sätestatakse sellise viivise ülempiir. Kui pooled viivisemääras kokku ei lepi, kohaldub seadusjärgne viivise regulatsioon. Lõige 1 Eelnõukohases lõikes 1 sätestatakse esmalt, et üürileandja ja eluruumi üürnik võivad kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Seadusjärgne viivisemäär on VÕS § 113 lõike 1 teise lause kohaselt VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 94 viitab Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatavale viimasele intressimäärale enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, mille avaldamist korraldab Eesti Pank14. Lõikes 1 sätestatu eesmärk on tuua seaduses üheselt välja, et hoolimata VÕS §-s 275 sätestatust on eluruumi üürilepingu korral põhimõtteliselt lubatud kokkulepped, milles nähakse ette seadusjärgsest viivisemäärast kõrgem viivisemäär. Seeläbi soovitakse kõrvaldada kehtiva õiguse pinnalt tekkinud mitmeti tõlgendatavus selles küsimuses. Sarnaselt eelnõukohases §-s 287 leppetrahvide kohta sätestatud regulatsiooniga tuleb selline kokkulepe sõlmida vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Vorminõue teenib nii üürniku kui ka üürileandja huve. Üürniku kaitseks on vaja tagada tema teadlikkus kohalduvast suuremast viivisemäärast ja vorminõue aitab sellele kaasa. Üürileandja huvides on aga suurema viivisemäära kokkulepe korrektselt fikseerida ja vältida võimalikke tulevasi vaidlusi selle üle. Vorminõuet järgimata sõlmitud kokkulepe on tühine ja selle asemel kohaldub seadusjärgne viivisemäär. Lõige 2 Kui lõikes 1 tuuakse eelkõige üürileandja huvides üheselt välja, et pooled võivad leppida kokku seadusjärgsest viivisemäärast suurema määraga viivises, siis lõikes 2 nähakse eluruumi üürniku kaitseks ette ülempiir, millest suuremas viivises pooled kokku leppida ei tohi. Lõike 2 kohaselt on selleks ülempiiriks kolmekordne seadusjärgne viivisemäär. Sellega võetakse sisuliselt üle Riigikohtu tõlgendus lahendis 3-2-1-118-16, et üürniku suhtes on ebamõistlikult kahjustav viivisemäär, mis on suurem kolmekordsest seadusjärgsest viivisemäärast. Sellise ülempiiri sätestamist toetas ka valdav enamus VTK-le vastanud isikutest ja asutustest. Tegemist on tasakaalustatud lahendusega, mis võimaldab ühest küljest üürileandjal eluruumi üürniku makseviivituse sanktsioneerimiseks leppida kokku kolm korda suuremas viivisemääras võrreldes sellega, mida seaduses sätestatud standardne lahendus ette näeb, kuid teisest küljest 14 Teave viidatud intressimäärade kohta on arvutivõrgus kättesaadav: https://www.eestipank.ee/volasuhete-intressimaar. 16 kaitseb eluruumi üürnikku kui lepingulise suhte nõrgemat poolt ebamõistlikult suure viivise eest. Oluline on rõhutada, et kui viivisekokkulepe oleks ette nähtud tüüptingimustes, kohalduks viidatud Riigikohtu tõlgendus nii või teisiti ka ilma selle sätteta. Kuid eelnõuga sätestatakse see sõnaselgelt seadusetekstis. Üürileandja, kes soovib üürnikuga seadusjärgsest viivisemäärast suuremas määras kokku leppida, saaks seda teha lihtsalt pärast seaduse lugemist, ta ei peaks end viima kurssi vastava Riigikohtu praktikaga, mis võib mittejuristile olla kindlasti keerulisem kui seaduses sätestatud regulatsiooniga tutvumine. Eelnõu kohaselt kohaldub vastav ülempiir aga nii tüüptingimustele kui ka individuaalkokkulepetele. See tagab regulatsiooni lihtsama ja ühetaolisema kohaldamise (st puudub vajadus hinnata, kas tegemist oli ikkagi individuaalselt kokkulepitud tingimusega). Samuti tuleb arvestada, et seadusest tuleks ülalkirjeldatud lahenduse puhul üheselt välja, et üürnikult võib nõuda ka seaduses sätestatust suuremat viivist, mistõttu paraneb üürileandja positsioon ja suureneb ilmselt nende juhtumite hulk, kus üürnikult suuremat viivist nõutakse. Üürniku huvide paremaks kaitseks on seega õigustatud seaduses sätestatud viivise ülempiiri ettenägemine nii tüüptingimuste kui ka individuaalse kokkuleppe puhul. Kõnealune piirang kohaldub lõike 2 järgi üksnes sellisele kokkuleppele, milles nähakse ette eluruumi üürniku kohustus maksta mõne rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Kuigi üürilepingu puhul on teise poole ees rahalised kohustused eelkõige üürnikul, ei ole välistatud, et ka üürileandjal tekib üürniku ees mõni rahaline kohustus (nt üürnikule kulutuste hüvitamine vms). Kui pooled sooviksid ka selliste olukordade tarbeks viivisemääras kokku leppida, ei kohaldu sellisele kokkuleppele lõikes 2 ettenähtud piirangud, sest üürileandja kui lepingulise suhte tugevam pool ei vaja eluruumi üürnikuga samaväärset kaitset. Lõikes 2 üürniku kaitseks sätestatud ülempiiri ületav viivisekokkulepe on tühine. Kui selline kokkulepe on siiski sõlmitud, ei ole sellel õiguslikke tagajärgi ja selle asemel kohaldub seadusjärgne viivisemäär. § 292 Eelnõuga täpsustatakse ja täiendatakse ka kehtivat üüri kõrvalkulude regulatsiooni. Muudatus on seotud eelnõuga plaanitavate §-de 276 ja 334 muudatustega. Kehtiva VÕS § 292 lõike 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS-i kommentaarides on selgitatud, et kui kulul puudub seos asja kasutamisega, kuid pooled lepivad siiski kokku, et eluruumi üürnik kannab selle kulu, tuleb see kokkulepe lugeda tühiseks § 275 alusel. Näitena sellise tühise kokkuleppe kohta on kommentaarides toodud kokkulepe üürnikupoolse remondikulude kandmise kohta.15 Seega sarnaselt kehtivas §-s 276 sätestatud 15 VÕS komm II, lk 195. 17 üürileandja korrashoiukohustusega ei ole võimalik kanda üürnikule üle remondiga seotud kulude, sh nn remondifondi (eelkõige kõigi korteriomanike kantavad maja korrashoiu ja remondiga seotud kulud) makseid. Kõikvõimalikud sellised kulud peaks üürileandja soovi korral arvestama juba üüri sisse. Remondikulude kandmise kohustuse panemine üürnikule on ka kohtupraktikas loetud vastuolus olevaks VÕS §-ga 275, kuivõrd VÕS § 276 lg 1 järgi on see üürileandja kohustus ja seega ei saa sellest üürniku kahjuks kõrvale kalduda.16 Remondikuludega võrdseks on loetud ka remondifondimaksed, mille maksmise kohustust ei saa panna üürnikule VÕS § 292 lg 1 alusel.17 Üürikomisjoni praktikast leiab aga näiteid, kus kokkuleppe, et üürnik tasub ka remondifondi maksed, on tunnistatud kehtivaks.18 Seega on korrashoiukohustuse ja sellega seotud kulude kandmise praktika mõnevõrra ebaühtlane. Samuti võib remondifondi väljaarvamine üldisest korteriühistu esitatavast kõrvalkulude arvest tekitada teatud lisakoormuse üürniku ja üürileandja vahelises rahalise arvestuse pidamises19 ja kui arvel on vaid üldine kulurida nimetusega „hoolduskulu“, „halduskulu“ vms, ei pruugi olla võimalik kõrvalkulusid muudest kuludest täpselt eristada. Neid probleeme silmas pidades pakuti üüriõiguse VTK-s välja, et pooltele võiks ka remondiga seotud kulude küsimuses anda senisest suurem võimalus omavaheliste kokkulepete sõlmimiseks. VTK tagasisides pigem toetati seda võimalust, samas kritiseeriti seda õiguskirjanduses20. Eelnõus pakutakse kaalumiseks välja muudatused asja korrashoiu kohustustega seotud kulude kandmiseks. Esiteks piiritletakse eelnõus senisest selgemalt kõrvalkulude mõiste. Teiseks lubatakse senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel. Kuivõrd § 292 ei reguleeri eelnõu järgi enam ainult kõrvalkulusid, vaid ka korrashoiu- ja parendamiskulusid, on vaja muuta ka § 292 pealkirja ja üldisemalt 3. jao pealkirja. Lõige 1 Lõikes 1 piiritletakse senisest täpsemalt kõrvalkulude mõiste, rõhutades, et tegemist peab olema kuludega, mis ei seondu lepingueseme parendamise või sellelt puuduse kõrvaldamisega. Kehtivas õiguses on kõrvalkulud tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Näitena kõrvalkulude kohta on kirjanduses toodud näiteks üürieseme kütte-, vee- ja elektrikulud, samuti ka kulutused kinnistu tavapäraseks koristamiseks või valveks. Remondikulud reeglina kõrvalkulude hulka ei kuulu, kuna pole seotud asja 16 Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas 2-12-50732/18. 17 Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas 2-10-43785/24. 18 Üürikomisjoni otsus üürivaidlusasjas nr 11-1/1/16; üürikomisjoni otsus üürivaidlusasjas nr 11-1/76/16. 19 VTK, lk 46. 20 K. Saarmann, K. Sein. Kõrvalkulude kandmine eluruumi üürilepingu puhul, Juridica 2018/1, lk 3–15. 18 kasutamise, vaid pigem üürileandja korrashoiukohustusega.21 Seega on kujundatud seos kõrvalkulude ja asja korrashoiu kohustuse vahel, nimelt asja korrashoidmisega seotud kulud ei ole kõrvalkulude osa. Eelnõuga tehakse ettepanek sätestada see põhimõte üheselt ka seaduses. Muudatus tehakse eelkõige selguse huvides. Lõikes 1 kavandatava täienduse sõnastamisel on võetud eeskujuks õiguskirjanduses tehtud ettepanek22, samuti Saksa õiguses kasutatud lahendus, kus on sõnaselgelt sätestatud, et kõrvalkulud on kulud, mis ei seondu kasutusaja jooksul lepingueseme lepingutingimustega vastavuses hoidmisega, et kõrvaldada regulaarselt kulumise, vananemise ja ilmastiku mõjul tekkinud ehituslikke või muid puudusi (korrashoiukohustusega seotud kulud).23 Sisuliselt on tegemist kuludega, mis ei ole seotud lepingueseme lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmisega, sh remondiga. Samas kuivõrd eelnõuga loodavas § 292 lõikes 11 on lubatud nüüd ka teatud üldised remondikulud üürnikule üle kanda, võib küsida, kas selline kõrvalkulude täpsem määratlemine on vajalik. Piiritlemine on siiski vajalik, sest alati ei pruugita leppida kokku selles, et kõikvõimalikud kulud jäävad üürniku kanda. Võimalikud on endiselt kokkulepped, kus üürniku kanda jäävad üksnes kõrvalkulud § 292 lõike 1 tähenduses, ning ka sellisel juhul on oluline need üheselt määratleda. Eelnõuga lõikes 1 loodav lahendus aitab sellele kaasa. Samuti nähakse lõikes 1 ette kõrvalkulude kokkuleppe kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. See tagab lepingu mõlema poole jaoks suurema selguse ja võimaldab vältida hilisemaid võimalikke tõenduslikke vaidlusi. Kuna kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue nähakse ette ka eelnõukohase § 292 lõikes 11, on samasuguse vorminõude kehtestamine ka lõikes 1 süsteemsuse huvides. Lõige 11 Lõikes 11 nähakse pooltele ette võimalus jätta üürniku kanda lisaks kõrvalkuludele lõike 1 tähenduses hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikud kulud. Regulatsioon kohaldub üksnes eluruumi üürilepingutele, sest teiste üürilepingute puhul on pooltel nii või teisiti selline võimalus olemas, kuna vastavad reeglid on dispositiivsed. Eluruumi üürilepingute puhul on kokkuleppevõimaluse eraldi sätestamine vajalik VÕS §-s 275 sätestatust tulenevalt. Nagu kõrvalkulude puhul, ei ole ka siin tegemist seadusjärgse reegliga, vaid üürnikul tekib selline kohustus üksnes juhul, kui pooled on selles kokku leppinud. Sellise kokkuleppe sõlmimisel tuleb eelnõu kohaselt arvestada mitmete piirangutega. Esiteks on kokkuleppe kohta ette nähtud kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. Selle eesmärk on tagada ühest küljest üürniku informeeritus võetava kohustuse täpsest sisust ja teisest küljest välistada hilisemad vaidlused kohustuse olemasolu ja ulatuse üle. Vorminõuet järgimata 21 P. Kalamees, M. Käerdi, S. Kärson, K. Sein. Lepinguõigus, Tallinn, Juura, 2017, lk 176; K. Saarmann, K. Sein. Kõrvalkulude kandmine eluruumi üürilepingu puhul, Juridica 2018/1, lk 3–15. 22 K. Saarmann, K. Sein. Kõrvalkulude kandmine eluruumi üürilepingu puhul, Juridica 2018/1, lk 3–15, joonealune märkus 59. 23 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten § 1 (2) 2. 19 sõlmitud kokkulepe on tühine ja selle asemel kohaldub seadusjärgne regulatsioon, mille kohaselt on selliste kulude kandmise kohustus üürileandjal. Teiseks tuleb arvestada, et sellise kokkuleppe sõlmine on võimalik üksnes juhul, kui eluruumi üürileping sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult. Sarnaselt §-s 276 kavandatava muudatusega on eelnõu koostamisel ka § 292 juures peetud asjakohaseks piirangu kehtestamist vastavalt lepingu kestusele. Nimelt ei peaks üürnik väga lühikese kestusega lepingu puhul tegema makseid terve hoone korrashoiuks ja parendamiseks vajalike kulutuste katteks, sest ta saab korrastatud seisukorraga hoones elamisest üksnes lühiajalist kasu. Konkreetse ajalise piiri valik on ka § 292 puhul oma olemuselt hinnanguline küsimus – tähtajaliste lepingute korral kolme aasta piiri valides on soovitud tagada kooskõla eelkõige eelnõukohase § 276 regulatsiooniga ja §-s 300 sätestatud üüri tõstmise reeglitega. Erinevalt § 276 lõikega 11 loodavast lahendusest ei ole tähtajatute lepingute puhul § 292 juures eraldi ajalist piiri ette nähtud. Seda põhjusel, et § 276 lg 11 on suuremal määral seotud asja kulumisega ja sellelt lepingu lõpuks kulumisjälgede eemaldamisega. Erinevus § 276 lg-s 11 sätestatud muudatusega võrreldes seisneb ka selles, et parendus- ja korrashoiukulude tasumise näol on tegemist kestva kohustusega, mis muutub sissenõutavaks iga kokkulepitud perioodi möödudes ja seega tekib üürileandjal ka tähtajalise lepingu puhul õigus parendus- ja korrashoiukulusid nõuda hoolimata sellest, kas leping reaalselt vähemalt kolm aastat kestab. Kolmandaks on selle kokkuleppe sõlmimine võimalik üksnes esialgse üürilepingu sõlmimisel, mitte aga lepingu kestel. Vastasel juhul ei pruugi see olla üürniku jaoks piisavalt ettenähtav, et ta oskaks sellise lisakohustuse tekkimisega arvestada ja vastavalt sellele pidada läbirääkimisi kokkulepitava üüri suuruse üle, mis peaks sellise kohustuse üürnikule panemisel kindlasti olema väiksem kui ilma sellise kohustuseta. Ka see lahendus on sarnane § 276 lg-s 11 loodava regulatsiooniga ja vastab VTK kooskõlastamisel saadud tagasisidele. Kui sellist piirangut ei oleks, tuleks mõelda hilisemas faasis sõlmitavate kokkulepete puhul teistsugustele piirangutele, mis oleks aga väga keeruline ja muudaks loodava regulatsiooni oluliselt keerulisemaks. Täiendavate piirangutena on eelnõus sätestatud, et vastavad kulud saab üürnikule panna mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses. Selle eesmärk on vältida olukorda, kus üürniku kanda jääksid ebaproportsionaalselt suured ja koormavad kulud. Oma sisult võib poolte kokkulepe selliste kulude kohta hõlmata nii asja lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmise ehk asja korrashoiu ja säilitamise kulusid kui ka asja parendamise kulusid. Edaspidi nimetatakse selliseid kulusid lühendatult korrashoiu- ja parendamiskuludeks. Kuna praktikas võibki korteriühistu esitatavatel arvetel remondifond või hoolduskulud vms hõlmata nii asja korrashoiuks kui ka parendamiseks vajalike kulude komponenti, on mõistlik, et pooled saaksid omavahel tervikuna selliste kulude kandmise küsimuses kokku leppida. Sellisel juhul puudub vajadus ühe n-ö kulurea sees erinevaid kulusid eristada. Silmas on peetud selliseid kulusid, mis puudutavad hoonet kui tervikut (nt koridori või katuse hooldus), mitte aga konkreetset eluruumi (nt remont konkreetses korteris). Tavapärase kortermaja puhul tähendab see kõigi korteriomanike kaasomandis olevat osa. Samas kuna üürida võidakse ka selliseid eluruume, mis ei asu majades, kus on moodustatud korteriomandid (nt ridaelamud), siis ei ole eelnõus sellist terminoloogiat kasutatud, vaid kasutatud on väljendit hoone tervikuna. Terminit hoone on kasutatud ka üüri tõstmise regulatsioonis. Hoonet tervikuna 20 puudutavaid kulusid on reguleeritud põhjusel, et raskused kulude eristamisel on tekkinud eelkõige üldiste, kogu maja puudutavate kulude puhul, mitte niivõrd üksiku eluruumi korrashoiuga seotud kulude puhul. Samuti on konkreetset eluruumi puudutavate kulude kohta olemas kokkuleppevõimalus eelnõukohases § 276 lg-s 11. Samas, kuivõrd hõlmatud on ka hoone parendamise kulud, mis üldiselt alluvad üüri tõstmise regulatsioonile, ei tohi praktikas koos rakendada üüri tõstmist ja kokkuleppeliselt kõigi kulude üürniku kanda jätmist. See tähendab, et kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku üürniku kohustuses kanda asja parendamiseks vajalikke kulusid, ei ole üürileandjal õigust samal ajal parenduste tõttu üüri tõsta. Eeltoodud põhimõte kehtib nii § 299 alusel üüri tõstmise kui ka § 300 kohase üüri perioodilise suurenemise kokkuleppe kohta. Lõige 2 Lõikes 2 tehtav muudatus on tingitud §-i 292 lõike 11 lisamisest. Kui sätestada pooltele võimalus leppida kokku, et üürnik kannab sarnaselt kõrvalkuludega ka hoone tervikuna korrashoiuks või parendamiseks vajalikud kulud, siis peaks ka selliste kulude puhul kohalduma lõikes 2 sätestatu. Ka nende kulude korral peab üürnikul olema võimalus tutvuda nimetatud kulusid tõendavate dokumentidega. Lõikes 2 tehtava muudatusega antakse üürnikule selline õigus. § 294 Paragrahvis 294 sätestatakse, milliste ajavahemike jooksul tuleb üürnikul üüri ja kõrvalkulusid tasuda. Nimelt kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. Paragrahvis 294 tehtav muudatus on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kuivõrd puudub põhjus käsitleda kõnealuses sättes hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid teisiti kui kõrvalkulusid, lisatakse viide hoone korrashoiu- ja parendamiskuludele. Seega tuleb reeglina ka hoone korrashoiu- ja parendamiskulud maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. See peaks vastama ka kehtivale praktikale, kus n-ö remondifondimaksed tasutakse iga kuu. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma hoone korrashoiu- ja parendamiskulud lepingu lõppemisel. § 295 Eelnõuga tehakse ettepanek tunnistada kehtetuks VÕS § 295, kuna sättel ei ole kehtivas õiguses praktilist ega regulatiivset mõju. Säte on jõudnud võlaõigusseadusesse Šveitsi õiguse mõjul, kus aga on sätestatud üürniku õigus ka esialgset üüri vaidlustada, kui see on oluliselt suurem 21 üürist, mida üürileandja sai eelmise üürilepingu järgi. Kuna Eesti õiguse kohaselt üürnikul sellist õigust ei ole, saab üürnik kasutada seda infot üksnes üürilepingu sõlmimise üle otsustamisel. Samas on vajalik informatsioon üüri turutaseme kohta laialdaselt kättesaadav ja võrreldav ka eriteadmisi omamata.24 Eeltoodust tulenevalt peeti mõistlikuks üürileandja vastavast kohustusest vabastada. Sätte kehtetuks tunnistamist toetati ka VTK-le esitatud tagasisides. § 296 Lõikes 1 muudatus on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid, kokkuleppeliselt üürniku kanda. Paragrahv 269 lõige 1 sätestab üürniku õiguse keelduda üüri ning kõrvalkulude maksmisest ajavahemiku eest, mil ta ei saa asja sihtotstarbeliselt kasutada. Kuivõrd puudub põhjus käsitleda kõnealuses sättes kõrvalkulusid teisiti kui hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid, lisatakse viide hoone korrashoiu- ja parendamiskuludele. Seega ei pea üürnik sarnaselt üüri ja kõrvalkuludega maksma hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada võlaõigusseaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. § 299 VÕS 15. ptk 3. jaos sätestatud üüri suuruse regulatsioonis eelnõu koostamise käigus suuri probleemkohti ei tuvastatud ning jõuti järeldusele, et üldkokkuvõttes on kehtiv regulatsioon tasakaalukas ning sisaldab lahendusi nii sellistele üürilepingutele, millega soovitakse säilitada poolte suurem paindlikkus, kui ka sellistele, millega pooled soovivad garanteerida pikemaajalise stabiilsuse ja kindluse. Eeltoodust hoolimata leiti, et teatud küsimustes on siiski võimalik seadust täpsustada ja täiendada. Lõige 1 Eelnõuga tehakse ettepanek muuta lõike 1 punktis 1 sätestatud perioodi, mille möödudes saab üürileandja tähtajatu lepingu puhul üüri ühepoolselt tõsta. Kehtiva regulatsiooni kohaselt on selleks intervalliks kuus kuud, eelnõuga pakutakse välja üheaastane intervall. VTK koostamise käigus vaadeldi kõnealuse perioodi pikkust ka mitmes teises Euroopa riigis ning võrreldavates riikides oli selleks vahemikuks kuus kuud kuni poolteist aastat. Kuue kuu pikkust perioodi tuleks vaadelda kui minimaalset intervalli, mille järel üürnik peaks üüri tõstmist taluma ja sellega oma elu kohandama. Üüri tõstmise intervalli pikendamist ühelt poolt VTK tagasisides toetati, teiselt poolt leiti, et kehtiv regulatsioon on sobiv. Eelnõu kohaselt otsustati siiski üüri tõstmise perioodi pikendamise kasuks, kuna üürituru näol ei ole pigem tegemist nii volatiilse turuga, millel tuleks 24 VTK, lk 39. 22 iga kuue kuu järel üür üle vaadata.25 See võimaldab tagada, et üürnikule oleks tema kohustuste ulatus teatud optimaalseks perioodiks ettenähtav. Eeltoodu kehtib ka muude lõike 1 punktis 1 nimetatud üüriesemete puhul, millest tulenevalt otsustati ühetaolise tähtaja kasuks kõikide lõikes 1 nimetatud üüriesemete puhul. Lõige 11 Eelnõusse lisatakse lõige 11, mis võimaldab erandkorras üürileandjal tähtajalise lepingu raames ühepoolselt üüri tõsta, kui see on vajalik hoone energiatõhususe parandamiseks, st kui tehakse selliseid parendusi või muudatusi, mille tulemusena väheneb energia tarbimine (nt välisseinade või katuse soojustamine jms). Elamufondi kvaliteedi parandamine on eesmärgiks seatud kogu Euroopas ning mitmeid ettekirjutusi energiatõhususe edendamise meetmete kohta teeb ka energiatõhususe direktiiv 2012/27/EL26. Kehtiv regulatsioon lubab tähtajaliste lepingute puhul üüri tõsta vaid siis, kui pooled on selles kokku leppinud. Oluline on rõhutada, et muudatusega ei soovita seda kehtivat üldpõhimõtet muuta. Endiselt tuleks lähtuda tähtajalise lepingu puhul eeldusest, et pooltel on võimalik lepinguga seonduvaid aspekte lepingu sõlmimisel piisavalt kaaluda ja vajalikud kokkulepped lepingus ette näha. Seega otsustati üldjoontes jääda kehtiva regulatsiooni põhimõtete juurde, mis võimaldab pooltel soovi korral garanteerida teatud perioodiks üüri stabiilsus. Teisisõnu soovitakse säilitada üldine reegel, mille kohaselt ei ole tähtajalise lepingu puhul võimalik üüri ühepoolselt tõsta ning eluruumi üürilepingu puhul ei ole võimalik sellest ka kõrvale kalduda. Kõnesoleva muudatusega soovitakse ühelt poolt soodustada elamufondi energiatõhususe tõstmist, võimaldades üürileandjal teatud tingimustel hoone energiatõhususe parandamiseks tehtavate kulude kandmist üürnikuga jagada. Kuigi ka kehtiv regulatsioon võimaldab üürileandjal seda teatud määral üüri perioodilise suurendamise teel teha, annab muudatus üürileandjale oluliselt laiema õiguse, kuna energiatõhususe edendamiseks tehtavate parendustega seotud kulude tõttu võib üürileandja üüri tõsta ühepoolselt. Sellise erandi kasuks otsustades võeti arvesse lisaks energiatõhususe parandamise eesmärgile ka asjaolu, et renoveerimistööde järel reeglina vähenevad kõrvalkulud, mille tasumise kohustus on tihtipeale üürnikul. Oluline on rõhutada, et kõnealuses sättes toodud parendused ja muudatused on oluliselt kitsama tähendusega kui VÕS § 301 lõike 3 sätestatud mõistlikud parendused ja muudatused, mis annavad aluse üüri tõstmiseks. Sarnaselt § 292 lg 11 muudatustega mõeldakse siin sättes 25 VTK, lk 42. 26 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2012/27/EL, 25. oktoober 2012, milles käsitletakse energiatõhusust, muudetakse direktiive 2009/125/EÜ ja 2010/30/EL ning tunnistatakse kehtetuks direktiivid 2004/8/EÜ ja 2006/32/EÜ; EMPs kohaldatav tekst; ELT L 315, 14.11.2012, lk 1–56. Vt ka Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development (BBSR) within the Federal Office for Building and Regional Planning (BBR) (ed.), Tenancy law and energy renovation in European comparison, arvutivõrgus kättesaadav: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/EN/Publications/OnlinePublications/2016/bbsr-online-14-2016- dl.pdf?__blob=publicationFile&v=4. 23 parendusi ja muudatusi, mis puudutavat hoonet kui tervikut, mitte konkreetset eluruumi. Lisaks peavad parendused ja muudatused endaga kaasa tooma energiasäästu. VTK kohta tulnud tagasisides toodi välja ühe seisukohana, et kui eelnimetatud muudatus teha, peaks energiatõhususe parandamiseks tehtavatest parendustest ja muudatustest tulenev üüritõus olema põhjendatud vaid juhul, kui sellega seoses on vähenenud üürniku eluruumi kasutamisega seotud kulud või paranenud elamistingimused. Kuigi enamiku energiatõhusust taotlevate parendustega ilmselt kaasneb üürniku jaoks ka kulude kokkuhoid, võib see üürniku jaoks siiski esialgu tähendada tema tasutava üüri ja kõrvalkulude kogusumma suurenemist. Lisaks võib keeruline olla iga energiatõhusust taotleva parenduse või muudatuse puhul välja selgitada, kas konkreetse üürniku elamistingimused sellest paranesid. Eelnevat arvesse võttes leiti, et väljapakutud kriteeriumide sätestamine võib õõnestada sätte peamist eesmärki – soodustada energiatõhusust taotlevaid muudatusi ja parendusi – ning otsustati seega jääda üldisema ning lihtsama regulatsiooni juurde. Teisalt soovitakse muudatusega tegelda praktikas esineva probleemiga, mille kohaselt üürileandjaid ei oska tihtipeale tähtajaliste lepingute puhul üüri tõstmise kokkulepet lepingus ette näha ning seetõttu jääb neil see õigus kasutamata. Konkreetselt energiatõhususe parandamise eesmärgil üüri ühepoolse tõstmise lubamise puhul võeti arvesse, et lepingu sõlmimisel tulevikus tekkivate renoveerimiskulude puhuks üüri tõstmise kokkulepete ettenägemine võib olla üpriski keerukas, kuna nende kulude ulatus ei pruugi lepingu sõlmimisel teada olla. Lisaks ei pruugi küsimuse üle, kas renoveerimistöid üldse teostada, otsustamisõigus kuuluda vaid üürileandjale (nt korterelamute puhul otsustab elamu renoveerimise üle korteriomanike üldkoosolek). Eeltoodud muudatus otsustati sätestada §-s 299, kuna puuduvad põhjused luua erisus tähtajalise üürilepingu ühepoolse üüri tõstmise regulatsioonist. Kuna muudatusega sätestatakse VÕS § 299 lõikes 11 üürileandja õigus tõsta üüri energiatõhususe parendamise eesmärgil ka tähtajaliste lepingute puhul, muudetakse vastavalt ka sätte pealkirja. Sarnaselt §-ga 300 säilitatakse § 299 lõikes 11 põhimõte, et sätte reguleerimisalasse kuuluvad ainult eluruumi üürilepingud. Seda õigustab ka sätte eesmärk tõhustada eelkõige just elamute energiatõhusust, milles on Eestis märkimisväärne mahajäämus, mida saab lugeda üheks olulisemaks energiakulu allikaks.27 Samas ei välista see teiste üürilepingute puhul vastava kokkuleppe sõlmimist. Lisaks on sätte puhul peetud vajalikuks sarnaselt §-ga 300 ja § 292 lg- ga 11 võimaldada suuremat kokkuleppevabadust vaid pikemaajaliste lepingut puhul. Seega nähakse üürileandja õigus hoone energiatõhususe parandamiseks tehtavate muudatuste või parenduste tõttu üüri tõsta vaid lepingute puhul, mis on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga. Ehk kui üldiselt lähtutakse tähtajaliste lepingute puhul eeldusest, et vähemalt kolmeks aastaks peab üürileandja suutma võimalikke riske prognoosida, siis pikemat kui 27 Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi andmetel kulub Eestis umbes 33% kasutatavast energiast elamutele (21.07.2018). Arvutivõrgus: //www.mkm.ee/et/eesmargid-tegevused/ehitus-ja-elamumajandus/hoonete-energiatohusus, (21.07.2018). 24 kolmeaastast perioodi saab pidada juba piisavalt pikaks, et jaotada poolte vahel riske natuke ümber nendele ettenägematute asjaolude osas. Samuti võeti §-st 300 üle põhimõte, et üüri ei tohi eeltoodud alusel tõsta sagedamini kui kord aastas. See ühtib ka eelnõu § 299 lg-s 1 sätestatud perioodiga tähtajatu üürilepingu puhul. Eelnõu koostamisel kaaluti ka varianti näha renoveerimiskulude üürnikule ülekandmisel ette piirmäär, mis ühest küljest võiks veelgi kindlamalt julgustada üürileandjaid selliseid töid ette võtma ning teiselt poolt kaitsta üürniku ülemäärase üüritõstmise eest. Samas kalduks see lähenemine kehtivast lähtepunktist, mille kohaselt ei ole üüri algsele suurusele ega ka selle tõstmise ulatusele mingeid konkreetseid piiranguid seadusega sätestatud, oluliselt kõrvale. Üüri tõstmise ulatusele piirangute sätestamist üldiselt ei toetatud VTK kohta esitatud tagasisides ning toodi ka välja, et see peaks jääma turu reguleerida. Kui kulud kantakse üürnikule üle mõistlikus ning tema võimalustele vastavas ulatuses, ei peaks see kehtivat hästi toimivat üürisuhet oluliselt mõjutama. Üürnik, kes aga leiab, et renoveerimiskulude tõttu tõstetud üür ei ole talle sobilik, saab tähtajatu lepingu tavalist etteteatamistähtaega järgides üles öelda. Samuti saab renoveerimistöid ja nendest tuleneda võivat üüritõusu lugeda teatud juhtudel piisavalt oluliseks, et üürnikul tekiks ülesütlemisõigus VÕS § 284 lg 3 alusel ka tähtajalise lepingu puhul. Seega riskib üürileandja üüri ebamõistlikus määras tõstmise korral võimalusega, et üürnik lõpetab üürilepingu. Samuti võib küsida, kas on üldse tulemuslik allutada üürnik kohustusele taluda üüri, mis ei pruugi olla tema võimalustele vastav ning mis ei pruukinud olla talle lepingu sõlmimisel ettenähtav. Eeltoodust tulenevalt üüri tõstmise ulatusele eelnõus piirmäärasid ei sätestatud ning ka lõike 11 alusel üüri tõstmisel tuleks lähtuda sellistest üldistest põhimõtetest nagu mõistlikkus ja proportsionaalsus ning võimalikku üüri ülemäärasust tuleb iga juhtumi puhul eraldi hinnata. Lõike 11 teises lauses sätestatakse keeld, mille kohaselt ei või üürileandja esimeses lauses toodud õigust kasutada, kui pooled on kokku leppinud üüri perioodilises suurenemises VÕS § 300 kohaselt. Valitud piirangu sätestamisel lähtuti eeldusest, et üüri perioodilise suurenemise korral tuleks üüri vaadata n-ö brutoüürina, mille kokkuleppimisel on üürileandja kõikide võimalike kulude ja riskidega piisavalt arvestanud. Piiranguga soovitakse välistada olukorda, kus üürileandja saaks vastavad parenduskulud arvestada juba perioodiliselt tõusva üüri sisse ning hiljem ka lõike 11 esimese lause alusel täiendavalt üüri tõsta, kuna praktikas oleks nende eristamine keeruline. Seega tuleneb lõikest 11 tähtajaliste lepingute puhul üüri ühepoolseks tõstmiseks neli eeldust: üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üüri ei tõsteta rohkem kui üks kord aastas, üüri tõstmine on seotud energiatõhususe suurendamiseks vajalike muudatuste ja parendustega ning pooled ei ole kokku leppinud üüri perioodilises suurenemises. Eeltoodud nõuete rikkumine korral on üüri tõstmine tühine. Lisaks eeltoodule tuleb veel üks piirang eelnõu § 292 lg 11 neljandast lausest, mis sätestab, et kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku parendamiseks vajalike kulude kandmises üürniku poolt, ei ole üürileandjal õigust samaaegselt parenduste tõttu üüri tõsta. Selline piirang on ette 25 nähtud, kuna need mõlemad sätted võimaldavad energiatõhususe parandamiseks tehtavate tööde kulusid üle kanda üürnikule, ühel juhul lepingu sõlmimisel kokkuleppega hoone parenduskulude tasumise kohta ning teisel juhul üürileandjapoolse üüri tõstmise teel, kuid välistada tuleks olukord, kus üürnik oleks kohustatud neid kulusid kandma topelt. Ehk kui pooled on näiteks lepingu sõlmimisel kokku leppinud, et üürnik on kohustatud tasuma kulutused, mis tulenevad akende vahetamisest, millega soovitakse tagada hoone parem soojuspidavus, ei või üürileandja hiljem vastavate tööde tõttu üüri lõike 11 alusel enam tõsta. Kuigi üürileandja õigusi lõike 11 muudatusega suurendatakse, on selle tasakaalustamiseks eelnõu §-s 3031 sätestatud üürniku õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui tema jaoks osutub üür liialt koormavaks. Vt selle kohta täpsemalt § 3031 selgitusi. Lõige 3 Välja arvatud eeltoodud erisused, tuleks lõike 11 kohaldamisel järgida tähtajatu üürilepingu ühepoolse üüri tõstmise kohta sätestatud reegleid. Eelkõige tuleks lisaks lõikes 11 sätestatud eeldustele järgida lõikes 2 sätestatud vormi- ja teavitamisnõudeid. Eelmärgitust tulenevalt lisatakse lõikesse 3 viide lõikele 11, mis sätestab üüri tõstmist tühiseks muutvad asjaolud. Lõike sõnastust täpsustatakse, sätestades, et üürileandja on kohustatud järgima lõigetes 1 ja 11 toodud tähtaegasid. Hetkel viitab küll lõige 3 lõikele 1, mis sätestab vastavad tähtajad, kuid sättes viidatakse vaid viisile ja vormile, mis pigem hõlmavad lõikes 2 sätestatut ega lähe kokku lõigetes 1 ja 11 sätestatuga. Tegemist ei ole sisulise muudatusega, vaid väikese sõnastusliku täpsustusega. Võttes arvesse, et lõige 11 võimaldab üürileandjal üüri ühepoolselt tõsta ehk üüri tõstmise ulatuse määrab üürileandja, peab üürnikul sarnaselt tähtajatu lepinguga olema võimalus üüri suuruse ülemäärane tõstmine § 301 kohaselt vaidlustada. Seega kehtib lõike 11 kohaldamisel ka lõike 3 teine pool, mille kohaselt on üüri tõstmine tühine, kui üürileandja hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. Kuigi eelnõu kohaselt täpsustatakse VÕS § 301 lõiget 3 selliselt, et sättes viidatud mõistlikud muudatused ja parendused hõlmavad ka muudatusi ja parendusi hoone energiatõhususe parandamiseks, siis jääb see, millises ulatuses selliste kulude ülekandmist üüri tõstmise näol saab lugeda mõistlikuks ja kas üür sellises ulatuses on ülemäärane, vaidluse korral kohtu hinnata. Lõige 4 Kuna muudatusega tuuakse VÕS §-i 299 teatud määral sisse ka tähtajalise üürilepingu üüri tõstmise regulatsioon, täpsustatakse lõike 4 esimest lauset nii, et sätte kohaldamisala jääks endiseks ehk see kohalduks ainult tähtajatutele lepingutele. Lõige 4 sätestab üürileandja kohustuse järgida lõigetes 1–3 sätestatut ka muude tingimuste puhul kui üüri ühepoolne tõstmine. Kuna eelnõuga täiendatav lõige 11 puudutab vaid üüri tõstmist, ei lange see kehtiva lõike 4 kohaldamisalasse. Seega täiendatakse lõiget 4 selliselt, et oleks selge, et see kohaldub endiselt vaid tähtajatute lepingute puhul, ning muudetakse viidet lõigetele 1–3 nii, et lõige 11 jääks sealt välja. 26 § 301 Paragrahv 301 sätestab üüri ülemäärasuse mõiste ja selle hindamise kriteeriumid. Sättes tehtavad muudatused ei ole põhimõttelist laadi, vaid pigem täpsustavad. Eelkõige soovitakse üürileandjatele kindluse tagamiseks selgelt sätestada, et sättes viidatud mõistlikud parendused ja kulutused hõlmavad ka selliseid parendusi, mis teenivad hoone energiatõhususe parandamise eesmärki. Samuti soovitakse täpsustada asjaolu, et üüri tõstmise põhjuseks võib olla ka keskmise turuüüri tõus. Lõige 2 Eelnõuga tehakse ettepanek tunnistada kehtetuks § 301 lõige 2, mis sätestab, et üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Kehtiva VÕS § 301 lõikega 2 seoses võib välja tuua kaks probleemi. Nimelt kuigi sätte sõnastus viitab n-ö võrdlusüürile, ei sätesta VÕS esiteks algse üüri kontrolli, mida selle võrdlusüüriga võrrelda, ning teiseks ei luba säte sõnaselgelt üüri tõsta võrdlusüüri tasemele. Kuigi üüri ülemäärasuse hindamisel võib võrdlus sarnaste eluruumidega olla teatud juhtudel asjakohane, jääb lõike 2 praegusest absoluutsest sõnastusest ekslik mulje, justkui võiks üürileandja igal juhul üüri tõsta turuüüri tasemeni, ka juhul, kui see esialgu oli kokku lepitud alla selle.28 See õõnestaks aga oluliselt poolte õigust üüri suuruses kokku leppida ning seetõttu tehakse eelnõus ettepanek säte segaduse vältimiseks kehtetuks tunnistada. Samas soovitakse sama paragrahvi lõiget 3 täpsustada selliselt, et oleks üheselt selge, et keskmise turuüüri tõus võib olla üüri tõstmise aluseks. Samuti soovitake § 302 lõiget 1 täiendada nii, et keskmise turuüüri langus võiks olla üürniku poolt üüri alandamise aluseks. Vt eelneva kohta täpsemalt § 301 lõike 3 ning § 302 lõike 1 selgitusi. Lõige 3 Esiteks soovitakse lõikes 3 rõhutada Riigikohtu väljendatud seisukohta, mille kohaselt võib eluruumi üüri tõstmine olla majanduslikult põhjendatud juhul, kui eluruumi keskmine turuüür on tõusnud.29 Seda eelkõige selle tõttu, et kehtivad üüri ülemäärasust puudutavad sätted ei ole eeltoodud seisukohaga kooskõlas. Muudatusega soovitakse seega sõnaselgelt sätestada üürileandja õigus üüri tõsta, kui turuüür on vahepeal tõusnud. See peaks andma üürileandjale kindlust, et tal on kehtiva lepingu raames võimalik turumuudatustega kaasas käia. Lõikesse 3 on toodud üle ka lõike 2 põhimõtted, mida tuleb keskmise turuüüri suuruse määramisel arvesse võtta. Nimelt peab konkreetse eluruumi üüri võrdlema samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi keskmise üüriga. Eestis puudub ametlik statistika keskmise turuüüri kohta ning üürileandjal tuleb tõendada, et konkreetse eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi keskmine üür on tõusnud. Riigikohus on öelnud, et sellisel juhul on VÕS § 299 lg 2 28 VTK, lk 24. 29 RK 3-2-1-76-05, p 16. 27 p-s 3 nimetatud arvestusena käsitatav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon, mis võib muu hulgas tugineda ka eksperdiarvamusele.30 Oluline on aga rõhutada, et üüri tõstmiseks annab aluse vaid üüritõus võrreldes ajaga, mil üür oli viimati poolte vahel kokku lepitud. Kui kokkulepitud üür oli ka varem alla turuüüri, ei ole üürileandjal õigust üüri keskmise üüritasemeni ilma turumuudatusteta tõsta. Samuti tuleks turumuudatuse korral uue üüri määramisel arvesse võtta eelneva üüri suurust. Seega kui üürileandja ja üürnik olid esialgu kokku leppinud üüri suuruses, mis juba sel hetkel ei vastanud turuüürile, ei saaks lugeda põhjendatuks, et turuüüri tõusu korral oleks üürileandjal igal juhul õigus tõsta üür kehtiva keskmise turuüüri tasemele. Vastupidine tõlgendus kahjustaks üürniku kindlustunnet, kuna vastavalt oma rahalistele võimalustele kokkulepitud üür võiks turumuudatuse korral tõusta suurusesse, mille tasumine ei pruugi olla üürnikule jõukohane ning mis võiks seega üürniku jaoks tähendada üürilepingu lõppemist. Seega näiteks kui üürileandja oli lepingu sõlmimisel andnud eluruumi üürile kolmandiku võrra soodsama hinnaga kui sel hetkel kehtinud keskmine turuüür, tuleks keskmise turnüüri tõusu tõttu üüri tõstmisel ka seda arvesse võtta. Eeltoodud asjaolusid on püütud lõike 3 sõnastuses kajastada, sätestades, et üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see põhineb samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise turuüüri tõusul, arvestades varem kokkulepitud üüri suhet kokkuleppeaegse keskmise turuüüriga. Teiseks soovitakse lõiget 3 täpsustada nii, et mõistlikud parenduste ja muudatuste kulud, mis õigustavad üüri tõusu, hõlmaks sõnaselgelt kulutusi hoone energiatõhususe parandamiseks. Sarnaselt § 299 lg 11 muudatusega võiks eeltoodu aidata parandada Eesti elamufondi, mis hetkel koosneb suuresti aastakümneid tagasi ehitatud elamutest. Ei saa küll väita, et kehtiva regulatsiooni ja kohtupraktika valguses ei oleks võimalik VÕS § 301 lg 3 raames juba eelnimetatud seisukohale jõuda, kuid üürileandja jaoks ei pruugi see olla kehtiva regulatsiooni valguses piisavalt selge ega ettenähtav.31 Muudatusega soovitakse vältida olukorda, kus ebakindlus võiks viia üürileandja poolt lepingu ülesütlemiseni ning mõjuda seega negatiivselt üürniku võimalusele kehtiva üürilepinguga jätkata (ka siis, kui üürnik oleks tegelikult valmis tõstetud üüri tasuma). Siiski ei tähenda see, et tehtud parenduste ja muudatuste tingitud kulutused saaks ükskõik mis ulatuses üürnikule üle kanda, vaid üürileandja peab ikkagi lähtuma mõistlikkuse põhimõttest. Seega tuleb igal juhul kulude üürnikule ülekandmisel hinnata, et tehtavad tööd on ajakulu ja hulga mõttes mõistlikud ja proportsionaalsed ega ole üürnikule ebaõiglaselt koormavad. Mitmes VTK kohta esitatud arvamuses tehti ettepanek üüri suurus seadusest tulenevalt indekseerida, ja seda nii tähtajatute kui tähtajaliste lepingute puhul. Kuigi indekseerimine tundub ühelt poolt hea lahendusena, mis võimaldab vältida vajadust täiendavalt hinnata, millisel alusel ja millises ulatuses üüri tõstmist saab lugeda mõistlikuks, eeldaks see mingi objektiivse näitaja olemasolu, mis võtaks piisavalt arvesse ka üürituru muutusi. VTK tagasisides tehti 30 RK 3-2-1-76-05, p 16. 31 VTK, lk 40. 28 ettepanek, mille kohaselt võiks selleks näitajaks olla tarbijahinnaindeks. Justiitsministeerium ei ole aga veendunud, et tarbijahinnaindeksil ja üüri suurusel on piisav seos, mis võimaldaks indeksit igaks juhtumiks normina ette näha. Kuigi tarbijahinnaindeksi määramisel on eluasemekulud (sh üürikulud) üheks komponendiks, ei tähenda tarbijahinnaindeksi tõus, et konkreetse eluruumiga sarnaste eluruumide keskmine hind oleks tõusnud. Eirata ei saa asjaolu, et üürihinnad on Eestis piirkonniti väga erinevad. Samuti ei ole tarbijahinnaindeks otseses seoses isiku sissetulekuga ehk tarbijahinnaindeksi tõus ei tähenda tingimata, et konkreetse üürniku rahalised võimalused oleksid suurenenud. Seega kuna tarbijahinnaindeksi sobivus indekseerimiseks ei ole kindel ning Justiitsministeeriumile ei ole teada ka muid sobivaid indikaatoreid, eeltoodud lahendust eelnõusse sisse ei võetud. Loomulikult ei välista see aga pooltevahelisi kokkuleppeid üüri sidumiseks tarbijahinnaindeksiga ning see on võimalik ka kehtiva regulatsiooni kohaselt. Kuid Justiitsministeerium suhtub ettevaatlikult koormuse ümberjaotamisse selliselt, et seadusest tulenevalt oleks üürileandjal õigus tarbijahinnaindeksile tuginedes üüri tõsta ning kui seda soovitakse välistada, peaks selles eraldi kokku leppima. See eeldaks, et reeglina peaksid üürnikud astuma samme üüri indekseerimise välistamiseks, mis eeldaks ka nende head kursisolekut seaduses sätestatud eeldusega. Võib lugeda pigem põhjendatuks, et üüri suurenemise kokkuleppe vastu huvi ülesnäitamine võiks olla üürileandja kui eeldatava professionaali kohustus. Sellise tingimuse läbirääkimine aitab ka üürnikule selgelt märku anda, et tema üüri suurus võib tulevikus teatud asjaoludest tulenevalt muutuda. Seega kokkuvõttes soovitakse üüri tõstmisel siiski säilitada paindlikkus, mis võimaldaks arvesse võtta iga üürilepingu ja üürieseme eripärasid. Samas ei soovita loobuda tähtajaliste lepingute väärtusest, mis võimaldab pooltel tugineda stabiilsusele ja kindlustundele, et lepingutingimused lepingu kehtivuse jooksul ei muutu. § 302 Paragrahvi 302 lõiget 1 soovitakse täiendada nii, et üürniku õigus eluruumi üüri suurust lepingu kehtivuse ajal vaidlustada hõlmaks lisaks üüriarvestuse aluse olulisele muutumisele (eelkõige üürileandja kulude vähenemisele) ka olukordi, kus keskmine turuüür on langenud. Eelnõu koostamisel otsustati eeltoodud muudatus välja pakkuda tasakaalustamaks poolte õigusi turumuudatustest tulenevate riskide jaotamisel. Nimelt, nagu eespool öeldud, on Riigikohus kinnitanud, et üüri tõstmine on õigustatud, kui see on majanduslikult põhjendatud, ning keskmise turuhinna tõus võib selleks põhjuseks olla. Eeltoodu rõhutamiseks täpsustatakse ka VÕS § 301 lõiget 3. Võib aga küsida, kas üürnikule ei peaks tagama sellele vastava õiguse üüri alandada, juhul kui seda saab lugeda majanduslikult põhjendatuks, tulenevalt keskmise turuhinna langusest. Eelnõu arutamise käigus leiti, et seda tuleks lugeda põhjendatuks, ning muudatusega soovitakse seega jagada riskid poolte vahel võrdselt nende poolt mitte mõjutatavate ning neile ettenägematute asjaolude suhtes. Keskmise üüri languse hindamisel kehtivad samad põhimõtted nagu üüritõusu hindamisel. Esiteks tekib üüri alandamise õigus vaid juhul, kui turuüür on langenud – peab muutuma 29 turuseis. Seega ei saa seda kaitset üürnik, kes on vabatahtlikult leppinud kokku kõrgemas üüris. Teiseks tuleb üüri alandamise puhul arvesse võtta esialgu kokkulepitud üüri vastavust sellel ajal kehtinud keskmisele üürile. Ei saa öelda, et üürnikul tekib õigus üüri alandada, kui seda ei õigusta mingid majanduslikud muudatused. Isegi nende esinemise korral ei ole õigust üüri igal juhul alandada kehtiva keskmise üüritasemeni. Samuti tuleb konkreetse eluruumi üüri võrrelda samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi keskmise üüriga. Kui VÕS § 302 lõikest 1 tuleneb üürniku õigus üüri suurus vaidlustada, siis üüri ülemäärasust tuleks ikkagi hinnata VÕS § 301 alusel ehk hindama peaks asjaolu, kas üürileandja saab eluruumi üürimisest ebamõistlikku kasu. § 3031 Sarnaselt üürileandja õigusega muutuvatele oludele kehtiva lepingu raames reageerida, olgu selleks siis turusituatsiooni muutus või hoone renoveerimise vajadus, soovitakse eelnõuga anda eluruumi üürnikule õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui talle ei ole uus, üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür subjektiivselt vastuvõetav. Eelnevast tulenevalt täiendatakse VÕS §- ga 3031, kus nähakse ette vastav erakorralise ülesütlemise alus. Antud valiku kasuks otsustati eelnõu koostamise käigus, kuna erinevalt tähtajalisest lepingust, kus üüri tõstmine toimub reeglina vaid poolte kokkuleppel ning on seega ka pooltele piisavalt ettenähtav, ei pruugi tähtajatu lepingu puhul üüri tõstmise alused ja ulatus olla üürniku jaoks nii hästi prognoositavad. Seega ei ole välistatud, et üürniku majanduslik seis ei pruugi võimaldada kõrgendatud üüri tasuda ning tema jaoks võiks sobivaks lahenduseks olla hoopis enda võimalustele vastava uue eluruumi leidmine. Seega soovitakse vältida olukorda, kus üürnik satuks ootamatu üüritõusu tõttu makseviivitusse. Kuigi tähtajatu leping on pooltel igal juhul võimalik korraliselt üles öelda kolmekuulise etteteatamistähtajaga, oleks sellise eriõiguse mõjuks see, et üürnikul säiliks kuni lepingu lõppemiseni õigus üüri tasuda kehtivas suuruses. Samas kehtib §-s 3031 sätestatud ülesütlemisõigus ka eelnõukohase § 299 lg 11 puhul ehk üürnikul tekib erakorralise ülesütlemise õigus ka tähtajalise lepingu raames, kui üürileandja soovib üüri ühepoolselt tõsta energiatõhusust suurendavate parenduste või muudatuste tõttu. Erakorralise ülesütlemise õigus on kehtivas regulatsioonis üürnikule antud ka VÕS § 284 lõike 3 kohaselt üüri tõusu tingivate oluliste muudatuste ja parenduste tegemise korral. VÕS §-dest 299 ja 301 tuleneb aga üürileandja õigus üüri tõsta ka muudel juhtudel kui ainult parendustest ja muudatustest tulenevalt. Muudatusega soovitakse erakorralise ülesütlemise õigus anda kõikideks nendeks juhtudeks, kus üürileandja saab üüri ühepoolselt tõsta. Samas ei soovita ülesütlemisõigust § 284 lõikes 3 üüritõusu tõttu kaotada, kuna erinevalt §-st 3031 kehtib see ka muude kui eluruumilepingute puhul ning võib teatud juhtudel kohalduda lisaks tähtajatule lepingule ka tähtajalisele lepingule. Samuti on ülesütlemise tagajärjed eeltoodud sätetes erinevad. Nii on § 3031 tagajärjeks see, et üürileandja saab kuni lepingu lõppemiseni nõuda vaid kehtivat üüri, §-st 284 tuleneb aga üürileandja jaoks keeld töödega enne lepingu lõppemist alustada. 30 Erinevuseks eeltoodud sätete puhul on ka see, et § 284 lg 3 alusel tekib üürnikul ülesütlemisõigus juba siis, kui üürileandja teavitab § 284 lõike 2 kohaselt, et kavatseb planeeritavate paranduste tõttu üüri tõsta. Paragrahv 3031 annab aga eluruumi üürnikule täiendava võimaluse leping üles öelda üüri tõstmise teate saamisel. Seda saab lugeda põhjendatuks, kuna VÕS § 284 lg 2 kohaselt peab üürileandja parenduste ja muudatuste tegemisest teatama üürnikule vähemalt kaks kuud enne. See tähendab, et üürileandja võib parendustest ja muudatustest üürnikule ette teatada ka näiteks aasta enne. Seega võib lugeda põhjendatuks, et üürnik saaks kuni nende tegemiseni siiski eluruumis edasi elada. Lisaks teavitab üürileandja VÕS § 284 lg 2 alusel üürnikku parendustest ja muudatustest tuleneda võivast üüritõusust. See ei pruugi aga tähenda, et üürileandja tõstab üüri tingimata täpselt samas ulatuses või et üürileandja reaalselt üldse üüri tõstab. Seega võiks üürniku jaoks reaalse üüritõusu puhuks olla ette nähtud täiendav ülesütlemisõigus. Muudatuse kohaselt on üürnikul õigus leping § 3031 alusel üles öelda 30 päeva jooksul alates hetkest, kui üürileandja on üürnikku § 299 lõike 2 kohaselt teavitanud üüri tõstmisest. Lisaks on sätestatud etteteatamistähtaeg 60 päeva. Eelnõuga otsustati konkreetse etteteatamistähtaja sätestamise kasuks tagamaks, et mõlemal poolel oleks mõistlik aeg ülesütlemisest tulenevate vajalike ümberkorralduste tegemiseks, st et üürnikul oleks piisavalt aega uue elukoha otsimiseks ning üürileandja jaoks ei veniks etteteatamistähtaeg liiga pikaks, kuid oleks samas mõistliku pikkusega, võimaldamaks tal leida uue üürniku. Eeltoodud tähtajad on ühtlustatud ka § 284 lg-s 3 toodud tähtaegadega. § 308 Eelnõuga tehakse ettepanek täpsustada teatud küsimustes VÕS §-s 308 sätestatud tagatisraha regulatsiooni. Kehtiva § 308 kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses (VÕS § 308 lg 1 esimene lause). Üürileandja kohustub tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga ning kogutud intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2). Eelnõu koostamisele eelnenud üüriõiguse VTK-s analüüsiti mitmeid tagatisrahaga seotud probleeme. Esimene neist puudutas tagatisraha suuruse piisavust olukorras, kus seaduses sätestatud eluruumi tagatisraha ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamisega seoses, nt kui eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad, samas ruumi sisustus on siiski väärt sama palju kui kõrgema üüriga piirkondades. VTK kohta saabunud tagasiside selles küsimuses oli vastuoluline. Leidus nii selliseid arvamusi, milles peeti kehtivas õiguses sätestatud kolme kuu reeglit optimaalseks ja seega muutmist mitte vajavaks. Teisalt avaldati ka arvamust, et tagatisrahale seaduses sätestatud ülempiir tuleks täielikult kaotada või siis tõsta 12 kuu üürini. Täiendava ettepanekuna pakuti välja võimalus siduda n-ö alternatiivne määr, mis aitaks lahendada väikeasulates asuvate madala üüriga 31 üüripindade probleemi, keskmise palgaga. Eelnõu koostamisel ei peetud võimalikuks üleüldist loobumist tagatisraha ülemmäärast ega ka selle märkimisväärset tõstmist kõikvõimalike üürilepingute korral, sest selle tulemusel tekiks sisuliselt täiendav takistus üürnike üüriturule pääsemisele, mistõttu ei aitaks see kaasa muudatuste peamisele eesmärgile elavdada üüriturgu. Samuti erineks Eesti regulatsioon sellisel juhul enamikust teistest riikidest, mille vastavaid reegleid VTK koostamise käigus analüüsiti.32 Kuigi tegemist on vaieldava küsimusega, on eelnõu koostamisel siiski vähemalt kaalumiseks välja pakutud alternatiivse tagatisraha määra võimalus. Teine küsimus käsitles tagatisraha eraldi kontol hoiustamise kohustust, kuna selle kohta on tehtud etteheiteid, mille kohaselt olevat tegemist üürileandjale liiga koormava regulatsiooniga, mis tuleks kaotada. Samas tuleb meeles pidada, et selline nõue on kehtivas seaduses sätestatud eelkõige selleks, et vältida tagatisraha kasutamist üürileandja poolt enne nõude tekkimist ning garanteerimaks, et vastav rahasumma vajalikul hetkel alles oleks.33 Lisaks on eraldi hoiustamise eesmärgiks tagada tagatisrahalt arvestatava intressi eristamine. VTK-s asuti seisukohale, et see nõue on sisuliselt põhjendatud ega ole ilmselt ka üürileandja jaoks praktikas tegelikult liiga suur kohustus. VTK tagasiside oli ka selles küsimuses vastuoluline, st tagatisraha üürileandja varast eraldi hoiustamisele oli nii pooldajaid kui ka vastaseid. Eelnõu koostamisel on otsustatud selles küsimuses kehtivat õigust mitte muuta samadel põhjustel, mida VTK-s juba käsitleti ja ka seoses järgmise punktiga, mis puudutab vajadust tagatisraha üürileandja varast eristada. Kolmas küsimus puudutas tagatisrahast olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse pankroti- või täitemenetlus. Kuivõrd kehtivas VÕS §-s 308 puudub VÕS § 626 lõikega 334 sarnane säte, kuulub üürileandja pankroti korral tagatisraha üürileandja pankrotivara hulka. Arvestades, et olemuslikult on tegemist üürileandjale sihtotstarbeliselt makstud summaga, millel on üksnes tagatise funktsioon, avaldati VTK tagasisidena kahtlust, kas see peaks ikka üürileandja pankroti korral üürileandja vara hulka kuuluma. VTK kohta saabunud tagasisides toetas valdav enamik vastanutest ideed eristada tagatisraha selgelt üürileandja varast üürileandja suhtes läbiviidava pankroti- või täitemenetluse korral. Seetõttu pakutakse eelnõukohases § 308 lõikes 4 selline lahendus välja. Lõige 1 Nagu eespool selgitatud, osutus küsimus sellest, kas kehtiv tagatisraha ülempiiri regulatsioon vajaks muutmist või täiendamist, VTK kooskõlastamisel vaieldavaks. Eelnõu koostamisel leiti, et tagatisraha lubatava ülempiiri üldine tõstmine ei oleks põhjendatud. Liialt suur tagatisraha ei tohi takistada üürnikul üüriturule siseneda ning peab arvesse võtma „keskmise üürniku“ 32 Vt selle kohta täpsemalt VTK lk 26–28. 33 VÕS komm II, lk 228. 34 VÕS § 626 lg 3 sätestab, et nõuded ja vallasasjad, mille käsundisaaja omandab käsundi täitmisel oma nimel, kuid käsundiandja arvel, samuti käsundiandja poolt käsundisaajale käsundi täitmiseks üleantud nõuded ja vallasasjad ei kuulu käsundisaaja pankrotivarasse ja neile ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses käsundisaaja vastu. 32 maksevõimet. Praktikas on kolme kuu üüri ulatuses tagatisraha tasumine üürnikele reeglina juba üpriski koormav, võttes arvesse ka asjaolu, et üürilepingu sõlmimisel kohustatakse tihti üürnikku tasuma lisaks ka muid tasusid (nt ettemaksu, maakleritasu jms). Kehtiv regulatsioon on sellise tõrke vältimiseks näinud ette üürnikule võimaluse tagatisraha tasuda mitmes osas (VÕS § 308 lg 1 teine lause). Teatud ulatuses reguleeriks sobiliku tagatisraha määra turg ise, kuid olukorras, kus nõudlus üürieluruumide järele on märkimisväärselt suurem pakkumisest, võiks ilma igasuguse ülempiirita muutuda tagatisraha nõue üürniku jaoks takistuseks sobiva üüripinna leidmisel. Seetõttu on lõikes 1 pakutud välja üksnes lahendus olukordade jaoks, kus üüritav eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad ja kehtiv tagatisraha ülemmäär (kolme kuu üür) ei taga seega piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamisega seoses. Selleks on eelnõus nähtud ette alternatiivne tagatisraha määr, mille kõrval jääb endiselt muutmata kujul kehtima senine kolme kuu üüri reegel. Üürileandjal oleks õigus nõuda tagatisraha kas kolme kuu üüri ulatuses või alternatiivses määras, sõltuvalt sellest, kumb on suurem. Sellise alternatiivse määrana pakutakse eelnõus välja lepingu sõlmimisele eelnenud kalendriaasta Eesti keskmine brutopalk, mille ametliku statistika avaldab Statistikaamet.35 Selle lahenduse eelis on, et alternatiivne tagatisraha ülempiir on seotud objektiivse näitajaga, mis on ajas muutuv, see tähendab, et seaduses ei sätestata fikseeritud määra, mis võib aja möödudes muutuda ebasobilikuks. Samuti on oluline, et see katab kogu Eestit ega ole seetõttu seotud ühe konkreetse piirkonna eripäradega (erinevalt konkreetse piirkonna üüritasemest). Et loodav ülempiir ei oleks liiga kõikuv ja et pooltel oleks võimalik ka lepingu sõlmimisele eelnevate läbirääkimiste käigus tugineda ühesele määrale, mis ei muutuks väga lühikese aja jooksul, on eelnõus pakutud välja siduda ülempiir lepingu sõlmimisele eelneva kalendriaasta keskmise brutopalgaga. Eelnõu koostamise ajal 2018. aastal oli eelmise ehk 2017. aasta keskmine brutokuupalk 1221 eurot. Lõige 11 Eelnõuga tehakse ettepanek täiendada §-i 308 uue lõikega 11, mis reguleerib tagatisraha taastamist üürniku poolt. Säte kohaldub olukorras, kus üürnik on üürileandjale vastavalt nendevahelisele kokkuleppele tagatisraha maksnud, kuid üürileandja on pidanud seda üürniku vastu tekkinud nõude rahuldamiseks kasutama ja seetõttu ei ole üürileandja võimalikud nõuded üürniku vastu enam eluruumi üürilepingus esialgu ettenähtud ulatuses tagatud. Üürileandja vaatevinklist on tagatisraha taastamise soov igati mõistetav, eriti kui tegemist on pikemaajalise lepinguga, mille jooksul võib tagatisraha kasutamise vajadus esineda lepingu kehtivusajal korduvalt. Samuti, kui üürileandjal on juba olnud põhjust tagatisraha kasutada, näiteks üürniku võlgnevuse tõttu, siis üürniku varasemat maksekäitumist silmas pidades võib üürileandja teatud 35 Asjakohane teave on arvutivõrgus kättesaadav: https://www.stat.ee/stat-keskmine-brutokuupalk. 33 määral kaotada usalduse üürniku vastu ja seda enam on mõistetav, et üürileandja soovib tagatisraha taastamist. Ka kehtiv § 308 ei välista üürileandja nõuet üürniku vastu tagatisraha taastada, sama seisukohta on väljendatud näiteks „Lepinguõiguse õpikus“36. Samuti toetavad seda järeldust Saksmaa tsiviilseadustiku BGB § 551 kohta õiguskirjanduses esitatud tõlgendused37, mida tasub arvestada, sest BGB § 551 on VÕS §-ga 308 väga sarnane ja seda on VÕS-i kommentaarides nimetatud § 308 eeskujuna38. Eelnõuga soovitakse see põhimõte õigusselguse huvides eraldi välja tuua. See on oluline ka eelnõuga kavandatava § 316 muudatusega seoses, mis annab üürileandjale õiguse leping mh tagatisrahaga tasumisega viivitamise tõttu üles öelda. Eelnõu kohaselt on tegemist üürileandja nõudeõigusega üürniku vastu, et tagatisraha esialgu kokkulepitud suuruses taastada. Tagatisraha taastamisele kohaldub samasugune regulatsioon nagu tagatisraha esialgsele maksmisele, sest ka tagatisraha taastamisel võib kogu summa ühe korraga maksmine olla üürnikule liiga koormav ja seega esineb tagatisraha taastamise juures samasugune üürniku kaitsevajadus nagu tagatisraha esialgsel maksmisel (veelgi enam, kui tagatisraha on kasutatud üürniku makseviivituse tõttu). Eelnõu kohaselt ei pea üürnik seda tegema ühe korraga, vaid võib seda teha kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast seda, kui üürileandja esitab nõude tagatisraha taastamiseks. Lõige 4 Lõikes 4 sätestatakse, et tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu. Muudatuse eesmärk on vältida üürileandja maksejõuetuse või tema suhtes läbiviidava täitemenetluse korral sissenõude pööramist üürniku poolt tasutud tagatisrahale. Lõike 4 eeskuju on VÕS § 626 lõikes 3 sätestatu, milles on ette nähtud vastav reegel käsunduslepingu korral. Nimelt on VÕS § 626 lõikes 3 sätestatud, et nõuded ja vallasasjad, mille käsundisaaja omandab käsundi täitmisel oma nimel, kuid käsundiandja arvel, samuti käsundiandja poolt käsundisaajale käsundi täitmiseks üleantud nõuded ja vallasasjad ei kuulu käsundisaaja pankrotivarasse ja neile ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses käsundisaaja vastu. Kõnealuse muudatuse tulemusel ei kuulu tagatisraha ja sellelt teenitud intress võlgniku (kõnealusel juhul üürileandja) vara hulka, mis pankrotiseaduse (edaspidi PankrS) § 108 kohaselt muutub pankrotivaraks, mida kasutatakse sihtvarana võlausaldajate nõuete rahuldamiseks ja pankrotimenetluse läbiviimiseks. PankrS § 123 alusel ei kuulu pankrotivara hulka esemed, mis kuuluvad kolmandale isikule. Kui kolmandal isikul on nõue talle kuuluva eseme väljaandmiseks, peab haldur eseme tagastama (vara välistamine). Vara välistamist 36 P. Kalamees, M. Käerdi, S. Kärson, K. Sein. Lepinguõigus, Tallinn, Juura, 2017, lk 200. 37 BeckOK BGB/Wiederhold BGB § 551 Rn. 32; Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 551 Rn. 91–97. 38 VÕS komm II, lk 227. 34 nõudev isik ei ole välistamisnõude suhtes pankrotivõlausaldajaks. Seega oleks üürnikul õigus nõuda pärast üürilepingu lõppemist tagatisraha välistamist ja ta ei peaks osalema panrotimenetluses tavapärase võlausaldajana. Täitemenetluses võib kolmas isik (kõnesoleval juhul üürnik) esitada täitemenetluse seadustiku (edaspidi TMS) § 77 alusel aresti alt välistamise avalduse või TMS § 222 alusel hagi vara arestist vabastamiseks ja sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks. Oluline on märkida, et VÕS § 308 lõikes 3 sätestatud üldine reegel, mille kohaselt võib üürnik tagatisraha tagastamist nõuda siis, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu, kehtib endiselt edasi. Seega nimetatud õigused saaksid üürnikul olla üksnes siis, kui tal oleks õigus saada tagatisraha tagasi VÕS § 308 lõike 3 alusel. VÕS § 626 lõike 3 kohta, mis oli kõnealuse muudatusettepaneku eeskuju, on kommenteeritud väljaandes selgitatud, et käsundisaaja peab käsundiandja liigitunnusega asju eraldatult hoidma, samuti raha eraldi kontol ja väärtpabereid EVK esindajakontol.39 See on ka üks põhjustest, miks eelnõu koostamisel ei soovitud tagatisraha eraldi hoiustamise nõudest loobuda. Lõige 5 Eelnõuga tehakse ettepanek täiendada §-i 308 uue lõikega 5, mille eesmärk on tuua üheselt välja, et lisaks tagatisrahale on pooltel võimalik leppida kokku ka teistes võimalikes tagatistes. See on ka kehtiva õiguse kohaselt nii – tagatisraha on vaid üks võimalik tagatisevorm.40 Näiteks ei ole välistatud, et pooled lepivad kokku, et tagatisraha asemel kasutatakse hoopis käendust, garantiid vms. Eelnõuga loodava lõikega 5 soovitakse see lihtsalt õigusselguse huvides üheselt välja tuua. Nagu tagatisrahas kokkuleppimine, eeldab ka mõnes muus samaväärses tagatises kokkuleppimine poolte kokkulepet, see tähendab mh, et kui pooled on nt juba leppinud kokku tagatisraha tasumises, siis ei saa üürnik ühepoolselt ilma üürileandja nõusolekuta seda mõne tema hinnangul samaväärse tagatisega asendada. Samamoodi on see reguleeritud VÕS § 98 lõikes 1, millele kõnealune säte viitab. Nimelt on VÕS § 98 lõikes 1 sätestatud, et kui isik peab oma kohustuse täitmiseks andma tagatise, ilma et tagatis oleks täpselt määratletud, võib tagatise andja valida tagatise liigi.41 Samuti tuuakse viitega § 98 lõikele 2 välja, et juhul kui tagatisraha asemel on valitud mingi muu tagatis ja see muutub mingil võlausaldajast mittesõltuval põhjusel ebapiisavaks, siis peab võlgnik tagatist täiendama või selle asendama. § 316 39 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2009, lk 22. 40 See tuleb mh välja VÕS-i kommentaaridest tagatisraha regulatsiooni kohta, vt VÕS komm II, lk 227. 41 Selline tõlgendus on VÕS §-le 98 antud ka VÕS-i kommentaarides, vt P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, K. Sein. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura 2016 (edaspidi VÕS komm I), lk 462–463. 35 Lõige 1 Eesmärgiga tagada üürileandja tõhusam õiguskaitse maksega viivitava üürniku suhtes, vähendatakse § 316 lõike 1 punktides 1–3 sätestatud erakorralise ülesütlemise õiguse tekkimise aluseks oleva viivituse aega ning võlgnevuse suurust. Ülesütlemist õigustava võlgnevuse perioodi lühendamist ning võlgnevuse vähendamist toetati enamasti ka VTK-le antud tagasisides. Sellist muudatust saab lugeda põhjendatuks ka võrdluses teiste riikidega. Kehtiva regulatsiooni kohaselt annab üürileandjale erakorralise ülesütlemise õiguse üürniku poolt kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval üüri, kõrvalkulude või nende olulise osaga viivitamine või kolme kuu üüri või kõrvalkuludele vastav võlgnevus. Paragrahvi 316 lõike 1 punktides 1–3 tehakse muudatused, mille kohaselt annab üürileandjale ülesütlemisõiguse kahel maksetähtpäeval aset leidnud kõrvalkulude, üüri või nende olulise osaga viivitamine ning kahe kuu üüri või kõrvalkuludele vastav võlgnevus. Eeltoodut peeti eelnõu väljatöötamisel poolte huvide tasakaalu kõige paremini tagavaks lahenduseks, mida toetasid ka mitmed tagasiside esitanud. VTK kohta esitatud tagasisides esitati ka ettepanekuid, mille kohaselt võiks üürileandjal tekkida ülesütlemisõigus veel lühema viivituse või väiksema võlgnevus korral, kui eelnõus pakutud. Samuti tehti ettepanek siduda erakorralise ülesütlemise õigus üürniku poolt tasutud tagatisraha suurusega. Kuigi konkreetse võlgnevuse suuruse või aja sätestamine erakorralise ülesütlemise alusena on suuresti hinnanguline, lähtuti eelnõu koostamisel põhimõttest, mille kohaselt saab erakorralise ülesütlemise õigus tekkida vaid tõeliselt oluliste rikkumiste puhul ning oluline on säilitada piisav kaitse üürnikule, kellele sätte rakendamine võib tähendada elukoha kaotust. Seega ei saa toetada lepingu erakorralise ülesütlemise õiguse andmist ebaproportsionaalselt väikse võlgnevuse korral. Samadel põhjusel ei toetatud ka ettepanekut seada ülesütlemisõiguse tekkimine sõltuvusse tasutud tagatisraha suurusest. Lisaks võiks viidatud lahendus viia põhjendamatult üürnike ebavõrdse kohtlemiseni ning takistada üürnike sisenemist üüriturule. Samuti tuleb arvestada, et tagatisraha maksmine ei ole kohustuslik, vaid sõltub poolte omavahelisest kokkuleppest. Igal juhul ei peetud sobivaks lahenduseks, et tagatisraha kokkuleppe puudumisel jääks üürnik olukorda, kus juba ka ühekordne makseviivitus võiks tähendada üürilepingu lõppemist. Eelnõu koostamisel kaaluti, kas eeltoodud muudatus tuleks teha vaid seoses eluruumi üürilepinguga või hõlmata ka muud üürilepingud. Pigem asuti seisukohale, et erisuse tegemine sellisel viisil ei ole põhjendatud ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Ei saa asuda seisukohale, et muude üürilepingute puhul oleks seadusjärgse regulatsiooni kohaldamisel üürniku suurem kaitse põhjendatud. Samas säilib muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppega seaduses sätestatust kõrvale kalduda. Kuigi muudatustega pannakse üürileandjatele täiendav teavitamis- ja hoiatamiskohustus, saab seda lugeda asjakohaseks ka nt äriruumide lepingute puhul, võimaldamaks üürnikul efektiivselt planeerida oma majandustegevust. Seega otsustati ka siin ühtse regulatsiooni kasuks. Samas, nagu öeldud, on mitteeluruumide puhul tegemist dispositiivse sättega ja ka siin säilib poolte võimalus teisiti kokku leppida. 36 Lõike 1 punktide 1 ja 3 muudatused on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kuna hoone korrashoiu- ja parenduskulud võivad moodustada sama olulise summa kui kõrvalkulud, peeti põhjendatuks anda üürileandjale õigus üürileping ka nende kuludega viivitamise korral erakorraliselt üles öelda. Kuigi hoone korrashoiu- ja parendamiskulud võivad samas moodustada teatud juhtudel ka võrdlemisi marginaalse osa üürniku kohustustest, ei tahetud luua erisust võrreldes kõrvalkuludega, kus võib juba kehtiva regulatsiooni kohaselt tekkida sama küsimus. Riigikohus on küll öelnud, et VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel on põhjus ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja kohus ei pea erinevalt lõikes 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid, kuid samas on Riigikohus ka viidanud, et huvitatud isikule jääb siiski võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Seega jääks olukorras, kus õiguskaitsevahendi kasutamine oleks ebaproportsionaalne võrreldes rikkumise raskusega, üürnikule endiselt võimalus tugineda hea usu põhimõttele42. Lisaks, võttes arvesse, et üürileandja õiguste kaitseks on üheks olulisemaks ning tõhusamaks vahendiks üürniku poolt tasutud tagatisraha, täiendatakse § 316 lõike 1 punkti 2 erakorralise ülesütlemise alusega, mille kohaselt tekib üürileandjal üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus ka siis, kui üürniku poolt võlgnetav tagatisraha ületab kahe kuu üüri suuruse summa. See tähendab, et eeltoodud suuruses tagatisraha võlgnevust saab lugeda niivõrd oluliseks rikkumiseks, et see õigustab üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Lõike 1 punktis 1 vastavat muudatust ei tehta, kuna tagatisraha tasumise kohustus ei ole iseenesest kestva iseloomuga. Kuigi tagatisraha tasumisega viivitamise tõttu üürilepingu ülesütlemine ei pruugi kehtiva õiguse kohaselt olla välistatud VÕS § 313 lõike 1 ehk üldisel alusel, soovitakse eelnõuga see õigus sõnaselgelt sätestada. Siiski ei omaks see ka ainult täpsustavat iseloomu, vaid nagu juba öeldud, ei pea VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel (§-d 314–319) kohus erinevalt lõikes 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid.43 Samuti oleks muudatuse mõjuks see, et tõendamise koormus muutuks, kuna § 313 lõikes 2 viidatud juhtudel on põhjus eelduslikult mõjuv ning vastupidine jääb huvitatud isiku tõendada.44 Sarnaselt tagatisraha esmakordse tasumisega lepingu sõlmimisel langeb sätte kohaldamisalasse ka olukord, kus üürileandja on lepingu kestuse ajal tagatisraha arvelt rahuldanud nõudeid üürniku vastu ning üürileandja esitab nõude tagatisraha taastamise kohta. Üürileandja nõudeõigus tagatisraha taastamise suhtes on selguse mõttes sätestatud ka eelnõu § 308 lõikes 11. Vt selle kohta täpsemalt 308 lõikes 11 selgitusi. Ülesütlemise alus otsustati siduda üüri suurusega tulenevalt §-st 308, mis sätestab eluruumi üürilepingu puhul tagatisraha ülempiiri reeglina lähtuvalt üüri suurusest. Tagatisraha suuruse 42 RKTKo 3-2-1-4-05; RKTKo 3-2-1-24-05. 43 VÕS komm II, lk 239. 44 RKTKo 3-2-1-24-05. 37 kindlaksmääramisel saab lugeda üürist lähtumist ilmselt praktikas kõige levinumaks lahenduseks. Kuigi eelnõu §-s 308 lõikes 1 on alternatiivina välja pakutud tagatisraha ülemmäära suuruse sidumine ühe keskmise brutokuupalgaga, on otsustatud § 316 alusel ülesütlemisõiguse andmisel lähtuda siiski vaid üüri suurusest. Esiteks on alternatiivne määr mõeldud eelkõige erandlikeks juhtudeks, kus üüriga seotud ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamisega seoses. See aga tähendab, et kui pooled on otsustanud tagatisraha siduda brutokuupalgaga, siis on see kõrgem kui üür ja seega oleksid üürileandja õigused üürilepingu ülesütlemiseks § 316 lg 1 p 2 alusel igal juhul kaitstud. Näib põhjendatud anda üürileandjale õigus leping üles öelda samas suuruses tagatisraha tasumisega viivitamise korral, kui suure üüri tasumisega viivitamise korral on see õigus. Lõige 2 VÕS § 316 lg 2 esimene lause tunnistatakse kehtetuks, kuna see läheks vastuollu täiendava tähtaja andmise kohustuse eesmärgiga, mis eelnõuga sätestatakse sõnaselgelt lõikes 3. Nimelt kehtib täiendava tähtaja andmise kohustuse puhul põhimõte, et võlausaldaja on kohustatud võlgnikupoolset sooritust aktsepteerima vaid kuni täiendava tähtaja möödumiseni ning pärast seda on üürileandjal võimalik keelduda soorituse vastuvõtmisest ning leping lõpetada. Juhul kui täiendava tähtaja andmine ning selle järgimata jätmise korral ülesütlemise avaldus sisalduvad juba ühes avalduses, kattuvad täiendava tähtaja möödumise ja ülesütlemise hetk ning sellisel juhul ei olegi võimalik, et üürnikul oleks võimalik kohustus täita pärast täiendava tähtaja andmist ja enne ülesütlemist. Kui aga üürileandja teeb need kahe eri avaldusena, on see võimalik ja seda olukorda soovitakse lõike 1 kehtetuks tunnistamisega vältida. Paragrahvi 316 lõike 2 teises lauses toodud põhimõte, mille kohaselt on ülesütlemine tühine, kui üürnikul on õigus oma võlgnevus tasaarvestada ja ta teeb seda viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist, soovitakse erinevalt esimesest lausest säilitada. Sätte eesmärgiks on leping säilitada olukorras, kus rikkumine on lihtsasti kõrvaldatav, ning seeläbi vältida lepingu lõppemist. Samasugune põhimõte on sätestatud ka võlaõigusseaduse üldosas §-s 193, mille kohaselt on taganemine olulise lepingurikkumise tõttu tühine, kui lepingupool, kelle suhtes lepingust taganeda sooviti, võib kohustuse lõpetada tasaarvestusega ja teatab tasaarvestusest viivitamata pärast teise lepingupoole poolt lepingust taganemisest teatamist. Kuigi § 193 räägib taganemisest, on sätte kohaldatavust analoogia korras ka erakorralise ülesütlemise puhul jaatatud.45 Seega on antud säte pigem kohaldatav ka kestvuslepingute puhul, kuid §-s 316 on selline võimalus sõnaselgelt ette nähtud. Kuna eelnõuga soovitati igal juhul see põhimõte üürilepingu puhul säilitada, otsustati § 316 lg 2 teine lause säilitada, vältimaks tõlgendust, et seadusandja on soovinud üürilepingu puhul sellise võimaluse välistada. Lisaks soovitakse eelnõuga täpsustada sätte sõnastust selles, milliseid nõudeid võib üürnik tasaarvestada. Kehtiva § 316 lõike 2 teine lause ütleb, et ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada, ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. VÕS § 197 lg 1 kohaselt on tasaarvestuseks oluline see, et 45 VÕS komm I, lk 952. 38 tasaarvestuse pooltel on kohustus maksta teineteisele rahasumma ning tasaarvestaval poolel on õigus täita oma kohustus ja nõuda teiselt poolelt selle kohustuse täitmist. Võib küsida, kas seadusandja on mingil kindlal põhjusel § 316 lg 2 teise lause puhul soovinud muud nõuded peale üürinõude välistada, kuid mõistlikku põhjendust sellele ei tundu olevat. Pigem ei saa lugeda põhjendatuks üürniku panemist halvemasse olukorda võrreldes teiste lepinguliste suhetega, kus ei ole piiratud, millise nõude võiks võlgnik tasaarvestada. Lähtudes sätte eesmärgist leping säilitada, kui rikkumise saab lihtsasti kõrvaldada, ei nähtu põhjust, miks üürnik ei võiks võlgnevust likvideerida näiteks ka kõrvalkulude või eelnõuga ettenähtud hoone korrashoiu- ja parendamiskulude või tagatisraha tasumise nõudeid tasaarvestades. Eeltoodust tulenevalt ei viidata enam sättes vaid üürinõudele, vaid üldisemalt § 316 kohaldamisalasse jäävatele nõuetele. Lõige 3 Paragrahvi 316 täiendatakse lõikega 3, mille kohaselt saab üürileandja lõikes 1 toodud alustel lepingu üles öelda vaid juhul, kui ta on edutult andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja ning hoiatanud üürnikku, et juhul kui võlgnevust täiendava tähtaja jooksul ei tasuta, ütleb üürileandja lepingu üles. Täiendava tähtaja andmise ja hoiatamise kohustuse ettenägemist toetati ka VTK tagasisides. Kuigi täiendava tähtaja andmise kohustus VÕS § 316 kohaldamisel eksisteerib ka kehtiva õiguse kohaselt46, soovitakse see seaduses sõnaselgelt välja tuua. Eesmärgiks on sätestada üürileandjale täiendava tähtaja andmise kohustus võimalikult selgelt, et vältida üürileandja ebameeldivat üllatust, kui ta ei saa oma ülesütlemisõigust teostada. Teiselt poolt soovitakse üürnikku kaitsta, sätestades seaduses täiendava tähtaja minimaalne pikkus ning üürileandja kohustus üürnikku selgelt teavitada oma soovist leping tasumata jätmise korral lõpetada. Lisaks võiks muudatus aidata teatud määral vältida võimalikke vaidlusi VÕS § 114 lg-s 1 sätestatud mõistliku täiendava tähtaja sisustamisel, kuna sätestatakse täiendava tähtaja minimaalne pikkus. Selleks et vältida võimalikke tõendamisprobleeme, sätestatakse täiendava tähtaja andmise teatele ning hoiatusele kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. Kuigi täiendava tähtaja andmine eelnõu lõikes 3 on erinormiks § 114 suhtes, kehtivad sättes reguleerimata osas üldised täiendava tähtaja andmise põhimõtted. Seega näiteks vaatamata sellele, et seaduses sätestatakse minimaalne etteteatamise tähtaeg, ei pruugi see alati tähendada, et antud tähtaeg on mõistlik § 114 lõike 1 esimese lause mõttes, vaid seda peab igal konkreetsel juhul hindama. Samuti on üürileandjal õigus § 114 lg-st 3 tulenevalt keelduda oma kohustuse täitmisest või nõuda rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist ning viivise maksmist kuni üürnikupoolse kohustuse täitmiseni ning § 114 lg-st 4 tulenevalt leping ka enne täiendava tähtaja möödumist üles öelda, kui üürnik teatab, et ta kohustust ei täida. Lõige 4 Paragrahvi 316 täiendatakse lõikega 4, mille kohaselt võib üürileandja juba täiendava tähtaja andmisel määrata, et juhul, kui üürnik selle jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja lepingu pärast täiendava tähtaja möödumist ülesöelduks. See tähendab, et üürileandjal on võimalik 46 Seda on Riigikohus korduvalt kinnitanud. Vt nt RKTKo 3-2-1-146-04, RKTKo 3-2-1-24-05, RKTKo 3-2-1-20-06. 39 täiendav tähtaeg määrata ja ülesütlemisavaldus teha ühe avaldusega, mis vähendab üürileandja koormust – ta ei pea tegema mitut tahteavaldust. Kuigi analoogne säte on juba ette nähtud VÕS üldosas § 116 lg-s 5 taganemise puhuks ning selle kohaldatavust analoogia korras kestvuslepingutele on kinnitanud ka Riigikohus47, soovitakse mitme teavitamiskohustuse ning avalduse sätestamisel §-s 316 selgelt sellisele võimalusele viidata. Lõige 5 Paragrahvi 316 täiendatakse lõikega 5, mille kohaselt võib üürileandja tasumisega viivitamise korral üürilepingu üles öelda täiendavat tähtaega määramata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral tasunud võlgnevuse alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. Eesmärgiks on välistada olukord, kus üürileandja peaks korduvate oluliste rikkumiste (§ 316 lg 1) puhul muudkui läbima §-s 316 sätestatud protseduuri, kuigi tegelikult on asjaoludest juba näha, et üürniku maksehäired ei ole enam ajutise iseloomuga. VTK kohta esitatud tagasisides tehti ettepanek lisada ka nn kroonilise viivitamise takistamiseks ülesütlemise alus, kui üürnik üle kolme või nelja korra kalendriaastas viivitab üüri maksmisega rohkem kui 10 päeva. Kuigi on mõistetav, et selline üürnike ebakorrapärane maksekäitumine võib olla üürileandja jaoks koormav või tülikas, asuti eelnõu koostamisel seisukohale, et §-s 316 on seadusandja soovinud sätestada sellised olulised lepingurikkumised, mille korral on põhjus üürilepingu ülesütlemiseks eelduslikult alati mõjuv. Eeltoodu ei pruugi seda olla. Arvesse tuleb ka võtta, et üürileandjal on õigus tasumisega viivitamise korral nõuda viivist ning lisaks on üürileandjal võimalik oma nõudeid rahuldada tagatisraha arvelt. Üürnikupoolsete väiksemate, kuid süsteemsete rikkumiste puhul, mis on kogumis üürileandja jaoks siiski koormavad, tuleks üürileandjal pigem tugineda VÕS §-le 313 ehk üldalusele, mis kohustab iga kord kaaluma kõiki asjaolusid ning arvestama mõlema poole huvisid. Seda, et üürilepingu ülesütlemine makseviivituse tõttu on võimalik ka VÕS § 313 alusel, on Riigikohus kinnitanud ka lahendis 3-2-1-54-10. Kuigi viidatud lahend puudutas äriruumi üürilepingut ning ei saa üheselt väita, et §-d 316 ja 275 koosmõjus võimaldavad samasugust tõlgendust, on üürileandjal võimalik pahatahtlikult maksega viivitava üürniku puhul tugineda siiski ka hea usu põhimõttele. Lõige 6 Paragrahvi 316 täiendatakse lõikega 6, mille kohaselt lõike 1 punkti 1 tähenduses loetakse tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluliseks osaks vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. See tähendab, et sätet täpsustatakse selles, mis ulatuses saab lugeda üürniku võlgnevust oluliseks osaks § 316 lg 1 p 1 mõttes. Seejuures ei sätestata seda absoluutse suurusena, vaid nähakse ette võlgnevuse miinimumsuurus. Seega näiteks, kui pooled on kokku leppinud teatud kõrvalkulude kandmises üürniku poolt ja üürnik on kolmel üksteisele järgneval tähtpäeval olnud nendega teatud ulatuses viivituses, kuid võlgnetav summa ei ületa ühe kuu eest tasumisele kuuluvate kõrvalkulude summat, ei ole üürileandjal õigust lepingut § 316 lg 1 p 1 alusel üles öelda. Täpsustusega soovitakse vältida vaidlusi lepingu lõpetamise õiguspärasuse üle 47 RKTKo 3-2-1-5-10. 40 viivitamise korral väiksemate summadega, mida ei saa lugeda piisavalt olulisteks, et rääkida lepingu erakorralise ülesütlemise õiguse tekkimisest. Seejuures ei välista aga säte seda, et konkreetse juhtumi eripära silmas pidades võib oluliseks osaks lugeda ka suurema summa kui ühe kuu eest tasumisele kuuluv üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. § 319 Muudatus on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kuivõrd puudub põhjus käsitleda kõnealuses sättes kõrvalkulusid teisiti kui hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid, lisatakse siia viide hoone korrashoiu- ja parendamiskuludele. Seega juhul, kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude kõrval ka hoone korrashoiu- ja parendamiskulude maksmise tagatist. § 323 Eelnõuga tehakse ettepanek muuta üürileandja õigust öelda leping üürilepingu üleminekul üles. VÕS §-s 323 sätestatu on olemuslikult seotud VÕS § 291 regulatsiooniga. VÕS § 291 kohaselt lähevad üüritud kinnisasja võõrandamise korral üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist asja omandajale üle. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad asja omandajale üle ka siis, kui kinnisasi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, selles mõttes kohaldub kehtiv regulatsioon ühetaoliselt. Üürileping läheb uuele omanikule üle tingimusel, et üürnik on saanud üüritud kinnisasja valduse. Seega on oluline õigussuhete selgus ja kehtiva üürilepingu objektiivne nähtavus omandaja jaoks, mis Eesti õiguses on eelduslikult tagatud valduse nõudega üürilepingu ülemineku eeldusena. 48 Samuti on oluline rõhutada, et üle läheb üksnes leping, mille eest makstakse tasu. Nimelt on üürileping VÕS § 271 kohaselt tasuline leping. Tasuta kasutamise lepingu jaoks ei ole sarnast regulatsiooni ette nähtud. Kohtupraktikas on leidnud kinnitust ka asjaolu, et tegemist ei saa olla sümboolse üüriga üürilepinguga (RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15).49 Üüriõiguse VTK-s analüüsiti ka § 291 muutmise vajadust ning asuti seisukohale, et kõnealune regulatsioon on sisuliselt põhjendatud ega vaja põhimõttelisi muudatusi. Seda järeldust ei seatud ka VTK kooskõlastamisel saabunud vastustes kahtluse alla. Seetõttu ei ole eelnõus § 291 muutmise ettepanekuid esitatud. Küll aga pakutakse eelnõus välja § 323 muudatused. Eelnõuga tunnistatakse kehtetuks § 323 lõike 1 senine teine lause, mis nägi ette, et kinnisasja omandaja võib üürilepingu üleminekul elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. 48 VÕS komm II, lk 191; VTK, lk 52. 49 VTK, lk 62. 41 VTK-s toodi välja, et praktikas on osutunud tihti ületamatult raskeks VÕS § 323 lg 1 teise lause täitmine, mis lubab lepingu üles öelda üksnes juhul, kui uus üürileandja vajab üüritud ruumi tungivalt ise.50 Kui eeldada, et üürilepingu üleminek üüritud kinnisasja võõrandamisel rakendub üksnes eeldusel, et omandaja teab või peab teadma kehtiva üürilepingu olemasolust, siis võib küsida, milline omandaja ülekaalukas huvi õigustaks lepingu ülesütlemist? Teisisõnu, kas tungiva omavajaduse olemasolu saab jaatada olukorras, kus, arvestades üürniku valdust, pidi omandaja arvestama, et ta ei saa eluruumi ise kasutada. Seega tekitab omavajaduse regulatsioon VÕS §-s 323 küsimusi ja on praktikas segane. Ühest küljest on üürileandja poolelt seda keeruline rakendada. Teisest küljest vaadatuna ei ole üürnikul siiski lõplikku kindlust omanikuvahetuse mõjust tema üürilepingule. Seetõttu tehakse eelnõus ettepanek loobuda seaduses selle kontseptsiooni kasutamisest. Eelnõus nähakse selle asemel ette lepingu ülesütlemise erireeglid üksnes eluruumi üürilepingute kohta, kuivõrd nende puhul on üürniku kaitsevajadus kõige suurem. Samuti on äriruumide regulatsioon dispositiivne ja pooled saaksid ka praegu vastava kokkuleppe sõlmimisega samasuguse tulemuseni jõuda. Eelnõu kohaselt hakkab äriruumidele seadusjärgselt kohalduma tavapärane ülesütlemise regulatsioon, mis on sätestatud § 323 lõike 1 esimeses lauses. Eluruumi üürilepingute puhul eristatakse olukordi, kui asi võõrandatakse n-ö tavapärases korras, olukordadest, kus seda tehakse täite- või pankrotimenetluse käigus. Selline lahendus pakuti välja ka üüriõiguse VTK-s, kuivõrd varem on selle teemaga seoses juhitud Justiitsministeeriumi tähelepanu just probleemidele, mis tekivad, kui täitemenetluse ajal või vahetult enne seda tekivad kinnisasjale üllatuslikult üürilepingud, millega üritatakse muuta sellise kinnisasja enampakkumist vähem atraktiivseks. Samuti tekib küsimus, kas sellisel juhul on täite- või pankrotimenetluses võimalik piisavalt arvestada esialgse üürileandja võlausaldajate huvidega, kelle soov oleks kinnisasi võimalikult tõhusalt võõrandada, et oma nõuded võimalikult suures ulatuses ja kiirelt rahuldada. Ka teiste riikide regulatsioonidest võib tuua näiteid täitemenetluses kinnisasja võõrandamisel üürilepingu ülemineku erandite kohta.51 Eluruumi üürilepingu müümisel n-ö tavapärasel viisil ei kohaldu eelnõu järgi § 323 lõike 1 esimeses lauses sätestatu. Samuti ei ole sellistele lepingutele enam ette nähtud eriõigust lepingu ülesütlemiseks olukorras, kus uus omanik vajab ruumi tungivalt ise. Seega ei ole eluruumi üürilepingut eelnõu kohaselt võimalik üles öelda põhjusel, et üüritav eluruum on võõrandatud. Kui üürileandja soovib lepingut lõpetada, peab tal olema selleks mõni muu VÕS-is ettenähtud alus, näiteks tähtajatu lepingu saab üürileandja §-de 311 ja 312 alusel korraliselt üles öelda, samuti kohalduvad §-s 313 ja järgmistes paragrahvides sätestatud lepingu erakorralise ülesütlemise alused, näiteks on see endiselt võimalik üürniku makseviivituse korral § 316 kohaselt (kusjuures eelnõuga muudetakse vastavat regulatsiooni üürileandja suhtes 50 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, T. Puri. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2014 (edaspidi AÕS komm I), lk 179. 51 Vt täpsemalt VTK punkt 7.3.1 ning võrdlev-õigusliku analüüsi lisa tabel nr 4, arvutivõrgus kättesaadav: https://www.just.ee/sites/www.just.ee/files/eluruumi_uurioiguse_analuus.pdf. 42 soodsamaks). Paragrahvis 323 kavandatava muudatuse tulemusel muutub regulatsioon seega asja tavapärase müügi korral eluruumi üürniku suhtes kaitsvamaks. Seevastu eluruumi võõrandamisel täite- või pankrotimenetluses muutub regulatsioon asja uue omaniku ehk uue üürileandja suhtes soodsamaks. Nimelt ka sellisel juhul ei kohaldu enam tungiva omavajaduse regulatsioon. Samuti on eelnõus ette nähtud üldise eluruumidele ettenähtud erandi välistus. Selle tulemusel kohaldub täite- ja pankrotimenetluses toimuva müügi korral § 323 lõike 1 esimeses lauses sätestatu, mis võimaldab uuel üürileandjal üürileping kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Endiselt säiliks aga üürniku võimalus välistada ülesütlemisõigus üürilepingu kohta käiva märkuse kandmisega kinnistusraamatusse VÕS § 324 kohaselt. Siiski tuleb arvestada, et märkus üürilepingu kohta on järjekorrasuhtes, millele viitab selgelt ka TMS § 161 teine lause, mille kohaselt ei või ostja üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. Seega tuleb arvestada, et märkuse võib kustutada, kui see on tagapool õigusest (eelkõige hüpoteegist), mille realiseerimiseks täitemenetlus läbi viidi.52 Sellest tuleneb seega, et alati ei ole võimalik märke kaudu üürilepingu ülesütlemist välistada. Eelnõu koostamisel kaaluti täite- ja pankrotimenetluses toimuva müügi korral ka teistsuguste ülesütlemistähtaegade kehtestamist, mis oleks iseenesest samuti täiesti mõeldav. Seeläbi saaks regulatsiooni muuta üürnikku rohkem kaitsvaks, kui näha ette võrreldes § 312 sätestatuga pikem tähtaeg, või vastupidi – eelistada enam üürileandja huve, nähes ette § 312 sätestatust lühema tähtaja. Eelnõuga loodava lahenduse eelis on võimalikult lihtsa ja ühetaolise reeglistiku loomine. Samuti on §-s 312 sätestatud kolmekuuline tähtaeg mõistlik nii üürniku kui ka üürileandja õigustatud huve silmas pidades. Seetõttu otsustati eelnõu koostamisel selle lahenduse juurde jääda. § 328 Paragrahvi 328 lõige 1 sätestab lahtise loetelu juhtudest, millal üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega ning tingiks üürniku üürilepingu pikendamise rahuldamata jätmise. Paragrahvi 328 lg 1 p-s 1 tehtav muudatus on seotud §-s 292 tehtava muudatusega, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid, täpsemalt hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikke kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kuivõrd puudub põhjus käsitleda kõnealuses sättes kõrvalkulusid teisiti kui hoone korrashoiu- ja parendamiskulusid, lisatakse siia viide ka hoone korrashoiu- ja parendamiskuludele. Ehk üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks ei rahuldata, kui üürnikul on hoone korrashoiu- ja parendamiskulude tasu võlg. § 334 52 AÕS komm I, lk 180 . 43 Lõige 2 Paragrahvi 334 lõike 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Eelnõuga tehakse ettepanek seda reeglit täiendada seoses eelnõus VÕS §-s 276 kavandatava muudatusega. Nimelt võimaldab eelnõukohane § 276 lg 11 pooltel leppida kokku, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes asja hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise ja halvenemise ja muud muutused või kannab sellega seotud mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed kulud. Kui pooled on sellise kokkuleppe sõlminud, peaks üürnik vastavas ulatuses vastutama ka asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Vastasel juhul ei oleks § 276 lg 11 kohaselt sõlmitaval kokkuleppel mõtet. Seega luuakse sisuliselt välistus kehtiva § 334 lõike 2 teise lause suhtes. Eelnõuga loodava välistuse kohaldamise eeltingimus on asja korrashoiu kohustuste kohta pooltevahelise eraldi kokkuleppe sõlmimine vastavalt §-s 276 lg-s 11 sätestatud tingimustele. Kui kokkulepe ei vasta § 276 lg-s 11 sätestatule, näiteks ei ole sellele antud nõutavat vormi või ei ole arvestatud lepingu kestusele seatud piirangutega, ei ole võimalik tugineda ka kõnealusele välistusele §-s 334. Iseenesestmõistetavalt ei kohaldu see välistus ka juhul, kui pooled ei ole §- 276 lg-s 1 sätestatud seadusjärgsest regulatsioonist kokkuleppeliselt üldse kõrvale kaldunud. Kui leping lõpeb kas üürniku- või üürileandjapoolse ülesütlemisega, võivad praktikas olukorda mõjutada ka erinevad ülesütlemistähtajad. Korralise ülesütlemise puhul kehtib vastavalt §-le 312 kolmekuuline etteteatamistähtaeg, mis on ilmselt piisav aeg, et mõistliku pingutusega korraldada asja remont, et taastada selle esialgne seisund. Samas erakorralise ütlesütlemise puhul, mis ei nõua mingit etteteatamistähtaega, võib see osutuda keerulisemaks. Kuivõrd pooled on üürniku sellises kohustuses kokku leppinud, on üürileandjal üürniku vastu kohustuse täitmise nõue. Kui üürnik oma kohustust rikub ja keeldub asjalt hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud muutusi kõrvaldamast, on üürileandjal võimalik vastav korrashoiukohustus ise täita ning nõuda üürnikult vastavalt kulude hüvitamist. Lõige 4 Paragrahv 334 lg 4 sätestab, et kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist, on tühine. Lõikest 4 tuleneva keelu eesmärgiks on eelkõige tagada, et lepingus kokkulepitud hüvitisnõue ei piiraks seadusest tuleneva ülesütlemisõiguse teostamist.53 Riigikohus on selgitanud, et sätte kohaselt on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul lepingu lõppemisel mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis.54 Eeltoodud keeld lähtub eeldusest, et asja kulumine on kaetud üüritasuga. Kuivõrd § 276 lg-s 11 nähakse ette poolte õigus kokku leppida, et eluruumi korrashoiu kohustust on võimalik kokkuleppeliselt üle kanda ka üürnikule ning üürnik kohustub seega tasuma lepingu lõppedes eluruumi hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud 53 VÕS komm II, lk 276. 54 RKTKo 3-2-1-65-15, p 11. 44 kulumise ja halvenemisega seotud kulutused, välistatakse sellised kokkulepped § 334 lg 4 kohaldamisalast. Vastasel juhul tekiks § 276 lg 11 ning § 334 lg 4 vahel vastuolu. Oluline on rõhutada, et muudatusega ei soovita muuta lõikes 4 toodud üldpõhimõtet, et välistatud peaksid olema kokkulepped, mis kahjustaks üürniku võimalusi oma õigusi kasutada. Samas on § 276 lg-s 11 sätestatud üürniku kohustuse määratlemiseks mitmed kaitsemehhanismid ning üürnikule peaks olema tema poolt võetavad kohustused lepingu lõppemise puhuks piisavalt selged ja ettenähtavad. Seega peaksid § 276 lg-s 11 toodud nõuded välistama, et üürnik võtaks endale selliseid kohustusi, mis mõjuksid talle üüri lepingu lõpetamisel heidutavalt. § 337 Paragrahv 337 reguleerib üürileandja kohustust tagastada lepingu lõppemisel üürnikule ettemakstud üür ja kõrvalkulud ja maksta selle pealt ka VÕS §-s 94 sätestatud intressi. Paragrahvis § 337 kavandatav muudatus on seotud muudatusega §-s 292, mis võimaldab senisest suuremal määral jätta erinevaid üüriesemega seotud kulusid kokkuleppeliselt üürniku kanda. Kui pooled on § 292 kohaselt leppinud kokku, et lisaks kõrvalkuludele kannab üürnik hoone tervikuna lepingujärgses seisundis hoidmiseks või parendamiseks vajalikud kulud, ning üürnik on vastavate kulude katteks teinud üürileandjale ettemakse, peaks üürileandja ka sellised ettemakstud kulud lepingu lõppedes tagastama. Sellise olukorra saavutamine ongi §-s 337 kavandatava muudatuse eesmärk. 4. EELNÕU TERMINOLOOGIA Eelnõus võetakse kasutusele termin „hoone korrashoiu- ja parendamiskulud“. Sisuliselt tähendab termin hoone lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmise ehk asja korrashoiu ja säilitamise kulusid ning ka asja parendamise kulusid. Kuna neile kuludele viidatakse mitmes sättes, on soov lühemat terminit kasutades teksti lugemist lihtsustada. 5. EELNÕU VASTAVUS EUROOPA LIIDU ÕIGUSELE Üüriõigus ei ole EL tasandil harmoneeritud. Tulenevalt üüriõiguse iseloomust on see siiski kaudselt seotud eri valdkondade poliitika ja õigusega. Nii on kõnesoleval eelnõul teatud puutumus EL energiapoliitikaga. Energiatõhususe nõuete aluseks on Euroopa Liidu toimimise lepingu artikkel 194. Artikli 194 lg 1 kohaselt on liidu energiapoliitika üheks eesmärgiks edendada energia tõhusat kasutamist ja säästmist ning uute ja taastuvate energiaallikate väljaarendamist. Artikli 194 lg 2 kohaselt kehtestab eesmärkide saavutamiseks vajalikud meetmed Euroopa Parlament ja nõukogu seadusandliku tavamenetluse kohaselt. 45 Direktiiv 2012/27/EL55 näeb ette mitmeid energiatõhususe edendamise meetmeid ning üüriõiguse regulatsiooni puhul on asjakohane direktiivi artikkel 19, mis sätestab, et piiramata liikmesriikide asjaõiguse ja rendiõiguse aluspõhimõtteid, hindavad liikmesriigid õigusnormidega seotud ja muid tõkkeid energiatõhususe saavutamisele ning vajaduse korral võtavad nende kõrvaldamiseks asjakohased meetmed eelkõige seoses järgmisega: hoone omanikku ja üürnikku või eri omanikke mõjutavate stiimulite erinevused, et nimetatud osalisi ei takistaks tõhususe parandamisse investeerimast asjaolu, et nemad ise ei saa sellest kogu kasu või et puuduvad eeskirjad kulude ja kasu jagamiseks nende vahel, sealhulgas riiklikud eeskirjad ja meetmed, millega reguleeritakse otsustusprotsesse mitme omanikuga hoonete puhul. Tõkete kõrvaldamise meetmeteks võivad olla stiimulite pakkumine, õiguslike või regulatiivsete sätete tühistamine või muutmine, juhiste ja tõlgendavate teatiste vastuvõtmine või haldusmenetluste lihtsustamine. Võttes arvesse eeltoodut ning Eesti elamufondi kvaliteedi üldist mahajäämust, tehakse eelnõus teatud muudatused ning täpsustused, mis peaksid motiveerima eluruumi üürileandjaid hoonete energiatõhusust parandama, tagades, et sellisteks töödeks tehtavad kulutused on võimalik mõistlikus ulatuses üle kanda üürnikule. Eeltoodu peaks olema kooskõlas direktiivi 2012/27/EL artiklis 19 sätestatud eesmärgiga, mille kohaselt liikmesriigid peaksid hindama ja vajadusel võtma kasutusele meetmeid energiatõhususe saavutamiseks. 6. SEADUSE MÕJUD Eelnõuga tehakse seitse peamist muudatust, mille mõjusid järgnevalt vaadeldakse: 1. asja korrashoiu kohustuse kandmisel ning hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel lubatakse eluruumi üürilepingus poolte vahel senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid; 2. lubatakse leppetrahvi kokkuleppeid eluruumi üürilepingus mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks; 3. määratletakse üheselt eluruumi üürilepingu puhul viivisemäära ülempiir; 4. võimaldatakse üürileandjal kolme kuu üüri suuruse tagatisraha asemel alternatiivselt nõuda tagatisraha keskmise kuutöötasu ulatuses ning välistatakse tagatisraha kuulumine üürileandja pankrotivarasse ja sellele sissnõude pööramine üürileandja suhtes läbiviidavas täitemenetluses; 5. muudetakse ja täpsustatakse üüri tõstmise regulatsiooni seoses keskmise üüri tõusu ning hoone energiatõhusust taotlevate parendustega ning teatud ulatuses tasakaalustatakse sellele vastavalt üürnike õiguste kaitset; 6. muudetakse üüri- või kõrvalkulude võlgnevuste suurusi ja viivitusaega, mida saab lugeda piisavaks, et üürileandjal tekiks üürilepingu ülesütlemise õigus, ning sätestatakse üürileandja erakorralise ülesütlemise õigus tagatisraha ning korrashoiu- ja parendamiskulude tasumisega viivitamise korral; 55 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2012/27/EL, 25.10.2012, milles käsitletakse energiatõhusust, muudetakse direktiive 2009/125/EÜ ja 2010/30/EL ning tunnistatakse kehtetuks direktiivid 2004/8/EÜ ja 2006/32/EÜ; EMPs kohaldatav tekst; ELT L 315, 14.11.2012, lk 1–56. 46  7. üürilepingu ülemineku regulatsioonis eristatakse kinnisasja tavapärast müüki ning täite- või pankrotimenetluse käigus toimuvat müüki ning kaotatakse uue üürileandja õigus leping üles öelda tungiva omavajaduse tõttu. Sihtrühmad: 1. Üürnikud ja üürileandjad Arvestades, et hinnanguliselt elab 15–20% leibkondadest üüritud elamispinnal ning et Eestis on kokku umbes 600 000 leibkonda, võib üüritavate eluruumide arvuks hinnata 90 000–120 000. Osa nendest eluruumidest moodustavad kohaliku omavalitsuse üksuste ning juriidiliste isikute poolt üürile antavad eluruumid, mille osakaal on aga võrdlemisi väike. Seda arvestades võib hinnanguliselt oletada, et füüsiliselt isikult füüsilisele isikule üüritakse ligikaudu 100 000 eluaset ning üürileandjate arv jääb alla 90 000. 2. Pankrotihaldurid ja täiturid Eestis on kokku 47 kohtutäituri ametikohta, mis jaotuvad vastavalt: Harju tööpiirkond – 16 ametikohta; Viru tööpiirkond – 8 ametikohta; Tartu tööpiirkond – 12 ametikohta; Pärnu tööpiirkond – 11 ametikohta. Eestis töötab kokku 44 pankrotihaldurit: Harju piirkond – 15 pankrotihaldurit; Viru piirkond – 7 pankrotihaldurit; Tartu piirkond – 12 pankrotihaldurit; Pärnu piirkond – 10 pankrotihaldurit. Kavandatav muudatus I. Asja korrashoiu kohustuse kandmisel ning hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel lubatakse poolte vahel senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid. Kehtiva korra järgi lasub eluruumi korrashoiu kohustus üürileandjal, välja arvatud pisipuuduste osas. Üürniku kohustuseks on elamispinda kasutada hoolikalt ja üürnik on kohustatud omal kulul kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada elamu harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Pooltel on võimalik kokkuleppega jätta üürniku kanda vaid asjaga seotud kõrvalkulud ning maksud ja koormised, kuid mitte korrashoiu- ja parendamiskulud. Muudatusega antaks üürileandjale ja üürnikule võimalus omavahel kokku leppida, et korrashoiu või sellega seotud kulude kandmise kohustus lasub mõistlikus ulatuses üürnikul. Samuti lubataks muudatusega kokkuleppeid hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmiseks. Seeläbi võimaldataks üürniku ja üürileandja vahelises suhtes senisest suuremat kokkuleppevabadust. Tagamaks üürniku piisav kaitse, sätestatakse eelnõus sellistele kokkulepetele mitmed piirangud (näiteks on kokkuleppe võimalus olemas eelkõige pikemaajalise kestusega üürilepingutele puhul ning välistatud on selliste kokkulepete sõlmimine lepingu kestel). 47 Sihtrühm I-I. Üürileandjad ja üürnikud Kaasnev mõju I-I: majanduslik mõju 1) Kavandatud võimalus korrashoiukohustuse või sellega seonduvate kulude kandmises kokku leppida peaks endaga kaasa tooma kulude vähenemise mõlema osapoole jaoks. Juhul kui üürnik on huvitatud eluaseme remontimisest, kõrvaldamaks hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine ja halvenemine, ja suuteline seda tegema, väheneb tema üürimakse, üürileandja aga lepib väiksema üürimaksega arvestades, et suurem tasu ei korvaks sama teenuse tellimisega kaasnevat kulu. Korrashoiukohustuse või sellega seonduvate kulude kandmise muudatuse tagajärjel kujuneb üürisuhe senisest paindlikumaks ning osapooltel avaneb võimalus optimeerida oma kulusid: üürnik saab asendada rahakulu oma tööjõu kuluga ning üürileandja saavutab üüripinna korrashoiu väiksemate kuludega ja saab pärast üürilepingu lõppemist eluruumi kohe uuesti välja üürida. Muudatuse sihtrühm ei hõlma kõiki üürnikke, vaid üksnes pikaajalisi üürnikke, kes on valmis sellist kokkulepet sõlmima, mistõttu potentsiaalne sihtrühm ei ole väga suur. Muudatuse ulatus on pigem mõõdukas – ka varem on olnud üürileandjal võimalus hõlmata remondikulud üürihinna sisse või kokku leppida üüri rahas maksmise asemel remondi tegemises. Soovimatud kõrvalmõjud võivad kaasneda juhul, kui lepingus jäetakse täpselt määratlemata, millised hooldus- ja remonditööd jäävad üürniku kanda – ilmselt võib selline olukord lõppeda vaidlusega. Samas on pooltel võimalik need kohustused täpsemalt lepingus määratleda. Muudatusega seonduvaid riske on osaliselt maandatud kulude vajalikkuse, mõistlikkuse ja proportsionaalsuse nõude sätestamisega ning ajalise piirangu seadmisega üürilepingu kestusele – kokkulepped on võimalikud vähemalt kolmeaastase kestusega üürilepingute puhul ning juba sõlmitud lepingu kehtivuse ajal muudatusi tingimustesse teha ei saa. 2) Hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskuludega seonduva muudatuse tagajärjel laieneb kulude ring, mida on võimalik kokkuleppeliselt üürniku kanda jätta. Muudatusega vähendatakse ebaselgust, mis tuleneb korrashoiukohustuse ja sellega seotud kulude kandmise praktikast. Samuti vähendatakse üürileandjate ja üürnike lisakoormust rahaliste arvestuste pidamisel. Muudatuse sihtrühm ei hõlma kõiki üürnikke ja üürileandjaid, vaid ainult neid, kes soovivad hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulude kandmises üürniku poolt kokku leppida. Sihtrühma piirab ka asjaolu, et sellised kokkulepped on lubatud vaid üürilepingute puhul, mis sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult. Selliste kokkulepete sõlmimist võib praktikas lugeda siiski üpriski sagedaseks (ja seda juba praegu, kuigi seadus selliseid kokkuleppeid ei luba). Seega võiks potentsiaalse sihtrühma lugeda keskmiseks. Kuigi ka kehtiva regulatsiooni kohaselt on üürileandjal võimalik need kulud arvestada üüri sisse, võimaldab kokkulepe paremini arvesse võtta kulude võimalikku muutumist eri makseperioodidel. Samuti välditakse muudatusega riski, et üürileandja peaks vaidluse korral varem tasutud hoone kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulud üürnikule tagastama. See aitaks kaasa üürileandjate kindlustundele ning stabiilsema üürisuhte kujunemisele. Kokkuvõttes võib muudatuse ulatust pidada pigem mõõdukaks. 48 Kavandatav muudatus II: lubatakse leppetrahvi kokkuleppeid eluruumi üürilepingutes mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks, näiteks majaelanike või naabrite huvidega mittearvestamine jms. VÕS kehtiva regulatsiooni järgi on tühised eluruumi üürnikuga sõlmitud kokkulepped, mille alusel üürnik kohustuks lepingu rikkumisel tasuma leppetrahvi, st leppetrahvi kokkulepped eluruumi üürisuhtes ei ole lubatud. Muudatusega kaotatakse eluruumi üürilepingute puhul absoluutne leppetrahvi keeld. Õigus leppetrahve määrata sätestatakse ainult mitterahaliste kohustuste rikkumiste puhuks, kus kahju tõendamine on keeruline ning kus leppetrahvil võib olla oluline preventiivne funktsioon (näiteks võib osutuda keeruliseks tõendada suitsetamiskeelu rikkumisest tekkinud kahju üüripinnale). Samuti sätestatakse üürnike õiguste kaitseks piirangud, nt ei tohi leppetrahvi suurus ületada 10% ühe kuu üürist. Sihtrühm II-I. Üürileandjad (alla 90 000) Kaasnev mõju II-I: majanduslik ja sotsiaalne mõju Muudatus annab üürileandjale võimaluse kokku leppida leppetrahvis juhtudeks, kus tekkinud kahju ei ole rahaline ning kahju määratlemine rahalises väärtuses on keeruline, näiteks korterelamus korra rikkumine ja seeläbi naabrite häirimine või tegutsemine eluruumis lepingus keelatud moel. Muudatuse eesmärk on avaldada ennetavat mõju ja suunata üürnikku käituma lepingus sätestatud moel. See annab üürileandjale võimaluse tagada eluruumi ja ka hoone korrashoid ning majarahu läbi üürniku korrektse käitumise. Otsest majanduslikku kasu üürileandjale ei teki, kuid avaneb võimalus vältida võimalikke ootamatuid kulusid (näiteks trahv ühistu põhikirjaga määratletud majakorra või avaliku korra rikkumise eest). Kaudse mõjuna peaks kaasnema eluruumi parem säilimine ja kaaselanike suurem rahulolu. Korrektselt käituvad elanikud, sealhulgas üürnikud, tõstavad omakorda korterelamu elukeskkonna kvaliteeti ja seeläbi rahalist väärtust. Sihtrühm II-II. Üürnikud (alla 120 000) Kaasnev mõju II-II: majanduslik ja sotsiaalne mõju Majanduslik mõju kaasneb üürnikule üksnes juhul, kui üürnik rikub kohustust, mille puhuks on leppetrahv kokku lepitud, ning üürileandja nõuab leppetrahvi tasumist. Kohustusi korrektselt täitvaid üürnikke muudatus ei puuduta, st muudatuse eesmärk ei ole tekitada üürnikele uusi väljaminekuid, vaid võimaliku rahalise kaotuse riski kaudu tingida muutus käitumises. Võimalik majanduslik mõju (väljaminek leppetrahvi näol) toob endaga kaasa sotsiaalse mõju, mis väljendub korrektses käitumises kokkulepitud kohustuste järgimise näol ja on ühtlasi muudatuse eesmärk. Üürnike õiguste kaitseks määratletakse, et tühised on sellised kokkulepped, millega eluruumi üürnikule võlaõigusseaduse 15. peatükis ettenähtud õiguse kasutamine seotakse leppetrahvi maksmisega. Samuti on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Sellised piirangud väldivad negatiivsete kõrvalmõjude ilmnemist (milleks oleks antud juhul üürniku 49 heidutamine tema õiguste kehtestamisel ja kaitsel). Samuti ei saa piirangutest tingituna leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet üürileandja arvestada tagatisraha arvelt. Üürnike ja üürileandjate sihtrühma, keda muudatus mõjutaks, on keskmine. Samas võttes arvesse, et muudatus ei pruugi puudutada pooli sageli (üksnes juhul, kui on leppetrahvis kokku lepitud, ja ka siis on leppetrahvi maksimaalne määr 10% kuuüürist), võib muudatuse mõju lugeda pigem mõõdukaks. Kavandatav muudatus III: määratletakse üheselt eluruumi üürilepingute puhul viivisemäära ülempiir. Kehtiva regulatsiooni kohaselt võivad osapooled viivisemääras üldjuhul vabalt kokku leppida, kokkuleppe puudumise korral kohaldatakse seaduses sätestatud viivist. Samas on viivise regulatsiooni praktikas erinevalt tõlgendatud ja see ei ole piisavalt selge. Muudatusega sätestatakse selgelt lepingupoolte õigus leppida kokku seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras, kuid määratakse viivisemäära ülempiir eluruumi lepingute puhul, milleks on kolmekordne seadusjärgne viivisemäär. Sihtrühm III. Üürilepingu osapooled (üürnikud ja üürileandjad) Kaasnev mõju III: mõju majandusele ja õiguskeskkonnale Muudatuse eesmärk on eelkõige seaduse üheselt mõistetavuse tagamine. Kehtiv regulatsioon võimaldab mitmeid tõlgendusi ning võib seega olla seaduse rakendajale raskesti mõistetav, muudatus loob osapoolte jaoks vajaliku õigusselguse. Ühelt poolt tuuakse eelkõige üürileandja huvides üheselt välja, et pooled võivad leppida kokku seadusjärgsest viivisemäärast kõrgema määraga viivises, teiselt poolt nähakse eluruumi üürniku kaitseks ette konkreetne ülempiir, millest suuremas viivises pooled kokku leppida ei tohi. Arvesse tuleb võtta, et Riigikohtu praktika kohaselt on tüüptingimustes ebamõistlikult kahjustavaks viivisemäär, mis on suurem kolmekordsest seadusjärgsest viivisemäärast. Seega kui viivise kokkulepe oleks ette nähtud tüüptingimuses, kohalduks viidatud Riigikohtu tõlgendus nii või teisiti ka ilma loodava sätteta. Eelnõu kohaselt kohaldub vastav ülempiir siiski ka individuaalkokkulepetele, mis tagab üürnike parema kaitse ka väljaspool tüüptingimusi. Kaudselt mõjutab muudatus ka kohtute tööd – õigusselgus vähendab üürilepingu vaidluste tekkimise tõenäosust ja võimaldab neid hõlpsamalt lahendada. Üldine mõju avaldub vähesel määral ka kogu üürisektori majandustegevusele, selgem õiguskeskkond hõlbustab ja elavdab äritegevust. Kuigi muudatusega kaasneb kaudselt suurem õigusselgus, on muudatuse ulatus väga väike, tegu on pigem õigustehnilise täpsustuse kui kardinaalse süsteemimuutusega. Kavandatav muudatus IV: võimaldatakse üürileandjal kolme kuu üüri suuruse tagatisraha asemel alternatiivselt nõuda tagatisraha keskmise kuutöötasu ulatuses ning välistatakse tagatisraha kuulumine üürileandja pankrotivarasse ja sellele sissnõude pööramine üürileandja suhtes läbiviidavas täitemenetluses. Kehtiva regulatsiooni kohaselt on maksimaalseks tagatisraha piirmääraks kolme kuu üür ja üürileandjal lasub kohustus hoida tagatisraha oma varast eraldi. Tagatisraha kuulub üürileandja pankroti korral üürileandja pankrotivara hulka ning välistatud ei ole sellele sissenõude pööramine täitemenetluses. 50 Muudatusega antakse üürileandjale teatud juhtudel võimalus nõuda senisest suuremat tagatisraha, sidudes tagatisraha ülemmäära alternatiivselt ühe kuu Eesti keskmise brutopalgaga. Muudatus on mõeldud lahendama olukordi, kus üüritav eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad ja kehtiv tagatisraha ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamisega seoses. Lisaks nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus (tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu). Sihtrühm IV-I. Üürnikud Kaasnev mõju IV-I: majanduslik mõju, mõju regionaalarengule Mõju avaldub neile üürnikele, kes üürivad või soovivad üürile võtta madala üürihinnaga eluaset – tekib võimalus, et poolte kokkuleppest tulenevalt kohustub üürnik tasuma varasemaga võrreldes suuremat tagatisraha. Majanduslik mõju avaldub regionaalselt ja sissetulekurühmade lõikes. Väiksema sissetulekuga piirkondades on üürihinnad ebaproportsionaalselt madalad võrreldes Eesti keskmisega, näiteks portaali www.kv.ee andmetel on Võru linnas keskmine üüripakkumine neli eurot ja Kohtla-Järvel kaks eurot ruutmeetri kohta, samas kui Eesti keskmine pakkumishind on 9,3 eurot ruutmeetri kohta. Seetõttu on olemas risk, et avaldub soovimatu regionaalpoliitiline ja sotsiaal-majanduslik mõju, kus madalama sissetulekuga üürnike jaoks osutub üürilepingu sõlmimine suure tagatisraha tõttu keeruliseks ning võib mõjutada leibkonna üldist sissetulekut. Samas, arvestades, et väga harva nõutakse maksimaalset, kolme kuu üüri suurust tagatisraha, võib oletada, et mõju oluliselt ei avaldu ja haavatavate ühiskonnagruppide toimetuleku halvenemise ebasoovitav risk ei realiseeru. Olukorras, kus üürituru keskmine üür on madal, on ühtlasi madal ka üürniku maksejõud ja suurem tagatisraha üüripakkumise puhul võib tähendada seda, et pinnale üürnikku ei leita. Võimalik, et sellises olukorras, kus ei ole võimalik kokku leppida suuremas tagatisrahas, teeb üürileandja eelnevalt põhjalikuma taustakontrolli, vältides sedasi võimaliku kahju tekkimist. Teine muudatuse osa (tagatisraha välistamine üürileandja pankrotivarast ja sellele sissenõude pööramise välistamine täitemenetluses) annab üürnikele kindlustunde tasutud tagatisraha säilimises ja tekitab enam usaldust. Teadmine tagatisraha turvalisest säilimisest ka üürileandja suhtes läbiviidava täite- või pankrotimenetluse korral võib üürnikku kallutada nõustuma ka suurema tagatisraha tasumisega. Sihtrühm IV-II. Üürileandjad Kaasnev mõju IV-II: majanduslik mõju Muudatuse tulemusel avaneks üürileandjatele võimalus nõuda suuremat tagatist olukorras, kus üür on suhteliselt madal, ja seeläbi luua endale lisagarantii eluaseme väärtuse säilimiseks (maandada risk, et tekkiv kahju jääb korvamata). Samas, üürnikult on võimalik tekkinud kahju ka teisel moel sisse nõuda, esiteks kui üürnik on vabatahtlikult nõus kahju hüvitama ja teiseks kohtu kaudu. Praktikas on maksimaalset tagatist kasutatud väga harva, mis tähendab, et üürileandjatel võib puududa piisav huvi. Huvipuudus ei ole tingitud ükskõiksusest oma omandi säilimise vastu, vaid üürituru olukorrast, kus odavamate eluruumide üürnikel ei ole suutlikkust maksta suurt tagatisraha. 51 Muudatuse teine pool, tagatisraha säilimise tagamine ka üürileandja suhtes algatatud pankroti- või täitemenetluse käigus senise üürileandja huve eriti ei mõjuta. Muudatus mõjutab kaudselt üürileandja võlausaldajaid – muudatuse kohaselt nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus. Üürileandja võlausaldajatele tähendab see, et tagatisraha välistamise tõttu vähenevad saadaolevad vahendid üürileandja võlausaldajate nõuete rahuldamiseks (kehtiva õiguse kohaselt oleks üürnik nt tagatisraha osas tavapärane pankrotivõlausaldaja, vara välistamist nõudev isik seda välistamisnõude osas aga ei ole). Samas on muudatus õigustatud, kuna tagatisraha puhul on olemuslikult tegemist üürileandjale sihtotstarbeliselt makstud summaga, millel on üksnes tagatise funktsioon ning mida ei peaks kasutama teiste võlausaldajate nõuete rahuldamiseks. Sihtrühm IV-III. Pankrotihaldurid ja täiturid Kaasnev mõju IV-III: majanduslik mõju Pankrotihalduritele ja kohtutäituritele avaldub muudatuse tagajärjel kaudne mõju – nad peavad oma tegevuses arvestama uue regulatsiooniga ja sellest tulevikus lähtuma. Märkimisväärset töökoormust ja halduskoormust muudatus endaga kaasa ei too, tegu on ühekordse ümberorienteerumisega seadustes. Töökoormus võib suureneda nendes harva esinevates olukordades, kus pankrotihaldurid ja kohtutäiturid peavad menetluse käigus hakkama hindama tagatisraha välistamise või arestist vabastamise avaldusi. Muudatuse otsene sihtrühm ja esinemise sagedus on väikesed ning ulatust ei saa pidada suureks – muudatus puudutaks neid kohtutäitureid ja pankrotihaldureid, kes rahuldavad võlausaldajate nõudeid vara arvelt, mis on koormatud üürilepinguga ning millest tulenevate nõuete tagamiseks on tasutud tagatisraha. Muudatus täpsustaks olemasolevat regulatsiooni ja tagab kehtivate põhimõtete tõhusama rakendamise ning aitab seeläbi kaasa õiguse jõustamisele, kuid ühiskonna tasandil ei osutu muudatusega kaasnev mõju oluliseks. Kuna mõju avaldumine on pigem harv, sihtrühm ja ulatus väikesed, siis võib eeldada, et negatiivset kõrvalmõju regionaalarengule pigem ei avaldu – üürituru keskmine maksevõime ja piisav konkurents välistavad liialt suure tagatisraha kokkulepped. Kavandatav muudatus V: muudetakse ja täpsustatakse üüri tõstmise regulatsiooni seoses keskmise üüri tõusu ning hoone energiatõhusust taotlevate parendustega ning teatud ulatuses tasakaalustatakse sellele vastavalt üürnike õiguste kaitset. Kehtiva regulatsiooni kohaselt on tähtajaliste üürilepingute puhul üüri suurendamine võimalik poolte vastava kokkuleppe alusel ja tähtajatute üürilepingute korral on üürileandjal võimalik eluruumi üüri ühepoolselt tõsta VÕS-st tulenevalt iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest vähemalt ühe kuu pikkuse etteteatamistähtajaga. Puuduvad piirangud algsele üürile ja üüri tõstmise ulatusele. Üürnikul on õigus vaidlustada üüri suurus juhul, kui üüri tõstmine on ülemäärane või kui üür on lepingu kehtivuse ajal muutunud üüriarvestuse aluse olulise muutumise tõttu ülemääraseks. Täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid ja nähakse ette üürileandja õigus tähtajalise lepingu raames energiatõhususe parandamise eesmärgil erandkorras üüri ühepoolselt tõsta. Muudetakse perioodi, mille möödudes saab üürileandja tähtajatu lepingu puhul üüri 52 ühepoolselt tõsta: kehtiva regulatsiooni kohaselt on selleks intervalliks kuus kuud, eelnõuga pakutakse välja üheaastane intervall. Lisaks soovitakse anda üürnikule õigus üüri alandada, kui üür on lepingu kehtivuse ajal muutunud ülemääraseks keskmise turuüüri languse tõttu. Üürniku kaitseks on seatud eelnõus piirangud, mille kohaselt tuleb tähtajalise lepingu puhul üüri ühepoolseks tõstmiseks täita neli eeldust: üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üüri ei tõsteta rohkem kui üks kord aastas, üüri tõstmine on seotud energiatõhususe suurendamiseks vajalike muudatuste ja parendustega ning pooled ei ole kokku leppinud üüri perioodilises suurenemises. Samuti määratakse, et kui üürnik ja üürileandja on kokku leppinud asja parendamiseks vajalike kulude kandmises üürniku poolt, ei ole üürileandjal õigust samal ajal parenduste tõttu üüri tõsta. Samuti tasakaalustatakse olukorda üürniku huvides, sätestades üürniku õiguse leping erakorraliselt üles öelda, kui üürniku jaoks osutub üür liialt koormavaks. Sihtrühm V-I. Üürileandjad Kaasnev mõju V-I: majanduslik mõju Planeeritavad muudatused suures osas täpsustvad kehtivat regulatsiooni, kuid lisaks antakse muudatustega pooltele täiendavaid õigusi. Üürileandjale antakse võimalus üüri tõsta ka tähtajalise lepingu puhul juhul, kui üüritõus on ette nähtud katma investeeringuid energiatõhususe parandamiseks. Täpsemad tingimused annavad üürileandjale parema võimaluse üüritõusu vajalikkust kaaluda ja selle õiguspärasust prognoosida. Samamoodi nagu üürnikulegi, annavad täpsemad tingimused üürileandjale aimuse ja arusaamise, millal ja mis tingimustel üüritõus võib toimuda. Lisaks annab tähtajalise lepingu raames üürileandja erakorraline ühepoolne üüri tõstmise õigus üürileandjale võimaluse reageerida talle tihtipeale ettenägematule kulude tõusule. Muudatused peaksid vähendama üüri tõstmisega seotud vaidluste niigi tagasihoidlikku arvu ning julgustama üürileandjaid säilitama kehtivaid stabiilseid üürisuhteid ning võtma ette eluruumi või hoone renoveerimiseks vajalikke meetmeid. Suurem õigusselgus julgustab inimesi osalema üüriturul, nii üürileandjate kui üürnikena, kuna üürisuhe on arusaadav ja prognoositav ning ebameeldivad üllatused on vähem tõenäosed. Ei saa otseselt prognoosida, et üüri asutakse tõstma senisest sagedamini ja kõrgemale (taas, võimalused selleks on üldiselt olemas ka praegu). Ka ei pruugi muudatusega kaasneda keskmise üürihinna tõusu. Nimelt üürileandja, teades, et üüri tõstmine on mõjuvatel asjaoludel lubatud, võib määrata esialgu madalama üürihinna. Seda seetõttu, et üürileandja ei pea lepingut sõlmides ja hinda määrates arvestama võimalike eesseisvate üürituru hinnatõusude või parendustöödega, vaid võib eeldada, et hinda saab vajaduse korral tõsta ka pärast. Üldiselt võib väita, et muudatusega ei kaasne väga suurt mõju, selle eesmärk on pigem õigusselguse ja paindlikkuse loomine üürisuhtes ja muudatusest ei saa kohe järeldada üürihindade tõusu. Sihtrühm V-II: Üürnikud Kaasnev mõju V-II: majanduslik mõju Ka üürnikule ei tooks kavandatav muudatus kaasa ulatuslikku muudatust, pigem selgema üürisuhte. Üürnik teab edaspidi täpsemalt jälgida ja arvestada, millistel juhtudel võib ees oodata üüritõus. Samuti teab üürnik, et tähtajatu lepingu puhul saab kokkulepitud üüri tõsta üksnes teatud perioodi järel. Juhul kui senise kuue kuu asemel sätestada pikem, näiteks aastane 53 intervall, võib see suurendada üürisuhte stabiilsust. Tähtajaliste lepingute puhul on üürniku jaoks uus asjaolu, et üürileandjal lubatakse erandkorras üüri tõsta seoses hoone energiatõhusust taotlevate parendustega, mis võib vähendada üürniku jaoks tulevase üüri suuruse prognoositavust. Samas säilib ka sellistel juhtudel üürnikul võimalus ülemäärane üür vaidlustada ning selline üürileandja õigus kokkuleppega välistada. Lisaks on kaalutava muudatusena üürnikul õigus leping üürileandja ühepoolse üüri tõstmise korral erakorraliselt üles öelda, kui uus üür ei tundu talle vastuvõetav. Muudatuste tagajärjel muutub üürihinna tõstmine läbipaistvamaks ja arusaadavamaks ning võimaldab teatud juhtudel rohkem paindlikkust. Täiendavalt antakse üürnikule õigus sarnaselt üürileandjaga reageerida üürituru muudatustele ning alandada üürihinda, kui üür on muutunud ülemääraseks keskmise turuüüri languse tõttu. See peaks andma üürnikule võimaluse vastavalt üldisele majanduslikule seisule oma kulutusi eluasemele vähendada. Muudatuse sihtrühm (üürnikud ja üürileandjad) on pigem suur, kuna hõlmatud on kõik sihtrühma liikmed. Loodud regulatsioon ei puuduta osapooli sageli, pigem harva (üüri tõstmise puhul kõige sagedamini kord aastas ning tähtajalistest lepingutest vaid vähemalt kolmeaastase tähtajaga üürilepinguid), muudatuse ulatus on väike, tegemist on osaliselt tehnilise muudatusega, mille eesmärgiks on luua õigusselgust üürisuhtesse. Kavandatav muudatus VI: muudetakse üüri- või kõrvalkulude võlgnevuse suurust ja viivitusaega, mida saab lugeda piisavaks, et üürileandjal tekiks üürilepingu ülesütlemise õigus, ning sätestatakse üürileandja erakorralise ülesütlemise õigus tagatisraha ning korrashoiu- ja parendamiskulude tasumisega viivitamise korral. Võlaõigusseaduse kehtiva regulatsiooni järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui (1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega; (2) kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; või (3) kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral – muudatuse kohaselt annab üürileandjale ülesütlemisõiguse kahel maksetähtpäeval kõrvalkulude, üüri või nende olulise osaga viivitamine ning kahe kuu üüri või kõrvalkuludele vastav võlgnevus. Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandjale ulatuslikum teavitamiskohustus, samuti on jätkuvalt ülesütlemine tühine, kui üürnikul on võimalik oma võlgnevus tasaarvestada ja ta teeb seda viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Sihtrühm VI-I. Üürileandjad Kaasnev mõju VI-I: majanduslik mõju 54 Muudatuse eesmärk on tagada üürileandja tõhus õiguskaitse üürimaksega viivitava üürniku suhtes. Muudatusega lühendatakse võlgnevusperioode ja summasid, mis annavad üürileandjale õiguse leping üles öelda. See võimaldab üürileandjal võlgnevuses oleva üürnikuga juba varajasemas staadiumis tegelema hakata. Muudatuse eesmärgiks on kaitsta üürileandjaid pahatahtlike või püsivalt maksevõimetute üürnike eest, mitte õõnestada nende üürnike turvalisust, kelle makseraskused on ajutised – sellest tulenevalt ei tekiks üürileandjal ülesütlemisõigust väikese või lühiajalise võlgnevuse tõttu. Lisaks on ülesütlemisõiguse tekkimiseks ette nähtud üürnikule antava täiendava tähtaja minimaalne pikkus ning ka kohustus üürnikku teavitada soovist võlgnevuse mittetasumise korral leping lõpetada. See peaks heausksele üürnikule andma vajaliku aja oma rahaliste vahendite planeerimiseks ning võimalusel võlgnevuse kõrvaldamiseks. Muudatus vähendab üürileandjate riski võlgnevusest tekkiva kahjumi kandmiseks ja suurendab seeläbi üürileandjate majanduslikku turvalisust. Parem majanduslik kindlus ning vähem laekumata jäänud makseid stabiliseerib kaudselt üüriturgu ja vähendab hinnataset – kindlam majanduskeskkond ja selgelt reguleeritud turg tagavad pikemas perspektiivis paremad üürihinnad, mis on selgelt ka üürnike huvides. Sihtrühm ei ole suur ega puuduta otseselt kõiki üürileandjaid. Otsene mõju avaldub nendele üürileandjatele, kellele üür või muud kulud ei ole korrapäraselt tasutud, st kelle üüripinnal on võlgnevuses olevad üürnikud. Sihtrühm VI-II. Üürnikud, laiem sihtrühm alla 120 000, otseselt mõjutatud sihtrühm (võlgnikest üürnikud) oluliselt väiksem Kaasnev mõju VI-II: majanduslik mõju, sotsiaalne mõju Otseselt avaldub muudatusega kaasnev mõju üüri või kõrvalkuludega viivituses olevatele üürnikele – lüheneb periood ja väheneb võlgnevuse suurus, mis annavad üürileandjale õiguse lõpetada võlgnevuse tõttu üürileping, seega lüheneb periood, mille jooksul üürnikul on seaduse järgi võimalik tegeleda oma võlgnevuse kõrvaldamisega. Lisaks on muudatuse kohaselt mõjutatud ka üürnikud, kes viivitavad korrashoiu- ja parenduskulude või tagatisraha tasumisega. Makseviivituses olevad üürnikud võib tinglikult jagada kolmeks: need, kelle maksejõuetus on ajutine ja tingitud ettenägematutest asjaoludest, üürnikud, kelle võlgnevus on pidev või korduv ja tingitud puudulikust maksevõimest, mis ei võimalda antud eluaset üürida, ning kolmandaks pahatahtlikud üürnikud, kelle eesmärgiks on eluruumi tasuta kasutada ning kes ei kavatsegi üürimakseid tasuda. Kuna muudatuse eesmärk ei ole vähendada inimeste sotsiaalset kindlust ega sundida kedagi asjatult loobuma kasutatavast eluasemest, siis esimese grupi võlgnikest üürnike jaoks on ette nähtud hoiatamiskohustus ning piisav aeg, mille jooksul võla kõrvaldamisega tegeleda. Juhul kui üürileandja on veendunud üürniku heausklikkuses ning suutlikkuses võlgnevus tasuda, võib võla kõrvaldamiseks anda ka pikema perioodi kui seaduses sätestatud – regulatsiooniga antakse üürileandjale lühim aeg, millega ta peab üürilepingu lõpetamisel arvestama. Teine võlgades üürnike grupp moodustub inimestest, kelle sissetulekud ei võimalda üüritud eluaseme eest õigeaegselt ja regulaarselt tasuda. Kolmanda grupi moodustavad üürnikud, kes kuritarvitavad seadusest tulevat üürileandja kohustust taluda kolme kuu pikkust või kolme kuu üürile või kõrvalkuludele vastavat võlgnevust kui viiteaega enne üürilepingu lõpetamise õiguse tekkimist. 55 Nende võlgnike puhul, kelle maksejõuetus on tingitud eluaseme üürimiseks ebapiisavatest sissetulekutest, on nii üürileandja kui ka üürniku enda huvides leping võimalikult kiiresti lõpetada, vältida lisanduva võlgnevuse teket ning otsida uus, jõukohane eluase. Väike osa üürnikest tegutseb pahatahtlikult, tekitades üürivõlgnevuse teadlikult, ning kasutab seadusega antud sotsiaalseid garantiisid vältimaks üürilepingu ülesütlemist. Muudatus teeb pahatahtliku võlgnevuse tekitamise keerukamaks, vähendab võimaliku võlgnevuse suurust ja annab üürileandjale võimaluse varasemast kiiremini reageerida. Seeläbi peaks vähenema pahatahtlike üürnike hulk ja paranema maksedistsipliin. Üürnikke, kellel võlgnevusi ei ole tekkinud, muudatus otseselt ei puuduta, küll aga võib avalduda kaudne mõju – üürileandjate majandusliku kindluse paranedes võivad üüriturul vähesel määral langeda üürihinnad või väheneda nõutav tagatisraha suurus. Muudatus aitab kaasa parema maksedistsipliini tekkele ning üürnikud peavad oma maksejõulisust täpsemalt hindama, kuna võrreldes kehtiva olukorraga võib võlgnevusse jäämine juba lühema aja jooksul või väiksema summaga tähendada üürilepingu lõpetamist ja eluaseme kaotust. Kavandatav muudatus VII: üürilepingu ülemineku regulatsioonis eristatakse kinnisasja tavapärast müüki ning täite- või pankrotimenetluse käigus toimuvat müüki ning kaotatakse üürileandja õigus leping lõpetada tungiva omavajaduse tõttu. Kehtiva regulatsiooni kohaselt lähevad üüritud kinnisasja võõrandamise korral üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist asja omandajale üle. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad asja omandajale üle ka siis, kui kinnisasi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, selles mõttes kohaldub kehtiv regulatsioon ühetaoliselt. Üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib elu- või äriruumi üürilepingu uus üürileandja üles öelda juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Plaanitava muudatusega tehakse teatud muudatused üürilepingu ülesütlemise õiguse regulatsioonis omanikuvahetuse korral. Pankroti- või täiemenetluse käigus toimunud müügi puhul antakse uuele omanikule võimalus talle üleläinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada. Seevastu tavapärase müügi puhul soovitakse vastukaaluks senisest enam kaitsta üürniku huve, millest tulenevalt kaotatakse tavapärase müügi korral võimalus lõpetada leping tungiva omavajaduse tõttu. Sihtgrupp VII-I. Üürnikud Kaasnev mõju VII-I: majanduslik mõju Need üürnikud, kes elavad eluasemes, mille omaniku suhtes viiakse läbi täite- või pankrotimenetlust, võivad sattuda olukorda, kus uus omanik eelistab üürilepingu üles öelda. Tuleb märkida, et uus omanik ei pruugi lepingut üles öelda, kuid tal avaneb selleks hõlpsam võimalus. Samas on endiselt võimalik üürnikul välistada üürileandja ülesütlemisõigus kinnistusraamatusse kantud üürimärkega. Juhul, kui kirjeldatud olukord realiseerub, tuleb üürnikul elamispinda vahetada koos kõigi kaasnevate ebamugavuste ja kuludega. See võib omakorda tekitada üürnikule majanduslikke toimetulekuraskusi. Samas tavamüügi korral on üürniku huvid põhimõtteliselt rohkem kaitstud, 56 kuivõrd senine uue üürileandja tungiva omavajaduse tõttu lepingu lõpetamise regulatsioon ei kohaldu. Sihtgrupp VII-II. Üürileandjad ja kinnisasja ostjad Kaasnev mõju VII-II: majanduslik mõju Isikud, kes ostavad pankroti- või täitemenetluse raames müüdava kinnisasja, võivad arvestada, et juhul, kui ostetava kinnisasja kasutamiseks on sõlmitud üürileping, on võimalik see üles öelda. See avardab kinnisvara käitlemise ja arendamise võimalusi ning seega tõstab müügihinda. Kõrgem müügihind on omakorda esialgse üürileandja võlausaldajate huvides, kes soovivad tasumata võlad võimalikult suurel määral tagasi saada. Tavamüügi korral muutub lepingu lõpetamine teoreetiliselt küll raskemaks, kuid arvestades, et tungiva omavajaduse tõttu lepingu lõpetamine on praktikas osutunud väga keeruliseks, ei ole muudatus tegelikult sisuliselt suur. Kaudne majanduslik mõju avaldub ka õiguskeskkonnale, kuna muudatus väldib vaidlusi tungiva omavajaduse ebamäärase mõiste üle. Ühtlasi väheneb seeläbi kohtute vaev mõiste tõlgendamisel ning väheneb selliste vaidluste koguarv. Sihtgrupp VII-III. Pankrotihaldurid ja täiturid Kaasnev mõju VII-III: majanduslik mõju Pankrotihalduritele ja kohtutäituritele tekib ühekordne mõju ajakulu näol, kui nad on sunnitud end uue regulatsiooniga kurssi viima ja edaspidi vastavalt talitama. Pikaajalist ega olulist mõju muudatusest ei tulene. 7. SEADUSE RAKENDAMISEGA SEOTUD RIIGI JA KOHALIKU OMAVALITSUSE TEGEVUSED, EELDATAVAD KULUD JA TULUD Seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega kulusid. 8. RAKENDUSAKTID Seaduse rakendamiseks ei ole vaja kehtestada uusi rakendusakte ega muuta olemasolevaid. 9. SEADUSE JÕUSTUMINE Seadus jõustub 2020. aasta 1. jaanuaril. Selline jõustumisaeg valiti, arvestades eelnõu menetlemise eeldatavat aega ning vajadust jätta seaduse rakendajatele ettevalmistusaeg uue regulatsiooni kohaldama hakkamiseks. 10. EELNÕU KOOSKÕLASTAMINE, HUVIRÜHMADE KAASAMINE JA AVALIK KONSULTATSIOON Eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile, Rahandusministeeriumile ja Sotsiaalministeeriumile. Eelnõu esitatakse arvamuse avaldamiseks Tartu Ülikooli õigusteaduskonnale, Tallinna Ülikooli õigusakadeemiale, Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituudile, Sihtasutusele KredEx, Eesti Pangaliidule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Kinnisvarafirmade Liidule, Eesti Ehitusettevõtjate Liitudele, investorite esindajatele, Eesti Linnade 57 Liidule, Eesti Maaomavalitsuste Liidule, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Kojale, Notarite Kojale, Harju Maakohtule, Viru Maakohtule, Tartu Maakohtule, Pärnu Maakohtule, Tallinna Halduskohtule, Tartu Halduskohtule, Tallinna Ringkonnakohtule, Tartu Ringkonnakohtule ja Riigikohtule. 58